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OMA

CBRE COLOCO ELIOTH IOSIS CAHIER DES PROCESSUS OPERATIONNELS Méthodologie du développement de l’opérationnalité

p.09

Identification des applications de la stratégie territoriale au sein du lot traduites en termes de missions p.19 Récapitulatif et éléments de chiffrage

p.49

OFFRE FINALE - LOT

02

no.

“ POUR DE NOUVELLES CENTRALITES ”

COMMUNAUTE URBAINE DE BORDEAUX

Elaboration de stratégies urbaines opérationnelles en vue de la production de 50 000 logements nouveaux sur le territoire de la Communauté Urbaine de Bordeaux (27 communes, 710 000 habitants, 55 000 ha), en lien avec les axes de transports publics -

BORDEAUX 50.000 LOGEMENTS - 14 FÉVRIER 2011


Bordeaux 50 000 logements se propose d’anticiper l’arrivée du tramway dans des zones urbanisées afin de contrer l’étalement urbain, phénomène représentatif de l’évolution urbaine du territoire de la Communauté Urbaine de Bordeaux (CUB).

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Le présent document fait état des missions proposées et d’une offre

Bordeaux 50.000 logements

financière en vue de la mise en place d’une opérationnalité de stratégies urbaines pour la réalisation de 50.000 logements nouveaux sur le territoire de la Communanté Urbaine de Bordeaux, en lien avec les axes de transports publics. Conformément au cahier des charges, ce cahier illustré des processus opérationnels par lot définit le type de missions proposées, leurs implications, leurs durées, ainsi que l’offre tarifaire afférente. Une méthode de développement et de travail est avancée pour la structuration des 9 mois en vue de la mise en place d’une opérationnalité. Il s’agit de l’offre finale remise à l’issue d’une phase de dialogue compétitif par le groupement OMA|AMO -Office for Metropolitan Architecture- (mandataire), CBRE, Coloco, Eltioh et IOSIS pour l’Elaboration de stratégies urbaines opérationnelles en vue de la production de 50 000 logements nouveaux sur le territoire de la Communauté Urbaine de Bordeaux (27 communes, 710 000 habitants, 55 000 ha), en lien avec les axes de transports publics.


avant propos

Pour cela, la manière de procéder à l’intégration d’une stratégie globale dans la logique de construction de 50.0000 nouveaux logements est fondamentale. Elle se doit de prendre en compte, faire participer et impliquer les différents acteurs qui participeront à cet acte de construire la ville. C’est pourquoi le présent cahier est une proposition de structuration des neufs prochains mois qui participeront de la mise en place d’une opérationnalité. Ainsi, au regard des moyens financiers et du temps impartis, de même que du fait que certains éléments font plus fortement écho à la problématique de tel ou tel lot, ces éléments, en l’occurence les composants stratégiques, sont plus particulièrement développés selon la pertinence de leurs rapport et implication au lot. Les autres composants sont ou sous-jacents, donc développés au sein lot mais de façon mineure, soit leur implication n’est pas particulièrement essentielle à la mise en place de la stratégie globale dans le cadre du lot en question et ne sont donc pas présent dans l’oprationnalité relative. De plus, notre ambition est de “démultiplier” les effets du travail développé ; ainsi, le but est d’avoir à l’issue de ces neuf mois, un à trois sites sur lesquels l’opérationnalité pourra être immédiate mais aussi les règles et guides pour une application de cette opérationnalité sur plusieurs autres sites. Ceci est soutenu par le fait que 50.000 logements -et ses implications et nécessités programmatiques- ne sauront être réalisés sur une vingtaine de sites mais bien plus. D’où notre souhait de fournir les clés pour ce transfert d’un à plusieurs sites. Finalement, notre vision soutenant le temps comme matériau fondamental du territoire, nous sommes fortement convaincus que les éléments de définition et composants sauront s’affiner et se renforcer au gré des rencontres et échanges

avec les différents acteurs liés à cette phase de développement, tout au long des neuf prochains mois. L’objet de ces stratégies étant la réalisation de logements, l’étude et le développement de typologies et leurs déclinaisons sont directement intégrés dans les missions proposées afin de développer non pas des échantillons d’architecture mais des valeurs d’habiter, développement initié avec la stratégie de stratégie de territoire et les stratégies urbaines du présent dialogue compétitif. Cette méthode de travail supporte notre extrême conviction que l’opérationnalité doit partir du dialogue et de l’échange pour arriver le plus rapidement, et dans les meilleures conditions possibles, à la réalité. Cahier illustré des processus opérationnels. Le présent cahier admet une structure se répétant à l’identique pour les 6 lots. Conformément à ce que nous soutenons depuis le début du dialogue compétitif, chaque lot admet une partie de la stratégie globale avec les éléments les plus pertinents au regard de la (des) problématique(s) soulevée(s) par le lot. Ainsi, la méthodologie de travail est commune aux 6 lots du fait qu’elle se base sur le souhait d’aller d’un cas particulier et ciblé à une “applicabilité” portée sur de nombreux autres cas similaires en tout ou partie (Méthodologie du développement de l’opérationnalité). Ensuite, si le cadre de définition des missions reste général, le contenu des missions se spécifie suivant le lot du fait que tel lot ou tel développe plus ou moins certains composants de la stratégie globale (Identification des applications de la stratégie territoriale au sein du lot traduites en termes de missions). Le cadre est général, cependant l’offre en termes du contenu des missions varie selon les lots et leurs problématiques liées. La dernière partie est un récapitulatif des divers éléments relatifs au chiffrrage des missions. Cette partie est commune au 6 lots.

Bordeaux 50.000 logements

L’enjeu de cet appel à projet est de réaliser un territoire non pas qui définit, règle, et dirige mais un territoire qui permet, qui incite, qui provoque ; un territoire capacitaire.

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Cahier illustré des processus opérationnels du lot no.2.


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Sommaire


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Sommaire

CAHIER DES PROCESSUS OPERATIONNELS LOT no.02

Méthodologie du développement de l’opérationnalité Méthode et temporalités de développement des missions.

p.6 p.8

Principe d’applicabilité.

p.12

Définition commune des missions structurantes.

p.14

Définition des conditions des sites tests.

p.15

Applications de la stratégie traduites en termes de missions

p.16

Cadre général de définition.

p.18

Pour de nouvelles centralités (Lot 2)..

p.20

Localisation.

p.24

Correspondance à la stratégie globale.

p.25

Sites potentiels.

p.26

Composants et sites.

p.28

Outils.

p.30

Site test.

p.32

Sites complémentaires.

p.34

Missions.

p.36

Calendrier et offre financière.

p.44

Récapitulatif et éléments de chiffrage

p.46

Chiffres coût homme / jour / type de mission / cotraitant.

p.48

Tableau récapitulatif et comparatif de l’offre financière.

p.50


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MĂŠthodologie


Principe d’applicabilité. Définition commune des missions structurantes. Définition des conditions des sites tests.

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Méthode et temporalités de développement des missions.

Méthodologie

Méthodologie du développement de l’opérationnalité


Méthode & temporalités.

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Méthode et temporalités de développement des missions.

Le but étant une opérationnalité effective, notre méthode se base sur trois temps distincts mais non moins complémentaires. Plutôt que de proposer une mission sur neuf mois, nous avons souhaité décomposer le plus pertinnement possible le travail des prochains mois, permettant par là même des temps clés de discussions et d’échanges avec les nombreux et différents acteurs qui entreront en jeu durant cette période de mise en place d’une opérationnalité de stratégies urbaines. Ces temps d’échanges sont pour nous très important du fait qu’ils permettront une véritable élaboration des conditions de réalisation -partages des connaissances, des savoirs, ...- mais aussi un affinage des éléments de l’opérationnalité -évolution et adaptation des composants stratégiques, forte pertinence dans l’offre de cadre de vie : urbain et logement, et de manière plus générale, “d’habiter” dans son acceptation heidegerienne. La méthode développée par le groupement OMA (mandataire) est portée sur un avancement conjoint avec la maîtrise d’oeuvre, depuis les premiers mois portés sur les localisations de l’opérationnalité jusqu’à la fin des 9 mois

donnant les clés d’une opérationnalité à l’échelle d’un territoire. Nous soutenons que 50.000 logements doivent être réalisés avec une extrême considération du territoire et non être une accumulation d’opérations de logements, certes toutes plus vertes et durables les unes que les autres. Nous avons démontré les “suppléments” en termes de programmation annexe qu’impliquent 50.000 nouveaux logements. Face au phénomène d’étalement urbain, certes commun aux métropôles françaises -et mondiales d’ailleurs- mais particulièrement présent sur le territoire bordelais, il est capital de penser la préservation de la (des) condition(s) urbaine(s). C’est pourquoi, notre méthode se base sur le développement de stratégies urbaines participant à la réalisation d’une stratégie territoriale. Pour cela, la méthode que nous proposons se base sur trois temps clés, structurés autour des ateliers proposés par la Communauté Urbaine de Bordeaux, qui se solderont tous les 3 mois par une validation conjointe des éléments développés lors de la mission.

Echelles et temps de missions. En étroite relation avec des considérations d’échelle de l’application, la méthode développée part d’une logique à l’échelle du territoire - quels lieux, quelles localisations pour la stratégie et sa mise en application - afin de définir conjointement avec la maîtrise d’ouvrage, ses partenaires et les maires concernés, un site spécifique qui fera l’objet d’une étude particulière pour la mise en place d’une opérationnalité. Les conclusions issues de cette étude spécifique permettront de poser des bases et cadres, d’alimenter les règles et procédures pour le passage d’une opérationnalité d’un site unique à de nombreux autres. L’originalité de cette approche est de proposer à la fois une étude précise et définie sur un site tout en donnant les clés pour le transfert à plusieurs autres. Ainsi, partir de la considération du territoire permettra de choisir un site le plus pertinent au

possible par rapport aux enjeux du lot en question -mais aussi au prisme des connaissances des différents acteurs aux côtés de la maîtrise d’ouvrage et de la maîtrise d’oeuvre-. Ce site délimité admettra des mesures d’action variables selon les dimensions qui ne sauront cependant dépasser 80 hectares*. S’en suit alors un retour sur la considération du territoire par le biais d’une multitude de sites aux caractéristiques similaires ou communes sur lesquels le protocole élaboré et définit sur le site spécifique sera transférable.

Territoire > Site > CUB par le biais de plusieurs sites.

* La définition des dimensions et des rapports entre celles-ci et le dimensionnement de l’action pour la mise en place de l’opérationnalité fait l’objet d’un point essentiel développé dans une partie ultérieure voir Site test p.17.


mission 02

1 site

>

applicabilité sur plsusieurs sites

>

mission 01

> >

OMA | 9

3 mois

+9 mois

>

+3 mois

3 mois

+6 mois

>

0

3 mois

site test

Développement de l’étude de faisabilité.

