Tr채ume brauchen R채ume
Gesch채ftsbericht 2013
Tr채ume brauchen R채ume Planen. Bauen. Wohnen. Mieten. Vermieten. Kaufen. Verkaufen. Vermitteln. Verwalten. Betreuen. Sanieren. Modernisieren. Renovieren.
Träume brauchen Räume Wohnen vor neue Herausforderungen gestellt. Nicht nur die Politik ist gefragt, die gesamte Gesellschaft muss sich mit dieser Situation auseinandersetzen: die Kommunen, die Wohnungswirtschaft, die Seniorenorganisationen, die Handwerksbetriebe, die Dienstleistungsunternehmen u. a. Jeder muss seinen Beitrag dazu leisten, dass ältere Menschen in ihrem gewohnten Umfeld wohnen können, ihre Lebensqualität erhalten bleibt und sie am gesellschaftlichen Leben teilhaben können.
Bericht des Vorstandes Das Wohnen beziehungsweise eine Wohnung gehört wie Nahrung und Kleidung zu den unverzichtbaren Grundbedürfnissen des Menschen. Eine Wohnung ist mehr als ein Dach überm Kopf! Sie bietet ein Zuhause und eine vertraute Umgebung mit oft über Jahrzehnte gewachsenen Kontakten: Raum für gelebte Beziehungen mit Angehörigen, Freunden und Nachbarn. Die Wohnung ist der Ort, an dem die Menschen Ruhe finden und Freude erleben, sich erholen und wohlfühlen. Die Wohnung ist sozusagen das Nest, in dem man sich sicher und geborgen fühlt.
Immobilien bleiben ein interessantes Investment
Die Investition in Qualitätsimmobilien bleibt ein interessantes Investment. Sowohl für Neubauvorhaben als auch für Modernisierungen sind die Kredite aufgrund der anhaltend niedrigen Zinsen sehr günstig. Der gute Jahresbeginn in der baden-württembergischen Bauwirtschaft hat sich im ersten Vierteljahr fortgesetzt, bestätigt der Verband Bauwirtschaft Baden-Württemberg e.V., Stuttgart. Nachdem die Bauunternehmen wegen des milden Winters praktisch durcharbeiten konnten, gab es im 1. Quartal 2014 einen Umsatzanstieg um 24 %. Besonders stark zugelegt haben der Straßenbau mit 35,8 % sowie der Wohnungsbau mit 29,9 %. Bedingt sind diese hohen Zuwächse allerdings auch durch die schwache Bautätigkeit des Vorjahreszeitraumes, als es witterungsbedingt in allen Bausparten erhebliche Umsatzverluste gab. Von Januar bis März dieses Jahres erzielten die Bauunternehmen im Land eine Umsatzleistung von insgesamt 2,48 Mrd. Euro. Bei den Auftragseingängen war die Entwicklung deutlich verhaltener. Hier betrug der Anstieg lediglich 3,7 %. Dennoch bleibt die Branche aufgrund der positiven gesamtwirtschaftlichen Lage zuversichtlich und prognostiziert bis Ende 2014 ein Wachstum von bis zu 3 %.
Durch die demografische Entwicklung und die damit verbundene große Anzahl älterer Menschen wird das Thema
Mit dem vorliegenden Geschäftsbericht informiert der Vorstand über die Geschäftstätigkeit und das Ergebnis im Jahr
Die Baugenossenschaft Familienheim Mittelbaden e.G. widmet sich den Themen Bauen und Wohnen schon seit 65 Jahren. Als genossenschaftliches Unternehmen ist es unser Auftrag, das Wohl unserer Mitglieder in den Mittelpunkt unseres Engagements zu stellen und ihnen den Wohnraum so angenehm wie möglich zu gestalten. Unsere Mieter sind gleichzeitig unsere Mitglieder. Die Baugenossenschaft investiert hohe Beträge für die Sanierung und Modernisierung der Mietwohnungen. Für junge Familien, Senioren, für alle, die sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen wollen, werden Einund Mehrfamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen mit hochwertiger Ausstattung gebaut. Die individuellen Wünsche der künftigen Eigentümer werden weitgehend berücksichtigt.
1,0 % Landwirtschaft Dienstleistungen ohne Grundstücks- und Wohnungswesen
Produzierendes Gewerbe ohne Baugewerbe 25,5 % Baugewerbe 56,6 %
Bruttowertschöpfungsanteil der Immobilienwirtschaft Anteil der Wirtschaftsbereiche an der Bruttowertschöpfung 2013, nominal
4
2,451 Mrd. €
4,7 % 12,2 % Grundstücks- und Wohnungswesen
Quelle: Statistisches Bundesamt, Fachserie 18, Bruttowertschöpfung nach Wirtschaftsbereichen; Bruttowertschöpfung zuzüglich Steuern abzüglich Subventionen entspricht dem Bruttoinlandsprodukt
Bericht des Vorstandes
2013. Außerdem erhalten die Mitglieder Auskunft über die Lage der Genossenschaft, Aussichten und Perspektiven.
Kroatien und Litauen eine rückläufige Wirtschaftsleistung auf. Ungarn und Großbritannien lösten sich 2013 dagegen aus der Rezession und fanden zu einem moderaten Wachstum zurück. Insgesamt wies das BIP aller EU-Staaten zusammengenommen 2013 ein Nullwachstum auf.
1. Allgemeine wirtschaftliche Lage Zögerliche Konjunkturbelebung bei schwachem Wachstum
Die deutsche Wirtschaft konnte sich in der Krise trotz Wachstumseinbußen, im Unterschied zu den schuldengeplagten Euroländern im Süden, deutlich behaupten. Das Bruttoinlandsprodukt in Deutschland stieg 2013 um 0,4 %.
Die deutsche Wirtschaft wurde 2013 durch die anhaltende Rezession in einer Reihe europäischer Länder und eine nur moderate weltwirtschaftliche Konjunktur gebremst. Auch 2014 bleibt die Überwindung der Krise des Euroraums die bedeutendste Herausforderung für die wirtschaftliche Entwicklung.
Allerdings blieb das deutsche Wirtschaftswachstum damit im zweiten Jahr in Folge deutlich hinter dem Durchschnittswert der letzten zehn Jahre (+1,2 %) zurück.
