Die Presse: Fokus Bauen und Wohnen

Fokus

28. bis 30. März 2008

BAUEN & WOHNEN

Freitag, 28. März 2008, Seite F 1

www.immobilia-messe.at

(Im-)Mobilie?

Ertragswohnungen

Wer zahlt die Therme?

Wohnen in transportablen Boxen. [ Haader ] Seite F 2

Wann rechnet sich das Investment? [ Fotolia ] Seite F 3

Die Wohnrechtsreform schafft Klarheit. [ Fotolia ] Seite F 4

epmedia

MessezentrumWienNeu, Halle A

Lebensraum mit Leitmotiv THEMENWOHNEN. Gesellschaftliche Veränderungen werden zur Richtschnur für die Planung von Wohnbauprojekten.

VON CHRISTIAN LENOBLE

J

ede Normalwohnung ist eine Fehlinvestition“, bemerkte in den 80er-Jahren der deutsche Ökonom und Experte für Wohnbau und Stadtplanung, Klaus Novy. Er hatte den Wiener Wohnbau eingehend studiert und festgestellt: In einer modernen Stadt wie Wien entstehen zahlreiche neue Lebensformen und -stile, für die jeweils ganz spezielle architektonische und städtebauliche Lösungen gefunden werden müssen.

Unter dem Begriff „Themenwohnen“ werden seither jene Maßnahmen zusammengefasst, mit denen Stadtverantwortliche diesen Anforderungen im Wohnbau begegnen. „Die wichtigste Aufgabe ist es, für die jeweiligen Bedürfnisse der Bewohner das richtige Angebot zu schaffen“, schlägt der Wiener Wohnbaustadtrat Michael Ludwig einen großen Bogen über sehr unterschiedliche Projekte. Als eines der wichtigsten Themen sieht Ludwig das Generationenwohnen. Im Vordergrund steht dabei die Idee einer guten Hausgemeinschaft und des Zusammenlebens von jüngeren und älteren Menschen in einer gemeinsamen Wohnhausanlage – etwa am Beispiel des Projekts Attemsgasse im 22. Bezirk.

Barrierefreies Miteinander Angesichts der immer älter werdenden Bevölkerung wird der Bedarf an solchen Projekten nicht sinken. Weiters aktuell in Planung: eine Anlage in der Ottakringer Steinbruchgasse (Spatenstich noch 2008), die zu einer Art Wohngemeinschaft für die Generation 50 plus werden soll, oder der projektierte Wohnbau „Am Mühlgrund“ (Donaustadt), wo bis 2011 drei geförderte, seniorengerechte

In der Bike City in der Leopoldstadt werden die Bedürfnisse von Radfahrern besonders berücksichtigt.

Wohnhäuser mit 149 Wohnungen, einer Seniorenwohngemeinschaft und generationsübergreifenden Einrichtungen entstehen. „Alle Wohnungen sind barrierefrei geplant sowie behindertengerecht adaptierbar, um sowohl dem Wohnen mehrerer Generationen miteinander wie auch der Integration von behinderten Familienmitgliedern gerecht zu werden“, so Michael Pech, Vorstand des beauftragten Bauträgers Österreichisches Siedlungswerk (ÖSW).

Ein weiterer Zukunftstrend ist die Verbindung von Wohnen und Arbeiten an einem Ort. Anlagen, in denen man bei Bedarf zusätzlich zur Wohnung einen Büroraum mieten kann, sollen für freiberuflich Tätige ebenso interessant sein wie für Mütter und Väter mit kleineren Kindern. Als gelungenes

Beispiel und Vorbild für künftige Projekte gilt die mit dem Staatspreis für Architektur ausgezeichnete Compact City in Floridsdorf – ein Ensemble aus 54 Wohnungen, zwölf Ateliers, zehn Werkstätten, 22 Büros und drei Restaurants auf einem 10.000 Quadratmeter großen Grundstück.

Sun City, die Solarstadt In Zeiten der omnipräsenten Umweltschutzdebatten dürfen freilich auch die ökologisch motivierten Themenbauten nicht fehlen. Da wären zum Einen die immer zahlreicher werdenden Wohnanlagen im Niedrigenergiehaus-Standard.

