Vznik nájmu bytu plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu. Z uvedených ustanovení vyplývá, že smlouva o budoucí smlouvě nájemní musí obsahovat všechny podstatné náležitosti smlouvy o nájmu bytu stanovené zákonem; chybí-li byť jediná z nich, má to za následek neplatnost takovéto smlouvy (§ 50a ve spojení s § 39 obč. zák.). Podle ustanovení § 51 obč. zák. účastníci mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště upravena; smlouva však nesmí odporovat obsahu nebo účelu tohoto zákona. Součástí skutkových zjištění soudu prvního stupně, z nichž vycházel i soud odvolací, bylo též zjištění o obsahu listiny datované dne 22. 5. 1995. Z obsahu této listiny mimo jiné vyplývá, že žalobkyně se zavazuje, že pronajme nájemci byt (čl. I.), že nájemce provede ve stanoveném termínu úpravy bytu (čl. II. a III.), že v čl. IV. se žalobkyně zavazuje po provedení úprav a případné kolaudaci dát pokyn k uzavření nájemní smlouvy na dobu určitou – 2 roky, a tuto nájemní smlouvu pravidelně každé dva roky obnovovat do celkové doby 10 let, a že nájemné bude hrazeno ode dne podpisu této smlouvy (čl. V.). Odvolací soud nepochybil, posoudil-li uvedenou smlouvu – s přihlédnutím k jejímu obsahu – jako smlouvu o budoucí smlouvě nájemní (§ 50a, § 685 odst. 1 obč. zák.). Z obsahu předmětné smlouvy se podává, že za užívání bytu bude placeno nájemné, avšak jeho výše, resp. výše úhrady za plnění spojená s užíváním bytu ani způsob jejich výpočtu, dohodnuta nebyla. Nedostatek uvedené náležitosti již sám o sobě způsobuje neplatnost předmětné smlouvy jako smlouvy o budoucí smlouvě nájemní; odvolacímu soudu lze proto přisvědčit, dospěl-li k závěru, že je absolutně neplatná.
Okolnost, že svůj závěr opřel ještě o nedostatek další požadované náležitosti (označení bytu, jeho příslušenství a rozsah jejich užívání), je z hlediska právního posouzení již nerozhodná (nadbytečná). Námitka dovolatele, že podstatné náležitosti nájemní smlouvy měly být obsaženy v tzv. evidenčním listu, který měl být nedílnou součástí předmětné smlouvy, a že v jeho nevyhotovení lze spatřovat šikanózní výkon práva žalobkyně, je nepřípadná, neboť existenci takovéto listiny předmětná smlouva (jak vyplývá z jejího obsahu) nepředpokládala. Rovněž tak nelze přisvědčit námitce dovolatele, že předmětná smlouva měla být – co do závazku žalobkyně uzavírat se žalovaným nájemní smlouvy na předmětný byt – posouzena jako tzv. nepojmenovaná (výslovně v zákoně neupravená) smlouva ve smyslu ustanovení § 51 obč. zák. Ujednání o uvedeném závazku žalobkyně je totiž z hlediska obsahového neoddělitelnou (k témuž cíli směřující) součástí předmětné smlouvy jako smlouvy o budoucí smlouvě (v ustanovení § 50a obč. zák. upravené), a důvod její neplatnosti se proto týká i tohoto ujednání. Namítá-li pak dovolatel, že neplatnost předmětné smlouvy způsobila žalobkyně, je třeba poukázat na to, že podle ustálené soudní praxe (srov. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 26. 4. 2001, sp. zn. 20 Cdo 1270/99, uveřejněného pod č. 13 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 2002, dále např. jeho rozsudek ze dne 9. 9. 2004, sp. zn. 26 Cdo 2477/2003) důsledky absolutní neplatnosti smlouvy o nájmu nejsou závislé na tom, kdo neplatnost zavinil (platí toliko, že vznikne-li pro neplatnost právního úkonu škoda, odpovídá se za ni podle ustanovení občanského zákoníku o odpovědnosti za škodu – § 42 obč. zák.). Uvedený závěr lze podle názoru dovolacího soudu vztáhnout i na případ absolutní neplatnosti smlouvy o budoucí smlouvě nájemní.
98 Ukázka elektronické knihy, UID: KOS186764