Libro vivienda popular un caso de estudio

VIVIENDA POPULAR EN QUERETARO. UN CASO DE ESTUDIO JOSE ADOLFO CHAVEZ ARMENGOL

Registro INDAUTOR: 03-2010-110514093100-01

Agradecimiento Al Instituto Tecnológico de Querétaro por su apoyo para realizar este material de apoyo a la carrera de Arquitectura

NOTA Las opiniones sobre la problemática expresada en este documento son responsabilidad del autor.

INTRODUCCION Querétaro al igual que muchas ciudades de la república mexicana ha presentado un crecimiento acelerado en su territorio urbano a partir de las políticas macroeconómicas aplicadas, produciendo un incremento en los procesos migratorios y dadas las condiciones económicas en demanda de vivienda de tipo popular.

Pero ¿que tanto estas solucionan las necesidades familiares?, la información presentada en este trabajo muestran algunos resultados obtenidos durante el periodo de agosto de 2008 a agosto 2009, en el Instituto Tecnológico de Querétaro.

INDICE 1. PLANTEAMIENTO 2. DESARROLLO Y TERRITORIO URBANO 3. GRUPOS SOCIALES Y LA MANCHA URBANA 4. DEMANDA DE VIVIENDA 5. DETERMINACION DE VARIABLES 6. CASO QUERETARO. ZONA CONURBADA 7. COMPONENTES DE LA VIVIENDA Y RESULTADOS SINTÉTICOS 8. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 9. BIBLIOGRAFIA

PLANTEAMIENTO La vivienda no obstante ser un satisfactor básico para la sociedad se ha visto condicionada por dos factores principalmente:

a) El ingreso cápita, y b) El ser considerada en la práctica social, como un producto dentro del mercado inmobiliario.

Llevando a las empresas constructoras a buscar una competitividad en el mercado que ha producido una disminución de las áreas constructivas, además de una reducción en la dimensión de lotes, enmarcados bajo esquemas de propiedad llamado de condominio, Dicho nuevo enfoque no ha disminuido la queja social sobre la limitación espacial para las funciones básicas, además la las bajas condiciones de habitabilidad que ofrecen estos inmuebles, por lo que habría de considerar.

¿De que manera se podrían eficientar las nuevas viviendas ofrecidas por los desarrolladores inmobiliarios, tanto como los propios profesionales del ramo?

Las posibles soluciones evidentemente serán difíciles ya que no es un problema nuevo, posiblemente ayudara mas entender como es condicionado el problema de la vivienda y por ende sus distintas soluciones; por lo tanto consideremos los siguientes aspectos.

A. El desarrollo y el territorio urbano B. La Sociedad y la mancha urbana C. La vivienda

A. DESARROLLO Y TERRITORIO URBANO En el contexto internacional la reestructuración del modelo de desarrollo económico ha propiciado una reconfiguración de las relaciones internacionales , apreciándose que este nuevo proceso de globalización ha enfatizado las desigualdades tanto en los países conocidos como desarrollados y subdesarrollados (conceptos de carácter economicista desde el segundo tercio del siglo XX bajo enfoques neoclásicos y posteriormente combinando características de países con las corrientes estructuralistas , sobre el reconocimiento a países dependientes) no solo económicas sino en su reflejo en la estructura física para el desarrollo social, es decir, las ciudades sus relaciones internas y sus relaciones con otras ciudades, inclusive fuera de su ámbito nacional.

Hablar del concepto “ciudad”, hace pensar en un esquema de orden, en el supuesto general de entender una ciudad “como a un conjunto de elementos dispuestos en un territorio común para una población, cumpliendo necesidades satisfactoriamente para la vida de sus habitantes”, pero debe considerarse la permanente evolución de las condiciones económicas, ya que en la estructura urbana del centro de población y su región de influencia,

mostrarán el dinamismo que se

transforman en los escenarios productivos, sociales, económicos , comerciales, y políticos de la misma.

Las relaciones entre los diferentes componentes de la ciudad que determinan el desarrollo regular o irregular, armónico, acelerado, o de cualquier calificativo que le demos van haciéndose más complejos y en muchas ocasiones descontrolados, y siempre se apreciará en el crecimiento físico de la mancha urbana. Por lo que una visión sectorizada del ámbito de los componentes urbanos que divide las formas de intervención del hombre sobre el sistema espacial, solamente benefician en el corto plazo a un componente, profundizando impactos negativos en los otros, y por ende en el territorio de influencia.

En otras palabras, esta lógica estará alejando las posibilidades de alcanzar una ciudad con equidad y buena calidad de vida. Además, la jerarquía en la distribución de los espacios urbanos diferenciados, responderá a relaciones sociales siempre cambiantes, produciéndose dos modos de

ocupación del espacio para la sociedad; uno que se reproduce a partir del disfrute de un nivel socioeconómico elevado y que goza de altos estándares de vida (por medio de una estructura de islas urbanas) y otro que se reproduce a partir de la escasez y se desarrolla en medio de privaciones materiales.

El dinamismo positivo para las estructuras regionales, repercute en aquellas ciudades que muestran condiciones más atractivas para la mayoría de los sectores sociales, produciendo un crecimiento demográfico no solo por las tazas históricas, sino por los procesos migratorios.

Apreciándose así la falta de infraestructura adecuada, el abatimiento de recursos naturales del entorno, y la degradación de la mancha urbana existente. Una dinámica económica acelerada y atractiva para la migración poblacional dentro de un esquema sin planeación o planeación solo indicativa y limitada redundara constantemente en la caída de la calidad de vida de los habitantes de la ciudad y un descontrolado crecimiento de la mancha sobre territorios cercanos externos a los limites políticos de la localidad, provocando relaciones territoriales socio-productivas complejas y difíciles de solucionar para la sociedad en conjunto, conocidas como zonas conurbadas, y que de ampliar su influencia llegan a convertirse en zonas metropolitanas.

CD QUERETARO Y ZONA CONURBADA La ciudad de Querétaro y su zona conurbada (municipios de Corregidora y el Marques) en los últimos años han presentado índices de crecimiento urbano, crecimiento poblacional, dotación de infraestructura, generación de empleo, ingreso per cápita y de ingresos promedio de empleados mas altos que el promedio nacional, por lo que no es de asombrar que la demanda de vivienda en la región sea alta.

Los censos que se han realizado desde 1900 hasta el 2000 y el II Conteo de Población y Vivienda 2005 muestran el crecimiento de la población en el estado de Querétaro, como se puede apreciar en la siguiente gráfica.

Imágen 2. Conteo de Población y Vivienda 2005 Nacional de Estadística Geográfica e Informática XIII

12 Instituto

Se observa que de 1900 a 1940, la población del estado se mantuvo en alrededor de 200 mil habitantes; y que a partir de 1950, la población empezó a incrementarse de manera considerable, (recordando la transformación del modelo de desarrollo económico del estado hacia el sector industrial). De 1980 al 2005, el número de habitantes aumenta de forma continua, casi paralelamente a políticas de desarrollo industrial de descentralización de la ciudad de México, propiciando la especialización laboral en el sector servicios, al terremoto de 1985 y a la integración del tratado de libre comercio con Estados Unidos y Canadá).

Los municipios del corredor industrial (políticas de desarrollo regional que se originan en los años 70’s y se consolidan con el Plan Nacional de Desarrollo del año 2000, donde se determinan regiones prioritarias para el desarrollo y su especialización en base a tendencias y políticas de desarrollo estratégico nacional) de nuestro estado (Querétaro, San Juan del Río, Pedro Escobedo, Corregidora, El Marqués y Tequisquiapan), concentran 75% de la población; mientras que los de Huimilpan, Amealco, Colón, Ezequiel Montes y Cadereyta, 15%. El restante 10% se ubica en los municipios serranos de Tolimán, San Joaquín, Peñamiller, Landa de Matamoros, Jalpan, Arroyo Seco y Pinal de Amoles.

De acuerdo con proyecciones de población, tan sólo para el año 2010, Querétaro contará aproximadamente con 1’909,000 habitantes, 659,000 más que en 1995. La población urbana será equivalente a 69%, concentrada en los municipios de Querétaro, Corregidora, El Marqués. San Juan del Río, y Tequisquiapan.

La población económicamente activa registrará un incremento sustancial de un millón de personas.

Esto significa un aumento importante de la demanda de empleo y de servicios básicos vivienda, salud, educación, esparcimiento, urbanización, etc.).