En fonction du lot et du site, la superficie du site de l’étude d’opportunité sera généralement comprise entre celle d’un îlot (ou plusieurs limitrophes) à celle de la voisinée avec toutefois pour les grands sites une focalisation sur le développement des espaces et éléments structurants.

SITES

>

1 SITE

>

Similitudes suivant complexités, particularités, possibilités ...

CUB

SITES

Méthode et temporalités de développement des missions.

>

mission 03

>


Acteurs & évolutions. A l’heure de la ville durable, il est capital de convoquer la pérennité du territoire ; et le temps peut en être le matériau fondamental pour y parvenir. Le temps comme projection, le temps comme anticipation. Pour cela, il convient, tout en répondant aux nécessités immédiates, de poser les bases de ville et du territoire de demain.

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Méthode et temporalités de développement des missions.

Nous l’avons mentionné précédemment ; l’échange est la base pour une validation commune la plus efficace possible tant pour la pertinence des choix que pour le temps nécessaire à ceux-ci. Ainsi, fortement convaincus que la multiplicité d’acteurs sera source d’enrichissement, de partage de connaissances et d’évolutivité plus qu’une cause de lenteur et de difficultés de mise en oeuvre, nous défendons les temps de dialogue comme support du lancement d’une dynamique commune à la mise en place d’une opérationnalité relative à des stratégies urbaines en vue de la réalisation de 50.000 logements nouveaux sur le territorie de la Communauté Urbaine de Bordeaux, en lien avec les axes de transports publics. Pour cela, il nous paraît essentiel que les acteurs concernés fassent, dès que possible, partie intégrante du processus de dialogue dans le but de déployer au maximum les possibilités sur la base des connaissances de chacun en termes de possibilités, d’opportunités, de population, de marchés, de dispositions ... Il en va d’ailleurs de la réussite de tout projet, de quelque taille, de quelque caractère qu’il soit, la communication est clé. L’architecte urbaniste mandataire s’engagera à être le lien entre l’équipe, la maîtrise d’ouvrage et différents acteurs locaux dans le cadre de l’assistance à maîtrise d’ouvrage pour la mise en place d’une opérationnalité relative à une stratégie urbaine. Le mandataire aura également un rôle de supervision des travaux de l’équipe tout au long et pour toutes les missions. Il sera de même le pillier central de la communication entre les différentes parties en présence. Suivant les nécessités, il préparera le support pour les échanges avec les acteurs politiques impliqués dans l’opération de 50.000 nouveaux logements. Avant toute chose, sur la base du présent document, il sera défini une matrice des responsabilités dès l’initiation des neuf mois. Le but est de définir clairement avec la maîtrise d’ouvrage une charte précise des responsabilités et des engagements qui incombent à chacun.

Par ailleurs et conjointement à la matrice des responsabilités, les éléments de rendus seront réajustés et convenus avec la maîtrise d’ouvrage. Bien qu’ayant fait l’exercice pour ce dossier, il est toutefois difficile de prédire les formes de rendu qui expliciteront le mieux les problématiques de chaque phase. Nous encourageons donc à ce qu’au début de chacune des missions, une ré-évaluation de la pertinence des éléments de rendu soit organisée entre l’équipe et la maîtrise d’ouvrage. Le processus d’actualisation sera continu, afin d’assurer l’intégration et la communication des dernières adaptations ou évolutions en date à la maîtrise d’oeuvre et ses partenaires. Il sera à ce titre proposé la mise en place d’un protocole dynamique d’évaluation avec des rendez-vous et/ou entretiens ponctuels qui témoigneront de l’état d’avancement de la (les) mission(s) mais surtout du maintien du cap défini conjointement par la maîtrise d’ouvrage et la maîtrise d’oeuvre. Pendant la durée des neuf mois, l’équipe pourra s’engager à soumettre un rapport périodique qui comprend : // un résumé de gestion de la mission en cours (principales décisions prises, problèmes résolus, nouveaux problèmes apparus) ; // une mise à jour du calendrier ; // un rapport d’étape ; // une mise à jour des éléments de rendu ; // un récit des évènements périodiques et le progrès prévisionnel par discipline anticipé pour la période suivante ; // un registre des risques (tableau des éléments identifiés et la description des actions visant à faciliter la résolution). Finalement, les efforts pour réduire la communication officielle sont encouragés et les conversations téléphoniques sont préférées aux e-mails. Le cas échéant, la communication verbale doit être documentée par e-mail et formalisée par une correspondance selon les accords contractuels.


ACTEURS PUBLICS

A’Urba Arc en Rêve

commandes

PRIVES

gestion de la participation citoyenne

bénéficiaires directs des opérations

VALIDATION DES SITES

opérations de promotion immobilière

w

w

maîtrise d’ouvrage espaces publics

aide | appui

participatif

communication / sensibilisation

w

ingénierie

w

- équipements - SRU comme actions de logements prioritaires -

MAIRES

communication | sensibilisation

w

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schéma directeur local processus opérationnels à l’échelle de quartiers stratégies de gestion

STRATEGIE GLOBALE

vision globale composants stratégiques territoriaux processus opérationnels pour le territoire

PARTICULIERS implication citoyenne

CBRE

COLOCO

ELIOTH

IOSIS

constructions exemples

OMA

50 000 nouveaux logements le long des axes de transports publics

constructions exemplaires constructions exemplaires

Méthode et temporalités de développement des missions.

ACTIONS LOCALES

mise en place de conditions spécifiques et propices à la densification

assistance, accompagnement communication accompganement\ complément

“règles du jeu” pour facilité à la construction

w

w

outils de libération du foncier

élaboration | accompagnement

w

w

w

w

assistance définition des stratégies

assistance | conseil

w

CUB

communication | sensibilisation


Principe d’applicabilité. Conscient de l’importance quant à la pertinence d’un phasage des différentes missions entre elles au sein du lot, nous avons établi trois temps à l’élaboration de celles-ci, dont le but est d’ouvrir sur un effet démultiplicateur de l’opérationnalité.

Si l’opérationnalité est certes portée sur la mise en place de la stratégie urbaine développée lors du présent dialogue compétitif se déroulant depuis juillet 2010, le but est de poser le cadre pour la réalisation de 50.000 nouveaux logements en lien avec les axes de transports publics. En ce sens, cette réalisation ne saura ce faire sur 15 sites -“ 3 sites d’opérationnalité x 5 équipes ”- ; c’est pourquoi notre équipe a développé une approche et une méthode dans la continuité de la stratégie élaborée -une réutilisation maximale des espaces sous-exploités- afin de mettre en place une opérationnalité effective et réaliste au regard de la composition des tissus urbains du territoire bordelais. OMA | 12

Principe d’applicabilité.

Un premier temps de dialogue commun verra à son issue une validation conjointe avec la maîtrise d’ouvrage mais aussi le(s) maire(s) concerné(s) et partenaires de la Communauté Urbaine de Bordeaux. L’objet de cette première phase sera porté sur la validation de sites opérationnels pertinents et supports à une mise en application de la stratégie globale développée. Ce temps permettra une analyse particulièrement précise et renseignée sur un site spécifique -objet support du second temps de développement de la mise en place de l’opérationnalité- ainsi que l’identification et le renseignement de deux autres sites complémentaires*, éventuel support du troisième et dernier temps de la mise en place de l’opérationnalité, à savoir la définition du cadre de l’applicabilité. Le second temps de développement de l’opérationnalité portera sur une condition urbaine ou territoriale précise et très clairement délimitée. Il s’agit de définir les opportunités pour la réalisation de la stratégie globale et de mettre en place ses conditions opérationnelles sur un site précis.

De là, à l’appui de l’étude d’opportunité, un troisième temps de transfert de la spécificité, de l’unicité aux conditions d’applicabilité sur d’autres sites pourra se faire ; l’objectif étant de passer de la définition d’une opportunité localisée et délimitée à une applicabilité toujours localisée mais sur plusieurs sites. Les caractéristiques dues aux spécificités d’un site seront extrapolées afin d’obtenir les conditions générales d’émergences pour de multiples autres sites. Cette notion d’applicabilité est voulue comme un véritable transfert massif et efficace de l’opérationnalité. Il s’agit là d’un des enjeux de “ faire la ville ”. Et en ce sens, l’efficacité tant temporelle, financière que qualitative est essentielle. D’où une approche particulière développée par notre équipe face à cet enjeu de “ construire la ville ” dans une logique de pertinence d’action, de moyens et de résultats au regard des attentes du territoire bordelais. L’apport réel pour l’opérationnalité relative à la réalisation de 50.000 nouveaux logements est un effet démultiplicateur (passer de un à de multiples) des conditions de celle-ci tout en assurant toutefois une marge de manoeuvre, de personnalité aux projets pour non pas construire 50.000 nouveaux logements mais réaliser un territoire capacitaire aux architectures diverses, répondant à des impératifs et des objectifs communs au territoire bordelais.

* La définition de site complémentaire, de son utilité et de son temps de mise en oeuvre fait l’objet d’un point développé dans la partie suivante voir Site complémentaires p.17.


1 E

SIT

Ambarès Centre Ambarès Gare Ambès Bourg Artigues Centre Avenue du Médoc et de la Libération

Bas Floirac et Bouliac Bassens Centre

T

S TE

n

x

Bègles

Bègles Rives d’Arcin Blanquefort Centre

ES

SIT

Site(s) test(s)

OPPORTUNITE

>

Cenon Centre Euratlantique Eysines Floirac Centre Gradignan Centre Le Bouscat Le Haillan Bourg Le Haillan Terminus

Sites potentiels

APPLICABILITE

Le Lac

Le Taillan Médoc Lormont Centre Lormont 4 pavillons Mérignac Centre Mérignac Gare Mérignac Le Haillan Mérignac Soleil Parempuyre Bourg Parempuyre Gare Pessac Centre Pessac Pont d’Aquitaine-Bordeaux Nord Saint Aubin de Médoc Saint Louis Bourg Saint Médard en Jalles Saint Vincent Bourg Talence Nord Villenave Centre Villenave Sud

Principe d’applicabilité.

Bordeaux Ouest Bouliac Bourg Bruges Centre Bruges Ecoparc Bruges Ravezies

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Blanquefort Quartier de la Gare


Définition commune des missions. La méthode mise en place développe une dimension d’adaptation : le cadre de définition des missions est général et commun aux 6 lots, cependant elle permet dans un même temps une déclinaison spécifique au regard du lot en question de part la nature et la quantité des composants stratégiques développés ainsi que les éléments connexes nécessaires à leur développement.

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Définition commune des missions structurantes.

Missions 01. Assistance à la maîtrise d’ouvrage pour le choix de sites opérationnels ; 3 sites incluant le site test.

Mission 02. Elaboration d’une étude d’opportunité sur un site spécifique au regard des composants stratégiques en lien avec le lot.