Einige aktuelle Bauten: die Baulücke zwischen Mortaraplatz und Ospelgasse sowie das Projekt in der Großen Stadtgutgasse 14, beides im 2. Bezirk. Außerdem das

[ Schreiner+Kastler ]

Terrassenhaus in der Favoritner Buchengasse. Einen ganz speziellen Zugang zum Thema Umweltschutz verfolgen die aufs Fahrrad ausgerichtete Bike City in der Leopoldstadt, die autofreie Mustersiedlung in Floridsdorf und ganz besonders die Sun City in Wien Donaustadt, deren Energiebedarf zu 40 Prozent mit Solarenergie gedeckt wird.

Auch was „frauengerechtes Wohnen“ betrifft, ist in der Bundeshauptstadt einiges in Bewegung. Mehr als zehn Jahre nach Entstehung der Wohnhausanlage Frauen-Werk-Statt in der Donaufelder Straße 95–97 in Wien Floridsdorf sowie der 2004 in Favoriten realisierten Frauen-Werk-Statt II hat es sich der Verein Frauenwohnprojekt [ro*sa] zur Aufgabe gemacht, Folgeprojekte in der Do-

naustadt und in Meidling umzusetzen. „Uns ist dabei vor allem der partizipative Charakter wichtig“, erläutert die Architektin und Initiatorin Sabine Pollak, worauf es ihr bei der Planung von und mit Frauen ankommt: Nichts wird einfach von oben verordnet. Pollak wünscht sich vielmehr, dass eine Vielfalt von Altersstufen, Lebensund Liebesformen gemeinschaftlich zusammenleben und miteinander über die Gestaltung ihres Lebensraums entscheiden. „Die zukünftigen Bewohnerinnen kennen sich bereits. Alle 14 Tage kommt es zu einem Treffen der Vereinsmitglieder und späteren Wohnungsnutzerinnen. Es finden im Vorfeld etwa Mediationen oder Rechtsberatung statt. Es geht eben um einen Prozess, bei dem die Inhalte nicht nur von den Architekten eingebracht werden“, so Pollak. Nach dem Baubeginn im Sommer 2008 sollen die Wohnungen Ende 2009 bezugsfertig sein. www.wohnservice-wien.at www.oesw.at www.frauenwohnprojekt.org (Donaustadt) www.frauenwohnprojekt.info (Meidling)

AUF EINEN BLICK Die Zukunft des Wohnens liegt, laut Experten, im Zusammenleben. Ob Familien-, generationsübergreifendes, behindertengerechtes, frauengerechtes, integrationsorientiertes oder ökologisches Wohnen – eine große Anzahl von Themenbauten in Wien zeugen vom Versuch, Vereinsamung zu verhindern und das Wohnen anhand bestimmter Vorgaben zu gestalten.

Was Bauherren wissen wollen Messen, Vorträge und Seminare rund ums Bauen und Wohnen.

A Immobilia Die Messe für alle auf der Suche nach Wohnungen, Häusern, Grundstücken oder Ferienimmobilien – mit fast 70 Ausstellern von A wie Anlagen bis Z wie Zeitungen und Magazine.

Fr., 28. März, bis So., 30. März, Messezentrum, Messeplatz 1, 1020 Wien. Eintritt: neun Euro.

A Das Passivhaus Alles rund um die Bauweise der Zukunft: ob Heizung oder keine, welche Dämmung die beste ist und wie die Lüftung im Passivhaus funktioniert.

Di., 1. April, 18.30–20.10 Uhr, VHS Wien West, Damböckg. 4, 1060 Wien. Anmeldung VHS Alsergrund, Tel. 01/317 52 43, info@alsergrund.vhs.at. Kosten: fünf Euro.

A IBO Werkstattgespräch Zwei Experten sind zu Gast beim monatlichen Infoabend des Instituts für Baubiologie und Bauökologie: Alexander Erlach spricht unter dem Titel „Mehr Licht – aber das richtige“ über Kunstlicht, Möbeldesignerin Katharina Prantner von NIN.design führt durch ihre Entwürfe und Projekte.

Do., 3. April, 17 Uhr, IBO, Alserbachstraße 5–8, 1090 Wien. Anmeldung Tel. 01/319 20 05, ibo@ibo.at.

A Seminar Althaussanierung Wie man aus einer alten „Energieschleuder“ ein modernes, sparsames Haus macht und welche Förderungen es dafür gibt, vermittelt die Umweltberatung in Amstetten.

Fr., 4. April, und Sa., 5. April 2008, RIZ, Franz-Kollmannstr. 4, 3300 Amstetten. Kosten: 75 Euro pro Person bzw. Paar; für Bewohner der Stadt Amstetten übernimmt die Gemeinde den Seminarbeitrag.

