ra07_9

Ökande värden på åker- och betesmark – orsaker och samband

Rapport 2007:9 Foto: Mats Pettersson

Ökande värden på åker- och betesmark – orsaker och samband

Marknadsenheten 2007-06-12 Referens Patrik Eklöf

Innehåll 1

Inledning och bakgrund................................................................................................... 3

2

Jordbruksmarken i Sverige............................................................................................. 5

3

Prisutvecklingen för jordbruksmark ............................................................................. 7

4

Uppgifter om värden och kapitaliseringseffekter ....................................................... 15

5

Omfattningen i handeln med jordbruksmark ............................................................. 21

6

Analys av orsaker till förändringar i jordbruksmarkspriserna ................................ 25

7

6.1

Ekonomiska resultat och lönsamhetsutveckling ...................................................... 25

6.2

Stödens utveckling ................................................................................................... 28

6.3

Ränteutveckling m.fl. faktorer ................................................................................. 29

Slutsatser ......................................................................................................................... 31

Bilagor 1 - 3............................................................................................................................. 35

1

1 Inledning och bakgrund Utredningen är initierad av Jordbruksverket mot bakgrund av att fokus ökar på att utveckla konkurrenskraften i jordbruksproduktionen i Sverige. Prisutvecklingen för mark (åker- och betesmark) är i det sammanhanget en viktig faktor, dels som indikator på lönsamhetsförhållanden i jordbrukssektorn, dels dess betydelse för hur den totala kostnadsnivån blir för olika jordbruksföretagare. Särskilt intresse finns också mot bakgrund av den övergripande reform som EU genomfört av stöd till jordbruket genom införandet av frikopplade stöd, det s.k. gårdsstödet. De frikopplade stöden innebär i princip att jordbruksproduktionen kommer att baseras på företagsekonomiska kalkyler utan inverkan av riktade stöd. Reformen syftar till att marknadsorientering skall styra jordbrukets produktion och utveckling och inte att stöd riktade till de olika produktionsgrenarna längre skall avgöra vad jordbrukarna väljer att producera.

Jordbruksmarken är den grundläggande resursen för att bedriva jordbruk.

Jordbruksfastighetsmarknadens värdering och prissättning av marken avgör storleken på nödvändiga insatser av finansiellt kapital och påverkar därmed jordbrukarnas kostnadssida genom t.ex. storleken på räntekostnader för insatt kapital. Priserna på åker- och betesmark har således betydelse för den totala kostnadsnivån i jordbruksproduktionen och påverkar särskilt nystartande jordbrukare och jordbrukare som behöver utöka sitt arealunderlag.

Markvärdeutvecklingen är i grunden avhängig hur jordbrukarna upplever lönsamheten i själva jordbruksproduktionen och det ger anledning att bedöma utvecklingen från företagsekonomiska aspekter. Eftersom gårdsstödet utgår som ett stöd baserat på innehav av åker- och betesmark finns också anledning att följa markvärdeutvecklingen för att bedöma vilka kapitaliseringseffekter som visar sig vid de nya förutsättningarna för stöd och för att göra ekonomiska överväganden för att bedriva jordbruksproduktion. I en del fall kan dock även andra skäl, t.ex. sociala-, kulturella- och miljömässiga värden, ha inverkan på markpriser vid köp och försäljningar av jordbruksmark och finnas med bland skälen för att äga jordbruksmark.

Rapporten syftar också till att visa hur utvecklingen varit för markvärdena i Sverige sedan 1990 års reform i Sverige, över EU-medlemskapsperioden och den allra senaste tiden när frikopplade stöd gjort sitt intåg. Det handlar om en period med flera tydliga skift i jordbrukspolitikens mål och syften och innehåll, inkl. hur stöd har utformats och nivån på stöden. Mot den bakgrunden redovisas hur de totala stöden utvecklats och på vilka stödformer de har fördelat sig. Den delen har också brutits ner på regioner för att ge en bild av olikheter mellan regionerna i stödens sammansättning och också visa på storleken för de sammanlagda stöden fördelade på arealen jordbruksmark och uttryckta som genomsnittliga belopp per hektar för aktuella regioner.

3

2 Jordbruksmarken i Sverige Tillgången på jordbruksmark i Sverige sedan 1990 framgår av nedanstående diagram (figur 1 och 2). Den totala jordbruksmarken (åkermark och betesmark) har varit relativt konstant sedan början av 1990-talet. Den har uppgått till drygt 3 miljoner ha under hela perioden och med en svag minskning av arealen åkermark. Åkerarealen, i vilken även uttagen areal (träda i EU med särskild ersättning) ingår, har minskat med ca 185 000 ha jämfört med 1990.

Andelen uttagen areal av åkermarken ökade 1995 i samband med EU - inträdet då andra ersättningsvillkor för träda infördes. Förändringen mellan 1994 och 1995 torde dock inte vara så stor som redovisats i statistiken eftersom andelen obrukad areal 1994 var betydligt högre än 1995. Det är möjligt att hela eller delar av den obrukade arealen kom att redovisas som träda 1995.

Statistiken avseende betesmark är något osäker vad beträffar den totala tillgängliga betesarealen. Till skillnad mot åkerarealen som under en längre tid varit direktstödsberättigande har inte motsvarande gällt för betesmarken före gårdsstödsreformen.

Med ledning av den betesmark (dvs. betesmark, skogsbete, fäbodbete, alvarbete, slåtterängar samt outnyttjad betesmark) som redovisats i arealstatistiken har dock en ökning skett med ca 190 000 ha jämfört med 1990. Framförallt ökade betesmarken 1995 i samband med införandet av EU:s stöd för utvecklingen av landsbygden (LBU-stöd) i Sverige för betesmark samt efter 2003 i samband med gårdsstödsreformen då i princip all jordbruksmark (inkl. även betesmark) blev stödberättigande. I realiteten handlar det inte om att nya betesmarker tillskapats utan i huvudsak att lämplig mark genom olika stöd har blivit intressant att ta med i stödansökningar, jordbruksstatistik etc. Motsvarande gäller för ökningen av åkermarken 2005.

3 450 000 3 300 000 3 150 000 3 000 000 2 850 000 2 700 000 2 550 000 2 400 000 2 250 000 2 100 000

Åkermark Totalt

Hektar

1 950 000 1 800 000

Bete Varav Träda

1 650 000 1 500 000 1 350 000 1 200 000 1 050 000 900 000 750 000 600 000 450 000 300 000 150 000

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

0

Figur 1. Åker- och betesmarksarealer i Sverige 1990-2006 enligt officiell statistik

5

550 000

500 000

Betesmark

450 000

400 000

Hektar

350 000

300 000

250 000

200 000

150 000

100 000

50 000

Figur 2 Betesmarksarealer i Sverige 1990-2006 enligt officiell statistik

6

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

0

3 Prisutvecklingen för jordbruksmark Priserna på jordbruksmark (sammanvägt för åker- och betesmark) i Sverige har stigit kontinuerligt sedan EU-inträdet 1995. Av nedanstående figur framgår att takten i prisökningen varit starkast 2004 och 2005 efter att den nya jordbrukspolitiken i form av gårdsstödet infördes. Reformen beslutades 2003 och stöd enligt reformen utgick första gången för 2005. Innan EU-inträdet 1995 var det en fallande pristrend för jordbruksmark som kan relateras till svenskt reformbeslut 1990 om avreglering av jordbrukspolitiken inklusive borttagande av huvuddelen av stöden och det tillhörande ”Omställning-90 programmet” som var i kraft 1992 - 1994.

30 000 28 000

Markpris

26 000 24 000

EU-inträde

Omställning-90

22 000 95-05: + 149 %

20 000 90-94: -23 %

Kr/ha

18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000

Agenda 2000

Gårdsstöd

6 000 4 000

03-05: + 39 %

99-02: + 20 %

2 000

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

0

Figur 3 Jordbruksmarkpris i Sverige 1990-2005

Av figuren framgår att åren innan EU-inträdet, 1990-1994, sjönk markpriserna med 23 % medan de under EU-perioden (1995-2005) ökat med 149 %. Priset på åkermark har under hela perioden varit högre än motsvarande pris för betesmark. Under det tidiga 1990-talet värderades åkermarken till knappt 5 gånger mer än betesmarken. 1992 sjönk dock värdet för åkermark, vilket innebar att betesmarken relativt sett ökade i värde, och åkermarken värderades vid den tidpunkten till knappt 3 gånger mer än värdet för betesmarken.

Utvecklingen med relativt sett kraftigare prisutveckling för betesmarken har hållit i sig under hela perioden. Under 2005 då gårdsstödsreformen fick fullt genomslag i Sverige var kvotförhållandet 2,3 till åkermarkens fördel. Denna utveckling tydliggörs av figur 4 där det framgår att priset på betesmark steg med drygt 45 % under 2005 jämfört med föregående år.