Premier temps des 9 mois, cette mission basée sur un dialogue et un échange avec la maîtrise d’ouvrage et ses partenaires aboutira sur une validation conjointe de trois sites spécifiques à la (aux) problématique(s) du lot en question, dont l‘un sera le site test support à l’étude d’opportunité (mission 2). Les deux autres sites seront dits “complémentaires” - voir explication ci-contre - dans l’éventualité d’un choix du site test présentant des caractéristiques très particulières, difficilement généralisables à d’autres sites en vue de l’élaboration du cahier protocolaire (mission 3) ; choix non moins important et/ou capital dans la mise en place de l’opérationnalité relative à la stratégie globale développée.

L’étude d’opportunité définit pour un site spécifique les conditions de la mise en place de l’opérationnalité et de l’intégration de la stratégie globale. Dans le cadre de cette mission, des typologies de logements seront étudiées et développées spécifiquement au regard du lot en question. Pour chaque lot tous les composants ne sont pas présents. Les composants sont au nombre de 6 : Limitation de la croissance urbaine, Intensification et densification pour 0 nouvelle empreinte urbaine, Maintien de l’équilibre 50|50 entre ville & nature, Ceinture douce, Pénétrantes vertes et Voisinée.

Missions 03. Elaboration d’un cahier protocolaire, principalement basé sur les conclusions de l’opportunité du site test, et si cela le nécessite, la définition sommaire d’un ou deux autres sites aux caractéristiques plus communes dans l’éventualité où l’étude d’opportunité porterait sur un site aux caractéristiques non représentatives d’une généralité propre à la typologie des sites du lot en question. Dernier temps des 9 mois, cette mission assurera l’élaboration et la rédaction des cadres et directions pour le transfert de l’opérationnalité développée sur le site test (mission 2) à de multiples autres sites aux caractéristiques similaires ou partagées.

Mission 04. Assistance à la maîtrise d’ouvrage pour la mise en place de la charte environnementale AOC. Définition « l’AOC Bordelais: Architecture Océanique Climatique » devant servir de cadre à la conception des nouveaux logements. Se déroulant sur les 9 mois, cette mission se structure autour de trois temps complémentarisant les autres missions (missions 2 et 3) ; les premiers 3 mois servant à développer le cadre de définition de cette charte. Le temps deux complémentarisera l’étude d’opportunité et le développement des typologies de logements. Le temps 3 définira les objectifs et impératifs à attiendre pour le produit logement dans le cadre du transfert de l’opérationnalité de 1 à plusieurs sites d’actions.


Site test.

Comment sera-t-il défini ? Notre équipe tient fermement à définir ce site conjointement avec la maîtrise d’ouvrage. Sur la base des analyses et propositions faites au cours de ce dialogue compétitf un dialogue s’ouvrir entre maîtrise d’oeuvre et maîtrise d’ouvrage afin de définir en commun le site test support à l’étude d’opportunité, objet de la mission 2.

Sur quoi repose la proposition du site ? Il peut présenter soit un caractère important et/ou capital dans la mise en place de l’opérationnalité relative à la stratégie globale développée soit être représentatif d’une typologie majeure de sites répondant aux enjeux de(s) la (les) problématique(s) soulevée(s) par le lot en question. Sur quoi doivent reposer les conditions pour les 2 autres sites éventuels, supports à l’élaboration du cahier protocolaire ? Ces sites ont pour conditions d’être complémentaires au site test qui ne saurait répondre entièrement à des caractéristiques généralisables à plusieurs autres sites. Ils doivent permettre d’assurer le transfert d’un site (en l’occurence 2 ou 3) à plusieurs.

Sites complémentaires. Nous faisons état dans le cadre de la mission 01 de la validation conjointe de 3 sites dont l’un sera le site test, support de l’étude d’opportunité. Les deux autres sites seront dits “complémentaires”. Cette précision et méthode relève des dernières phases du dialogue compétitif relevant l’éventualité dans le choix du site test, d’un site présentant des caractéristiques trop particulières, difficilement généralisables à d’autres sites en vue de l’élaboration du cahier protocolaire (mission 3). En accord avec cela, nous pensons en effet que le site test pourra être choisi non nécessairement pour son caractère “commun” facilitant

le transfert de l’opérationnalité à plusieurs autres sites mais peut être pour son caractère exceptionnel d’opportunité, de disponibilité, d’exemplarité ... D’où la nécessité de ces sites qui permettront une étude (beaucoup plus sommaire qu’une étude d’opportunité) facilitant l’extraction de conclusions en vue de la définition et de la rédaction du cahier protocolaire dont le but est de donner les clés d’une “démultiplication” de l’opérationnalité sur le territoire de la Communauté Urbaine de Bordeaux en vue de la réalisation de 50.000 logements en lien avec les axes de transports publics.

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En quoi servira-t-il ? Ce site servira de support à la mission 02 d’étude d’opportunité. Il s’agit de développer l’opérationnalité pour la réalisation de la stratégie globale sur un site. En effet, mettre en place l’entièreté de la stratégie territoriale développée n’est absolument pas envisageable tant en termes de temporalités, de coût que de manière de construire le territoire. C’est pourquoi, notre approche du territoire et la stratégie développée soutiennent une construction avec le temps et donc un fractionnement de sa réalisation. Nous proposons ainsi de commencer par un site et les éléments relatifs à la (les) problématique(s) du lot en question.

Quelles dimensions d’action ? Basés sur la notion de voisinée, les sites potentiels relèvent de dimensions très importantes (entre 40 et 80 hectares). Il est cependant à prendre en compte que l’entièreté de la superficie n’est pas apte à acceuillir l’action de l’opérationnalité. En effet, plusieurs sites proposés admettent un tissu existant plus ou moins important qu’il convient de retrancher à la superficie de l’opérationnalité.

Définition commune des missions structurantes.

Qu’est ce qu’un site test ? Le site test est un site échantillon, support à la mise en place de l’opérationnalité spécifique et de ses conditions d’émergences au regard du lot en question et des problématiques qu’il soulève.


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Applications en termes de missions


Localisation. Correspondance à la stratégie globale. Sites potentiels. Composants et sites. Outils. Site test. Sites complémentaires. Missions. Calendrier et offre financière.

Applications en termes de missions

Cadre général de définition. Pour de nouvelles centralités (Lot 2).

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Applications de la stratégie traduites en termes de missions


Cadre général de définition.

La méthodologie développée admet que chaque mission est générale dans sa définition et sa temporalité mais se spécifie toutefois dans ses contenus au regard lot en question. Ainsi, le cadre général de l’offre en termes de missions et commun au 6 lots se compose comme suit :

Durée : 3 mois Intervenants du groupement : OMA (architecture, urbanisme), COLOCO (paysage), CBRE (conseil en immobilier), ELIOTH (ingénierie développement durable), et pour certains lots IOSIS (ingénierie infrastructures, bâtiment, économie de projet).

- MISSION 01 Assistance à la maîtrise d’ouvrage pour le choix de sites opérationnels ; 3 sites incluant le site test. Durée : 3 mois Intervenants du groupement : OMA (architecture, urbanisme), COLOCO (paysage), CBRE (conseil en immobilier).

- MISSION 04 Assistance à la maîtrise d’ouvrage pour la mise en place de la charte environnementale AOC. Durée : 9 mois (3 fois 3 mois) Intervenants du groupement : ELIOTH (ingénierie développement durable), OMA (architecture, urbanisme).

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Cadre général de définition.

- MISSION 02 Elaboration d’une étude d’opportunité sur un site spécifique au regard des composants stratégiques en lien avec le lot. Durée : 3 mois Intervenants du groupement : OMA (architecture, urbanisme), COLOCO (paysage), CBRE (conseil en immobilier), IOSIS (ingénierie infrastructures, bâtiment, économie de projet). - MISSION 03 Elaboration d’un cahier protocolaire, principalement basé sur les conclusions de l’opportunité du site test, et si cela le nécessite, la définition sommaire d’un ou deux autres sites aux caractéristiques plus communes dans l’éventualité où l’étude d’opportunité porterait sur un site aux caractéristiques non représentatives d’une généralité propre à la typologie des sites du lot en question.

Chacun des lots trouve particulièrement sa spécification au sein de la mission 02 où seuls les composants stratégiques les plus pertinents et adéquates à (aux) la (les) problématique(s) soulevée(s) par le lot en question sont développés. Pour chaque lot, de deux à cinq composants stratégiques seront développés lors de l’étude d’opportunité spécifique et intégrés dans le cahier protocolaire (mission 03).


juin juin

t1

fin juin fin juin

juillet juillet

congés congés

août août t2 t2

septembre septembre

octobre octobre

fin octobre fin octobre

mi-octobre mi-octobre

novembre novembre t3 t3

décembre décembre

congés

janvier janvier

congés

Validation de la Validation de la Mission.3 Elaboration d'un cahier protocolaire, principalement basé sur les phase 1. Rendu phase 2. Rendu Validation de la Validation de la conclusionsElaboration de l'opportunité du siteprotocolaire, test, et si cela le nécessite, basé la définition Mission.3 d'un cahier principalement sur les Mission.1 Assistance à la maîtrise d'ouvrage pour le de dossier de dossier phase 1. Rendu Mission.2 Elaboration d'une étude d'opportunité sur un site spécifique au regard phase 2. Rendu sommaire d'unde oul'opportunité deux autresdu sites caractéristiques plus communes dans conclusions siteaux test, et si cela le nécessite, la définition choix de sitesAssistance opérationnels 3 sites incluant le pour site test. des composants stratégiques en sur lien un avec lot. correspondant Mission.1 à la ;maîtrise d'ouvrage le d'une étude d'opportunité sitelespécifique au regard correspondant de dossier à la Mission.2 Elaboration de dossier à la l'éventualité où l'étude d'opportunité porterait sur un site aux caractéristiques non sommaire d'un ou deux autres sites aux caractéristiques plus communes dans fin de la mission fin de la mission choix de sites opérationnels ; 3 sites incluant le site test. correspondant à la des composants stratégiques en lien avec le lot. correspondant à la représentatives d'une généralité propre à la typologie des sites du lot en question. l'éventualité où l'étude d'opportunité porterait sur un site aux caractéristiques non 1. 2. fin de la mission fin de la mission représentatives d'une généralité propre à la typologie des sites du lot en question. 1. 2.

