Forkjøpsretten kan være veien til din drømmebolig! Mange er nok ikke klar over det, men forkjøpsretten er kan skje den viktigste grunnen til å være medlem i et boligbyg gelag. I denne artikkelen skal vi redegjøre for betydningen av forkjøpsrett, hvem som har forkjøpsrett og når denne ut løses, reglene for avklaring av forkjøpsrett, litt om overføring av medlemskap og til slutt om hvordan forkjøpsretten funge rer i det såkalte Storbysamar beidet som Vestbo er en del av. Hva er forkjøpsrett? Med forkjøpsrett menes en rett til på ellers like vilkår å tre inn i en allerede inngått avtale om kjøp av bolig i et borettslag. Den forkjøpsberettigede tar over kjøperens rettigheter og plikter etter avtalen. Medlemmet har på denne måten fortrinnsrett til bolig i boligselskap som har vedtektsregu lert forkjøpsrett for boligbyggelagets medlemmer. Også såkalte frittstående boligselska per, dvs. lag der det ikke stilles krav til medlemskap i boligbyggelag for å bli andelshaver, kan ha vedtektsregulert forkjøpsrett. Forkjøpsrett i slike lag, vil da dreie seg om intern forkjøpsrett for allerede eksisterende andelshavere i det samme boligselskapet. Medlemskap i boligbyggelaget gir også fortrinnsrett til boligbyggelagets nye prosjekter som legges ut for salg for første gang. Lang ansiennitet som medlem, kan gi mulighet til å velge på øverste hylle blant alle de nye boligene i prosjektet. Hvem har forkjøpsrett? Borettslagsloven har ingen bestem melser om hvem som har forkjøps rett. Men lovens § 411 sier at det er borettslaget i vedtektene som bestem mer hvem som har forkjøpsrett. Og når vedtektene først sier at laget har 26
VeStbo Info 1/2013
forkjøpsrett, så har borettslagslovens kap. 4 nærmere regler om håndterin gen av dette. Det vanlige er at andelseierne i boretts laget (internt), og dernest medlemme ne i boligbyggelaget har forkjøpsrett. Men også andre som nærstående eller kommunen kan har forkjøpsrett når det følger av vedtektene. I visse tilfeller kan likevel forkjøpsret ten ikke gjøres gjeldene. Dette gjelder når en andel overføres til andelseierens nærstående, dvs. visse nære slektnin ger. Lovens § 412 har en uttømmen de opplisting over hvem som regnes som nærstående; ektefelle, andelseiers eller ektefelles slektning i rett opp og nedstigende linje, fosterbarn som står i samme stilling som livsarving, søsken eller andre som de siste to år har hørt til samme husstand som tidligere eier (eks. samboer). Dersom nærstående har fått overta andelen, må forkjøps retten altså stå tilbake. Forkjøpsrett kan heller ikke gjøres gjeldende når andelen går over på skifte etter separasjon/skilsmisse eller når et hus standsmedlem tar over andelen etter husstandsfellesskapsloven § 3. når utløses forkjøpsretten? Forkjøpsretten utløses når en andel skifter eier, jf. § 413. Dette kan skje ved ulike typer rettsovergang; ved ordinært salg (også ved tvangssalg), gavesalg (andelen selges for en pris som er lavere enn omsetningsverdien/ taksten), gave eller arv. Avklaring av forkjøpsrett Behandling av forkjøpsretten skjer ved at den som skal selge boligen sin i et borettslag gir melding til boligbygge laget om at andelen skal selges. Ofte er det megler som håndterer denne kontakten i praksis. Enten gis det slik melding før andelen er solgt, såkalt forhåndvarsel. Eller gis det melding når andelen er solgt, såkalt fast pris. Det
er opp til andelseier selv å bestemme hvilke av de to alternativene han velger. Når boligbyggelaget mottar melding om at en andel skal selges eller at den er solgt, skal boligbyggelaget sørge for at dette blir kunngjort for de forkjøps berettigede, dvs. medlemmene. Dette skjer i disse dager som regel via inter nett, på boligbyggelagets hjemmesider (www.vestbo.no). Fristen for å melde seg skal minst være fem hverdager fra kunngjøringen, jf. § 521. Fristen vil tydelig vær angitt i utlysningen. Når fristen for å melde seg er ute, behandler boligbyggelaget forkjøpsret ten. Det foretas da en rangering av de som har meldt seg ut fra ansien nitet. Den som har best ansiennitet blir da kontaktet først. Ved utlysning på forhåndsvarsel får vedkommende mulighet til å tre inn i avtalen på de vilkår som er avtalt når denne etter hvert blir solgt. Ved utlysning på fast pris er vilkårene allerede klare. Ved benyttelse av forkjøpsrett må med lemmet betale den pris som vedkom mende som opprinnelig fikk tilslaget på boligen har avtalt å betale til selger. Også vilkår som overtakelsesdato skal i utgangspunktet overholdes. Medlem som melder sin interesse på en bolig på forhåndsvarsel kan velge å ikke benytte seg av forkjøpsretten dersom han f.eks. syns at prisen for boligen ble for høy. Annerledes dersom man melder sin interesse på en bolig som er lyst ut på fast pris. Kjøpsvilkårene er da allerede klare på utlysningstidspunktet og melder man seg er man også bundet dersom man skulle ha best ansiennitet. Dette er også årsaken til at man ved melding på fast pris samtidig må levere finansieringsbekreftelse på kjøpesum men. Den eneste årsaken til at man likevel kan angre seg, er dersom boligen ikke har vært tilgjengelig for visning før fristen for å bruke forkjøps retten var ute.