Motsvarande ökning i pris på åkermarken var ca 19 %, vilket i stort sett sammanföll med prisstegringen för den totala jordbruksmarken (sammanvägning av både åkermark och betesmark). Förutom införandet av gårdsstödet i Sverige som även innebar att betesmarken blev stödberättigande har även olika slag av miljöstöd påverkat priset på betesmark då dessa stöd syftar till att bibehålla eller öka den biologiska mångfalden genom hävd av betesmarker, vilket gynnar extensiv odling och djurhållning.

7

Även i samband med den svenska reformen av jorbrukspolitiken,”Omställning-90”, ingick stöd till åtgärder för mark till extensiv produktion (bl.a. olika naturvårdsstöd i odlingslandskapet, s.k. NOLA-stöd), vilket bidrog till att kvoten mellan värdet på åker och betesmark sjönk från 5 till 3. Av figur 4 framgår tydligt att de största årliga procentuella prisförändringarna för åker- respektive betesmark har skett dels under ”Omställning-90” perioden, dels vid införandet av gårdsstödet.

32 500 50,0%

30 000 27 500

45,0%

Åker

Ändring, åker

Bete

40,0%

Ändring, bete 35,0%

25 000

30,0%

22 500

25,0%

20 000

Årlig ändring

20,0%

Kr/ha

17 500 15 000 12 500

15,0% 10,0% 5,0% 0,0% -5,0%

10 000

-10,0%

7 500 -15,0%

5 000

-20,0%

2 500

-25,0% -30,0%

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

-35,0% 1990

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

0

Figur 4 Pris på jordbruksmark i Sverige 1990 – 2005

Prisnivåerna och prisutvecklingen på jordbruksmark skiljer sig åt mellan olika regioner i landet. Med hjälp av regionindelningen enligt det s.k. NUTS-systemet kan prisutvecklingen på jordbruksmark i olika regioner i Sverige redovisas. (NUTS-regionerna framgår av karta på sida 12). Av figurerna på nästa sida framgår tydligt de stora skillnaderna mellan jordbruksmarkspriserna i de södra delarna av landet jämfört med övriga landet.

Jordbruksmarkpriset når toppnoteringar i de södra länen där den bördigaste jordbruksmarken finns. Prisnivån i Sydsverige är ca dubbelt så hög jämfört med riksgenomsnittet under perioden 1990 – 2005 medan prisnivån i mellersta- och norra Sverige uppgår till ca 20 - 30 % av prisnivån för riket. Med undantag för Småland, Öland och Gotland är den genomsnittliga prisnivån i övriga områden ungefär densamma som för riksgenomsnittet. För Småland, Öland och Gotland var genomsnittspriset under perioden ca 60 % av riksgenomsnittet (se även figur 9). De kraftiga prisökningarna under senare år har varit störst i norra delarna av landet med upptill 70 % i prisökning för jordbruksmark mellan 2004 och 2005. Motsvarande prisökning för hela landet uppgick till ca 20 %.

8

55 000

10 000

52 500 50 000 47 500 45 000

Norra Mellansverige

Stockholm Östra Mellansverige Småland, Öland, Gotland Sydsverige Västsverige

9 000

Mellersta Norrland Övre Norrland

8 000

42 500 40 000

7 000

37 500

Kr/ha jordbruksmark

Kr/ha jordbruksmark

35 000 32 500 30 000 27 500 25 000 22 500 20 000

6 000

5 000

4 000

17 500

3 000

15 000 12 500

2 000

10 000 7 500

1 000

5 000 2 500

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

0 1990

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

0

Figur 5. Pris på jordbruksmark 1990-2005 för olika regioner

I figur 6 och 7 redovisas en uppdelning på åkermark respektive betesmark avseende prisutvecklingen i olika regioner. De största årliga prisökningarna för åkermark har inträffat vid olika tidpunkter för de olika regionerna. För norrlandslänen är ökningstakten störst 2005 (+ 40 – 65 %), vilket även är fallet för södra och västra Sverige och Småland inkl. öarna (+ 15 – 25 %). För Stockholm och östra Mellansverige var prisökningen störst 1998 och 2000 (+ 20 – 50 %). För betesmarken har de största prisökningarna skett 2004-2005. Den procentuellt sett största prisökningen för betesmark har ägt rum i mellersta Norrland. Den viktigaste faktorn för prisökningen i Norrland är att härleda till införandet av gårdsstödet med bl.a. betesmark som ny ersättningsberättigande areal. Andelen betesmark i förhållande till total areal i mellersta Norrland är också den näst högsta i landet efter Småland med öarna och uppgår till ca 16 %. Motsvarande andel i övre Norrland är dock betydligt mindre men det kan antas att de prishöjande effekterna i mellersta Norrland genom gårdsstödets införande även gäller för prisutvecklingen i kommunerna i övre delarna av landet.

Priset på betesmark ökade under samma period mycket kraftigt i Småland och på Öland och Gotland. Ökningen var ca 70 % och förklaras i första hand av ökad ersättning för alvarsmark som används till bete och annan betesmark som används till bete. Andelen betesmark av total jordbruksmark uppgår i dessa regioner till ca 33 %. En förhållandevis kraftig prisökning på betesmark har även skett i Stockholmsregionen men denna inträffade dock ett år tidigare än i övriga regioner.

9

69 000 66 000 63 000 60 000 57 000 54 000 51 000 48 000 45 000 42 000 39 000 36 000 33 000 30 000 27 000 24 000 21 000 18 000 15 000 12 000 9 000 6 000 3 000 0

11 000 Norra Mellansverige

10 000

Stockholm Östra Mellansverige Småland, Öland, Gotland Sydsverige Västsverige

Mellersta Norrland

9 000

Övre Norrland

8 000

Kr/ha åker

Kr/ha åker

7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

0

Figur 6. Pris på åkermark 1990-2005 för olika regioner

24 000

5 000

Stockholm Östra Mellansverige Småland, Öland, Gotland Sydsverige Västsverige

22 000 20 000

4 500

Norra Mellansverige Mellersta Norrland

4 000

Övre Norrland

18 000

3 500 Kr/ha betesmark

Kr/ha betesmark

16 000 14 000 12 000 10 000

3 000 2 500 2 000

8 000

1 500 6 000

Figur 7. Pris på betesmark 1990-2005 för olika regioner

10

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

0 1992

0

1991

500

1990

2 000

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

1 000

4 000

De år från år ökande priserna på både åkermark- och betesmark står i kontrast till vissa uppgifter om lönsamhetsutvecklingen i sektorn. I figur 8 redovisas olika typgårdars resultatutveckling de senaste fem åren. Nettoresultatet (resultat efter avskrivning-, arrendeoch räntekostnader) per företag redovisas och är hämtade från den årliga jordbruksekonomiska undersökningen (statistiskt meddelande JO 40 SM). För växtgårdar har resultaten sjunkit de senaste fem åren och företag med köttdjur kännetecknas av förhållandevis låga resultat innan gårdsstödet (direktstöden) får fullt genomslag 2005 då även resultaten ökar. Mjölkföretagen har under perioden haft de högsta resultaten och i likhet med köttdjursföretagen så ökar resultaten kraftigt 2005, särskilt för de större företagen. Den bättre resultatutvecklingen under 2005 för djurföretagen sammanfaller med starkt stigande markpriser under samma år.

390 000 365 000 340 000 315 000

Mindre växtföretag Större växtföretag Mindre mjölkföretag Större mjölkföretag Köttföretag

Nettoresultat/företag, kr

290 000 265 000 240 000 215 000 190 000 165 000 140 000 115 000 90 000 65 000 40 000 15 000 -10 000

2001

2002

2003

2004

2005

Figur 8. Lönsamhet för olika typgårdar, 2001-2005

Kartan på nästa sida visar hur prisnivån på jordbruksmark i olika regioner i landet förhållit sig till riksgenomsnittet åren 1990 – 2005 (figur 9).

