Toimintakertomus Tilikausi 1.1.-31.12.2022

Hallituksen J Senet 2022

Kai Heinonen,pj 07.03.-31.12.2022

Ulla Jones

01.01.-31.12.2022

Timo Kankuri, pj 01.01.-06.03.2022

Timo Kankuri, jäsen 07.03.-31.12.2022

Jari-Pekka Punkari 01.01.-06.04.2022

Rami Saari 01.08.-30.06.2022

Tuomas Tiilikainen 01.07.-31.12.2022

Niko Virtanen 06.04.-31.12.2022

Perustaminen ja toiminnan lähtökohtia

Kruunuasunnot Oy:n perustamiskirja on allekirjoitettu 1.4.1999 ja yhtiö merkittiin kaupparekisteriin 4.6.1999. Yhtiö perustettiin osana valtion kiinteistöstrategian uudistusta, jonka tavoitteena oli omistajaohjauksen lisääminen ja kiinteistöjen käytön tehostaminen.

Kruunuasunnot Oy omistaa, vuokraa ja rakennuttaa vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja sekä tuottaa asumiseen liittyviä palveluja. Asuntokantaa kehitetään ylläpitämällä olemassa olevaa asuntokantaa sekä rakennuttamalla uusia asuntoja painottaen kasvukeskuksia. Strategiakauden 2020–2022 päätavoitteena on kiinteistökannan hallittu uudistaminen ja sen myötä omistaja-arvon kehittäminen.

Hallinto

Kruunuasunnot Oy:n emoyhtiö on Governia Oy, omistusosuus 100 %.

Kruunuasunnot Oy:n varsinainen yhtiökokous pidettiin 06.04.2022. Varsinainen yhtiökokous päätti hallituksen esityksen mukaisesti, ettei osinkoa jaeta. Ylimääräiset yhtiökokoukset pidettiin 07.03.2022. Hallitus kokoontui tilikaudella 14 kertaa (edellisellä tilikaudella 11 kertaa). Hallituksen jäsenten kokouksiin osallistumisaste oli 98,5 % (98 %).

Johtoryhm N J Senet 2022

Mika Karlsson RI, toimitusjohtaja

Petri Saarinen RI, kiinteistöjohtaja

Katri Tattari KTM, hallintojohtaja

Hallituksen jäsenet 2022:

Kai Heinonen,pj 07.03.-31.12.2022

Ulla Jones 01.01.-31.12.2022

Timo Kankuri, pj. 01.01.-06.03.2022

Timo Kankuri, jäsen 07.03.-31.12.2022

Jari-Pekka Punkari 01.01.-06.04.2022

Rami Saari 01.08.-30.06.2022

Tuomas Tiilikainen 01.07.-31.12.2022

Niko Virtanen 06.04.-31.12.2022

Yhtiön toimitusjohtajana toimi Mika Karlsson, RI. Yhtiön johtoryhmän muodostivat toimitusjohtajan lisäksi kiinteistöjohtaja Petri Saarinen, RI ja hallintojohtaja Katri Tattari, KTM.

Tilintarkastajana on toiminut Nexia Oy, Tilintarkastusyhteisö, päävastuullisena tilintarkastajana Katja Hanski, KHT.

Henkilöstö

Kruunuasunnot Oy:n palveluksessa oli tilikauden aikana keskimäärin 17 (20) henkilöä. Tilikauden päättyessä Kruunuasunnoilla oli palveluksessa kaksi määräaikaista henkilöä. Kaikki muut työsuhteet olivat toistaiseksi voimassa olevia kokoaikaisia työsuhteita. Henkilöstöstä vuoden aikana naisia oli 10 ja miehiä 6. Vakinaisen henkilöstön keski-ikä tilikauden päättyessä oli 55(48) ja työsuhde on kestänyt keskimäärin 8,7 (7,0) vuotta.

Toimitusjohtaja on valtio-omistajan palkitsemisperiaatteiden mukaisesti tulos- palkkiojärjestelmän piirissä, jossa tavoitteiden mukainen muuttuvan palkitsemisen yhteenlaskettu kokonaismäärä on vuosittain enintään 15 prosenttia palkkionsaajan kiinteästä vuosipalkasta. Jos yhtiön ja palkkionsaajan suoritus on poikkeuksellisen hyvä, voi maksettavien palkkioiden yhteenlaskettu määrä vuosittain olla enintään 30 prosenttia kiinteästä vuosipalkasta.

Toimitusjohtajan peruspalkka luontaisetuineen on 11.600 euroa kuukaudessa. Vuonna 2022 toimitusjohtajalle maksetun tulospalkkion suuruus oli 13.402,04 euroa. Toimitusjohtajan irtisanomisaika on kuusi kuukautta ja irtisanomiskorvaus vastaa neljän kuukauden rahapalkkaa. Toimitusjohtajalla ei ole lisäeläkevakuutusta.