A Die Wahl der richtigen Farbe Farben beeinflussen die Stimmung, die Auswahl der richtigen Farbe ist entscheidend für das Wohlbefinden in den eigenen vier Wänden.

Do., 10. April, 18–21 Uhr, VHS Polycollege, Schlossg. 23, 1050 Wien. Kosten: 21 Euro.

A Die Wahl der richtigen Holzart Mit dem richtigen Holz lässt sich das Raumgefühl wesentlich verbessern: Tipps für die Auswahl.

Do., 17. April, 18–21 Uhr, VHS Polycollege, Schlossg. 23, 1050 Wien. Kosten: 21 Euro.

A Fertighaussymposium in Linz Die Eröffnung ist öffentlich zugänglich: Drei provokante Thesen zum Thema „Wohnen als soziale Herausforderung“ diskutieren der oberösterreichische Baulandesrat Franz Hiesl, der Leiter Konsumentenschutz der AK OÖ, Georg Rathwallner, Zdenka Debartoli, die Sprecherin von BauGenial u. a.

Mi., 16. April, 16 Uhr, Lentos Kunstmuseum, Linz.

A Wohnbaubiennale 2008 Unter dem Motto „Wohnen im Typus“ veranstalten die Abteilung für Wohnbau der TU Wien und die Österreichische Gesellschaft für Architektur die diesjährige Wohnbaubiennale: Welche Arten von Wohnungen und Wohnhäusern sind zukunftsträchtig, welche sozialen, funktionalen und ökonomischen „Typen“ werden in Zukunft von Bedeutung sein?

Do., 24. April, 10–19 Uhr, Semper Depot, Leh´arg. 6, 1060 Wien.

ALT & MODISCH

INFORMATION & TERMINE

HISTORISTISCHE ARCHITEKTUR. INNOVATIV IN TECHNIK UND DESIGN.

1010 Wien Riemergasse / Schulerstraße Exklusives Eigentum auf 250 m 2 bis 400 m 2 .

Mit individueller Ausstattung und großzügigen Dachterrassen.

Perfekt in der Funktionalität mit Garagen im Haus.

Kontakt +43 1 869 96 40-18 www.schwayer-partner.com

4$)8":&3 PARTNER IJHI FOE FTUBUFT

BAUEN & WOHNEN

F2

Freitag, 28. März 2008

inkĂźrze Kärnten: Wohnbeihilfe steigt Der Wohnbauausschuss im Kärntner Landtag hat beschlossen, in Zukunft die Hälfte der Betriebskosten bei der Berechnung der Wohnbeihilfe zu berĂźcksichtigen. Bisher wurde der Wohnungsaufwand ausschlieĂ&#x;lich auf Grundlage der Miete erhoben.

Burgenland: Neues Baugesetz Am 1. Juli tritt die soeben beschlossene Novelle zum burgenländischen Baugesetz in Kraft. Es regelt den Energieausweis von Gebäuden gemäĂ&#x; EU-Richtlinie und legt bei der Berechnung der Energieeffizienz die strengen Grenzwerte nach Vorarlberger Modell fest. AuĂ&#x;erdem soll mit dem Gesetz eine neue Bauverordnung in Kraft treten, die Ăśsterreichweit einheitliche Regelungen fĂźr Häuslbauer und Wirtschaft festlegt.

Venedig auf Stelzen?

Im 20. Jahrhunderts ist Venedig 23 Zentimeter in den Meeresboden eingesunken, zwischen 1993 und 2002 wurde die Stadt mehr als 50-mal Ăźberschwemmt. Nun prĂźft die Gemeinde eine RettungsmaĂ&#x;nahme: Unter den Fundamenten der Häuser sollen Pfosten angebracht werden, die mit Druckkolben pro Tag um acht Zentimeter angehoben werden.

Kosten pro Quadratmeter: 2500 Euro.

Die Alternative sind Deiche an den Eingängen der Lagune um vier Mrd. Euro.

FOKUS: Bauen & Wohnen Leitung Report & Journale: Sabine Mezler-Andelberg ) (01) 51414-298; Redaktion: Pamela Krumphuber Anzeigen: Alexandra Supper ) (01) 51414-568; Alle: 1030 Wien, Hainburger StraĂ&#x;e 33

AuĂ&#x;en kompakt, innen praktisch: Kleinstwohneinheiten versammeln auf minimaler Fläche maximale NutzungsmĂśglichkeiten.

[ Marc Haader ]

Schneckenhäuser fßr die Stadt MINIWOHNMODULE. Schnell errichtet und mobil, ßberzeugen sie nicht nur junge Käufer.