In den Eurostaaten ist das Bruttoinlandsprodukt (BIP) 2013 um 0,4 % gesunken. Trotz leichter Erholung der wirtschaftlichen Dynamik im Jahresverlauf schrumpfte die Wirtschaftsleistung in acht Staaten der Eurozone weiterhin, am stärksten in Zypern (-8,7 %), Griechenland (-4,0 %), Slowenien (-2,7 %), Portugal (-1,8 %), Italien (-1,8 %) und Spanien (-1,3 %). In Belgien und Frankreich stagnierte das Bruttoinlandsprodukt auf dem Niveau des Vorjahres. Außerhalb der Eurozone wiesen lediglich Tschechien,
Bereits im vergangenen Jahr war das BIP lediglich um 0,7 % gewachsen. Die deutsche Wirtschaft ist damit hinter dem längerfristigen Potenzialwachstum zurückgeblieben und konnte die bestehenden Kapazitäten nicht voll nutzen. Auch wenn nach dem Urteil der führenden Wirtschaftsforschungsinstitute im Jahr 2014 keine hohen Produktionszuwächse zu erwarten sind, hat sich die deutsche Konjunktur im Laufe des Jahres 2013 von Quartal zu Quartal
Prognosen für 2014 Bruttoinlandsprodukt in Deutschland Preisbereinigte Wachstumsrate zum Vorjahr in %
Ist 4,0
Prognose 2014
4,0
3,3
3,0 2,0
1,7
1,5
1,7
1,5
1,6
1,4
1,8
1,9 1,7
1,7
Bundesregierung Okt 13
Deutsche Bundesbank Dez 13
1,2
1,0
0,7 0,4
0,0 2010
DIW HWWI ifo IfW IMK
2011
2012
2013
HWWI
RWI
IW
IWF
IfW
IMK
DIW
IWH
ifo
Dez 13
Dez 13
Okt 13
Okt 13
Dez 13
Dez 13
Dez 13
Dez 13
Dez 13
Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung, Berlin Hamburgisches Welt-Wirtschafts-Institut ifo-Institut für Wirtschaftsforschung, München Institut für Weltwirtschaft, Kiel Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung, Düsseldorf
IWH RWI SVR EU
Institut für Wirtschaftsforschung, Halle Rheinisch-Westfälisches Institut für Wirtschaftsforschung, Essen Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung Europäische Kommission, Generaldirektion Wirtschaft und Finanzen
Quelle: Statistisches Bundesamt sowie Prognosen der genannten Institute
5
Alexander Huber und Siegbert Hauser
Tr채ume brauchen R채ume
Bericht des Vorstandes
zögerlich, aber kontinuierlich erholt. Insbesondere die Ausrüstungsinvestitionen zogen wieder an, so dass die Wachstumsraten des dritten und vierten Quartals bereits deutlich über dem Jahresdurchschnitt von 2013 lagen. Die Konjunkturbetrachtung für das Jahr 2014 startet damit bereits mit einem positiven statistischen Überhang. Nach zum Jahresanfang vorliegenden Prognosen der Wirtschaftsforschungsinstitute für das Jahr 2014 dürfte die deutsche Wirtschaft zwischen 1,2 und 1,9 % wachsen und damit wieder eine Wachstumsrate oberhalb der langjährigen Potenzialrate erreichen. Wirtschaftsleistung der Grundstücksund Wohnungswirtschaft stieg 2013 überdurchschnittlich an Die wirtschaftliche Dynamik ging 2013 ausschließlich von den Dienstleistungsbranchen aus. Das produzierende Gewerbe, das ohne das Baugewerbe gut ein Viertel der gesamten Bruttowertschöpfung ausmachte, stagnierte und erreichte in etwa wieder die Wertschöpfung von 2012. Hier offenbart sich die gegenwärtige Schwäche der exportorientierten deutschen Industrie. Die Unternehmensdienstleister waren im Jahr 2013 der Wirtschaftsbereich im Dienstleistungssektor mit einem besonders deutlichen Zuwachs (+3,4 %). Aber auch die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft sowie Handel, Verkehr und Gastgewerbe verzeichneten ein überdurchschnittliches Wertschöpfungsplus von 0,9 %. Finanz- und Versicherungsdienstleister rutschten 2013 aufgrund zahlreicher Verlustabschreibungen mit -4,9 % kräftig ins Minus. Die Wirtschaftsleistung im Baugewerbe sank 2013 deutlich um 1,2 %. Vor allem der öffentliche Tiefbau und der gewerbliche Bau zeigten einen Rückgang der Wertschöpfung. Dagegen entwickelte sich der Wohnungsbau weiter aufwärtsgerichtet. Leichter Anstieg der Erwerbstätigen – mehr Zuwanderung Die Wirtschaftsleistung in Deutschland wurde im Jahresdurchschnitt 2013 nach ersten vorläufigen Berechnungen von rund 41,8 Millionen Erwerbstätigen mit Arbeitsort in Deutschland erbracht. Damit erreichte die Zahl der Erwerbstätigen das siebte Jahr in Folge einen neuen Höchststand. Allerdings schwächte sich der Beschäftigungsauf-
bau mit + 0,6 % (+ 233.000 Personen) gegenüber dem Vorjahr deutlich ab. Die Summe der von allen Erwerbstätigen geleisteten Arbeitsstunden – das sogenannte gesamtwirtschaftliche Arbeitsvolumen – erhöhte sich im Jahr 2013 nach ersten vorläufigen Schätzungen nur geringfügig um 0,2 %, da jeder Erwerbstätige im Durchschnitt 0,4 % oder fünf Stunden weniger arbeitete als im Jahr zuvor. Im europäischen Vergleich hat sich die deutsche Wirtschaft trotz konjunktureller Abkühlung in den Jahren 2012/2013 gut behauptet. Im Euroraum wiesen lediglich Luxemburg, Malta, Estland und die Slowakei höhere BIPWachstumsraten auf als Deutschland. Für fast alle übrigen großen europäischen Volkswirtschaften verzeichnet die EU-Kommission für 2013 niedrigere und überwiegend negative Wachstumsraten der Wirtschaft. Das vergleichsweise gute Abschneiden der deutschen Wirtschaft hat das Muster der Binnenmigration in der EU verändert. In Folge der Eurokrise ist Deutschland zu einem bevorzugten Ziel der europäischen Wanderungsbewegungen geworden. Betrug das Zuwanderungsplus im Jahr 2012 bereits 370.000 Personen, dürfte dieser Wanderungsgewinn im Jahr 2013 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes nochmals auf knapp 410.000 Personen ansteigen. Die Mehrzahl der ausländischen Zuwanderer kam aus Osteuropa (Polen, Rumänien, Bulgarien). Wie schon 2012 stieg aber insbesondere die Zuwanderung aus EU-Ländern, die von der Finanz- und Schuldenkrise besonders betroffen sind (Italien, Spanien, Portugal).
Entwicklung in der Bau- und Wohnungswirtschaft Privater Konsum und Wohnungsbauinvestitionen stützen die Konjunktur Im Inland wurde im Jahr 2013 mehr konsumiert, aber weniger investiert als im Jahr 2012. Betrachtet man die Verwendungsseite des Bruttoinlandproduktes, wird deutlich, dass 2013 der private Konsum die zentrale Stütze der Konjunktur darstellte. Dank positiver Beschäftigungsentwicklung und steigender Arbeitseinkommen stiegen die Ausgaben der privaten Verbraucher. Insgesamt nahmen die privaten und öffentlichen Konsumausgaben preisbereinigt um 0,9 % zu.
7
In die Produktionsausrüstung – also in Maschinen und Geräte sowie Fahrzeuge – wurden 2,2 % weniger investiert als ein Jahr zuvor. Allerdings fiel der Rückgang deutlich schwächer aus als 2012 (-4,0 %). In Bauten wurde preisbereinigt 0,3 % weniger investiert als im Vorjahr, was in erster Linie Einbußen beim gewerblichen Bau geschuldet war. Im öffentlichen Bau sanken die Investitionen vor allem beim Tiefbau. Allein der Wohnungsbau trotzte mit einem leichten Plus von 0,3 % bereits im zweiten Jahr in Folge der schrumpfenden Tendenz in den übrigen Bausektoren. Im Jahr 2014 wird den Prognosen der Institute zufolge das Wachstum in Deutschland wieder stärker durch Investitionen in Ausrüstungen und Bauten getragen werden. Die Ausrüstungsinvestitionen steigen voraussichtlich um 4,8 % bis 6,0 %, während die Bauinvestitionen um 3,2 % bis 4,2 % wachsen dürften. Der private Konsum dürfte mit einer Veränderungsrate um 1,2 % im Vergleich zu 2013 ebenfalls nochmals deutlich zulegen. Wohnungsbauinvestitionen im vierten Wachstumsjahr – aber 2013 nur leichter Anstieg
Rund 273.000 Baugenehmigungen – erstmals mehr Geschosswohnungen als Ein- und Zweifamilienhäuser Die nur leichte Steigerung der Wohnungsbauinvestitionen im Jahr 2013 erstaunt angesichts deutlich steigender Zahlen im Wohnungsneubau. Die stark aufwärtsgerichtete Dynamik im Neubausegment wurde 2013 aber von einer leicht gegenläufigen Tendenz bei den Investitionen in den Wohnungsbestand begleitet. Die Bestandsinvestitionen umfassen rund zwei Drittel der gesamten Wohnungsbauinvestitionen. Die Zahl der neu genehmigten Wohneinheiten dürfte im Jahr 2013 nach letzten Schätzungen einen Wert von 273.000 Einheiten erreichen. Dies entspricht einer Steigerung um 13 %. Erstmals seit vielen Jahren wurden wieder mehr Neubauwohnungen im Geschosswohnungsbau als Ein- und Zweifamilienhäuser auf den Weg gebracht. Unter den neu genehmigten rund 119.000 Einheiten im Geschosswohnungsbau sind rund 52.000 (44 %) neue Mietwohnungen. Mit einer Zuwachsrate von rund 34 % war das Mietwohnungssegment im Jahr 2013 der dynamischste Bereich des Neubaugeschehens. Im Jahr 2014 dürfte sich die Wohnungsbautätigkeit weiter positiv entwickeln. Die Zahl der neu genehmigten Wohnungen dürfte im laufenden Jahr einen Wert von 290.000 bis 300.000 Wohneinheiten erreichen.
