NæringsEiendom 10 2016

2016

Drømme­ prosjekt på Skøyen

Boliger kan løfte Lysaker

Tema: Juss & Finans

Sentrum blir coworkernes drøm

Finn ledige lokaler i bladet

Flyttingen som endret Gjensidige • Sparer millioner • Bruker 10 000 kvm mindre • Tar tilbake identiteten

Til helt nye høyder på Skullerud I 2017 åpnes dørene til Norges nye storstue innen klatring, nemlig Oslo Klatresenter. Dette blir et senter for alle ferdighetsnivåer og et av Nord-Europas største og mest moderne.

– Byggeprosessen er i rute og vi beregner åpning utpå vårparten neste år, forteller Kristian Kinn i Anders Opsahl Eiendom. – På laget har vi med oss noen av Norges mest erfarne eksperter på klatring og bygging av klatresentre. Derfor er jeg trygg på at prosjektet blir så bra som vi alle drømmer om. Det som er viktig er at senteret skal være for alle; fra barn, familier og nybegynnere, til aktive klatrere.

Klatring gir stor mestringsfølelse, og for firmaer kan klatring være med på å motivere og bygge et sterkere fellesskap.

Senteret vil blant annet få en egen barneavdeling, kafé, yoga-/treningsrom og butikk for kjøp og leie av utstyr. Over 3.000 kvadratmeter gulvflate skal fordeles over flere plan, og det vil bli plass til 3.250 kvadratmeter klatreflate og hele 160 tauliner. Vi tror samtidig klatresenteret bidrar sterkt til å sette Skullerud på kartet som et attraktivt sted både bo, jobbe og drive med aktiviter.

Oslo Klatresenter vil også ligge vegg-i-vegg med Skullerud Sportssenter, Oslo Idrettssenter og Skullerud Helsetorg. På denne måten samles virksomher innen aktivitet, helse og velvære under ett tak og blir et av de største aktivitetsbyggene i Oslo. Vi håper på synergieffekter og at flere helsevirksomheter ser nytten av å være en del av et større nettverk.

Til venstre: Det blir høyt under taket og strålende utsikt fra toppen, forteller Kristian Kinn.

ANNONSE

Expo Skullerud Park Samarbeid og kunnskapsutveksling er på agendaen når parkens første Expo arrangeres den 27. oktober, forteller utleieansvarlig Linn Hege Aas. Vi inviterer alle de rundt 150 bedriftene til gratis frokostbuffet, og de som ønsker kan presentere seg via egen stand i det nye kantineområdet. Håpet er at flere ser samarbeid som en vei til vekst og nye muligheter. Arrangementet er primært for parkens bedrifter, men vi synes det er hyggelig om det kommer noen besøkende utenfra også.

TELL Reklamebyrå

“Oslo Klatresenter er en stor drøm som realiseres” Cecilie Skog

Skreddersydde lokaler i grønne omgivelser – Oslo syd PIONÉRBYGGET Perfekt start for gründere og kreative Anders Opsahl, Cecilie Skog og Anders Gamme deler sin entusiasme for nye Oslo Klatresenter. Men mye skal planlegges og på plass før åpningen i 2017.

Om Skullerud Park • Etablert næringspark Oslo syd • Eies av Anders Opsahl Eiendom, en del av Opsahlgruppen • 85 000 m2 – flere forretningsbygg • Kun 10 min med bil fra Oslo S • Skullerud T-bane rett ved • Østmarka like inntil parken • Fri parkering for ansatte • En rekke fasiliteter inkludert • Mange aktivitetstilbud Se snp.no for mer info.

Ta kontakt med utleieansvarlig Linn Hege Aas for pristilbud eller uforpliktende visning: T: 452 24 330, linn@snp.no

Norsk Data sådde sine frø her. Nå spirer det av skapervilje og gründerånd. Jobber du kreativt eller er i startgropen for en nyetablering? Da er dette stedet å begynne.

VEKSTSENTERET Totalpakke for etablerte bedrifter Du skal fokusere på din virksomhet og dine mål – alt annet overlater du til oss. En rekke fasiliteter og aktivitetstilbud inngår i leiekontrakten.

RADIOFABRIKKEN Tilrettelagt for aktivitet, helse og velvære Tandbergs solide radiobygg er nå fyllt med kompetanse fra topp til tå. Virksomheter innenfor helse utfyller hverandre og skaper vekst. Bli med på laget du også!

6

NE 10 2016

NYHETER

– For tidlig med ­ bilfritt Carl Erik Krefting er ikke motstander av et bilfritt sentrum, på sikt.

Sweco arrangerte nylig en stor ­konferanse om det grønne skiftet, med vekt på klima­ målsettingene for Oslo. Ett av klima­ tiltakene er å innføre et bilfritt sentrum innenfor Ring 1, selv om det må bli en rekke unntak fra et bilforbud i sentrum.

En som har vært svært skeptisk til ut­ viklingen med å fjerne parkerings­plasser i Oslo sentrum, er Carl Erik Krefting i Søylen Eiendom. Han har blant annet vist til butikkdøden i Kvadraturen etter at en rekke parkeringsplasser er blitt fjernet der.

kjøpesentrene, noe han gjentok på ­konferansen i går.

– Det er for tidlig med bilfritt sentrum nå. Vi snakker om et område fra Aker Brygge til Sørenga,som skal stenges fra 2019, og der man delvis begynner med dette til neste år. I byer som Brussel, der det bor tre ganger så mange innbyggere som Oslo, og i København og München er det mye mindre bilfrie områder i sentrum. Dessuten bor det mange flere mennesker der, innenfor Ring 1 bor det bare 1300 mennesker, sa Krefting.

Han mener ingen europiske byer på størrelse med Oslos befolkning har et så stort bilfritt område som det ­rødgrønne byrådet legger opp til.

Dessuten er det ikke gjort konsekvens­ analyser av hva dette vil bety for sentrums­h andelen, der markeds­ andelen på 2000-tallet er ­redusert fra 30 prosent til 16 prosent.

Bilbasert vinner Krefting hevde på Oslo Urban Arena i 2014 at verken Oslo kommune eller staten var opptatt av handel i sentrum.

Han ­mener at å stenge sentrum for biler bare vil føre til økt trafikk til de bil­baserte

12 prosent – Det blir ikke mindre biltrafikk ved å stenge sentrum, folk drar bare lenger til de bilbaserte sentrene, sa Krefting.

Han pekte også på at 12 prosent av

­ msetningen innenfor Ring 1 kommer fra o reisende med bil.

– Jo lenger unna Karl Johans gate, jo flere bruker bil. Jeg er etter hvert positiv til et bilfritt område innenfor Ring 1, men vi må ikke gå så fort frem. La oss ikke ­drepe bylivet, oppfordret Søylen-­partneren.

Han viste til butikkdøden etter at de fjernet parkeringsplasser i Kirke­ gata i 2011.

42 prosent med nedgang – 24 av 26 butikker har ikke gjenåpnet, sa Krefting. I Brussel opplevde 42 prosent av butikkene en omsetningsnedgang etter at sentrum brått ble stengt for biler. ­Krefting er positiv til flere gågateområder og veldig positiv til bilfrie områder, men: – Vi må ikke gjøre som de ­gjorde i Brussel, da dreper vi handelen, ­advarte han.

– Problemet er at vi flytter handelen, som til netthandel, som er den største utfordringen. Byen må gjøres attraktiv på andre måter.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

VI SØKER DEG SOM VIL INVESTERE I GRØNN EIENDOMSUTVIKLING Skap varige verdier gjennom lavere energikostnader og styrket miljøprofil. Enten det gjelder utvikling av eksisterende eiendom eller nybygg – vi har støtteprogrammene som øker din konkurransekraft.

Ta kontakt med våre rådgivere på 08049, eller les mer på enova.no

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

Foto: BERRE

Kristin Haug Lund, direktør prosjekt og teknisk, Entra ASA, er bare en av mange eiendomsutviklere som har benyttet seg av våre støtteprogram med stor suksess.

8

NE 10 2016

LEDER

Kampen om byen Det er kamp om byen.

Arkitekter, byplanleggere, politikere og synsere har alle sterke meninger om hva som skal til for at byen skal bli et gode for befolkningen. I noen leire er det utbyggere som skal tjene penger som er problemet, uten at de gir noen indikasjoner på hvordan det offentlige skal klare å bygge en god by. I andre leire er det byantikvaren som ødelegger all. Og så er det Planog bygningsetaten som har høydeskrekk, samtidig som utenlandske investorer som eier viktige eiendommer også er noen verstinger.

Det er bra med brytninger, men det illustrerer også hvor store forskjeller det er mellom de som skal bygge byene våre og de som legger til rette for det.

Vi skal ikke mene så mye om verken byantikvaren eller Plan- og bygningsetaten. Noen ganger er det en katastrofe dersom ­eiendomsutviklerne får viljen sin uten motstand, mens noen ­ganger er Byantikvar en bremsekloss som h ­ indrer vitaliseringen av et område. Men én ting er imidlertid s­ ikkert, og det er at vi trenger store og sterke eiendomsutviklere

som ønsker å tjene penger på å utvikle og videreforedle ­eiendommer.

Kritikken av eiendomsutviklere som skal tjene penger er helt bak mål når vi ser resultatet av gode prosjekter utviklet for å tjene penger. Vulkan ville aldri vært det det er i dag uten at utviklerne hadde en plan for hvordan de skulle tjene penger. Det samme ­gjelder Tjuvholmen, Nydalen, den seneste tidens utvikling på Skøyen og den kommende byutviklingen på Lysaker/Lilleaker.

Byene blir bedre når kompetente eiendomsutviklere tjener penger på prosjektene sine. De kan investere mer i goder som øker verdien på området og eiendommene deres, og de kan ta fatt på nye oppgaver.

Så får Plan- og bygningsetaten og Byantikvaren holde ­eiendomsutviklerne litt i ørene.

Da blir byen enda bedre.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto CHRIS AADLAND

9

ÂŤByene blir bedre nĂĽr kompetente eiendomsutviklere tjener penger.Âť

10

NE 10 2016

INNHOLD

Innhold NYHETER 06 – For tidlig med bilfritt

56 Boliger kan løfte Lysaker Mer urban utvikling i vente.

Carl Erik Krefting ikke motstander, på sikt.

58 Leiekontrakter på Lysaker og Skøyen

08 Leder

59 Snart fullt i Silurveien

Kamp om byen.

12 Presser kontorleieprisene Boliger kan gi leieprisøkning.

16 Stabilt på toppen

62 Sparer stort på å flytte Noen kilometer gir hundretusener i besparelser.

68 Får ikke tak i nok boliger

Her er Unions seneste leieprisoversikt.

Utviklerne vil ha flere boligtomter.

20 Sentrum blir coworkernes drøm

74 Rett på bunnlinjen

Mye å velge mellom i sentrum.

22 Leiepriser 26 Søker større lokaler Gjennomsnittlig leiesøk på vei opp.

32 Gjensidige tok tilbake identiteten ... og sparte mye på å flytte.

Miljøtiltak kan gi leietaker lavere felleskostnader.

JUSS & FINANS 80 Stollek blant eiendomsadvokatene Mange advokater flytter på seg.

82 – Ta de vanskelige samtalene tidlig

S KØY E N / LYS A K E R

Viktig råd for leietakere som diskutere kontrakten.

38 Klart for drømmeprosjekt

86 Grønne eiendomsinvestorer

I gang med Harbitz Torg.

Utlendingene kastet seg over den første grønne eiendomsobligasjonen.

46 Skøyen: Attraktivt og høyt priset Bydelen har de nest høyeste leieprisene.

52 Prisfallet stoppet på Lysaker Bunnen kan være nådd.

88 Konvertering av næringsbygg Her er utfordringene og mulighetene.

11

Ansvarlig redaktør Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no Journalister Dag-Jørgen Saltnes og Jan Revfem Forsidefoto Dmitry Tkachenko Økonomi Leysyan Amland

20 Mange coworking-tilbud.

Opplag/distribusjon – 14 000 Bladet sender adressert til nærings­ drivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, ­Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, ­Enebakk, ­Aurskog-Høland, ­Slemmestad, Lier, ­Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, Bladet sendes også til ca. 3000 beslutnings­takere i privat, kommunal og statlig virksomhet.

Annonseavdeling Telefon 23 11 56 00 Kontaktpersoner Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund, Jens Martinsen og Michelle Csango Årsab./Årsab. i Norden kr 550,–/kr 700,– Utgiver NæringsEiendom AS Munkedamsveien 53B Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no Layout/design NE byrå Trykk AllerTrykk/MerkurTrykk Copyright NæringsEiendom AS ISSN 0805-9837

32 Tok tilbake identiteten.

Honorar for artikler i bladet ­NæringsEiendom dekker også ­elektronisk publisering. Alle rettig­heter til formidling av ­NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse til post@ne.no.

Neste utgave 18. november Opplag: 14 000

38 Klart for drømmeprosjekt.

12

NE 10 2016

NYHETER

Presser kontor­ leieprisene De kraftige økende boligprisene vil også påvirke kontorleie­ prisene.

Colliers International er ute med en liten markedsoppdatering. Her tar analysesjef Aleksander Gukild for seg problem­ stillingen når boligmarkedet fyker av gårde, samtidig som det har vært en viss ­nedgang i leieprisene i kontormarkedet i flere ­områder, eller i hvert fall stillstand.

De seneste årene har det vært en lav nybyggaktivitet i Oslo etter høye ferdig­ stillelser i 2011 og 2012, en utvikling som ser ut til å fortsette de nærmeste årene.

Kombinert med en nokså stor ­konvertering til andre formål, primært boliger, fører det ifølge Gukild til et svært lavt volum av netto tilførsel av kontor­arealer fremover.

En lav sysselsettingsvekst og en ­ kende arbeidsledighet har holdt leie­ ø prisene noenlunde i sjakk, samtidig som kontorledigheten har vært stabil.

Bedre å bygge boliger For tiden er det svært mye mer lukrativt å være boligbygger enn kontorbygger i de fleste områdene, og de seneste syv-åtte årene har det nesten ikke vært spekulativ kontorutbygging.

Boligbyggerne har derimot i de aller fleste av tilfellene solgt ut 50 prosent av prosjektet i løpet av svært kort tid, som gjør at de kan begynne å bygge raskere.

Gukild skriver at det er lite som tyder på at kontorbyggingen vil ta seg opp med det første, den vil i overskuelig fremtid være lav.

Med Colliers anslag vil ledighets­raten synke ytterligere fremover, ettersom ­etterspørselen etter kontorarealer i Oslo vil øke kraftigere. Stigende etterspørsel

og synkende tilbud vil høyst sannsynlig også føre til økende kontorleiepriser.

Ikke som i 2010-2014 Når vi etter hvert kommer oppover i den økonomiske syklusen, kommer vi ifølge Gukild ikke til å ha det samme tilbudet av kontorarealer som vi hadde i ­perioden 2010-2014, da leieprisene også steg. Men økningen den gangen var ­mindre enn man kanskje kunne forvente, som skyldes høy nybygging og et relativt godt tilbud.

Gukild peker på at ­boligmarkedet i dag bidrar i såpass sterk grad til ­begrenset netto kontorbygging, primært som følge av konvertering. Samtidig er det en lav tilførsel av nye arealer i kontormarkedet, og det vil etter hvert gi økte kontor­leiepriser.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Lok aler til leie H A U S M A N N S G AT E 6 Kontor Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium.

Vi nå kun igjen ca. 600 kvm i 8. etasje.

Lokalene vil bli bygget opp etter leietakers ønsker mht. planløsning og standard.

600 KVM

Arealet kjennetegnes av fantastisk utsikt over Oslo sentrum gode lysforhold.

Kort vei til offentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon.

Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg.

Se for øvrig animasjonsfilm fra 8. etasje på: https://vimeo.com76438798 NE nummer: 41551 Finnkode: 75672772

TRYGVE NILSENSVEI 8 Kontor/Lager Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset.

628 K 615 K VM KONTO VM LA R GER U UTLEID TLEID

Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min. og 20. min.

Ledige arealer:

Kontor/Lager

• Kontorlokaler fra 35 - 1.256 kvm • Lagerlokaler 615 kvm med to kjøreporter- UTLEID • Lagerlokale 815 kvm med en kjøreport Kan leies som en sammenhengede enhet Kontorlokalene kan tilpasses ny leietakers arealbehov og ønsker, samt kombineres med lagerarealer i 1. etasje.

NE nummer: 37076 Finnkode: 84153745

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

I N G . R Y B E R G S G AT E 98 - DRAMMEN 2558 kvm salgslokaler / verkstedslokaler Ing. Rybergsgate 98 ligger i et etablert handelsområde langs Rosenkrantzgata på Åssiden i Drammen med gode parkeringsforhold og bussforbindelser.

Lokalene er på totalt 2 558 kvm og består av; • 711 kvm verkstedslokaler med 3 kjøreporter

2558 KVM

•

459 kvm høytlager med kontorer etc.

•

167 kvm garderobe, dusj etc.

•

673 kvm salgslokaer i 1. etasje.

•

548 kvm slagslokaler i 2. etasje.

Direkte innkjøring i begge salgsarealer

Lokalene blir ledige i perioden 1.1.2017 til 1.5.2017.

NE nummer: 45903, Finnkode: 74526726

AKERSBAKKEN 10 Kombinasjonslokale nær Vulcan.

Vi får ledig 730 -832 kvm kombinasjonslokaler pr. 1.1.2017.

Lokalet ligger vis a vis Arkitekthøyskolen og i gangavstand fra Vulcan området.

Innkjøring til eiendommen skjer fra Casparisgate.

Arealene består av ca. 350 kvm kontor / showroom, og ca. 380-482 kvm lager.

730 -832 KVM

Kontorarealet er inndelt med 5 kontorer, møterom, resepsjon og kjøkken/spiserom, samt arealer godt egnet for showroom.

Arealene har god og smakfull standard.

Lokalet egner seg godt både som kambinasjon av lager /kontor eller som showroom / kontor.

NE nummer: 43313 Finnkode: 84021951

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

Lok a ler til leie LY S A K E R T O R G 8 O G 1 2 Kontorfellsskap For Scandinaviegaarden AS har vi for utleie kontorfellesskap beliggende i hhv. 3. etasje og 5. etasje.

KONTORFELLESSKAP

Leie pr. mnd. som inkluderer: •

Tilgang til flere felles møterom i hver etasje og kantine

•

Internett, renhold og kopimaskin

•

Mulighet for parkering

Finnkode: 84154775

K O N G E N S G AT E 2 Kontorlokaler/lager I Kongensgate 2 kan vi tilby følgende kontorlokaler til leie: • • • •

95-194 KVM

71 kvm lagerlokale i underetasje 194 kvm i 3. etasje fra 1. mars 2016.

119 kvm i 5. etasje indre gård fra 1. juli 2016 95 kvm 7. etasje indre gård fra 1.5.2016

Lokalene har forskjellig planløsninger med god standard. Ventilasjon/kjøling, fjernvarme og fiber innlagt i eiendommen.

NE nummer: 44616, Finnkode: 77124009

Vi tilbyr : For valtning | Utleie | S alg | S øk

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

16

NE 10 2016

NYHETER

Stabilt på toppen Her er Union ­Gruppens ­seneste ­l­eieprisoversikt.

Deres forrige anslag kom i mars. I ­tabellen er det gjengitt Union Gruppens seneste anslag for leiepriser per kvadrat­ meter for lokaler av topp standard, høy standard, moderat standard, samt areal­ ledigheten i de ulike områdene.

I CBD-området, altså Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen, ligger anslaget fra Union for topp leiepriser på 4500 kroner kvadratmeteren, som er uendret fra sist.

Det er også vurderingene for lokaler av henholdsvis høy og moderat standard.

Ledigheten i prestisjeområdet er svakt opp til 10,4 prosent.