11

Riksgenomsnitt, kr/ha, pris på jordbruksmark 1990-1994:

12 580

1990-2005:

15 656

1995-2005:

17 055

2003-2005:

22 900

2005

26 900

90-94: 25 % 90-05: 21 % 95-05: 20 % 03-05: 19 % 2005: 21 %

90-94: 22 % 90-05: 18 % 95-05: 17 % 03-05: 16 % 2005: 20 %

90-94: 38 % 90-05: 35 % 95-05: 34 % 03-05: 30 % 2005. 33 %

90-94: 110 % 90-05: 103 % 95-05: 101 % 03-05: 95 % 2005: 92 %

90-94: 198 % 90-05: 203 % 95-05: 205 % 03-05: 198 % 2005: 192 %

90-94: 92 % 90-05: 92 % 95-05: 92 % 03-05: 94 % 2005: 92 %

90-94: 111 % 90-05: 104 % 95-05: 101 % 03-05: 102 % 2005: 104 %

Område

Län

1 Stockholm

AB

2 Östra Mellansverige

C, D, E, T, U

3 Småland med öarna

F, G, H, I

4 Sydsverige

K, L, M

5 Västsverige

N, O, P, R

6 Norra Mellansverige

S, W, X

7 Mellersta Norrland

Y, Z

8 Övre Norrland

AC, BD

90-94: 63 % 90-05: 61 % 95-05: 60 % 03-05: 60 % 2005: 64 %

Figur 9. Jordbruksmarkspriser i olika regioner i förhållande till riksgenomsnitt

I Västsverige har värdet på jordbruksmark sett i förhållande till riksgenomsnittet sjunkit från att ligga på 110 % av riksgenomsnittet 1990-1994 till 92 % år 2005. Även övriga regioner i landet utom Småland med öarna har haft en motsvarande utveckling men inte lika starkt. I Småland och på Öland och Gotland har det skett en ökning av priset på mark som även slagit igenom som en ökning i förhållande till riksgenomsnittet. En motsvarande redovisning för åker- och betesmark återfinns i figurerna 10-11.

12

Av dessa figurer framgår bl.a. att åkermarksvärdet i förhållande till riksgenomsnittet är högst i Sydsverige och att åkermarksvärdet dessutom ökat under 2005 i förhållande till riksgenomsnittet. Också betesmarksvärdet är högst i Sydsverige i förhållande till motsvarande riksgenomsnitt (ca 162 % för 2005). Jämfört med tidigare år har dock värdet på betesmark i förhållande till riksgenomsnittet minskat i Sydsverige. Vidare framgår att höga betesmarksvärden även finns i Stockholmsområdet där dessa uppgår till ca 130-140 % av riksgenomsnittet för värdet på betesmark samt i Småland på Öland och Gotland (ca 81 % av riksgenomsnittet 2005). I östra Mellansverige samt i Västsverige uppgår värdena till ca 75-90 % av riksgenomsnittet för åkermark respektive betesmark. I Norrlandslänen är motsvarande uppgifter ca 20 %.

Riksgenomsnitt, kr/ha pris på åkermark 1990-1994:

14 320

1990-2005:

17 981

1995-2005:

19 645

2003-2005:

26 467

2005

30 800

90-94: 24 % 90-05: 20 % 95-05: 19 % 03-05: 18 % 2005: 20 %

90-94: 24 % 90-05: 19 % 95-05: 17 % 03-05: 17 % 2005: 20 %

90-94: 38 % 90-05: 35 % 95-05: 34 % 03-05: 29 % 05-05: 33 %

90-94:108 % 90-05:101 % 95-05: 99 % 03-05: 94 % 2005: 91 %

90-94: 194 % 90-05: 203 % 95-05: 206 % 03-05: 201% 2005: 204 %

90-94: 90 % 90-05: 90 % 95-05: 90 % 03-05: 93 % 2005: 93 %

Område

Län

1 Stockholm

AB

2 Östra Mellansverige

C, D, E, T, U

3 Småland med öarna

F, G, H, I

4 Sydsverige

K, L, M

5 Västsverige

N, O, P, R

6 Norra Mellansverige

S, W, X

7 Mellersta Norrland

Y, Z

8 Övre Norrland

AC, BD

90-94: 110 % 90-05: 103 % 95-05: 101 % 03-05: 102 % 2005: 103 %

90-94: 72 % 90-05: 68 % 95-05: 66 % 03-05: 64 % 2005: 66 %

Figur 10. Åkermarkspriser i olika regioner i förhållande till riksgenomsnitt

13

Riksgenomsnitt, kr/ha pris på betesmark 1990-1994:

4 120

1990-2005:

6 156

1995-2005:

7 082

2003-2005:

10 000

2005

13 400

90-94: 21 % 90-05: 19 % 95-05: 19 % 03-05: 16 % 2005: 19 %

90-94: 24 % 90-05: 23 % 95-05: 22 % 03-05: 23 % 2005: 28 %

90-94: 40 % 90-05: 39 % 95-05: 39 % 03-05: 32 % 2005: 32 %

90-94: 111 % 90-05: 102 % 95-05: 100 % 03-05: 88 % 2005: 75 %

90-94: 196 % 90-05: 186 % 95-05: 183 % 03-05: 182 % 2005: 162 %

90-94: 92 % 90-05: 96 % 95-05: 97 % 03-05: 87 % 2005: 78 %

90-94: 130 % 90-05: 135 % 95-05: 137 % 03-05: 140 % 2005: 138 %

90-94: 76 % 90-05: 76 % 95-05: 76 % 03-05: 77 % 2005: 81 %

Figur 11. Betesmarkspriser i olika regioner i förhållande till riksgenomsnitt

14

Område

Län

1 Stockholm

AB

2 Östra Mellansverige

C, D, E, T, U

3 Småland med öarna

F, G, H, I

4 Sydsverige

K, L, M

5 Västsverige

N, O, P, R

6 Norra Mellansverige

S, W, X

7 Mellersta Norrland

Y, Z

8 Övre Norrland

AC, BD

4 Uppgifter om värden och kapitaliseringseffekter Aggregerade uppgifter över värdeutvecklingen för jordbruksmark i landet baserat på redovisad statistik över försäljningspriser på mark framgår av nedanstående figurer. I figur 12 redovisas även värdeutvecklingen uttryckt i 2005 års prisnivå (KPI-deflator). Av nedanstående figur framgår tydligt att värdet, nominellt sett, för jordbruksmarken i landet har i stort sett fördubblats (92 %) sedan 1990. Om hänsyn tas till den höga inflationsnivån under tidigt 1990-tal uppgår värdestegringen för jordbruksmarken till 42 %. Jämförs 1993 (det år som påverkades mest av 1990 års reform) och 2005 är den nominella prisökningen ca 173 % och den reala är ca 137 %. Sedan EU inträdet har inflationstakten varit förhållandevis låg i Sverige (ca 1,1 % per år) och de tre senaste åren 2003 - 2005 var det i stort sett ingen inflation. Genomsnittliga värdestegringen för jordbruksmark sedan EU-inträdet uppgår realt sett till ca 128 % (ca 150 % i nominella värden). Noterbart är att värdeutvecklingen innan EUinträdet var negativ och uppgick realt sett till ca - 38 %.

100 90

Åkermark

80

Betesmark Totalt

Miljarder kr

70

Nominella värden

60 50 40 30 20 10

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

1995

1994

1993

1992

1991

1990

0

100 Åkermark, 2005 KPI-defl

90

Betesmark, 2005 KPI-defl

80

Totalt, 2005 KPI-defl

Miljarder kr

70 60 50 40 30 20 10 1995

1994

1993

1992

1991

1990

0

Figur 12. Totalt värde på jordbruksmark i Sverige 1990-2005

15

Av figur 13 nedan framgår också de stora förändringarna i jordbruksmarksvärden som skett i Sverige mellan 1990 och 2005 av de proportionellt utformade cirkeldiagrammen. Det tydliggörs också i figur 13 att värdet på betesmarken har ökat relativt sett mer än vad värdet på åkermarken har gjort sedan 1990. Värdevolymen, nominellt sett för betesmarken, har ökat ca 5 gånger mellan 1990 och 2005. Den aggregerade ökningen för betesmarken hänger samman med ökade markpriser men framförallt med att betesmarksarealen ökat med drygt 180 000 ha sedan 1990. Som nämnts tidigare handlar det inte om att betesmarker nyskapats i någon större grad utan om att stödmöjligheterna givit incitament att ta med arealer som kan klassificeras som betesmark. Samlade värdet för betesmarken 1990 uppgick till drygt 2 % av den totala värdevolymen för jordbruksmark 1990 medan motsvarande andel 2005 stigit till knappt 7 %. Åkermarksvärdevolymerna är relativt sett mindre påverkade av arealändringar.

Under perioden minskade åkerarealen med ca 140 000 ha, dvs ca 5 %. I figuren återges också motsvarande värden för 1993, vilket är det år då jordbruksmarksvärden var som lägst p.g.a. av det genomförda ”Omställningsprogrammet-90”. Ökade totala betesmarksvärden, relativt sett, visade sig dock redan 1993 när värdet uppgick till ca 4 % av den totala värdevolymen för jordbruksmark.