Der Wohnungsbau zeigte mit einem Zuwachs von 0,3 % im Jahr 2013 nun im vierten Jahr in Folge eine aufwärtsgerichtete Tendenz. Investitionen in den Wohnungsbau profitieren gegenwärtig von einem historisch niedrigen Zinsniveau und einer günstigen Lage auf dem Arbeitsmarkt. Die expansive Geldpolitik der EZB nährt zudem die Sorge vor einer Inflation. Vor diesem Hintergrund hält die Suche nach stabilen Sachwerten als Anlagegut weiter an. Mit einem Anteil von knapp 59 % an der Gesamtsumme aller Bauinvestitionen haben die Wohnbauten ihre Stellung als bedeutendste Teilsparte unter den Bauarten weiter ausgebaut.
Zudem sind die Hypothekenzinsen weiterhin günstig. Darüber hinaus liegt die Nettozuwanderung in Deutschland seit 2012 auf einem Niveau, das die langfristigen Erwartungen der letzten Jahre, die von einer Nettozuwanderung zwischen 100.000 und 200.000 Personen ausgingen, sehr deutlich übersteigt.
Der Wohnungsbau dürfte auch im Jahr 2014 weiter zulegen. Darauf deuten nach Urteil der Institute neben den genannten Rahmenbedingungen vor allem auch die hohen Auftragsbestände bei den Bauunternehmen hin. Ein Wachstum um die 4 % wird dabei für 2014 erwartet.
Allerdings konzentriert sich der verstärkte Wohnungsneubau nur auf einige Wachstumsregionen. Vor allem im Geschosswohnungsbau ist die Nachfrage sehr deutlich in den Ballungsgebieten wie Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt am Main und Stuttgart fokussiert.
8
Der Wohnungsneubau profitiert gegenwärtig davon, dass Wohnimmobilien infolge der Finanzkrise als weitgehend sichere und werterhaltende Kapitalanlage gelten.
Bericht des Vorstandes
Die Neubaunachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern manifestiert sich vor allem in den Umlandkreisen großer Städte. Hierbei stechen vor allem das Berliner Umland, die Metropolregion Hamburg sowie das südwestliche Münchener Umland hervor.
2. Lage des Unternehmens Im Geschäftsjahr 2013 hat sich die gute Entwicklung der vergangenen Jahre fortgesetzt. Mit der Weiterführung des umfangreichen Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramms sichert die Genossenschaft die nachhaltige Werterhaltung bzw. Wertsteigerung ihres Wohnungsbestandes. Die Mieter erhalten einen attraktiven und zeitgemäßen Wohnstandard. In 2013 wurden Modernisierungskosten in Höhe von 909 TEuro aktiviert. Die Instandhaltungsaufwendungen betrugen 1.793 TEuro. Die Finanzierung erfolgte aus Eigenmitteln. Für ein neues Mietshaus in Appenweier (Fertigstellung Mai 2014) sind bis zum Bilanzstichtag Baukosten in Höhe von 657 TEuro angefallen. Die Finanzierung erfolgt zum überwiegenden Teil mit Fremdmitteln. Der Cashflow nach DVFA / SG betrug im Jahr 2013 1.593 TEuro. Weitere Geschäftsfelder sind, neben der Bewirtschaftung und Verwaltung des eigenen und fremden Wohnungsbestandes, die Bau- und Verkaufstätigkeit sowie die Planung und technische Betreuung privater Bauvorhaben. Außerdem werden Immobilien vermittelt.
Neubau, Verkauf, Vermittlung Beim Neubau- und Bauträgergeschäft hat sich die wirtschaftliche Entwicklung positiv ausgewirkt. Erfreulich war, dass die Verkaufsaktivitäten im Baugebiet Michael-ErhardStraße in Oberachern mit dem Verkauf von zwei Doppelhaushälften und dem Verkauf des letzten Grundstücks abgeschlossen werden konnten. In Lahr konnte ebenfalls durch den Verkauf des letzten Grundstücks das Baugebiet in der Willy-Brandt-Straße abgeschlossen werden. Im Objekt Plaukelmatte in Achern
wurde eine Eigentumswohnung verkauft. Im Wohn- und Geschäftshaus in Sasbach wurde der Bürgersaal an die Gemeinde verkauft, außerdem wurden drei Garagen an den Nachbarn und die Maisonette-Wohnung verkauft. Das Dienstleistungsangebot „Baubetreuung“ wurde von drei privaten Bauherren in Anspruch genommen. Zwei Aufträge für WEGs sowie eine energetische Sanierung eines Einfamilienhauses wurden ausgeführt. Bei der Immobilienvermittlung bzw. Maklertätigkeit konnten zwei Objekte vermittelt werden. Der Baulandvorrat reduzierte sich durch Bebauung (967 m²) und durch den Verkauf von drei Baugrundstücken (1.333 m²) um insgesamt 2.300 m² auf 11.903 m². Hinzu kam ein neues Baugebiet in Achern, Hauptstraße, mit 1.153 m², sodass Grundstücksflächen von insgesamt 13.056 m² vorhanden sind. Das entspricht einem Buchwert von 1.573.354,54 Euro. Im Vorratsbestand befinden sich derzeit ein Reihenhaus in Seelbach-Wittelbach sowie das Wohnhaus in Achern, Plaukelmatte, mit insgesamt acht Wohneinheiten: Sieben Eigentumswohnungen standen zum Verkauf. Eine Wohnung wurde 2013 verkauft.
Bau- und Modernisierungstätigkeit Bautätigkeit
Wohneinheiten
Überhang 2012 Bauvorhaben 2013 davon Fertigstellungen in 2013
7 14 6
Modernisierungstätigkeit eigener Bestand
47
Modernisierung und Sanierung Die Genossenschaft hat im Geschäftsjahr 2013 für die Instandhaltung und Sanierung ihres Wohnungsbestandes rund 2,7 Millionen Euro investiert. Die Arbeiten wurden von der hauseigenen technischen Abteilung betreut. Die Vermietung der Genossenschaftswohnungen war gut.
9
rmitteln. e V . n fe u a rk e V . n Kaufe
Tr채ume brauchen R채ume
Bericht des Vorstandes
Die Nachfrage nach zeitgemäßem Wohnraum ist groß. Die Wohnungsleerstände sind gegenüber dem Vorjahr hauptsächlich bedingt durch Renovierungsarbeiten gestiegen. Die wegen Abbruchabsicht und Verkaufsabsicht erhöhte Erlösschmälerung bei den Mieten im Jahr 2013 beläuft sich auf rund 82.000 Euro, das entspricht 1,65 % (Vorjahr 1,07 %) der Sollmieten. Die monatliche Durchschnittsmiete bei den genossenschaftlichen Mietwohnungen betrug 5,20 Euro je Quadratmeter.
Bewirtschaftung des genossenschaftlichen Mietshausbestandes An den Orten Bühl, Sasbach, Achern, Renchen, Appenweier, Oberkirch, Kehl, Offenburg, Lahr, Seelbach und Ettenheim bewirtschaftet die Genossenschaft: 997 Mietwohnungen in 46 Häusern 345 Garagen 10 gewerbliche Einheiten
wurden langfristig vermietet und in das Anlagevermögen übernommen. Der Verwaltungsbestand betrug im zurückliegenden Geschäftsjahr 1.099 Eigentumswohnungen in 57 Gemeinschaften und 63 Mietwohnungen Dritter.
Verwaltungsbetreuung Die Verwaltung von Wohnungseigentum („Dritte Eigentümer“) wurde nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ordnungsgemäß durchgeführt. Es wurden 55 Eigentümerversammlungen und 23 Beiratssitzungen (insgesamt 78) durchgeführt. Die Abrechnungen für die entsprechenden Wirtschaftseinheiten Dritter wurden termingerecht abgewickelt. Die Verwaltervergütungen wurden regelmäßig geprüft und dem Marktniveau angepasst.
