Comprendre simplement le droit de l'urbanisme 2016

Yves Goujon Juriste, chef du service urbanisme appliqué à la ville de Cholet, Yves Goujon est également formateur en droit de l’urbanisme. Il est l’auteur des ouvrages Taxe d’aménagement et versement pour sous-densité, Calcul des surfaces réglementaires et l’un des coauteurs du classeur à actualisation Guide Bonhomme de la maîtrise des projets de bâtiments aux Éditions du Moniteur.

Réforme après réforme, le droit de l’urbanisme s’est complexifié ; les textes se sont succédés, enrichissant un code qui accueille aujourd’hui plus de 2 000 articles.

Grâce à son approche sous forme de chapitres synthétiques et suivant la structure du code, cet ouvrage fournit toutes les clés pour comprendre facilement les éléments majeurs du droit encadrant l’aménagement du territoire et l’occupation des sols : principes nationaux d’aménagement de l’espace, documents locaux de planification (PLU, SCoT), outils d’aménagement (droits de préemption, ZAC, financement, etc.), régime des autorisations et déclarations applicables pour tous types de travaux (sur constructions nouvelles ou existantes), etc.

De nombreux schémas et tableaux illustrent et explicitent les procédures et les termes les plus techniques afin de faciliter la compréhension des règles applicables.

Dans ce contexte difficile et complexe, Comprendre simplement le droit de l’urbanisme présente une analyse complète et claire permettant : – de maîtriser les rouages de la planification pour parvenir à un aménagement de l’espace public et privé cohérent, harmonieux et durable ; – d’identifier les outils réglementaires et opérationnels dont disposent les collectivités pour mettre en œuvre leur politique locale d’aménagement ; – de maîtriser et respecter les règles d’occupation des sols.

Cet ouvrage s’adresse aux professionnels de l’aménagement et de l’urbanisme (élus, architectes, entrepreneurs en bâtiment, etc.), aux étudiants suivant des formations non juridiques (urbanistes, géographes, etc.) mais aussi aux juristes non initiés qui souhaitent appréhender cette matière dense de manière aisée.

1 | Encadrement du droit de construire : RNU – Servitudes d’utilité publique – SCoT – PLU • 2 | Outils de l’aménagement : Droits de préemption – ZAC – Taxe d’aménagement – Certificat d’urbanisme • 3 | Quelles autorisations pour quels travaux ? : Surfaces utilisées dans le code de l’urbanisme – Quelles autorisations pour les constructions nouvelles ? – Quelles autorisations pour les travaux sur constructions existantes ? • 4 | Composition des dossiers d’autorisations d’urbanisme : Dossier de permis de construire – Dossier de permis d’aménager • 5 | Instruction des autorisations d’urbanisme, exécution et contrôle des travaux Les ouvrages de la collection « Comprendre simplement » ont pour objectif d’expliciter la réglementation et son application afin de comprendre l’ensemble des procédures applicables pour réaliser, sereinement, toute opération. Leur approche pédagogique conjugue trois axes complémentaires : l’expérience commune, la démarche juridique et l’exemple.

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Yves Goujon

le droit de l’urbanisme

COMPRENDRE SIMPLEMENT le droit de l’urbanisme

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Yves Goujon

COMPRENDRE SIMPLEMENT

le droit de l’urbanisme

ISSN 1965-863X ISBN 978-2-281-13204-5

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Sommaire

Table des abréviations............................................................ 9

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Introduction............................................................................ 11

Partie 1 Encadrement du droit de construire – Règles nationales, règles décentralisées.... 13 1

Règles applicables sur l’ensemble du territoire ou spécifiques à certaines parties du territoire........ 15

2

Règlement national d’urbanisme (RNU).................... 27

3

Servitudes d’utilité publique (SUP)............................ 39

4

Schémas de cohérence territoriale (SCoT)................. 49

5

Plans locaux d’urbanisme............................................ 61

6

Cartes communales..................................................... 77

Partie 2 Outils de l’aménagement..................................... 83 7

Intervention foncière – Droits de préemption.......... 85

8

Réalisation publique de l’aménagement – Zones d’aménagement concerté (ZAC)..................... 93

Financement des équipements publics liés à l’urbanisation – Principes généraux des contributions d’urbanisme................................... 99

10 Financement des équipements publics liés à l’urbanisation – Taxe d’aménagement................... 101

11

Lutte contre l’étalement urbain – Versement pour sous-densité..................................... 109

12 Autres contributions de nature fiscale et participations d’urbanisme.................................... 115

13 Un outil d’information – Le certificat d’urbanisme.. 121

Partie 3 Quelles autorisations pour quels travaux ?.............................................. 129 14 Principes généraux des autorisations d’urbanisme.. 131 15 Surfaces utilisées dans le code de l’urbanisme......... 137 16 Quelles autorisations pour les constructions nouvelles ?.................................................................... 149

17 Quelles autorisations pour les travaux réalisés sur des constructions existantes ?.............................. 157

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Les marchés publics

18 Opérations soumises à une autre législation que le code de l’urbanisme........................................ 163

19 Quelles autorisations pour les travaux et aménagements affectant l’utilisation du sol ?..... 169

20 Quelles autorisations pour les divisions foncières et lotissements ?.......................................................... 175

Partie 5 Instruction des autorisations d’urbanisme, exécution et contrôle des travaux.................................................................... 231 26 Procédures d’instruction communes à toutes les autorisations d’urbanisme...................... 233

21 Quelles autorisations pour les démolitions ?............ 181

27 Exécution et contrôle des travaux.............................. 249

Partie 4 Composition des dossiers d’autorisations d’urbanisme.............................. 185

28 Mise en œuvre du lotissement................................... 253

22 Dossier de permis de construire................................. 187

Index...................................................................................... 261

23 Dossier de permis de démolir..................................... 205

Table des matières.................................................................. 267

29 Contestation des autorisations d’urbanisme............ 257

24 Demande de permis d’aménager et déclaration préalable hors lotissement................. 209

25 Demande de permis d’aménager et déclaration préalable de lotissements.................. 219

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Partie 1

Encadrement du droit de construire – Règles nationales, règles décentralisées

du trafic routier. D’une manière générale, la sécurité des accès est fonction de : – leur position par rapport aux éléments caractéristiques de la voie (présence d’un virage, dos d’âne, etc.) ; – leur configuration (accès par un tourne-à-gauche, un giratoire, etc.) ; – l’intensité du trafic de la voie et du trafic qui sera généré par la construction.

Enfin, la voie de desserte du projet de construction doit présenter des caractéristiques (largeur, pente, etc.) compatibles avec l’importance et la nature du trafic généré.

À RETENIR Cette disposition concerne les conditions de desserte directe de l’immeuble, et non les conditions générales de circulation dans l’ensemble du quartier. Elle ne peut donc pas fonder un refus de permis de construire sur les conditions générales de circulation dans le secteur, dès lors que les conditions dans lesquelles les constructions envisagées sont directement desservies apparaissent suffisantes.

Protection des intérêts financiers de la commune De manière plus atypique, le RNU permet de refuser ou d’assortir de conditions spéciales une autorisation d’urbanisme si les constructions, par leur situation ou leur importance, imposent, soit la réalisation par la commune d’équipements publics nouveaux hors de proportion avec ses ressources actuelles, soit un surcroît important des dépenses de fonctionnement des services publics.

2.3

Règles d’implantation et de volume des constructions

Le règlement national d’urbanisme, en édictant des règles d’implantation et de hauteur relative, a pour objet de garantir aux occupants des constructions des conditions satisfaisantes d’hygiène, d’éclairage et d’ensoleillement. Pour ce faire, il a fixé des règles d’implantation qui lient la hauteur des bâtiments à leur éloignement des voies publiques ou des limites séparatives.

Implantation d’espaces verts Le RNU permet d’imposer le maintien ou la création d’espaces verts correspondant à l’importance de l’immeuble à construire et, s’il s’agit d’une habitation, la réalisation d’une aire de jeux et de loisirs.

Eau potable et assainissement Le RNU rappelle la nécessaire conformité de l’alimentation en eau potable et de l’assainissement des constructions avec les règlements en vigueur, et il édicte notamment les règles suivantes : – les lotissements et ensembles d’habitations doivent être desservis par un réseau de distribution d’eau potable sous pression et par un réseau d’assainissement évacuant directement et sans aucune stagnation les eaux usées de toute nature. Ces réseaux sont raccordés au réseau public, s’il existe ; – en l’absence d’un réseau public d’eau potable, une installation individuelle est admise à condition que la potabilité de l’eau et sa protection contre tout risque de pollution puissent être considérées comme assurées ; – en l’absence d’un réseau public d’égouts, une installation individuelle est admise si elle respecte les prescriptions techniques en vigueur.

2.3.1

Implantation de plusieurs constructions sur un même terrain

Le RNU précise les règles d’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété (fig. 2.1) qui peuvent être imposées au constructeur. Une distance d’au moins trois mètres peut être imposée entre deux bâtiments non contigus situés sur un terrain appartenant au même propriétaire.

2.3.2

Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques

En ce qui concerne l’implantation d’une construction par rapport aux emprises publiques, le RNU prévoit une distance minimale à respecter (fig. 2.2). Ainsi la distance comptée horizontalement de tout point de l’immeuble au point le plus proche de l’alignement opposé doit être au moins égale à la différence d’altitude entre ces deux points. Lorsqu’il existe une obligation de construire au retrait de l’alignement, la limite de ce retrait se substitue à l’alignement. Il en sera de même pour les construc-

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Règlement national d’urbanisme (RNU)

Chapitre 2

tions élevées en bordure des voies privées, la largeur effective de la voie privée étant assimilée à la largeur réglementaire des voies publiques.

Toutefois, une implantation de la construction à l’alignement ou dans le prolongement des constructions existantes peut être imposée.

À RETENIR L’alignement est souvent déterminé par un plan d’alignement. À défaut, il correspond à la limite de fait du domaine public routier.