1 158 milj kr Bete 1990

1340 milj kr Bet e 1993

47 094 milj kr Åker 1990

32 995 milj kr Åker 1993

6 033 milj kr Bete 2005

81 857 milj kr Åker 2005

Figur 13. Totalt värde på jordbruksmarken i Sverige 1990, 1993 respektive 2005, miljoner kr

16

Förändringarna i värdevolymer för de olika regionerna (NUTS) i Sverige framgår nedan av figur 14. Mellan 1990 och 2005 har det skett en andelsmässig ökning av jordbruksmarksvärdena i regionerna Sydsverige, östra Mellansverige, Småland, Öland och Gotland. Andelsmässiga värdevolymerna i förhållande till det totala värdet för jordbruksmarken i Sverige har däremot minskat i Västsverige, Stockholm och varit oförändrade i de norra delarna av Sverige. Förändringarna beror på ändrade priser på jordbruksmark, ändrade proportioner avseende åkermark och betesmark i respektive region samt förändringar i storleken på total jordbruksmark i respektive region.

1% 654 1% 422

1% 577

4% 1 690

1% 687

3% 3 025

25% 21 790

3% 2 602

10% 9 099

9% 4 157

3% 1 637

23% 11 108

20% 17 573 37% 32 460

25% 12 073

2005

34% 16 590

1990

Stockholm Småland, Öland, Gotland Västsverige Mellersta Norrland

Östra Mellansverige Sydsverige Norra Mellansverige Övre norrland

Figur 14 Totalt värde (miljoner kr) för jordbruksmark i Sverige, 1990, 2005

Stigande jordbruksmarkspriser försvårar för jordbruksföretag som vill utvecklas genom att öka arealunderlag samt ökar belastningen vid nystartande av lantbruksföretag. Det ställs högre krav vad avser effektivitet (krav på högre avkastningsnivåer och lägre kostnadsnivå etc.) när resursen mark värderas allt högre. I figurerna 15-16 på nästa sida redovisas förenklade beräkningar för räntekostnaden vid anskaffning av ytterligare ett hektar åkermark i olika regioner i landet. Beräkningarna utgår ifrån en lånefinansiering med en uppskattad räntenivå på 5 %. Beräkningarna indikerar kapitalkostnaden för jordbruksmark och hur denna skiljer sig åt mellan de olika regionerna. Räntekostnaden har beräknats som en årlig kostnad per hektar och visar i princip det krav på driftsöverskott som krävs från verksamheten för att täcka kapitalkostnaden för ett hektar använd mark.

Räntekostnaden för anskaffning av ett hektar åkermark är givetvis högst i regionerna Sydsverige, Stockholm, östra Mellansverige samt Västsverige beroende på de höga priserna för åkermark i dessa regioner. I förhållande till riksgenomsnittet är räntekostnaden högre i Sydsverige (ca 204 % av riksgenomsnittet) och i Stockholm (103 %). Den lägsta kostnaden återfinns i Norrland (ca 20 - 30 % av riksgenomsnittet). Genomsnittlig räntekostnad för hela landet uppgår till 1 540 kr/ha, vid gjorda antaganden. I Sydsverige handlar det om över 3 000 kr/ha och år. Det kan jämföras med 1995 då motsvarande siffror, vid samma räntenivå, blir ca 650 respektive ca 1 200 kr/ha och år.

Störst procentuell ökning av räntekostnad, beräknat vid 5 % ränta, har sedan EU-inträdet skett i östra Mellansverige. Ökningen uppgår till ca 173 %. Ökningarna i Stockholm och Sydsverige uppgår till omkring 160 %. Den procentuella ökningen för riket under motsvarande period uppgår till ca 150 %. För övre Norrland uppgår ökningen till 144 %.

17

Stockholm Östra Mellansverige Småland, Öland, Gotland Sydsverige Västsverige Riket

Räntekostnad, kr/år per ha åkermark

3 500 3 250 3 000 2 750 2 500 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 250

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

0

Figur 15. Uppskattad räntekostnad per ha åkermark och år vid en räntenivå 5 %

Norra Mellansverige Mellersta Norrland Övre Norrland

550 Räntekostnad, kr/år per ha åkermark

500 450 400 350 300 250 200 150 100 50

Figur 16. Uppskattad räntekostnad per ha åkermark och år och vid en räntenivå 5 %

18

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

0

De beräknade räntekostnaderna kan sättas i relation till odlingsekonomin för olika grödor i landet. Det kan göras genom att se hur räntekostnaden belastar bidragskalkyler för specifika grödor. I nedanstående tabell redovisas det täckningsbidrag (TB 3 per hektar) som återstår efter att avdrag gjorts för alla relevanta kostnader (exkl. kostnader för mark) för olika grödor.

TB 3 jämförs med beräknade räntekostnader för inköp av ytterligare ett hektar åkermark.

Odlingskalkylerna baseras på uppgifter från SLU med prisuppgifter från 2006 för spannmål (0,75 – 0,98 kr/kg), oljeväxter (2,09 - 2,14 kr/kg) och avser företag som har högre skördar än normskördar. För matpotatis har genomsnittspriser 2002-2006 (1,67 – 1,87 kr/kg) använts och för sockerbetor har grundpris använts (0,305 kr/kg). Aktuella odlingsområden (produktionsområden) i tabellen framgår av karta som återfinns i bilaga 3. Överslagsmässigt kan Sydsverige, Småland med öarna och Västsverige sägas motsvara Götalands södra slättbygder (Gss), Götalands mellanbygder (Gmb) och Götalands skogsbygder (Gsk). Östra Mellansverige, Stockholm samt norra Mellansverige motsvaras ungefär av Götalands norra slättbygder (Gns), Svealands slättbygder (Ss) och Svealands skogsbygder (Ssk). Slutligen motsvaras mellersta och övre Norrland ungefärligen av Nedre Norrland (Nn) och Norrland övre (Nö).

Tabell 1. Odlingens lönsamhet (TB 3) för olika grödor 2006 och beräknad räntekostnad vid 5 % ränta för värdet på använd åkermark.

Täckningsbidrag (TB3), kr/ha Räntekostnad, Höstvete

Vårkorn

Havre

Raps

Matpotatis

Sockerbetor

1 127

-476

373

-349

2 244

6 501

-79

-836

-223

-643

937

4 552

Gsk

-1 186

-1 654

-1 077

-1 061

-4 710

4 550

Gns

-610

-1 219

-365

-564

-1 669

Ss

-1 046

-1 472

-674

-1 444

-7 110

Ssk

-1 120

-1 756

-1 049

-1 500

-10 476

Nn

-1 911

-1 610

-4 348

Nö

-2 008

-1 572

-6 738

Gss Gmb

kr, ha

1 010 – 3 145

505 – 1 585

305

Källa: SLU områdeskalkyler 2007, Kompensationsbidrag (LFA-stöd) ingår i Ssk, Nn, Nö.

Enligt ovanstående tabell är det endast ett fåtal regioner i landet och ett fåtal grödor som visar ett positivt resultat som skulle kunna användas för finansiering av inköp av åkermark. Mot bakgrund av de kraftiga prisökningar som ägt rum för jordbruksmarken blir slutsatsen att det slag av standardkalkyler som bl.a. SLU-kalkylerna representerar inte ger en tillräcklig förklaring till prisutvecklingen. Köparna av jordbruksmark får förutsättas basera sin jordbruksproduktion och värdering av marken på ekonomiska kalkyler som visar på avsevärt högre ekonomiskt resultat än ovan använda kalkyler. Som förut nämnts ska ovanstående tabell ses som en indikation på lönsamheten i odlingen i olika regioner med olika odlingsinriktning eftersom varje individuellt lantbruksföretag har andra inkomst- och kostnadsförutsättningar än vad enhetliga odlingskalkyler ställer upp. En kostnadspost i dessa sammanhang som brukar variera kraftigt bland olika företag är maskinkostnader beroende på framförallt olika storlek på arealunderlag och ålderssammansättningen på maskinparken. En förklaring till de priser som betalas för jordbruksmark kan vara att bakomliggande kalkyler som använts inte inkluderar alla kostnader, exempelvis totala maskinkostnader, och därför försvarar högre kostnader för mark i ett kortare tidsperspektiv.

19

5 Omfattningen i handeln med jordbruksmark Aktiviteten i olika delar i landet när det gäller försäljningar av jordbruksmark framgår av figur 17. Det är framförallt i Västsverige som de största arealerna årligen byter ägare. Även antalet försäljningar är störst i Västsverige. Den försålda arealen ökade i hela landet 1999, vilket delvis kan bero på ändrade taxeringsvärden 1998, vilket stimulerade till fler försäljningar på grund av höjda taxeringsvärden och därmed även ökade försäljningsintäkter. Åren 2000 – 2003 kännetecknas av att lägre arealer försålts. Köp och försäljningar av jordbruksmark ökade sedan mellan 2004 och 2005. Den uppåtgående utvecklingen visade sig dock inte i regionen Småland, Öland och Gotland samt i Stockholm och mellersta Norrland. Försålda arealer i dessa områden snarare minskade något. Vid en uppdelning på försåld åkermark respektive betesmark framkommer att den försålda åkerarealen är störst i Västsverige medan för betesmarken sker de största årliga försäljningarna både i Västsverige och i regionen Småland, Öland och Gotland.