Oppgang For Bjørvika er også toppnivået på 3200 kroner kvadratmeteren uendret fra i vår, men Union har tatt opp anslaget for lokaler av høy standard. Noe moderat nivå finnes ikke i Bjørvika, ettersom alle

Område

Topp

Høy

Moderat

Ledighet

CBD

4500

3300-3800

2500

10,40%

Bjørvika

3200

2700-3300

n.a.

3,90%

Øvrige sentrum

3000

2200-2700

1750

6,60%

Skøyen

2900

2300-2600

1850

7,20%

Indre vest

2900

1800-2200

1500

3,90%

Indre øst

2400

1500-1700

1150

5,90%

Nydalen

2300

1600-1900

1450

7,00%

Indre nord

2200

1600-1800

1250

3,50%

Lysaker

2100

1600-1800

1400

13,3%

Bryn/Helsfyr

2100

1500-1800

1300

11,20%

Økern/Hasle/Løren

2100

1500-1700

1200

17,40%

Asker & Bærum

1900

1400-1600

1200

7,80%

Fornebu

1900

1300-1600

1200

13,60%

Ytre vest

1800

1400-1600

1350

4,00%

Ytre nord og øst

1700

1350-1600

1150

8,60%

Ytre syd

1700

1300-1550

1150

7,10% Kilde: Union Gruppen.

Bygård i Oslo sentrum til leie – under rehabilitering

Fougsta ds

Fo ss '

yrsveien

Geit m

e

ate

ga

es g

S ch i v

Ec ke rs be rg s

ga te

m an ds

eie n

Maridalsve n ie

U ETASJE: Leieforhold: BTA 270 m2 lager -utleid

en vei by ke is

at

1. ETASJE: Leieforhold: BTA 150 m2 kontor -utleid e g

s in etasjen, kontor -utleid 2. ETASJE: Leieforhold: BTA 350 m2 hele Od

Ad el er sg at e

ian

IVs

ga te

NATIONALTHEATRET

rsi tet sg

ata

Henrik Ibsens gate

VIKA

YOUNGSTORGET Ka rl

Jo

ha

Gr en

ns

ga te

se n

at org St

STORTINGET

nk e

da ms Kontakt: ve i e n

Bjørn Hansen 488 51 990 bjorn@scandinaviegaarden.no

KRISTIAN IVs GATE 15

ist

RÅDHUSET

a

Ko nge ns

Fr am ne sv n

Mu

Co rt

Kr

Un ive

Nie ls J ue ls g

ate

ls g a te

DET KONGELIGE SLOTT

st

t de

Balder s

W er ge lan ds ve ie n

URANIENBORG

FROGNER å påvirke prosessen for å forme Bygården består av kontorlokaler fra KIRKE ­lokalene til hva man ønsker.

150 m2 oppover. Her er det mulighet til å leie alt fra et kontor­lokal til hele Mo By gen gd s T Lokalene øy er 300 meter fra National­ bygget på 1530 m2. hor all é sen sg theatret som er et knutepunkt for ate buss, trikk, t-bane og tog med blant Bygården skal totalrehabiliteres i annet flytoget.

2016 og det er derfor mulighet til SOLLI PLASS

Pil e

re

ate es g nløv

4. ETASJE: Leieforhold: BTA 260 m2 kontor

ST. HANSHAUGEN

Pa rk ve ien

ld e Gy

3. ETASJE: Leieforhold: BTA 350 m hele etasjen, kontor, kan deles i to ­leieforhold. 1) BTA 190 m2 2) BTA 160 m2 2

gat e

Ti de

Br

1. ETASJE: Leieforhold: BTA 150 m2 serveringslokale -utleid

Gabe

ag v

BISLETT STADION

gt

t

m el Hj

Vøye nsvin gen

e Val l

ata Stensg Ther eses gate V i da r s gat e

agen s gate

Lyder S

Eu

s

ga

rn le ys Fe a

es bo

ate es g

te ga

lm Ho

is Lou

te ga

ate

ris

te

D ar res g

He rm an

ie

Ki rk ev e

s ie

ate

n ge

S

Kingos gate

ga te

a sp Ca

at e

ga

sg Ueland

s gate

No rd ra ak sg

Pa

ls '

Sofie

n eie uv

ata

n eie dv

t rs

Fu gl eh

ve

ta

ta gs Bo

jo

Kristian IVs gate 15 160 - 610 m kontor

eie av

a at

Ma

sg at e

au gg

te ga

g rie

FAGERBORG

MAJORSTUEN

2

Ås

s ad rst

ky

n

ILA

n

me

l Va

M id de lth un

Brag evei en

lsveie

ansen s vei

Wolff s gat e

Ullevå

n

borggata

ei e

m Ha

Fr id tjo fN

ked als v

Fage r

Sø r

AKER BRYGGE

KVADRATUREN

OSLO SENTRALBANESTASJON

18

NE 10 2016

NYHETER

Analysesjef Jo W. Gullhaugen i Union Gruppen.

byggene er under ti år gamle. Areal­ ledigheten i området er lav, 3,9 prosent, selv om det er litt opp fra forrige måling.

For de øvrige delene av Oslo sentrum er toppleien tatt opp fra 2900 kroner til 3000 kvadratmeteren, mens Skøyen beholder toppnivået på 2900 kroner.

Ledigheten faller på Skøyen, uten at det foreløpig slår ut i leienivåene.

Gjennomgående er det små juste­ ringer i leienivåene i de ulike områdene, som vitner om et nokså flatt leiemarked.

Men tallene fra Arealstatistikk viser at det gjennomsnittlige kontorleienivået i Oslo nå er oppe på 1930 kroner kvadrat­ meteren, etter å ha vært nede på 1820 kroner for et snaut år siden.

Over 17 prosent Når det gjelder arealledigheten, er det mest slående at området Økern/Hasle/

Løren topper med hele 17,4 prosent.

Fornebu er nest verst med 13,6 prosent, gitt tallene til Union. I områder som indre nord og indre vest ligger arealledigheten på under 4 prosent.

Ellers har Union en total kontor­ ledighet for Oslo, Asker og Bærum på 7,9 prosent. Union skriver i sin seneste markeds­rapport at etter at ledigheten steg gjennom 2014 og starten av 2015, har den utviklet seg flatt i 2016. Netto tilførsel av nye arealer er rundt null, og for tiden er etterspørselen etter lokaler fortsatt svak.

Videre anslår Union samlet brutto nybygging i perioden 2016 til 2018 blir på 250 000 kvadratmeter, altså et årlig gjen­ nomsnitt på drøyt 80 000 kvadrat­meter.

Det er betydelig under gjennomsnittet på 130 000 kvadratmeter de seneste 15 ­årene. Samtidig forventer Union at konverteringsvolumene i perioden blir på

samme nivå, slik at netto vekst i tilbudet forblir rundt null.

Øker fra 2019 Fra og med 2019 ligger imidlertid mye til rette for tiltakende nybygging. Det skyldes flere store kontraktsutløp, slik at det blir lettere å skaffe ankerleietakere i prosjektene. I tillegg mener Union at økt optimisme og bedre vekstutsikter bidrar til at både leietakerne og utviklerne blir mer offensive.

Den tredje faktoren er den sterke yieldnedgangen, som har ført til at gapet mellom eiendomsverdiene og bygge­ kostnadene har økt mye de siste årene.

Det kan litt frem i tid føre til en sterkere tilbudsside.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Nordic: Illustrasjoner fra arkitektkonkurranse

Bli med inn fremtiden Bli imed inn i fremtiden www.askergenera.no Asker Genera er et nytt miljøriktig signaturbygg som skal bygges i Asker.

Oxer Eiendoms ambisjon med prosjektet er å tilføre energi til området ved å utvikle et bærekraftig bygg der god miljødesign ikke går på bekostning av god arkitektur.

Asker Genera skal tilby arealeffektive, fleksible og opplevelsesrike rom i en bygningskropp tilpasset omgivelsene og vil sammen med Asker Panorama utgjøre en helhet som danner Oslo-Drammen-aksens nye kvalitetsstandard.

For mer informasjon: Megler Jan W. Roll Mobil: (+47) 905 33 369 Mail: jr@newsec.no

Gårdeier Anniken Haug Mobil: (+47) 970 33 777 Mail: ah@oxer.no

Nordic: Illustrasjoner fra arkitektkonkurranse

Et bygg i Oxer Eiendom

20

NE 10 2016

NYHETER

Sentrum blir coworkernes drøm

21

Coworkingkonseptet Spaces kommer til Kvadraturen. Her fra Amsterdam.

Oslo sentrum blir snart drømmestedet for de som vil være i Coworking-lokaler.

Det seneste året har Coworking kommet for alvor inn i det norske eiendoms­ markedet. MESH har hatt stor suksess i sine lokaler i Tordenskiolds gate 3, det samme har Sentralen hatt i Øvre Slotts­ gate 3. Aspelin Ramm leier ut lokaler til Coworking-konsepter i både Hausmanns­ gate 16 og Skippergata 26. I tillegg er det flere tradisjonelle kontorhotell i sentrum (Regus og House of Business).

Coworking er en type kontorhotell som tilbyr fleksible kontorplasser til ­enkeltpersoner og småbedrifter, med ­ekstra fokus på nettverksbygging og kunn­ skapsutveksling. Lokalene er ­innrettet slik at man kan oppnå disse fordelene med de andre leietakerne i lokalene.

Øker tilbudet kraftig Nå ligger det an til en voldsom økning av tilbudet av Coworking-plasser i Oslo sentrum. Spaces tegnet før sommeren en leiekontrakt på 6000 kvadratmeter i ­Tollbugaten 8 i Kvadraturen. De får ­dermed et eget Spaces-bygg i Oslo. Fra før er Spaces etablert med coworkings­entre i New York, London, Amsterdam, Melbourne og Sydney. Da nyheten om

etableringen ble kjent, uttalte Martijn ­Roordink, en av grunnleggerne av Spaces, at de opplevde økt interesse og etters­pørsel etter arbeidsmiljø rettet mot coworking og interaksjon mellom folk. Oslo var derfor klar for å motta et konsept som Spaces.

Spaces’ tilbud i Oslo vil omfatte coworking-medlemsskap, store åpne løsninger hvor grupper og enkeltpersoner skal samarbeide, møterom, delte kontor­ fellesskap og private kontorer. Det skal også tilbys fleksible betingelser. Spaces åpner i august 2017.

Spaces er eid av kontorhotellgiganten Regus, men har en egen merkevare hvor Regus ikke blir nevnt i markedsføringen av coworking-konseptet.

techgründer Jørn Lyseggen som gikk inn i selskapet. Det ligger dermed an til ytter­ ligere tilbud for leietakere som vil være i coworking-miljøer.

Startups på Tøyen På Tøyen har Entra lagt til rette for oppstartsbedrifter i sitt Tøyen Startup ­Village-prosjekt. Målet er å gi nye ­bedrifter en bred arena for den tidlige fasen hvor det etableres nye intiativ, ideer og selskaper.

Siden Tøyen er et umodent kontorområde, med lave leiepriser og lave eiendoms­verdier, kan gårdeieren Entra ­eksperimentere og ikke stille like strenge krav til lange leie­ kontrakter og stabil husleie.

Fleksibilitet MESH utvider MESH var det førse coworking-­konseptet som ble etablert i Oslo. Konseptet i ­Tordenskiolds gate 3 har i tillegg til arbeids­plassene kantine og en bar i lokalene. Selskapet tilbyr også sosiale arrangementer for medlemmene.

Nå utvider MESH satsingen i ­Tordenskiolds gate kraftig. Selskapet har inngått en leieavtale med SpareBank 1 Eiendom for 5800 kvadratmeter i Torden­ skiolds gate 3. Det betyr at de vil leie hele bygget bortsett fra parkeringsplassene.

Leieavtalen er på fem pluss fem år.

MESH har nylig fått inn 15 millioner kroner i ny egenkapital, og har ambi­ sjoner om å utvide satsingen sin. Det var eiendomsinvestor Ivar Koteng og

I tillegg til at coworking-konseptene skal sikre kunnskapsutveksling og nettverks­ bygging blant de ulike leietakerne, er det også et tilbud som skal gi leietakerne stor fleksibilitet. Hos MESH er det en måneds bindingstid på leiekontrakten, og prisen på en kontorplass er heller ikke avskrek­ kende: 3190 kroner i måneden pluss moms for en fast kontorplass og 2190 kroner i måneden for en fleksibel plass.

Da får man arbeidsstasjonen i et åpent landskap med tilgang på høy­hastigets internett, kaffe og kjøkken, printer, ­møterom og resepsjonstjenester.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto SPACES­

22

NE 10 2016

LEIEPRISER

Leiekontrakter i sentrum NE nyheter har omtalt at MESH tar over etter Manpower i Tordenskiolds gate 2. Coworking-konseptet legger fra mars 2017 beslag på 5800 kvadratmeter i eiendommen som er eid av SpareBank 1 Livsforsikring.

Ifølge Newsec er leienivået på 2500 kroner kvadratmeteren, men MESH har fått 6 måneder med leiefritak. ­Kontrakten gjelder for fem pluss fem år.

Reklamebyråer søker seg gjerne til eldre vestkantvillaer og litt utenfor sentrum, men Kitchen velger å flytte fra Drammensveien 130 på Skøyen og inn til Nedre Slottsgate 13. Det gjør de blant annet for å få litt mer «puls», være nærmere der det skjer.

Kitchen skal av Promenaden ­Property leie 950 kvadratmeter for en ukjent periode, der leienivået ifølge Newsec ligger på 2650 kroner kvadrat-

meteren. NE nyheter vet at utleier må ut med tunge investeringer her, blant annet tilrettelegge for sykkelparkering og dusj­ muligheter i kjelleren.

Litt lenger ned i Kvadraturen har Eckbos Legater fått inn finansselskapet Gothia på 1100 kvadratmeter i Kongens gate 6. Dette er eiendommen der Eckbos Legater nylig fikk avslag på ønsket om fasadeendringer.

Newsec er litt mer usikker på leienivået som Gothia må ut med, men det ligger i intervallet 2300–2500 kroner kvadratmeteren. Leieperioden er også ukjent. Gothia holder i dag til i Tevlingveien 23 på Alna, så det blir en stor overgang.

Knowit og Tidal flytter inn i Sundtkvartalet i Oslo.Det skriver Entra i en børsmelding. Sundtkvartalet AS eies av Entra og Skanska Commercial

­ evelopment, og er et nytt kontorbygg D på 31 300 kvadratmeter. Bygget skal stå ferdig i desember i år, og vil blant annet huse Skanska og Manpower.

Knowit skal leie 4400 kvadratmeter i Sundtkvartalet i ti år fremover, mens Tidal har tegnet en leieavtale på 1700 kvadratmeter i fem år. Eiendommen har nå en utleiegrad på 70 prosent.

Sundtkvartalet ligger sentralt m ­ ellom Lakkegata og Vahls gate. Bygget blir et ­passivhus som møter kravene fra B ­ REEAM NOR Excellent, med energi­klasse A. I tillegg til å ha høye miljø­ambisjoner, skal Sundtkvartalet skape et intimt bymiljø som integrerer gammel bebyggelse med det nye kontorbygget. Det jobbes med å ha caféer og service­tilbud på gateplan.

Tekst NENYHETER.NO E-post REDAKSJON@NE.NO

Leiepriser kontor i Oslo Leiepriser forfor kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven

Økern Majorstua

Indre Oslo nord

Helsfyr-Bryn

Indre Oslo vest Skøyen

Lysaker

CBD

Indre Oslo øst

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu

3200

4200

2700

3350

2250

2800

1800

2400

1600

2100

1400

1950

1000

1650

Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (Oktober 2016).

CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom Kilde: Akershus Eiendom

Nordic: Illustrasjoner fra arkitektkonkurranse

Bli med inn i fremtiden Asker Genera er et nytt miljøriktig signaturbygg som skal bygges i Asker.

Oxer Eiendoms ambisjon med prosjektet er å tilføre energi til området ved å utvikle et bærekraftig bygg der god miljødesign ikke går på bekostning av god arkitektur.

Asker Genera skal tilby arealeffektive, fleksible og opplevelsesrike rom i en bygningskropp tilpasset omgivelsene og vil sammen med Asker Panorama utgjøre en helhet som danner Oslo-Drammen-aksens nye kvalitetsstandard.

For mer informasjon: Megler Jan W. Roll Mobil: (+47) 905 33 369 Mail: jr@newsec.no

Gårdeier Anniken Haug Mobil: (+47) 970 33 777 Mail: ah@oxer.no

www.askergenera.no

Et bygg i Oxer Eiendom

24

NE 10 2016

LEIEPRISER

Leiekontrakter på Bryn-Helsfyr I en melding opplyses det at eiendoms­ selskapet Argentum har inngått en 5-årig leieavtale med Danmon Norge AS. ­Danmon, en av Norges ledende leverandører av teknisk utstyr for kring­ kasting og ­profesjonelle innenfor bildeog lyd­produksjon, skal fra 1. oktober leie ca 600 kvadratmeter i Brynsveien 16.

Akumed leverer ­kvalitetsprodukter til blant annet lungefunksjon, ­kardiologi, rehabilitering, idrettsmedisin og ­bevegelsesanalyse. Selskapet flytter ifølge meldingen hoveddelen av sin ­virksomhet fra Brynsveien 18 til Bryns­ veien 16 og øker leiearealet med om lag 300 kvadratmeter til om lag 1020 kvadratmeter.

I Tveten Park har Oneco Elektro AS inngått en leieavtale på 660 kvadrat­ meter i Ole Deviks vei 6 B. Avtalen gjelder for 6 år fremover, og selskapet flytter fra Kalbakken.

Fire leietakere har ifølge meldingen forlenget eller utvidet sine leieforhold med Bryn Eiendom. Programvare­ leverandøren OneStop Reporting har forlenget sin leieavtale og utvidet lokalene fra 607 til 983 kvadratmeter i Østensjøveien 32.

Best of Breed (utskriftsløsninger til kopibransjen) flytter fra Østensjøveien 32 til 211 kvadratmeter i Østensjø­veien 36. Både ventilasjonsleverandøren Solland AS og HR-konsulentselskapet

Impact AS forlenger sine leieavtaler i Brynsengveien 2. Sistnevnte har utvidet arealene fra 486 kvadratmeter til 647 kvadratmeter.

Før sommeren ble det klart at ­Vegdirektoratet, den største leietakeren i Brynsengfaret 6, utvider sine leie­ arealer i bygget med ytterligere 2530 kvadrat­meter fra og med desember 2016.

Tilleggsarealene overtas fra Mat­tilsynet, og den nye leieavtalen løper til juni 2023. Entra eier bygget, og avtalen med Veg­direktoratet betyr at eiendommen fortsatt er fullt utleid.

Tekst NENYHETER.NO E-post REDAKSJON@NE.NO

Ledighet kontor i Oslo Ledighet forfor kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Ledighet kontor i Oslo Alna-Ulven

Økern Majorstua

Lysaker

< 12,5 %

Indre Oslo nord

< 10,0 %

Indre Oslo vest Skøyen

Helsfyr-Bryn

CBD

< 7,5 % < 5,0 %

Indre Oslo øst

< 2,5 % < 2,5 %

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu

< 17,5 %

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Oktober 2016).

CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom Kilde: Akershus Eiendom

TIL LEIE VELKOMMEN TIL NYBYGG I OLE DEVIKSVEI 6!

Nybygget ble ferdigstilt sommeren 2012. Leietakerne i parken tilbys felleskantine med stor takterrasse Velkommen til nybygg i Ole Deviksvei 6 Andre lokaler med flott utsikt over Oslo. Kantinen benyttes av leietakerne til aktiviteter som seminarer, møter og sosiale aktiviteter utenom kantinens kjernetid. I tillegg har Tveten Park en av Norges beste Rema 1000 Ole Deviksvei 2 • Ca.i 400 kvm til 3.100 kvm Nybyggettreningsmuligheter ble ferdigstilt sommeren via leietaker butikker, bygget.

