I0314 naringseiendom

03

Mars 2014

25. årgang

Område:

Leses av 37 000 ledere 03

STAVANG ER & BRYNH E L SF Y R

Mars 2014 25. årgang Kr. 48,– NE.no NEnyheter.no

Anders Buchardt:

SKAPEREN som holder seg unna Oslo

FINN LEDIGE

LOKALER

I BLADET

Fra køhelvete til sykkel og dusj

Stavanger: Entra kjøpte indrefileten

Stig Bech: Superadvokaten

Foto: lPo arkitekter

STøTTE Til uTvikling av EkSiSTErEnDE EiEnDom og nyE bygg Ta energismarte valg når du skal utvikle eksisterende eiendom eller bygge nytt. Du kan skape varige verdier gjennom lavere energikostnader, forbedret omdømme og økt konkurransekraft.

Enova gir deg og din virksomhet økonomisk støtte og råd til å velge grønne, framtidsrettede energiløsninger.

Les mer og søk på www.enova.no/stotte eller ring Enova Svarer på 08049 Husk å søke før dere begynner!

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

B책L reklamebyr책

En annen standard. braatheneiendom.no

Etablert 1952

23 12 23 12

4

INNHOLD

NE

03 2014

2

Neste utg.: 24. april Materiellfrist: 4. april

1

3

1. Skaperen Anders Buchardt s. 84 // 2. Portrettet: Stig Bech s. 94 // 3. Stavanger: Entra har kjøpt indrefileten s. 38

NYHETER

OMRÅDE: STAVANGER

12

38 Har kjøpt indrefileten i Stavanger

Den irriterende kollegaen

26 Fra bilkaos til sykkel og dusj

44 Mer usikkert i Stavanger

32

46 Størst i sentrum

Belønner oppgraderinger

76 Image er alt

48 Lite ledig i sentrum

80 – Nettet gir oss muligheter

50 Fortsatt høy aktivitet

82 Juss: – Blir et diskusjonspunkt

52

Det store industriområdet

88 – God arkitektur iscenesetter et godt liv

FASTE SIDER 16

Guide for leietakere - leiekontrakt

18

Guide for leietakere - fremleie

20 Leiepriser 34 Historiske bygg

OMRÅDE: BRYN-HELSFYR 56 Evig utvikling 60 15 år og 8,3 mill i reguleringskostnader 62 Et klart forbedringsområde 64 Vil bygge ut 240 000 m2 66 Gigantplaner i <<ny>> by 70 Økt ledighet

Ibsenkvartalet

Vi vet at det av og til kan gå litt trått

Kunnskap og erfaring opparbeidet gjennom femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder oss for nye utfordringer.

I 2014 er det 50 år siden Peter T. Malling startet opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 115 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter

TRONDHEIMSVEIEN 184

SINSEN Sentral beliggenhet ved Sinsenkrysset. God eksponering. Bygget har to heiser og garasjekjeller.

Ledig areal: 1. etasje: 144 kvm kontor inndelt med 6 celle­ kontorer og møterom, felles kjøkkenløsning.

1. etasje: 345 kvm butikklokale med egen inngang, passer gått til bakeri, kafe apotek e.l.

2. etasje: 700 kvm. Kombinasjon undervisnings­ lokaler/kontorer. 5–7 store undervisningslokaler, kontorlokaler, egen kjøkkenløsning og toaletter.

3. etasje: 130 kvm kontorlokale inndelt med 5 store cellekontorer, lunchareal. Nyoppusset.

4. etasje: 320 kvm kontorlokale. Tilpasses etter leietakers ønske.

GRENSESVINGEN 9

HELSFYR Sentralt beliggene eiendom på Helsfyr, med kort vei til offentlig kommunika­sjon og flybuss. Fin utsikt fra kontorene over Oslo. Kantine og resepsjon i bygget.

Gode parkeringsmuligheter.

Ledig areal: 360–475 kvm kontorlokale 3. etasje: 360 kvm - 2–3 konferanserom, samt kjøkken.

- Lokalene tilpasses leietaker.

2. etasje: 475 kvm - Tidmessig oppusset

OLAV BRUNBORGS VEI 4

ASKER Sentralt beliggende med kort vei til offentlig kommunikasjon. Enkel og god tilgang til byggets hovedinngang og garasjeanlegg med direkte inngang til bygget. Kantine i bygget.

Ledig areal: Arealer fra 200–7.000 kvm fordelt på forskjellige fløyer. Fløyene er fra 444–1.250 kvm Åpne kontorer/cellekontorer, møterom, m.m. Lyse og hyggelige kontorlokaler som vil kunne tilpasses den enkelte leietakers ønske og behov.

Eiendommen har 330 p-plasser.

For utleie eller visning kontakt: Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: fgw@auris.as

WWW.AURIS.AS

LØRENVEIEN 51

LØREN

INNTIL 10.000 KVM KONTORLOKALER Sentral beliggenhet på Løren i nyetablert kontor/ leilighetsbebyggelse. Kort vei til off. komm. med bl.a T-bane flere busslinjer inkl. Flybuss.

Bygget har felles kantine og resepsjonsløsning.

God adkomst til lite lager med kjøreport for varelevering med bil.

Ledig areal: 1. etg: ca. 450 kvm kontor i åpent kontorlandskap 1. etg: ca. 850 kvm kontor i åpent kontorlandskap 2. etg: ca. 3.500 kvm kontor i åpent kontorland­ skap med ca. 30 kontor/konferanserom 3. etg: ca. 3.000 kvm kontor i åpent kontorland­ skap med ca. 20 kontor/konferanserom 4. etg: ca. 2.000 kvm kontor i åpent kontorland­ skap med ca. 20 kontor/konferanserom Alle areal ledigstilles fra 01.07.2014

TROLLÅSVEIEN 4

OPPEGÅRD Eiendommen ligger luftig til på Trollåsen, god ­parkeringsdekning, kantine og treningssenter i bygget.

Kort vei til offentlig kommunikasjon.

Ledig areal: 4. etasje: Cellekontorer: 2 stk. 15 kvm, 1 stk. 38 kvm, 2 stk. 26 kvm Cellekontorene har felles konferanserom og kjøkken 163 kvm lyse pene kontorer inneholdene 3 store kontorer, lite kjøkken, teknisk og lagerrom, felles stort konferanserom.

For utleie eller visning kontakt: Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: fgw@auris.as

WWW.AURIS.AS

8

LEDER DAG-JØRGEN SALTNES

NE

02 2014

ANSVARLIG REDAKTØR Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no JOURNALISTER Ivar Sekne, Jan Revfem og Lene Cathrine Tangevald-Jensen FORSIDEFOTO; Thomas Bjørnflaten/Nyebilder.no

Satellittbyer

ØKONOMI Wenche Kleppe Torkelsen

Er det én ting som har kjennetegnet utviklingen i verden de seneste tiårene, er det en voldsom urbanisering. Enorme mengder mennesker har flyttet fra landsbygda til byene, og mye tyder på at denne utviklingen bare vil fortsette.

Den teknologiske utviklingen har bare forsert urbaniseringen og det spås at utrolige 3 milliarder mennesker vil flytte fra landsbygda til byene frem til 2050.

Også i Norge foregår den en storstilt urbanisering, dog med litt andre ­krefter som ligger bak enn i mange av utviklingslandene. De største byene i Norge vokser kraftig. Det samme gjør området rundt dem, samt regionale sentre.

Det er ventet at Oslo vil ha mellom 780 000 og 860 000 innbyggere i 2030, en kraftig økning fra dagens drøye 620 000 innbyggere. I Stavanger anslår Statistisk Sentralbyrå at innbyggertallet vil øke fra rundt 130 000 til 165 000 innen 2030.

Det gir store utfordringer for kommunene når de skal håndtere veksten i antall innbyggere. Det må bygges boliger, infrastruktur og næringsbygg i en svært stor skala i årene fremover, og da må Plan- og bygningsetaten styrkes betraktelig. Allerede nå sliter man med lange saksbehandlingstider og det blir garantert ikke noe mindre å gjøre for Plan og bygg i årene fremover.

Eiendomsutviklerne har fått en del begrensninger når de skal finne plass til alle menneskene som skal bo i de store byene. Byggene skal helst ikke være for høye, man skal la parker og grøntområder bestå og i Oslo skal man ikke røre Markagrensa. Det skal bygges tettere enn før, samtidig som at det fortsatt ikke er aksept for en veldig høy tetthet.

Vi mener at det bør bygges vesentlig tettere i Oslo. Det er ikke sånn at ­Barcelona er en by uten kvaliteter selv om det bor fem ganger så mange innbyggere per kvadratkilometer der som i Oslo. Vi kan fint fortette hovedstaden for å løse de mange utfordringene som befolkningsveksten medfører.

Men vi mener det også bør gjøres andre grep utenfor Oslo. Man bør rett og slett bygge ut «satelittbyer» utenfor Oslo. Dette kan gjøres ved at jernbane­ stasjoner rundt Oslo blir sentrum for boligutvikling. Da vil man lette presset på Oslo, samtidig som områdene rundt hovedstaden får et løft.

OPPLAG/DISTRIBUSJON – 20 000 Bladet sender adressert til nærings­drivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, ­Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, ­Enebakk, Aurskog-Høland, ­Slemmestad, Lier, ­Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, ­Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, ­Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Kongs­ berg, Sola, Randaberg, Stavanger, Sandnes.

Bladet sendes også til ca. 4000 beslutnings­ takere i privat, kommunal og statlig virksomhet.

ANNONSEAVDELING Telefon 23 11 56 00 Kontaktpersoner Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund og John Håkon Balstad ÅRSAB./ÅRSAB. I NORDEN kr 550,–/kr 700,– UTGIVER NæringsEiendom AS Arbinsgate 11 Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no SATS/REPRO NæringsEiendom AS TRYKK AllerTrykk/MerkurTrykk COPYRIGHT NæringsEiendom AS ISSN 0805-9837 Honorar for artikler i bladet ­NæringsEiendom dekker også elektronisk publisering. Alle rettig­heter til formidling av ­NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse til post@ne.no.

Neste utgave 24. april Bekreftet opplag 20 457

684

Vi skiller deg ut!

NE byrå w w w.nebyra.no

Helsfyr Fy r s t i k k a l l ĂŠ e n 3 Ko n to r L e d i g a r e a l: 3.627 k v m M i n i m u m u t l e i e a r e a l: 561 k v m L e d i g fr a : Et te r a v t a l e Effektive kontorlokaler med flott utsikt, tilpasses leietaker Sentralt pĂĽ Helsfyr, rett ved Fyrstikktorget Enkel adkomst med bil (E6 og Ring 3) Kollektivknutepukt (T-bane, buss, flybuss og taxiholdeplass) God parkeringsdekning Tilgang til kantine, trimrom, garderobe/dusj Arealene kan deles Ko n t a k t Rune Arvesen Mobil: 915 35 567 E-post: ra@akershuseiendom.no

Jonas Myhre Mobil: 998 69 900 jm@akershuseiendom.no

SANDAKERVEIEN 138

GJERDRUMS VEI 10D

276 m² - 2.000 m²

95 m² - 477 m²

GJERDRUMSVEI 8

GUllhAUGVEIEN 10-12

270 m² - 3.200 m²

342 m² - 3.300 m²

Se de nye filmene fra Nydalen her:

WWW.HERLIGENYDALEN.NO Ellen C. Kobro

Utleiesjef Nydalen

952 92 478

ek@npro.no

N

R

L

E

E

V K

L S

T

E

D

H

A

NYE AKER BRYGGE

m2

m2

Kontor: 12 - 3.950 m2 Totalrehabiliterte lokaler Parkering Høy arealeffektivitet

Meget god ventilasjon Eget kundesenter Tilpasses kundens ønsker og behov Innflytting: Fra Q1 2014

KONTAKT Silje Kragstad, utleiesjef Norwegian Property +47 402 02 800 sk@npro.no www.norwegianproperty.no

12

SKRÅBLIKK

NE

03 2014

Den irriterende kollegaen Entra Eiendom har funnet ut hva som skaper dårlig stemning på jobben.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Illustrasjon JAN-ANDRÉ GRANHEIM, NE BYRÅ

Den statlige eiendomsgiganten Entra Eiendom har gjennom­ ført en undersøkelse blant over 1000 kontorbrukere.

Denne gangen handlet imidlertid ikke spørsmålene om servicefunksjonene er gode nok, om inneklimaet er akseptabelt eller om gårdeier gjør nok for miljøet. Nei, spørsmålet var så enkelt som «Hvilke av disse faktorene irriterer deg mest med dine kollegaer i din arbeidshverdag?».

Kollegaer som ikke presterer Og resultatene viser at det særlig er kollegaer som ikke pre­ sterer godt nok som står øverst på irritasjonslisten, samt folk som oppfører seg bråkete eller som griser til arbeidsplassen.

Her er faktorene som folk irriterer seg mest over med sine kollegaer i arbeidshverdagen: 1. Komme for sent til møter (29%) 2. Negativ innstilling til arbeidet (28%) 3. Setter ikke inn i oppvasken (25%) 4. Gjør ikke avtalte oppgaver til rett tid (24%) 5. Gjør ikke jobben sin så godt de kan (22%) 6. Snakker høyt i telefonen (22%) 7. Snakker høyt i fellesområdene (22%) 8. Rydder ikke møterom etter bruk (22%) 9. Gjør ikke rent etter seg på toalettet (20%) 10. Baksnakker kollegaer (18%)

til leie

HAUSMANNSGATE 6 CA. 1000–2000 KVM KONTORLOKALER I SENTRUM • Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghs gate vis a vis Akerselva Atrium.

• I eiendommen får vi opp til 2100 kvm kontorlokaler til utleie.

• Arealene er i hovedsak fordelt på 8. og 9. etasje i bygget og representerer således byggets «beste» interne beliggenhet.

• Store vindusflater gir gode og lyse arealflater.

• Lokalene tilpasses leietakers ønsker og behov.

• I tilknytning til eiendommens vareadkomst er det etablert vareheis med ramper, for øvrig betjenes bygget av 2 personheiser i hovedtrappeløpet.

• Det kan tilbys parkering til leie i tilknytning til arealene.

Se animasjoner fra 8. og 9. etasje her: 8. etasje: https://vimeo.com/76438798 9. etasje: https://vimeo.com/76437678 Finnkode: 44796898

KONTAKT Harald Lahn, Fortuna Megling AS Telefon 22 85 09 70 / 915 34 463, lahn@fortuna.no

KARIHAUGEN NÆR E6 – KONTORLOKALER /SHOWRROM

305–773 KVM

TRYGVE NILSENSVEI 8 Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til og med rask adkomst med bil fra Furuset og Karihaugområdet.

Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min og 20 min.

Det er god offentlig kommunikasjon som buss og T bane i kort avstand fra eiendommen.

Eiendommen er bygget i 1988 og fremstår som et moderne kombinasjonsbygg, bygget i god kvalitet og med gode planløsninger.

Vi har for øyeblikket ledig 2 kontorseksjoner på hhv 305 kvm og 468 kvm. Seksjonene er også godt egnet for showroom og utstilling/ eventuelt plukklager for håndverksbedrifter o.l.

Arealene kan leies hver for seg eller samlet. Det vil også være mulig å endre på planløsningene og arealstørrelser i forhold til nye leietakeres behov.

Seksjonene er i dag innredet med dels cellekontorer og dels åpne landskap.

God og kvalitetsmessig bra standard, glassfronter til cellekontorer og møterom, kjøkkenfaseliteter, ventilasjon (balansert), stor og god heis etc.

I front av eiendommen er det etablert gode parkeringsforhold for leietakere så vel som gjester til eiendommen.

Lokalene er ledig pr. d.d.

NE nummer: 37076 og Finnkode: 46774928 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer.

I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet.

Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

til leie LILLEAKERVEIEN 25 – KONTOR / LAGER

180 – 486 KVM

LILLEAKERVEIEN 25 Eiendommen ligger vis a vis CC vest med lett og rask adkomst til Granfosstunnelen og Ringveien. Gangavstand til offentlig kommunikasjon og tog/flytog.

Vi har for utleie 2 kontorarealer med tilhørende lager.

Arealene fordeler seg som følger: 5. etasje: 486 kvm kontorer inneholdende dels åpne løsninger og dels cellekontorer, kantine, showroom/møterom , arkiv etc. Ledig medio september 2014.

3. etasje: Ca 180 kvm kontorlokaler inneholdende cellekontorer, møterom, etc. Ledig sommeren 2014.

1. etasje: lager fra Ca. 30 -126 kvm med enkel adkomst fra bakkeplan og inn.

I tilknytning til leieforholdet er mulighet for leie av p plasser.

NE nummer: 42088 og Finnkode: 46761644

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

Vi tilbyr:

UTLEIE • SALG • FORVALTNING • SØK Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer.

I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet.

Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

til leie SJARMERENDE LOKALER I SCHOUSKVARTALET

460 KVM

TRONDHEIMSVEIEN 2 I den ærverdige Direksjonsbygningen i Schouskvartalet/ Trondheimsveien 2 har vi nå for utleie 460 kvm gode kontorlokaler.

Lokalene har inngang fra Thorvald Meyersgate og ligger i toppetasjen i bygget. Arealene består av dels et stort åpent kontorlandskap og 4 enkelt kontorer av forskjellig størrelse.

I tillegg 2 gode møterom, kjøkken, arkiv, datarom, toalett og dusj fasiliteter. Lokalene har god standard med ventilasjon.

Arealet er ledig pr. d.d.

I tilknytning til leiearealet kan det leies 2 p plasser, hvorav en er beregnet for el- bil.

NE nummer: 42009 Finnkode: 46775394 Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

SANDVIKSVEIEN 26 – HØVIK KONTORSENTER

185 – 581 KVM

SANDVIKSVEIEN 26 – HØVIK KONTORSENTER Vi har for utleie 2 kontorseksjoner beliggende i 2. etasje i Sandviksveien 26.

Seksjonene er på hhv. 185 kvm (ledig pr.d.d) og 396 kvm (ledigstilles vår/høst 2014.).

Begge arealer er hjørnelokaler. Mye vindusflater gir lyse og trivelige lokaler med god standard.

Planløsningen er dels cellekontorer og dels åpne arealer.

Eiendommen har felles kantine i 1. etasje, trimrom, badstue og garderobe i underetasjen.

For øvrig er det tilgjengelig p plasser for leie i eiendommens parkeringsanlegg.

Kort vei til bussholdeplass og på/avkjøring til E 18.

NE nummer: 42032 og Finnkode: 46753101

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

UTLEIE • SALG • FORVALTNING • SØK Tlf. 22 85 09 70 - www.fortunamegling.no

Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer.

I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet.

Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

16

GUIDE

NE

03 2014

Foto: Shutterstock

Leiekontrakt Det er flere forhold som bør være med i en leiekontrakt.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

En leiekontrakt er en juridisk bindende avtale mellom leietaker og utleier som regulerer leiepris, lengde på leieavtalen, de ulike partenes plikter og rettigheter og andre forhold som er relevante for leietaker og utleier.

Huseiernes Landsforbund, Norsk Eiendom, Norges Eiendomsmeglerforbund og Forum for næringsmeglere har utarbeidet en standard leiekontrakt som er blitt mer og mer vanlig å ta i bruk. Gyldendal Rettsdata har også en versjon av en leiekontrakt som brukes hos mange mindre gårdeiere og forvaltere.

En leiekontrakt kan også ha en klausul som gir mulighet for leietaker å fortsette leieforholdet i x antall år etter at den opprinnelige avtalen går ut. Det skilles mellom opsjon på «forlengelse til like vilkår» (samme

husleie og samme leievilkår i forlengelsesperioden), «forlengelse til markedsleie, for øvrig på like vilkår» (husleien markedsjusteres, mens resten av kontrakten er som før) og «forlengelse til markedsvilkår» (alle vilkår i husleiekontrakten justeres).

I leiekontrakten bør du sørge for at du får rett til å fremleie lokalene dersom bedriften etter hvert skulle ende opp med større lokaler enn man har behov for.

Pass på at leiekontrakten regulerer tilbakestilling av lokalene og andre forhold som kan skape uheldige konflikter. Dersom dette ikke er regulert, kan du dra på deg store merkostnader fordi du ikke har vært bevisst på krav og rettigheter.

Nå har det også kommet grønne leiekontrakter, som kan bidra til redusert energibruk i byggene.

LO K A L E R T I L L E I E

CARL BERNER NÆRINGSPARK HASLEVEIEN 28/38 OG SINSENVEIEN 11 Ca. 130 m2 BTA

Ca. 400 m2 BTA

KO N TO R LO K A L E

KO M B I N A S J O N S LO K A L E

EID

Lyse og pene arealer. Innredet pr. d.d. med 3 stk. kontor/møterom, åpent landskap samt kjøkken og bad.

TL U Beliggenhet i 3.etg med heis­adkomst.

God kontorstandard. Mulighet for egne ­parkeringsplasser på gårdsplass.

Innredet pr. dd med 4 stk kontor/møterom og åpen produksjon-lagerhall. Mulighet for fleksibilitet mht f­ ordeling; kontor/produksjon/lager.

Beliggende på bakkeplan med vareadkomst til egen liten rampe.

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M.

Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

18

GUIDE

NE

03 2014

Fremleie Fremleie er når leietaker videreleier gårdeiers arealer til en tredjepart.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Fremleie gjøres ofte når bedrifter blir sittende på større lokaler enn de har bruk for, og fremleie fikk særlig under IT-boblen skylden for et skarpt fall i leieprisene. Når en leietaker fremleier lokaler, får han både inn husleie for arealene som blir fremleid, samt slipper felleskostnader for de samme arealene.

Enkelte gårdeiere kan ha regulert inn begrensninger for fremleie i leiekontraktene. Det er svært viktig for en leietaker å forhandle frem muligheten for å kunne videreleie lokaler man ikke har bruk for. Kostnadene ved å sitte på altfor stort kontorareal er store. Hvis man for eksempel

Foto: Shutterstock

har 400 kvadratmeter for mye, leieprisen er 1700 kroner per kvadratmeter og felleskostnadene utgjør 250 kroner kvadratmeteren, kan man spare 780 000 kroner i året i den resterende leieperioden dersom man lykkes i å fremleie arealene.

Det er to måter å fremleie lokaler på: • Mindre arealer kan man leie ut selv, da sparer man meglerkostnader, men må samtidig foreta alt det praktiske selv. Legg ut en annonse på ne.no for å finne interessenter man kan leie ut til.

• Bruk en profesjonell megler.

LAGER MED TILHØRENDE KONTOR TIL LEIE SENTRALT PÅ KALBAKKEN • Sentralt beliggende eiendom inntil Østre Aker vei/Nedre Kalbakken vei med store uteområder og gode adkomstforhold.

• Stort lager med god takhøyde (ca. 2.500 m2), samt kontordel på 160 m2 som holder god standard.

• Lager har 3 stk. justerbare lasteramper.

• Ca 2.500 m2 lager på et plan. ca. 160 m2 kontor og sosiale rom. Lukket lasterampe/sluse som gir mulighet for “tørr” og låst lasting/lossing.

• Rikelig med parkering for ansatte og besøkende.

• Eiendommen har potensial for betydelig utbygging av ytterligere kontor dersom leietaker har behov for dette i tillegg til gjeldende kontor/sosiale rom.

