Entrega de informe preliminar -CONSULTORÍA DE DIAGNOSTICO - MERAKI ARQUITECTURA

ELABORACIÓN DE DIAGNOSITCO FÍSICO, ESTUDIOS DE FUNCIONALIDAD DE ESPACIOS, AJUSTES A DISEÑOS O DISEÑOS INTEGRALES.

Contrato de consultoria N° MER - JU02 - 001 - 2020

INFORME FINAL DE CONSULTORIA LUGAR DE ESTUDIO: EDIFICIO DE VIVIENDA DE 4 PISOS CRA 107 B BIS #71 A 53 - ENGATIVA / BOGOTÁ D.C

Arquitecto. Juan Carlos Martinez

BOGOTÁ D.C - 2020

Contrato de consultoría N° MER - JU02 - 001 - 2020

CONTENIDO

1.

INTRODUCCIÓN.............................................................................................................................1

2.

LOCALIZACIÓN Y ASPECTOS GENERALES.................................................................... 2

2.1.

2.

2.2.

MARCO NORMATIVO ................................................................................................................3 TRABAJO DE CAMPO....................................................................................................................5 DIAGNOSTICO FÍSICO ........................................................................................................6 2.2.1 PRIMER PISO......................................................................................................................6 2.2.2 SEGUNDO PISO...............................................................................................................11 2.2.3 TERCER PISO....................................................................................................................17 2.2.4 CUARTO PISO.................................................................................................................23

3.

CONCLUSIONES FINALES .................................................................................................. 28

INTRODUCCIÓN El estudio desarrollado en este documento, se realiza como producto del acuerdo entre los propietarios de la vivienda multifamiliar (caso de estudio) quienes actúan como contratantes y la empresa MERAKI urbanismo y arquitectura, quien actúa como prestador del servicio de consultoría para el diagnostico físico y funcional en el estado actual de la vivienda mencionada anteriormente.

Teniendo en cuenta que la mayor parte de la infraestructura de vivienda en Colombia ha sido construida de forma empírica y con procesos en su mayoría de origen autodidacta, es fundamental afianzar el compromiso que tenemos como empresa de velar por la seguridad, bienestar y estilo de vida de nuestros clientes, y para lo cual, este proyecto es idóneo para resaltar la visión que tenemos como empresa al mejorar el entorno de las personas con el compromiso, innovación y creatividad que nos caracteriza.

LOCALIZACIÓN Y ASPECTOS GENERALES LOCALIZACIÓN: Se tiene en cuenta la ubicación del predio y su relación con el entorno urbano inmediato, de esta manera, se identifican afectaciones directas en aspectos de posible contaminación, ruido, visuales, conectividad y posible incompatibilidad en el uso del suelo actual de la edificación. > UBICACIÓN DEL PREDIO:

Bogotá D.C

N

Localidad de engativá.

Cra 107 b bis # 71 a 53

Barrio Bosques de Mariana

Imagen exterior de la vivienda

MARCO NORMATIVO: Se hace revisión de normas vigentes (datos técnicos y reglamentos).

Identificación de área de actividad junto con el tratamiento del suelo urbano y su respectiva modalidad. Se tiene en cuenta igualmente, el estudio de restricciones de uso para el predio.

Fuente: SINUPOT / BOGOTA.GOV.CO

Se encuentra que la vivienda cumple con toda la reglamentación de uso de suelo permitido, así como con los condicionamientos generales descritos para el sub-sector de uso 1 al cual hace parte dentro del uso especifico de CONSOLIDACIÓN URBANA. Dentro de las notas y excepciones que afectan el predio se destaca la Nota E en el cuadro de consolidación urbanística que permite mantener la norma original de la urbanización constituida por resolución en 1998: NOTA E: CUADRO DE CONSOLIDACIÓN URBANÍSTICA : En el marco de la UPZ, se relacionan las agrupaciones o conjuntos que mantienen su norma original, las cuales son demarcadas en los respectivos planos. Las omisiones o imprecisiones en los números y fechas de los actos administrativos citados no invalidan la decisión de mantener la norma original.