Fig. 2.1. Implantation des constructions sur un même terrain

2.3.3

Implantation des constructions par rapport aux propriétés voisines

Le RNU a prévu des règles d’implantation visant essentiellement à : – éviter l’apparition de venelles insalubres entre les constructions ; – permettre à chaque construction de bénéficier d’un minimum d’ensoleillement et d’intimité.

Fig. 2.2. Règle d’implantation par rapport aux voies publiques

Ainsi, sauf si le bâtiment à construire est implanté en limite de propriété, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres (fig. 2.3).

À RETENIR Si la construction est implantée sur la limite séparative, sa hauteur n’est pas limitée.

S’il existe une dénivellation entre les deux terrains, on retient le niveau du terrain voisin.

Fig. 2.3. Règles d’implantation par rapport à la limite de propriété

Toutefois, si un immeuble existant n’a pas été implanté conformément à la règle précitée, des travaux pourront être autorisés s’ils ont pour objet d’améliorer la conformité de l’implantation ou du gabarit de cet immeuble avec ces prescriptions, ou pour des travaux qui sont sans effet sur l’implantation ou le gabarit de l’immeuble.

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Partie 1

Encadrement du droit de construire – Règles nationales, règles décentralisées

– le document d’urbanisme applicable sur le terrain ne doit pas interdire explicitement la reconstruction après sinistre. À RETENIR Ces règles sont impératives du fait de leur caractère mathématique. Sous réserve des cas de dérogations (voir § 2.3.4), l’autorité administrative ne dispose d’aucune marge d’appréciation.

2.3.4

Dérogations

Le RNU prévoit la possibilité de déroger aux règles d’implantation. Toutefois, la dérogation doit obligatoirement être motivée au regard d’un intérêt général, par exemple pour contribuer à l’amélioration de l’aspect architectural d’un groupe d’immeubles composé du bâtiment projeté et des bâtiments voisins existants.

À RETENIR Sur le plan formel, la dérogation doit être motivée et ne saurait, par voie de conséquence, être implicite.

2.4

2.4.1

Reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans et restauration de bâtiments Reconstruction après démolition ou destruction

Le règlement national d’urbanisme pose le droit à la reconstruction d’un bâtiment détruit ou démoli.

Conditions à respecter Pour pouvoir être autorisé, le bâtiment à reconstruire doit remplir trois conditions : – le bâtiment initial doit être régulièrement édifié ; s’il a été construit avant l’édiction des textes créant les autorisations de construire, un bâtiment remplit de facto cette condition ; – la demande de reconstruction ne doit pas intervenir dans un délai supérieur à dix ans après la destruction ou la démolition du bâtiment ;

Limite au droit à reconstruire Le droit à reconstruction n’est pas absolu ; il est, en particulier, restreint devant une interdiction générale de construire motivée par une atteinte grave à la sécurité publique. Une telle situation peut se présenter en présence notamment de risques d’inondation, géologiques ou technologiques.

L’interdiction de reconstruire peut découler, par exemple, d’un plan de prévention des risques.

À RETENIR Si cette disposition confère un véritable droit à reconstruire à l’identique, elle ne dispense pas de l’obtention d’une autorisation d’urbanisme.

Il s’applique même en cas de changement de propriétaire, peu importe que le bénéficiaire du permis de construire ne soit pas propriétaire au moment de la destruction ou de la démolition.

2.4.2

Restauration d’un bâtiment

En outre, le RNU crée aussi un droit à la restauration d’un bâtiment sauf si un document d’urbanisme l’interdit explicitement.

La restauration d’un bâtiment peut être autorisée sous réserve de remplir quatre conditions cumulatives : – le projet doit être raccordable aux réseaux d’eau, d’assainissement et d’électricité ; – le bâtiment à restaurer doit posséder l’essentiel des murs porteurs ; – l’intérêt architectural ou patrimonial doit justifier sa restauration ; – la restauration doit respecter les principales caractéristiques du bâtiment initial.

À RETENIR La restauration ne doit pas nécessairement être effectuée à l’identique. Elle peut simplement reprendre l’essentiel des caractéristiques du bâtiment initial. À l’instar du droit à reconstruire, ce droit de restauration ne dispense pas du dépôt et de l’obtention d’une autorisation d’urbanisme.

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Plans locaux d’urbanisme

– les programmes d’équipement de l’État, des collectivités territoriales et des établissements et services publics ; – les schémas régionaux des carrières.

À RETENIR La notion de compatibilité implique une obligation de non-contrariété du PLU avec les orientations présentes dans le document supérieur. Elle permet une certaine marge de manœuvre pour préciser ces orientations. La compatibilité est une notion différente de celle de la conformité qui est l’application stricte de la règle.

La notion de prise en compte est plus floue. Elle renvoie au niveau le moins contraignant d’opposabilité et signifie que les documents de rang inférieur ne doivent pas remettre en cause les orientations générales définies par la norme immédiatement supérieure. Les juges ont estimé que cette notion permettait de s’écarter des orientations fondamentales du document supérieur à condition qu’existe un motif tiré de l’intérêt général de l’opération et dans la mesure où ce motif le justifie.

5.2.3

Schéma récapitulatif de l’articulation des PLU avec les autres normes d’urbanisme

5.3

Chapitre 5

Contenu des plans locaux d’urbanisme

Le plan local d’urbanisme comprend : – un rapport de présentation ; – un projet d’aménagement et de développement durables (PADD) ; – des orientations d’aménagement et de programmation ; – un règlement et ses documents graphiques ; – des annexes.

5.3.1

Rapport de présentation

Document de présentation global du PLU Le rapport de présentation est un document qui doit permettre de comprendre le contexte territorial, le projet d’aménagement retenu et les règles fixées. Il assure la cohérence de l’ensemble du document, des principes jusqu’aux règles d’urbanisme, en exposant le contexte local et le projet de la collectivité. Il doit être lisible et accessible à tous les citoyens.

Fig. 5.1. Compatibilité et prise en compte des PLU avec les autres normes d’urbanisme

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Partie 1

Encadrement du droit de construire – Règles nationales, règles décentralisées

Quatre catégories de zones sont définies par le code de l’urbanisme.

Zones urbaines (zones U) Ces zones concernent les secteurs de la commune qui sont déjà urbanisés, quel que soit leur niveau d’équipement, ainsi que les secteurs de la commune dont l’urbanisation est admise et où les équipements publics existants ou en cours permettent d’autoriser immédiatement les constructions, sans que la délivrance des autorisations d’occupation du sol soit soumise à un aménagement particulier d’ensemble.

Lorsque des secteurs sont déjà urbanisés et doivent faire l’objet d’une mutation importante, sans que la commune ait défini de projet (par exemple, les friches urbaines), le plan peut instituer, pour une durée de cinq ans, une servitude qui interdit les constructions importantes dans l’attente de la définition d’un projet d’aménagement du secteur.

Zones à urbaniser (zones AU) Les zones à urbaniser correspondent à des secteurs qui ont un caractère naturel, peu ou pas bâtis, et qui sont destinés à recevoir une extension urbaine. Le code de l’urbanisme distingue deux types de zones à urbaniser selon l’état de leur desserte par les réseaux.

Lorsque la desserte en équipements à la périphérie immédiate de la zone existe et est de capacité suffisante, les espaces concernés doivent être obligatoirement classés en zone AU constructible. Le règlement de la zone définit alors les conditions dans lesquelles l’aménagement et l’équipement doivent être réalisés.

La délivrance des autorisations d’occuper et d’utiliser le sol dépend de la réalisation des équipements nécessaires à la zone qui peut intervenir : – soit globalement, dans le cadre d’une opération d’ensemble ; – soit progressivement, par tranches successives.

Lorsque la desserte en équipements à la périphérie immédiate de la zone n’existe pas – ou si elle existe, mais n’a pas la capacité suffisante –, la commune a le choix de classer les espaces concernés soit en zone AU constructible, si elle a l’intention de réaliser à brève échéance les équipements nécessaires, soit en zone AU non constructible. Dans le cas d’un classement en zone AU inconstructible, l’ouverture de la zone à l’urbanisation est subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d’urbanisme qui définira les règles applicables.

Zones agricoles (zones A) Les zones agricoles recouvrent les secteurs, équipés ou non, à protéger en raison de la richesse des terres agricoles, qu’elle soit de nature agronomique, biologique ou économique. Dans les zones A, sont autorisées les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole ou aux services publics ou d’intérêt collectif (antenne de télécommunications, château d’eau, éoliennes, infrastructures, etc.), et seulement dans la mesure où elles ne compromettent pas le caractère agricole de la zone. Par ailleurs, des aménagements accessoires peuvent être admis dans la mesure où ces activités sont directement liées à l’exploitation agricole et en demeurent l’accessoire, tels que des gîtes ruraux, un local sur le lieu de l’exploitation pour permettre la vente des produits de la ferme, etc.

Par ailleurs, les constructions, installations, extensions ou annexes aux bâtiments d’habitation et les changements de destination peuvent être autorisés s’ils ne compromettent pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site.

Zones naturelles et forestières (zones N) Les zones naturelles et forestières regroupent des secteurs, équipés ou non, de nature très variée. Il s’agit des secteurs : – à protéger en raison de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt esthétique, historique et écologique ; – à protéger en raison de l’existence d’une exploitation forestière ; – protégés sans qu’il soit nécessaire de justifier d’une qualité esthétique particulière, parce que la commune souhaite conserver leur caractère naturel.

Structure du règlement écrit Le règlement écrit fixe les règles applicables à l’intérieur des différentes zones urbaines, à urbaniser, agricoles et naturelles.

La présentation du règlement écrit est organisée par le code de l’urbanisme, qui prévoit un règlement en trois parties : – destination des constructions, usages des sols et natures d’activité ; – caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère ; – équipement et réseaux.

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Plans locaux d’urbanisme

Règles relatives à la destination des constructions, usages des sols et natures d’activité Ces règles peuvent interdire ou limiter certaines destinations de construction en fonction des cinq destinations et vingt sous-destinations listées exhaustivement dans le code de l’urbanisme (tab. 5.1).

