Magazine M² - Immobilier

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2iv5 e ersair e

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Le magazine de l’immobilier d’entreprise à Luxembourg PAGE 9 : Entretien avec Thierry Behiels, CEO

CODIC, une « success story » PAGE 10 : Dossier

« L’avenir nous sera favorable » Rencontre avec Lydie Polfer PAGE 12 : JLL souffle ses 25 bougies Évolution du secteur immobilier depuis 25 ans

2 be green!

La coalition gouvernementale face à l’immobilier vert

Photo : Fabeck Architectes

Le programme gouvernemental de la coalition a été publié il y a quelques mois. C’est sans surprise que l’on retrouve, parmi les 200 pages de propositions et d’engagements, plusieurs paragraphes consacrés aux objectifs écologiques que le secteur de l’immobilier doit atteindre.

Projet « Royal Grace » (Groupe Becolux), immeuble de bureaux efficient et durable en lieu et place d'un immeuble vétuste et énergivore.

Texte : Godefroy Gordet

Le gouvernement promet une implication plus nette dans une politique climatique, en fixant au secteur immobilier des objectifs gravitant autour de l’efficacité énergétique, des énergies renouvelables et de la protection du climat. Ces exigences, qui devront trouver leur apogée en 2015, ont été élevées au rang de priorités politiques à l’instar des directives européennes.

Alors que les délais quant à l’imposition de la législation européenne en matière d’assainissement énergétique des bâtiments ne devraient pas être appliqués avant le 9 juillet 2015, Étienne Schneider semble vouloir avancer les échéances fixées. L’inm² Numéro 7 – 2014

fluence des rapports établis en septembre 2013 par la Commission européenne, concernant la législation environnementale, se fait sentir. En effet, à l’aube de la rentrée 2013, la Commission européenne avait pointé du doigt 11 types d’infractions d’États membres n’étant pas en phase avec la législation européenne en matière d’environnement. Le Luxembourg, aux côtés de six autres pays, était l’un des mauvais élèves, incriminé pour son manquement aux obligations de mise à niveau du rendement énergétique dans le secteur immobilier.

Pour le gouvernement luxembourgeois, il était temps de comprendre les enjeux de ces contraintes écologiques. Dans son programme, la coalition gouvernementale indique : « Le secteur du logement constitue une source considérable de réduction de la consommation d’énergie, tant lors de la construction de nouvelles bâtisses que dans le cadre de l’assainis-

sement du parc immobilier existant. » Il s’agit de développer des qualifications dans le secteur de l’immobilier vert, afin de profiter des vertus économiques qu’un changement d’une telle ampleur peut engendrer. Habitations et bureaux devront progressivement, suite à leur ajustement aux normes écologiques, se transformer en bâtiments « fonctionnels énergétiquement plus efficaces ».

Dans cette optique, le gouvernement luxembourgeois se place en véritable guide, proposant des formations autour des techniques de construction des bâtiments verts, en n’omettant pas d’introduire dans son panel de soutien une optimisation des coûts de la rénovation. En parallèle, le gouvernement mettra en place de nouvelles possibilités de financement de ce passage au vert. « Un mécanisme financier permettant de cofinancer des investissements par le biais de prêts octroyés par des banques commerciales sera mis en place. La réduction de la consommation de l’énergie permettra de financer une partie des frais ainsi engagés. » En outre, la transition énergétique sera soutenue par une institution financière semblable aux préfinancements qu’offrirait une « banque climatique ». Un concept, portant un nom bien prometteur, qui servirait de palliatif à la pauvreté énergétique du secteur immobilier luxembourgeois.

Outre sa place de policier écologique de son secteur immobilier, le gouvernement veut montrer l’exemple et se place en initiateur de la démarche en assainissant l’ensemble de son parc immobilier. De plus, « le gouvernement adaptera les dispositions nationales des marchés publics pour permettre une utilisation accrue de matériaux écologiques et de processus innovants et en établissant des standards minimaux de formation et de sécurité au travail ».

L’assainissement énergétique des bâtiments en majorité dits d’État pourrait, dans l’Union européenne, diminuer de 20 % la consommation d’énergie jusqu’en 2020. « Le parc immobilier (du Luxembourg, ndlr) sera assaini énergétiquement et sa gestion soumise à des critères tant économiques que sociaux et environnementaux. »

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Penser global

Am Numm vun Jones Lang LaSalle soën ech iech léif Klienten villmols merci, dass Dir ons ärt Vertrauen während dénen leschten 25 Joër geschenkt hutt. Mir sin durch Iech méi stark an méi grouss gin, fir Zukunft wärt ech alles maachen, dass meng Equipe iech hëlleft och mei stark an méi grouss ze gin, well zesummen kennen mir onst Land nach vill besser entwéckelen.

Romain Muller, Managing Director Jones Lang LaSalle

La coalition gouvernementale face à l’immobilier vert Le programme gouvernemental de la coalition a été publié.

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Chers lecteurs, 25 ans, quelle magnifique aventure pour Jones Lang LaSalle durant laquelle nous avons évolué en partie grâce à un marché exceptionnel. En 1989, le marché immobilier, représenté par les agents, propriétaires, promoteurs, architectes, ingénieurs ainsi que les décideurs, était très local. Aujourd’hui, nous faisons partie de l’échiquier mondial, le marché bénéficie d’investisseurs étrangers et de promoteurs internationaux. Le Luxembourg, quant à lui, fait profiter, avec grande fierté, les marchés internationaux de ses architectes ainsi que ses ingénieurs qui réalisent des projets immobiliers partout sur le globe.

120 000 postes de travail développés ces 10 dernières années, une progression de 141 % du stock, comparé à d’autres villes comme Francfort (+65 %), Dublin (+87 %) ou encore Bruxelles (+71 %), positionnent le Luxembourg à la première place du podium en Europe – un marché qui est devenu mature et global. Pour cette raison, il était important que le Grand-Duché joue également un rôle dans les Real Estate Awards. Je suis dès lors très heureux de vous confirmer que le Fiabci World Congress se tiendra en mai 2014 au Luxembourg.

Global ? Oui, nous, comme vous, sommes devenus globaux. Nous profitons d’un échange des nouvelles tendances qui nous proviennent des cinq continents pour vous aider à encore mieux faire face à l’évolution future, et ceci dans la planification de vos aménagements ; les travaux d’aménagement réalisés par notre entreprise générale ; la renégociation de votre contrat de bail ; la gestion de votre immeuble ; la recherche de logements pour vos employés ; l’évaluation de votre patrimoine immobilier ou encore la recherche de l’investissement idéal par rapport à votre profil.

Be Green

éDITORIAL

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Sommaire

Dossier

JLL souffle 25 bougies Jones Lang LaSalle a défriché le marché de l’immobilier il y un quart de siècle.

Depuis, il s’en est passé des choses.

Beaucoup de choses.

a dream...

12 iNoshave clients et partenaires nous livrent leurs vœux pour le secteur immobilier en 2014 et au-delà.

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Questions aux experts

Bilan et perspectives du secteur de l’immobilier d’entreprise au Luxembourg Angélique Sabron et Jean-Philip Vroninks, experts immobiliers, dressent le bilan.

20 Sélection de bureaux objets immobiliers Une sélection de 74 biens immobiliers à Luxembourg déjà disponibles ou bientôt sur le marché.