• Attraktivt næringsområde med blant annet Vinhuset, IKEAs hentelager, DHL, Camfill, Norgesgruppen, Tine m.fl. i nabo­ laget. Betydelige logistikkfunksjoner i umiddelbar nærhet i Groruddalen.

• Eiendommen har god tilgang til/fra E6 og Østre Aker vei, og gåavstand til offentlig kommunikasjon.

Peter Henrik Svarstad Telefon: 93 22 35 55 Epost: phs@lundgruppen.no

20

LEIEPRISER

NE

03 2014

Eksplosjon i dyrere kontrakter Statistikken viser at kravet til høyere standard slår ut i leieprisene.

Tekst NEnyheter.no

Det mener DNB Næringsmegling, som støtter seg til tall fra Arealstatistikk, tidligere Eiendomsverdi Næring.

– Det omsettes færre av de billige lokalene og flere av de dyre lokalene. I de dyreste områdene lønner det seg å oppgradere lokalene, uttaler analytiker Ingrid Elisabeth Moe i DNB Næringsmegling.

De dyreste leiekontraktene inngås i prestisjeområdet og Oslo sentrum, og sistnevnte område har vært vinneren de seneste årene.

Tallene fra Arealstatistikk viser at andelen signerte kontrakter i tredje kvartal 2010 over 2500 kroner kvadratmeteren lå på snaue 3 prosent av totalen.

Til sammenlikning var denne andelen kommet opp i nesten 20 prosent i tredje kvartal i fjor, og den var over 15 prosent i både andre og fjerde kvartal i 2013.

DNB venter en fortsatt økning i kontorleieprisene i Oslo-regionen fremover, selv om veksttakten imidlertid vil avta noe i prestisjeområdet.

Leiepriser for kontor i Oslo Nydalen Oslo ytre vest

Oslo ytre øst Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven

Økern

Majorstua

Indre Oslo vest Skøyen

Leiepris/NOK/m2

Indre Oslo nord

Helsfyr-Bryn

CBD Indre Oslo øst

Lysaker Ryen

Oslo ytre sør

Fornebu

3500

4000

2900

3500

2400

3100

1700

2300

1550

2000

1300

1800

1000

1650

Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (februar 2013).

CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

Din

INNREDNINGS­ LEVERANDØR fra A til Å

MODULVEGGER www.modulvegger.no

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no

MODULHIMLINGER www.modulhimlinger.no

Sentralt & ærverdig

Til leie

Parkveien 53 B Ledige arealer: Kontor: 2. etasje, 530 kvm Eiendommen ligger meget sentralt og godt til rett bak slottet, med gangavstand til Oslo sentrum og Frogner/Majorstuen.

Området er et meget attraktivt og det meste av byens service­tilbud, butikker, hyggelige kaféer og restauranter i tillegg til bank og postkontor er i umiddelbar nærhet.

Les mer: www.hoegheiendom.no

Markedssjef – Hans Olav Johannessen tlf.: 22221000 | dir.: 95235159 | hoj@hoegheiendom.no

22

LEIEPRISER

NE

03 2014

Dobling og rekord Kontorledigheten i Oslo-regionen har doblet seg siden 2008, samtidig har leieprisene aldri før vært høyere.

Tekst NEnyheter.no

I den siste markedsrapporten skriver DNB Nærings­megling at kontor­ledigheten i Oslo, Asker og Bærum vokser for tredje halvår på rad, nå med 50 000 kvadratmeter til 810 000 kvadratmeter.

Det gir en arealledighet på hele 8,6 prosent. Ledig­ heten er så å si doblet siden 1. kvartal 2008. DNBs ledighetsdefinisjon omfatter ­kontorlokaler som er klar for

innflytting innenfor de neste 12 måneder. De gjennom­ snittlige kontorprisene i Oslo-regionen er likevel på det høyeste nivået noensinne. Prisene er marginalt bedre enn toppnivået i 2008, selv om man korrigerer for inflasjonen.

DNB Nærings­megling ser også en større bredde i de høye leiene sammenliknet med 2008.

Ledighet for kontor i Oslo Nydalen Oslo ytre vest

Oslo ytre øst Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Ledighet kontor i Oslo Alna-Ulven

Økern

Majorstua

Indre Oslo vest Skøyen

< 17,5 % < 15,0 %

Indre Oslo nord

< 12,5 % Helsfyr-Bryn

CBD

< 10,0 % < 7,5 %

Indre Oslo øst

< 5,0 %

Lysaker

< 2,5 %

Ryen

Fornebu

Leiepris/NOK/m2

Oslo ytre sør

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Februar 2013).

CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

Kontakt: Stian Løken | T: 901 65 519 E: stian.loken@totalreform.no

Design: lemon.no

Vær smart - tenk nytt!

Arealer fra 330 kvm og opp til 2470 kvm kontorlokaler ledig i Sandstuveien 68 på Ryen.

•

•

• • • • • •

•

Nybygg av høy standard med sterkt miljøfokus, innflyttningsklart 1 kv. 2014 Ledige lokaler i hhv 5. 6. og 7. etasje (som også er toppetasjen).

Energiklasse A BREEAM Excellent Passivhus-standard Personalrestaurant og møteromssenter Innendørs og utendørs parkering Eget sykkelparkeringsanlegg i kjeller, med mulighet for spyling av sykler og garderober for syklistene Enkel adkomst fra E6 og Ring 3

Vol. 1

Linstow AS står for prosjektledelsen og utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no

by linstow

24

LEIEPRISER

NE

03 2014

Jakter 4000 m2 Bydel St. Hanshaugen jakter inntil 4000 kvadratmeter i Bydel St. Hanshaugen.

Tekst NEnyheter.no

Bydel St. Hanshaugen er på flyttefot, og Fast Eiendoms­ Partner har fått søkeoppdraget. Bydelen har satt som krav at lokalene må ligge i bydelen, eller maksimalt hundre meter utenfor bydelsgrensen.

Søket fra oppdragsgiveren Oslo kommune er på 3000– 4000 kvadratmeter for de om lag 140 arbeidsplassene.

– Det er relativt begrenset med muligheter innenfor bydel 4, men vi får se hva vi greier å komme opp med, sier daglig leder og partner Marius Nissen-Lie i Fast EiendomsPartner til NEnyheter.

Han fortsetter: – Vi har nettopp startet søket og har nok ikke funnet alle alternativene ennå.

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008 2009

2010

2011

Topp standard

2200

2500

2600

2800

2800

2100

1950

1950

2100

2700

3900

3750

2700

2850

3100

3300

Høy standard CBD

1850

1900

1900

2200

2100

1800

1500

1550

1700

1900

2300

2300

2200

2350

2550

2650

Nybygg CBD

1500

1700

1800

1900

2100

1900

1750

1700

1900

2000

2600

2600

2500

2550

2650

2750

God standard CBD

1400

1500

1550

1700

1650

1450

1300

1250

1300

1400

1900

1900

1850

1900

2250

2250

Høy standard vest

1550

1700

1700

1850

1750

1450

1300

1300

1400

1750

2200

2200

1900

1900

1900

1900

Høy standard øst

1300

1400

1400

1450

1450

1250

1200

1100

1150

1300

1550

1650

1550

1650

1650

1650

650

700

700

800

800

600

500

500

600

800

950

950

900

900

800

800

Eldre lokaler

2012

Kilde: Akershus Eiendom

Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² målt i kr per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostna­ der og parkering

Nybygg – høy standard og best beliggenhet i sonen

Topp standard og beliggenhet – eksisterende bygg

Høy standard typisk nivå

Normalt god standard typisk nivå

Areal­ ledighet

Endring i arealledighet siste år

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

4300

4100

3300

2550

4,3 %

-0,5 %

Øvrige sentrum inkl. Bjørvika

3400

3100

2500

1750

4,7 %

1,5 %

Oslo Vest inkl. Majorstua

2400

2250

1950

1500

4,8 %

1,4 %

Indre Nord inkl. Ullevaal stadion

1950

1800

1600

1250

3,9 %

-4,5 %

Indre øst inkl. Kværnerbyen

1900

1750

1500

1150

7,4 %

-6,1 %

Skøyen

3000

2850

2500

1850

8,9 %

1,7 %

Lysaker

2350

2250

1900

1550

7,2 %1

-1,6 %

Fornebu

2000

1800

1600

1350

Nydalen

2200

2000

1750

1500

6,2 %

0,4 %

Bryn / Helsfyr

2000

1850

1700

1300

6,5 %

0,1 %

Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad

1900

1750

1550

1350

3,5 %

-1,9 %

Økern – Hasle – Løren – Ulven

2050

1750

1450

1200

Ytre Nord og øst inkl. Furuset

1700

1600

1350

1150

10,8 %2

-0,7 %

Ytre syd inkl. Ryen

1700

1600

1350

1200

11,5 %

4,7 %

Asker/Bærum ekskl. Lysaker/Fbu.

2000

1850

1500

1250

5,4 %

-1.5 %

1 Arealledigheten gjelder for det samlede området Lysaker–Fornebu.

2 Arealledigheten gjelder for det samlede området Ytre nord og øst inkl. Økern – Hasle – Løren – Ulven.

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning.

Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg

Vakuumsuger for urbant og industrielt avfall

Ekstremt kraftig Veldig enkel å håndtere Stillegående Ekstra lang arbeidskapasitet Miljøvennlig

www.glutton.com

26

NYHETER

NE

03 2014

Fra bilkaos til sykkel og dusj Konsulentselskapet HR Prosjekt fikk nok av alle køene til og fra Fornebu. Uendelige mange timer i bilkøer er byttet ut med sykkelparkering og gode garderobe­fasiliteter i Bjørvika.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

1. desember i fjor var det klart for flyttingen. HR Prosjekt skrev på hjemmesidene at de flytter hovedkontoret fra Widerøeveien 5 på Fornebu til Dronning Eufemias gate 16 i Bjørvika. Det nye hovedkontoret blir 6. etasje i det såkalte Visma-bygget i Barcode-rekken. HR Prosjekt oppgav sentral beliggenhet og kort avstand til viktige samarbeidspartnere som årsaker til flyttingen.

«Nytt hovedkontor i begivenhetenes kjerne er et spennende nytt steg og en naturlig del av vår videre satsing», het det i begrunnelsen.

Adm. direktør og eneeier Helge Rustand i HR Prosjekt sier selskapet etablerte seg i det gamle flytårnet på Fornebu i 2008. I 2010 flyttet de til Widerøeveien 5.

– Fornebulandet er fantastisk flott, med de mange byggeprosjektene der ute. Men da vi vokste, ga det oss utfordringer. Det ble brukt mye tid til pendling, særlig i arbeidstiden, og de ansatte syntes det var krevende å komme til kontoret. Vi fant ut at vi i stedet satt mye hos kundene og jobbet hjemmefra. Det ble derfor mindre

27

FORVALTNINGSCOMPAGNIET

TIL LEIE KONTOR SKØYEN

Thunes vei 2

Lange bilkøer til og fra Fornebu er byttet med sykkel og kollektivtransport. (Foto: Shutterstock)

• Moderne kontorbygg med kantine i atriumsområde • Flott åpen kontorenhet på 280 kvm • Kantine med møterom Innendørs sykkel-park • Parkeringskjeller. og dusjmulighet • Meget god offentlig kommunikasjon • Tilpasses leietakers ønsker

miljø på kontoret, og så ønsket vi å komme nærmere konsulentbransjen i Bjørvika, forteller Rustand til NæringsEiendom, om hvorfor de ville vekk.

Alltid fullt – Hvordan vil du beskrive trafikkforholdene til og fra Fornebu?

– Spesielt om morgenen og ettermiddagen, ved 8-tiden og 16-tiden, var det alltid fullt på bussene. Det ga utfordringer for de ansatte som bodde på østsiden av byen, fordi det tok tid å komme til kontoret med buss og tog. Det er køtrafikk også andre steder, men tilbudet til Fornebu er mer tungvint enn andre steder utenfor sentrum. Vi så derfor at effektiviteten ville bli bedre ved å være i sentrum, og at vi fikk større nærhet til kunder og samarbeidspartnere.

– Var erkjennelsen også at det ville bli enda verre trafikk-kaos de nærmeste årene?

– Vel, vi så jo at det kommer flere boliger og næringsbygg på Fornebu, og at det ikke ville bli bedre. Hadde de begynt på Fornebubanen nå, kunne vi kanskje ha vært der videre, svarer Rustand. Bedriftene på Fornebu er dessuten gjennomgående IT- og oljerelaterte selskaper og ikke naturlige kunder av HR Prosjekt.

Selskapet endte dermed opp med å fremleie lokaler i Visma-bygget av programvareleverandøren Embriq.

– Vi så på flere alternativer eksternt, men det er få ledige lokaler å velge mellom i sentrum. Det var også viktig for oss med felles møterom og auditorier, fordi vi arrangerer en del konferanser. I tillegg er det felles resepsjonstjeneste, samt garderobefasiliteter og sykkelparkering i Visma-bygget. Alle de ansatte så derfor veldig frem til å komme til Barcode, svarer Rustand.

KONTAKT: Eiendomsmegler MNEF Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: bon@iss.no Robin Kreile Mobil: 97 64 65 90 E-post: robin.kreile@iss.no

FORVALTNINGSCOMPAGNIET Smeltedigelen 1, 0195 Oslo Telefon: 815 55 155

28

NYHETER

NE

03 2014

HR PROSJEKT HR Prosjekt er et konsulentselskap innenfor bygg og anlegg og samferdsel. Helge Rustand etablerte selskapet i 2005 og er eneeier.

Tjenestene omfatter prosjektledelse, prosjekteringsledelse, byggeledelse og analyse. HR Prosjekt har blant annet vært engasjert av Oslo kommune for å planlegge/utrede ny storby­ legevakt i Oslo, samt prosjektledelsetjenester til bygging av nye skolebygg i Oslo de nærmeste årene.

Hovedkontoret ligger i Oslo, men HR Prosjekt har i tillegg regionkontorer i Stavanger, Bergen, Trondheim, Hamar, Porsgrunn, Tønsberg, Hønefoss og Gol. Selskapet har totalt 150 ansatte, hvorav om lag 90 ansatte arbeider i Oslo.

Helge Rustand i HR Prosjekt flyttet fra Fornebu til Bjørvika og er svært godt fornøyd med det.

Stor underdekning Han sier de ansatte ved hovedkontoret nå sitter i åpent landskap. Underdekningen er hele 50 prosent.

– Å sitte sånn som vi gjør nå, har vært veldig bra for å bedre kunnskapsdelingen internt og å få til mer effektive prosjekter. Folk trives med å sitte i åpent landskap, og arealene her er faktisk mindre enn da vi satt på Fornebu, til tross for at organisasjonen har vokst med 60–70 prosent. Vi leier ikke mer enn 600–700 kvadratmeter, men det er uproblematisk, vi har fortsatt ledig kapasitet, sier Rustand.

600–700 kvadratmeter fordelt på i utgangspunkt 90 ansatte, er ekstremt arealeffektivt. Helge Rustand sier de kan gjøre det slik, fordi de har auditorier og møterom på utsiden av lokalene, og kun noen stillerom internt av fellesrom. Dessuten sitter mange ansatte ute hos kundene.

– Hadde det ikke vært slik, ville vi ha måttet dimensjonere opp for 1000 kvadratmeter.

De ansatte i HR Prosjekt kommer ifølge Rustand fra overalt i Oslo-regionen, fra Lier i vest til Hønefoss og Hadeland i nord. Mange ansatte var tidligere avhengig av bil for å komme på jobb, det har endret seg kraftig.

– De ansatte tar nå tog og buss. Vi ser også at ansatte fra regionkontorene i Tønsberg og Hamar bruker tog når de skal inn til hovedkontoret. Det var helt utenkelig da vi var på Fornebu, da brukte de bil. Kollektivknutepunkter har stor betydning for bilbruken.

Flere aktører i eiendomsbransjen som Nærings­ Eiendom har snakket med, vektlegger mulighetene for sykkelparkering og gode garderobe- og dusjfasiliteter som et viktig konkurranseparameter for utleierne.

Dette er også faktorer som tas med i leiesøkene. Helge Rustand er enig.

Et minus – Det var summen av fasiliteter i Visma-bygget som til slutt ble avgjørende. Hvis det ikke hadde vært så godt tilbud med møterom og auditorier, ville ikke bygget ha vært bra nok for oss. På den annen side, hadde ikke Visma-bygget hatt disse fasilitetene, ville det ha vært et minus, sier Rustand. Han tilføyer at det er veldig viktig med gode fasiliteter som nye garderober og gode dusjmuligheter.

– Jeg tror at ved fremtidig utbygging i Bjørvika, bør utbyggerne legge vekt på garderober, dusj og sykkelparkering og ikke minst låsbare skap. Det er viktigere enn antall parkeringsplasser. Vi ser at når kollektiv­ tilbudet er godt til rettelagt, ønsker de ­ansatte å reise kollektivt. Bilbruken i selskapet har gått ned med 90 prosent etter at vi flyttet til Bjørvika.

Ifølge Rustand hører det nå med til sjeldenhetene at de ansatte bruker bil til jobben. Da skal de andre steder i tillegg.

Det er også uproblematisk for HR Prosjekt å leie parkeringsplasser i nærområdet.

– Vi har ingen faste plasser, men leier parkerings­ plasser etter behov. Det er viktig for å spare kostnader.

Vi bestiller ledige plasser gjennom Easy App og betaler kun for de parkeringsplassene vi bruker, istedenfor å ha store, faste parkeringsutgifter. Reisekostnadene her er derfor betydelig lavere enn ute på Fornebu.

– Så i etterkant, hvor fornøyde er dere med valget av lokalene og beliggenheten?

– Denne flyttingen har vært positiv på alle mulige måter. Alle de ansatte er veldig fornøyde og har gitt oss positive tilbakemeldinger. Jeg vil si flyttingen har brakt nytt engasjement og ny energi inn i bedriften.

TIL LEIE Oslo sentrum Kongens gate 15 Nedre Slottsgate 4 • Eiendommen ligger sentralt

Tre personheiser, samt vareheis. n

Kontakt:

To rgg ata Ak er s gat a

ga te

Knut Holter Senior Eiendomsmegler MNEF Næringseiendom

Ka rl Jo han s

sg ate

gat

sg ate

te Slo tts ga

sen

ge n

Øv re

Vo llg at e

Ne dre

Øv re

Pri n

Dro nnin

tts gat e

sg ate

nda

tra huss Akers

rs t

red et

Mobil: 952 72 522 Dir.tlf.: 32 21 33 19 Sentralbord: 32 21 33 00 Telefax: 32 25 55 01 knut@eiendomssenter.no www.eiendomssenteret.no

ta

Gla cis

Ski

pp e

vie

ug ata

e

rga ta

keg ata

MYRENS VERKSTED

Re

Kir

Slo

Ne dre

Rå dh usg a

en

2

nse

e1

ge

Gr e

Tol lb

Ko ng

en

bry g

n

nd ra St

hus

e

Råd

t ga

Råd

n

s

ge in nd ru

e

G

7. etg. – Kontor – ca. 31,5 kvm BTO

m ol H

bry gge 3

hus pla sse n

4. etg. – Kontor – ca. 168 kvm BTO

Vo llg ate

skio

en Rå d

2. etg. – Kontor – ca. 638 kvm BTO

4. etg. – Kontor – ca. 239 kvm BTO

n

Tor d

1. etg. – Butikk – ca. 70 kvm BTO

Na

n s p la ss

Ledige lokaler:

jo f

ga te

dt

n ie sv m Eng a da e k un M

lds

k øk

F ri

sel

se

Ru

L i l le

n ie ve

Ro se nk ra nt z'

Rimelig husleie

hus

• •

Innkjøringen til garasjekjeller fra Nedre Slotts gate.

hus bryg g

•

Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet.

Råd

•

Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk.

e

•

i Oslo sentrums beste butikk- og kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate.

gat a

F3

SANDAKERVEIEN 24D LEDIG AREAL: 70 – 170 KVM BTA

• Areal fra 70 - 170 kvm BTA • Bygg F3 • Enkel adkomst fra ring 2 • Sentralt beliggende nær off. komm.

• God teknisk standard • God parkeringsdekning • I midten av en pulserende næringspark

MYREN EIENDOM AS, Sandakervn. 24C, Bygg B, P.B. 4218 Nydalen, 0401 OSLO, Tlf: 2287 1900

WWW.MYRENEIENDOM.NO

LEDIGE LOKALER RING 3

ULVEN

Tøyen

Valle Hovin

Botanisk hage og museum

S

m trø

sv

ei

en

BRYN / HELSFYR E6

RIN

Østre gravlund

G3

HELSFYR

7

Kjølberggata

KAMPEN

MINUTTER TIL OSLO SENTRUM MED T-BANE

E6

Strø

msv

eien

VÅLERENGA BRYN

NILS HANSENS VEI 20 Nyinnredet kontor 228 m2 • Tilpasses ny leietaker • All innredning er ny • Ventilasjon med kjøling • Rett ved Bryn togstasjon • Parkering

KONTAKT Axel Eide: M: 90 82 82 25 / E: Christian Egge: M: 91 32 41 90 / E: ce@sandia.no

ØSTENSJØVEIEN 32 515 m2 effektive, representative kontorer • Sentralt på Bryn • Meget velholdt bygg • Kantine, møtesenter, treningssenter • Meget god parkeringsdekning Ve

i

Sandia Megling as i

ns

H

ed

lf Besøksadresse: Brynsalleén 4, Oslo. / Tlf.: 23 03 95 20 / E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no do A

BRYNSVEIEN 16–18 ULVEN

RING 3

Kontorer 187– 1040 m2

Valle Hovin

St

r

øm

sv

ei

en

• 187 m2/507m2/534 m2 kontorer kan tilpasses bruker • 308 m2 - lager/kontor leies sammen med kontor • Felles kantine • Høy teknisk standard • Parkering

E6

RIN

Østre gravlund

G3

HELSFYR

BRYNSVEIEN 5

E6

ENSJØVEIEN 23 B 107m² i nytt påbygg

340 m lokaler til kontor, treningssenter, lager / 367 m2 kontor, samt 196 m2 lager / 213 m2 kontor 2

• Like ved Ensjø T-Bane • Nybyggstandard • Fra 3 til 5 arbeidsplasser • Møterom og kjøkken • Parkering på eiendommen BRYN • Takterrasse

• Moderne, attraktivt bygg • Kantine og trimrom i bygget • Ventilasjon med kjøling • T-bane stasjon ved siden av bygget

OLE DEVIKS VEI 16 A

TVETENVEIEN 32

Kontorer: 10 – 375 m

100 – 900 m2 kontor/ showroom/lager

2

• 2. etasje: nyoppussede og flotte kontorlokaler • 3. etasje: enkeltkontorer • Vareheis opp til etasjen • Parkering • Ventilasjon med kjøling

• Moderne, attraktivt bygg • Kantine og trimrom i bygget • Effektiv ventilasjon med kjøling • Vareheis i hele bygget

GLADENGVEIEN 14

VALLHALL ARENA / INNSPURTEN 16

Kontorer 200 – 500 m

2

225 m2 kontor

• Lyse arealer, egner seg godt til showroom • Tilpasses leietaker • Ventilasjon, kjøling • Gunstige leienivåer • 268 m2 1. etg./168 m2 i 3. etg.tleid U

Ve

i

• Lokalene er lyse og attraktive, celle- og teamkontorer • Felles møterom og kantine • Kontorene har egen inngang i

ns

A

l do

fH

ed

32

NYHETER

NE

03 2014

Apotekergata 10.