Como se refiere anteriormente el incremento poblacional ha estado ligado a las políticas de desarrollo aplicadas y como ejemplo de esto podremos citar las siguientes condiciones:

En los últimos 10 años el Estado de Querétaro se ha mantenido con una tasa de desempleo de los seis más pequeños del país debido al número de unidades económicas y a la diversificación de los sectores productivos. De acuerdo con la Comisión Nacional de Mejora Regulatoria (COFEMER) en un estudio realizado en el 2003, llamado “Ciudades competitivas-ciudades cooperativas”, la ciudad de Santiago de Querétaro es la mejor ciudad para la inversión privada en México. Por ser principal centro económico del estado presentó un crecimiento de más del 7% en el 2004. Según estudios del Banco Mundial el estado de Querétaro ha presentado además de crecimiento económico un desarrollo del nivel de vida.

Sector de actividad económica

Porcentaje de aportación al PIB estatal (año 2006)

Industria manufacturera Dentro de ésta, destaca la fabricación de productos metálicos, maquinaria y equipo.

28.6

Comercio, restaurantes y hoteles

21.7

Servicios comunales, sociales y personales

20.3

Transporte, almacenaje y comunicaciones

12.8

Servicios financieros, seguros, actividades inmobiliarias y de alquiler

8.7

Construcción

4.2

Agropecuaria, silvicultura y pesca

2.7

Electricidad, gas y agua

1.2

Minería

0.2

Servicios Bancarios Imputados

-0.3

Total

100

FUENTE:

INEGI. Sistema de Cuentas Nacionales de México. Producto Interno Bruto por Entidad Federativa 2001-2006.

Consultar

Cuenta con 42 524 unidades económicas, el 1.4% del país.

Emplea 277 336 personas, el 1.7% del personal ocupado en México.

Del total del personal ocupado en la entidad, el 60.1% (166 700) son hombres y el 39.9% (110 636) son mujeres.

Las remuneraciones que recibe anualmente en promedio cada trabajador en esta entidad son de $76 186, cercanos al promedio nacional de $79 551.

FUENTE: INEGI. Censos Económicos 2004 (datos al 2003).

CRECIMIENTO DEL INGRESO PER CÁPITA AÑO

NACIONAL

QUERÉTARO

1993

4,230

4,454

1994

4,345

4,712

1995

2,863

3,355

1996

3,277

3,864

1997

3,870

4,702

1998

4,051

5,064

1999

4,578

5,587

2000

5,177

6,201

2001

5,661

6,699

2002

5,397

6,326

2003

5,334

6,143

2004

5,868

6,754

2005

7,210

8,618

2006

8,143

9,270

2007

8,455

9,719

1. Por encima del promedio nacional. Querétaro posee una estructura económica muy diversificada, sin embargo, el sector más importante es el manufacturero que aporta un 34% del Producto Interno Bruto de la entidad.

INDUSTRIA MANUFACTURERA 34% 33%

34%

COMERCIO, RESTAURANTES Y HOTELES 19% SERVICIOS FINANCIEROS 14%

14%

19%

OTROS 33%

2. El gobierno del estado de Querétaro, considera como objetivo establecer estrategias para: Atraer inversión y promover la generación de empleo Aplicar una desregulación de la actividad empresarial.

Apoyar el desarrollo regional buscando la equidad entre municipios y el equilibrio entre las zonas económicas de la entidad.

Promover la actividad exportadora.

Impulsar la sustitución de importaciones.

Logar un desarrollo industrial en armonía con el medio ambiente Promover el desarrollo de la micro y pequeña empresa.

Definir esquemas de participación y programas orientados hacia la modernización y perfeccionamiento del sistema de abasto y comercialización 7. Entre las medidas más importantes para promover la inversión destaca la simplificación administrativa.

8. Entre sus principales actividades económicas, agrupadas de conformidad con la Clasificación Mexicana de Actividades Productivas el 55% son consideradas de bajo riesgo público y susceptible de ser desarrolladas por micro, pequeñas y medianas empresas las cuales representan alrededor del 85% de las actividades de mayor frecuencia en México.

9. Querétaro cuenta con un total de 1,796 empresas las cuales se distribuyen como a continuación se detallan:

DISTRIBUCIÓN DE EMPRESAS EN EL EDO. DE QUERÉTARO MICRO 1,067 PEQUEÑA 388 MEDIANA 239 GRANDE 102 TOTAL 1,796

10. Se estima que su crecimiento poblacional estatal es de 1.8%, siendo el de la zona metropolitana el 2.3.%, de acuerdo a los datos antes mencionados 11. Dentro del Comercio internacional exporta autopartes, turbopropulsores, polímeros, preparaciones alimenticias, hilos, cables conductores e importa metal, aluminio, hidrocarburos, productos lácteos, turbopropulsores, algodón, circuitos modelares tenido un total de exportaciones para el 2007 de $4,607 MUSD y de importaciones $4,486 MUSD. 12. Entre la red de tratados de libre comercio se encuentra Norteamérica: Canadá, Estados nidos Centroamérica: Costa Rica, El Salvador, Guatemala, Honduras, Nicaragua Sudamérica: Bolivia, Chile Colombia, Uruguay Acuerdos de Complementación Económica “ACE’s”: Argentina, Brasil, Perú, Cuba Asia: Japón Medio Oriente: Islandia, Liechtenstein, Noruega, Suiza.

Unión

Europea:

Alemania,

Austria

Bélgica,

Chipre,

Dinamarca,

España,

Eslovaquia, Eslovenia, Estonia, Finlandia, Francia, Grecia, Hungría, Irlanda, Italia, Letonia, Lituania Luxemburgo, Malta, Países Bajos, Polonia, Portugal, Reino Unido, República de Bulgaria, República Checa, Rumania Suecia.

13. Su inversión extrajera directa se desglosa de la siguiente manera:

País Estados Unidos España Alemania Corea Canadá Italia Francia Países Bajos Japón Otros Total

Compañías 273 58 45 26 24 21 18 16 13 81 575

Participación 47.5% 10.1% 7.8% 4.5% 4.2% 3.7% 3.1% 2.8% 2.3% 14.00% 100%

14. Empresas exportadoras 546. Sus principales sectores son: alimentos y bebidas, Electrodomésticos, Automotriz, Aeroespacial

15. Además de contar con: 19 parques industriales Cluster de Autopartes y Electrodomésticos Sector industrial: 3 ensambladoras de autobuses, 55 proveedores TR1, 100 proveedores TR2, más de 30,000 empleos.

Sector industrial: 7 empresas manufactureras, 3 compañías de Maintenance, Repair & Overhaul MRO

(mantenimiento, reparación y acondicionamiento), 2

Centros De Investigación y Desarrollo, 1 Centro de Diseño o Ingeniería.

Cluster Aeroespacial más importante de México en el cual se ofrece un parque industrial aeroespacial con precios de renta preferenciales sin costos de conexión por energía eléctrica localizado dentro del aeropuerto internacional de Querétaro.

Universidad Nacional Aeronáutica que ofrecerá educación especializada para el sector aeroespacial, con programas a nivel técnico, ingeniería y postgrado.

Sector Industrial: 4 empresas manufactureras, más de 20 proveedores directos, 1 centro de investigación y desarrollo, más de 7,000 empleos Sector industrial software-TI: más de 60 empresas, 3,800 empleos en desarrollo de software y 6,200 en Call Centers, Cluster de Tecnologías de Información, Software para Industria Automotriz, Software para telecomunicaciones, software para Industria Aeroespacial, Call Centers, Centro de Datos Nivel 4, ERP Software.

16. Programas estratégicos: o

Expo Industrial Querétaro,

o

Articulación productiva a través de vinculación de empresas ancla con posibles

proveedores,

vinculación

de

empresas

proveedoras

con

empresas compradoras. o

Comercialización a través de programas de desarrollo de proveedores, participación en ferias nacionales e internacionales, programas de apoyo empresarial Proexport y Disexport

o

Calidad y mejora continua a través del Premio Estatal de Calidad, considerado como un apoyo para mejorar la competitividad empresarial mediante sistemas de calidad.

17. Industria manufacturera certificada: 248 Micro, Pequeñas y Medianas empresas con certificaciones de calidad

Es evidente que ante las estrategias y condiciones presentadas la atracción poblacional es creciente, sin embargo Las oportunidad de las personas para tener un nivel de vida digno están determinadas por una diversidad de factores. De ellos, destacan la posesión de activos, el acceso a los satisfactores esenciales relacionados con el gasto social del Estados (como educación la salud y la vivienda, así como las posibilidades de lograr una participación competitiva en el mercado laboral. En las economías donde el mercado juega un papel cada vez más importante en la asignación de los recursos de que disponen las personas, su ingreso real determina la mayor parte de sus capacidades para alimentarse, vestirse, vivir en una vivienda digna y decorosa, reproducirse, alimentar y educar a sus hijos y acceder a la cultura, en fin, su capacidad de realizar su proyecto de vida. Y es precisamente en los municipios de la zona conurbada donde este es de los más elevados del estado.

