Whattheconcept for Mathijs

Hoofdverslag

C ONTINUÏTEI T DOOR TRANSF ORMATIE Thomas Heezen & Mathijs Scheltinga

Hoe kunnen transformaties van bestaand vastgoed bijdragen aan de continuïteit voor Van Wijnen D eventer

‘’C ontinuïteit door transformatie’’

C OLOF ON 3 Opdrachtgever: Stefaan Michorius Werk voorbereider (1 e begeleider) s.michorius@vanwijnen.nl 0 6 – 22 84 37 76 Van Wijnen D eventer Visbystraat 5 741 8 BE D eventer

Hans Koolhof Bedrijfsleider (2 e begeleider) h. koolhof@vanwijnen.nl 0 6 – 20 43 77 91

Onder wijsinstelling:

HAN Arnhem Faculteit Bouwkunde Ruitenberglaan 26 6826 CC Arnhem

Hanneke Spoorenberg Hoofddocent (1 e begeleider) Hanneke.spoorenberg@han.nl 0 6 – 55 20 63 21 Mich van Muijden Hoofddocent (2 e begeleider) Mich.vanmuijden@han.nl 0 6 – 55 20 63 17

Auteurs: Thomas Heezen thomasheezen@hotmail.com Student nummer:

Student (afstudeerrichting Bouwtechniek) 0 6 – 20 30 02 87 530 296

Mathijs Scheltinga scheltinga89@live.nl Student nummer:

Student (afstudeerrichting Bouwtechniek) 0 6 – 23 83 90 37 514 899

D esign: Lianne van Rosmalen lianne@whattheconcept.nl

whattheconc ept.nl 0 6 - 20 25 55 43

Voorblad afbeelding 1: Transformatie, van leegstand naar een nieuw leven, (Dit gebouw Bangkok onherkenbaar na een bizarre transformatie, 2015) Het afstudeeronderzoek bestaat uit drie delen: deel 1 het Hoofdverslag wat voor u ligt, deel 2 de Bijlagen en deel 3 de Proc esbijlage. In dit verslag wordt u meegenomen langs de deelvragen, de conclusie en aanbevelingen.

VOORWOORD 4 Na heel veel colleges, een stage in het buitenland en ontwikkeling op persoonlijk gebied, ligt hier ons laatste stuk voor de opleiding bouwkunde: het afstudeer verslag. Wij, Thomas Heezen en Mathijs Scheltinga, hadden voordat we naar het buitenland gingen afgesproken om samen af te studeren.

Toen Mathijs in juni 2017 terug kwam van zijn wereldreis, heeft hij contact opgenomen met Van Wijnen om daar tot zijn afstuderen te mogen werken.

Thomas kwam namelijk in januari 201 8 terug. Tijdens het sollicitatiegesprek heeft hij aangegeven nog te moeten afstuderen. Van Wijnen heeft toen aangegeven daar wel ruimte en tijd voor beschikbaar te willen stellen. Op weg naar de star tdatum van het afstuderen, hadden we veel nagedacht over een onder werp. We spraken met veel oud-klasgenoten en hielden onze ogen en oren open of we iets interessants hoorden of zagen om te onderzoeken. Op een gegeven moment kwam het onder werp transformatie 1 naar voren. We hadden hier veel over gehoord en tevens ook al iets van gezien. We vonden het prachtig dat oude panden zowel een herbestemming als een nieuw leven kregen. Waarom nieuwe gebouwen bouwen ter wijl veel gebouwen leegstaan?

Dat werd onze drijfveer bij dit onderzoek. In dit onderzoek wordt u meegenomen langs het onderzoeksproc es en we wensen u bij dezen alvast veel leesplezier!

Zelf maakten wij de volgende vergelijking. Transformatie is als een lege fles. Als er niets mee wordt gedaan en het blijft leeg, heeft het geen waarde behalve z’n statiegeld. Wordt de fles gevuld met vloeistof (water of drank) dan is de fles meer waard en zal deze weer worden gebruikt. D e vloeistof (inhoud) bepaalt de nieuwe waarde. Bij gebouwtransformaties is dit ook zichtbaar. Staat een gebouw leeg, dan is het weinig waard voor de buur t. Tevens wordt het gebouw zelf ook steeds minder waard. Wanneer inhoud wordt gegeven aan het gebouw door een nieuwe functie en hoge-kwaliteits- of duurzame materialen toe te passen (dit bepaalt de nieuwe waarde van het gebouw), dan wordt het gebouw meer waard en zal het weer betekenis krijgen voor de buur t.

Namens Thomas en Mathijs:

‘’Transformatie past bij deze generatie!’’

Graag willen wij onze dank uitspreken naar de volgende personen die ons tijdens de afstudeerperiode hebben bijgestaan. Namens de HAN waren Hanneke Spoorenberg en Mich van Muijden onze begeleiders. Heel erg bedankt voor de vele adviezen die jullie ons hebben gegeven, de sturing die nodig was om ons op weg te helpen en de rode draad in het project te vinden.

Stefaan Michorius en Hans Koolhof waren de begeleiders namens Van Wijnen.

Allereerst bedankt voor de kopjes koffie en thee die we mochten nuttigen tijdens het afstuderen, want zonder hadden we dit nooit gered. Buiten dit willen wij jullie bedanken voor de tips, het geduld dat jullie met ons hadden en de openheid van het bedrijf. Als er iets was, konden we altijd wel bij iemand terecht, en dit vonden wij erg prettig.

Merle Jorink willen we nadrukkelijk bedanken voor het herschrijven van de scriptie. Dankzij haar is de scriptie een goed en duidelijk leesbaar verhaal geworden. Verder willen we Jeroen Brinks bedanken voor het geven van nieuwe inzichten en de interesse tijdens de afstudeerperiode. Ook alle externe par tijen die we onder vraagd hebben en de mensen die onze vragenlijsten hebben ingevuld willen we via deze weg bedanken. Tot slot niet te vergeten onze ouders, die voor ons klaarstonden voor advies en wijsheid.

Thomas Heezen en Mathijs Scheltinga D eventer, 4 september 201 8

1 Functieverandering van een gebouw, inclusief een nieuwe uitstraling

SAME NVATTING Van Wijnen is met 24 vestigingen verspreid over het land, een van de grootste bouwbedrijven van Nederland. Van Wijnen D eventer is een van die vestigingen. Het bedrijf is actief in de pijlers woningmarkt, renovatie en transformatie, recreatie, vastgoedbeheer en utiliteitsbouw.

De karaktereigenschappen van dit bedrijf zijn flexibiliteit, kor te lijnen, netwerk en kennis van de lokale en regionale markt (Over Van Wijnen, 201 8). Van Wijnen heeft aangegeven meer projecten te willen realiseren door

‘’Hoe kunnen transformaties van bestaand vastgoed bijdragen aan de continuïteit voor Van Wijnen D eventer?’’

middel van transformaties. Van Wijnen heeft in D eventer nog geen transformatieprojecten gerealiseerd. Dit komt door de crisis waardoor niet geïnvesteerd werd in vastgoed om transformaties te realiseren. Tevens ontbrak een commerciële man 2 bij Van Wijnen D eventer die beleggers of investeerders betrok bij een transformatieproject. Het doel van dit onderzoek is het ontwikkelen van een stappenplan.

Hiermee kan een gebouw beoordeeld worden of het potentie heeft om te transformeren. Transformaties moeten 10 proc ent van de gestelde omzet voor dat jaar gaan opleveren.

D e onderzoeksvraag die in dit onderzoek c entraal staat, luidt als volgt: ‘’Hoe kunnen transformaties van bestaand vastgoed bijdragen aan de continuïteit voor Van Wijnen D eventer?’’

Met diverse onderzoeksmethoden, zoals deskresearch en fieldresearch, zijn gegevens verkregen die bijdragen aan het onderzoek. Met behulp van fieldresearch is de leegstand onder kantoren in D eventer bekeken. Tevens hebben gesprekken plaatsgevonden met verschillende makelaars en de gemeente D eventer omtrent transformaties. Uit de literatuurstudie, zie deel 2 bijlage V., blijkt dat de leegstand onder kantoorgebouwen in D eventer 34,1 proc ent is, tegenover een landelijk gemiddelde van 1 5,9 procent in 2017. Tegelijk dient in D eventer een totaal van drieduizend woningen gebouwd te worden in de komende tien jaar.

Transformatie van leegstaand vastgoed naar woningen biedt hier een oplossing. Tevens heeft de stad D eventer de potentie om leegstaand vastgoed te transformeren. Uit het locatieonderzoek is gebleken dat kantoren de meeste potentie hebben om getransformeerd te worden.

Met behulp van vragenlijsten die verstuurd zijn onder de werknemers bij Van Wijnen D eventer is gekeken naar de er varing en kennis met betrekking tot transformatie. Volgens Kalk (2010), Gemeente Amsterdam (2012), Brugge (2017) en Giezen (201 3) is een aantal factoren van essentieel belang als het gaat om gebouwtransformaties. Tevens zijn de risico’s die kunnen optreden bij gebouwtransformaties met de Van Wijnen risico-inventarisatielijst in kaar t gebracht.

Met behulp van de invalshoeken van de RI SMAN methode is overzichtelijk document verkregen. Bij de risico’s kunnen gelijk de beheersmaatregelen weergegeven worden en de kans van optreden. Met behulp van deze factoren en de in kaar t gebrachte risico’s is een stappenplan ontwikkeld door de studenten.

Transformaties kunnen bijdragen aan de continuïteit voor Van Wijnen met behulp van het stappenplan. Hiermee wordt de potentie van een gebouw bepaald en daarmee de continuïteit. Door een snelle scan kan snel worden bepaald of een gebouw potentie heeft voor transformatie en dus interessant voor Van Wijnen als project zijnde is. D e directie van de vestiging van Van Wijnen D eventer besluit dan of het een go of no go wordt. Dit hangt namelijk niet alleen van de scan af, maar ook van de overall planning van de projecten.

Een commerciële man bij Van Wijnen, die het gezicht van Van Wijnen wordt, dient er voor te zorgen dat beleggers of investeerders betrokken worden bij transformatieprojecten.

Dit om de transformatie te bekostigen, gebouwen dienen aangekocht, verbouwd en verkocht te worden.

2 Het gezicht van Van Wijnen Deventer als het gaat om het werven van projecten en het vaste aanspreekpunt is voor nieuwe opdrachtgevers

5

SUMMARY 6 Van Wijnen is with 24 branches spread across the countr y, one of the largest construction firms in the Netherlands. One of these 24 branches is Van Wijnen D eventer. The construction company is active in the different divisions considering housing market, renovation and transformation, recreation, real estate, and utility construction. The firm can be characterized as flexible, shor t line network, and is known on its knowledge on local and regional markets (Over Van Wijnen, 201 8). Van Wijnen has indicated that it would like to realize more projects through transformations.

S o far, Van Wijnen D eventer did not realize any transformation projects.

Mainly due to the crises, no investments have been made in real estate to realize transformations. Fur thermore, a commercial man was absent at Van Wijnen who involved investors in the investment of the transformation of projects. The aim of this research is to develop a methodology where buildings can be assessed whether it has potential to be transformed.

Eventually, transformations must yield at least 10 percent of the turnover.

The research question which best translates this goal is stated as followed:

‘’ How can transformations of existing real estate contribute to the continuity for Van Wijnen D eventer? ‘’ With various research methods, such as desk- and field research, data is obtained that contribute to the research. Field research is used to collecting information about the vacancy rate among offic es in D eventer.

Fur thermore, inter views have been held with different estate agents and the municipality of D eventer regarding transformations. Literature study showed that the vacancy rate in 2017 among office buildings in D eventer is 34,1 perc ent, while nationally it is 1 5,9 perc ent (S ee par t 2 of annex V).

At the same time, in the next 10 years, at least 3000 buildings has yet to be build in D eventer to accommodate citizens. Transformation of vacant real estate to residential houses could be considered a perfect solution, c er tainly in the city of D eventer. A site sur vey showed that offic es have most potential to be transformed.

Using questionnaires that were sent to employees of Van Wijnen D eventer, the current knowledge and experience related to transformation is evaluated. According to Kalk (2010), The Municipality of Amsterdam (2012), Bruges (2017), and Giezen (201 3), a number of factors are essential when it comes to building transformations. A methodology is created considering these factors and the identification of the risks. The identified risks were found using the risk inventor y list of Van Wijnen. To obtain a clear over view, the risks are listed using the RI SMAN approach.

The over view shows how risks can be prevented and what the probability is for the occurrenc e of such risk.

To conclude, transformations of vacant real estate to residential buildings can contribute to the continuity of Van Wijnen. Its risks are mainly located on the location of such transformation project and include for example the presenc e of asbestos. If a building is of interest to Van Wijnen, the project can be decided to be executed or not.

A commercial man at Van Wijnen, who must becomes the face of Van Wijnen, must ensure that investors are involved in transformation projects, pay for the transformation, and make sure that the buildings are purchased, conver ted, and eventually sold.