Belønner oppgraderinger Gårdeiere som spanderer litt penger på fellesarealer og inngangspartier er langt mer attraktive.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Newsec skriver i en stor nordisk markedsoppdatering at gårdeiere som har investert tungt i fellesarealer, fasader og inngangspartier i eiendommene og har en høy opplevd kvalitet, er vinnerne i dagens leiemarked.

Gårdeiere som derimot har eiendommer som fremstår umoderne og dårlig vedlikeholdt, er taperne. Sistnevnte ser også ut til å gjelde for lokaler som ligger langt fra viktig infrastruktur, med andre ord langt fra kollektiv­ knutepunktene.

Ser vi på de mest populære beliggenhetene i Osloregionen, er sentrum ifølge Newsec en klar vinner.

Sentrum har riktig nok en stor variasjon i leienivåene, men det gjør på den annen side området attraktivt for mange brukere.

5 prosent vekst Oslo sentrum og prestisjeområdet har lavest arealledig­ het i Oslo-regionen, mens randsonene i øst og vest har den høyeste ledigheten. Leieprisene i prestisjeområdet ventes å stige med 5 prosent i 2014 og ytterligere 3–3,5 prosent i 2015–16. Trenden i kontorklynger er ifølge Newsec relativt flat, selv om Skøyen, Nydalen og Bryn-Helsfyr opplever en marginal økning i leienivåene.

Newsec venter at kontorledigheten i regionen vil falle fra 8,1 prosent – 800 000 kvadratmeter – i slutten av 2013 via 7,5 prosent i midten av 2014 ned til 7 prosent i 2015. Det er fortsatt noen store eiendommer som tynger ledighetsutviklingen.

Tilførselen av nye kontorlokaler i Oslo-regionen ventes i 2014 å bli lave 65 000 kvadratmeter. Det er 40 000 kvadratmeter lavere enn det Eiendomsspar nylig anslo. Newsec spår ferdigstillelser i 2015 på snaue 150 000 kvadratmeter.

Tre hovedtrender Newsec oppsummerer ellers nøkkeltrendene i det norske eiendomsmarkedet med økt utenlandsk interesse, at kjøpesentrene med en klar identitet er vinnerne, og konverteringstrenden er fremtredende. Det vil si en stor konvertering av næringseiendommer til bolig­ formål.

Alt i alt er Newsec i rapporten relativt optimistisk til utsiktene for det norske eiendomsmarkedet i 2014. Til tross for en lavere økonomisk vekst, befinner Norge seg fortsatt i en unik posisjon i forhold til resten av Europa og USA.

a

ien

g ve en

ad

B rinken

fH

ga ta

Od

ETTERSTAD

gata land

O pp

Sandia Eiendomsutvikling AS

te

Sandia Forvaltning AS k eba En

Multiparking Skandinavia AS

kv e

Vei

B irkebe i n

KONTAKT

E i r ik

erg Eide: M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no Axel e rg t v eie

n

Ko

Ga

vei

Sandia Megling as

no w s en Christian Egge: M: 91 32 41 90 / E: ce@sandia.no

Svingen

ts

Ra udes Vei

ik

n te

fa er

t re

B

ei

Ryen b

ga

l

eb

t

a

es

ag

Ek

vek

ien

Dy

e

O s l o Gate

S

a

sg

Sandia Megling AS VÅLERENGA

ngt

t.h

ate

Ga rds l va

• Kontor: 495 m2, Lager: 1.309 m2 • Nær Vestby sentrum, ca. 30 min. med bil fra Oslo • Prisant. kr 10 500 000,- + omk.

gat a a

at

d

a ta

te

ps G

VERPETVEIEN 20 Kontor, lager/logistikk

Sandia Gruppen er en fullservice an H øl tilbyder av eiendomstjenester. ta ien Vi er delt inn i fire ­selskaper, sveog arbeider gga ren røm a t t e l S a å V alg næringseiendommer. kun med J ord Vike

Aru

VESTBY NÆRINGSPARK

al s

rg

Bo

Kjølberggata

Rol

No r mannsg ata

Bø gata

OSLO

dga ta

Sm e

Ga

g Jarle

en

r ds

allé

aa

rh

tik k

eig

au

gv

ASKER

Fy r s

ta

hw

veie n

ga

Sc

dm a

M a l e r haug

He

rks

• Fra 200 m² til 1200 m² i «Mediehus» • Åpne, lyse kontorer midt mellom Stortinget og Tinghuset • Kort vei til offentlig kommunikasjon • Representativt. Høy teknisk standard

te

n

KAMPEN

Ga os m f o

veie sj ø En

Kontorer i Oslo sentrum

gen vin

«CITYPASSAGEN» / AKERSGT./PILESTREDET

v e ien

G rønvo ll A llé

• Lyse lokaler med flott eksponering mot Slemmestadveien • Forretning, showroom, lettproduksjon, kontor. 343 m2.

• Prisant kr 4 100 000 + omk.

rks

er g

le

Næringsseksjon til salgs

Telema

VESTBY

te

eb

Ma

HØYMYRVEIEN 2

ata rlig Sø

Åk

Gl

TIL SALGS

Rin ggata

a ng

nge n s vi erg

Lil

i

Ga

T

e øy

ta

n

leb

Ve

Botanisk hage og museum

TIL LEIE

bergveie

n

sg

l Li

åls

An

V

n

le

ate

'G

rs

Sa

Tøyen

ø rS

es r li

Ho

ei

eie

Nj

LEDIGE LOKALER Ø

k

n eie nv er

v vin

e ie

Tr

on

Ve i

S o fienberggata

34

HISTORISKE BYGG

NE

03 2014

Historiske bygg: Athenæum — monumental nabo til Stortinget Som et gigantisk arkitektonisk smykke ligger bygningen Athenæum på hjørnet av Akersgata og Prinsens gate. Praktfull og med autoritet. Det har den gjort i over 140 år.

Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJONEN@NE.NO

Fra Wessels plass kan vi la blikket hvile på den forseggjorte fasaden i nygotisk og nyromansk stil før vi stiger inn. Der inne stemmes man til ærbødighet, og høytid, sjekker at tversoversløyfen sitter pent og at det ikke er flass på smokingen.

I 3. etasje har Norske Selskab sine lokaler. Etasjen er forbeholdt medlemmer med sine gjester, og minste­krav til antrekket er jakke og slips. Mobiltelefoner må slås av. Damer kan få være med ved spesielle an­ ledninger.

På gateplan har high class-butikken Mulberry lokaler ved siden av urmaker Tidemann og interiørbutikken Ting. Siden 2002 har Stortinget leid store deler av bygningen til møterom og høringssaler.

Finhuggen grefsenmyenitt og sobre værelser Athenæum ble bygd i to etapper, søndre del i 1871-73 og nordre i 1884-85. Fasaden er i pusset og malt teglsten, og første etasje er forblendet med finhuggen grefsensyennitt. Fasaden er ellers rikt utformet med balkong og karnapp på hjørnet. Fasadeendene og midtpartiet er markert med risalitter som krones av høyt paviljongtak, et eksempel på fransk renessanse. Fasadene avsluttes med blindbuefriser. De rundbuede vindusåpningene er romanske, mens dekoren med korintiske søyler og spissbuede gesimser, er gotiske. Dekoren spiller på ulike varianter av akantusplanten. Tilbygget i nord fra 1884 har et gårdsrom med innkjøring fra Øvre Slotsgate. De bærende konstruksjoner er av tegl med skifer i taktekkingen.

35 Som et gedigent arkitektonisk smykke ligger Athenæum og troner på hjørnet av Akersgata og Prinsens gate, med Stortinget midt i mot. Her har Norske Selskab, som eier bygningen, sine lokaler i tredje etasje. Slik så gatebildet ut i 1884 (foto: Oslo Museum/ukjent fotograf)

Bygningsfasaden er vernet av Byantikvaren.

De unike lokalene er tatt meget godt vare på, tradisjonene sitter i veggene. Går man inn på www.norskeselskab.no, kan man ta en guidet tur gjennom de sobre og stilsikre møblerte værelsene i tredje etasje. I en avslappet og diskret atmosfære kan klubbmedlemmene koble av fra stress og mas. Her finner vi en stor spisesal, fem stuer, et bibliotek, et biljardrom, tre kortværelser pluss et moderne møterom.

I Danske-værelset kan man beundre en punsjebolle fra den første Københavner-tiden. En av landets største private kunstsamlinger, noen bilder har ikon-status, sørger for rikt dekorerte vegger. Klubben har også en egen jugend-avdeling, der vi finner portretter av forskjellige æresmedlemmer på veggene. Noen av stuene fikk sin endelige utforming rundt 1930, etter en plan av Arnstein Arneberg, som har fått ett av værelsene oppkalt etter seg. I Biblioteket finner vi klubbens mest moderne innretning: En flat­skjerm. Skjult.

Due & Steckmest, hyperaktive arkitekter i Kristiania Arkitektene som tegnet bygningen, Paul Due og Bernhard Steckmest, sparte ikke på noe, og byggherren sparte sikkert heller ikke noe på arkitektenes honorar. Firmaet Due & Steckmest, etablert i 1870 mens konjunkturene var gode, var blant de mest etterspurte og velsituerte i byen. Due var administrativ leder og sto gjerne for håndteringen av byggesaker, mens Steckmest i hovedsak var tegner.

Kulturell kapital og hard valuta Byggherren, Det Norske Selskab og leseselskapet Athenæum, var stinne av kulturell kapital og hard valuta.

De holdt først til i Kongens gate 8, men da medlemstallet vokste sterkt tidlig på 1870-tallet, ønsket de å bygge sitt eget på en sentral tomt og kjøpte en rekke eiendommer på hjørnet av Akersgata og Prinsens gate. Pengene ble skaffet gjennom aksjetegning blant medlemmene.

Dermed gikk signalet for den største private sanerings­ operasjonen på den tiden.

Det Norske Selskabs historie går tilbake til 1772, da norske studenter i København stiftet Selskabet som en litterær og patriotisk herreklubb, et forum hvor de kunne dyrke sin norske bevissthet, radikale ideer, tidens franske og engelske litterære tradisjon og fransk klassisisme med røtter i antikken. Blant stifterne var Johan Herman Wessel som har stått på sokkel på Wessels plass siden 1885.

I 1813 ble klubben oppløst, men gjenstiftet i Christiania i 1818 som selskapsklubb. Kun fire klubber i verden er eldre enn Norske Selskab.

LEDIGE LOKALER OSLO SENTRUM

AKERSGATA 32 5. etasje: 488 m2

AKERSGATA 51 5. etasje: 67, 77, 373 m2

Siv Lena Rishaug Mobil: +47 48 13 28 11 E-post: slr@entra.no entra.no

36

HISTORISKE BYGG

NE

03 2014

Lokalene som huser Norske Selskab i dag. (Scanpix)

Leseselskapet Athenæum ble grunnlagt i 1832 av menn fra borgerskapet, da en gryende nasjonal bevissthet grep om seg i den norske kultureliten, som stort sett holdt til i Christiania. Leseselskapet var en litterær klubb som dyrket skjønnlitteratur og diskuterte samtidens litterære verk. Hvilke bøker som skulle kjøpes inn, ble bestemt av ledelsen, som var menn. Athenæums medlemmer var verken særlig opptatt av kvinnefrigjøring som tema eller interessert i å ta inn radikal kvinnelitteratur og åpenlys antifeministisk litteratur, selv om enkelte av disse bøkene ble klassikere senere.

Athenæum var opprinnelig navnet på keiser Hadrians universitet, som han grunnla i det gamle Rom omkring år 135. Ved å kalle leseselskapet det samme, sendte stifterne ut et signal om at her skulle man stemme sinnet til litterær opplysning, fordypelse og forståelse. I disse lokalene, med velfylte bokhyller og stoler det var godt å sitte i, kunne man møtes og oppdatere seg på aktuelle spørsmål i samtidslitteraturen og samfunnsdebatten. Og gjøre forretninger.

I 1874 ble Athenæum, i motsetning til Det Norske Selskab, åpen for kvinner. Her, i foreningens lokaler i annen etasje, kunne man støte på litterært aktive kvinner som Camilla Collett og Amalie Skram. De stiftet en egen leseforening for kvinner, som selv ville bestemme hvilke bøker som skulle kjøpes inn.

Fornem og eksklusiv Selskapslokalene i tredje etasje ble kun brukt av Det Norske Selskab. Mange mektige og betydningsfulle menn, som Henrik Ibsen og Bjørnstjerne Bjørnson, har vært medlem i det som regnes som Norges mest fornemme og eksklusive herreklubb. Her kan de være i fred og pleie sine kontakter i dypeste hemmelighet.

Klubben har 1000 medlemmer, alle menn. Flere skal det ikke være. De som vil bli medlem, må være anbefalt av minst to medlemmer og være ”god nordmann”. Tålmodige må de også være, for på ventelisten kan de stå i mange år. Men makt, penger og kulturell kapital hjelper. Fortsatt. Blant medlemmene teller Ketil Bjørnstad, Erling Kagge, Kjetil Bang-Hansen, Per Egil Hegge, Kjell Inge Røkke, Gerhard Heiberg, Jannik Lindbæk, Ole Gunnar Selvaag, Per Ditlev-Simonsen, Carl Otto Løvenskiold, Niels Torp, Jens Ulltveit-Moe, Erling Lorentzen, Kåre Willoch og Arne og Wilhelm Wilhelmsen. Johan H. Andresen jr. meldte seg ut av klubben på grunn av klubbens kvinnesyn.

Kvinnelig hjemmelshaver i dag Eieren har hele tiden vært Det Norske Selskab. I 1990 ble bygningen organisert som et aksjeselskap, AS Klubbygningen, heleid av Norske Selskab, som for øvrig har kvinnelig kontorsjef.

Veldig rike blir ikke selskapet av utleievirksomheten. Men alle lokaler er utleid eller brukes av eier, og leiekontraktene er langsiktige og sikre. I 2010 var overskuddet etter skatt 52 000 kroner, året etter spratt det opp til 1,7 millioner kroner, mens det i 2012 sank til 419 000 kroner. Egenkapitalen er 48,4 millioner, mens gjelden er på 219 millioner. I årsberetningen for 2012 står det at verdien av tomt og ferdig bygg er vesentlig høyere enn bokført verdi. Selskapet har ingen ansatte, men kjøper tjenester fra eieren, Norske Selskab. Finn Myhre er styreformann.

Kilder: Oslo Byleksikon, Store Norske Leksikon, Wikipedia, St. Halvard 3/2013, Byantikvaren, E24 og Norske Selskabs nettside

LEDIGE LOKALER Pilestredet 75D

BTA. 461 m2

• 1. etasje: 461 kvm kontor /showroom • Sentral beliggenhet på Fagerborg, rett ved Bogstadveien.

• Lyse og innbydende lokaler med god takhøyde, i hovedsak

åpent landskap med noen stillerom og møterom.

• Eiendommen har god tilgang til offentlig kommunikasjon.

• Mulighet for leie av parkering i parkeringsgarasje etter avtale.

• Typiske leietakere i bygget er blant annet klesagenturer,

arkitektkontorer, konsulentselskaper, investeringsselskaper, reklamebyråer, filmselskaper, designbyråer m.m.

Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42

NE 42107

Enebakkveien 302 B

BTA. 200–1.450 m2

• Kombinasjonslokaler: 550 – 1.100 m2 • Kontor: 200 – 350 m2 • Eiendommen består av 2 bygg over hhv. 3 etasjer med en

kombinasjon av lager og kontor.

• Sentral beliggenhet på Abildsø/Skullerud, rett syd for Ryen.

• Fasade med god eksponering mot E6.

• 5 minutters gange fra bussforbindelse, og 10 minutter

fra T-banen.

• Lokalene har god standard og fremsår som lyse og pene.

Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42

NE 41656

Grenseveien 65

BTA. 297-600 m2

• Eiendommen ligger sentralt på Ensjø med kort vei •

• • •

til T-bane og Hasle Torg.

Lokale 1: 303 m2 Kombinasjon av åpent landskap og kontorer. Passer utmerket som kontor/showroom for ca. 15–20 personer.

Lokale 2: 297 m2 5 cellekontorer, åpent landskap, møterom, og kjøkken.

Lokalene ligger vegg-i-vegg og kan leies samlet eller hver for seg.

Lokalene holder god standard og kan tilpasses leietaker.

Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42

Kontakt: Ole Jørgen Moen, telefon: 93 24 70 42, e-post: ole.jorgen@norskmegling.no www.norskmegling.no

38

STAVANGER

NE

03 2014

– Har kjøpt indrefileten i Stavanger Entra Eiendom vurderte flere områder da de skulle øke eksponeringen i Stavanger-regionen. Valget falt til slutt på «indrefileten» Hinna Park i Jåttåvågen.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Rett før jul ble det kjent at Entra og eierne av Hinna Park AS, brødrene John Arild og Ole Ertvaag, hadde gått sammen for å bli partnere på Hinna Park i Stavanger.

Området ligger mot sjøen, 5–6 kilometer sør for Stavanger sentrum og 3–4 kilometer nordvest for Forus. Entra har kjøpt 50 prosent av aksjene i det nystiftede selskapet Hinna Park Eiendom AS, der totale verdier som ­omfattes av transaksjonen er om lag 1,3 milliarder kroner. ­Transaksjonen ble gjennomført 1. februar 2014.

Hinna Park Eiendom AS eier i dag tre kontor­ eiendom­mer på totalt 28 000 kvadratmeter og tre ­tomter med et utbyggbart areal på cirka 46 000 kvadrat­ meter. I tillegg har Hinna Park AS egen utleie, utvikling og driftsorganisasjon.

Underrepresentert – Entras geografiske nedslagsfelt er de fire store byene. I Oslo er vi markedsledende på kontorsiden. Vi må ikke være ledende i våre områder, men vi skal ha en betydelig posisjon, og vi så at vi i Stavanger hadde en relativt mindre andel enn i de andre byene. I 2012 begynte vi derfor å studere Stavanger-markedet for å se hva som er en naturlig andel for oss, sier adm. direktør Klaus-Anders Nysteen i Entra Eiendom til NæringsEiendom.

– Vi har gått inn i et partnerskap i Hinna Park med like store eierandeler, og jeg er veldig glad for å jobbe sammen med brødrene Ertvaag. De er veldig kompetente og har en høy standing i markedet, fortsetter han.

Dialogen med den nye partneren startet ifølge Nysteen i mai i fjor, etter den forutgående studien av regionen.

– Så dere vurderte andre alternativer enn Hinna Park?

– Ja, vi vurderte både Forus og Risavika, samt Stavanger sentrum, men vi havnet på Hinna. Det er kombinasjonen av bolig, næring og handel som er det fantastiske med området, og Hinna Park har også de høyeste leieprisene utenfor sentrum. Dessuten, området er avgrenset, det blir ferdig der om en del år.

Utfordringen med Forus, er at det er et stort område som ennå ikke har dynamikken med bolig, næring og handel. Når det er sagt, har kommunene lagt gode planer for Forus, og området har et stort potensial i mange år fremover, svarer Nysteen.

Fortsatt høyt nivå Olav Line i Norwegian Property har uttrykt bekymring for markedet i Stavanger og pekt på det han mener er et stort tilbud av nye lokaler fremover i regionen.

Klaus-Anders Nysteen lar seg ikke skremme, selv om

Flytting er mer enn bare esker og pulter En mellomstor bedrift som skal flytte må i gjennomsnitt utføre mer enn 800 arbeidsoppgaver i forbindelse med relokaliseringsprosessen.

Relokator har stor kompetanse innen de ulike fagområdene som inngår i relokaliseringsprosesser: • Prosjektering/ planlegging av større relokaliseringer • Budsjettering av større relokaliseringer • Bistand i forbindelse med innkjøp og driftsavtaler • Lagring og mellomlagring • Gjennomføring av møbelmontasje • Gjennomføring av fysisk kontorflytting • Avvikling av eksisterende kontor Vi tar i tillegg vare på menneskene i prosessen.

Relokalisering skal være en mulighet for positiv endring.

I løpet av 2013 relokaliserte vi ca 17.000 arbeidsplasser i Norge, hvorav ca 3.500 på vestlandet.

Ta gjerne kontakt med oss for en uforpliktende samtale.

KOLON

STAVANGER: Flyplassveien 186 | 4050 Sola OSLO: Strandveien 35 | 1366 Lysaker T: 404 90 300 | E: post@relokator.no | W: relokator.no

BUSINESS CENTER STAVANGER

BYENS BESTE KONTORER Vårt businessenter har høy standard og fleksible løsninger.

Enten du trenger ett eller flere kontor – vi har alle fasiliteter.

Et inspirerende kontorfellesskap – sentralt i Stavanger.

OGREID.NO 51 85 40 00

40

STAVANGER

NE

03 2014

Hinna Park er indrefileten i Stavanger. Eller som Erling Fossen ville sagt: Selveste griseknoka.

det nylig kom melding om at oljeserviceselskapet Aibel skal nedbemanne med 230 ansatte i Norge. Aibel er til stede i Stavanger.

– Jeg er ikke så bekymret. Stavanger-området er en olje- og gassdrevet region, og oljeinvesteringene vil fortsatt ligge på et høyt nivå, selv om vekstimpulsene derfra blir lavere fremover. Dessuten har jærbuene tidligere vist seg som omstillingsdyktige og kreative, sier Entra-sjefen.

– Vi mener at Hinna Park er indrefileten utenfor Stavanger sentrum, og det tar bare syv minutter med tog inn til sentrum, skryter Nysteen. Den bilbaserte regionen har trafikkutfordringer, med stor rushtrafikk.

Entra har fra tidligere fire bygg i Stavanger, blant annet Prof. Olav Hanssens vei 10 på Ullandhaug. Her er

Petroleumstilsynet og Oljedirektoraret hovedleietakere i det drøyt 36 000 kvadratmeterstore bygget.

– Vi får noen synergieffekter, fordi vi har noen ansatte i området. Forvaltningen vil skje i samarbeid med driftsavdelingen til Hinna Park, kommenterer Nysteen.

Entra har inntil videre kjøpt seg inn i tre kontantstrømeiendommer og tre eiendommer som er ferdig regulert og under utvikling. Til sammen har disse byggene om lag 75 000 kvadratmeter eiendomsmasse.

Løpende leie i dag fra de ferdigutviklede byggene utgjør rundt 65 millioner kroner i året.

Kun kontor Entra skal kun bygge kontorer i Jåttåvågen, ikke bolig og handel. Kruse-Smith er partneren på boligdelen.

PARK­­­­PORTALEN JÅTTÅVÅGEN Nytt fleksibelt kontorbygg med sentral beliggenhet i Stavanger Eiendommen planlegges ferdig­stilt i løpet av første halvdel 2016. I planlegging av bygningsmassen legges det opp til å bygge et svært fleksibelt kontorbygg som vil gi rom for leie­ takere i ulike størrelser. Jåttåvågen stasjon kun to minutters gange unna, og busstoppet like ved bygget.

Hinna Park har de seneste 15 årene vokst kraftig og fremstår i dag som et av regionens mest attraktive områder – både som boligområde og arbeidsplass.

