NæringsEiendom 02 2016 Bergen

2016

Slik får du smartere arbeidsplass

Rådyrt slurv med vedlikehold

Full fart i Media City Bergen

Lønnsom areal­ effektivitet i Bergen

Finn ledige lokaler i bladet

Dette er leiekostnadene per ansatt i Bergen

EN

RG

BE

SHOWROOM • LAGER • DATAHALL LETT PRODUKSJON • KONTOR

NR. 6

MELLOMBYGG

NR. 8

7.936 KVM

1.011 KVM

3.819 KVM

*Alle foto er illustrasjonsfoto.

LEDIGE AREALER: LAGER, SHOWROOM OG KONTOR

ASTRI VARMO ANDRESEN T: + 47 909 58 891 E: ava@60grader.no

HANS JACOB HARALDSON T: + 47 934 41 541 E: hjh@60grader.no

SOV Eiendomsinvest ved:

W: 60grader.no

TORDENSKIOLDS GATE 2

816 - 5700

Uendelige muligheter – Et øyeblikk unna

KVM KONTOR TIL LEIE

– KONTAKT MEGLER: Frithjof Foss 900 89 559 foss@union.no Les mer på: www.tordenskioldsgate2.no

Foto: BERRE

Geir Thoresen, prosjektsjef i Norwegian Property, er bare en av mange eiendomsutviklere som har benyttet seg av vüre støtteprogram med stor suksess.

VI SØKER DEG SOM VIL INVESTERE I GRØNN EIENDOMSUTVIKLING Skap varige verdier gjennom lavere energikostnader og styrket miljøprofil.

Enten det gjelder utvikling av eksisterende eiendom eller nybygg – vi har støtteprogrammene som øker din konkurransekraft.

Ta kontakt med våre rådgivere på 08049, eller les mer på enova.no

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

8

NE 02 2016

LEDER

Tilbake til fortiden

Mens nesten alle bedrifter ser fordelene ved at ansatte sitter i teamgrupper i åpne kontorlandskap, stritter fagforeningen NTL kraftig i mot. Norsk Tjenestemannslag, som ­organiserer statsansatte og er en del av LO, slår i denne utgaven av Nærings­Eiendom fast at det ikke kommer på tale å tvinge deres ­medlemmer ut av cellekontorene og over til åpne landskap.

Om aktivitetsbasert kontor sier NTL-representanten at dette er bare fine ord for åpne løsninger, som baserer seg på en ­importert ledelsesfilosofi fra USA. En annen NTL-tillits­ valgt sier at de skal drive med tilsyn, «ikke fancy utforming av kontorer».

Det lukter derfor voldsomt med bråk når kommunal- og ­moderniseringsminister Jan Tore Sanner vil ha klare regler for alle nye bygg som de statsansatte skal jobbe i. Sanner vil ha en øvre grense på 23 kvadratmeter per ansatt i de nye kontor­ byggene. Siden arbeidsplasser i cellekontor bruker mye plass, betyr den øvre grensen i praksis at en del av de ansatte må ut i åpne kontorlandskap.

Det er ikke til å stikke under stol at det tidvis har negative sider å være i et åpent kontorlandskap eller å sitte i en teambasert organisasjon. Folk som jobber påvirker hverandre, og noen kan oppleve kolleger som irriterende eller det kan være vanskelig å konsentrere seg. Men grunnen til at utviklingen går i retning av at stadig flere bedrifter jobber i åpne landskap, er at de positive sidene mer enn oppveier ulempene. Samarbeid, impulser og bygging av et team er alle ingredienser i det som gir økt produktivitet og bedre trivsel for de ansatte. Gode stillerom og møteplasser gir også de ansatte muligheten til sitte for seg selv om det skulle være nødvendig.

Når det i tillegg har en stor økonomisk side å bruke mindre plass per ansatt, så er det bare å si «tommel opp» til regjeringens forslag om en øvre grense med areal per ansatt i nye kontorbygg. Å si «nei», «nei», «nei» er et skritt tilbake.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto CHRIS AADLAND

W H Y O S LO

En annen standard

10

NE 02 2016

INNHOLD

Innhold NYHETER 18 Slik får du en smartere arbeidsplass 26 Blankt nei til åpne løsninger 34 –Staten skal være en krevende kunde 40 Dyr slumsing med vedlikehold 122 Utlendingene kjenner seg igjen

O S LO : 12 Fyller opp Sundtkvartalet i år?

Entra er optimistiske med tanke på utleie.

44 Et sted for vekst og utvikling

Lokalene til Evolve skal være mer enn en vanlig arbeidsplass.

50 Ensjø begynner å ligne på en by Fra bilby til by.

58 Store planer på Økern

Vil bygge ut Kabelgaten.

Hovinbyen skal bli et klimasmart byområde.

60 Mer å velge i på Økern og Ulven Det er blitt flere ledige lokaler i omrdådet.

87 Kjempesalg i Stavanger Statens hus i ferd med å bli solgt

88 Supereffektivt på Forus

Nybygg gir supereffektive løsninger.

94 Fortsatt prispress

Leiemarkedet i Stavanger-regionen er fortsatt tøft

BERGEN: 106 Liten tro på konvertering

Kyte Næringsmegling tviler på at konverteringer blir en viktig faktor i kontormarkedet.

112 På eiendomsjakt i Bergen Flere leietakere er på søk.

114 Solgt for 191 mill

Odfjells hovedkontor på Minde er solgt.

116 Leiekostnader per ansatt

Her er oversikten over prisen per arbeidsplass.

118 Arealeffektiviteten avgjør

Hvordan man sitter er viktigere enn leiepris.

120 Full fart i Media City Bergen Over to tredeler av bygget er nå leid ut.

STAVA N G E R : 68 Kontorfellesskap i vekst

Gründere finner hverandre i Mess & Order.

70 Tilbyr gründere fire gratis måneder SR Bank med årets deal.

72 Vinner på fleksibilitet

Regus’ kunder vil ha fleksible løsninger.

80 24 mill. i leieinntekter fra asylmottak

Av UDIs avtale på 228 mill, går 24 mill. til husleie til gårdeieren.

TRONDHEIM: 132 BI-studenter skal skape live i Brattøra Viktig leiekontrakt med Handelshøyskolen BI

134 Kampen om arealene

De store arealreservene i Trondheim er primært satt av til boliger.

140 Høyskole på flyttefot

Høyskolen Kristiania er på jakt etter nye lokaler.

142 Vekstmaskinen i Trondheim

KLP Eiendom har i løpet av få år doblet størrelsen.

11

Ansvarlig redaktør Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no Journalister Ivar Sekne og Jan Revfem Forsideillustrasjon Oslo: Jan André Granheim/NE byrå Forsideillustrasjon Trondheim: MIR Forsideillustrasjon Stavanger: NE Byrå Forsidefoto Bergen: Shutterstock Økonomi Thomas Berg

26 Statsansatte sier nei til åpne løsninger

Opplag/distribusjon – 21 000 Bladet sender adressert til nærings­ drivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, ­Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, ­Enebakk, Aurskog-Høland, ­Slemmestad, Lier, ­Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, ­Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, ­Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Sola, Randaberg, Stavanger, Sandnes, Trondheim, Stjørdal, Klæbu, Melhus, Malvik, Bergen, Askøy, Os, Fjell og Osterøy. Bladet sendes også til ca. 4000 beslutnings­takere i privat, kommunal og statlig virksomhet.

Annonseavdeling Telefon 23 11 56 00 Kontaktpersoner Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund og John Håkon Balstad Årsab./Årsab. i Norden kr 550,–/kr 700,–

116 Leiekostnader Bergen

132 BI-studenter i Brattøra

Utgiver NæringsEiendom AS Munkedamsveien 53B Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no Layout/design NE byrå Trykk AllerTrykk/MerkurTrykk Copyright NæringsEiendom AS ISSN 0805-9837 Neste utgave 18. mars Opplag 23 000

94 Markedet: Hva får du i Stavanger?

684

12

NE 02 2016

NYHETER

Fyller opp ­Sundt-kvartalet i år?

Entra har godt håp om at Sundt-kvartalet er mer eller mindre utleid i løpet av 2016.

20. januar var det klart at Entra og ­Skanska tapte kampen om TV2, som de håpet å få til det nye storprosjektet Sundt-kvartalet. TV2 valgte i stedet Diagonale-prosjektet til HAV Eiendom og Olav Thon Gruppen i Bjørvika. Etter det NE nyheter erfarer, skal disse ha strukket seg langt for å få underskriften til TV2.

Adm. direktør Arve Regland i Entra berørte på resultatpresentasjonen for fjerde kvartal Sundt-kvartalet og fortalte at eiendommen var med på listen ved alle de store leiesøkene i Oslo.

Ingen prisdumping Regland antydet også at de ikke ville gå på akkord med leieprisene for å fylle opp bygget. Konfrontert med uttalelsene til sin sjef, svarer direktør for utleie og

forretnings­utvikling i Entra, Anders Solaas, slik: – Vi må ha vår pris og vår avkastning på våre produkter, sånn er det. Det jeg kan si, er at det er et veldig godt produkt.

Vi er attraktive for veldig mange, og jeg er sikker på at vi kommer til å fylle opp det bygget innen vi skal være ferdig med det.

Hele Sundt-kvartalet er på 31 300 kvadratmeter, er kostnadsberegnet til 1055 millioner kroner i totale prosjektkostnader.

55 prosent ledig Eiendommen har ifølge den seneste kvartals­presentasjonen til Entra en utleiegrad på 45 prosent. Skanska og Manpower er foreløpig klar for bygget, sistnevnte skal leie 4200 kvadrat­meter.

Forventet ferdigstillelse av Sundt-­ kvartalet er desember 2016.

– Har du noe håp om at bygget er fullt utleid i 2017?

– Ja, det er jeg ganske sikker på. Jeg håper at det er mer eller mindre utleid i år, svarer Solaas.

– Det bygget er så fleksibelt, så det kan godt deles opp. Den ene delen er fylt opp, men det resterende arealet kan deles opp i tre-fire leietakere. Det er enorme plan på 4500 kvadratmeter, vi kan også dele opp i mindre arealer, men det kan komme en stor leietaker til, sier han.

Kreativ akse Solaas vil ikke spesifisere om de går etter visse typer leietakere, men p ­ åpeker at det ligger en del bedrifter i den kreative a ­ ksen i området. Han mener ­lokaliseringen om lag ti minutter gang­ avstand nord for Oslo S er et attraktivt sted for mange.

– Går dere primært for tiårige leie­ kontrakter?

– Nei, det er hyggelig å få tiårige ­kontakter, men det er ikke noe «must».

Det er like viktig å ha litt ulike utløp i et bygg, så ikke alle kontraktene løper ut på samme tid, det er vel så viktig, sier Solaas.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Lok aler til leie LILLEAKERVEIEN 31 Moderne kontorer Lilleakerveien 31 er sentralt beliggende ved Lilleaker Torg.

Vi har følgende arealer ledig: • 98 kvm + fellesarealer - ledig 1. 1. 2016 • 197 kvm , 3. etasje - ledig pr.d.d.

98 -197 KVM

Arealene består av dels åpne løsninger og dels cellekontorer. Meget god standard og kvalitetsmessige gode materialvalg.

Lilleaker Torg har et knippe av gode tilbud fra cafe, apotek, frisør, Kiwi, sushi etc. God parkeringsdekning og kort vei til trikk, buss og tog.

NE nummer: 43317 Finnkode: 67990382

TRYGVE NILSENSVEI 8 628 K VM KO NTO

Kontor/Lager Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset.

R UTL EID

Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min. og 20. min.

Ledige arealer:

Kontor/Lager

• Kontorlokaler fra 35 - 1.256 kvm • Lagerlokaler 615 kvm med to kjøreporter • Lagerlokale 815 kvm med en kjøreport Kan leies som en sammenhengede enhet Kontorlokalene kan tilpasses ny leietakers arealbehov og ønsker, samt kombineres med lagerarealer i 1. etasje.

NE nummer: 37076 Finnkode: 65795652

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

K O N G E N S G AT E 2 Kontorlokaler I Kongensgate 2 kan vi tilby følgende kontorlokaler til leie: •

194 kvm i 3. etasje fra 1. mars 2016.

•

119 kvm i 5. etasje indre gård fra 1. juli 2016

•

95 kvm 7. etasje indre gård fra 1.5.2016

95-194 KVM

Lokalene har forskjellig planløsninger med god standard. Ventilasjon / kjøling, fjernvarme og fiber innlagt i eiendommen.

NE nummer: 44616 Finnkode: 67990551

H A U S M A N N S G AT E 6 Kontor Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghsgate vis a vis Akerselva Atrium.

Vi nå kun igjen ca. 600 kvm i 8. etasje.

Lokalene vil bli bygget opp etter leietakers ønsker mht. planløsning og standard.

600 KVM

Arealet kjennetegnes av fantastisk utsikt over Oslo sentrum gode lysforhold.

Kort vei til offentlig kommunikasjon og gangavstand til Oslo sentralbanestasjon.

Mulighet for leie av parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg.

Se for øvrig animasjonsfilm fra 8. etasje på: https://vimeo.com76438798 NE nummer: 41551 Finnkode: 67121517

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

Lok a ler til leie LILLEAKERVEIEN 23 Kontor / showroom et steinkast fra CC-vest, toppetasje.

Lokalet er inndelt med dels cellekontorer og dels åpent landskap. Planløsningen kan endres etter behov. Eiendommen har felles takterrasse til fri benyttelse. Kun få minutters gange til Lilleaker stasjon / Lysaker stasjon med tog/ flytog, trikk og bussforbindelser. Parkering i tilknytning til leieforholdet.

180 KVM

Finnkode: 70397478

AKERSBAKKEN 10 Kontor, showroom, lettlager I 3. etasje har vi for utleie fra ca. 200 403 kvm åpne og lyse kontorarealer.

200 - 403 KVM

Gjennomgående lys og store gode vindusflater.

Tilgang til vareheis og lasterampe.

Kort vei til Vulcan og omkringliggendeområder med butikker og cafeliv.

NE nummer: 43313 Finnkode: 65327738

Vi tilbyr : For valtning | Utleie | S alg | S øk

Konta k t: H a r a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l ah n @ fo r tu n a.n o

VI GRATULERER AKER BRYGGE MED CITYPRISEN 2015!

Vi er stolte av å være en del av en så hyggelig og spennende bydel.

18

NE 02 2016

NYHETER

19

Slik får du en

Smartere arbeidsplass Svenske Vasakronan har oppskriften på hvordan man får den smarte arbeidsplassen.

Det svenske eiendomsselskapet er blitt et forbilde blant nordiske eiendomsselskaper.

Fra både Sverige, Danmark, Norge og Finland valfarter eiendomsselskapene til Vasakronans lokaler i Stockholm for å lære hvordan de jobber med arbeidsplassene.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES | E-post DAG@NE.NO | Foto Pexels

20

NE 02 2016

NYHETER

Vasakronans 5 steg til en smartere arbeidsplass: 1

3 Praktisk «to do» Vasakronan setter så sammen ­tidligere kunnskap med spørsmål som «arbeider dere mest på kontoret eller er dere stadig på farten?», «hvordan skal kunnskap for­ midles og deles?», «hva trenger du og hva kan du dele av arbeids­plasser og møterom?» og «hvilken IT-løsning har dere behov for?».

Svarene setter så Vasakronan ­sammen i et designkonsept som med hjelp av bilder, ­symboler og ord beskriver arbeidsplassen.

4

Hvordan fungerer kontoret i dag?

Vasakronan setter seg ned sammen med leietakeren og finner ut hvordan virksomheten er i dag og hvordan ­lokalene fungerer. Det tas blant annet intervjuer med ulike nøkkelpersoner hos leietakeren. Målet er å få et felles syn på situasjonen. Resultatet skal gi et ramme­ verk som gir retningslinjer til hva det fysiske lokalet skal bidra til koblet sammen med selskapets utfordringer.

2

Handling Vasakronan og leietaker har nå fått på plass design­konseptet og prinsippene for den nye kontorløsningen. Nå er det meste konkret, og da kan jobben med å finne rett kontorbygg og tegne inn løsningen. Nå må det settes ned en prosjektgruppe med ulik kompetanse innenfor endringsledelse, kommunikasjon, IT og ­prosjektledelse. I denne fasen er det også viktig med et tydelig lederskap. Man må også få på plass en sjef for selve flyttingen.

Hva vil du oppnå?

Vasakronan arrangerer workshop med leietakerens ledelse og medarbeidere, der man skal finne ut hva de vil ­oppnå. Resultatet blir en visjonsrapport som skal beskrive den fremtidige arbeidsplassen og en arbeidsplasstrategi. ­Arbeidsplasstrategien skal være unik for hver bedrift ­og gir ifølge Vasakronan et svar på hvordan det ­fysiske miljøet på arbeidsplassen skal settes sammen med ­medarbeidernes kunnskap og kompetanse.

5 Evaluering Til slutt må det på plass en evaluering av ­ hele prosessen.

21

De tre ­viktigste spørsmålene før du flytter inn i et lokale: 1 Hvem er det som skal sitte her?

2 Hvorfor skal de sitte her?

3 Hvordan skal jeg få dem til å få det bedre av å sitte her?

Viktoria Walldin

Foto White

Viktoria Walldin er sosialantropolog og ­jobber i arkitektfirmaet White, Hun er opptatt av bedrifter bare fokuserer på teknikk og økonomi stedet for andre mykere aspekter.

22

NE 02 2016

LEIEPRISER

To store fornyelser Entra har fornyet leiekontrakter i Post­ huset for 17 500 kvadratmeter.

Og de to fornyelsene er med Posten Norge på 9700 kvadratmeter og med ­Jernbaneverket på 7800 kvadratmeter.

Adm. direktør Arve Regland i Entra opplyste på siste resultatpresentasjon at Posten Norge har forlenget sin leie­ kontrakt med ti år, mens Jernbaneverket har inngått en noe kortere kontrakt.

- Dette viser hvor viktig beliggenheten er ved utleie. Posthuset er nå fullt utleid til gode leienivåer og med kvalitets­ leietakere, sa Regland på presentasjonen.

Entra opplyser aldri om leienivået på enkeltkontrakter, men det er grunn til å tro at snittnivået i Posthuset ligger i nærheten av 3000 kroner kvadrat­ meteren.

Totalt inngikk og fornyet Entra i fjerde kvartal leiekontrakter for til sammen 104

millioner kroner i årlig leie, fordelt på 53 000 kvadratmeter.

- Det har vært et nytt godt kvartal på utleiesiden. Eksisterende kontrakter blir i gjennomsnitt reforhandlet til de samme nivåene, men med noe ­forskjeller, konstaterte Regland på presentasjonen.

Med andre ord er det nokså flatt i ­utleienivåene for Entras del.

Regland opplyste på presentasjonen at de vil investere i kontorlokalene på Oslo City de nærmeste fem til ti årene etter hvert som leiekontraktene forfaller. Han erkjente at det var behov for i­ nvesteringer for å modernisere lokalene, som kan for­ klare den tilsynelatende høye yielden. På den andre siden regnet Entra-sjefen med et potensial for høyere leieinntekter som følge av oppgraderingene.

Utviklingen av Tullin-kvartalet har vært en nokså langdryg prosess, med

stadig justeringer, men nå ser Entra lys i tunnelen.

- Leiekontrakten med Universitetet i Oslo er mer eller mindre på plass, men vi venter på en endelig godkjenning.

Forhåpentlig skjer dette i løpet av andre eller tredje kvartal i år, sa Regland.

I Fredrik Selmers vei 4 på Helsfyr innser Entra at de må bruke tid på å få leid ut den totalt 32 700 kvadratmeterstore eiendommen. Prosjektarealet er på 7400 kvadratmeter, og utleiegraden her er på 52 prosent.

I Strømsveien 96 er prosjektarealet på 18 100 kvadratmeter, utleiegraden er 46 prosent. Dette er et flerbrukerbygg, og de mindre leietakerne inngår i gjennom­ snitt kortere leiekontrakter. Entra legger for øvrig til grunn en 2,8 prosent leie­ prisøkning i 2016 som følge av konsum­ prisjusteringer.

Leiepriser kontor i Oslo Leiepriser forfor kontor i Oslo Leiepris/NOK/m2

Nydalen Oslo ytre vest

Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Oslo ytre øst

Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven

Økern Majorstua

Indre Oslo nord

Indre Oslo vest Skøyen

Lysaker

Helsfyr-Bryn

CBD

Indre Oslo øst

Ryen

Oslo ytre sør Fornebu

3400

4200

2700

3350

2250

2800

1800

2400

1600

2150

1400

1950

1000

1650

Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (Oktober 2015).

CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom Kilde: Akershus Eiendom

Foto: Catharina Caprino

Du får ikke røde tall av å tenke grønt.

Det er mye god økonomi i et bærekraftig kontormiljø. Å investere i god møbeldesign handler ikke bare om å skape et vakkert arbeidsmiljø. God design er bærekraftig og tar hensyn til miljøet i alle ledd av produksjonsprosessen. Den har en kvalitet og fleksibilitet som gjør at møblene varer ekstra lenge. Den er ergonomisk utformet for å holde folk friske. Og ikke minst, den gir økt trivsel og velvære, som igjen fører til en mer kreativ og effektiv arbeidsplass. Kort sagt: God møbeldesign er en vinn-vinn-vinn-vinn-situasjon.

Kinnarps er Europas største leverandør av helhetlige interiørløsninger for kontor. Vår jobb er å gjøre din arbeidsdag bedre. Les mer på kinnarps.no.

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

SENTRALT PÅ TØYEN KJØLBERGGATA 31 500-1261 KVM Kjølberggata 31 har meget sentral beliggenhet med særdeles god offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet. Samtlige T-bane linjer stopper ved Tøyen stasjon, som ligger 2 min fra eiendommen. I tillegg er det flere busser som stopper rett utenfor eiendommen. Eiendommen ligger i umiddelbar nærhet til Tøyensenteret med alt av servicetilbud og Kampen park.

• Ledig fra 1. kvartal 2016 • Meget gode profileringsmuligheter mot Ring 2 • Gode adkomstforhold direkte til Ring 2 • Mulighet for leie av innendørs parkering • Tøyen har hatt en stor oppblomstring av cafeer og spisesteder de siste årene • Tøyen torg, Tøyensenteret og T-banestasjon pusses opp og området får et stort løft

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

BI-BYGGET SANDAKERVEIEN 116 1.563 KVM Bygget ligger i hjertet av Nydalen og har vunnet flere gjeve eiendomspriser, her finner du moderne og lyse kontorlokaler med gode eksponeringsmuligheter midt i Nydalen.

• 5.etg. 760 kvm BTA • 6.etg. 803 kvm BTA • Takterrasse og felles kantine • Lokalene holder høy teknisk standard • Kort vei til all offentlig kommunikasjon • Levende, fremtidsrettet og spennende bydelssentrum • BI-bygget tilbyr flotte sosiale soner, kaffebarer, kiosker, spisesteder m.m.

Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

26

NE 02 2016

NYHETER

Blankt nei

til åpne løsninger

NTL vil ikke ha åpne kontor­løsninger for sine ­medlemmer og mener de har ­forskningen på sin side.

Valget av kontorutforming er blitt et stridstema for Norsk Tjenestemannslag (NTL). Fagforbundet organiserer over 50 000 ansatte i staten og i virksomheter med offentlig tilknytning, blant annet i departementene.

Temaet om valg av kontor­løsninger for medlemmene er blitt ­aktualisert gjennom forslaget for det nye regjerings­ kvartalet, og at ansatte i Mattilsynet

sier et klart nei til åpne l­ øsninger. For å sette dette i perspektiv, må vi gå tilbake til 2011, etter bombe­­eksplo­sjonen i det gamle regjerings­kvartalet.

– NTL gjorde høsten 2011 en under­ søkelse om hva de ansatte var opptatt av vedrørende nytt regjeringskvartal. Det var naturlig nok sikkerhet, men også mest mulig åpen ferdsel og et s­ amlet regjeringskvartal, sier leder i NTL ­Sentralforvaltningen, Bjørn Halvorsen, til NæringsEiendom.

Prosessen i etterkant har ført til at lokale tillitsvalgte er med i Bruker­ utvalget og Prosjektrådet for et nytt regjeringskvartal, der NTL er sam­ kjørt med andre fagforbund som ­Akademikerne, YS og Unio. Disse forbundene har gitt felles innspill til hvordan de nye regjerings­kontorene burde utformes.

Konseptutvalg Som den ene undersaken viser, satte regjeringen ned et konseptutvalg, som kom med sin utredning, etterfulgt av en Kvalitetssikringsrapport (KS).

– I begynnelsen var det viktig for oss å få kartlagt hvordan folk jobbet, sier ­Halvorsen. Kartleggingen viser en overveldende andel som jobber i celle­ kontorer, og slik ønsker NTL at det fort­ satt skal være for medlemmene.

– Hva er det som er så galt med de åpne løsningene?

– Det går ut over både ­konsentrasjon og trivsel og gir mer støy og ­høyere sykefravær. En dansk undersøkelse viser eksempelvis at ansatte som delte kontor med en annen person, har 50 prosent høyere sykefravær enn personer i cellekontor, svarer Halvorsen, som til NTL-magasinet har sagt følgende:

27

– Lavere produktivitet og økt syke­ fravær kan ikke være ønskelig i staten med det viktige samfunnsoppdraget byråkratene har.