7

index 8

C olofon 3 Voor woord 4 S amenvatting 5 S ummar y 6 Begrippen, toelichtingen en afkor tingen 10

1. INLEIDING

11

1.1 Aanleiding 1.2 Doelstelling 1.3 Vraagstelling 1.4 Leeswijzer

11 11 12 12

2. ONDERZOEKSME THODE N

14

3. VAN WIJNE N DEVE NTER

15

3.1 Regionale invloed 3.2 Omzet & visie 3.3 Onderscheidend vermogen en concurrentie 3.4 SWOT-Analyse 3.5 C onclusie

17 18 20 21 22

4. LOCATIEONDERZOEK

23

5. TRANSF ORMATIEFAC TORE N UI T DE PRAKTIJK

29

6 RISIC OBEHEER SING

32

4.1 Potentie voor transformaties 4.2 Voor- en nadelen bij transformaties 4.3 C onclusie

5.1 D e factoren 5.2 C onclusie

6.1 D efinitie van risico 6.2 Risicoanalysemethoden 6.2.1 GOKI T-methode 6.2.2 RI SMAN-methode 6.2.3 Risicoanalyse van Grit 6.2.4 Risico-inventarisatielijst Van Wijnen 6.2.5 Keuze risicoanalysemethode

25 27 28

29 31

32 33 33 34 35 36 37

9

7. STAPPE NPLAN

41

8. CASUSSE N

42

9. ONDERZOEKSRE SULTATE N

47

10. C ONC LUSIE

48

11. AANBEVELINGE N

49

12. LI TERAT UURLIJST

50

1 3. BIJLAGE N

52

C onclusie 41

8.1 Stadscentrum 8.2 Rand van het stadsc entrum 8.4 Rand van D eventer 8.5 Aan de Brink 8.6 Onderzoeksresultaten 8.7 C onclusie

42 43 44 45 46 46

BEGRIPPE N, TOELIC HTINGE N E N AFKOR TINGE N 10 Betaalbare woningen

Woningen met een marktwaarde tot 205.000 euro 3

C ontinuïteit

Een ononderbroken voor tduring van projecten, waarbij projecten in elkaar overlopen zonder grote ‘’gaten’’ wat betreft tijd

Doelgroep

Een groep personen waar voor de woningen na de transformatie bestemd zijn, zoals studenten en star ters

E xterne par tijen

Par tijen die betrokken zijn bij transformatieprojecten woningmarkt van D eventer goed kennen

HAN

Hogeschool Arnhem en Nijmegen, afdeling Bouwkunde te Arnhem

Herbestemmen

Bestaand gebouw wat een nieuwe functie krijgt

Laaghangend fruit

Gebouwen die eenvoudig te transformeren zijn naar woningen zonder al te veel aanpassingen op bouwtechnisch en architectonisch vlak

Leegstaand vastgoed

Vastgoed dat niet in gebruik is voor het doel waar voor het bestemd is

Onvolkomenheden

Technische gebreken aan een bestaand gebouw

Potentieel vastgoed

Bestaand vastgoed dat de potentie heeft om getransformeerd te worden

Transformatie

Functiewijziging van een bestaand gebouw waarbij het gebouw tevens een nieuwe uitstraling krijgt

Transformatie herbestemmen

versus

en

tevens

de

D eze begrippen hangen nauw samen met elkaar, want beide hebben betrekking op een functieverandering. Het enige verschil is dat bij transformatie het gebouw ook een nieuwe uitstraling krijgt, en bij herbestemmen alleen een nieuwe functie. In dit rappor t wordt gesproken over transformatie, aangezien als basisfunctie verandering wordt aangehouden, maar indien bij een gebouw de gevel of uitstraling van het pand aangepakt dient te worden, dit ook wordt meegenomen

Van Wijnen (VWD)

Hier wordt Van Wijnen D eventer woningbouw, utiliteitsbouw en renovatie en transformatie mee bedoeld, tenzij anders aangegeven

Verpauperd/ verloederd

Een bestaand onderhoud)

VWPO

Van Wijnen Projectontwikkeling Oost

gebouw

dat

in

slechte

status

verkeer t

(achterstallig

Schema 1: Overzicht begrippen, toelichtingen en afkortingen (Thomas Heezen en Mathijs Scheltinga)

3 (Naw 30 dossier bpd, 2008)

1. Inleiding In 201 6 is negen proc ent van de woningen die aan de woningvoorraad zijn toegevoegd, ontstaan uit transformaties. c In de afgelopen jaren is meer aandacht gekomen voor transformatie, omdat steden enerzijds kampen met leegstaand vastgoed en aan de andere kant kampen met een woningtekor t. Volgens Van der Voordt (2007) biedt transformatie hier een passende oplossing, aangezien het mes aan twee kanten snijdt. Op dit moment heeft bouwbedrijf Van Wijnen D eventer nog geen transformatieprojecten gerealiseerd. Van Wijnen heeft aangegeven meer transformatieprojecten te willen realiseren aangezien dit omzet en continu誰teit genereer t. Tevens ziet Van Wijnen een toenemende markt in transformaties. Van Wijnen heeft daarom de studenten de taak gegeven om dit te gaan onderzoeken. Hierbij wordt de vraag gesteld hoe Van Wijnen meer transformatieprojecten kan binnenhalen. Met de onderzoeksmethoden deskresearch, fieldresearch en inventarisatieonderzoek zijn gegevens verkregen die van toepassing zijn met dit onderzoek. Hierbij valt te denken aan gesprekken met makelaars in D eventer, projectontwikkelaars binnen Van Wijnen en vragenlijsten die zijn afgenomen onder werknemers binnen Van Wijnen D eventer. Tijdens het onderzoek is alleen naar de stad D eventer en Van Wijnen D eventer gekeken, tenzij anders vermeld.

1.1 AANLEIDING Voor de crisis van 2008 zijn veel kantoren gebouwd voor de leegstand, omdat gronduitgiftes inkomsten genereerde voor de gemeente . 6 Er zijn dus onnodig kantoren bijgebouwd, aangezien er nog voldoende (leegstaande) kantoren op de markt waren. Tevens is steeds minder vraag naar nieuwe kantoorgebouwen doordat steeds meer bedrijven de voorkeur geven aan flexplekken en thuiswerken 6 . Verder worden organisaties kleiner, waardoor een groot kantoor overbodig is, neemt de beroepsbevolking af en wordt kantoor werk uitbesteed aan lagelonenlanden (voornamelijk callc enters). Ook dit werkt de leegstand van kantoren in de hand. 7 Volgens Van der Voordt (2007) kampen scholen, fabrieken en ander vastgoed ook met leegstand. Dit komt doordat het oude panden zijn. D eze vergen veel onderhoud en brengen daardoor hoge onderhoudskosten met zich mee. Om de leegstand en de verpaupering tegen te gaan, is besloten om onderzoek te doen naar transformatie. Zoals aangegeven in de inleiding wil Van Wijnen transformaties op gaan nemen in haar takenpakket. Hierbij wordt de vraag gesteld welk vastgoed in D eventer de meeste potentie heeft om te transformeren naar woningen en hoe deze bij kunnen dragen aan de continu誰teit en omzet voor Van Wijnen.

1.2 DOELSTELLING Om transformaties bij te laten dragen aan de continu誰teit voor Van Wijnen is als doel gesteld om een stappenplan (zie hoofdstuk 7) te ontwikkelen.

Hiermee wordt de potentie van een gebouw bepaald en daarmee kan bepaald worden of het een bijdrage kan leveren aan de continu誰teit.

Indien een gebouw potentie heeft en voor Van Wijnen interessant genoeg is, aanneemsom is gunstig en het project past in de planning, kan het bijdragen aan de voor tgang van de projecten.

4 5 6 7

(8 duizend woningen door transformaties van gebouwen, 2017) (Van der Voordt, 2007) (Voogt & Oosterwegel, 2018) (Heffels, 2012)

11

1.3 VRAAGSTELLING 12

In het onderzoek staat de volgende hoofdvraag c entraal: ‘’Hoe kunnen transformaties van bestaand vastgoed bijdragen aan de continuïteit voor Van Wijnen D eventer?’’

D e hoofdvraag wordt beantwoord aan de hand van de volgende deelvragen: 1) Wie is Van Wijnen D eventer?

2) Heeft bestaand vastgoed in D eventer potentie voor transformatie?

3) Wat wordt verstaan onder continuïteit?

4) Welke bedrijfsrisico’s spelen bij transformatie?

5) Welke factoren vergroten de slagingskans van een transformatie?

1.4 LEE SWIJZER Dit afstudeer verslag bestaat uit drie delen, namelijk het hoofdverslag, de bijlagen en de proc esbijlage (zie afbeelding 1.1). In het hoofdverslag worden de hoofd- en deelvragen behandeld, waarna de conclusie en aanbevelingen volgen. Het hoofdverslag bestaat uit twaalf hoofdstukken, waarin ver wezen wordt naar de bijlagen. D e bijlagen zijn te vinden in deel 2.

Hoofdstuk 1:

Beschrijving van de aanleiding, doelstelling en vraagstelling worden beschreven.

Hoofdstuk 2:

Beschrijving van de onderzoeksmethoden.

Hoofdstuk 3:

Beschrijving van het bedrijf Van bestaat uit een omschrijving van waar haar belangen liggen.

Wijnen, die onder andere het bedrijf Van Wijnen en

Hoofdstuk 4: Beschrijving van welke gebouwen

transformatie in de stad D eventer

de voor- en nadelen van transformatie.

Hoofdstuk 5:

potentie en met

hebben voor daaropvolgend

Beschrijving van praktijk voorbeelden van transformaties.

Tevens worden belangrijke onder werpen die een positieve invloed hadden op deze transformaties uitgelicht.

Hoofdstuk 6: Beschrijving van diverse risico’s die kunnen spelen bij transformatieprojecten.

Hoofdstuk 7:

Beschrijving van het ontwikkelde stappenplan.

Hoofdstuk 8:

Beschrijving van de toetsing van het stappenplan aan de hand van een aantal casussen.

Hoofdstuk 9:

Beschrijving van de onderzoeksresultaten door middel van het beantwoorden van de deelvragen.

Hoofdstuk 10:

Beschrijving van de conclusie van het hoofdverslag.

Hoofdstuk 11:

Beschrijving van de aanbevelingen aan Van Wijnen.

Hoofdstuk 12:

Weergave van de literatuurlijst die is gebruikt voor het hoofdverslag.

13

Afbeelding 1.1: Leeswijzer (Thomas Heezen, 2018)

2. Onderzoeksmethoden 14

Om antwoord te kunnen geven op de hoofdvraag en de bijbehorende deelvragen, worden gedurende het afstudeeronderzoek diverse onderzoeksmethoden toegepast. In dit hoofdstuk wordt per deelvraag toegelicht welke onderzoeksmethoden zijn toegepast .8

“Wie is Van Wijnen D eventer?”

Er wordt zowel deskresearch als fieldresearch uitgevoerd om inzicht te krijgen in waar Van Wijnen voor staat als bedrijf en wat het betekent voor de regio D eventer. Informatie wordt verzameld binnen de organisatie Van Wijnen D eventer met behulp van vragenlijsten.

D eze vragenlijsten worden verstrekt onder een aantal werknemers van de vestiging D eventer.

D eskresearch is uitgevoerd door jaar verslagen, het bedrijfsplan en kengetallen te raadplegen.

“Heeft bestaand vastgoed in D eventer potentie voor transformatie?”Met behulp van deskresearch en inventarisatieonderzoek is een literatuurstudie uitgevoerd. In het inventarisatieonderzoek is de leegstand van bestaand vastgoed in het centrum van D eventer in kaar t gebracht. D eze gegevens worden aangevuld met de al beschikbare gegevens over de leegstand te D eventer .9 ‘’Wat wordt verstaan onder continuïteit?’’Om inzicht te krijgen in wat continuïteit binnen Van Wijnen betekent, wordt de onderzoeksmethode fieldresearch toegepast. Er is informatie verzameld binnen de organisatie Van Wijnen D eventer middels gesprekken die zijn gevoerd met de bedrijfsleiders, vestigingsdirecteur en medewerkers van projectontwikkeling Oost.

8 (Onderzoeksmethoden en dataverzamelingsmethoden, 2018) 9 (Dynamis, Sprekende cijfers kantorenmarkten 2018, 2018)

“Van welke bedrijfsrisico’s is sprake bij transformatie?”

Om deze deelvraag te beantwoorden, wordt deskresearch uitgevoerd.

Hierbij worden verschillende risicoanalysemethoden geraadpleegd. Hier van uit wordt bekeken welke risicoanalysemethode de meeste raak vlakken heeft met dit onderzoek. D eze wordt toegepast in dit hoofdstuk.

“Welke factoren vergroten de slagingskans van een transformatie?” ens de onderzoeksmethode deskresearch wordt informatie verzameld over succ esfactoren bij reeds getransformeerde gebouwen.

Met behulp van het boek ‘’Transformatie van kantoorgebouwen’’ (Voordt, 2007) zijn deze factoren geraadpleegd.

3. Van Wijnen D eventer 15 In dit hoofdstuk wordt Van Wijnen in kaar t gebracht. Hierbij wordt beschreven wie Van Wijnen is, hoe het bedrijf zich profileer t en welke kennis aanwezig is. Het onderzoek bakent zich af op diverse gebieden. D e betreffende begrenzingen en afbakeningen zijn te vinden in deel 2, bijlage II. Van Wijnen D eventer is onderdeel van de Van Wijnen Groep N. V. D eze groep opereer t landelijk met 24 vestigingen, verdeeld over de vijf regio’s Noord, Oost, Zuid, West en Midden (zie deel 2, bijlage VI). Tevens is in deze bijlage te zien in welke pijlers de vestiging D eventer actief is. In Baarn bevindt zich het hoofdkantoor.

Van hieruit worden de vijf regio’s bestuurd. In Arnhem is de regiodirectie gevestigd voor de regio Oost, waaronder D eventer valt (zie afbeelding 3.1) (op de kaar t ontbreekt de vestiging Haarlemmermeer en de vestiging Recreatiebouw valt onder D eventer). Landelijk gezien werken op het moment van schrijven 1 669 medewerkers bij Van Wijnen, van wie ongeveer 1 30 medewerkers bij de vestiging in D eventer (Over Van Wijnen, 201 8).

Afbeelding 3.1: De vestigingen van Van Wijnen verspreid over Nederland, (Over Van Wijnen, sd)

16

Van Wijnen is actief in de volgende pijlers: woningmarkt, renovatie en transformatie, recreatie, vastgoedbeheer en utiliteitsbouw. Tegenwoordig is het bedrijf meer actief in de woningbouw dan in de utiliteitsbouw, vanwege de grotere vraag naar woningen dan naar kantoren .10 Verder heeft de vestiging D eventer een eigen materieeldienst, die het materieel voor de gehele regio Oost verzorgt. Ook heeft Van Wijnen een eigen projectontwikkelingsafdeling voor de regio Oost, die wordt bestuurd vanuit Arnhem. D e projecten worden geografisch onder de vestigingen verdeeld. Het overzicht met de structuurindeling van Van Wijnen is te vinden in deel 2, bijlage VI. Organogram Van Wijnen.

Volgens bedrijfsleider Hans Koolhof zijn de karaktereigenschappen die bij Van Wijnen D eventer passen: ‘’dec entraal, passend binnen de cultuur van de omgeving, kor te lijnen en een platte organisatie’’. D eze komen naar voren in de SWOT-analyse (zie schema 3.1, deel 1). D e eigenschappen komen overeen met de eigenschappen van Van Wijnen landelijk, zoals deze staan omschreven op de website van het bedrijf 11 : - Flexibiliteit: hieronder wordt onder andere verstaan dat de werktijden kunnen variëren en personeelsinzet opgeschaald kan worden.

- Kor te lijnen: direct contact met opdrachtgever en andere belanghebbenden.

- Netwerk: investeren in nieuwe en bestaande relaties.

- Kennis: van de lokale en regionale markt.

Van Wijnen D eventer richt zich op de stedendriehoek Apeldoorn-D eventerZutphen (zie afbeelding 3.3). Op afbeelding 3.3 wordt tevens het werkgebied weergegeven. Het groen gearceerde gedeelte is D eventer. D eze stad ligt als enige stad van de stedendriehoek in de provincie Overijssel (zie afbeelding 3.2).Om het huidige onderzoek af te bakenen, is alleen gekeken naar de stad D eventer (zie deel 2, bijlage II).