Mission.4 Phase1 Assistance à la maîtrise d'ouvrage pour la mise en place de la charte environnementale Mission.4 Phase1 Assistance à la maîtrise d'ouvrage AOC. deenvironnementale critères. pour la mise enElaboration place de lagrille charte AOC. Elaboration grille de critères.

ncement Phases ncement Phases Atelier Atelier

et/ou Acteur Tierce et/ou Acteur Tierce

Validation de la phase 1. Rendu Validation de la de dossier. phase 1. Rendu de dossier.

x   Réunion de lancement entre 01 au 08 avril xPréparation    Réunion de lancement entre 01 au 08 avril Préparation Préparation x xCR atelier

Préparation

    x     x

CR atelier

x xCR atelier

Préparation

     x      x

3 mois

x xCR atelier

Préparation    x    x CR atelier    x CR atelier    x

CR atelier Production Rendu Production Rendu

on de présentation on de présentation

X  X 

Phase de définition de minimum trois sites potentiels d’opérationnalité. Un des sites faisant l’objet de l’étude d’opportunité sera tout particulièrement documenté et étudié.

phase 1

spécifique.

x  x Préparation

Préparation

CR atelier

Mission.4 Phase2 Assistance à la maîtrise d'ouvrage pour la mise en place de la chartePhase2 environnementale Affinage et mise en oeuvre suren unplace site de Mission.4 Assistance àAOC. la maîtrise d'ouvrage pour la mise spécifique. la charte environnementale AOC. Affinage et mise en oeuvre sur un site

Préparation

Préparation

Préparation

Préparation

x CR x atelier CR atelier x x

Validation de la phase 2. Rendu Validation de la de dossier. phase 2. Rendu de dossier.

intégration au cahier protocolaire.

x  x Préparation

x xatelier CR

Préparation

x xCR atelier

Préparation

CR atelier Production Rendu

X X

Production Rendu

3 mois

Mission.4 Phase3 Assistance à la maîtrise d'ouvrage pour la mise en place de la charte Phase3 environnementale Définition des caractères pour de la Mission.4 AssistanceAOC. à la maîtrise d'ouvrage pour la généraux mise en place intégration cahier protocolaire. charte environnementale AOC.auDéfinition des caractères généraux pour

x x

CR atelier

fin janvier fin janvier

Validation de la phase 3. Rendu Validation de la de dossier phase 3. Rendu correspondant de dossier à la fin de la mission 3 correspondant à la final. 3 finetderendu la mission et rendu final.

Validation de la phase 3 et de fin de Validation la la misson 4.de phase 3 et fin Intégration au la misson 4. rendu finalau Intégration rendu final

Préparation

Préparation x x xCR atelier xCR atelier CR atelier xCR atelier x Production Rendu

Préparation

Production Rendu

Production Rendu Production Rendu                    X                    X

3 TOTAL mois de 21 réunions ou rencontre prévues

Développement d’un site spécifique par lot, répondant à la (aux) problématique(s) majeure(s) du lot en question. Suivant le lot, certains composants de la stratégie globale sont développés.

phase 2

TOTAL de 21 réunions ou rencontre prévues

Phase de conclusions sur l’étude portée sur le site test. Dans le cas où le site test montrerait des caractéristiques trop particulières ne permettant pas de développer des dispositions communes applicables à d’autres sites, l’élaboration de ce cahier s’appuiera sur l’étude sommaire d’un à deux autres sites échantillons. L’objectif de cette phase est de définir les données et règles pour assurer le transfert de l’application d’un site (phase 2) à plusieurs autres sites.

phase 3

OMA | 19

mai mai t1

Cadre général de définition.

avril avril

2012 2012

janvier 2012

avril 2011

2011 2011


OMA | 20

Applications en termes de missions.


OMA | 21

Evolution, structuration, qualité et intensité urbaines des nouveaux pôles d’échanges et nouvelles centralités concernés par le réseau de transports publics.

Applications en termes de missions.

Pour de nouvelles centralités | Lot no.2


Lot no.2 Evolution, structuration, qualité et intensité urbaines des nouveaux pôles d’échanges et nouvelles centralités concernés par le réseau de transports publics.

Les nouvelles centralités se localisent dans des tissus trop peu considérés jusqu’alors. Très souvent pensés pour optimiser une fonctionnalité, ils ne sont que des lieux de passages, des espaces du momentané. L’enjeu est, au sens heideggerien, de les habiter. Pour cela, l’identification de ces nouveaux pôles se doit de répondre à des enjeux stratégiques de l’ordre du territoire mais aussi de la commune et de ses relations alentours tout autant que les disponibilités, dispositions et supportabilité à accueillir une nouvelle densification et intensité urbaine afin de supporter la réalisation de 50.000 nouveaux logements tant du point de vue quantitatif (nécessité d’un minimum de densité pour la viabilité de la Voisinée) que qualitatif (offre du quotidien, soutenabilité et aménité des nouveaux territoires et espaces densifiés).

OMA | 22

Pour de nouvelles centralités | Lot no.2


Rue de la Gare, Blanquefort. Pour de nouvelles centralitĂŠs | Lot no.2

OMA | 23


Localisation. La localisation “générique” des lieux potentiels du lot 2 démontre deux typologies caractéristiques. L’une incarne un espace de relais entre le centre de Bordeaux et ses périphéries. La seconde est une sorte d’attracteur relié au réseau de transports publics dans les communes alentours.

OMA | 24

Pour de nouvelles centralités | Lot no.2

Lots

1.

2.

3.

4.

5.

6.

UNESCO


Localisation comparée à la stratégie globale.

Ambès

Saint Louis

Parempuyre Centre

St Vincent

Parempuyre Gare

Ambarès Centre Ambarès

Blanquefort Gare St Aubin de Médoc Le Taillan Médoc

Blanquefort Centre

Bassens Centre

Eysines

Bruges Centre

Bordeaux Lac Lormont 4 pavillons

Le Haillan Centre Avenue du Médoc

Pont d’aquitaine Lormont Centre Le Bouscat

Bruges Ravezies

Artigues Centre

Mérignac Le Haillan

Cenon Centre

Floirac Centre Mérignac Bourg

Mérignac Soleil

Bordeaux Ouest

Mérignac

Bas Floirac & Bouliac

Talence Nord

Pessac Centre

Pessac Talence Bouliac

Pessac

Bègles

Villenave Centre

Bègles Rive d’Arcin

Gradignan Bourg Villenave Sud

Pénétrantes vertes et corridors

Ceinture douce

Rocade autoroutière

Intensification potentielle

Pour de nouvelles centralités | Lot no.2

St Médard en Jalles Bourg

OMA | 25

Bruges EcoParc

Le Haillan Terminus


Sites potentiels. 15 sites définis comme potentiels. Les sites signifiés par * répondent tout particulièrement à la problématique liée au lot no.2 relatif à la densification autour des axes de transports publics. Les transports publics sont ici entendus dans une acceptation la plus large possible allant du bus et du réseau de lianes au réseau SNCF en considérant bien évidemment le tramway et les nouvelles extensions prévues.

Blanquefort Gare* OMA | 26

Pour de nouvelles centralités | Lot no.2

Bordeaux Lac Bruges Centre

Bruges Ravezies* Avenue du Médoc

Le Bouscat* Bordeaux Ouest

Cenon Centre* Floirac Centre

Bas Floirac & Bouliac

Mérignac* Talence Nord*

Pessac Centre

Tramway existant et extensions

Pessac Talence

Lianes

Bègles

SNCF

Ceinture douce

Rocade autoroutière


Saint Médard en Jalles

Floirac Centre

Gradignan Centre

Villenave Sud

Cenon Centre

Pessac Centre

Le Taillan Médoc

Lormont Centre

Le Haillan Bourg

Saint Vincent Bourg

Mérignac Centre

Mérignac Soleil

Parempuyre Bourg

Le Bouscat

Ambès Bourg

Artigues Centre

Avenue du Médoc et de la Libération

Le Haillan Terminus

Lormont 4 pavillons

Bègles Rives d’Arcin

Blanquefort Centre

Blanquefort Quartier de la Gare

Bassens Centre

Parempuyre Gare

Bruges Ecoparc

Bruges Ravezies

Campus universitaire

Ambarès Centre

Le Lac

Eysines

Bordeaux Ouest

Pessac

Pont d’Aquitaine-Bordeaux Nord

Bègles

Bouliac Bourg

Bas Floirac et Bouliac

Talence Nord

Villenave Centre

Ambarès Gare

Euratlantique

Mérignac Gare

Mérignac Le Haillan

Bruges Centre

OMA | 27

Saint Louis Bourg

Pour de nouvelles centralités | Lot no.2

Saint Aubin de Médoc


Composants & Sites. Le choix des composants stratégiques à développer selon lots se fait au regard de la problématique liée au lot ainsi que par rapport à la typologie de sites potentiels ; particulièrement le site test et les sites complémentaires.

COMPOSANTS STRATEGIQUES

Ceinture Douce Maintien de l’Equilbre 50/50 Pénétrantes Vertes

LOTS

SITES

LOT 1 Evolution, qualité et densification urbaines le long des axes de transport publics en tissu constitué (voies de faubourg et infrastructures délaissées ou en mutation).

Ambarès Centre

0 Nouvelle Empreinte Urbaine

OMA | 28

Typologies Logements & AOC

Ambès Bourg Artigues Centre Avenue du Médoc et de la Libération Bas Floirac et Bouliac

Limite Croissance Urbaine Voisinée

Ambarès Gare

Bassens Centre Bègles LOT 2 Evolution, structuration, qualité et intensité urbaines des nouveaux pôles d’échanges et nouvelles centralités concernés par le réseau de transports publics.

Bègles Rives d’Arcin Blanquefort Centre Blanquefort Quartier de la Gare Bordeaux Ouest Bouliac Bourg Bruges Centre

Pour de nouvelles centralités | Lot no.2

Bruges Ecoparc LOT 3 Identité, qualité, devenir et traitement des franges et lisières urbaines aux abords des grands espaces naturels ou corridors de biodiversité, connectés aux transports publics.

Bruges Ravezies Campus universitaire Cenon Centre Euratlantique Eysines Floirac Centre Gradignan Centre Le Bouscat Le Haillan Bourg

LOT 4 Evolution urbaine, investissement et mutation de sites monofonctionnels d’activités, d’enseignement et recherche.

Le Haillan Terminus Le Lac Le Taillan Médoc Lormont Centre Lormont 4 pavillons Mérignac Centre

LOT 5 Mixité, fonctionnalités et valeurs urbaines des grands sites commerciaux desservis par les transports publics.

Mérignac Gare Mérignac Le Haillan Mérignac Soleil Parempuyre Bourg Parempuyre Gare Pessac Centre

LOT 6 Evolution et densification des secteurs pavillonnaires aux abords des lignes de transports publics.

Pessac Pont d’Aquitaine-Bordeaux Nord Saint Aubin de Médoc Saint Louis Bourg Saint Médard en Jalles Saint Vincent Bourg Talence Nord Villenave Centre Villenave Sud


Bordeaux Lac

c

de

d

é ve

Avenue de la Libération

ar

2

lo

pp em ent des “c o

up s pa

rt

i

Lianes

SNCF Site test

La Garonne

Ceinture douce

Sites complémentaires

s

Tramway existant et extensions

Rocade autoroutière

Pour de nouvelles centralités | Lot no.2

OMA | 29

Blanquefort Gare


Outils Basés sur une observation de l’existant, le choix des outils à développer découle directement des enjeux et/ ou nécessités identifiés comme essentiels à la réalisation de 50.000 logements nouveaux sur le territoire de la CUB. Ceux-ci sont alors traduits en missions pour la mise en place de l’opérationnalité de ces outils. Spécifiquement à la (les) problématique(s) du lot sont alors développés certains composants de la stratégie globale.