Tab. 5.1. Liste des destinations et sous-destinations des PLU

Destination

Exploitation agricole et forestière Habitation

Commerce et activités de service

Équipements d’intérêt collectif et services publics

Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

Sous-destinations – exploitation agricole – exploitation forestière – logement – hébergement

– artisanat – commerce de détail – restauration – commerce de gros – activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle – hébergement hôtelier et touristique – cinéma

– locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques – locaux techniques et industriels des administrations publiques – établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale – salles d’art et de spectacles – équipements sportifs – autres équipements recevant du public – industrie – entrepôt – bureau – centre de congrès et d’exposition

Chapitre 5

À RETENIR La liste des destinations et sous-destinations est limitative. Les auteurs des plans locaux d’urbanisme ne peuvent pas créer de nouvelles catégories de destination pour lesquelles seraient prévues des règles spécifiques, ni soumettre certains locaux relevant de l’une des catégories qu’il énumère aux règles applicables à une autre catégorie.

Par ailleurs, afin d’assurer la mise en œuvre des objectifs de mixité sociale et fonctionnelle, le règlement peut : – définir des règles permettant d’imposer une mixité des destinations ou sous-destinations au sein d’une construction ou d’une unité foncière ; – définir, pour certaines destinations et sous-destinations, des majorations de volume constructible qu’il détermine en référence à l’emprise au sol et la hauteur ; – définir des règles différenciées entre le rez-de-chaussée et les étages supérieurs des constructions ; – identifier et délimiter, dans le ou les documents graphiques, les quartiers, îlots et voies dans lesquels doit être préservée ou développée la diversité commerciale, notamment à travers les commerces de détail et de proximité, et définir, le cas échéant, les règles spécifiques permettant d’atteindre cet objectif.

Règles relatives aux caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère Cette partie est elle-même subdivisée en quatre sous-parties (tab. 5.2) : – volumétrie et implantation des constructions ; – qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère ; – traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions ; – stationnement.

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Partie 3

Quelles autorisations pour quels travaux ?

Mais cette nouvelle définition de l’emprise au sol avait un défaut majeur. Elle entraînait un accroissement du nombre de projets pour lesquels le recours à l’architecte était obligatoire. Cet effet non souhaité de la réforme a donc été corrigé par un décret du 7 mai 2012 relatif à une des dispenses de recours à un architecte.

La réforme qui devait unifier les surfaces a donc abouti à créer : – une surface de plancher « fiscale » ; – une surface de plancher utilisée pour les autorisations d’urbanisme ; – deux emprises au sol.

15.1

15.1.1

Surface de plancher « brute »

La surface de plancher « brute » comprend les surfaces de plancher mesurées au-dessus des plinthes de tous les niveaux : les rez-de-chaussée et tous les étages, les niveaux intermédiaires tels que les mezzanines, de même que les combles et sous-sols, aménageables ou non (fig. 15.1).

Surface fiscale

La surface de plancher fiscale sert de base pour calculer le montant de la taxe d’aménagement générée par une construction (voir chapitre 9).

LE SAVIEZ-VOUS ?

La surface de plancher « fiscale » utilisée pour la taxe d’aménagement diffère de la surface de plancher « de droit commun » employée notamment lors de la délivrance d’autorisations d’occupation du sol. Cette surface, étudiée au paragraphe 15.2, comporte des déductions supplémentaires par rapport au calcul de la surface taxable. Pour éviter la confusion entre ces deux notions différentes bien qu’ayant le même nom, la surface de plancher prise en compte pour le calcul de la taxe d’aménagement sera appelée surface de plancher taxable ou surface fiscale.

La surface de plancher taxable de la construction à retenir pour l’assiette de la taxe d’aménagement est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction : – des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ; – des vides de plancher et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ; – des surfaces de plancher sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre.

Le calcul de la surface de plancher taxable d’une construction se décompose en deux temps : – en évaluant tout d’abord sa surface taxable « brute » ; – puis en opérant les déductions prévues par le code de l’urbanisme.

Fig. 15.1. Surface de plancher « brute »

15.1.2

Surfaces déductibles

Une surface non close ou dépourvue de couverture ne peut pas former de surface taxable. Sont ainsi exclus de la surface de plancher d’une construction (fig. 15.2) : – les toitures-terrasses, – les loggias, – les balcons, – les terrasses, – les passages couverts sous arcades ou encore les coursives.

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Surfaces utilisées dans le code de l’urbanisme

Chapitre 15

Il faut ensuite déduire l’épaisseur des murs extérieurs d’une construction, y compris les murs mitoyens ou accolés à une autre construction (fig. 15.3).

À RETENIR La notion de mur extérieur comprend toutes les façades ayant pour fonction d’assurer le clos d’un bâtiment, que cette façade soit porteuse ou non.

LE SAVIEZ-VOUS ?

La surface correspondant à l’ensemble des murs intérieurs (porteurs ou constituant de simples cloisonnements) ne doit pas être déduite de la surface de plancher de la construction (fig. 15.4).

Fig. 15.2. Surfaces déductibles de la surface de plancher

Enfin, les surfaces de plancher des locaux ou parties de locaux qui correspondent à des hauteurs sous toiture ou sous plafond inférieures ou égales à 1,80 mètre sont exclues du calcul de la surface de plancher. Cette déduction concerne tous les locaux quelle que soit leur localisation (fig. 15.5).

Fig. 15.3. Murs à déduire

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Partie 3

Quelles autorisations pour quels travaux ?

Fig. 15.4. Murs intérieurs non déductibles

Fig. 15.5. Surfaces déductibles sous hauteur de plafond inférieure à 1,80 m

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Partie 4

Composition des dossiers d’autorisations d’urbanisme

Si le projet modifie les façades de bâtiments existants, les plans doivent représenter l’état initial et l’état futur des façades et des toitures.

À RETENIR Comme les autres plans, les façades doivent être cotées ou comporter une échelle.

Document graphique Ce document permet d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux autres constructions avoisinantes et aux paysages. Il peut s’agir d’un photomontage à partir d’un assemblage de photographies montrant le site existant et d’une image de synthèse ou d’un croquis du projet. Le document peut aussi proposer une perspective axonométrique (fig. 22.6).

Photographies Photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche Si le projet est situé en zone urbaine, cette photographie montre la façade des constructions avoisinantes, les arbres existants…

Si le projet est situé en zone rurale, elle montre le terrain assiette du projet ainsi que les parcelles voisines, les arbres et la végétation existante.

Photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain Cette photographie montre l’aspect général de la rue, des espaces publics, des façades ou le paysage environnant (fig. 22.7).

Fig. 22.7. Exemple de photographies

22.3.5

Pièces complémentaires éventuelles

En outre, des pièces complémentaires peuvent être exigées selon la nature ou la situation du projet. Elles sont très nombreuses et reflètent la multiplicité des contextes pouvant entourer une construction (tab. 22.3).

Fig. 22.6. Exemple de document graphique

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Table des matières

Sommaire............................................................................... 7 Table des abréviations............................................................ 9 Introduction............................................................................ 11

Partie 1 Encadrement du droit de construire – Règles nationales, règles décentralisées......... 13 1

Règles applicables sur l’ensemble du territoire ou spécifiques à certaines parties du territoire.............. 15

1.1.

1.1.1.

1.1.2.

1.1.3.

Constructibilité limitée............................................. 15 Principe d’inconstructibilité............................................. 15 Notion de partie actuellement urbanisée (PAU).................. 15 Exceptions au principe................................................... 16 Exceptions par nature...................................................... 16 Exceptions ponctuelles.................................................... 16

1.2.

Dispositions relatives à l’aménagement et à la protection de la montagne........................... 17 Champ d’application...................................................... 17 Pourquoi une loi Montagne ?............................................ 17 Communes concernées.................................................... 18 Opposabilité aux autorisations de construire..................... 18 Principes généraux de protection..................................... 18

1.2.1.

1.2.2.

1.2.3.

1.2.4.

1.2.5.

1.3.

1.3.1.

1.3.2.

1.3.3.

1.3.4.

Protection des terres agricoles, pastorales et forestières.......... 18 Préservation des espaces, paysages et milieux caractéristiques du patrimoine naturel et culturel montagnard....................... 19 Urbanisation en continuité............................................... 19 Orientation du développement touristique........................... 19 Règles spécifiques......................................................... 19 Protection des rives des plans d’eau................................... 19 Limitation de la création de nouvelles routes........................ 20 Unités touristiques nouvelles (UTN).................................. 20 Définition des UTN......................................................... 20 Dispositions relatives à l’aménagement et à la protection du littoral..................................... 20 Champ d’application...................................................... 20 Pourquoi une loi Littoral ?................................................ 20 Communes concernées.................................................... 21 Opposabilité aux autorisations de construire..................... 22 Principes généraux........................................................ 22 Superposition partielle des trois régimes de protection............ 22 Extension de l’urbanisation en continuité sur l’ensemble du territoire communal.................................................... 22 Extension de l’urbanisation limitée et justifiée dans les espaces proches du rivage.................................... 22 Interdictions de construire dans la bande littorale de 100 m..... 23 Règles spécifiques......................................................... 23 Protection des espaces littoraux remarquables...................... 23 Protection des espaces boisés........................................... 24

267

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14/04/16 11:04

Le droit de l’urbanisme

Limitation de création de nouvelles routes........................... 24 Encadrement de l’implantation des terrains de camping et de caravanage............................................................ 24 1.4.

1.4.1.

1.4.2.

1.4.3.

1.4.4.

1.5.

1.5.1.

1.5.2.

1.5.3.

2 2.1.

2.1.1.

2.1.2.

2.2.

2.2.1.

2.2.2.

2.2.3.