Stockholm Östra Mellansverige Småland, Öland, Gotland Sydsverige Västsverige Norra Mellansverige Mellersta Norrland Övre Norrland

10 500 10 000 9 500 9 000 8 500 8 000

Försåld areal, ha

7 500 7 000 6 500 6 000 5 500 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

0

Figur 17. Försåld areal i olika regioner

I sammanhanget kan redovisas att den totala försålda arealen i hela landet i förhållande till total jordbruksmark är liten och uppgår årligen i genomsnitt för perioden (1990-2005) till ca 0,7 % (ca 22 500 ha per år). Antalet försäljningar har ökat och var som störst under 2005 då de uppgick till 2 700 st. I förhållande till totala antalet jordbruksföretag motsvarar det ca 3,5 %. Omkring 90 % av köpen gjordes av fysiska personer och resterande del av köparna var aktiebolag, stat och kommun eller olika föreningar eller okända. De detaljerade uppgifterna över köpare 2005 var 2 440 köp av fysiska personer, 43 köp av aktiebolag, 18 köp av stat och kommuner, 5 köp av olika föreningar och resterande 195 köp registrerades som köparkategori ”okänd”.

21

Statistiken över priserna på jordbruksmark är en uppskattning av markpriser eftersom det ofta även ingår försäljningar av byggnader m.m. på lantbruksfastigheter vid de affärer som görs.

Markpriserna uppskattas efter taxeringsvärdena för marken i förhållande till taxeringsvärdena för hela lantbruksfastigheterna.

Tabell 2. Försäljning av jordbruksmark i Sverige 1995, 2004, 2005 Region Antal försäljningar Försåld areal, ha

Genomsnittlig areal per försäljning, ha

1995

2004

2005

1995

2004

2005

1995

2004

2005

39

39

45

432

412

365

11

11

8

Östra Mellansverige

222

302

355

3 789

3 358

4 314

17

11

12

Småland öarna

279

346

375

3 453

2 868

2 475

12

8

7

Sydsverige

281

325

402

5 123

2 657

3 479

18

8

9

Västsverige

476

538

651

6 129

5 089

6 245

13

9

10

Norra Mellansverige

232

354

389

1 843

1 879

2 092

8

5

5

Mellersta Norrland

199

289

262

1 245

1 335

1 232

6

5

5

Övre Norrland

170

182

222

1 050

986

1 132

6

5

5

1 898

2 375

2 701

23 064

18 584

21 334

12

8

8

Stockholm

med

Hela riket Källa: SJV, SM 38 0601

1995 var genomsnittlig areal vid försäljningarna av jordbruksmark ca 12 ha. Åren 2004 och 2005 hade den sänkts till ca 8 ha. Genomsnittsarealen tenderar att vara något högre i östra Mellansverige och Stockholmsregionen. I Norrland handlar det om halva genomsnittsarealen vid jämförelse med övriga riket. Förklaringen bör vara att arealerna jordbruksmark som hör till fastigheterna i Norrland är mindre än vid jordbruksfastigheter i andra delar av Sverige då de naturliga förutsättningarna inte möjliggjort lika stor uppodling som i landets mer utpräglade jordbruksområden. Eftersom det är förhållandevis små arealer försäljningarna handlar om i genomsnitt bör det vara fråga om många köp av tillskottsmark i rationaliseringssyfte. Uppgifter ifrån särskilt framtagen statistik över köp av jordbruksmark under 2005 redovisas i tabell 3 på nästa sida. Den visar hur köpen fördelat sig efter storlek på de arealer åker- och betesmark köpen omfattat. Av denna framgår också att huvuddelen av registrerade markköp gäller förhållandevis små arealer. Drygt 85 % gäller köp av högst 10 ha åkermark.

22

Tabell 3 Fördelning av försäljningar av fastigheter 2005 efter areal (gäller fastigheter med en total areal på minst 2 hektar samt minst 1 hektar åker- eller betesmark) Betesmark i hektar Åkermark i hektar

0-5

0-5 6-10 11-15 16-20 21-25 26-30 31-35 36-40 41-45 46-50 51-55 56-60 61-65 66-70 71-75

1 812 65

6-10

397 24

11-15

128 20

9

4

3

>75 Summa Andel

1 1

4

2

1

4

2

1 894

70,1%

422

15,6%

155

5,7%

87

3,2%

33

1,2%

27

1,0%

19

0,7%

16-20

67

8

5

1

21-25

25

4

3

26-30

19

7

31-35

13

3

36-40

12

3

15

0,6%

41-45

7

3

10

0,4%

46-50

5

1

12

0,4%

51-55

3

1

5

0,2%

56-60

4

1

6

0,2%

61-65

4

4

0,1%

0

0,0%

2

0,1%

10

0,4%

1

2 701

100%

0,4% 0,07% 0,04% 0,00% 0,04% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,04%

100%

1 1

3

3

2

1 1 1

66-70 71-75

2

>75

5

2

1

2 10

Summa

2 503 142

27

14

Andel

92,7% 5,3%

1,0%

0,5%

2

1

0

1

0

0

0

0

0

0

Källa: SCB

Antalet försäljningar som omfattat över 50 ha åkermark är endast 27 st och över 75 ha är det 10 st. Arealerna betesmark som ingått i försäljningarna är koncentrerade till arealer som är 10 ha eller mindre (ca 98 %).

Tabellen visar en bild av att huvuddelen av försäljningarna gäller mindre arealer jordbruksmark och att köp av stora gårdar eller stora arealer jordbruksmark (en del eventuellt i spekulationssyfte) inte är framträdande i statistiken.

23

6 Analys av orsaker till förändringar i jordbruksmarkspriserna 6.1 Ekonomiska resultat och lönsamhetsutveckling Flera faktorer påverkar prissättningen på jordbruksmark. Viktigare faktorer är den förda jordbrukspolitiken med de marknads- och stödinkomster som denna skapar, utvecklingen på kostnadssidan samt det allmänna ränteläget. En samlad bild av inkomst- och kostnadsutvecklingen i jordbruket sedan 1990 framgår av nedanstående figur. Uppgifterna över jordbrukets inkomster och kostnader är hämtade från EAA- kalkyl för jordbruket. EAAkalkylen är en ekonomisk sektorskalkyl för jordbruket som upprättas för alla EU-länder och som innehåller standardiserade beräkningssätt för de intäkts- och kostnadsslag som ingår i kalkylen.

50 000 Tot Prodvärde Tot inkomst Tot kostn

48 000 46 000

Miljoner kr

44 000 42 000 40 000 38 000 36 000 34 000 32 000

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

30 000

Figur 18. Jordbrukets inkomst- och kostnadssituation i Sverige 1990-2005, Källa SJV

Totala produktionsvärdet i figur 18 är detsamma som totala intäkter från vegetabilie- och animalieproduktion samt övriga intäkter exklusive stöd respektive år.

Den totala inkomsten visar det totala produktionsvärdet med tillägg för stöd som utgått både som nationella stöd och som EU-stöd. Stöden är dels s.k. produktstöd (stöd som utgår vid produktion av vissa produkter) och dels mer generella stöd (t.ex. inkomststöd, miljöstöd, gårdsstöd).

De totala kostnaderna i ovanstående figur omfattar både driftskostnader samt maskinkostnader (kapitalförslitning) och arbetskostnader (löner och sociala avgifter).

Minskningen av inkomsterna i den svenska jordbrukssektorn i början på 1990-talet beror till största delen på förändringarna i den svenska jordbrukspolitiken (”Omställning-90 programmet”) med sänkta stödprisnivåer och åtföljande lägre marknadsintäkter för olika produkter som dock till viss del kompenserades av olika direktbidrag.

25

Under samma period fanns också en fallande pristrend för jordbruksmark. Trenden avseende inkomstminskningen bröts åren innan EU-inträdet 1995 då ”Omställning-90” avbröts och en anpassning av den svenska jordbrukspolitiken och stöd genomfördes inför EU-inträdet 1995.

Av figur 18 framgår att åren innan EU-inträdet kännetecknades av lägre direktstödsnivåer.