Verwaltungsbestand Eigentümer
Zum eigenen Wohnungsbestand der Genossenschaft gehören zum Bilanzstichtag 1.003 Wohnungen, 345 Garagen sowie zwölf gewerbliche Einheiten. Eine Wohnung in Ettenheim, Fürstenfeldstraße 3, wurde nach Auszug zurückgebaut. Die beiden Gewerbeeinheiten in Sasbach
Verwaltungseinheiten Wohnungen
Genossenschaft
Gewerbliche
997
10
Dritte Eigentümer
1.162
0
Gesamt
2.159
10
Betriebsbereiche 2013 T€
2012 T€
Veränderungen T€
1.884,2 617,1
1.530,2 643,5
354,0 -26,4
-28,2
-41,2
13,0
Summe Verwaltungskosten
2.473,1 -2.139,5
2.132,5 -1.889,3
340,6 -250,2
Betriebsergebnis
333,6
243,2
90,4
Übrige Rechnung
-71,5
1.680,9
-1.752,4
Jahresergebnis vor Steuern von Einkommen und Ertrag
262,1
1.924,1
-1.662,0
Steuern von Einkommen und Ertrag
-49,1
-50,2
1,1
Jahresüberschuss
213,0
1.873,9
-1.660,9
Betriebsbereiche Hausbewirtschaftung Bau-, Verkaufs- und Betreuungstätigkeit Kapitaldienst
11
3. Wirtschaftliche Verhältnisse der Genossenschaft
Jahresabschluss 2013
Die wirtschaftlichen Verhältnisse der Genossenschaft sind geordnet, die Ansätze des Anlage- und Umlaufvermögens in der Bilanz gemäß den gesetzlichen Vorschriften bewertet und ausgewogen finanziert.
Die Bilanzsumme des Jahresabschlusses 2013 beträgt in Aktiva und Passiva 43.886.047,67 Euro (Vorjahr 41.974.728,36 Euro) und erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um 1.911.319,31 Euro.
Vermögenslage und Kapitalstruktur 31.12.2013 T€ %
31.12.2012 T€ %
Veränderungen T€
Vermögensstruktur Anlagevermögen Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen Finanzanlagen Umlaufvermögen Bautätigkeit Unfertige Leistungen Flüssige Mittel Übriges Umlaufvermögen Rechnungsabgrenzungsposten Gesamtvermögen
36.246,2 3,6
82,6 0,0
35.255,8 3,6
83,9 0,0
990,4 0,0
5.438,1 1.449,0 195,5 531,6 22,0
12,4 3,3 0,4 1,2 0,1
4.366,6 1.453,1 341,2 527,2 27,2
10,4 3,5 0,8 1,3 0,1
1.071,5 -4,1 -145,7 4,4 -5,2
43.886,0
100,0
41.974,7
100,0
1.911,3
31.12.2012 T€ %
Veränderungen T€
31.12.2013 T€ % Kapitalstruktur Eigenkapital Fremdkapital Rückstellungen Pensionsrückstellungen Übrige Rückstellungen Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Erhaltene Anzahlungen Übrige Verbindlichkeiten Gesamtkapital
12
18.132,0
41,3
17.950,1
42,8
181,9
1.879,9 109,2
4,3 0,2
1.600,9 172,7
3,8 0,4
279,0 -63,5
19.721,4 1.819,0 2.224,5
45,0 4,1 5,1
18.171,9 2.185,9 1.893,2
43,3 5,2 4,5
1.549,5 -366,9 331,3
43.886,0
100,0
41.974,7
100,0
1.911,3
Bericht des Vorstandes
Aus der Gewinn- und Verlustrechnung ergibt sich ein Jahresüberschuss von 212.965,08 Euro (Vorjahr: 1.873.859,66 Euro). Der ausgewiesene Bilanzgewinn beläuft sich, nach 168.953,28 Euro Einstellung in die Ergebnisrücklage, auf 44.758,72 Euro. Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Mitgliederversammlung für das Geschäftsjahr 2013 die Verwendung des Bilanzgewinns wie folgt vor: Einstellung in die gesetzliche Rücklage mind. 10 % aus dem Jahresüberschuss 22.000,00 € Einstellung in die freien Rücklagen
146.953,28 €
Ausschüttung an die Mitglieder 4 %
44.400,88 €
Gewinnvortrag auf 2013
357,84 €
Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Die Genossenschaft hat das Geschäftsjahr 2013 mit einem positiven Ergebnis abgeschlossen. Die erzielten Gewinne dienen vor allem der Finanzierung der notwendigen Instandhaltung der Mietshäuser. Soweit wirtschaftlich vertretbar wurden zur Erweiterung des Wohnungsportfolios Neubauvorhaben durchgeführt.
Am Erwerb von Gebrauchtimmobilien ist die Genossenschaft auch in Zukunft interessiert. Vor dem Kauf werden die Objekte geprüft und bei gegebener Wirtschaftlichkeit erworben.
Vermögenslage Das Ergebnis des Geschäftsjahres 2013 spiegelt sich in der Bilanz wider. Die Betriebsleistungen der Genossenschaft zeigen sich nicht nur im Jahresüberschuss, sondern auch im Wachstum der Bilanzsumme auf rund 43,9 Millionen Euro. Diese Steigerung resultiert aus der absoluten Zunahme des genossenschaftlichen Vermögens, bedingt durch die Neubautätigkeit sowie die Modernisierung von Objekten. Die Vermögensstruktur wird bestimmt durch das Anlagevermögen. Die Anlagenintensität beträgt rund 83 %. Das Anlagevermögen ist langfristig durch Eigen- und Fremdkapital finanziert. Die Kapitalstruktur ist geprägt durch das Eigenkapital und die Dauerfinanzierungsmittel. Das bilanzielle Eigenkapital der Genossenschaft hat sich vor allem aufgrund des Jahresüberschusses erhöht. Die Eigenkapitalquote beträgt 41,3 %.
Die Wohnungen wurden an folgenden Orten errichtet: Bauort Achern Appenweier Baden-Baden-Neuweier Baden-Baden-Steinbach Baden-Baden-Varnhalt Bad Peterstal Bühl Bühlertal Ettenheim Friesenheim Gengenbach Hohberg-Niederschopfheim Kappel-Grafenhausen Kappelrodeck Kehl Kippenheim Lahr Lauf Lichtenau Mahlberg Meißenheim Neuried Gesamtbauleistung zum 31.12.2013
Wohnungen 990 94 28 39 11 16 592 88 201 75 6 1 5 130 638 15 565 40 33 60 10 28
Bauort Oberkirch Offenburg und Offenburger Land Ottenhöfen Ottersweier Renchen Rheinau Rheinmünster Ringsheim Rust Sasbach Sasbachwalden Schuttertal Schutterwald Schwanau Seebach Seelbach Sinzheim Willstätt Wolfach Wyhl am Kaiserstuhl Zell am Harmersbach
Wohnungen 255 450 38 108 145 29 61 3 74 297 14 34 4 9 14 269 167 29 5 2 8 5.680 Wohnungen
13
Wohnen. . n e u a B . n e n Pla
Tr채ume brauchen R채ume
Bericht des Vorstandes
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten verzeichnen eine Zunahme von rund 1,5 Millionen Euro, überwiegend durch die Vorfinanzierung im Bauträgergeschäft. Die Vermögenslage der Genossenschaft ist geordnet.
Finanzlage Die Finanzlage im Berichtsjahr 2013 war geordnet und entwickelte sich planmäßig. Die Genossenschaft war jederzeit in der Lage, die vereinbarten Tilgungen vorzunehmen und ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen. Liquide Mittel standen durch Inanspruchnahme von Giro- und Zwischenkrediten ausreichend zur Verfügung. Die Zahlungsfähigkeit war stets gegeben. Über die in der Bilanz ausgewiesenen Mittel hinaus sind ausreichend Liquiditätsspielräume vorhanden. Diese ergeben sich im Wesentlichen aus nicht valutierten Grundschulden sowie vorhandenen, aber nicht in Anspruch genommenen Kreditlinien.
Ertragslage Das Jahresergebnis 2013 ist gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen. Das Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung erhöhte sich im Wesentlichen durch die höheren Mieterlöse (139,3 TEuro). Dem stehen geringere Instandhaltungskosten (298,6 TEuro), geringere Zinsaufwendungen (68,0 TEuro) und höhere Abschreibungen (24,8 TEuro) gegenüber. Die Erlöse aus der Bau-, Verkaufs- und Betreuungstätigkeit gingen im Vergleich zum Vorjahr um 26,3 TEuro zurück von 643,3 TEuro auf 617,0 TEuro. Der Kapitaldienst betrifft überwiegend Zinsaufwendungen für kurzfristige Finanzierungsmittel. Die Veränderung des Ergebnisses aus der übrigen Rechnung resultiert vorwiegend aus dem Wegfall des Verschmelzungsgewinns von 1.076,0 TEuro. Die Ertragslage ist zufriedenstellend.