Kontakt: Sjur Christian Monsen 906 25 177 scm@smedvig.no

42

STAVANGER

NE

03 2014

Klaus-Anders Nysteen er veldig fornøyd med å jobbe sammen med brødrene Ertvaag.

Nysteen sier at i utgangspunktet bør 50 prosent av et nybygg være forhåndssignert før de setter i gang, men de kan fravike dette enkelte ganger.

Nylig startet byggingen av et nytt hovedkontor på 18 000 kvadratmeter for Wintershall Norge i Hinna Park. Selskapet signerte i begynnelsen av februar en 15-årig leiekontrakt.

Wintershall Norge jobber med leting, utbygging og produksjon av olje og gass. De skal foreløpig leie rett i underkant av 14 000 kvadratmeter til 550 personer i det nye hovedkontoret, som foreløpig har fått prosjekt­ navnet «Gullfaks» Gullfaks er Hinna Parks største enkeltstående leieavtale, og bygget er det som ligger nærmest sjøen. Kontorbygget skal etter planen stå ferdig i august 2016.

Men, det kommer en fase 2 for utviklingen av Hinna Park, der utbyggingspotensialet er langt større.

Entra står potensielt overfor milliardinvesteringer fremover.

– Vi har en total årlig investeringsramme i Entra på mellom 1 og 2 milliarder kroner, sier Nysteen, som ikke vil konkretisere noen investeringer utover det.

Han regner med i underkant av 60 prosent belåning for prosjektene.

Stopp i 2025 En potensiell fase 2 i utbyggingen av Hinna Park er på minimum 200 000 kvadratmeter, men det omfatter kontorer, bolig og handel.

– Ja, litt avhengig av det som skal utvikles, kan det dreie seg om ganske mange hundre tusen kvadratmeter i fase 2, sier Nysteen, som regner med at denne fasen vil skje frem til 2025. Det blir ingen fase 3, da er det stopp.

– Det er det som er så fint med Hinna Park, at da er det blitt en ferdig bydel. Området blir ikke en vedvarende byggeplass som enkelte andre områder, og utbyggingen i fase 2 kommer ikke i veien for byggene i fase 1.

– Hvilket tidsperspektiv har dere for satsingen på Hinna Park?

– Det er ikke slik at Entra aldri selger eiendommer, men i de strategiske områdene vi er inne i, ønsker vi å sitte med eiendommene. Hinna Park er et slikt område, sier Nysteen.

TIL LEIE PÅ FORUS Spennende lokaler like ved Statoil, BP, Archer og Sparebank 1 SR-bank.

P8

4. etasje: 823 kvm kontorlokaler PETROLIUMSVEIEN 8

Utsøkte materialvalg og flotte detaljer preger hele etasjen. Fremstår som representative kontorer. Spennende kontraster mellom heltre gulv og epoxygulv. Flushline glassfronter. Himlingsdetaljer som ivaretar god akustikk. Bygget ble opprustet 2007/2008, blant annet med ny fasade.

Det er mulig å få tilpasset seksjon ihht leietakers ønsker/behov etter nærmere avtale. God kollektivdekning i området, og kort vei til busstopp.

God parkeringsdekning. Beliggende like ved Statoils hovedkontor, SpareBank 1 SR-Bank, Scandics konferansehotell m.v. Visning kan arrangeres på kort varsel.

T1

3. etasje: 339 kvm kontorlokaler T R AV B A N E V E I E N 1

Flotte, lyse lokaler sentralt plassert på Forus. P.t. er seksjonen i 3. etasje innredet med 5 doble arbeidsstasjoner og 5 enkle cellekontor. Møterom med god kapisitet. God standard i flotte, lyse lokaler som ble renovert så sent som 2008 med flott stavparket, eksklusive flushline kontorfronter i glass, moderne kjøkkensone med integrerte hvitevarer etc. Kontorene fremstår som representative.

For øvrig vil det være mulig med ytterligere tilpasninger ihht leietakers preferanser, etter nærmere avtale. Visning kan arrangeres på kort varsel.

Kontakt: Newsec Asset Management v/Morten Buøen mb@newsecam.no • Mobil: 900 59 720 • www.newsecam.no

44

STAVANGER

NE

03 2014

Mer usikkert i Stavanger

Det er økt usikkerhet i leiemarkedet i Stavanger.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Oljeregionen Stavanger har de senere årene opplevd et stort press i eiendomsmarkedet, drevet av rekordhøye oljeinvesteringer. DNB Næringsmegling skriver i den ­seneste markedsrapporten at regionen fortsatt har en høy aktivitet, men noe usikkerhet preger markedet.

Veksten i de rekordhøye investeringene på norsk sokkel vil avta noe i årene som kommer.

TIL LEIE

Sjøhagen 6

Likevel planlegger flere olje- og oljeserviceselskaper nye hovedkontorer i regionen. Statoil skal bygge et ­gigantkontor på Forus i tillegg til det eksisterende hoved­ kontoret.

Det tyske oljeselskapet Wintershall signerte i februar en langsiktig leiekontrakt for inntil 18 000 kvadratmeter i Hinna Park, sør for Stavanger sentrum.

Kontorer i nybygg: 1.530 m2 ledig Sjøhagen 6, er et nytt kontorbygg, oppført i 2011. Det er lagt vekt på en god utforming og arkitektur som gjør bygget til en presentabel lokalisering for mange virksomheter.

2. etg.: Inneholder fra inngangsparti åpent område velegnet til resepsjonsområde og sosial sone. Flere cellekontoer. Åpent landskap i flere områder. Kopi-, arkiv- og stillerom.

Fellesareal: Felles kantine med panoramautsikt over sjø og fjell. Utgang til stor takterrasse.

Garderobe og dusjfasiliteter.

Cathrine Silgjerd Leiros | 975 87 199 | cathrine@kaph.no | kaph.no

45

TIL LEIE Tyske Wintershall har tegnet leiekontrakt på Hinna Park. Der er leie­nivået omtrent like høyt som i Stavanger sentrum.

(Ill.: Link Arkitekter)

I tillegg jakter BP Norge inntil 15 000 ­kvadratmeter på Forus eller i nærområdene. Forus og områdene utenfor Stavanger sliter imidlertid med mye bilbasert rushtrafikk, så kollektivtilbud og parkeringsforhold er ifølge DNB fremdeles nøkkelutfordringen for videre vekst i regionen.

Gode valgmuligheter Men leietakere som ønsker nybygg med innflytting om to år, har fortsatt gode valgmuligheter. Ledigheten i markedet har økt noe og utgjør samlet sett i underkant 4 prosent. Det er halvparten av ledighetsnivået i Oslo-­ regionen, gitt ledighetsdefinisjonen til DNB. Innenfor kontorsegmentet varierer ledigheten, og Forus har høyest kontorledighet med ca. 7 prosent. Kombinasjonsbygg og handelsarealer har veldig lav ledighet.

Leienivået i Stavanger-regionen har ifølge DNB Næringsmegling stabilisert seg etter flere kvartaler med vekst. Nivåene ventes å være stabile i 2014. DNB mener likevel at vi vil se større forskjeller mellom kontorer med god standard i tidsriktige bygg og eldre kontor­lokaler. Forus har opplevd økt ledighet for de eldre lokalene i området, og DNB skriver i markedsrapporten at aktører tilbyr denne type lokaler til lave priser.

Stavanger-markedet preges ellers av mange kombinasjonsbygg, spesielt utenfor sentrum. Det er gjerne ett leienivå for kontorlokaler og et annet og lavere nivå for produksjons- og lagerlokalene.

2500 kroner Dyrest er det å leie i Stavanger sentrum, der de aller dyreste lokalene ligger opp mot 2500 kroner kvadrat­ meteren. Over 2000 kroner må påregnes for lokaler av høy standard, mens alminnelige gode lokaler typisk leies ut for 1500–1800 kroner kvadratmeteren.

I Hinna Park (se egen sak) er nivået omtrent like høyt som i sentrum, og her må faktisk leietakerne ifølge DNB belage seg på minimum 1700 kroner kvadrat­ meteren for lokaler av normal standard. På Forus ­varierer leienivåene for høy standard fra 1500–2000 kroner kvadratmeteren, mens i randsonene er topp­ nivåene opp mot 1800 kroner. Lokaler av normal ­standard her kan leies helt ned i underkant av 1000 kroner kvadratmeteren.

Forus – nytt kontorbygg!

Ledig fra 48 – 1.050 m2 Adresse : Kanalarmen 10 Eiendommen “Forus Tech Arena” med adresse Kanalarmen 10 på Forus, er et nytt bygg, oppført i 2012. Det er lagt vekt på en god utforming og arkitektur som gjør bygget til en presentabel lokalisering for mange virksomheter.

4 etg.: Ankomst via trapper eller heis. Åpnet område egnet også for resepsjonsområde.

Del 1: ca. 50 m2. Består av 2 stk kontorer. Egen del fra resepsjonsområde.

Del 2: ca. 450 m2. Kontorer , åpent areal, møterom kjøkkenkrok, toalett sone, kopirom.

Del 3: ca. 600 m2. kontorer, åpent landskap, møterom, kjøkken med spiseplass, toalett sone.

• Det er mulig å lage kantine i etasjen.

• Arealet kan leies hver for seg eller samlet.

• Utgang til stor terrasse.

• Fellesfunksjoner som sykkelparkering og garderobefasiliteter.

• Pris for enkeltkontorer: 48 m2 =

150.000,- pr.år

30 m =

95.000,- pr.år

25 m2 =

85.000,- pr. år

2

Inkl. felleskostnader som strøm, varme, ventilasjon, vask (fellesarealer).

Tilgang til møterom, spiserommet, kopimaskin og parkering i kjeller etter “først til mølla” prinsippet.

Cathrine Silgjerd Leiros 975 87 199 cathrine@kaph.no kaph.no

46

STAVANGER

NE

03 2014

Det planlegges utvikling på Ankerkvartalet i Stavanger. (Ill.: Diiz)

Størst i sentrum Øgreid Eiendom er den største private eiendoms­ besitteren i Stavanger sentrum.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Selskapet er en av de største eiendomsaktørene i Stavanger, med til sammen 110 000 kvadratmeter ­næringseiendom i Stavanger, Sandnes og på Forus. Øgreid har også 170 000 kvadratmeter handels­eiendom i Sverige.

– Vi er trolig den største private eiendomsbesitteren i Stavanger sentrum, sier markedssjef Thomas Middelthon til NæringsEiendom.

Der har selskapet svært mange av eiendommene i det såkalte sentrale businessdistriktet i byen.

I Ankerkvartalet rett ved Torget og Vågen har Øgreid Eiendom fire av fem eiendommer. Der har de fått inn Alex Sushi som leietaker denne våren. Blant leie­takere innenfor kontor er Advokatfirmaet Schjødt, regionkontoret til DNB, Sparebanken Vest og Faroe Petroleum.

Selskapeteier også kjøpesenteret Straen. Det ligger midt i sentrum, ved inngangen til bydelen «gamle Stavanger».

47

Diiz har illustrert hvordan Øgreid ser for seg Straen.

Utviklingsplaner Øgreid Eiendom har store utviklingsplaner i Stavanger, blant annet et større prosjekt i sentrum.

– Vi jobber med arkitektene i Snøhetta for å gjøre en utvikling på 20 000 kvadratmeter over og under bakken. Det er snakk om 5 000 kvadratmeter parkering, 5 000 kvadratmeter shopping og et næringsbygg på ­ 10 000 kvadratmeter. Vi planlegger å grave ut en hel bakgård på ca 5 mål, rive deler av et bygg og bygge nytt. Øgreid vil også utvikle Straen senteret; – Der vil vi oppgradere og utvikle arealer, samt etablere et nytt kontorbygg på 5 000 kvadratmeter på toppen, sier Middelthon.

Utenfor Stavanger sentrum jobber selskapet med utvikling av 18 500 kvadratmeter på Forus Vest i ­Vassbotnen 19. På Forus Øst, i Gamle Forus vei 1, vil Øgreid sette opp et kontorbygg på 4500 kvadratmeter, mens planen er å utvikle 25 000 kvadratmeter kontor og 15 000 kvadratmeter bolig i Jåttåvågen.

Hotel Scandic Stavanger City Øgreid Eiendom er nå i ferd med å ferdigstille et nytt ­hotell ved sjøen i Stavanger sentrum. Det er Scandic som skal drifte hotellet, som tegnes av Kosberg ­arkitekter.

Hotel Scandic Stavanger City åpner denne våren. (Ill.: Kosberg arkitekter)

– Der har vi fått mange positive tilbakemeldinger på arkitekturen. Langs sjøsiden i Stavanger har vi det vi kaller for «sjøhusrekken», som er vernet. Det er klare føringer for hva som tillates av arkitektur for nybygg i dette området, sier Middelthon.

Han mener Kosberg arkitekter har fått til en svært vellykket tolkning av sjøhusrekken.

– De 226 rommene er fordelt på fire bygninger som står i en svak vifteform med kort-enden mot sjøsiden, og det etableres vannspeil langs store deler av fasaden forklarer markedssjefen i Øgreid Eiendom.

Hotellet åpnes første mai år.

Business Center – Samtidig med at vi bygger hotellet, har vi total­ renovert og utvidet vårt Business Center Stavanger. Det er et premium standard fullservice kontorfellesskap med rundt 3500 kvadratmeter areal. Her er det for tiden ca. 30 leietakere og vi jobber nå med å fylle opp de sist renoverte lokalene, sier Middelthon.

Han forteller at dette tilbudet er blitt godt mottatt i markedet.

– Det er helt klart et behov for å tilrettelegge for kontorfasiliteter for små og mellomstore bedrifter.

48

STAVANGER

NE

03 2014

Thomas J. Middelthon i Øgreid Eiendom.

Lite ledig i sentrum Det er få ledige kontorlokaler i Stavanger sentrum, og nærmest umulig å få tak i lokaler over 1000 kvadratmeter.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Markedssjef Thomas J. Middelthon i Øgreid Eiendom forteller om et leiemarked innenfor kontor i Stavanger sentrum som skiller seg betraktelig fra Oslo.

– Leiemarkedet for næringslokaler i sentrale Stavanger preges blant annet av at det er snakk om et meget begrenset geografisk område. Her rekker man over det aller meste innenfor ti minutter til fots, sier Middelthon.

Han viser til at Stavanger lenge var en liten by, hvor det lenge stort sett bare var mindre trebygninger i tillegg til Domkirken.

– Først i perioden etter andre verdenskrig ble det bygget noe større bygårder i et visst antall. Per i dag har vi i sentrale Stavanger noen få titall slike eiendommer.

Jeg vil si det går et skille mellom de eiendommene som fremstår i mer eller mindre opprinnelig stand og de som har gått gjennom total renovering. Nye bygninger finnes knapt, sier Middelthon.

Olje, finans og konsulenter Det er ifølge Thomas J. Middelthon hovedsakelig bedrifter innenfor bransjene olje, bank og finans, advokater og andre typer konsulenter som leier større areal i Stavanger sentrum.

– Lokaler av god standard innenfor det sentrale businessdistriktet oppnår typisk en leiepris på ca. 2500 til 3000 kroner per kvadratmeter. Også her er det visse

49

Kiellandkvartalet i Stavanger sentrum.

(Foto: Øgreid Eiendom)

variasjoner, og beliggenhet er som i alle andre byer en viktig faktor, sier Middelthon.

Han mener markedet for de nevnte lokalene har en «fornuftig markedsbalanse».

– Vi tilbyr for tiden et par etasjeenheter i våre CBDeiendommer i markedet. Det er til sammen i overkant av 1000 kvadratmeter. Vårt inntrykk er at heller ikke våre naboer har store arealer ledig for tiden, sier Middelthon.

Leietakere med en lavere betalingsvilje og –evne finner også tilbud rundt sentrum, men Middelthon presiserer at de da må ta til takke med mindre sentrale beliggenheter.

– Det som finnes er typisk mindre eiendommer med middels standard eller eiendommer med betydelig dårligere beliggenhet. Prisene ligger i området opp til ca. 1500 kroner per kvadratmeter for disse lokalene.

Vanskelig for de store For større bedrifter er det svært vanskelig å få leid lokaler i Stavanger sentrum. Middelthon forteller at det ikke er mye ledig areal for kontorbrukere som skal ha større ­arealer enn 1000 til 1500 kvadratmeter i sentrum.

– Dette er en utfordring, og vi har sett noen eksempler på at leietakere som ellers ønsker å være i sentrum har sett seg nødt til å flytte ut av sentrum for å få dekket sine arealbehov, sier markedssjefen i Øgreid Eiendom.

Det gode markedet for kontorlokaler på sentrale adresser i Stavanger er en av grunnene til at Øgreid ­Eiendom jobber med et større utviklingsprosjekt i sentrum (se hovedsak). Når dette prosjektet er realisert, tilbys til sammen nærmere 40 000 kvadratmeter høystandard kontorlokaler på det Middelthon hevder er den beste lokasjonen i sentrum av Stavanger.

50

STAVANGER

NE

03 2014

Det er stabil utvikling i leieprisene i Stavanger sentrum.

Fortsatt høy aktivitet Det er fortsatt godt trykk i Stavangermarkedet for næringseiendom.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

– Vi har opplevd god aktivitet og etterspørsel i 2014, både innenfor kontorsegmentet og lager. Det er flere store søk i markedet nå. Blant annet skal BP ha inntil 15 000 kvadratmeter på Forus eller i nærområdet. ­Telenor søker også etter lokaler i Stavanger-området, sier leder innenfor megling Jan Inge Røyland i Eiendoms­Megler 1 Næringseiendom til NæringsEiendom.

Han forteller om et marked med høy aktivitet og hvor det fortsatt er optimisme.

Negative signaler De seneste ukene har det kommet negative signaler fra flere viktige selskaper i olje- og offshoreindustrien. ­Statoil og andre oljeselskaper har signalisert at de skal ha ned kostnadene på norsk sokkel, og oljeservice­ selskapet Aibel skal kvitte seg med 230 ansatte i Norge.

Også i andre deler av norsk næringsliv ser det ut til at fokuset er blitt flyttet fra gasspedalen til bremsen.

Telenor skal kutte 450 ansatte. Jan Inge Røyland ser foreløpig ingen grunn til de store bekymringene.

– Vi har ikke merket noen negativ utvikling i markedet ennå. Faktisk har vi sett en mer positiv start på 2014 enn vi så på slutten av fjoråret. Hva som vil skje i det store bildet, vil tiden vise. Vi skal ikke være blinde for at det får konsekvenser, men vi merket en viss konsolidering allerede i fjor, sier Røyland.

Opptil 2650 kroner meteren Ifølge Eiendomsmegler 1 Næring har leieprisene vært stabile siden selskapet kom med sin siste markeds­ oppdatering i fjor høst. I Stavanger sentrum leies de aller beste kontorlokalene ut for 2650 kroner per kvadratmeter. Man kan få lokaler med høy standard i sentrum for fra 1800 kroner og oppover.

Hvis man reduserer kravene til «bare» god ­standard, kan man få lokaler fra 1200 til 1800 kroner per kvadratmeter. I randsonen går det aller beste lokalene for fra 1400 til 1900 kroner meteren, mens god standard leies ut fra 800 til 1400 kroner per kvadratmeter.

51

På Forus er leieprisene for høy standard fra 1600 til 1900 kroner per kvadratmeter, mens god standard er fra 1000 til 1600 kroner per kvadratmeter.

Rimeligere i Sandnes Næringsmarkedet i Sandnes sentrum er svært forskjellig fra Stavanger-markedet. Ifølge Røyland har det vært liten utvikling av nye bygg der de seneste årene.

Leiepriser Stavanger Kontorlokaler Stavanger sentrum

– Det er få nye og flotte bygg i Sandnes. Vi har sett at man opererer med en leiepris på fra 1200 til 1600 kroner per kvadratmeter i Sandnes sentrum for ­kontorlokaler med høy standard, sier Røyland i ­Eiendomsmegler 1 Næring.

For noe mer beskjeden standard i Sandnes er ­leie­prisen mellom 800 og 1200 kroner per kvadrat­ meter.

Høy standard

God standard

Fra

Til

Fra

Til

1800

2650

1200

1800

800

1400

Stavanger randsone

1400

1900

Hinna Park

1800

2300

Forus

1600

1900

1000

1600

Sandnes

1200

1600

800

1200

Lagerlokaler Verksted/produksjon

700

1000

500

700

1100

1350

800

1100

Kilde: Eiendomsmegler 1 Næring

500 – 3 850 kvm

FORUS

LURAMYRVEIEN 65

500 – 3 850 KVM

▪ Lokalene tilpasses leietakers ønsker ▪ Meget god parkeringsdekning, 125 p-plasser ▪ Kort avstand til både Stavanger (ca. 13 min.), Stavanger Lufthavn Sola (ca. 12 min.) og Sandnes (ca. 7 min.)

▪ Kort vei til flere påkjørsler til E-39 ▪ God eksponering mot Luramyrveien KONTAKT MEGLER: TOMAS HEGRE | MOB: 971 98 222 tomas.hegre@dnb.no

52

STAVANGER

NE

DET STORE INDUSTRIOMRÅDET

– Risavika var en fiskelandsby langt ute i havgapet.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

03 2014

53

LEDIGE LOKALER ULLANDHAUG PROFESSOR OLAV HANSSENS VEI 10

LEKRE OG FLEKSIBLE LOKALER I INNOVATIVT MILJØ.

TOTALREHABILITERT BYGG.

444 M² - 4950 M² > Felles møteromsenter med både auditorium > > > > > > > >

og videokonferanserom Flott og ny kantine Betjent resepsjon To etasjer med treningsfasiliteter Garderobeanlegg med dusj God tilknytning til offentlig kommunikasjon Sykkelparkering med tilgang til garderobe God parkeringsdekning med ladeplasser til elbil Egne driftsansvarlige i bygget

Risavika Havn sett fra luften. (Scanpix)

Slik beskriver adm. direktør David Ottesen i Risavika Havn AS (se faktasak) transformeringen av Risavika i Tananger utenfor Stavanger. Området er i dag utviklet til et logistikk-knutepunkt, med dominerende innslag av høyteknologiske bedrifter innenfor olje- og oljeservice, og da primært knyttet til oppstrømsaktiviteter og det som skjer under havbunnen. Risavika er blitt et tungt industriområde i regionen.

Sturla Hjelmervik Eiendomssjef Mobil 915 30 011 shj@entra.no

54

STAVANGER

NE

03 2014

Halliburton er en av de store aktørene i Risarvika.

(Foto: Anne Lise Norheim/Halliburton)

– Da Risavika Havn ble etablert, skulle vi bli et logistikk-knutepunkt for Vest-Norge på Sørvestlandet, det var det primære målet. Vi har siden etableringen i 2004 utviklet en kailinje på 1800 meter, med dybde ned til 14,3 meter, sier Ottesen.

– I tillegg til å være knutepunkt for offshorevirksomheten i Nordsjøen, finner vi selskaper her innenfor distribusjonslogistikk, som Bring, Kuehne + Nagel, Panalpina og SR Transport, bare for å nevne noen. Totalt er det lokalisert rundt 300 bedrifter i området, og de omsetter for rundt 30 milliarder kroner i året hvis vi ser bort fra AS Norske Shell og ConocoPhillips Norge. Det er i dag rundt 8000 arbeidsplasser i området, fortsetter han.