Halvorsen mener man ikke uten videre kan overføre erfaringene fra privat sektor til offentlig sektor, gitt de ulike oppgavene og virksomhetene.

– Vi kan ikke sammenlikne oss med private bedrifter som banker og forsikrings­selskap og måten disse jobber på. De ansatte der er mye mer ute i kundemøter og jobber annerledes. Vi kan ikke ta med jobben på en kafé, mange arbeider med sensitive ting som ikke må ut, sier han.

Entydig NTL og Halvorsen støtter seg også på rap­ porten fra Dovre Group, der han mener konklusjonene er nokså entydig og gir de

ovennevnte innvendingene: Sykefraværet går opp med de åpne løsningene, og det blir ­høyere lyd- og støynivå, som igjen går ut over konsentrasjonen.

– NTL i Utenriksdepartementet har også gjort en egen undersøkelse, og her var det en entydig skepsis til åpent land­ skap. Ansatte i UD har behov for å kunne jobbe lukket, sier NTL-lederen.

– Staten som arbeidsgiver bør passe på at komplekset også imponerer som en god og funksjonell arbeidsplass for de ansatte, og ikke bare som et bygg som skal vinne arkitekturpriser, har leder i NTL UD, Merete K. Wilhelmsen, uttalt til NTL-magasinet. Halvorsen viser også til at Konkurransetilsynet i Bergen skal sitte i cellekontorer når de flytter.

Et vanlig argument for åpne ­løsninger er at kontorlandskap frem­

mer sam­handling og bedrer intern ­kommunikasjon. Bjørn Halvorsen kjøper ikke uten videre det argumentet.

– Nei, det er ikke entydig at åpne løsninger fremmer et bedre samarbeid.

Undersøkelser viser at flere kvier seg for å ringe ansatte i åpent landskap, fordi samtalene vil forstyrre andre i ­nærheten. Det er ikke gitt at dette er den beste samarbeids­formen. Noen kommunikasjons­avdelinger i staten sitter samlet, men løsningene kommer an på arbeids­oppgavene, sier han.

Kvalitet – Hva er det du frykter mest ved innføring av de åpne løsningene?

– Jeg frykter for kvaliteten, sier ­Halvorsen, og viser igjen til at de a ­ rbeider med sensitive ting og oppgaver som ­krever stor konsentrasjon.

28

NE 02 2016

NYHETER

«For meg er aktivitetsbasert kontor bare fine ord for åpne løsninger.»

– Undersøkelser viser at 75 prosent av våre medlemmer er stolte av den jobben de gjør, de ser på det som et samfunns­ oppdrag som de utfører, supplerer han.

Statsbygg har gått inn for aktivitets­ baserte løsninger i det nye regjerings­ kvartalet, arbeidsplassløsninger der aktivi­ teten styrer hvor og hvordan man jobber.

– Hvilket forhold har NTL til det aktivitets­baserte kontoret?

– For meg er dette bare fine ord for åpne løsninger. Det baserer seg på en ­importert ledelsesfilosofi utviklet i USA for seks til åtte år siden. Men som en sa hos oss: «Jeg er ikke tilhenger av passivitets­baserte løsninger», men vi mener åpne løsninger går ut over multirom og møte­rom. Å jobbe med høretelefoner, som noen gjør i de åpne løsningene, fremmer heller ikke kom­ munikasjon og samarbeid.

– Vi kan ikke uten videre sammen­ likne oss med det private næringslivet, og ikke alle egner seg for åpent landskap.

Dette kommer fra «interiørdesignguruer» som presenterer løsninger uten at de har kjennskap til departementene. I begyn­ nelsen var det glød hos oss, fordi vi så muligheten til å lage noe nytt. Vi trodde vi kunne få til nye løsninger ut fra fakta­ basert forskning, slik vi er vant til å jobbe i departementene, så det er skuffende det de er kommet med.

Alltid beskyldninger – Er dere ikke redde for å fremstå som gammel­dagse i synet på valget av løsninger?

– Fagbevegelsen får alltid beskyld­ ninger om å være bakstreverske, men kjennetegnet på norsk fagbevegelse er at vi har vært med på omstillinger. Det er ingen andre som har vært så omfattet av omstillinger som de ansatte i staten, hevder Halvorsen.

– Hva med unge arbeidstakere som er vant til ny teknologi og kanskje nye måter å jobbe på?

– Vi har etterspurt undersøkelser om de litt yngre som jobber i forvaltningen og departementene. Så langt har de spurt 16-åringer og arkitektstudenter. De bør snakke med yngre folk som har jobbet litt i forvaltningen, her har det skjedd en enorm utvikling de seneste 30-årene, svarer Halvorsen Kommunal- og moderniserings­ departementet kom nylig med kravet om at det maksimalt skal være 23 kvadrat­ meter BTA per ansatt ved nye statlige byggeprosjekter.

– Det synes vi er litt snaut, siden det er snakk om bruttoareal, og man tar ­hensyn til fellesarealene og kjeller­ arealer. Departementet kom først med en anbefaling på 23-25 kvadrat­meter, så 23 kvadratmeter, som vi synes er i ­knappeste laget. Vi er derfor litt

Flere kvier seg for å ringe i åpent landskap.

VI FØLGER MARKEDET MED ET ØRNEBLIKK Og markedet følger oss.

Gjennom OsloStudiet* kartlegger ­E iendoms­s par hvert år ­t ilbuds- og etterspørsels­siden i kontormarkedet.

* Eiendomsspar utfører hvert år en undersøkelse for å kartlegge tilbuds- og etterspørselssiden for kontorbygg i Oslo, Asker og Bærum. Tilsvarende studier er gjort siden 1991, og resultatene fra undersøkelsen presenteres i rapporten OsloStudiet i februar hvert år.

Vår nyeste rapport «OsloStudiet 2016» kan lastes ned på www.eiendomsspar.no.

30

NE 02 2016

NYHETER

Bjørn Halvorsen i NTL synes det blir snaut med plass per ansatt. s­ keptiske, men det viktigste for oss er dimensjoneringen av det nye regjeringskvartalet. De regner med plass til 5700 ansatte ved innflyttingen i 2023, mens kvalitetssikringsrapporten peker på 8200 ansatte. Her er det gjort beregninger ut fra et 50-årspers­pektiv, der de har ­estimert befolkningsvekst og andre parametere, sier Halvorsen.

Ikke omkamp – Vi liker heller ikke at de prøver seg på omkamp om den tidligere beslutningen om at det ikke skal være underdekning.

Derimot er vi glad for at departementet vurderer gjenbruk av bygningen R5 i Akersgata, sier han, og tilføyer at NTL ser at man bør ta hensyn til økonomien i de nye regjeringsbygningene.

– Men vi ser ikke for oss noen ­revolusjon i endring i arbeidsformer i det nye regjeringskvartalet, sier Halvorsen.

– Vi ønsker en minst mulig detaljert politisk beslutning, slik at det blir mest mulig spillerom for hovedavtalen. Det ser ut som det legges opp til en politisk beslutning på areal, men det har vi sagt klart i fra at vi ikke ønsker, har han tidligere sagt om prosessen.

– Fremover, hvordan skal dere arbeide med disse spørsmålene?

– Vi vil bruke resultatene fra undersøkelsene i Statsbygg-rapporten, her er det laget en aktivitetsplan med milepæler fremover, og vi har medbestemmelsesrett etter Hovedavtalen. NTL har fått med tillits­valgte i fokusgrupper som vil ­komme med innspill, som så blir grunnlag for en politisk beslutning.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO Illustrasjon JAN ANDRE GRANHEIM, NE BYRÅ

ET TE R Å H A TR ÅKKE T OP P LØ Y PER I OVE R F E M TI ÅR , SE TTE R VI F R EMD ELES N YE SP OR E T T ER OSS

Kunnskap og erfaring opparbeidet over femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder oss for nye utfordringer.

I 1964 startet Peter T. Malling opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 150 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter

Østerdalsgata 1B 2 8 4 M 2 LYSE OG EFFEKTI VE ­A R E A L E R V . ­VÅ L ERE N GA/­E N S JØ

• 284m2 i 4. etasje • Lyst og arealeffektivt • Sentral og hyggelig beliggenhet • Moderne innredet med åpne landskap • Off. kommunikasjon like ved • En del er innredet som fotostudio

KONTAKT Axel Eide M: 90 82 82 25 E: eide@sandia.no

Alf Bjerckes vei 22A

Brynsveien 16-18

C A . 57 5 – 1 . 4 0 0 M 2 L E D I G E KO N T O R L ­ OKALER PÅ ALNA NORD

270 – 5 0 0 M 2 PE N T VE D LIK E H OLDT KON T OR­­­E N H E T

• Effektive og godt ventilerte lokaler • Kan tilpasses etter behov • T-bane, Flybuss, buss og tog i gåavstand • Adkomst fra Østre Aker vei, via Bro­ bekken til Alf Bjerckes vei • Gode parkeringsmuligheter

• 2. etg: 500m2 BTA • 3. etg: 270 m2 BTA • Begge lokalene er i Brynsveien 18 • Vedlikeholdt kontorbygg • Kantine

Tone Mjølnerød M: 90 62 38 34 E: tone@sandia.no

Besøksadresse: Brynsalleén 4, Oslo / Tlf.: 23 03 95 20 / E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no

BRYNSALLÉEN 4

ekre og arealeffektive lokaler L Kan leie opptil 2.050 kvm på én flate

lott kantine, dusj/garde­robe, F sykkelparkering

ll offentlig kommunikasjon i A ­umiddelbar nærhet

n flott terrasse/hage i eiendomE mens 3. etg Høy parkeringsdekning

S entral beliggenhet

www.sandia.no

550–11.892 kvm

KONTAKT TONE K. MJØLNERØD

AXEL EIDE

NÆRINGSMEGLER

DAGLIG LEDER

M: 90 62 38 34

M: 90 82 82 25

E: TM@SANDIA.NO

E: EIDE@SANDIA.NO

34

NE 02 2016

NYHETER

– En krevende kunde Staten blir heretter tøffere å hanskes med for de private ­utleierne.

Staten leier om lag 7 millioner kvadrat-

om leiekontrakter, leietid, areal, pris per

opptil 100 millioner kroner over en tiårs­

kvadrat­meter, energikostnad og antall ansat-

periode i ett bygg.

te for statlige eiendommer og leide lokaler.

I en pressemelding fra departemen-

Regjeringen har derfor bestemt at kontorer i framtidige statlige bygge­

tet forutsettes det en gjennomsnittlig

prosjekter ikke skal overstige 23 kvadrat-

leiekostnad på 2500 kroner per kvadrat­

meter bruttoareal (BTA) per ansatt. Det

meter, som tilsvarer totale hus­leie­

er denne arealnormen som NTL nå er

kostnader på svimlende 17,5 milliarder

skeptisk til.

kroner.

meter lokaler for den sivile virksomheten

Redusert arealbruk kan bety mer åpne løsninger, og her stritter enkelte statlige

rundt omkring i landet. Det er likevel sto-

Høyere ambisjoner

re variasjoner i husleie per kvadratmeter

Kun 1 prosent reduksjon i disse kostnade-

og arealeffektiviteten, men det er ingen

ne gir derfor en besparelse på 175 millio-

at Mattilsynet er i ferd med å gjen-

samlet oversikt over areal­bruk og utgifter.

ner kroner i året, men Sanner mener de

nomføre en omfattende omorga-

Det vil kommunal- og moderniserings­

må ha høyere ambisjoner enn det.

nisering. Målet er å frigjøre tid og ressurser til å drive mer tilsyn. Et ledd i effektiviserings­prosessen er forsknings- og utviklingsprosjektet

minister Jan Tore Sanner gjøre noe med.

Regjeringen har derfor bestemt at det skal etableres en database med informasjon

Ved å redusere arealet og være krevende i forhandlinger om leiepris, har Statsbygg klart å redusere husleien med

etater og tilsyn beinhardt imot.

Bladet FriFagbevegelse skriver

35

Ansatte i Mattilsynet er skeptiske til åpne kontorlandskap, de frykter støy og konsentrasjonsproblemer.

(Illustrasjonsfoto: Shutterstock)

«Framtidens arbeidsplass», som gjennomføres i samarbeid med Statsbygg.

Prosjektet skal vurdere hvordan den fysiske arbeidsplassen til ­Mattilsynet best mulig kan utformes for å understøtte Mattilsynets nye strategi og organisas­jon. Sentrale temaer i prosjektet er arealeffektivitet, og hvordan nye arbeidslokaler kan støtte opp under aktivitetene som skal utføres i tilsynsvirksomheten.

– Aldri opplevd maken Men det er nå full skjæring mellom ledelsen i Mattilsynet, som vil at de ansatte skal sitte i et åpent landskap, mens 1300 ansatte tviholder på sine cellekontorer.

– Ledelsen har valgt et scenario med åpne, teambaserte løsninger. Cellekontorene skal ut. I alle mine år som tillitsvalgt har jeg aldri opplevd maken til protester fra de ansatte, sier hovedtillitsvalgt Terje Olsen i Mattilsynet til FriFagbevegelse.

Ledelsen i tilsynet mener derimot at teamarbeidsplasser og åpne landskap vil fremme samhandling, kompetansedeling og gi større fleksibilitet. I tillegg regner ledelsen med å redusere hus­­leie­ kostnadene med 25 prosent.

De ansatte på sin side frykter støy og konsentrasjonsproblemer ved en overgang til åpne arbeidsplasser, blant annet ved saksbehandling og når de skal skrive rapporter.

Det skal ifølge Olsen være «sinte ansatte

«Ledelsen har valgt et scenario med åpne, teambaserte løsninger.

Cellekontorene skal ut.

I alle mine år som tillitsvalgt har jeg aldri opplevd maken til protester fra de ansatte»

36

NE 02 2016

NYHETER

Jan Tore Sanner vil at de ansatte i staten skal bruke mindre plass per ansatt, noe som betyr at de må ut i åpne landskap.

(Foto: Torbjørn Tandberg/KMD)

over hele landet», og lokale tillitsvalgte ser ingen grunn til å gå over til åpent landskap.

- Hva er vitsen?

– Vi skal drive med tilsyn, ikke fancy utforming av kontorer. De bildene vi har sett, ser jo veldig flotte ut, men hva er vitsen? Vi gjør jobben veldig godt slik vi har det, sier NTL-tillitsvalgt Marianne Johansen ved regionkontoret på Ås.

Adm. direktør Harald Gjein i ­Mattilsynet skriver i en e-post til NTL-­

magasinet at tilsynet har endret seg mye siden etableringen i 2004. Gjein mener de i dag sitter med til dels altfor store lokaler, og målet er altså å redusere hus­ leie- og driftsutgiftene med 25 prosent.

De ansatte i Mattilsynet skal også selv være med å utforme lokalene for å ­ivareta de ulike behovene på en best mulig måte.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Brukerinvolvering Statsbygg utarbeidet våren 2015 en aktivitets­plan for brukerinvolvering i det nye regjeringskvartalet. Her fremkom det blant annet at arealnormene for nybygg foreløpig er satt til 23-25 kvadratmeter BTA per ansatt, som Kommunal- og moderniseringsdepartementet nylig endret til maksimalt 23 kvadratmeter i fremtidige statlige byggeprosjekter. Antall arbeidsareal per ansatt var foreslått til 15 kvadratmeter.

Statsbygg la også til grunn en aktivitetsbasert arbeidsplassutforming for

«Vi skal drive med tilsyn, ikke fancy ­utforming av kontorer.

De bildene vi har sett, ser jo veldig flotte ut, men hva er vitsen?»

kontorløsningene, men tok våren 2015 ikke stilling til andelen cellekontorer og andelen åpent landskap. Kontorene skulle imidlertid utformes med mulighet for ulike arbeidsformer som konsentrasjons­ arbeid, små møter og prosjektarbeid.

Faste arbeidsplasser Statsbygg la heller ikke opp til under­ dekning, men at alle ansatte har fast arbeids­plass og så for seg totalt 5700 arbeids­plasser i 2034 i regjeringskvartalet.

Involveringen i prosjektet skjer primært gjennom «Programmeringsgruppen», som har et spesielt ansvar for å koordinere, vurdere og sammenstille informasjonen til rom- og funksjonsprogrammet.

Det skal også arbeides i fem fokusgrupper, der det planlegges og legges til rette for informasjonsinnhenting og kunnskapsutvikling innenfor områdene som fokusgruppene dekker. Sentrale temaer for gruppen «Arbeidsplasser» er kartlegging av dagens arbeidsmønstre, utforsking av fremtidens arbeidsmønstre og tilrettelegging for endring. De andre gruppene dekker fellesfasiliteter, helse og velferd, administrative fellestjenester og driftsrelaterte funksjoner.

BERGHAGAN 7, LANGHUS / SKI

Kontorer • Fra 50–300 m i 2. og 3. etasje • Pene og fleksible kontorlokaler i representativt bygg.

• Lokaler pusses opp eller rehabiliteres etter leietakers ønsker og behov.

2

KONTOR

Beliggenhet/adkomst

• Rikelig med parkering.

• Beliggende på Berghagan i Ski kommune.

• Nærhet til buss og tog (Vevelstad).

• Kort vei fra E6. Ca. 20 min. fra Oslo sentrum.

• Også lagerlokaler på samme eiendom.

• Enkel adkomst med bil.

Geir Baastad | 90 11 53 15 | 23 11 38 30 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no

HOVFARET 4, skøyen – kontorer

180 – 490 kvm til leie 3 lokaler i hhv. 2., 3., og 4. etg.

Lokalene skal totalrehabiliteres og vil fremstå som nye.

Tidsmessig ventilasjon med kjøling. Heis.

Kort vei til alle typer offentlig kommunikasjon.

Rikelig med parkering inne og ute. Gjesteparkering.

Geir Baastad | 90 11 53 15 | 23 11 38 30 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no

Se vĂĽrt bilag med Ledige Lokaler i dette nummeret av NĂŚringsEiendom!

Dronning Mauds gt 10 Postboks 1540 Vika, 0117 Oslo www.nai.no

2301 1400 post@nai.no

40

NE 022016

NYHETER

Dyr slumsing med vedlikehold Hvis leietaker slumser med løpende vedlike­ hold, kan det koste ham dyrt når lokalene skal tilbakeleveres.

Partner Erling Høyte i Arntzen de Besche var under en konferanse for medlem­mene i foreningen «Ung i Næringseiendom»

invitert for å snakke om «Fraflytting av lokaler og vedlikeholdsplikt».

Høyte slo fast at utgangspunktet er bestemmelsene i husleieloven, som er en ufravikelig lov, og som gir leietakerne en god beskyttelse – En vanlig fordeling er at utleier har ansvaret for det utvendige vedlike­holdet, mens leietaker har det innvendige ­ansvaret. Det er spørsmål om grense­ dragning, som porter og vinduer, men dette tolkes til det innvendige ansvaret, sa Høyte i sitt foredrag.

Leietaker er kun ansvarlig for vedlike­ hold av nærmere angitte innretninger som ikke er den del av den faste eiendom­ men. Utleier har vanligvis plikt til å skifte ut tekniske installasjoner som ikke lenger kan vedlikeholdes, som heiser, dører, porter og ventilasjonsanlegg.

Meningsløst – Her blir det meningsløst å bytte ut, og det er utleier som har ansvaret, sa Høyte.

Ved tilbakelevering skal eiendommen være ryddet og rengjort og i samme stand

CRE Norway

41

Til Leie

Tullins gate 6 Kontor 655 kvm BTA

Fine kontorlokaler v/ Holbergs Plass, kort vei til Nationaltheateret som ved overtakelsen, bortsett fra for­ringelse som skyldes alminnelig slit og elde. Dette kan være gjenstand for disku­ sjoner.

– Har leietaker forsømt vedlike­holdet, har han ikke krav på slit og elde. Når utleier ikke aksepterer normalt slit, da begynner diskusjonen å bli het, sa advokaten.

– Hva som regnes som slit og elde, avhenger av hva slags bygg det er, om det er kontorbygg, lagerlokaler eller produksjonslokaler. Det er alltid et problem å vurdere opp mot hva som er unormal slit og elde. Vurderingen avhenger også av leiekontraktens lengde. Man må regne med mer slit og elde gjennom et leieforhold på 10-15 år enn 3-5 år, fortalte Høyte den unge forsamlingen.

Fine kontorlokaler beliggende v/Holbergs Plass. Lokalenes utforming passer bra til både cellekontor-/ og åpen løsning.

Tullins gate 6 ligger rett ved Holbergs Plass, en kort spasertur unna Nationaltheateret. Det er trikkestopp rett utenfor eiendommen. Stort tilbud av cafeer, restauranter og hotell i nærheten.

Mulighet for leie av parkeringsplass i eiendommens bakgård, ellers er det flere parkeringshus i nærheten.

Kontakt Stian Korneliussen Mobil: 979 67 450 E-post: sk@gvanorway.no

Marius Geirdal Mobil: 971 25 555 E-post: mg@gvanorway.no

42

NE 022016

NYHETER

Partner Erling Høyte i Arntzen de Besche.

Et sentralt tema er hva som defi­ neres som godt vedlikehold/løpende vedlikehold/periodisk vedlikehold under leietiden.

– Det er intet fasitsvar, vurderingene har en tendens til å variere sterkt. Dette er lett opphav til diskusjoner når klau­ sulen er kombinert med at vedlikehold må være utført for å levere tilbake med normal slit og elde. Men det er vanske­ lig å finne ut av hva som skyldes eventu­ elt fravær av vedlikehold i leieperioden og hva som skyldes normal slit og elde, særlig i langvarige leie­forhold, sa Høyte.

Og hva er forskjellen mellom begre­ pene «godt vedlikeholdt» og «god hånd­ verksmessig stand»?

– Jeg har ikke funnet noen forskjell, erkjente Høyte, men nyanserte:

Dokumentasjon – Tidvis er dette kombinert med at leietaker kan dokumentere løpende vedlikehold un­ der leieperioden. Noen kontrakter aksepte­ rer ikke normal slit og elde, men beskriver at eiendommen skal leveres i godt vedlike­ holdt stand osv. I mer spesielle tilfeller står det at eiendommen skal leveres i samme stand som ved overtakelsen av lokalene.

Høyte sa videre at det ikke er uvanlig at løpende leieforhold forlenges eller

endres ved arealinnskrenkning eller arealutvidelse. Et praktisk eksempel her er at et leieforhold ble endret fem ganger i løpet av leietiden. Det skjedde dels ved at lokalene ble innskrenket, utvidet, for deretter å bli innskrenket igjen, i kombi­ nasjon med endret bruk. Det var derfor krevende å fastslå referansen for vedlike­ holdsnivået ved fraflytting av lokalene.

Og et spørsmål er ved forlengelser er om standarden ved opprinnelig inn­ gåelse av kontrakten skal være referanse­ punktet, eller skal referansepunktet være på det tidspunktet avtalen forlenges. Ved fornyelser og utvidelser, skal referanse­ punktet da være når utvidelsen fant sted?

– Antakelig, konkluderte Høyte.

Men, ved produksjonslokaler som over tid brukes mer og mer til kontorer, hvilken norm skal da legges til grunn med betrakt­ ningen rundt normal slit og elde? Med andre ord er det flere uklare grensedragninger.

Rapporter og fotografier Dokumentasjon er som nevnt viktig når det gjelder hva som er utført av vedlike­hold i leieperioden, og det gjelder ­selv­følgelig for begge parter.

– Alltid dokumentér eiendommens tekniske status ved leieavtalens inn­gåelse eller ved overtakelse av leieobjektet.

Dette kan gjøres med takstrapporter og fotografier som leietakeren bør signere på, rådet Høyte.

– Utleier bør følge opp det ­løpende vedlikeholdet av lokalene og sjekke annet­­hvert år. Dette er viktig i den for­ stand at det betyr mye økonomisk. For leietaker kan leieforholdet bli vesentlig dyrere fordi de har slumset med vedlike­ holdet, advarte advokaten.

Hvis leietaker pålegges løpende eller periodisk vedlikehold, bør utleierne følge opp og be om årlig dokumentasjon på om dette er gjort. Ved forlengelser og fornyelser av avtalene rådet Høyte utleierne ikke bare til å påtegne kontrakten og å tenke kontant­ strøm, men også til å ta en befaring på eien­ dommen for å fastslå vedlikeholdsnivået på de lokaler det forlenges for.

– Ved forlengelser, fastslå i kontrak­ ten at vedlikeholdsreferansen er den opprinnelige datoen hvis vedlikeholdet har vært dårlig. Er vedlikeholdet godt, kan forlengelsesdato legges til grunn.

Ved utvidelse av et eksisterende leiefor­ hold, dokumentér som om det var første gangs inngåelse av leieavtalen, anbefalte Høyte utleierne.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Til leie i Kobbervikdalen KOBBERVIKDALEN 93, DRAMMEN

Solid kombinasjonsbygg i Kobbervikdalen, Drammen syd, ved E-18. Lokalene passer for grossist- og håndverksbedrifter med utsalg, men kan også egne seg for distribusjon og salg av kapitalvarer. Bebyggelsen er solid konstruert med pelefundamenter til fjell.

Administrasjonsdelen er i to etasjer, og inneholder kontorer og show-rom/konferanserom.