5. Bauleistungen der Genossenschaft Durch die Bautätigkeit 2013 sind eine Eigentumswohnung und zwei Doppelhaushälften fertiggestellt worden. Dadurch erhöhte sich die Leistungsbilanz unserer Genossenschaft, seit der Gründung im Jahr 1949, auf insgesamt 5.680 Wohnungen/Fertigstellungen. Nach Rechtsbeschaffenheit bzw. Wohnformen ergibt sich folgende Gliederung: 1.062 Wohnungen in genossenschaftlichen Mietshäusern 3.579 Wohnungen in Kaufeigenheimen und Eigentumswohnungen 1.039 Wohnungen im Betreuungsverfahren (Eigenheime und Geschosswohnungen) Hinzu kommen zahlreiche Maßnahmen der Infrastruktur sowie Wohnfolge- und Versorgungseinrichtungen: Ladengeschäfte, Büros, Praxen, Verwaltungsgebäude, Kindergärten, Betreuungseinrichtungen im Betreuten Wohnen.
6. Organe der Genossenschaft, Personal und Mitgliedschaften Mitglieder/Mitgliederversammlung Die Zahl der Genossenschaftsmitglieder hat sich im Berichtsjahr von 1.787 auf 1.821 erhöht. 133 Mitgliedschaften wurden neu begründet, 99 endeten. Die Zahl der Geschäftsanteile beläuft sich auf 5.110, die Geschäftsguthaben sind mit einer Gesamtsumme von 1.152.314,76 Euro ausgewiesen. Die Mitgliederversammlung hat unter Beachtung der nach Gesetz und Satzung vorgeschriebenen Regularien am 11.7.2013 in Achern stattgefunden.
4. Nachtragsbericht Vorgänge von besonderer Bedeutung, die sich auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft auswirken, haben sich nach dem Bilanzstichtag nicht ergeben.
Unseren verstorbenen Mitgliedern gilt ein ehrendes Gedenken, den Angehörigen unsere Anteilnahme.
15
Träume brauchen Räume
le (MdL) Besuch Willi Stäche
Ehrungen unserer Mitglieder (2013)
Achern Plaukelm atte, 8 Eigentumswoh nungen
14 Baugrundstücke in Ottenh
öfen
2 Mehrfamilienh채user in Appenweier, 6 Eigentumswohnungen und 6 Mietwohnungen
, 7 Eigentumswohnungen Mehrfamilienhaus in Achern
Doppelhaush채lfte in B체hl-Altschweier Reihenhaus in Seelbach-Wittelbach
Impressionen
Aufsichtsrat
Vereinigungen, Verbände
Der Aufsichtsrat hat regelmäßig in gemeinsamen Sitzungen mit dem Vorstand über die Belange der Genossenschaft beraten, die erforderlichen Beschlüsse gefasst und die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Verpflichtungen wahrgenommen.
Während des Geschäftsjahres 2013 war unsere Genossenschaft Mitglied in folgenden Verbänden und Vereinigungen: •
vbw Verband baden-württembergischer Wohnungsund Immobilienunternehmen e.V., Stuttgart
In der Besetzung des Aufsichtsrates gab es im Berichtsjahr keine Veränderungen. Das Mandat von zwei Aufsichtsratsmitgliedern war turnusgemäß abgelaufen. Es wurde einstimmig um eine weitere Amtsperiode verlängert.
•
Siedlungswerk Baden e.V., Karlsruhe Vereinigung von Wohnungsunternehmen in der Erzdiözese Freiburg
•
KSD Katholischer Siedlungsdienst e.V., Berlin
•
DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e.V., Köln/Berlin
Der Aufsichtsrat ist unverändert mit 8 Personen besetzt.
Vorstand und Verwaltung Dem Vorstand gehörten am 31.12.2013 die hauptamtlich tätigen Vorstandsmitglieder Siegbert Hauser, Offenburg, und Alexander Huber, Renchen, an. In der Verwaltung der Genossenschaft in Achern und in der Geschäftsstelle Lahr waren neben den Vorstandsmitgliedern zum Jahresende 27 Personen tätig: 14 kaufmännische Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter (davon 5 Teilzeitkräfte) 2 technische Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter 7 Hausmeister / Handwerker 3 Reinigungskräfte 1 Auszubildende Außerdem hat die Genossenschaft im eigenen Namen und für den Bereich WEG-Verwaltung weitere rund 100 Nebenerwerbsverhältnisse für die örtliche Hausbetreuung unter Vertrag, für die ebenfalls die Lohn- und Personalverwaltung durch die Genossenschaft erbracht wird.
18
7. Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung Für das Jahr 2014 sehen wir eine positive Geschäfts- und Ertragsentwicklung. Aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der Konjunkturperspektiven erwarten wir weiterhin eine anhaltende Nachfrage nach Immobilien und attraktivem Wohnraum. Das niedrige Zinsniveau ermöglicht günstige Finanzierungen, bietet aber auch kaum Anreize zum Sparen. Die Verlagerung des Wohnortes vom ländlichen Bereich in die Stadt ist ein weiterer Grund für die Nachfrage nach Wohnungen. Die demografische und die wirtschaftliche Entwicklung in der Region sowie die Attraktivität der Genossenschaften wirken sich positiv aus und verbessern die Marktstellung. Die gute Konjunktur und die damit verbundene Zunahme bzw. Sicherung der Arbeitsplätze beeinflusst die Einkommenssituation positiv und sorgt für eine gute Zahlungsmoral der Mieter. Mit der sorgfältigen Auswahl bei der Neubelegung von Wohnungen wird der Gefahr von Mietausfällen entgegengewirkt. Forderungsausfällen wird durch ein effizientes Mahnwesen begegnet.
Bericht des Vorstandes
Mit den seit Jahren kontinuierlich durchgeführten Sanierungen und Modernisierungen im Wohnungsbestand ist die Genossenschaft in der Lage, Wohnungen anzubieten, die den heutigen hohen Ansprüchen in Bezug auf Qualität und Ausstattung entsprechen. Energetische Sanierungen und der Einsatz regenerativer Energien bei Neubauvorhaben ergeben niedrigere Kosten bei der Bewirtschaftung. Die Mieter honorieren diese Investitionen. Damit wird ein Beitrag zur langfristigen Mieterbindung geleistet. Der zeitgemäße Zustand der Wohnungen und die prognostizierte Entwicklung der Region helfen auch künftig, Leerstände zu vermeiden. Das Ergebnis aus dem Bauträgergeschäft zum Gesamtbetriebsergebnis befindet sich auf zufriedenstellendem Niveau. Die hohen Gestehungskosten durch hochwertige Ausstattung und qualitativ hohe Bauweise der Neubauten und das gestiegene Preisniveau beeinflussen den Ertrag in diesem Segment. Die Genossenschaft hält an ihrer Qualitätsstrategie fest, die Nachfrage ist gegeben. Der stetige Anstieg der Baupreise durch die Gesetzgebung im Bereich Energieeffizienz führt zu Immobilienpreisen, die für viele Interessenten nicht finanzierbar sind. Das Bauträgergeschäft wird auf dem aktuellen Niveau weitergeführt, vorrangig im Geschosswohnungsbau. Mit einer Eigenkapitalquote von 41,3 % ist die Genossenschaft komfortabel ausgestattet. Günstige Finanzierungsmittel werden für die Bestandsmodernisierung in Anspruch genommen. Zinsänderungsrisiken bestehen aufgrund langfristiger Zinsbindungen nicht. Die Risiken aus der Finanzwirtschaft werden im Rahmen des vorhandenen Risikomanagements mit den Aufsichtsgremien turnusmäßig behandelt und dokumentiert, sie erfordern gegenwärtig keinen Handlungsbedarf. Durch langfristige Zinsfestschreibungen und Streuung der Kreditgeber und Laufzeiten besteht kein Zinsänderungsund Liquiditätsrisiko. Risiken aus Zahlungsstromschwankungen werden nicht gesehen.
Ein Risikofrühwarnsystem ist eingerichtet, wohnungswirtschaftliche Kennzahlen werden regelmäßig geprüft und bewertet. Risikoreiche Finanzinstrumente werden nicht eingesetzt. Es bestehen zum Bilanzstichtag nur originäre Finanzinstrumente. Dazu zählen im Wesentlichen Forderungen, sonstige Vermögensgegenstände, liquide Mittel und Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten. Die Beschaffung von Finanzmitteln ist unproblematisch. Die Beobachtung und Beurteilung der weiteren Entwicklung auf dem Finanzmarkt ist Teil des praktizierten Risikomanagements.