Ingreso por municipio:

El Resultado del estudio socioeconómico, refleja la capacidad económica de la familia, misma que se resume en diez niveles diferentes denominados "DECIL DE INGRESO". En estos deciles podemos ver como es el nivel socioeconómico de cada municipio en la entidad, en el cual nos podemos dar cuenta que el municipio donde se encuentra la Capital del estado asi como los municipios de la zona metropolitana son los que tiene mejor nivel socioeconómico. En cuanto a los salarios por día, sin prestaciones nos encontramos en un salario mínimo de la zona C con $49.50 y un promedio de salario base de cotización de $249.15, distribuyéndose en una media de obrero sin experiencia de $118.35, con experiencia de un año por $145.58 y con experiencia de 2 años de $175.02, técnico especializado en $250.99.

La serie 2000–2005 de la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH) actualizada con los resultados de la Conciliación Demográfica, muestra que el ingreso total de los hogares se incrementó en términos reales en 3.9% en el transcurso de estos cinco años.

Con excepción del diez por ciento de los hogares con mayor ingreso total, que vieron reducir durante el período el total de sus entradas en un (-)1.8%, todos los demás hogares aumentaron entre 3.8 y 14.9 por ciento, en términos reales.

Las remuneraciones al trabajo subordinado constituyen la mayor proporción del ingreso monetario, con una participación del 64.1% en 2005, mientras que en el año 2000 tal proporción fue del 63.7 por ciento.

Entre 2000 y 2005, el gasto corriente monetario de los hogares creció en 1.8%, a precios constantes; los hogares incrementaron mayormente los gastos relacionados con la vivienda, la salud y el vestido. El PIB per Capita en el 2004 fue de USD $14,000

La alimentación continúa siendo el rubro en el que más gastan los hogares mexicanos; en 2005 el 29.8% del gasto monetario se dedicó a la compra de alimentos.

Los resultados de la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH) 2006 muestran que el ingreso corriente total de los hogares se incrementó en términos reales en 10.1% en el periodo 2004-2006, mientras que en el periodo 2002-2004 su aumento fue de solamente 3.4 por ciento.

Durante el periodo 2004-2006, todos los deciles de hogares aumentaron sus ingresos, sobre todo en los dos primeros deciles, donde los incrementos fueron de 23.8% y 28.1% respectivamente.

Las remuneraciones al trabajo subordinado constituyen la mayor proporción del ingreso monetario, con una participación del 64.3% en 2006.

Entre 2004 y 2006, el gasto corriente monetario de los hogares creció en 7.5%, a precios constantes; los hogares incrementaron mayormente los gastos relacionados con la salud, el vestido y la limpieza de la casa y enseres domésticos.

La alimentación continúa siendo el rubro en el que más gastan los hogares mexicanos; en 2006 el 29.4% del gasto monetario se dedicó a la compra de alimentos.

Un factor que se debe tener en cuenta es que ante un crecimiento poblacional acelerado combinado con la migración y flujo de población flotante, es la organización social y sus características que cada vez conformarán un mosaico mayor de valores e intereses.

B. GRUPOS SOCIALES Y LA MANCHA URBANA Los diferentes grupos sociales en la primera mitad del siglo XX son un cambio importante para la sociedad queretana, porque se establece una clase importante en la ciudad: la clase obrera. Si, la sociedad queretana en esa segunda mitad del siglo XX cambió sus costumbres y tradiciones, generado otros estratos sociales en diferentes grupos, que por sus semejanzas de origen cultural y dado el fenómeno de transculturación local propiciaron que las diferencias entres los desiguales estratos no estén tan marcados como antaño, tal vez podría decirse que se ha globalizado la vida cotidiana y solo los grupos de alto nivel adquisitivo son los mas alejados de la vida en general de la ciudad de Querétaro.

Estudios demográficos han mostrado como el crecimiento social tuvo un desarrollo importante durante la década 1970-1980, cuando su tasa de crecimiento y el saldo neto migratorio fueron positivos por primera vez. Para el decenio 1980-1990, el saldo neto migratorio aumentó con respecto a la década precedente. A este crecimiento, también ha coadyuvado, que durante las tres últimas décadas, la emigración se ha disminuido, de 25.5% a 21.0% y 16.0%, respectivamente.

En lo que toca a la población inmigrante, actualmente, la mayoría proviene del Estado de México, lo cual se relaciona con: 1) los procesos de metropolización de la Ciudad de México extendidos más allá del Distrito Federal, que lo invaden; y 2) la población que emigra hacia Estados Unidos, en su mayoría, es del norte de Querétaro: Sierra Gorda y zonas áridas.

Los movimientos migratorios, junto con el proceso de industrialización, han modificado sustancialmente la estructura poblacional. Durante la década de los años sesenta, 71.9% del total de la población se consideraba rural, mientras que sólo 28.1% se concentraba en zonas urbanas, principalmente en el municipio de Querétaro.

Hoy en día, la estructura se ha revertido y la población rural ha descendido 40%, mientras que la urbana aumentó hasta representar 60% de la población total estatal.

1

El municipio de Querétaro y los municipios conurbados de Corregidora y el Marques son, sin lugar a dudas, un lugar atractivo para vivir.

El mapa que ha continuación se muestra, publicado por el INEGI en el Segundo Conteo de Población y Vivienda 2005, hace notar que una proporción muy significativa de los flujos migratorios hacia la entidad se dirigen hacia el municipio de Querétaro y otra proporción menor, pero considerable, tiene como destinos los municipios de San Juan del Río y Tequisquiapan.

El municipio de Querétaro mantiene un perfil bajo en la migración que tiene lugar hacia los Estados Unidos. Los flujos migratorios que se generan desde aquí son menos intensos que los que registran los demás municipios de la entidad.

Las cifras más recientes que publica el Consejo Nacional de Población correspondientes al año 2000 dan a conocer que de los 151 mil 438 hogares que había en el 2000, en el municipio de 1

Tema de investigación Diseño Arquitectónico de Edificio de Apartamentos tipo Loft. Cavieres Avalos Juan Fernando. 2006. Director de tesis Jose Adolfo Chávez Armengol.

Querétaro, sólo 2.04 por ciento reciben remesas y un porcentaje similar, el 2.22 por ciento de los hogares, tienen emigrantes que radican en Estados Unidos desde el quinquenio anterior.

Impacto En El Territorio En relación al ambiente territorial, uno de los efectos inmediatos ante la falta de una planeación estratégica adecuada, y cuando las políticas rebasan las acciones de las autoridades, es el crecimiento acelerado de la mancha urbana,

en algunas ocasiones por el asentamiento de

actividades económico productivas y otras por el asentamiento de áreas habitacionales regulares e irregulares.

Este efecto del crecimiento de la mancha y su relación con los puntos anteriores se ha podido comprobar con estudios que cruzan la información respectiva y han correspondido a las diferentes etapas de impacto económico en la entidad (tesis de grado de maestría. Impacto de los asentamientos irregulares en la mancha urbana de Querétaro 1950-2000. Martín Hernández Chavela. ITQ. 2007)

A continuación se muestran algunos resultados ya determinados por el municipio a fin de reestructurar y redefinir el crecimiento de la mancha urbana de la ciudad de Querétaro.

CRECIMIENTO DE LA MANCHA URBANA (1551 – 1993)

De acuerdo a cifras del INEGI Desde 1970, la mancha urbana de la ciudad de Querétaro ha sufrido una expansión constante. En ese año, la ciudad constaba únicamente de mil 42 hectáreas, en las que vivía una población de 160 mil 63 habitantes; la densidad era de 150 habitantes por hectárea, una

gran

concentración

de

población

para

una

ciudad

relativamente

pequeña.

En 1980 la ciudad conservaba gran parte de su traza original, habiendo aumentado únicamente su área a mil 849 hectáreas, mientras que su población de 293 mil 849 habitantes arrojaba una densidad un poco mayor de 160 habitantes.

Sin embargo, a partir de 1990 la extensión de la mancha urbana se duplicó intempestivamente, pasando la superficie de la ciudad a medir 3 mil 446 hectáreas y la densidad sufrió un declive, pasando a ser de 130 habitantes por hectárea. Es decir, la gente empezó a desconcentrarse del Centro Histórico y empezó a construir nuevos fraccionamientos y colonias en los alrededores.

Para el año 2000, la capital queretana contaba con una superficie de 10 mil 79 hectáreas, la densidad menguó a la mitad, con tan solo 60 habitantes por hectárea.

En el año 2005, el último dato consignado en el INEGI, la ciudad ya abarcaba 11 mil 536 hectáreas y la densidad se mantuvo igual en 60 habitantes por hectárea.