Tilsammen 1300 kvm. I tillegg er det et kaldt-lager og en garasje for nyttekjøretøy, tilsammen ca. 200 kvm.

God parkering og grei adkomst.

KONTAKT

Knut Holter | 952 72 522 knut@eiendomssenter.no www.eiendomssenter.no

Modulvegger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu

Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

MV-Trespiler

44

NE 02 2016

NYHETER

Et sted for vekst og utvikling

Lokalene til Evolve skal være mer enn en vanlig arbeidsplass.

Marianne Wollan startet i 2004 opp Evolve, som tilbyr kontorplasser for midlertidig og mer langvarig utleie til ­bedrifter og enkeltpersoner. Wollan ­hadde allerede den gangen store visjoner for selskapet.

– Jeg ville skape steder for vekst og utvikling, der mine leietakere kunne ha ­moderne rammebetingelser til å s­ kape egen suksess, et sted å ta med folk for utvikling og ha de gode s­ am­talene. ­Lokalene skulle være et sted der man alltid kunne komme med spørsmål og et miljø for å dele kompetanse og bransjeerfaring. Mye handler om det du ikke ser i lokalene, sier Wollan til NæringsEiendom.

Hun vil at Evolve skal være litt «arbeidslivets Elixia», og da tenker ikke gründeren på det rent fysiske, men et sted man kan trene på å gjøre hverandre gode i business.

– Et sted å «pushe» hverandre, og med medlemsfordeler som på Elixia, der vi både har sosiale og faglige aktiviteter, utdyper Wollan. Helt alene er hun ikke til å klare alt dette.

Underleverandører – Nei, jeg har noen som hjelper meg, og jeg bruker flere underleverandører, som interiørarkitekter og designere.

– Hvem er målgruppen av leietakere?

– For ti år siden da jeg startet opp, var det typisk folk som jobbet hjemmefra og gründere, men disse leietakerne er det blitt færre av. Nå er jeg mer over på det profesjonelle markedet, selv om jeg fremdeles har noen «start ups», men det er gjerne bedrifter som har holdt på en

stund, og ikke såkornmarkedet, svarer Wollan.

– Det er folk med erfaring, alders­ gruppen er gjerne fra 40 år og oppover.

De fleste er veldig kompetente, og de har et godt nettverk. Det er noen inter­ nasjonale bedrifter blant leietakerne som har representasjon i Norge, og som ­trenger en arbeidsplass, og norske ­selskaper som trenger en eller noen arbeidsplasser i Oslo. Våre lokaler passer for folk som har en base i byen, men som også for dem som har behov for ­permanente lokaler, sier hun.

Fleksibilitet er dermed stikkordet.

Wollan sier et selskap kanskje kan ha fire av ti ansatte av gangen inne i lokalene.

Kun for bruk – Det kan faktisk være en bedrift som bare trenger fem arbeidsplasser, men som også kan ha 30 inne samtidig. Og leie­ takerne betaler kun for tiden de bruker

45

Evolves lokaler

plassene og ikke plasser som står tomme, sier hun.

Evolve har i dag lokaler i en r­ ekke bygg i Oslo-regionen. Foruten ny­åpnede lokaler i Posthuset (se nedenfor), er ­Evolve i dag til stede i Dronning ­Eufemias gate 14 (Deloitte-­bygget i 5. etasje), Technopolis på Fornebu, Vollsveien 4 på Lysaker, Papirbredden 3 i Drammen av Entra, BI-bygget i Nydalen, samt ­Rosenholm Campus på Kolbotn.

– Total leier vi vel rundt 6000 kvadrat­ meter, og vi inngår stort sett tiårige leie­ kontrakter, med utgangsmuligheter etter fem år. De aktuelle byggene bør ligge nær knutepunkter, og lokalene må ha en høy standard, der det er lett å ta ned og sette opp vegger, sier Wollan. Utgangspunktet er at hun starter på null hver gang hun inngår en ny leiekontrakt og må derfor begynne å fylle opp.

– Men jeg kjenner mine kunders ­behov, sier Wollan.

– Hvor lang kontraktstid er vanlig for dem som leier av Evolve?

– 95 prosent av leietakerne har 3-måneders oppsigelse, men de kan ha ned til 1 måned, og mange av leietakerne til Evolve er i lokalene i flere år.

– Og hva kan leietakerne regne med av kostnader?

– Fra 4500 kroner i måneden til 6500 kroner, men de kan også leie 20 timer i måneden eller 40 timer for et fast beløp.

Dette handler om tillit, og at de ikke ­misbruker utnyttelsen av lokalene.

Profesjonelt Spørsmålet er så hva leietakerne får for dette beløpet.

– Her i Posthuset får de tilgang til resepsjon og kantine, men det gjelder ikke over alt, kanskje for 60–70 p ­ rosent av stedene. De får en profesjonelt tilrettelagt arbeidsplass, med stillerom, møterom og sosiale soner og har til­gang

til både ­internett og intranett, forteller Wollan.

To uker før jul hadde Evolve offisiell åpning av de nye lokalene i 3. etasje i Posthuset, selv om de første leietakerne flyttet inn allerede i midten av oktober.

– Jeg tok kontakt med Entra for ett år siden og hadde kontakt med Entra via ­lokalene vi leier i Papirbredden 3.

Lokalene i Posthuset så ikke ut for ett år siden, men skulle totalrenoveres, og Entra gjorde det gunstig for meg, sier Wollan.

Evolve har totalt ca. 150 leieforhold, og den største blir Nettbuss, som snart flytter inn i Posthuset med 18 arbeids­ plasser. De får tilgang til 700 kvadrat­ meter med arealer, hvorav 300 kvadrat­ meter med prosjektarealer i Posthuset.

– Nettbuss skal sitte aktivitetsbasert, sier Wollan. Entra gikk også tidligere i år over til å sitte aktivitetsbasert, faktisk i etasjen over der Evolve nå har slått seg til. Det handler om å utføre arbeids­

46

NE 02 2016

NYHETER

Marianne Wollan, grunnlegger og daglig leder i Evolve.

oppgavene på ulike steder, avhengig av hva som skal gjøres.

Hjelp til overgang – Jeg hjelper mine leietakere å gå fra ­lukkede cellekontorer til åpent landskap og å sitte aktivitetsbasert. De åpne s­ onene signaliserer at du er utadvendt, men man kan ikke bruke sonene til ­møter, da må man trekke inn på et møterom.

Du sitter heller ikke med høretelefoner ia ­ ­ktivitetsbaserte landskap, da trekker du inn på et stillerom hvis du vil jobbe isolert.

– Fremover, hva tror du om ­utviklingen?

– Grunntanken i Evolve er at vi er opptatt av utvikling, bygge nettverk og få innspill fra andre bransjer. Vi ønsker å skape innovasjon gjennom dynamikk på arbeidsplassen. Å arbeide aktivitetsbasert gir en kunde- og ­markedsorientering, du får et utviklingsperspektiv i ­organisa­sjonen, skaper konkurransekraft

og blir mer utadrettet, svarer Wollan, som spår mer outsourcing fremover.

– Jeg tror også bedriftene blir mer ­bevisst på verdiskaping på jobben gjen­ nom at de ansatte jobber smartere. Å ­arbeide aktivitetsbasert betyr å bevege seg bort fra min pult, min stol, fra mitt og ditt til vårt. Det gir spennende ring­ effekter, og dette handler ikke først og fremst om kostnadsbesparelser, men om innovasjon, samhandling og mangfold, understreker hun.

Norsk Tipping Ett selskap som har valgt å benytte seg av konseptet til Evolve i Posthuset, er Norsk Tipping. En av brukerne er Sverre Lutnæs, som er spesialrådgiver innenfor området samfunnskontakt.

– Vi har hovedkontor i Hamar og så etter kontor og møterom i Oslo. Det er noen i Norsk Tipping som pendler mye mellom Oslo og Hamar, men vi ville

ikke forplikte oss til å leie faste ­lokaler, men heller ha lokaler ved behov. Vi startet med å leie slike lokaler i Bjørvika, ­forteller Berg Lutnæs.

Han sammenlikner lokalene han sitter i med å jobbe i en lounge som det man kan finne på flyplasser.

– Hvorfor valgte Norsk Tipping ­lokaler akkurat her i Posthuset?

– Det er jo svært sentralt, rett ved Oslo S og toget, og vi har togpendlere.

Vi bruker ikke dette som en fast arbeids­ plass, men det er greit å kunne trekke seg unna og ha en base. Her har vi også tilgang til kantine, og det er en fleksibel løsning, svarer Berg Lutnæs, som tilføyer at ordningen omfatter en håndfull ansatte i Norsk Tipping.

Velger alternativt En ny rapport fra MatchOffice, som formidler kontorhotell i mer enn 120 land, viser for øvrig at halvparten av

LO K A L E R TIL LEIE

ADVOKAT DAG H. STARBERG

«Grunntanken i Evolve er at vi er opptatt av utvikling, bygge nettverk og få innspill fra andre bransjer. »

CARL BERNER NÆRINGS PARK SINSENVEIEN 11 leie­takerne i kontorhotellet foretrekker ­alternative kontorløs­ ninger fremfor et tradisjonelt lukket kontor. Under­søkelsen bygger på respons fra 1135 leietakere i 17 land. 50,8 prosent av de spurte i under­søkelsen leide et t­ radisjonelt kontor. Men 14,3 prosent av leietakerne har under­skrevet en ­kontrakt på et ­virtuelt kontor, 12 prosent på et dag­kontor, 10,6 prosent på et åpent kontor, 6,3 prosent på et møte­lokale og 5,8 prosent på en femte løsning.

– For ti år siden ville jeg mistenkt at opp mot 80 prosent ville prioritert et tradi­sjonelt lukket kontor. At flere bedrifter velger alternative løsninger når de leier seg inn i et kontorho­ tell vitner om en ny måte å jobbe på. Jeg opplever at bedrifter jobber mer mobilt i dag og har nødvendigvis ikke bruk for et fast kontor, uttaler driftsdirektør Hauke Haas i MatchOffice i en pressemelding.

Peter Møller hos verdens største kontorhotellkjede Regus observerer også en økt etterspørsel etster ­alternative kontor­ tjenester, og det gjelder fra både større og mindre bedrifter.

Etterspørselen skyldes ifølge Møller at bedrifter er blitt mere mobile og ønsker i dag langt større fleksibilitet når de leier.

C A 4 4 0 M 2 B TA KO M B I N A S J O N S LO K A L E T I L L E I E •

Fine, lyse arealer med vindusrekke på to sider

•

Bakkeplan m/bl.a. kjøre-port for direkte innkjøring

•

Stort “åpent” areal, kan tilpasses etter behov

•

Mulighet for leie av parkeringsplass på eiendommen.

•

Ledig fra 01.04.16

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

3 PERSONER VI ER STOLTE AV Å HA MED SÅ LANGT!

Fra scenekanten under Oslo Urban Arena 2015 kom utsagnet som vil forme årets konferanse: «Norways success requires that Oslos real estate industry becomes a fully active part of the innovation economy. There is no other choice available» Vi tar opp tråden og vier årets Oslo Urban Arena til u ­ rban tech og smarte løsninger innenfor et bredt ­spekter av byutvikling, enten det deltakende byplanlegging, vertikalt urbant jordbruk eller bygg som er tilpasset dele­økonomien.

ANITA KROHN TRAASETH

MARIA VASSILAKOU

KAROLIN FORSLING

Hold deg oppdatert: oslourbanarena.com

Påmelding: oslourbanarena.com/sign-upinformation/

Følg oss

HOLD AV 19. APRIL 2016 NE kunnskap og BA-HR går i samarbeid om en spennende ny ­konferanse om verdien i det gode samspillet i eiendomsprosjekter.

«Kom rett ut fra hoppkanten! Grunnlaget for vellykkede eiendomsprosjekter legges i tidlig fase.»

Anne Sofie Bjørkholt

Øivind Breen Adm. dir.

Dark Arkitekter

Kjell Seberg Reguleringssjef Bærum kommune

Auditoriet hos BA-HR Tjuvholmen allé 16, 0252 Oslo

19. april 2016

Lars Windfeldt Adm. dir.

Winta Eiendom

Anne Sofie Bjørkholt Partner BA-HR

Påmelding

www E

Foto: Kolonihagen

Foto: Kolonihagen

Les om hvem som kommer og hva vi har på programmet på www.nekunnskap.no!

Stig L. Bech Partner BA-HR

6 foredrag nekunnskap.no

post@nekunnskap.no

09.00-16.00

kr

3.900,- eks mva

Siri Legernes Adm. dir Veum Smart City AS

50

NE 02 2016

NYHETER

Ensjø begynner å ligne en by

51

Etter en treg start ­bygges det nå ­boliger i stort tempo i Ensjø­ byen. Det skulle ta ni år fra Ensjø ble innlemmet i ­kom­mune­planen som ­byutviklingsområde, til boligbyggingen ­startet i det som da var ­«Bilbyen».

Bilvirksomheten på Ensjø forsvinner ­kanskje ikke helt. Reguleringsplanen åpner for at den kan vare i mange år som en integrert del av næringsvirksom­heten, også etter 2030, når Ensjøbyen etter planen skal stå ferdig med 7000 boliger og like mange arbeidsplasser. Markedet styrer.

Vi har snakket med grunneiere, ut­ byggere og EBY, som utvikler regulerings­ prosessen. Entusiasmen for den nye Ensjøbyen er sterk.

Bilbyen trappes ned, boligbyen trappes opp.

Etter transformasjonen skal Ensjø etter planen fremstå som et moderne boligog næringsområde. Omreguleringen av eiendommene er imidlertid basert

på frivillighet, og transformasjonen tar derfor tid. Boligutbyggingen er styrt av etterspørselen. De som kjøper nye boliger i Ensjøbyen i dag, er ganske kresne og har god råd. 2000 boliger er solgt hittil.

EBY: Markedsstyrt byutvikling – Det ligger en føring i overordnede ­planer om å innlemme Ensjøbyen i indre by. En annen føring er å legge næringsak­ tiviteter til førsteetasjene, sier prosjekt­ leder for Ensjøbyen, Anders Solheim i Eiendoms- og byfornyelsesetaten (EBY).

Han tror det vil være bilvirksomhet på Ensjø i mange år fremover.

– De private utbyggerne bestemmer selv når de vil bygge ut og hvor ­lenge de vil holde på med sin nåværende

52

NE 02 2016

NYHETER

­ irksomhet. I utbyggingsavtalene ligger v det ingen påbud om å sette i gang innen en bestemt frist. I prinsippet kan de vente så lenge de vil. Utviklingen av Ensjøbyen er markedsstyrt.

Solheim tror de fleste bilforhandlerne på Ensjø vil forsvinne etter hvert som Ensjøbyen vokser.

– I dag utgjør bilforhandlerne et nettverk som gir synergier. Mange av dem ser at det lønner seg å bygge boliger, og bilforhandlernettverket vil forsvinne mer og mer.

Utbyggingsavtalene er bærebjelkene i transformasjonen av eiendommene. Fore­ løpig er det inngått 17 slike, med EBY som den ene parten. Avtalene er i ­prinsippet skåret over samme lest og forutsetter at utbyggerne spleiser på infrastrukturen med ca 1500 kroner per utbygd kvadrat­ meter bruttoareal.

– Bymiljøetaten har ansvar for å bygge ut infrastruktur som veier, parker, plasser og gangveier. Så langt har dette vært en suksess, sier Solheim.

Bilforhandlere forberedt på boliger Omkring 15 bilforhandlere ­holder til på Ensjø i dag. Flere, spesielt i ­Gladeng­veien, er forberedt på at det kommer boliger der de holder til. Flere grunn­eiere vurderer transformasjon til blant annet bolig. ­Omregulering av Ensjø Torg (­Tyngdepunktet) ­forutsetter at ­eksisterende bilvirksomhet i ­området skal bort på sikt. Her ­legger nylig ­vedtatt reguleringsplan opp til at ­bilvirksomhet blir erstattet av ­forretninger, kontorer, restauranter og kultur.

Kolberg Gruppen vil ha boliger og næring Kolberg Gruppen har drevet bil­ virksomhet i hundre år i fire generasjo­ ner, og 85 år på Ensjø. Der eier selskapet fem ­eiendommer med næringsbygg, blant annet ved Tyngdepunktet, forteller Kolberg-sjef Kristian Kolberg. De er i dag

største grunneier i det som kalles kjerne­ området, det vil si områdene fra Tyngde­ punktet ved T-banen og på begge sider av Gladengveien til Ferd Eiendom­området.

Kolberg Gruppen er ute av bilimport.

Nå driver de med kapitalforvaltning og forvaltning og utvikling av eiendom, hovedsakelig på Ensjø. I dag rommer eiendoms­massen ca. 40 000 kvadrat­ meter. Målet er å transformere eiendom­ mene til 60 prosent boliger og resten næring. Vi ser for oss at vi bygger 700-800 boliger på våre eiendommer, sier ­Kolberg.

– Noe er nytt, og noe er gammelt, men alt er velholdt. Vi har hele tiden vært positive til å utvikle den nye Ensjø­ byen. Vi mener at markedet må bestem­ me hvilke aktiviteter nærings­byggene skal ha. Vi vil at næringsvirksomheten skal bidra til pulsen i Ensjøbyen. Er det interesse for ny bilvirksomhet, vil vi åpne for det. Flere av næringsbyggene våre er for nye til å rives, så vi vil fortatt leie ut l­ okalene til virksomhet som ­bygningene er laget for, altså fortsatt ­bilvirksomhet og andre næringsaktivite­ ter, så lenge k ­ ontraktene løper. Vi følger ­markedet og vil være blant de siste som ­transformerer. ­Ambisjonen er at vi skal eie nærings­byggene våre også etter ­transformasjonen, men selge boligene.

Treg prosess lenge Kolberg synes det har tatt for lang tid å komme i gang med byutviklingen og synes reguleringsprosessene tar for mye tid og ressurser. I 2001 startet flere grunn­eiere Foreningen Ensjøbyen for å få mer fart på og helhet i prosessen. Kolberg er styreleder.

– Vi mener Tyngdepunktet burde ha vært påbegynt for lenge siden, men nå er Skanska snart i gang. Vi som driver her nå må leve med takten i u ­ tbyggingen, og tingene bør skje i tur og orden.

Fortsatt står de gamle stålverks­ hallene på Kolbergs eiendom. Der skal det bygges boliger, og stålverks­ bygningene skal rives.

I 2030 skal Ensjøbyen stå ferdig, etter planen. Denne modellen viser hvordan det vil se ut på Ensjø i 2020. Her kommer det ca 7000 boliger og over 5000 nye arbeidsplasser.

(Foto: EBY)

54

NE 02 2016

NYHETER

Slik kan det planlagte Fordsenteret i Strømsveien 181 på Alnabru se ut når alle bitene er falt på plass. Her kommer både RøhneSelmer og Ford Motor Norge. RøhneSelmer vil trappe ned bilvirksomheten de i dag har på Ensjø. (Foto: Asplan Viak)

– Vi hører på en måte til her og er glad i Ensjø! Vi håper vi kan bidra til at Ensjø blir et godt sted å bo og jobbe, sier både onkel og sønn Kolberg og ser utover stål­ verkshallene på kjerne­området.

RøhneSelmer til Alnabru?

Bilfirmaet RøhneSelmer har holdt til i Gladengveien 3 siden 1965, først på festet tomt. Den kjøpte de for ti år siden, sammen med naboeiendommen ­Gladengveien 1 og Ensjøveien 14, to van­ lige næringsbygg. Daglig leder i Selmer Eiendom, Fredrik Selmer, har strategien klar: Bilvirksomheten flyttes til ­Alnabru på en 13 mål stor tomt, om alt går som planlagt. Der er det meningen å bygge opp et bilsenter i samarbeid med Ford Motor Norge.

– Vi vil fortsette å eie eiendom­ mene på Ensjø. Vi hører hjemme her.

Reguleringsplanen for Gladengveien 3 foreskriver bolig og næring. Bygningen skal rives, og den nye skal fylles med utleieboliger, som vi skal eie og forvalte, og næring.

Selmer Eiendom eide også Ensjøveien 6. Den brukte de til å bygge to boligbygg, som sto ferdig i 2008. Leilighetene ble solgt til privatpersoner til en god pris, like før finanskrisen. OBOS f­ orvalter boligene.

Han smiler.

– Men vi måtte ut med fire millioner kro­ ner for å få gravd ned en høyspent­ledning.

Det lå i utbyggingsavtalen.

Som engasjert grunneier hadde også han ønsket at Ensjø torg tett ved T-banestasjo­ nen, hadde vært bygd ut tidligere.

– Da hadde den videre prosessen blitt mer forutsigbar og lettere å planlegge og gjennomføre. Men for all del — Ensjøbyen blir kjempebra. Jeg synes EBY, Plan- og

bygningsetaten og Oslo kommune gjør en veldig god jobb. Selmer Eiendom er innstilt på å være med og utvikle Ensjøby­ en videre.

Skanska på Ensjø Torg Skanska er i dag største utbygger på ­Ensjø. Blant annet står de for utbyggingen av Ensjø Torg.

– Vi skal bygge rundt 600 boliger på Ensjø Torg, og regner med salgsstart i år.

I 2018 skal de første leilighetene være ­innflyttingsklare. I tillegg ­kommer det 3.000 kvadratmeter nærings­lokaler og en barnehage, sier prosjekt­leder Cathrine Knudsen og legger til at grunneierne i området ikke influerer på deres planer.

Tekst IVAR SEKNE E-post REDAKSJON@NE.NO

Kabelgaten 39C Arealeffektive lokaler til leie Flott og godt profilert eiendom sentralt i Økern ­Næringspark. Eiendommen består av effektive og lyse kontorlokaler. Bred parkeringsdekning ute og inne. ­Fellesarealene er nylig oppgradert, og lokalene tilpasses ny leietaker.

Kontorlokalene er i: • 4. etasje (718 kvm BTA) Kontakt: Christine K. Raaholt / (47) 971 86 845 / ckr@oxer.no Jan W. Roll / (47) 905 33 369 / jr@newsec.no Bent Roar Ekse / (47) 934 92 055 / be@newsec.no

Tårngaten 20 Kombinasjonslokale på 714 kvm BTA til leie • • • •

Lyst og fint kontor/showroom i 1. etasje/gateplan Lager med kjørerport Effektivt lokale God parkeringsdekning

Kontakt:

Christine K. Raaholt / (47) 971 86 845 / ckr@oxer.no Jan W. Roll / (47) 905 33 369 / jr@newsec.no Bent Roar Ekse / (47) 934 92 055 / be@newsec.no

56

NE 02 2016

NYHETER

Slik blir E ­ nsjøbyen I september i fjor vedtok bystyret regulerings­planen for området rundt Ensjø T-banestasjon, også kalt Tyngde­punktet, basert på Plan- og bygnings­etatens alternativ. T-banestasjonen blir selve hjertekammeret, selv om den egentlig ligger i utkanten av Ensjøbyen, på grensen til Kampen.

I løpet av de nærmeste årene vil mer enn 5.000 mennesker få sin arbeidsplass i Ensjøbyen. Hele området videre­utvikles nå til et moderne, grønt bolig- og nærings­område. Gamle, falleferdige bilhaller og nedlagte fabrikkbygninger forvandles til moderne kontorlokaler og forretninger. I tillegg kommer nye boliger, ny grunnskole, 450 barnehageplasser, rikelig med grøntområder og 6 km med tur- og sykkelstier, skriver

Foreningen Ensjøbyen ­optimistisk på sin hjemme­side. Målet er å tilrettelegge for et levende miljø 24 timer i døgnet 7 dager i uken.

Når alt er på plass i Ensjøbyen vil vi kunne ferdes i brede, åpne gater, i lune parker eller på opplyste stier. På gateplan vil det komme titusener av kvadratmeter med lokaler hvor man vil finne et variert tilbud av forretninger, restauranter, kaféer, treningssentre, gallerier, lokaler for konferanser, kino, teater, konserter og andre servicetilbud.

I gangavstand fra Ensjøbyen f­ inner vi Tøyenbadet, ­Botanisk hage, ­Zoo­logisk museum, bokkafé, eldre­senter, kafeer, ­restauranter, bingo og ulike treningsaktiviteter.

Ferd bygger Størst tempo i boligbyggingen på Ensjø har Ferd Eiendom.

Selskapet utvikler hele den gamle tobakkseiendommen. Mange boliger ligger i Tiedemannsbyen, som har egen web-side. Nå er Ferd i full gang med å bygge Petersborgkvartalet. Utsikts­ kvartalet, som skal stå ferdig neste år, er lagt ut for salg. Prosjektdirektør Knut Tolo har ingen problemer med bilselskapene de dels har leid ut til, dels har som naboer.

– Det er hektisk byggeaktivitet nå, med flere boligfelter på beddingen. Det store fabrikkbygget som vi leier ut til lager, blir snart revet. Bare pipa skal bevares som et minne.

Opel har virksomhet på en tomt vi eier, og den skal vi på sikt utvikle til boliger, så da må Opel flytte et annet sted. Mitt inntrykk er at bilfirmaene er innstilt på å flytte ut av Ensjø, sier Tolo.

Irritasjon Beboerne i OBOS’ sine bygg, som ligger som en stripe langs vestsiden av ­Gladengveien, med bil­relatert ­virksomhet på begge sider, er irritert, kan vi lese i en reportasje i Dagsavisen.