VON PAMELA KRUMPHUBER

W

as habe GroĂ&#x;stadtnomaden und Schrebergärtner gemeinsam? Es mag Ăźberraschen, aber beide so unterschiedlichen Gruppen kaufen mobile Kleinstwohneinheiten. Spätestens seit der Berliner Designer Werner Aisslinger vor mehr als zwei Jahren mit seinem „Loftcube“

EASY LIVING. WOHNEN MIT SONNE UND SEELE. Innovation soulbox - die Ăśkosolare Alternative zum Fertighaus.

Ein modulares Holzbausystem bringt ein vÜllig neues Lebensgefßhl in Niedrigstenergie- bzw. Passivhausqualität – in den GrÜssen MINI, MIDI, MAXI sowie allen frei kombinierbaren Anordnungen. Und das bereits ab 990,-/m2 (exkl. MWSt.)*. Die Modelle LIVING, OFFICE und WELLNESS erhalten Sie in den Ausstattungen PUR, READY und GO! *) lt. soul-AGB

www.soulbox.at

so (u )l n etw o rk – Ükosolares planen & bauen gmbh ZZZ VRXO QHWZRUN DW W RI¿FH#VRXO QHWZRUN DW

fĂźr Aufsehen sorgte, sind leicht transportierbare kleine Wohneinheiten vor allem bei den urbanen Kreativen in aller Munde: Auf den Dächern Berlins will Aisslinger seine einfach anzuschlieĂ&#x;enden, etwa 20 Quadratmeter groĂ&#x;en Boxen platzieren, um dort ruhigen Wohnraum abseits des StraĂ&#x;enlärms zu schaffen – Behausungen fĂźr Menschen, die heute hier und morgen dort arbeiten, von einem Projekt zum nächsten hĂźpfen und dabei ihre Siebensachen immer mitnehmen mĂźssen.

FĂźr diese sogenannten GroĂ&#x;stadtnomaden haben auch Ăśsterreichische Gestalter, Holz- und Metallbauer ähnliche Ideen entwickelt. Der Innenarchitekt Gerold Peham etwa hat 2004 eine Kleinstwohneinheit entworfen, die modernes Design und modulare Bauweise verbindet: „Die Idee war, mit relativ wenig Grundfläche zu beginnen und sie nach Bedarf zu erweitern. Das ganze Haus kann dadurch seinen Grundriss verändern, es kĂśnnen Teile weggenommen oder das gesamte Haus kann woanders neu aufgestellt werden.“ Das Basismodul von Pehams „Nomadhome“ misst 22 Quadratmeter, ein Baustein zur Erweiterung jeweils elf, zwei verschiedene Designs stehen zur Auswahl: Das Basiselement im „Trend“-Design schlägt mit 48.000 Euro zu Buche, die gĂźnstigere „Basic“-Variante kostet 38.000 Euro. In dem Preis sind die von Peham selbst entworfenen EinbaumĂśbel und alle Geräte inklusive Dusche und Heiz-Klimaanlage enthalten.

Freilich braucht es auch noch ein aufgeschlossenes GrundstĂźck oder stabiles Flachdach mit Wasser- und Stromversorgung, auf dem man sein neues Heim platzieren kann.

Doch fĂźr alle kleinen Häuser gilt das gleiche: Pacht ist billiger als Kauf, und wer weiĂ&#x; denn schon, wo er in 15 Jahren leben will.

Sechs bis acht Wochen dauert die Fertigung, innerhalb von drei Tagen soll ein Haus vor Ort schlĂźsselfertig zusammengebaut sein. Dank der normgerechten Abmessungen kann das „Nomadhome“ mit einem Standardtransport bewegt werden, aufwendige Sondertransporte sind nicht nĂśtig. Obwohl Peham das Haus jetzt erst zur Produktionsreife gebracht hat, hat er bereits zahlreiche Anfragen, 80 Prozent davon aus dem gesamteuropäischen Raum. „Wir sprechen ein ganz selektives Publikum an“, sagt er erst. „Vor ein paar Jahren konnte mit dem Begriff modernes Nomadentum noch niemand etwas anfangen. In ein paar Jahren wird das am Markt verständlicher sein.“