Dispositions relatives à l’urbanisme au voisinage des aérodromes........................................................ 24 Aérodromes concernés................................................... 24 Pourquoi réglementer l’urbanisation autour des aérodromes ?.. 24 Communes concernées.................................................... 25 Zones de bruit.............................................................. 25 Classement en quatre zones............................................. 25 Opposabilité................................................................. 25 Principes de limitation de l’urbanisation........................... 25 Interdiction des constructions à usage d’habitation................ 25 Interdiction des équipements publics.................................. 25 Orientation de l’urbanisme le long des voies routières les plus importantes.................................. 26 Champ d’application...................................................... 26 Principe d’inconstructibilité............................................. 26 Communes sans document d’urbanisme.............................. 26 Communes disposant d’un document d’urbanisme................ 26 Opérations exclues......................................................... 26 Conditions de la constructibilité de ces espaces................. 26 Communes sans document d’urbanisme.............................. 26 Commune couverte par une carte communale...................... 26 Communes disposant d’un document d’urbanisme................ 26

Règlement national d’urbanisme (RNU).................................................................... 27 Champ d’application................................................. 27 Communes non couvertes par un document de planification urbaine (PLU ou POS).............................. 27 Articles d’ordre public.................................................... 27 Règles de localisation et de desserte des constructions...................................................... 28 Respect de la salubrité et de la sécurité............................ 28 Sécurité publique........................................................... 28 Salubrité publique.......................................................... 28 Principe de réciprocité..................................................... 28 Nuisances graves.......................................................... 28 Protection des espaces naturels et culturels....................... 28 Conservation du patrimoine archéologique.......................... 29 Dispositions antimitage................................................... 29

2.2.4.

Desserte des constructions.............................................. 29 Sécurité des accès routiers................................................ 29 Implantation d’espaces verts............................................. 30 Eau potable et assainissement.......................................... 30 Protection des intérêts financiers de la commune.................. 30

2.3.

Règles d’implantation et de volume des constructions...................................................... 30 Implantation de plusieurs constructions sur un même terrain......................................................................... 30 Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques.................................................... 30 Implantation des constructions par rapport aux propriétés voisines....................................................................... 31 Dérogations................................................................. 32

2.3.1.

2.3.2.

2.3.3.

2.3.4.

2.4.

2.4.1.

2.4.2.

2.5.

2.5.1.

2.5.2.

Reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans et restauration de bâtiments............................................................. 32 Reconstruction après démolition ou destruction................. 32 Conditions à respecter..................................................... 32 Limite au droit à reconstruire............................................ 32 Restauration d’un bâtiment............................................ 32 Écoconstructions....................................................... 33 Reconnaissance d’un droit à réaliser des constructions contribuant au développement durable............................. 33 Limitations géographiques de ce droit.............................. 33 Périmètres protégés de droit............................................. 33 Périmètres spécifiques définis par les communes................... 33

2.6.

Stationnements........................................................ 34

2.7.

Protection de l’environnement et principe de précaution............................................................ 34 Consécration du principe de précaution............................ 34 Mise en œuvre du principe de précaution......................... 34

2.7.1.

2.7.2.

2.8.

2.8.1.

2.8.2.

Règles relatives à l’aspect des constructions........... 35 Préservation des paysages et des sites.............................. 35 Règles particulières....................................................... 35 Dans les secteurs déjà partiellement bâtis présentant une unité d’aspect.......................................................... 35 Murs séparatifs et murs aveugles....................................... 35 Bâtiments industriels....................................................... 35

2.9.

2.9.1.

Règles de raccordement aux réseaux publics.......... 35 Constructions concernées............................................... 35

268

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Table des matières

Règle générale et impérative........................................... 36 Financement des raccordements à usage individuel............ 36 Champ d’application....................................................... 36 Mise en œuvre............................................................... 36

3.3.

2.10.

Tableau récapitulatif................................................ 37

3

Servitudes d’utilité publique (SUP)...... 39

3.1.

Servitudes d’utilité publique et plan local d’urbanisme.............................................................. 39 Objet des servitudes d’utilité publique.............................. 39 Obligation de report en annexe des servitudes d’utilité publique...................................................................... 39 Sanctions de l’absence de mention de la servitude dans les annexes du PLU................................................ 39 Catégories de servitudes d’utilité publique........................ 40

3.3.2.

3.3.3.

3.3.4.

3.3.5.

3.3.6.

3.3.7.

2.9.2.

2.9.3.

3.1.1.

3.1.2.

3.1.3.

3.1.4.

3.2.

3.2.1.

3.2.2.

3.2.3.

3.2.4.

3.2.5.

3.2.6.

3.2.7.

Servitudes relatives à la conservation du patrimoine naturel ou culturel............................ 40 Littoral maritime........................................................... 40 Servitude de protection des bords de mer............................ 40 Servitude de passage des piétons sur le littoral..................... 40 Servitude de passage des piétons transversale au rivage de la mer...................................................................... 40 Eaux........................................................................... 41 Servitude de passage des engins mécaniques servant aux opérations de curage des cours d’eau non domaniaux...... 41 Protection des eaux potables............................................ 41 Protection des eaux minérales........................................... 41 Réserves naturelles et parcs nationaux............................. 41 Zones agricoles protégées.............................................. 41 Monuments historiques.................................................. 41 Monuments classés........................................................ 41 Monuments inscrits........................................................ 42 Périmètres de protection autour des monuments historiques classés ou inscrits........................................................... 42 Monuments naturels et sites........................................... 42 Sites inscrits.................................................................. 42 Sites classés.................................................................. 42 Patrimoine architectural et urbain.................................... 42 Zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager................................................................... 42 Aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AMVAP)...................................................................... 42 Régime des travaux dans les ZPPAUP et les AMVAP............... 43

3.3.12.

3.3.13.

Servitudes relatives à l’utilisation de certaines ressources et équipements....................................... 43 Électricité et gaz........................................................... 43 Canalisations électriques.................................................. 43 Canalisations de transport et de distribution de gaz............... 43 Énergie hydraulique....................................................... 43 Hydrocarbures.............................................................. 43 Réseaux de chaleur....................................................... 43 Canalisation de produits chimiques.................................. 43 Eaux et assainissement.................................................. 43 Servitudes de halage et de marchepied, et servitudes à l’usage des pêcheurs................................................... 44 Navigation intérieure..................................................... 44 Servitudes relatives à la navigation maritime........................ 44 Servitudes concernant les postes électrosémaphoriques de la marine militaire...................................................... 44 Voies ferrées................................................................ 44 Réseau routier.............................................................. 44 Terrains nécessaires aux routes nationales et autoroutes......... 44 Servitudes d’alignement................................................... 44 Circulation aérienne...................................................... 44 Servitudes aéronautiques de dégagement et de balisage......... 44 Servitudes établies à l’extérieur des zones de dégagement...... 45 Réservations de terrains pour les besoins du trafic aérien........ 45 Remontées mécaniques et pistes de ski............................ 45 Télécommunications...................................................... 45

3.4.

3.4.1.

3.4.2.

3.4.3.

Servitudes relatives à la défense nationale............. 45 Défense des côtes et sécurité de la navigation................... 45 Établissements de poudres et de munitions....................... 46 Autres servitudes.......................................................... 46

3.5.

Servitudes relatives à la salubrité et à la sécurité publiques.................................................................. 46 Cimetières.................................................................... 46 Établissements conchylicoles........................................... 46 Plans de prévention des risques naturels prévisibles........... 46 Plan de prévention des risques technologiques.................. 46 Installations classées..................................................... 47

3.3.1.

3.3.8.

3.3.9.

3.3.10.

3.3.11.

3.5.1.

3.5.2.

3.5.3.

3.5.4.

3.5.5.

4

Schémas de cohérence territoriale (SCoT)................................................................... 49

4.1.

Objet des schémas de cohérence territoriale........... 49

4.2.

Articulation des SCoT avec les normes supérieures. 49

269

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Le droit de l’urbanisme

4.2.1.

4.2.2.

4.2.3.

4.2.4.

4.3.

4.3.1.

4.3.2.

4.3.3.

Documents devant être intégrés par les SCoT dans un rapport de compatibilité..................................... 50 Principe de compatibilité limitée...................................... 50 Règles et documents devant être pris en compte par le SCoT........................................................................ 50 Schéma récapitulatif de l’articulation des SCoT avec les autres normes d’urbanisme................................. 51 Contenu des schémas de cohérence territoriale...... 51 Rapport de présentation................................................. 51 Projet d’aménagement et de développement durables (PADD)........................................................................ 52 Document d’orientation et d’objectifs (DOO)..................... 52 Contenu obligatoire........................................................ 52 Contenu facultatif.......................................................... 52

5

Plans locaux d’urbanisme.......................... 61

5.1.

Objet des plans locaux d’urbanisme......................... 61

5.2.

Articulation des plans locaux d’urbanisme avec les normes supérieures.................................... 62 Règle de la compatibilité limitée en présence d’un SCoT...... 62 Documents devant être intégrés par le PLU en l’absence de SCoT....................................................................... 62 Schéma récapitulatif de l’articulation des PLU avec les autres normes d’urbanisme................................. 63

5.2.1.

5.2.2.

5.2.3.

5.3.

5.3.1.

4.4.

4.4.1.

4.4.2.

Effets juridiques des SCoT........................................ 55 Documents devant tenir compte du SCoT.......................... 55 Règle de « l’urbanisation limitée » en l’absence de SCoT..... 55

5.3.2.

4.5.

4.5.1.

4.5.2.

4.5.3.

4.5.4.

Procédure d’élaboration des SCoT........................... 56 Initiative de l’élaboration................................................ 56 Délimitation du périmètre du SCoT.................................. 56 Établissement public chargé du schéma............................ 56 Prescription de l’élaboration du SCoT et définition des modalités de concertation......................................... 56 Établissement du projet.................................................. 56 Concertation avec la population........................................ 56 Association des personnes publiques.................................. 57 Études......................................................................... 57 Débat sur les orientations générales du PADD....................... 57 Approbation du projet de SCoT....................................... 57 Bilan de la concertation................................................... 57 Arrêt du projet de SCoT................................................... 57 Enquête publique........................................................... 58 Approbation du SCoT...................................................... 58

5.3.4.

4.5.5.