Afbeelding 3.2: De stedendriehoek is gelegen in de provincies Overijssel en Gelderland, (Stedendriehoek gemeenschappelijk orgaan, 2016)

Afbeelding 3.3: De stedendriehoek bestaat uit bovenstaande gemeenten, (Therapeuten, sd)

10 (Wijnen V. V., 2018) 11 (Over Van Wijnen, 2018)

Basistekst

3.1 REGI ONA LE INVLOED Van Wijnen is een van de grootste bouwbedrijven van Nederland. Doordat de vestigingen verspreid liggen over heel Nederland en een open en platte structuur hebben, betekenen zij veel voor de regio 12 . Van Wijnen D eventer profileer t zich als een kwalitatieve bouwer die zijn afspraken nakomt. Tevens staat het bedrijf achter zijn werk, wat inhoudt dat Van Wijnen doet wat gevraagd wordt, ook als dit financieel nadelig is. Kwaliteit staat voorop. Het bedrijf kenmerkt zich als een toonaangevende bouwer die betrokken is bij de stad en de inwoners van D eventer. Tevens is het bedrijf breed georiënteerd, waardoor het op veel projecten kan worden ingezet, doordat de benodigde kennis in huis is. Verder creëer t het bedrijf werkgelegenheid in de regio voor diverse functies, zoals metselaars en werk voorbereiders. 1 3 Een voorbeeld van een project is de verbouwing van de Adelaarshorst van voetbalclub Go Ahead Eagles in D eventer (zie afbeelding 3.4). Bij dit project kwamen de begrippen kwaliteit en betrokkenheid naar voren.

Tijdens de zomerstop van het voetbalseizoen 201 5201 6 is gewerkt om het stadion te verbouwen. D e verbouwing duurde elf weken, waar van een week slopen en tien weken opbouwen. Een oude tribune is gesloopt en een nieuwe overdekte tribune is er voor in de plaats gekomen. Er zat grote tijdsdruk achter dit project, maar door zowel goede voorbereiding als planning heeft dit geen invloed gehad op de kwaliteit van het gebouw, volgens D e Vroome (201 6) .14

17

Afbeelding 3.4: Go Ahead Eagles, dé voetbalclub van Deventer, (Vernieuwbouw adelaarshorst van start op 1 juni, 2015) 12 (Over Van Wijnen, sd) 13 (Wijnen V. V., 2018) 14 (De Vroome, 2016)

3.2 OMZE T & VI SIE 18 In 2017 had de Van Wijnen Groep N. V. een bruto omzet van 979 miljoen euro, met een winst van 1 6 miljoen euro 1 5 . Van de bruto omzet kwam 38 miljoen euro vanuit van de vestiging D eventer.

Uit een gesprek met de vestigingsdirecteur en de bedrijfsleider is gebleken dat Van Wijnen D eventer wil groeien naar een bruto omzet van 50 miljoen euro en daarin stabiel blijven 1 6 . D eze omzet geldt voor alle pijlers samen.

Afbeelding 3.5: Van Wijnen Deventer wil wat betreft omzet groeien naar 50 miljoen euro (Afas software realiseert omzetgroei in 2013, 2013) D e omzet en daarmee de projecten worden op dit moment verkregen uit projectontwikkeling (20 procent), relaties en bestaand klantdomein (30 proc ent), vastgoedbeheer (10 proc ent), aanbestedingen en selecties (30 proc ent) en bouwteams (10 proc ent) 14 . Van Wijnen neemt projecten aan met een aanneemsom tussen de 1 miljoen 17 en 1 5 miljoen euro. Transformatie moet voor 10 proc ent gaan bijdragen aan de omzet, wat neerkomt op een bedrag van ongeveer 5 miljoen euro per jaar 1 8 Hoe deze projecten worden aangenomen, verschilt per situatie en per project. D e omzetgroei hangt samen met de continuĂŻteit en de groei wat betreft personeel.

Om meer omzet te genereren, is meer personeel nodig dat de projecten kan ver werken. Op dit moment heeft Van Wijnen voldoende personeel (op het moment van schrijven) om een omzet van 50 miljoen euro te genereren 1 3 . In Tabel 3.1 (Mathijs Scheltinga, 201 8) wordt weergegeven dat de omzet gestegen is en naar welke omzet gestreefd wordt.

15 (Over Van Wijnen, 2018) 16 (van de Kraats, 2018) 17 Projecten onder de 1 miljoen euro gaan naar de afdeling Onderhoud en Beheer 18 (Wijnen V. V., 2018)

C ONTINUÏ TEI T

Volgens Hans Koolhof (zie deel 3, proc esbijlage, 3.2) kan Van Wijnen D eventer spreken over continuïteit op het moment dat de orderpor tefeuille is gevuld en daarmee ook de gewenste omzet wordt gehaald. Hiermee wordt bedoeld dat de projecten in het schap liggen voor uitvoering, waardoor continuïteit in werk voor werknemers is gewaarborgd. C ontinuïteit houdt ook in dat de projecten in elkaar overlopen zonder grote ‘’gaten’’ tussen de projecten. Als het ene project is afgerond, is het niet de bedoeling dat bijvoorbeeld drie maanden later pas gestar t kan worden met het volgende project. Een bedrijf wil de medewerkers namelijk inzetten waar voor ze aangesteld zijn, en zo effectief mogelijk benutten. In Diagram 3.1 (Mathijs Scheltinga, 201 8) wordt de continuïteit van Van Wijnen D eventer weergegeven. Hieruit blijkt dat de omzet de afgelopen tijd is gegroeid.

Jaar

2014

201 5

201 6

2017

201 8

201 9

2020

2021

Omzet x miljoen euro

28

60*

35

38

45

46

50

50

Diagram 3.1: Continuïteit in de omzet bij Van Wijnen, (Mathijs Scheltinga, 2018)

* D e uitschieter heeft te maken met een project dat van 2014 is doorgeschoven naar 201 5. Het ging om een project van 12 miljoen euro. Verder had Van Wijnen D eventer in 201 5 een goed jaar gedraaid met een aantal grote projecten van meer dan 10 miljoen euro.

Transformaties moeten zoals gezegd voor 10 procent gaan bijdragen aan de gestelde omzet voor dat jaar.

Om deze transformaties bij te laten dragen aan de omzet, wordt middels een stappenplan de potentie van leegstaand vastgoed getoetst (zie hoofdstuk 7).

Hiermee wordt gekeken of vastgoed potentie heeft voor transformatie.

19

20

3.3 ONDER SC HEIDE ND VERMOGE N E N C ONC URRE NTIE In deze paragraaf wordt bekeken hoe Van Wijnen zichzelf profileer t op de markt en onderscheidt ten opzichte van andere bouwbedrijven en aannemers.

D e bouw is, evenals andere bedrijfstakken, een concurrerende markt waarin bedrijven zichzelf zo goed mogelijk proberen weg te zetten op de markt. Er worden daarom slogans en andere kernbegrippen aan een bedrijf gehangen.

D eze worden vaak gebruikt voor commerciële doelen.

Uit de SWOT-analyse valt op te maken dat Van Wijnen zich onderscheidt als een kwalitatieve bouwer wat haar afspraken na komt (zie schema 3.1). Tevens heeft Van Wijnen als slogan ‘’meer dan bouwen’ achter de marktnaam. Echter, meer dan bouwen kan op verschillende manieren geïnterpreteerd worden. D e vraag is daarom wat het bedrijf hiermee bedoelt. Van Wijnen focust zich niet alleen op bouwen, maar ook op de samenwerking met zowel de opdrachtgever als de afnemers die het gebouw gaan gebruiken.

Wanneer Van Wijnen met een opdrachtgever in zee gaat, vraagt zij zich af wat ‘’de vraag achter de vraag van een opdrachtgever?’’ is. Er wordt verder gekeken dan enkel het proces van bouwen, aangezien Van Wijnen de mensen die betrokken zijn bij het project ook in acht neemt en erg belangrijk vindt 1 9 .

Dat het bedrijf anders wordt gezien dan een decentrale bouwer 20 , kan invloed hebben op projecten die in D eventer worden aanbesteed.

Uitvragers kunnen namelijk het idee hebben dat Van Wijnen alleen de grootste projecten wil en kan doen. Bouwbedrijven die alleen een vestiging in D eventer of omgeving hebben, kunnen hierdoor een kor tere lijn hebben dan Van Wijnen.

19 (Wijnen V. V., 2018) 20 Van Wijnen is een landelijke naam voor meerdere vestigingen. Van Wijnen Deventer wordt daardoor ook zo gezien. Het wordt door buitenstaanders niet als een op zichzelf staande vestiging gezien.

Afbeelding 3.6: Hoe onderscheidt Van Wijnen zich? (Nanninga, 2016)

3.4 SWOT-ANA LYSE

In schema 3.1 wordt de SWOT-analyse van Van Wijnen D eventer weergegeven 21 . D e analyse is verdeeld in interne factoren (sterktes en zwaktes) en externe factoren (kansen en bedreigingen). Met behulp van de SWOT-analyse wordt gekeken hoe Van Wijnen zich werkelijk op de markt profileer t. Tevens wordt gekeken waar het bedrijf zich nog in kan ontwikkelen. D e sterktes en zwaktes zijn naar voren gekomen doordat aan werknemers werd gevraagd waar het bedrijf goed in is en waarin niet. Dit resulteerde in een objectieve beoordeling van de sterktes en zwaktes van het bedrijf.

D e kansen en bedreigingen zijn aan de hand van het VE TEP-model in kaar t gebracht. Het VE TEP-model 22 bestaat uit ontwikkelingen op Ver ticaal, Economisch, Technologisch, Ecologisch en Politiek-juridisch gebied.

Dit model heeft veel raak vlakken met het bedrijf, en is daardoor meer geschikt om de externe factoren in beeld te brengen dan het DE STEP-model (D emografisch, Economisch, S ociaal-cultureel, Technologisch, Ecologisch en Politiek-juridisch). Hieronder zijn de factoren van het VE TEP-model beschreven met betrekking tot Van Wijnen, met de daarbij behorende kansen en bedreigingen.

Ver ticaal (grondstofprijsontwikkelingen of consumententrends): - Prijsstijgingen bouwmaterialen en arbeidskosten Economisch (conjunctuur): - D e economie groeit hard en blijft de komende tijd groeien 23 . Dit betekent groei van de werkgelegenheid door de grote vraag naar vakmensen in de bouw (bouwvakkers).

Technologisch (innovaties): - BIM 24 , 3D-printing, gebouw 3D-inmeten Ecologisch (bijvoorbeeld global warming): - Isolatie, duurzaamheid zoals levensbestendiger bouwen en circulair bouwen Politiek-juridisch (nieuwe wetten): - Woningen dienen gasloos te zijn in 2050 en kantoren dienen naar energielabel C en uiteindelijk naar energielabel A en nul op de meter te gaan.

21 22 23 24

(SWOT-analyse maken voor je scriptie, 2018) (Vlems, 2017) (Deventer bevolking, 2018) BIM, Bouw Informatie Model

Schema 3.1: Overzicht van de SWOT-analyse van Van Wijnen, (Mathijs Scheltinga, 2018)

21

22

Uit schema 3.1 kan geconcludeerd worden dat alle onderdelen in verband staan met elkaar. D e sterkte oefent hierbij invloed uit op de kansen en bedreigingen en vic e versa. D e zwaktes dienen aangepakt te worden, zodat deze omgezet kunnen worden naar sterktes.

Eerder genoemde SWOT-analyse (schema 3.1) is gericht op het bedrijf Van Wijnen D eventer als geheel. D e analyse in schema 3.2 is daarentegen gericht op Van Wijnen en transformaties. Hiermee wordt bekeken welke sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen Van Wijnen heeft met betrekking tot transformaties.

Schema 3.2: Overzicht van de SWOT-analyse van transformaties & Van Wijnen, (Mathijs Scheltinga, 2018)

3.5 C ONC LUSIE Van Wijnen is een van de grootste bouwbedrijven van Nederland, dat zich richt op woningbouw, utiliteitsbouw, recreatiebouw, renovatie Basistekst en transformatie en vastgoedbeheer. D e karaktereigenschappen van het bedrijf zijn flexibiliteit, kor te lijnen, netwerk en kennis hebben van de lokale en regionale markt. 25 Het is een kwalitatieve bouwer die zijn afspraken nakomt, veel er varing in huis heeft en breed inzetbaar is, (zie schema 3.1 en 3.2).

Transformaties moeten voor 10 procent gaan bijdragen aan de gestelde omzet voor dat jaar.

Met behulp van een stappenplan wordt daarom geïnventariseerd of een leegstaand gebouw potentie heeft voor transformatie en daarmee een bijdrage lever t aan de continuïteit voor Van Wijnen.

Ondanks dat Van Wijnen betrokken is in de stad D eventer, blijkt uit de SWOT-analyse (schema 3.2) dat de organisatie met betrekking tot Basistekst transformatieprojecten te weinig actief is op de vastgoedmarkt in D eventer. 26 Het bedrijf weet onvoldoende wanneer het gaat om leegstaand vastgoed in D eventer of reeds getransformeerde projecten. Dit kan geconcludeerd worden door het feit dat Van Wijnen geen referentieprojecten heeft in de stad D eventer en niet of weinig op zoek gaat naar potentieel vastgoed (zie deel 2, bijlage III). Hoewel Van Wijnen zich profileer t als een organisatie met een groot netwerk, blijkt uit de SWOT-analyse (schema 3.1) dat Van Wijnen geen commerciële man heeft om het bestaande netwerk te onderhouden en daarmee projecten binnen te halen. Ook in kennis van de lokale markt, zoals omschreven wordt op de website van Van Wijnen, schiet Van Wijnen D eventer tekor t (zie deel 2, bijlage III).

25 (Over Van Wijnen, 2018) 26 Bijlage III. Literatuurstudie

4. Locatieonderzoek 23 Om te beoordelen of leegstaand vastgoed in de stad D eventer potentie heeft om te transformeren, is een locatieonderzoek uitgevoerd. Tijdens het onderzoek is tenzij anders vermeld, alleen naar de stad Deventer gekeken. Dit geldt tevens voor het locatieonderzoek.

Uit het locatieonderzoek (zie deel 2, bijlage III 27 ) is gebleken dat in het c entrum van D eventer nog leegstand voorkomt. D eze leegstand is daarom in kaar t gebracht (zie deel 2, bijlage IV 28 ) .

Uit dit onderzoek is gebleken dat kantoren de meeste potentie hebben om te transformeren, aangezien hier de meeste leegstand te vinden is. Omdat deze over het algemeen een relatief groot vloeropper vlak hebben, wordt de aanneemsom van minimaal 1 miljoen 29 relatief snel bereikt.

Overig leegstaand vastgoed, zoals winkels, zijn wat betreft omvang te klein om bij te dragen aan de omzet voor Van Wijnen, aangezien Van Wijnen projecten aanneemt met een minimale aanneemsom van 1 miljoen euro (zie deel 2, bijlage V 30 ) Tevens kunnen bij projecten vanaf 1 miljoen euro de projectteams efficiĂŤnt ingezet worden 31 .Scholen worden verder buiten beschouwing gelaten, aangezien deze reeds getransformeerd zijn of nog in gebruik zijn als school zijnde.

Om te onderzoeken of transformatie kan bijdragen aan de continuĂŻteit voor Van Wijnen, zijn bestaande kantoren nodig, en dan bij voorkeur lege kantoren.

In dit hoofdstuk komt de leegstand in D eventer aan bod, wordt de potentie in D eventer beschreven en worden de voor- en nadelen van transformatie behandeld.