35 Inside Les 6 étapes clés d’un déménagement réussi Le département Corporate Solutions, spécialisé dans les services aux occupants, vous aide dans la gestion de ces étapes.

38 Retail Auchan Gasperich, un projet d’envergure Tour d’horizon d’un ouvrage gigantesque qui s’installe au cœur d’un projet d’urbanisme lui-même pharaonique, développé par Grossfeld PAP.

40 Résidentiel objets immobiliers Une sélection de 4 biens immobiliers à Luxembourg déjà disponibles ou bientôt sur le marché.

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Home Sweet Home

Le Royal Hamilius, une nouvelle perspective résidentielle Le nouveau projet phare à Luxembourg contribuera à redynamiser la vie sociale au centre-ville.

42 Picture report rencontres m² Numéro 7 ­‒ 2014

dossier

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JLL souffle

Jones Lang LaSalle a défriché le marché de l’immobilier, il y un quart de siècle. Depuis, il s’en est passé des choses. Beaucoup de choses.

Une petite rétrospective s’impose et compose donc le dossier spécial de ce numéro en compagnie des membres de la direction de JLL. Ensuite, focus sur la « success story » du développeur Codic.

Et pour conclure sur l’avenir, la parole revient tout naturellement à la nouvelle bourgmestre de la capitale, Madame Lydie Polfer.

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bougies « L’immobilier occupe une place importante dans les préoccupations de la Ville de Luxembourg », avance d’emblée Lydie Polfer, bourgmestre. D’autant plus que la capitale demeure le centre névralgique de l’immobilier de bureaux au Luxembourg. Ce fut le cas dans le passé, comme le raconte notamment Pierre Bondelé. Ce le sera aussi dans le futur, nos spécialistes reconnaissant l’importance du centreville, mais aussi du Kirchberg, pour l’image et la qualité véhiculées par le marché, en dehors des frontières. Les investisseurs sont intéressés. Il faut poursuivre en ce sens pour qu’ils continuent de l’être. Et chacun de constater que les politiques mises en œuvre vont dans la bonne direction

(les transports en commun en premier lieu).

La bourgmestre évoque nombre de projets communaux qui, en parallèle au marché privé, apportent une combinaison harmonieuse entre infrastructures publiques et privées.

Les ingrédients d’un bon gâteau sont là, après « seulement » 25 ans de développement d’une recette alléchante. Les spécialistes du secteur reviennent sur cette création, la bourgmestre évoque les ingrédients communaux, d’autres acteurs (du métier, de la politique et d’ailleurs), qui ont pu mettre la main à la pâte, donnent leur avis sous forme de vœux, de félicitations ou de perspectives.

Lisons-les dans ce dossier « spécial 25 ans ».

25 ans d’immobilier : l’essor d’un marché et de l'urbanisation d’une ville…

dossier

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Au début, il n’y avait rien… ou bien peu en vérité. Lorsque Jones Lang LaSalle entreprit le challenge de s’implanter à Luxembourg, en 1989, l’immobilier de bureaux n’était encore qu,une simple vue de l’esprit.

Depuis ? Depuis, ce marché a éclos, s’est développé et a su se démarquer.

Alors, Luxembourg, the place to be ?

Texte : Jean-Marc Streit

Le Foyer p. 323 ; Fënsterschlass p. 98 ; Grand Théâtre de la Ville de Luxembourg p. 292 ; Hôtel du Crédit lyonnais p. 140

Le marché immobilier luxembourgeois avait déjà toutes les cartes en main AG Assurances, core client de JLL à Bruxelles et propriétaire d’un bâtiment le long du boulevard Royal, sollicite l’intervention d’un consultant immobilier pour l’accompagner dans ses réflexions quant au potentiel foncier de cet actif. C’est ainsi que Jones Lang LaSalle, pour la première fois, mesure l’attractivité du marché immobilier luxembourgeois.

Sur place, ils découvrent ensemble un marché embryonnaire sur base de valeurs foncières très élevées. Ce foncier appartenait à des propriétaires attachés à leurs terres et, surtout, conscients de leur valeur. De fins négociateurs en somme. « En ce qui concernait le stock de bureaux , l’ensemble de celui-ci était entre les mains des utilisateurs, pour l’essentiel des compagnies d’assurance et des établissements bancaires, qui mettaient en location leur espace dont ils n’avaient pas l’usage », se souvient Pierre Bondelé, cofondateur de Jones Lang LaSalle Luxembourg.

Toujours est-il que le marché de l’immobilier n’était en rien comparable aux marchés d’autres capitales européennes. À Paris et à Londres, par exemple, l’immobilier de bureaux s’était développé après la guerre et était déjà parmi les plus matures. Quant à ceux de Bruxelles et Amsterdam, ils ont pris leur envol fin des années 60, début des années 70, principalement stimulés par des investisseurs britanniques.

Pourtant le Luxembourg avait déjà beaucoup de cartes en main. Lesquelles motiveront d’ailleurs le groupe belge Codic, célèbre développeur immobi-

lier, à s’y implanter en 1990. Le marché était déjà doté d’un cadre légal, réglementaire et juridique très stable et d’une croissance soutenue. « À cette époque, le taux de croissance était élevé et le PIB avoisinait les 86 000 euros contre une moyenne de 25 000 pour l’Europe », avance Thierry Behiels, Chief Executive Officer de Codic Group. Les fondamentaux économiques étaient bien présents, de même que les besoins patents. Le marché se distinguait alors par une inadéquation entre les offres de bureaux, conceptuellement héritées du résidentiel, et les besoins des professionnels (flexibilité, identité, ratio d’occupation, etc.). « Notre premier développement s’est réalisé à la place de l’Étoile sur un site que nous avions préalablement remembré. Très vite, ce bâtiment accueillit le siège social de la Citibank », ajoute Thierry Behiels. À cette même période, la législation des pays scandinaves s’assouplit et permit aux investisseurs de sortir l’argent de leur pays. Certains choisirent le Luxembourg et marquèrent ainsi la naissance du marché de l’investissement immobilier. Ils seront bientôt suivis par de nombreux investisseurs internationaux (principalement allemands).

Le centre-ville déjà saturé et fondamentalement peu adapté au développement de grands projets immobiliers de bureaux poussa les sociétés désireuses de s’implanter à Luxembourg à se tourner vers le plateau de Kirchberg. Les institutions européennes, quant à elles, y étaient déjà bien présentes (Cour de justice, Cour des comptes, BEI, Eurostat, etc.), et ce depuis les années 60. m² Numéro 7 ­‒ 2014

6 C’est en 1980 que sortit de terre le centre commercial Auchan. Puis, ce fut au tour des établissements bancaires allemands, la HypoVereinsbank et la Deutsche Bank, de s’y installer. Cependant, la situation économique était dans le creux de la vague, en ce début de décennie. En 1992, le président du Fonds d’urbanisation et d’aménagement du plateau de Kirch­berg, Fernand Pesch, reçut avec engouement la volonté de Codic Group d’y implanter un nouveau développement. Premier d’une longue série au Kircherg, l’immeuble « Espace Kennedy » marqua l’empreinte de Codic Group dans ce célèbre district luxembourgeois.