500 dekar Risavika Havn AS er først og fremst en arealbesitter og ingen stor eiendomsbesitter. David Ottesen anslår at de totalt eier 7000–10 000 kvadratmeter med bygnings­ masse.

– Vår modell er at vi eier eiendommer som vi så utvikler sammen med forskjellige aktører og leier areal og bygningsmasse tilbake til disse. I alt har vi 500 dekar som skal utvikles, og rundt 75 prosent av dette er ferdig­ utviklet, sier Ottesen.

De store grunneierne i Tananger er blant annet NorSea Group med 500 mål, Risavika Eiendom og SR Group.

– Risavika Eiendom kjøpte fra Shell, da de solgte ut.

I tillegg er det flere andre større og mindre eiendoms­ aktører i området, sier Ottesen om grunneierne. På leietakersiden i Risavika finner vi blant annet Halliburton, ett av verdens største oljeselskap.

ConocoPhillips Norge, Norske Shell og Tess er også lokalisert i Risavika. Proserv Norge flyttet derimot nylig bort fra området og til 6500 kvadratmeter i nye Forus Energy Arena.

David Ottesen anslår den totale bygningsmassen i området rundt Risavika til å ligge på rundt 2 millioner kvadratmeter. Ettersom det hovedsakelig er industri­ eiendommer i området, er arealene store, tomtene

350 – 35 000 kvm

FORUS

KONTORVEIEN 15

350 – 35 000 KVM

▪▪ I Stavanger Business Park Får du den optimale beliggenheten ▪▪ Nærhet ut mot E39 - hovedfartsåren mellom Sandnes og Stavanger sentrum – og til flyplass og buss ▪▪ Meget god profilering ▪▪ Varm og hyggelig innredning i kantinen, kaffebar ▪▪ Med Stavanger Business Park skaper vi rom for fremtidens arbeidsplasser.

KONTAKT MEGLER: TOMAS HEGRE | MOB: 971 98 222 tomas.hegre@dnb.no

1 000–40 000 kvm

FORUS

FORUSBEEN 248

1 000–40 000 KVM

▪▪ Bærheim Næringspark - Sentralt og fleksibelt på Forus ▪▪ Det er planlagt 23 000 kvm kombinasjonsbygg og 17 000 kvm kontorbygg i fire etasjer ▪▪ Kort avstand fra E-39, Stavanger Lufthavn Sola og Risavika ▪▪ Byggene vil bli tilpasset leietakers ønsker ▪▪God parkeringsdekning ▪▪Felles kantine og treningsfasiliteter KONTAKT MEGLER: TOMAS HEGRE | MOB: 971 98 222 tomas.hegre@dnb.no

56

STAVANGER

NE

03 2014

RISAVIKA HAVN Risavika ligger i Tananger, 4–5 kilometer nordvest for Sola Lufthavn og en snau mil i luftlinje sørvest for Stavanger ­sentrum. Fra Risavika går det blant annet ferger til Bergen og Hirtshals. Utbyggingen av Risavika Havn har skjedd etter at Norske Shell i 1999 vedtok avvikling av sitt raffineri i Risavika.

jonale havner, og som knutepunkt for gods som skal videre i Norge. I forslaget til Nasjonal Transportplan for 2006-2015 ble Risavika foreslått som intermodal (ulike transportmåter) knutepunktshavn. Havneområdet skal bli Norges største ­sammenhengende havn når det er ferdig utbygget.

I 2004 ble Risavika Havn AS etablert som resultat av offentligprivat samarbeid, og da startet også havneutbyggingsprosjektet.

Risavika Havn AS eies av Stavangerregionen Havn IKS, NorSea Group AS og Risavika Eiendom AS. Selve havnen har ifølge hjemmesidene en sterk posisjon med anløp til og fra internas­

Risavika Havn er også en sentral del av en omfattende nærings­ klynge, som blant annet består av ledende internasjonale virksomheter innenfor energi og teknologi. I alt 150 dekar i Risavika er satt av til kaiformål, mens selve havneområdet er på 500 dekar.

varierer fra 10–100 dekar. Byggene er opp mot 40 000 kvadratmeter.

– Det er ikke mye kontorarealer, jeg vil si at kontor­ andelen typisk utgjør 10 prosent. Den resterende delen er tekniske bygg, sier Ottesen.

Fortsatt mye igjen Han anslår at for området som helhet, er 80 prosent av arealene ferdigstilt. Det er ingen store ­byggeprosjekter som skal ferdigstilles i år eller neste år, de store prosjektene ligger foreløpig i planfasen.

Men selskapene trenger mer plass, Ottesen sier det kan utvikles 500 dekar de neste ti årene. Mye av dette er knyttet til økt sjøtransport.

– Vi ser nå på mulighetene for en fortetning og arealer som kan konverteres. Skal Risavika leve opp til ambi­ sjonen om å være et betydelig logistikk-knutepunkt, er det ikke nok arealer, da må vi konvertere fra friområder. Men det er tunge prosesser vi skal igjennom.

Trafikkbelastningen i Stavanger-regionen er blitt stor de seneste årene, som medfører køer. Risavika er intet unntak i så måte.

– Ja, det er en typisk utfordring i denne regionen, vi sliter med rushtrafikken. Men det arbeides med en reguleringsplan som skal være ferdig i slutten av 2015.

Planen er en firefelts motorvei fra E39 i sør via Risavika

og med forgrening til E39 i Randaberg og Stavanger.

To av disse feltene er satt av til kollektivtrafikk og tungtransport, som er ganske unikt. Dette veiprosjektet er noe alle nabokommunene er enige om og som står øverst på prioriteringslisten, så dette prosjektet blir det noe av. Vi venter at prosjektet ferdigstilles i 2020, og da får vi Norges beste infrastruktur, hevder Ottesen. Han tilføyer at veiprosjektet skal finansieres fra bompenger gjennom den såkalte Jærenpakke 2. Denne omfattende pakken skal vedtas av Stortinget.

Ressursgruppe Næringsforeningen i Stavanger-regionen er inndelt i 25 ulike ressursgrupper, der en av ressursgruppene er i Risavika.

– Det er 20 tunge bedrifter med i ressursgruppen her, som koordinerer arbeidet mot nærmiljøet og det offentlige. Ressursgruppen passer på at vi jobber sammen, så vi får til en god utvikling. I begynnelsen av 2012 hadde ressursgruppen en dugnad, der vi i løpet av fire-fem uker samlet inn 15 millioner forskutteringskroner til veiprosjektet, slik at Statens vegvesen kunne komme i gang med prosjekteringen. Tananger har i dag 6000 innbyggere, men i løpet av de nærmeste årene skal det bygges 4000 boliger i kommunen, slik at det blir 18 000 innbyggere, sier David Ottesen.

Foto: Andreas Kleiberg DESTINO

Stavanger

Mariero

Gausel

Paradis Hinna Park Jåttåvågen

Sandnes

neste stopp: /hinna park/

Stavanger

Mariero

Gausel

Paradis

/Hinna Park/

Jåttåvågen Hinna Park (Jåttåvågen stasjon) ligger perfekt plassert midt mellom Stavanger og Sandnes. Toget går hvert kvarter, med 8 minutters tur til begge byer.

Sandnes

I tillegg er det også god bussdekning både sør- og nordover, god sykkelparkering og tilgang til bilpool-ordning.

Stavanger

Mariero

Paradis

Gausel

La Hinna Park være neste stopp for din bedrift! hinnapark.no /H inna Park/

Jåttåvågen

Sandnes

Kontakt Kjetil Haver (e:) kjetil.haver@hinna-park.no (m:) 995 07 475

58

BRYN-HELSFYR

NE

03 2014

Evig utvikling Bryn-Helsfyr har vært preget av mange store ­utbyggingsprosjekter, og planene er fortsatt store i området.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

«Bydelen på rehab», skrev NæringsEiendom i prosjekt­ utgaven før jul om Bryn-Helsfyr. Bryn-Helsfyr-området pre­ges av mange store kontorbygg, og flere er er i vente i et område som allerede har om lag 570 000 kvadrat­ meter med kontor­arealer. Tre deltakere i det såkalte Bryn-Helsfyr-samarbeidet rehabiliterte og moderniserte før jul kontorbygg på til ­sammen 62 500 kvadratmeter, fordelt på tre store bygg.

Entra Eiendom har nylig rehabilitert 36 000 kvadrat­ meter i Fredrik Selmers vei 4, der Skattedirektoratet er hovedleietaker, og NCC er ferdig med Østensjøveien 27. Oslo Areal skal ferdigstille 37 000 kvadratmeter i Fyrstikkalléen 1-3 og erstatte 10 000 kvadratmeter med 30 000 kvadratmeter med lyse kontorarealer. Entra Eiendom har planer om 13 000 kvadratmeter nybygg i Brynsengfaret 6, i tilknytning til eksisterende eiendoms­

59

Oslo Areal har store planer for Fyrstikk­ alléen 1-3. (Ill.: Kristin Jarmund Arkitekter)

BRYN

NÆR BY’N

masse med samme adresse, mens DNB skal rehabilitere 11 000 kvadratmeter i Grenseveien 95.

Høyst usikkert Eiendomsspar har i den seneste utgaven av «Oslo-studiet» ført opp 80 000 kvadratmeter i området Østensjøveien/ Brynsalléen i regi av Nordberg Eiendom, men dette er under kategorien usikre prosjekter etter 2016.

Det største utbyggingsprosjektet er NCCs utvikling av Valle Hovin, blant annet en ny stadion for Vålerenga.

Ifølge Eiendomsspar er det snakk om 60 000 kvadrat­ meter med arealer knyttet til ny stadion. For hele områ­ det har NCC planer om opp mot 100 000 kvadratmeter med bolig- og næringsarealer, men dette prosjektet ligger lengre frem i tid.

En rekke høringsinstanser har for øvrig vært ­skeptisk til stadionplanene, blant annet Statens vegvesen. Den store flaskehalsen i området er sterkt trafikkerte Grenseveien, og en større utbygging rundt Valle Hovin vil forsterke trafikkproblemene fra «Innspurten» ut i Grenseveien. Leietakerne i 38 000 kvadratmeter store Helsfyr Atrium må også ut denne veien.

Hele Hovinbyen skal for øvrig utbygges med 2,5 millioner kvadratmeter næringsarealer de kommende årene (se egen sak), men dette området omfatter fra Ensjø og Økern i sør til Breivoll i nord. Ensjøbyen blir primært boliger og utvikles i regi av Ferd Eiendom.

20 000 m2 Et nytt større prosjekt rett utenfor Valle Hovin ble kjent i februar. Knut Bunde i Bunde-konsernet har kjøpt den søndre del av naboeiendommen Grenseveien 80, som i dag er en bensinstasjon, og han eier også nabo­ eiendommen Grenseveien 82. Planområdet ligger i ytter­ kant av Helsfyr, rett ved innkjørselen til Valle Hovin.

Bunde vil bygge inntil 20 350 kvadratmeter, ­eksklusiv parkeringskjellere. Planinitiativet går inn for en økning i BRA fra 5807 kvadratmeter til 19 691 kvadratmeter. Eksisterende bebyggelse i Grenseveien 82 skal påbygges med fire etasjer til åtte etasjer. Den sydlige delen av Grenseveien 80 skal rives og erstattes med et næringsbygg med forretningsareal på gatenivå i seks etasjer og en tilbaketrukket etasje. De to byggene vil etter planen fremstå som et sammenhengende hele.

Plan- og bygningsetaten anbefaler imidlertid ikke planforslaget. Etaten fremmer et alternativ der hoved­ avviket er reduksjon av høyden i Grenseveien 82 med én etasje, noe redusert parkering og to avkjørsler til Grenseveien.

Høy standard til lave priser!

SAJA tilbyr moderne og funksjonelle kontorlokaler i flere størrelser.

Et sentralt knutepunkt for ALL kommunikasjon: • T bane hvert 5 minutt • 7 minutter til Oslo S • Rett ved Ring 3 og E6

Brynsveien 5

1.etg: 585 m 2

• Ideelt for 10 - 30 arbeidsplasser • Lyse og trivelige kontorlokaler i høy 1 etg. uten innsyn • Mulighet for tilpassede interiørløsninger • Hyggelig kantine og takterrasse • 10 parkeringsplasser

Ta kontakt med Hans-Petter Lien i dag for spesiell visning.

Ring: 23 37 55 33 / 957 08 166 hpl@saja.no / loj@saja.no

SAJA Eiendom AS, Brynsveien 5, 0667 Oslo Tlf: 23 37 55 33 | E-post: post@saja.no www.saja.no

60

BRYN-HELSFYR

NE

03 2014

15 år og 8,3 mill

i reguleringskostnader Pecunia har planer om å bygge 25 000 kontorlokaler på Bryn. (Illustrasjonsfoto: Shutterstock)

Eiendomsselskapet Pecunia har brukt 15 år på å få regulert sine utviklingsplaner på Bryn.

Det har påløpt kostnader på 8,3 mill.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

En utbygger som virkelig har slitt i Bryn-Helsfyr-området, er Pecunia. Eiendomsselskapet er kanskje mest kjent for sine store prestisjebygg i Vika, men Pecunias utbyggingsplaner for Bryn utgjør vel 25 000 kvadratmeter over bakken. De aktuelle adressene er Østensjøveien 44–52 og Nils Hansens vei 23–27. Den realiseringen har Pecunia foreløpig kunnet se langt etter.

– Sammen med de andre grunneierne i området har vi i over 15 år! arbeidet med å få regulert de mest sentrale områdene på Bryn. Reguleringssaken har de to seneste årene ligget i Rådhuset. Vi håper dette marerittet snart er over, men etter 15 år tør vi ikke ta noen ting for gitt, sier en oppgitt Pecunia-eier Petter Neslein til NEnyheter.

Stor tro på området Neslein sier de har utviklet sine gamle teglverkstomter på Bryn i snart 20 år og har fortsatt veldig stor tro på området.

– Stikkord er nærhet til Groruddalen med Oslos befolkningsmessige tyngdepunkt, kombinert med ett av Oslos beste kollektivtilbud, tog, buss, tre T-banelinjer og Ring 3, sier Neslein.

– Men bortsett fra at dette blir rene kontorbygg, tør vi ikke prosjektere nevneverdig før vi ser at reguleringen er i boks.

Så langt har det ifølge Neslein påløpt 8,3 millioner kroner i reguleringskostnader – Taksameteret går fortsatt.

2 minutter til T-banen M ode r ne kont orer t il leie p책 Br y n B r y nsv eien 3, 12 og 11-13

Kontakt: Kristian Eriksen | Tlf: 930 21 401 Epost: kristian.eriksen@helleli.no

brynsengeiendom.no

62

BRYN-HELSFYR

NE

03 2014

Per Kristian Lundquist vil ha flere kaféer og mer liv i BrynHelsfyr-området.

– Et klart forbedringsområde Service- og kulturtilbudet på Bryn-Helsfyr er ikke godt nok, ifølge en brukerundersøkelse.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Per Kristian Lundquist er til daglig ­administrerende direktør i Sandia Gruppen, men også talsmann i Bryn-Helsfyr-samarbeidet, som omfatter 27 eiendoms­ aktører med interesser i området. Lundquist sier til NæringsEiendom at Bryn-Helsfyr over tid har utviklet seg fra et område med spredte industri-, lager- og kombinasjonseiendommer til det han mener er et moderne, fortettet kontorområde med mange private og offentlige kunnskapsvirksomheter.

– Det er de seneste ti årene investert milliardbeløp i nybygging, rehabilitering og modernisering av kontor­ eiendommer. Området har i dag totalt ca. 570 000 kvadratmeter kontorarealer med gjennomgående høy

standard. Satsingen og utviklingen har sin viktigste årsak i at området utmerker seg som ett av Oslos best utviklede kommunikasjonsknutepunkt, sier Lundquist.

Tett på Oslo S Han mener den viktigste styrken til området er tilgjen­ gelighet, og da kollektivtilbudet i særdeleshet.

– Fire T-banelinjer, toget, flybussen og et stort antall andre bussruter stopper i nærområdet. Bryn-Helsfyr ligger dessuten tett på Oslo S og på «Gardermo-siden» av byen, og veiforbindelsene er gode i alle retninger, fremhever Lundquist.

63

Men selv om Bryn-Helsfyr omkranses av bolig­ områder på flere sider, er området i dag en rendyrket næringsklynge og et arbeidssted. Dette påvirker serviceog kulturtilbudet, særlig utenfor kontortid.

– Det er mange slike tilbud innen rekkevidde, men de fleste av dem er lokalisert rundt Fyrstikktorget på Helsfyr, i ulike deler av Bryn og på Bryn Senter litt utenfor. I en brukerundersøkelse Bryn-Helsfyr-samarbeidet gjorde i fjor, scorer området høyt både når det gjelder effektivitet og trivsel som arbeidssted. Åtte av ti håper virksomheten blir i området neste gang den vurderer lokalisering. Et klart forbedringsområde er likevel nettopp service- og kulturtilbud i nærområdet. Mange ønsker seg kortere vei til en kaffebar eller matbutikk, sier talsmannen.

Han mener området samtidig preges av at mange enkeltstående aktører har konsentrert seg om å utvikle egne eiendommer.

Mer tilfeldig – Helheten blir dermed mer tilfeldig enn om én aktør utvikler helhetlig over lang tid. Mange mener derfor det er et spennende potensial for en mer helhetlig bydels­ utvikling av området.

Per Kristian Lundquist sier det i den sammenheng er interessant at Oslo kommune har startet arbeidet med en veiledende plan for offentlige rom, den såkalte Vpor (Veiledende prinsipplan for det offentlige rom), på Bryn.

– Bakgrunnen er nok engang at dette er ett av byens beste kollektivknutepunkt og dermed spiller en viktig rolle i en bærekraftig videreutvikling av byen, fremhever Lundquist.

Overordnede mål med planen er blant annet å legge til rette for en helhetlig bymessig utvikling på Bryn, med en gradvis utbygging av boliger som supplement til næringsbygg. Dette er ifølge Lundquist tråd med vedtatte planer for Bryn. Planen skal legges trolig ut på høring i løpet av mars måned.

I Nydalen er det satset på å utvikle servicetilbudet for å prøve å skape en bydel som også er levende etter arbeidstid.

– Har Bryn-Helsfyr noe å lære av utviklingen i Nydalen?

– Nydalen er blitt et fint, levende og tilgjengelig område. Bryn-Helsfyr ligger nærmere sentrum og er enda mer tilgjengelig, men deler av området kan med fordel tilføres flere servicetilbud og en mer helhetlig utførelse, svarer Lundquist.

STØRSTE UTLEIER AV KONTORLOKALER PÅ BRYN Se våre ledige lokaler via QR kode, www.bryneiendom.no eller ring oss på 23 37 98 00

64

ØKERN-ULVEN

NE

03 2014

Vil bygge ut 240 000 m

2

Ulven kan bli en sentral del av OL 2022, dersom det blir et OL i Norge.

(Illustrasjon: LPO Arkitekter)

Storebrand og Fabritius har planene klare for mediesenter, medielandsby og deltakerlandsby på 240 000 kvadratmeter.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Og disse planene gjelder sentralt i Groruddalen på Økern/Ulven ved et Vinter-OL i Oslo i 2022.

I en pressemelding heter det at gjennom det felleseide selskapet Ulven AS samarbeider Storebrand og Fabritius om utviklingen av Ulven. Reguleringsplanen er kommet så langt at den er klar for politisk behandling.

Ifølge pressmeldingen kan en bygging til OL i 2022 starte om kort tid. Nye boliger, kontorer og servicetilbud skal bidra til det som omtales som en naturlig og ønsket utvikling av både Groruddalen og Oslo.

– Naturlig utvikling De to samarbeidspartnerne hevder at deres planer er helt i tråd med alternativet som Oslo 2022 og Oslo bystyre har lagt til grunn i søknaden om statsgaranti.

– Utbygging i Ulven-området nederst i Groruddalen vil være en naturlig, riktig og villet utvikling

av Oslo, for sunn byutvikling skjer innenfra og utover. Det er brukt store summer fra det offentlige til infrastruktur og kollektivtilbud i området, og nå er tiden inne til å utnytte disse investeringene.

Dette vil bety mye for Groruddalen, som etter OL vil fremstå som mer attraktiv både som arbeidssted og bo-område, sier daglig leder Erik Stensli i Ulven AS i pressemeldingen.

Ifølge Stensli vil 240 000 kvadratmeter med nybygg på Ulven representere en byutvikling som starter i riktig ende, og som kommer hele Groruddalen til gode.

Mediesenteret blir det største anlegget, og utbyggerne ønsker å føre opp et signalbygg på den profilerte beliggenheten ved innfartsåren til Oslo.

Den sentrale beliggenheten vil ifølge utbyggerne være en garanti for sunn etterbruk av mediesenteret, medielandsbyen og deltakerlandsbyen.

LEDIGE LOKALER

www.oxer.no

FANTASTISK UTSIKT

EFFEKTIVE KONTORER

PARKERING • ØKERN KABELGATA 39 C

616 – 1.436 m²

LAGER m/RAMPE

KONTOR

1. etasje: 703 m2 BTA

4. etasje: 718 m2 BTA

1. etasje: 616 m2 BTA

5. etasje: 718 m2 BTA

• Lokalene kan leies hver for seg eller slås sammen, da de ligger vegg i vegg.

• Lyse og effektive lokaler.

• Hver av lagrene har hver sin rampe.

• Kombinasjon av cellekontorer og åpent landskap.

• Lokalene tilpasses leietakers ønsker og behov.

• God parkeringsdekning i parkeringskjeller og ute.

• Sentralt beliggende på Økern Næringspark.

• Gangavstand fra Økern senter og off. komm.

KONTAKT

Christine K. Raaholt M: 97 18 68 45 | ckr@oxer.no

Anniken Haug M: 97 03 37 77 | ah@oxer.no

66

LØREN – ØKERN – ULVEN

NE

03 2014

Foto: Thomas Bjørnflaten / nyebilder.no

Gigantplaner i «ny» by Det planlegges enorme eiendomsutbygginger i Hovinbyen i Oslo.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Det neste store utbyggingsområdet i Oslo er den såkalte Hovinbyen, som strekker seg fra Hasle, Løren og Økern i sør til Breivoll i nord. Der kan det bygges ut hele 2,5 millioner kvadratmeter i årene fremover.

Hasle og Løren Det har allerede vært en rivende utvikling i deler av området som omfatter Hovinbyen. På Løren har Selvaag utviklet en hel bydel med boliger, handel og kontor, og nå samarbeider også OBOS og Veidekke om utvikling av boliger i området. I fjor sommer ble det klart at byrådet gikk inn for bygging av over 700 ytterligere boliger på Løren, og det kan bli enda mer i årene fremover.

Selvaag Bolig kjøpte i fjor høst Lørenveien 64 av DNB Livsforsikring. Det gamle kontorbygget skal konverteres til 170 til 180 leiligheter.

På Hasle har Höegh Eiendom store planer for området. Gjennom selskapet Hasle Utvikling skal det bygges ut 190 000 kvadratmeter, hvorav nærings­

arealene utgjør 140 000 kvadratmeter. Det er allerede tegnet leiekontrakter for nybygg på Hasle med Aller Gruppen og Bymiljøetaten i Oslo kommune.

Størst på Økern De aller største utviklingsplanene i Hovinbyen finner man på Økern.