2012. L ­ eietakerne i parken tilbys ­felleskantine med stor takterrasse med flott utsikt over Oslo. ­Kantinen benyttes av leietakerne til ­aktiviteter som ­seminarer, møter og s­ osiale ­aktiviteter utenom kantinens ­kjernetid.

I tillegg har Tveten Park en av Norges

• • • • • • • • • • •

God parkeringsdekning Sykkelparkering inne/ute Enkel adkomst fra E6 og Ring 3 Buss og T-bane rett ved Felles kantine Stor takterrasse med utsikt Nybygg Mulighet for lager Arealeffektive arbeidsplasser Felles kantine Både landskap og cellekontor Store gode vindusflater Storogtakterrasse med utsikt

[ ODV6 ]

Rema 1000 butikker, trenings­ > beste God parkeringsdekning > muligheter via leietakere. > Sykkelparkering inne/ute > > Enkel adkomst fra E6 og Ring 3 > Nybygg Se dronefilm fra Tveten Park: vimeo.com/148854582 > Buss og T-bane rett ved > Mulighet for lager

Kontakt: Nina Sillibakken 454 53 762 nina.sillibakken@spg.no

Julia Jurin 400 20 964 jj@soylen.no

3. Etasje: 629 kvm og 408 kvm 4. Etasje: 743 kvm Ole Deviksvei 4 3. Etasje: 100 - 1.122 kvm.

Kan deles. Mulighet for leie av enkeltkontor i kontorsenter

> Arealeffektive arbeidsplasser > Både landskap og cellekontor > Store og gode vindusflater > Ca. 400 m til 3 100 m 2

2

26

NE 10 2016

NYHETER

Søker ­større ­l­okaler Det gjennomsnittlig leiesøket har økt kraftig siden i fjor.

DTZ er ute med sin seneste «Property Times», om kontormarkedet i Oslo for fjerde kvartal. Leie- og søkemarkedet er et sentralt tema i denne rapporten, og DTZ skriver at søkene etter nye ­lokaler allerede har oversteget ­volumene for hele 2015. Det er riktig nok færre ­antall søk i markedet enn i fjor, men det ­gjennomsnittlige leiesøket har steget med over 60 prosent.

Det går derfor mot de høyeste ­volumene i søkemarkedet i Oslo-regionen siden 2010. Denne sterke utviklingen kan forklares med det høye antallet leie­ kontrakter som utløper de kommende årene, spesielt i 2019. DTZ bistår for tiden selv i store leiesøk for Hafslund

og ­Omsorgsbygg, som søker inntil ­henholdsvis 9000 og 8000 kvadratmeter.

Mange nybygg For begge søkene er det mottatt mange tilbud, der nye lokaler utgjør om lag 60 prosent av alternativene. De resterende tilbudene er følgelig eksisterende lokaler eller lokaler som gjennomgår en total rehabilitering. DTZ skriver i rapporten at de mange tilbudene indikerer muligheter for nye bygg i markedet og bekrefter de mange store leiekontraktene som går ut de nærmeste årene.

Det er ifølge DTZ en sterk ­polarisering i markedet mellom leietakere som jakter topp lokaler og leietakere som nøyer seg med noe mer gjennomsnittlig.

Men faktorer som sentral beliggenhet, nærhet til offentlig kommunikasjon, kombinert med de fysiske kvalitetene til bygget og lokalene, fortetter å telle for leietakerne.

Den største kjente leiekontrakten som ble inngått i tredje kvartal, var i ­Drammensveien 60 mellom Norwegian Property og Bydel Frogner (og NAV Stat).

Konverteres Kontorlokaler som ikke har disse ­attraktive egenskapene, blir dermed lett gjenstand for en konvertering, primært til leiligheter, men også i noen tilfeller til hotell eller utdanningsformål.

DTZ mener den lave tilførselen av nye kontorlokaler holder ledigheten i ­Oslo-regionen stabil. Eiendoms­ rådgiveren er kommet frem til en kontor­ ledighet i regionen på 8,5 prosent, her har eksempelvis Newsec et anslag på 8,0 prosent. Ledighetsdefinisjonen varierer noe mellom meglerne.

Det er en sterk etterspørsel etter attraktive og dyre lokaler, men det er få tilgjengelige lokaler med topp kvalitet.

DTZ har derfor tatt opp anslaget for

LO K A L E R TIL LEIE CARL BERNER NÆRINGS PARK

HASLEVEIEN 28 C A 9 0 M 2 B TA KO N TO R A R E A L T I L L E I E

•

Innredet pr.dd. med 3 cellekontorer

•

Resepsjon/mottak, arkiv mm

•

Grei standard

•

Mulighet for parkering

•

Ledig fra 01.07.16

HASLEVEIEN 28

Analysesjef Håvard Bjorå, DTZ Realkapital.

C A 7 5 M 2 B TA KO M B I N A S J O N S LO K A L E T I L L E I E

•

Lyse arealer - full vindusrekke på den ene siden

•

Beliggende i 3.etg med atkomst til personheis samt to stk. vareheiser til lasterampe

•

I dag et «åpent» areal, kan tilpasses etter behov

•

Mulighet for leie av parkeringsplass

•

Ledig fra 01.09.16

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

28

NE 10 2016

NYHETER

Det er for tiden mange store søk etter lokaler i Oslo. (Foto: Shutterstock)

den såkalte prime rent til 4000 kroner ­kvadratmeteren. Men flere ferdigstillelser i markedet i årene som kommer hindrer at prime rent vil akselerere videre.

Begrenset tilførsel DTZ venter videre en økning i ­konvertering av tomme og lite attraktive næringslokaler over til boliger, som følge av den vedvarende sterke prisoppgangen i boligmarkedet. Netto tilførsel av nye kontorlokaler vil derfor være begrenset.

I 2016 vil anslagsvis 90 000 kvadrat­ meter med nye ferdigstilte kontor­lokaler komme ut i Oslo-markedet, som er ned fra 150 000 kvadratmeter i 2015. ­Fremover ventes volumene å stabilisere seg rundt det historiske gjennomsnittet på 120 000 kvadratmeter.

Sundt-kvartalet Det største nye prosjektet i år er Sundt-kvartalet, der meglerne ikke er helt enige om de skal regne med dette til 2016 eller 2017. DTZ opererer for øvrig med en utleiegrad i prosjektet på 52 prosent.

DTZ skriver at alt i alt er leie­ markedet for tiden rimelig balansert, slik at prisene på kort og mellomlang sikt vil holde seg stabile. Samtidig er ­markedet svært d ­ ifferensiert. Leie­ takerne må p ­ lanlegge prosesser nøye og ­gjennomføre dem ­skikkelig for å dra nytte av de m ­ ulighetene som byr seg i markedet.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

DET KREVES NOEN MIL I BENA FOR Å VINNE NYTT TERRENG

Kunnskap og erfaring opparbeidet over femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder oss for nye utfordringer.

I 1964 startet Peter T. Malling opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 150 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester.

Historien forplikter

www.malling.no

l a Re t t y n

016 Nr. 05.2

og for salg erike r e m m Eiendo utleie pĂĽ Rom for lokaler o Nord. og i Osl

bygg

se ike Hel Romer

Når det gjelder nærings­­ eiendom på Romerike og Oslo nord – kontakt oss!

REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no

32

NE 10 2016

NYHETER

Foto: Dmitry Tkachenko

33

Tok tilbake ­ identiteten Bygg er identitet, og Gjensidige ønsket å ta tilbake denne i ­lokaler de hadde for seg selv. Samtidig ­måtte de ­ansatte takle over­gangen til «free seating» og under­ dekning.

Høsten 2010 bestemte Gjensidige seg for å flytte fra Drammensveien 288 på ­Sollerud ved Lysaker til et nytt hoved­kontor i Schweigaards gate 21 i Oslo ­sentrum. Innflyttingen skjedde i ­november 2013 i det som er blitt et ­prisbelønt bygg, og som Rom Eiendom høsten 2014 solgte til KLP Eiendom.

Prosessen med å flytte Gjensidiges ­hovedkontor startet allerede i 2008.

– Ja, det første møtet om en flytting fant sted i desember 2008. Vi ville inn til sentrum av Oslo og nær et kollektiv­ knutepunkt, selv om mange av våre ­ansatte bodde vest for Lysaker. Men vi ønsket å være attraktiv som arbeids­ giver, og da vi ble børsnotert, var det et poeng å komme nærmere finansmiljøet, med ­selskaper som KLP og DNB rett i ­nærheten. Flyttingen hadde også et miljø­ perspektiv, sier Per Trygve ­Halvorsen, som leder kontordrift i Gjensidige og som var prosjekteier for flyttingen. ­Schweigaards gate 21-23 var Norges første bygg med klassifiseringen «BREEAM Excellent».

Opsjon – Vi hadde egentlig sett oss ut andre bygg i sentrum, men benyttet oss av en opsjon i dette bygget som falt bort, sier ­Halvorsen. Gjensidige solgte for øvrig

34

NE 10 2016

NYHETER

Med kort vei til Barcode, sitter Gjensidige ­nærmere finanssentrum. (Foto: Dmitry Tkachenko)

i 2008 Drammensveien 288 til KLP og hadde en leieavtale i bygget som gikk ut 31. desember 2013.

– Var det andre grunner til at dere flyttet inn til sentrum?

– Vi satt i altfor store lokaler, og Drammensveien 288 var et enbruker­ bygg som ble et flerbrukerbygg. Vi følte vi hadde mistet noe av vår identitet og ville tilbake til et enbrukerbygg, svarer Halvorsen. På Sollerud kunne om lag 1100 Gjensidige-ansatte boltre seg på 30 000 kvadratmeter, og det var totalt 1450 ansatte i bygget. I Schweigaards gate 21 er det satt av 650 arbeidsplasser for 820 ­kontoransatte, som gir 80 prosent dekning. Gjensidige praktiserer nå «clean desk» og «free seating» fordelt på 15 000-16 000 kvadratmeter. I tillegg leier

forsikringsselskapet 5000 kvadratmeter i Galleri Oslo, blant annet for Gjensidige Bank.

– Vi har redusert arealbehovet med 10 000 kvadratmeter, som gir oss en ­betydelig økonomisk besparelse selv om leienivået er noe høyere her, ­forteller Halvorsen. Flyttingen har medført endringer i utformingen av lokalene, og ikke minst endringer i måten å jobbe på.

– Det var flere av de ansatte som satt i landskap på Sollerud, men det var halv­ gode løsninger i omdannede cellekontorer.

De fungerer ikke på samme måte, og vi hadde en dårlig kultur for å sitte i landskap.

Måten å jobbe på var ikke tilrettelagt for å jobbe digitalt, men ­papirbasert, og de ansatte hadde fasttelefon og stasjonære PC-er. Nå er alle på mobil plattform, og

vi har fått flere videokonferanserom, sier Halvorsen om endringene.

Overlapping De ansatte går nå til etasjen de hører hjemme i for å finne en ledig plass. Alle de åtte etasjene i bygget er åpne, med etasjeplan på ca. 1500 kvadratmeter.

– De ansatte har et personlig skap, og det er også overlapping mellom de ­enkelte avdelingene, vi sier at det er det som skaper fleksibiliteten. Det er to skjermer på alle pulter og i alt tre stoler til hver ansatt hvis vi tar med alle stolene på huset. Kun en gang, den første arbeids­ dagen etter nyttår i 2015, var det virkelig trangt om plassen, ettersom «ingen» var ute av huset i møter, forteller ­Halvorsen.

Flere undersøkelser peker på at kun

35

Gjensidiges lokaler i Schweigaards gate 21.

(Foto: Marte Garmann)

36

NE 10 2016

NYHETER

Med eget bygg har Gjensidige tatt tilbake identiteten sin.

(Foto: Dmitry Tkachenko)

40-50 prosent av arbeidsplassene i store organisasjoner til enhver tid er opptatt.

– Hvilke mål hadde dere for ­flyttingen?

– Det var å få til en bedre sam­handling og bedre informasjonsflyt internt i ­avdelingene og på tvers av avdelingene.

Vi ville endre arbeidsprosessene fra papir til digitalt. På Sollerud hadde vi 2800 meter med papirer nede i kjelleren, og 2300 ­meter av dette er nå makulert.

Av de 500 meterne vi har igjen, har vi noe her i ­bygget og noe i et fjernarkiv.

95 prosent av alt det vi gjør nå, skjer med ­elektroniske dokumenter.

– Hvor sentralt stod organisasjons­ utvikling som en del av flyttingen?

– Vi ville røske opp i en del ting og jobbe på en annen måte, som å gå fra papirbasert til digitalt. Dessuten, her er det maksimalt 25 meter til hvert hjørne av bygget når du går opp trappen eller tar heisen. I trappen vet du at du møter andre fra Gjensidige, det visste du ikke på Sollerud, svarer Halvorsen

Ingen har sluttet Gjensidige har gjort målinger blant de ­ansatte før og etter flyttingen, og ­målingene peker i riktig retning.

– Det er «ingen» ansatte som savner Sollerud, og ingen har sluttet i selskapet som følge av flyttingen og lengre reise­ avstand, som vi til en viss grad fryktet.

En god del av våre ansatte bor vest for Lysaker, men det er bare noen stopp mer med toget til Oslo S enn til Lysaker.

Dessuten er det blitt lettere for de som kommer fra nord og øst, sier Halvorsen om lokaliseringen. Trivselen er derfor høy, og ­Gjensidige er ingen endring i sykefraværet etter flyttingen.

– Men det er bedre ventilasjon her, luften er blitt bedre. Det er også svært stille i arbeidssonene på grunn av ­lyddempende tepper, støysvake PC-er og himlinger i taket. Vi har få klager etter innflytting, men det vil vel alltid være noen som er misfornøyd.

– Hvordan var samspillet med ­organisasjonen og de tillitsvalgte i ­prosessen?

– De var med fra det første møtet, men var til å begynne med mest opptatt av parkering for medlemmer som måtte hente i barnehagen. Når det gjelder ­parkering, var vi bortskjemte på Sollerud.

Vi disponerte 400 gratis parkerings­

plasser for i alt 1100 ansatte, her er det bare 1,6 plasser per 1000 kvadratmeter og 21 p ­ lasser totalt. Og så var det rett og slett noen ansatte som likte å sitte på Sollerud, sier Halvorsen

Uformelle møter Gjensidige har satt av to sosiale soner i hver etasje der de ansatte kan møtes uformelt og har tilgang til et lite k ­ jøkken.

Nettopp de uformelle møtene har endret seg, som følge av helt ulik fysisk ­utforming av byggene.

– Ute på Sollerud var det åtte ­trappeløp og fire heisoppganger, her i ­Schweigaards gate er det ett trappeløp og en heis­ oppgang. De ansatte møter ­hverandre ofte i ­trappen, og det ­jobbes veldig mye i de sosiale ­sonene, sier ­Halvorsen, Kantiner vektlegges av mange som en av de viktigste trivselsfaktorene i et bygg.

Halvorsen forteller at på Sollerud hadde de 550 stoler i kantinen som stod tomme ­utenom de 1,5 timene som var satt av til lunsj.

– Her er det 225 stoler, og kantinen i 5. etasje brukes også til uformelle møter, sier han. Skjønt kantine, Halvorsen går

37

59.91190º N, 10.73657º Ø

«Det er ingen ansatte som ­savner Sollerud og ingen har sluttet i s ­ elskapet som ­følge av flyttingen og lengre ­reiseavstand.»

SENTRALE OG LYSE KONTORLOKALER TIL LEIE Rosenkrantzgate 20 2. - 4. etasje Fra 457 - 1.371 m2

• Kontorene ligger meget sentralt i Oslo sentrum mellom Rådhusplassen og Karl Johans gate med kort avstand til alt

med på betegnelsen personalrestaurant. Gjensidige drifter denne selv.

– Vi har en tradisjon for å gjøre det, og det er også et ­økonomisk spørsmål, ­ettersom vi ikke er momspliktige og ­måtte ha betalt moms ved en ekstern driver. Vi bruker også huset til sosiale arrangementer, som julebord og jubileer for de ansatte.

• Offentlig kommunikasjon med buss, trikk, T-bane, tog/ flytog, taxi holdeplass i umiddelbar nærhet, samt båt v/Aker Brygge • Lokalene er fordelt over 3 etasjer og egner seg svært godt til åpne kontorløsninger. Arealene leveres i henhold til leietakers behov innenfor byggets leverings standard • Det kan tilbys felles kantineløsning, sykkelparkering og dusj

Bedre identitet – Har organisasjonskulturen endret seg etter flyttingen?

– Identiteten vår er blitt forbedret etter at vi flyttet. Vi følte at ­kulturen etter hvert ble litt utvannet på ­Sollerud, med mange nye selskaper i bygget. På Sollerud var det ansatte fra syv ­selskaper, her i Schweigaards gate ­møter du bare ansatte i Gjensidige, svarer Halvorsen. Han og kollegaene har også fått bedre fasiliteter i form av garderobeanlegg i kjelleren, treningsrom, spinningrom og dusjer.

– Fremover, hva skal dere vektlegge?

– Vi skal ikke gå i den fellen som ­andre har gjort når det ­gjelder free ­seating og clean desk, det er denne arbeids­måten som gjelder her. Alle i dette ­bygget sitter i åpent landskap, fra toppen og ned. Hele konsernledelsen og HR sitter åpent, dette handler mer om kultur. For HR har overgangen gått veldig greit, for juristene og alle andre har det gått seg til. Og så har vi mye bedre kontroll med det vi holder på med nå enn det vi hadde tidligere. I de gamle lokalene trodde man alt var greit bare fordi man satt i et cellekontor, sier Halvorsen.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

møte

Lunsj / lounge

20 teamarbeid 4 cellekontor 3 møterom 1 stillerom Eget kjøkken/ Lager / kopi

team arbeidsplasser Lager/kopi møte

møte

garderobe

stillerom

team arbeidsplasser

team arbeidsplasser møte

Rosenkranzgate 20 Dato 03.10.16 A3:1:100

3 etg.

For prospekt og visning, kontakt: Astri Varmo Andresen 909 58 891 | ava@60grader.no 60grader.no

38

NE 10 2016

SKØYEN

Endelig klart for ­drømmeprosjektet Etter fire år med tautrekking og ­forhandlinger, er ­endelig Harbitz Torg på Skøyen klart for ­realisering. Møller Eiendom tar fatt på sitt største utviklingsprosjekt til nå.

Prosjektet ble endelig godkjent 7. ­september av bystyret i Oslo, og ­arbeidene er allerede i gang. Rivingen på tomten har begynt, til tross for at Møller Eiendom ennå ikke har fått ramme­ tillatelsen for den store utbyggingen.

– Vi håper å starte utgraving av ­kjelleren før jul. Planmyndighetene ville ikke behandle rammetillatelsen før reguleringen var godkjent, forteller adm.

direktør Ola T. Gjørtz i Møller Eiendom, som sammen med markedsdirektør Pål Bøe tar imot NæringsEiendom fra ­selskapets nyoppussede lokaler i Bygdøy Allé 4.

Totalt vil Harbitz Torg, når det er ferdig utbygget, bestå av 59 000 kvadrat­ meter BRA over bakken og 24 000 kvadrat­meter under bakken. Ett bygg på 1000 kvadratmeter skal beholdes. Det blir en fordeling mellom næring og bolig på ca. 50/50, og inntil 4500 kvadratmeter med handelsarealer.

Byggingen av boligene har startet, og boligene er ventet å stå ferdige fra 2018/2019. Et nytt, stort kontorbygg kan stå ferdig i første halvår 2019.

Felles parkeringskjeller.

– Det blir en felles parkeringskjeller for kontorbygget og boligene, forteller Bøe.