Actualmente, la capital queretana crece en todos sentidos, ya con la construcción del segundo anillo periférico como limite temporal y referencia de valor: al sur hasta colindar con Huimilpan bordeando el Cimatario. Al Norte en un corredor hasta Santa Rosa Jáuregui y el Parque Industrial Querétaro. Al occidente con el corredor del Paseo Constituyentes hasta Balvanera; decenas de proyectos en la zona de Carrillo y con la prolongación de Bernardo Quintana y Avenida de la Luz como ejes del movimiento. Y al oriente con el Macroproyecto Centro Noreste y el desarrollo de la colindancia con el Marques y la carretera 57.

DATOS ESTADÍSTICOS SEGÚN CENSO DEL INEGI EN EL 2005 DESCRIPCIÓN

TOTAL

POBLACIÓN TOTAL

596 450

POBLACIÓN MASCULINA

287 245

POBLACIÓN FEMENINA

309 205

POBLACIÓN DE 18 AÑOS Y MÁS

375 076

POBLACIÓN MASCULINA DE 18 AÑOS Y MÁS

175 626

POBLACIÓN FEMENINA DE 18 AÑOS Y MÁS

199 450

PROMEDIO DE HIJOS NACIDOS VIVOS

2.01

POBLACIÓN DE 5 AÑOS Y MÁS RESIDENTE EN LA ENTIDAD EN OCTUBRE DE 2000

475 634

POBLACIÓN DE 5 AÑOS Y MÁS NO RESIDENTE EN LA ENTIDAD EN OCTUBRE DE 2000

38 608

POBLACIÓN DERECHOHABIENTE AL IMSS

331 880

POBLACIÓN DERECHOHABIENTE AL ISSSTE

34 875

POBLACIÓN DERECHOHABIENTE AL SEG. POP.

927

TOTAL DE HOGARES

145 810

TOTAL DE HOGARES CON JEFATURA MASCULINA

109 820

TOTAL DE HOGARES CON JEFATURA FEMENINA

35 990

TOTAL DE VIVIENDAS HABITADAS

143 503

VIVIENDAS PARTICULARES HABITADAS

143 379

PROMEDIO DE OCUPANTES EN VIVIENDAS

4.15

PARTICULARES VIVIENDAS PARTICULARES QUE DISPONEN DE AGUA ENTUBADA DE RED PÚBLICA

132 445

VIVIENDAS PARTICULARES QUE NO DISPONEN DE AGUA DE LA RED PÚBLICA

3 544

VIVIENDAS PARTICULARES HABITADAS QUE DISPONEN DE DRENAJE

134 611

VIVIENDAS PARTICULARES HABITADAS QUE NO DISPONEN DE DRENAJE

985

VIVIENDAS PARTICULARES HABITADAS QUE DISPONEN DE ENERGÍA ELÉCTRICA

135 341

VIVIENDAS PARTICULARES HABITADAS QUE DISPONEN DE AGUA ENTUBADA DE LA RED PÚBLICA, DRENAJE Y ENERGÍA ELÉCTRICA 130 749

NOTA: PARA CONSULTA DE CUALQUIER OTRO DATO O CORROBORACIÓN DE CUALQUIER DATO ANTES MENCIONADO, VISITAR WWW.INEGI.GOB.MX, EN SU APARTADO DE CONTEO DE POBLACIÓN Y VIVIENDA 2005.

Querétaro es de las pocas ciudades, que en el centro del país, está atrayendo habitantes, y crece al 2.31 anualmente, teniendo el cuarto lugar en crecimiento, como atracción de población a nivel nacional, por lo que el estado ha intentado estar preparado para recibir a más personas, para trabajar y vivir con mejores oportunidades.

C. DEMANDA DE VIVIENDA El acelerado crecimiento de la población en el Estado de Querétaro ha generado en la sociedad una enorme necesidad de vivienda. Analizando las condiciones actuales de la infraestructura y servicios con que cuenta nuestra sociedad nos damos cuenta de que estos son insuficientes y faltos de planeación, por lo que se puede deducir que la planeación en cuanto a desarrollo de la vivienda es de vital importancia;

De manera paralela, dada la rapidez del crecimiento es importante reconocer que es muy difícil llevar a cabo una buena planeación urbana, propiciando que la expansión de las viviendas sea en forma horizontal, el valor de los terrenos se eleve y los servicios, infraestructura y equipamiento sean de mayor costo aún con deficiencias. Un aspecto importante de tomarse en cuenta es que el

61 por ciento de la demanda de vivienda se concentra en la gente que tiene ingresos menores que cinco salarios mínimos que es alrededor de 7 mil 500 pesos, ahí está dos terceras partes de la población del estado por lo que además de considerar qué tipo de viviendas necesitan, tenemos que hacerlas baratas, al alcance de estas familias que no han tenido una oportunidad de una vivienda ya sea mejorarla o una vivienda nueva.

Existen muchos tipos de vivienda, categorizadas por el precio que tienen al ser adquiridas, las cuales pueden ser: básicas, económicas, de tipo medio, medio alto, residencial y campestre.

Las básicas son las de 105 mil pesos, las económicas son las de 180 mil pesos.La demanda de vivienda y la flexibilización de los créditos hipotecarios, que favoreció el crecimiento de los segmentos de interés social y vivienda media, también desató un incremento del 30 por ciento en promedio en los últimos años en el segmento.

El presidente de la Cámara Nacional de Vivienda (CANADEVI), Ramiro Barbosa, justificó que los desarrolladores han comenzado a ofrecer “chiquicasas” ante el elevado costo que genera aumentar su superficie. “El desarrollador ofrece este tipo de casas porque en ciudades como Monterrey, Guadalajara y el Valle de México la tierra es muy costosa, escasean los terrenos con infraestructura y hay un exceso de regulaciones, esto obliga a ofertar poco espacio”, explicó.

Además, 60% de la población nacional con acceso a financiamiento sólo puede adquirir viviendas cuyo valor es inferior a 220 mil pesos, con superficies que van de 30 a 50 metros cuadrados, las cuales son habitadas por una familia promedio de cuatro integrantes.

Según estimaciones de la consultora Softec, el promedio nacional del tamaño de la vivienda económica es de 42 metros cuadrados, sin embargo se venden ya de menos superficie. No obstante el Programa Hábitat, del Centro de la ONU para los Asentamientos Humanos, aunque no considera un tamaño ideal para las viviendas, alerta que vivir en casas menores a 90 metros cuadrados, puede generar conflictos sociales y familiares. “Ante el alto costo del terreno, los desarrolladores tienen que optimizar el espacio, por ello, en lugar de construir 200 casas de 70 metros cuadrados, construyen mil, pero de 35 metros, se trata de economías de escala”, explicó Barbosa. Empresas como Corporación GEO vende casas de 30 metros cuadrados en Ensenada, Baja California, mientras que SARE construye viviendas de 31 metros cuadrados en Cuautitlán Izcalli (Al hablar del espacio designado para las recamaras, es común encontrarse con que al poner la cama matrimonial sólo quedan 70cm de frente por 1m de lado aprox. y esta área sería todavía más reducida si se tratará de dos camas individuales, además de que no existe espacio 2

para closet. ). De acuerdo con el Infonavit, entre 1972 y 1977, años en los que construyó casas, la 2

www.itq.edu.mx/academicos/licenciatura/ carreras/arq/Revista_Arquitectura/Maestria_1/artciculo3.htm

vivienda económica tenía en promedio una superficie de 60 metros cuadrados, un 30% más que el promedio de 42 metros cuadrados de las que se ofertan actualmente.

Entre los factores que han propiciado que no se pueda construir una vivienda de mayor área destacan los costos de la edificación, la urbanización, los sistemas constructivos y la densidad habitacional autorizada en el suelo, expuso Carlos Gutiérrez, director general de la Comisión Nacional de Vivienda. Pese al crecimiento explosivo de la construcción de vivienda económica, México no está lejos de lo que a nivel internacional se hace en la materia, ya que en Chile las casas de interés social tienen una superficie de 30 metros cuadrados; en España de 25 y en Japón de 24 metros cuadrados.

El instituto para la Vivienda del Estado de Querétaro (IVEQRO) en 2007 por medio de su Director en su momento José Guerrero Renaud, indicaba la cantidad de viviendas que en cada año se requieren, que era aproximadamente 18 mil viviendas totales, entre las que se tienen que estar mejorando, mas las que tiene que ser construidas como viviendas nuevas y que a parte de esas 18 mil viviendas, se debieran considerar dónde se tienen que construir, en qué municipios se tienen que estar construyendo. A la vez la Comisión nacional de Vivienda (CONAVI) publicó para las necesidades de vivienda hacia el 2010, de donde los municipios que requieren una cantidad importante de vivienda nueva, son básicamente Querétaro, Corregidora y San Juan del Río, así que pueden ver como se traza un eje urbano de Querétaro hacia San Juan del Río que es donde se concentra la necesidad de vivienda nueva del tipo urbano.