Niedrigenergiehaus auf kleinstem Raum Schrebergärtner und Besitzer von Zweitwohnsitzen kĂźmmern solche trendigen Schlagworte wenig. Sie wollen schnell, platzsparend und verhältnismäĂ&#x;ig preiswert eine Unterkunft auf ihrem GrundstĂźck errichten. Wolfgang und Karl-Sascha Haas, Metallbauer aus NiederĂśsterreich, haben fĂźr diese Zwecke das „Mikrohaus“, ein Niedrigenergiehaus mit 26 Quadratmeter Wohnfläche, Dach- und Seitenterrasse entwickelt. Komplett eingerichtet vom Koope-

rationspartner Leiner kostet eine Einheit 75.000 Euro, ohne MĂśbel beläuft es sich auf 59.900 Euro. „Da sowohl Wohnbau- als auch NiedrigenergiehausfĂśrderung zu beziehen sind, bleiben unter dem Strich Kosten von etwas mehr als 30.000 Euro fĂźr ein Mikrohaus“, verspricht Verkaufsleiter Robert Leither. Eben erst auf der Boot-Tulln präsentiert, war Leither von der Struktur der Interessenten Ăźberrascht: „Wir dachten wie unsere Mitbewerber, dass wir vor allem junge urbane Menschen erreichen. Tatsächlich aber sind unsere Kunden 35 Jahre und älter.

Viele haben ein gĂźnstiges GrundstĂźck in Kroatien erworben und stellen das Mikrohaus dort auf.“

Am Anfang war Susi Zu den Pionieren im Sektor Kleinstwohneinheiten zählen Johannes, Oskar-Leo und Michael Kaufmann aus Reuthe im architektonisch innovativen Vorarlberg. Schon 1997 entwickelten die Architekten Johannes und Oskar-Leo den Prototypen eines Wohnmoduls, das von Zimmerer und Tischler Michael bis heute produziert wird: 30 bis 50 Quadratmeter Nutzfläche hat „Susi“, die Kosten belaufen sich je nach Ausstattung auf 54.000 bis 100.000 Euro. Auch „Susi“ enthält standardmäĂ&#x;ig alle notwendigen Heizungs-, Sanitär- und LĂźftungsanlagen, auch sie braucht nur ein mit Strom und Wasser erschlossenes GrundstĂźck, dann lässt sich das Gebäude schnell zusammenbauen. „Die erste Kleinstwohneinheit entstand, fĂźr ein Familienmitglied“, erzählt Michael Kaufmann. „Die Besitzerin hat dem Modell auch gleich ihren Namen ,Susi‘ gegeben.

1998 folgte das EinzelstĂźck Fred, 1999 dann die Hotelbox, mit der schnell ein ganzes Hotel gebaut werden kann.“ Insgesamt wurden bisher rund 50 „Susis“ verkauft, derzeit sind gleich vier in Arbeit, die nach Frankreich verschifft werden: „Der Kunde stellt zwei zusammen und wohnt darin, eine nutzt er als Atelier, eine als Gästehaus.“ Ob als Zweitwohnsitz, als BĂźro, als Atelier oder Ăœbergangswohnung – die Miniaturhäuser wecken offenbar die Fantasie der Käufer.

AUF EINEN BLICK Der Trend zur Flexibilisierung macht auch vor dem Hausbau nicht halt: Mobile Kleinstwohneinheiten werden in wenigen Wochen gefertigt und innerhalb von ein paar Tagen schlßsselfertig aufgestellt, auf Wunsch auch mÜbliert. Die Einstiegskosten sind niedriger als beim regulären Hausbau, auch kann das Grundstßck gepachtet und muss nicht gekauft werden. Mit Erweiterungen in Modulbauweise kann das Haus dem sich ändernden Lebensstil des Besitzers angepasst werden. Einzelne Modelle erreichen Niedrigenergiehausstandard und erhalten staatliche FÜrderung.

BAUEN & WOHNEN

Freitag, 28. März 2008

F3

Geldanlage: Wohnung statt Sparbuch?

ERTRAGSWOHNUNGEN. Die Renditeaussichten sind bescheiden, die Kapitalbindung lang. Trotzdem kann sich ein solches Investment lohnen, vor allem wegen der Steuervorteile.

VON CHRISTINE KARY

CHECKLISTE

W

Wie gut sind Standort und Ausstattung?

Welche Mieten sind erzielbar, gibt es eine Absicherung gegen das Leerstandsrisiko (zum Beispiel Mietenpool)?

Welche Referenzen hat der Anbieter? Wie erfolgreich waren seine bisherigen Projekte?

Wird man grundbücherlicher Eigentümer oder womöglich nur Mitglied einer Gesellschaft?

Ist man primär an laufenden Mieterträgen interessiert oder am späteren Verkaufserlös? Im zweiten Fall ist das Risiko größer, denn die langfristige Entwicklung der Immobilienpreise ist nicht vorhersehbar.