Ifølge Plan- og bygningsetaten er det potensial for å bygge ut til sammen 880 000 kvadratmeter med næring på Økern. Det er blant annet planlagt et stort kjøpesenter på rundt 50 000 kvadratmeter, i regi av Storebrand Eiendom og Steen & Strøm. I området rundt Økern-senteret er det lagt opp til totalt 160 000 kvadrat­ meter næringsareal.

I Breivoll kan det bygges til sammen 400 000 kvadratmeter, mens Vollebekk har potensial for 287 000 kvadratmeter. På Ensjø kan det bygges ut nesten 135 000 kvadratmeter, mens det på Valle Hovin er muligheter for over 160 000 kvadratmeter.

LOKALER TIL LEIE 2.175 – 10.000 kvm

LØRENVANGEN 22

22

MODERNE OG EFFEKTIVT KONTORBYGG PÅ LØREN • Kontor 2.175-10.000 kvm • Lager 1.560 kvm i eget bygg • Moderne og effektivt kontorbygg som i dag er hovedkontor for Selvaag-gruppen • Store rektangulære etasjeflater gir god fleksibilitet, effektivitet og gjennomgående lysforhold • Innbydende og moderne resepsjon/lobby, kantine, trimrom og garderobe i bygget • Svært god adkomst med bil fra Ring 3 • Busser mot øst og vest få minutters gange fra bygget, inkludert flybuss. I tillegg umiddelbar nærhet til nye Løren T bane stasjon (2016) • 50-100 p plasser på egen tomt • Lagerbygg med stor kjøreport og grunnflate på 1.350 kvm BTA, mesanin 210 kvm BTA • Ledig fra 01.01.2014

Kontakt: Steinar Frøland. Telefon 982 69 111 Siri Jordfald. Telefon 918 89 225

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OSLO

Telefon: +47 22 01 27 00 Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com www.aberdeen-asset.no

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION NORD – TRONDHEIM Beddingen 8 7014 Trondheim

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION VEST – BERGEN Statsminister Michelsens veg 38 5231 Paradis

LØRENVANGEN 23

kOMbINASjONSLOkALE - LØREN

kombinasjonslokale på 270 kvm Rimelige kombinasjonslokaler sentralt beliggende og enkel adkomst.

Kontakt: Monica Ottesen

LILLE GRENSEN 5

kONtOR - OSLO SENtRuM

Lyse flotte kontorlokaler i umiddelbar nærhet til Stortinget og tinghuset.

270 – 1200 kvm kontorarealer med høy standard, effektiv planløsning og en miks av åpent landskap, kontorer og loungeområder. Terrasse i 7. etasje.

Kontakt: Gustav Aas Rye

MØLLERGAtA 8

kONtOR - OSLO SENtRuM

Lyse, gjennomgående kontorlokaler meget sentralt i Oslo sentrum 308 kvm kontorlokaler beliggende i 2.etasje, nær Stortorget. Nær offentlig kommunikasjon og alle servicetilbud.

Lokalene er lyse, gjennomgående og har en praktisk, effektiv planløsning.

Kontakt: Gustav Aas Rye

REGNbuEN NæRINGSpARk

LAGER/LOGIStIkk - SkI

Lager/logistikk-lokaler for utleie. Muligheter for ledigstillelse 01.01.2015.

Ca 9000 kvm høytlager ( 11 m takhøyde) samt ca 850 kvm kontor. Hyggelig kantineareal, og stor garderobe/ dusjfasilitet. Muligheter for å kjøre rundt eiendommen. Varelevering via både ramper og direkte innkjøring.

Kontakt: Marianne Nielsen Landvik

Marianne Nielsen Landvik Næringsmegler MNEF Monica Ottesen Oppdragsforvalter Gustav Aas Rye Oppdragsforvalter

Tlf 922 63 130 Tlf 951 57 754 Tlf 974 24 230

marianne.landvik@basale.no monica.ottesen@basale.no gustav.aas.rye@basale.no

OSLO OSLO OSLO

Basale Næringsmegling AS er et heleid datterselskap av OBOS Basale AS, med filialer i Oslo, Trondheim og Tromsø.

70

BRYN-HELSFYR

NE

03 2014

Ledigheten øker på Bryn-Helsfyr, men i Grensesvingen 7 er mesteparten utleid.

Økt ledighet Det er mer å velge mellom av kontorlokaler i Bryn-Helsfyr-området.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Kontorledigheten på Helsfyr og Bryn har ifølge den seneste markedsrapporten til DNB Næringsmegling økt fra 42 000 kvadratmeter til 48 000 ­kvadratmeter.

Det skyldes i hovedsak at Undervisningsbygg og Miljø­direktoratet i januar 2015 flytter fra henholdsvis Fredrik Selmers vei 2 og Strømsveien 96 til Grense­ svingen 7. De to store leietakerne etterlater seg nær 17 000 kvadratmeter internt på Helsfyr.

Den økte ledigheten har mye med måten DNB Næringsmegling beregner arealledighet.

Ledighet defineres som lokaler som vil stå ledige innen tolv måneder, og verken Strømsveien 96 eller Grensesvingen 2 ble dermed omfattet av denne definisjonen i fjor høst.

Oslo Areal har tegnet et nybygg i Fyrstikkalleen 1 på Helsfyr, og Gjensidiges eiendomsselskap skal rive ­eksisterende bygg. Dermed ekskluderer DNB dette ­bygget fra ledighetstallene, gitt måten å definere ledighet på.

I Fyrstikkalléen 3 blir derimot vel 3000 kvadrat­ meter ledige fra 2. kvartal 2014.

DNB Næringsmegling skriver i rapporten at det for øvrig er mindre endringer i området det seneste halvåret, til tross for at antall ledige arealer er blitt ­redusert fra 45 til 34. Prisene har holdt seg relativt flate.

Over 2000 kroner DNB har registrert topp leienivå på Bryn-Helsfyr på rundt 2100 kroner kvadratmeteren, mens lokaler av høy standard i området leies ut for 1600-1950 kroner kvadratmeteren. For lokaler av alminnelig god standard ligger leienivået fra 1200-1600 kroner per kvadratmeteren.

På Økern/Ulven øker ledige kontorlokaler fra 36 000 kvadratmeter til 44 000 kvadratmeter. Den største endrin­ gen er at Lørenvangen 22 får ledig 10 000 kvadratmeter ved årsskiftet. Det skyldes at Selvaag Gruppen flytter herfra til nye Ullern Panorama i Silurveien. I Lørenfaret 3 står fortsatt 6800 kvadratmeter ledig.

Det er mange større prosjekter under utvikling i Økern/Ulven-området, spesielt på HasleLinje og Ulven.

Haslelinje, som har Höegh Eiendom som hovedeier, har signert kontrakt for nybygg med både Bymiljøetaten og Aller Media.

NEnyheter har fått opplyst at det rådgivende ingeniør­ selskapet COWI skal være i ferd med leie et planlagt nybygg på rundt 11 000 kvadratmeter på Hasle. Det vil verken Höegh Eiendom avkrefte eller bekrefte. Etter det Nærings­ Eiendom erfarer er det de danske eierne til COWI som holder noe igjen her, så en leiekontrakt er ennå ikke signert.

Höegh Eiendom skal gjennom selskapet Hasle Utvikling bygge ut til sammen 190 000 kvadratmeter på Hasle, hvorav næring utgjør 140 000 kvadratmeter.

NÆRINGSEIENDOMMER utg. 03 2014

Romerike – Oslo Nord

Denne utgaven inneholder et variert utvalg av våre eiendommer for salg og lokaler for utleie.

STASJON SØKER TOMT Nå søker vi eiendommer i Oslo og Akershus til våre automatkonsept

UNO-X AUTOMAT

Uno-X har Norges råeste bensinstasjonskonsept: På under to uker setter vi opp en topp moderne automatstasjon.

En Uno-X stasjon tar liten plass og gir økt trafikk til eiendommen. Nå søker vi samarbeidspartnere med eiendommer i Oslo og Akershus som ønsker å utvikle den sammen med et trygt og fremtidsrettet konsept.

Se hvordan vi bygger en stasjon på 10 dager!

Ta kontakt om du har en aktuell tomt i området: Knut Erik Olderkjær, Real Næringsmegling AS E-post: knut@real.no | Telefon: 922 47 734

TIL SALGS

ULLENSAKER / JESSHEIM BYGG: CA. 308 KVM TOMT: CA. 425,5 KVM FORRETNINGS- /KONTORBYGG

STORGATA 9





Beliggende midt i Jessheim sentrum, vis à vis Jessheim Storsenter Særegen eiendom m/meget god eksponering mot publikum



Eiendommen er fullt utleid



Leieinntekt pr. 2014: Kr 305.532,-

 

Utløp leiekontrakter: 2019 Lokalene kan fristilles dersom kjøper selv skal bruke lokalene

KONTAKT

Kort vei til buss, tog og taxistasjon Gunhild Smestad 908 76 367  Verditakst: Kr 5.100.000,gunhild@real.no  Oppdragsnummer: 12080 

REAL Næringssmegling AS, Solheimveien 112, P.b 322, 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | E-mail: firmapost@real.no - www.real.no

TIL LEIE

SOLHEIMVEIEN 62 A

LØRENSKOG 892 KVM KOMBINASJONSLOKALER Sentral beliggenhet nær avkjøring RV 159/E6  I samme bygg som Mercedes forhandler Star Autoco  2. etg lager ca. 345 kvm  3. etg kontor ca. 547 kvm 

TIL SALGS/ LEIE

Rune Eide 900 29 707 rune@real.no

MYRVANGVEGEN 8

LAGER- OG KONTORBYGG

Beliggende på industriområdet Kløfta Syd  Meget god profilering mot E6  Kombinasjonsbygg bestående av lager/kontor  Totalt ca. 345 kvm  Takhøyde lager ca. 3 meter, sluk i gulv 

TIL LEIE



KLØFTA/ULLENSAKER 345 KVM

KONTAKT

God standard Lokalene passer godt til helserelatert virksomhet  10 p-plasser medfølger  Kort vei til buss  Oppdragsnr: 13044 

Uteområde med 3 stk containere følger leieforholdet  Ved utleie leies det ut samlet til 1 leietaker  Det vurderes også salg av eiendommen gjennom aksjesalg  Oppdragsnr: 14009 

SKEDSMOKORSET

KONTAKT Knut Olderkjær 922 47 734 knut@real.no

VESTVOLLVEIEN 32-34

HØYTLAGER – CA. 864 KVM KONTOR – CA. 286 KVM LAGER M/KONTOR – CA. 253 KVM Sentralt beliggende langs E6 Gode profileringsmuligheter ut mot motorvei  Lager på 253 kvm kan leies separat  Kontor og tilhørende lager med 7 m takhøyde må leies samlet

TIL LEIE

Rikelig med p-plasser.

God standard  Kort vei til bussforbindelse  Lokalene kan ikke brukes til bilverksted  Ventilasjonsanlegg med kjøling  Oppdragsnr: 12076









NITTEDAL

KONTAKT Rune Eide 900 29 707 rune@real.no

MASTEVEIEN 3

365 KVM LAGER

Sentralt beliggende på Skytta Industrifelt  Kort vei til RV4, og avkjøring E6  Lagerdel inndelt med 2 løp, kan endres til ett areal  Takhøyde ca. 3,2 meter 

2 stk kjøreporter Tilhørende kontor- og spiserom, samt 2 wc  Godt med uteareal for parkering og utelagring  Oppdragsnr: 13119  

KONTAKT Knut Olderkjær 922 47 734 knut@real.no

REAL Næringsmegling AS, Solheimveien 112, P.b 322, 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | E-mail: firmapost@real.no - www.real.no

TIL LEIE

SKEDSMO/LILLESTRØM

STILLVERKSVEIEN 1

366 KVM KONTOR Sentral beliggenhet med unik profilering  Beliggende i byggets 2. etg  God og moderne standard  Nærmeste naboer: Kiwi, G-Sport, Sats og Rema 1000  Direkte adkomst fra P-hus 

TIL LEIE

Ventilasjonsanlegg med kjøling  Oppvarming og strøm inkl. i felleskostnadene  2 min. fra Lillestrøm jernbanestasjon  Oppdragsnr: 12114 

KONTAKT Eivind Aursøy 900 39 300 eivind@real.no

SOLHEIMVEIEN 6-8

LØRENSKOG/KARIHAUGEN

CA. 2.000 KVM VARMTLAGER Sentralt beliggende vis à vis Elkjøp Megastore  9 stk kjøreporter, 2 stk m/direkte adgang til lokalet  Varmtlager m/tilhørende kontorer, møterom og toalett  Leies ut samlet til 1 leietaker 

Meget velegnet til distribusjonssenter  Meget gode lys- og strømforhold  Lokalet kan overtas fra 01.02.2014  Oppdrags nr: 13111 

TIL SALGS

SKEDSMO/ ÅRÅSEN BYGG: CA. 5.000 KVM TOMT: CA. 39.800 KVM KOMBINASJONSEIENDOM

KONTAKT Gunhild Smestad 908 76 367 gunhild@real.no

ROLF OLSENS VEI 30-3









Så godt som fullt utleid kombinasjonseiendom Sentral beliggenhet rett ved Åråsen stadion Fortrinnsvis salg av AS, men salg av eiendom også mulig Stort utviklingspotensial

 

 



Ca. 5.000 kvm + rubbhaller Årlig brutto leieinntekt pr. 2013: Kr 9.004.055,Eiendommen er regulert til industri Prisantydning: Kr 90.000.000 (som grunnlag eiendomsverdi) Oppdragsnr: 13049

KONTAKT Rune Eide 900 29 707 rune@real.no

TIL SALGS/LEIE

STRØMMEN

STRØMSVEIEN 76

170 KVM

FORRETNINGSLOKALE Sentral beliggenhet i Strømmen sentrum, rett ved Strømmen Storsenter  Lokalet er nylig innredet, med god og moderne standard  Gode profileringsmuligheter 

TIL SALGS

Kort vei til buss og tog Godt kundegrunnlag i området  Mulighet for leie av 2 p-plasser i garasjeanlegg  God parkeringsdekning langs Strømsveien 

KONTAKT



Knut Olderkjær 922 47 734 knut@real.no

GJELLERÅSEN/NITTEDAL

MORTEVEIEN 6

BYGG: CA. 2.654 KVM TOMT: CA. 4.969 KVM

KOMBINASJONSBYGG Sentral beliggenhet i etablert industriområde  Eiendommen ble oppført i 1990  Kombinasjonseiendom bestående av kontor og varmtlager 

TIL SALGS

Gode adkomst- og parkeringsmuligheter  Eiendommen kan bli fristillet kjøper eller delvis tilbakeleid  Verditakst: Kr 20.000.000, Oppdragsnr: 13101 

KLØFTA/ULLENSAKER

KONTAKT Rune Eide 900 29 707 rune@real.no

PRESTMOEN

CA. 13.585 KVM NÆRINGSTOMT

Meget god synlighet og eksponering mot E6!  Utbyggingspotensial: ca. 5.434 kvm  Nærmeste naboer: Shell, Ahlsell og Scania  Salg av: Kløfta Tomt AS

Hovedaktivum: gnr. 29, bnr. 683 og gnr. 29, bnr. 117, fnr. 2  Prisantydning: Kr 9.500.000, Oppdragsnr: 13014



TIL LEIE



LILLESTRØM

KONTAKT Gunhild Smestad 908 76 367 gunhild@real.no

ISAKVEIEN 18-20

570 KVM

KOMBINASJONSLOKALER Sentral beliggenhet i Lillestrøm  Nærmeste naboer: Montér, Møbelringen og Europris  Nytt bygg fra 2011 med god standard 

Ca. 174 kvm kontor og ca. 396 kvm lager  Utelagringsarealer: ca. 150 kvm  Kjøreport til lagerlokalet i 1. etg  5-6 p-plasser inkl. 

Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 E-mail: firmapost@real.no - www.real.no

KONTAKT Gunhild Smestad 67 91 908 7676 367 52 gunhild@real.no

Søt hamster gis bort på andre markedsplasser KUN NÆRINGSLOKALER

76

NYHETER

NE

03 2014

Image er alt Utleiere som vil beholde leietakerne, bør satse mye på å ha et godt image. Miljø og inneklima er derimot overhodet ikke viktig for leietakernes tilfredshet.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

I hvert fall ikke hvis vi skal tro undersøkelsene fra Norsk Leietakerindeks (se faktasak), som i syv år har målt leietakertilfredsheten i store norske eiendoms­ porteføljer. Daglig leder Morten Olaisen i NEmeet sier det er nokså entydig hva som fører til leietaker­ tilfredshet, selv om det naturlig nok kan variere litt mellom porteføljene.

– Image er klart viktigst. Alltid, sier Olaisen.

Denne faktoren scorer nesten tre ganger så høyt i betydning som service og tilpasninger og tre ganger så høyt som feil og klagebehandling.

– En del bedrifter som er gode på drift og sånn sett har fått en ganske høy kundetilfredshet, ser potensialet i å fokusere spesifikt på image. Image påvirkes blant annet av god og dårlig presse, og leietakerne følger selvfølgelig også med i mediene. En utleiers image henger selvsagt i betydelig grad sammen med hvor god han er på drift, men om kunden ikke er fornøyd med den servicen han får, hjelper det ikke med jålete nyhets­ brev og et påkostet inngangsparti.

Ikke beliggenhet Eiendomsbransjen snakker ofte om «beliggenhet, ­beliggenhet, beliggenhet» som det viktigste for å lykkes.

I kundetilfredshetsundersøkelsene scorer der­ imot denne variabelen helt på bunn. Morten Olaisen ­forklarer: – Det er ingen tvil om at beliggenhet er viktig når man velger lokaler, men i denne sammenhengen havner beliggenhet nederst. Pris, lokaler og selvfølgelig belig­ genhet er viktig når du signerer kontrakten, men det er ikke noe tema i etterkant.

Et sentralt poeng fra undersøkelsene er at det som gjør at en leietaker flytter inn i lokalene, ikke er det samme som gjør at en leietaker ikke flytter ut av dem.

Beliggenhet, pris og lokalenes beskaffenhet er viktig ved innflytting, mens faktorer som service, klager og feil og altså image gjør at leietakerne blir værende.

– Når du skriver en leiekontrakt, vet du hvordan ­lokalene skal bli, og du vet prisen. Dette er ikke variable størrelser. De andre størrelsene varierer derimot mye, som service, feil og behandling av klager, kommenterer Olaisen.

Det er tilsynelatende en stadig økende miljøbevisst­ het blant utleiere og leietakere. Likevel betyr miljø lite for leietakerne og havner faktisk helt i bunnsjiktet sammen med inneklima.

– Det interessante er at faktorer som inneklima og miljø alltid tillegges liten betydning. Klager som ­kommer på inneklimaet har sjelden reelt innhold, forteller Olaisen.

– Hvis miljø hadde hatt en stor betydning, ville vi ha målt det, men vi har ikke målt noe som tilsier at miljø er viktig over tid. Internasjonale organisasjoner, men også offentlige norske organisasjoner og store organ­ isasjoner generelt, kan ha miljø som forutsetning for valg av lokaler. Leietakerne kan også ha formelle krav til inneklima og miljø i forbindelse med HMS, men våre målinger viser at miljø ikke er viktig for å få fornøyde kunder.

Mest misfornøyd Et annet funn i undersøkelsene er at de minst fornøyde leietakerne er de store kundene.

77

Morten Olaisen, daglig leder i NE meet, undersøker hva som gir tilfredse leietakere for eiendomsbransjen

– Ja, det ser ut som det skjer noe når vi kommer opp til dem som leier «noen tusen kvadratmeter». Det kan hende at leietakerne da er blitt så store, at en eller flere personer hos leietakeren har ansvar for å forvalte leieforholdet, sier Olaisen. Med andre ord er de mer profesjonelle og forventer mer.

Man skulle kanskje tro at det holdt for utleierne å spørre leietakerne selv hvor tilfredse de er eller ikke er.

– Gode utleiere har naturligvis en god dialog med leietakerne, men selv med en god dialog, er det ikke gitt at det blir en god relasjon. Det er ikke nødvendigvis slik at det utleierne tror er en god relasjon, er riktig. Som utleier kan du ikke gå ut fra at leietakerne gir deg hele bildet. Det nytter derfor ikke bare å spørre kundene hva som er viktig for dem, du må bruke statistiske metoder, sier Olaisen.

– Spørreundersøkelser er en annen måte å finne ut om kunderelasjoner, det er et korrektiv. Personlige

kunde­relasjoner er viktig, men man kommer ikke helt i mål med bare det. Kombinerer man derimot relasjoner med en spørreundersøkelse, blir det veldig kraftfullt.

Ved å plugge inn svarene i en velfungerende drifts­ organisasjon, kan man få til mye, fortsetter han.

De aller beste norske eiendomsbesitterne ligger på en total tilfredshetsscore på snaue 80. Aspelin Ramm topper den seneste undersøkelsen så vidt foran Avantor.

Midt på treet er en score ned mot 65, mens «katastrofe­ porteføljene» er helt nede mot 40.

Jobber hardt – Hjelper disse undersøkelsene noe?

– Ja, vi ser at de vi jobber tettest med, klarer å øke kundetilfredsheten. Et godt eksempel her er Rom Eiendom, som i utgangspunktet har en vanskelig portefølje. Den er spredt rundt omkring i landet, inneholder verne­ verdige bygg, består av offentlige leietakere, samt at Rom har et komplisert samarbeid med Jernbaneverket.

78

NYHETER

NE

Som om ikke det er nok, har Rom til og med ekstern forvaltning. Likevel oppnår de en total score på 74. Rom jobber hardt og er fremoverlente, svarer Olaisen.

Svenske eiendomsbesittere scorer jevnt over bedre enn sine norske kolleger. Scoren ligger faktisk så mye som 10–15 prosentpoeng høyere for faktorer som feil og klager.

– Hva kan vi lære av svenskene?

03 2014

– De ligger litt foran oss, eksempelvis på pris og klagebehandling. Jeg har en mistanke om at de er bedre på to ting: kommunikasjon og forventningsstyring. Der ligger det noe. Svenskene er nok flinkere til å si til en leietaker at det blir fikset innen et gitt tidspunkt, og da blir det fikset. De sier også fra hvis det ikke blir fikset innen den angitte tidsfristen, sier Morten Olaisen.

NORSK LEIETAKERINDEKS Undersøkelser om leietakernes tilfredshet begynte i Sverige på begynnelsen av 90-tallet.

I Norge ble den første første undersøkelsen foretatt i 2007 gjennom Norsk Leietakerindeks. Denne indeksen skal hjelpe utleiere av næringsbygg å arbeide strategisk med sine kundeverdier. NEmeet gjør undersøkelsene i samarbeid med CFI Group, som er et verdensledende analyse- og rådgivningsselskap innenfor områdene kundetilfredshet og kundeverdier. CFI Group og NEmeet arbeider med 25 ledende eiendomsporteføljer i Sverige og Norge.

Faktorer som kartlegges er image, service, tilpasninger, feil, klager, pris, lokalene inneklima, miljø og beliggenhet. I det norske ­markedet gjøres det løpende tilfredshetsundersøkelser basert på utleiernes ønsker. Undersøkelsen i år vil trolig bestå av minimum ti porteføljer.