De nye leilighetene er fra 45 til 130 kvadratmeter, og Bøe mener disse bør kunne egne seg for de fleste.

– I det første byggetrinnet på 160 ­leiligheter oppnådde vi en snittpris 84 000 kroner kvadratmeteren.

Vi hadde kanskje ventet oss litt flere som byttet ut en enebolig med en leilighet, og snittalderen på de som har kjøpt er også noe yngre enn vi trodde.

En del av kjøperne bor i Majorstuen- og Frogner-området som vil nærmere sjøen i nyere og mer arealeffektive boliger, sier han.

– Vi ønsker å skape et mangfold og bygger også en 4-avdelings barnehage.

Prisene ligger fra 3,5 millioner kroner og opp mot 13 millioner for de aller dyreste toppleilighetene, supplerer Gjørtz.

Møller Eiendom har for øvrig kjøpt to av blokkene selv med til sammen 66 l­ eiligheter for å komplettere porte­ føljemålet på 10 milliarder kroner.

Utleie­leiligheter i området kan leies ut fra 12 500 kroner i måneden og oppover.

Bøe sier at et stort område som skal bygges ut, krever mer enn bare boliger for å være attraktivt. Det må være tilgang på servicefunksjoner, så det kommer blant annet en dagligvarebutikk på 2000 kvadrat­meter. Her er det ennå ikke ­signert noen leiekontrakt.

39

Harbitz Torg.

40

NE 10 2016

SKØYEN

Pål Bøe.

Ola Gjørtz.

– Men det er god interesse for å ­ tablere seg her. Foreløpig er det lite e sosial infrastruktur i området, men vi kan se for oss en blomsterbutikk, et apotek, en frisør, cafeer med et nærområdepreg, tilbud der man kan få ordnet praktiske ting i hverdagen, sier Bøe.

Møller Eiendom bevarer altså ett bygg på 1000 kvadratmeter, et ­gammelt ­laboratorium over tre etasjer. ­Dette ­bygget skal henvende seg mer mot det ­offentlige rom med utadrettet ­virksomhet.

Flerbrukerbygg Kontorbygget på 30 000 kvadratmeter blir mest sannsynlig et flerbrukerbygg og et bygg som Møller-familien skal eie i generasjoner. Bygget blir i ti etasjer, med tre tilbaketrukne toppetasjer. Bøe sier det blir etasjeplan opp mot 4000 kvadrat­ meter og åpne løsninger, slik at de kan få til gode løsninger for opp mot 240-250 arbeidsplasser.

– I første etasje blir det felles kantine, som også kobles opp mot mer ­utadrettede kafeer mot torget. Kantinen skal også være attraktiv å bruke som møteplass for de ansatte gjennom dagen, sier han.

Møller Eiendom har ennå ikke ­definert noe tall for utleiegraden i det nye kontorbygget før de setter i gang med å bygge over bakken. Gjørtz peker ­imidlertid på at de har 400 millioner kroner i tomtekostnad, fordelt på totalt 60 000 kvadratmeter.

– Vi setter ikke i gang bygging over bakken før vi har en ankerleietaker på plass, men vi mister ikke akkurat ­nattesøvnen av tomtekostnaden, sier han lakonisk.

– Og hvilke leietakere sikter dere mot?

– Vi går bredt ut, også mot offentlige leietakere, som er blitt mer opptatt av arealeffektivitet og kvalitet. Det er mange store søk i markedet, med utløp av leie­ kontrakter i 2018 og 2019, svarer Bøe. Han synes det er vanskelig å si noe bestemt

om leienivået de kan oppnå, men de mest attraktive kontorbyggene på Skøyen ­oppnår 2500–3000 kroner kvadrat­ meteren. Snittleien i dag på Skøyen ligger ifølge Arealstatistikk på i overkant av 2000 k ­ roner kvadratmeteren, 2700–2800 kroner for beste 15 prosentene.

– Vi synes selv at vi har et veldig godt prosjekt, sier markedssjefen, som vil ha leiekontrakter på minimum ti år, og gjerne 15 år.

Attraktivt – Hvordan vil dere beskrive Skøyen i dag?

– Vi ser på leieprisene at Skøyen er ett av de mest attraktive kontorområdene i Oslo, svarer Bøe. Noe mindre attraktivt blir det neppe når den planlagte T-banen til Fornebu stopper på Skøyen om noen år.

– Harbitz Torg hadde uten tvil vært leid ut uten den nye T-banen til ­Fornebu, en bane var ikke avgjørende for ­prosjektet. Men er jeg glad for at den kommer? Ja, Skøyen blir bedre med den

Tveten Park

OLE DEVIKS VEI 2–4 FRA 266–1.490 KVM TVETEN PARK er en innovativ kontorpark med totalt 33.000 kvm fordelt på 3 bygg. Ole Deviks vei 2-4-6.

• Ole Deviks vei 2: Ledig fra 408–1.037 kvm BTA Ole Deviks vei 4: Ledig fra 266–1.490 kvm BTA • Leies til fornuftig pris og oppgradert god standard • Felles kantine i nabobygget med fantastisk takterrasse.

Felles møterom. Sykkelparkering. Garderobe/dusjfasiliteter • Næringsparken ligger nær Bryn/Helsfyr og leietaker får enkel adkomst med bil fra E6 og Ring 3 • Rehabilitert bygg utvendig, nyoppusset inngangsparti • Parkering Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

nye stasjonen. Det blir et knutepunkt som er hundre prosent komplett. Oslo S er kanskje litt bedre, men Skøyen blir koblet på T-banenettet, og det går tog, trikk, busser hit. Dessuten kan Skøyen tilby parkeringsplasser, du kan ikke parkere på Oslo S, resonnerer Gjørtz.

– Og hva med sykkelparkering på Harbitz Torg?

– Vi har sett på sykkelnettet og hvor langt vi kan nås med 30–40 minutter på sykkel, så vi har prioritert sykkel høyt.

Sykkelparkeringen har en egen nedkjør­ sel der man kan «mekke» på sykkelen og vaske den. Det er foreløpig ikke lagt inn et trimrom i bygget, men vi har lagt vekt på gode garderobeanlegg, med god utlufting og tørkeskap, svarer han.

Vanvittig mye – Hvordan ser dere på Skøyen fremover?

– Det skjer vanvittig mye i området.

I tillegg til vår utbygging har du det nye vedtatte hovedkontoret til Orkla i

Drammensveien 149 på 21 000 kvadrat­ meter, og Schage Eiendom skal bygge ut Skøyen Atrium med 25 000 kvadratmeter i byggetrinn 3. Dessuten kommer det en områdeplan for Fjordbyen vest, og denne planen omfatter en områderegulering for strekningen fra Skøyen til Lysaker, svarer Bøe.

En del av områdereguleringen er å se på nye linjer for trikker busser, blant annet får trikkelinjen mellom stoppe­ stedene Thune og Hoff trolig en ny trasé.

Båthavnen innerst i Bestumkilen må etter alt å dømme gi tapt til fordel for boliger.

Møller Eiendom kan for øvrig være glad for at planene endelig ble godkjent, etter­ som all annen utbygging på Skøye er satt på vent i påvente av planarbeidet.

– Vi opplevde under behandlingen av vår detaljregulering at mange ville vente med reguleringen til områdeplanen var behandlet ferdig, men heldigvis skjedde ikke det. Vårt planforslag var tross alt oversendt til politisk behandling som­

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

meren 2014, og det nye planinitiativet for Skøyen-området ble lansert av Oslo kommune vinteren 2015, sier Gjørtz.

1 mill m2?

Han mener den utbyggingen som skal skje på Skøyen i årene som kommer, er på ­linje med utbyggingen for store utbyggings­områder som Ensjø og Hovin.

– Områdeplanen indikerer opp mot 850 000 kvadratmeter med nye totale arealer, men jeg tror potensialet kan ligge opp mot 1 million kvadratmeter, ­hvorav mye av dette er næring. Det er et nytt byområde som etablerer seg på ­Skøyen, og da må vi også ha på plass ­sosial i­ nfrastruktur. Vi må invitere ­beboerne til mykere sosiale ­funksjoner, så skal vi bidra med vårt til å gjøre Skøyen til en attraktiv og fremtidsrettet bydel, lover Gjørtz.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

42

NE 10 2016

SKØYEN

Frem og tilbake i 4,5 år Møller Eiendom kjøpte i april 2012 AL Eiendomsutvikling AS, som eide ­Harbitzalléen 3-7 på Skøyen. Den ­tidligere industrieiendommen har et tomteareal på til sammen 25,3 mål.

Pris­lappen for tomten ble 400 millioner ­kroner, etter at Møller Eiendom vant frem i en skarp budkamp.

Eiendommen ble av Møller Eiendom den gangen omtalt som en av de siste indrefiletene sentralt i Oslo og med store utviklingsmuligheter. Men ved kjøpet var det klart at Møller Eiendom stod foran en omfattende reguleringsprosess, med tre skisserte alternativer for arealutnyttelse som varierte fra 35 000 til 70 000 kvadrat­ meter. Møller Eiendom ønsket dessuten å legge til rette for et bilanlegg på tomten, men det ble det ingenting av.

– Møller hadde siden 70-tallet en stor bilforretning i området, men Møller ­Skøyen

vokste ut av sine lokaler på Oslo vest, som er det viktigste og mest kjøpe­sterke enkeltmarkedet for Møller Bil. Det var et luksusproblem, men det var ikke plass til å vokse der de var. sier Ola T. Gjørtz.

På Lilleaker Møller Bil havnet i stedet på Lilleaker.

Med noen justeringer, blant annet etter innsigelser fra Statens vegvesen, ble disse to byggene en realitet, ett bygg for VW og ett for Audi. Det er ført opp til sammen 26 000 kvadratmeter i et nytt stort bilanlegg, fordelt på parkeringskjellere, verksted og salgslokaler.

Ola T. Gjørtz hadde ikke vært lenge i selskapet før han måtte gå løs på den omfattende utbyggingen på Skøyen.

– Dette var det første store ­prosjektet jeg tok fatt på etter at jeg begynte i ­selskapet ved årsskiftet 2010/2011. Møller

Eiendom skulle vokse fra 3 milliarder til 10 milliarder i porteføljeverdi innenfor eiendom, uavhengig av det nye ­anlegget til Møller Bil. Det var også viktig for Møller­-familien å skape en profil i eiendoms­markedet og øke bevisstheten om eiendomssatsingen gjennom dette store byutviklingsprosjektet, sier Gjørtz.

Reguleringsplanen på Skøyen var imidlertid fra 1994, og Gjørtz sier de forsto at den var under revisjon og hadde et betydelig potensial.

– Den gamle reguleringen tilsa en ­utnyttelsesgrad på 100 prosent, mens vi fikk 230 prosent. Tomten var ­delvis ­regulert, men 6 mål av tomten var ­uregulert, forteller Gjørtz.

Og etter flere runder med plan­ myndighetene i årene 2013-2016, med diverse justeringer, ble prosjektet endelig godkjent av politikerne nå i september.

NEDRE VOLLGATE 3

MIDT I KVADRATUREN • Sentralt beliggende i Kvadraturen.

• Nyoppusset fasade og inngangsparti i 2014.

• Gangavstand til hele Oslo sentrum.

• Aker Brygge, Rådhuset og offentlig ­kommunikasjon i umiddelbar nærhet.

• Lokalene kan enkelt tilpasse leietakers ønske og behov.

310 kvm kontor: 7-8 cellekontorer, konferanserom, kjøkken, åpen resepsjon og toaletter

GRENSESVINGEN 9

SENTRALT PÅ HELSFYR • Fin utsikt fra kontorene.

• Nyoppusset resepsjon og kantine i bygget.

• Gode parkeringsmuligheter, innendørs p-plasser kan leies separat.

• Kort vei til off. komm.

460 kvm kontor: 8 kontorer + åpen løsning for kontor­fellesskap, stort konferanserom 1.300 kvm kontor: 32 cellekontorer, 3 konferanserom og toaletter 750 kvm kontor: 16 cellekontorer, 2 konferanserom og toaletter (3. og 4. etasje kan leies samlet)

TRONDHEIMSVEIEN 184

RETT VED SINSENKRYSSET • Sentral beliggenhet ved Sinsenkrysset.

• God eksponering.

• Bygget har to heiser og garasjekjeller.

Totalt 819 kvm passer godt til ­undervisning Oppdelt i dag i 8 undervisningsrom, ­resepsjon, kontorer og åpen sone Lokalet kan deles i mindre enheter 2 store cellekontorer med felles ­spiserom og kjøkken

KONTAKT: FRODE WAALER | 406 03 907 | FGW@AURISFORVALTNING.NO

WWW.AURIS.AS

Ledige lokaler på skøyen

Flotte lokaler med god eksponering mot E18

Drammensveien 173-175

Lyse og moderne kontorlokaler

SJØLYSTPARKEN | 481 - 3.000 m2

karenslyst allé 40 SKØYEN | 151 m2

Nyoppussede kontorlokaler

Drammensveien 167

Moderne og kreative kontorlokaler

SJØLYSTPARKEN | 287 - 1.039 m2

karenslyst allé 9A SKØYEN | 652 m2

Skøyen stasjon

E18 THUNE

Spennende lokale i bygg med sjel

karenslyst allé 10 SKØYEN | 299 m2

Kontorlokaler i signalbygg med høy standard

karenslyst allé 2 SKØYEN | 210 - 550 m2

WWW.FRAM.NO

E18

Attraktive ­kontorlokaler på skøyen Skøyen er i dag et moderne byområde, og er der det urbane Oslo begynner i vest. Skøyen har forandret seg fra et industriområde til en levende bydel med spise­steder, forretninger, boliger og et levende næringsliv.

■■

■■ ■■

Norges nest største trafikknutepunkt for offentlig kommunikasjon.

Velutbygd sykkelnettverk.

«Alt» av servicetilbud i direkte nærhet.

KONTAKT: KENNETH BYE | 928 62 302 | KENNETH.BYE@FRAM.NO NIELS BUGGE | 920 300 14 | NIELS.BUGGE@FRAM.NO

46

NE 10 2016

SKØYEN

Attraktivt og høyt priset Skøyen er trolig det nest dyreste kontorområdet i Oslo. Til gjengjeld er byggene av høy kvalitet og kommunikasjonsmulighetene blant de beste.

– Først og fremst vil jeg si at markedet er balansert, der det er en del prosjekter i støpeskjeen, beskriver seniorrådgiver og partner Gudmund Harlem i Newsec leiemarkedet på Skøyen.

Og nettopp de mange prosjektene i området de nærmeste årene viser hvor utbyggerne satser. Det mest definerte prosjektet er det nye hovedkontoret til

Orkla i Drammensveien 149. Dette blir et enbrukerbygg med 19 500 kvadrat­meter med bruksarealer næring, noe bolig­ arealer, og skal være klart til innflytting mot slutten av 2018. Møller Eiendom fører opp et kontorbygg på 30 000 kvadratmeter i Harbitzalleen 3–7, som teoretisk kan stå ferdig ved årsskiftet 2018-2019. Schage Eiendom holder på å fullføre byggetrinn 3 av Skøyen Atrium i Drammens­veien 145-147, et prosjekt på 25 000 kvadrat­meter. Skanska jobber med sitt nye prosjekt på totalt 13 000 kvadrat­meter i Tingstuveien 31, der plan­ lagt innflytting er i 2019.

Pådriver I tillegg vil Fram Eiendom (Tvenge-­ familien) føre opp 9000 kvadratmeter i Drammensveien 126, som innebærer riving av dagens utdaterte bygg. Fram tok dessuten i fjor over Sjølyst Park fra DNB Livsforsikring, og her skjer det opp­ graderinger av til dels slitt slitne lokaler

– Lokalene er i ferd med å fylles opp, sier Harlem. Han peker på Tvenge-­ familien som den store gårdeieren på Skøyen, med anslagsvis 30–35 prosent av eiendomsmassen i området.

– Fram har vært den store ­pådriveren i området og vært flinke til å drive område­utvikling. Det viser seg i leie­ prisene, sier Harlem.

– Skøyen er blitt en by i byen, her har de lykkes bedre enn mange andre. ­Tidligere var Skøyen kjent som et bil­ område, men disse forretningene på vei bort. Det er kommet til interiør- og møbel­forretninger og steder for daglig­ dagse gjøremål. Skøyen har ennå ikke ­lykkes med kulturaktiviteter, men det jobbes med dette. Jeg vil likevel si at det er «Aker Brygge-kvalitet» på bakkeplan på Skøyen, sier utleierådgiver Christopher Frederik Bøhme i Newsec.

Tradisjonelt er Skøyen kjent for ­mange konsulentselskaper, som innen­ for olje og offshore, men også IT. Det er

47

Skøyen er blitt det kontorområdet i Oslo med nest høyest leiepriser.

48

NE 10 2016

SKØYEN

«Skøyen er blitt en by i byen.»

Gudmund Harlem, Newsec.

mye internasjonal virksomhet samlet i ­området, som i stor grad kan tilskrives Flytoget og Skøyen stasjon. Det nye er at Skøyen har klart å lokke til seg ­offentlige leietakere som tiltrekkes av området som kollektivknutepunkt, høy kvalitet, og at det er utviklet en rekke service­ funksjoner.

Kjente aktører I tillegg til Fram finner vi eiendoms­ aktører på Skøyen som Entra, som tok over Skøyen-porteføljen til Norwegian Property, nevnte Schage Eiendom, Møller Eiendom (se egen sak), SpareBank 1 Livs­ forsikring, samt Veidekke. De kjøpte i fjor Nedre Skøyen vei 24-26 fra ­Norwegian Property, og her kommer om noen år Veidekkes nye hovedkontor og rundt 400 boliger.

Når det gjelder arealledighet, var ­denne på det verste godt over 10 prosent

på Skøyen. Newsec gjør hvert kvartal en omfattende telling av kontor­ledigheten i de største byene, der arealledighet ­defineres som ledige bygg i dag og det som vil stå ledig for innflytting i løpet av ett år. Den ferskeste arealtellingen viser at det står 42 000 kvadratmeter med ledige kontorarealer på Skøyen, som gir en ledighet på 7,0 prosent.

– Denne ledigheten er primært ­knyttet opp mot de nye byggene som kommer.

I de eksisterende byggene er det ikke så stor ledighet, det er typisk ledige arealer på noen hundre kvadratmeter, forteller Bøhme.

To bygg i de sentrale delene av Skøyen peker seg likevel ut. Det ene bygget er SpareBank1-eide Sjølyst Plass 2, der det står igjen 7500 kvadratmeter etter Moteforum. De fleste deltakerne i dette samarbeidet har valgt å flytte ut til Telenor Arena på Fornebu. I ­Hoffsveien

1C er det ledig drøyt 5300 kvadrat­meter, geoserviceselskapet CGG Services Norge prøver å få fremutleid lokalene til ingeniør­selskapet Fugro. Storebrand Eiendom eier Hoffsveien 1C, som totalt er på 10 900 kvadratmeter.

Ikke betydelig – Men det er ikke ledighet av betydning i de primære områdene av Skøyen. For leietakere som jakter 2500-300 kvadrat­ meter og oppover, blir det enten snakk om Sjølyst Plass 2, Hoffsveien 1C eller nybygg, sier Bøhme.

Hva så med leieprisene? Det er ­rapportert om leiekontrakter på Skøyen som ligger over 3000 kroner kvadrat­m eteren, men Harlem ­mener topp nivå i dag er på 2800–2900 ­kroner. Snittleien på Skøyen ligger ifølge Newsec på rundt 2300 kroner kvadratmeteren.

49

Christopher Frederik Bøhme, Newsec.

– I gode bygg som Karenslyst Allé 2-4 må man ut med 2500 kroner kvadrat­ meteren. Denne eiendommen er et bra produkt og har lokaler av høy standard.

