Výsledný ušlý zisk ze sankčního úroku 28 % ve výši 352 282 790 Kč v roce 2014 za léta 1992–2014 přepočteme kurzem k €, to je 30,126 Sk = 1 € a zaokrouhlíme na celé €, vyjde celkem 11 693 646 €. Hypotetický ušlý zisk vypočtený z rentability výrobních fondů Ukazatel rentability vlastního kapitálu (ROE) poměřuje čistý zisk (EAT) s velikostí vlastního kapitálu. ROE = EAT / VK ROE = rentabilita (výnosnost) vlastního kapitálu EAT = čistý zisk po zdanění VK = vlastní kapitál Vzhledem k tomu, že se nepodařilo získat ze statistických údajů věrohodné údaje o rentabilitě ubytování v letech 1992–2014, rentabilitu vypočteme jinou metodou. Diskontované investice (minulý stav k 1997) Celkové stavební náklady na navrhovaných 2 750 m2 užitkové plochy při odhadnutí průměrné ceny 1050 € na výstavbu 1 m2 uvažujeme 2 887 500 €. Převedením na Sk kurzem 31,126 SKk= 1 € je investiční náročnost v 8/2014 89 876 325 Sk. Jelikož se jedná o projekt, který byl vypracován z cen z roku 2014, musíme výsledek upravit alespoň o inflaci k cenám ke dni 1. 1. 1997. Pro základ výpočtu hypotetického zisku celkem musíme provést diskontaci o 17,66 let. Kumulovaná inflace ze statistiky mezi lety 1997–8/2014 (včetně) byla 110 %.
- 98 Ukázka elektronické knihy, UID: KOS295664
SK = MK × qn MK = SK / qn = 89 876 325 Sk / 1,062317,66 = 30 911500 Sk
SK = současný kapitál MK = minulý kapitál po diskontování ik = kumulovaná míra inflace 110 %. ip = průměrná roční míra inflace = 6,23 % U = roční míra inflace + míra kapitalizace 6,23 % (i = 0,0623) q = úročitel = 1 + i = 1,0623 n = počet let = 17,66 Celkové stavební náklady na navrhovaných 2 750 m2 užitkové plochy při odhadnutí průměrné ceny přepočten k 1. 1. 1997 činí 30 911500 Sk. Naegeliho metoda (metoda třídy polohy) Tato metoda výpočtu ceny stavebního pozemku podle tzv. „třídy polohy“, přičemž jednotlivým klíčům je přiřazena hodnota od 1 do 8. Na základě průměrného klíče je potom stanoven poměr hodnoty zastavěné části pozemku na celkové hodnotě nemovitosti. Výpočet ceny stavebního pozemku Naegeliho metodou polohových tříd:116 Výpočetní model pro danou lokalitu: Výměra pozemků celkem: 5343 m2 Zastavěná plocha: 2750 m2 Reprodukční cena staveb: 30 911500 Sk
116
Softwarové služby Oneman. Algoritmus výpočtu Naegeliho metody. [online], 2002. [cit. 2014-06-25]. Dostupný na internetu.
- 99 Ukázka elektronické knihy, UID: KOS295664
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
klíč: Všeobecná situace: 4 klíč: Dopravní situace: 4 klíč: Intenzita využití: 6 klíč: Obytný sektor: 6 klíč: Sektor obchodu a služeb: 5 klíč: Sektor průmyslu: 3 klíč: Faktor zvětšení: 0,1 klíč: Faktor snížení: −0,1
Průměrná Naegeliho třída: 4,67 Naegeliho procento: 12,8 Cena 1 m2 zastavěné plochy: 1649,99 Sk/m2 Průměrná cena 1 m2 pozemku: 849,24 SKk/m2 Cena pozemku celkem: 4 537 468 Sk Diskontovaná PJ (budoucí stav k 1997) Vzhledem k tomu, že ke koupi pozemků se stavbou došlo v roce 1991, musíme cenu PJ diskontovat o inflaci k 1. 1. 1997. Provozní jednotka byla koupena za 1 300 000 Sk. Předpokládáme, že budovy se z velké části musí odstranit, vznikne zde náklad s asanací ve výši kvalifikovaného odhadu 1 000 000 Sk. BK = MK × ik + A = BK = 1 300 000 Sk × 1,623 + 1 000 000 Sk = 3 109 900 Sk BK = budoucí kapitál MK = minulý kapitál po diskontování A = asanace ik = kumulovaná míra inflace 62,3 %. = 1,623 n = počet let = 5 let - 100 Ukázka elektronické knihy