Afbeelding 4.1: Overzicht deelgebieden van Deventer, (Voogt & Oosterwegel, 2018) 27 Bijlage III. Literatuurstudie 28 Bijlage IV. Overzicht Leegstand Deventer Centrum Noord & Zuid 29 Projecten onder de 1 miljoen euro gaan naar de afdeling Onderhoud en Beheer 30 Bijlage V. Vragenlijsten 31 (Wijnen V. V., 2018)

LEEGSTAND KANTORE N DEVE NTER 201 5 / 2017

24

D e diagrammen in figuur 4.1 geven de voorraad van kantoren van de afgelopen drie jaar en van 201 8 weer.

In de diagrammen worden zowel in gebruik zijnde kantoren (het oranje gedeelte), als de leegstand onder kantoren (het blauwe gedeelte) weergegeven.

In de diagrammen kan worden afgelezen dat de leegstand van kantoren de afgelopen jaren is toegenomen en dat de totale voorraad van kantoren is afgenomen.

Voor het jaar 201 8 is een ver wachting uitgesproken over de leegstand. Hierin is een aantal kantoren meegenomen die in 201 8 vrijkomen, namelijk 32 : • Regiokantoor van ministerie van LNV (Directie Oost), Verzetslaan: 6.500 vierkante meter; • S ociale Verzekeringsbank, Snipperlingsdijk: 5.000 vierkante meter; • ABN-AMRO Bank, 33 Verzetslaan: 1.434 vierkante meter.

Veel kantoren zijn door transformatie uit de markt onttrokken als kantoor. D e leegstand neemt onder kantoren geleidelijk toe, vooral in deelgebied twee (zie afbeelding 4.1).

VERWAC HTE LEEGSTAND KANTORE N DEVE NTER 201 8

32 (Dynamis, Sprekende Cijfers Kantorenmarkt 2017, 2018) 33 (Funda Real Estate, 2018)

Diagrammen 4.1: Overzicht kantoorruimte Deventer (Thomas Heezen, 2018)

4.1 POTE NTIE VOOR TRANSF ORMATIE S

25

Uit de literatuurstudie blijkt dat de leegstand onder kantoorgebouwen in de gemeente D eventer 34,1 procent is. Dit percentage ligt hoger dan de gemiddelde leegstand in Nederland (1 5,9 proc ent).

Volgens de Rabobank (2017) 34 kunnen landelijk 35.000 woningen, met een opper vlakte van 70 vierkante meter, gerealiseerd worden door middel van transformatie. In D eventer zou dit neerkomen op 1 500 woningen met een opper vlakte van 70 vierkante meter voor het jaar 2017. Een leegstaande kantooropper vlakte van 34,1 proc ent komt overeen met 105.650 vierkante meter, indien er van uitgegaan wordt dat dit allemaal getransformeerd kan worden. Aangezien in D eventer in de komende tien jaar drieduizend woningen bijgebouwd dienen te worden, met in de eerste vijf jaar 350 woningen per jaar 35 , kunnen transformaties hier uitstekend een bijdrage aan leveren. Tevens biedt dit werk voor de komende vijf jaar en voor Van Wijnen, indien de projecten worden binnengehaald en transformaties mogelijk zijn. Er kan daarom geconcludeerd worden dat de stad D eventer genoeg potentie heeft voor transformaties van leegstaande kantoren naar woningen.

Afbeelding 4.2: Groei van het aantal huishoudens in Deventer (51 de huizenprijs in Spanje zet zijn opwaartse trend voort in 2017, sd)

Dat Van Wijnen niet bekend was met genoemde transformaties in de literatuurstudie (zie deel 2, bijlage III) en geen transformatieprojecten heeft gerealiseerd, heeft te maken met de houding en onwetendheid voor wat betreft de vastgoedmarkt.

Tevens wilde Van Wijnen niet investeren in vastgoed in de crisistijd 36 en was er geen persoon aangesteld om een belegger of investeerder bij het aankopen van vastgoed te betrekken. Van Wijnen is niet voldoende op de hoogte van wat er speelt en wie wat waar bouwt. Voor een bouwer die zichzelf profileer t als een dec entrale bouwer, is het van belang om te weten wie waar aan het bouwen is. Dit blijkt ook uit de SWOT-analyse (zie schema 3.1 en 3.2)Om transformaties bij te laten dragen aan de omzet en continuïteit, is het echter van belang om geschikte gebouwen te vinden die zich lenen voor transformatie. Uit de literatuurstudie is gebleken dat het ‘laaghangende fruit’ in D eventer geplukt is (zie deel 2, bijlage III). Echter, de gebouwen in D eventer hebben nog wel potentie voor transformatie, aangezien de vraag naar star terswoningen groot is en het overschot aan kantoren vrij hoog is (zie deel 2, bijlage V).

Op dit moment heeft Van Wijnen voldoende personeel in huis en uit de vragenlijsten is gebleken dat de kennis en er varing met betrekking tot transformaties ook in huis is (zie deel 2, bijlage V). Dit blijkt tevens uit de vragenlijsten waarin wordt vermeld dat Van Wijnen een transformatieproject heeft gerealiseerd met als eindresultaat 25 woningen in een voormalig kantoorgebouw (zie deel 2, bijlage V).

D e reden dat Van Wijnen een groeiende markt in transformaties ziet, heeft te maken met de huidige markt (zie inleiding deel 1, hoofdverslag). Een aantal grote veranderingen in zowel de vastgoedmarkt als in de bevolking heeft Van Wijnen gewezen op mogelijke kansen in de toekomst. Onder verandering in de bevolking wordt het krimpen van de beroepsbevolking verstaan.

Tegelijker tijd werkt het nieuwe werken de leegstand onder kantoren in de hand en doordat bepaalde banen in het buitenland uitgevoerd worden, kunnen bedrijven volstaan met minder ruimte dan voorheen 37 . Uit het rappor t van Team kennis en verkenning (2017) 38 blijkt tevens dat in D eventer een groei ver wacht wordt van het aantal kleine huishoudens, met name onder ouderen. D e ver wachte bevolkingsgroei in D eventer hangt samen met de groei van het aantal woningen, want zonder nieuw te 34 (Kantoren omvormen tot woningen transformatieatlas Nederland, 2017) 35 (Gemeente, 2018) 36 (Wijnen V. V., 2018) 37 (Heffels, 2012) 38 (Deventer T. k., 2017)

26

realiseren woningen kan de bevolking niet groeien (zie Woonvisie D eventer, 201 8) 39 . Het voldoen aan energielabel C voor kantoren en woningen die gasloos dienen te zijn, zijn voorbeelden van veranderingen in de vastgoedmarkt, zie (RVO, 201 8) 40 .

39 (Gemeente, 2018) 40 (RVO, 2018)

Van Wijnen is een bouwbedrijf wat zowel ontwikkelt als bouwt. Een kantoorgebouw gaat een bepaalde levenscyclus door (zie schema 4.1, deel 1). Van Wijnen komt als uitvoerende par tij in beeld tussen de fase ontwerp en uitvoering. Met betrekking tot de potentie voor transformatie van een kantoorgebouw komen de fases beheer en herover weging aan bod (zie schema 4.1, deel 1). Tijdens deze fases heeft Van Wijnen eventueel al zicht op het gebouw of door onderzoek te doen zou het kunnen bepalen of het gebouw leeg komt te staan. Dit biedt de mogelijkheid om in een vroeg stadium de potentie van een gebouw te bepalen.

Schema 4.1: Levenscyclus kantoorgebouw (Jellema 13 Beheren, 2004)

4.2 VOOR- E N NA DELE N BIJ TRANSF ORMATIE S

27

Door middel van fieldresearch waarbij vragenlijsten zijn ingevuld, bronnen zijn geraadpleegd en gesprekken zijn gevoerd (zie deel 2, bijlage V), blijkt dat het transformeren van bestaande kantoorgebouwen tot woningen zowel voor- als nadelen heeft. D e externe par tijen die zijn geraadpleegd voor dit fieldresearch, hebben verschillende achtergronden met betrekking tot transformaties. Hierdoor is een zo volledig mogelijk beeld verkregen van de voor- en nadelen van transformaties. D e voor- en nadelen zijn ver werkt in tabel 4.1.

Voordelen

Nadelen

Hergebruik vastgoed en bouwmaterialen (duurzaamheid)

Beperking in ontwerpvrijheid vanwege de bestaande indeling

Woningtekor t

tegengaan door leegstaande kantoren uit de markt halen

meters

Realisatiefase is kor ter dan nieuwbouw (casco staat al) Upgrading

gebouw

en omgeving leefbaarheid)

Voorraad vierkante meters kantoren raakt op Wijzigen van het bestemmingsplan kan langer duren

(verbetering Aansluiting nutsvoorzieningen verschilt tussen woningen en kantoren

Geschiedenis en karakter van gebouwen in D eventer blijven behouden

Monumentaal pand heeft beperkte mogelijkheden

Voorkomen van nieuwe uitleglocaties

D e beoogde functie kan soms niet in het pand ver wezenlijkt worden in verband met wet- en regelgeving (functions follows form)

Nieuw leven in en om het gebouw Tabel 4.1: Voor- en nadelen bij transformatie, (Thomas Heezen en Mathijs Scheltinga, 2018)

Transformaties in het algemeen hebben verschillende voor- en nadelen (zie tabel 4.1) Transformaties zijn voor Van Wijnen een voordeel, aangezien het werk, omzet, continuïteit en kennis en er varing met zich meebrengt. Het voordeel met betrekking tot duurzaamheid waarbij vastgoed en bouwmaterialen hergebruikt worden, zal ook voor Van Wijnen gelden. Van Wijnen geeft namelijk aan duurzaam te willen bouwen en stelt doelstellingen met betrekking tot duurzaamheid. 41 Ook zal Van Wijnen het woningtekor t in D eventer kunnen tegengaan door leegstaande meters kantoren uit de markt te halen. Kantoorgebouwen transformeren tot woningen biedt in tegenstelling tot nieuwbouw het voordeel dat in dezelfde tijd meer woningen gerealiseerd kunnen worden, ofwel dat de realisatiefase van transformatie kor ter is dan nieuwbouw (Fikse, Van der Voordt, & Bijleveld, 2008). Op transformatiegebied kan het wijzigen van het bestemmingsplan bij transformaties lang duren.

Tevens kan het nadeel van transformaties zijn dat de voorraad vierkante meters kantoren om nog te kunnen transformeren opraakt.

41 (Wijnen V. , 2017)

4.3 C ONC LUSIE 28 D e stad D eventer heeft potentie om leegstaand vastgoed te transformeren.

Uit het locatieonderzoek is gebleken dat in het c entrum van D eventer nog leegstand te bekennen is (zie deel 2, bijlage III). Kantoren blijken de meeste potentie te hebben om te transformeren tot woningen, aangezien hier de meeste leegstand onder te vinden is. Van Wijnen ziet een groeiende markt in transformaties en moet hier meer op inspelen (zie deel 3, proc esbijlage).

Geschikte gebouwen vinden die zich lenen voor transformatie is van belang om transformatie bij te laten dragen aan de omzet en continuïteit van Van Wijnen. Transformatie kan bijdragen aan de woningbehoefte, aangezien de vraag naar star terswoningen groot is en er veel leegstaande kantoren zijn (zie deel 2, bijlage V). Tevens blijkt uit het rappor t van Team kennis en verkenning (2017) 28 dat een groei in het aantal kleine huishoudens wordt ver wacht in D eventer.

Transformaties hebben verschillende voor- en nadelen (zie tabel 4.1). Transformaties zijn voor Van Wijnen een voordeel, aangezien deze werk, omzet, continuïteit, referenties en kennis en er varing met zich meebrengen. Het is een duurzame manier van bouwen, aangezien het vastgoed en de bouwmaterialen worden hergebruikt. Andere voordelen van transformaties zijn het tegengaan van woningtekor t en een kor tere realisatiefase dan bij nieuwbouw. 42 Voor van Wijnen biedt de stad D eventer zeker potentie om leegstaand vastgoed te transformeren tot woningen waarbij kantoren de meeste potentie hebben.

42 (Fikse, Van der Voordt, & Bijleveld, 2008)

5. Transformatiefactoren uit de praktijk

29

D e afgelopen jaren hebben ontwikkelaars en bouwbedrijven niet stilgezeten als het gaat om transformaties. Vele kantoren hebben een transformatie ondergaan en zijn getransformeerd naar woningen.

Tevens zijn veel boeken en rappor ten geschreven over transformaties van kantoren naar woningen. In dit hoofdstuk wordt gekeken naar de factoren die invloed hebben op een transformatieproject en wat de succesfactoren van die projecten zijn.

5.1 DE FAC TORE N In deze paragraaf komt ter sprake welke factoren van belang zijn voor Van Wijnen en waarom. Aangezien in Nederland al veel transformaties van kantoren naar woningen hebben plaatsgevonden, is al veel bekend over het tra ject. Volgens Kalk (2010) 43 , Gemeente Amsterdam (2012) 44 , Brugge (2017) 45 en Giezen (201 3) 46 komt een aantal belangrijke punten naar voren bij gebouwtransformaties, namelijk: - Locatie; - Gebouw; - Doelgroep; - S amenwerking en communicatie; - Initiatief, draagvlak en er varing; - Wet- en regelgeving; - Financieel.

Er is gekeken naar het proces van reeds uitgevoerde transformatieprojecten verspreid over Nederland. D e belangrijkste punten die volgens Kalk (2010), Gemeente Amsterdam (2012), Brugge (2017) en Giezen (201 3) naar voren komen, worden hieronder toegelicht.

Locatie: Locatie bepaalt voor een groot deel of een transformatie succ esvol is of niet. Factoren als openbaar ver voer, openbare gelegenheden en ontsluitingswegen zijn van grote waarde voor een locatie. Indien een kantoor op een industrieterrein staat, is de kans veel kleiner dat het slaagt als transformatie dan wanneer het pand in het centrum staat, dichtbij de dagelijkse voorzieningen. Locatie is dus een zeer belangrijke, oftewel bepalende factor.

Gebouw: Gebouwen kunnen verschillende statussen hebben. Er wordt onderscheid gemaakt op basis van bouwkundige staat (van ver vallen tot in uitstekende conditie) en de status van het gebouw (gemeentelijk monument, rijksmonument, beschermd stad- en dorpsgezicht). D eze statussen zijn bepalend voor de planning en bestemmingswijziging, aangezien zonder vergunning geen verbouwing tot stand mag komen. Aanpassingen dienen gecommunic eerd te worden naar de gemeente. Tevens betekent een slechte conditie van een pand meer werk en aan het wijzigen van een bestemming van een monumentaal pand is een langer tra ject gebonden (maximaal zes maanden). 47

Afbeelding 5.1: Waar staat het gebouw? (Joods historisch museum, sd) Doelgroep: Er dient een ver taalslag gemaakt te worden van de woonwensen van de desbetreffende doelgroep. Door via de makelaar de desbetreffende doelgroep in kaar t te brengen, wordt zo volledig mogelijk voldaan aan de wensen en eisen die de eindgebruikers van het pand hebben. Doordat de makelaar als tussenpersoon fungeer t, worden de eisen en wensen in grote lijnen doorgevoerd. Dit draagt bij aan de juiste aanpak van een transformatie, want er is immers bekend wat het uiteindelijke resultaat moet worden. Door de doelgroep zo tijdig mogelijk in beeld te hebben bij een transformatieproject, wordt de aannemer zich bewust van de te maken stappen.