Skøyen har klart å etablere seg som et område med et leienivå over 2200–2300 kroner kvadratmeteren. Bygningsmassen er av nyere kvalitet, så å si alle av dagens kontorbygg er ført opp i perioden 19881982, fremhever Harlem.

Det tidligere Stenshagen-bygget, Drammensveien 211–213, som strengt tatt hører mer til Maritim enn Skøyen, er trolig det rimeligste alternativet for leietakere på jakt. Men da må man regne med 12-13 minutters gange inn til Skøyen stasjon.

– Jeg vil igjen si at Karenslyst Allé 2 til Fram er et bra produkt, Fram holder selv til i bygget og har gjort mye med lokalene.

Sjølyst Arken og Karenslyst Allé 59 er også i iøynefallende bra eiendommer. Fra

disse byggene kan man se ut to fjorder, både Frognerkilen og Bestumkilen, svarer Harlem på spørsmålet om hvilke bygg han anbefaler.

6 minutter – Og, det er ikke mer enn 6 minutter å gå til ytterpunktene på Skøyen fra Skøyen stasjon. Alt på Skøyen ­ligger sentralt, og det er fortsatt mulig å ha med bil til ­området. Skøyen er et ­u trolig bra kommunikasjons­ knutepunkt, og ­gjennomgående er ­byggene på Skøyen av høy kvalitet.

De som ikke er det, blir restaurert, ­fortsetter han.

Når det gjelder infrastruktur, er den nye Fornebubanen via Skøyen det store spenningsmomentet. En bane kan trolig ikke stå klar før i 2024-2025.

– Vi tror at en ny T-bane til ­Fornebu primært vil gi et løft på boligsiden,

men ikke nødvendigvis bety så mye for nærings­delen, sier Bøhme.

– Så hvordan vil Skøyen klare seg fremover?

– Vi tror utleierne klarer å fylle opp de nye byggene som kommer, og Skøyen har ikke så stor ledighet. ­Ledigheten er ikke skremmende, selv om det er noen ledige lokaler i «melk og brød»-­ markedet. Skøyen er et område som klarer å være attraktivt i markedet, så vi tror området blir en av ­vinnerne ­fremover. Generelt er Newsec ­veldig ­positive til Skøyen, det skjer mye ­positivt, både når det gjelder b ­ yutvikling og infrastruktur. Det gjør Skøyen-­ markedet komplekst. Vi har brukt mye tid på å opparbeide oss kompetansen om markedet på Skøyen, sier Harlem.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

SP SP

sjølyst plass sjølyst plass

Nå utvikles Sjølyst plass, det nye samlingspunktet på Skøyen.

Nå utvikles Sjølyst plass, det nye samlings­ På Sjølyst plass vil du finne punktet på Skøyen. På Sjølyst plass vil du finne 2000 - 7000 m2 med topp 600 - 7000 m2 med topp moderne kontor­arealer modernekafeer, kontorarealer Nye Nye restauranter, og service-­ tilbud vil gjøre kafeer, dette tilrestauranter, en inspirerende plassog for bedriften din. service-tilbud vil gjøre dette til en inspirerende plass Ta del i utviklingen på Skøyen.

Bli for med å skape bedriften din. muligheter på Sjølyst plass nå!

Ta del i utviklingen på Skøyen.

Bli medKontakt å skapemegler: muligheter på Sjølyst plass nå!

Christian Høgebøl 90 77 52 77 chh@cbre.no Kontakt megler: Høgebøl VELKOMMEN Christian TIL BYENS NYE MØTEPLASS! 90 77 52 77

www.sjolyst-plass.no chh@cbre.no

VELKOMMEN TIL BYENS NYE MØTEPLASS!

52

NE 10 2016

LYSAKER

Haakon Ødegaard, Analysesjef i Malling & Co.

Prisfallet stoppet på Lysaker Kontormarkedet på Lysaker har sta­ bilisert seg etter et kraftig leieprisfall.

Leietakerne som vil være på Lysaker har hatt gode tider de seneste årene.

Med oppsigelser i olje- og oljerelaterte virksom­heter er det blitt stadig flere ­ledige kontorlokaler i området, og leie­ prisene har samtidig falt kraftig. Men nå kan det se ut som om leiemarkedet på

­ ysaker er i ferd med å bunne ut. Olje­ L prisen har steget til over 50 dollar fatet igjen, og de fleste rundene med opp­ sigelser er over hos olje- og oljeserviceselskapene. I tillegg benytter bedrifter fra andre bransjer muligheten til å flytte inn i «billige» lokaler på Lysaker.

– Vi ser at leieprisene har stabilisert seg i de ulike segmentene, og ledigheten har gått noe ned på Lysaker, sier analysesjef Haakon Ødegaard i Malling & Co.

Store forskjeller Haakon Ødegaard ser imidlertid store forskjeller når gjelder oppnådde leie­

priser på Lysaker. Mye avhenger av mikrobeliggenhet.

– Arealer med svært kort avstand til togstasjonen prises høyest. Prisene varierer fra 1500 til 2250 kroner per kvadratmeter, avhengig av beliggenhet og standard, sier Ødegaard.

Han forteller om leiepriser fra 1900 til 2250 kroner meteren for lokaler med såkalt høy standard.

– Hva med nybygg, hva er leieprisene for dem?

– Nybyggene som er tilgjengelig ligger jo ikke på Lysakerlokket, så de oppnår ikke topp leie av beliggenhetsgrunner.

Part of the award-winning Round Series, the contact-free RS10 and 4321 complete the VOLA washroom. Motion detectors dispense the perfect portion of soap from the RS10, while the 4321 sensor-operated spout delivers water with a wave of the hand. Available in a variety of configurations, the Round Series is pure, compact and effortlessly beautiful.

The first VOLA taps were designed by Arne Jacobsen. VOLA is manufactured in Denmark according to the strictest environmental requirements. shelby teknikk as Nedre Gate 7 0551 Oslo Tel: +47 51 46 18 00 post@shelby.no www.shelby.no

54

NE 10 2016

LYSAKER

Kontorledigheten på Lysaker er vei nedover.

(Foto: Mustad Eiendom)

De beste prosjektene kan kanskje oppnå 2100 til 2200 kroner per kvadratmeter, sier analysesjefen i Malling.

Positive til fremtiden Malling & Co er positive til Lysaker-­ området i tiden fremover. Ødegaard lister opp flere grunner til det: – Det blir en del konvertering på Granfos til annet formål, noe som vil redusere totalmarkedet. Samtidig melder våre meglere at en del IT-bedrifter velger å flytte fra Fornebu til Lysaker. I tillegg nyter Bærumssiden av Lysaker fordelen av null eiendomsskatt, som de fleste gård­

eiere i Oslo nå prøver å dytte over på leie­ takerne. Leietakerne er opptatt av totale kost­nader, så med de betydelige summene man snakker om for eiendomsskatt på ­kontor, er det klart at Lysaker har ­styrket sin konkurranse­situasjon, særlig mot Skøyen. Samtidig er Lysaker et kollektiv­ knutepunkt, som er et viktig kriterium for de fleste leietakerne, sier Ødegaard.

Han har allerede tatt ned ledighetsanslagene for det Malling definerer som Lysaker-området fra 16 prosent for ett år siden til 12 prosent nå.

– Det er også blitt mindre fremleie på Lysaker, sier Ødegaard.

Store bedrifter Det er en rekke store bedrifter ­lokalisert på Lysaker. PGS, Pronova BioPharma, Microsoft, Cisco, Wilh.

Wilhelmsen og Lundin er bare noen av de som har sine kontorlokaler på ­Lysaker. Veldig god kommunikasjon, både offentlig transport og E18, er blant styrkene til dette kontorområdet. ­Lysaker dukker også ofte opp som et aktuelt område når store leie­takere er på søk etter nye lokaler.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

facebook.com/AkershusEiendom twitter.com/akershuseiendom blogg.akershuseiendom.no linkedin.com/company/akershus-eiendom-as

Lysaker Vo l l s v e i e n 2 A- B

Ko n to r L e d i g a r e a l: 3.550 k v m M i n i m u m u t l e i e a r e a l: 19 0 k v m L e d i g fr a : Et te r a v t a l e Toppetasje pĂĽ 808 kvm, med egen terrasse 2. etasje pĂĽ 2.500 kvm (kan deles) Beliggende pĂĽ Lysakerlokket, rett ved Lysaker stasjon Fantastisk profilering mot E18 Resepsjon, kantine, auditorium og garderobe/dusj God parkeringsdekning Ko n t a k t Jonas Myhre Mobil: 998 69 900 E-post: jm@akershuseiendom.no

56

NE 10 2016

LYSAKER

Boliger kan løfte ­Lysaker

Kontorområdet ­Lys­aker kan få et løft ved en storstilt ­bolig­utbygging.

Noe av det som har gitt Oslo ­sentrum et sterkt konkurranse­­fortrinn, i ­t illegg til den offentlige kommunika­sjonen, er det enorme ­t ilbudet som området har innenfor handel, servering og service. Når kunnskapsbedrifter skal ­rekruttere, har det vært et gode at de h ­ older til i et l­ evende og urbant ­byområde, hvor ­ansatte kan få dekket sine behov

for både mat, drikke og s­ hopping rett ­etter jobben.

Mangelen på et urbant tilbud har vært en svakhet for kontorområder som Bryn-Helsfyr og Lysaker. ­Samtidig har Nydalen og Skøyen fått flere u ­ rbane tilbud, noe som har styrket deres ­attraktivitet for leietakerne.

Boliger gir potensial Ifølge analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom betyr bymiljøet stadig mer for leietakere. I sitt seneste utleiemagasin skriver Eggen at Lysaker ikke har det man kan kalle et urbant bymiljø, blant annet fordi de mest sentrale delene av området rundt Lysakerelva ikke er ferdig utviklet.

Det store bilbaserte kjøpesenteret CC

Vest gir ifølge Eggen heller ikke de kvaliteten som kontorleietakerne ønsker seg, det favner sannsynligvis for bredt og er for lukket mot kontorområdene.

Eggen ser samtidig et stort ­potensial for Lysaker. «Planene som Mustad ­Eiendom har annonsert for transforma­ sjonen av Granfos-området og mer sammenkobling av de to elvebreddene er noe av det viktigste, for det vil øke den opplevde kvaliteten på området og gi noen av de ønskede urbane kvaliteter om man gjør det riktig», skriver Eggen i Utleiemagasinet.

Flere boliger og en avklaring om T-baneforbindelsen er ifølge Ragnar Eggen de to viktigste faktorene som vil gi Lysaker et skikkelig løft.

57

Analysesjef Ragnar Eggen, Akershus Eiendom. (Foto: Thomas Bjørnflaten)

Storutbygging I 2013 kjøpte Mustad Eiendom Granfos Næringspark fra DNB Næringseiendom.

Etter kjøpet ble Mustad eier av hele området mellom Vollsveien og Lilleakerveien, med over 310 000 kvadratmeter næringslokaler og noe boliger. Nå jobber eiendomsselskapet med en storstilt bolig­ utbygging i det de kaller Lysakerbyen.

Det planlegges 700 boliger, og den første utbyggingen er allerede begynt. I slutten er det salgsstart for Lilleaker Vest, som er første byggetrinn med 208 leiligheter.

Leilighetene bygges sammen med Bjørn Rune Gjelstens boligutviklingsselskap Profier.

Boligsatsingen i området er en del av Mustad Eiendoms plan om å skape et

levende byområde, med næring, boliger, forretninger, kafeer og andre serveringstilbud.

Det skal også utvikles en rekke kontor­bygg i Lysakerparken. I løpet av de neste 10 til 15 årene skal Mustad Eiendom bygge ytterligere 140 000 kvadratmeter med kontor, bolig og forretning.

Ny sjef De store planene for Lysaker har fått Selvaag Eiendoms sjef Olav Line til å ta den nye adm. direktør-jobben i Mustad Eiendom når Halvard Øye går av med pensjon.

– Jeg har i hovedsak drevet med byutvikling siden jeg startet med ombyggingen av Schous bryggeri på Schous plass,

det var min første eiendomsjobb. Så var jeg i Rom Eiendom og laget en master­ plan for det som skulle bli ­Barcode, jeg var i Steen & Strøm og jobbet med Økern-prosjektet og med utviklingen av Aker Brygge i Norwegian Property.

Men Mustad står foran en enda større ut­vikling, de skal på Lysaker mellom Lilleakerveien og Vollsveien utvikle et område som er fire ganger større enn Tjuvholmen. Den muligheten er så god i min alder, at jeg så på det som den beste innspurten i karrieren, begrunnet 58 år gamle Olav Line jobbskiftet med ovenfor bransjenettstedet NE nyheter.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

58

NE 10 2016

SKØYEN/LYSAKER

Leiekontrakter på ­Lysaker og Skøyen

Det er tegnet flere leiekontrakter på ­Lysaker og Skøyen den seneste tiden.

heten og har tegnet seg for 5000 nye kvadrat­meter for en ukjent leie­periode. ÅF Gruppen leier fra tidligere 1000 kvadratmeter i Lilleakerveien 8. Newsec oppgir leien for den nye kontrakten til 2000 kroner kvadratmeteren, og den gjelder fra tredje kvartal 2016.

Newsec gjennomgikk de seneste leiekontraktene under den store markedspresentasjonen for andre halvår. Den største «ukjente» kontrakten er på 5000 kvadratmeter i 19 500 kvadrat­meterstore ­Lilleakerveien 8, som eies av Mustad Eiendom.

Ingeniør- og konsulentselskapet ÅF Gruppen skal samlokalisere virksom­

Fremleie på Skøyen I Verkstedveien 1 på Skøyen, en eiendom som Entra tok over fra ­Norwegian Property, har de fått inn Midsona Norge, som betegner seg som Norges ledende ­leverandør av helse- og velvære­ produkter. Midsona har inngått en 9-årig fremleiekontrakt med Entra til 2645 kroner kvadratmeteren. Newsec oppgir

fremleiearealene til 1050 kvadratmeter og inngåelse til tredje kvartal.

Fram Eiendom har fått bør­snoterte Cxense med på en 5-årig kontakt i Karenslyst Allé 4. Selskapet, som blant annet har Ferd på eiersiden, hjelper medie­selskaper med brukerdata og ­avansert sanntidsanalyse.

Arealene er ifølge Newsec på 1827 kvadratmeter, og næringsmegleren skriver at leienivået er på 2400 kroner kvadratmeteren. Oppstart for kontrakten er nå i fjerde kvartal. Cxense holder i dag til i Sommerrogata 17 på Solli plass.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Ledige lokaler

Snart ferdig utleid Selvaag Eiendoms Silurveien 2 er nesten helt utleid.

Selvaag Eiendoms nybygg Silurveien 2 ligger et stykke unna Lilleaker og Lysaker. Men med gangavstand til t-banen, og ­beliggende langs Ring 3, har ikke beliggenheten i «bakevja» skremt leietakerne. Nå er nesten hele bygget på rundt 18 000 kvadratmeter over bakken, og som består av fire bygnings­ kropper med hovedelementer i glass, utleid.

Signalbygg på Lysakerlokket

vollsveien 4 LYSAKER | 276-1.662 m2 ■ ■ ■ ■

Helsecluster Adm. direktør Olav Line i Selvaag Eiendom mener Silurveien 2 har etablert seg som ett av regionens sterkeste helseclustre.

Eiendommen ligger rett ved Radiumhospitalet og Oslo Cancer Cluster og har flere helse- og teknologirelaterte leietakere. For kort tid siden fikk Selvaag Eiendom inn bioteknologi­selskapet Kappa Bioscience til Silurveien 2. Leiekontrakten på 1500 ­kvadratmeter har en varighet på ti år.

Fra før har Selvaag Eiendom leietakere som Unilabs, Xellia, Legevakt Vest og Ullern Trening.

Universitetet I mars tegnet Selvaag Eiendom leiekontrakt for 2600 kvadratmeter med Universitetet i Oslo. De skal bruke lokalene som til å gjennomføre 60 000 digitale eksamener i året, samt noe kontor­ areal for digital eksamen-gruppen til Universitetet. I høst ble lokalene overrakt til Universitetet, som allerede er i full gang med eksamener.

– Vi er kjempefornøyd med lokalene. I høst skal 20 000 studenter gjennomføre eksamen her i Silurveien 2, sa Gry Anita Hemsing, prosjektleder for Digital eksamen ved Universitetet i Oslo da hun fikk nøkkelen til lokalene.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

■

300 meter til Lysaker stasjon unik eksponering mot E18 Eiendom med særpreget arkitektur Rikelig med parkering Skreddersys etter leietakers ønsker.

KENNETH BYE | 928 62 302 | KENNETH.BYE@FRAM.NO

Den nye byen i byen Kanskje jobber du her og tenker på dette stedet som et arbeidssted.

Kanskje pendler du og tenker på det som et stoppested. Kanskje kommer du hit i helgene og har tenkt på det som et shoppingsted.

Tenk igjen.

Mustad Eiendom bygger nå den nye Lysakerbyen. Etter kjøpet av Granfos i 2013 er visjonen å transformere området til en levende og dynamisk by.

Vi planlegger å bygge flere boliger, handlegater, torg og grøntarealer i tillegg til næringsbyggene som er her fra før. Vi legger lokk over Granfostunnelen og oppgraderer turveiene langs vakre Lysakerelven.

Vi ønsker at folk skal oppdage hvor flott dette området er og bosette seg her.

Det er med stor glede og stolthet vi presenterer våre planer for det som skal bli den nye byen i byen. mustadeiendom.no

62

NE 10 2016

SKØYEN/LYSAKER

Sparer stort på å flytte

Kontorbrukerne kan spare mange h ­ undre tusen kroner på å ­flytte noen få k­ ilometer.

Det er ikke vanlig at leietakerne flytter særlig langt når de skal inn i nye lokaler, blant annet som følge av hensynet til de ansatte og at de kjenner området de har vært i godt. Man ser for eksempel nesten aldri at bedrifter som er lokalisert på ­Fornebu tar turen til Helsfyr. Det samme gjelder andre veien. Men i noen om­råder

er det aktuelt for leietakerne å se om ­gresset er grønnere på den andre siden.

Og er man villig til å flytte noen k ­ ilometer, vil man fort kunne spare store beløp.

Fra CBD til Skøyen Det sentrale businessdistriktet i Oslo, som består av Vika, Aker Brygge og ­Tjuvholmen, har de høyeste leie­prisene i Oslo og de største ­svingningene i leie­priser. Men når leieprisene blir for høye, kan flere se seg om etter ­rimeligere ­lokaler på Skøyen, bare rundt 3 ­kilometer fra Aker Brygge. Å flytte fra ­CBD-­området til Skøyen gir store ­besparelser for ­leietakere.

Ifølge Union Gruppen er leieprisene for et bygg med moderat standard på Skøyen 1850 kroner per kvadratmeter.

Til sammenligning er prisene for kontor­ lokaler med moderat standard 2500 kroner per kvadratmeter i CBD-området.

En kontorbedrift med 40 ansatte, og med et arealforbruk på 20 kvadratmeter per ansatt, vil spare 600 000 kroner i året på å flytte fra CBD til Skøyen. Dersom de ­flytter fra lokaler med høy standard i CBD til lokaler med høy standard på Skøyen, blir besparelsene enda større.