– Dette er en virksomhet vi nå har fått vite vil forbli i minst 10 år til fordi eksisterende leieavtaler er fornyet og nye leiekontrakter er inngått, sier styreleder i et av borettslagene, Ove Bengt Berg, til Dagsavisen.

I reportasjen er flere styreledere i OBOS-tilknyttede borettslag irritert over belysningen fra næringsbygg, som lyser opp døgnet rundt.

– Vi så for oss et rent boligområde da vi flyttet hit, sier en styreleder.

Hvem vil juble høyest?

Hvilke eiendomsselskaper er best kjent og best likt i Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger?

Se hvor sterkt du stĂĽr i forhold til dine konkurrenter.

eiendomsbarometeret.no

58

NE 02 2016

NYHETER

Slik kan Kabelgaten 1–39 bli hvis Oxer ­Eiendom får gehør for sine planer hos Planog bygningsetaten.

Store planer på Økern A-lab blir samarbeidspartneren til Oxer ­Eiendom for Kabel­ gaten 1–39 på Økern.

Eiendomsselskapet opplyser i en presse­ melding at de har valgt arkitektkontoret A-lab til å delta i det videre arbeidet med skisseprosjekt (se ­illustrasjon) og gjen­ nomføring av regulerings­prosessen for eiendommen. Kabelgaten 1–39 er en 55 mål stor eiendom på Økern.

Oxer Eiendom spurte fem arkitekt­ kontorer om å levere en idéskisse for den fremtidige utviklingen til eiendommen.

Ifølge pressemeldingen ble A-lab valgt ut fra en «særdeles god oppgaveforståelse og et hovedgrep med stor fleksibilitet».

De vil skape en levende by med en «unik bebyggelsesstruktur» som inkluderer del­ er av det historiske bygningsmiljøet.

formasjon fra å være preget av industri og spedisjon.

Oxer Eiendom mener Kabelgatens eksisterende bygnings- og gatemiljø har en helt særegen karakter/identitet, som utgjør ryggraden for transformasjon av området til et nytt og moderne bydels­ sentrum.

Gjennom prosjektet ønsker A-lab å utvikle Haraldrud/Kabel­ gaten til et nytt, levende bymiljø som skal bygge på ­områdets eksisterende kvaliteter.

NE nyheter skrev i desember 2012 at Oxer Gruppen i flere år har hatt store utbyggingsplaner for ­Kabelgaten 1–39. Planen var å bygge ut rundt 80 000 kvadratmeter, men planene møtte som mange andre utbyggingsplaner motbør hos Plan- og ­bygningsetaten. Nå satser imidlertid eiendomsutvikleren og A-lab på en mer konstruktiv prosess.

Transformasjon

Tekst JAN REVFEM

Kabelgaten er ett av flere industri­ områder rundt Økern som er i trans­

E-post JAN@NE.NO Ill.: A-lab

59

Klimasmarte Hovinbyen Plan- og bygnings­etaten vil ha et klima­smart byområde i Hovin­ byen, hvor de færreste skal trenge egen bil i området.

Plan- og bygningsetatens (PBE) ­leder ­Ellen de Vibe (bildet) har store ­ambisjoner for Oslos største byutviklings­område Hovin­byen. Potensialet for en utvikling av den nye bydelen er på 30–40 000 nye boliger og mellom 50 000 og 100 000 nye arbeids­plasser. I dag la PBE «Strategisk plan for Hovinbyen» ut på høring. PBE ber om så mange innspill som mulig i hørings­ perioden, som varer fra 8. februar til 21. mars.

Setter rammene Den strategiske planen for Hovinbyen skal fastsette rammene for den fysiske og miljømessige utviklingen av området som strekker seg fra Bryn i sør til Bjerke i nord og fra Løren i vest til Breivoll i øst. Nå skal arealkrevende virksomheter som lager og industri byttes ut med boliger, kontor, handel og service.

– Hovinbyen skal bli et klimasmart byområde med lave C02-utslipp. De færreste vil trenge egen bil i området. I stedet skal gange, sykkel og kollektiv være de enkleste og mest attrak­ tive måtene å ferdes på i Hovinbyen, sier Ellen de Vibe.

OBOS blir en av de viktige utviklerne i Hovinbyen etter at boliggiganten kjøpte Ulven AS. OBOS vil bygge inntil 3000 ­boliger på Ulven.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto Plan- og bygningsetaten

60

NE 02 2016

NYHETER

Mer å velge i på Økern og Ulven

Det er blitt flere l­ edige lokaler i kontor­ området Økern/Ulven det seneste halvåret.

Det kommer frem i den seneste markeds­ rapporten til DNB Næringsmegling.

Ifølge DNB-analytikernes telling har kontorledigheten i Øken/Ulven økt fra 38 000 kvadratmeter til 47 000 kvadrat­ meter. Næringsmegleren trekker frem ­Lørenfaret 3, som har 13 000 kvadrat­ meter ledig areal og Bymiljøetatens nybygg på Hasle, som også har ledige lokaler. Det er også noe mer fremleie i området, blant annet arbeider Schenker med fremleie i Østre Aker vei 17, mens Vinghøg fremleier i Kabelgata 8.

Flere offentlige aktører velger Økern/ Ulven-området som lokalisering på grunn av leiepriser som er vesentlig lavere enn i sentrum. Leietakere som NAV og Bymiljø­etaten har etablert seg i området.

En bydel i endring Økern og Ulven blir en del av den nye Hovinbyen som skal bygges ut i løpet av de neste 30 årene. Det legges opp til en storstilt boligutvikling i området, men det planlegges også hele 2,5 millioner kvadratmeter næringsareal i ­Hovinbyen.

Hovinbyen strekker seg fra Ensjø og Økern i sør til Breivoll i nord.

OBOS har ambisjoner om å ­bygge 2500 til 3000 nye boliger på Ulven.

Videre har selskapet gjennom kjøpet av Ulven AS sikret seg 220 000 kvadrat­ meter næringsareal og en tomt med stort utviklingspotensial. Nå jobber Ulven AS

med et nybygg på 7000 kvadrat­meter i Ulvenveien 90 som har fått navnet Torgbygget. Dette bygget vil sammen med torget og handels- og servicelokaler være med på å transformere asfaltjungelen på Ulven til en mer urban bydel tilrettelagt for mennesker uten bil. Ulven AS har en rekke utviklingsprosjekter innenfor ­næring. Det er snakk om proffhandel, flere kontorbygg og ulike servicebygg.

Samtidig forventes Fabritius ­Eiendom å ferdigstille 9500 kvadratmeter i ­Brobekkveien 80 i 2017.

Oslo Pensjonsforsikring planlegger et stort bygg på Løren. Med prosjektnavnet «Grønn Portal Løren» skal det leies ut rundt 40 000 kvadratmeter kontor- og handelsarealer i bygget.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

KONTORLOKALER HELLERUD NÆRINGSPARK Tvetenveien 170

Grønn Portal Løren er ett av de mange prosjektene som tilbys i området fra Løren til Økern og Ulven. (Ill.: Dark arkitekter)

• I toppetasjen har vi for utleie 592 m2 • Kontorene er oppdelt i cellekontorer. Med dagens innredning er det arbeidsplasser til ca 30 ansatte.

• Arealeffektive lokaler • Lokalet kan deles i flere enheter • Ledige arealer: 4. etasje, 592 m2

«Flere offentlige aktører velger Økern/Ulvenområdet som lokalisering på grunn av leiepriser.»

Megler MNEF Espen Andersen telefon 908 65 600 email espen.andersen@byggforvaltning.no www.byggforvaltning.no

For deg som skaper byen Stedene vi jobber, stedene vi møtes og stedene vi husker

Nyheter / Design / Kommunikasjon / Rüdgivning Konferanse / Analyse / Markedsføring

naringseiendom.no

l a Re t t y n

2016 Nr. 01.

salg og ke r o f r e m ri Eiendom utleie p책 Rome for lokaler o Nord. l s O i g o

Når det gjelder nærings­­ eiendom på Romerike og Oslo nord – kontakt oss!

REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no

66

NE 09 2015

STAVANGER

94 Fortsatt prispress i Stavanger

88 Supereffektivt p책 Forus

67

Innhol d

Stavanger 68 Kontorfellesskap i vekst

Gründere finner hverandre i Mess & Order.

70 Tilbyr gründere fire gratis måneder SR Bank med årets deal.

72 Vinner på fleksibilitet

Regus’ kunder vil ha fleksible løsninger.

76 Shopper i Stavanger

Flere eiendomstransaksjoner.

80 24 mill. i leieinntekter fra asylmottak

Av UDIs avtale på 228 mill, går 24 mill. til husleie til gårdeieren.

82 Mer fornøyd på Forus

De som jobber på Forus trives.

87 Kjempesalg i Stavanger Statens hus i ferd med å bli solgt

88 Supereffektivt på Forus

Nybygg gir supereffektive løsninger.

94 Fortsatt prispress

Leiemarkedet i Stavanger-regionen er fortsatt tøft

102 Nye leiekontrakter

Her er noen av de nye leiekontraktene i Stavanger.

68

NE 02 2016

STAVANGER

Kontor­fellesskap i vekst Gründere i S­ tavanger finner hverandre i kontorfellesskapet Mess & Order.

– Vi sikter oss i hovedsak inn mot gründere i den aller første etableringsfasen. Vår fremste konkurrent er sofaen eller kjøkkenbordet. De fleste som har kommet i gang hos oss, er en til to personer som har gått fra idébordet til starten på virksomheten, sier Murshid Ali til NæringsEiendom.

Han er styreleder i Mess & Order og forteller at de nå har 50 selskaper i sitt gründerhus.

– Vi opplever vekst nå i kjølvannet av oljekrisen. Mange kommer innom og starter opp for seg selv, og det er en betydelig kompetanse i gründerkollektivet. Vi har fått til et «community», hvor man deler ressursene i form av nettverk og kompetanse. Det er sosiale aktiviteter og de fleste sitter i åpne landskap og kan trekke veksel på hverandre, sier Ali.

DNB en støttespiller Murshid Ali trekker også frem samarbeids­partneravtaler med advokat-

firmaet Schjødt, regnskapsbyrået Fiken og DNB. – DNB har vært en fantastisk støttespiller og har vært fasilitator for mange av oppstartsselskapene. De har tilbudt kassekreditt, lån, rådgivning og til og med introduksjon til investorer. DNB har vært veldig fremoverlent, sier Ali. Mess & Order har den seneste tiden også knyttet til seg profesjonelle investorer. Ulike Mess & Order-prosjekter har hentet inn til sammen 15 millioner kroner i ekstern egenkapitalfinansiering, både i form av offentlig støtte og egenkapital.

TIL LEIE PÅ SANDNES «Vi opplever vekst nå i kjølvannet av oljekrisen.»

K18

1425 kvm Kombinasjonslokale KO P P H O L E N 1 8

Fleksible kombinasjonslokaler, inneholder kontor, butikklokale og flere høytlager.

God adkomst med offentlig transport (buss) eller bil. God parkeringsdekning på eiendommen.

Randaberg Tasta

– Det vi ser, er at hvis en eller to kjente investorer går inn i et selskap, så følger det gjerne flere etter, sier Ali.

STAVANGER

Annet tilbud Gründerhuset Mess & Order er en ny modell for kontor­felles­ skap, hvor Mesh i Oslo har vært en rollemodell.

– De yngre gründerne ønsket et annet tilbud enn de tradisjonelle celle­kontorene. Vi er i større grad en community. Vi har også samarbeidspartnere, som gjør at våre gründere også kan sitter i korte perioder gratis andre steder, sier Ali. Det har vært en målsetting at gründerne i Mess & Order sitter tett på hverandre og hvor de kan la seg inspirere av naboene.

Mess & Order driver etter en non profit-filosofi.

– Vi driver for medlemmene våre. Alt av overskudd skal tilbake til kollektivet, sier Ali. Kostnadene ved å være hos Mess & ­Order er derfor lave. Man kan prøve en uke gratis, eller ha ulike prismodeller som varierer fra 1200 kroner i måneden hvis man er der mandager til fredager etter klokken 17 eller i helgen til 6000 kroner i måneden for en fullverdig kontorplass.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Madlamark

Hillevåg

Tananger

Hinna

Sande

Forus

Stavanger lufthavn Sola Sandnes

Kontakt: Newsec Asset Management Bendik S. Skaslien • Mobil: 920 24 602 E-post: bss@newsecam.no Vidar Notland • Mobil: 469 75 065 E-post: vidar.notland@newsec.no www.newsecam.no

70

NE 02 2016

STAVANGER

Gründerne får plass i Øgreid Eiendoms Ankerkvartalet.

(Foto: Øgreid Eiendom)

Tilbyr gründere fire gratis måneder SR Bank jakter på gründere til Gründerhuset. De som tilbys plass, får fire måneder uten husleie.

aktørene bak Nye muligheter stiller opp med sine ressurser. Samtidig bidrar SR Bank med lokaler til gründerne. I fire måneder skal de som får plass finne ut om det er liv laga for ideen og hvordan den skal tas videre. Gründerne får plass i fjerde etasje i Ankerkvartalet, som tidligere huset Swedbank.

Ikke olje Sparebank 1 SR Bank, Innovasjon Norge, Ipark og Næringsforeningen i Stavanger startet i fjor høst opp Nye muligheter, et gründerprosjekt som skal ende opp i konkrete prosjekter, bedrifter og arbeidsplasser. Alle de fire

På sin Linkedin-side søker nå Sparebank 1 SR Bank etter grundere som vil være med til Gründerhuset. «Vi ønsker oss søkere fra ulike fagområder, med hovedvekt innenfor mat, helse, IKT og fornybar energi», skriver SR Bank om hvem de er

ute etter. Virksomheter innenfor olje og fossil energi får dermed ikke anledning til å få plass i Gründerhuset.

Partene bak Nye muligheter vil samtidig tilby sin kompetanse og rådgivning for å hjelpe gründerne frem med sin idé. SR Bank lover også muligheter for å få lån og kobling opp mot investormiljøet.

Den første gruppen med gründere er allerede på plass i Gründerhuet. 14 gründere med 12 ideer flyttet inn i desember, og det skal tas inn nye gründere kontinuerlig.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

NORGES VIKTIGSTE NÆRINGSOMRÅDE

•

Norges største næringsområde og motoren ­ i Stavanger-regionen

•

Nasjonalt og internasjonalt senter for kunnskap, innovasjon og verdiskapning

•

Sentralt beliggende som et hjerte i regionen, med alt innen 10 minutters avstand

•

Tusenvis av ledende norske og internasjonale virksomheter – i en rekke ulike bransjer

•

Store, spennende fremtidsplaner for videreutvikling, modernisering og transformasjon

www.forus.no www.facebook.com/forusforyou

72

NE 02 2016

STAVANGER

Vinner på fleksibilitet Regus merker at stadig flere leietakere vil ha mer fleksible løsninger. Det gir vekst for kontorhotellene deres.

– Vi merker økt etterspørsel fra internasjonale selskaper som hadde tradisjonelle kontorlokaler. Nå konkurrerer vi plutselig om aktører som trenger 300 til 500 kvadratmeter. De vil ha den fleksibiliteten vi kan tilby. Ellers er det typiske gründere som har startet for seg selv, for eksempel konsulenter, som bruker oss, sier Weeden.

Fleksibilitet Regus har store vekstplaner i det norske markedet for kontorhotell, og er på jakt etter lokaler for nye sentre i Tromsø, Trondheim, Bergen, Oslo, Lillestrøm, Asker, Sandvika og Drammen. Og i løpet av kort tid åpner selskapet et nytt kontorhotell på Forus. Fra mars er Stavanger 2020 Forus i gang i første etasje i Forusparken 10. Fra før har selskapet et senter i Verksgata i Stavanger sentrum.

Country manager Thomas Weeden i Regus forteller om særlig to grupper kunder i Stavanger som er blitt mer interessert i hva Regus har å tilby.

Noe av det viktigste Regus kan tilby er fleksibilitet for leietakerne. Thomas Weeden merker at det er noe kundene etterspør.

– Vi ser at stadig flere jobber på farten. De vil ha fleksibilitet og er veldig mobile. Vi jobber derfor med å bygge opp et nasjonalt nettverk av kontorsentre over hele Norge. De som leier i ett av våre sentre skal ha mulighet til å jobbe i ett av våre andre sentre, sier Weeden.

– Ser dere etter flere sentre i Stavanger?

– Ja, vi søker kontinuerlig etter nye sentre. Vi vil jobbe med gårdeiere som ønsker vårt konsept. Vi ser at byggene blir

mer multibygg enn de har vært ­tidligere, sier Weeden som mener det vil være positivt for miljøet i bygget å få inn et kontorhotellkonsept.

Stengte senter Samtidig som Regus åpner nytt kontorhotell i 2020park på Forus, har kontorhotellgiganten også gitt opp sitt senter i Kanalarmen 10 på Forus. Etter lang tid med dårlige resultater, ble eierselskapet som drev dette kontorhotellet slått konkurs rett før nyttår.

– Det var et bygg som ikke fungerte, sier Weeden.

Flere aktører Det er ikke bare Regus som tilbyr kontorhotell eller business-center i Stavanger.

Flere av eiendomsaktørene har til­ rettelagt ulike kontorløsninger for småbedrifter som trenger tilgang på betjent resepsjon, møtefasiliteter og kantine.

I Stavanger sentrum tilbyr Øgreid ­Eiendom Business Center Stavanger for små og mellomstore bedrifter. Senteret

73

Regus opplever stor pågang for sitt senter i Verftsgata i Stavanger.

(Foto: Regus)

er direkte tilknyttet hotellet Scandic S­tavanger City og tilbyr kontor­lokaler fra 18 kvadratmeter og opp til 175 kvadrat­meter.

På Ullandhaug, kort vei sørvest for Stavanger sentrum, tilbyr Ipark et kontortilbud hvor såkalt coworking står i fokus.

I kontorfelleskapet Ne(s)t kan gründere og andre småbedrifter leie en arbeids-

plass gjennom en kortere periode og med fleksible leieavtaler. I tillegg får leietakeren tilgang på resepsjon, møterom, kantine og parkering. Konseptet er særlig lagt til rette for å få kontakt med andre i miljøet, slik at leieren kan hente og gi impulser.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

«Vi ser at stadig flere jobber på farten.»

FANTASTISK BELIGGENHET HINNA PARK FRA 500–8.000 KVM KONTORLOKALER

Kanalpiren er et moderne bygg med fleksible ­løsninger, kantine og god parkeringsdekning. ­Kontorene består av celler og åpent landskap.

BELIGGENDE I HINNA PARK

Eiendommen er en del av Hinna Park, et område med kontorlokaler, caféer, shopping og gode kollektiv­tilbud i fantastiske naturomgivelser – kun åtte minutter fra Stavanger sentrum.

ENKEL ADKOMST MED BIL, BUSS OG TOG

KONTAKT

Pål Beck

Karl Andre Sandborg

Megler, Eiendomsmegler 1

Megler, Eiendomsmegler 1

E: pal.beck@em1.no T: 928 06 292

E: karl.andre.strandborg@em1.no T: 907 35 935

WWW.OSLOAREAL.NO

76

NE 02 2016

STAVANGER

Shopper i Stavanger Det er gjennomført flere eiendomskjøp i Stavanger i starten på 2016.

Til tross for mange negative ­overskrifter etter oljeprisfallet, er ­investor­enes ­interesse for eiendom i Stavanger fortsatt til stede. Men prisene som oppnås er i noen tilfeller heller laber. Sentrums­ eiendommen med adressen Niels Juels gate 50 og Alexander Kiellands gate 2

ble nylig solgt fra Stavanger kommune.

Bare Property kjøpte eiendommen etter en budrunde hvor det til slutt bare var to igjen.

«Billig» eiendom I fjor vår ble verditaksten for eiendom­ men satt til 100 millioner kroner. Men Base Property slapp langt billigere unna.

– Det ble nokså langt unna det vi hadde håpet på, eiendommen selges for 63 millioner kroner, sa Øyvind Bergsaker i Stavanger kommune til NE nyheter da salget ble kjent for få dager siden.

Lokalene på eiendommen består av et tidligere hermetikk­laboratorium

og ­hermetikkfagskole, samt en bygge­ tomt på 1,1 dekar. Eksisterende ­bygningsvolum er på henholdsvis 2282 og 5353 kvadratmeter BRA, med byggeår fra 1931 og 1955. Eiendommen består av kontorer, flermannsbolig hotell, serverings­lokale og undervisning.

En mulig ny bruk av eiendommen er kontor, hotell og tjenesteyting av en ny regulerings­plan, men utvikling av e ­ iendommen krever en ny detalj­ regulering. Byggene er dessuten regulert til bevaring, selv om regulerings­planen gir mulighet for utvikling av bygningene.

77

Edgar Haugen (Foto: Ragde Eiendom )

Til tross for mange negative over­skrifter etter oljepris­fallet, er investorenes ­interesse for eiendom i Stavanger fortsatt til stede.

Kjøpte bussverksted Edgar Haugen bladde nylig opp 80 millioner kroner for et bussverksted i Espehaugen 29, en eiendom som inneholder verksted­ hall, en hall for dekkservice og en vaske­ hall. Bygget driftes av Team Verksted Vest AS, et hundre prosent eid datterselskap av Nettbuss ASA, som igjen er eid av NSB. Eiendommen har en 20-årig barehouse leieavtale med Team Verksted Vest AS. Norwegian Property har ­s olgt Strandsvingen 10 i Stavanger for 30,9 millioner kroner.

Eiendommen, som er på 2059 kvadratmeter, er leid ut til NOKAS, med

en gjenværende leietid på 3,4 år. Strand­ veien 10 har årlige leieinntekter på 2,9 millioner kroner og ligger på Gausel utenfor Forus.

Norwegian Property får 30,9 mil­ lioner kroner for eiendommen (brutto eiendomsverdi), noe som er marginalt over gjeldende verdivurdering. Kjøper er Sakon AS. I en børsmelding ­skriver ­Norwegian Property at salget er i tråd med selskapets strategi for aktiv ­forvaltning av porteføljen.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Slå et “hole-inone” på Forus Et lite slag fra golfbanen, med nærhet til det aller meste, kan din bedrift nå flytte inn i distriktets kanskje aller mest moderne næringsbygning.

Man kan nyte godt av å ha Sola golfklubb som nærmeste nabo

Golf Tower er klart, og leietakere som Siemens og Aveva har allerede flyttet inn. Bygningen holder svært høy standard, og har som første på Forus energiklasse A og ligger perfekt til midt i smørøyet, med alt det din bedrift og dine medarbeidere trenger i umiddelbar nærhet.

Er tiden inne for en tilpasning av lokaler? Golf Tower gir deg en unik fleksibilitet, og ikke minst meget konkurransedyktige leiebetingelser!

Ta kontakt for visning – når som helst!

Kristian Ur, Eiendommegler MNEF T: 971 11 162 | E: kristian.ur@em1.no Rogalands flotteste kantine?

Kollektivtrasé like utenfor

Utleie

Moderne kontorer med flott beliggenhet og utsikt. Ledig toppetasje har utsikt fra Karmøy til Ryfylke!

Stavanger sentrum

Verksgata 1 A

Nå blir det fristilt noe areal i Aftenblad-bygget, midt i Stavanger sentrum. Et av byens største byggeprosjekter de siste 20 årene har resultert i et kontorbygg som har "alle fasiliteter", og som må betraktes som et av de flotteste kontorbyggene i sentrum. Ledige arealer holder meget god standard, og vil kunne tilpasses leietakers ønsker/behov.

Toppetasjen har en majestetisk utsikt, og to takterrasser. Foruten kontorer av god standard, er det et moderne garderobeanlegg for dem som sykler/går til jobb. Parkering i lukket garasjeanlegg. Tilgang til den flotteste kantinen i sentrum om ønskelig. Eksterne møterom kan leies av Regus dersom dere er overbooket i egne møterom.

På gateplan finner man butikker/shoppingmuligheter. Dessuten er Magasin Blaa, Deja Vu Restaurant, Oljemuseet, Bølgen & Moi, Idsøe, Waynes Coffee med mer i umiddelbar nærhet. Kort vei til buss/båt/tog. Byens største parkeringsanlegg ligger rett over gaten.

Kontakt Jarle Holmen Email jarle.holmen@em1.no Telefon 481 36 377

Eiendomstype BTA Ref. nr Overtakelse Parkering

Næring 490 - 1550 kvm 11160010 Etter avtale Parkering i lukket parkeringsanlegg. etter avtale

80

NE 02 2016

STAVANGER

24 mill. i leieinntekter fra asylmottak Asylmottaket i ­Forusbeen 35 sikrer Norwegian Property 24 millioner kroner i leieinntekter i 2016.

av boliger og omsorgsboliger i bygget.

Men så kom asylsøkerstrømmen til Norge for fullt i høst, og Alfred Ydstebøs Base Property inngikk avtale med Ut­ lendingsdirektoratet (UDI) om drift av et asylsenter i det gamle Telenor-bygget i ett år fremover, samt avtale med Norwegian Property om leie av kontorbygget.