Det visas av det är en mindre differens mellan värdet på total inkomst och det totala produktionsvärdet än efter EU-inträdet. Differensen mellan dessa kurvor i figuren blir betydligt större i och med ändrad jordbrukspolitik i samband EU-inträdet. Den största skillnaden är 2005 då reformen av EU:s jordbrukspolitik från 2003 (gårdsstödsreformen) får fullt genomslag. Produktionsvärdet (inkomst exkl. stöd från de olika produktionsgrenarna) enligt EAA-kalkylen har minskat fr.o.m. 2004 och är lägre än de kostnader som ingår i kalkylen. Att produktionsvärdet sjunker är i och för sig i linje med senaste reformerna då sänkningar av stödpriser växlats över i höjda direktstöd. Detta förhållande för 2005 belyses vidare av nedanstående figur 19.

13 000 12 000 11 000 10 000

Miljoner kr

9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000

Stöd

2 000

Driftöverskott

1 000

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

0

Figur 19. Jordbrukets inkomst- och kostnadssituation i Sverige 1990-2005, Källa SJV

Figur 19 visar de olika totala stödersättningarna till jordbruket samt även driftsöverskottet som kan definieras som skillnaden mellan totala inkomster minus alla kostnader förknippande med de olika produktionsgrenarna exklusive arrendekostnader samt räntekostnader (nettoräntekostnad). Stödet till den inhemska jordbrukssektorn som genereras av tillämpat gränsskydd (bl.a. tullar på importerade varor) ingår inte i de totala stödersättningarna utan de omfattar endast de olika slagen av direktstöd. Till skillnad från åren före gårdsstödet då driftsöverskottet till stor del kan relateras till marknadsintäkter ifrån de olika produktionsgrenarna (dock med tillägg för vissa produktionskopplade stöd) motsvarar driftöverskottet för 2004 och 2005 i stort sett summan av utbetalade stöd. Detta förhållande framgår också av föregående figur 18 där totala kostnader i jordbruket så som de mäts i EAAkalkylen överstiger inkomsten ifrån de olika produktionsnäringarna (produktionsvärdet).

Totalt sett för jordbruket i Sverige skulle vinsten/överskottet alltså bestå enbart av stöd om EAA-kalkylen är en riktig mätare på jordbrukets ekonomiska situation i landet. EAA-kalkylen är dock en aggregerad beräkning bestående av många olika företag med olika rörelseresultat beroende på t.ex. olika kapitalkostnader och olika sysselsättningsnivåer i företaget och vid låg sysselsättning i jordbruket och jordbruk av hobbykaraktär kan t.o.m. indirekt subventionering av jordbruksverksamheten vara fallet.

26

Kostnadsuppgifter för maskiner (kapitalförslitning) torde vidare variera kraftigt mellan företagen medan den i kalkylen är årligt beräknad utifrån uppskattade maskinvärden och priser på vissa maskiner och utan att kunna beakta om utrangering av maskiner och byggnader periodvis gjorts i mer eller mindre stor utsträckning och som inte längre borde belasta kalkylens kostnadssida, vilket också bidrar till svårigheter att dra säkra slutsatser över jordbrukets lönsamhetsnivå i landet genom EAA-kalkylen.

Generellt sett bör dock senare års omläggning till frikopplade stöd och en kalkylsituation där kopplade stöd inte längre motiverar en viss produktion leda till att fler olönsamma företag slutar och att starka rationaliseringssträvanden kommer att finnas hos dem som ser möjligheter att utveckla sin lönsamhet. Kravet på att producera jordbruksprodukter för att erhålla stöd existerar till stor del inte längre inom jordbrukspolitiken utan olika minimivillkor för att hävda den stödberättigande marken (skötsel-, miljövillkor för jordbruksmarken) finns istället. En strukturomvandling pågår hela tiden i det svenska jordbruket genom att det bildas större företag och därmed minskar det totala antalet företag över tiden, se nedanstående figur 20.

Antal företag Jordbruksmark/företag

50,0

10,0

10 000

5,0

0

0,0 2005

20 000

2004

15,0

2003

30 000

2002

20,0

2001

40 000

2000

25,0

1999

50 000

1998

30,0

1997

60 000

1996

35,0

1995

70 000

1994

40,0

1993

80 000

1992

45,0

1991

90 000

1990

Antal Jorbruksföretag

100 000

55,0

Jordbruksmark, ha/företag

110 000

Figur 20 Antal företag och företagsstorlek i Sverige 1990-2005

Den avvikande ökningen av antalet företag 2005 kan förklaras med gårdsstödets införande innebärande en ökning av stödansökningar när arealstöd, djurbidrag m.fl. stöd ersattes av gårdsstöd. Nya mindre företag tillkom och sökte stöd inom ramen för gårdsstödet. Det är oklart hur många helt nya företag som tillkom och hur många företagsuppdelningar av existerande företag som gjordes. När mer data finns tillgängligt för åren efter 2005 kan det klargöras hur storleksrationaliseringen fortsätter. Tills vidare antas att trenden mot större företagsbildningar fortsätter och att ökningen i antalet företag under 2005 endast beror på en anpassning till nya stödformer inom jordbrukspolitiken innebärande att företag med olika markinnehav (exempelvis företag med hästuppfödning och tillhörande betesmark) fått en möjlighet att erhålla stöd i och med gårdsstödets införande.

Av figur 20 framgår att medelarealen jordbruksmark per företag har ökat med ca 40-45 % sedan 1990. Arealsammansättningen totalt sett i landet för de olika företagen har också förändrats under perioden genom att betesmarkens andel har ökat från drygt 10 % till drygt 15 %, vilket visas i figur 21 på nästa sida.

27

18%

90%

15%

88%

12%

86%

9%

84%

6%

82%

Andel Bete/företag

Andel Åker/företag

92%

3%

% Åker/företag % Bete/företag 2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

0% 1990

80%

Figur 21. Arealsammansättning i Sverige 1990-2005

6.2 Stödens utveckling

Arealstöd grödor EU Djurbidrag SE Inkomststöd Mjölk-Proteingr-Energigr

Arealstöd träda LFA Låginkomstsatsning

5 500

Gårdsstöd EU Nat produktstöd Extensifieringsbidrag Skörd-Epizooersättning

3 000

Jordbruksstödens samband med jordbruksmarksprisernas utveckling beskrivs i detta avsnitt.

Det framgår av figur 22 att de totala direktstödbeloppen successivt ökat, vilket även priset på jordbruksmark gjort i Sverige sedan EU-inträdet. De olika stödformerna i Sverige sedan 1990 framgår av nedanstående figur (motsvarande figurer över stödens sammansättning och utveckling i de olika NUTSII-områdena finns i bilaga 1).

SE produktstöd Miljöstöd Start-Investeringsstöd

2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991

10 000

9 500

9 000

8 500

8 000

7 500

7 000

6 500

6 000

5 000

4 500

4 000

3 500

2 500

2 000

1 500

1 000

500

0

1990

Miljoner kr Figur 22. Jordbruksstödens struktur i Sverige 1990-2005, Källa SJV, egen beräkning

28

De beloppsmässigt största stödformerna i Sverige är dels tidigare s.k. arealstöd (arealersättning) som omvandlades till det nya gårdsstödet (i gårdsstödet ingår även andra stöd, t.ex. djurbidrag och extensifieringsbidrag) och dels miljöstöd. De svenska stöden i början av 1990-talet kännetecknades av tillfälliga inkomststöd för att underlätta reformeringen (”Omställning-90”) av den svenska jordbrukspolitiken. Nytillkomna stöd i och med EUinträdet var bland annat att även areal som låg i träda berättigade till arealersättning samt införande av LFA-stöd, vilket är kompensationsbidrag till mindre gynnande geografiska områden i EU. Av figur 22 framgår att stödnivån innan EU-inträdet var betydlig lägre än den nuvarande stödnivån. Nuvarande stödnivå jämfört med situationen innan EU-inträdet (1994) innebär en ökning av stödnivån med drygt 170 %. Det genomsnittliga totala stödet uttryckt per hektar har ökat från 1 112 kr/ha till 3 040 kr/ha. Motsvarande uppgifter för NUTSIIområden framgår av nedanstående uppställning. De högsta stödnivåerna per hektar återfinns i norrlandslänen. Det handlar om förhållandevis låga gårdsstöd per hektar kombinerat med stora stöd som består av kompensationsbidrag (LFA), nationella stöd (som är produktionskopplade) samt miljöstöd. Höjningarna av stödnivåerna varierar från ca 110 % i Småland med öarna till nästan 460 % i övre Norrland.