8. Prognosebericht Die Baugenossenschaft Familienheim Mittelbaden e.G. wird auch künftig ihre solide Unternehmenspolitik fortsetzen. Der Konjunkturmotor in Baden-Württemberg nimmt weiter Fahrt auf. Die Wirtschaft sei sehr gut in das laufende Jahr gestartet, teilte das Wirtschaftsministerium Anfang Mai mit. Das Konjunkturklima sei deutlich freundlicher als im Vorjahr. Getragen werde die Entwicklung von der guten Binnennachfrage. Für das laufende Jahr erwarten die Statistiker ein Wachstum von 1,75 % (Vorjahr: 0,9 %). Die Preise sind stabil, die Zinsen niedrig und der Arbeitsmarkt robust: Die Bundesregierung rechnet deshalb für das Jahr 2014 mit einem kräftigen Anstieg des privaten Konsums, der ein wichtiges Standbein im aktuellen Wirtschaftsaufschwung bleibt. Diese positiven Perspektiven kommen den Mitgliedern, Mietern und Geschäftspartnern zugute. Die Genossenschaft ist gut aufgestellt und hat eine besondere Vertrauensstellung bei den Mitgliedern und Geschäftspartnern. Durch dieses Vertrauen wird die Marktposition weiter gestärkt und ausgebaut und damit die Zukunft der Baugenossenschaft nachhaltig gesichert. Die Statistiken bestätigen, dass die Nachfrage nach attraktivem Wohnraum anhält.
19
ren. ie v o n e R . n re ie is rn Sanieren. Mode
Tr채ume brauchen R채ume
Bericht des Vorstandes
Deshalb bleiben die Neubautätigkeit und der Verkauf in den nächsten Jahren wichtig. Weiterhin spürbar ist die Nachfrage von älteren Menschen nach Wohnungen in zentraler Stadtlage mit dem Ziel, ein langes, selbständiges Wohnen zu ermöglichen. Auch junge Menschen suchen verkehrstechnisch gute Innenstadtlagen. Zielgruppengerechte Wohnformen und Wohnungsangebote zu realisieren ist die Antwort auf die aktuellen Themen, wie demografische Entwicklung, Versingelung, barrierefreies Wohnen, Mehrgenerationenwohnen, technische Ausstattung, Zusatzservice und Sicherheit. Mit den beiden ausgeführten bzw. geplanten Neubau-Projekten in der Innenstadt von Achern stellt sich die Genossenschaft diesen Anforderungen. Die Baugebiete in Oberachern und in Lahr sind abgeschlossen. Für neue Bauvorhaben, insbesondere im Geschosswohnungsbau, werden geeignete Grundstücke gesucht. Die Immobilienvermittlung gehört weiterhin zum Dienstleistungsangebot. Allerdings gibt es einen Mangel an guten Gebrauchtimmobilien. Auch bei neu gebauten Immobilien zeigt sich, dass sie sich selbstverständlich verkaufen lassen. Die Baugenossenschaft arbeitet mit den Immobilienabteilungen der Banken zusammen, die einen wesentlich breiteren Interessentenpool einbringen können, insbesondere Kapitalanleger. Der Verkauf der Eigentumswohnungen in der Plaukelmatte in Achern läuft inzwischen recht gut. Die Hälfte der Wohnungen ist verkauft. Die Einnahmen aus Einspeisevergütungen der Photovoltaik-Anlagen auf 19 eigenen Mietshäusern belaufen sich auf rund 139 TEuro. Aufgrund des schlechten Wetters liegen die Erträge rund 25 TEuro hinter dem Vorjahr. Organisation und Risikomanagement befinden sich auf aktuellem Stand. Organisatorische Maßnahmen und personelle Strategien sind darauf ausgerichtet, bei gleichbleibendem Sach- und Personalaufwand höhere Erträge aus den einzelnen Geschäftsbereichen zu erwirtschaften. Im Vordergrund steht das umfassende Dienstleistungsangebot durch fachlich geschultes Personal zum Wohle der Genossenschaftsmitglieder.
Aufgrund der hohen Investitionen in den Wohnungsbestand können die Mieten angepasst und somit höhere Erlöse aus der Bestandsbewirtschaftung erzielt werden. Ein Anstieg der Sollmieten von 4,73 Millionen Euro auf 4,78 Millionen Euro konnte insbesondere durch Zugänge von Mietobjekten erreicht werden. Die Vermietung ist ein wichtiges Standbein der Genossenschaft und trägt maßgeblich zum Betriebsergebnis bei. Neben einem bedarfsgerechten Wohnungsangebot beschäftigt sich die Genossenschaft mit den Zukunftsfragen des Wohnens. Attraktive Wohnungen an guten Standorten und ein breit gefächertes Dienstleistungsangebot tragen zur langfristigen Mieter- und Mitgliederbindung bei und vermindern das Leerstandsrisiko. Für 2014 wird bei ähnlichen Umsatzerlösen und geringeren Aufwendungen für die Altersversorgung mit einem leicht steigenden Jahresergebnis gerechnet. Das prognostizierte Jahresergebnis kann nur eingehalten werden, wenn geplante Verkäufe im Bauträgergeschäft und die Instandhaltungsaufwendungen in geplanter Höhe und ohne zeitliche Verschiebungen realisiert werden. Bestandsgefährdende Risiken sowie sonstige Risiken, die wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft nehmen, sind nicht erkennbar. Achern, 5. Mai 2014 Baugenossenschaft Familienheim Mittelbaden e.G.
Der Vorstand Siegbert Hauser
Alexander Huber
21
. Mieten. Vermieten
Bericht des Aufsichtsrates
Bericht des Aufsichtsrates Der Aufsichtsrat hat sich im Berichtsjahr 2013 regelmäßig über die Lage und die Entwicklung der Genossenschaft sowie über die Aktivitäten in den Bereichen Wohnungsneubau, Vermittlung, Modernisierung und Miethausbewirtschaftung informiert und vom Vorstand berichten lassen. Der Vorstand informierte den Aufsichtsrat und die Ausschüsse des Aufsichtsrates in regelmäßig stattfindenden Sitzungen über die Geschäftsentwicklung, die Finanzund Ertragslage sowie über besondere Ereignisse. Die dem Aufsichtsrat obliegenden Prüfungen wurden in gesonderten Sitzungen vorgenommen und die erforderlichen Beschlüsse gefasst. Die gesetzliche Prüfung durch den vbw, Verband badenwürttembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., als zuständigem Prüfungsverband erfolgte im Mai 2014 in den Geschäftsräumen der Genossenschaft. Die schriftlichen Prüfungsberichte liegen vor und werden der Mitgliederversammlung am 8. Juli 2014 bekannt gegeben. Darüber hinaus wurde der Aufsichtsrat am 5. Juni 2014 durch den Prüfungsverband mündlich über die erfolgten Prüfungen und deren Ergebnisse informiert. Der zusammengeführte Jahresabschluss 2013 und der Lagebericht des Vorstandes werden der Mitgliederversammlung vom Aufsichtsrat zur Genehmigung empfohlen. Dem Vorschlag des Vorstandes zur Ergebnisverwendung stimmt der Aufsichtsrat zu.
In der letzten Mitgliederversammlung am 11. Juli 2013 sind die Aufsichtsratsmandate von Herrn Roland Hailer, Friesenheim, und Herrn Bernd Siefermann, Renchen, turnusgemäß abgelaufen. Ihre Wiederwahl war zulässig und wurde der Mitgliederversammlung empfohlen. Die Verlängerung der Mandate um eine weitere Amtszeit erfolgte einstimmig. In der Mitgliederversammlung 2014 laufen die Mandate der Herren Manfred Basler, Offenburg, Dr. Christian Enders, Kehl, Dr. Wolfgang G. Müller, Lahr, Heinz Panter, BadenBaden, und Claus Preiss, Kehl, ab. Ihre Wiederwahl ist zulässig und wird der Mitgliederversammlung empfohlen. Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand für die offene, konstruktive und vertrauensvolle Zusammenarbeit. Ein besonderer Dank geht an die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, die durch ihr Engagement entscheidend zum Erfolg der Baugenossenschaft Familienheim Mittelbaden e.G. beigetragen haben. Mit ihrer engagierten Arbeit haben sie sich den Herausforderungen an ein wohnwirtschaftliches Unternehmen gestellt und für das Wohl der Genossenschaft eingesetzt. Bei allen Aktivitäten steht die Zufriedenheit der Mitglieder, Mieter und Geschäftspartner der Baugenossenschaft stets im Mittelpunkt. Der Aufsichtsrat bedankt sich für das gute und kooperative Zusammenwirken.
