98
6. Změna vlastnické struktury jako nástroj
cobs 2013). Následně obec na daném území vybuduje veškerou infrastrukturu a všechny další plochy prodává komerčním a nekomerčním developerům. Takováto aktivní politika obcí necílí pouze na rychlé promítnutí svých vizí o územním rozvoji do reality, ale také na dosažení výdělku. Obce chtějí tímto způsobem pokrýt veškeré náklady výstavby veřejné infrastruktury a získat finance i k jiným účelům – k podpoře méně finančně návratné výstavby, jako je sociální bydlení, nebo k pokrytí jiných finančních závazků (van der Krabben a Jacobs 2013). Před nástupem finanční krize roku 2008 pokrývaly čisté příjmy z aktivní pozemkové politiky cca 12 % celkových příjmů obcí (Korthals Altes 2008). Aktivní pozemková politika přináší obcím zároveň značné finanční riziko. Protože obce pozemky kupují za tržní cenu a nemohou si od vlastníků půdy odejmout navýšenou hodnotu půdy přidáním práva k výstavbě územním plánem, hrozí, že na svých plánech výstavby i významně prodělají. Mnohé obce si v průběhu času vybudovaly poměrně silné součásti úřadu, které nesou název městské developerské společnosti. Snaží se vystupovat profesionálně, mají velkou moc a značné finanční prostředky pramenící z předchozích transakcí s půdou. Příliš malé samosprávy se však potýkají s relativně nízkou odborností, kterou si jejich aktivní vystupování na trhu s nemovitostmi žádá. I proto centrální vláda nadále obce motivuje k jejich slučování, aby jejich celkový počet klesal.26 Z důvodu obav o profesionalitu některých obcí mají regiony či centrální vláda v Nizozemsku umožněno v případě nutnosti odejmout obci právo určovat svůj budoucí územní rozvoj v rámci své samosprávné činnosti a rozhodovat v této věci za ni. Riziko velkých prodělků obcí se naplno projevilo v době finanční krize po roce 2008 (van der Krabben a Jacobs 2013), kdy obce zaznamenaly mnohamiliardové ztráty hodnoty vykoupené půdy. Zároveň byly mnohé obce předchozími výkupy zadlužené, protože počítaly s tím, že se jim peníze vložené do výkupu půdy díky následnému odprodeji stavebních parcel vrátí. Jak uvádí Janssen-Jansen (2016), podnikání obcí v územním rozvoji může přinést finanční škodu nejen jim samotným, ale i ostatním podnikajícím subjektům na realitním trhu. Na příkladu trhu kancelářských prostor Janssen-Jansen (2016) ukazuje, jak obce zapříčinily značný převis nabídky kancelářských prostor nad poptávkou kvůli svým příliš optimistickým očekáváním týkajícím se tržní hodnoty kancelářských budov. V některých obcích kvůli přehnaným očekáváním obcí narostlo množství kancelářských prostor tak významně, že mnohé zůstaly následně prázdné a ceny za pronájmy kancelářských prostor celkově upadaly. Největší problémy v tomto směru zaznamenal Amsterdam.
26
V Nizozemsku žije přes 16 mil. obyvatel. Území bylo v roce 2012 rozděleno celkem mezi 415 obcí. Průměrný počet obyvatel obce je tak 40 000 (Needham 2016).
Ukázka elektronické knihy, UID: KOS508678