Kann und will man sein Geld mindestens zehn Jahre (Spekulationsfrist), im Normalfall sogar fünfzehn oder mehr Jahre binden?

Was eine Ertragswohnung unter dem Strich abwirft, zeigt sich erst nach genauer Rechnung. höchstens dann funktionieren kann, wenn die Vermietungsdauer deutlich länger ist als die Kreditlaufzeit. Denn dass die Mieteinnahmen für die Tilgung des Kredits reichen, ist im Normalfall illusorisch.

Geld vom Finanzamt – mit Vorbehalt Nicht zuletzt lockt die Aussicht auf einen Steuerabsetzposten: Kreditzinsen und Abschreibung (pro Jahr eineinhalb Prozent des Anschaffungswerts abzüglich Grundanteil) kann man als Verluste geltend machen und mit dem Gehalt oder sonstigen Einkommen gegenrechnen. Zumindest während der Bauphase, solange noch keine steuerpflich-

[ Dino O./Fotolia ]

tigen Mieteinnahmen anfallen, kann das die Steuerlast spürbar reduzieren, und selbst wenn der Kredit getilgt ist, bleibt immer noch die jährliche Abschreibung. „Auch die Umsatzsteuer aus Baukosten kann man sich vom Finanzamt zurückholen“, so Steuerberaterin Karin Fuhrmann, geschäftsführende Gesellschafterin von TPA Horwath.

Dabei gibt es jedoch einen Unsicherheitsfaktor: Wertet das Finanzamt die Investition am Ende als „Liebhaberei“ und nicht als Erwerbsquelle, drohen saftige Steuernachzahlungen. „Wichtig ist eine plausible Prognoserechnung, die auf marktgerechten Mieten beruht“, erklärt Ingrid Szabo, Geschäftsfüh-

rerin bei Szabo & Partner Wirtschaftstreuhand. Spätestens nach 20 Jahren – plus maximal drei Jahre für die Bauphase – sollte man in die Gewinnzone kommen.

Schon allein deshalb ist ein entsprechender Eigenmittelanteil wichtig. „25 bis 30 Prozent braucht man“, so Fuhrmann, „sonst kann sich das nicht ausgehen.“ Plant man, die Wohnung später zu verkaufen, muss man außerdem besonders genau auf den Einstiegspreis achten. Szabo: „Auch bei Wohnungen in guter Lage ist irgendwann der Plafond erreicht.“ Wer teuer kauft, kann nicht damit rechnen, beim späteren Verkauf noch allzu viel Gewinn zu machen.

epmedia

enn auf den Kapitalmärkten das Chaos herrscht, sucht fast jeder einen sicheren Hafen für sein Geld.

Abwarten und Cash halten, empfehlen jetzt viele Experten, denn selbst magere Geldmarktzinsen sind besser als Verluste an der Börse. Und auch bei längerfristigen Veranlagungen freut man sich plötzlich wieder über bescheidene, aber sichere Erträge.

Das macht auch Vorsorge- oder Ertragswohnungen interessant. Glaubt man ihren Anbietern, bringen sie immerhin rund vier bis sechs Prozent an jährlicher Rendite. Ob das stimmt, ist allerdings umstritten; Studien, die sich mit dem Thema befassten, fielen zum Teil recht kritisch aus. So ergaben Berechnungen des Instituts für Industrie und Fertigungswirtschaft der Karl-Franzens-Universität Graz, dass Vorsorgewohnungen nur unter optimalen Voraussetzungen mehr einbringen als sichere Staatsanleihen nach KESt. Bei einem Eigenmittelanteil von 30 Prozent, einer Kreditlaufzeit von 20 Jahren und einem Verkauf nach 25 Jahren liege mit 90-prozentiger Wahrscheinlichkeit die nominelle Rendite nicht über 3,99 Prozent, die reale nicht über 1,56 Prozent.

In Zeiten wie diesen klingt aber selbst das nicht so schlecht. Außerdem spielen bei einem solchen Investment oft etliche Faktoren mit. Vielleicht spekuliert man gar nicht auf einen späteren Verkauf, sondern möchte nur die Mieteinnahmen lukrieren und sich damit, sobald der Kredit abgestottert ist, ein mehr oder weniger fixes Zusatzeinkommen schaffen. Oder man rechnet damit, die Wohnung irgendwann selbst zu brauchen, und will durch die Vermietung die Anschaffungskosten hereinbringen. Was allerdings

Alles Rund ums Wohnen.