Es de todos bien sabido que históricamente el déficit de vivienda no se ha logrado disminuir en los últimos 25 años; en el artículo 4° de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos se establece que toda familia tiene derecho a disfrutar de una vivienda digna y decorosa y que la Ley dará el apoyo necesario a fin de alcanzar tal objetivo. Sin embargo, vale la pena hacer notar que hay una diferencia abismal entre demanda real y demanda potencial; el déficit de vivienda existe, pero para poder atenderlo, el poder adquisitivo debería subir, pero por el desempleo esto no es posible.

Todo este asunto se debe a que algunos desarrolladores han venido construyendo en donde consiguen tierra barata, en lugar de ver en dónde existe la demanda con el poder adquisitivo suficiente. Hay casos en que la vivienda se construye tan lejos de los centros laborales, que la gente abandona sus viviendas, perdiendo así una parte de su patrimonio.

Aun no existen programas puntuales para crear reservas de suelo, que no sólo doten de vivienda a quienes lo necesitan, sino que además puedan participar de manera congruente con el entorno,

con la ecología y sobre todo con la economía de las ciudades.

La demanda de vivienda

proyectada para el estado, según datos de la CONAFOVI, es la siguiente:

-

Para 2004 17,400

-

Para 2005 17,900

-

Para 2006 18,500

-

Para 2007 19,200

-

Para 2008 20,000

-

Para 2009 20,900

Como se puede apreciar el nivel de demanda de vivienda va aumentando más y más con el paso de los años, lo cual crea buenas expectativas para el desarrollo de este tipo de proyectos. Sin embargo de manera paralela En este sentido, Rogelio Ledesma Torres, que concluyó con su periodo de gestión como presidente del consejo directivo de la AMPI Querétaro, en Enero de 2008, durante la toma de protesta del nuevo Consejo, destacó que el profesional inmobiliario enfrenta un gran reto ya que se cuenta con una ciudad saturada de vivienda. “Tenemos ante nosotros el reto de comercializar el inventario inmobiliario mas amplio en la historia de nuestro municipio y de su área conurbada”. Sergio Dueñas Jiménez, Presidente Nacional de AMPI, consideró necesario cuidar la ciudad y hacer planes a largo plazo. “No podemos permitir que al paso del tiempo se cambien los usos de suelo por pretensiones, necesidades o por beneficios que se les de a ciertas personas. Las visión de AMPI es preservar y proteger los derechos de la propiedad privada”, concluyó Sergio Dueñas. (Santiago de Querétaro, Qro., Viernes 11 de Enero de 2008.ROSA JÁUREGUI CON AMPLIO POTENCIAL PARA FOMENTAR LA VIVIENDA VERTICAL. Boletín No. 013/2008 Secretaria de Desarrollo Sustentable)

Reintegrando las componentes del planteamiento se puede decir que la vivienda popular siendo una necesidad social y que con o sin planeación la población ha tenido acceso a ella bajo circunstancias variables; que el desarrollo económico basado en las estrategias federales del desarrollo ha impactado a la ciudad de queretaro desde los años 50’s del siglo XX , con un crecimiento de población acelerado y repercutiendo de manera directa en el territorio conurbado a la ciudad,teniendo implicaciones urbanas en los municipios de Corregidora y el Marques;

la mancha urbana ha crecido de manera irregular tanto por su forma como por la planeación que ha quedado rebasada desde hace mucho tiempo, y no obstante la densidad de población parece baja en la actualidad, dada la relación de población vs territorio total, las zonas habitacionales determinadas en los planes delegacionales muestran que las densidades asignadas para futuros fraccionamientos de carácter popular propiciaran una alta densidad, los proyectos de redensificación en suma con la no definición del tamaño maximo de ciudad recomendable podrá causar problemas urbanos que diminuirán la calidad de vida esperada por la población en general.

También es notorio el contraste entre el discurso institucional respecto a la solución del déficit de vivienda y su calidad frente a las acciones de los constructores ante la disminución de espacios en la vivienda popular masiva Que por medio de la redensificación estas pequeñas viviendas ahora convertidas en departamentos no mejoran las condiciones de habitabilidad y calidad de vida en general, demostrando que la vivienda si bien es una necesidad latente para toda la población es un objeto del mercado económico bajo el esquema inmobiliario y que la iniciativa privada tanto como el estado relegan parámetros de calidad de vida y habitabilidad social en la actualidad frente a los mayores márgenes d ganancia para la inversión.

DETERMINACION DE VARIABLES Partiendo de la definición de vivienda como: “ Edificación refugio del hombre ante las inclemencias climáticas, donde una familia lleva a cabo actividades cotidianas satisfechas adecuadamente, y esta refleja plásticamente y en su interior, significados sociales e individuales de sus habitantes, con un estilo de vida característico delimitado pero no limitante”, podemos considerar los temas tratados en capítulos anteriores, identificando lo siguiente:

La problemática de la vivienda ha sido un fenómeno que ha acompañado al hombre desde el momento en que decide crear o adaptar un espacio para guarecerse y realizar actividades propias, y por ende la vivienda podría afirmarse ha evolucionado con el hombre.

Históricamente se apreció que las necesidades si bien las hemos minimizado al decir básicas, no se han realizado de igual forma, ni siquiera en la misma época, por lo cual el concepto de estandarización pareciera ser un fenómeno necesario para determinar características constantes que en un momento y tiempo determinado han caracterizado a la vivienda.

Un aspecto que da origen a la necesidad de la vivienda definitivamente fue la protección del medio ambiente natural. Esta condición pasó de un espacio solo protector de inclemencias climáticas a enfrentar dichas inclemencias con cierto grado de calidad, que permitía al hombre una condición de mayor satisfacción y de alegría, que ahora llamamos confort.

Bajo este enfoque, el hombre trató de aprovechar los materiales y condiciones regionales, a fin de realizar edificaciones si bien no tan costosas, si lógicas en su respuesta ante las inclemencias naturales; el adobe, madera, piedra y las diferentes combinaciones propiciaron una gama muy amplia de vivienda que satisfizo necesidades particulares adecuadas a su entorno.

Sin embargo, conforme el hombre Evolucionó culturalmente y se hace una mayor diferencia entre las clases sociales, pareciera que la vivienda se transforma de una necesidad elemental para la sociedad, en un instrumento que determinara la clase social a la que se pertenecía. Respondiendo a tales expectativas con a utilización de materiales no siempre los mas adecuados al clima, pero si respondiendo a nuevos esquemas como la seguridad social y militar, la clase social y sus demandas interculturales, nuevos patrones de consumo y por lo tanto de vida.

Emergen conceptos de región urbana y/o campestre haciéndose notoriamente una diferencia entre las viviendas, y a la vez entre el grado de satisfacción de elementos externos a la vivienda pero que en la ciudad se ofrecían para complementar la vida urbana cotidiana que ahora llamamos como infraestructura y equipamiento urbano.

Importante es de resaltar que durante la industrialización y a partir de esta, la vivienda cambia totalmente en su concepto de uso, primero porque se puede decir surge la vivienda obrera, y dadas las condiciones de esa época la preocupación era mas como un espacio para protección del medio y no tanto como satisfactor respecto a calidad y confort.

No obstante surgen esquemas que intentan mejorar las condiciones de insalubridad

de las

viviendas de la época, pero esto fue el inicio de considerar a la vivienda como un objeto del

mercado, que si bien satisficiera las necesidades familiares, su costo de edificación fuera el mas bajo.

Cuando la vivienda es vista como un producto del mercado, no solo los fraccionadores, promotores de vivienda y constructores, inclusive las autoridades apoyan que los parámetros para edificación estén regidos por la reducción de costos y el cambio en la propiedad pasando, de vivienda en propiedad individual a vivienda condominal y poder reducir los costos por medio de las áreas comunes.

El aspecto estético y de identidad difícilmente puede realizarse cuando se construye vivienda masiva, sobre todo cuando es de tipo popular, sin embargo bajo el criterio de que es un objeto del mercado las empresas inmobiliarias han seleccionado algunos estilos arquitectónicos o elementos de composición arquitectónica que les permitan dar un carácter a sus edificaciones y que sean atractivas para su venta, además que en muchas ocasiones en las casas muestra decoran y amueblan con cierto estilo que evidentemente ellos consideran corresponde al tipo de familia a quien dirigen el inmueble.

El sector de vivienda seleccionado como muestra será el considerado como vivienda popular entre 50 y 99 m2, tomando en cuenta los cuadros siguientes ya contemplados en los antecedentes y el marco teórico.

Tabla 301.1.A.