4.5.6.

4.6.

Évaluation périodique des SCoT............................... 58

4.7.

4.7.1.

Évolution des SCoT................................................... 58 Révision des SCoT......................................................... 58 Champ d’application....................................................... 58 Procédure..................................................................... 58 Modification des SCoT................................................... 58 Modification de droit commun.......................................... 59 Modification simplifiée.................................................... 59

4.7.2.

5.3.3.

5.3.5.

5.3.6.

5.4.

5.4.1.

Contenu des plans locaux d’urbanisme.................... 63 Rapport de présentation................................................. 63 Document de présentation global du PLU............................ 63 Document de référence.................................................... 64 Projet d’aménagement et de développement durables (PADD)........................................................................ 64 Orientations d’aménagement et de programmation (OAP)... 64 Portée réglementaire des orientations d’aménagement........... 65 Règlement................................................................... 65 Zones urbaines (zones U)................................................. 66 Zones à urbaniser (zones AU)............................................ 66 Zones agricoles (zones A)................................................. 66 Zones naturelles et forestières (zones N).............................. 66 Structure du règlement écrit.............................................. 66 Règles relatives à la destination des constructions, usages des sols et natures d’activité............................................. 67 Règles relatives aux caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère......................................... 67 Règles relatives aux équipements et réseaux........................ 69 Documents graphiques du règlement............................... 69 Documents graphiques délimitant le champ d’application des règles..................................................................... 69 Documents graphiques délimitant les zones......................... 69 Documents graphiques délimitant ou identifiant des secteurs ou espaces faisant l’objet de règles particulières................... 69 Documents graphiques délimitant des prescriptions aux effets indépendants du règlement du PLU.................................... 69 Plans de masse.............................................................. 69 Annexes...................................................................... 70 Procédure d’élaboration du plan local d’urbanisme.............................................................. 70 Périmètre du PLU.......................................................... 70 Couverture de l’intégralité du territoire communal ou intercommunal.......................................................... 70

270

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Table des matières

5.4.6.

Transfert automatique de la compétence PLU à l’intercommunalité....................................................... 70 Prescription de l’élaboration du plan local d’urbanisme....... 71 Contenu de la délibération prescrivant l’élaboration du PLU..... 71 Effets de la prescription du PLU......................................... 71 Établissement du projet.................................................. 71 Concertation avec la population........................................ 71 Association des personnes publiques.................................. 71 Études......................................................................... 71 Débat sur les orientations générales du PADD....................... 72 Approbation du projet de PLU......................................... 72 Bilan de la concertation................................................... 72 Arrêt du projet de PLU..................................................... 72 Enquête publique........................................................... 72 Approbation du PLU....................................................... 72 Spécificités de l’élaboration d’un PLU intercommunal (PLUi). 73 Conférence intercommunale au lancement de l’élaboration..... 73 Débat sur les orientations du PADD.................................... 73 Conférence intercommunale préalable à l’approbation du PLUi. 73 Schéma récapitulatif de l’élaboration d’un PLU (fig. 5.2)...... 73

5.5.

Évaluations périodiques du PLU............................... 74

5.6.

5.6.1.

Évolution du plan local d’urbanisme........................ 74 Procédures pour faire évoluer le contenu du PLU : la révision ou la modification.......................................... 74 Révision du PLU............................................................ 74 Champ d’application de la révision..................................... 74 Procédure de révision « de droit commun ».......................... 74 Procédure de révision avec examen conjoint du projet............ 74 Modification du PLU avec enquête publique...................... 75 Modification simplifiée du PLU........................................ 75 Champ d’application de la modification simplifiée................. 75 Spécificité procédurale de la modification simplifiée............... 75

5.4.2.

5.4.3.

5.4.4.

5.4.5.

5.6.2.

5.6.3.

5.6.4.

5.7.

Caducité programmée des plans d’occupation des sols..................................................................... 76 Caducité programmée des POS.......................................... 76 Retour aux règles du RNU en cas de caducité des POS............ 76

6

Cartes communales........................................ 77

6.1.

Champ d’application territorial des cartes communales.............................................................. 77

6.2.

6.2.1.

Contenu des cartes communales.............................. 77 Objet des cartes communales.......................................... 77

6.2.2.

6.3.

6.3.1.

6.3.2.

6.4.

6.4.1.

6.4.2.

Délimitation des secteurs constructibles et non constructibles... 77 Classement en secteur constructible................................... 77 Constructions autorisées en secteur non constructible............ 78 Adaptation, réfection ou extension des constructions existantes..................................................................... 78 Équipements collectifs..................................................... 78 Interdiction de reconstruire à l’identique un bâtiment détruit ou démoli..................................................................... 78 Dossier de carte communale........................................... 78 Rapport de présentation.................................................. 78 Documents graphiques.................................................... 79 Annexes....................................................................... 79 Effets des cartes communales.................................. 80 Compétence pour délivrer les autorisations d’occupation et d’utilisation des sols.................................................. 80 Réglementation applicable............................................. 80 Procédure d’élaboration, d’évaluation et d’évolution de la carte communale.......................... 80 Élaboration de la carte communale.................................. 80 Autorité compétente....................................................... 80 Prescription de l’élaboration par une délibération de l’organe délibérant..................................................................... 80 Procédure d’élaboration................................................... 80 Double approbation de la carte communale......................... 80 Révision de la carte communale...................................... 81 Procédure de révision de droit commun............................... 81 Rectification d’une erreur matérielle................................... 81 Mise à jour des annexes de la carte communale.................... 81

Partie 2 Outils de l’aménagement.......................................... 83 7

Intervention foncière – Droits de préemption.................................................. 85

7.1.

7.1.1.

7.1.2.

Objet du droit de préemption.................................. 85 Définition du droit de préemption.................................... 85 Objectifs du droit de préemption..................................... 85 Réalisation d’une opération d’intérêt général........................ 85 Poursuite des objectifs limitativement énumérés dans le code de l’urbanisme............................................................... 85 Droits de préemption prévus par le code de l’urbanisme...... 86

7.1.3.

271

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14/04/16 11:04

Le droit de l’urbanisme

7.2.

7.2.1.

7.2.2.

7.2.3.

7.2.6.

7.2.7.

7.2.8.

Procédure de préemption......................................... 86 Biens susceptibles de faire l’objet d’une préemption........... 86 Biens non soumis au droit de préemption......................... 86 Obligation de déclaration d’intention d’aliéner (DIA) préalable à la vente....................................................... 87 Décision de préemption.................................................. 87 Détermination du prix.................................................... 87 Préemption aux prix et conditions de la DIA......................... 87 Préemption à un prix ou des conditions différents.................. 88 DIA préalable à une adjudication autorisée ou ordonnée par le juge.................................................................... 88 Réponse du propriétaire et fixation judiciaire du prix.............. 88 Saisine du juge de l’expropriation.................................... 88 Affectation de l’immeuble.............................................. 88 Rétrocession de l’immeuble............................................ 89

7.3.

7.3.1.

7.3.2.

7.3.3.

7.3.4.

7.3.5.

Droit de préemption urbain..................................... 89 Territoires couverts par un PLU........................................ 89 Territoires couverts par une carte communale.................... 89 Possibilité d’instaurer un droit de préemption renforcé........ 89 Possibilité d’exclure certaines opérations.......................... 90 Droit de délaissement.................................................... 90

7.4.

7.4.1.

7.4.2.

7.4.3.

7.4.4.

7.4.5.

7.4.6.

7.4.7.

Zones d’aménagement différé (ZAD)........................ 90 Objectifs de la ZAD........................................................ 90 Durée de validité........................................................... 90 Autorité compétente...................................................... 90 Acte de création........................................................... 91 Conséquences sur le droit de préemption urbain................ 91 Motivation de la décision de préemption.......................... 91 Délaissement................................................................ 91

8

Réalisation publique de l’aménagement – Zones d’aménagement concerté (ZAC).............. 93

7.2.4.

7.2.5.

8.1.

Objet des zones d’aménagement concerté.............. 93

8.2.

8.2.1.

8.2.2.

Création de la ZAC.................................................... 93 Initiative de la création.................................................. 93 Processus de création : études et concertation préalables.... 94 Études préalables........................................................... 94 Concertation préalable.................................................... 94 Dossier de création........................................................ 94 Décision portant création et ses effets.............................. 95 Autorité compétente....................................................... 95

8.2.3.

8.2.4.

Contenu de la décision.................................................... 95 Conséquences de la décision............................................ 95 8.3.

8.3.1.

8.3.2.

8.3.3.

8.3.4.

8.3.5.

Réalisation de la ZAC................................................ 95 Réglementation d’urbanisme applicable............................ 95 Dossier de réalisation..................................................... 96 Programme des équipements publics................................ 96 Choix du mode de réalisation.......................................... 96 Exécution de la ZAC...................................................... 96 Acquisition des terrains.................................................... 96 Réalisation des travaux.................................................... 97 Cession des terrains........................................................ 97

8.4.

8.4.1.

8.4.2.

Achèvement de la ZAC.............................................. 97 Modification................................................................. 97 Suppression.................................................................. 97

9

Financement des équipements publics liés à l’urbanisation – Principes généraux des contributions d’urbanisme....................................................... 99

9.1.

9.1.1.

Principes généraux des contributions d’urbanisme. 99 Un régime d’exception au principe du financement public des équipements publics................................................ 99 Contributions de nature fiscale – Taxes d’urbanisme........... 99 Contributions à caractère non fiscal – Participations d’urbanisme................................................................. 99 Règles de cumul des taxes et participations d’urbanisme..... 100 Projet urbain partenarial.................................................. 100 Non-cumul de participations pour un même équipement......... 100 Conditions d’exigibilité des participations......................... 100 Nécessité d’une décision expresse...................................... 100 Possibilité de participations pour les décisions tacites sous condition............................................................... 100 Conséquences de l’illégalité des participations................... 100 Action en répétition........................................................ 100 Modalités de remboursement............................................ 100

9.1.2.

9.1.3.

9.1.4.

9.1.5.