ENJEU / NECESSITE

OUTILS

PROGRAMMATION Haute Densité

OMA | 30

TYPOLOGIES

Pour de nouvelles centralités | Lot no.2

Intensifier Divers Tissus

Offres du Quotidien

Echanges et déplacements

TEXTES REGLEMENTAIRES

MODALITES DEPLACEMENTS

NATURE | PAYSAGE


COMPOSANTS STRATEGIQUES

,

,

, ,

, ,

,

, ,

MISSIONS

Limitation de la croissance urbaine

Validation des sites

Etude d’opportunité Ceinture douce

Cahier protocolaire

anique cl im océ re at tu

Charte AOC

arch i

te

ue iq

c

Pénétrantes vertes

BORDEAUX

800 m 10 min marche

Voisinée

Pour de nouvelles centralités | Lot no.2

OMA | 31

Intensification et densification pour 0 nouvelle empreinte urbaine


Site test Lot no.2 Le site test se propose de mettre en oeuvre les composants de Limitation de la croissance urbaine, de l’Intensification et la densification pour 0 nouvelle empreinte urbaine, de la Ceinture douce, des Pénétrantes et de la Voisinée, à l’intersection entre le tracé de la ceinture douce et de l’Avenue du Médoc et de la Libération, futur tracé d’une nouvelle ligne de tramway.

Limitation de la croissance urbaine

Intensification et densification pour 0 nouvelle empreinte urbaine

Ceinture douce

Pénétrantes vertes

Voisinée

OMA | 32

Pour de nouvelles centralités | Lot no.2

COEUR HAUTE MIXITE Existant : 13 200 m2 de logements soit 400 personnes Potentiel Projet : 1400 personnes (sur la base des chiffres avancés lors de la phase 2, à savoir 275 hab/ha) Surface coeur haute mixité : 5.1 ha Capacité d’accueil après décompte existant : 1000 personnes soit 418 logements (ménage moy : 2.4 pers.) soit 35 517 m2 (surface moy lgts : 85m2)

COEUR HAUTE DENSITE Existant : 1030 personnes

QUARTIER DE MAISONNEES Existant : 1210 personnes

Potentiel Projet : 3669 personnes (sur la base des chiffres avancés lors de la phase 2, à savoir 310 hab/ha) Surface coeur haute densité : 11.8 ha

Potentiel Projet : 1602 personnes (sur la base des chiffres avancés lors de la phase 2, à savoir 60 hab/ha) Surface quartier maisonnées : 26.7 ha

Capacité d’accueil après décompte existant : 2639 personnes soit 1 099 logements (ménage moy : 2.4 pers.) soit 93 399 m2 (surface moy lgts : 85m2)

Capacité d’accueil après décompte existant : 392 personnes soit 163 logements (ménage moy : 2.4 pers.) soit 13 889 m2 (surface moy lgts : 85m2)

TOTAL SITE TEST Lot*2

Surface : 43.6 ha Potentiel nouveaux habitants : 4 032 soit 1 680 nouveaux logements

Les chiffres ci-dessus représentent un test hors de toutes considérations contraignantes mise à part l’emprise et le type de bâtiments existants. Il n’a que vocation d’imager et quantifier un exemple d’application de la stratégie urbaine en vue du développement d’une opérationnalité. L’étude d’opportunité ne pourra étudier un site de telle ampleur mais développera des zones spécifiques au regard des opportunités et disponibilités du site. Ainsi, ces chiffres témoignent d’une sorte d’objectif en termes de population et de densité pour la viabilité et l’efficacité de la Voisinée.


Pour de nouvelles centralités | Lot no.2

OMA | 33

Haute densité

Haute mixité

céanique clim

arch i

te

o re tu

at

ue iq

c

Quartier de maisonnées

Nord BORDEAUX


Sites complémentaires

Blanquefort Gare*

OMA | 34

CHOIX DU SITE La proposition du site de Blanquefort Gare comme site complémentaire se base sur les deux conditions suivantes : - L’arrivée prochaine d’une ligne de transports en commun dont Blanquefort sera le terminus. Elle reliera la commune à Bordeaux. - Il supporte de plus la particularité de ne pas se trouver sur la Ceinture douce mais être accompagné et traversé par une pénétrante verte. Il s’agit d’un site de prédilection pour le développement de la Voisinée et l’étude de son implication directe et unique.

Ainsi, la pression foncière sera sans aucun doute des plus importantes en considérant la réalisation de 50.000 nouveaux logements et le devenir de “terminus” d’une ligne de TCSP mettant se site à quelques minutes de Bordeaux. Il s’agit donc d’une opportunité -nécessité ?- pour développer les composants de la Limitation de la croissance urbaine et d’Intensification et densification pour 0 nouvelle empreinte dans un soucis de soutenabilité et d’intensité urbaine.

Pour de nouvelles centralités | Lot no.2

Bordeaux Lac

CHOIX DU SITE La proposition du site de Bordeaux Lac comme site complémentaire se base sur les trois conditions suivantes : - L’accueil prochainement de l’extension d’une ligne de tramway existante qui reliera ce site au centre de Bordeaux. - Il supporte de plus la particularité de ne pas se trouver sur la Ceinture douce. Il s’agit d’un site de prédilection pour le développement de la Voisinée et l’étude de son implication directe et unique.

- Finalement, ce site prend place dans un territoire particulièrement remarquable sur le plan de la nature. Le rapport au Lac, à la réserve naturelle en font un site au futur délicat car soumis à une pression foncière certaine. De plus, l’arrivée de grands équipements (futur stade et centre de maintenance du tramway) ne doit pas faire de ce site un espace marginal, aux tissus urbains lâches et distants. Bien au contraire, et la stratégie développée montre ici son réel intérêt, il s’agit de préserver les qualités naturelles existantes tout en assurant une qualité urbaine remarquable directement en lien avec équipements, transports publics et natures.


composants

Limitation croissance urbaine

Limitation croissance urbaine

Intensification & densification pour 0 nouvelle empreinte urbaine

Intensification & densification pour 0 nouvelle empreinte urbaine

Ceinture douce

Ceinture douce

Pénétrantes vertes

Pénétrantes vertes

Voisinée

Voisinée

SITE COMPLEMENTAIRE 2

Avenue du Médoc et de la Libération SITE TEST

Blanquefort Gare*

SITE COMPLEMENTAIRE 1

mission

OMA

Etude d’opportunité sur un site spécifique.

01

mission

COLOCO

Elaboration d’un cahier protocolaire.

02

mission

ELIOTH

Pour de nouvelles centralités | Lot no.2 -

missions

Assistance à la validation des sites potentiels.

Assistance mise en place de la charte environnementale pour les nouveaux logements et nouvelles constructions ; AOC.

03

CBRE

mission

04

IOSIS competences

Paysage Urbanisme

Ingénierie Développement durable

Conseil immobilier

Ingénierie Infrastructures Bâtiment Economie

Missions

OMA | 35

sites d’operationnalite

Bordeaux Lac


Mission 01 Lot no.2 Assistance à la maîtrise d’ouvrage pour le choix de sites opérationnels ; 3 sites incluant le site test.

OMA | 36

Pour de nouvelles centralités | Lot no.2 -

OMA

COLOCO

Type de mission Mission d’assistance et de conseil pour le choix des 3 sites dont le site test et la définition de leur enjeux au regard du lot 2. La validation de ces choix sera faite par le comité de pilotage lors de la réunion de travail à la fin du mois de mai et confirmée par écrit.

Type de mission Mission d’assistance et de conseil pour le choix des 3 sites dont le site test et la définition de leur enjeux au regard du lot 2. La validation de ces choix sera faite par le comité de pilotage lors de la réunion de travail à la fin du mois de mai et confirmée par écrit.

Descriptif, définition Le choix des sites par le comité de pilotage sera basé sur les études prospectives préalablement menées par notre équipe durant les premières phases de dialogue compétitif. Aucun document complémentaire ne sera produit par l’équipe durant cette période de décision de 3 mois. Il s’agit d’une mission d’assistance et d’aide à la décision. OMA “ suscitera, accompagnera ou fera part des compléments nécessaires ” aux expertises particulières assurées par la maîtrise d’ouvrage. L’équipe participera à la réunion de lancement puis aux 2 journées de travail en atelier et produira des compte rendus écrits de ces rencontres afin d’alimenter l’évolution de la réflexion. (Un compte rendu après chaque réunion soit 3 CR) Au terme de cette période, 1 notice sera élaborée par site choisi. Ces 3 notices feront l’objet du document rendu à l’issu de la phase 1, lors de la réunion de validation de cette première phase.

Descriptif, définition Le choix des sites par le comité de pilotage sera basé sur les études prospectives préalablement menées par notre équipe durant les premières phases de dialogue compétitif. Aucun document complémentaire ne sera produit par l’équipe durant cette période de décision de 3 mois. Il s’agit d’une mission d’assistance et d’aide à la décision. L’équipe participera à la réunion de lancement puis aux 2 journées de travail en atelier et produira des compte rendus écrits de ces rencontres afin d’alimenter l’évolution de la réflexion. (Un compte rendu après chaque réunion soit 3 CR) Au terme de cette période, 1 fiche sera élaborée par site choisi. (Fiches de 2 pages environ par site ainsi qu’une fiche plus développée pour le site test) Ces 3 fiches feront l’objet du document rendu à l’issu de la phase 1, lors de la réunion de validation de cette première phase. (Dossier de 10 à 15 pages)

Mission 01

Temporalité, phasage éventuel si plus de 9 mois L’assistance au choix des sites se fait au début de l’étude et s’étend sur 3 mois. Cette période est rythmée par deux jours de travail en atelier et se conclue par une réunion de validation qui aura lieu à la fin du mois de juin. (Voir détails sur planning joint en annexe) Acteurs entrant en jeu et attentes vis-à-vis de la CUB La validation des sites se fait avec le comité de pilotage et peut impliquer les municipalités concernées qui auraient des informations complémentaires à fournir selon les différents sites. Le rassemblement de ces critères et informations est à la charge exclusive de la maîtrise d’ouvrage, qui les rapportera lors des réunions de travail. Forme de restitution Outre les comptes rendus des journées de travail en atelier, la validation des sites se fera sous forme d’un dossier A4 ou A3 commun à l’ensemble de l’équipe qui comprendra une notice par site choisi, dont une plus détaillée pour le site test. Celles-ci comprendront les raisons du choix du site ainsi que les enjeux soutenus au regard du lot et de son implication et pertinence quant à la stratégie globale développée. L’analyse comprendra des analyses photographiques/ recensement des qualités urbaines, territoriales, programmatiques ... / définition des enjeux de chacun des trois sites… Le site test choisi lors de la réunion de travail à la fin du mois de mai, fera l’objet d’une observation fine et plus complète, base pour l’étude d’opportunité qui y sera faite par la suite.