24 mill til NPRO Norwegian Property (NPRO) har lenge slitt med hva de skal gjøre med Forusbeen 35 etter at Telenor flyttet fra lokalene tidligere i år. Et alternativ eiendoms­ selskapet har vurdert, er en kombinasjon

Base Propertys avtale med UDI har en verdi på 228 millioner kroner over ett år. Det har ikke vært kjent hvor mye de må betale Norwegian Property (NPRO) for lokalene, men i rapporten for fjerde ­kvartal kommer det frem at NPRO vil

motta leieinntekter på 24 millioner ­kroner for bygget på 23 229 kvadratmeter inkludert parkering på 4224 kvadrat­ meter.

Avtalen med Base Property gjør at Norwegian Propertys ledighet i Stavanger faller dramatisk fra 74,9 prosent til under 50 prosent. Men eiendomsselskapet har fortsatt en stor utfordring med Grense­ veien 19-21, som har huset Hydro/Statoil.

I de to byggene er det til sammen 28 000 kvadratmeter ledig kontorareal fordelt på 5500 kvadratmeter i Grenseveien 19 og 22 500 kvadratmeter i Grenseveien 21. Det er også drøye 5000 kvadratmeter lager ledig i Grenseveien 21.

81

Etter asylmottak kan Forusbeen 35 bli omsorgsboliger. (Foto: Scanpix)

Norwegian Property oppnår ikke bare leieinntekter i det tidligere tomme bygget i Forusbeen 35. Dersom bygget fungerer som asylmottak, kan det bli enklere for Norwegian Property å få til en omregulering og ombygging til et helse­ hus eller omsorgsboliger. Eiendommen ligger dessuten tett på et allerede etablert boligområde.

Norwegian Property har stått for en stor del av arealledigheten på Forus. I fjor høst, da Eiendoms­ Megler 1 N ­ æringseiendom la frem sin ­markedsrapport, utgjorde ledigheten i ­Forus-byggene til Norwegian P ­ roperty hele 35 prosent av ledigheten på F ­ orus. Ut­ leie av Forusbeen 35 bidrar til å r­ edusere kontorledigheten på Forus betraktelig.

Fokus på Grenseveien

Kontrakter i Badehusgata

På Forus fokuserer nå Norwegian ­Property på Grenseveien 19. Med to ­seksjoner som begge er på 450 kvadratmeter i hver etasje, ser eiendomsselskapet for seg flere mindre leietakere til eiendommen.

Badehusgata 33-39 er den Stavanger-­ eiendommen som Norwegian P ­ roperty har lagt ned mest r­ essurser i den s­ eneste tiden. Det tidligere e ­ nbrukerbygget, som huset Aker Solutions, er nå blitt et

flerbrukerbygg. NPRO jobber sammen med andre gårdeiere i­ området med ­omgivelsene rundt ­eiendommen for å lage et pulserende miljø på bakkeplan som kan fungere som et møtested for innbyggerne.

Utleiearbeidet i Badehusgata ­begynner nå å gi resultater. I fjerde ­kvartal undertegnet selskapet en leie­ kontrakt med Industri & Energi på 1744 kvadratmeter. Det ble også tegnet flere mindre leiekontrakter i bygget i løpet av kvartalet på til sammen 1000 kvadrat­meter.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

82

NE 02 2016

STAVANGER

Mer fornøyd på Forus En ­brukerundersøkelse blant bedriftene på Forus viser at ­Forus scorer høyere nå enn for to år siden på alle kriteriene i ­undersøkelsen.

Det er Forus-samarbeidet som har ­gjennomført undersøkelsen. Forus-­ samarbeidet er en gruppering som jobber med langsiktig omdømmebygging for ­Forus ved bruk av sosiale medier, PR, forus.no og annonsering.

Nå viser den ferske undersøkelsen gjort hos de ansatte på Forus at ­området scorer stadig bedre som arbeids­ sted. De som jobber på Forus er ifølge ­undersøkelsen fornøyd med nærhet til Sola flyplass, bysentra og viktige kunder og leverandører, samt tilgjengelighet via bilvei utenfor rushtid. Alle disse spørsmålene scorer mellom 7,5 og 8,4 på en skala fra 1 til 10.

Viktigst i region og Norge 93 prosent av de Forus-ansatte er enten helt eller delvis enige i at Forus er det viktigste næringsområdet i Stavanger-­ regionen. 62 prosent mener Forus er Norges viktigste næringsområde.

Lave oljepriser har rammet ­Stavanger-regionen hardt den seneste

tiden. Men de som jobber på Forus har fortsatt tro på fremtiden. Henholdsvis 84 og 78 prosent tror Forus vil beholde ­posisjonen som regionens og landets viktigste næringsområde i tiden fremover.

Og 6 av 10 mener Forus er blant områdene i Norge med tørst innovasjonskraft.

– Resultatene skyldes en kombinasjon av kontinuerlig produkt- og omdømme­ utvikling, og er viktig for å opprettholde og styrke posisjonen som attraktiv bedrifts­ lokasjon. Samtidig som mange jobber for å videreutvikle Forus som arbeidssted, har vi nå en gruppe som jobber målrettet med informasjon og markedsføring, sier Stein Racin Grødem i Forus-samarbeidet.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

PÅ TIDE Å SE SEG OM ETTER RIMELIGERE LOKALER?

Har dine lokaler blitt umoderne, for store og for dyre? Hos 2020park tilbyr vi ­effektive lokaler til en rimelig pris enten du er liten eller stor. Vi er nær buss, nær tog, nær fly, nær Stavanger og nær Sandnes.

Kontakt oss i dag for en uforpliktende visning inkl. lunsj!

EFFEKTIVE LOKALER => LAVE KOSTNADER Kontakt oss på 99 73 77 58 / jee@ruinvest.no 2020park.no

NÆRINGSEIENDOMMER TIL LEIE 143 - 670 KVM KONTOR TIL LEIE

STAVANGER SENTRUM

SKAGEN 27 • Tårngalleriet har en flott beliggenhet i Stavanger Sentrum med kun få minutters gange til Torget.

• Øvrige leietakere i bygget er bl.a. Harbour Cafe & bowl, Phileas Fogg, Naprapatlandslaget, Hun Han & Henne, ICON, Treningssenter og Inside Stavanger Rock Cafe.

• Lokalene tilpasses leietakers ønske.

• Enkelte lokaler har utsikt mot Vågen.

Megler: Tonje Østrem Rosenvold 950 57 288 | tonje.rosenvold@dnb.no

150 KVM BUSINESSLOKALER TIL LEIE SKAGENKAIEN 1 • Unike businesslokaler med utsikt mot Vågen.

• Eiendommen har en attraktiv beliggenhet midt i sentrum, like ved Torget, og med alle sentrumsfunksjoner i umiddelbar nærhet.

• Flere parkeringshus i nærheten.

• Bygningen og lokalet holder en gjennomført høy standard.

• Lokalet fremstår som et åpent areal med vindusflate mot Vågen.

Megler: Tonje Østrem Rosenvold 950 57 288 | tonje.rosenvold@dnb.no

STAVANGER SENTRUM

NÆRINGSEIENDOMMER TIL LEIE FRA 300 KVM KONTOR TIL LEIE

HINNA PARK

JÅTTAVÅGEN 10-12 • Flotte kontorlokaler med sentral beliggenhet i Hinna Park.

• Åpne og effektive kontorlandskap inndelt i fleksible moduler.

• Møteromsfløyen har topp moderne tekniske løsninger og er sentralt plassert utenfor kontorområdene.

• Hinna Park har egen togstasjon (Jåttåvågen), kjøpesenter, restauranter, m.m.

• Treningsrom, garderober, sykkelparkering/-vask, kantine, parkeringsmuligheter, resepsjon og kafé.

Megler: Tonje Østrem Rosenvold 950 57 288 | tonje.rosenvold@dnb.no

564 - 886 KVM KONTOR/LAGER TIL LEIE SKVADRONVEIEN 24 • Eiendommen har en sentral beliggenhet i Sola sentrum med kort avstand til både Forus, Tananger, Sandnes og Stavanger.

• Felles utvendig parkering for leietakere i eiendommen.

• Kontorene er inndelt i cellekontor, møterom og sosiale soner.

• Lagerhall med 8 meters takhøyde og rulleport. Mulighet for traverskran.

Megler: Tonje Østrem Rosenvold 950 57 288 | tonje.rosenvold@dnb.no

SOLA SENTRUM

NÆRINGSEIENDOMMER TIL LEIE FORUS

300 - 3.850 KVM KONTOR TIL LEIE LURAMYRVEIEN 65 • Fleksible kontorlokaler. Lokalene tilpasses leietakers ønsker.

• Meget god parkeringsdekning, 125 p-plasser.

• Kort avstand til både Stavanger (ca. 13 min.), Stavanger Lufthavn Sola (ca. 12 min.) og Sandnes (ca. 7 min.).

• Kort vei til flere påkjørsler til E-39.

• God eksponering mot Luramyrveien.

Megler: Tomas Hegre 971 98 222 | tomas.hegre@dnb.no

BISTAND MED NÆRINGSEIENDOM I STAVANGER? Ta kontakt med oss for å høre hvordan vi kan hjelpe deg!

TOMAS HEGRE Eiendomsmegler M: 971 98 222 E: tomas.hegre@dnb.no

Se vår hjemmeside:

dnb.no/naringsmegling

TONJE Ø. ROSENVOLD Eiendomsmegler M: 950 57 288 E: tonje.rosenvold@dnb.no

FRODE GYLAND Direktør Stavanger M: 920 32 198 E: frode.gyland@dnb.no

87

Kjempesalg i Stavanger Statens Hus i ­Stavanger er i ferd med å bli solgt, og ­trolig til en yield­ rekord i regionen.

Det er en av de største transaksjonene i Stavanger sentrum noensinne, i hvert fall av enkeltbygg, som nå er i ferd med å skje.

Etter det nyhetsnettstedet NE nyheter erfarer, foregår det en avsluttende due diligence, med ventet kontraktssignering i løpet av kort tid. Hvem som blir kjøperen, er derimot ikke kjent.

SPG Corporate Finance har fått salgs­ mandatet. NE nyheter kontaktet Terje Trym Rustad i SPG Corporate Finance om han ville bekrefte opplysningene, men han hadde ingen kommentar. Et pro­ spekt fra november i fjor viser imidlertid at Statens Hus i Lagårdsveien 44 er til salgs, en eiendom noen hundre meter sør for Breiavatnet og langs jernbanen.

Flere aksjonærer Det formelle salgsobjektet er salg av ­aksjene i Lagårdsveien II Holding AS. Dette er et selskap som er eid av flere

aksjonærer, der største aksjonær med 25 prosent er Lagårdsveien Eiendomsinvest AS, som igjen er eid av ulike aksjonærer.

Lagårdsveien 44 ble ferdigstilt i ­november 2010, på et tomteareal på 4,7 mål. Eiendommen har energiklasse B, og lokalene består i hovedsak av åpent landskap, møterom, fellesrom, kjøkken­ fasiliteter, atrium, men også en stor kafeteria i første etasje.

Det totale arealet er om lag 20 500 kvadratmeter fordelt på syv etasjer, hvorav fem etasjer over bakken. Kontor­etasjene 1-5 har flater fra 1940-3150 kvadrat­meter, og kontor- og felles­arealene utgjør til sammen 15 927 kvadrat­meter, 78 prosent av total­arealene. De to underetasjene består i hovedsak av lagerarealer, tekniske installasjoner og parkeringsarealer.

Fullt utleid Eiendommen er fullt utleid til flere ulike statlige og offentlige leietakere, der Fylkes­mannen i Stavanger er den største leie­takeren med til sammen 6250 kvadrat­ meter. Leiekontrakten her går ikke ut før i 2040, det vil si, Fylkesmannen kan ter­ minere kontrakten i 2030. I gjennom­snitt betaler leietakerne 2265 kroner kvadrat­ meteren for kontorarealene.

Den vektede gjenværende leietiden var før jul var hele 16,8 år. Det må sies å

være svært attraktivt med så sikre leie­ takere og vil presse direkteavkastningen nedover. Generelt har leietakerne inngått leiekontrakter på 10 og 20 år, med rett til utvide leietiden til markedsvilkår eller til samme vilkår.

Brutto estimerte leieinntekter for 2016 er 37,38 millioner kroner. Forutsetter vi rundt 35 millioner i netto leieinntekter og et netto direkteavkastningskrav – yield - på rundt 5 prosent, indikerer det en salgspris på 700 millioner kroner, og kanskje litt i overkant. 5 prosent er godt under det som regnes som «prime yield» i Stavanger. Vi snakker også om en antatt salgsverdi på ca.

35 000 kroner kvadratmeteren.

Refinansiering Totale eiendeler i Lagårdsveien II Holdig AS var for øvrig ved utgangen av 2014 bokført til 470 millioner kroner. Gjelden i selskapet utgjorde for et drøyt år siden 412 millioner. En refinansiering av selskapet er ventet å være en del av transaksjonen.

Lagårdsveien Holding AS har også et fremførbart underskudd på 131 millioner kroner, som kan være attraktiv for kjøper.

Både eiendom og selskap selges «as is».

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

88

NE 02 2016

STAVANGER

89

Supereffektivt på Forus Nybygg på Forus kan gi ­supereffektive ­løsninger, med en ­arealbruk helt ned mot 13 kvadratmeter per arbeidsplass.

Jarl Endre Egeland forteller til Nærings­ Eiendom at han fokuserer mye på areal­ effektivitet når han jobber med å få inn leietakere til storprosjektet 2020park.

– Det er her hele nøkkelen til ­suksess ligger. Vi jobber hardt med våre arkitek­

ter for å få bygd så arealeffektive løsnin­ ger som mulig. Med en bygnings­kropp som kan gi stor fleksibilitet og lange og slanke søyler, kan bedriftene sitte godt, selv om de bruker færre kvadratmeter per arbeidsplass, sier Egeland.

Han viser til en av leietakerne som nå bruker 12,94 kvadratmeter per arbeids­ plass.

– Det er ren matematikk. Vi har kunder som kan få eldre lokaler til 1000 kroner per kvadratmeter i konkurrerende bygg, og så tilbyr vi lokaler til 1750 kroner meteren hvor totalkostnaden ved våre løsninger blir lavere, sier Egeland.

Han sammenligner med London, hvor bedrifter har langt mer arealeffektive ­lokaler enn i Norge. Der er snittet helt

90

NE 02 2016

STAVANGER

Post

Nytt

Gammelt

Endring

Antall arbeidsplasser

100,-

100,-

0

Leiepris per kvm

1.900,-

1.250,-

650,-

Felleskostnad per kvm

250,-

400,-

-150,-

Energikostnad oer kvm

70,-

200,-

-130,-

1.500,-

2.500,-

-1.000,-

15

25

-40%

2 850 000,-

3 125 000,-

-275 000,-

Felleskostnad per år

375 000,-

1 000 000,-

-625 000,-

Energikostnad per år

105 000,-

500 000,-

-395 000,-

3 330 000,-

4 625 000,-

-1 295 000,-

Areal forbruk kvm Areal forbruk per arbeidsplass, kvm Leiepris per år

Sum kostad per år Årlig besparelse Nytt vs. Gammelt:

nede mot 10 kvadratmeter per arbeids­ plass.

– Våre 12,94 kvadratmeter per arbeids­ plass for en av leietakerne våre er fortsatt nesten 30 prosent over London-snittet.

Alle kontrakter som må godkjennes av en ledelse eller et styre utenfor Norge, har arealeffektivitet som sitt viktigste para­ meter, sier Egeland.

Lavere kostnader Jarl Endre Egeland har et regneark som viser fordelene ved å være i nye og area­ leffektive lokaler (se tabell). I regnearket opererer han med to alternativer for en bedrift med behov for 100 arbeidsplasser: 1) Leiepris er 1900 kroner per kvadrat­ meter, felleskostnader er 250 kroner per kvadrat­meter, ­energikostnader er 70 kro­ ner per kvadratmeter, mens arealforbru­ ket er 15 kvadratmeter per arbeidsplass.

2) Leiepris er 1250 kroner per kvadrat­meter, felleskostnader er 400

-1 295 000,-

kroner per kvadratmeter, energikost­ nader er 200 kroner per kvadratmeter, mens arealforbruket er 25 kvadratmeter per arbeidsplass.

Mye lavere energikostnader – Nybygg har noe lavere felleskostnader per kvadratmeter når vi holder energi utenfor, samtidig som energikostnade­ ne er langt lavere, sier Egeland om sine forutsetninger.

I det første eksempelet kommer leietaker ut med en leiepris per år på 2,85 millioner kroner, mot en leiepris per år på 3,125 millioner kroner i det andre ­eksempelet. Felleskostnadene blir også vesentlig lavere, 375 000 mot 1 million k ­ roner i det andre eksempelet.

Og de årlige energiskostadene blir 105 000 ­kroner i det første eksempelet, mot 500 000 kroner i det andre eksempelet.

– Man får dermed en årlig bespa­ relse på 1 295 000 kroner, selv om

leie­prisen er mye høyere per kvadrat­ meter i ­nybyggalternativet. Kvadratme­ terprisen sier ingen ting om de totale ­bokostnadene, sier Egeland.

– Men klarer nybygget å ha et godt klima når så mange presses inn på få kvadratmeter?

– Ja, nybygget er dimensjonert for en sånn arealeffektivitet, sier Egeland og viser til at arkitekter og rådgivende ingeniører er i stand til å bygge smarte løsninger i nybygg.

Skreddersøm 2020park satser på skreddersøm for leietakerne og har flere muligheter på ett plan. En bedrift kan ha nesten 60 prosent av medarbeiderne i cellekontorer, men da vil man totalt få kun 46 a ­ rbeidsplasser i lokalene, med en fordeling på 26 i cellekontor og 20 i åpne landskap. Totalt arealbruk per arbeidsplass blir da 22,48 kvadrat­meter. Men hvis man går for bare

91

2020park har f책tt inn flere leietakere den seneste tiden.

92

NE 02 2016

STAVANGER

Forusparken.

11 prosent i cellekontor, vil man få plass til hele 76 arbeidsplasser i lokalene, 8 i cellekontor og 68 i landskap. Med 76 arbeidsplasser på ett plan, vil ­leietakeren bare bruke 13,61 kvadratmeter per arbeids­plass. Og selv i det mest areal­ effektive a ­ lternativet er det flere stillerom enn i det minst effektive alternativet.

– Nye bygg vil alltid være konkurranse­­dyktig i forhold til de gamle byggene, sier Egeland.

Flere leiekontrakter Selv om leiemarkedet i Stavanger-­området er tøft for tiden, og Forus sliter ekstra mye med høy ledighet, har Egeland og hand 2020park tegnet flere leie­kontrakter den seneste tiden. I begynnelsen av januar kunne NE nyheter fortelle at 2020park fikk inn Skatte­klagenemda som leietaker

i sitt bygg Forusparken 2 på Forus. Og før jul i fjor skrev NE nyheter om fire nye leieavtaler som ble tegnet med Securitas, Rentokil, Compass Group og Regus.

2020park er et stort utviklingsprosjekt som kan få inntil 12 000 arbeidsplasser på den gamle bryggeritomten til Tou på Forus. Det første byggetrinnet er a ­ llerede ferdig og har leietakere som Ocean Instal­ ler, Norema, Add Energy Group, Skanska Norge, Prosafe, IBM, Sweco Norge og Studio Sigdal. Storprosjektet var n ­ ominert til Cityprisen Stavanger, blant annet på grunn av den ambisiøse planen om å lage en bymix på Forus, med kontor, bolig og handel.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto 2020PARK

– Våre 12,94 ­kvadratmeter per arbeidsplass for en av ­leietakerne våre er ­fortsatt nesten 30 ­prosent over London-snittet.

MASKINVEIEN 9, 4033 STAVANGER Kombinasjonseiendom med gode kvaliteter, høy ­parkeringsdekning, ­trimrom, resepsjon, kantine mm.

• • • •

Høy arealeffektivitet Møblering inkludert i leien God ventilasjon Konkurransedyktige betingelser!

VI HAR FREMDELES LEDIGE LOKALER

FINNKODE: 71350229

FORUS ATRIUM KONTORHOTELL Kontorhotell med alle kvaliteter inkludert ­sentralt på Forus. Velkommen til forutsigbarhet i form av økonomi, høye kvaliteter, kort bindingstid og rom for ekspansjon.

I ØNSKER NATIONAL SOS EN SOM LEIETAKER RUS ATRIUM VI HAR FREMDELES LEDIGE LOKALER

FINNKODE: 67724582

ØNSKES YTTERLIGERE INFORMASJON KONTAKT GISLE BRENSDAL PÅ GBR@FERRUM.NO

VI HAR FREMDELES LEDIGE LOKALER

NOEN AV VÅRE LEIETAKERE

ØNSKES YTTERLIGERE INFORMASJON KONTAKT GISLE BRENSDAL PÅ

MERCURI URVAL IEC-HUS FINNPERSONAL WELLBARRIER

94

NE 02 2016

STAVANGER

Eiendommene i sentrum holder seg godt, men i regionen er leieprisene presset.

(Foto: Shutterstock)

Fortsatt prispress Det blir fortsatt press på leieprisene i Stavanger-regionen de nærmeste seks til ni månedene, men det kan bli en liten opptur helt mot slutten av året.

Stavanger-regionen og Rogaland er blitt hardest rammet av nedturen i oljenæringen, det er ingen overraskelse.

Rundt 40 prosent av sysselsettingen i regionen kan relateres til oljenæringen

eller beslektede næringer. Det har ført til et vesentlig lavere arealbehov og press på leieprisene, spesielt på ingeniørtunge Forus. Helt svart er det imidlertid ikke i utleiemarkedet.

– Det er ingen tvil om at 2015 inneholdt både opp- og nedturer i markedet i regionen, med økt arealledighet som har lagt press på leieprisene. Men vi så en økt aktivitet i leiemarkedet i fjerde kvartal, og denne økte aktiviteten har fortsatt inn i 2016, sier leder Jan Inge Røyland i Eiendomsmegler 1 Næringseiendom.

– Det som presser prisene mest, er fremleie. I november i fjor kom vi frem til at 30 000 kvadratmeter av ledigheten i regionen skyldtes fremleie. Det samme gjør 17 prosent av ledigheten på Forus.

Det er mye høyere fremleie i randsonene enn i Stavanger sentrum, fortsetter han.

95

96

NE 02 2016

STAVANGER

Kontorleiepriser og standard Område

1250

1500

1700

2000

2250

2500-3000

Stavanger sentrum

Normal

Normal

Normal

Høy

Høy

Høy

Hinna Park

Normal

Normal

Høy

Høy

Høy

n/a

Stavanger randsone

Normal

Høy

Høy

n/a

n/a

n/a

Forus

Normal

Høy

Høy

n/a

n/a

n/a

Sandnes

Normal

Høy

Høy

n/a

n/a

n/a

Kilde: Eiendomsmegler 1 Næring

10 prosent ledighet I november i fjor kom Eiendomsmegler 1 Næringseiendom frem til en total kontorledighet i Stavanger-regionen på 10,1 prosent, en økning på 2,1 prosentpoeng gjennom fjoråret. Ledighet som andel av totale næringsarealer, lå imidlertid i fjor høst på moderate 5,2 prosent.

– Vi tror ledigheten ligger på noenlunde på samme nivå som i november.

Noe av de ledige lokalene er blitt leid ut, mens noen ledige lokaler er kommet til. Det positive er at det er nesten ikke nybygging i regionen, det eneste store prosjektet er Gullfaks på Hinna Park (se nedenfor, red.anm.), og Havnespeilet til Sandnes Sparebank i Sandnes. Det er nesten ikke nytt kontorareal på vei inn i markedet, sier utleiemegler Jarle Holmen.

Eiendomsmegler 1 regner derfor med 15 prosent kontorledighet på Forus, 6,5 prosent kontorledighet i Stavanger sentrum, men bare 3,3 prosent ledighet i sentrum for alle segmenter.

De to meglerne konstaterer at markedet i regionen endret seg sommeren 2014. Da var det prosesser på gang, slik at ledigheten ble høyere, uten at de vil kalle utviklingen for dramatisk.

– Vi så at ledigheten ville komme allerede før nedturen i oljenæringen begynte, på grunn av mye nybygging og ønsket om mer arealeffektive lokaler, sier Røyland.

Den økte arealledigheten presser naturlig nok leieprisene, til glede for leie­takerne. Røyland og kollegaene la i ­november til grunn en nedgang i leie­ prisene i fjor på 100-150 kroner kvadratmeteren, i enkelte tilfeller enda mer. Men

når det gjelder toppnivåene i regionen, holder disse nivåene seg fremdeles bra, med de høyeste leienivåene utenfor Oslo.

Opp mot 3000 kroner – I Stavanger sentrum har vi sett flere eksempler på leienivåer opp mot 3000 kroner kvadratmeteren, senest nå i februar. Vi regner likevel et representativt nivå på toppen til å ligge på 2650 kroner kvadratmeteren, og da for litt mindre lokaler. I Stavanger sentrum har leienivået vært relativt stabilt, kanskje med en svak nedgang, men sentrum har sluppet litt gunstigere unna det enn de andre områdene. Det er litt andre typer leietakere i sentrum, som typisk leier under 1500 kvadratmeter, sier Holmen.