Wichtige Service-Informationen.

Wohnungssuche Wohnservice Wien Ges.m.b.H. Serviceeinrichtung der Stadt Wien für geförderte Miet- und Eigentumswohnungen 1020 Wien, Taborstraße 1-3 Telefon: 01/24 503-100 www.wohnservice-wien.at Wiener Wohnen Serviceeinrichtung der Stadt Wien für (zukünftige) GemeindemieterInnen Telefon: 05 75 75 75 - täglich rund um die Uhr www.wiener-wohnen.at

E>D;DÅD;KÅ;HB;8;DÅ ... in der soeben fertiggestellten WOHN-BASE© Döbling 1190 Wien, Gallmeyergasse/Klabundgasse

... und den neuen Projekten mit Baubeginn 2008: Förderungen Sanierung Förderbare Sanierungen: Sanitär, Heizung, sonstige Installationen, Wärmedämmung, Schallisolierung, behindertengerechter Umbau MA 50, Muthgasse 62, 1190 Wien, Telefon: 01/4000-74860 MA 25, Muthgasse 62, 1190 Wien, Telefon: 01/4000-74870 www.wien.gv.at/index/wohnungsfoerderungen.htm

1020 Wien, Jungstraße/Hillerstraße 1190 Wien, Hutweidengasse 1220 Wien, Benjowskigasse 1230 Wien, Endresstraße 8010 Graz, Schützenhofgasse

Raiffeisen evolution, Ihr kompetenter Partner im freifinanzierten Wohnbau.

Personenbezogene Förderung (bestimmte, genau festgelegte Einkommensgrenzen dürfen nicht überschritten werden) MA 50, Muthgasse 62, 1190 Wien, Telefon: 01/4000-74844 bis -74852 www.wien.gv.at/index/wohnungsfoerderungen.htm

Wir informieren Sie gerne

01/ 71706-100

NS SIE U !

N E CH 42 BESU AND NR. T AM S . MÄRZ 2008e.at ess 30 28. - mobilia-m m i www.

wohnen@raiffeisenevolution.com www.raiffeisenevolution.com www.wohn-base.at

BAUEN & WOHNEN

F4

Freitag, 28. März 2008

Mieter sollen weniger zahlen müssen MIETRECHT. Nächstes Jahr soll eine umfassende Wohnrechtsreform in Kraft treten. Über Details wird noch gestritten.

VON BEATE LAMMER

J

ustizministerin Maria Berger hat sich viel vorgenommen. Anfang nächsten Jahres soll eine umfassende Mietrechtsreform in Kraft treten, dann sollen Mieten langsamer steigen und weniger Betriebskosten verrechnet werden dürfen. Makler sollen weniger Provision kassieren. Über die meisten Punkte streiten die Sozialpartner.

Während die Arbeiterkammer (AK) sich für Mieterinteressen stark macht, muss die Wirtschaftskammer (WKÖ) einen Ausgleich zwischen den Interessen der Miete zahlenden Gewerbetreibenden auf der einen und der Vermieter und Immobilienmakler auf der anderen Seite suchen.

I Mieten sollen schwächer ansteigen. Beschlossen wurde bisher erst ein Gesetz mit dem sperrigen Namen „Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz“ (MILG): Dieses sieht, wie berichtet, vor, dass die Richtwertmieten im April nicht wie ursprünglich geplant um 3,6 Prozent, sondern nur um 2,2 Prozent erhöht werden dürfen. Richtwertmiete zahlt man meist dann, wenn man in einem Altbau wohnt und der Mietvertrag nach 1994 abgeschlossen wurde.

I Mieten sollen später ansteigen. Im Herbst könnte das System für die Richtwertmieten umgestellt werden: Sie würden dann nicht mehr jährlich angehoben, sondern nur noch dann, wenn die Inflation um fünf Prozent zugelegt hat, also alle zwei bis drei Jahre.

Dieses System gilt derzeit auch für die Kategoriemieten (meist für ältere Mietverträge).

Von Eigentümerseite kommt Kritik: Wolfgang Louzek vom Verband der Institutionellen Immobilieninvestoren glaubt, dass die Vermieter ihre Mehrkosten in irgendeiner Weise an die Mieter weitergeben werden.

Bei neuen Mietverträgen sofort, bei bestehenden über das sogenannte §18-Verfahren:

Welche Erhaltungsarbeiten müssen Mieter übernehmen? Das Gesetz sorgt für Klarheit.