Skøyen er det kontorområdet i Oslo som har de nest høyeste leieprisene, etter CBD-området. Det er også et

30 SLIPSLENGDER FRA SKØYEN STASJON Attraktive kontorlokaler med Skøyens beste beliggenhet Hoffsveien 1A 400 – 700 m2 3. etasje

n

tve noli Mo

ff sv eien

Jar

ie lsb rgve o

nd s v

err Hoff t

S t .E dmu

et far Hov

gs St.G eor v e i

Konv ent v eien

Ho

ien

ien

d sru Jon

v

• Beliggende i et av Oslosei mest sentrale og attraktive n Hy næringsområder. l lv n ige l an

st av V

ev eie

Ask

Gu

• Felles kantine, dusj/garderobe, sykkelparkering. allé • Alle servicerud og næringstilbud i gangavstand se fra eiendommen.

rk st ed vn

Me sse vei

Ve

en

E18

Ka re ns lys t

en

• 400 – 700 m2, 3. etasje • Ledig vumiddelbart a Ha

al

an lvd

S

lé

Bestumkilen

KONTAKT Jon F. Berg M: 934 03 999 E: jon.fredrik.berg@storebrand.no D

Bygdøy allé

m ra

n ie tve

m

en

ien

ng ve

www.storebrand.no/eiendom Frognerstranda g yas

ien

se e ng

sve

– mer enn eiendom

at e

ls ga te

sv ei

No be

en

ga te

gs

Tin

• Offentlig komm. i umiddelbar nærhet.

m

rt es

Dr am

M

tu

ad

ve ien

• God parkeringsdekning.

SKØYEN

SJØLYST

eie

• Svært god eksponering mot Skøyen.

n

Harbitz alléen

e

ds ve i

Hoffsveien 1A

64

NE 10 2016

SKØYEN/LYSAKER

område hvor leietakere både flytter fra for å ­bosette seg i CBD og flytter til fra CBD. Kort vei fra CBD, god offentlig ­kommunikasjon og mange attraktive bygg, har gjort Skøyen til at attraktivt ­område for leietakerne som ligger rett under ­prestisjesegmentet.

Fra Skøyen til Lysaker Det er kort vei mellom de to områdene Lysaker og Skøyen, og begge har god togforbindelse og ligger rett ved E18. ­Eiendomsaktørene i de to o ­ mrådene konkurrerer også om mange av de samme typer leietakerne. Det bidrar til at når forskjellene i leiepriser mellom

Skøyen og Lysaker øker, så kan leietakere spare på å flytte på seg fra det «dyre» området til det «billige».

Ifølge Union Gruppen er l­ eieprisen for lokaler med moderat standard rundt 1400 kroner per k ­ vadratmeter på i ­Lysaker. På Skøyen er prisen 1850 kroner per kvadrat­meter. For en kontorbedrift med 40 ansatte som bruker 20 ­kvadratmeter per ansatt, utgjør ­forskjellen 360 000 kroner i året.

Skal leietakeren ha lokaler med høy ­standard.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Bare noen minutters kjøretur kan gi store besparelser for bedrifter som vil flytte på seg. (Foto: Scanpix)

Lysakerlokket

LYSAKER TORG 6–12 FRA 345–1.200 KVM

Eiendommen ligger meget sentralt til på Lysakerlokket, der du i løpet av et minutts gange har alt av tilbud for offentlig kommunikasjon og servicetilbud. Leietaker kan påvirke utforminger og løsninger etter egne behov.

Hva får du: • 2. etasje: 345 kvm BTA • 3. etasje: 546 kvm BTA • 4. etasje: 435 kvm BTA • 5. etasje: 415–1.200 kvm BTA • Kantine og god parkeringsdekning innendørs • Lokalene oppgraderes etter ønske til prisgunstige løsninger • Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet og vedlikeholdt eiendom • Lysaker Torg ligger svært sentralt, kun en trapp ned til Lysaker stasjon • En rekke servicetilbud i nærområdet: restauranter, butikker, tannleger, fysioterapi m.m.

• Enkel adkomst til E18 Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

For deg som skaper byen Stedene vi jobber, stedene vi møtes og stedene vi husker

Nyheter / Design / Kommunikasjon / Rüdgivning Konferanse / Analyse / Markedsføring

naringseiendom.no

68

NE 10 2016

NYHETER

– Får ikke tak i nok boliger Det er boliger som for tiden er det hete i eiendomsmarkedet, men utviklerne får ikke tak i nok tomter og prosjekter.

Det menet Stor-Oslo Eiendom, som i 2016 kan feire 15-årsjubileum, men har gjennomgått til dels store forandringer de seneste årene. Det partnereide selskapet med 25 ansatte fusjonerte i fjor inn to selskaper og startet i sin tid med å være prosjekt­leder for selskaper som Entra, Norwegian Property og daværende IT Fornebu, (nå Koksa Eiendom, red.anm.).

Denne fasen er definitivt over.

– Vi har i løpet av de seneste 15 årene gått fra å være et prosjekt­lederfirma til å bli en rendyrket ­eiendomsutvikler, en medinvestor som i dag utvikler egne

­ rosjekter. Den store ­omorganiseringen p kom i fjor da hele virksomheten ble ­samlet i ett selskap, forteller adm. ­direktør Mathis Grimstad i ­Stor-­Oslo ­Eiendom når NæringsEiendom ­treffer ham i kontoret i Kirkegata 17 i ­Kvadra­turen.

– I dag tilrettelegger og finansierer vi selv prosjektene, og det er blitt en suksess. Vi tar typisk en eierandel på 20-30 prosent i prosjektene vi utvikler og tar med fire-fem medinvestorer. Vi har sluttet å jobbe for andre og bestemmer selv hva vi vil gjøre, sier Grimstad om forretningsmodellen.

Stor-Oslo Som navnet tilsier er det geografiske nedslagsfeltet Stor-Oslo, det vil si Oslo og Akershus, men også bort til Drammen.

– Dessuten har vi et stort prosjekt som vi skal utvikle i Kongsberg ­sentrum, der vi blant annet skal bygge et stort hotell, storhandel og boliger. Vi er i alle ­segmenter og har gjort en del på

69

70

NE 10 2016

NYHETER

Mathis Grimstad, Stor-Oslo Eiendom.

­ otellsiden, blant annet utviklet Scandic h Hotel Fornebu. Men akkurat nå er det boliger som gjelder i markedet, vi har vel noe sånt som 2500-3000 boliger under ­regulering. Næring og handel følger med, men markedet for næring er ikke like bra for tiden, sier Grimstad om markedet.

De ansatte i Stor-Oslo ­Eiendom ­investerer gjennom selskapet Stor-­Oslo Invest i alle prosjektene de utvikler. Filosofien er at de kan putte inn penger i prosjektet sammen med ­medinvestorer på like vilkår.

– Og hva med tidshorisonten på det dere gjør?

– Den varierer fra to til syv år, men generelt vil jeg si fem til syv år ved store omreguleringer av industritomter. Vi kan velge å selge en tomt ferdigregulert eller

utvikle prosjektet selv. Blant annet har vi solgt store ferdigregulerte prosjekter til aktører som Veidekke, Selvaag og JM, som gjerne foretrekker ferdigregulerte t­ omter.

Det er også vanlig at vi selger ut noen delfelt og bygger noe selv, på Løren solgte vi eksempelvis tre delfelt til Selvaag.

Flere store Stor-Oslo Eiendom holder for tiden på med en rekke større prosjekter, der ett ­begynner å nærme seg ­avslutningen. ­Selskapet tok med noen investorer og kjøpte i 2012 ­Sørkedalsveien 8 på ­Majorstuen, som var det tidligere hovedkontoret til Statoil Fuel & Retail. ­Prislappen var 375 millioner kroner.

– Kontordelen ferdigstilles nå i ­desember, der konsulentselskapet Bouvet skal leie 60 prosent av arealene, det vil

si 5400 kvadratmeter. Bouvet flytter inn 16. desember. Vi er også i prosess med utleiearbeidet for den resterende delen og har solgt alle boligene. For bolig­ delen er det innflytting i juni 2017, og vi oppnådde en snittpris ca. 90 000 kroner kvadrat­meteren. De dyreste boligene gikk til slutt, forteller Grimstad.

Det store prosjektet de holder med på nå, og som Grimstad tror vil få mye ­oppmerksomhet, er den ­såkalte B4-­tomten i Bjørvika. Tomten på ­Paulsenkaia, rett innenfor det nye Munch-­museet, har et areal på snaue 5 mål og ble kjøpt fra HAV Eiendom ved årsskiftet.

– Vi regner med at over 60 prosent av de 167 leilighetene i prosjektet er solgt før jul. Dette er leiligheter fra 60-130

BDO kan bransjen Eiendom - Bygg - Anlegg

kvadratmeter med en høy prisklasse. Her starter vi byggingen 2. januar, og hele prosjektet blir på 19 000 kvadratmeter, ­inklusive næringsarealer og parkering. I første etasje er det satt av til handel og servering, med restauranter ut mot promenaden langs Akerselva, forteller Grimstad. Stor-Oslo Eiendom ser for seg 5000 kvadratmeter med serverings- og handelsarealer.

Prosjektet lanseres i disse dager under navnet Munch ­Brygge. HAV Eiendom har for øvrig fått det nye Clarion-hotellet til Nordic Choice Hotels på tomten innenfor, med 250 hotellrom, men også 54 leiligheter i den andre bygningskroppen,

BDO bistår eiendomsbransjen med dagens og fremtidens utfordringer. Vi er en aktiv partner som bidrar til å finne de beste løsningene for ditt behov.

Med over 1350 ansatte og kontorer over hele landet sikrer vi både lokalkunnskap og nasjonal kompetansekraft.

Kontakt oss for en uforpliktende samtale: REVISJON rolf.magnus.maeland@bdo.no - 916 04 014 stein.rhoar.juul@bdo.no - 404 03 005 REGNSKAP anne.merete.vorpenes@bdo.no - 908 66 658 SIKKERHET OG BEREDSKAP dagfinn.buset@bdo.no - 938 87 477

Uenige På Frysja vil Stor-Oslo Eiendom utvikle 94 000 kvadratmeter med boliger og næringsarealer over terrenget sammen med OBOS, hvorav 88 000 kvadratmeter med boliger.

– Her håper vi på en politisk ­godkjenning før jul. Med ca.

1000 boliger er dette for tiden det største bolig­prosjektet i Oslo, men planmyndighetene er uenige med oss og vil bare ha 60 500 kvadratmeter, sier Grimstad.

Revisjon | Skatt og avgift | Rådgivning | Regnskap

72

NE 10 2016

NYHETER

Stor-Oslo Eiendoms prosjekt i Kongsberg

Han håper imidlertid å få Oslo-­ politikerne med seg på planene nå før jul, og at byggetrinn 1 kan starte i første kvartal 2017. Det legges det opp til handel i første etasje, med blant annet en stor matvarebutikk.

I det såkalte Skårer syd-feltet i ­Lørenskog kommune, ved det store ­kjøpesenteret Triaden, skal det utvikles hele 1250 boliger.

– Vi har solgt to felt til JM og solgte også nylig to felt til Veidekke, et ­område på 90 mål. Stor-Oslo Eiendom skal utvikle de tre resterende feltene, og vi opplever god interesse for boligene, sier Grimstad.

I Lørenveien 55-65 skal Stor-Oslo Eiendom utvikle et kontorbygg på 18 000 kvadratmeter, som blir et flerbruksbygg.

Dette er en eiendom selskapet kjøpte i 2012 fra DNB Livsforsikring.

– Med store pågående leiesøk fra det offentlige, burde dette også være

i­ nteressant for offentlige virksomheter.

Men vi opplever en tøff konkurranse, vi konkurrerer mot Hasle Linje til Höegh Eiendom, og vi møter også konkurranse fra det store prosjektet til Oslo Pensjonsforsikring, i Lørenfaret 1-3, forklarer Grimstad.

Stor-Oslo Eiendom vurderer også hva de skal gjøre med det ­såkalte ­Klavenes-bygget i Harbitzalleen 2 på Skøyen. Eiendommene på Skøyen er i prinsippet i spill som følge av de nye planene for ­fortetting ved trafikk-­ knutepunktet ­Skøyen stasjon.

Nytt høyhus – Vi håper på en utnyttelsesgrad på 450500 prosent, Orkla fikk 500 prosent for sitt nye hovedkontor i Drammensveien 149. Det kan bli snakk om et bygg på 14-16 etasjer, med boliger på toppen og næring i bunn. Det eksisterende bygget er på 7000 kvadratmeter, og det

kan hende at vi beholder bygningen og bygger oppå, selv om dette er teknisk krevende, k ­ ommenterer Grimstad.

Selskapet konsentrerer seg altså nå om å være en ren eiendomsutvikler.

Grimstad sier Stor-Oslo Eiendom er en liten organisasjon, men med stor tilpasningsevne som følger markedet tett.

De tenker ikke bevisst på fordelingen av hva som skal blandes inn i prosjektene, men etter den nye kommuneplanen for Oslo er det en fordeling på 50/50 mellom bolig- og næringsarealer rundt trafikk-­knutepunktene – Den nye kommuneplanen har fått stor betydning for prosjektene, ettersom det er mange eiendommer i spill rundt ­disse knute­punktene. Vi holdt på med regule­ringen av Sørkedalsveien 8 da vi ­tilpasset oss den nye fordelingen, sier han.

– Utfordringen i dagens marked er å fylle opp kontordelen. Men folk vil

Til leie

BERGHAGAN 7, LANGHUS / SKI KONTOR • Fra 50–500 m2 i 2./3. etasje • Fleksible kontorlokaler i representativt bygg • Rehabiliteres etter leietakers ønsker og behov • Beliggende på Berghagan i Ski kommune • Ca. 20 min. fra Oslo Sentrum • Kort vei fra E6 • Nærhet til buss og tog • Rikelig med parkering • Også lagerlokaler på samme eiendom

jobbe i nærheten av der de bor, og vi ser en klart lavere etterspørsel etter parkeringsplasser.

Byutvikling – Så dere tenker områdeutvikling og by­utvikling når dere utvikler nye prosjekter?

– Absolutt, veldig mange av våre prosjekter handler om byutvikling og å s­ kape byrom, som på Frysja, Løren og ­S kårer.

– Fremover, hva skal dere satse på?

– Vi skal være en ren eiendoms­utvikler og drive med ­byutvikling. Det er mange store eiendommer ute i m ­ arkedet, men vi klarer for tiden ikke å få tak i nok boliger. Vi skal likevel utvikle store tomte­områder i Stor-Oslo, med en b ­ landing av bolig og næring. Det er en stor etter­spørsel fra investorer, og på kapitalsiden er det mer enn nok av p ­ enger. Den store utfordringen er at det er vanskelig å få tak i p ­ rosjekter, men det er mange investorer som vil plassere penger i eiendom, det er mye familieformuer som vil inn i markedet, konstaterer Grimstad.

HOVFARET 4, SKØYEN KONTOR • 4. Etasje - 204 kvm inkl. fellesarealer • Tidsmessig ventilasjon med kjøling • Heis i bygget • Kort vei til alle typer offentlig kommunikasjon (tog, buss og trikk) • Garderobe/dusjanlegg i bygget • Parkering inne og ute • Gjesteparkering

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Geir Baastad | 90 11 53 15 | 23 11 38 30 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no

74

NE 10 2016

NYHETER

Powerhouse på Kjørbo er ett av de ypperste miljøbyggene. (Ill.: MIR)

Rett på bunnlinjen Energibesparende tiltak kan slå rett på bunnlinjen for leietakere allerede etter to–tre år. Opp mot 70 kroner i lavere felles­kostnader per kvadrat­meteren er ikke ­urealistisk.

Flere eiendomsselskaper er blitt opptatt av energi- og miljøregnskapet, både for leietakerne og selskapet selv. Entra har de ­seneste årene satset mye på å markere seg som det ledende miljø­selskapet blant de norske eiendomsselskapene. Adm. direktør Arve Regland i Entra svarer slik på hvorfor denne ­satsingen er så viktig: – Å være miljøledende er en av ­Entras strategiske hoved­ pilarer, miljømessig leder­skap er en integrert del av forretnings­ modellen til selskapet. Det skal gjennom­syre alle deler av vår virksomhet, og alle de ansatte tar dette med seg. Miljø er vårt DNA, vi har bevisst ikke ansatt egen miljøsjef, fordi miljøhensyn angår

75

76

NE 10 2016

NYHETER

Arve Regland, Entra.

(Foto: Hans Fredrik Asbjørnsen)

hele organ­isasjonen, sier han til Nærings­ Eiendom.

– Hva er hovedårsakene til at dere vil ha denne miljøprofilen?

– På grunn av vårt samfunnsansvar, fordi det er lønnsomt, og fordi gode ­miljøbygg også er gode for leietakerne å være i, kommer det kontant fra Regland.

Holder seg bedre Som undersaken viser, kan gode miljøbygg ifølge internasjonale ­undersøkelser gi noe høyere leiepriser og høyere verdier. Noen tilsvarende undersøkelser finnes foreløpig ikke i Norge, til det er «­fenomenet» for nytt.

– I Norge er det foreløpig for lite marked, og tallene baserer seg på en bred gjennomgåelse av store europeiske og amerikanske selskaper, slår Regland fast.

Men det er ikke primært muligheten for

litt høyere leieinntekter som er viktig for Entras grønne lønnsomhet.

– Nei, det viktigste er at byggene ­holder seg bedre i verdi, dette er fremtidsrettede bygg.

– Men er det en grønn betalings­ villighet blant Entras leietakere?

– Det er et fragmentert bilde. Entra introduserte i 2011 grønne fordels­avtaler og gjennomfører energibesparende tiltak sammen med leietaker. Dette er tiltak som kommer leietaker til gode rett på bunnlinjen, så vi tror flere vil være ­bevisste på dette fremover, sier regiondirektør Mona Aarebrot i Entra. Hun har ansvaret for Stor-Oslo i eiendoms­ porteføljen.

Entra satser mye på de grønne fordelsavtalene. Kort fortalt har selskapet løst dette ved å lage en enkel, men for­pliktende avtale mellom utleier og leie­taker. Entra

kartlegger for egen regning mulighetene for miljøtiltak og finansierer investeringen, som så nedbetales av leietaker via felles­ kostnadene. Aarebrot sier at for leietaker vil det gi en årlig b ­ esparelser i energi­kostnader som fra ­første dag overstiger den årlige nedbetalingen. Etter at tiltaket er nedbetalt, tilfaller hele innsparingen leietaker.

Ventilasjon og lys – De viktigste energibesparende t­ iltakene er styring av ventilasjonen, lys og varme, samt oppgradering av ­tekniske anlegg. Våre ­analyser viser at ved energi­besparende tiltak i konvensjonelle bygg, kan energikostnadene reduseres ­betydelig, som gir lavere energi­kostnader for kundene.

Eksempelvis har vi siden 2005 redusert energikostnadene i ­Kaigaten 9 i Bergen med ca. 70 kroner per kvadratmeteren, sier Aarebrot.

PAROC STEINULL BESKYTTER MOT BRANN ®

Vet du at kvaliteten på byggematerialet er viktig for å kunne skap bærekraftige, energieffektive og sikre bygninger? Ved å velge riktige materialer, kan du få store forskjeller i både konstruksjoner og installasjoner. PAROC Steinull er en naturlig bærekraftig isolasjon som overholder meget strenge krav.

Produktet er enkelt å installere, og det beholder varmen i huset samtidig som det beskytter mot brann, fuktighet og kulde.

Paroc er ledende produsent av energieffektive isoleringsløsninger i Østersjøområdet.

Vi tilbyr produkter for byggisolasjon, teknisk isolasjon, skipsisolasjon, isolasjon for sandwichelementer og lydprodukter. Se PAROC.NO for mer informasjon.

78

NE 10 2016

NYHETER

Mona Aarebrot, Entra.

(Foto: Hans Fredrik Asbjørnsen)

– Dette er en veldig god investering sammenliknet med andre investeringer man gjør i eiendommen, overbeviser Regland.

Aarebrot trekker frem sommeren 2014 som en test på hvordan miljø­ byggene fungerer i praksis.

– I 2014 var det en fantastisk og varm sommer. Nybyggene våre i Fredrik Selmers vei 4 på Helsfyr og ­Powerhouse Kjørbo i Sandvika fungerte likevel ­optimalt, som ga en høy kundetilfredshet.

