Guía Saneamiento Físico-Legal

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Entre el 2006 y el 2011 se entregaron 550 mil títulos de propiedad urbanos y 250 mil en el campo. Pero aún hay un millón de viviendas sin el título legal que da seguridad a sus poseedores. Los procesos para determinar su precio o para saber quién fue el propietario, demoran muchos años en el poder judicial y por eso, las viviendas de los pobladores no existen ante la ley ni ante los bancos. Los traficantes de terrenos aprovechan la demora.

Terminaremos con esa injusticia MODIFICANDO LA CONSTITUCIÓN (Art. 70) para que, desde el comienzo de la expropiación de un terreno, el Estado pueda titular individualmente y, luego, efectuar la transferencia hipotecaria de su lote a cada familia con un precio justo y social a pagar a largo plazo. El reclamo de quien se considera propietario, continuará en la vía judicial hasta que se fije el justiprecio a pagar por el terreno. Cuando ese proceso termine, el Estado pagará el precio con las cuotas que fueron aportadas por los beneficiarios. Además restableceremos para los pobladores el Derecho a la PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA que la ley señala.

Con esos procedimientos, en dos años, se logrará que cientos de miles de viviendas construidas tengan valor legal y económico. Con el título, se entregará un Certificado de Fábrica que legalice el valor de las edificaciones. Y así, un valor de muchos miles de millones de soles entrará a la economía como respaldo al crédito bancario o como precio de venta. Y en los terrenos de propiedad del Estado se pondrá en vigencia el DS 06-2009 que nos permitió titular gratuitamente cientos de miles de viviendas. Y para las zonas tituladas se aplicará también el PLAN INTEGRAL DE PISTAS Y VEREDAS. La titulación reactivará la economía, porque impulsará los ingresos familiares y también la creación de Pequeñas empresas en los distritos populares y la innovación tecnológica de las que ya existen. Pero además dará seguridad jurídica y confianza a los hogares del pueblo. El Perú será un país de propietarios.

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PRESENTACIÓN En esta guía encontrarán todo lo que un ciudadano debe de conocer para sanear física y legalmente su propiedad.

Muchos peruanos no tienen títulos de propiedad, ello genera inestabilidad emocional, social, económica y política.

La propiedad es un refugio previsional, es una manera de capitalizarse e incrementar el patrimonio pero también un título de propiedad es un medio de financiamiento y de desarrollo de actividades empresariales. Al estar saneada la propiedad uno accede a créditos para desarrollar nuevos emprendimientos. Se alienta la inversión y mejora de las condiciones de vida.

Genera estabilidad emocional y los propietarios aseguran la transferencia de su propiedad a sus herederos, todo ello mejora el clima de confianza y da esperanza.

Convertir al Perú en un País de Propietarios es parte de la ansiada justicia social tan importante para alcanzar el desarrollo que nuestro país necesita.

Por un País de Propietarios con justicia social.

Eco. Juan Carlos Sánchez Montes de Oca Precandidato al Congreso de la República

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ÍNDICE I.- Nociones Preliminares ………………………………………….. 5 1.1 Propiedad 1.2 Propiedad Predial 1.3 Posesión 1.4 Defensa Posesoria Extrajudicial II.- Saneamiento Físico-Legal de Propiedades …………………. 7 2.1 Saneamiento Físico 2.2 Saneamiento Legal 2.3 Saneamiento Físico-Legal 2.3.1 Procedimientos para lograr el Saneamiento.

2.4 Seguridad Jurídica III.- Organismo de Formalización de la Propiedad Informal (COFOPRI) …………………………………………………………….. 9 IV.- Conclusiones …………………………………………………….10 V.- Bibliografía ……………………………………………………… 11

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I.- NOCIONES PRELIMINARES: 1.1.- PROPIEDAD El Código Civil define la Propiedad, como "'El poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe; ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley" (Art. 923 del Código Civil).

Del mismo modo uno puede acceder a la propiedad mediante: Compra–venta; donación; permuta; adjudicación; sucesión intestada; testamento; prescripción adquisitiva de dominio entre otras modalidades. Ortiz y Donayre (2011).

También “La propiedad se extingue por: 1.- Adquisición del bien por otra persona.

2.- Destrucción o pérdida total o consumo del bien.

3.- Expropiación.

4.- Abandono del bien durante veinte años, en cuyo caso pasa el predio al dominio del Estado.” (Art.968 del Código Civil).