9.1.6.

10

Financement des équipements publics liés à l’urbanisation – Taxe d’aménagement.................................... 101

10.1. Institution de la taxe d’aménagement..................... 101 10.1.1. Part communale............................................................ 101 Application de plein droit................................................. 101

272

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Table des matières

Notion de seuil minimal de densité..................................... 110 Institution dans les secteurs urbanisés et à urbaniser de la commune.............................................................. 110 Limites imposées au seuil minimal de densité....................... 110

Institution décidée par la commune.................................... 101 10.1.2. Part départementale...................................................... 101 10.1.3. Part régionale de la région Île-de-France........................... 102 10.2.

10.2.1.

10.2.2.

10.2.3.

Assiette de la taxe d’aménagement......................... 102 Champ d’application de la taxe d’aménagement................ 102 Fait générateur............................................................. 102 Base d’imposition.......................................................... 102 Surface de plancher fiscale............................................... 102 Autres aménagements et installations taxables..................... 102

10.3.

Calcul, abattements et exonérations de la taxe d’aménagement....................................... 103 Valeurs forfaitaires et exonérations.................................. 103 Valeur forfaitaire par mètre carré pour les constructions de droit commun (tab. 10.2)............................................. 103 Valeur des aménagements et installations déterminée forfaitairement (tab. 10.3)................................................ 103 Abattements................................................................. 103 Exonérations................................................................. 104 Taux d’imposition de la part communale........................... 107 Taux de base................................................................. 107 Taux majoré.................................................................. 107 Taux de la part départementale....................................... 107 Taux de la part régionale en Île-de-France......................... 107

10.3.1.

10.3.2.

10.3.3.

10.3.4.

10.4. Mode de calcul de la taxe d’aménagement............. 107 10.4.1. Constructions créant de la surface de plancher taxable....... 107 10.4.2. Aménagements et installations........................................ 108

11.2.

Détermination du versement pour sous-densité (VSD)......................................................................... 111 11.2.1. Modes de calcul............................................................ 111 11.2.2. Détermination de la valeur du terrain............................... 111 11.2.3. Exclusions et exonérations.............................................. 112 11.3. Procédure de rescrit................................................. 113 11.3.1. Le rescrit : une procédure nouvelle dans le domaine de la fiscalité de l’urbanisme........................................... 113 11.3.2. Procédure à suivre......................................................... 113 Existence d’une demande préalable.................................... 113 Instruction de la demande................................................ 113 Décision expresse........................................................... 113 Décision implicite d’acceptation......................................... 113 11.4. Recouvrement du versement pour sous-densité...... 114 11.4.1. Redevables................................................................... 114 11.4.2. Délais de paiement........................................................ 114

12

Autres contributions de nature fiscale et participations d’urbanisme... 115

10.5.

10.5.1.

10.5.2.

10.5.3.

10.5.4.

Recouvrement de la taxe d’aménagement.............. 108 Redevables................................................................... 108 Information du contribuable et de la collectivité territoriale. 108 Valeurs de référence...................................................... 108 Délais de paiement........................................................ 108

11

Lutte contre l’étalement urbain – Versement pour sous-densité................... 109

12.1. Autres contributions de nature fiscale..................... 115 12.1.1. Redevance pour la création de bureaux ou de commerce en région Île-de-France (RCB).......................................... 115 Champ d’application....................................................... 115 Calcul de la redevance..................................................... 116 Paiement de la redevance................................................. 116 12.1.2. Redevance d’archéologie préventive (RAP)........................ 116 Champ d’application....................................................... 116 Travaux autorisés en application du code de l’urbanisme......... 116 Calcul et paiement de la redevance pour les travaux autorisés en application du code de l’urbanisme................................ 117

11.1. Institution du versement pour sous-densité............ 109 11.1.1. Un outil au service de la lutte contre l’étalement urbain...... 109 11.1.2. Établissement du seuil minimal de densité (SMD)............... 109 Unité foncière................................................................ 109 Partie de terrains inconstructibles....................................... 109 Terrain comprenant une construction.................................. 110 11.1.3. Instauration du versement pour sous-densité par la commune..................................................................... 110

12.2. Participations d’urbanisme....................................... 117 12.2.1. Participation pour la réalisation d’équipements publics exceptionnels............................................................... 117 Principe........................................................................ 117 Modalités..................................................................... 118 12.2.2. Projet urbain partenarial (PUP)........................................ 118 Principe........................................................................ 118 Champ d’application....................................................... 118

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Le droit de l’urbanisme

Création de la convention de projet urbain partenarial............ 118 Délimitation du périmètre................................................. 118 Information du public...................................................... 118 Équipements mis à la charge du cocontractant...................... 118 Articulation du PUP avec les autres taxes et participations....... 119

13.5.2. Bénéficiaires de la garantie............................................. 126 13.5.3. Durée de la garantie...................................................... 126 Délai de validité du certificat............................................. 126 Prorogation du certificat.................................................. 126 13.5.4. Garanties apportées par le certificat opérationnel............... 127

13

Un outil d’information – Le certificat d’urbanisme....................................................... 121

Partie 3 Quelles autorisations pour quels travaux ?... 129

13.1.

13.1.1.

13.1.2.

13.1.3.

Caractères spécifiques du certificat d’urbanisme.... 121 Un acte d’information.................................................... 121 Un acte ne valant pas autorisation................................... 121 Un acte créateur de droits.............................................. 122

13.2.

Demande de certificat d’urbanisme......................... 122 Demandeur................................................................... 122 13.2.1. Présentation et contenu de la demande............................ 122 Formulaire de demande................................................... 122 Nombre d’exemplaires..................................................... 122 Renseignements à fournir................................................. 122 Pièces à joindre à la demande........................................... 122 13.2.2. Dépôt et transmission de la demande............................... 124 13.3.

13.3.1.

13.3.2.

13.3.3.

Instruction et délivrance du certificat d’urbanisme. 124 Délais d’instruction........................................................ 124 Modalités de délivrance................................................. 124 Autorités compétentes................................................... 125 Communes dotées d’un PLU ou d’une carte communale approuvés.................................................................... 125 Communes non dotées d’un PLU ou d’une carte communale approuvés.................................................................... 125

13.4. Contenu du certificat d’urbanisme........................... 125 13.4.1. Renseignements fournis dans les deux types de certificat.... 125 Dispositions d’urbanisme applicables au terrain.................... 125 Limitations administratives au droit de propriété................... 125 Régime des taxes et participations d’urbanisme.................... 125 Droit de préemption........................................................ 125 Accord ou avis nécessaire d’un service de l’État et sursis à statuer......................................................................... 125 13.4.2. Renseignements additionnels dans le certificat opérationnel................................................................. 126 Équipements publics existants ou prévus............................. 126 Possibilité de réaliser ou non une opération sur le terrain........ 126 13.5. Portée du certificat d’urbanisme.............................. 126 13.5.1. Stabilisation de la réglementation applicable..................... 126

14

Principes généraux des autorisations d’urbanisme....................................................... 131

14.1.

Nature des travaux et procédure à suivre................ 131

14.2. Regroupement d’autorisations disparates............... 132 14.2.1. Regroupement de onze régimes d’autorisations en trois permis......................................................................... 132 14.2.2. Regroupement de quatre régimes de déclaration en un régime unique : la déclaration préalable................... 132 14.2.3. Regroupement des demandes de permis........................... 132 14.3.

Clés de lecture pour déterminer la nécessité ou non d’une autorisation........................................ 132

14.4.

Constructions nouvelles exclues du champ d’application du permis de construire..................... 133 Projets dispensés de toute formalité en raison de leur nature ou de leur faible importance....................... 133 Projets dispensés de toute formalité en raison de leur nature............................................................... 134 Projets dispensés de toute formalité en raison de leur caractère temporaire........................................... 134 Projets dispensés de toute formalité pour des motifs de sécurité................................................................... 134 Projets dont le contrôle est exclusivement assuré par une autre autorisation ou une autre législation............. 135 Travaux sur les monuments historiques classés...................... 135 Ouvrages ou installations de stockage souterrain de gaz, de fluides ou de déchets.................................................. 135 Certains affouillements ou exhaussements de sol.................. 135 Dispositifs de publicité et enseignes ou préenseignes............. 135 Projets implantés en mer, sur le domaine public maritime immergé au-delà de la laisse de la basse mer.................... 135 Terrasses ou plates-formes de plain-pied........................... 135 Obligation de respecter les règles d’urbanisme même en cas de dispense de formalités..................................... 135 Limitation des exemptions dans certains secteurs protégés.. 135

14.4.1.

14.4.2.

14.4.3.

14.4.4.

14.4.5.

14.4.6.

14.4.7.

14.4.8.

14.4.9.

274

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Table des matières

15

Surfaces utilisées dans le code de l’urbanisme.................................................. 137

15.1. Surface fiscale.......................................................... 138 15.1.1. Surface de plancher « brute »......................................... 138 15.1.2. Surfaces déductibles...................................................... 138 15.2.

15.2.1.

15.2.2.

15.2.3.

16.3.

16.3.1.

16.3.2.

16.3.3.

16.3.4.

Tableaux récapitulatifs............................................. 150 Constructions de droit commun....................................... 151 Habitations légères de loisirs........................................... 151 Éoliennes et centrales photovoltaïques............................. 152 Constructions et installations créant moins de 5 m2 d’emprise au sol ou de surface de plancher autres que les éoliennes................................................................ 153 Murs........................................................................... 153 Piscines....................................................................... 154 Châssis et serres de production....................................... 154 Lignes de distribution d’énergie électrique........................ 155 Clôtures....................................................................... 155

Surface de plancher.................................................. 142 Garages accessoires à une construction............................ 142 Combles non aménageables........................................... 142 Surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble à l’exclusion des maisons individuelles... 143 15.2.4. Caves et celliers annexes à des logements desservis par une partie commune................................................ 144 15.2.5. Surface de 10 % pour les logements desservis par des parties communes intérieures.................................... 144

16.3.5.

16.3.6.