SEGMENTACION DE LA VIVIENDA POR COSTO PROMEDIO (PROGRAMAS OFICIALES) Promedios

V1

V2

V3

Económica

Social

Popular

Media l

Residencia

Sup. const. promedio

30 m2

45 m2

50 m2

100 m2

200 m2

Costo promedio: salarios mínimos

117 6411

180 9864

300 16440

780 42744

780 a + 42798

Baño Cocina

Baño Cocina Estancia Comedor 1 recámara

Baño Cocina Estancia Comedor 2 recámaras

Baño Cocina Estancia Comedor 3 recámaras

Baño Cocina Estancia Comedor + de 3 rec.

Número de cuartos

Área usos múltiples

SALARIOS MINIMOS MAXIMOS 10 V.S.M.G.R. 15 V.S.M.G.R. 25 V.S.M.G.R.

CLASIFICACIÓN A) Social progresiva B) Interés social C) Popular

HABITACIÓN Unifamiliar

ANUALIZADO 54.80(10)365 54.80(15)365 54.80(25)365

Metros Cuadrados Construidos 2

33 m mínimo. Vivienda nueva Progresiva popular.

MONTO MÁXIMO $ $ $

200 020 300 030 500 050

Interés Social

45 m2 mínimo. Vivienda nueva terminada

Popular

60 a 99 m2. Vivienda de interés medio.

Plurifamiliar

(de 2 a 50 viviendas)

Interés Social

45 m2 mínimo para vivienda nueva terminada tipo interés social

Popular

60 a 99 m2 vivienda de interés medio.

Conjuntos habitacionales

(más de 50 viviendas)

Interés Social

45 m2 mínimo para vivienda nueva terminada tipo interés social

Popular

60 a 99 m2 vivienda de interés medio.

SALARIO MINIMO DIARIO, INDICE DE PODER ADQUISITIVO E INDICE GENERAL DE COSTO DE EDIFICACION DE LA VIVIENDA DE INTERES SOCIAL DE LA CIUDAD DE QUERETARO. SÍNTESIS 1990-2005 CIUDAD DE QUERETARO PERIODO

SALARIO MINIMO DIARIO EN PESOS

1989(01/07-03/12) 1989(04/12-31/12) 1990(01/01-15/11) 1990(16/11-31/12) 1991(01/01-10/11) 1991(11/11-31/12) 1992(01/01-31/12) 1993(01/01-31/12) 1994(01/01-31/12) 1995(01/01-31/03) 1995(01/04-03/112) 1995(04/12-31/12) 1996(01/01-31/03) 1996(01/04-03/112) 1996(04/12-31/12) 1997(01/01-31/12) 1998(01/01-31/12) 1999(01/01-31/12) 2000(01/01-31/12) 2001(01/01-31/12) 2002(01/01-31/12) 2003(01/01-31/12) 2004(01/01-31/12)

7,640.00 8,405.00 8,405.00 9,920.00 9,920.00 11,115.00 11,115.00 12.05 12.89 13.79 15.44 17.00 17.00 19.05 22.50 22.50 26.05 29.70 32.70 35.85 38.30 40.30 42.11

2005(01/01-31/12)

44.05

INDICE DE PODER ADQUISITIVO

INDICE GENERAL DEL COSTO DE EDIFICACION DE LA VIVIENDA DE INTERES SOCIAL 30,654.1 30,654.1 36,378.5 36,378.5 45,122.7 45,122.7 51,643.2 56.1 59.0 80.0 80.0 80.0 104.0 104.0 104.0 121.3

REFERENCIA 1978 1.8355 REFERENCIA 1978 1.7802

5,233.34 5,644.45

NIVEL DE INGRESO

Es notoria la magnitud de población que tiene ingreso menor a 5 salarios mínimos, mas del 74%.

HOGARES SEGÚN TAMAÑO DE INTEGRANTES

El promedio de la familia en la ciudad de Querétaro es de 4.7 personas por familia como apuntábamos anteriormente y esta compuesta como indica la siguiente tabla:

COMPOSICION NUCLEARES AMPLIADAS COMPUESTAS

No. DE MIEMBROS 4.5 6.0 5.1

PORCENTAJE 68.8 30.3 0.9

EVOLUCION DE LAS DIMENSIONES DE “PREDIOS TIPO” PROMEDIO APROXIMADAMENTE CADA 10 AÑOS

AÑO PROMEDIO

PROMEDIO M2 DE TERRENO

ANTERIOR A 1940

VARIAS MEDIDAS VECINDADES

1950 1960 1970 1980 1990

10.00 X 25.00 8.00 X 25.00 8.00 X 20.00 6.00 X 15.00 6.00X 15.00 4.50 X 15.00 6.00X 15.00 4.50 X 15.00 6.00X 15.00 4.50 X 15.00

2000 2005

CONSTRUCCION TIPO Y CANTIDAD CUARTOS UNIFAMILIAR (VARIOS) MULTIFAMILIAR UNIFAMILIAR (5) UNIFAMILIAR (4) UNIFAMILIAR (3) UNIFAMILIAR (3) UNIFAMILIAR (2) DUPLEX (3) UNIFAMILIAR (2) DUPLEX (2) UNIFAMILIAR (2) DUPLEX

PROMEDIO M2 CONSTRUIDOS DIMENSIONES DIFERENTES 1 o 2 CUARTOS C/COCINA 120.00 PROMEDIO 80.00 PROMEDIO 60.00 PROMEDIO 54.00 PROMEDIO 49.00 PROMEDIO 60.00 PROMEDIO 45.00 PROMEDIO 55.00 PROMEDIO 45.00 PROMEDIO 52.00 PROMEDIO

Como ya se mencionó a través del tiempo el tamaño de la vivienda ha disminuido considerablemente hasta llegar a límites de medidas mínimas permisibles actuales.

De lo anterior, las variables que se pueden evaluar a fin de identificar los parámetros de diseño para la vivienda popular son las siguientes.

I. Medio ambiente: 1. Clima, 2. Orientación, 3. Vientos dominantes, 4. Vegetación existente en el predio, 5. Cuerpos de agua, 6. Orografía e impacto que pueda cusar II. Lote: 1. Tipo de propiedad 2. Dimensiones 3. Orientación 4. Relación de fondo-frente 5. Infraestructura existente

FICHA PARA REGISTRO DE DATOS

NUMERO

I

VARIABLE Medio ambiente ,

COMPONENTE Clima,

REGISTRO

Orientación, Vientos dominantes Vegetación existente en el predio Cuerpos de agua, Orografía e impacto

II

Lote Tipo de propiedad Dimensiones Orientación Relación de fondo-frente Infraestructura existente

III

Materiales constructivos En muros, Sistema Espesor Recubrimiento Cubiertas, Sistema Espesor Recubrimiento Altura de entrepiso Altura de losa

IV

Funcionalidad Área construida, Programa arquitectónico Estacionamiento Área verde

V

Plástica y estilo Arquitectónico

Uno o dos niveles Forma envolvente Estilo arquitectónico Elementos de composición en fachada característicos Pintura exterior color Textura Pintura interior

color textura

Pisos Decoración Mobiliario

OBSERVACIONES

III. Materiales constructivos: 1. En muros,  Sistema,  Espesor,  Recubrimiento 2. Cubiertas,  Sistema,  Espesor,  Recubrimiento  Altura de entrepiso  Altura de losa IV. Funcionalidad 1.

2.

3.

4.

Área construida, Programa arquitectónico Estacionamiento Área verde

V. Plástica y estilo Arquitectónico 1. Uno o dos niveles 2. Forma envolvente 3. Estilo arquitectónico 4. Elementos de composición de fachada característicos 5. Pintura exterior  color,  textura 6. Pintura interior  color  textura 7. Pisos 8. Decoración 9. Mobiliario La información se inscribirá en la siguiente ficha y al finalizar el inventario estadístico se realizará el diagnóstico sobre la vivienda popular

CASO QUERETARO. ZONA CONURBADA La vivienda popular en la ciudad de Querétaro

y su zona metropolitana

evidentemente ha

respondido a procesos históricos y políticos más que a los de planeación y esto se evidencia a partir de una continua ubicación de los fraccionamientos populares retirados de la mancha urbana y del equipamiento necesario para un desarrollo integral de su población, dándose una aparente competencia ente la dotación de equipamiento urbano para los fraccionamientos y el acelerado desarrollo de estos últimos que en su mayoría se limita a la donación de espacios según especificaciones normativas y en muchas ocasiones a negociaciones entre autoridades y fraccionadores. El crecimiento de la capital queretana, ocurrido entre 1950 y 2000, representa un incremento de 24 veces la extensión de los 50s, de 440 hectáreas, se han rebasado las 10 mil hectáreas. En el caso de la vivienda, a mediados de siglo existían unas 8 mil 300 viviendas, mientras que al finalizar el siglo el stock habitacional alcanzó unas 105 mil casas, lo cual significa que se multiplicó 13 veces.