Powerhouse har vist seg å score veldig bra på luftkvalitet og lysinnslipp, sier region­ direktøren.

Aarebrot mener de energibesparende tiltakene er lette å kvantifisere.

– Leietakerne er opptatt av felles­ kostnader, og over tid utgjør lavere felleskostnader store besparelser for leie­ takerne. sier Aarebrot.

35 prosent reduksjon Entra arbeider både med energi­besparende tiltak i den eksisterende porteføljen, og nye bygg som rulles ut, har et lavt energi­ forbruk og trekker ned gjennomsnittet.

– Da vi startet energimålingene i 2006, lå gjennomsnittsforbruket i porteføljen på 232 kWh per kvadratmeter. I 2015 var for­ bruket nede på 155 kWh, og ambisjonen for 2017 er 150 kWh, forteller Aarebrot. Med andre ord: Når Entra målet for neste år, er energiforbruket i porteføljen redusert med 35 prosent. Det er spesielt de store leie­takere som er opptatt av en tydelig miljøprofil.

– Er en god miljøprofil fremover avgjørende for å være attraktiv overfor leietakere?

– Vi tror en god miljøprofil blir mer og mer viktig og får karakter av å være en ­hygienefaktor. Alle som skal k ­ onkurrere om fremtidens leietaker, må sette høye

miljøkrav, og vi ser flere private l­ eietakere ønsker å ta en posisjon her. Se for ­eksempel på Asplan Viak, som har fått mye igjen for Powerhouse Kjørbo i ­Sandvika.

Flere selskaper har dessuten miljø­ rapportering som krav i sine regnskap, svarer Regland. Leietakerne kan se frem til svært energi­effektive fremtidige bygg.

– Vi har mål for kWh per k ­ vadratmeter i alle våre rundt hundre e ­ iendommer, og vi jobber aktivt med å redusere ­vannforbruket og å øke k ­ ildesorteringen i byggete. Entra bygger nå minimum i energiklasse A, og nybyggene har ­enten BREEAM Excellent eller ­BREEAM Outstanding, som er de to beste ­BREEAM-sertifiseringene, sier Mona Aarebrot.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Modulvegger

–- en din innredningsleverandør fra Avegger til Å og himlinger av komplette de ledende produsentene i Norge innen fleksible MV-100 Standard og MV-DørenAlu MV-Panorama

Kontakt oss Kontakt oss på på telefon telefon 73 2382 2440 2210 00 modulvegger.no mvo@modulvegger.no ellereller mvtrondheim@modulvegger.no Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

Vi skal gi mennesker en bedre arbeidsdag Toma Gruppen er den eneste norskeide totalleverandøren av Facility Management tjenester i Norge.

Vi lever av gode kundeopplevelser og våre 3000 dyktige servicemedarbeidere leverer hver dag tjenester i form av en totalleveranse eller enkelttjenester innenfor områdene renhold, kantine, kontorstøtte, vakthold og eiendomsdrift.

Har du eller noen du kjenner behov for våre tjenester – ta kontakt med oss og vi skal hjelpe deg.

Les mer om oss på www.toma.no

MV-Trespiler MV-Trespiler

80

NE 10 2016

JUSS & FINANS

Stollek blant eiendoms­ advokatene

CLP hentet Mathias Borch fra Haavind.

Caroline Waller gikk fra Haavind til Simonsen Vogt Wiig.

Line Ravlo-Losvik har sluttet i ­Wikborg Rein for å bli partner i Advokatfirmaet Selmer.

81

Det er for tiden ­mange eiendomsa­dvokater som skifter arbeids­giver.

Den mest profilerte avgangen hos advokat­firmaene finner vi hos Wikborg Rein. Der har Line Ravlo-Losvik, som frem til i sommer ledet nærings­eiendoms­ teamet i advokatfirmaet, sagt opp ­stillingen sin for å bli partner i Advokatfirmaet Selmer.

Line Ravlo-Losvik tok over ledelsen av Wikborg Reins næringseiendoms­ team i 2009 etter at Anne Sofie ­Bjørkholt sluttet og gikk til BA-HR. ­Ifølge Chambers and Partners ­imponerer Line Ravlo-Losvik ­klientene ved hennes nøkkel­rolle i en r­ ekke store eiendoms­transaksjoner. «Hun er ­relativt ny i det norske eiendoms­ markedet, men har mye energi og er stadig mer synlig», ­kommenterte intervju­objektene til Chambers & Partners i 2011. Da hadde hun ett år ­tidligere bistått Eiendoms­spar med ­kjøpet av Norgani Hotels. ­Siden har hun

trolig vært involvert i t­ ransaksjoner for godt over 100 m ­ illiarder kroner.

Tidligere i år har Wikborg Rein ­hentet «hjem» sine tidligere med­ arbeidere Ingrid Høstmælingen og Andreas Mello-Kildal fra henholdsvis ­Steenstrup Stordrange og DLA Piper.

Advokatfirmaet CLP Advokatfirmaet CLP har vært aktive på rekrutteringsfronten i 2016. Elin Mack Løvdahl kom fra BA-HR og ble partner i CLP, mens Eline Thorsrud er ansatt som ny advokatfullmektig. Også Thorsrud kommer fra BA-HR. Advokatfirmaet CLP har også hentet inn Mathias Borch som ny senioradvokat fra Haavind. Partner Haavard Skogvoll i CLP forteller at han jobbet sammen med Mathias Borch i Haavind fra 2010 til han begynte i CLP i 2013.

– Mathias skal jobbe med ­trans­aksjoner, eiendomsutvikling og ­tvisteløsning hos oss. Det er ikke så ­mange eiendomsadvokater som ­mestrer alle de tre standardøvelsene godt. M ­ athias er en av få. En fokusert og ­energisk advokat med stor arbeids­ kapasitet og kommersiell legning som også setter pris på gode faglige

­ iskusjoner, sa Skogvoll til NE nyheter d da ansettelsen ble kjent.

Simonsen Vogt Wiig Haavind har også mistet plan- og bygnings­rettseksperten Caroline Waller til S ­ imonsen Vogt Wiig. Hun kommer fra s­ tillingen som eiendomsadvokat i Advokat­firmaet Haavind, hvor hun har vært i fire år. Der har hun jobbet med eiendoms­utvikling, eiendoms­ transaksjoner og strukturering av ­eiendom. Hun har også jobbet fem år i Plan- og bygningsetaten i Oslo, hvor hun var enhetsleder i avdeling for bygge­ prosjekter.

– Plan- og bygningsrett blir s­ tadig mer aktuelt i forbindelse med eiendoms­ transaksjoner. I tillegg ­arbeider vi mye med eiendoms­utvikling, og vi ønsket å spisse laget med en e ­ kspert ­innenfor ­området. Vi er sikre på at Caroline ­besitter kompetansen vi har behov for, og er veldig fornøyde med å få henne med på laget, sier leder av eiendoms­ avdelingen i Simonsen Vogt Wiig, Pål Brudvik.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

82

NE 10 2016

JUSS & FINANS

– Ta de vanskelige samtalene tidlig

Leietakere som vil ut av kontrakten før forfall, ligger i utgangspunktet dårlig an, med mindre de har sikret seg. En god og tidlig dialog med utleier kan være redningen.

De aller fleste leiekontraktene er tids­ bestemte, med et definert forfall, men spesielt i nedgangstider kan det være ønskelig for leietaker å komme ut av kontrakten før utløp. Det er ikke gjort i en håndvending, leietaker har normalt ikke oppsigelsesrett i tidsbestemte kontrakter.

– Vi har litt flere oppdrag som går på dette nå om dagen, men vi ser det oftest fra utleiers side. I utgangspunktet kan ikke leietaker komme seg ut av tidsbestemte leiekontrakter før forfall med mindre noe annet er avtalt, sier partner Håvard R. Skogvoll i CLP til NæringsEiendom. Det er imidlertid nyanser her sett fra utleiers side.

– I et kjøpesenter er en enkelt leie­ taker en del av det store puslespillet. Det behøver ikke være så galt for utleier at vedkommende flytter ut om det er en aktør med økonomiske problemer og lav omsetning, sier Skogvoll.

Tre muligheter Leietakere som vil ut av tidsbestemte leiekontrakter før forfall, har grovt sett tre muligheter: – De kan reforhandle kontrakten, fremleie lokalene, eller velge å mislig­ holde. Ved sistnevnte løsning faller kost­ naden tilbake på leietaker, sier Skogvoll.

83

– I utgangspunktet kan ikke leietaker komme seg ut av tidsbestemte leiekontrakter før forfall med mindre noe annet er avtalt, sier CLP-partner Håvard R. Skogvoll.

– Er det noe man i det hele tatt kan skylde på for å unngå kompensasjon til utleier?

– Nei, igjen, ikke med mindre det er av­ talt noe i kontrakten. Det viktige er å få til en dialog med utleier, og ofte sitter ­utleier på løsningen. Utleier kan eksempelvis gi leietaker litt reduserte leie­kostnader i den gjenværende perioden og finne frem til løsninger som muliggjør fortsatt drift i lokalene. Han kan også skaffe nye leie­ takere og frigi leie­taker fra kontrakten mot en økonomisk ­kompensasjon.

En problemstilling er om leietaker har en plikt til å drive virksomheten videre.

– Leietakere innenfor handel og s­ ervering har en driveplikt etter bestem­ melsene i Husleielovens paragraf 5.1 Men vi har en klar avgjørelse i Gulating lag­ mannsrett hvor retten kom frem til at hvis leieren misligholder leiekontrakten ved å fraflytte leieobjektet, gir ikke paragrafen utleier noen rett til å kreve at virksom­ heten gjenopptas. Leietaker blir imidlertid fullt ut erstatningsansvarlig, sier advokat og partner Elin Mack Løvdal i CLP. Reglene er derfor klare: Med mindre leietaker har sikret seg en «exit-mulighet» underveis i leieperioden, vil leietaker måtte betale leie og eventuelt erstatning

dersom de flytter ut av lokalene før tiden.

Leietakerne er flinkere til å sikre opp­ siden i form av økte arealer.

Fluktuerer – Vi ser for enkelte konsulent­ selskaper at det kan være avtalt reduk­ sjon i arealbruken, fordi virksomheten fluktuerer, men slike klausuler er tatt inn i liten grad i andre leieforhold. Det er tradisjon for å ha inn en klausul om fleksi­bilitet i å øke utleiearealene, men ikke å redusere arealbruken. I ned­ gangstider som nå innenfor olje- og offshore­næringen, ser vi imidlertid

84

NE 10 2016

JUSS & FINANS

mange e ­ ksempler på fremleie, bekrefter ­Skogvoll.

– Årsaken til at utleiere sjelden godtar førtidig oppsigelsesrett, er at en slik ­u­sikkerhet knyttet til leiekontraktens ­varighet i for stor grad vil påvirke pris­ingen av utleierselskapet, sier Mack Løvdal.

Samtidig bør utleier være opptatt av at ledige lokaler reduserer kontant­ strømmen på eiendommen. Utleier vil derfor ofte være interessert i å forhandle frem en løsning med leietakere som ikke kan opprettholde driften.

– Hva vil det normalt koste en leie­ taker som ønsker å komme ut av et leie­ forhold før tiden?

– Har man avtalt en exit-mulighet i leiekontrakten, har man ofte også avtalt en fastsatt pris som leietaker må betale for å utøve en slik opsjon. Hvis det ikke er avtalt en slik exit-mulighet, vil kostnaden for leietaker avhenge av om man klarer å forhandle seg frem til en løsning med utleier, enten om man fremleier eller om man misligholder leieforholdet, sier Mack Løvdal.

Ved fremleie vil leietakers kostnad begrenses til et eventuelt mellomlegg dersom fremleien er lavere enn leien ­leietaker må betale utleier. Er ikke frem­ leie aktuelt, vil leietaker i utgangspunktet være forpliktet til å betale full leie i hele leieperioden, selv etter en fraflytting.

Trappes ned Det blir derfor viktig for en leietaker å forhandle med utleier for å finne frem til en løsning. Hva man betaler for å komme seg ut før tiden, settes ofte opp som et konkret beløp, men det er et forhandlings­punkt.

– Beløpet trappes gjerne ned mot forfall, og vi snakker ikke om å dekke

full leie. Dette er blant annet et spørsmål om hvor lang tid det tar å få inn en ny leie­takere og hvilke investeringer som er gjort, sier Skogvoll. Å gå ut av kontrakten før forfall har derfor sine kostnader, som kan bli til dels betydelige for leietaker.

– I tillegg til at leietaker må betale leien og felleskostnader, vil det også kunne oppstå andre kostnader på ut­ leiers hånd som leietaker må dekke. En problem­stilling kan oppstå hvis man er en stor ­aktør i et kjøpesenter og urett­ messig ­flytter ut av lokalene før tiden, og dette fører til at omsetningen ­reduseres også hos naboleietakerne. Er man da erstatnings­pliktig for tap som måtte oppstå på utleiers hånd, eksempelvis som følge av lavere omsetningsbasert leie?

Dessuten har vi vedlikeholdsplikten, lokalene skal settes tilbake i opprinnelig stand, med fradrag for naturlig slit og elde, sier Mack Løvdal.

Men utleier har en tapsbegrensnings­ plikt for å begrense leietakers tap frem til en utflytting. Et nærliggende alternativ er å prøve å få leid ut lokaler til en ny leietaker.

Ny utleie – Leietakers forpliktelser er definert gjennom leiekontrakten, men utleier skal prøve å redusere leietakers tap på de gjenværende forpliktelsene. Utleier bør blant annet raskt forsøke å leie ut lokalene på nytt og varsle leietaker om de tiltakene som gjøres for å redusere tapene for leietaker, sier Skogvoll.

Det er også eksempler på problemer for leietaker i sentrumsnære sentre i småbyer, der sentrumshandelen dør ut.

Da må man vurdere om leiekontrakten kan fortolkes slik at utleier har en plikt til å sørge for at det er drift i senteret for

øvrig. Spørsmålet er om brudd på dette utløser rett til heving eller erstatning for leietaker.

Skogvoll sier CLP er borte i flere saker i året der leietaker vil ut av kontrakten før forfall. Faktisk er det slik at jo ­dårligere stilt leietaker er, desto lettere er det å k ­ omme frem til løsninger. Det blir en p ­ arallell til store lånekunder som sliter med å gjøre opp en betydelig gjeld til banken.

– Det grunnleggende skillet går ved om «kassa er gått tom» hos leietaker.

Da er det lettere å finne løsninger med utleier. Har du betalingsproblemer, er utleierne mer lydhøre og mer opptatt av å finne løsninger de ser vil føre frem. Igjen, det grunnleggende er å ha en god dialog med utleier og å spille med åpne kort, sier han.

De vanskelige samtalene – Og så bør man så tidlig som mulig snakke med utleier hvis virksomheten er solgt, eller det er snakk om en fusjon og samlokalisering som medfører et behov for å flytte ut. Hvis man vet dette skjer om seks måneder, bør utleier kontaktes umiddelbart, det gir større muligheter for å finne andre løsninger. Ta de vanskelige samtalene tidlig, råder Mack Løvdal.

Det hender utleier sier nei til for­ slagene som leietaker kommer med og ikke er villig til å bidra til andre løsninger, som en ny bruker av lokalene. I disse tilfellene har utleier et problem.

– Da har utleier misligholdt taps­ begrensningsplikten. Hvis det ikke er m ­ ulig å få til andre løsninger med utleier, kan den eneste utveien være mislighold. Av og til kan det det være OK, sier Skogvoll.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

85

Hüvard Skogvoll og Elin Mack Løvdal i CLP har litt flere oppdrag som handler om leietakere som vil ut av kontrakten.

86

NE 10 2016

JUSS & FINANS

Grønne eiendomsinvestorer Utlendinger som ikke har investert i Norge før, kastet seg over den første grønne ­eiendomsobligasjonen til Entra.

I midten av september utstedte Entra som det første norske eiendomsselskapet en såkalt grønn eiendomsobligasjon. Denne obligasjonen er på 1 milliard kroner og løper i syv år fremover. Betingelsene er 3-måneders pengemarkedsrente, samt et marginpåslag på 0,94 prosent(poeng). I dagens marked tilsvarer det en lånerente

på rett over 2 prosent. Entra oppnådde en prising på linje med det selskapet får på øvrige obligasjoner.

– Hvordan kom dere på å utstede en grønn eiendomsobligasjon?

– Vi har i Entra et sterkt fokus på miljø, og denne typen obligasjoner passer godt med vår strategi. Grønne obligasjoner er fortsatt relativt nytt i Norge, men vi har registrert at det både i utlandet og Norge er en trend mot at investorene ser med økende interesse mot disse o ­ bligasjonene.

Prisingen var ikke avgjørende, men en grønn eiendomsobligasjon gir oss en ­bredere investorbase, sier Arve Regland.

– Var det viktig for dere å være først ute i Norge med en slik obligasjon?

– Det er en del av det være miljø­ ledende, svarer Regland.

En tredjedel – Hvordan opplevde dere responsen fra investorene, hvilke signaler fikk dere?

– Det var enkelte investorer som ikke investerer i Entra-obligasjoner, som investerte nå. En utenlandsk investor tok nesten en tredjedel av beløpet, og denne investoren hadde aldri investert i Norge før. Han ville heller ikke ha gjort det hvis det ikke hadde vært en grønn obligasjon, sier Regland.

Entra låner i obligasjonsmarkedet mot såkalt negativt pant. Byggene pantsettes ikke, og Entra garanterer långivere at byggene ikke er pantsatt til fordel for andre kreditorer. Det er likevel to ­eiendommer i porteføljen som er øremerket for denne obligasjonen: ­Powerhouse Kjørbo i Sandvika og ­Schweigaards gate 16, sistnevnte

87

Powerhouse på Kjørbo. (Foto: Entra)

hovedkontoret til Circle K (tidligere Statoil Fuel & Retail i Norge.

– Øremerkingen betyr at verdien av disse to byggene minimum skal være verdt det som obligasjonen er utstedt på, det vil si 1 milliard kroner, forklarer Regland.

Begge disse byggene tilfredsstiller miljøsertifiseringen BREEAM ­Excellent eller BREEAM Outstanding, de to ­høyeste BREEAM-sertifiseringene. Det var en forutsetning fra CICERO S ­ enter for klimaforskning for å ­utstede ­slike grønne obligasjoner. CICERO har gjennom­ gått Entras rammeverk for den grønne obligasjonen og gitt den ­høyest mulige ­graderingen, såkalt «dark green». Det skyldes ifølge CICERO en ­kombinasjon av Entras fokus på miljø generelt, de

­ eget gode eiendoms­prosjektene til m Entra som er inkludert i rammeverket, og da spesielt deres ­positive bidrag til både miljøet og klimaet.

Flere grønne bygg Entra vurderer å utstede flere grønne obligasjoner. Potensielle bygg som kan øremerkes, er blant andre Brattørkaia 15 i Trondheim, altså Powerhouse Brattørkaia, og Papirbredden 2 i Drammen. S ­ tore ­prosjekter som det nye Tullin-­kvartalet i Oslo sentrum og det påtenkte høyhus­ prosjektet Oslo Solar, altså ombyggingen av Lille­torget 1, er også kandidater. Å bygge grønne og miljøriktige bygg medfører riktig nok ekstra kostnader, i området 3-7 prosent. For miljøsertifiseringen BREEAM Very Good anslås disse

ekstrainvesteringene til 1,7–2,7 prosent.

Påslaget øker til 3,2–4,4 prosent for ­BREEAM Excellent og til 4,6–6,8 prosent for BREEAM Outstanding.

Internasjonale undersøkelse viser at for gårdeier kan de grønne byggene bety 5–20 prosent høyere leieinntekter og 10–25 prosent høyere salgsverdier. Ved å kutte energiforbruket i et bygg med 8 ­prosent, fører dette isolert sett til 1 ­prosent høyere salgsverdi for bygget.