El Reglamento Nacional de Edificaciones (2006) en la norma G 040, da las siguientes definiciones: - Terreno rústico: Unidad inmobiliaria constituida por una superficie de terreno no habilitada para uso urbano y que por lo tanto no cuenta con accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, sistema de desagües, abastecimiento de energía eléctrica, redes de iluminación pública pistas ni veredas.

- Terrenos eriazos: Son las tierras improductivas por falta o exceso de agua - Terreno urbano: Es el predio habilitado para uso urbano, que cuenta con los servicios de accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, de desagüe, energía eléctrica, redes de iluminación pública. Ha sido sometido a un proceso administrativo para adquirir esta condición. Puede o no contar con pistas y veredas.

De igual forma en el mismo documento define: - La habilitación de un predio rústico en urbano comprende dos etapas: La aprobación del proyecto por la municipalidad y la recepción de obras. En cada una, la Municipalidad emite una resolución que puede inscribirse en Registro Público. Respecto de los terrenos urbanos, la Municipalidad emite el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.

- Áreas de expansión urbana. Son las tierras destinadas para futuras habilitaciones urbanas.

1.2.- PROPIEDAD PREDIAL Ortiz y Donayre (2011). “Los predios son un tipo de bienes inmuebles y se consideran como tales a los terrenos, las edificaciones (casas, edificios, etc.) e instalaciones fijas y permanentes (piscina, losa, etc.) que constituyen partes integrantes del mismo, que no puedan ser separados sin alterar, deteriorar o destruir la edificación. También, se consideran, como predios: a los terrenos, departamentos, sótanos, estacionamientos, azoteas, zona reservada de aires (por tener esta participación de propiedad sobre el área de terreno), depósitos y tendales”. Decreto Legislativo 776 que regula el Impuesto al patrimonio predial.

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Gráfico 01: Diapositivas del diplomado Especializado en Derecho Registral, del Dr. Ricardo Mejía Cordero

1.3.- POSESIÓN El Código Civil define a la posesión como: “Es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él. El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifique serlo”. (Art. 672 del Código Civil).

Asimismo la noción posesión es “el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a la propiedad” (Art.896 del Código Civil).

“No es poseedor quien, encontrándose en relación de dependencia respecto a otro, conserva la posesión en nombre de éste y en cumplimiento de órdenes e instrucciones suyas” (Art.897 del Código Civil). De igual forma: “El poseedor puede adicionar a su plazo posesorio el de aquel que le trasmitió válidamente el bien” (Art.898 del Código Civil).

En síntesis es la capacidad de usar, disfrutar, disponer y reivindicar con la finalidad de adquirir la propiedad por prescripción con el transcurrir del tiempo.

1.4.- DEFENSA POSESORIA EXTRAJUDICIAL “El poseedor puede repeler la fuerza que se emplee contra él o el bien y recobrarlo, si fuere desposeído. La acción se realiza dentro de los quince (15) días siguientes a que tome conocimiento de la desposesión. En cualquier caso, debe abstenerse de las vías de hecho no justificadas por las circunstancias. El propietario de un inmueble que no tenga edificación o esta se encuentre en dicho proceso, puede invocar también la defensa señalada en el párrafo anterior en caso de que su inmueble fuera ocupado por un poseedor precario. En ningún caso procede la defensa posesoria si el poseedor precario ha usufructuado el bien como propietario por lo menos diez (10) años.

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La Policía Nacional del Perú así como las Municipalidades respectivas, en el marco de sus competencias previstas en la Ley Orgánica de Municipalidades, deben prestar el apoyo necesario a efectos de garantizar el estricto cumplimiento del presente artículo, bajo responsabilidad.” (Art. 920 Código Civil).

II.- SANEAMIENTO FISICO-LEGAL DE PROPIEDADES 2.1.-SANEAMIENTO FÍSICO “Consiste en la identificación física del predio determinando su forma, dimensiones, colindancias y ubicación geográfica”. http://www.minem.gob.pe/minem/archivos/Cofopri%20Sanamiento%20Legal%20de%20predios%20rural es.pdf.