URBANIZACIÓN BOSQUES DE MARIANA. RES. 368 AGOS 20/98 PI E170/4-2

SECTOR 7 / SUBSECTOR DE EDIFICABILIDAD A / SUBSECTOR DE USO l :

TRATAMIENTO DE MEJORAMIENTO INTEGRAL: Para el sector 7, aplica el tratamiento de Mejoramiento Integral.

Los sectores regulados por el tratamiento de Mejoramiento Integral, así como los desarrollos de vivienda no legalizados, podrán ser objeto de los procesos de legalización y de regularización, bajo las disposiciones y condiciones establecidas en el POT y en los instrumentos que los desarrollen.

CONCLUSIONES: En primer lugar como se menciono anteriormente, el predio y el uso respectivo de la vivienda allí construida cumple con los requerimientos de uso del suelo, así como con sus respectivas condiciones y excepciones.

Por otra parte, el caso a intervenir encaja perfectamente con la problemática a abordar que se identifico en un inicio del proyecto, en cuanto a que este tipo de sectores de la ciudad han sido edificados de forma empírica y sin regulaciones técnicas ni profesionales, por lo cual, el sector esta catalogado como área de consolidación urbana y por ende es un objeto perfecto para la disposición de regulaciones, adaptaciones y mejoramientos integrales en su infraestructura física y urbana.

TRABAJO DE CAMPO Una vez definido el entorno urbano y el estado actual de la vivienda a nivel normativo, se realiza la visita al lugar para reconocimientos del área a intervenir por parte del arquitecto, realizando registro fotográfico, identificando el estado actual de la infraestructura en la vivienda,el estado y correcta cobertura de servicios públicos y el análisis de futuras intervenciones planteadas por los propietarios de la edificación.

Dicho reconocimiento en campo se realizo en dos jornadas de visita al inmueble, en donde se observaron a detalle los factores anteriormente mencionados y cuya información se organizo por plantas junto con sus respectivas observaciones y aspectos a intervenir en un futuro.

PROGRAMACIÓN Y CONTROL DE VISITAS DE CAMPO PREVISTAS: Fechas

Descripción

30 De mayo

Primer acercamiento al inmueble, entrevista directa con los contratantes del proyecto in situ, registro fotográfico y levantamiento de la primera y segunda planta.

2 De Junio

Registro fotográfico restante, análisis de posibles intervenciones en diseño interior, levantamiento de tercera y cuarta planta, entrevista directa con los habitantes actuales de la vivienda.

9 De Junio

Primera entrega formal del informe preliminar de consultoría y diagnostico; socialización de resultados con los propietarios y habitantes de la vivienda y primera presentación de reformas de diseño a nivel de ante-proyecto.

Check

DIAGNOSTICO FÍSICO POR PLANTAS: PLANTA 1: Cuadro de áreas: Nombre de espacio

Área

Garaje

11 m2

Bodega

14.5 m2

Baño

2.5 m2

Habitación 1

8.5 m2

Habitación 2

9.3 m2

Cocina Patio Hall y circulaciones TOTAL

Indice de ocupación

4 m2 5.2 m2 3 m2 58 m2

1.0

Descripción: Uso de la primera planta mixto, con bodega comercial para distribución de comestibles con acceso independiente ,garaje privado y apartamento independiente en la parte posterior de la vivienda.

Accesos independientes entre la bodega y garaje, en este ultimo se encuentran los contadores, y tacos eléctricos de toda la edificación

