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Immobilier : qui fait quoi ?
du 6 au 9 mars, La Cub a présenté le développement de l’agglomération au Marché international des professionnels de l’immobilier. L’occasion de livrer un aperçu de qui fait quoi en matière d’immobilier.
Agglo en mouvement, « 50 000 logements », mutation des quartiers Bordeaux Euratlantique, bassins à flot, quais de Floirac… Les grands projets de La Cub, changent le visage du territoire. Quid du rôle des promoteurs ?
La mixité au cœur des négociations avec les promoteurs Deux cas de figure distincts président à l’activité des promoteurs. Lorsqu’ils sont à l’initiative d’une opération, les promoteurs entrent directement en contact avec les propriétaires des terrains qu’ils souhaitent acheter. Aucune autre obligation que celle de respecter le Plan local d’urbanisme (PLU) ne pèse alors sur eux. Dans la pratique, toutefois, ils se rapprochent le plus souvent des collectivités concernées (municipalité, Cub) non seulement pour s’informer sur la teneur exacte du PLU, mais aussi pour s’enquérir des attentes en matière de logement. S’engagent alors des négociations sur le programme de l’opération. Ceci concerne non seulement le type de logements prévus (taille, hauteur, architecture…) mais aussi l’intérêt de proposer, audelà des logements en accession
directe à la propriété réalisés par les promoteurs, une partie destinée au locatif social. Certains règlements dans le PLU obligent d’ailleurs à cette mixité. C’est le cas, par exemple, des Servitudes de mixité sociale (SMS) qui obligent les propriétaires construisant à réserver un certain pourcentage d’une parcelle à la création de logements sociaux ; et des Secteurs de diversité sociale (SDS), qui imposent sur des zones beaucoup plus larges, de produire du logement social sur tout projet dépassant les 2 500 m2 de SHON (soit environ une trentaine de logements).
Quand La Cub a l’initiative La donne varie, bien sûr, quand l’initiative est publique. L’exemple le plus connu est celui des Zac (Zones d’aménagement concerté) qui permettent de développer les projets les plus adaptés aux besoins du territoire. Les collectivités, dans ce cas-là, maîtrisent davantage les données. Elles définissent le programme, arrêtent les différents types de logements et sélectionnent les constructeurs qui pourront les réaliser. En même temps que le terrain, qui généralement lui
appartient, La Cub fournit un cahier des charges précis et a toute latitude pour organiser, si elle le souhaite, des concours d’architectes ou des consultations intégrant différents critères comme la modération sur le prix de vente des logements. Des systèmes de concertation sont alors obligatoires aux différentes étapes du projet. Mais la collaboration de La Cub avec les promoteurs va plus loin. Hors la question des logements sociaux, des réflexions sont menées qui visent à servir l’intérêt général. Il s’agit notamment de modérer les prix de l’accession à la propriété. La Cub travaille actuellement, avec la Fédération des promoteurs et constructeurs, à la signature d’accords globaux avec l’ensemble de la profession.
Glossaire > PLU : le Plan local d’urbanisme (PLU) est le principal document de planification de l’urbanisme au niveau intercommunal. Il fixe les grandes lignes de l’aménagement urbain souhaité sur un territoire. > ZAC : les Zones d’aménagement concerté sont des zones d’aménagement spécifiques. Elles disposent de projets d’urbanisme et d’équipements publics précis soumises toutefois au PLU. > SHON : remplacée depuis le 1er mars 2012 par la « surface de plancher », la Surface hors œuvre nette représente la surface habitable effective (hors épaisseur des murs, hauteurs sous plafond inférieure à 1,80 m, soussols dépourvus d’ouvertures, cages d’escalier, etc.).
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