Bâtiment de la Direction des chemins de fer p. 205

Une évolution permanente

m² Numéro 7 ­‒ 2014

Dans la foulée, Jones Lang LaSalle - seule société de conseil en immobilier d’entreprise de la Place (exception faite de quelques structures nationales) - ouvrit son département de recherche. L’objectif était multiple mais répondait, entres autres, à une volonté d’attirer les investisseurs étrangers au Luxembourg, capitale qui bénéficiait déjà d’une grande transparence mais qui pâtissait encore d’un déficit de notoriété.

Au fur et à mesure, le marché immobilier luxembourgeois grandit et fut tiré, il est vrai, par le boom du secteur financier et bancaire. « En 1989, la ville de Luxembourg comptait 1,2 million de m² de bureaux pour 1,4 million en 1990. De nos jours, nous sommes à un stock équivalent à 3,5 millions de m² de bureaux », précise Romain Muller, Managing Director de Jones Lang LaSalle.

En 1994, la Banque de Luxembourg redynamisa le centre-ville. Au 14 boulevard Royal, elle inaugura son nouveau siège, un bâtiment signé de l’architecte américain Bernardo Fort-Brescia. Prestigieux ! Le ton était donné et l’identité du marché luxembourgeois prit corps. D’ailleurs, cette identité perdure depuis : le Luxembourg s’inscrit dans une démarche de qualité où les produits allient « performance » et « esthétisme ». Ces critères sont évidemment très prisés par les investisseurs immobiliers qui sont, dès lors, disposés à en payer le prix. « Le niveau des loyers n’est pas le seul critère d’attractivité de notre marché pour les investisseurs et les occupants s’avèrent être souvent plus prestigieux et plus ambitieux que dans d’autres capitales européennes. » Ce constat formulé par Romain Muller se trouve renforcé par le taux de vacance des immeubles de très bonne qualité qui, depuis de nombreuses années, reste très faible comparativement à d’autres villes européennes(environ 6 % actuellement). « Je me souviens, lorsqu’on empruntait la Grand-Rue, fin des années 80, début 90, coexistaient encore des vendeurs de saucisses et un magasin de type quincaillerie. Cela avait son charme Aujourd’hui, c’est Chanel, je crois, qui y

a implanté une boutique, c’est différent », s’amuse Pierre Bondelé. Le contraste est effectivement saisissant.

Dans ce marché immobilier jeune et « à professionnaliser », Jones Lang LaSalle, fort de son expertise, a pour ainsi dire développé le métier au Luxembourg, en tenant compte, bien entendu, des spécificités de cette capitale européenne.

Après 25 ans, quelles ont été les évolutions marquantes de ce jeune marché ?

Expansion territoriale du marché immobilier Dès le milieu des années 90, le prix des loyers, la pénurie de transports en commun et le manque de places de parking ont conduit quelques entreprises à s’intéresser à l’offre en dehors de la ville. Intra-muros, la pression était devenue trop forte.

Le marché immobilier s’étendit à la périphérie qui reprit la zone de l’aéroport, la Cloche d’Or, Bourmicht, Contern, Leudelange, etc. Ensuite, les zones dites « décentralisées » se développèrent : Munsbach, Windhof, Capellen, Belval, etc. C’est ainsi que le marché immobilier crût et se répandit dans le pays.

L’enjeu de la mobilité « Aujourd’hui, l’attrait de ces zones aux yeux des entreprises va certainement diminuer, à moins que la qualité des transports publics ne s’améliore dans leur direction », estime Romain Muller.

Le principal moyen d’accès à ces zones de travail reste l’utilisation de la voiture. Même si le pouvoir politique entreprend une amélioration des transports en commun desservant ces zones, le nombre d’emplacements de parking à prévoir par les entreprises est important. De plus, le recours unique à la voiture pour accéder à son lieu de travail va à l’encontre des nouvelles politiques de mobilité de certaines entreprises et, par la même occasion, de la politique gouvernementale en matière de mobilité. Comme auparavant dans le centre-ville, les emplacements de parking dans ces zones ont rapidement manqué.

Depuis quelques années, on constate un retour des entreprises vers le cœur de la ville et vers le plateau de Kirchberg, « qui est en quelque sorte le prolongement du centre-ville », selon Thierry Behiels, Chief Executive Officer de Codic Group.

Les parkings ! Cette problématique, qui oriente le choix final d’une implantation, a cependant fortement évolué au fil des ans. Si dans les zones décentralisées il faut quasiment compter un emplacement par collaborateur, aujourd’hui, au centre-ville, le rapport est plutôt d’un emplacement pour cinq salariés.

Pierre Bondelé rappelle ainsi, en guise d’exemple, que la société EFA avait loué beaucoup d’emplacements de parking lorsqu’elle avait déménagé de l’aéroport vers le centre gare. Par la suite, elle a réduit le nombre de manière drastique : « une diminution de qua-

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7 siment 90 % ! » Et Romain Muller d’ajouter : « Il y a encore quelques années de cela, nous étions contraints de faire une liste d’attente pour les places de parking.

Aujourd’hui, nous en trouvons aisément. La gestion de cette contrainte 'mobilité ' a réellement été traitée par les entreprises. » Elle l’a été également par nos pouvoirs publics car l’amélioration de la fréquence des transports en commun n’est pas étrangère à cette nouvelle donne.

Vient s’ajouter à ces mesures l’évolution des habitudes de travail au sein des entreprises : le home working et l’arrivée des nouvelles technologies permettant un travail plus « mobile », comme les laptops, smartphones et autres tablettes.

L’engagement du politique La politique volontariste de l’État a également contribué à dynamiser le marché. La stabilité est un aspect souvent mis en avant. La traduction rapide sur le plan national des directives européennes, aussi.

Mais la volonté affichée du gouvernement d’attirer certains grands noms internationaux est probablement l’un des éléments moteurs de cette croissance. Le secteur IT est, en ce sens, très parlant. En 2007, Amazon s’installe au Luxembourg et loue des surfaces de bureaux chez Regus afin d’y installer une demi-douzaine d’employés. Ensuite, cette société intègre les anciens bâtiments de JP Morgan dans le Grund. Puis, en 2011, elle déménage aux Rives de Clausen, occupe un peu plus de 3 000 m² de bureaux et envisage rapidement une extension. « Aujourd’hui, Amazon compte environ 600 collaborateurs et projette d’atteindre le millier en 2016 », complète Romain Muller.

Investir dans la pierre Comment retracer un bout d’histoire du marché immobilier luxembourgeois sans aborder l’arrivée des investisseurs étrangers ? Il y eut d’abord quelques

Banque Générale p. 136 ; Hémicycle européen p. 318

Optimisation des espaces de bureaux Les nouvelles technologies ont également permis de repenser l’espace car « c’est le bureau qui suit la technologie et non l’inverse », admet Romain Muller. Si auparavant la norme tablait sur 20 m² de bureau par collaborateur, elle est actuellement entre 10 et 13 m².

Le Managing Director poursuit : « Dans l’absolu, nous pourrions encore réduire cette surface à disposition mais, de par le cadre légal, le minimum est imposé à 10 m². » Les progrès technologiques orientent donc fortement le marché de l’immobilier. Et, petit à petit, le bureau n’est plus, comme à l’époque, le seul lieu de travail. « J’ai pu constater que le personnel cadre a, plus que par le passé, tendance à se retrouver dans des lieux sociaux tels les bars et restaurants. Et bien souvent, c’est là que se réalisent certaines transactions ou se signent divers contrats », raconte Pierre Bondelé qui se souvient du Marx Bar, pionnier en la matière.