43 (Kalk, 2010) 44 (Amsterdam, 2012) 45 (Brugge, 2017)

46 (Giezen, 2013) 47 (Omgevingsvergunning)

30

S amenwerking en communicatie: Zoals geen enkel project kan bestaan zonder communicatie, kan dat bij transformatieprojecten ook niet. Transformatie is een complex proces, aangezien het bestaat uit een bestaand gebouw verbouwen naar woningen, waarbij onvoorziene factoren mee kunnen spelen. S amenwerking, openheid en kor te lijnen creëren duidelijkheid in een proces en zorgen er voor dat alle beschikbare informatie wordt gedeeld met de belanghebbenden.

Tevens is communicatie naar de uiteindelijke bewoners een pré aangezien, zij op de hoogte gesteld willen worden van het proc es en eventuele ver tragingen. Dit kan via een tussenpersoon.

Initiatief, draagvlak en er varing: Een transformatie komt pas op gang als iemand initiatief toont om een gebouw te transformeren.

Daarnaast is het creëren van draagvlak bij de gemeente van belang, aangezien de gemeente het bestemmingsplan zal moeten wijzigen. S uppor t of ondersteuning vanuit de gemeente is van groot belang. Er varing geldt voor alle betrokken par tijen binnen het proces. Het is van belang te weten te komen waarover gepraat wordt en hoe ingespeeld kan worden op bepaalde situaties, om ver traging in de planning te voorkomen.

Afbeelding 5.2: Communicatie, zorgen dat iedereen op hetzelfde spoor zit (Integrale aanpak , sd)

Wet- en regelgeving: op het gebied van wet- en regelgeving moet met veel factoren rekening gehouden worden bij transformatie. Van groot belang is het tijdig in kaar t brengen van de verbouwing, aangezien dan bepaald kan worden aan welke eisen voldaan moet worden.

Indien het bestemmingsplan gewijzigd dient te worden, is het bedrijf afhankelijk van de goedkeuring van de gemeente en het plan. Transformatie is complex wat betreft uitdaging in het verbouwen, maar ook wat betreft regelgeving. Voor de verbouwing kunnen het rechtens verkregen niveau, specifiek verbouwniveau, nieuwbouwniveau of het niveau voor bestaande bouw aangehouden worden, afhankelijk van wat wordt verbouwd. D e bestaande situatie is de minimale ondergrens van de verbouwing. 4 8 Financieel: voor het aankopen van een pand moet geld beschikbaar zijn. Dit kan door Van Wijnen zelf worden verzorgd. Het project wordt dan in eigen beheer ontwikkeld. Ook kan eventueel sprake zijn van een belegger of investeerder. Bij de aankoop van het gebouw gaat het niet alleen om het aankoopbedrag, maar ook om de verbouwtijd en de bouwkosten. D e hoogte van het aankoopbedrag heeft invloed op de bouwkosten en de hoeveelheid woningen beïnvloedt de opbrengsten weer. Het is daarom van belang om het eindresultaat zo vroeg mogelijk in kaar t te brengen, om zo de kosten goed in beeld te krijgen.

Afbeelding 5.3: Hoeveel kost het en wat levert het ons op? (Geld investeren, sd) 48 (Infoblad verbouw en functiew herz apr2013, 2013)

5.2 C ONC LUSIE Volgens Kalk (2010) 36 , Gemeente Amsterdam (2012) 37 , Brugge (2017) 38 en Giezen (201 3) 39 komt een aantal belangrijke punten naar voren bij gebouwtransformaties. D e factoren uit paragraaf 5.1 kunnen als volgt worden verbonden aan Van Wijnen:

Locatie: Kijkend naar D eventer, zijn voor Van Wijnen deelgebied 1 en deelgebied 3 het meest interessant voor transformatie (zie afbeelding 4.1). D eelgebied 2 is industriegebied, dat onvoldoende potentie biedt voor transformatie.

Gebouw: Van Wijnen neemt projecten aan met een aanneemsom tussen de 1 en 1 5 miljoen euro (zie deel 1, hoofdverslag, 3.2). Projecten zijn namelijk pas met een aanneemsom vanaf 1 miljoen 49 interessant voor van Wijnen. Het bedrijf is te groot voor projecten lager dan dit bedrag, in verband met de algemene kosten die het bedrijf heeft.

Doelgroep: Van Wijnen heeft de er varing en kennis in huis om voor elke doelgroep te kunnen bouwen (zie deel 3, proc esbijlage, 3.2.7).

S amenwerking en communicatie: Van Wijnen is een landelijk bedrijf met veel kennis.

Echter, de kennisdeling met andere vestigingen gebeurd op dit moment nog te weinig. Dit blijkt ook uit de SWOT-Analyse, schema 3.2. Door meer samen te werken met andere vestigingen, kan meer kennis gedeeld worden.

Initiatief, draagvlak en er varing: Er varing in de stad D eventer met betrekking tot transformatieprojecten heeft Van Wijnen tot op heden nog niet, maar van Wijnen heeft deze er varing wel opgedaan in andere steden. Door initiatief te tonen voor een transformatieproject in D eventer en door opgedane kennis uit eerdere transformatieprojecten in te zetten, kan Van Wijnen laten zien wat het kan op het gebied van transformatie. Tevens kan dit bijdragen aan het creĂŤren van draagvlak bij gemeente en andere belanghebbenden.

Wet- en regelgeving: Van Wijnen is door variĂŤrende bouwprojecten en opgedane kennis en er varing bekend met de weten regelgeving omtrent bouwen.

Financieel: Van Wijnen is een kapitaalkrachtig bedrijf, dat genoeg vermogen bezit om zelf in vastgoed te investeren. Tevens hebben de medewerkers de kennis in huis om dit vermogen zo goed mogelijk in te zetten in projecten, met een relatief hoog rendement als resultaat.

49 Projecten onder de 1 miljoen euro gaan naar de afdeling Onderhoud en Beheer

31

6 Risicobeheersing 32 Bij elk project kunnen risico’s optreden die het gewenste eindresultaat kunnen beïnvloeden. D e risico’s die kunnen optreden bij transformatieprojecten en het gewenste eindresultaat negatief beïnvloeden, worden in dit hoofdstuk besproken. Wanneer een gebeur tenis geen negatief, maar een positief effect heeft op het eindresultaat van een project, wordt deze gebeur tenis niet gekenmerkt als een risico en daarom buiten beschouwing gelaten wanneer de risico’s van een project worden geïnventariseerd 50 . Risico’s worden gezien als onver wachte gebeur tenissen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen interne en externe risico’s. Door het in kaar t brengen van de risico’s kan beter gereageerd worden wanneer een gebeur tenis zich voordoet die van invloed kan zijn op het eindresultaat. Door zo goed mogelijk te reageren op de desbetreffende gebeur tenis, wordt het risico, zoveel mogelijk beperkt. Het opstellen van beheersmaatregelen is hierbij van belang.

In dit hoofdstuk wordt ingaan op de belangrijkste risico’s met betrekking tot transformatieprojecten en hoe deze risico’s beheerst kunnen worden.

Door middel van een risicoanalyse worden de risico’s met betrekking tot transformatieprojecten in kaar t gebracht. Het doel van de risicoanalyse is om een complete inventarisatie van de risico’s te verkrijgen, die het eindresultaat in gevaar kunnen brengen. In paragraaf 6.1 wordt beschreven wat onder een risico verstaan wordt en in paragraaf 6.2 worden de verschillende risicoanalysemethoden uitgelicht. Door risicoanalysemethoden te vergelijken, kan gekozen worden voor de methode die de meeste raak vlakken heeft met dit onderzoek.

6.1 DEFINI TIE VAN RISIC O Volgens Haisma (2003) 51 is een risico de kans op het optreden van een gebeur tenis die een negatief gevolg voor een betrokkene met zich mee kan brengen. Volgens Grit (2011) 52 is een risico het gevaar voor schade of verlies door een onzekere gebeur tenis. Een risico is opgebouwd uit de kans van optreden van de gebeur tenis en het gevolg dat de gebeur tenis heeft.

Haisma (2003) stelt dat een risico drie elementen bevat, namelijk: 1) kans op het optreden van een gebeur tenis, 2) de nadelige gevolgen of effecten en 3) een betrokkene voor wiens rekening de negatieve gevolgen komen. Een gebeur tenis is pas een risico op het moment dat het projectdoelstellingen van een organisatie in gevaar kan brengen. Het gaat hierbij om nadelige effecten die het risico met zich mee kan brengen. Een risico met betrekking tot transformaties kan het aantreffen van asbesthoudende materialen tijdens de uitvoeringswerkzaamheden zijn. D e nadelige effecten die dit risico met zich mee kan brengen, zijn dan de eventuele extra kosten die hiermee gemoeid zijn en de gevolgen voor de bouwplanning van het project.

Door de kans van het optreden van een gebeur tenis en de impact van dit risico in kaar t te brengen, kunnen beslissingen genomen worden die de nadelige effecten bij het optreden van risico’s minimaliseren of voorkomen.

Afbeelding 6.1: Wat zijn risico’s? (Het Financiële Huis, 2018) 50 (Succesvol Transformeren - risicobeheersing bij transformatieprojecten, 2008) 51 (G.A.M. & Haisma, 2003) 52 (Grit, 2011)

6.2 RISIC OANA LYSEME THODE N Er bestaan verschillende risicoanalysemethoden om risico’s in kaar t te brengen. In paragraaf 6.3.1 tot en met 6.3.4 worden risicoanalysemethoden toegelicht die vigeren op organisatorisch gebied. Risicoanalyse methoden op organisatorisch gebied zijn: - GOKI T-methode 53 ; - RISMAN-methode 54 ; - Risicoanalyse Grit 55 ; - Risico-inventarisatie Van Wijnen.

53 (Grit, 2011) 54 (RISMAN-methode, 2018) 55 (Grit, 2011)

6.2.1 GOKI T-ME THODE D e GOKI T-methode 43 is een methode voor het beheersen van onderdelen in het projectmanagement.

Tijdens zowel de voorbereiding- als uitvoeringsfase van een project zijn de vijf beheeraspecten van belang die in tabel 6.1 worden genoemd: Geld

Informatie

Organisatorisch

Kwaliteit

Tijd Tabel 6.1: Overzicht afkorting GOKIT (Thomas Heezen, 2018) D e projectleider of organisatie wil weten wat het eindresultaat is van welke kwaliteit (K), wanneer het resultaat is bereikt (T), en hoeveel het gaat kosten (G). D e beheeraspecten organisatie (O) en informatie (I) zijn geen doel op zich, maar ondersteunen de eerste drie. Een voordeel van het toepassen van de GOKI T-methode is dat de vijf aspecten samen een gedegen basis vormen om te star ten met een project. Nadeel van deze methode is echter dat het zich enkel bezighoudt met het onder controle houden van de vijf aspecten en niet de risico’s in kaar t brengt die van toepassing zijn bij transformatieprojecten.

Afbeelding 6.2: Beheersaspecten GOKIT-methode (Grit, 2011)

33

6.2.2 RISMAN-ME THODE 34

D e RISMAN-methode 44 is een methode voor risicomanagement. D eze methode is ontwikkeld voor organisaties die projectmatig werken. D e RISMAN-methode wordt met name gebruikt door projectmanagers tijdens de voorbereidingsfase en bestaat uit de volgende vier stappen: 1) het doel van de risicoanalyse vaststellen, 2) de risico’s inventariseren door middel van een risicoanalyse, 3) het vaststellen van de belangrijkste risico’s van de risicoanalyse en 4) het in kaar t brengen van de beheersmaatregelen.

D e RISMAN-methode brengt de risico’s in kaar t die kunnen optreden bij projecten. Aan de hand van de in kaar t gebrachte risico’s kunnen diverse beheersmaatregelen genomen worden om de nadelige effecten te minimaliseren of te voorkomen. Wanneer beheersmaatregelen zijn uitgevoerd ten tijde van het project, is het van belang om deze beheersmaatregelen te evalueren. D e risicoanalyse wordt dan opnieuw bekeken en kan waar nodig verbeterd of aangepast worden. D e nadelige effecten worden middels dit proc es zo minimaal mogelijk gehouden. Dit maakt dat risicomanagement een cyclisch proc es is waarbij met behulp van evaluaties verbeteringen en vooruitgang geboekt kan worden. Om de belangrijkste risico’s in kaar t te brengen, gaat de RI SMAN-methode uit van de invalshoeken die worden weergegeven in tabel 6.2.

Organisatorisch

Juridisch en Wettelijk

Financieel en Economisch

Geografisch en Ruimtelijk

Politiek en bestuurlijk

Maatschappelijk

Technisch Tabel 6.2: Overzicht invalshoeken van de RISMAN-methode (Thomas Heezen, 2018) Een voordeel van de RI SMAN-methode is dat risico’s op een systematische wijze inzichtelijk worden gemaakt. Het nadeel van de methode is dat deze kan leiden tot een lange risico-inventarisatielijst, doordat gekeken wordt vanuit diverse invalshoeken.

Afbeelding 6.3: Het cyclische proces bij risicomanagement (Delta, 2014)

6.2.3 RISIC OANA LYSE VAN GRI T Grit (2011) 45 heeft een schema gemaakt om een risicoanalyse uit te voeren. Het is een bewerking van een methode uit het Handboek Informatieplanning. (Aar ts 1 989) 56 . D e analyse van Grit biedt houvast tijdens de voorbereidingsfase voor projectleiders van een project.

D e werkwijze van deze risicoanalyse omvat drie stappen, namelijk: 1) risico’s inventariseren, 2) analyseren van de risico’s en 3) formuleren van beheersmaatregelen. D e risico’s in de risicoanalyse van Grit zijn van algemene aard. Het kan zijn dat voor een specifiek vakgebied risico’s toegevoegd of weggelaten moeten worden.

56 (Aarts, 1989)

Afbeelding 6.4: Formulier risicoanalyse Grit (Grit, 2011) Aan het einde van de risicoanalyse volgt een risicoperc entage. Hierbij geldt de volgende vuistregel voor het risicopercentage: als het perc entage hoger dan 50 proc ent is, dient het project in deze vorm niet te worden uitgevoerd. Bij het in kaar t brengen van de risico’s volgens de risicoanalyse van Grit, wordt gekeken naar de aandachtsgebieden die worden weergegeven in tabel 6.3.

Projectomvang

Faciliteiten en gereedschappen

Projectplanning

Mensen

Markt

Organisatie

Materiaal

E xterne invloeden

Tabel 6.3: Overzicht aandachtsgebieden van de Roel Grit methode (Thomas Heezen, 2018) Het voordeel van de risicoanalyse van Grit is het risicopercentage. Aan de hand hier van is direct duidelijk of het project haalbaar is of dat de risico’s te groot zijn. Een nadeel van de risicoanalyse van Grit is dat het via het schema berekende risicoperc entage slechts een grove indicatie is. Tevens zijn de risico’s van algemene aard, waardoor voor specifieke vakgebieden andere risico’s gelden. Dit maakt deze risicoanalyse bewerkelijk.

