Ordenació urbanistica a La Tallada d'Empordà

AVANÇ DEL PLA

PARCIAL LA TALLADA DE L’EMPORDÀ

ALUMNE: LAIA RUIZ BAYOD GRUP: JORDI MAS

ETSALS LA SALLE PLANEJAMENT V

MEMÒRIA

GRÀFICA ANÀL·LISI - - - -

ANÀL·LISI TERRITORIAL ANÀL·LISI URBÀ ESTUDI DE DENSITATS PREEXISTENTS ESTUDI DEL SECTOR

PROPOSTA - PLÀNOL DE QUALIFICACIONS - ORDENACIÓ - IMATGE GENERAL DE LA PROPOSTA - DETALL DE LA PROPOSTA - IMATGES DE LA PROPOSTA

ANAL·LISI

TERRITORIAL

N

MAPING TERRITORIAL 1/15 000

C31

C-31a

LA TALLADA D’EMPORDÀ

TOR

MARANYÀ

La Tallada es un municipio de la provincia de Gerona, Cataluña.

Situado en la comarca del Bajo Ampurdán, a la izquierda del río Ter y en el límite con la del Alto Ampurdán. Está formado por las entidades de Canet de la Tallada, Maranyà, la Tallada d’Empordà y Tor.

ESTRUCTURA VIARIA

MUNICIPIS DE LA TALLADA C-31a

LA TALLADA

Tor

C-

31

Maranyà

SECTOR DE LA TALLADA: SUPERFÍCIE DEL SECTOR DE LA TALLADA: 43.509m2 / 4,35 Ha INDEX D’EDIFICABILITAT BUTA: 0,25 DENSITAT D’HABITATGES: 10 vivendes / Ha

La Tallada

La C-31 entre els municipis de la Tallada d’Empordà i Torroella de Fluvià suposa un eix principal de comunicació entre la Bisbal i Figueres.

ANAL·LISI

URBÀ

N

C31

C31 a

MAPING URBÀ 1/5000

ESTRUCTURA VIARIA C-31 Territorial C-31a Municipal Estructura primaria Estructura secundaria Plaça Generalitat Nou sector

QUALIFICACIONS DEL SÒL equipament creixement rural nucli históric nucli antic edificació aïllada apte per urbanitzar

1

4

5 5

1

4

EDIFICACIÓ I EQUIPAMENT 3 2

1 2 3 4 5

Cementiri municipal Ajuntament Esglèsia Santa Maria Bar l’Empordanet Piscina Municipal

ESTUDI DE

DENSITATS

MAPING URBÀ 1/3000

N

ANÀL·LISI DE DADES DEL CASC ANTIC:

SUPERFÌCIE TOTAL DE LA ILLA: A= 5.516,9m2 / 0,55 Ha

ÁREA TOTAL:

SUPERFÍCIE DE SÒL EDIFICAT: 3277,37m2 NUMERO D’HABITATGES: 16 habitatges

ÁREA EDIFICADA:

DENSITAT D’HABITATGES: 25 habitatges / Ha

SUPERFÍCIE DE SOSTRE: A= 7.327,35m2

ALÇADES:

SUPERFÍCIE DE SÒL PRIVAT: 5.384,43m2 INDEX D’EDIFICABILITAT BRUTA: 5.516,9 /7.327,35=0,75 INDEX D’EDIFICABILITAT NETA: 5.516,9 /7.327,35=0,75

IMATGE AÉREA:

A

ESTUDI DEL

SECTOR

N

RELACIÓ URBANA DEL SECTOR 1/3000

ÀMBIT 43.509m2

DADES INICIALS: 43.509m2

SUPERFÍCIE DEL SECTOR DE LA TALLADA: 43.509m2 / 4,35 Ha INDEX D’EDIFICABILITAT BUTA: 0,25 DENSITAT D’HABITATGES: 10 vivendes / Ha 15 vivendes HPO / Ha si >3000 habitants INDEX DE CESIÓ SÒL PÚBLIC/PRIVAT: 69% de sòl privat 31% de sòl públic INDEX DE CESIÓ DE ZONES VERDES: 20m2 / 100m2 de sostre (LLEI URB.) 16% de la superfície del sector (POUM) INDEX DE CESIÓ D’EQUIPAMENT: 20m2 / 100m2 de sostre (LLIEI URB.) 5 % de la superfície del sector (POUM) INDEX DE CESIÓ DE VIARI: 10 % de la superfície del sector (POUM)