Achern, im Juni 2014
Manfred Basler Aufsichtsratsvorsitzender
23
Aktivseite €
31.12.2013 €
31.12.2012 €
8.596,00
10.102,00
A. ANLAGEVERMÖGEN I. Immaterielle Vermögensgegenstände II. Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 3. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 4. Technische Anlagen 5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 6. Anlagen im Bau
33.477.048,48
33.514.286,30
821.316,20
334.330,43
58.859,83 1.199.976,00 103.085,40 657.283,17
36.237.569,08
58.859,83 1.199.520,00 138.689,93 0,00
3.550,51 36.249.715,59
0,51 3.550,00 35.259.339,00
6.956.837,84
1.586.052,05 116.699,57 1.554.106,97 1.109.696,19 1.453.053,83 79.706,54
461.899,05
29.961,32 187.870,25 7.222,82 222.659,86
195.549,99
341.177,46
22.045,20
23.964,50 3.218,00
43.886.047,67
41.974.728,36
III. Finanzanlagen 1. Sonstige Ausleihungen 2. Andere Finanzanlagen
0,51 3.550,00
B. UMLAUFVERMÖGEN I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Grundstücke ohne Bauten Bauvorbereitungskosten Grundstücke mit unfertigen Bauten Grundstücke mit fertigen Bauten Unfertige Leistungen Andere Vorräte
1.573.354,54 647,66 2.842.956,57 1.021.131,91 1.449.039,63 69.707,53
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. 2. 3. 4.
Forderungen aus Vermietung Forderungen aus Verkauf von Grundstücken Forderungen aus Betreuungstätigkeit Sonstige Vermögensgegenstände
23.792,90 372.793,02 3.662,02 61.651,11
III. Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten
C. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN 1. Geldbeschaffungskosten 2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten
Bilanzsumme
24
19.898,20 2.147,00
Bilanz zum 31. Dezember 2013
Passivseite €
31.12.2013 €
31.12.2012 €
1.214.219,89
89.389,29 1.110.022,27 0,00
EIGENKAPITAL 1. Geschäftsguthaben der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder der verbleibenden Mitglieder aus gekündigten Geschäftsanteilen Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile € 22.985,24 (Vorjahr € 14.217,73) 2. Ergebnisrücklagen a) Gesetzliche Rücklage davon aus JÜ Geschäftsjahr eingestellt € 22.000,00 (Vorjahr € 190.000,00) b) Bauerneuerungsrücklage c) Andere Ergebnisrücklagen davon aus JÜ Geschäftsjahr eingestellt € 146.953,28 (Vorjahr € 1.638.046,72) 3. Bilanzgewinn a) Gewinnvortrag b) Jahresüberschuss c) Einstellung in Ergebnisrücklagen
61.905,13 1.152.314,76 0,00
1.994.000,00
5.480.000,00 9.399.000,00
746,92 212.965,08 -168.953,28
Eigenkapital gesamt
1.972.000,00
16.873.000,00
5.480.000,00 9.252.046,72
44.758,72
785,65 1.873.859,66 -1.828.046,72
18.131.978,61
17.950.056,87
1.989.112,00
1.600.919,00 20.730,00 151.999,00
23.764.957,06
18.145.906,92 25.999,23 2.185.867,10 520.400,12 120,20 388.698,54 984.031,38
43.886.047,67
41.974.728,36
RÜCKSTELLUNGEN 1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 2. Steuerrückstellungen 3. Sonstige Rückstellungen
1.879.916,00 20.040,00 89.156,00
VERBINDLICHKEITEN 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Vbdl. gegenüber Kreditinstituten Vbdl. gegenüber anderen Kreditgebern Erhaltene Anzahlungen Vbdl. aus Vermietung Vbdl. aus Betreuungstätigkeit Vbdl. aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten davon aus Steuern € 943.453,55 (Vorjahr € 938.476,97) davon im Rahmen der sozialen Sicherheit € 10.168,55 (Vorjahr € 9.989,83)
Bilanzsumme
19.696.927,55 24.465,35 1.818.991,20 485.813,23 793,81 751.794,28 986.171,64
25
Gewinn- und Verlustrechnung vom 01.01.2013 bis 31.12.2013
Gewinn- und Verlustrechnung
2013 €
2012 €
9.514.333,38
6.414.136,37 1.838.591,00 326.092,21 201.986,11
1.605.472,38
1.124.960,48
Andere aktivierte Eigenleistungen
65.000,00
0,00
Sonstige betriebliche Erträge
80.335,05
802.077,96
6.924.480,53
3.236.262,77 2.729.369,34 0,00
4.340.660,28
4.742.212,02
1.816.260,60
1.201.980,66 381.736,61
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlageverm. und Sachanlagen
999.040,12
1.005.137,94
Sonstige betriebliche Aufwendungen
378.422,42
372.432,97
1.960,39
511,52 6.265,02
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
737.095,75
792.067,42
Ergebnis der gew. Geschäftstätigkeit
411.801,78
995.632,96
Außerordentliche Erträge Außerordentliche Aufwendungen Außerordentliches Ergebnis
0,00 20.390,00 -20.390,00
1.076.046,72 20.390,00 1.055.656,72
Steuern vom Einkommen und Ertrag Sonstige Steuern
20.040,00 158.406,70
20.730,00 156.700,02
Jahresüberschuss
212.965,08
1.873.859,66
746,92
785,65
-168.953,28
-1.828.046,72
44.758,72
46.598,59
€ Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung b) aus Verkauf von Grundstücken c) aus Betreuungstätigkeit d) aus and. Lieferungen und Leistungen
6.527.944,69 2.535.975,90 295.353,10 155.059,69
Erhöhung / Verminderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufw. für Hausbewirtschaftung b) Aufw. für Verkaufsgrundstücke c) Aufw. für andere Lieferungen und Leistungen
3.029.606,68 3.887.894,56 6.979,29
ROHERGEBNIS Personalaufwand a) Löhne und Gehälter b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung, davon für Altersversorgung € 308.664,19 (Vorjahr € 136.686,27)
Erträge aus Ausleihungen u.a. Finanzanlagen Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
Gewinnvortrag Einstellung in Ergebnisrücklagen Bilanzgewinn
26
1.257.942,40 558.318,20
208,76 1.751,63
Anhang
A. Allgemeine Angaben Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des GenG und der Satzung aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen. Bei der Erstellung der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren angewendet.
B. Erläuterungen zu den Bilanzierungsund Bewertungsmethoden Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:
Umlaufvermögen Grundstücke ohne Bauten, Bauvorbereitungskosten sowie Grundstücke mit unfertigen und fertigen Bauten wurden zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Die Zugänge an Herstellungskosten enthalten neben den angefallenen Fremdkosten auch Eigenleistungen (anteilige Verwaltungsund Architektenleistungen). Zinsen für Fremdmittel wurden nicht aktiviert. Die unfertigen Leistungen wurden mit den Anschaffungsund Herstellungskosten angesetzt. Der Ausweis enthält am Bilanzstichtag noch nicht abgerechnete Betriebskosten einschließlich Hausmeisterlöhnen. Die Vorräte (Heizölbestand) sind zu Einstandspreisen bewertet. Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände wurden mit dem Nennbetrag angesetzt. Allen erkennbaren Risiken wurde durch Abschreibung Rechnung getragen.
Anlagevermögen Die Bewertung der immateriellen Vermögensgegenstände sowie der Sachanlagen erfolgte zu fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten. Die Abschreibungen auf die Wohn-, Geschäfts- und anderen Bauten werden linear nach der Restnutzungsdauermethode vorgenommen unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von längstens 80 Jahren bei Wohn- und Geschäftsbauten und bis zu 40 Jahren bei Garagen. Die Gegenstände der immateriellen Vermögensgegenstände sowie der Betriebs- und Geschäftsausstattung und der technischen Anlagen werden mit 10 bis 33 1/3 % der Anschaffungskosten abgeschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Nettoanschaffungskosten von 150,– € bis 1.000,– € werden in Übereinstimmung mit § 6a EStG in einem jahresbezogenen Sammelposten erfasst und linear über 5 Jahre abgeschrieben. Die Finanzanlagen wurden zu den Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.