Palkkoihin ja palkkioihin sisältyy 100,30 (102,3) tuhatta euroa johdolle ja henkilöstölle maksettuja tulospalkkioita. Johtoryhmän palkitsemisessa noudatetaan valtioneuvoston talouspoliittisen ministerivaliokunnan kannanottoa. Kruunuasunnot Oy:n koko henkilökunta kuuluu tulospalkkiojärjestelmän piiriin.

Liiketoiminnan keskeiset tapahtumat 2022

Tilikaudella 2022 tapahtui vuokra-asumisen liiketoimintaympäristössä poikkeuksellisia muutoksia. Näistä merkittävimpinä Venäjän helmikuussa 2022 aloittama hyökkäyssota Ukrainassa, jonka seurannaisvaikutuksina talouden lievä positiivinen kehitys katkesi. Energian saatavuuteen liittynyt epävarmuus ja ennakoimattomasti nousseet kustannukset, yleinen hintainflaatio sekä viitekorkojen nousu ovat heikentäneet talouskasvua ja erityisesti vuokra-asuntotoimialan taloudellista kannattavuutta. Muuttoliike kasvukeskuksiin ja sen myötä asuntotarpeen kasvu on edelleen jatkunut, mutta poikkeuksellisen pitkäkestoisen ja asuntomäärältään merkittävän uudisrakentamisen vuoksi kasvukeskuksissa on ilmennyt ylitarjontaa vuokra-asunnoista. Merkittävät vapaarahoitteisen vuokra-asumisen toimijat ovatkin loppuvuoden 2022 aikana ilmoittaneet julkisesti vähentäneensä asuntoaloituksia.

Liiketoimintaympäristön haasteista huolimatta Kruunuasuntojen taloudellinen käyttöaste kehittyi suotuisasti ja vuokrauksen liikevaihtotavoite saavutettiin. Vuokrauksen liikevaihto kasvoi n. 4 % (0,8 milj. €) edellisestä tilikaudesta. Kasvu perustui pääasiassa päättyneen tilikauden aikana valmistuneeseen uudiskohteeseen sekä edellisen tilikauden aikana valmistuneisiin uudiskohteisiin.

Asuntosalkkujen kehittäminen jatkui aiemmin käynnistetyn investointiohjelman tavoitteiden mukaisesti. Vuosien 2019–2022 aikana valmistui 408 uutta ja 101 perusparannettua asuntoa. Hankkeiden kokonaismäärä 509 asuntoa vastaa lukumäärältään noin neljäsosaa yrityksen koko kiinteistökannasta ja näiden investointien kokonaisarvo on n. 85 milj. €. Päättyneellä tilikaudella Espooseen valmistui yksi 67 asunnon uudisrakennuskohde

Vuonna 2018 käyttöön otettua, asukkaille suunnattua sähköistä palvelutapahtumakohtaista palautekyselyjärjestelmää kehitettiin edelleen vuoden 2022 aikana. Kyselyt tehdään sisään muuton jälkeen, yksittäisen palvelupyynnön valmistuttua sekä asunnosta ulosmuuton jälkeen. Vuoden 2022 näiden palvelutapahtumien NPS (nettosuositteluindeksi -100...+100) oli +47,4 (+47,3).

Vuosittainen asukkaille tehtävä laaja asiakastyytyväisyystutkimus toteutettiin loka-marraskuun aikana sähköisesti. Vuoden 2022 asukastyytyväisyyskyselyn tulos 3 asteikolla 1–5 oli 3,9 ja tulos oli samalla tasolla kuin edellisenä vuonna. Tässä kyselyssäsuositteluindeksi NPS oli +27 (+21).

Riskien hallinta

Kruunuasunnot Oy:n riskienhallintaraportin käsittely sisältyy hallituksen vuotuisiin tehtäviin. Riskiraportoinnissa tunnistetaan ja arvioidaan toiminnan riskit sekä määritetään keinot riskien hallitsemiselle ja vastuutahot. Merkittävin strateginen riski liittyy vuokra-asuntomarkkinoiden kilpailuun. Operatiiviset riskit liittyvät taloudellisen käyttöasteen hallintaan, tuottojen ja kustannusten kehitykseen sekä henkilöstön työtyytyväisyyteen. Rahoitusriskejä ovat ennakoimattomat muutokset pääoman saatavuudessa ja korkotasossa. Vahinkoriskien osalta merkittävimmät riskit liittyvät henkilöturvallisuuteen. Osana yrityksen riskienhallintaa hallitus käsittelee ja vahvistaa sisäisen tarkastuksen tarkastussuunnitelman vuosittaisine tarkastusteemoineen ja -kohteineen. Sisäisen tarkastuksen tekee ulkopuolinen tilintarkastusyhteisö. Vuoden 2022 koski rakennushankkeen seurantaa ja raportointia. Tarkastushavaintojen perusteella on päädytty kehittämään hankkeiden kustannusten sekä potentiaalisten riskien seurantaa. Jälkitarkastuksia aiemmista tarkastuksista ei tilikauden aikana tehty. Tarkastusraportit käsitellään hallituksessa ja tarkastuksissa esiin tuodut kehitys- ja parannusehdotukset on otettu käyttöön..