PLÀNOL DE

QUALIFICACIONS

N

QUALIFICACIONS PROPOSTA 1/5000 QUALIFICACIONS ACTUALS

SUPERFÍCIES DE PROJECTE SUPERFÍCIE SECTOR DE LA TALLADA: 43.509m2 / 4,35 Ha SUPERFÍCIE DE SOSTRE: 0,25*43.509m2 = 10. 890 m2 de sostre DENSITAT D’HABITATGES: 10 vivendes / Ha * 4,35 Ha = 43,4 vivendes 40 vivendes No es faràn habitatges de PO ja que el municipi no té més de 3000 habitants SUPERFÍCIE DE SÒL PUBLIC/PRIVAT: 0,69 * 43.509m2= 30.021 m2 0,31 * 43.509m2 = 13.487 m2 SUPERFÍCIE ZONES VERDES: 43.509 m2 * 0,10 =4.350,9m2

QUALIFICACIONS DE L’ÁMBIT

SUPERFÍCIE D’EQUIPAMENT: 43.509m2 * 0,05 = 2.175m2 SUPERFÍCIE DE VIARI: 43.509m2 * 0,1 = 4.350m2

E3 EV3 D

A

E1

C

E2

E

B

TAULA COMPARATIVA

QUALIFICACIONS PROPOSADES nucli antic (nucli antic + nucli històric) Urbà tradicional (creixement rural) Edificació aïllada (cases aïllades) Equipament Edificació aïllada Espai lliure

QUALIFICACIÓ

LLEI D’URBANISME

SÒL RESIDENCIAL (R)

31%

13487m2

SÒL EQUIPAMENT (SE)

5%

2175m2

5%

2175m2

SÒL ESPAI LLIURE (SV)

10%

4350,9m2

16%

6961,4m2

10%

4350m2

SÒL VIAL (V) SUPERFÍCIE TOTAL ÀMBIT

POUM

PROPOSTA 11541m2 3015,8 m2 19807,6 m2 9253,9m2 43509m2

PROPOSTA

D’ORDENACIÓ

N A

B

SÒL RESIDENCIAL

2553

PARCELES

ORDENACIÓ / PARCEL·LARI 1/3000

INDEX ED. NETA

FASES DE PROPOSTA

C 2569,4

9

10

4

0,35

0,43

2

3

2

968,5

882,9

519,9

799,

1937

2648,7

1039,8

1599,

SÒL EQUIPAMENT

EV1

EV2

E1

EV3 2234,3

E2

SÒL VIAL

844,92

VIAL 9253,9

RESIDENCIAL EQUIPAMENT

A

C

E2

Tabla 3

E

A SÒL RESIDENCIAL

ESPAI LLIURE

SUPERFÍCIE SÒL (m2)