Temporalité, phasage éventuel si plus de 9 mois L’assistance au choix des sites se fait au début de l’étude et s’étend sur 3 mois. Cette période est rythmée par deux jours de travail en atelier et se conclue par une réunion de validation qui aura lieu à la fin du mois de juin. (Voir détails sur planning joint en annexe) Acteurs entrant en jeu et attentes vis-à-vis de la CUB La validation des sites se fait avec le comité de pilotage et peut impliquer les municipalités concernées qui auraient des informations complémentaires à fournir selon les différents sites. Le rassemblement de ces critères et informations est à la charge exclusive de la maîtrise d’ouvrage, qui les rapportera lors des réunions de travail. Forme de restitution Outre les comptes rendus des journées de travail en atelier : La validation des sites se fera sous forme d’un dossier A4 ou A3 commun à l’ensemble de l’équipe qui comprendra une fiche par site choisi, dont une plus détaillée pour le site test. Le volet paysager comprendra 1 à 2 pages par site décrivant celui-ci ainsi que les raisons de son choix et la définition des enjeux d’un point de vue paysager. L’analyse se fera sous forme de SWOT (forces, faiblesses, opportunités, menaces) et comprendra des reportages photographiques / recensement des qualités paysagères des principaux grands ensembles végétaux remarquables / définition des enjeux de chacun des trois sites… Le site test choisi lors de la réunion de travail à la fin du mois de mai, fera l’objet d’une observation fine et plus complète, base pour l’étude d’opportunité qui y sera faite par la suite.


CBRE Dans le cadre de la mission 01 relative à l’assistance à la maîtrise d’ouvrage pour le choix de sites opérationnels (3 sites incluant le site test), Entretien avec les acteurs de l’immobilier bordelais sur la densification pour de nouvelles centralités. Type de mission Concertation pré-rencontre.

Lien à la stratégie globale Retenir des sites dont l’acquisition par un maître d’œuvre est possible à des conditions de marché. Temporalité, phasage éventuel si plus de 9 mois A réaliser en préalable à la présentation aux acteurs. Importance de la mission au regard des enjeux du site, du lot **** Utile pour vérifier l’opérationnalité de nos projets par rapports à ces types d’acteurs. Continuités envisagées dans l’opérationnalité, d’autres missions Permettre d’affiner nos projets pour répondre aux attentes d’acteurs importants. Forme de restitution Document résumant les enseignements de ces entretiens qui sera intégré au dossier A4 ou A3 commun à l’ensemble de l’équipe . Temps et moyens nécessaires durant les 9 mois 2 + 3 journées + 2 déplacement à Bordeaux.

Mission 01

Pour de nouvelles centralités | Lot no.2 -

Descriptif, définition Entretiens avec divers acteurs importants dans le logement social et étudiant, la propriété foncière, la promotion immobilière. Recueil de leurs opinions sur l’urbanisme de la CUB. Entretien avec des promoteurs, des propriétaires foncier et des opérateurs de logements sociaux et étudiants afin d’affiner notre connaissance des problématiques auxquelles ils sont sensibles des difficultés rencontrées et des outils pour susciter l’investissement et la construction de logements dans un modèle économique vertueux ; tous des éléments susceptibles d’impacter l’opérationnalité du lot.

OMA | 37

Compétences Expertise immobilier (Connaissance des marchés immobiliers et des acteurs).


Mission 02 Lot no.2 Elaboration d’une étude d’opportunité sur un site spécifique au regard des composants stratégiques en lien avec le lot.

OMA Type de mission Etude d’opportunité, proposition de scénario et élaboration de la structuration du plan guide sur le site test spécifique au lot 2.

OMA | 38

Pour de nouvelles centralités | Lot no.2 Mission 02

Descriptif, définition Etude d’opportunité et prospective multicritères. Il s’agit d’une définition précise, un cas exemple, des possibilités et orientations spécifiquement au regard du lot. Basée sur les études préalables et les visites de sites, l’étude d’opportunité comprend un état des lieux / une analyse du site / un inventaire de ses potentialités ; des propositions de lignes directrices pour le projet. L’objectif de cette mission est de développer l’intégration de la stratégie globale au sein de l’échelle de l’urbain, du quartier tout en mettant en oeuvre les parties et composants concernés relatifs à l’échelle territoriale. Ainsi pour le lot 2, si la Voisinée est l’application de la caractérisation de l’urbain et de l’intensification urbaine à l’échelle, d’un quartier, d’un îlot, les Pénétrantes vertes et la Ceinture douce sont elles directement portées sur le développement de la stratégie globale d’échelle territoriale. Les composants de la Limitation de la croissance urbaine et de l’Intensification et densifcation pour 0 nouvelle empreinte urbaine sont quant eux un pont entre l’échelle du territoire et celle de l’urbain et du quartier. Leur implication est véritablement -exclusivement- dans l’echelle de l’urbain mais leurs implication et retombée sont elles de l’ordre du territoire. Cette étude d’opportunité sur un site spécifique permettra d’aboutir à une “pré-faisabilité”, support à la réalisation concrète d’une opération mettant en place les principes et règles pour une dynamique et un référentiel communs dans la réalisation de 50.000 logements nouveaux en lien avec les axes de transports publics. Cette étude sera support et base à l’extraction de conclusions sur la mise en place de l’opérationnalité de la stratégie globale développée se voulant une réutilisation et une intensification des espaces sous-exploités en vue de l’intégration de 50.000 nouveaux logements sur le territoire bordelais. Elle se concentrera particulièrement sur le développement d’une assistance à la programmation de ces nouvelles centralités. Lien à la stratégie globale L’objet est la définition d’un exemple test pour la construction d’une exemplarité. L’étude de définition sur un site spécifique du lot 2 illustre la mise en place de la stratégie globale à l’échelle d’une Pénétrante verte, de la Ceinture douce, la mise en place de la Voisinée et des conditions de réalisations et implications de la Limitation de croissance urbaine ainsi que l’Intensification et densification pour 0 nouvelle empreinte urbaine. De plus, il s’agit de souligner la faisabilité économique de l’opération test vis-à-vis des acteurs à impliquer. Importance de la mission au regard des enjeux du site, du lot ***** L’Etude d’opportunité du site test constitue l’exemple proposé pour la mise en place d’études similaires sur les autres sites. Elle lance la dynamique et « l’orientation » choisies. Elle fixe un cadre de référentiel pour les actions futures sur des sites aux conditions urbaines similaires ou communes.

Apport pour l’opérationnalité L’enjeu est de partir du spécifique pour en extraire les particularités communes et spécifiques, et en extraire les permanences et éléments d’applicabilité ; ainsi le site test est celui depuis lequel est établi le cahier protocolaire. Il est aussi celui sur lequel une opération est plus directement préparée. Continuités envisagées dans l’opérationnalité, d’autres missions A l’issu de ces 9 mois, un certain temps sera nécessaire pour arriver à la précision d’une étude de faisabilité ainsi qu’à la définition des marchés –appel d’offres- ; Maîtrise d’Oeuvre pour exemplarité. De cette étude d’opportunité sur le site test, peuvent découler des études similaires sur un ensemble de sites décidés par le comité de pilotage. Acteurs entrant en jeu et attentes vis-à-vis de la CUB Cohérence avec les documents en cours d’élaboration (PADD, PLU, SCOT,...) Services de la CUB, Services Techniques et Services municipaux de la ou des mairie(s) concernée(s) par la zone du site test. Forme de restitution Dossier + Communication. L’étude de définition sera présentée sous forme d’un dossier commun à l’ensemble de l’équipe. La restitution de l’étude de définition se fera sous forme d’une présentation orale avec support graphique (diaporama) ainsi que d’un dossier papier (A4 ou A3 selon la convenance du commanditaire) remis en plusieurs exemplaires à la maîtrise d’ouvrage (nombre à définir ultérieurement en fonction de la présence ou non de support électronique - à définir conjointement avec la maîtrise d’ouvrage). Les documents comprendront : - relevé photographique et descriptions de l’état des lieux - des documents d’analyse et d’inventaire des potentialités : photos/ cartes / schémas … - des propositions de lignes directrices pour le projet. - des documents écrits et graphiques de propositions de projets : cartes à différentes échelles / schémas de principe explicatifs/ plans de masse et plans de sol / coupes de principe / Vues. - des schémas explicatifs du fonctionnement de ces éléments pour la cohérence territoriale. - Un schéma de principe de fonctionnement applicable à d’autres sites. - la proposition d’un schéma directeur intégrant la mise en place dans le périmètre de la zone du site test de la ceinture douce et de la voisinée. (Plans / coupes / éléments de programamtion et phasages…) - la proposition de profils types des différents éléments du schéma directeur. - des propositions de projets de référence. - Vues et/ou collages et/ou croquis d’ambiance et/ou coupes etc. pour communiquer les différentes ambiances.

Note Au cours de l’étude d’opportunité spécifique, la typologie de logements sera étudiée, développée et déclinée en plusieurs typologies concrètes adaptées aux réalités et contraintes du site.


Mission 02 Lot no.2 Elaboration d’une étude d’opportunité sur un site spécifique au regard des composants stratégiques en lien avec le lot.

Nota bene : Au cours du dialogue compétitif, notre équipe a proposé des principes stratégiques qui soulèvent l'importance, parallèlement au réseau de transports, du réseau des espaces naturels. Cette infrastructure verte -la ceinture douce – est pour nous un élément indispensable à la qualité biologique de la ville, mais aussi pour la qualité de ses paysages, et la qualité de vie des Bordelais. Nous proposons de continuer le développement de ce projet, tout en clarifiant que les dimensions d'un tel projet et les moyens nécessaires ne sont pas en correspondance avec la phase de 9 mois et l'enveloppe budgetaire

prévue. Dans cette phase, nous illustrerons comment un projet immobilier centré sur le logement peut contribuer à réaliser ce projet à l'échelle de l'agglomération. Un tel projet nécessiterait également un comité de pilotage un peu différent, intégrant les gestionnaires des espaces verts et des espaces agricoles. Nous avons bien compris que la CUB se trouvait à un moment particulier de la révision de ses documents législatifs d'urbanisme, et voyons là une occasion à ne pas rater. Nous nous tenons à disposition pour évoquer plus en détail ce sujet.