16.3.7.

16.3.8.

16.3.9.

17

Quelles autorisations pour les travaux réalisés sur des constructions existantes ?......................... 157

15.3. Emprise au sol........................................................... 144 15.3.1. Emprise au sol utilisée pour déterminer les champs d’application des autorisations d’urbanisme...................... 144 15.3.2. Emprise au sol à prendre en compte pour l’obligation de recours à architecte................................................... 146

17.1.

Travaux sur les constructions existantes : dispense de formalité sauf exceptions..................... 157

17.2.

Travaux d’extension.................................................. 157

17.3.

Changements de destination.................................... 158

17.4.

Ravalements............................................................. 160

17.5.

Modification de l’aspect extérieur........................... 160

17.6.

Transformation d’une surface close en surface de plancher............................................................... 161

17.7.

Travaux situés dans des secteurs protégés.............. 161

17.8.

Travaux sur monuments historiques......................... 162

18

Opérations soumises à une autre législation que le code de l’urbanisme.................................................. 163

18.1.

Cas où l’autorisation d’urbanisme vaut autorisation au titre d’une autre réglementation.... 164

18.2.

Cas où l’autorisation d’urbanisme est soumise à un accord prévu par une autre réglementation....... 166

18.3.

Cas où la délivrance d’un permis ou la réalisation des travaux est différée dans l’attente de formalités prévues par une autre législation........... 167

15.4.

15.4.1.

15.4.2.

15.4.3.

15.4.4.

Récapitulatif des différentes surfaces...................... 147 Surface de plancher taxable ou surface fiscale (fig. 15.14)... 147 Surface de plancher (fig. 15.15)....................................... 147 Emprise au sol – Autorisation d’urbanisme (fig. 15.16)........ 148 Emprise au sol – Recours à architecte (fig. 15.17)............... 148

16

Quelles autorisations pour les constructions nouvelles ?................... 149

16.1.

Constructions neuves : obligation d’un permis de construire sauf exceptions.................................. 149 16.1.1. Constructions immobilières............................................. 149 16.1.2. Constructions de nature mobilière................................... 149 16.1.3. Ouvrages, outillages ou installations................................ 149 16.2.

Constructions neuves soumises à déclaration préalable................................................................... 150 16.2.1. Constructions nouvelles créant de nouvelles surfaces de plancher.................................................................. 150 16.2.2. Constructions nouvelles ne créant pas de nouvelles surfaces de plancher ou créant moins de 5 m2 de surface de plancher.................................................................. 150 16.2.3. Autres constructions ou installations................................ 150

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Le droit de l’urbanisme

19

Quelles autorisations pour les travaux et aménagements affectant l’utilisation du sol ?....................................... 169

21

Quelles autorisations pour les démolitions ?................................. 181

21.1.

21.1.1.

21.1.2.

21.1.3.

19.1.

Travaux et aménagements affectant le sol : dispense de formalité sauf exceptions..................... 169

19.2.

Aménagements de terrains en vue de l’hébergement touristique (tab. 19.1)....................... 169

19.3.

Aires de jeux et de sport.......................................... 171

19.4.

Aires de stationnement, dépôts de véhicules et garages collectifs................................................. 171

21.1.6.

21.1.7.

19.5.

Aménagements divers.............................................. 172

21.1.8.

Un champ d’application territorial limité................. 181 Secteurs sauvegardés..................................................... 181 Périmètres de restauration immobilière............................. 181 Immeubles ou parties d’immeubles inscrits ou adossés à un immeuble classé au titre des monuments historiques.......... 182 Champ de visibilité d’un édifice classé ou inscrit................ 182 Zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou aires de mises en valeur de l’architecture et du patrimoine (AMVAP)........................... 182 Sites inscrits ou classés.................................................. 183 Zones délimitées dans un plan d’occupation des sols (POS) ou un plan local d’urbanisme (PLU).................................. 183 Périmètres délimités par le conseil municipal..................... 183

20

Quelles autorisations pour les divisions foncières et lotissements ?... 175

20.1.

Divisions soumises aux formalités de lotissement... 175

21.2.

21.2.1.

21.2.2.

21.2.3.

Travaux assujettis au permis de démolir.................. 183 Immeubles concernés..................................................... 183 Immeubles menaçant ruine............................................. 183 Travaux concernés......................................................... 183

20.1.1. Nécessité d’une division foncière..................................... 175 20.1.2. Division d’une ou de plusieurs propriétés foncières contiguës..................................................................... 175 20.1.3. Exigence de construction de bâtiments............................. 175 20.2.

Divisions non soumises aux formalités de lotissement............................................................... 176

20.2.1. Divisions primaires........................................................ 176 20.2.2. Divisions dans le cadre de remembrements....................... 176

21.1.4.

21.1.5.

21.3.

21.3.1.

21.3.2.

21.3.3.

Exemptions de permis de démolir............................ 184 Démolitions couvertes par le secret de la défense nationale. 184 Bâtiments menaçant ruine et immeubles insalubres............ 184 Démolitions en application d’une décision de justice devenue définitive......................................................... 184 21.3.4. Démolitions de bâtiments frappés de servitude de reculement................................................................... 184 21.3.5. Démolitions de lignes électriques et de canalisations.......... 184 21.3.6. Démolitions des constructions édifiées à titre précaire......... 184

20.2.4. Permis de construire valant division................................. 176

Partie 4 Composition des dossiers d’autorisations d’urbanisme..................................................................... 185

20.2.5. Détachements de terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis............................ 177

22

20.2.3. Divisions d’un terrain situé à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté (ZAC)....................................... 176

20.2.6. Détachement d’un terrain en vue d’être rattaché à une propriété contiguë................................................ 177 20.2.7. Divisions subies............................................................ 177 20.3.

Procédure d’autorisation ou de déclaration d’un lotissement....................................................... 177

20.3.1. Champ d’application du permis d’aménager...................... 177 20.3.2. Lotissements soumis à déclaration préalable..................... 179

Dossier de permis de construire............. 187

22.1. Qualité du demandeur.............................................. 187 22.1.1. Assujettissement au permis de construire.......................... 187 22.1.2. Habilitation à construire................................................. 187 22.2. Recours à un architecte............................................ 187 22.2.1. Projet architectural........................................................ 187 22.2.2. Exceptions au recours obligatoire à un architecte............... 188 22.3.

Contenu de la demande de permis de construire.... 189

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Table des matières

Formulaire de demande.................................................. 189 Nombre d’exemplaires à fournir...................................... 189 Renseignements à fournir............................................... 189 Documents à joindre à la demande dans tous les cas.......... 192 Plan de situation............................................................ 192 Plan de masse............................................................... 192 Plan en coupe du terrain et de la construction...................... 192 Notice décrivant le terrain et présentant le projet................... 193 Plan des façades et des toitures......................................... 193 Document graphique....................................................... 194 Photographies............................................................... 194 22.3.5. Pièces complémentaires éventuelles................................. 194 22.3.6. Informations demandées en vue de l’établissement des statistiques............................................................. 199 22.3.1.

22.3.2.

22.3.3.

22.3.4.

22.4.

22.4.1.

22.4.2.

22.4.3.

22.4.4.

22.4.5.

Contenu de la déclaration préalable relative à une construction.............................................................. 199 Formulaire de demande.................................................. 199 Nombre d’exemplaires à fournir...................................... 199 Renseignements à fournir............................................... 199 Plan de situation à joindre à la demande dans tous les cas.. 199 Pièces complémentaires éventuelles................................. 202

23

Dossier de permis de démolir.................. 205

23.1.

Qualité du demandeur.............................................. 205

23.2.

23.2.1.

23.2.2.

23.2.3.

23.2.4.

23.2.5.

Contenu de la demande............................................ 205 Formulaire de demande.................................................. 205 Nombre d’exemplaires à fournir...................................... 207 Renseignements à fournir............................................... 207 Dossier joint à la demande dans tous les cas..................... 208 Pièces complémentaires éventuelles................................. 208

24

Demande de permis d’aménager et déclaration préalable hors lotissement......................................................... 209

24.1.

Qualité du demandeur.............................................. 209

24.2.

Contenu de la demande de permis d’aménager un lotissement.......................................................... 209 Formalisme de la demande............................................. 209 Nombre d’exemplaires à fournir...................................... 211 Renseignements à fournir............................................... 211 Dossier à joindre à la demande dans tous les cas............... 212

24.2.1.

24.2.2.

24.2.3.

24.2.4.

Plan de situation du terrain.............................................. 212 Notice décrivant le terrain et le projet d’aménagement........... 212 Plan de l’état actuel du terrain à aménager et de ses abords.... 212 Plan de composition d’ensemble du projet........................... 212 24.2.5. Pièces complémentaires éventuelles................................. 212 24.3.

24.3.1.

24.3.2.

24.3.3.

24.3.4.

Contenu de la déclaration préalable........................ 214 Formalisme de la déclaration.......................................... 214 Nombre d’exemplaires à fournir...................................... 216 Renseignements à fournir............................................... 216 Dossier joint dans tous les cas à la déclaration préalable..... 216 Plan de situation du terrain.............................................. 216 Plan sommaire des lieux.................................................. 216 Croquis et plan coté en trois dimensions.............................. 217 24.3.5. Pièces complémentaires éventuelles................................. 217

25

Demande de permis d’aménager et déclaration préalable de lotissements. 219

25.1.

Qualité du demandeur.............................................. 219

25.2.

Contenu de la demande de permis d’aménager un lotissement.......................................................... 219 Formalisme de la demande............................................. 219 Nombre d’exemplaires à fournir...................................... 221 Renseignements à fournir............................................... 222 Dossier à joindre à la demande dans tous les cas............... 222 Plan de situation du terrain.............................................. 222 Notice décrivant le terrain et le projet d’aménagement........... 222 Plan de l’état actuel du terrain.......................................... 222 Plan de composition d’ensemble du projet........................... 223 Vues et coupes.............................................................. 224 Photographies............................................................... 224 Programme et plans des travaux d’équipement..................... 224 Document graphique d’implantation des bâtiments................ 225 Projet de règlement........................................................ 226 Attestation de la garantie d’achèvement des travaux.............. 226 Engagement du lotisseur de constituer une association syndicale des acquéreurs de lots........................................ 226 Pièces complémentaires éventuelles................................. 226

25.2.1.