B

B

C

SÒL FASE 1

8276,8

SÒL FASE 2

9388,6

SÒL FASE 3

16589,69

D

E

TOTAL

2553

2569,4

1216,74

2005,44

3087,2

11541

9

10

4

6

10

39

0,38

0,35

0,43

0,40

0,40

1,6

2

3

2

2

3

SOSTRE / PLANTA

968,5

882,9

519,9

799,68

1221,8

4392,78

SOSTRE / PARCELA

1937

2648,7

1039,8

1599,36

3665,4

10890,26

PARCELES INDEX ED. NETA Nº PLANTES

SÒL ESPAI LLIURE

EV1

EV2 1405,9

SÒL EQUIPAMENT

E1

E2 1748,5

SÒL VIAL

16167,31

19807,5

422,38

3015,8

E3 844,92

VIAL

9253,9

9253,9 2548,8

SUPERFICIE SECTOR

43.509

Tabla 3 SUPERFÍCIE SÒL (m2) SÒL FASE 1

EV3 2234,3

8276,8

SÒL FASE 2

9388,6

SÒL FASE 3

16589,69

16167,31

E3

1748,5

FASE 1

E1

0,

SOSTRE / PARCELA

1405,9

D

2005,

SOSTRE / PLANTA

SÒL ESPAI LLIURE

FASE 2

1216,74

0,38

Nº PLANTES

FASE 3

D

422,38

IMATGE DE LA

PROPOSTA

N

ORDENACIÓ DETALLADA 1/2000

ESPAI CONSTRUIT La ordenació de les edificacions, vol acotar la zona central per dotarla de privacitat, per aixó es planteja la alineació de les façanes a dins del corredor deixant el jardí privat a l’altre banda, desconectat del eix central.

ESPAI LLIURE Aquest eix conecta de manera peatonal dos extrems importants, per una banda la zona del restaurant, i el sector d’equipament esportiu de la Tallada, i per el nord amb el municipi de Maranyà atravessant les parcel·les agraries entre els dos municipis.

LLAR D’INFANTS MUNICIPAL

CASAL MUNICIPAL

DETALL DE LA

PROPOSTA

N

ORDENACIÓ DETALLADA DE FASE 1 1/1000

LINIA DE FAÇANA

Vial central totalment excent de trànsit rodat, amb un caràcter d’ús equipacional i espai verd, on es desenvolupen promocions d’equipaments diferents. Cada una de les fases del projecte incorpora la seva part proporcional de zona verda i equipament.

PAVIMENTS

En el espai lliure es concentren els equipaments per tal de zonificar les zones públiques.

En aquests espai es creen pasareles de fusta que conecten els diferents elements accessibles, i envoltant espais de vegetació.

IMATGES DE LA

PROPOSTA

1 3 3

VISTA 1, Plaça 1

VISTA 2, Llar d’infants i parc infantil 2

IMATGES DE LA 1 3 3

VISTA 3, Vista de les dos plaรงes

PROPOSTA

MEMORIA

ESCRITA - - - - - -

OBJECTIUS DE L’AVANÇ DEL PLA PARCIAL JUSTIFICACIÓ DE LA PROPOSTA QUADRES DE SUPERFÍCIES REPARTIMENT DE FASES PLA DE VIABILITAT ECONÒMICA JUSTIFICACIÓ DE PREUS

MEMÒRIA DEL

PROJECTE

OBJECTIUS DEL AVANÇ DEL

PLA PARCIAL

De l’anàl·lisi del estat actual del àmbit estudiat, les seves necessitats de creixement i dotació dels terrenys de sòl residencial, la necessitat de nous equipaments concrets, el seu espai lliure, serveis i infraestructura viaria corresponents, es conforma la proposta com a possible solució a la limitació d’usos de sòl. La voluntat es de definir una sèrie de requisits d’ordenació per establir traçes, qualificaions presentades en aqeust avanç del Pla Parcial al municipi de la Tallada d’Empordà. Alguns dels objectes d’aquest projecte seràn: -

Adaptació a l’entorn urbà actual així com a la seva xarxa d’infraestructura, cosint el nucli antic del municipi amb els voltants i conectant els diferents ramals de comuniciació, tan rodats, peatonals, o verds creant una transcició ininterrumpuda.

-

Adaptació a la topogràfia per crear les circul·lacions d’ús de zona verda, o viari.

-

Conservació de les edificacions preexistents amb possible conversió d’usos, buscant la integració de les construccions en espais públics verds d’oci.

-

Agrupació de les zones verdes amb una voluntat de centralitat desconectada del viari, i aïlla respecte les circul·lacions rodades.

JUSTIFICACIÓ DE LA

PROPOSTA

La proposta planteja la conexió entre el nucli históric on es troba la plaça de la Generalitat, (punt important en el recorregut principal del municipi), i el nou sector de creixement de la Tallada. Aquesta conexió es fa de manera independent per a cada un dels usos destinats al sòl.