– Ute på Hinna Park i Jåttåvågen regner vi med 2300 kroner kvadrat-

97

«Vi så at ledigheten ville komme allerede før nedturen i oljenæringen begynte, på grunn av mye nybygging og ønsket om mer arealeffektive lokaler.»

meteren som det høyeste nivået, men vi er veldig usikker på utviklingen her, sier Røyland.

Og det skyldes ikke minst at Aker Solutions har 15 000 kvadratmeter ledige lokaler som skal ut i fremleiemarkedet, etter at 700 av 2000 ansatte i selskapet har mistet jobben. Leiekontrakten til Aker Solutions går ut 31. desember 2024, og Røyland tror flere selskaper som har fremleieareal vil bruke pris som virkemiddel for å fylle opp de tomme arealene.

– Dessuten er det et stort prisgap i leie­prisene mellom Hinna Park og Forus, og noen vil nok derfor vurdere Forus.

Forus har med sine ingeniørtunge miljøer hatt den største nedturen i leiemarkedet.

Der man tidligere kunne oppnå 1900– 2000 kroner kvadratmeteren på Forus, snakker vi nå om 1500­–1700 kroner. Vi

tror på fortsatt prispress på Forus utover våren, med videre nedgang, sier Holmen.

Nybygg på Hinna Det ferdigstilles også i år nybygg i Hinna Park, som gjør utviklingen der spennende, ettersom det kan bli en god del ledige arealer. Entra har imidlertid fylt opp Gullfaks i Hinna Park, et prosjekt på totalt 34 000 kvadratmeter.

I tabellen på foregående side er det anslått hva leietakerne kan regne med av representative nivåer i de ulike områdene, og gitt ulik standard. Som man ser av tabellen, er det mulig å få tak i kontor­lokaler til 1250 kroner kvadrat­ meteren i alle delområdene.

– Markedet preges av at leieprisene faller. Hvis huseier kan tenke seg 1750 kroner kvadratmeteren, men alternativet

er at bygget står tomt, er han trolig villig til å gå lavere i pris, sier Røyland. Han mener det er vanskelig å konkretisere leieprisen ned på enkeltlokaler, så lenge markedet er i en negativ prisspiral.

– I dagens marked er det spørsmål om hvor lavt leietakerne kan få tak i lokalene, det er et leietakers marked. Leietakerne er flinke til å orientere seg, de vet hvor grensene går i de ulike markedene, sier Røyland om markedssituasjonen.

– Hvor er den typiske etterspørselen i markedet?

– I Stavanger sentrum er det opp til 3000–4000 kvadratmeter, men de fleste kontraktene er på under 1500 kvadrat­ meter. Her er det fortsatt en god etterspørsel fra næringer som finans, revisjon, advokater og konsulenter. Det er også tradisjon for de mindre oljeselskapene

98

NE 02 2016

STAVANGER

Nybygg på Hinna Park opplever leiepriser på drøye 2000 kroner meteren. (Ill.: Link arkitektur)

å ha lokaler i Stavanger sentrum. De virkelige store volumene, fra 6000–7000 kvadratmeter og oppover, var fra­værende i fjor, det ble inngått veldig få større ­kontrakter i 2015, sier Røyland. Og de store kontraktene har tradisjonelt vært inngått på Forus, det er her vi gjennomgående finner de største byggene.

Ikke regningssvarende – Hvilke typer lokaler er de store ­taperne?

– Det er typisk 15 år gamle bygg som kunne ha konkurrert med nybygg, men som sliter med manglende oppgradering. Det er ikke regningssvarende å opp­gradere de eldre byggene, det er vanskelig å regne hjem på 1500–1700 kroner kvadratmeteren. Derfor har disse byggene vært taperne de seneste 12–18 månedene, sier Holmen.

– Og for byggene fra 80-tallet, som du må uansett gjøre noe med, er det ikke

et konverteringsmarked som i Oslo. Det er ikke mulig med boligkonvertering i industriområdene inne på Forus. Du kan få noe konvertering på Forus øst, som ved Kvadrat kjøpesenter. Her er det prosjekter på gang, og kommunen holder for tiden på med en regulering av området, men dette ligger lengre frem i tid, supplerer Røyland.

– Så hva tror dere om utviklingen i leiemarkedet fremover?

– Vi tror ledigheten holder seg, og at den kan bli noe høyere utover våren, men økningen blir ikke dramatisk.

Spørsmålet er når bunnen nås, og det kan skje i løpet av 2016, og så får vi se hvordan etterspørselen etter lokaler er da. De neste seks til ni månedene kan nok ledigheten øke, som setter press på leieprisene, men det er ikke usann­synlig at vi får en utflating og kanskje liten økning i leieprisene mot slutten av året, svarer Røyland.

Konjunkturavhengig Han peker på at det er «konjunktur­ avhengig her borte så det holder», og det er umulig å spå om oljeprisen. Den setter premissene for hele utviklingen i regionen. Er det noe som svinger, er det oljeprisen, og dermed konjunkturene.

– For tre år siden var det ikke mulig å få tak i kompetent arbeids­ kraft, nå går mange ledige, men vi tror bedriftene vil være tidlig ute med å ­p osisjonere seg for en vekst når ­bunnen er nådd, spår Røyland.

– Den økte arealledigheten utover våren vil primært komme som følge av fortsatte nedskjæringer i bedriftene, og at de etterspør mer rasjonelle og arealeffektive lokaler, supplerer Holmen.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Godt eksponert kombinasjons­bygg med ute­­areal RISAVIKA HAVNERING 224 Sentralt i Risavika - kort avstand til Sola flyplass, Forus og ­Stavangerdommen.

2000 kvm kontor 1400 kvm verksted 4000 kvm uteareal

KONTOR – 2000 kvm

VERKSTED – 1400 kvm

• Moderne og lyse kontorlokaler. Kan deles opp i ­enkeltkontorer.

• Verkstedhaller med god takhøyde

• Kontorene holder bra standard, og kan tilpasses etter leietakers behov.

• Store porter, traverskraner, trykkluft, oljeutskiller m.m.

• Mulighet for egen kantine

Eiendommen ligger lett tilgjengelig i umiddelbar nærhet til baseområdet i Tananger.

Kontakt megler: Pål Beck Eiendomsmegler 1 T: 928 06 292

God parkeringsdekning

Vi bygger nytt hovedkontor for Applus RDT i Dusavik - Bygger vi for deg neste gang?

FOR MER INFORMASJON Sjur Christian Monsen 足足906 25 177 www.smedvig.no

STAVANGER SENTRUM STAVANGER SENTRUM

UNIVERISTETET I STAVANGER UNIVERISTETET I STAVANGER

IRIS IRIS

ULLRIGG ULLRIGG

IPARK – INNOVASJONSPARK STAVANGER IPARK – INNOVASJONSPARK STAVANGER

Ipark – Innovasjonspark Stavanger: Ipark – Innovasjonspark Stavanger:

FANTASTISKE KONTORLOKALER. FANTASTISKE KONTORLOKALER. MIDT I INNOVASJONSMILJØET MIDT I INNOVASJONSMILJØET PÅ ULLANDHAUG PÅ ULLANDHAUG Bli en del av et spennende miljø i vekst og endring! Et område preget av innovasjon, forskning og næring, med Universitetet som nærmeste nabo og et fremtidig sykehus. Byggingen er i gang Bli del av et 2017 spennende vekstSpennende og endring!

Et område preget og av innovasjon, forskning ogen sommeren kan dumiljø flyttei inn. arkitektur, fleksibelt moderne – bygget vil og næring, med Universitetet som nærmeste nabo og et fremtidig sykehus.

Byggingen er av i gang gi flotte rammer rundt din virksomhet. I tillegg til å ha kontorlokaler, vil bygget huse flere de og sommeren 2017i Rogaland. kan du flytte inn. Spennende arkitektur, fleksibelt og moderne – bygget vil sentrale arkivene gi flotte rammer rundt din virksomhet. I tillegg til å ha kontorlokaler, vil bygget huse flere av de sentrale arkivene i Rogaland.

FOR MER INFORMASJON: TLF 51 87 40 00 / IPARK.NO FOR MER INFORMASJON: TLF 51 87 40 00 / IPARK.NO

• • ••

FLYTT INN SOMMEREN 2017 PLASS TIL CA 350 ARBEIDSPLASSER FLEKSIBLE KONTORER 2017 SOM PASSER FLYTT INN SOMMEREN BÅDE TIL SMÅCA OG STORE BEDRIFTER • PLASS 350 ARBEIDSPLASSER BREEAM SERTIFISERES •• FLEKSIBLE KONTORER SOM PASSER BÅDE SMÅ OG STORE BEDRIFTER • BREEAM SERTIFISERES

102

NE 02 2016

STAVANGER

Golf Tower har fått inn SpareBank 1 Gruppens kundesenter.

Nye leie­ kontrakter Det er blitt tegnet flere leiekontrakter på Forus og i Stavanger den seneste tiden.

Til tross for store overskrifter om oljens undergang, er det fortsatt liv i eiendomsmarkedet i Stavanger. Og Forus-området, som opplever mange ledige lokaler og press på leieprisene, tiltrekker seg fortsatt leietakere.

Rett før jul ble det kjent at Skatte­ klagenemda valgte 2020park på Forus øst som sitt nye lokale. Skatteklage­ nemda flytter til Forusparken 2 første mars i år. Skatteklagenemdas

s­ ekretariat vil i begynnelsen telle rundt 40 ansatte. Detaljene i leieavtalen er ikke kjent, men det er grunn til å anta at det dreier som om opp mot 1000 kvadratmeter.

Kontrakt i Golf Tower Høgevoll AS har bygd signalbygget Golf Tower på Forus vest, og har fått inn leietakere som Siemens og AVEVA. Nå har ­Høgevoll hanket inn SpareBank 1 ­Gruppens kundesenter til Golf Tower.

Avtalen er på rundt 1000 kvadratmeter i byggets fjerde etasje. 45 ansatte skal sitte i lokalene. I en melding kommer det frem at SpareBank1 Gruppen valgte signalbygget blant annet på grunn av areal­ effektivitet, lave fellesutgifter og byggets miljøprofil. Bygget har energiklasse A, og

har et energiforbruk på bare 82 KWh per år per kvadratmeter.

Kontrakter for Smedvig Også Smedvig Eiendom har tegnet nye leiekontrakter den seneste tiden. Ifølge en post på bransjenettstedet NE meet har eiendomsselskapet tegnet en kontrakt på 500 kvadratmeter med Schneider Electric Norge i Auglendsmyrå 13. Smedvig har ogå fått inn Suncor Energy Norge på en avtale frem til 2023 i Smedvigkvartalet.

Tidligere i år har Smedvig offentlig­ gjort mindre avtaler med NBVT AS, Salikatt Bryggeri og ACSenteret Butikker i ­Haugåsstubben 10 og Auglendsmyrå 13.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

TIL LEIE PÅ FORUS

L51

400-1326 kvm Kombinasjonslokaler LU R A M Y R V E I E N 5 1

Fleksiblet kombinasjonsbygg med kontor og lager / produksjonslokaler.

Bygget holder god teknisk standard.

God adkomst med bil eller offentlig kommunikajson.

God parkeringsdekning.

Kontakt: Newsec Asset Management Bendik S. Skaslien • Mobil: 920 24 602 E-post: bss@newsecam.no Vidar Notland • Mobil: 469 75 065 E-post: vidar.notland@newsec.no www.newsecam.no

104

NE 02 2016

BERGEN

106 Liten tro p책 konvertering

116 Leiekostnader per ansatt i Bergen

105

Innhol d

Bergen 106 Liten tro på konvertering

Kyte Næringsmegling tviler på at konverteringer blir en viktig faktor i kontormarkedet

112 På eiendomsjakt i Bergen Flere leietakere er på søk.

114 Solgt for 191 mill

Odfjells hovedkontor på Minde er solgt.

116 Leiekostnader per ansatt

Her er oversikten over prisen per arbeidsplass.

118 Arealeffektiviteten avgjør

Hvordan man sitter er viktigere enn leiepris.

120 Full fart i Media City Bergen Over to tredeler av bygget er nå leid ut.

106

NE 02 2016

BERGEN

107

En mulig større konvertering, er Statoils hovedkontor på Sandslihaugen 30. (Foto: Scanpix)

Liten tro på konvertering Tradisjonelt har det vært lite konvertering av næringsarealer til boligarealer i Bergen sentrum, og sånn vil det sannsynligvis være fremover også.

I Oslo forventer næringsmeglere en årlig boligkonvertering på rundt 100 000 kvadratmeter de kommende årene. Usentrale og utdaterte kontorbygg med langvarig ledighet må finne nye formål. Det klassiske konverteringscaset er eiendommer som ligger i områder med høye boligpriser, men med lave kontor­leiepriser. Noen eksempler på det motsatte finnes nesten ikke. Andre mulige konverteringsobjekter ligger i områder med «veldig høye boligpriser» der også kontorleiene er høye.

Eiendommer med bra skolebeliggenhet eller bygg som egner seg som hotell kan være gjenstand for en konvertering. Men,

det er Oslo-markedet, i Bergen er situasjonen en helt annen.

– Ikke noe særlig – Overordnet tror vi ikke at vi vil se noe særlig konvertering av næringsbygg til bolig. For det første tar dette forholdsvis lang tid, og ramme- og markedsvilkårene kan endre seg. For det andre er det få lokasjoner i Bergensområdet som idag vil egne seg til gode boligbygg, sier Trond Lehmann S ­ yversen i Kyte Næringsmegling til Nærings­Eiendom. Den erfarne nærings­ megleren peker på én sentral faktor: – Hvis tomteprisen/alternativkost er høy, er det sjelden at eksisterende bygningsmasse kan brukes til bolig. Da er det mest sannsynlig at det er best å rive. Poenget mitt her er å å bygge om eksister­ende bygningsmasse til bolig, ofte er utfordrende, og det oppstår uforutsette kostnader, sier han.

– Er det noen områder av Bergen der en boligkonvertering kan egne seg?

– Da vil jeg svare langs Bybanen, i Bergen sentrum, samt i bydelene med god offentlig kommunikasjon, svarer ­Lehmann Syversen.

108

NE 02 2016

BERGEN

Ved Damsgård har det vært mye boligbygging de seneste årene. (Foto: Wikimedia)

109

Vi har offentlige krav til uteoppholdsarealer til bolig, samt lang behandlingstid. Dessuten har eksisterende bygningskropper vært lite egnet. I sum gir dette en dyr om­bygging.

Han peker på flere forhold til at det tradisjonelt har vært lite bolig­ konvertering i Bergen by.

– Det har historisk vært lav til normal kontorledighet i Bergen. Videre har vi offentlige krav til uteoppholdsarealer til bolig, samt lang behandlingstid. Dessuten har eksisterende bygningskropper vært lite egnet. I sum gir dette en dyr om­bygging.

– Så Bergen sliter ikke med mange eldre og utdaterte kontorbygg?

– Delvis er det noen eldre og ­utidsmessige bygg, men det er ­vanskelig å generalisere om hvorvidt de bør ­konverteres til andre formål eller ­rehabiliteres til eksisterende formål, ­svarer Kyte-megleren.

Kokstad/Sandsli Kontorledigheten i Bergen er ­imidlertid for tiden høy, rundt 10 prosent. Det er rekordhøye nivåer for regionen, og ­områdene sør for Bergen sentrum er har-

dest rammet, som de oljetunge ­områdene Sandsli og Kokstad.

– Ja, den store ledigheten over tid er på Kokstad/Sandsli, men vi tror markedet vil stabilisere seg på sikt. Noen vil nok tenke nytt når det gjelder å vurdere andre formål, mens andre har «is i magen» og vurderer muligens utleie til lave nivåer gjennom korttidsavtaler, sier Lehmann Syversen.

En mulig større konvertering, er ­Statoils hovedkontor på ­Sandslihaugen 30, det vil si: Statoil vil fraflytte ­eiendommen til fordel for et nybygg.

Sandslihaugen 30 er på hele 43 500 kvadrat­meter, og Statoil leier eiendommen frem til 31. desember 2020. Men det er i et bygg oppført i 1984-85, slik at det må store oppgraderinger til hvis det fortsatt skal gå mot et kontorbygg når leie­kontrakten går ut. De gamle kontorene kan derfor ende opp som boligområder i fremtiden. Byrådet i Bergen behandlet før jul et planforslag for Sandsli

vest. Det nye planforslaget er en endring og oppdatering av en rekke gjeldende ­reguleringsplaner på Sandsli. Formålet med planforslaget er fortetting og tilrette­ legging for videre utvikling av nærings-, service-, bolig- og senterformål.

Høyere boligandel Adm. direktør Gro K. Boge i DNB Næringseiendom AS, som eier Statoil-­ bygget, har sagt til Fanaposten at ­sannsynligheten er høy for at det vil skje med en høyere andel bolig enn det som ligger inne i dagens planforslag. Eier av Odfjell-­bygget, Trond Drager i Bergen Næringsbygg AS, mener kombinasjonen av bolig, kontor og god infrastruktur gir Sandsli det største vekstpotensialet i hele Bergen.

Trond Lehmann Syversen sier han ikke har tilstrekkelig kunnskap om hvorvidt Statoil-eiendommen er egnet for en konvertering.

110

NE 02 2016

BERGEN

– Det er mulig, sier han, dersom «kart og terreng» stemmer både når det gjelder økonomi, bygningsmessig struktur og attraktivitet. Dersom en bestemmer seg for å utvikle til bolig, er det nok ikke umulig at bygget blir revet, men dette er en betraktning på generelt grunnlag.

Sentralt i regnestykket for om en konvertering er egnet, er tomteprisene og utsalgs/leieprisene for henholdsvis ­boliger og næringsarealer. Meglerne i Kyte anslår typisk tomteprisene for kontor­ eiendommer i Bergen sentrum til å ligge på 2500-3000 kroner per kvadratmeter bebygget areal. For bolig­eiendommer er det tilsvarende anslaget 8000-10 000 per kvadratmeter salgbart areal. Et kontorbygg på 10 000 kvadratmeter vil dermed ha en tomtebelastning på 25-30 millioner kroner. Forutsetter vi 20 000 kroner per kvadratmeter i ren entreprisekostnad, snakker vi om 205-210 millioner kroner i oppføringskostnader for et typisk kontorbygg, inklusive tomt.

Vesentlig mer – Boligtomtene koster generelt vesentlig mer enn nærings- og kontortomtene.

Men det er store forskjeller også internt i sentrum, så det er vanskelig å gå inn på krone­verdier, konstaterer Lehmann Syversen.

De aller beste kontoreiendommene i Bergen sentrum kan leies ut for om lag 2500 kroner kvadratmeteren. Når det gjelder boligpriser, anslår Kyte Nærings­ megling disse typisk til å ligge fra 50 00070 000 kroner per kvadratmeteren for nye boliger, og 40 000 kroner kvadrat­ meteren for brukte boliger.

10 000 kvadratmeter med salgbare bolig­arealer i Bergen sentrum kan derfor selges for opp mot 700 millioner ­kroner.

Forutsetter vi drøyt 30 000 kroner kvadrat­meteren i entreprisekostnader og en tomtebelastning som nevnt over, gir det drøyt 400 millioner kroner i opp­ føringskostnader.

– Men er det en boligmangel i Bergen?

– Nei, ikke i ordets rette forstand, men det er pressområder hvor det oppleves at det er boligmangel. Dette gjelder typisk mindre boliger til førstegangskjøpere i, og nær sentrum. Generelt er det for lite boliger i forhold til antall boligsøkere i Bergen, svarer Lehmann Syversen.

Bybanen – Hvor har boligbyggingen i byen skjedd de seneste årene?

–Det har vært mye bygging langs Bybanen, ved Damsgård og Møllendal, og noe i vest og på Åsane i nord. Videre har det vært en del spredt utbygging i Fana.

– Så hva tror du om konverterings­ markedet i Bergen fremover?

– Jeg tror ikke det blir så om­fattende som det kanskje kan virke som ut i fra alle oppslag og synsing i mediene, ­svarer Lehmann Syversen.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

NÆRINGSMEGLING

Bergen/Fana - Næringseiendom RÅSTØLEN PARK NÆRING HUS I Spennende, ny næringseiendom med Rema 1000 som langsiktig leietaker. God avkastning. Forventet ferdigstillelse ca. juni 2017.

Prisant.:

25 000 000,-

Salgsmåte: Årlig leie:

Salg av AS Eierform: 1 650 000,-+mva BRA:

Byggeår:

Netto Yield: Oppdr.nr.: Eiendomstype: Etasje:

6,08 % (estimert) 3150061 Næringseiendom 1

2016/2017

Eierseksjon 832 m2

Visning: Kontakt megler for gjennomgang og prospekt

KAPA.NO

Fredrik N.Mohn Tlf 48 88 84 40 fnm@kapa.no Avd. Bergen Sentrum Marken 19

MARKEN 19 / BERGEN SENTRUM T: 55 34 00 00 / POST@KAPA.NO

Øyvind Engan Tlf 48 88 84 88 oe@kapa.no Avd. Bergen Sentrum Marken 19

112

NE 02 2016

BERGEN

På eiendoms­jakt i Bergen Det er flere som jakter på næringseiendom i Bergen sentrum.

stykke over de øvrige kontorsegmentene i Bergen. Er man heldig, kan man få sen­ trale lokaler med brukbar standard helt ned mot 1300 kroner per kvadratmeter.

Gunstige pakker Det skriver DNB Næringsmegling i sin ­seneste markedsrapport. ­Næringsmegleren slår fast at man har sett flere aktører med arealbehov på mellom 1500 og 5000 kvadratmeter som ønsker å være i Bergen sentrum. Det har bidratt til at sentrums­ eiendommene trosser et tøft Bergen­marked og opprettholder leienivået.

Ifølge DNB Næringsmegling er topp­nivåene for kontorlokaler med høy ­standard i Bergen sentrum rundt 2600 kroner per kvadratmeter. Nærings­ megleren slår fast at leieprisene for nybygg ligger stabilt rundt 2500 ­kroner per kvadratmeter, samtidig som betalings­ villigheten for de beste lokalene i ­sentrum vurderes å være til stede. Men for flesteparten av de øvrige lokalene varierer leieprisen for kontorbygg med høy standard mellom 1700 kroner og opp til 2000 kroner per kvadratmeter, av­ hengig av mikrobeliggenheten. Det er et

Ifølge DNB Næringsmegling opplever ikke kontorene i randsonen i Bergen samme oppmerksomhet blant leie­ takerne, noe som slår ut i gårdeiere som strekker seg langt. «Vi opplever at gårdeier syr sammen økonomisk ­gunstige leietakerpakker for å fylle ledige ­lokaler. Fleksibilitet, arealeffektivitet, høy energiklasse og miljøklassifisering er ­faktorer som spiller en relativt stor rolle ved leietakers valg av lokasjon», skriver DNB Næringsmegling om kontormarke­ det i randsonen i Bergen.

Økt kontorledighet DNB Næringsmeglings seneste gjennom­ gang av leiemarkedet fra i fjor høst viser at kontorledigheten nå har passert 200 000 kvadratmeter. Det tilsvarer rundt 10 prosent av det totale kontorarealet i Bergen. Økningen har skjedd raskere enn DNBs analytikere så for seg for ett

år siden og skyldes blant annet ned­ bemanning i olje- og offshoresektoren og ringvirkninger til hele leverandørindustrien.

DNB Næringsmegling ser stabile leiepriser, men med sporadiske enkelttil­ feller av priser ned mot 1200 kroner per kvadratmeter for gode arealer og på nybygg i randsonen. «I et balansert marked burde disse vært ca. 500 ­kroner per kvadratmeter høyere», skriver nærings­megleren.

Store utbyggingsplaner Ifølge DNB Næringsmegling er det også planlagt flere nybyggprosjekter i Bergen­ området. Dette for å møte leietakeres krav til standard og fleksibilitet. DNB Nærings­ megling trekker frem Bergen Business park Flesland (BBp) som et eksempel.

Denne gigantutbyggingen legger alene opp til en utbygging på 200 000 kvadrat­ meter. «BBp vil fremstå som et attraktivt knutepunkt med tilrettelagt adkomst både for aktører fra Bergen samt for nasjonale og internasjonale selskaper», skriver DNB Næringsmegling i rapporten.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

113

Det er fortsatt stor etter­ spørsel etter kontor i Bergen ­sentrum.

(Foto: Shutterstock)

Leienivåer for Stor-Bergen (NOK per kvm.)

Høy standard

Toppnivå

3 000

2 500

2 000

1 500

Kilde: DNB Næringsmegling

La

ks

ev

åg

n

d

le da Fy llin gs

ta ks Ko

lsi nd

or rid or

Næ

rin

gs k

Sa

en

m ru nt Se

vik nd Sa

Ås

an

e

en

1 000

114

NE 02 2016

BERGEN

Solgt for 191 mill.

Eiendommen som er blitt solgt ligger flott til på Minde. (Foto: Odfjell)

Odfjells hoved­– ­kontor på Minde er blitt solgt.

Kjemikalietankrederiet Odfjell holder til i Conrad Mohrs veg 29 på Minde, like ved Kristianborgvannet, noen kilometer sør for Bergen sentrum. Dette bygget har ifølge skipsrevyen.no ligget ute for salg siden i høst, og nå skal alle ­formaliteter være i orden.

En ekstra­ordinær generalforsamling 17. februar godkjente kjøpet, ettersom kjøperne har nær familietilknytning til rederiet, og dessuten er to av dem også

aksjonærer i Odfjell. Salget av eiendommen skjer fordi Odfjell vil bruke mer ressurser på kjernevirksomheten.