Parámetros

Generales

Accesos Circulaciones Iluminación Ventilación

Garaje

Acabados

Existe

Estado

SI NO

Bueno Medio Malo

X X

Acabados

Bodega

Ventaneria Redes y servicios

Habitación 1

Acabados

Ventaneria Redes y servicios

X X

Iluminación apartamento Ventilación del baño Deterioro de pintura

X X

X X

X X

Humedad y pintura

X X X X X

X X X X X

Mobiliario fijo Pisos

X

X

Mobiliario fijo Pisos

X

X

Ventaneria Redes y servicios

Acceso del apartamento, acceso entre bodega y apartamento

X

X X X

Mobiliario fijo Pisos

Observaciones

X

X

X X

X X

Deterioro natural de pisos

Parámetros Acabados

Existe

Estado

SI NO

Bueno Medio Malo

X

Patio

X

Acabados

Cocina

Mobiliario fijo Pisos Ventaneria Redes y servicios

Habitación 1

Acabados

X X X X X X X

Ventaneria Redes y servicios

X X X X X X X X

Mobiliario fijo Pisos

X X

Ventaneria Redes y servicios

X X

Mobiliario fijo Pisos

Observaciones

X X X

X X X

OBSERVACIONES GENERALES: >Distribución espacial deficiente - espacio para comedor o sala > Paso de instalaciones para servicios públicos (cable, gas) > Remodelación de acabados reciente en el apartamento. >Presencia importante de focos de humedad en la bodega y parte del garaje, principal atención debido al almacenamiento de productos comestibles en el lugar

Identificación de problemáticas:

Accesos poco funcionales

Iluminación deficiente

Ventilación del baño insuficiente

Registro fotogrรกfico

Identificaciรณn de problemรกticas:

Focos de humedad en Bodega

Desgaste natural de pisos

Deterioro y desgaste de acabados

DIAGNOSTICO FÍSICO POR PLANTAS: PLANTA 2: Cuadro de áreas: Nombre de espacio

Área

Habitación 1

8.4 m2

Habitación 2

10.4 m2

Habitación 3

8 m2

Habitación 4

10.4 m2

Baño

2.5 m2

Balcón interior

1.8 m2

Cocina

4.8 m2

Comedor

8.15 m2

Hall y circulaciones

3.4 m2

TOTAL

57,8 m2

Descripción: División espacial enmarcada por la presencia de un apartamento de 3 habitaciones y una habitación independiente en la parte frontal de la vivienda, presencia de mesanine en el patio posterior de la edificación y con un total de 5 personas habitando este piso actualmente.

Parámetros

Generales

Accesos Circulaciones Iluminación Ventilación

Comedor

Acabados

Pisos

SI NO

Bueno Medio Malo

X X

Mobiliario fijo Pisos Ventaneria Redes y servicios Acabados Mobiliario fijo Pisos Ventaneria Redes y servicios

Observaciones

X X

X X X

Humedad en hall principal Escaleras sin barandas Iluminación apartamento

X X

Ventilación del baño

X X

X

X X

Ventaneria

Acabados

Baño

Estado

Mobiliario fijo

Redes y servicios

Cocina

Existe

X X X X X X X X X

X X X X

X X

X X

X X X X X

Ventana Bloqueada sin ventilación

Balcรณn interior

Parรกmetros Acabados Pisos

Habitaciรณn 1

SI NO

Bueno Medio Malo

X X

X

Ventaneria

Acabados

X X X X

Ventaneria Redes y servicios Acabados

Ventaneria Redes y servicios

X X X

X X X X

X X X X X

Mobiliario fijo Pisos

X

X

Mobiliario fijo Pisos

X X

Mobiliario fijo Pisos

X X X X

Redes y servicios

Redes y servicios

Habitaciรณn 2

Estado

Ventaneria

Acabados

Habitaciรณn 3

Existe

X

X

X X

X X

Observaciones

Habitación 3

Parámetros Acabados Pisos Ventaneria Redes y servicios

Existe

Estado

SI NO

Bueno Medio Malo

X X

X

Observaciones Pintura deteriorada en muros y ventanas

X

X X

OBSERVACIONES GENERALES: > Ausencia de barandas en circulaciones y puntos fijos > Distribución espacial incoherente en cobertura de servicios básicos para arrendatarios (Baño y cocina) >Focos de humedad aislados en el hall principal >Distribución de espacios insuficiente para programa de vivienda ( espacio insuficiente para sala y comedor)

Identificaciรณn de problemรกticas:

Registro fotogrรกfico

Focos de humedad en Hall principal

No hay barandas en escaleras

Pintura en mal estado

Identificaciรณn de problemรกticas:

Registro fotogrรกfico

Ventilaciรณn insuficiente

DIAGNOSTICO FÍSICO POR PLANTAS: PLANTA 3: Cuadro de áreas: Nombre de espacio

11

Área

Habitación 1

10.3 m2

Habitación 2

8.4 m2

Habitación 3

11 m2

Sala

5 m2

Baño

2.5 m2

Cocina

4.8 m2

Comedor

7.5 m2

Hall y circulaciones

4.3 m2

TOTAL

53,8 m2

Descripción: Único apartamento de la vivienda que ocupa toda el área general de una planta, distribuido con 3 habitaciones, es el único también que cuenta con un programa arquitectónico de vivienda relativamente completo, sin embargo presenta fallas graves de infraestructura y servicios básicos.