25.2.2.

25.2.3.

25.2.4.

25.2.5.

25.3.

Contenu de la déclaration préalable de lotissement.......................................................... 227 25.3.1. Formalisme de la déclaration.......................................... 227 25.3.2. Nombre d’exemplaires à fournir...................................... 229 25.3.3. Renseignements à fournir............................................... 229

277

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Le droit de l’urbanisme

25.3.4. Dossier joint dans tous les cas à la déclaration préalable..... 230 Plan de situation du terrain.............................................. 230 Plan sommaire des lieux.................................................. 230 Croquis et plan coté en trois dimensions.............................. 230 25.3.5. Pièces complémentaires éventuelles................................. 230

Partie 5 Instruction des autorisations d’urbanisme, exécution et contrôle des travaux....................... 231 26

Procédures d’instruction communes à toutes les autorisations d’urbanisme... 233

26.1. Délais d’instruction................................................... 233 26.1.1. Point de départ du délai d’instruction............................... 233 Autorisations ne pouvant être délivrées qu’après une enquête publique....................................................................... 233 Procédures intégrées pour le logement (PIL)......................... 233 Nécessité d’un dossier complet.......................................... 234 26.1.2. Délai de droit commun : un, deux ou trois mois................. 234 26.1.3. Modification du délai d’instruction de droit commun.......... 234 Majoration de délai........................................................ 234 Substitution de délai....................................................... 234 Point de départ différé du délai d’instruction........................ 234 26.2.

26.2.1.

26.2.2.

26.2.3.

26.2.4.

26.2.5.

26.3.

26.3.1.

26.3.2.

26.3.3.

Notification des délais d’instruction et des demandes de pièces complémentaires..................... 237 Notification du délai d’instruction de droit commun............ 237 Notification de la majoration ou de la substitution de délai. 237 Examen de la recevabilité du dossier................................ 237 Prolongations exceptionnelles des délais d’instruction......... 238 Possibilité de suspension des délais d’instruction pour les projets affectant un site Natura 2000.......................... 239 Consultations............................................................ 239 Consultations d’ordre général......................................... 239 Consultations obligatoires.............................................. 239 Délai et conditions d’émission des avis............................. 239 Délai de droit commun pour émettre un avis........................ 239 Dérogation aux modalités de droit commun d’émission des avis........................................................................ 239

26.4. Autorités compétentes............................................. 243 26.4.1. Communes dotées d’un document de planification urbaine.. 243 Autorisations délivrées en principe au nom de la commune..... 243 Autorisations délivrées par exception au nom de l’État........... 243

26.4.2. Communes non dotées d’un document de planification urbaine................................................. 243 26.5.

Règles contrôlées par les autorisations d’urbanisme.............................................................. 243

26.6. Formes de la décision............................................... 244 26.6.1. Décisions expresses....................................................... 244 26.6.2. Décisions tacites........................................................... 244 Cas général : l’absence de décision vaut décision tacite.......... 244 Absence de permis tacite................................................. 245 26.6.3. Sursis à statuer............................................................. 245 26.7.

26.7.1.

26.7.2.

26.7.3.

Délai de validité des autorisations d’urbanisme...... 246 Délai de péremption...................................................... 246 Interruption du délai de validité....................................... 246 Prorogation.................................................................. 246

26.8. Publicité du permis de construire............................. 246 26.8.1. Affichage sur le terrain................................................... 246 26.8.2. Affichage en mairie....................................................... 247 26.9.

26.9.1.

26.9.2.

26.9.3.

Modification et transfert.......................................... 247 Modification de l’autorisation......................................... 247 Transfert de l’autorisation............................................... 247 Procédure de modification ou de transfert......................... 247

27

Exécution et contrôle des travaux......... 249

27.1.

Caractère exécutoire de l’autorisation..................... 249

27.2.

Déclaration d’ouverture de chantier........................ 250

27.3. Achèvement et contrôle des travaux....................... 250 27.3.1. Déclaration d’achèvement des travaux et de conformité des travaux.................................................................. 250 27.3.2. Contrôle de la conformité............................................... 251 Délai de contestation de la conformité des travaux au permis... 251 Cas de récolement obligatoire........................................... 251 Décision de l’administration sur la conformité des travaux....... 251

28

Mise en œuvre du lotissement................. 253

28.1.

28.1.1.

28.1.2.

28.1.3.

Réalisation des travaux............................................ 253 Affichage sur le terrain................................................... 253 Déclaration d’ouverture de chantier................................. 253 Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.................................................................. 253

278

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Table des matières

28.2.

28.2.1.

28.2.2.

28.2.3.

28.2.4.

28.2.5.

Vente des lots........................................................... 254 Avant-contrat après délivrance du permis d’aménager........ 254 Cession après achèvement de l’ensemble des travaux......... 254 Cession avant réalisation des travaux de finition................ 254 Cession avant réalisation de l’ensemble des travaux........... 254 Mise en œuvre de la garantie d’achèvement..................... 255

28.3.

Délivrance des permis de construire........................ 255

29

Contestation des autorisations d’urbanisme....................................................... 257

29.1.

Retrait de l’autorisation par l’autorité administrative........................................................... 257 Conditions de fond........................................................ 257 Exigence d’une illégalité.................................................. 257 Illégalités externes.......................................................... 257 Illégalités internes.......................................................... 257 Autorité compétente pour prononcer le retrait................... 258 Conditions de délai....................................................... 258 Procédure contradictoire préalable................................... 258 Formes du retrait.......................................................... 258

29.1.1.

29.1.2.

29.1.3.

29.1.4.

29.1.5.

29.2. Recours contre les autorisations d’urbanisme......... 258 29.2.1. Recours émanant du demandeur de l’autorisation.............. 258 Décisions pouvant être contestées...................................... 258 Délai de recours............................................................. 258 Recours administratif gracieux ou hiérarchique...................... 259 Cas particulier de la contestation d’un refus d’une autorisation fondé sur un avis négatif de l’architecte des Bâtiments de France (ABF)............................................................. 259 29.2.2. Recours émanant d’un tiers............................................ 259 Intérêt à agir d’un particulier............................................ 259 Intérêt à agir d’une association......................................... 259 Intérêt à agir contre un permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale (§ 18.1)................... 260 Délai de recours............................................................. 260 29.2.3. Contrôle de légalité du préfet.......................................... 260 Obligation de transmission des autorisations d’urbanisme....... 260 Mise en œuvre du contrôle de légalité................................ 260 Délai d’exercice du déféré préfectoral................................. 260 29.2.4. Obligation de notification du recours................................ 260

Index...................................................................................... 261

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Yves Goujon Juriste, chef du service urbanisme appliqué à la ville de Cholet, Yves Goujon est également formateur en droit de l’urbanisme. Il est l’auteur des ouvrages Taxe d’aménagement et versement pour sous-densité, Calcul des surfaces réglementaires et l’un des coauteurs du classeur à actualisation Guide Bonhomme de la maîtrise des projets de bâtiments aux Éditions du Moniteur.

Réforme après réforme, le droit de l’urbanisme s’est complexifié ; les textes se sont succédés, enrichissant un code qui accueille aujourd’hui plus de 2 000 articles.

Grâce à son approche sous forme de chapitres synthétiques et suivant la structure du code, cet ouvrage fournit toutes les clés pour comprendre facilement les éléments majeurs du droit encadrant l’aménagement du territoire et l’occupation des sols : principes nationaux d’aménagement de l’espace, documents locaux de planification (PLU, SCoT), outils d’aménagement (droits de préemption, ZAC, financement, etc.), régime des autorisations et déclarations applicables pour tous types de travaux (sur constructions nouvelles ou existantes), etc.

De nombreux schémas et tableaux illustrent et explicitent les procédures et les termes les plus techniques afin de faciliter la compréhension des règles applicables.

Dans ce contexte difficile et complexe, Comprendre simplement le droit de l’urbanisme présente une analyse complète et claire permettant : – de maîtriser les rouages de la planification pour parvenir à un aménagement de l’espace public et privé cohérent, harmonieux et durable ; – d’identifier les outils réglementaires et opérationnels dont disposent les collectivités pour mettre en œuvre leur politique locale d’aménagement ; – de maîtriser et respecter les règles d’occupation des sols.

Cet ouvrage s’adresse aux professionnels de l’aménagement et de l’urbanisme (élus, architectes, entrepreneurs en bâtiment, etc.), aux étudiants suivant des formations non juridiques (urbanistes, géographes, etc.) mais aussi aux juristes non initiés qui souhaitent appréhender cette matière dense de manière aisée.

1 | Encadrement du droit de construire : RNU – Servitudes d’utilité publique – SCoT – PLU • 2 | Outils de l’aménagement : Droits de préemption – ZAC – Taxe d’aménagement – Certificat d’urbanisme • 3 | Quelles autorisations pour quels travaux ? : Surfaces utilisées dans le code de l’urbanisme – Quelles autorisations pour les constructions nouvelles ? – Quelles autorisations pour les travaux sur constructions existantes ? • 4 | Composition des dossiers d’autorisations d’urbanisme : Dossier de permis de construire – Dossier de permis d’aménager • 5 | Instruction des autorisations d’urbanisme, exécution et contrôle des travaux Les ouvrages de la collection « Comprendre simplement » ont pour objectif d’expliciter la réglementation et son application afin de comprendre l’ensemble des procédures applicables pour réaliser, sereinement, toute opération. Leur approche pédagogique conjugue trois axes complémentaires : l’expérience commune, la démarche juridique et l’exemple.

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Yves Goujon

le droit de l’urbanisme

COMPRENDRE SIMPLEMENT le droit de l’urbanisme

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ISSN 1965-863X ISBN 978-2-281-13204-5

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