Verbindlichkeiten und Rückstellungen Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des voraussichtlich notwendigen Erfüllungsbetrages gebildet. Den Pensionsrückstellungen liegen versicherungsmathematische Gutachten nach der PuC-Methode zugrunde. Dabei wurde ein Zinssatz von 4,88 % sowie eine erwartete Rentensteigerung von 2 % und eine Gehaltssteigerung von 3 % zu Grunde gelegt. Außerdem wurden die Sterbetafeln nach Heubeck aus dem Jahr 2005 verwendet. Vom Wahlrecht, die aufgrund des BilMoG erforderliche Zuführung auf bis zu 15 Jahre zu verteilen, wurde Gebrauch gemacht. Der auszuweisende Betrag nach BilMoG zum 31.12.2013 beträgt 1.897.821 Euro. Die Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt. Aufgrund gesetzlicher Änderungen ist das zu gemeinnützigen Zeiten entstandene Eigenkapital der Familienheim Baden GmbH (sogenanntes EK02) pauschal mit 3 % Abgeltungssteuer belegt worden. Die Steuerschuld beträgt 931.096,– Euro, zahlbar in 10 Jahresraten. Hierfür ist eine Verbindlichkeit mit dem abgezinsten Betrag von 888.847,51 Euro eingestellt worden.
27
C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
3. Mitgliederbewegung Mitglieder Geschäftsanteile
I. Bilanz 1. Die „Sonstigen Rückstellungen“ enthalten 18.906 Euro für Verpflichtungen aus Altersteilzeit. 2. Die Forderungen haben alle eine Laufzeit von unter einem Jahr. 3. Die Sonstigen Vermögensgegenstände enthalten einen Betrag von 24.126,06 Euro für eine Rückdeckungsversicherung von Altersteilzeitverpflichtungen, mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr. II. Gewinn- und Verlustrechnung Die außerordentlichen Aufwendungen enthalten 20.390 Euro aufgrund der geänderten Bewertung nach BilMoG. Im Zinsaufwand sind 89.138 Euro Aufzinsungsbeträge für Pensionsrückstellungen enthalten.
D. Sonstige Angaben
1. Für die bis Ende 2013 begonnenen Eigentumswohnungen und Eigenheime sind noch 1.054 TEuro Kosten zu erwarten. 2. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:
technische Mitarbeiter Mitarbeiter im Regiebetrieb, Hausmeister etc.
Vollzeit
Teilzeit
9
5
2,5
0,5
7
3
18,5
8,5
Außerdem wurde eine Auszubildende beschäftigt.
28
1.787 133 99
4.888 537 315
Ende 2013
1.821
5.110
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr vermehrt um 42.292,49 Euro. 4. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes: vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., Herdweg 54, 70174 Stuttgart 5. Mitglieder des Vorstandes: Siegbert Hauser, Offenburg Alexander Huber, Renchen 6. Mitglieder des Aufsichtsrates:
Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene Verpflichtungen:
kaufmännische Mitarbeiter
Anfang 2013 Zugang 2013 Abgang 2013
Manfred Basler, Offenburg Roland Hailer, Friesenheim Bernd Siefermann, Renchen Dr. Christian Enders, Kehl Dr. Wolfgang G. Müller, Lahr Heinz Panter, Baden-Baden Claus Preiss, Kehl Ulrike Vath, Achern
Achern, 5. Mai 2014 gez. Hauser
gez. Huber
(Vorsitzender) (stellv. Vorsitzender) (stellv. Vorsitzender)
Anhang
Anlagespiegel 2013
Anschaffungs-/ Herstellungskosten
Zugänge
Abgänge
Umbuchungen
Abschreibungen kumuliert
121.402,57 €
2.320,66 €
0,00 €
0,00 €
115.127,23 €
8.596,00 €
3.826,66 €
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 48.573.167,95 € Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 1.433.278,04 € Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 58.859,83 € Technische Anlagen 1.590.565,69 € Betriebs- u. Geschäftsausstattung 516.388,31 € Anlagen im Bau 0,00 €
909.545,47 € 523.032,38 € 0,00 € 0,00 € 36.133,03 € 657.283,17 €
128.176,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 48.070,10 € 0,00 €
0,00 € 15.877.488,94 € 0,00 € 1.134.994,22 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 470.589,69 € 0,00 € 401.365,84 € 0,00 € 0,00 €
33.477.048,48 € 821.316,20 € 58.859,83 € 1.119.976,00 € 103.085,40 € 657.283,17 €
820.250,00 € 36.046,61 € 0,00 € 79.544,00 € 59.372,85 € 0,00 €
52.172.259,82 €
2.125.994,05 €
176.246,10 €
0,00 € 17.884.438,69 €
36.237.569,08 €
995.213,46 €
0,51 € 3.550,00 €
0,00 € 0,00 €
0,00 € 0,00 €
0,00 € 0,00 €
0,00 € 0,00 €
0,51 € 3.550,00 €
0,00 € 0,00 €
3.550,51 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
3.550,51 €
0,00 €
52.297.212,90 €
2.128.314,71 €
176.246,10 €
0,00 € 17.999.565,92 €
36.249.715,59 €
999.040,12 €
Immaterielle Vermögensgegenstände
Buchwert Abschreibungen 31.12.2013 Geschäftsjahr
Sachanlagen
Finanzanlagen Sonstige Ausleihungen Andere Finanzanlagen
Anlagevermögen gesamt
Verbindlichkeitenspiegel 2013
insgesamt
Restlaufzeit unter 1 Jahr
Restlaufzeit unter 1 Jahr (Vorjahr)
Restlaufzeit 1–5 Jahre
Restlaufzeit über 5 Jahre
gesichert
Art der Sicherung
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
19.696.927,55 €
4.812.352,10 €
2.009.466,07 €
5.579.494,90 €
9.305.080,55 €
19.696.927,55 €
GPR
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
24.465,35 €
24.465,35 €
25.999,23 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
1.818.991,20 €
1.818.991,20 €
2.185.867,10 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
Verbindlichkeiten aus Vermietung
485.813,23 €
485.813,23 €
520.400,12 €
0,00 €
0,00 €
452.624,08 €
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit
Erhaltene Anzahlungen
793,81 €
793,81€
120,20 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
751.794,28 €
751.794,28 €
388.698,54 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
Sonstige Verbindlichkeiten
986.171,64 €
986.171,64 €
678.166,35 €
305.865,03 €
0,00 €
0,00 €
23.764.957,06 €
8.880.381,61 €
5.808.717,61 €
5.885.359,93 €
9.305.080,55 €
20.149.551,63 €
Gesamtbetrag GPR = Grundpfandrecht BÜ = Bankbürgschaft
29
BÜ
Vereinigung von Wohnungsunternehmen in der Erzdiözese Freiburg
Familienheim Buchen-Tauberbischofsheim.
Familienheim Rhein-Neckar. Mannheim
Familienheim Heidelberg. Familienheim Mosbach.
Familienheim Bruchsal. Familienheim Karlsruhe. Baugenossenschaft ALBA Ettlingen.
Siedlungswerk Baden e.V.
Baugemeinschaft Ettlingen. Familienheim Rastatt.
Familienheim Eppingen.
Familienheim Pforzheim.
Familienheim Baden-Baden. Familienheim Mittelbaden. Achern
Familienheim Hausach.
Familienheim Schwarzwald-Baar-Heuberg. Villingen-Schwenningen Familienheim Freiburg.
Baugenossenschaft Schwarzwald-Baar. Donaueschingen
Bauverein Breisgau. Freiburg Familienheim Hochschwarzwald. Titisee-Neustadt
Familienheim Markgräflerland. Müllheim
Familienheim Bodensee. Radolfzell
Familienheim Bodensee. GS Markdorf
Familienheim Lörrach. Familienheim Bad Säckingen.
IMPRESSUM Herausgeber:
Familienheim Waldshut-Tiengen.
Baugenossenschaft Familienheim Mittelbaden e.G. Hornisgrindestraße 30, 77855 Achern, www.familienheim-achern.de v.i.S.d.P.: Der Vorstand Fotos: Dieter Wissing, Gengenbach Konzeption, Layout, DTP: Kalisch & Partner Werbeagentur GmbH, Offenburg Druck: Achertäler Druckerei GmbH & Co. KG, Kappelrodeck
Quelle: Siedlungswerk Baden e.V.,
Familienheim Mittelbaden. GS Lahr
Träume brauchen Räume HornisgrindestraĂ&#x;e 30, 77855 Achern, Telefon 07841 6809-0 info@familienheim-achern.de, www.familienheim-achern.de