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Immeuble de la West Landesbank International p. 163

acteurs belges. Ensuite vinrent les investisseurs scandinaves, mais avant cela ? « Au-delà d’un montant de 5 millions d’euros, il était très difficile d’attirer un investisseur local. Quant aux étrangers, ils n’étaient pas intéressés », résume Pierre Bondelé. Cette tendance était de rigueur fin des années 80, lorsque les propriétaires d’immeuble « n’en faisaient pas d’argent ».

Dans les années 90, lorsque Jones Lang LaSalle a commencé à réaliser des baux à long terme, deux catégories d’acheteurs se sont rapidement détachées : ceux qui se faisaient financer par des fonds privés et ceux qui achetaient sur leurs fonds propres, financés à 80 %.

Par la suite, les modes de financement ont continué à évoluer, devenant toujours plus complexes. « Les investisseurs ont trouvé d’autres formes de financement comme les junior loans ou les prêts appelés ‘mezzanine’ entre autres », intervient Pierre-Paul Verelst, Head of Research chez Jones Lang LaSalle. De fait, le dynamisme financier a toujours trouvé une branche à laquelle s’accrocher, voire qui permette au marché de continuer à monter vers la cime de l’arbre de la croissance. Aujourd’hui, les banques ne sont donc plus les seules pourvoyeuses de fonds. D’ailleurs, Pierre-Paul Verelst enfonce le clou de cette diversification financière : « Avant, les Sicav SIF, c’était 20 % de crédit.

Aujourd’hui, elles atteignent les 50 %. Le potentiel est bien là ! » Oui, il est bien présent et démontre, à qui connaît le marché, les mutations qu’il a connues en termes de financement et d’objectifs d’investissement. « Avant, lorsque l’on posait la question ‘à quel prix avez-vous vendu l’immeuble ?’, on répondait le prix obtenu au m².

Aujourd’hui, la réponse serait tout à fait différente. On réponderait: ‘je l’ai vendu à 5 % de rendement’ . Les temps changent », sourit Pierre Bondelé.

Cependant, il faut se garder de généraliser car si les investisseurs sont présents et si les immeubles sont en grande majorité de haute qualité, l’obsolescence guette certains bâtiments.

Bâtir pour l’avenir Et l’avenir ? Que nous réservent les mois et années à venir ? Comment notre marché de l’immobilier va-t-il poursuivre son développement ? Quid de la fin du secret bancaire en 2015 et de son impact sur le marché de l’immobilier ? Des questions, il s’en bouscule au portillon du marché immobilier. Mais des questions portées par un vent de dynamisme et d’espoir, toutefois.

Alors, oui, le marché luxembourgeois est petit (quelque 1,3 million de m² pour 120 000 m² de prise en occupation par an) et, de facto, ne peut pas rivaliser avec le marché parisien (50 millions de m²) ni même bruxellois (11 millions de m²). Mais il y a l’attrait de la qualité et de la stabilité des loyers : aujourd’hui, le m² se loue autour de 40 euros au centre-ville et 20 euros à Leudelange. Et beaucoup de ces facteurs jouent en la faveur du Grand-Duché.

La volonté politique de diversifier l’économie y contribue également : le Luxembourg tend les bras, entre autres, à l’e-commerce (cf. Amazon) et à son petit frère, l’e-gaming. Ces deux secteurs devraient générer une transformation des habitudes de consommation et par là un mouvement de fond pour tout ce qui concerne la logistique et le retail.

La problématique des transports précitée va également conditionner la répartition des immeubles de bureaux. Du tram aux parkings satellites (P+R) en passant par les gares décentralisées (au Kirchberg notamment), toutes ces solutions apportées à la mobilité influenceront l’aménagement harmonieux de la ville et de sa périphérie. Le quartier de la gare suscite, à nouveau, l’intérêt de grandes entreprises de renom.

Autant de frémissements qui laissent augurer des changements en profondeur. « Je me permets une réflexion, intervient Pierre Bondelé. À l’étranger, certaines sociétés ont un bureau en hypercentre pour le staff dirigeant et d’autres immeubles à l’extérieur. Pourquoi ne pas envisager cela au Luxembourg, en disposant des bureaux satellites aux entrées du pays, à Dudelange, Capellen et Munsbach, par exemple ? » On le voit au travers de ces réflexions, de nouvelles pistes existent, des sillons sont à tracer et dans cette dynamique, Jones Lang LaSalle marche parmi ses clients, en partenariat avec tous les acteurs du secteur. D’abord seule, la société a vu la concurrence s’installer, « ce qui est nécessaire et bénéfique au marché », reconnaît Romain Muller. Mais peu de concurrents proposent des services complets, à l’image de Jones Lang LaSalle.

Une concurrence mesurée en somme. « Nous sommes des conseillers en immobilier et pas des vendeurs, et nous nous efforçons d’apporter un service global pour des clients qui pensent global », continue-t-il. La présence de Jones Lang LaSalle dans plus de 70 pays (et 750 villes) contribue à cette « pensée globale ». Et Pierre Bondelé de préciser : « On ne s’en rend pas forcément compte d’emblée mais notre formation, nous la tenons en partie de nos clients ! » Comment ne pas conclure ce parcours de quelque 25 années dans le monde de l’immobilier luxembourgeois sans mentionner l’un des grands projets à venir : le Royal Hamilius. Codic travaille actuellement d’arrache-pied pour mener à bien ce projet avec l’adhésion de tous les acteurs concernés (population, édiles, etc.). À terme, cet espace mixte comprendra 16 250 m² de surfaces commerciales, 10 000 m² de bureaux, 7 500 m² de logements auxquels s’adjoindront 1 250 m² dédiés à l’horeca, 1 000 m² aux services, 650 emplacements de parking intérieurs et 2 000 m² d’espaces publics dont un espace vert sur le toit du site. Imaginez-vous debout sur du gazon fraîchement coupé à plusieurs dizaines de mètres au-dessus du plancher des vaches ! En route vers le futur.

CODIC, une « success story » à Luxembourg Codic Group, partenaire fidèle de JLL, revient, par la voix de son Managing Director, Thierry Behiels, sur son parcours « luxembourgeois ».

Depuis 25 ans, vous participez d’une certaine manière au développement urbain de la ville.

Pourriez-vous nous citer les réalisations phares de Codic Group ?

Dès 1990, nous avons réalisé une transaction place de l’Étoile. Il s’agissait d’un bâtiment, à l’origine résidentiel, dans lequel s’est installée la Citibank.

Deux ans plus tard, nous avons réalisé l’espace Kennedy, sur le plateau du Kirchberg, face au centre commercial Auchan.

Enfin, courant des années 2000, nous avons d’abord construit l’espace Monterey en 2001-2002 (au centreville) puis The Square et le K2 au Kirchberg, trois ans plus tard.

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En 25 ans, quelles ont été les évolutions marquantes du secteur immobilier au Luxembourg ?