2.1.1.- Los procedimientos administrativos de rectificación, determinación y conversión (caso predios rurales) Según la Ley N° 27161 – Ley que modifica y ampliatoria de la Ley del Registro de Predios Rurales existen los siguientes procedimientos:  La Rectificación: se define como el proceso mediante el cual SE CORRIGE el área, linderos y medidas perimétricas de un predio rural cuando existe discrepancia entre los datos consignados en los títulos y aquellos que resulten del levantamiento catastral.  La Determinación: Es el proceso mediante el cual SE ESTABLECE el área, linderos y medidas perimétricas de un predio rural, los cuales no se encontraban consignados en el título.  La Conversión: Es el proceso mediante el cual SE ACTUALIZA el área del predio rural que se encuentra expresado en medida distinta a la del sistema métrico decimal.

2.2.- SANEAMIENTO LEGAL “Consiste en determinar la condición jurídica de la persona que ocupa un predio (“Parcela agrícola”, “chacra”, “Fundo”, etc.) y que viene explotándolo mediante una actividad económicamente o vivienda, con el objeto de formalizar su derecho de propiedad”. http://www.minem.gob.pe/minem/archivos/Cofopri%20Sanamiento%20Legal%20de%20predios%20rural es.pdf.

2.3.- SANEAMIENTO FÍSICO-LEGAL “Tiene como objeto formalizar su derecho de posesión o perfeccionar su derecho de propiedad, según sea el caso, y su posterior inscripción en los Registros Públicos.

- Establecen el marco para la aplicación del procedimiento de adjudicación, conciliación y prescripción adquisitiva judicial y administrativa y la determinación, conversión o rectificación de áreas, linderos y medidas perimétricas de los predios individuales”. http://www.minem.gob.pe/minem/archivos/Cofopri%20Sanamiento%20Legal%20de%20predios%20rural es.pdf.

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Del mismo modo también considera como otros mecanismo de regularización: Inmatriculación; reversión; transferencia patrimonial interestatal; regularización del tracto sucesivo; abandono; procedimiento de cierre de partidas; Inexactitudes; saneamiento catastral y registral; sucesión a favor del Estado. http://www.catastrolatino.org/documentos/bolivia2008/PONENCIAS/peru/formalizacion_propiedad_inf ormal_peru.pdf

Otra definición: “Es un procedimiento mediante el cual se estudian los aspectos físicos y legales de nuestras casas o viviendas, con la finalidad de poder obtener el título de propiedad inscrito en los Registros Públicos”. Donayre y Cumpa (2010).

2.3.1 Procedimientos para lograr el Saneamiento Existen dos principales: Formalización de propiedad de posesionarios informales y la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio. Si la propiedad donde se encuentra la posesión informal es propiedad privada hay varias alternativas: la conciliación con el propietario privado; iniciar un proceso de prescripción adquisitiva de dominio si cumple con los requisitos o iniciar un proceso expropiatorio. http://www.catastrolatino.org/documentos/bolivia2008/PONENCIAS/peru/formalizacion_propiedad_inf ormal_peru.pdf

Algunos procedimientos

- Conciliación: “La definición según Ley Nº 29320 y su modificatoria Decreto Legislativo Nº 1070, se refiere a aquella institución que se constituye como mecanismo alternativo para la solución de conflictos, por el cual las partes acuden a un Centro de Conciliación extrajudicial a fin de que se le asista en la búsqueda de una solución consensual al conflicto. Considerando la problemática de posesiones informales, en la Nueva Rinconada, la Conciliación, es el acuerdo al que llegan los pobladores o posesionarios del asentamiento humano, y las personas que aparecen como propietarios inscritos en los Registros Públicos sobre la transferencia (venta) del terreno (casa)”. Donayre y Cumpa (2010).

- Prescripción Adquisitiva de dominio: “La prescripción es una manera de adquirir la propiedad de bienes o extinguir una acción ligada a un derecho de contenido patrimonial por el transcurso del tiempo y requisitos de ley”http://jorgemachicado.blogspot.pe/2013/04/pre.html#sthash.em00RXR5.dpuf

“La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años.

Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe.”(Art. 950 del Código Civil) 2.4.- SEGURIDAD JURIDICA “Es un principio elemental que es parte del Estado Democrático y Constitucional de Derecho. Es así como comprobamos las cualidades de la seguridad jurídica como sustrato de nuestro ordenamiento jurídico. Es la certeza, la previsibilidad en la aplicación del Derecho”. www.raejurisprudencia.com.pe/data-jurisprudencial/descargas.php?p=92

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A través de este principio se garantiza los distintos derechos que incluyen la propiedad y la posesión.