NUTSII

1994, totalt stöd, kr/ha

2005, totalt stöd, kr/ha

Ändring, %

Stockholm

688

2 431

+ 253

Östra Mellansverige

975

2 594

+ 166

Småland med öarna

1 503

3 175

+ 111

Sydsverige

1 071

2 787

+ 160

Västsverige

1 123

2 825

+ 152

Norra Mellansverige

1 067

3 255

+ 205

Mellersta Norrland

1 128

5 066

+ 349

Övre Norrland

1 091

6 072

+ 457

Sverige

1 112

3 040

+ 173

6.3 Ränteutveckling m.fl. faktorer

30 000 28 000 26 000 24 000 22 000 20 000 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0

20% 18%

Markpris Reporänta

16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

0% 1990

Kr/ha

En ekonomisk faktor som påverkar prisbildningen på jordbruksmark är räntenivån eftersom den speglar kostnaden över tiden för att låna kapital vid köp av mark. Ränteutvecklingen (Riksbankens reporänta) i Sverige sedan 1990 återges i nedanstående figur 23 tillsammans med kurvan för markvärdeutvecklingen.

Figur 23. Reporänta i Sverige 1990-2005

29

I likhet med förhållandet mellan jordbruksmarkpris och stödutvecklingen är det eventuella sambandet mellan ränteutvecklingen och markpris mer påtagligt för perioden fr.o.m. EUinträdet 1995. Under tidigt 1990-tal ingår i räntestatistiken de kraftiga räntehöjningarna (valutakrisen 1992) som skedde vid denna tid, vilket också kan påverka ett eventuellt samband. Fr.o.m. 1995 har räntan trendmässig sjunkit medan markpriserna visar upp det motsatta förhållandet. Vid enkel linjär regressionsanalys finns ett samband mellan stödnivå och jordbruksmarkpris som uppgår till ca 84 % (R2-värde, d.v.s. stödnivån förklarar till 84 % förändringar i jordbruksmarkpriserna) för perioden 1995-2005 medan motsvarande förklaringsgrad för hela perioden 1990-2005 är lägre (ca 70 %). Reporäntans förklaringsgrad för motsvarande period är lägre och uppgår till ca 62 respektive 28 %. Utav de andra tänkbara förklaringsvariablerna, om utgångspunkten är de olika ekonomiska måtten som ingår i EAAkalkylen, var det måttet över total inkomst som bäst förklarade förändringar i prisutvecklingen på jordbruksmark. Förklaringsgraden uppgick till 70 % för perioden 19902005 respektive till 88 % för 1995-2005.

Avseende samband mellan den totala kostnadsnivån i jordbrukssektorn och jordbruksmarkspriset fanns ett sådant samband (55-60 % R2-värde) men detta eventuella samband var positivt, vilket innebär att en ökning i totala kostnader även är prisdrivande för jordbruksmark. Intuitivt borde ett negativt samband existera eftersom höjda kostnader i sig torde leda till lägre lönsamhet på företagen och om ingen lönsamhetsförbättring sker kan det förväntas att nedläggning av produktion genomförs och att marken säljs och på så sätt bidrar till att utbudet på mark till försäljning ökar.

För att formulera en regressionsmodell som kan tänkas förklara förändringar i jordbruksmarkpriser ytterligare har använts en stegvis regressionsanalys. Denna metod lägger till de mest relevanta förklaringsvariablerna till en visst beroende variabel, i detta fall pris på jordbruksmark, och exkluderar de variabler som inte tillför något extra värde i förklaringsgrad. De olika förklaringsvariablerna för perioden 1990-2005 samt för 1995-2005 som testats är stöd (kr/ha), reporäntan (Riksbanken), totalinkomst i jordbruket samt driftöverskottet i jordbruket (alla från EEA-kalkylen). Regressionsanalysens resultat visar på att endast variabeln för stöd var relevant till att förklara förändringar i jordbruksmarkpriser 1990-2005. Förklaringsgraden (R2), var ca 70 %. För perioden 1995-2005 gav regressionsanalysens resultat att stöd tillsammans driftsöverskottet var relevanta och förklaringsgraden uppgick till 95 %.

Sammantaget för ovanstående resultat bör påpekas att de olika tidsperioderna innehåller förhållandevis få observationer och att viss osäkerhet därför finns för sambandsförhållanden som framkommit i regressionsanalyserna.

30

7 Slutsatser Det framgår av redovisat underlag att en stor prisökning på jordbruksmark ägt rum i Sverige under den senaste 15-årsperioden. Så är fallet oavsett om det uttrycks i nominell eller real utveckling. Senast priserna sjönk var i början av 1990-talet i samband med den då genomförda jordbrukspolitiska reformen och s.k. Omställning-90 programmet.

Prisutvecklingen är så pass extrem att det finns skäl att analysera den och finna orsakerna bakom. Eftersom jordbrukspolitiken innehåller omfattande stöd är det särskilt angeläget att beakta den betydelse de har i sammanhanget. Det kan förutsättas att det i första hand är företagsekonomiska kalkyler som är vägledande för hur köpare och säljare agerar och värderar resursen jordbruksmark, vilket gör att avkastningsvärderingar inkl. stödmöjligheter blir de förklaringsparametrar som intresset koncentreras till. I en del fall kan dock även andra skäl, t.ex. sociala-, kulturella- och miljömässiga värden, ha inverkan på markpriser vid köp och försäljningar av jordbruksmark.

Stigande markpriser försvårar expansion och strukturrationalisering av jordbruksföretag och för nystartande jordbruksföretag genom ökat behov av kapital till investeringar i jordbruksmark såvida inte successivt ökande lönsamhet uppväger de högre kapitalkostnaderna för jordbruksmarken. Genomsnittliga priset på åkermark 2005 i södra Sverige uppgick till 62 900 kr/ha. En investering i ytterligare ett hektar vid en räntenivå på 5 % belastar årligen en odlingskalkyl med ca 3 145 kr/ha i räntekostnad. Under våren 2007 har t.o.m. rapporterats om affärer där köpare betalat 220 000 kr/ha. Det motsvarar ca 11 000 kr/ha i räntekostnad.

Jämförelser med SLU:s odlingskalkyler 2006 för Götalands södra slättbygder avseende ett högavkastande växtodlingsföretag som bland annat odlar höstvete visar att täckningsbidraget, efter att kostnader för arbete och avskrivningar beaktats (TB 3), vid odling av höstvete är ca 1 100 kr/ha. För växtodlingsföretag krävs det alltså ännu högre skördar eller betydligt lägre kostnader än SLU-kalkylen innehåller för att generera en avkastning i växtodlingen som i sin tur försvarar de åkermarkspriser som registrerats på fastighetsmarknaden.

Vid en regressionsanalys av parametrar som kan visa sig ha samband med stigande priser på jordbruksmark framkommer att måttet för stöd och driftöverskottet bäst förklarar förändringarna i pris på jordbruksmark. Det statistiska underlaget är dock förhållandevis litet varför viss osäkerhet gäller för slutsatserna.

Prisökningarna på jordbruksmark har under den senare delen av perioden när gårdsstödet infördes varit procentuellt sett högre för betesmark än för åkermark. Prisökningen för betesmarken var procentuellt sett störst i norra delarna av landet. Nominellt sett är det dock fortfarande skillnad mellan åker- och betesmark. Åkermarken är betydligt dyrare än betesmark inom regionerna. Dock noterades värden på 21 700 kr/ha betesmark i södra Sverige under 2005, vilket nästan är i nivå med värdena för åkermark i Västsverige och Mellansverige. Sedan EU-inträdet har andelen betesmark utav total jordbruksmark per genomsnittsföretag stigit och uppgår numera till ca 15 % jämfört med ca 10 % tidigare. Denna utveckling med mer av ”extensifierad” mark bröts 2006. Möjligen kan denna nedgång förklaras genom att gårdsstödet kom att omfatta även betesmark så anmäldes arealer som sedan visat sig inte kunna användas till bete och de villkor (tvärvillkor) som är förknippade med gårdsstödet leder till sanktioner om de inte uppfylls fullt ut.

Utvecklingen i markvärdena under den studerade perioden 1990 – 2005 leder till bl.a. följande slutsatser.

31

Intressenterna bakom att förvärva jordbruksmark (både åker- och betesmark) gör uppenbarligen den ekonomiska bedömningen att högre och högre priser har varit motiverat att betala för den reala resursen mark. Det får förutsättas att det i huvudsak är baserat på företagsekonomiska överväganden för jordbruksproduktion av något slag och inte främst handlar om spekulation eller andra värderingar kopplade till att äga jordbruksmark.

Jordbruksföretag är enligt fastighetsstatistiken dominerande köpare. Sett från de markköpande jordbrukarnas sida kan uppenbarligen företagsekonomiska kalkyler försvara de successivt ökande markpriserna annars är det svårt att förstå och kunna förklara prisutvecklingen.

Motsägelsefullt är dock att många av de standardkalkyler som görs för jordbruksproduktion ofta visar svag lönsamhet eller t.o.m. negativt utfall. Samma gäller för de sektorsövergripande kalkyler som visar på små eller inga driftsöverskott om inte olika stöd tas med. Köparna av jordbruksmark bör därför representera en betydligt rationellare och effektivare jordbruksproduktion och där även marginalkostnadskalkyler i samband med expansion kan försvara högre markpriser.