Au début des années 90, nous avons pu constater une inadéquation entre les offres de bureaux, conceptuellement héritées du résidentiel, et les besoins des professionnels. Par la suite, les investisseurs institutionnels sont arrivés et le marché s’est professionnalisé.

Nous avons également constaté une évolution importante des loyers. De 22 euros du m2 en 1988, ils sont aujourd’hui autour de 42 euros.

Enfin, nous avons observé une internationalisation des intervenants. Aujourd’hui, tous les brokers sont là.

Quant aux promoteurs, ils étaient également tous plus ou moins présents jusqu’à la crise.

Votre projet luxembourgeois actuel est le célèbre projet Royal Hamilius, au centre-ville. Cette fructueuse collaboration entre les secteurs public et privé est-elle également réalisable dans les autres marchés européens ?

Beaucoup de nos projets sont des projets partenariat public-privé (PPP), ici comme dans les autres pays.

Par contre, il est vrai qu’au Grand-Duché ce partenariat est très fort. Je pense d’ailleurs que pour que cela marche bien, il faut une volonté politique. L’exemple du projet Royal Hamilius est en ce sens éloquent.

Thierry Behiels, Chief Executive Officer de Codic International.

Interview : Jean-Marc Streit

Vous avez été l’un des premiers développeurs à vous implanter au Luxembourg, pouvez-vous nous expliquer ce qui vous a motivé ? Quelles ont été les motivations de Codic Group à l’époque ?

Les motivations étaient multiples. En premier lieu, Codic alors basé à Bruxelles cherchait à créer des bureaux à proximité de la Belgique. C’est ainsi qu’ont vu le jour Codic Lille et Codic Luxembourg. C’était en 1990. La deuxième raison reposait sur le cadre légal, réglementaire et juridique très stable et un taux de croissance élevé, facteurs importants pour le bon développement immobilier.

Quels sont vos nouveaux défis ?

Mener à bien le Royal Hamilius avec l’adhésion de tous les acteurs concernés (population, édiles, etc.). À terme, cet espace mixte comprendra 16 250 m2 de commerces, 10 000 m2 de bureaux, 7 500 m2 de logements auxquels s’adjoindront 1 250 m2 pour l’horeca, 1 000 m2 pour les services, 650 emplacements en parking intérieur et 2 000 m2 d’espaces publics dont un espace vert sur le toit du bâtiment.

L’autre défi de Codic est notre projet sur Leudelange, complémentaire du Royal Hamilius car il permet d’offrir des bureaux à des loyers plus abordables (20 euros du m2) et des possibilités plus grandes de parking. m² Numéro 7 ­‒ 2014

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« l’avenir nous sera favorable » Bourgmestre de la Ville de Luxembourg depuis décembre 2013, le brillant parcours de Lydie Polfer est à l’image des ambitions qu’elle nourrit pour la capitale luxembourgeoise. Consciente des difficultés du contexte actuel, elle reste positive pour l’avenir de la capitale du Grand-Duché. C’est devant une imposante carte de la ville, dans son bureau de la place Guillaume II, qu’elle commente et répond à nos questions.

Au niveau de la politique globale de la municipalité et au niveau du budget, quelle place prend le secteur de l’immobilier au cœur des projets municipaux ?

L’immobilier occupe une place importante dans les préoccupations de la Ville de Luxembourg. En effet, le développement urbain est une des priorités de la capitale : il permet à la ville d’évoluer et de rester attractive. Grâce aux projets immobiliers, la Ville cherche à répondre aux besoins des citoyens (enfants, jeunes, adultes, personnes âgées, célibataires, familles, personnes à besoins spécifiques), mais aussi des personnes qui travaillent en ville et à garantir, voire augmenter, la qualité de vie de tous par la construction d’écoles, de crèches, de foyers scolaires, l’extension du Conservatoire (institution culturelle), l’aménagement de logements (projets « Baulücken », « Vivre sans voiture », logements étudiants, etc.), ou en améliorant les services aux citoyens grâce à la restauration du Centre Guillaume II, de bâtiments administratifs comme celui du Service des eaux.

Avez-vous envisagé des mesures pour baisser les prix des loyers et des ventes, jugés très élevés ?

Le prix de l’immobilier est un facteur qui est également à considérer, mais dépend en grande partie du secteur privé. La Ville de Luxembourg fait de gros efforts pour créer des logements sur le principe du terrain de l’emphytéose, comme le projet « Baulücken » qui permet d’avoir des logements à un prix abordable pour les jeunes ménages. m² Numéro 7 ­‒ 2014

D’un point de vue général, dans quels secteurs d’activités se concentrent les projets immobiliers de la Ville de Luxembourg de ces 25 dernières années ?

Ces 25 dernières années, et même avant, il y a eu une grande mixité de projets oscillant entre les secteurs du résidentiel, de l’administratif et du public.

Certains de nos projets de rénovation, notamment dans le domaine culturel, ont été d’une importance majeure. Je pense au Grand Théâtre avec sa magnifique galerie vitrée, un travail de reconstruction d’un coût de plus de 65 millions d’euros. D’autres projets dans ce domaine peuvent être mentionnés, comme le Musée d’histoire de la Ville de Luxembourg de la rue du Saint-Esprit, qui est un projet de plus de 34 millions d’euros, et la création du musée de la Villa Vauban, qui représente un investissement de près de 13,7 millions d’euros. Notons aussi la rénovation du Cercle municipal (Cercle Cité).

Dans le domaine des sports, les projets notables sont la patinoire de Kockelscheuer, la piscine de Bonnevoie, avec près de 20 millions d’euros injectés, et la rénovation du bâtiment des bains du Badanstalt qui s’élève à 12 millions d’euros. Le projet de la rue de Ostende dans le quartier de Belair est une importante infrastructure sportive pour les écoles dont le coût de création a avoisiné les 25 millions d’euros. Mais le projet majeur dans ce domaine reste le Tramsschapp de la rue Ermesinde, un centre sportif, culturel et scolaire financé à plus de 38 millions d’euros.

Dans le secteur de la jeunesse et de la responsabilité du troisième âge, d’importants projets ont également été lancés ces 25 dernières années. L’auberge de jeunesse est un projet de 10,4 millions d’euros et la Rési-

dence Grande-Duchesse Joséphine Charlotte du Konviktsgaart a été financée du double, soit 20,8 millions d’euros. Le projet d’école rue de Mühlenbach, sur le site de l’ancienne fonderie Eecherschmelz, a coûté à la Ville pas loin de 10 millions d’euros.

Dans un autre domaine d’activité, de nombreux projets de logements ont été institués par la Ville : à Bonnevoie, le quartier du Kaltreis, qui appartient à 100 % à la Ville de Luxembourg, tout comme le Béinchen, dans le quartier historique du Pfaffenthal qui s’étend sur les bords de l’Alzette. D’autres projets, comme la Sauerwiss du quartier de Gasperich ou la résidence du Val-SainteCroix à Belair, ne nous appartiennent qu’à moitié (l’autre moitié venant d’un fonds de logement ou privé), mais constituent de grands aménagements urbains et territoriaux.

Quels sont les défis dans le développement urbain et résidentiel pour une ville comme Luxembourg, et comment assurer une meilleure qualité de vie au centre-ville ?