For leietakerne betyr grønne bygg ­lavere felleskostnader, lavere syke­fravær og økt produktivitet. Energi står for nesten 50 prosent av de totale felles­ kostnadene til Entras leietakere.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

88

NE 10 2016

JUSS & FINANS

Utfordringer og muligheter ved ­konvertering av næringsbygg

Ved konvertering av næringsbygg er målet å skape merverdier ved økt eller endret utnyttelse basert på eksisterende ramme­vilkår. Planog bygnings­retten, samt øvrige juridiske forhold må derfor hensyn­tas i en tidlig fase av prosjektet.

Konvertering av næringsbygg, samt kombinasjonsprosjekter, dvs. hvor bygget har flere bruksformål, byr på særskilte utford­ringer sett opp mot andre utviklings­ prosjekter. Ved større endringer av bygget, typisk teknisk rehabilitering av bygget samtidig som at bruksformålet ­endres, krever loven omregulering. Denne ­prosessen skaper rammene for samtidige og senere byggetillatelser, samt behov eventuelle dispensasjoner.

Tilsvarende kan også fremdriften i prosjektet og hvor vellykket det blir, være avhengig av hvilke leietakere som er i bygget før, under og etter konverte­ ringen. Samlet gir dette en rekke føringer for hvilke utfordringer konverterings­ prosjektet kan by på, og hvordan dette kan påvirke prosjektets gang og mål underveis.

Hvordan er plansituasjonen?

Konverteringsprosjekter vil som nevnt kreve omregulering av eksisterende planformål, og ved mindre omfattende prosjekter en dispensasjonssøknad. Når bygget er oppført før den nye plan- og bygningsloven trådte i kraft, og planen ikke er oppdatert siden, kan dialogen med kommunen, naboer og øvrige høringsinstanser kan være utfordrende underveis.

Særlig opplever vi at dette gjelder for de konverteringsprosjektene som tar utgangspunkt i eldre, sentrumsnære bygg. Her kan det allerede i inn­ledende faser være betydelig uklarhet om ­gjeldende bruk og lovligheten forbundet med ­denne, og partene kan ha utfor­ dringer med å finne en smidig prosess fremover. For å lette denne dialogen

89

Artikkelforfatter Christoffer Nicolaisen er senioradvokat i Advokatfirmaet Deloitte.

er god ­dokumentasjon på byggets ­gjeldende og historiske bruk, nå­værende og tidligere tillatelser og gjeldende ­servitutter et ­sentralt grunnlagsmateriale i planleggings­stadiet.

Om konverteringsprosjektet vil kreve full omregulering eller ikke, kan også by på tvil, idet lovens inndeling av hoved­ formål og underformål er vesentlig endret fra 1985-loven til 2008-loven. Ved større transformasjonsprosesser, eksempel­ vis av tidligere industriområder, ser vi at kommuner grunnet stor pågang hos administrasjonen tyr til varsel om nye planprosesser. I enkelte tilfeller besluttes det underhånden at saksbehandlingen av prosjektet på et gitt tidspunkt må avvente inntil videre, se også pbl. § 13–1. Dette kan skape stor usikkerhet for byggherren med tanke på risikoen for utfallet av saks­

behandlingen, samtidig som at markedet underveis kan bevege seg annerledes enn de forutsetningene man hadde ved ­oppstart av prosjektet.

Omregulering eller dispensasjon Vi anbefaler her en tidlig dialog med kommunen og at man benytter de mulig­ hetene forhåndskonferanse gir, jf. pbl. § 21–1 og SAK 10 § 6–1. Samlet for bruks­ tillatelser og eventuell omregulering kan også reise spørsmålet om muligheter for midlertidige eller varige dispensasjoner for deler av prosjektet, jf. bl.a. pbl. §§ 19–2 og 19–3.

Det plan- og bygningsfaglige sporet man velger å bruke for gjennomføringen av konverteringsprosjektet vil her kunne legge vesentlige føringer, ikke bare på det aktuelle markedet og prosjektets sann­

synlige suksess, men også tiden frem mot ferdigstillelse.

Viktige elementer man bør holde seg orientert om i denne forbindelse er bl.a. forventet saksbehandlingstid, tidlige s­ ignaler om kommunens stilling til prosjektet samt offentligrettslige pålegg, ­vilkår eller andre vesentlige ­forut­setninger for gjennomføringen.

Hvordan brukes bygget i dag?

Når et bygg først er oppført, foreligger det en brukstillatelse innenfor ­gjeldende formålsangivelse i arealplanen. Ved vurderingen av om det kreves søknad om bruksendring, må eksisterende lovlig bruk sammenlignes med den ønskede nye bruken, dvs. målet for prosjektet. Dersom bygget helt eller delvis skal brukes på annen måte enn gjeldende lovlige bruk og

90

NE 10 2016

JUSS & FINANS

ellers hva tillatelsen gir rom for, vil dette normalt kreve bruksendring etter plan- og bygningslovens (pbl.) § 20–1 første ledd d), jf. byggesaksforskriftens (SAK 10) § 2–1 a).

Søknadsplikten gjelder både innen­ for samme reguleringsformål og bruks­ endring fra et reguleringsformål til et annet. Ved bygg under konvertering er det viktig å også være oppmerksom på at søknad også kreves dersom endret bruk kan påvirke de hensyn som er ment å ­ivaretas etter plan- og bygningsloven, jf.

SAK 10 § 2–1 b). Dette gjelder både «i for­ hold til byggverket, tilhørende utearealer eller omgivelser».

Rammene for brukstillatelsen Ofte vil eksisterende brukstillatelse gi gode indikasjoner på rammene byggherre

må forholde seg til i prosessen overfor kommunen. Her er det imidlertid viktig å merke seg at selv nært beslektede bruksformål kan kreve søknad om bruks­ endringstillatelse.

Et enkelt eksempel er hvor byggets serveringslokale skal gjøres om fra kafé til restaurant. I dette tilfellet kan en ­restaurant ha en annen betydning for omgivelsene enn den opprinnelige kaféen, for eksempel et større behov for parkerings­plasser i området. Det kan også være at byggets brannsikring må vurderes på nytt når det eksisterende kjøkken­ arealet skal utvides eller utstyres med større fastmontert utstyr.

Kommunen kan i denne forbindelse også sette særskilte vilkår for bruks­ tillatelsen. Poenget med en søknads­

prosess er altså ikke om kommunen har noe å innvende mot endret bruk, men at ­kommunen skal få muligheten til å ­vurdere om den skal komme med inn­ vendinger eller stille vilkår.

Her erfarer vi imidlertid at ­kommunen kan se mildere på omregulerings­søknader og dispensasjons­ søknader når det kan dokumenteres at det nye bruksformålet det søkes tillatelse til har en bakgrunn i historisk bruk og tilhørende tillatelser.

Hvordan ser leiekontrakten ut?

Selv der hvor bruksendrings-, ­dispensasjon- og/eller omregulerings­ prosessen(e) går som forutsatt, kan eksisterende leietakere i bygget utgjøre en tilleggsutfordring. Normalt er leie­

91

Montebello er et typisk område som er perfekt for konvertering av nærings­ bygg til boliger

avtalen inngått under forutsetning av at virksomheten skal drives over en lengre tidsperiode. I tillegg kan leietaker ha rett til å forlenge leieforholdet én til to ganger utover opprinnelig periode.

Dette står i kontrast til at utleier nor­ malt ønsker å tømme bygget for leietakere før konverteringsprosjektet igangsettes.

Prosjektet kan videre kreve så inngripende byggtekniske tiltak at leietakerne ikke kan fortsette sin virksomhet underveis. For det tredje medfører ofte prosjektet så vidt høye kostnader til fornyelse og admini­ strasjon at utleier vil forvente et høyere leienivå for eksisterende og nye leietakere.

Oppsigelser og husleieloven I husleielovens § 9-5 er det inntatt bestemmelser vedrørende oppsigelses­

adgang som følge av ombygging; be­ stemmelsen gjelder imidlertid kun for leie av bolig. Normalt har kontrakten en bestemmelse om at leietakeren må finne seg i ethvert arbeid som kreves for vedlikehold eller oppgraderinger i eller utenfor lokalet, men slike klausuler kan ikke brukes som juridisk eller faktisk grunnlag for at leietakeren kan tvinges til å flytte ut, jf. også husleielovens § 5–4, første ledd. Skillet går her mellom de tidsubestemte, løpende kontraktene som gjelder løpende inntil én av partene sier opp, og de tidsbestemte leieavtalene som opphører pr. sluttdatoen.

Det er i utgangspunktet ikke særlige begrensninger i adgangen til å si opp tids­ubestemte leie­kontrakter, så lenge ikke annet er avtalt og oppsigelses­

fristen overholdes. Ved tidsbestemte leieforhold erfarer vi at oppsigelses­ adgangen varierer ­vesentlig fra ­kontrakt til kontrakt. Utover at samspillet mellom prosjektet og leie­takerne må iakttas un­ der hele p ­ rosessen, bør man også være oppmerksom på at en domstol kan sette opp­sigelsen til side dersom den vil virke urimelig mot leie­takeren, jf. husleie­ lovens § 9–8, 2. ledd.

Her må man være særskilt oppmerk­ som ikke bare på innholdet av leie­ kontraktene, men også hvilke ­konkrete forhandlinger man må gå inn i med leie­ takerne før og underveis i prosjektet.

Tekst CHRISTOFFER NICOLAISEN E-post REDAKSJONEN@NE.NO Foto SCANPIX

Visuell profil, film, markedsmateriell og nettside for Hjellnes Consult www.hjellnesconsult.no

Vi kan nærings­eiendom Vi forstår hvem du snakker til, hvor og ­hvordan du kan nå dem Uansett om du skal leie ut et lokale, rekruttere nye ­kolleger eller bygge merkevarene dine, så kan vi hjelpe deg.

nebyra.no

94

NE 10 2016

BRANSJEGUIDE

BRANSJEGUIDE AKTØRER INNEN EIENDOMSBRANSJEN

AREAL- OG REGULERINGSRÅDGIVER

ADVOKAT

Det fremste juridiske spesialistfirmaet innen Eiendom, IKT Media, Arbeidsliv og Corporate

Tverrfaglige rådgivende ingeniører

T: 21 93 10 00 | E: post@foyentorkildsen.no | W: foyentorkildsen.no

T: 22 57 48 00 | E: post@hjellnesconsult.no | W: www.hjellnesconsult.no

C.J. HAMBROS PLASS 2D, 0164 OSLO

PLOGVEIEN 1, 0679 OSLO

BELYSNING

ADVOKAT

Grette leverer effektive juridiske råd og tjenester av høyeste kvalitet. I samarbeid med våre oppdragsgivere bidrar vi til definert strategisk måloppnåelse

Vi er Norges ledende leverandør av lys og dekorkonsept for det offentlige rom.

Se referanseprosjekter på hjemmeside

T: 22 34 00 00 | E: firmapost@grette.no | W: www.grette.no

T: 48 09 02 70 | E: info@mk-illumination.no | W: www.mk-illumination.no

FILIPSTAD BRYGGE 2, 0114 OSLO

GRENSEVEIEN 91, 0662 OSLO

BELYSNING

ADVOKAT

Advokatfirmaet Hammervoll Pind DA er et bransjeorientert advokatfirma innenfor eiendom, entreprise og kontrakt.

Tverrfaglige rådgivende ingeniører

T: 22 94 40 00 | E: post@hammervollpind.no | W: www.hammervollpind.no

T: 22 57 48 00 | E: post@hjellnesconsult.no | W: www.hjellnesconsult.no

WERGELANDSVEIEN 7, 0167 OSLO

PLOGVEIEN 1, 0679 OSLO

ADVOKAT

BRANNRÅDGIVER

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet

Tverrfaglige rådgivende ingeniører

T: 22 81 45 00 | E: post@steenstrup.no | W: www.steenstrup.no

T: 22 57 48 00 | E: post@hjellnesconsult.no | W: www.hjellnesconsult.no

HAAKON VIIS GATE 5, 0161 OSLO

PLOGVEIEN 1, 0679 OSLO

95

CATERINGTJENESTER

Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og kan tilby alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov

EIENDOMSBESITTER

En av Norges største eiendomsbesitter og utleier av næringseiendom.

Vertskap for bevisste leietakere

T: 23 89 79 00 | E: kine.kolgrov.fossen@fazer.com | W: www.fazer.no

T: 05554 | W: www.klpeiendom.no

FILIPSTAD BRYGGE 1 , 0252 OSLO

DRONNING EUFEMIAS GATE 10, 0191 OSLO

EIENDOMSBESITTER

EIENDOMSBESITTER

En annen standard

Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere

T: 24/7 23 12 23 12 | E: post@braatheneiendom.no | W: www.braatheneiendom.no

www.osloareal.no

HAAKON VIIS GT. 2, VIKA, 0161 OSLO

EIENDOMSBESITTER

EIENDOMSBESITTER

Største utleier på Bryn

Utleie, forvaltning og utvikling av eiendom i området fra Oslo nord, via Asker til Drammen

T: 23 37 98 00 | E: firmapost@bryneiendom.no | W: www.bryneiendom.no

T: 66 98 74 00 | E: post@oxer.no | W: www.oxer.no

NILS HANSENSVEI 2, 0667 OSLO

DRENGSRUDBEKKEN 12, 1383 ASKER

EIENDOMSBESITTER

EIENDOMSBESITTER

En aktiv eiendomseier og eiendomsutvikler med fokus på leietakere

Thon Eiendom har kontoret, forretningslokalet, boligen eller lageret som passer deg best. Vi gir deg forutsigbarhet, trygghet og personlig oppfølging

T: 23 17 24 50 | E: post@fabritius.no | W: www.fabritius.no

T: 23 08 00 00 | E: post@thoneiendom.no | W: www.thoneiendom.no

RUSELØKKVEIEN 14, 0251 OSLO

STENERSGATA 2, 0105 OSLO

96

NE 10 2016

BRANSJEGUIDE

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSMEGLER

Din suksess er vår suksess

Over 25 års erfaring med utleie av lager, kontor og kombinasjonseiendommer i Oslo Nord og Romerike

T: 815 44 100 | E: leiekontor@dnb.no | W: www.leietakerdnb.no

T: 900 24 448 | E: info@totalplan.no | W: www.totalplan.no

DRONNING EUFEMIAS GATE 30, 0191 OSLO

SANDAKERVEIEN 24D, 0473 OSLO

EIENDOMSFORVALTER

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker

EIENDOMSRÅDGIVER

Tverrfaglige rådgivende ingeniører

T: 22 73 63 00 | E: post@mustadeiendom.no | W: mustadeiendom.no

T: 22 57 48 00 | E: post@hjellnesconsult.no | W: www.hjellnesconsult.no

MUSTADS VEI 10, 0283 OSLO

PLOGVEIEN 1, 0679 OSLO

EIENDOMSMEGLER

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMS

SERVICE

Norges ledende næringsmelger

Et selskap i OBOS-konsernet. Miljøfyrtårnsertifisert og allsidig 24 timers vaktservice

T: 22 41 48 00 | E: post@akershuseiendom.no | W: akershuseiendom.no

T: 23 17 85 00 | E: firmapost@gaardpass.no | W: www.gaardpass.no

HAAKON VIIS GATE 5, 0161 OSLO

ØSTRE AKER VEI 206A, 0975 OSLO

EIENDOMSMEGLER

post@stillasbygging.no

EIENDOMSSERVICE

OSLO STILLAS & FASADE AS

Som en eiendomsbesitter, investor eller leietaker kan du forvente deg pågangsmot og engasjement fra våre eksperter innen næringseiendom

Din ekspert og samarbeidspartner på stillas i Oslo

T: 22 06 62 80 | E: post@colliers.no | W: www.colliers.no

T: 22 35 35 95 | E: post@stillasbygging.no | W: www.stillas-fasade.no

WERGELANDSVEIEN 7, 0167 OSLO

SMALVOLVEIEN 44, 0677 OSLO

97

EIENDOMSUTVIKLER

EIENDOMSUTVIKLER

Ferd Eiendom besitter solid kompetanse innenfor eiendomsutvikling, marked og forvaltning

Utleie, forvaltning og utvikling av eiendom i området fra Oslo nord, via Asker til Drammen

T: 67 10 80 00 | E: post@ferd.no | W: ferd.no

T: 66 98 74 00 | E: post@oxer.no | W: www.oxer.no

STRANDVEIEN 50, 1366 LYSAKER

DRENGSRUDBEKKEN 12, 1383 ASKER

EIENDOMSUTVIKLER

FORNYBAR ENERGI

Kompetent bolig- og næringsutvikler i Oslo og Østfold

Tverrfaglige rådgivende ingeniører

T: 23 17 15 15 | E: eiendom@jotne.com | W: jotneeiendom.no

T: 22 57 48 00 | E: post@hjellnesconsult.no | W: www.hjellnesconsult.no

GRENSEVEIEN 107, 0663 OSLO

PLOGVEIEN 1, 0679 OSLO

EIENDOMSUTVIKLER

IT-LØSNINGER

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen - en ledende bransjeaktør siden 1933

Norconsult Informasjonssystemer tilbyr ledende bransjeløsninger for prosjektstyring, forvaltning og utvikling av eiendom

T: 91 19 16 69 | E: post@loeutvikling.no | W: www.loeutvikling.no

T: 67 57 15 00 | E: post@nois.no | W: www.isy.no

SJØLYST PLASS 4, 0278 OSLO

KJØRBOVEIEN 29, 1337 SANDVIKA

EIENDOMSUTVIKLER

KANTINETJENESTER

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker

Gi et godt førsteinntrykk!

Din bedrift smaker som den kaffen du byr på. Har du et behov har vi maskinen

T: 22 73 63 00 | E: post@mustadeiendom.no | W: mustadeiendom.no

T: 22 51 10 10 | E: kaffeknappen@no.nestle.com | W: www.kaffeknappen.no

MUSTADS VEI 10, 0283 OSLO

HOFFSVEIEN 1A, 0275 OSLO

98

NE 10 2016

BRANSJEGUIDE

MYNDIGHETSKONTAKT

KANTINETJENESTER

Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og kan tilby alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov

Tverrfaglige rådgivende ingeniører

T: 23 89 79 00 | E: kine.kolgrov.fossen@fazer.com | W: www.fazer.no

T: 22 57 48 00 | E: post@hjellnesconsult.no | W: www.hjellnesconsult.no

FILIPSTAD BRYGGE 1 , 0252 OSLO

PLOGVEIEN 1, 0679 OSLO

KURS OG KONFERANSE

3D VISUALISERING

Eiendomsbransjens konferansespesialist

Vi lager fotorealistiske 3D løsninger for alle typer næringsbygg.

Møbleringsplaner, 3D interiør, 3D fasade, 3D animasjoner og dronefilmer

T: 95 85 36 35 | E: post@nekunnskap.no | W: www.nekunnskap.no

T: 41 91 69 83 | E: kal@facilius.no | W: www.facilius.no

MUNKEDAMSVEIEN 53B, 0201 OSLO

MUNKEDAMSVEIEN 53B, 0201 OSLO

Ønsker du å være med i Bransjeguiden?

TA KONTAKT MED METTE NORDTVEDT, METTE@NE.NO

Skal du flytte?

Hva gjør du med IT?

Vi løser det for deg!

NETTVERK - FIBER - SKYTJENESTER - PC'ER OG SERVERE

SYMETRA.NO POST@SYMETRA.NO 67 41 50 00

Alle veier leder til Oo Finn raskeste vei uansett transportmiddel pĂĽ workplaceoo.no

WO R K P L A CE Skanska Commercial Development Norway bygger nytt kontorbygg pĂĽ 24.000 kvm, ferdig 2018.

Sabine Bartler, Leasing Manager, M: 9321 0062, E: sabine.bartler@skanska.no