Inhabil Kjøperne er Odfjell Eiendom AS, Norchem AS, som er eid av Bernt Daniel Odfjell, og Rederiet Jacob Christensen AS, som også er eid av medlemmer av Odfjell-familien. Enkelte personer av familien er dermed inhabil i saken.

Odfjell Eiendom eier for øvrig ca. 100 000 kvadratmeter med nærings­ eiendom, blant annet sentrale bygg i Bergen ­sentrum i tillegg til eiendommer på ­Kokstad og i Fyllingsdalen.

191 millioner Salgsobjektet er på 8540 kvadratmeter og genererer årlige leieinntekter på 13,15 millioner kroner. Salgssummen er 191 millioner kroner. I så fall tilsvarer prisen en 22 365 kroner kvadratmeteren og en brutto ­direkteavkastning – yield – på 6,9 prosent.

Nettoyielden vil da trolig ligge rundt 6,4–6,5 prosent, noe avhengig av eier­ kostnadene. Gjelden på bygget er 147 millioner kroner. En kjøper får med seg en tiårig leieavtale med Odfjell, som også har opsjon på videre forlengelse.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Miljøvennlig signalbygg i Fyllingsdalen

otalrenovert kontoreiendom på totalt 15.000 kvm T Miljøbygg med BREEAM NOR Very Good klassifisering En etasje er utleid til GK Norge AS Et knutepunkt for kollektivtrafikken Sykkelparkering og garderobefasiliteter God parkeringsdekning Bergens geografiske midtpunkt Oasen Senter, med ca. 70 butikker, ligger vegg i vegg Kontakt Terje Hjertås | 934 07 175 | terje.hjertas@dnb.no Lars Erik Wirsching | 905 67 398 | lars.erik.wirsching@dnb.no www.leietakerdnb.no

116

NE 02 2016

BERGEN

40-50 000 kroner per ansatt Det koster mellom ­40 000 og 50 000 kroner per ansatt å være i lokaler med høy standard i ­Bergen.

Det er mye fokus på leiepris per kva­ dratmeter når bedrifter skal leie loka­ ler. ­Særlig blant næringsmeglerne og i pressen snakkes det om leiepriser på for eksempel 1700 eller 2000 kroner per kvadrat­meter. Men leieprisen trenger ikke nødvendig­vis si noe om det er

dyrt eller billig å leie lokaler. Nærings­ Eiendom har sett nærmere på hvor store bo­kostnadene til bedrifter er når man fordeler kostnadene per ansatt.

50 000 per ansatt i sentrum Det er neppe noen overraskelse at det er mest kostbart å leie lokaler i Bergen sentrum. Med en leiepris på 2000 kroner per kvadratmeter for topp lokaler i sentrum, må en bedrift ut med 50 000 kroner per ansatt i lokale-relaterte kostnader eks parkering. Da forutsettes et arealforbruk på 20 kvadratmeter per ansatt, 300 kroner per kvadratmeter i felleskostnader og rundt 200 kroner per kvadratmeter i direkte driftskostnader relatert til lokalene.

I dette området, gitt våre forutsetnin­ ger (se om forutsetning i faktaramme), utgjør selve leiepriselementet 80 prosent av de totale bokostnadene for hver ansatt.

I den såkalte næringskorridoren er leie­prisene noe lavere. Legger man til grunn en leiepris på 1700 kroner per kvadrat­meter, ender man opp med en bokostnad per ansatt på 44 000.

40 000 per ansatt Hvis en bedrift flytter ut av sentrum til enten Sandsli eller Kokstad, går leie­ prisene for moderne lokaler med god mikro­beliggenhet ned til rundt 1500 ­kroner per kvadratmeter. Gitt de samme forutsetningene som i eksempelet over, vil leietakeren da betale rundt 40 000 kroner

Sentrum

Sandsli/­Kokstad

Åsane/Bergen Nord

Næringskorridoren

Leiepriskostnader

40.000

30.000

27.000

34.000

Felleskostnader

6.000

6.000

6.000

6.000

Direkte driftskostnader

4.000

4.000

4.000

4.000

Sum kostnader

50.000

40.000

37.000

44.000

117

I Åsane er leieprisene lavest i Bergen, og leietakere ender opp med totale bokostnader på godt under 40 000 kroner per ansatt.

per ansatt. Her utgjør leie­priselementet 75 prosent av totalkost­naden. Et moment som kan øke kostnadene noe er at det er større behov for bil og parkeringsplasser når man kommer ut av sentrum.

Lavest bokostnader I Åsane og Bergen Nord finner man de klart laveste leieprisene i Bergen, med fra 1200 til 1500 kroner per kvadratmeter.

Man får gode lokaler til 1350 kroner per kvadratmeter i dette området. Det gir totale bokostnader per ansatt på 37 000 kroner. Der utgjør leiepriselementet rundt 73 prosent av de te totale kostnadene for­ bundet med å leie og drifte lokaler.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

Forutsetninger NæringsEiendom har beregnet hvor mye de ansatte koster i rene leiepriser, felleskostnader og direkte driftskostnader knyttet til eksklusiv bruk av lokalene.

Noen forutsetninger har vi måttet ta, og den viktigste faktoren er leieprisene. Her har vi brukt anslagene fra DNB Næringsmeglings seneste markedsrapport for ulike områder av Bergen: Sentrum, Sandsli, Kokstad og Åsane/Bergen Nord. Vi har lagt til grunn to forskjellige priser, midtpunktet i DNBs prisintervall for lokaler med høy standard og toppnivået innenfor intervallet.

Vi har gått ut fra et arealforbruk på 20 kvadratmeter per ansatt. Dette er i tråd med forutsetningene i DTZs årlige ”Glob-

al Occupancy Costs” og ambisjonsnivået for større leietakere når de flytter eller bygger nytt. Det reelle arealforbruket blant bedriftene i dag ligger noe høyere, men utviklingen går mot større arealeffektivitet.

Når det gjelder felleskostnader og leietakers direkte driftskostnader knyttet til den eksklusive delen han leier, er det lagt til grunn 300 kroner per kvadratmeter. Disse kostnadene varierer veldig fra bygg til bygg, men både OPAK og Basale opererer med rundt 300 kroner som et midtpunkt Vi har også lagt til grunn 200 kroner pr. kvadratmeter i leietakers direkte driftskostnader knyttet til egne lokaler.

118

NE 02 2016

BERGEN

Arealeffektiviteten avgjør Hvor mange kvadrat­ meter areal man bruker per ansatt, har enorm ­betydning på selskapenes ­bo­kostnader.

Kostnadene forbundet ved å leie lokaler har store variasjoner basert på hvor man velger å lokalisere sin bedrift (se egen sak). Men det aller viktigste som avgjør de totale bokostnadene for leie­ takerne, er hvor mange kvadratmeter man bruker per ansatt. Eldre bygg, som har tradisjonelle cellekontor, har gjerne et høyt arealforbruk per ansatt. Bedrif­ ter i disse byggene kan bruke mellom 30 og 40 kvadratmeter per ansatt, noe som gjør at kostnadene setter fart i og med at både husleie, felleskostnader og store deler av de direkte drifts­kostnadene

knyttet til lokalet er basert på antall kvadratmeter.

I nye lokaler, hvor det legges opp til stor fleksibilitet uten mange søyler og bære­vegger, får man langt flere ansatte inn på arealet når det er utformet som åpent kontorlandskap. I London er det flere bedrifter som er helt nede på 10 kvadrat­meter per ansatt, mens det slett ikke er vanlig at norske nybygg kan skilte med 17–18 kvadratmeter per ansatt, inklu­ dert møterom, sosiale soner og stillerom.

Enorm effekt En bedrift med 20 ansatte, som klarer seg med 20 kvadratmeter per ansatt i stedet for 30 kvadratmeter, vil spare 400 000 kroner i direkte husleiekostnader ved en leiepris på 2000 kroner per kvadrat­ meter. I tillegg kommer innsparinger i felles­kostnader som kan beløpe seg til 60 000 kroner og leietakers direkte drifts­ kostnader som følge av lavere areal.

Det betyr at leieprisen per kvadrat­ meter egentlig ikke er særlig viktig når

man skal leie lokaler. Det som avgjør er de totale bokostnadene.

Bergen sentrum I Bergen sentrum er det et stort spenn i leieprisen for kontorbygg. De flotteste og mest moderne byggene har leiepriser på over 2000 kroner per kvadratmeter, mens man i de eldre og mindre fleksible bygge­ ne med noe dårligere mikrobeliggenhet kan få lokaler ned under 1500 kroner per kvadratmeter.

De beste byggene, som koster mest, har en høy arealeffektivitet, og det er fullt mulig for en bedrift å bruke mellom 10 og 15 kvadratmeter mindre areal per ansatt enn i de «billige» eldre byggene. I tillegg nyter leietakeren i det nye bygget ofte godt av lavere strømkostnader, noe som gir lavere felleskostnader per ­kvadratmeter.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Foto Scanpix

119

Nyere kontorbygg har høyere leiepriser enn de gamle, men de kan ofte gi lavere bokostnader for leietakere.

Her illustrert ved Marineholmen.

Som man kan se, er det altså flere hundre tusen kroner å spare for en bedrift med 40 ansatte hvis man flytter inn i et relativt nytt og arealeffektivt bygg med en «høy» leiepris enn det er å flytte i et eldre «billig» bygg, hvor hver ansatt bruker flere kvadratmeter.

Eksempel 1 Nytt bygg i Bergen sentrum Leiepris pr m2

Eksempel 2 Eldre bygg i Bergen sentrum 2.000

Leiepris pr m2

1.500

Felleskost. pr m2

250

Felleskost. pr m2

250

Direkte driftskost. per m2

200

Direkte driftskost. per m2

200

Sum kost per m2 Ant. meter per ansatt Sum leiekost per ansatt

Antall ansatte Sum kost

2.450 20 49.000

40 1.960.000

Sum kost per m2 Ant. meter per ansatt Sum leiekost per ansatt

Antall ansatte Sum kost

1.950 30 58.500

40 2.340.000

120

NE 02 2016

BERGEN

Full fart i Media City Bergen I Lars Hilles gate 30 er byggingen av ­Media City Bergen i full gang, og over to tredjedeler av bygget er nå leid ut.

Storprosjektet Media City Bergen skal stå innflyttingsklart i august 2017, og Entra og deres partner Oslo Pensjonsforsikring

fortsetter å tegne leiekontrakter i bygget som vil være på 45 000 kvadratmeter når det står ferdig, fordelt på 35 000 kvadratmeter i et eksisterende bygg som blir rehabilitert og et nytt bygg på 10 000 kvadratmeter. Totalt investeres det 1,5 milliarder kroner i prosjektet.

Nye leiekontrakter Ifølge den seneste kvartalsrapporten til Entra, nærmer det seg nå at 70 prosent av bygget er utleid. Entra har vært på jakt etter leietakere som kan tilføre medie­klyngen noe. Den seneste leiekontrakten var med

Universitetet i Bergens satsing på nye digitale løsninger (DigUiB). DigUiB skal leie lokaler i Media City Bergen i 10 år fremover.

Entra har også tegnet leieavtale med britiske ITV.

Legger om utdanningen Universitetet i Bergen vil bruke flyttingen til Media City Bergen til å legge om deler av utdanningen sin. Ifølge Bergensavisen skal det fokuseres mer på det praktiske innenfor TV-produksjon, journalistikk, media og interaksjonsdesign og HCI-­utdanning (Human-Computer Interaction).

121

Media City Bergen har ambisjoner om å løfte hele mediebransjen på Vestlandet.

(Ill.: MAD Arkitekter)

Det å komme tett på NRK og TV2 gir slike muligheter.

– Journalister i dag må blant annet ha en allmenn forståelse, beherske video, redigering, publisering i ulike felt, kunne kildesøk, kildekritikk og organisering, sier instituttleder for informasjons- og medievitenskal Leif Ove Larsen til BA.

ulike medie-, teknologi-, utdannings- og forskningsmiljøer sammen i en klynge».

Med leietakere som NRK, TV2, BA, BT, Vizrt og Universitetet i Bergen, skal det bygges et topp kompetent mediemiljø, som drar veksel på hverandres styrker. Man håper også at det nye medieclusteret skal skape grunnlag for nye oppstartsbedrifter og som leverer til medieselskapene.

Ambisiøs visjon Visjonen for Media City Bergen er ifølge Entra å «skape et internasjonalt ledende miljø for innovasjon og kunnskaps­utvikling innenfor mediefeltet gjennom å koble

Inspirert av britene Bergen Media City er inspirert av ­britiske Mediacity UK. Da BBC i 2003 v ­ urderte å flytte deler av virksom­heten sin ut

av London, ble tanken om et Media City født i Storbritannia. BBC tok med seg 2300 ansatte til Mediacity UK i ­Salford, M ­ anchester. Der fikk de følge av ­Universitetet i Salford, som la sin medie­ utdanning med 1500 studenter til Mediacity. ITV Granada og Satellite Information Services er også blant de store leietakerne der. Mediacity UK har i tillegg et 40-tall mindre selskaper som tilbyr alt fra casting, utleie av kameraer og studiodrift.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO

122

NE 02 2016

NYHETER

Sveanor Fastigheter.

– Utlendingene kjenner seg igjen Utenlandske ­investorer begynner å kjenne seg igjen i det norske markedet, og kronesvekkelsen gjør sitt til den store utenlandske interessen.

prosessene her hjemme fra hvordan de foregår i hjemlandet.

– Utlendingene har lenge sett på Norge, men de er ikke vant til tempoet vi har i salgsprosessene og de relativt korte beslutningsprosessene. Dessuten kjøper de norske aktørene eiendommer de er kjent med fra tidligere, sier Thon til NæringsEiendom.

Han peker på tre ting som har ført til den store utenlandske interessen for norsk eiendom.

Utenlandske investorer kastet seg for alvor i 2015 inn i det norske eiendomsmarkedet og stod anslagsvis for 35-40 prosent av de totale volumene på rundt 120 milliarder kroner. En svak krone kan være en åpenbar forklaring til den store interessen, og Halgrim Thon (se undersak) er opptatt av den svake kronen som en katalysator. Men det er ikke bare en svak krone som lokket utlendingene, de begynner også å kjenne seg igjen i salgs­

Vesentlig svekkelse – Først og fremst har kronen svekket seg vesentlig. Det er ikke lenge siden den lå på 5-6 kroner mot dollaren, nå er den på nærmere 9 kroner. Å kjøpe en norsk eiendom for hundre millioner kroner var i dollar et høyt beløp, det er det ikke med en kronesvekkelse på nærmere 50 prosent.

Utlendingene ser på dollar, kronen, hva er det? For de store i­ nternasjonale ­investorene er kronen uinteressant.

123

124

NE 02 2016

NYHETER

Mitchells gade, København.

Halgrim Thon har stor tro på aksen Stor-Oslo-Stor-København.

– Utlendingene kjøper i dollar, og sannsynligheten for at kronen styrker seg mot dollar er stor. Det har dessuten vært en dramatisk flytting av penger nordover i Europa, på grunn av uroen lengre syd, og dessuten er det en politisk stabilitet lengre nordover. Det gir en vinn-vinn-situasjon, med en svak krone og en norsk økonomi som går greit. I tillegg har vi stabile politiske systemer i nord, sier Thon.

Den andre faktoren han trekker frem, er at erfaringsmessig er det en høy direkteavkastning - yield - i Norge, mens i utlandet er det lavere yielder, og de har vært til dels betydelig lavere.

– I land som Tyskland og Stor­britannia har det vært ekstremt lave yielder. Men hvis yielden her hjemme faller fra 5 prosent til 4,5 prosent, betyr det isolert sett 10 prosent verdistigning, sier Thon.

Det tredje elementet for ­utlendingenes interesse, er altså selve beslutningsprosessen rundt kjøpet.

Thon fremhever at utlendingene er vant til due diligence fra hjemlandet, det vil si en grundig kvalitetssikring av ­juridiske, tekniske og økonomiske forhold ved ­eiendommen, og dermed lange ­beslutningsprosesser. Due diligence er blitt vanlig i Norge de senere årene.

Kjenner seg igjen – Så nå kjenner utlendingene seg mer igjen i de norske beslutningsprosessene, de kan sette seg på flyet, få gjennomgått eiendommen og få tid til å reagere. I sum er disse tre faktorene svært bra for utlendingene, og i tillegg har vi den norske økonomien, sier Thon om hva som lokker.

Et sentralt spørsmål er om den svake kronen gjør at utenlandske investorer er

villig til å betale mer for eiendommene enn de norske investorene. Thon drar litt på det.

– Den store utgiften for dem er i dollar når de kjøper eiendommene, og så har du yieldbetraktningene, sier han, og peker på den lave alternative ­avkastningen på rentepapirer.

– Det er ikke lett i dag å få ­avkastning for livselskapene. Hvis du har hundre millioner kroner å ­investere, er a ­ vkastningen på stats­ obligasjoner svært lav. Alternativet til statsobligasjoner er en inflasjonsbeskyttet yield fra eiendom, ­ettersom leieinntektene er inflasjons­j ustert.

Utenlandske investorer ser på om leieinntektene er på et greit nivå, og hva er yielden om tre år, 2,9 prosent? sier Thon, og viser til de lave rente­ forventningene i markedet.

125

– Utlendingene kjøper dessuten ­klassiske eiendommer i Oslo, som ­Hieronymus Heyerdahls gate 1 og Karl Johans gate 45, tilføyer han.

Ingen sikring Et interessant tema er om utenlandske investorer valutasikrer egenkapitalen når de kjøper i Norge. NæringsEiendom har fått ulike svar her, og Halgrim Thon sier at han ikke har kjennskap til det, men: – Jeg ville ikke ha valutasikret, så lenge jeg mener oppsiden er at kronen styrker seg mot dollaren. Da ville jeg ha sittet med en udekket valutarisiko mot kroner, når man må betale over 8,5 kroner for en dollar. Det vektede ­gjennomsnittet over tid her er ca. 7 ­kroner per dollar. Med dagens valuta­ kurser er det mer sannsynlig at kronen vil styrke seg, sier han.

– Hvordan ser utenlandske investorer på Norge kontra resten av Norden?

– Det er kjøttvekta som avgjør, og Sverige og Stockholm er størst i ­Skandinavia, det er det som er kjent i utlandet. Vi har alltid vært nummer tre i Skandinavia, etter Sverige og Danmark, men har vi nå en befolkning som er på linje med Danmark. Tidligere har nabolandene hatt et lavere yieldnivå, de har brukt due diligence og hatt mer omfattende salgsprosesser enn oss. Nå begynner som nevnt de utenlandske investorene å kjenne seg igjen i dette i Norge, og dessuten er Norge et mer eiervennlig land enn Sverige og Danmark, svarer Thon. Han er opptatt av de historisk raske norske beslutningene i det norske eiendomsmarkedet, som har gjort det vanskelig for utlendingene å komme inn i markedet.

Stolte på folk – Da jeg var i Olav Thon Gruppen, kjøpte jeg mange eiendommer etter én ­besiktigelse. Vi stolte på det vi ble fortalt, og det hjalp godt at vi var godt kjent i markedet. Nå er det due diligence-­ prosesser, og utlendingene vet at de kan sette seg på flyet og ha en grundig ­gjennomgåelse som de er vant med.

– Hvis du skulle rådgi utlendinger som ville kjøpe i Norge nå, hva ville du ha sagt til dem?

– Jeg er jo ingen rådgiver, men jeg ville ha sagt at det er mer sannsynlig med en kronestyrking enn en kronesvekkelse fremover. Og så lever i et land med stort sett ærlige mennesker. Jeg tror veldig mye av investeringene bestemmes på styrerommet og i investeringskomiteen hos fondsforvaltere. Hvis disse skal plassere la oss si 100 millioner dollar,

126

NE 02 2016

NYHETER

Dronningens gate6.

hvor vil de investere, i Hellas, Spania, Dubai, rundt Ekvator? spør en retorisk Thon, og fortsetter: – Hvor er det mest sannsynlig med uro? Rundt Ekvator. Hvor havner ­pengene? Ikke til land med uro, men i land som USA og Canada og det ­nordlige Europa. Disse landene var tidligere undervektet i porteføljene, men blir nå overvektet.

Selv en liten endring fra undervekting til overvekting betyr mange hundre millioner dollar, kanskje ­milliarder av dollar inn i markedene. Det er snakk om store penger der ute, fastslår Thon.

– Hvis du selv skal investere nå, hvor ville du ha investert?

– I aksen Stor-Oslo-Stor-København.

Innenfor denne aksen bor ca. 50 prosent av befolkningen i Skandinavia, og innenfor aksen Oslo-København foregår 75 prosent av alle flyreisene i Skandinavia om vi tar med Gardermoen, Landvetter (Göteborg), Malmö lufthavn og Kastrup.

Men ingen regel uten unntak, vi har også investert i Stavanger, i Stockholm og i Utstillingsplassen på Hamar, sier Thon.

Yield og krone – Fremover, hva tror du om utlendingenes interesse for Norge?

– Da vil jeg igjen trekke frem yieldfall som følge av det langvarige lave

rentenivået, kronesvekkelsen og mer grundige salgsprosesser i det norske markedet, svarer Thon, som gjør seg noen r­ efleksjoner om Norges konkurransefortrinn: – Det er tre naturgitte forutsetninger Norge har for å klare seg. Den ene ­forutsetningen er energi, og vi har ikke bare oljen, men også vannkraft og vindkraft. Det andre momentet er fisk, Norge er per innbygger verdens største innenfor matproduksjon hvis vi tar med fisken.

Og så har vi naturen, som ingen kan ta fra oss, og da særlig naturen i NordNorge. Fiskeindustrien går så det griner, og n ­ aturen er i ferd med virkelig å bli

127

Hathon Holding Hathon Holding AS eies av ­Halgrim Thon og sønnen Olav ­Engebret Thon. Halgrim Thon, Olav Thons nevø, ­arbeidet i 31 år som eiendoms­ansvarlig i Olav Thon Gruppen, hvorav 18 år som ­administrerende direktør i det børs­noterte selskapet Olav Thon ­Eiendomsselskap ASA. I 2000 sluttet han i Olav Thon for å satse på egen porte­følje. Halgrim Thon kontrollerer i tillegg eiendomskonsernet Øvre Holding, som hovedsakelig har investeringer i Oslo-­området, og Hathon Holding har også en del finansielle investeringer i aksjer og verdipapirer.

Når det gjelder eiendom, har Hathon Holding konsentrert seg om investeringer hovedsakelig i Norge, Sverige og ­Danmark, og da primært langs aksen Stor-Oslo-Stor-København. ­Investeringene inkluderer både lang­siktige kontantstrømeiendommer og flere utviklingsprosjekter.

– Eiendomsinvesteringer i Norden er hovedfokus, og da større eiendommer. Ca. halvparten av porteføljen ligger i Norge, en fjerdedel i Danmark og en fjerdedel i Sverige, sier Halgrim Thon om den om lag 100 000 kvadratmeterstore porteføljen, som vesentlig består av ­kontoreiendommer.

Like mye arbeid

oppdaget, her er det unike muligheter, sier han.

– Da oljeprisen var på topp, var ­kronen også sterk. Nå er oljeprisen lav, og kronen er svak, og det er bra for ­eksportrettede næringer som fiske­ industrien. I tillegg «has big become more beautiful» enn tidligere, på grunn av IT-industrien. Men du må også ha en langsiktig tenkning, hvor er det sann­ synlig at veksten kommer og verdi­ utviklingen kommer. I Norden mener vi det er langs aksen Oslo til København.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

– Jeg er en langsiktig investor, og kontantstrøm er godt å ha, sier Thon om porte­føljen, som årlig genererer ca. 100 millioner kroner.

– Utviklingsprosjekter tar fort ti år, og vi er bare seks ansatte, så eiendoms­massen må ikke bli mer kompleks enn at vi kan håndtere dette selv. Vi har satset på store kontorbygg i de store byene og med store leietakere. Det er like mye arbeid med et lite bygg som med et stort bygg, og det er like mye arbeid i en liten by og med en liten leietaker, som det er med en stor by og en stor leietaker. «Big is beautiful», er det ikke det det heter? sier Thon.

Han trekker paralleller til kommunesammenslåinger og stordriftfordeler innenfor tjenester som vaktmester, drift, søppelog avfallshåndtering, slike tjenester skjer innenfor et konsentrert område. Da Halgrim Thon jobbet i Olav Thon Gruppen, slet konsernet med de mange små sentrumseiendommene.

– Ja, i det gamle Oslo var det stort sett små eiendommer, slik at vare­handelen flyttet ut av Oslo sentrum til kjøpe­sentrene utenfor.

I Thon Gruppen fikk vi ikke av planmyndighetene gjøre bygningsmessige endringer på sentrums­eiendommene, erindrer han.

128

NE 02 2016

NYHETER

Aker Brygge vant Cityprisen

129

Det var Norwegian Prop­e­rty og deres Aker ­Brygge-utbygging som vant ­City­prisen 2016.

Der var på eiendomsbransjens største begivenhet Citykonferansen at ­Cityprisen 2016 ble delt ut torsdag kveld. De ­nominerte var Prora Eiendoms ­Verftsgata 2, Sørenga Utvikling og B ­ jørvika I­ nfrastrukturs Sørenga og Norwegian Propertys Aker Brygge.