En primer lloc es planteja, adaptant-se a la topografia, un vial central totalment excent de trànsit rodat, amb un caràcter d’ús equipacional i espai verd. Aquest eix conecta de manera peatonal dos extrems importants, per una banda la zona del restaurant, i el sector d’equipament esportiu de la Tallada, i per el nord amb el municipi de Maranyà atravessant les parcel·les agraries entre els dos municipis. En aquest eix central es desenvolupen promocions d’equipaments diferents. Cada una de les fases del projecte incorpora la seva part proposcional de zona verda i equipament.

En la fase 1 es planteja la incorporació d’una llar d’infants en demanda de l’Ajuntament. En fase 2 es planteja la conversió de la edificació preexistent en un centre de caràcter social, per al desenvolupament d’activitats culturals i educatives.

Respecte a la ordenació de les edificacions, es vol acotar la zona central per dotarla de privacitat, per aixó es planteja la alineació de les façanes a dins del corredor deixant el jardí privat a l’altre banda, desconectat del eix central. L’index d’edificació màxim de les parcel·les será de 0,4, i la superfície d’aquestes variarà respecte 200 i 600 m2. Es faràn un màxim de 39 habitatges amb una alçada màxima de 6,5 sent de planta baixa + pis, amb un índex d’edificabilitat neta de 1,06.

MEMÒRIA DEL

QUADRES DE

PROJECTE SUPERFÍCIES

SUPERFÍCIE TOTAL DEL SECTOR

REPARTIMENT DE LES

43.509m2

FASE 1 8.276,8 m2m2 ÚS PRIVAT 6. 309,38m2 NUMERO MÀXIM D’HABITATGES 20 habitatges SOSTRE MÀXIM EDIFICABLE 6.304,56 m2

ÚS PRIVAT 11.541m2 TIPOLOGIA EDIFICATORIA: EDIFICACIÓ AÏLLADA ÚS PREDOMINANT: HABITATGE UNIFAMILIAR SOSTRE MÀXIM EDIFICABLE: 10. 890 m2 EDIFICABILITAT MÀXIMA BRUTA: 0,25 DENSITAT D’HABITATGES 10 hab/Ha NUMERO MÀXIM D’HABITATGES 39

FASE 3

ÚS PÚBLIC SUPERFÍCIE D’EQUIPAMENT 1.748,5m2 SUPERFÍCIE D‘ESPAI LLIURE 1405,9m2

FASE 1 FASE 2

FASE 2 9.388,6m2

ÚS PÚBLIC SUPERFÍCIE D’EQUIPAMENT 3.015,8 m2 SUPERFÍCIE D‘ESPAI LLIURE 19.807,6m2 SUPERFÍCIE DE VIARI: VIARI (CESSIONS) 2.548 m2 CAMÍ PÚBLIC 6.705,9m2 TOTAL 9.253,9 m2

FASES

ÚS PRIVAT 5.122,4m2 NUMERO MÀXIM D’HABITATGES 29 habitatges SOSTRE MÀXIM EDIFICABLE 4.585,7 m2 ÚS PÚBLIC SUPERFÍCIE D’EQUIPAMENT 844,92m2 SUPERFÍCIE D‘ESPAI LLIURE 2234,3m2

E3 EV3

D

A

E1 B

C

E

FASE 3 9.388,6m2

E2

ÚS PRIVAT 0m2 NUMERO MÀXIM D’HABITATGES 0 habitatges SOSTRE MÀXIM EDIFICABLE 0 m2 ÚS PÚBLIC SUPERFÍCIE D’EQUIPAMENT 422,38m2 SUPERFÍCIE D‘ESPAI LLIURE 16.167,31m2

PLA DE

VIABILITAT ECONÒMICA

PARTICIPACIÓN

COSTES

BENEFICIOS

REPARTO

Parcela

Propietario

Superficie (m2)

1a 1b 2 3 4 5 6 7

Avendis Avendis Sres. Mercedes Sr. Josep Ferrer Sres. Mercedes Sr. Lluis Vilavella Sr. Josep Pons Sr. Josep Mº Batlle

9.752,00 6.816,00 11.788,00 6.390,00 4.685,00 3.287,00 8.699,00 1.431,00

Suelo

Construcción (m2 t)

644,00

896,00 82,00

Suelo (m2 s)

P. Construcción (€)

P. Suelo (€)

Total (€)