[ Gina Sanders/Fotolia ]

AUF EINEN BLICK: Streit um Betriebskosten & Provisionen Fix ist, dass im April die Richtwertmieten nicht um 3,6 Prozent, sondern nur um 2,2 Prozent ansteigen werden.

Geplant ist, dass die Mieten ab Herbst nur noch dann um fünf Prozent steigen, wenn die Wenn die Mieteinnahmen der letzten zehn Jahre nicht ausreichen, um das Haus zu erhalten, kann man die Miete erhöhen.

I Betriebskosten sollen transparenter werden.

Wenn ein Vermieter einen Zuschlag zum Richtwert verlangt (der je nach Bundesland und Quadratmeter festgelegt ist), soll er künftig im Mietvertrag genau auflisten, wofür welcher Zuschlag verlangt wird. Über

Inflation um fünf Prozent zulegt hat. Auch soll der Vermieter die Erhaltungskosten tragen.

Umstritten ist, wie hoch Maklerprovisionen maximal sein dürfen und welche Betriebskosten gestrichen werden sollen. eine Begrenzung der Zuschläge dürfte es in absehbarer Zeit zu keiner Einigung kommen. Während Berger die Zuschläge mit 50 Prozent des Richtwerts und die Arbeiterkammer (AK) sie mit 30 Prozent begrenzen will, hat Thomas Malloth vom Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder bereits klargestellt, dass man über diesen Punkt nicht einmal verhandeln würde.

I Betriebskostenkatalog soll durchforstet werden. Geht es nach Berger, soll die Grundsteuer künftig nicht mehr über die Betriebskosten auf den Mieter überwälzt werden können. Auch dafür zeichnet sich derzeit keine Zustimmung der Vermieterseite ab.

I Vermieter sollen Erhaltungskosten tragen. Die Erhaltungspflichten des Vermieters werden ausgeweitet. Dieser soll künftig auch für Erhaltungsarbeiten im Inneren der Wohnung zuständig sein. Hauptstreitpunkt war immer die Therme. Zuletzt hatte der OGH Mietvertragsklauseln gekippt, mit denen der Vermieter versuchte, die Kosten dem Mieter anzulasten. Jetzt soll die Sache auch im Gesetz geregelt werden. Mieter sollen nur Bagatellbeträge zahlen (bis zu 80 Euro im Einzelfall und 200 Euro im Kalenderjahr) und für Glühbirnen aufkommen müssen.

I Makler-Provisionen sollen sinken. Derzeit dürfen Makler vom Mieter bis zu drei Bruttomonatsmieten verlangen. Diese Höchstgrenze soll gesenkt werden. Ob auf zwei Bruttomonatsmieten oder zwei Nettomonatsmieten, darüber wird noch verhandelt. Die Forderungen beider Seiten gehen noch weiter: AK-Wohnrechtsexperte Franz Köppl kritisiert, dass Immobilienfirmen auch dann Provisionen verlangen dürfen, wenn sie über ihre eigenen Maklertöchter an sich selbst vermittelt haben. Diese Praxis gehört seiner Meinung nach abgestellt: Provision sollte nur noch dann verlangt werden dürfen, wenn tatsächlich eine Vermittlungsleistung erfolgt sei – bevorzugt vom Vermieter. Anton Holzapfel vom Österreichischen Verband der Immobilientreuhänder (ÖVI) verteidigt die Praxis, auch vom Mieter Provision zu verlangen. Denn Vermieter hätten keine Möglichkeit, die Maklerprovision über die Betriebskosten an die Mieter überzuwälzen. In allen anderen Wirtschaftsbereichen sei es möglich, Werbungskosten weiterzugeben.

Real Invest Ertragswohnungen:

Von Haus aus ertragreich!

Ihr sicherer Weg zu Vermögensaufbau und Ertrag.

Mit Vorteilen, auf die Sie bauen können: -

Ausgezeichnete Standorte Hohes Vermietungspotenzial Bewährter Real Invest Mietenpool Umfassendes Real Invest Servicepaket Kompetentes Verwaltungs- und Steuerservice - Flexible Finanzierung und steuerliche Gestaltung - Bequeme „Alles-aus-einer-Hand“Abwicklung Real Invest Ertragswohnungen: 1050 Wien, Fendigasse 27

Real Invest Ertragswohnungen: 1200 Wien, Wallensteinstraße 45-47

Weitere Informationen über Real Invest Ertragswohnungen unter der RealLine 01/33171-9000 und auf www.realinvest.at Sicher investieren. Sicher profitieren.