- Ligger i ryggmargen Kundetilfredshet har ligget i ryggmargen til Aspelin Ramm i alle år, sier markedssjef Pål Bøe.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Aspelin Ramm Eiendom topper for første gang den seneste undersøkelsen til Norsk Leietakerindeks (se hovedsak) over eiendomsselskap med høyest kunde­ tilfredshet, rett foran Avantor.

– Vi har hele tiden ligget relativt høyt på ­målingene, men i år var det første året vi fikk toppscore, og vi har hatt ambisjon om å komme helt til topps, sier markeds­ sjef Pål Bøe i Aspelin Ramm Eiendom til Nærings­ Eiendom.

Aspelin Ramm har jobbet med målinger av kunde­ tilfredshet siden 2005–2006 og vært med i totalt fem målinger. Bøe sier disse undersøkelsene får stor ­oppmerksomhet innad i organisasjonen.

– Undersøkelsene presenteres for hele leder­ gruppen, og styret orienteres om resultatene, sier han.

– Det er kundene vi lever av, jeg vet det høres ut som en floskel, men det er faktisk sant. Jeg tror dette har ligget i ryggmargen i organisasjonen vår i alle år, at kundetilfredshet gjennomsyres fra toppen. Det handler mye om personer, de i organisasjonen vår som møter kunden. Mange dedikerte enkeltpersoner gjør en god

jobb hver dag. Kundetilfredshet handler mer om dette enn en topp- og systemdrevet tilnærming.

Mer profesjonelt Markedssjefen har inntrykk av at flere og flere i ­eiendomsbransjen blir flinke på selve driften. Bransjen er blitt mer profesjonell og kundevennlig i sin atferd.

– Hvilke faktorer mener dere selv er viktigst for å oppnå en høy kundetilfredshet?

– Undersøkelsene viser vel at service og image er de viktigst, hvordan leietakerne oppfatter oss. Førsteleddet er å ha en god driftsorganisasjon. Vi har hele tiden driftet egne eiendommer internt, det har aldri vært aktuelt å sette ut driften. Det er viktig at våre leietakere møter en person der det står Aspelin Ramm på jakkeslaget.

– Fremover, hva blir viktigst for å opprettholde posisjonen?

– Vi kan ikke hvile på laurbærene. Det er hele tiden ting man kan bli bedre på, så vi må ikke falle i den fellen at vi er fornøyd ved å være der vi er. Da kan vi fort bli dårligere.

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann190x127-2013nov.indd 1

05/11/13 10:38

TIL LEIE/SALG

Nytt lager/logistikk bygg Vestby kommune

Beliggende på Vestby Næringspark med kort avstand til E6 - 40 km syd for Oslo. Totalt 4.300 kvm BTA - 3300 kvm Høyt lager - 4 kjøreporter/lasteramper.

6 TIL 12 MND LEIEFRITAK KAN PÅREGNES.

Kontakt megler | Kjell Karlsen | T: 915 67 434

80

HANDEL

NE

03 2014

– Nettet gir oss

MULIGHETER Så langt utgjør ikke den økende internetthandelen noen stor trussel for Sektor Gruppen. Tvert imot mener Sektor at netthandel også gir muligheter for dem som utleier.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Butikkomsetningen hos Norges nest største kjøpesenteraktør passerte i fjor 20 milliarder kroner. Sektor Gruppen har det seneste halvannet året kjøpt flere sentre under nye eiere, og de har et stort innslag av kjeder (se lengre ned) som leietakere, som også tilbyr netthandel. I tillegg tilbyr flere av de mindre leietakerne etter hvert varer på nett når butikken har «satt seg».

Noen aktører skremmer med bortimot døden for butikkhandelen. Blant annet spådde for ett år siden Komplett-gründer Eric Sandtrø nærmest krise for handelseiendom fremover.

– Vi tror at netthandel vil øke i absolutt omsetning, prosenter og som andel av det totale salget. Dere i eiendomsbransjen er nødt til å se nøye på leietakerne og konseptene deres og finne ut hvem som vil overleve.

Det er viktig å følge med på hvem som er gode drivere av bedriften, sa blant annet Sandtrø på Citykonferansen i februar 2013.

Adm. direktør Eirik Thrygg i Sektor Gruppen ­beholder inntil videre hvilepulsen.

Mer nyansert – Vi følger selvfølgelig med og avventer utviklingen, men jeg tror at vi snart kan få et år med opprydding og omstilling for netthandelsaktørene. Det er et mer nyansert bilde enn det vi kunne få inntrykk av fra avisoverskrifter for ett år siden. Vi ser at de som gjør det bra på netthandel, også gjør det bra i butikkene. Nettet jobber dermed for oss og gir oss muligheter. Spørsmålet er hvem som får ta del i utviklingen, og da handler om å utnytte mulighetene.

Vår konklusjon er at kjøpesentrene fortsatt er de beste møteplassene, og folk vil fremdeles møtes. Dessuten, jo

større vi blir, desto større stordriftsfordeler får vi, sier Thrygg til NæringsEiendom.

– Sektor Gruppen har integrerte løsninger når det gjelder markedskommunikasjon for butikker, men 90 prosent av kjedene har i dag egne nettbutikker. Vi ser at store aktører allokerer mer markedsføringsmidler til nye medier, det er en del av utviklingen innenfor netthandel, supplerer markedsdirektør Marianne Håkonsen.

Den totale norske netthandelen er i dag anslått til totalt 60 milliarder kroner. Det inkluderer også det vi kjøper utenfra, samt tjenester. Eirik Thrygg sier 20 milliarder på nettet er den omsetningen som konkurrerer med samme varer og innhold som butikkene.

– 20 milliarder av 460 milliarder i total butikkhandel betyr under 5 prosent overlapping. Overlappingen er ikke kjempestor, sier han.

Men salg av klær og sko vokser på nettet, og kles- og skobutikkene er tradisjonelt viktig for kjøpesentrene.

For Sektor Gruppen utgjør disse butikkene 24 prosent av omsetningen.

– Jeg vil si at de bransjene vi følger mest med på, er klær og sko, personlig pleie og hus og hjem. Disse bransjene økte årlig netthandelen med 15–20 prosent fra 2010 til 2013. Denne handelen tar toppen av veksten disse butikkene ellers ville hatt i det fysiske markedet.

Vi tror likevel at mesteparten av salg av produkter som klær og sko, og kall det ting du må ta og føle på, fortsatt vil komme via butikkene, sier Thrygg.

Ikke der – Hva sier dere til nye leietakere, diskuteres netthandel med butikken når dere inngår leiekontraktene?

81

Eirik Thrygg i Sektor Gruppen forteller at butikksammensetningen i sentrene endres som følge av netthandelen.

Selv om salget av klær vokser kraftig på nettet, mener Sektor Gruppen at mesteparten av dette salget er produkter som man må ta og føle på. (Foto: Shutterstock)

– Mange av de små leietakerne er ikke der, de har mer enn nok med å etablere butikken før de får til en nettløsning. Med de store kjedene er det noe annet. 95 prosent av butikkene på Sektor-sentrene er kjeder, og 90 prosent av disse igjen har egne nettbutikker, som Hennes & Mauritz og Varner-Gruppen. Flere aktører sier imidlertid at nettet er som «butikk nummer 101», det vil si at nettomsetningen utgjør like mye som omsetningen i en typisk butikk, svarer Marianne Håkonsen.

– Men vil den økte netthandelen føre til at dere endrer butikksammensetningen på sentrene?

– Absolutt, vi endrer sammensetningen hele tiden i tråd med forbrukernes endrede handlemønster og lokale tilpasninger. Gammel mal for en butikksammensetning på sentrene holder ikke. Reisebyråene er borte.

For 10–15 år siden var kaffebarer ingen selvfølge på kjøpesentrene, det er de nå. Det er lenge siden elektronikkbransjen var en stor bransje på kjøpesentrene. Daglig­ varebutikkene lå tidligere innerst i sentrene, nå etablerer de seg utenfor sentrene i «big boxes». Vi har ingen platebutikker igjen på sentrene, og kun én musikk­forretning, som selger instrumenter. Dessuten tror vi at andelen bespisning i våre sentre vil øke fra dagens 4–5 prosent, svarer Håkonsen, og fortsetter: – Vi ser videre at en del nettbutikker oppretter egne showroom på sentrene, de ser de også må være fysisk

til stede. Det gjelder å ha en forretningsmodell som skaper en levedyktig virksomhet, der du må være god på varesortimentet. Restaurantene må også kunne tilby takeaway.

Får med alt Én problemstilling har dukket opp med forretninger som både selger varer via fysiske butikker og nettet. Det er hvordan skal man skille ut dette salget når det beregnes omsetningsleie, som de aller fleste leiekontraktene omfatter, spesielt i et kjøpesenter (se egen undersak).

Butikkene vil kunne prøve å unngå omsetningsleie av netthandel som ikke fysisk selges fra lokalet.

– For oss har dette hittil ikke vært noen problemstilling. Det har vært noen diskusjoner med de mindre butikkene, men stort sett har vi fått inn nettomsetningen i kontraktene, med mindre annet er avtalt. Og for de store kjedene utgjør ikke dette noe problem, ettersom deres netthandel er lagt i egne enheter, slik at nettom­ setnin­gen beregnes separat. Fra revisorrapporter har vi også sett at netthandelen ikke skilles ut, sier Eirik Thrygg.

Sektor Gruppen har derfor ikke regulert inn egne bestemmelser om netthandel i leiekontraktene.

– Hvis dette aktualiseres, blir vi ikke alene om å ta dette inn i kontraktene, sier Thrygg.

82

JUSS

NE

03 2014

– Blir et diskusjons­punkt Utleier og leietaker må avklare om omsetningen på internett inngår i den omsetningsbaserte husleien.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Det mener partner og advokat Kristoffer Aasebø i Bull & Co Advokatfirma, som i en tid har vært opptatt av problemstillingen. Han sier omsetning over internett kan skape problemer for de tradisjonelle modellene for be­regning av omsetningsbasert husleie. Spørsmålet inntreffer når omsetningen overstiger grensen for minimumsleien, og det er brukt formuleringer som «leietakers omsetning». Hva innebærer egentlig denne formuleringen?

– Det er en sakte, men sikker strukturell endring i ­handlemønsteret, som reiser både plan- og bygnings­ messige og husleierettslige spørsmål, sier Kristoffer Aasebø til NæringsEiendom om utviklingen i nett­handelen.

Så langt har det imidlertid ikke dannet seg rettspraksis innenfor området. Det er ifølge Aasebø heller ikke etablert maler eller standarder for hvordan dette skal håndteres i leiekontraktene.

Ikke tatt inn – Nei, håndtering av nettomsetning ved beregning av omsetningsleie er ikke tatt inn i de standard­kontraktene som er mye benyttet. Men det er mitt inntrykk at partene er blitt oppmerksom på spørsmålet, både ved inngåelse av nye avtaler og ved reforhandlinger, sier Aasebø.

Bortimot alle butikker i kjøpesentrene er på om­setningsleie, så det er ifølge Aasebø særlig her problemstillingen dukker opp. Som Sektor Gruppen er inne på, skiller imidlertid de store kjedene ut nett­handelen i egne selskap og nettbutikker. Men innehavere av flere mindre butikker som også tilbyr netthandel, opplever allerede i dag at butikkene kun brukes for å beskue varene, mens den fysiske handelen skjer via nettet. Det åpner opp for nye typer butikker på sentrene.

83

Kristoffer Aasebø i Bull & Co Advokatfirma er opptatt av problemstillingen omsetning på netthandel vs ­om­setningsbasert husleie i butikk.

– Jeg tror utviklingen går mot at produsentene etter hvert sørger for «concept stores», der de fysiske butikkene blir «showroom» for nettbutikkene, sier Bull-advokaten.

Lagerleie er i praksis ikke omsetningsbasert, men den økte netthandelen og utlevering av varer fra lager direkte til forbrukere kan føre til en bruksendring for lagerlokaler. Det reiser andre rettslige problem­ stillinger, herunder plan- og bygningsrettslige, ettersom bruksendring kan være søknadspliktig. Spørsmålet er også og om leiekontrakten åpner for den type bruk av lokalene.

Ulovlig bruk?

– Hvis det drives utlevering fra nettbutikken via et lagerlokale, og denne utleveringen også skaper en helt annen trafikk til lokalene, kan man havne i grenseland for om det er ulovlig bruk av lokalet etter leiekontrakten. Det er ikke gitt at man får tillatelse til bruksendringen, sier Kristoffer Aasebø.

– Så hva er dine anbefalinger til partene?

– Det viktigste for leietakeren er å ha spørsmålet på agendaen og tenke gjennom hvordan han skal organisere virksomheten, om han skal ha en separat enhet for nettbutikken. Det er ikke uvanlig å ha flere leieforhold gjennom samme aksjeselskap, men jeg vil anbefale et eget selskap her, svarer Aasebø.

Han mener imidlertid at utlevering av varene via Posten ikke er en ønsket utvikling, og ikke ideelt ut fra en organisering i separate enheter. Det fører til en sammen­blanding mellom nettet og den fysiske butikken.

– Utleveringen bør skje via butikken. Ved vareutlevering via Posten mister man den direkte kontakten med kundene og opparbeider ikke den samme kundelojalitet. og man mister også muligheten for mersalg, sier advokaten, og «lover» at problemstillingen vil dukke opp juridisk.

Høy minimumsleie – Det blir et diskusjonspunkt fremover for hvordan dette skal løses kontraktuelt. For utleiere er det viktig å sette minimumsleien så høyt som de mener er for­svarlig.

Da unngår man problemstillingen med omsetningsleie, men det beste er å spesifisere ettertrykkelig om om­ setningen omfatter nettomsetning eller ikke, sier Aasebø.

Han advarer gårdeierne mot å kreve at all nettom­ setning som har tilknytning til butikklokalene skal tas med i den omsetningsbaserte husleien. Det kan presse nettomsetningen bort fra kjøpesentrene, fordi nettomsetning kan organiseres fra langt rimeligere lokaler. Dette er også en balansegang for gårdeierne, som på sikt kan risikere at verdien av butikklokaler faller betydelig. Det kan skje hvis de ikke gjør butikklokalene relevante i et nytt handle­ mønster, der nettet er den viktigste salgskanalen.

84

INSIDE

NE

03 2014

85

Skaperen For siviløkonomen Anders Buchardt handler det ikke om tall og analyser. Skapergleden er drivkraften bak alt han gjør.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Foto THOMAS BJØRNFLATEN/NYEBILDER.NO

Buchardt har invitert NæringsEiendom til en lunsj på Quality Hotel Expo på Fornebu, et hotell som stod ferdig for to år siden. Konferansehotellet med 300 dobbeltrom er en del av et større bygningskompleks til halvannen milliard kroner og under samme tak som hovedkontoret til Aker Solutions. Deres kantine ligger en skillevegg unna lunsjrestauranten til hotellet.

Anders Buchardt hilser blidt på gamle kjente. Han stortrives i lokalene, går rundt og retter på detaljer, prater varmt om innredningen, som han selv har vært med på å utforme. Detaljene er ekstremt viktige for ham, og vi setter oss etter hvert i en seksjon han er svært stolt av. Fotografen har funnet en egnet grønn bakgrunn.

– Tørker du støv her også? spør NæringsEiendom, etter å ha sett hotelleieren i en liten oppryddingsaksjon.

– Nei, men det er ikke langt unna, svarer Buchardt, og viser oss et lite bord som kunne ha vært mer støv­ fritt.

Anders Buchardt investerer sammen med sin far ­Arthur, der «senior» eier 51 prosent av selskapet AB Invest, «junior» eier 49 prosent. Så eier far og sønn Buchardt 50 prosent av PASAB Eiendomsutvikling sammen med Petter A. Stordalen, som også er leietaker, blant annet i hotellet på Fornebu.

Utfordrende – På utsiden har jeg i tillegg mitt eget private selskap, som utvikler boligprosjekter. For tiden holder jeg på med to prosjekter i Kristiansand, og det er kanskje den mest utfordrende byen jeg kunne ha valgt. Kristiansand har markedsutfordringer, med fall i boligprisene og tungt salg. I løpet av to år har jeg likevel overlevert hundre boliger, sier han, ikke så rent lite stolt.

– Hvorfor ble det eiendom på dere to og ikke noe annet?

– Når vi får telefoner fra meglere, rister vi på hodet og sier at det er to aktivaklasser, som det visstnok heter, vi er eksponert i: hotelleiendommer og bankinnskudd.

Vi kan ikke noe om verdipapirmarkedet eller andre ­bransjer, og det tar bare bort fokus fra det vi driver med.

– Jeg er ekstremt lite opptatt av å telle, bedyrer siviløkonomen.

– Vi er ikke så opptatt av analyser og tall. Det som driver oss, er skaperglede. Få til noe som ingen andre får til. Se det utvikle seg til et ferdig hotell, sette ­sammen en gruppe av entreprenører, arkitekter, leie­takere, lage et kjempeteam sammen ... Jeg blir glad når jeg ser folk bruke hotellet. Men ok, til høsten er vi oppe i 3400 hotell­ rom, fordelt på elleve hoteller. Løpende årlig leieinntekter er da kommet opp i 275 millioner kroner.

– Hvilken risikoprofil har dere?

– Fader’n og jeg er veldig opptatt av å være forsiktig, at vi bare driver med det vi kan noe om og holder oss unna alt mulig annet. Vi vil skape så stor forutsigbarhet som mulig, så vi kan eksponere oss fullt ut. Vi har å gjøre med langsiktige leietakere i 15–20 år fremover.

– Ta dette bygget her, som vi bare eier 7 prosent av og Aker Solutions resten. Vi skulle gjerne ha eid mer, det er en lang historie. Men om vi eier 7 prosent eller 100 prosent, så legger vi all vår «passion» og energi i prosjektet, overbeviser hotelleieren.

Ikke kjernevirksomhet – Kontoreiendommer styrer dere unna?

– Vi har jo bygd kontorarealene her, som vi solgte, og vi har også bygget kontorer på Hinna Park. I løpet av de to seneste årene har vi faktisk bygd og overlevert

86

INSIDE

NE

03 2014

Anders Buchardt bruker ikke mye tid på å anslaysere og spå om fremtiden

120 000 kvadratmeter med kontorarealer, men kontorer har til nå ikke vært en del av kjernevirksomheten, svarer Buchardt, som heller vil snakke om hjertebarnet hotell.

– Jeg blir så engasjert. Hotell er en helt annen verden enn kontorer og boliger. For kontorer er det kanskje snakk om ett salg hvert femte år når du leier ut, for hotell skal du helst gjøre hundretall salg hver dag i 20 år fremover. Det er helt andre utfordringer når det gjelder drift av hotelleiendommer enn kontoreiendom­ mer, sier Anders Buchardt, og vender igjen tilbake til hotellet vi befinner oss i.

– Vi leier ut nøkkelferdige eiendommer, her ute var det bare for Choice å flytte inn. De ulike kjedene er litt forskjellige, noen ønsker egen kjedeidentitet, hos Choice får vi større tillit. Det hadde vært noe annet for en førstegangs hotellbygger å bygge et slikt hotell, men det er det som er gøy med dette prosjektet. Choice bruker hotellet som referanseramme for ønsket standard og kvalitet.

– Hva med finansieringen?

– Vi har som prinsipp at hvert eget prosjekt skal stå på egne ben. Leietakere skal være på plass før vi eksponerer oss, og vi kjører alltid totalentreprise for å ha kontroll på kostnadene. Finansieringen skal også være på plass, og så er vi konservative med tanke på rentebindingen. Vi skal ha låst flest mulig parametre, svarer Anders Buchardt. AB Invest bruker kun bank­ finansiering, men Buchardt sier de største hotellprosjek­ tene kunne være aktuelt for obliga­sjonsmarkedet.

Ikke Oslo Anders Buchardt og faren styrer unna Oslo-markedet.

Til nettstedet NEnyheter uttalte Buchardt jr. nylig at dessverre er mange av byggene i Oslo uegnede med hensyn til å møte dagens og morgendagens brukerkrav.

Dermed blir de også uinteressante.

– Hva er galt med Oslo på hotellsiden?

– Oslo har et vanskelig utgangspunkt. Byer må ha fokus på hoteller, og hotelleiendommer er dyre å bygge. Vi sitter igjen med lavere leier i hotellene våre enn­­utleierne gjør i kontorbyggene, leienivået er på 2000-­tallet per kvadratmeteren for de beste hotellene. I Oslo må vi konkurrere med kontorbygg, der betalings­ villigheten er en helt annen. Det koster 25 000–30 000 kroner kvadratmeteren å føre opp et hotell, og det er lavere krav til direkteavkastning for kontoreiendommer enn for hotelleiendommer. Det taler også mot hoteller i Oslo, svarer Buchardt, og fortsetter: – Byen må være opptatt av å bygge hotell og tilby tomter som reguleres for hoteller. Stockholm har skjønt dette. For å bli en attraktiv kongress- og messeby, må du kunne tilby store og gode hoteller. Stockholm har egne tomter som er avsatt til den bruken, det har de ennå ikke helt skjønt i Oslo. I Oslo føler man seg også som en be­ lastning for planmyndighetene. Dette hotellet på Fornebu er derimot et godt eksempel på når det finnes politisk og administrativ vilje til å få til noe. Fra vi kjøpte tomten til å ferdigstille et bygg på 46 000 kvadratmeter, tok det ikke mer enn 26 måneder. Det inkluderer også en omregulering i perioden. Er det vilje til stede, får man til noe.

87

Begynner å bli fullt – Hvordan ser du på hotellmarkedet fremover, er du optimist?

– Hotell er «local business», man må ta hver by for seg. Noen byer begynner nå å bli fulle, som Trondheim, Kristiansand og Stavanger. I Bergen er det nok plass til noe til. Vi ser at det blir mer og mer konsentrasjon rundt de store regionsentrene. Problemet med å ha hotell i de mindre byene, er at hvis det er plass til ett nytt hotell, og så får noen det for seg at de skal bygge enda ett, så vil det ødelegge markedet for mange år fremover. I en stor by drar man derimot ikke ut proppen fullstendig av markedet.

Petter A. Stordalen har til dels harselert over høy­ fjellshotellene og sagt klart fra at dette er et uaktuelt segment for ham. Stordalen har pekt på at gamle hotell­ storheter som Doktor Holms på Geilo har gått over ende.

For Arthur og Anders Buchardt er heller ikke høyfjells­ hotell noe satsingsområde. Kravet til kortere reisetid for gjestene er helt avgjørende i dagens hotellmarked.

– Problemet med høyfjellshoteller er at de produktene stort sett er utdaterte. Dessuten er reiseavstanden blitt mye, mye viktigere. Ta hotellet her ute på Fornebu, det er et bra eksempel på et hotell som ligger litt ut av byen.

Folk kommer seg bort fra sine vante omgivelser, samtidig som det er kort reisevei.

Stordalen er også opptatt av at «size matters», han tenker stort. «The Buchardts» er enig.

– De mindre hotellene er dyrere å bygge og å drifte, marginene blir mindre. Vi satser på hoteller med 300

rom og oppover, det største hotellet vårt i Stockholm har 558 rom.

Ingen spåmann Anders Buchardt sier han og faren ikke bruker tid på å analysere og spå om fremtiden.