Parámetros

Generales

Accesos Circulaciones Iluminación Ventilación

Comedor

Acabados

Pisos

SI NO

Bueno Medio Malo

X X

X

X X X

X X X

Mobiliario fijo Pisos Ventaneria Redes y servicios Acabados Mobiliario fijo Pisos Ventaneria Redes y servicios

Observaciones Escaleras sin barandas

X

X X

X X

Ventaneria

Acabados

Baño

Estado

Mobiliario fijo

Redes y servicios

Cocina

Existe

X X X X X X X X X

X X X X X X X

X X

X X

X X

Puntos de luz que no funcionan Vidrio roto

Parรกmetros

Sala

Acabados Pisos

Habitaciรณn 1

Acabados

SI NO

Bueno Medio Malo

X X

Pisos Ventaneria

Acabados

Ventaneria Redes y servicios Acabados

Ventaneria Redes y servicios

X

Puntos de electricidad que no funcionan

X

Pisos en mรกrmol deteriorados por el uso.

X X

X X X X

X X X X X

X X X X

X X X X

Mobiliario fijo Pisos

X X

X X

Mobiliario fijo Pisos

Observaciones

X

Mobiliario fijo

Redes y servicios

Habitaciรณn 2

Estado

Ventaneria Redes y servicios

Habitaciรณn 3

Existe

X X X

X X X

Placa superior con abertura completa en la esquina

OBSERVACIONES GENERALES: > La seguridad de la planta esta bastante comprometida en la medida que continúen las afectaciones físicas de infraestructura en placas , barandas de escaleras y puntos eléctricos en mal estado. > Acabados generales en buen estado, con excepciones en pisos de Habitaciones y el espejo del baño que presenta grietas > Se recomienda dar solución pronta a la perforación en placa presente en la habitación 3, ya que esta expone el interior a condiciones externas que pueden ser de riesgo ( Clima, Agua, Objetos contundentes, Polvo, Vientos, etc)

Identificación de problemáticas:

Registro fotográfico

Puntos eléctricos que no funcionan

No hay barandas en escaleras

Identificación de problemáticas:

Registro fotográfico

Puntos eléctricos rotos y sin función

Perforación grave en la placa superior

Pisos con gran deterioro por el uso

DIAGNOSTICO FÍSICO POR PLANTAS: PLANTA 4: Cuadro de áreas: Nombre de espacio

Área

Habitación

10.1 m2

Sala

5.8 m2

Baño

2.3 m2

Cocina

5 m2

Hall y circulaciones

2.2 m2

Área común

34.3 m2

TOTAL

59,7 m2

Descripción: Ultima planta de la vivienda, donde se encuentran las zonas comunes y zona de lavado de ropa, este piso es habitado por 1 persona en el aparta-estudio construido en la parte posterior.

Parámetros

Generales

Accesos Circulaciones Iluminación Ventilación

Zona común

Acabados Mobiliario fijo Pisos Ventaneria Redes y servicios Acabados

Baño

Mobiliario fijo Pisos Ventaneria Redes y servicios Acabados

Cocina

Mobiliario fijo Pisos Ventaneria Redes y servicios

Existe

Estado

SI NO

Bueno Medio Malo

X X

X

X X X X X X X X X X X X X X X

X X

X X X X X X X X

X X

X X

Observaciones

X

Escaleras sin barandas

X X

Viguetas de la cubierta en riesgo por peso extra innecesario que se cuelga intencionalmente

