98
FINANCOVÁNÍ VLASTNÍHO BYDLENÍ
Z toho plyne, že kombinace hypotéky a životního pojištění je o 390 000 Kč levnější, tedy o 390 000 Kč výhodnější. Pokud dostanete takto spočítané porovnání, je rozhodování se pro jednu nebo druhou variantu jednoznačné. Čísla přece nelžou a 390 000 Kč rozdílu je dost peněz. Jenže háček je v tom, že toto porovnání obsahuje několik „ALE“ a několik metodických nepřesností a chybných postupů. Čísla sice nelžou, ale je třeba zjistit ta správná čísla. Další argumenty pro kombinaci Někdy se nesetkáte s podrobnými výpočty, ale jenom s vyjmenováním výhod. Mezi nejčastěji uváděné výhody patří: • Jste pojištěni po celou dobu splácení úvěru. • Výrazné daňové zvýhodnění, které plyne z: − jiného modelu splácení – platíte jenom úroky, jistina neklesá, zaplatíte více na úrocích, − úspory na daních díky životnímu pojištění. • Podílíte se na výnosech životního pojištění (vaše peníze vydělávají). • Na konci pojišťovna vyplatí daleko více peněz, než kolik budete potřebovat na splacení úvěru. Tyto argumenty jsou sami o sobě pravdivé, ale nedají se použít pro celkové porovnání výhodnosti a nevýhodnosti. Chyby argumentů Pojďme se podívat nejdříve na výčet výhod a pojďme je postupně komentovat. V případě kombinace hypotéky a životního pojištění jsme po celou dobu pojištěni. To je dobře, ale i při anuitním splácení bychom si také mohli pořídit pojistku. Pojištění není výlučnou vlastností kombinace a k této výhodě se můžeme dopracovat i jinak a často daleko levněji, protože riziková životní pojistka k anuitnímu splácení je levnější než pojistka kapitálová.
Financovani bydleni kniha tisk.indd Odd6:98
26.2.2009 17:04:22 Ukázka elektronické knihy, UID: KOS180759
JAK ÚVĚRY POUŽÍVAT
99
Tvrzení, že se více ušetří na daních je pravda. Samozřejmě, že čím zaplatíme více na úrocích, tím více dostaneme zpět na daních. Jenže na daních dostaneme zpět jenom malou část toho, co na úrocích zaplatíme. Lepší je ušetřit na úrocích 100 000 Kč než mít radost z toho, že dostanu od státu zpět na daních 15 000 Kč. Lepší je úroky nezaplatit, než se radovat z úspory na daních. Daňová úspora by samozřejmě měla být zohledněna ve výpočtech. Pokud se uvede jako jedna položka v seznamu výhod, nic nám to neřekne. Je třeba ji zakalkulovat a podívat se, jak velká je to výhoda pro nás. Argument s daňovými úsporami ze životního pojištění je pravdivý, jenom má několik „ALE“. Daňový základ je možno snížit maximálně o 1 000 Kč měsíčně (resp. 12 000 Kč ročně). Pojistné je v tomto příkladě přes 8 000 Kč měsíčně. Takže ze zaplaceného pojistného si můžeme daňově odečíst jenom velmi malou část. Navíc musíme splnit další podmínky. Pojistka musí trvat minimálně do věku 60 let. Proto ne náhodou byl zvolen věk klienta 40 let a splatnost 20 let. Pokud se zvolí jiné parametry, nebudou odpočty fungovat. Argument o dalších úsporách na daních vypadá krásně a má vzbudit dojem něčeho velikého a zajímavého. Ve skutečnosti se však o moc zajímavé číslo nejedná. Argumenty o výnosech jsou samozřejmě pravdivé. Budeme mít uloženu část peněz v pojišťovně, která je bude zhodnocovat. V tomto bodě je potřeba věnovat velkou pozornost tomu, kde budou peníze uloženy. Od toho se odvíjí, jakých mohou dosáhnout výnosů a s jakým rizikem. Pokud se bude jednat o klasické kapitálové životní pojištění, bude nám pojišťovna garantovat, že bude naspořeno dost peněz na splacení úvěru. Jenže peníze budou uložené v konzervativních a málo výnosných produktech. Tento typ pojistky nemůže překonat v dlouhodobém horizontu náklady na splácená hypotéky55. Jiná je situace u investičních životních pojistek. Zde je možné již použít agresivnější strategie, které obsahují akciovou složku. Tím máme možnost dosahovat vyššího výnosu.
55
Cena hypotéky je dána cenou peněz na trhu, ke které si banka přidá své přirážky a marže (rizikovou přirážku, obchodní marži, zisk…). Rezervy z kapitálových životních pojistek jsou investovány do dluhopisů. Rezervy pojišťoven tak mohou vydělávat přibližně to, co vydělávají pevně úročené cenné papíry, mínus náklady pojišťovny. Výnos pojistek tak musí být nižší než úroky z hypotéky.
Financovani bydleni kniha tisk.indd Odd6:99
26.2.2009 17:04:22 Ukázka elektronické knihy, UID: KOS180759
100
FINANCOVÁNÍ VLASTNÍHO BYDLENÍ
Při kalkulacích předpokládaného zhodnocení je potřeba brát v úvahu: • Jaká část prostředků je investována do akcií a jaká do dluhopisů. • Na konci investičního období (koncem doby splatnosti hypotéky) bude část prostředků přesouvána do konzervativnějších prostředků a výnos tak poklesne. • Výnosy životního pojištění se nevztahují na celé zaplacené pojistné, z kterého se − musí pokrýt pojistné riziko, − pokrýt náklady pojišťovny a − teprve zbývající část se zhodnocuje. Pokud pojišťovna připisuje výnosy 6 % p.a. z vašich pravidelných vkladů např. 10 000 Kč měsíčně, je to něco jiného než výnosy 6 % p.a. z pravidelné investice do otevřených podílových fondů nebo spoření na bankovní účet. Chyby ve výpočtech Tak to bychom měli za sebou seznam výhod kombinace hypotéky a životního pojištění. Jednotlivé argumenty jsme se snažili uvést na pravou míru. Nyní se pojďme podívat na čísla, jenž se předkládají k porovnání a na základě kterých se máme rozhodnout. Porovnáním vznikají největší a nejčastější chyby. Porovnává se způsobem „celkem se zaplatí“. Toto porovnání se používá s argumentem, že je každému jasné a srozumitelné. Že nikoho nezajímá „budoucí hodnota investice“ a že by tento termín stejně nepochopil. Proto se používá toto zjednodušení. Nicméně finančně je to naprosto špatně. Mícháme zde peníze, které zaplatíme dnes s penězi, které dostaneme až za 20 let a to je něco nesrovnatelného. Viděli jsme, čeho se dosáhne, když se porovnává způsobem „celkem se zaplatí“, při hodnocení doby splatnosti úvěru. Když počítáme, kolik se zaplatí, je nejdražší úvěr na 30 let, levnější je na 20 let a nejlevnější na 10 let. Porovnání stylem „celkem se zaplatí“ je v tomto případě naprosto nepoužitelné. V další kapitole si ukážeme, jak se mají obě varianty správně porovnat. Výpočty se typicky dopouští i dalších chyb. Na jedné straně se operuje s daněmi a počítá se, kolik se ušetří, na straně druhé se na daně zapomíná. Vyplacené
Financovani bydleni kniha tisk.indd Odd6:100
26.2.2009 17:04:22 Ukázka elektronické knihy, UID: KOS180759