– Vinneren av Cityprisen 2016 er Aker Brygge, sa juryleder Nicolai Riise fra arkitektfirmaet MAD.

Mistet leietakere Da nominasjonen ble kjent, skrev juryen at «Norwegian Property har lyktes med å ta vare på de urbane kvalitetene og de betydelige ambisjonene som alltid har ligget i Aker Brygge-prosjektet».

– Vi er utrolig stolte over at juryen har anerkjent alt vi har gjort på Aker Brygge.

Arbeidet startet i 2010 da Aker Brygge var 25 år gammelt. Brygga var i ferd med å bli akterutseilt i forhold til andre steder som Tjuvholmen, Bjørvika og Fornebu.

Vi mistet leietakere og shoppingsenteret vårt fungerte ikke, sa adm. direktør Svein Hov Skjelle i sin takketale.

Line, som har vært en drivende kraft bak ­prosjektet og motoren underveis når det buttet imot. Han vil også takke arkitekt­ firmaene Ghillardi Hellsten og Space Group og alle de ansatte i Norwegian Property.

– Det har vært en krevende reise.

Vi har bygd store ­prosjekter ­innimellom åpne butikker og mellom ­kontorer og boliger. ­Logistikken har vært ­ekstremt krevende. Det har vært tre store ­prosjekter i flere hundre ­millioners ­klassen og flere mindre prosjekter, sa Hov Skjelle.

Takker Olav Line

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES

Han vil rekke en særlig takk til den tidligere Norwegian Property-sjefen Olav

E-post DAG@NE.NO Foto Norwegian Property

130

NE 02 2016

TRONDHEIM

132 BI-studenter skaper liv i Brattøra

142 Vekstmaskinen i Trondheim

131

Innhol d

Trondheim 132 BI-studenter skal skape live i Brattøra Viktig leiekontrakt med Handelshøyskolen BI

134 Kampen om arealene

De store arealreservene i Trondheim er primært satt av til boliger.

140 Høyskole på flyttefot

Høyskolen Kristiania er på jakt etter nye lokaler.

142 Vekstmaskinen i Trondheim

KLP Eiendom har i løpet av få år doblet størrelsen.

132

NE 02 2016

TRONDHEIM

BI-studenter skal skape liv på Brattøra Entra satser på at studentene ved ­Handelshøyskolen BI vil bringe liv og ­aktivitet til Brattøra.

og ytterligere forsterke attraktiviteten til ­Brattørkaia, sa Regland da avtalen ble kjent.

Det har vært og er flere store utviklingsprosjekter i Brattøra, men området er fortsatt svært preget av at det er en containerterminal. Det er derfor viktig for eiendomsutviklerne å få inn flere mennesker for å unngå en dø bydel om kvelden.

Det børsnoterte eiendomsselskapet, som er deleid av staten, har nettopp tegnet en 20 års leieavtale med Handelshøyskolen BI for et nybygg på 8350 kvadratmeter iB ­ rattørkaia 16. Nå håper Entras adm. direktør Arve Regland at et stort antall BI-studenter skal bidra positivt til miljøet rundt Brattøra.

– Vi gleder oss over muligheten til å bygge et nytt campus for Handelshøy­ skolen BI. Sammen har vi planlagt et fleksibelt og miljøvennlig bygg på en av de beste tomtene i Trondheim. Studentene vil bringe liv og aktivitet til området

BI har gjort bydelsløft før

Med flyttingen av Handelshøyskolen BI til Nydalen og bygging av flere boliger, fikk området mange unge mennesker som brukte den nye bydelen og tilbudene der.

Siden har Avantor jobbet hardt for å øke antall boliger i Nydalen og dermed skape mer liv på kveldstid etter at de ansatte i kontorbyggene har reist hjem.

Terminalen en utfordring Eiendomsselskapet Avantor brukte nettopp Handelshøyskolen BI som en viktig miljøog livskaper da selskapet skulle bygge en levende bydel i Nydalen i Oslo. Den tidligere Avantor-toppen Jan Petter Storetvedt uttalte at man måtte finne bjellesauene som fikk de andre til å flytte etter. Først kom TV2s studio og produksjonslokaler til Nydalen, på grunn av nærheten til NRK Drama. Deretter kom andre viktige selskaper innenfor media, IT og telekommunikasjon. Og som prikken over i’en flyttet Handelshøy­skolen BI inn i den nye bydelen.

Så lenge godsterminalen er på Brattøra, er det en utfordring å bygge et urbant og levende område der. Men aktørene i området venter på en endelig avklaring rundt den nye godsterminalen. Dersom den flyttes, vil det bli kamp om tomtene i området.

På Brattørkaia jobber Entra også med sitt nye Powerhouse-­prosjekt. Det er et miljøbygg som i løpet av sitt livsløp vil produsere mer energi enn de forbruker inkludert byggematerialer og bygging.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES E-post DAG@NE.NO Ill.: MIR

133

134

NE 02 2016

TRONDHEIM

135

Kampen om arealene i Trondheim

136

NE 02 2016

TRONDHEIM

Trondheim har store arealreserver, men primært til boligformål. Det store spørsmålet er hvor mye som kan settes av til næringsvirksomhet fremover.

Tiller, Rosten, Heggstadmoen og Kvenlid seg ut. Disse områdene ligger lengst i sør og ­markerer utkanten mot landbruks­ områdene sørover mot Klett. Trondheim kommune har lagt frem en melding om «grønn strek», som definerer grensen mel­ lom jordbruksarealer som bør vernes og arealer for byutvikling.

Bøkestad sier kommuneplanens areal­ del, som ble godkjent av bystyret i april 2014, følges opp gjennom behandlingen av reguleringsplaner. Et viktig tema er områder som er omregulert til sentrumsområder.

Kontorarbeidsplasser Byplansjef Hilde Bøkestad i Trondheim kommune sier til NæringsEiendom at Trondheim har veldig mye utbyggbare ­arealer, men fortrinnsvis til boligformål.

Som næringsarealer peker områdene

– Vi har store byomformingsområder satt av til sentrumsformål, og som egner seg for kontorarbeidsplasser i kombinasjon med boliger og andre funksjoner. Vi har definert Kunnskapsaksen, som er en

akse som går fra Nyhavna og Brattørkaia i nord gjennom Midtbyen, via Elgeseter og Tempe til Sluppen. Her er det rom for kunnskapsmiljøer og teknologibedrifter integrert i byen, sier Bøkestad.

– Hvilke kollektivknutepunkter peker seg ut for en utbygging?

– Det blir en storutbygging rundt Trondheim sentralstasjon, og det bygges nytt næringsbygg på Brattørkaia. Det er flere prosjekter på gang, men vi venter på en endelig beslutning om lokalisering av den nye gods- og logistikkterminalen. En flytting av dagens terminal på Brattøra vil frigjøre arealer i dette området.

– Jernbaneverket har innstilt på å legge terminalen til Torgård. Det er viktig å få en avklaring rundt den nye godstermina­ len, og det er stor interesse for arealene rundt denne terminalen. Andre aktuelle

137

Kommer man litt utenfor ­sentrum, er det store arealer tilgjengelig for næringsutvikling.

(Foto: Shutterstock)

knutepunkter er Heimdal og Ranheim, som ble bygget opp som lokalsentrum rundt jernbanestasjoner. Tiller har vært et regionalt handels­sentrum, og her jobbes det for å få til en mer urban sentrums­ utvikling. Et annet mulig knutepunkt er Leangen, der Jernbaneverket prosjekterer for å bygge stasjon i et område planlagt for sentrumsutvikling, sier Bøkestad.

To spor Infrastruktur er og blir viktig for by­utvikl­ ing, og dermed for hvor utbyggerne vil posisjonere seg. I Trondheim skjer det mye innenfor både vei og jernbane.

– Jernbaneverket jobber med å få til to spor på strekningen Melhus-Stjørdal, som er det viktige nærpendlerområdet i regionen sammen med den øvrige delen av Trønderbanen fra Steinkjer i nord til

Støren i sør. Det er interessant, fordi vi ønsker å få flere over til å pendle med jernbane, sier Bøkestad.

– Når det gjelder vei, er det flere store prosjekter på gang, som utbyggingen av E6 sør for Trondheim. Vi har nye Sluppen bru og Byåstunnelen, en planlagt tunnel på 2 kilometer fra Byåsen til Sluppen bru.

Satsing på vei og miljøvennlig transport skjer gjennom ­«Miljøpakken» etter en 50/50-fordeling, og Trondheim er den storbyen som har best utvikling innenfor miljøvennlig transport, hevder Bøkestad.

Nå skal byen også innføre Superbuss for å få enda flere til å reise kollektivt.

– Trondheim er også den storbyen med best byluft, fordi det er en stor satsing på veivedlikehold. Der ser vi at de andre byene sliter mer enn oss, sier byplansjefen.

Utfordret grensene Høydebestemmelsene er alltid gjenstand for diskusjoner, og byggehøydene er også blitt utfordret i Trondheim. Bystyret i Trondheim sa i desember 2014 etter mye diskusjon ja til at Entra får bygge 43 ­meter høye Powerhouse på ­Brattørkaia, men her var politikerne splittet. Maksi­ mal høyde i området er 27 meter, og E ­ ntra hadde gått med på en reduksjon fra 12 til 10 etasjer. Bygningsrådet i ­Trondheim godkjente i oktober i fjor ­Entras planer om 15 etasjer i Holtermanns veg 1, nær ­Kunnskapsbyen og NTNU. Her ønsket ­Entra seg opprinnelig et høyhus på 20 etasjer.

– Kommuneplanens arealdel fanger opp bestemmelsene om høyder, det er innarbeidet en høyhuspolicy som en del av arealplanen. Men Trondheim er en

138

NE 02 2016

TRONDHEIM

1000 år gammel by, med Nidarosdomen som det sentrale bygget. I dette om­ rådet er vi forsiktig med å bygge høyhus for ikke å svekke byens identitet, sier ­Bøkestad, og utdyper: – Høyhus i Trondheim er definert til bygg over 10 etasjer, men vi vurde­ rer hvert enkelt prosjekt for seg. For ­Powerhouse på Brattørkaia vurderte vi byggets form og karakter, samt posisjon i byen. Bygget har en spesiell form med høyde mot sjøsiden og gesims inn mot spor­områdene. Bygget ligger som en markør som markerer Sjøgangen, som er en viktig forbindelse mellom byen og ­fjorden. At P ­ owerhouse ble vurdert å kunne frem­heves i bybildet, er ikke en generell til­latelse til å bygge høyt.

– Er det fortettingspotensial i ­Trondheim sentrum?

– Et område som Midtbyen ligger innenfor et vernet område og er definert som hensynssone og har kulturminner, så her er det begrenset med potensial for utvikling. Vi har fortettet noe, men vi er først og fremst opptatt av en god ut­ nyttelse av de eksisterende arealene i de sentrumsnære områdene.

Boligdiskusjon Konvertering av næringsarealer til boliger er et økende tema, spesielt i Oslo. Når det gjelder Trondheim, nådde man i perio­ den 2001-2010 målet om at 80 prosent av boligbyggingen skal skje som fortetting innenfor eksisterende byggesoner. 60 prosent av arbeidsintensive virksomheter skal lokaliseres innenfor kollektivbuen.

– Det har vært en diskusjon om flere boliger i Trondheim sentrum, med omdisponering av arealer, slik at flere bor i Midtbyen. I andre deler av byen har vi ­flere saker der det søkes om omdis­ ponering fra næring til bolig. Byen har mye areal til boligformål, mens nærings­ arealene er mer begrenset. Dersom nærings­arealer omreguleres til bolig­ formål, vil andelen næringsarealer bli redusert. Det vil legge press på arealreser­ vene andre steder i byen. Vi har en dialog med nærings­foreningen og næringsaktø­ rer i Trondheim for å se på situasjonen

rundt nærings­arealer, spesielt for plass­ krevende næringer, sier Bøkestad.

Et tilbakevendende tema er samar­ beidet mellom de private utbyggerne og planmyndighetene, og hva utbyggerne kan regne med av saksbehandlingstid.

– I Trondheim har vi tradisjon for ­dialog og samarbeid med de ulike ­aktørene, der vi kommer frem til kompromisser. Vi prøver å bli enige om forslagene før vi sender dem til politisk behandling. Men for tiden er det utrolig mange som har lyst til å ­bygge, så det kan få konsekvenser for saks­ behandlingstiden, sier byplansjefen.

Enkelte saker – Fremmer planmyndighetene i ­Trondheim egne alternativer?

– Ikke ofte, men i enkelte saker. Det kan være saker der vi ikke blir enige med forslagsstiller, eller saker der vi mener det er viktig å få belyst ulike alternativer, slik at kommunepolitikerne får et best mulig grunnlag å fatte beslutninger på.

– Hva vil planmyndighetene prioritere den nærmeste tiden?

– Vi arbeider med en kommunal plan­ strategi, som prioriterer kommunes plan­ oppgaver de neste fire årene. Strategien skal fremlegges for det nye bystyret senest ett år etter at det tiltrådte. Det er viktig at poli­ tikerne får beslutte hva som skal p ­ rioriteres av de mange viktige planoppgavene som byen står overfor, svarer Bøkestad.

NTNU, HiST, ­Studentsamskipnaden, SINTEF, studentene og Trondheim kommune har i flere år samarbeidet tett om campusutvikling i Trondheim.

Målet er å styrke Trondheim som attraktiv, ­kreativ og ledende kunnskaps­ by og å samle miljøet rundt NTNU på ­Gløshaugen, ca. 2 kilometer sørøst for Trondheim sentrum.

– Å planlegge Bycampus og ­Kunnskapsaksen er et planarbeid som har veldig høy prioritet, sier Bøkestad.

Hun mener at dersom man får by- og kunnskapsmiljø tett integrert, vil det gi innovasjon og teknologiutvikling.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Byplansjef Hilde Bøkestad i Trondheim kommune.

Hvem vil juble høyest?

Hvilke eiendomsselskaper er best kjent og best likt i Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger?

Se hvor sterkt du stĂĽr i forhold til dine konkurrenter.

eiendomsbarometeret.no

140

NE 02 2016

TRONDHEIM

Høyskolen Kristiania på flyttefot?

Høyskolen ­Kristiania vurderer å bytte ­lokaler i Trondheim sentrum og ser etter 6000 kvadratmeter.

Høyskolen er en forskningsbasert ­undervisningsinstitusjon med over 8000 studenter og 300 ansatte og studietilbud i Oslo, Bergen og Trondheim. Studiene spenner fra fagskole, bachelor til master og nettstudier.

Markedshøyskolen, Norges ­Kreative Høyskole, Norges Helsehøyskole, NKS Nettstudier og Høyskolen ­Campus ­Kristiania slo seg fra 1. januar 2016 sammen til nye Høyskolen Kristiania.

Jakter 6000 meter Og nå er Høyskolen ute med et leiesøk der skolen søker alternative under­

visnings­lokaler i Trondheim sentrum.

Det er Realia som har fått søkeoppdraget.

Arealbehovet er ca. 6000 kvadratmeter, som skal benyttes til undervisnings­ virksomhet med auditorier.

Høyskolen Kristiania holder i dag til i Kjøpmannsgata 65 i Trondheim ­sentrum ved Bakke Bru, rett på vestsiden av ­Nidelva og langs bryggerekken her.

Kjøpmannsgata 65 er eid av Reitan-­ selskapet E.C. Dahls Eiendom, som nå mister sin hovedleietaker. Denne ­eiendommen på 6150 kvadratmeter består av både kontor og treningssenter (Sats Elixia).

Høyskolen Kristiania ønsker over­ takelse av nye lokaler til semesterstart høsten 2017, men kan vurdere et alterna­ tivt tidspunkt.

Mye å velge mellom Trondheim opplever som de andre store regionbyene en rekordartet ledighet, så det burde være flere lokaler å velge ­imellom. En aktør som Koteng har alene

ledig 20 000 kvadratmeter med kontor­ arealer i Trondheim.

Kontorledigheten i Trondheim ligger på om lag 125 000 kvadratmeter, som tilsvarer en ledighet i regionen på 9,5 prosent.

DNB Næringsmegling skrev i halvårsrapporten fra i fjor høst at de ­registrerer større spredning i leie­ prisene enn tidligere i Trondheim.

De høyeste ­leieprisene oppnås i nye kontorbygg i ­s entrum, med et leienivå opp mot hele 2400 kroner per kvadrat­ meteren.

NæringsEiendom har tidligere fått oppgitt 2100-2200 kroner som ­maksimal leiepris i Trondheim sentrum. DNB har for øvrig 1500-1900 kroner kvadrat­ meteren som et representativt nivå for kontorlokaler av alminnelig høy ­standard, men Høyskolen Kristiania ­tenger altså mye undervisningslokaler.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

141

Høyskolen Kristiania er pü eiendomsjakt i Trondheim (Foto: Scanpix)

142

NE 02 2016

TRONDHEIM

KLP Eiendom oppnår 2400 kroner per kvadratmeter i sjette etasje i Adressabygget.

Vekstmaskinen i Trondheim

KLP Eiendom Trondheim har i løpet av få år doblet eksponeringen og vil vokse videre.

Utfordringen er å finne store nok eiendommer til salgs.

KLP Eiendom har i dag en total eksponering i Trondheimsregionen på om lag 6 milliarder kroner i antatt markedsverdi, fordelt på en eiendomsmasse på ca. 313 000 kvadratmeter. Faktisk er porteføljen doblet de to seneste årene, etter at KLP Eiendom har gjort noen store oppkjøp.

I fjor tok de over Solsiden fra Aberdeen Eiendomsfond Norge II som ledd i en stor porteføljetransaksjon. Kjøpesummen var om lag 1,3 milliarder kroner, Trond-

143

144

NE 02 2016

TRONDHEIM

For Abels hus startet KLP Eiendoms prosjektet med null i forh책ndsutleie.

145

heims største transaksjon noensinne. I 2013 kjøpte KLP Eiendom det nye Handelshøyskolebygget i Elgesetergate 55-57 fra REMA Nord for 452 millioner kroner og Ferjemannsveien 10 («Adressabygget») for 565 millioner. I Teknobyen har KLP Eiendom igangsatt bygging av nesten 19 000 kvadratmeterstore Abels Hus, som ferdigstilles i mars 2017. For to år siden kjøpte eiendomsselskapet en 20 000 kvadratmeterstor eiendom på Rosten fra Fabritius for 294 millioner kroner. Dette er et bilanlegg, med leietakere som KIA, Mercedes og Peugeot.

– Neste år regner vi med å nå 570 millioner kroner i leieinntekter, forteller adm. direktør Sigfred Ekle i KLP ­Eiendom Trondheim AS til ­NæringsEiendom.

Miniputt – Vi er en miniputt av KLP Eiendom og har egne ansatte innenfor økonomi, utleie, drift, forvaltning og prosjekt. Totalt er vi 22 ansatte, hvorav 13 i administrasjonen. Når det gjelder investeringer, samarbeider vi med KLP Oslo, vi arbeider i tospann, sier Ekle om virksomheten.

– Hvilke segmenter satser dere på?

– I hovedsak kontoreiendommer, men vi fikk en stor handelseksponering da vi kjøpte Solsiden. For tre år siden renoverte vi en kontor- og forretnings­ eiendom i Trondheim til hotell. Vi har nå to Scandic-hoteller i porteføljen, Scandic Bakklandet i Trondheim og Scandic Hell Stjørdal, svarer Ekle. KLP Eiendom eier også undervisningsbygg og politihuset i Trondheim. Boligeksponer­ ingen forsvant med det nylige salget av ­Krambukvartalet i Trondheim sentrum til E.C. Dahls E ­ iendom.

– Vi eier ikke lager- og logistikkbygg, kun slike lokaler der disse er en del av andre bygg, forteller Ekle. Trondheim by er det geografiske nedslagsfeltet til KLP i regionen, unntaket er hotellet de eier i Stjørdal.

– Hvilke krav til størrelse setter dere til byggene dere jakter på?

– Vi kjøper helst større eiendommer, ikke under hundre millioner kroner, og helst en god del høyere enn det. Men det

er ikke så mange store bygg i Trondheim til salgs, konstaterer regionsjefen, som tross alt de senere årene har vært involvert i de fleste av de større transaksjonene i trønderhovedstaden.

Miljøbygg – Og så er vi veldig opptatt av miljø- og energieffektive bygg. Det er det siste prosjektet Abels Hus i Teknobyen et godt eksempel på. Dette er det første bygget i Trondheim med «BREEAM Excellent» i designfasen, noe det er bare ett bygg i Bergen som har, samt noen få i Oslo.

Ellers er vi veldig opptatt av kvaliteten på byggene, sier Ekle om prosjektene de går inn i. KLP Eiendom kan kjøpe både kontantstrømeiendommer og utviklings­ eiendommer.

– Hvordan er eksponeringen i ­Trondheim opp mot resten av eiendoms­ porteføljen til KLP? – Det er ikke nedfelt hvor stor andel denne kan utgjøre, dette ses også opp mot markedene KLP Eiendom ellers er i. Men investeringsbehovet til KLP Eiendom er helt klart voksende de kommende årene, fastslår Ekle.

Det seneste store prosjektet er Abels Hus, som ifølge Ekle nå er utleid med 77 prosent. Her kommer 15 300 kvadrat­ meter med kontorlokaler og utgjør bygge­ trinn 4 i utviklingen av Teknobyen sør for Trondheim sentrum, i området rundt NTNU. – Vi er ferdig med Abels Hus om temmelig nøyaktig ett år og er godt fornøyd med utleiearbeidet. Det er ingen leie­ kontrakter i bygget som er inngått under ti år. I Adressabygget ligger leiekontraktene gjennomgående på ti år og lenger, sier Ekle.

Lav utleiegrad – Hvilke krav til forhåndsutleie har dere?

– I tidligere prosjekter har utleiegraden vært lav, og i Abels Hus startet vi på null. Kravet varierer fra prosjekt til prosjekt, men vi har vært nede på en forhåndsutleie på 30-40 prosent. Det er dessuten vanskelig å få realisert prosjekter hvis vi skal si til leietakerne på

KLP Eiendom kan også skilte med det desiderte toppnivået i Trondheim.

146

NE 02 2016

TRONDHEIM

For Abels hus startet KLP Eiendoms prosjektet med null i forhåndsutleie.

forhånd at vi må ha leid ut så og så mye før vi setter i gang, svarer Ekle. Han sier at ledigheten i porteføljen ligger på 4 prosent, og den er nokså spredt ut over eiendommene.

– Hva er ambisjonene i Trondheim fremover?

– Vi ønsker fortsatt å øke eksponeringen, men det er ikke satt noe konkret mål. Veksten må også ses opp mot de andre byene KLP Eiendom er investert i, som Oslo, Stockholm og København.

Vår vekst henger sammen med hvilke andre gode kjøpsobjekter vi finner i KLP, svarer Ekle.

– Hvordan vil du beskrive markedet i Trondheim i dag?

– Den totale kontorledigheten i Trondheim ligger på rundt 10 prosent, og ifølge ekspertene er ledigheten stigende. Til forskjell fra Oslo, skyldes

areal­ledigheten her i Trondheim at det bygges mye. Det er mange bra tomter i randsonene, og kapital er det nok av, av­ kastningen i banken er jo ikke så god for tiden, konstaterer Ekle.

Topp: 2400 kroner – Og hva snakker vi om av leienivåer?

– For prosjektet i Abels Hus i Tekno­ byen ligger leienivået på rundt 1850 kroner kvadratmeteren. Det er det nivået vi mener vi må ha for å kunne forsvare en verdiskapning. Enda lenger ut av sentrum oppnår man litt under 1800 kroner kvadrat­meteren for nybygg.

KLP Eiendom kan også skilte med det desiderte toppnivået i Trondheim.

– Vi får 2400 kroner kvadratmeteren i 6. etasje i Adressabygget, men her er det til gjengjeld panoramautsikt. Leie­ nivået i de øvrige etasjene i bygget ligger

på om lag 2200 kroner kvadratmeteren, forteller Ekle.

– Og hva tenker du om transaksjonsmarkedet?

– Vi er ikke kjent med mange bygg som ligger ute i markedet nå. Det har vært en bra omsetning i Trondheim i 2015, men vi har vokst en god del, så nå skal vi forvalte det vi har kjøpt. Når det gjelder avkastningskravet, er det ingen hemmelighet at Adressabygget og Abels Hus gikk til en yield under 6 prosent, men det var med leiekontrakter som ble inngått for ett år siden. For bygg i randsonene ligger nok avkastnings­ kravet i området 6,5-7 prosent, sier Ekle om prisingen de må ut med for nye, gode bygg.

Tekst JAN REVFEM E-post JAN@NE.NO

Hjemmeside for Nydalen. Laget for Avantor. www.nydalen.no

Vi kan nærings­eiendom Vi forstår hvem du snakker til, hvor og ­hvordan du kan nå dem Uansett om du skal leie ut et lokale, rekruttere nye ­kolleger eller bygge merkevarene dine, så kan vi hjelpe deg.

naringseiendom.no

ADVOKATFIRMA

C.J. Hambros plass 2D, 0164 Oslo +47 21 93 10 00 | www.foyentorkildsen.no