COLOCO

Lien à la stratégie globale A travers l’étude d’opportunité du site test, nous cherchons à établir les principes selon lesquels chaque projet peut contribuer à réaliser le projet d’ensemble. Temporalité, phasage éventuel si plus de 9 mois L’étude d’opportunité sur un site spécifique s’étend sur 3 mois d’étude et constitue le corps principal de l’ensemble de la mission du lot 2. Importance de la mission au regard des enjeux du site, du lot L’Etude d’opportunité du site test constitue l’exemple proposé pour la mise en place d’études similaires sur les autres sites. L’approche de la stratégie globale à travers le site test du lot 2 est essentielle à la cohérence des études du lot vis-à-vis d’un développement de l’ensemble de la CUB. La mise en place de la ceinture douce, des pénétrantes vertes, des axes verts secondaires et des espaces publics dans les zones de haute mixité et haute densité sont essentielles : c’est la diffusion des bénéfices du projet du site test sur un territoire plus large. Apport pour l’opérationnalité L’étude du site test est la base sur laquelle est établie la mise en place du cahier protocolaire. Le site test est aussi un site sur lequel une opération est plus directement préparée. Cette étude permet d’apprécier le type, la qualité, les dimensions des axes et des espaces publics qui articuleront les opérations à l’échelle du site test, elle peut également

Acteurs entrant en jeu et attentes vis-à-vis de la CUB Cohérence avec les documents en cours d’élaboration (PADD, PLU, SCOT,...) Services de la CUB, Services Techniques et Services municipaux de la ou des mairie(s) concernée(s) par la zone du site test. Une synthèse des questions et problématiques reliées à la question posée par le lot 2 seraient d’une grande utilité, et permettraient d’orienter l’étude selon les besoins de chaque document en cours d’élaboration. Forme de restitution L’étude de définition sera présentée sous forme d’un dossier commun à l’ensemble de l’équipe. La restitution de l’étude de définition se fera sous forme d’une présentation orale avec support graphique (diaporama) ainsi que d’un dossier papier (A4 ou A3 selon la convenance du commanditaire) remis en plusieurs exemplaires à la maîtrise d’ouvrage (nombre à définir ultérieurement en fonction de la présence ou non de support électronique - à définir conjointement avec la maîtrise d’ouvrage). Le volet paysager comprendra les documents suivants : - relevé photographique et descriptions de l’état des lieux - des documents d’analyse et d’inventaire des potentialités : photos/ cartes / schémas … - des propositions de lignes directrices pour le projet. -des documents écrits et graphiques de propositions de projets : cartes à différentes échelles / schémas de principe explicatifs/ plans de masse et plans de sol / coupes de principe / Vues. - des schémas explicatifs du fonctionnement de ces éléments pour la cohérence territoriale. - Un schéma de principe de fonctionnement applicable à d’autres sites. - la proposition d’un schéma directeur intégrant la mise en place dans le périmètre de la zone du site test de : la ceinture douce, les pénétrantes vertes, les axes verts secondaires, le réseau d’espaces publics et à la notion de voisinée, la limitation de la croissance urbaine et les notions de densification et d’intensification. (Plans / coupes…) - la proposition de profils types des différents éléments du schéma directeur. - des propositions de projets de référence, applications des profils types sur quelques espaces publics à titre d’exemple. - Vues et/ou collages et/ou croquis d’ambiance et/ou coupes etc. pour communiquer les différentes ambiances.

OMA | 39

Continuités envisagées dans l’opérationnalité, d’autres missions De cette étude de faisabilité sur le site test, peuvent découler par la suite des études similaires sur un ensemble de sites décidés par le comité de pilotage. L’ensemble constitué par la ceinture douce et les pénétrantes vertes nous semble être un dispositif qui peut apporter à la Communauté Urbaine de Bordeaux une qualité environnementale et paysagère d’une grande importance. Les missions relatives à la stratégie globale sont exclusivement exclues de cette prestation.

Mission 02

Descriptif, définition L’équipe participera aux 2 journées de travail en atelier durant lesquelles elle présentera l’évolution de l’étude pour ouvrir la discussion avec le comité de pilotage. Au terme de cette période, un dossier final présentant l’ensemble de l’étude d’opportunité sera remis au comité de pilotage, lors de la réunion de validation de cette deuxième phase. L’étude d’opportunité comprend : - un état des lieux / une analyse du site / un inventaire de ses potentialités - des propositions de lignes directrices pour le projet. - un schéma explicatif de la mise en place, dans le périmètre de la zone du site test, de la ceinture douce, des pénétrantes vertes, des axes verts secondaires transversaux aux trois zones concentriques, du réseau d’espaces publics et des éléments relatifs à la notion de voisinée. - un schéma explicatif de la mise en place, dans le périmètre de la zone du site test, de l’application de la limitation de la croissance urbaine, de l’intensification et la densification pour zéro nouvelle empreinte urbaine. - la proposition de profils types des différents éléments du schéma. - des propositions de projets de référence.

permettre aux promoteurs d’apprécier le rôle moteur de ces nouveaux pôles de centralité. Il nous semble fondamental que le site test choisi permette d’évoquer la réalisation de la ceinture douce et des pénétrantes vertes, et que puisse être évoquée la modalité à travers laquelle chaque opération privée peut contribuer à leur constitution progressive.

Pour de nouvelles centralités | Lot no.2 -

Type de mission Volet paysager de l’étude d’opportunité sur le site test du lot 2. Cette étude montre la mise en place de la stratégie territoriale à travers un site, comment le site participe à la ceinture douce, aux pénétrantes vertes et à la notion de voisinée. Le site test de lot 2 illustrera également la participation à la limitation de la croissance urbaine ainsi qu’à l’intensification et la densification pour zéro nouvelle empreinte urbaine.


Mission 02 Lot no.2 Elaboration d’une étude d’opportunité sur un site spécifique au regard des composants stratégiques en lien avec le lot.

IOSIS

ELIOTH

Type de mission Audit technique de capacité à héberger des logements le long des TCSP au droit des pôles multimodaux et économie de projet.

Type de mission AMO environnementale.

Descriptif, définition Réalisation dans le domaine des infrastructures et de l’économie de la construction (VRD/bâtiment) pour les sites choisis d’une étude d’opportunité et prospective multicritères en intégrant les réflexions croisées de nos cotraitants (stratégie urbaine, paysagisme, environnement, marketing), et en validant un grille d’indicateurs proposée permettant la duplication ou la modulation des solutions type adoptées sur le site pilote aux sites choisis par la CUB. OMA | 40

Pour de nouvelles centralités | Lot no.2 -

Lien à la stratégie globale Nourri des réflexions sur la stratégie urbanistique, paysagère, environnementale et immobilière, notre intervention visera à concrétiser sur la base d’un plan de masse composé, suivant deux échelles (voisinée et périmètre étendu), le potentiel de constructibilité et les infrastructures associées pour permettre son déploiement futur. Cette étude d’opportunité se basera sur une superposition d’un état existant avec une proposition spatiale locale et ses incidences aux limites.

Mission 02

Importance de la mission au regard des enjeux du site, du lot Liaison à la ceinture douce, dessertes primaire et secondaire, acoustique, adéquation des réseaux (zone « lâche »), alternatives pluvial, problématiques de démolition/restructuration. Apport pour l’opérationnalité Confirmer les conditions favorables pour une faisabilité spatiale, géométrique, technique, économique, règlementaire. Il s’agit d’une pré-validation avant d’enclencher la phase opérationnelle. Continuités envisagées dans l’opérationnalité, d’autres missions Faisabilité technique et économique pour les infrastructures (routes, TCSP, réseaux) et les îlots de bâtiments (sous sols, fondations, enveloppe thermique, BBC, NRT 2012) pré-dimensionnement des réseaux d’aménagement du périmètre et des réseaux publics périmètre élargi, acoustique. Acteurs entrant en jeu et attentes vis-à-vis de la CUB Opérateurs logements, promoteurs privés, gestionnaires de foncier avoisinants, RFF, SNCF, services techniques CUB et ville, concessionnaires, TCB, DDT, OM. Forme de restitution Epure graphique de réseau viaire et réseaux de viabilité sur les deux échelles d’étude, étude d’opportunité de constructibilité sur la base d’une grille multi critères. Eléments d’études intégré au document général.

Descriptif Etude d’opportunité environnementale sur un site spécifique au regard des critères du référentiel AOC élaboré pendant les 3 premiers mois. Cette mission permettra particulièrement l’élaboration d’une gestion écologique des nouvelels centralités ainsi q’une définition de principes microclimatiques. Importance de la mission **** Utile pour donner les clés d’une architecture durable sur un territoire soutenable Apport pour l’opérationnalité L’enjeu est de partir du spécifique pour en extraire les particularités communes et les éléments d’applicabilité. Continuité envisagées dans l’opérationnalité et/ou pour d’autres missions En lien avec le référentiel AOC mis en place en première phase. Forme de restitution Eléments d’études intégré au document général.

CBRE Type de mission Etude d’opportunité (programamtion & économie) dans le cadre de l’Etude d’opportunité sur le site test spécifique du lot 2. Descriptif, définition Analyse de l’opportunité économique de la réalisation des typologies de logements envisagés en tenant compte : des sites identifiés, d’une estimation du coût d’acquisition du foncier, des coûts de construction, du financement, de la maitrise d’ouvrage et des prix de cession envisageables ; Différentes approche de bilan sommaire sont testés. Cette analyse s’accompgnera d’une étude des besoins en termes de programmation Nécessite une connaissance des marchés immobiliers, des paramètres financiers et opérationnels des promoteurs, et des attentes des investisseurs/acquéreurs Lien à la stratégie globale Souligner la faisabilité économique de l’opération test vis-à-vis des acteurs à impliquer. Importance de la mission au regard des enjeux du site, du lot Requis pour passer à l’opérationnel. Apport pour l’opérationnalité Crédibilise l’opération test aux yeux des maîtres d’ouvrage potentiel, leur laisse en entrevoir la rentabilité Forme de restitution Document présentant les hypothèses, typologies et sites ainsi que les résultats de l’analyse.


Mission 03 Lot no.2 Elaboration d’un cahier protocolaire, principalement basé sur les conclusions de l’opportunité du site test, et si cela le nécessite, la définition sommaire d’un ou deux autres sites aux caractéristiques plus communes dans l’éventualité où l’étude d’opportunité porterait sur un site aux caractéristiques non représentatives d’une généralité propre à la typologie des sites du lot en question.

OMA

Dans l’éventualité où le site test pourrait être choisi non nécessairement pour son caractère “commun” facilitant le transfert de l’opérationnalité à plusieurs autres sites mais peut être pour son caractère exceptionnel d’opportunité, de disponibilité, d’exemplarité, nous intégrons la possibilité quant à l’utilisation de sites qui permettront une étude (plus sommaire qu’une étude d’opportunité) facilitant l’extraction de conclusions en vue de la définition et de la rédaction du cahier protocolaire dont le but est de donner les clés d’une “démultiplication” de l’opérationnalité sur le territoire de la Communauté Urbaine de Bordeaux en vue de la réalisation de 50.000 logements en lien avec les axes de transports publics. Ces sites seront dits “complémentaires”. Lien à la stratégie globale Il se situe après l’étude d’opportunité et donnera les règles et conditions pour l’applicabilité du site test à d’autres sites. Il permettra de même de transmettre un savoir faire pour inculquer l’élan des premiers logements dans la logique de la stratégie globale développée durant le présent dialogue compétitif. Temporalité, phasage éventuel si plus de 9 mois Sur une période de 3 mois avec sans doute des compléments et des mises à jour au-delà des 9 mois. Il se situe en aval de l’étude d’opportunité du site spécifique et clôrera les 9 mois d’études dévolues à la mise en place de l’opérationnalité. Importance de la mission au regard des enjeux du site, du lot ***** Il s’agit du document d’applicabilité et de transfert des savoirs et faires d’un site spécifique à plusieurs sur le territoire de la CUB.