35

36

6.2.4 RISIC O-INVE NTARI SATIELIJST VAN WIJNE N Van Wijnen gebruikt intern een risico-inventarisatielijst (zie deel 2, bijlage VIII) om risico’s van projecten in kaar t te brengen. Tijdens de voorbereidingsfase, wanneer een project bij Van Wijnen binnenkomt, wordt de risico-inventarisatielijst ingevuld door de aangestelde werknemer voor het betreffende project. D e risico-inventarisatielijst van Van Wijnen omvat drie fases, namelijk: 1) inventarisatie van de risico’s, 2) beoordeling kans van optreden van ieder risico en 3) beoordeling van de gevolgen aan de hand van verschillende aandachtsgebieden. D eze fases bieden inzicht in de impact van de risico’s voor Van Wijnen. D e beoordeling van de gevolgen worden verzameld en uitgedrukt in cijfers. Wanneer de score voor Van Wijnen niet acc eptabel is, wordt deze automatisch met een rode kleur gearceerd. Van Wijnen krijgt hierdoor inzicht in waar de aandachtspunten liggen en waar de focus op gelegd moet worden.

Afbeelding 6.5: Risico-inventarisatielijst Van Wijnen (zie deel 2, bijlage VIII. Risico-inventarisatielijst Van Wijnen)

Het voordeel van de risico-inventarisatielijst van Van Wijnen is de duidelijke en overzichtelijke manier van werken om de lijst in te vullen en af te lezen. D e kleuren geven de kans aan van de risico die kunnen optreden.

Het nadeel van de methode is echter dat het enige tijd kost om het document eigen te maken. Tevens is het een algemeen document, doordat er geen specifieke invalshoeken gebruikt worden om de belangrijkste risico’s in kaar t te brengen.

6.2.5 KEUZE RI SIC O-ANA LYSEME THODE In deze paragraaf wordt de keuze gemaakt voor een van de risicoanalysemethoden uit paragraaf 6.3.1 tot en met 6.3.4. D eze methode wordt uitgewerkt in paragraaf 6.4 D e GOKI T-methode is veel gericht op het beheersen van het project, met de daarbij behorende vijf aspecten. Hier worden de risico’s die kunnen optreden bij transformaties niet duidelijk in kaar t gebracht. D eze methode wordt ongeschikt bevonden, omdat deze te weinig raak vlakken met dit onderzoek heeft.

Volgens de RISMAN-methode worden de risico’s vanuit verschillende invalshoeken bekeken. Dit lever t veel zicht op de nadelige effecten die risico’s met zich meebrengen, waardoor bij het opstellen van beheersmaatregelen de risico’s geminimaliseerd of voorkomen kunnen worden. Echter, hier is geen lijst van beschikbaar waardoor die zelf opgesteld moet worden. Dit heeft er toe geleid dat de invalshoeken van de RI SMAN-methode als uitgangspunt worden gebruikt bij het invullen van de risicoinventarisatielijst van Van Wijnen.

D e risicoanalyse van Grit is van te algemene aard bevonden voor dit afstudeeronderzoek, aangezien voor specifieke vakgebieden andere risico’s gelden dan besproken in de risicoanalyse van Grit. D eze moeten afzonderlijk per project bekeken worden, wat zorgt voor een bewerkelijke risicoanalyse.

D e risico-inventarisatielijst Van Wijnen is erg duidelijk en overzichtelijk. Hier worden belangrijke punten voor het beheersen van het proces becijferd en wordt direct duidelijk hoeveel invloed een risico op de desbetreffende punten heeft. Er is daarom gekozen voor de risico-inventarisatielijst van Van Wijnen met de uitgangspunten van de RI SMAN-methode zoals eerder is benoemd. Dit is een overzichtelijk document waarin de risico’s op basis van verschillende factoren beoordeeld worden. Tevens wordt dit document door Van Wijnen zelf gebruikt, waardoor de medewerkers al bekend zijn met het invullen er van en de te nemen stappen. Het nadeel van deze methode is wel dat het enige tijd kost om het document eigen te maken. Echter, wanneer de gebruiker bekend is met dit document, is het een duidelijk af te lezen inventarisatielijst.

37

38

6.3 TOEPASSING RISIC OINVE NTARI SATIELIJST VAN WIJNE N In de vorige paragraaf is de keuze gemaakt om met behulp van de risico-inventarisatielijst Van Wijnen en de invalshoeken van de RI SMANmethode de risico’s in kaar t te brengen. Tevens kunnen hierbij de van toepassing zijnde beheersmaatregelen worden aangegeven.

Voor de risico’s die bij transformatieprojecten kunnen optreden, zijn diverse bronnen geraadpleegd en diverse inter views afgenomen. In de vragenlijsten (zie deel 2, bijlage V) wordt vooral gesproken over de risico met betrekking tot asbest. Tevens is voor de inventarisatielijst gebruikgemaakt van het afstudeeronderzoek van Rens Verbunt (2008) 57 , dat als onder werp ‘’S ucc esvol transformeren - Risicobeheersing bij transformatieprojecten’’ heeft. Hierin worden risico’s omschreven vanuit diverse categorieën.

RISIC OINVE NTARISATIELIJST VAN WIJNE N D e inventarisatielijst van Van Wijnen (zie deel 2, bijlage VIII) is een blanco overzicht waarin zelf de risico’s kunnen worden ingevuld, met de daarbij behorende risico-prioriteringen. Voor het invullen van de risico’s zijn de invalshoeken van de RI SMAN-methode als onderlegger gebruikt (zie deel 1, hoofdverslag, 6.3.2), om de risico’s die kunnen optreden bij transformatie te categoriseren en overzichtelijk weer te geven. Het beslaat de volgende invalshoeken; organisatorisch, financieel en economisch, politiek en bestuurlijk, technisch, juridisch en wettelijk, geografisch en ruimtelijk en tot slot maatschappelijk.

Bij de inventarisatielijst wordt een beschrijvende uitleg gegeven voor het aflezen van de risico’s en de mogelijke invloeden daar van. In afbeelding 6.6 wordt een fragment uit de lijst weergegeven. In afbeelding 6.7 en 6.8 zijn de rood omlijnde kolommen vergroot weergegeven. In de eerste kolom worden de risico’s genummerd en in de tweede kolom worden de fases weergegeven waarin het risico kan optreden. In de derde kolom wordt aangegeven welke risico het betreft. In de vierde kolom wordt beschreven wat er door het risico kan gebeuren. Als antwoord hierop worden de beheersmaatregelen beschreven in de vijfde kolom.

Een risico hoeft niet altijd invloed te hebben op alle betrokken par tijen.

In kolom 6 wordt daarom aangegeven wie de actiehouder voor het desbetreffende risico is (zie afbeelding 6.6). Ver volgens wordt in kolom 7 benoemd waar het risico specifiek invloed op heeft, bijvoorbeeld op de planning of op financieel gebied. Daarna worden de factoren als kans van optreden, geld, tijd, kwaliteit, veiligheid en omgeving in kolom 8 becijferd.

Hierbij wordt gevraagd hoe groot de kans is dat het risico invloed heeft op deze factoren. Tot slot wordt in kolom 9 aangegeven of het risico wordt opgenomen in het stappenplan (zie deel 1, hoofdverslag, 7).’Het stappenplan’is mede door bepalende risico’s, zoals aangegeven in de inventarisatielijst, tot stand gekomen.

Als voorbeeld wordt het risico personeelstekor t uit de SWOT-analyse genomen (zie schema 3.1). In de afbeeldingen 6.7 en 6.8 zijn zoals gezegd fragmenten van de inventarisatielijst weergegeven. In deze afbeeldingen is te zien hoe het risico in de lijst wordt ver werkt, zoals in paragraaf 6.4.1 is beschreven.

57 (Succesvol Transformeren - risicobeheersing bij transformatieprojecten, 2008)

39

Afbeelding 6.6: Risico-inventarisatielijst Van Wijnen, (zie deel 2, bijlage VIII Thomas Heezen, 2018)

Afbeelding 6.7: Risico-inventarisatielijst Van Wijnen, risico personeelstekort kolom 1 tot en met 5, (zie deel 2, bijlage VIII. Risico-inventarisatielijst Van Wijnen), (Thomas Heezen, 2018)

Afbeelding 6.8: Risico-inventarisatielijst Van Wijnen, risico personeelstekort kolom 6 tot en met 9, (zie deel 2, bijlage VIII. Risico-inventarisatielijst Van Wijnen), (Thomas Heezen, 2018)

6.4 C ONC LUSIE 40 Bij transformatieprojecten kunnen zich diverse risico’s voordoen die nadelig kunnen zijn voor Van Wijnen. Zoals aangegeven in de inventarisatielijst (deel 2, bijlage VIII), heeft Van Wijnen de risico’s grotendeels zelf in de hand. Het is afhankelijk van hoe het bedrijf daadwerkelijk de beheersmaatregelen nastreeft en uitvoer t. Voor elk in kaar t gebrachte risico zijn verschillende beheersmogelijkheden.

D eze zijn terug te vinden in deel 2, bijlage VIII. D e meest terugkerende risico’s voor Van Wijnen met betrekking tot transformatieprojecten, zijn asbest en technische gebreken. Dit zijn risico’s die het project op financieel, plannings- en technisch gebied kunnen belemmeren. Tevens kunnen deze risico’s naar voren komen ten tijde van de uitvoering, waardoor ad hoc maatregelen genomen moeten worden. D e meeste risico’s kunnen voorkomen worden door voorafgaand aan een transformatieproject gebouwinspecties uit te voeren. Hierdoor krijgt Van Wijnen inzicht in de spelende risico’s en kunnen de meeste onvoorziene kosten voorkomen worden.

7. Stappenplan In deel 1 van dit verslag is een aantal hoofdstukken gewijd aan de risico’s en leerpunten die komen kijken bij transformaties. In de hoofdstukken 5 en 6 zijn deze factoren behandeld en besproken. D eze hoofdstukken hebben geleid tot het stappenplan, dat te vinden is in deel 2, bijlage IX. Met behulp van dit stappenplan kan beoordeeld worden of een gebouw, al dan niet leegstaand, potentie heeft voor transformatie. Het stappenplan is zo ontworpen dat er van algemeen naar specifiek wordt gewerkt. Dit houdt in dat eerst de algemene projectgegevens worden ingevuld, zoals vraagprijs en adresgegevens (zie afbeelding 7.1). Daarna komen de specifieke gegevens aan bod. Onder specifieke gegevens vallen de onderdelen zoals locatie, doelgroep en parkeerplaatsen. D e kengetallen zijn geraadpleegd via bronnen zoals bouwkostenkompas en Van Wijnen (zie literatuurlijst, deel 2, bijlage X).

Afbeelding 7.1: Algemene gegevens van het Stappenplan (zie deel 2, bijlage IX. Stappenplan), (Thomas Heezen en Mathijs Scheltinga, 2018) Het stappenplan bevat de invalshoeken locatie, doelgroep, gebouw, wet- en regelgeving en financieel. Middels de handleiding, zie deel 2, bijlage X, wordt per invalshoek uitgelegd hoe de factoren beoordeeld worden. Het minimum is 31 punten, wat inhoud dat er weinig risico’s zijn die invloed hebben op de gebouwtransformatie. Het maximum is 75 punten. Hoe hoger de score qua punten, hoe meer risico’s het gebouw kent om te transformeren. Tevens speelt het financiële aspect ook een belangrijke rol, hier wordt een ver wachting weergegeven over de verbouwkosten en winst en risico. Bijbehorende kengetallen, zoals verbouwkosten per vierkante meter, worden in de handleiding beschreven, zie deel 2, bijlage X. Het stappenplan geeft puur de potentie van het gebouw aan uitgaande van eerder genoemde invalshoeken. Tevens is het aan de directie van Van Wijnen D eventer om hier een uitspraak over te doen, zij bepalen tenslotte of ze het project aangaan of niet. Middels een vijftal casussen wordt het stappenplan getoetst. Betreffende casussen zijn te vinden in hoofdstuk 8.

C ONC LUSIE Voor ieder transformatieproject dient het stappenplan ingevuld te worden om te beoordelen of het potentie heeft voor transformatie. Wanneer het gebouw potentie heeft, wordt middels een puntentelling aangegeven hoe hoog de potentie is en waar de risico’s zitten. Dit houdt in dat wordt aangegeven of het interessant is voor Van Wijnen om de transformatie aan te gaan. Het besluit om tevens het transformatieproject aan te gaan ligt bij de directie van Van Wijnen D eventer.

41

8. Casussen 42

Aan de hand van een aantal gebouwen die in de verkoop staan in de stad D eventer, wordt het stappenplan getoetst en wordt direct beoordeeld of de gebouwen potentie hebben voor transformatie. Op de website van fundainbusiness 58 is een vijftal gebouwen geraadpleegd, die in verschillende deelgebieden staan. In de volgende paragrafen worden de gebouwen besproken en wordt tevens de uitkomst van het stappenplan toegelicht. Voordat het stappenplan wordt ingevuld, wordt een ver wachting uitgesproken over de uitkomst van het stappenplan. Dit betreft een gevoelsmatige ver wachting over het betreffende gebouw, met behulp van de reeds opgedane kennis.

8.1 STA DSC E NTR UM Het eerste gebouw dat met behulp van het stappenplan getoetst is, is een kantoorgebouw dat in het stadsc entrum van D eventer ligt 59 . Het gebouw is tevens een rijksmonument. Met behulp van een aantal algemene gegevens en technische gegevens van het gebouw wordt het stappenplan ingevuld en daaruit volgt de potentie voor transformatie. Het ingevulde stappenplan is te vinden in bijlage X in deel 2 Het gebouw betreft een historisch pand dat aan een voetgangersgebied ligt en op een gunstige locatie. Het ligt dicht bij de dagelijkse voorzieningen en het c entraal station, dat op vijf minuten lopen te vinden is. Zoals te zien is op de foto’s, kunnen in dit gebouw appar tementen gerealiseerd worden met een hoog plafond en grote ramen.

Vraagprijs: â‚Ź1.350.000,Gebruiksopper vlakte: 822 m 2 Bouwjaar: voor 1 90 6 D eelgebied: 1 Functie: kantoor Bouwlagen: 4 Ver wachting: Potentie

Afbeelding 8.1: Kantoorgebouw in hartje Deventer (Object-49321532-keizerstraat-17/, sd) 58 Website die onroerend goed presenteert 59 (Object-49321532-keizerstraat-17/, sd)

8.2 RAND VAN HE T STA DSC E NTR UM Net buiten het stadsc entrum staat dit gebouw te koop waar voorheen de bank ABN-AMRO in gevestigd zat. Door zijn gunstige ligging aan een doodlopende weg en dichtbij de dagelijkse voorzieningen, lijkt transformatie een zeer gunstige mogelijkheid te zijn. Dit wordt beoordeel met behulp van het stappenplan (zie deel 2, bijlage X). D e indeling van dit gebouw is gunstig om appar tementen te realiseren. Bij dit gebouw zijn tevens voldoende parkeerplaatsen aanwezig. Door dit gebouw eventueel op te toppen, indien de constructie dit toelaat, wordt meer ruimte en opper vlakte verkregen om te verkopen of te verhuren.