Nous devons encourager l’accroissement de la population résidente, surtout les jeunes familles. L’accent est mis sur l’augmentation de l’offre en logements à prix abordable comme dans le projet « Baulücken » ou celui « Vivre sans voiture ». Nous devons également lutter contre la « mésaffectation » des logements dans les quartiers résidentiels et au centre-ville. L’intégration de l’aspect logement est présente dans tous les grands projets de développement urbain.

Lydie Polfer, bourgmestre de la Ville de Luxembourg.

Photo : Ville de Luxembourg

Interview : Godefroy Gordet

Finalement, quels ont été les quartiers les plus actifs dans le domaine ? Sont-ils toujours les mêmes aujourd’hui ? Quels seront-ils dans l’avenir ?

Les quartiers les plus concernés ont été, et sont encore, le Kirchberg, le centre-ville par le biais du projet Hamilius, Gasperich avec le quartier du Ban, et le quartier de Hollerich avec l’immeuble Paul Wurth-Heintz Van Landewyck. Nos projets s’étendent au cœur et sur tout le pourtour de la ville. Dans l’avenir, je ne pense pas que cela changera fondamentalement.

Concernant le Ban de Gasperich qui est l’un de nos projets les plus importants, la Ville de Luxembourg a soutenu les initiatives privées pour le développement du projet du Ban, notamment face à l’augmentation démographique de ces dernières années (103 943 habitants en 2013, 93 865 fin 2010, 86 977 fin 2007). Il existe un réel besoin de logements et d’autres activités sur le territoire de la capitale. De plus, le Ban de Gasperich est proche du centre-ville et idéalement situé par rapport au trafic ferroviaire (train, bus, et dans l’avenir le tram) et aux grands axes routiers. Le site bénéficie d’un grand potentiel de développement. Ce nouveau quartier devra garantir une haute qualité de vie aux futurs habitants et visiteurs. Il combinera différents types d’habitations, des commerces, restaurants, établissements de loisirs et espaces verts.

dossier

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La capitale luxembourgeoise se place-telle comme une ville innovante au niveau de l’architecture, des programmes de construction écologique, ou dans d’autres domaines ?

La Ville de Luxembourg suit la tendance du secteur privé, notamment en ce qui concerne les matériaux utilisés pour les constructions à basse consommation d’énergie, ou constructions passives, selon l’utilisation et la finalité du bâtiment.

Selon vous, quel est l’avenir du secteur immobilier à Luxembourg-ville ? Par rapport au PAG ?

Le plan d’aménagement général, actuellement revu et dirigé vers une participation citoyenne en quatre phases, permet d’agrandir largement le parc immobilier à Luxembourg-ville (logements, commerces, bureaux, infrastructures scolaires et sportives). m² Numéro 7 ­‒ 2014

i have a dream...

En ce début d'année, nous avons demandé à des personnalités et acteurs clés de notre marché : Quels seraient leurs voeux pour le secteur immobilier en 2014 et au-delà. Que ce soit au niveau personnel ou au niveau de nos activités, des réalités politiques, environnementales et socioéconomiques, les réponses ne manquent pas d'idées constructives...

Olivier Bastin*

Jean-Louis Appelmans

Carine Smets

Éric Lux

CEO

CEO

Managing Director

CEO

Leasinvest Real Estate (Belgium)

Smets

Ikogest

Allfin Luxembourg

Le pays doit affronter une crise économique, sociale et culturelle sans précédent. En tant que PME, nous intervenons au niveau des dépenses afin de gagner en compétitivité avec moins de moyens. En politique, les enjeux sont les mêmes et les efforts à consentir devront être assumés par tous, ce qui implique une restructuration fondamentale de la fonction publique. La réforme fiscale annoncée par le gouvernement ne doit pas être un frein à la compétitivité du pays et à la création d’emplois.

Nous formulons les vœux du Premier ministre Xavier Bettel, qui envisage à juste titre d’élargir les droits politiques aux étrangers, et qui a pris la décision d’assouplir le droit du travail, trouve les appuis nécessaires au sein de son gouvernement afin de pouvoir aller au bout de ses convictions.

Luxembourg, depuis longtemps terre d’accueil économique et financière, a attiré des acteurs étrangers particulièrement nombreux ces derniers mois, notamment russes et chinois. Réjouissons-nous ! Ces géants mondiaux choisissent d’établir leur QG européen à Luxembourg, séduits par la stabilité et la flexibilité de l’environnement, la qualité réglementaire et des infrastructures... Ikogest se félicite d’ailleurs d’avoir accueilli la China Construction Bank au 1, boulevard Royal.

Souhaitons pour 2014 et pour les années à venir que Luxembourg s’impose comme la porte d’entrée du marché européen. Déjà l’une des capitales administratives de l’Europe, souhaitons que Luxembourg s’inscrive aussi durablement parmi les capitales économiques. Et gageons que Luxembourg continue à rayonner à travers le monde et à s’enrichir de sa diversité culturelle et cosmopolite. Cette opportunité est l’une des clés du renouveau.

La gourmandise étant un vilain défaut, je me contenterai de trois vœux pour l’année 2014.

Puisse la croissance économique luxembourgeoise dépasser les 2,5 % afin d’être génératrice de nouveaux emplois. Que les banquiers fassent à nouveau confiance au secteur de l’immobilier de bureau et soient à nouveau prêts à financer des projets de bureaux spéculatifs. Que la bonne tenue du marché résidentiel se confirme.

Leasinvest Immo Lux (Luxembourg)

L’année 2014 devrait être aussi bonne que 2013 pour Leasinvest Immo Lux SA grâce au marché économique porteur, au marché immobilier stable et à la politique luxembourgeoise à la hauteur et créative. Nous sommes devenus – selon les calculs de JLL Luxembourg – le plus grand investisseur immobilier étranger fin 2013 et nous en sommes très fiers. Nous continuons à croire à la croissance et au futur développement du Luxembourg !

Nouvel Athénée p. 276

dossier

12

* BGM Sarl

Cinéma Europe p. 209

.

dossier

13

Carlo Thelen Directeur général Chambre de commerce Luxembourg

... mon bureau de demain

François Bausch Ministre du Développement durable et des Infrastructures

À quoi souhaitez-vous que ressemble votre futur bureau ?

Start-up californienne.

Dans quel type d’espace aimeriez-vous travailler ?

Open space.

Quel est votre critère prioritaire concernant votre bureau ?

Proximité, qualité de l’immeuble, etc.

Trois mots pour décrire votre espace de travail idéal.

Ouvert, contemporain, écologique.

« Faciliter l’accès au logement pour les résidents » Je me réjouis que les dernières études de marché publiées par les grands acteurs du secteur immobilier luxembourgeois semblent toutes indiquer de façon concordante que le marché de l’immobilier se porte plutôt bien au Luxembourg. L’année 2014 s’annonce prometteuse, même si les exigences de Bâle III risquent d’avoir un impact négatif sur l’activité de financement des actifs immobiliers par les banques.