Participacion %

9.752,00 6.816,00 11.788,00 5.978,00 4.685,00 3.287,00 8.251,00 1.349,00

0,00 0,00 0,00 128.800,00 0,00 0,00 179.200,00 16.400,00 324.400,00

48.760,00 34.080,00 58.940,00 29.890,00 23.425,00 16.435,00 41.255,00 6.745,00 259.530,00

48.760,00 34.080,00 58.940,00 158.690,00 23.425,00 16.435,00 220.455,00 23.145,00 583.930,00

8,35% 5,84% 10,09% 27,18% 4,01% 2,81% 37,75% 3,96% 100,00%

Superficie (m2)

Coste (€)

Urbanización Viales Urbanización EL Cost. Complement.

Gastos gestión Administración Adquisición Suelo

2548,52 19807,6

Suelo

Superficie (m2)

I.ef. Neto (m2t/m2s)

Edificabilidad (m2)

Valor (€)

Suelo residencial FASE 1 Suelo residencial FASE 2 Dotación pública Comercial

6.309,34 5.122,40 0 0

1,06 1,06 0 0

6.687,90 5.429,74 0,00 0,00

1.605.096,10 1.303.138,56 0,00 0,00

Parcela

Propietario

1a 1b 2 3 4 5 6 7

Avendis Avendis Sres. Mercedes Sr. Josep Ferrer Sres. Mercedes Sr. Lluis Vilavella Sr. Josep Pons Sr. Josep Mº Batlle

Total (€) Privado 1155518,461

Administración (€)

Sociedad (€)

0% 0

100% 1155518,461

0

1155518,461

Total (€)

Administración (€)

Sociedad (€)

Privado 2.908.234,66 Público 0,00 2.908.234,66

15% 436.235,20 100% 0,00 436.235,20

85% 2.471.999,46 0% 0 2.471.999,46

Participacion %

Cargas (€)

Beneficios (€)

Beneficio neto (€)

8,35% 5,84% 10,09% 27,18% 4,01% 2,81% 37,75% 3,96%

96.489,44 67.439,71 116.634,29 314.026,04 46.354,91 32.522,64 436.250,62 45.800,82 1.155.518,46

206.419,77 144.273,70 249.515,61 671.795,58 99.167,00 69.575,65 933.270,50 97.981,65 2.471.999,46

109.930,32 76.833,99 132.881,32 357.769,54 52.812,10 37.053,01 497.019,88 52.180,83 1.316.481,00

15% Obras urbanización

453251,7335 634278,9672 0 67987,76002 1155518,461 0 1155518,461

JUSTIFICACIÓ DE

PREUS

PRECIOS MEDICIONES

Urbanizable Construcción 200 €/m2 Suelo rústico 5 €/m2

Urbanización Viales e inst.

17784,90 €/m2 Espacio Libre 32,02 €/m2

Urbano Suelo parcelas 240 €/m2

VIAL PEATONAL 6M Pavimento 12 €/m2 Saneamiento 29,9 €/m2 Inst. Eléctrica 32,49 €/m2 Inst. Agua 25,77 €/m2 Inst. Gas 10,6 €/m2 Inst. Comunicaciones 5,37 €/m2 Iluminación 12,6 €/m2 Gestión de residuos 0,54 €/m2 Seguridad y Salud 2,47 €/m2 Presu. Ejecución 100,00% 131,74 €/m2 Gastos generales 13% 17, 121 €/m2 Beneficio industrial 6,00% 7,9 €/m2

IVA 16,00% 25,96 €/m2 Presu. Total 17784,90 €/m2

ZONA VERDA Ajardinamiento 7 €/m2 Instalación agua 5,27 €/m2 Saneamiento 1 €/m2 Iluminación 5 €/m2 Pavimentos 3 €/m2 Mobiliario 1,5 €/m2 Seguridad y Salud

0,95 €/m2

Presu. Ejecución 100,00%

23,72 €/m2

Gastos generales

3,2 €/m2

13%

Beneficio industrial 6,00% 1,42 €/m2

IVA 16,00% 3,8 €/m2

Presu. Total 32,02 €/m2