Verkoopprijs: â‚Ź1.800.000,Gebruiksopper vlakte: 21 53 m 2 (waar van begane grond kantoor blijft ĂĄ 71 9 m 2 ) Bouwjaar: 1 971-1 980 D eelgebied: 1 Functie: kantoor Bouwlagen: 4 Ver wachting: Potentie

Afbeelding 8.2: Voormalig ABN-AMRO-gebouw te Deventer (Object-86841010-verzetslaan-20/, sd)

43

8.3 INDUSTRIE TERREIN 44

Het derde gebouw is een combinatie van een kantoor met een fabriek. Voorheen was hier het Research C enter van Friesland Campina 60 gevestigd. Het ligt op een industrieterrein dicht bij de uitvalswegen naar de A1 en andere aansluitingen. Bij het invullen van het stappenplan is alleen gekeken naar het kantoor. Bijbehorende bedrijfshallen zijn achter wege gelaten vanwege de focus op kantoren.

60

Verkoopprijs: Gebruiksopper vlakte: Bouwjaar: D eelgebied: Functie: Bouwlagen: Ver wachting:

â‚Ź1.225.000,3820 m 2 1 945-1 959 2 kantoor en fabriek 3 Potentie

(Object-40552768- harderwijkerstraat-6, sd)

Afbeelding 8.3: Voormalig laboratorium van Friesland Campina (Object-40552768harderwijkerstraat-6, sd)

8.4 RAND VAN DEVE NTER Dit karakteristieke pand, waar voorheen bedden werden gefabric eerd door de koninklijke Auping, biedt vele mogelijkheden, doordat het op een gunstige locatie ligt.

Het is goed te bereiken, zowel met de auto als met het openbaar ver voer. Tevens is hier, net zoals het gebouw aan de Harder wijkerstraat, hoofdstuk 8.3, alleen naar het kantoor gekeken. Overige hallen en opper vlakte is buiten beschouwing gelaten.

Verkoopprijs: â‚Ź4.450.000,Gebruiksopper vlakte: 2580 m 2 Bouwjaar: 1 912 D eelgebied: 3 Functie: kantoor en fabriek Bouwlagen: 3 Ver wachting: Potentie

Afbeelding 8.4: Koninklijke Auping fabriceerde hier eerder bedden (Object-48192508-laanvan-borgele-70, sd)

8.5 AAN DE BRINK D e Brink in D eventer is het bekendste plein in deze stad.

Aan de Brink is ook de bibliotheek te vinden, die in een voormalig kantoor gevestigd is. Het gebouw is gedeeltelijk een rijksmonument, want het is samengevoegd uit twee afzonderlijke gebouwen. Door deze samenvoeging is een verschil ontstaan in de hoogtes van de vloeren. Op de bovenste verdieping zijn de houten balken en gebinten nog goed in beeld gelaten, wat een warme sfeer uitstraalt. In het stappenplan is te zien of het gebouw potentie heeft om te transformeren naar woningen, zie deel 2, bijlage XI.

Verkoopprijs: â‚Ź1.400.000,Gebruiksopper vlakte: 2932 m 2 Bouwjaar: voor 1 90 6 D eelgebied: 1 Functie: kantoor Bouwlagen: 6 Ver wachting: Geen potentie

Afbeelding 8.5: De bibliotheek staat te koop aan De Brink (Object-40491031-brink-69-70, sd)

45

46

8.6 ONDERZOEKSRE SULTATE N

Het gebouw aan de Keizerstraat scoor t zowel financieel als met de risico’s positief. Echter, de gestelde winst en risico perc entage van 8 proc ent wordt op 20.750 euro na niet gehaald.

Het risico ligt bij dit gebouw vooral bij het feit dat het een monumentaal pand is en aanpassingen aan de gevel niet mogelijk is. Tevens is het risico op asbest zeer groot.

Het gebouw aan de Verzetslaan scoor t zeer goed. D e gestelde winst en risico perc entage wordt gehaald en de risico’s scoren een totaal van 53 punten. Opvallend bij dit pand is de aanwezigheid van de parkeerplaatsen in combinatie met een gunstige ligging. Risico bij dit pand is dat de gemeente het kan zien als een A-locatie (zie deel 2, bijlage V), waardoor transformatie niet van de grond kan komen.

Het kantoorgebouw met bijbehorende fabriekshallen aan de Harder wijkerstraat scoor t financieel goed. Voor wat betreft de risico’s is de score bovengemiddeld, vanwege het feit dat het pand zich op een industrieterrein bevindt.

Het voormalige Auping kantoorgebouw aan de L aan van Borgele haalt financieel, op 300.000 euro na, niet de gestelde eis van 8 procent voor winst en risico. Op risicogebied scoor t het gunstig met een score van 77. Het risico bij dit kantoorgebouw is de grote kans op asbest.

D e locatie van het gebouw aan de Brink is gunstig voor jong volwassenen aangezien het gebouw midden in het c entrum staat. Echter, het scoor t zowel financieel als op risicogebied onvoldoende. Het gebouw heeft geen potentie aan de hand van het ingevulde stappenplan.

8.7 C ONC LUSIE Het stappenplan geeft een indicatie van de potentie van een gebouw. Van Wijnen zelf kan besluiten om een gebouw wel of niet te transformeren , ondanks dat de uitkomst niet

gunstig is. Dit is aan de directie van Van Wijnen om te bepalen. Echter, met het stappenplan wordt een goed en duidelijk beeld verkregen van het gebouw wat handvaten geeft bij een transformatieproject .

9. Onderzoeksresultaten 47 In dit hoofdstuk wordt per deelvraag een kor te conclusie gegeven aan de hand van de onderzoeksresultaten, die zijn beschreven in hoofdstuk 1 tot en met 8. D e conclusies van deze onderzoeksresultaten leiden tot het antwoord op de hoofdvraag.

D eelvraag 1: Wie is Van Wijnen D eventer?

Van Wijnen D eventer is onderdeel van de holding Van Wijnen, die behoor t tot een van de grootste bouwbedrijven van Nederland. Het bedrijf is actief in de pijlers woningbouw, utiliteitsbouw, recreatiebouw, renovatie en transformatie en vastgoedbeheer. Van Wijnen kenmerkt zich als een kwalitatieve bouwer die zijn afspraken nakomt, veel er varing in huis heeft en breed inzetbaar is. Van Wijnen wil zich meer gaan richten op transformaties. Ondanks dat het bedrijf veel er varing en kennis in huis heeft, is Van Wijnen onvoldoende op de hoogte en passief met het aankopen van gebouwen op de vastgoedmarkt in D eventer. Dit is te wijten aan onwetendheid van Van Wijnen met betrekking tot gerealiseerde transformatieprojecten te D eventer.

D eelvraag 2: Heeft bestaand vastgoed in D eventer potentie voor transformatie?

In D eventer is de prognose dat het aantal kleine huishoudens de komende jaren toeneemt. Groei van het aantal huishoudens hangt samen met de groei van het aantal woningen. Het realiseren van woningen kan tot stand komen door bestaande gebouwen te transformeren naar woningen. Uit de literatuurstudie is gebleken dat de meeste potentie voor transformatie zit in kantoren, aangezien hier de meeste leegstand te vinden is. D e gemiddelde leegstand onder kantoorgebouwen in D eventer bedraagt 34,1 proc ent, blijkt uit de literatuurstudie, wat hoger is dan het landelijk gemiddelde van 1 5,9 proc ent 61 . Wat betreft de leegstand onder kantoorgebouwen is er dus potentie om te transformeren.

D eelvraag 3: Wat wordt verstaan onder continuïteit?

Er kan gesproken worden over continuïteit op het moment dat de orderpor tefeuille is gevuld en daarmee ook de omzet wordt gehaald. Er zijn dus projecten gepland die uitgevoerd kunnen worden, waardoor de continuïteit in werk voor het bedrijf, en daarmee voor de werknemers, is gewaarborgd. Er dient een vloeiende lijn te zijn waarin de projecten in elkaar overlopen zodat gaten tussen de projecten voorkomen worden.

Op het gebied van transformatieprojecten betekent dit dat de projecten een vast onderdeel worden van het takenpakket en tevens een vast aandeel van de omzet. Er wordt naar gestreefd dat transformaties voor 10 proc ent gaan bijdragen aan de omzet.

61

(Leegstand van kantoren 1991-2017, 2018)

D eelvraag 4: Welke bedrijfsrisico’s spelen bij transformatie?

Bij transformatieprojecten kunnen zich diverse risico’s voordoen die nadelig kunnen zijn voor Van Wijnen. D e meest terugkerende risico’s voor Van Wijnen met betrekking tot transformatieprojecten, zijn asbest en technische gebreken. Dit zijn risico’s die het project op financieel, planningsen technisch gebied kunnen belemmeren. Tevens kunnen deze risico’s naar voren komen ten tijde van de uitvoering, waardoor per direct maatregelen genomen moeten worden. D e meeste risico’s kunnen voorkomen worden door voorafgaand aan een transformatieproject gebouwinspecties uit te voeren. Hierdoor krijgt Van Wijnen inzicht in de spelende risico’s en kunnen de meeste onvoorziene kosten voorkomen worden.

D eelvraag 5: Welke factoren vergroten de slagingskans van een transformatie?

Er zijn verschillende factoren die de slagingskans van een transformatie beïnvloeden. D e belangrijkste factoren zijn: locatie, gebouw, doelgroep, samenwerking en communicatie, initiatief, draagvlak en er varing, wet- en regelgeving en tot slot financieel. Door deze factoren zo vroeg mogelijk in kaar t te brengen bij een project, wordt doorgaans snel inzichtelijk of een transformatie kans van slagen heeft of niet.

10. C onclusie 48 Van Wijnen wil transformaties van gebouwen opnemen in haar takenpakket.

Aangezien Van Wijnen D eventer op dit moment nog geen referentieprojecten heeft in de stad D eventer, is in dit onderzoek gezocht naar een antwoord op de volgende vraag:

‘’Hoe kunnen transformaties van bestaand vastgoed bijdragen aan de continuïteit voor Van Wijnen D eventer?’’

Transformaties kunnen bijdragen aan de continuïteit door het volgen van het stappenplan. Hierdoor wordt de potentie van een gebouw bepaald om het te transformeren. Echter, het is aan Van Wijnen om te bepalen of zij een project aangaan of niet. Het stappenplan is een indicatie en is puur gericht op het bepalen van de potentie van het desbetreffende gebouw.

Om tevens er voor te zorgen dat Van Wijnen D eventer meer transformatieprojecten gaat realiseren, wat bijdraagt aan de continuïteit van het bedrijf, is het van belang om de vastgoedmarkt in D eventer te kennen. Uit de literatuurstudie is namelijk gebleken dat Van Wijnen op dit moment niet goed op de hoogte is van de vastgoedmarkt in D eventer.

Uit de literatuurstudie is gebleken dat kantoren de meeste potentie voor transformatie hebben, aangezien hier de meeste leegstand te vinden is. D e gemiddelde leegstand onder kantoorgebouwen in D eventer bedraagt 34,1 proc ent blijkt uit de literatuurstudie, zie deel 2, bijlage III. Bij transformaties van kantoorgebouwen spelen verschillende risico’s die nadelig kunnen zijn voor de continuïteit voor Van Wijnen. Er dient bijvoorbeeld rekening gehouden te worden met de risico’s asbest en technische gebreken aan het gebouw, aangezien deze risico’s het project kunnen belemmeren op financieel, plannings- en technisch gebied. Om de continuïteit te waarborgen en risico’s te beheersen, dient voorafgaand aan transformatieprojecten de risico-inventarisatielijst van Van Wijnen ingevuld te worden.

Door het invullen van de inventarisatielijst, ofwel door de risico’s in kaar t te brengen, kunnen beslissingen genomen worden die de nadelige effecten bij het optreden van risico’s minimaliseren of voorkomen.

11. Aanbevelingen Naar aanleiding van de beantwoording van de deelvragen en de hoofdvraag, kan een aantal aanbevelingen worden gedaan aan Van Wijnen.

D e aanbevelingen dienen als advies voor Van Wijnen, die dit advies ter har te kan nemen en mee kan nemen in het ver volgproces in de aanpak van transformatieprojecten.

Het actief op zoek gaan naar leegstaand vastgoed en hierbij betrokken blijven, is de eerste aanbeveling. Hier voor kan iemand met commercieel exper tise en met een groot netwerk worden aangesteld, of een kennisteam dat zich speciaal op transformatie richt en hier ook werkelijk in gaat ‘’netwerken’’. Tevens kan dit team zich volledig richten op het inwinnen van kennis en informatie met betrekking tot transformatie, zodat het op de hoogte is van alle ins en outs en hierdoor op de juiste manier een transformatieproject aan kan pakken.

D e tweede aanbeveling heeft betrekking op de communicatie binnen Van Wijnen. D e kennisdeling zou beter kunnen dan dat nu het geval is. Van Wijnen is een landelijk bedrijf met vestigingen verspreid over heel Nederland. Door deze spreiding hoor t, ziet en voelt het bedrijf veel van de verschillende onderdelen van de bouw.

Al deze kennis die in huis is, kan worden benut op elk onderdeel van de bouw. Verschillende ideeën en praten met collega’s met een andere functie of achtergrond, kunnen tevens nieuwe inzichten geven. Voor transformatie geldt dit ook, aangezien Van Wijnen in andere steden meerdere transformaties heeft uitgevoerd dan in D eventer.

49

12. Literatuurlijst • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

(2013). Opgeroepen op 05 2016, van Centraal Bureau voor de Statistiek: http://statline.cbs.nl/Statweb/publication/?DM=SLNL&PA= 81870NED&D1=1&D2=0-4&D3=0-5&D4=0&D5=0&D6=0&D7=2-3&VW=T 51 de huizenprijs in Spanje zet zijn opwaartse trend voort in 2017. (sd). Opgehaald van iberica-estates: https://www.iberica-estates. com/nl/nieuws/51-de-huizenprijs-in-spanje-zet-zijn-opwaartse-trend-voort-in-2017 8 duizend woningen door transformaties van gebouwen. (2017, november 13). Opgehaald van cbs: https://www.cbs.nl/nl-nl/ nieuws/2017/46/8-duizend-woningen-door-transformaties-van-gebouwen Aarts, A. (1989). Handboek Informatieplanning. ‘s-Gravenhave: Directie Economisch Beheer Koninklijke Landmacht.

Afas software realiseert omzetgroei in 2013. (2013). Opgehaald van afas: https://www.afas.nl/persbericht/afas-software-realiseert11-omzetgroei-in-2013 Amsterdam, G. (2012). Wonen buiten kantoortijd. Amsterdam: Gemeente Amsterdam.

Bax, M. (2018). Stichtingskosten opzet . Deventer: Van Wijnen.