Si bien se hace hincapié en el medio ambiente en todos ámbitos urbanos en la práctica al diseño de viviendas es un factor de segundo término, ya que los aspectos de bajo impacto ambiental se reducen a factores de infraestructura urbana (drenajes, recuperación de agua, economizadores de agua, focos economizadores, entre los

mas comunes) y no al diseño de las viviendas,

apreciándose en la prioritaria optimización de área de lotificación para venta, y soslayando aspectos como la orientación recomendable, o la altura adecuada, o el uso de materiales que minimizaran por lo menos las condiciones extremas en que el grado de confort negativo se hubiera generado. A la vez la selección de vegetación no nativa y su demanda de agua en la mayoría de los casos repercute directamente a la ciudad en conjunto.

En todos los casos de la muestra de viviendas la topografía fue adaptada para la adecuada notificación, sobre todo ante la ahora constante propiedad condominal y la nueva forma de administrar estos espacios y de convivencia que en la mayoría de las veces presentan fraccionamientos enclaustrados, segregándose de el resto de la sociedad y que repercute en muchas ocasiones negativamente en la oferta de servicios urbanos municipales y su operación.

Es importante notar que la vivienda construida de tipo popular en la ciudad de Querétaro y zona metropolitana de corregidora y el marques es de tipo unifamiliar de agrupación continua con densidades media y alta, y algunas de tipo plurifamiliar vertical con escalera.

El dimensionamiento de los lotes si bien varía desde 5.5 metros hasta 8 metros de frente, la mayoría se ubica en los 6 metros que representan el 70%, permitiendo aplicar las medidas mínimas reglamentarias, y la relación frente fondo se ubica en tres rangos predominantemente 1: 1.8; 1: 2.1; 1: 2.8..

Refiriéndose a la funcionalidad de la vivienda, los usuarios a quienes se diseña están basados en el nivel de ingreso y la posibilidad de pago crediticio sobre las diferentes instituciones de apoyo a la adquisición de vivienda, por lo que las características funcionales podría decirse son estandar.

Todas las viviendas cumplen con los espacios mínimos marcados como requisitos normativos de habitabilidad.El partido arquitectónico predominante es de dos niveles (69%), y el área de construcción se desarrolla en un amplio rango; desde 26 m2 hasta 120m2; debe hacerse notar que mas del 50% de las viviendas se ubican en un rango de 60 a 79 m2.

PLANTA BAJA SUPERFICIE 58.30 M2 PLANTA ALTA SUPERFICIE 67.80 M2 Partido arquitectónico común, las variaciones se adecuan al frente del lote (DRT)

PLANTAS ARQUITECTÓNICAS DE UN MODELO ICA

Si bien el valor mínimo encontrado fue de 210 mil pesos y el máximo de 690 mil pesos el valor por metro cuadrado a la venta no es proporcional con el área de construcción.

Una característica que en muchas ocasiones los desarrolladores ponderan es que el programa arquitectónico que construyeron, ofrece mas espacios para la familia, sobre todo por el número de recámaras o la integración del estudio y/o sala de televisión, bajo este criterio se encontró que el 56% posee 2 recámaras y el 42.54% tres recámaras; y con estudio solo el 10.49%, sin embargo en la mayoría de los casos el área total de construcción no se modificó de manera significativa o proporcional. Otro espacio que determina una adecuada funcionalidad es el baño, y en la muestra seleccionada el 57% contaba con solo uno y el 20 % con dos, representando más del 75 % de las viviendas.

El aprovechamiento de las pocas áreas designadas para las funciones propician que las formas envolventes sean rectangulares, y se aprecia en que el total de la muestra respondiera a esta característica, y con el fin de evitar un carácter simplista el desfasamiento de planos en fachadas es permanente, además la combinación de cubiertas planas en casi la totalidad de los modelos con alturas promedio de 2.40 en entrepisos y de 480 en dos niveles nos habla en gran medida de estándares constructivos mas que en análisis antropométricos y de clima. En los casos donde se insertan losas inclinadas o bóvedas de cañón y cúpulas, buscan dar un carácter más estilístico que funcional, sin ser determinante el partido arquitectónico en uno o dos niveles, siendo este último de mayoría en los casos (69%).

Si bien la plástica del edificio está ligada en gran medida con los estilos, es notorio que casi en la totalidad de la muestra, las viviendas no presentan un código o lenguaje de los componentes del espacio lo suficientemente claro, que permitiera identificar estilos arquitectónicos en particular y ayudaran a catalogarlas como eclécticos, al contrario es tan diversa y confusa la aplicación de ciertos componentes de estilos arquitectónicos que se obtienen híbridos que poco ofrecen de atractivo a las familias que los habitan tanto como al ambiente o contexto urbano.

El color es un componente que permite enfatizar el carácter de los edificios y dar ambientes psicologicos a los usuarios y al contexto, en este caso el color predominante en exteriores fue el blanco, casi el 30% lo aplicó como único color y contrastando con otros alcanza mas del 75%.

En los interiores el 90% lo utilizó como único color, y combinado con otros alcanza poco mas del 99%.

No debe olvidarse que los colores producen reacciones físicas y psicológicas a las personas que los miran, deforma paralela producen variaciones visuales al ambiente. En general, los colores más oscuros hacen las habitaciones más pequeñas y los más claros dan la sensación de amplitud. Si la casa es fría o poco soleada, es preferible el uso de tonos cálidos, ya que aumentan el efecto del sol y dan más sensación de calidez, por lo cual Al elegir un color, hay que saber de antemano, de la parte de la casa que se va a pintar, su uso, el tamaño, quiénes la utilizarán y cuál es el color más apropiado

(COLORES TOSTADOS. Irradian una sensación relajada y suave. No son nada

agresivos, por lo que resultan perfectos para dormitorios, salones y recibidores. COLORES ROJOS. Indican peligro. Transmiten fuerza y agresividad. Son muy convenientes para zonas de paso, comedores amplios e incluso cuartos de baño. COLORES AZULES INTENSOS. Son capaces de transmitir sosiego, serenidad y calma. Resultan muy adecuados para pintar las paredes de los dormitorios y estudios, ya que invitan alo descanso).

Dado que el blanco fue el color más utilizado a continuación se muestran algunos de sus valores e interpretaciones de forma general vinculados al hábitat familiar y un fraccionamiento (no se debe olvidar que muchas culturas orientales o religiones pueden dale valores simbólicos diferentes), además de un cuadro sintético de las sensaciones de los colores mas utilizados.

: Blanco El blanco se asocia a la luz, la bondad, la inocencia, la pureza y la virginidad. Se le considera el color de la perfección.

El blanco significa seguridad, pureza y limpieza. A diferencia del negro, el blanco por lo general tiene una connotación positiva. Puede representar un inicio afortunado.

En heráldica, el blanco representa fe y pureza.

En publicidad, al blanco se le asocia con la frescura y la limpieza porque es el color de nieve.

En la promoción de productos de alta tecnología, el blanco puede utilizarse para comunicar simplicidad.

Tabla de propiedades de los colores utilizados: Color

Significado

Su uso aporta

El exceso produce

BLANCO

Pureza, inocencia, optimismo

Purifica la mente a los más altos niveles

---

GRIS

Estabilidad

Inspira la creatividad Simboliza el éxito

---

AMARILLO

Inteligencia, alentador, tibieza, precaución, innovación

Ayuda a la estimulación mental Aclara una mente confusa

Produce agotamiento Genera demasiada actividad mental

ORO

Fortaleza

Fortalece el cuerpo y el espíritu

Demasiado fuerte para muchas personas

NARANJA

Energía

Tiene un agradable efecto de tibieza Aumenta la inmunidad y la potencia

Aumenta la ansiedad

ROJO

Energía, vitalidad, poder, fuerza, apasionamiento, valor, agresividad, impulsivo

Usado para intensificar el metabolismo del cuerpo con efervescencia y apasionamiento Ayuda a superar la depresión

Ansiedad de aumentos, agitación, tensión

AZUL

Verdad, serenidad, armonía, fidelidad, sinceridad, responsabilidad

Tranquiliza la mente Disipa temores

Depresión, aflicción, pesadumbre

VERDE

Ecuanimidad inexperta, acaudalado, celos, moderado, equilibrado, tradicional

Útil para el agotamiento nervioso Equilibra emociones Revitaliza el espíritu Estimula a sentir compasión

Crea energía negativa

1. Tabla de sensaciones de los colores utilizados: Sensación

Colores

Calidez, tibieza

Colores tibios asociados al fuego: Marrón, Rojo, Naranja, Amarillo

Fascinación, emoción

El amarillo dorado deja una sensación perdurable, brillante, fuerte.

Sorpresa

El granate, sorprende por poco usado.

Feminidad

La variedad de tonos alrededor del rosa y lavanda

Muestras

Dramatismo

Verde oscuro, poderoso.