III.- ORGANISMO DE FORMALIZACIÓN PROPIEDAD INFORMAL - COFOPRI

DE

LA

Según Ortiz y Donayre (2011), COFOPRI, “es el Organismo de Formalización de la Propiedad Informal que cumple el rol de diseñar y ejecutar de manera integral, comprensiva y rápida, el programa de formalización de la propiedad y su mantenimiento dentro de la formalidad a nivel nacional, centralizando las competencias y toma de decisiones con esta finalidad. COFOPRI efectúa el levantamiento, modernización, consolidación, conservación y actualización del catastro predial del país derivado de la formalización. COFOPRI brinda asesoría técnica y transfiere capacidades a los Gobiernos Locales y Regionales”.

Otra definición: “El Organismo de Formalización de la Propiedad Informal -COFOPRI- es una institución pública descentralizada del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, encargada de efectuar el saneamiento físico legal de posesiones informales, predios rurales, terrenos eriazos, comunidades campesinas y propiedades de entidades públicas y privadas a nivel nacional”. http://www.catastrolatino.org/documentos/bolivia2008/PONENCIAS/peru/formalizacion_propiedad_info rmal_peru.pdf

Gráfico 02: http://www.catastrolatino.org/documentos/bolivia2008/PONENCIAS/peru/formalizacion_propiedad_informal_peru.pdf

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IV.- Conclusiones 1.- El saneamiento físico-legal no es más que formalizar su derecho de posesión o perfeccionar su derecho de propiedad, según sea el caso, y su posterior inscripción en los Registros Públicos.

2.- El saneamiento de propiedades requiere un diagnostico apropiado, dependerá qué condición tenga la propiedad o posesión para iniciar el saneamiento.

3.- El saneamiento de propiedades requiere primero analizar las condiciones físicas y luego las legales no al revés.

4.- La seguridad jurídica es fundamental para garantizar la estabilidad política, económica y social.

5.- El principio de seguridad jurídica garantiza distintos derechos que incluyen la propiedad y la posesión.

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V.- Fuentes bibliográficas 1.

Ortiz Sánchez, Iván y Donayre Muñoz, María J., (2011). La Posesión Informal y el Saneamiento Físico de Asentamientos Humanos. Lima Perú. Equis Equis S.A.

2.

Código Civil, 1984, Lima, Perú.

3.

Constitución Política del Perú, 1993.

4.

Decreto Legislativo N°667 Ley de Registro de Predios Rurales,1991.

5.

Ley N° 27161-Ley que modifica el Art. 26° y Amplia el Decreto Legislativo N° 667, 1999.

6.

Reglamento Nacional de Edificaciones (2006), Perú.

7.

Diapositivas del Diplomado Especializado en Derecho Registral, del Dr. Ricardo Mejía Cordero

8.

Decreto Legislativo 776 que Regula el Impuesto al Patrimonio Predial.

9.

Donayre Rosario, Cumpa Roberto (2010). Cartilla de Términos Básicos de Saneamiento Físico Legal, Material Producido por el Programa de Educación Básica Laboral-PEBAL La Inmaculada San Juan de Miraflores Lima- Perú.

10.

Ley 26872 y su modificatorio D.L. Nº 1070-Ley de Conciliación.

LINKS BIBLIOGRAFICOS:

1. COFOPRI (2008).

Saneamiento Legal de Predios Rurales, recuperado de http://www.minem.gob.pe/minem/archivos/Cofopri%20Sanamiento%20Legal%20de%20predios%20rur ales.pdf.

2. Mandamiento Paz, Miguel (2008), COFOPRI, recuperado de

La Formalización de la Propiedad Informal en el Perú

http://www.catastrolatino.org/documentos/bolivia2008/PONENCIAS/peru/formalizacion_propiedad_info rmal_peru.pdf 3. Apuntes Jurídicos (2013), recuperado de http://jorgemachicado.blogspot.pe/2013/04/pre.html#sthash.em00RXR5.dpuf 4. Prado Herrera, Juan Carlos (2003), El Principio de la Seguridad Jurídica según la Jurisprudencia del Tribunal Constitucional - JURISPRUDENCIA CONSTITUCIONAL COMENTARIOS Y ANOTACIONES, recuperado de www.raejurisprudencia.com.pe/datajurisprudencial/descargas.php?p=92

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