(2018). Bijeenkomst verslagen Van Wijnen. Deventer: Heezen, Thomas; Scheltinga, Mathijs.

Bouwbesluitonline, B. (2018, april 12). Bouwbesluit 2012. Opgehaald van www.bouwbesluitonline.nl: https://www.bouwbesluitonline. nl/Inhoud/docs/wet/bb2012/hfd1/par1-1/art1-1/lid2 Bouwwereld, R. (2018, Februari 21). Gasloos is nieuwe standaard voor consumenten. Opgehaald van Bouwwereld: https://www. bouwwereld.nl/nieuws/gasloos-is-nieuwe-standaard-consumenten/ Brugge, K. E. (2017). ‘’De Robijn’’ in Deventer: Geslaagde transformatie van een kantoorgebouw naar woonstudio’s en appartementen.

Deventer: Saxion.

Claes, P., Janicijevic, S., & Lengkeek, R. (2012). Risicomanagement. Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers bv.

De belangrijkste asbestregels. (2018, Mei 2). Opgehaald van Rijksoverheid: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/asbest/ asbestregels De duurzaamheidsladder moet op de schop. (2017, juli 16). Opgehaald van gebiedsontwikkeling: https://www.gebiedsontwikkeling. nu/artikelen/de-duurzaamheidsladder-moet-op-de-schop/ De Vroome, H. (2016). Tevredenheidsverklaring GAE . Deventer: Go Ahead Eagles Holding B.V. Delta, W. H. (2014, November 27). Opgehaald van (Kwaliteits)borging. Themadag : https://docplayer.nl/3104422-Kwaliteits-borgingthemadag-27-november-2014.html Deventer bevolking. (2018, juli 04). Opgehaald van allecijfers: https://allecijfers.nl/gemeente/deventer/#bevolking Deventer de Robijn. (sd). Opgehaald van edelwonen: http://edelwonen.nl/deventer-de-robijn/ Deventer, G. (2018, Mei 14). Bestemmingsplan, wijzigen . Opgehaald van Deventer.nl: https://www.deventer.nl/loketten/digitaalloket/bestemmingsplan-wijzigen Deventer, G. (2018, Mei 25). Parkeerverbod vrachtwagens en bussen voor bebouwde kom Deventer. Opgehaald van Gemeente Deventer : https://www.deventer.nl/nieuwsberichten/deventer-nieuws/2017/6/30/parkeerverbod-vrachtwagens-en-bussen-voorbebouwde-kom-deventer Deventer, G. (november 2013). Beleidsregel parkeernormen Deventer 2013. Deventer: Gemeente Deventer.

Deventer, M. V. (2018, Maart 7). Vragenlijst: Van Wijnen Deventer. (T. Heezen, & M. Scheltinga, Interviewers) Deventer, T. k. (2017). Demografische kerncijfers Deventer. Deventer: Gemeente Deventer .

Dit gebouw Bangkok onherkenbaar na een bizarre transformatie. (2015, september 12). Opgehaald van roomed: https://roomed.nl/ dit-gebouw-bangkok-onherkenbaar-na-een-bizarre-transformatie/ Dobbelmanterrein Nijmegen. (sd). Opgehaald van herbestemming: https://www.herbestemming.nu/projecten/dobbelmanterreinnijmegen Dynamis. (2018, februari 16). Sprekende Cijfers Kantorenmarkt 2017. Utrecht: Dynamis B.V. Opgehaald van Sprekende Cijfers Kantorenmarkt 2017: https://dynamis.nl/uploads/media/sprekendecijfers_kantorenmarkt_2017-definitief.pdf Dynamis. (2018). Sprekende cijfers kantorenmarkten 2018. Utrecht: Dynamis B.V. Een inleiding schrijven voor je scriptie. (sd). Opgehaald van scribbr: https://www.scribbr.nl/scriptie-structuur/een-inleidingschrijven-voor-je-scriptie/ Extern, p. (2018, April). Vragenlijsten. (T. Heezen, & M. Scheltinga, Interviewers) Fikse, R., Van der Voordt, T., & Bijleveld, S. (2008). Transformatie als oplossing voor leegstand. Delft: BOSS Magazine 33.

Funda Real Estate, B. (2018, Mei 21). Verzetslaan ABN-AMRO Bank. Opgehaald van Funda in Business: https://www.fundainbusiness. nl/kantoor/deventer/object-86841010-verzetslaan-20/ G(R)OTIK. (2018). Opgehaald van WHC-Advie: http://whc-advies.nl/wp-content/uploads/2017/05/NB146_Grotik_24032017.pdf G.A.M., D., & Haisma. (2003, April). Risicomanagement! Wat, hoe en waarvoor? Opgehaald van http://ww-solutions.org / primonederland.eu/wp-content/uploads/2008/07/Haisma-Risicomanagement-artn.-1.pdf Geld investeren. (sd). Opgehaald van binaireoptiehandelaar: http://www.binaireoptiehandelaar.nl/geld-investeren/ Gemeente, D. (2018). Woonvisie Deventer 2018. Deventer: Gemeente Deventer.

Gevers, T., & Zijlstra, T. (mei 2001). Praktisch projectmanagement 1, handleiding voor het voorbereiden, realiseren en beheersen van projecten. Amsterdam: Academic Service.

Giezen, T. v. (2013). De transformatie van leegstaand vastgoed . Den Haag : Platform 31.

Grit, R. (2011). Project management. Groningen/Houten: Noordhoff UItgevers bv .

Heffels, M. (2012). Transformeren van kantoren naar woningen. Nijmegen: Heffels, Malou.

Het Financiële Huis. (2018). Opgehaald van Risico- en verzekeringsscan: https://www.hetfinancielehuis.nl/risico-enverzekeringsscan/2018 Het verhaal van de vlinder. (2013, februari). Opgehaald van geloof-huwelijk-gezin: http://geloof-huwelijk-gezin.blogspot. com/2013/02/het-verhaal-van-de-vlinder.html Infoblad verbouw en functiew herz apr2013. (2013, april). Opgehaald van bouwbesluitinfo: http://www.bouwbesluitinfo.nl/media/ download/infoblad-verbouw-en-functiew-herz-apr2013.pdf Ingenieurs, S. W. (2018, Mei 14). Transformatie van gebouwen. Opgehaald van SPA WNP Ingenieurs: http://www.spawnp.nl/ transformatie-gebouwen/ Integrale aanpak . (sd). Opgehaald van groenegezondheid: http://www.groenegezondheid.nl/content.php?title=integraleaanpakCenS Jellema 13 Beheren. (2004). Utrecht/Zutphen: ThiemeMeulenhoff.

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Joods historisch museum. (sd). Opgehaald van jck: https://jck.nl/nl/locatie/joods-historisch-museum Kadaster, & Geonovum. (sd). Ruimtelijkeplannen. Opgehaald van Ruimtelijkeplannen.nl: http://www.ruimtelijkeplannen.nl/web-roo/ roo/bestemmingsplannen?postcode=7371SZ&huisnummer=82 Kalk, E. (2010). Nieuw leven voor meer gebouwen. Amsterdam: Agora Europa.

Kantoren omvormen tot woningen transformatieatlas Nederland. (2017, juli). Opgehaald van economie.rabobank: https://economie. rabobank.com/publicaties/2017/juli/kantoren-omvormen-tot-woningen-transformatieatlas-nederland/ Kleine Schaars, M., & te Biesebeek, L. (2018, Februari 16). Vragenlijst I’M Architecten. (T. Heezen, & M. Scheltinga, Interviewers) Leegstand van kantoren 1991-2017. (2018, Juni 16). Opgehaald van Planbureau voor de leefomgeving : http://www.pbl.nl/infographic/ leegstand-van-kantoren#gemnr=0&year=2017&type=kantoren (2018). Literatuurstudie: Laaghangend fruit. Deventer: Heezen, Thomas; Scheltinga, Mathijs.

Marketing modellen confrontatiematrix. (2016, april 13). Opgehaald van managementgoeroes: https://www.managementgoeroes. nl/marketing-modellen/confrontatiematrix/ Meerwaarde transformatie hotel. (sd). Opgehaald van ernstarchitect: http://www.ernstarchitect.nl/meerwaarde-transformatiehotel/ Nanninga, Y. (2016, augustus 30). Onderscheidend vermogen. Opgehaald van shoptrader: https://www.shoptrader.nl/blog / onderscheidend-vermogen Naw 30 dossier bpd. (2008, december). Opgehaald van BPD: https://www.bpd.nl/media/83832/naw-30-dossier-bpd.pdf Object-40491031-brink-69-70. (sd). Opgehaald van fundainbusiness: https://www.fundainbusiness.nl/kantoor/deventer/object40491031-brink-69-70/ Object-40552768- harderwijkerstraat-6. (sd). Opgehaald van fundainbusiness: https://www.fundainbusiness.nl/bedrijfshal/ deventer/object-40552768- harderwijkerstraat-6/ Object-48192508-laan-van-borgele-70. (sd). Opgehaald van fundainbusiness: https://www.fundainbusiness.nl/bedrijfshal/deventer/ object-48192508-laan-van-borgele-70/ Object-49321532-keizerstraat-17/. (sd). Opgehaald van fundainbusiness: https://www.fundainbusiness.nl/kantoor/deventer/object49321532-keizerstraat-17/ Object-86841010-verzetslaan-20/. (sd). Opgehaald van fundainbusiness: https://www.fundainbusiness.nl/kantoor/deventer/object86841010-verzetslaan-20/ Omgevingsvergunning. (sd). Opgehaald van monumenten: https://www.monumenten.nl/onderhoud-en-restauratie/wetten-enregels-bij-monumenten/omgevingsvergunning (2018). Ondernemingsplan Van Wijnen Deventer. Deventer: Van Wijnen Groep N.V. Onderzoeksmethoden en dataverzamelingsmethoden. (2018, april 18). Opgehaald van www.Scribbr.nl: https://www.scribbr.nl/ category/onderzoeksmethoden/ Oosterwegel, A., Voogt, C., van de Kraats, G., Koolhof, H., van den Heuvel, D., Kleine Schaars, M., . . . Geltink, R. (2018, februari/ maart). Vragenlijst externe partijen. (T. Heezen, & M. Scheltinga, Interviewers) Over Van Wijnen. (sd). Opgehaald van Van Wijnen: https://www.vanwijnen.nl/over-van-wijnen/ Research, S. B. (sd). Voldoet dit gebouw?: het bepalen van de functionele kwaliteit. Rotterdam: Beness, J. Rijksoverheid. (sd). Transformatie van kantoren. Opgehaald van Rijksoverheid.nl: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/ leegstand-kantoren/transformatie-van-kantoren Rijksoverheid, (. e. (sd). Mijn energie 2050. Opgehaald van Rijksoverheid.nl: https://www.rijksoverheid.nl/doe-mee/afgerondeprojecten/energie-duurzaam-2050 RISMAN methode, wat is dat? (2018). Opgehaald van infobron.nl: https://infobron.nl/RISMAN-methode-wat-is-dat RISMAN-methode. (2018). Opgehaald van RISKID: http://riskid.nl/ondersteuning-methodieken/risman-methode/ RVO. (2018, april 23). Opgehaald van Energielabel C Kantoren: https://www.rvo.nl/onderwerpen/duurzaam-ondernemen/gebouwen/ wetten-en-regels-gebouwen/bestaande-bouw/energielabel-c-kantoren Scriptie structuur. (sd). Opgehaald van scribbr: https://www.scribbr.nl/category/scriptie-structuur/ Stedendriehoek gemeenschappelijk orgaan. (2016, januari 1). Opgehaald van wikipedia: https://nl.wikipedia.org /wiki/ Stedendriehoek_(gemeenschappelijk_orgaan)#/media/File:LocatieStedendriehoekWGR.svg Stijgende prijzen zitten bouwers dwars. (2018, April 9). Opgehaald van Nieuws.nl: https://nieuws.nl/economie/20180409/stijgendeprijzen-zitten-bouwers-dwars/ (2008). Succesvol Transformeren - risicobeheersing bij transformatieprojecten. Delft: Afstudeeronderzoek Rens Verbunt.

SWOT analyse maken. (sd). Opgehaald van marketingscriptie: https://www.marketingscriptie.nl/swot-analyse-maken/ SWOT-analyse maken voor je scriptie. (2018, april 17). Opgehaald van Scribbr: https://www.scribbr.nl/modellen/swot-analyse/ Therapeuten. (sd). Opgehaald van psychosomatiek: http://www.psychosomatiek.net/therapeuten.html Transformatie als oplossing voor leegstand. (2018, April 7). BOSS Magazine 33 June 2008, pp. 44-49.

Uitgevers, V. D. (2018, Mei 2). Online woordenboek. Opgehaald van Van Dale: https://www.vandale.nl/gratis-woordenboek/ nederlands/betekenis/risico#.WusQb4huZPZ van de Kraats, G. (2018, Maart 23). Vragenlijst Van Wijnen Deventer. (T. Heezen, & M. Scheltinga, Interviewers) Van der Voordt, T. (2007). Transformatie van kantoorgebouwen. Rotterdam: 010.

Van Wijnen financiële kengetallen. (2018, maart). Opgehaald van Van Wijnen: https://www.vanwijnen.nl/wp-content/ uploads/2018/03/Van-Wijnen-financiele-kengetallen-2017.pdf Vernieuwbouw adelaarshorst van start op 1 juni. (2015, mei 1). Opgehaald van ga-eagles: http://www.ga-eagles.nl/vernieuwbouwadelaarshorst-van-start-op-1-juni/ Vlems, E. (2017, maart 15). Geen destep vetep marktanalyses in bouw anders . Opgehaald van bouwkennisblog: https://www. bouwkennisblog.nl/geen-destep-vetep-marktanalyses-in-bouw-anders Voogt, C., & Oosterwegel, A. (2018, maart 27). Vragenlijst gemeente Deventer. (T. Heezen, & M. Scheltinga, Interviewers) Wat is risico. (2003). Opgehaald van Leren.nl: http://www.leren.nl/cursus/management/risicomanagement/wat-is-risico.html Wat is risicomanagement bij projecten. (2018, Mei 12). Opgehaald van Twynstra Gudde Kennisbank: https://www. twynstraguddekennisbank.nl/risicomanagement/risicomanagement-bij-projecten Wijnen, V. (2017). Doelstelling duurzaamheid hout 2017 behaald. Opgehaald van Van Wijnen.nl: https://www.vanwijnen.nl/actueel/ duurzaam-hout/ Wijnen, V. V. (2018, april 17). Hans Koolhof (Bedrijfsleider). (M. Scheltinga, & T. Heezen, Interviewers)

1 3. Bijlagen Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage

II. III. IV. V. VI. VIII. IX. X.

Begrenzingen Literatuurstudie Overzicht Leegstand D eventer C entrum Noord & Zuid Vragenlijsten Organogram Van Wijnen Risico-inventarisatielijst Van Wijnen Stappenplan Casussen

Afbeelding 13.1: Van gevangenis naar hotel, transformatie kan in elk gebouw (Meerwaarde transformatie hotel, sd)