Inslaget av stora stödutbetalningar inom ramen för jordbrukspolitiken gör att intresset också riktas mot den betydelse de kan ha i sammanhanget. Stödet till jordbruket i form av direkta stödutbetalningar ökade kraftigt i och med EU-medlemskapet och efterföljande reformer av EU:s jordbrukspolitik har förstärkt detta ytterligare. Från att 1994 ha legat på ca 3,5 miljarder kr uppgick de 2005 till över 9 miljarder kr. 2005 faller drygt 5 miljarder kr på det frikopplade gårdsstödet, vilket gör att kalkyler baserade på enbart produktintäkter ökat i betydelse.

Produktintäkterna har delvis sänkts jämfört med innan gårdsstödet, eftersom reformen även innebar sänkningar av vissa stödpriser. Det första året med gårdsstödet uppvisade särskilt höga prisökningar på mark, vilket gör att prisutvecklingen på produktsidan inte begränsade markvärdeutvecklingen. Tillräckligt många köpare kan därför förutsättas basera köp även på produktionskalkyler som företagsekonomiskt motiverar de höga markpriserna och att detta i kombination med stöden driver priserna på jordbruksmark uppåt.

De kraftiga prisökningarna på betesmark står i stark kontrast till de svaga förutsättningarna för att bedriva lönsam betesbaserad nötköttsproduktion som brukar uppvisas i olika standardkalkyler. Samtidigt finns det många stöd (främst s.k. miljöstöd) som kan ha betydelse i det sammanhanget och vilka kan inverka på hur den typen av mark ytterst blir värderad.

Föreliggande rapport ger anledning att för Sverige ytterligare särskilt studera,

32

•

Företagsekonomiska kalkyler vid effektiva och rationella jordbrukföretag med olika driftsinriktningar och särskilt de som når lönsamhet utan att behöva räkna in gårdsstöd,

•

Gårdsstödets storlek i olika delar av landet och hur det förhåller sig till ekonomin i egentlig jordbruksproduktion (denna fråga kan även finnas skäl att bedöma i ett större EU-perspektiv utifrån de skillnader som finns i storleken på de frikopplade stöd som utbetalas per hektar i EU:s medlemsländer)

•

Mot bakgrund av att priserna på betesmark stiger snabbare än på åkermark, vilket indikerar att olika stöd för att upprätthålla betesdrift håller på att kapitaliseras i värdena på betesmark, finns skäl att analysera de ekonomiska förutsättningarna för att bedriva lönsam nötköttsproduktion utan stöd eller med lägre stöd.

EU:s gemensamma jordbrukspolitik kommer att bli föremål för fortsatta reformer och närmast är det aktuellt i samband med den s.k. hälsokontrollen 2008. I de analyser och utredningar som blir aktuella i det sammanhanget är det uppenbart att den gemensamma jordbrukspolitikens olika stödformer och stödnivåer ingående bör analyseras inkl. dess påverkan på hur jordbruksmarken värderas och prissätts inom EU.

33

Bilaga 1

Stockholm Gårdsstöd EU Nat produktstöd Extensifieringsbidrag Skörd-Epizooersättning

Arealstöd grödor EU Djurbidrag SE Inkomststöd Mjölk-Proteingr-Energigr

Arealstöd träda LFA Låginkomstsatsning

SE produktstöd Miljöstöd Start-Investeringsstöd

2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 0

15

30

45

60

75

90

105

120

135

150

165

180

195

210

225

240

255

270

Miljoner kr

35

Östra Mellansverige Gårdsstöd EU Nat produktstöd Extensifieringsbidrag Skörd-Epizooersättning

Arealstöd grödor EU Djurbidrag SE Inkomststöd Mjölk-Proteingr-Energigr

Arealstöd träda LFA Låginkomstsatsning

SE produktstöd Miljöstöd Start-Investeringsstöd

2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999

1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 0

150

300

450

600

750

900

1 050

1 200

1 350

1 500

1 650

1 800

1 950

2 100

2 250

2 400

Miljoner kr

36

Sydsverige Gårdsstöd EU Nat produktstöd Extensifieringsbidrag Skörd-Epizooersättning

Arealstöd grödor EU Djurbidrag SE Inkomststöd Mjölk-Proteingr-Energigr

Arealstöd träda LFA Låginkomstsatsning

SE produktstöd Miljöstöd Start-Investeringsstöd

2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 0

150

300

450

600

750

900

1 050

1 200

1 350

1 500

1 650

1 800

Miljoner kr

37

Småland med öarna Gårdsstöd EU Nat produktstöd Extensifieringsbidrag Skörd-Epizooersättning

Arealstöd grödor EU Djurbidrag SE Inkomststöd Mjölk-Proteingr-Energigr

Arealstöd träda LFA Låginkomstsatsning

SE produktstöd Miljöstöd Start-Investeringsstöd

2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1 000 1 100 1 200 1 300 1 400 1 500 1 600 1 700 1 800

Miljoner kr

38

Västsverige Gårdsstöd EU Nat produktstöd Extensifieringsbidrag Skörd-Epizooersättning

Arealstöd grödor EU Djurbidrag SE Inkomststöd Mjölk-Proteingr-Energigr

Arealstöd träda LFA Låginkomstsatsning

SE produktstöd Miljöstöd Start-Investeringsstöd

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990 0

150

300

450

600

750

900

1 050

1 200

1 350

1 500

1 650

1 800

1 950

2 100

Miljoner kr

39

Norra Mellansverige Gårdsstöd EU Nat produktstöd Extensifieringsbidrag Skörd-Epizooersättning

Arealstöd grödor EU Djurbidrag SE Inkomststöd Mjölk-Proteingr-Energigr

Arealstöd träda LFA Låginkomstsatsning

SE produktstöd Miljöstöd Start-Investeringsstöd

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990 0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

550

600

650

700

750

800

850

900

950

Miljoner kr

40

Mellersta Norrland Gårdsstöd EU Nat produktstöd Extensifieringsbidrag Skörd-Epizooersättning

Arealstöd grödor EU Djurbidrag SE Inkomststöd Mjölk-Proteingr-Energigr

Arealstöd träda LFA Låginkomstsatsning

SE produktstöd Miljöstöd Start-Investeringsstöd

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990 0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

550

600

650

Miljoner kr

41

Övre Norrland Gårdsstöd EU Nat produktstöd Extensifieringsbidrag Skörd-Epizooersättning

Arealstöd grödor EU Djurbidrag SE Inkomststöd Mjölk-Proteingr-Energigr

Arealstöd träda LFA Låginkomstsatsning

SE produktstöd Miljöstöd Start-Investeringsstöd

2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

550

600

650

700

750

Miljoner kr

42

Bilaga 2

70 000

65 000

60 000

55 000

Stockholm

Östra Mellansverige

Småland, Öland, Gotland

Sydsverige

Västsverige

Norra Mellansverige

Mellersta Norrland

Övre Norrland

50 000

40 000

35 000

30 000

25 000

20 000

15 000

10 000

5 000

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

0 1990

Åkermark kr/ha

45 000

43

25 000

22 500

20 000

Stockholm

Östra Mellansverige

Småland, Öland, Gotland

Sydsverige

Västsverige

Norra Mellansverige

Mellersta Norrland

Övre Norrland

17 500

Betesmark. kr/ha

15 000

12 500

10 000

7 500

5 000

2 500

44

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

0

Bilaga 3

45

Jordbruksverkets rapporter 2007 1.

Marknadsöversikt – färska frukter och grönsaker

Bil. Bilagor till Marknadsöversikt – färska frukter och grönsaker 2.

Myndigheters kostnader och åtgärder vid hanteringen av EG-stöd 2006

3.

Jordbruksverkets foderkontroll 2006 – Feed control by the Swedish Board of Agriculture 2006

4.

Miljöeffekter av 2003 års jordbruksreform – Projekt från CAP:s miljöeffekter

5.

Landskapselement med miljöersättning – en intervjustudie om regionala och lokala erfarenheter av landskapselementens skötsel i åkermark och betesmark

6.

Sveriges genomförande av förbudet mot icke inredda burar för värphöns

7.

Jordbrukets miljöeffekter 2020 – en framtidsstudie

8.

Motverka olycksfall i lantbruket – rapport från Jordbruksverket och Skogsstyrelsen

Rapporten kan beställas från Jordbruksverket, 551 82 Jönköping Tfn 036-15 50 00 (vx) Fax 036 34 04 14 E-post: jordbruksverket@sjv.se Internet: www.sjv.se

ISSN 1102-3007 ISRN SJV-R-07/9-SE SJV offset, Jönköping, 2007 RA07:9