Markedsrapport 1 / 2016
NORGE I LAVVEKSTÆRAEN Er 2016 året da rentene blir negative? Eller stopper Norges Bank sine rentekutt ved nullpunktet? Slike spørsmål ville vært umulig å diskutere for få år tilbake, men utviklingen i norsk og internasjonal økonomi tilsier at rentene må forbli nær null i mange år fremover, og i våre prognoser bikke over i negativt lende.
av samlet pris. En kapitalkostnad som faller m arkert når rentene stuper, slik det gjør i disse dager. Omsetningshastigheten for en bolig i Oslo er nå bare 15 dager, og med det klart raskest i landet. I næringseiendom er det rentenedgang som vil være den viktigste vekstdriver i tiden fremover. Nettoinntektene fra husleier vil neppe stige i kontoreiendomsmarkedet, til det er presset på husleier fra ledige lokaler for stort. Vinnerne vil være i næringer som fortsatt kan regne med bedre tider som turisme og vår voksende flyktningindustri.
Saken er den at veksten i norsk økonomi er meget svak, til tross for at de offentlige budsjetter er rause og kredittveksten sterk. I fjor økte BNP i fastlands-Norge med ett fattig prosentpoeng. Det voldsomme fallet i oljeinvesteringene (ned mer enn 14 pst fra året før), og dets ringvirkninger for fastlands-næringene, d ominerte effekten av et ekspansivt statsbudsjett (som alene bidro med et halvt prosentpoeng av BNP), rentekutt og svakere kronekurs.
Aktiviteten vil svinge gjennom året. Yielden vil nå nye bunner i perioder hvor sentralbankene kutter renter og verdipapirmarkedene er preget av generell optimisme, mens omsetningen kan stoppe opp ved markedsuro.
I kommende år får vi nye negative impulser fra olje bransjens nedskalering. Myndighetene må prøve å stimulere norsk økonomi så godt de kan, men handlingsrommet i finanspolitikken begrenses av de lave oljeprisene. Byrden på Norges Bank blir derfor økende. Tidligere har vi hatt en blanding av ekspansive offentlige budsjetter og rentekutt. Fremover må rentekuttene gjøre mesteparten av jobben. Rentekutt som skal stimulere folk til å låne penger.
Arbeidsledigheten vil trolig fortsette å stige, selv med en betydelig omstilling fra olje til andre næringer, ekspansive statsbudsjett og nye rentekutt. I fjor økte sysselsettingen med 16 000, hvorav halvparten gikk til offentlig sektor. Ingen sterk økning, men jevnt og trutt oppover vil ledigheten gå. Noe illevarslende var det at sysselsettingen stagnerte mot slutten av fjoråret, men det er grunn til å håpe på moderat vekst i antall ansatte i årene som kommer. En vekst som i hovedsak vil komme i omsorgsyrkene, og offentlig sektor.
Men husholdningene i Norge har allerede mye gjeld (om lag 220 pst av deres inntekter), og deres inntektsvekst er fraværende. I år må store grupper av lønnstagere regne med nedgang i kjøpekraften, all den tid deres lønninger vil stige mindre enn prisene. Det blir trolig nedgang i kjøpekraften for mange grupper av arbeidstagere.
I årene 2017–2018 legges det til grunn at olje investeringene fortsetter å falle, mens rentene forblir minimerte. Skal 3-mnd NIBOR havne nær null må Norges Banks foliorente havne på minus 0,25–0,50 pst. Gitt at arbeidsledigheten fortsetter å stige, og lønnsveksten forblir svak er det ingen grunn til å regne med renteøkninger fra Bankplassen. Norske banker har økt sine kredittmarginer for lån til næringseiendom i den senere tid, men noen sterk utgang videre ventes ikke på landsbasis. Antall konkurser falt i 2015 fra året før i de fleste fylker, også Rogaland.
I fjor ga boligmarkedene viktige vekstbidrag, og også i år ventes det sterk vekst. Men festen ser ut til å være over i det meste av Norge. I år og neste år er det hovedstadsregionen som vil stå for det meste av veksten. At Oslo, og nærliggende kommuner skulle bli vinneren var ingen bombe. Her har det lenge har vært manko på boliger, med klar prisoppgang på svært så raske salg. Det er her den stadig voksende offentlig sektor har sin kjerne.
I disse prognosene er det ingen krakk eller krise. Bare jevn moderat vekst som dessverre ikke er i stand til å hindre arbeidsledigheten i å stige. Noen vil si at det er for pessimistisk å spå flere år uten solid oppgang, men en skal merke seg at nedsiderisikoen også er betydelig. I prognosene vil verdensøkonomien makte ti år med solid vekst (2009–2018), uten noe markert
Det er også her de mest rentefølsomme objektene befinner seg. Hovedstaden har mange dyre lettstelte leiligheter hvor kapitalkostnaden utgjør en stor andel 2