L’éventuelle disponibilité limitée de créances est cependant le seul nuage à l’horizon d’un secteur qui se distingue par ailleurs par une excellente dynamique, puisque l’immobilier est l’un des rares secteurs d’activité au Luxembourg qui a su maintenir sa vigueur pendant les années de crise et, mieux encore, a su se positionner comme l’un des marchés les plus attrayants à l’échelle européenne. S’il faut se féliciter de cette réussite et du fait que le GrandDuché reste un pays des plus intéressants en termes d’investissements immobiliers, il faut surtout ne pas s’arrêter en si bon chemin et continuer de promouvoir à l’étranger ce secteur crucial de notre économie. C’est pourquoi, depuis plusieurs années déjà, la Chambre de commerce organise régulièrement un pavillon luxembourgeois au salon Mipim à Cannes et contribue de cette manière à promouvoir l’excellence et le savoir-faire des acteurs luxembourgeois sur le plus grand salon immobilier du monde.

Si je ne devais exprimer qu’un seul vœu pour le secteur de l’immobilier en 2014, je l’adresserais au secteur de l’immobilier résidentiel où les prix ont connu une véritable flambée. L’Observatoire de l’habitat fait ainsi état d’une augmentation des prix des appartements de 26,4 % et de celui des maisons de 21,6 % dans la seule période de 2005 à 2012.

Cette hausse des prix pose un réel problème

pour un nombre croissant de résidents, qu’ils soient luxembourgeois ou étrangers, qui n’arrivent tout simplement plus à financer un logement au Luxembourg, avec comme conséquence une migration croissante de Luxembourgeois vers les pays limitrophes.

Mon vœu serait que le gouvernement trouve enfin, en concertation avec les acteurs impliqués, une solution au problème du logement résidentiel. Des solutions existent et ne demandent qu’à être appliquées, à commencer par une suppression des lenteurs administratives, qui trop souvent encore posent un problème sérieux en matière d’accès au logement. J’encourage donc la nouvelle équipe gouvernementale à mettre très rapidement en œuvre les mesures qu’elle propose dans son programme, à savoir l’établissement d’un « screening » des procédures administratives concernant la construction et l’habitat avec l’objectif de les simplifier et de les écourter.

Qu’il me soit permis de rappeler dans ce contexte la proposition de la Chambre de commerce de créer un « chèque logement » regroupant l’ensemble des aides individuelles au logement, soutenant l’accès à la propriété ou à la location. L’introduction de ce chèque serait accompagnée d’un accroissement de l’offre de logements locatifs sociaux (également par des promoteurs privés) et d’une réforme de l’impôt foncier en vue de favoriser une utilisation rationnelle de l’espace, de densifier les zones d’habitation et de réduire davantage l’empreinte écologique.

Voilà déjà quelques mesures qui, si elles ne restaient pas à l’état de vœux pieux, pourraient contribuer à faciliter l’accès au logement pour tout le monde, un accès qui dans un pays riche comme le nôtre devrait être la règle et ne pas être en voie de devenir l’exception.

m² Numéro 7 ­‒ 2014

dossier

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Lydie Polfer

Netty Thines

Étienne Schneider

Paul Helminger

Bourgmestre de la Ville de Luxembourg

Administrateur délégué, Mediation

Président, Luxairgroup et Cargolux

En tant que bourgmestre de la Ville de Luxembourg, je tiens à féliciter la société Jones Lang LaSalle pour le 25e anniversaire de ses activités au Grand-Duché de Luxembourg. Je ne suis pas sans savoir que le secteur de l’immobilier représente un des piliers de l’économie luxembourgeoise et de la capitale.

Voilà pourquoi il m’est un honneur d’adresser ces quelques mots de remerciement aux responsables de Jones Lang LaSalle, qui ont choisi le Luxembourg comme point d’attache et ont ainsi contribué à forger l’image de notre capitale. Il ne me reste plus qu’à souhaiter au secteur immobilier un futur aussi glorieux que son passé et aux dirigeants de la société Jones Lang LaSalle un avenir prometteur et prospère.

Que 2014 apporte enfin au GrandDuché de Luxembourg les grands changements annoncés par les trois partis durant les élections. Qu’ils aient le courage de lever des tabous et de donner une perspective d’avenir sereine au pays.

Que 2014 permette aux décideurs marketing et communication de prendre des décisions sur le fond et moins sur la forme. Qu’ils comprennent que la communication est un outil ultra puissant à partir du moment où on réfléchit bien en termes de cibles, d’objectifs, de messages et d’attentes.

Ministre de l'Économie, de la Sécurité intérieure et de la Défense Vice-Premier ministre

Marcel Leyers Head of Corporate

La société Jones Lang LaSalle, qui est présente dans environ 70 pays, s’est établie au Luxembourg en 1989. Depuis cette date charnière, Jones Lang LaSalle a fait partie intégrante des développements du secteur immobilier au Luxembourg et a su s’adapter aux changements liés.

Ces dernières années, beaucoup de pays européens ont été confrontés à un secteur immobilier en crise, allant de pair avec une économie morose qui a laissé des traces au niveau du fonctionnement de l’économie réelle.

Même si l’économie luxembourgeoise n’a pas été épargnée par la crise économique et financière, son secteur immobilier n’a pas vécu ce trend de décroissance. De plus, les prévisions soulignent des perspectives positives pour le secteur de l’immobilier au Luxembourg.

C’est donc avec grand plaisir que je félicite Jones Lang LaSalle pour ses 25 ans.

Je me joins volontiers au chorus des félicitations exprimées à Jones Lang LaSalle à l’occasion du 25e anniversaire de ses activités au Luxembourg.

Jones Lang LaSalle a été l’un des principaux acteurs de cette période où la Ville de Luxembourg, en particulier, a pris un essor extraordinaire non seulement en tant que capitale nationale et européenne, mais aussi en tant que plateforme internationale d'activités économiques, culturelles et sociales de très grande qualité. Pour soutenir un tel essor, il a fallu et il faut continuer à mobiliser et à gérer d'importants investissements dans l'infrastructure immobilière de tout genre.

En tant que bourgmestre pendant près de la moitié de cette période, j'ai pu mesurer le professionnalisme des dirigeants et collaborateurs de Jones Lang LaSalle, leur constant souci de qualité au diapason des attentes de leurs clients, qu'ils soient résidentiels ou d'affaires.

Je leur souhaite donc de tout cœur de continuer sur la voie du succès et de contribuer ainsi à rendre la ville plus agréable encore et plus attrayante pour tous ceux et toutes celles qui y vivent ou y travaillent.

and Institutional Banking

Je reste confiant dans l’immobilier et souhaite que le couple rendement / risque reste attractif malgré l’environnement économique actuel. Il s’agit d’une valeur sûre et une approche sélective basée sur un immeuble de qualité à un endroit de premier choix, le garant d'un bon investissement.

La Cité judiciaire p. 80

Banque Internationale à Luxembourg

Ex-siège ArcelorMittal p. 182

dossier

... mon bureau de demain

15

Laurent Schonckert

Mike Koedinger

Directeur général, Cactus

Founder and CEO, Maison Moderne

Depuis quelques mois, un nouveau gouvernement est en place au Luxembourg. Force est de constater que de nombreux espoirs se reportent sur la nouvelle équipe inédite.

J’aimerais partager ces espoirs en invitant les responsables à ne pas tarder à mettre en place les décisions qui s’imposent pour pérenniser les modèles économique et sociétal à la base de notre prospérité.

Ainsi, je pense aux sujets suivants qui devront être traités d’une façon prioritaire au cours de cette année : • Consolidation, voire renforcement, de notre place financière qui garde de nombreux atouts malgré l’abolition progressive du secret bancaire.