Acteurs entrant en jeu et attentes vis-à-vis de la CUB Maître d’œuvres, Collectivités publiques, Mairies, Services d’urbanisme des villes, communes, Acteurs Publics. La CUB sera le dépositaire du document et en charge de la veille et de l’actualisation. Forme de restitution Le cahier protocolaire sera présenté sous forme d’un dossier commun à l’ensemble de l’équipe. Dossier -cahier protocolaire- et réunion de présentation. La restitution du cahier se fera sous forme d’une présentation orale avec support graphique (diaporama) ainsi que d’un dossier papier (A4 ou A3 selon la convenance du commanditaire) remis en plusieurs exemplaires à la maîtrise d’ouvrage (nombre à définir ultérieurement en fonction de la présence ou non de support électronique - à définir conjointement avec la maîtrise d’ouvrage). Le cahier comprendra les documents suivants : - un relevé photographique, cartographiques et la description pour la définition de sites similaires ou communs. - les conclusions des documents d’analyse et d’inventaire des potentialités : photos/ cartes / schémas … développés lors de l’étude d’opportunité. - les lignes directrices pour la continuation de la réalisation de la stratégie globale au sein de situations urbaines similaires. - des schémas explicatifs du fonctionnement de ces éléments pour la cohérence territoriale. - des documents définissant le principe de fonctionnement de l’applicabilité : schémas / cartes ... - la proposition de profils types des différents éléments du schéma directeur. - des propositions de projets de référence, applications des profils types sur quelques espaces publics à titre d’exemple. - les directives d’applicabilité - les conditions d’exceptions ainsi que des ouvertures ou possibilités pour y remedier. Le cahier intégrera finalement les objectifs et impératifs fixés avec le développement de la charte environnementale AOC -mission 04- afin d’avoir un document témoins commun où toutes ces attentes quant à la production de logements nouveaux soient concentrées. Temps et moyens nécessaires durant les 3 mois 6 réunions ou entretiens + 1 présentation

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Cette mission clôra la période de 9 mois dévolue à la mise en place de l’opérationnalité. Ce cahier fournira à la maîtrise d’ouvrage les éléments fondamentaux de la mise en appplication de la stratégie globale dans de multiple autres sites. Il définira les conditions communes nécessaires à son application ainsi que les exceptions et les ouvertures ou possibilités pour y remedier. Le cahier intégrera les conclusions de l’étude d’opportunité et s’attachera tout particulièrement au transfert des conditions de réalisation de la stratégie globale au travers des composants stratégiques présents dans le lot, dans une opérationnalité de dimension générale.

Continuités envisagées dans l’opérationnalité, d’autres missions Matrice à enrichir selon les enseignements tirés des autres missions et autres lots. Missions de veille et d’actualisation au regard des différentes opérations réalisées.

Mission 03

Descriptif, définition Cette étude de définition et rédaction d’un cahier protocolaire fixera les conditions et règles de transfert de l’opérationnalité définie lors de la mission précédante -étude d’opportunité sur un site spécifique- pour une application à d’autres sites. Le cahier définira de même les conditions de sites sur lesquels l’application du cahier protocolaire pourra avoir lieu.

Apport pour l’opérationnalité Important pour atteindre les 50.000 logements efficacement, ce document permettant le passage d’un site à plusieurs.

Pour de nouvelles centralités | Lot no.2 -

Type de mission Etude de définition et de rédaction d’un cahier protocolaire.


Mission 03 Lot no.2 Elaboration d’un cahier protocolaire, principalement basé sur les conclusions de l’opportunité du site test, et si cela le nécessite, la définition sommaire d’un ou deux autres sites aux caractéristiques plus communes dans l’éventualité où l’étude d’opportunité porterait sur un site aux caractéristiques non représentatives d’une généralité propre à la typologie des sites du lot en question.

Nota bene : Nous précisons que l’étude d’opportunité développée dans le cadre de la mission 2 ne portera que sur un seul et unique site. En aucun cas les sites complémentaires ne feront l’objet d’une étude de telle ampleur. Ils serviront en tant que “site étalon” complémentaire desquels certaines données ou précisions pourront être extraites afin de permettre la dimension d’applicabilité du cahier protocolaire à plusieurs sites.

COLOCO

ELIOTH

Mission dirigée par OMA / réalisation du volet paysager par Coloco.

NOTE/ Nous sommes vivement convaincus que la CUB gagnerait à se doter d’un master plan paysager adressant à l’échelle des 27 communes les questions de : - Infrastructure verte et systèmes de parcs - Biodiversité et usage - Gestion des espaces verts, naturels et agricoles. Notre équipe se tient à votre disposition pour évoquer plus avant cette suggestion.

Type de mission AMO environnementale. Descriptif Participation à l’élaboration du cahier protocolaire, élaboration d’une boîte à outils spécifique en lien avec la charte environnementale AOC. Cette mission assurera le développement de la définition et l’élaboration des principes d’une station multimodale et multiservices, permettant d’identifier les nécessaires interconnexions et nouvelles fonctions nécessaire à la «supportabilité » de la densification. Importance de la mission **** Utile pour donner les clés d’une architecture durable sur un territoire soutenable.

OMA | 42

Apport pour l’opérationnalité Valider la capacité des périphériques de densité.

Pour de nouvelles centralités | Lot no.2 -

CBRE Mission dirigée par OMA / réalisation d’un volet relatif aux objectifs en termes d’immobilier par CBRE. Type de mission Création d’une matrice.

Mission 03

Compétences Connaissance des marchés immobiliers, des paramètres financiers et opérationnels des promoteurs, et des attentes des investisseurs/acquéreurs, étude des nouvelles réglementations en matière d’urbanisme Descriptif, définition Création d’une matrice préliminaire résumant les avantages des outils et moyens opérationnels autorisés par le droit de l’urbanisme et les plus adaptés aux scenarios d’aménagement. Lien à la stratégie globale Transmettre un savoir faire pour permettre de continuer sur l’élan des premiers logements. Temporalité, phasage éventuel si plus de 9 mois Tout au long de la mission avec sans doute des compléments et des mises à jour au-delà des 9 mois. Forme de restitution Intégrer au document commun. Le cahier protocolaire sera présenté sous forme d’un dossier commun à l’ensemble de l’équipe.

Continuité envisagées dans l’opérationnalité et/ou pour d’autres missions Boîte à outil permettant d’accompagner la charte environnementale AOC. Ingénierie et programmation opérationnelle de sites pilotes. Forme de restitution Eléments d’études et de définition intégrés au cahier protocolaire.

IOSIS Mission dirigée par OMA / participation au cahier protocolaire sur l’aspect ingénierie infrastructurelle, de bâtiment et d’économie de projet par IOSIS. Le cahier protocolaire sera présenté sous forme d’un dossier commun à l’ensemble de l’équipe.


Mission 04 Lot no.2

Type de mission AMO environnementale.

Note En appui de la phase 2 et 3 de cette mission réalisée par ELIOTH, OMA se concentrera à définir, étudier, développer et décliner les typologies de logements en plusieurs typologies concrètes adaptées aux réalités et contrainte du site de l’étude d’opportunité. Des caractéristiques générales et objectifs communs seront alors intégrés au cahier protocolaire en lien avec les objectifs de la charte environnementale AOC.

Descriptif Définitions des critères, élaboration d’une référentiel et d’un outil de suivi permettant de qualifier la performance environnemental de nouveaux logements sur le territoire de la CUB, au regard de la stratégie urbaine de l’équipe. La charte abordera spécifiquement et à minima les 11 points suivants : 01. Intensification de l’usage du logement 02. Redonner de la place à la nature en ville 03. Limiter l’impact du stationnement et de la voiture 04. Participation au confort urbain 05. Durée de vie du logement et recyclabilité 06. Matériaux et entreprises locales 07. Gestion de la mobilité durable 08. Gestion durable de l’énergie 09. Gestion durable de l’eau 10. Gestion durable des déchets 11. Mixité & solidarité Temporalité 9 mois décomposés en 3 x 3 mois avec validation à l’issue de chacune des périodes . Phase 1 : Elaboration d’une grille de critères et d’objetcifs. Phase 2 : Affinage de la grille et mise en oeuvre sur un site spécifique. Phase 3 : Définition des caractères généraux pour intégration au cahier protocolaire. Importance de la mission **** Donner les clés d’une architecture durable sur un territoire soutenable. Apport pour l’opérationnalité Elaboration d’un outil d’analyse et d’aide à la décision pour le suivi de projets.. Continuité envisagées dans l’opérationnalité et/ou pour d’autres missions Veille et suivi des opérations lancées au regard de la charte AOC. Acteurs entrant en jeu Equipes techniques de la CUB et élus pour validation d’objectifs communs. Forme de restitution Référentiel et outil de suivi.

Mission 04

OMA

Pour de nouvelles centralités | Lot no.2 -

ELIOTH

OMA | 43

Assistance à la maîtrise d’ouvrage pour la mise en place de la charte environnementale AOC.


OMA | 52

Bordeaux 50.000


OMA | 53

Office for Metropolitan Architecture Heer Bokelweg 149 3032 AD Rotterdam, Netherlands Tel. +31 10 243 8200 Fax + 21 10 243 8202 Email : office@oma.com

Bordeaux 50.000

OMA


L’enjeu étant d’attirer 50.000 nouveaux logements en des lieux stratégiques sur le territoire de la CUB, l’axe de réflexion développé se concentre sur l’empreinte urbaine liée à une telle demande et se propose d’en rechercher un impact minimal voire nul. Notre stratégie se fonde sur la conviction qu’un projet de telle ampleur et ambition ne peut et ne doit s’affranchir d’une vision globale résolument orientée sur une considération de la métropole dans et pour les 20 à 30 prochaines années. La méthode proposée est de considérer la densification de l’existant comme une nécessité. L’état actuel du territoire urbanisé donnant à lire une quantité importante de vides, il apparaît opportun de penser ces lieux comme la base d’une densification. Cette utilisation du vide soutient l’ambition de préserver la ville, de la contenir dans une dimension qui proscrit l’étalement urbain.

OMA - Office for Metropolitan Architecture Coloco | Cbre | Elioth | Iosis 50.000 logements nouveaux Communauté Urbaine de Bordeaux Offre finale | 14 février 2011


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