Goteras y focos de humedad en la zona del lavadero

X

Piso en obra gris con presencia de agrietamientos en placa

X

Red de desagüe e instalaciones sanitarias con puntos bloqueados o taponados

X

Parámetros

Sala

Acabados Pisos Ventaneria Redes y servicios

Habitación 1

Acabados

Existe

Estado

SI NO

Bueno Medio Malo

X X

Ventaneria Redes y servicios

X X X X X

X X X X

Mobiliario fijo Pisos

Observaciones

X X X

X X X

OBSERVACIONES GENERALES: > El apartamento esta recién remodelado, por ende los acabados y cuidado de pisos es bastante bueno. > Se debe mirar a profundidad el estado de la placa en la zona común, ya que presenta pequeños agrietamientos cercanos a la perforación que afecta a la planta 3 > El estado de las instalaciones sanitarias debe chequearse a profundidad, varios de los tubos principales pueden presentar taponamientos. > Se recomienda no colgar cargas extras en la estructura portante de la cubierta de las zonas comunes. > La seguridad de evacuación al igual que en las demás plantas genera un riesgo al no tener barandas en escaleras > La distribución interna del aparta-estudio es insuficiente, ya que no posee espacio suficiente para el comedor, la sala y el hall de conexión. > Claramente es el apartamento mejor iluminado y ventilado de toda la edificación

Identificaciรณn de problemรกticas:

Registro fotogrรกfico

Focos de humedad y goteras en zona de lavadero

No hay barandas en escaleras

Agrietamientos en la placa- obra gris - perforaciรณn en placa

Identificación de problemáticas:

Registro fotográfico

Tuberías bloqueadas

Carga extra en estructura de cubierta

CONCLUSIONES FINALES: Estructura:

La estructura general de la vivienda esta en buen estado, la mampostería confinada con la que se construyo le da la estabilidad suficiente para resistir agrietamientos y desniveles comunes en el asentamiento de las construcciones, especialmente en terrenos como en el que este caso de estudio esta edificado

Distribución espacial

Este es quizá uno de los aspectos que mas requieren intervención a futuro, ya que la distribución actual de los espacio no responde de forma adecuada a las necesidades de las personas Que habitan la construcción, las inconexiones, factores de iluminación, ventilación, accesos poco funcionales y carencia de servicios básicos asegurados en algunos casos, son las razones por las que se podría replantear la distribución de los espacios internos de cada apartamento así como su función , estética y respuesta a lo que los habitantes necesitan.

Salud y seguridad

Como parte del proyecto de consolidación integral de las viviendas del sector que se abordo en el marco normativo, el aspecto de seguridad y salud es fundamental para el desarrollo integral y legalización de las viviendas auto construidas Como lo es el caso de estudio en cuestión; es necesario hacer uso de elementos básicos de seguridad y evacuación como los son las barandas de circulaciones como la norma lo indica, así como hacer revisión inmediata de los focos de humedad presentes en toda la vivienda, ya que estos son perjudiciales para la salud y perjudican las actividades o usos de espacios como las bodegas de almacenamiento de productos comestibles.

Instalaciones

Es necesaria la revisión general de todas las instalaciones de servicios públicos de la vivienda, debido a los años que lleva construida, al uso constante y el mal estado de algunos puntos especialmente eléctricos y sanitarios para el desagüe.

Si el Contratante así lo decide, puede evaluar la independización de contadores en redes eléctricas y/o de agua, debido a la distribución conjunta de los cuartos de ropa y subdivisión eléctrica de la casa (bifasica y trifasica)

Acabados:

La restauración o remodelación de espacios con acabados en deterioro es recomendable, especialmente en los espacio de alto trafico como el garaje y las bodegas.

Factores externos:

El estado físico del anden es aceptable, se recomienda revisar el sifón de desagüe externo.

Tener en cuenta las implicaciones normativas de tener un poste de luz frente al predio y de la cercanía que este tiene con las plantas superiores, esto podría generar un factor de riesgo.

Desde MERAKI ARQUITECTURA estamos abiertos a resolver cualquier inquietud, duda o profundizar cualquier parte de este informe preliminar de diagnostico, igualmente a futuro y por petición de los propietarios se dará inicio a la etapa de diseño de anteproyecto para la remodelación interior del inmueble, quedando registrado el envío y revisión de este informe el día 10 de Junio del 2020 en la Ciudad de Bogotá D.C.

Cordialmente:

Arquitecto Juan Carlos Martínez .

Representante legal MERAKI ARQUITECTURA