Naturalidad

Sutiles tonos de gris y verde

Masculinidad

Marrones, piel curtida y azules

Juvenil

Colores saturados, brillantes, extremos, con el mรกximo contraste

Serenidad

Sombras frescas, del violeta al verde

Frescura

Tonos neutros de azul violeta y gris

Autor: WebUsable

EJEMPLOS PREDOMINIO DE COLOR BLANCO

APLICACIÓN DE COLORES TONO PASTEL Y BLANCO

Pareciera lรณgico que si no es claro el estilo arquitectรณnico desarrollado en el inmueble la indefiniciรณn de la decoraciรณn y el mobiliario son correspondientes, como se apreciรณ en la muestra.

Respecto a los materiales utilizados para la construcción, la mayoría son los basados a los sistemas tradicionales de construcción, que si bien se ha demostrado en muchas investigaciones las ventajas de su uso para enfrentar al medio ambiente , el sistema de construcción seleccionado en todos los casos pondera los costos y tiempos de edificación.

Los resultados obtenidos, muestran que no existe un equilibrio entre los usuarios y las viviendas ya que presentan diferencias entre las necesidades y posiblemente

en lo relacionado a

las aspiraciones de los habitantes,

los atributos de seguridad y dado que la mayoría de los

fraccionamientos de la muestra eran cerrados, pudiera ser cubierta sin embargo el número de habitaciones y su relación con el área de construcción es insatisfactoria, a la vez que la interacción social debido a la cercanía entre viviendas y su interacción en los frentes de lote, basado en la diferencia de valor social de los diferentes propietarios.

COMPONENTES DE LA VIVIENDA Y RESULTADOS SINTÉTICOS Con el fin de tener un concentrado de resultados simples y claros se realiza el cuadro siguiente. La muestra compuesta por 206 viviendas originalmente y que por características de semejanza en algunos casos de análisis de componentes varió hasta 190.

COMPONENTES MEDIO AMBIENTE

EQUIPAMIENTO E INFRAESTRUCTURA URBANA

RESULTADO De las variables que conforman este componente no todas repercuten de forma sobresaliente.

Clima, orientación del fraccionamiento y lotes, vientos pendientes del terreno. Parece que la variable determinante fue la topográfica y la forma del macrolote ya que de estos dependía el sembrado de lotes.

En todos los casos los fraccionamientos fueron aprobados por las autoridades competentes, por lo que la infraestructura demandada por normativas fue cubierta, sin embargo los criterios de sustentabilidad no

TIPO DE PROPIEDAD

LOTIFICACION

SISTEMAS CONSTRUCTIVOS

PROPIETARIOS Y FUNCIONALIDAD

AREA DE CONSTRUCCION

VALOR DE VENTA PLASTICA Y ESTILO

COLOR EN LA VIVIENDA

fueron determinantes, y el equipamiento urbano, no fue analizado, solo como aspectos de mercadotecnia, para la comercialización En casi toda la muestra el predominio es de condominio. Ventajas para la notificación y suministro de infraestructura y equipamiento básico en algunos casos, repercutiendo en conceptos de seguridad y valor de venta. No hay estudios claros sobre servicios municipales, y su problemática de suministro.

Ajusta a parámetros normativos mínimos según sea el caso y el mayor número de lotes para venta, no condiciona medio natural, solo en pendientes difíciles.

El predominio de sistemas constructivos tradicionales y de block hueco, en búsqueda de acelerar tiempos de edificación para venta. Esta característica obliga a una mayor calidad de obra para reducir los costos en materiales de acabado final, permitiendo en muchas ocasiones la aplicación de pastas directamente sobre muros y cubiertas sin base de morteros.

La indefinición de tipo de usuarios es notoria, basándose los criterios en ingreso familiar, por lo que la respuesta funcional responde en gran medida a programas arquitectónicos semejantes no importando la empresa ejecutora.

Las soluciones dadas si bien son muy semejantes en el programa arquitectónico, su solución espacial dio variantes desde 26m2 hasta 120m2, sin embargo el metro cuadrado de construcción a la venta no es proporcional al área de construcción, mas bien dependió de la calidad de los materiales utilizados $3,111.00 a $8450.00 210 mil pesos hasta 680 mil pesos Envolvente rectangular, con predominio de defasamiento de planos en dos niveles, tanto para vivienda unifamiliar como duplex vertical, existe una oferta mínima de departamentos en dos y tres niveles.

En la mayoría de las viviendas el estilo arquitectónico no está definido no obstante de forma comercial se autonombran como “modernos”, y “mexicano moderno”, llegando en algún caso a decir “estilo barraganesco”.

Predominio del color blanco tanto en exteriores como interiores, seguramente por la sensación de amplitud y limpieza que otorga al espacio interior, en exteriores se

DECORACION Y MOBILIARIO

dan combinaciones con colores atractivos sobre todo en tonos pastel o claros en gamas diversas rojizos, amarillos y naranjas sobre todo.

Para la venta la algunas empresas seleccionan mobiliario y decoración que les permita hacer mas atractiva a la vista de los posibles clientes el espacio, sin embargo en la mayoría de los casos no corresponden a la percepción de estilos exteriores e inclusive a la adaptación de espacios funcionales.

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES La vivienda popular como fenómeno social no ha sido tratada con la importancia debida por los diferentes actores sociales, y esto se puede afirmar ya que las viviendas que actualmente se comercializan presentan ciertas contradicciones relacionadas con los niveles de confort “físico y psicológico”.

La relación entre los fraccionadores y el medio ambiente es limitada y si bien en algunos casos la infraestructura generada pretende reducir el impacto al medio ambiente, el diseño arquitectónico de las viviendas no considera estudios sobre métodos pasivos para apoyar el diseño bioclimático, e inclusive no manejan los estándares de construcción de bajo impacto o arquitectura sustentable; en este rubro el papel de las autoridades debiera ser determinante.

Relacionando los metros de construcción y el valor de venta con los sistemas constructivos también es notorio que la vivienda se considera mas que una necesidad básica para la familia, como un objeto del mercado, que si bien utiliza en la mayoría de los casos mucha mano de obra (convendría revisar la relación macroeconómica de este fenómeno), la diferencia respecto a los partidos arquitectónicos, y la plástica no es muy notoria, y mucho menos los valores de venta vs. los metros cuadrados construidos.

En casi todos los casos el problema de los metros de construcción y la funcionalidad relacionada con la percepción espacial es manejado a través de la psicología del color y por el amueblado de los espacios, que propician dejar a un lado algunas deficiencias, que en la rutina diaria provocarán problemas a la familia.

RECOMENDACIONES  Analizar y reconocer la dicotomía entre generación de empleos y salarios que no permiten acceder al producto ofertado en el mercado inmobiliario.  Difundir a la mayoría social sobre las causas concretas de la problemática que se vive en la vivienda, evitando la conformidad con la interpretación parcial que beneficia a ciertos sectores políticos y económicos del país, y entender a la vivienda como “un espacio para vivir con su familia enmarcados dentro de un habitat de calidad”, ya que con este enfoque El problema de la vivienda se entenderá con carácter estructural.  Revisar ¿Cuál es el papel del arquitecto en este fenómeno?, ¿entiende el fenómeno de manera integral y solo interviene en el a partir de sus intereses personales? Y el papel de los centros de enseñanza de la arquitectura en los resultados de la vivienda analizada.  Analizar el diseño arquitectónico integral de la vivienda actual y realizar propuestas acordes a la demanda social  Comprobar que por medio de los Censos estatales y municipales se puede apreciar que el número de viviendas se incrementa en función del crecimiento del número de familias, lo cual

podría

significar

que

las

deficiencias

del

inventario

habitacional

no

son

fundamentalmente del orden cuantitativo; sino las verdaderas deficiencias de las viviendas son de orden cualitativo, tanto como de ubicación. Percepción espacial, funcionalidad, identidad cultural, etc.  Analizar la organización operativa del mercado de la tierra y de los bienes y servicios asociados con la construcción de la vivienda, su infraestructura, servicios, equipamiento y de la misma vivienda  Revisar el marco jurídico de la vivienda en México, especialmente el de la vivienda popular y los instrumentos de regulación de espacios urbanos y en fraccionamientos, e identificar deficiencias en su interpretación e inclusive en algunas ocasiones si se contraponen al beneficio social y perjudican a las mismas instituciones encargadas de su operación y vigilancia.  Comprobar la fuerte dependencia del ingreso de la población urbana de los niveles de actividad de los sectores secundario y de servicios, lo que impacta en épocas de bajo crecimiento económico sobre el ya bajo nivel del ingreso de las familias producto de su desigual distribución.  Analizar desarrollo tecnológico de materiales, componentes y sistemas constructivos adecuados regionalmente.  Revisar el mercado, de suelo para vivienda y los efectos especulativos propician una disminución de las áreas construidas.

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