– Vi ser heller på mulighetene her og nå og hva som har livets rett og fremtiden foran seg. Konkurransen er blitt enda hardere, men det betyr bare at vi må legge listen enda høyere når det gjelder beliggenhet, arkitektur, miljø og operatører, for å gjøre våre kommende prosjekter til­ svarende mer attraktive.

For tiden ferdigstiller de to store hoteller i Trondheim og Stavanger, som skal stå klare til åpning i løpet av tredje kvartal i år.

– Så har vi noen prosjekter på blokken, blant annet i Tromsø og Helsinki.

– Det er kommet kritikk mot planene dere har i Tromsø om et 16 etasjers høyt hotell?

– Ja, men i Tromsø er det de negative røstene som når frem i debatten. Vi har fått masse positive tilbake­ meldinger.

Noe overadministrert selskap er AB Invest ikke.

– AB Invest nådde nylig en milepæl, vi fikk vår første ansatt utenom oss selv. Vi har ansatt en daglig leder til å ta hånd om det administrative, slik at vi kan bruke enda mer tid på det som vi liker. Og det er å skape nye prosjekter, gjennomføre dem med våre faste leverandører, og ikke minst det å være på byggeplassen.

88

NYHETER

NE

03 2014

Hille Mellbye Arkitekter, kjøpesenterarkitekt og planlegger

– God arkitektur iscenesetter et godt liv Norgesmestere i kjøpesentre, det er Hille Melbye Arkitekter. De har tegnet de tre S-ene til Olav Thon: Sandvika, Storo og Ski. Nå står Økern for tur. Og Jessheim. Og Strømmen.

Og oppgradering av Lagunen i Bergen.

Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJONEN@NE.NO Foto HILLE MELBYE ARKITEKTER

Daglig leder Øivind Breen er ikke arkitekt, men reklame­ utdannet og markedsføringsekspert. Han tok tak i firmaets arbeidsprosesser og motiverte medarbeiderne til å se etter nye måter å organisere prosjektene på. Vi trengte et løft, forteller han.

– Vi ville oppnå mer med prosjektene. Vi ville bli et kontor som betydde noe. Vi ville ha en ­proffere organisasjon med blandet kompetanse og være i ­eliteserien. Kundeperspektiv og teamorganisering kom i fokus. Vi ville involvere oppdragsgiverne i retning av partnerskap til prosjektene og få til et samspill. Å skape arkitektur er en spennende prosess. Gjennom 3D-tekno­ logi kan vi vise mulighetene og la utbyggerne se hvordan det de drømmer om kan se ut i virkeligheten.

Kirkearkitekt Firmahistorien går tilbake til 1955, da Harald Hille startet selskapet og profilerte seg som kirkearkitekt.

Både faren, bestefaren og broren har vært biskoper! Da Harald Melbye kom inn som partner i 1985, var firmaet etablert som ledende innenfor moderne kirkebygg, men hadde også næringsbygg, hus og hytter på oppdragslisten.

I de seneste seks til åtte årene har oppdragsmengden flyttet seg over til større og mer kompliserte prosjekter, som større reguleringer, planarbeid, kjøpesentre, større boligprosjekter, kontorbygg og hoteller.

Eliteserien Med sine 34 medarbeidere har arkitektkontoret lagt beslag på mye av første-etasjen i det renoverte Haus­ manns gate 16, den gamle transformatorstasjonen og administrasjonslokalene for Oslo Lysverker. Aspelin Ramm kjøpte bygningskomplekset og totalrenoverte alt, med strålende resultat. I 2000 flyttet Hille Melbye Arkitekter inn sammen med blant annet DogA, som har administrasjons- og utstillingslokaler her. Oppover i

89

Slik blir det på Lagunen i Bergen.

etasjene er det andre arkitektkontorer. Foran meg sitter tre personer som er og har vært sentrale i Hille Melbye: Øivind Breen, sivilarkitekt Kjell Godøy og sivilarkitekt Anna Christensen. De har alle nok å gjøre.

Må trylle med enkle midler Harald Melbye sa i et portrettintervju med Nærings­ Eiendom i 1999 at «god arkitektur er for de få». Han mislikte postmodernisme og bløtkakehus. Funkis var ledestjernen. Dagens ledende arkitekter i Hille ­Melbye vil ikke låse seg til en spesiell retning, men Breen ­erkjenner at skolerte arkitekter er litt sære når det gjelder hva som er god arkitektur.

– De er ikke så koselighetsorientert som nordmenn flest er.

– Arkitekturen må ha et element av skjønnhet og gi en god romopplevelse, sier Godøy. Christensen mener at utbyggerne må være villig spandere noe på et bygg

for å gi det en ekstra kvalitet og nevner Statsbygg som forbilledlige.

– Men det er ingen automatikk i at et raust budsjett gir god arkitektur. Er det trange budsjetter, må vi trylle med enkle midler. Når alle blir skviset, må vi optimalisere innsatsen. Klare rammer skaper kreativitet. Byggherren bestemmer mye. Skal han eie og drifte bygget langsiktig, legger han mer penger i fasaden og bruker et mer vedlikeholdsfritt materiale.

Olav Thon er et godt eksempel. Han liker tegl. Skal bygget selges når det er ferdig, er det vanligere med billigere og pussede fasader som koster mer å ved­ likeholde, sier ­Christensen.

God arkitektur i fasadenes tidsalder Dagens kjøpesentre er kanskje ikke er kjent for stor­ slåtte fasader, men for Breen & co er arkitektur mer enn fasader og form.

90

NYHETER

NE

03 2014

Lambertseter senter er blitt en handlemagnet for hele Nordstrand.

– Vi lever i fasadenes tidsalder, sier Breen. – God arkitektur er ikke bare et spørsmål om smak. Arkitektur er først og fremst innhold, funksjon og estetisk god design.

Det legger grunnlaget for et godt liv, både for oss i Hille Melbye, kundene og de som skal leve med byggverkene.

God arkitektur skal iscenesette et godt liv.

Fotavtrykkene de har satt rundt omkring i Norge er godt synlige. Mest stolte er de av Ski Storsenter, ­Sandvika Storsenter og Storosenteret, alle viktige samfunnsbygg, alle på oppdrag fra Thon Gruppen. Kjell Godøy har tegnet flere kjøpesentre.

– I disse prosjektene la vi listen høyere enn ellers.

Tidligere hadde kjøpesenterarkitektur ingen høy status blant kolleger. For 8–10 år siden endret dette seg, nå blir kjøpesentre sett på som signalbygg hvor eierne har et samfunnsansvar. På Storo bygde vi et nytt senter oppå det gamle, som var i full drift, sier Godøy, som opplevde

at planmyndighetene helst ville ha kjøpesentra som liknet på danske småbyer med utendørs handlegater.

Universell forflatning – De fleste kjøpesentre ser jo helt like ut når vi er inne i dem?

– Dette er en del av en universell forflatning, fordi de store kjedene har sine konsepter. Vi gjør felles­ arealene mer nøytrale og former møteplasser med en lokal identitet, slik vi har gjort med torget inne på Lambertseter senter. I Bergen tegner vi for Sartor kjøpe­ senter, som er veldig opptatt av møteplasser. Norge har et kaldt klima, så her vil folk gjerne være innendørs når de går og handler. Møteplassene er blitt som en scene for utfoldelse. Der møtes særlig eldre og uføre. Folk vil se folk, og vi er opptatt av å iscenesette disse arealene best mulig.

91

Turbinhallen på Kværner industrier ble totalrenovert og bygd om til kontorer, etter Hille Melbyes tegninger.

ISS bruker mesteparten av bygget.

– Kan slike fellesarealer være for privatiserte?

Mange steder er det for eksempel ikke lov til å drive politisk virksomhet?

– Jeg mener at de som vil bygge og drive et kjøpe­ senter må forplikte seg til å tillate politiske menings­ ytringer og andre samfunnsaktiviteter på felles møteplasser, sier Godøy.

Her bryter Breen inn og supplerer: – Det er synd at politikerne ikke er mer bevisste på hvilke krav de skal sette til sentrenes utforming. Mer og

mer er det utbyggerne som har ideer, og de er klar over at de må tilføre sentrene noen miljøverdier dersom de skal overleve.

Nytt på Jessheim og Strømmen På Jessheim spiller Ullensaker kommune og utbygger Tore Kværner sammen om bygging av et nytt senter.

Kværner eier Jessheim Senter sammen med Olav Thon og er en dedikert utbygger med solide røtter på Jessheim.

Hille Melbye har tegnet planen for senteret.

92

NYHETER

Daglig leder Øivind Breen: - Det er synd at politikerne ikke er mer bevisste på hvilke krav de skal sette til sentrenes utforming.

NE

03 2014

Øverst: Sivilarkitekt Anna Christensen: - Det er ingen automatikk i at et raust budsjett gir god arkitektur.

Over: Sivilarkitekt Kjell Godøy: – De som vil bygge ­kjøpesentra må forplikte seg til å ha fellesarealer der det er tillatt med politiske ytringer.

– Kværner elsker Jessheim og har et evighets­ perspek­tiv på eierskapet, sier Breen. – Det er viktig at en helhetlig idé trekkes gjennom hele prosjektet. Det nye senteret får en større utendørs handlegate, en esplanade.

Dette senteret fører vitaliteten tilbake til Jessheim som by, fra stasjonen til hele den nye bydelen. Over gatene skal det gå broer, og Jessheim skal få et mer urbant preg av småby hvor det er tett i tett med butikker.

– Dette er den typen prosjekter vi liker, sier Anna Christensen, – Strømmen Storsenter skal nå bygges ut videre på tomten til Strømmen Verksted. Vi tegner nybygget. Her skal togstasjonen og senteret knyttes sammen, og vi jobber tett med utbyggeren.

Kjøpesentre med kultur Slik blir det også på Økern, der Hille Melbye i samarbeid med Nils Tveit Arkitekter skal utforme Steen & Strøms nye senter sammen med LPO og engelske Benoy, som er spesialister på kjøpesentre. På Økern er planene blitt dyttet frem og tilbake av kommunen og Miljøvern­ departementet, og størrelsen er blitt litt barbert. Nå tar

senteret form, med alle de regulerte funksjonene som kino, badeland, og andre kulturinnslag.

– Vi mener at moderne kjøpesentre må inkludere kulturaktiviteter som kino, bibliotek og sceneanlegg.

Planmyndighetene krever nå i stigende grad at utbyg­ gerne legger inn slike lokaler i prosjektet.

Hvordan unngå trafikkork?

Høyere og tettere bebyggelse på trafikknutepunktene, det er strategien til Oslo kommune i utbyggingen av byen. Det er bra for miljøet at folk bruker trikk, tog og buss når de skal reise. Men blir det færre biler av den grunn? Hvordan unngå at biltrafikken korker seg i veikryssene og hindrer busser i å komme frem? Det finnes ingen enkle svar, mener Godøy.

– Utbygger som skal bygge tett og høyt i et knute­ punkt har plikt til å utrede trafikkbelastningen. Det som kan hjelpe er å lage flere rundkjøringer, slik vi foreslo på Lambertseter, uten å bli hørt. Det er også viktig å lage flere tverrforbindelser, slik at det blir lettere å kjøre på tvers uten å måtte innom de mest belastede kryssene.

onsdag 2. april

Lars Helge Aasen, Partner i PwC

Trond Ingebrigtsen, Partner i PwC

For åttende året på rad har NE kunnskap og PwC ved partner Lars Helge Aasen og partner Trond Ingebrigtsen, to av landets fremste på fagfeltet,gleden av å kunne invitere aktørene i eiendomsbransjen til Den årlige skatte- og avgiftsdagen for fast eiendom.

Denne gangen er Skatt Øst invitert til å redegjøre for sine synspunkter på aktuelle utfordringer for eiendomsbransjen, hvor bl.a. seniorskattejurist Siri Larsen seniorskatterådgiver vil snakke om Skatteetatens fokusområder for eiendom og MVA i 2014.

Påmelding:

www.nekunnskap.no, tonelise@nekunnskap.no, tlf. 479 33 054 Deltakeravgift er kr 3900 per deltaker. Faktura ettersendes.

94

PORTRETT

NE

03 2014

95

Stig Bech, advokat i BA-HR

Stjerneadvokaten – Jeg har helt klart en nevrotisk tilnærming til oppgaver og forpliktelser. Du er jo aldri bedre enn siste jobben du har gjort!

Tekst LENE CATHRINE TANGEVALD-JENSEN E-post REDAKSJONEN@NE.NO Foto THOMAS BJØRNFLATEN/NYEBILDER.NO

96

PORTRETT

NE

03 2014

– Man må være til stede, få med seg kroppsspråk, ansiktsuttrykk, bevegelser, vegring, tilbakeholdenhet eller unaturlig oppstemthet.

Ja, det heter seg jo – følg gode råd – og det går deg godt i verden. Kundene til advokat Stig Bech har det mer enn godt. År etter år blir advokaten i BA-HR kåret som Norges beste innenfor eiendomsjuss. Hva er så oppskriften?

Ifølge våre kilder besitter advokaten både kompe­ tanse og en enorm fremdrift. At han er effektiv, viste han ved å ta jusstudiet på to år med laud. Han uttalte til DN at han arbeider 35–40 timer i uken (har journalisten hørt feil?).

– Er du virkelig så effektiv?

– Studiene var ment som en base for mange ulike yrker – og slik sett var ønsket bare å komme igjennom med anstendig resultat. Jeg hadde i liten grad tanker om å jobbe videre med jussen, men faget fanget ved nærmere bekjentskap. Det var først da jeg begynte i Kredittilsynet at jusslysten kom. Men joda, jeg er antagelig noe over snittet effektiv.

– Hvordan da?

– Tja, det har nok en del å gjøre med det å ta til seg informasjon og gi informasjon på samme tid. Advokater opptrer ofte utadrettet, typisk i møter og forhandlinger.

I slike situasjoner nytter det lite med et ferdig forberedt manus, man må tilpasse det man slipper ut basert på stemningen i møtet og den input man får. Man må lytte og agere basert på det man observerer.

– Hva er viktigst?

– Man må være til stede, få med seg kroppsspråk, ansiktsuttrykk, bevegelser, vegring, tilbakeholdenhet eller unaturlig oppstemthet. Vi uttrykker oss alle på mange måter, ikke bare gjennom det vi sier.

Nevrotisk – Er du kynisk?

– Nei, jeg håper jo ikke det. Generelt tror jeg man kommer lengst med åpen og ærlig dialog, uten for mye strategisk bevissthet.

– Du nevnte likevel at du er nevrotisk?

– Ja, jeg er avslappet når det gjelder egen kunnskap og eget bidrag – men samtidig nevrotisk i forhold til dette med å oppfylle, og klart følsom for kritikk. I rådgiver­bransjene selger man råd hver dag. De skal være gode! Du er aldri bedre enn de siste rådene du ­selger. Er du ikke på hugget en dag, blir kvaliteten lavere. Det beste middelet, med tanke på å holde seg løpende skjerpet, er krevende klienter. Sånn sett er vi heldige hos BA-HR. Klientenes entusiasme og engasjement smitter over på advokatene. Et annet middel er å ha et godt team rundt seg. For egen del er jeg omgitt av det beste man kan finne av eiendoms­jurister, det skaper faglige stimuli – også en grå mandag morgen.

– Du leverer. Det var mye skussmål da jeg ringte rundt.

– Var det ingen som sa noe negativt?

– Vel, én var kritisk og mente du måtte bruke en haug av fullmektiger siden du påtok deg så mange saker, i tillegg til styreverv.

– Det er et godt innspill, og typisk noe man skal være litt ydmyk til. Vi har nå lagt opp vår intern­ logistikk slik at jeg skal ha mulighet til å bruke tilnærmet hundre prosent av egen tid i direkte dialog med klienter på sak. I det ligger også å si nei til enkelte oppdrag. Tar man et oppdrag, må man levere - hele tiden! Det er den forventingen folk har når de kommer til et advokatfirma som BA-HR. Da skal du få full attention, taktiske kloke råd og strategiske …

– Da sier vi takk til reklamen …

97

Myteomspunnet – Jo, jo, men dette er jo litt viktig. BA-HR har vel periodevis vært et noe myteomspunnet firma, grådige figurer i et intenst råkjør.

– Og det er dere ikke?

– Nei, i veldig liten grad. De som kjenner oss, vet at vi er en salig sammensatt gruppe av fagnerder, der nettopp fagkunnskap er den ønskede fellesnevneren, kombinert med en grunnleggende kommersiell interesse.

Som de fleste andre er også advokater trygghetssøkende og opptatt av den responsen de får fra sine omgivelser.

Responsen de får bidrar til å fylle inn bildet, definere en personlighet.

– Hvordan er din personlighet?

– Jeg er nok først og fremst trygghetssøkende og opptatt av å bidra til gode stemninger. Også advokater må bygge sin aktivitet på egen personlighet. Hvis jeg ved en anledning skulle spille tøff og aggressiv, ville det fremstå lite troverdig. Det ønsket om trygghet tar jeg sikkert med også i dialogen med klientene - det er sjelden jeg anbefaler en aggressiv strategi. Jeg er ingen aggressiv person. Igjen, det er gjerne den nøkterne saklighet som fører frem.

– Du arbeider både for det offentlige og det private næringsliv.

– Det er en fordel, fordi man da lærer seg prosesser og argumenter fra flere vinkler og gjennom ulike systemer.

Samme formål – Hva er den største forskjellen med å arbeide for det offentlige kontra det private?

– Forskjellen oppleves ikke å være så stor, kanskje mest fordi vår rådgivning ofte gjelder de samme

formålene – typisk kjøp og salg av eiendomsporte­ føljer, prosjektering av bygg eller forvaltning av en eiendomsmasse. Det er kanskje særlig innenfor facility management at det offentlige fortsatt har mye lære av private virksomheter.

– Som? – Langsiktige mål, særlig på vedlikeholdssiden. ­Eiendom må forvaltes ut fra erfaringsbaserte programmer, der det er eiendommens bruk og tilstandsutvikling som er avgjørende – ikke hva man tilfeldigvis har igjen av midler på årets budsjett. Når det er sagt, må det også nevnes at man har kommet langt de siste årene.

Eiendoms­reformen i Oslo kommune er et godt e­ ksempel på en slik langsiktig kvalitetsstrategi, selv om det fortsatt gjenstår mye arbeid med å få den på plass, ikke minst å venne seg til et faglig sett riktig kostnadsnivå.

50–55 timer – Men du arbeider kun 35 timer i uken?

– Det var en litt lite avstemt, men ærlig, kalkulasjon, fordi et totalt timetall delt på 52 uker gir et slikt tall.

Men, gjennomsnitt til side, tar man hensyn til at det jo er litt ferier av og til, så er det klart jeg jobber mye.

Sikkert 50 til 55 timer i uken når det trengs, og det er en glede og en utfordring. Energien må som nevnt ligge der hele tiden, uten den viktige oppfyllingsnevrosen er advokater raskt på hell.

– Hvor henter du energien fra?

– Profesjonelle klienter, profesjonelle medarbeidere – og snill kone.

– Så advokater som begynner for seg selv …

– … bør begrense det antallet områder man ­arbeider innenfor, slik at man er trygg på den løpende

98

PORTRETT

o­ ppdateringen. Skal du gi råd basert på den fulle bredden av forretningsjusen, må man i dag være en del av et stort firma for å kunne gjøre en fullgod jobb. Selger man for eksempel et eiendomsselskap, er det vanskelig å tilby nødvendig trygghet og omsorg for klientene, uten fullgod skatte- og avgiftskompetanse i huset.

– Noen negative egenskaper eller lyter – i all den løsningsorienterte vennligheten?

– Tja, jeg er kanskje en smule rastløs.

– Vel, det er jo jeg som har beveget meg rundt på dette lille møterommet i de timene vi har sittet her.

– Du driver jo med en omringning, billedlig talt – antakelig et slags taktisk innfall til byttet. Interessant, jeg kunne neppe gjort det der med troverdighet.

– Hvordan er din taktikk?

– Kanskje helst å unngå for mye taktikk. Men når du spør, jeg har vel lært at advokaten skal sitte stille å se fattet ut. Være trygg og rolig. En advokat skal ikke se rastløs og engstelig ut, selv om han måtte være det … Øynene til Bech ser på meg, men tankene er jeg nå usikker på hvor er.

Yrkesskade – Du faller litt ut. Har jeg vært her for lenge?

– Jeg går inn og ut hele tiden. Det er kanskje en yrkesskade. Vet nå at innboksen fylles opp.

– Klarer du noen gang å trykke på deleteknappen?

– Nei, jeg er aldri helt «off».

– Jeg tenkte mest på den innboksen i hodet ditt. Så det å slette noe derfra …

– Akkurat på det punktet er jeg dårlig. Tar med meg all informasjonen, samler mye – sletter lite. Samler, for så å bruke informasjonen når det trengs.

NE

03 2014

– Når du går og legger deg ...

– … og jeg begynner å tenke på en sak, er det beste å stå opp igjen og få saken løst. Eller i det minste, få de aktuelle oppgavene fordelt og strukturert.

– Du, det arret over øyet der?

– Jeg falt i trappen som liten. Ikke noen slåsskamp i fylla, om det var det du lurte på.

– Ikke lurte på. Håpet på. Det er jo ikke en ­skramme å si om deg. Du er nesten «too good to be true». Tjener 20 millioner i året, blir kåret som den beste år etter år, gift, har barn, 24 hester, ser trent ut.

I tillegg er du brun.

– Du mener det blir litt prektig?

– Ja, nesten «too good to be true».

– Hm, vi må vel alle prøve å gjøre det beste ut av de ressursene vi blir tildelt, prøve å lære oss et fag. Så blir man mer eller mindre god på det man driver med. Med litt flaks velger man en hylle der man fungerer, og med enda en liten dose flaks skaper den aktiviteten også en viss inntekt.

– Hva koster din tid her nå?

– For dette formålet - ingenting.

– Men om dette hadde vært en konsultasjon?

– Også høyst variabelt, men vanligvis et sted mellom 3500 og 4500 kroner per time – vi runder snart 10 000.

– Ja, når tid er penger, har jeg levd veldig over evne.

– Varer ærlighet lengst?

– Det gjør det. Norge er en liten utkantbygd – og eiendomsbransjen i den bygda enda mindre. Det hele blir veldig gjennomsiktig. Det eneste som fungerer over tid, er å oppføre seg ordentlig, jobbe hardt og finne en ærlig rolle i bygdelivet.

18 19 June

Foto : Tomasz Majewski

THE most important Urban Development Event in the Nordics!

By NE kunnskap and Oslo Metropolitan Area in cooperation with partners The Foundation for Design and Architecture in Norway, the Oslo Region alliance and Oslo Business Region.

oslourbanarena.com

Lokaler til leie

Kontorlokaler til leie

Eksempel på innredning

Spennende kontorlokaler på Eiksmarka med gode profileringsmuligheter Lokalene inneholder (12 m2 – 160 m2): Kontorlandskap med kjøkken, 3 cellekontorer / møterom.

Egen utgang til terrasse fra kontorlandskap (evt. egen inngang).

Lokalene kan leies samlet eller enkeltvis og egner seg godt for bl.a. kontorfellesskap.

Umiddelbar nærhet til offentlig kommunikasjon (metro/buss), samt Eiksmarka Senter med bra servicetilbud. Enkel adkomst og meget gode parkeringsmuligheter.

Finn kode: 46047693

Ta kontakt for mer informasjon, samt visning:

Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no