Yhteisvastuu

Vuodelta 2022 on laadittu GRI-raportointiohjeiston mukainen vastuullisuusraportti, joka sisältää valtioneuvoston omistajapolitiikkaa koskevan periaatepäätöksen mukaisen raportoinnin yritysvastuun ja verojalanjäljen osalta. Raportti on saatavilla yrityksen kotisivuilta www.kruunuasun- not.fi. Vuoden 2021 aikana laadittiin Kruunuasuntojen tiekartta hiilineutraaliksi toimijaksi vuoteen 2030 mennessä. Hiilineutraaliuden tiekartta on myös saatavilla yrityksen kotisivuilta.

Kruunuasunnot Oy on liittynyt kiinteistöalan energiatehokkuussopimuksen vuokra-asuntoyhteisöille suunnattuun toimenpideohjelmaan (VAETS). Sopimuksen taustalla ovat ympäristöministeriö, työ- ja elinkeinoministeriö, Energiavirasto ja RAKLI. Sopimus on voimassa 2017–2025 ja se on jatkoa vuosien 2010–2016 energiatehokkuussopimukselle. Kruunuasunnot Oy toimii tämän kiinteistöalan vapaaehtoisen sopimusmenettelyn mukaisesti ja raportoi vuosittain omalta osaltaan tuloksista.

Kruunuasunnot liittyi toimintavuonna Raklin ylläpitämään Green homes –toimintaan, johon sitoutuneet ammattimaiset kiinteistönomistajat tarjoavat ympäristövastuullista vuokra-asumista. Toiminnan keskiössä on kiinteistönomistajien ja asukkaiden yhteistyö kohti ilmastoystävällistä asuntokantaa. Tavoitteeseen päästää tarkoituksenmukaisella energioiden ja veden käytöllä sekä tiedottamisella. Asukkaat saavat tyyppihuoneistokohtaista CO2-päästötietoa vertailuineen. Green homes -toimijoiden omistamat rakennukset ovat hiilineutraaleja käytönaikaisen energian osalta viimeistään vuoteen 2030 mennessä.

Toimintaympäristö ja tulevaisuuden näkymät

Tilikauden aikana saatettiin päätökseen aiemmalla strategiakaudella (2016–2020) käynnistetty kiinteistökannan hallittu uudistaminen, jossa noin neljäsosa asuntosalkkujen asuntomääristä perusparannettiin tai korvattiin uudisrakennushankkeilla. Osana kiinteistökannan kehittämistä omistuksia on järjestelty salkkukaupoin, uudisrakentamisella sekä perusparantamalla. Päättyneen strategiakauden (2020–2022) aikana on jatkettu tavoitteiden mukaista kiinteistökannan alueellista ja laadullista kehittämistä sekä hallittua uudistamista omistaja-arvon kehittämiseksi. Myös asiakaskokemuksen edelleen parantaminen ja asumisen palvelujen selvittäminen kuuluvat painopistealueisiimme. Kiinteistökannan uudistamista jatkavalla sekä asukaskokemukseen ja asumisen vaivattomuuteen tähtäävällä strategialla vahvistetaan edellytyksiä vastamaan vuokra-asumisen kasvaneeseen kilpailuun ja markkinamuutoksiin painottaen toiminnassa erityisesti kasvukeskuspaikkakuntia.Uudistuotannon kasvukeskuspainotuksen lisäksi merkittävä osa yrityksen toiminnasta kytkeytyy puolustusvoimien palvelussuhdeasumiseen ja siihen liittyvien palvelujen tuottamiseen.

Tämän toiminnan ennakoidaan pysyttelevän nykyisellä tasollaan, eikä olennaisia muutoksia asuntomääriin tai palveluihin ole odotettavissa. Kiinteistökannan uudistamisen sekä asuntomäärän ja asumisen palvelujen kehittämisen tavoitteina on säilyttää Kruunuasunnot Oy toimintakykyisenä vuokra-asunto- ja palvelutoimijana. Asuntokannan kehittäminen vahvistaa yhtiön jo ennestään positiivista operatiivisen toiminnan tulosta.

Toteutetun uudisrakentamisen kasvukeskuspainotuksen ohella merkittävä osa yrityksen toiminnasta kytkeytyy puolustusvoimien palvelussuhdeasumiseen ja siihen liittyvien palvelujen tuottamiseen. Tämän toiminnan ennakoidaan pysyttelevän nykyisellä tasollaan, eikä olennaisia muutoksia asuntomääriin tai palveluihin ole odotettavissa.

Kiinteistökannan uudistamisen sekä asuntomäärän ja asumisen palvelujen kehittämisen tavoitteina on säilyttää