• Simplification administrative via la nouvelle loi « omnibus » annoncée par le ministre de l’Économie.

• Résorption du déficit budgétaire à court terme afin de ne pas mettre en péril la bonne cotation du Luxembourg.

• Révision des postes de dépenses étatiques et communales selon l’adage « faire plus avec moins ».

• Maintien de la paix sociale et réinstauration du dialogue social via l’organe de la tripartite.

Cette liste n’est évidemment pas exhaustive, mais je suis d’avis qu’il s’agit des pistes majeures sur lesquelles il faudra intervenir au plus vite.

J’émettrai également un vœu personnel pour conclure : le Luxembourg reste et restera un pays avec de nombreux atouts ; si chacun y va de sa contribution et de sa volonté de changer les choses et les mentalités, nous avons de belles années devant nous.

À quoi souhaitez-vous que ressemble votre futur bureau ?

Dernier étage avec une vue imprenable et un aménagement comme une maison d'habitation contemporaine.

Dans quel type d’espace aimeriez-vous travailler ?

Un lieu reconverti ou alors dans un nouveau bâtiment avec un travail d'architecture sur mesure.

Quel est votre critère prioritaire concernant votre bureau ?

Une localisation urbaine.

Trois mots pour décrire votre espace de travail idéal.

Inspirant, calme et connecté.

Les photos utilisées pour le dossier sont tirées du livre Lëtzebuerg Moderne, édité par Maison Moderne.

Auteurs : Christian Aschman, Joanna Grodecki, Robert L. Philippart. Disponible en français et en allemand.

Dimensions : 230 x 300 mm.

Disponible en librairie et sur www.maisonmoderne.lu 59 e

m² Numéro 7 ­‒ 2014

questions aux experts

16

Bilan et perspectives du secteur de l’immobilier d’entreprise au Luxembourg Angélique Sabron et Jean-Philip Vroninks, experts immobiliers chez Jones Lang LaSalle, présentent les chiffres clés de l’année écoulée, dressent le bilan et épinglent les principales tendances du secteur pour les bureaux et surfaces commerciales ainsi que les perspectives pour 2014.

m² Numéro 7 – 2014

Graphiques : Maison Moderne Design Sources : Jones Lang LaSalle

Marché locatif des bureaux Qu’est-ce qui différencie 2013 des autres années pour le marché des bureaux à Luxembourg ? À première vue, les deux années se ressemblent, ne fût-ce qu’au niveau de la prise en occupation qui est de 146 000 m² en 2013, soit quasiment identique aux 145 000 m² enregistrés en 2012. Les institutions financières sont, conformément à la tradition, restées les plus actives sur le marché locatif avec 34 % des transactions. Les administrations locales et les institutions européennes ont cependant joué un rôle plus important qu’en 2012. Elles ont contribué respectivement pour 14 % et 12 % à la prise en occupation alors qu’en 2012, elles ne représentaient que 2 % et 3 %. Par exemple, l’État luxembourgeois a récemment acquis le Bitbourg 22 à Hamm, et le Service central d’assistance sociale a préloué 3 971 m² au Plaza Liberty dans le quartier de la gare. Quant au Parlement européen, il a réalisé la plus impor-

questions aux experts

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« Le secteur financier demeure le plus actif sur le marché des occupants à Luxembourg… »

Angélique Sabron, nouvelle Head of Office Leasing Agency chez JLL, livre sa vision du marché et retrace le bilan de l’année écoulée.

m² Numéro 7 – 2014

questions aux experts

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m² Numéro 7 – 2014

tante transaction des institutions européennes depuis cinq ans avec la location de 10 076 m² dans l’Espace Kirchberg.

Autre différence, le décentralisé a gagné en importance. Il est devenu le premier quartier de Luxembourg en termes de surfaces prises en occupation, avec 31 % en 2013 contre 22 % en 2012. L’explication réside principalement dans une disponibilité relativement abondante d’immeubles accessibles et de qualité, ce qui fait malheureusement défaut actuellement aux quartiers du centre-ville. Le CBD a représenté 22 %, le Kirchberg 20 % et le quartier de la gare 10 %.

Par contre, la périphérie ne semble pas encore tirer profit de sa disponibilité élevée : sa proportion dans la prise en occupation totale est restée inchangée à 16 %.

Quel est l’impact sur la disponibilité ?

Le taux de disponibilité est en net recul en 2013 grâce à la robustesse de la demande ainsi qu’en raison du faible niveau des livraisons spéculatives. Fin décembre, JLL n’épinglait que 5,1 % du stock de bureaux vacants à Luxembourg, contre 6,5 % en 2012. C’est le niveau le plus bas depuis le 4e trimestre 2008.

Si nous analysons ce taux par quartier, la disponibilité se présente comme suit : - Dans le CBD, nous avons enregistré un net recul de 3 % contre 4,6 % en 2012.

- Au Kirchberg, il ne reste plus que 1,7 % de disponible contre 2,7 % l’an dernier, tandis que dans le quartier de la gare, il ne reste plus que 3,1 % contre 3,6 %, il y a un an.

- Les quartiers décentralisés affichent également une disponibilité en retrait sensible : fin 2013, il ne restait que 8 % de surfaces vacantes contre 11,8 % fin 2012.

- Enfin, à la périphérie, où certaines livraisons spéculatives ont été constatées, la disponibilité reste élevée à 14,2 % contre 14,5 % en 2012.

Dans l’ensemble, les livraisons restent faibles : elles s’élèvent à 71 000 m² en 2013, dont 14 000 m² ont été livrés de manière spéculative. On constate un recul pour la seconde année consécutive, de 24 % en dessous de la moyenne des livraisons des cinq dernières années.

Les loyers ont-ils continué à augmenter ?

Effectivement. Le loyer le plus élevé dans le CBD s’élève, cette année, à 42 € / m² / mois, ce qui représente à nouveau une hausse annuelle de 5 %. Il a été enregistré lors d’une location au boulevard Royal. Par contre, les gratuités accordées aux occupants ont diminué dans les quartiers de la gare, du CBD et du Kirchberg.

Sont restés stables les loyers les plus élevés en périphérie et dans le décentralisé.

Les perspectives macroéconomiques en Europe semblent s’améliorer légèrement. Qu’en sera-t-il pour le marché des bureaux à Luxembourg en 2014 ?

L’essentiel des restructurations bancaires semble être derrière nous. Ces deux dernières années ont été marquées par plusieurs transactions du type « regroupement de services ». Cependant, JLL pense que ces institutions bancaires continueront à être actives dans le marché, mais que les principales transactions proviendront du secteur des services aux entreprises.

En effet, c’est en 2014 que KPMG rejoindra son nouveau siège au Kirchberg et que

PwC s’installera à la Cloche d’Or. La prise en occupation devrait donc rester élevée et probablement supérieure aux niveaux de 2012 et 2013.

Cela implique-t-il que le taux de vacance continuera de baisser ?

Dans un premier temps, oui. Les livraisons spéculatives resteront encore une fois très limitées : seulement 19 000 m², à savoir l’Aire de Allfin (acheté par AXA fin 2013) dans le CBD et le Findel Golf Park F6 dans le quartier de l’aéroport. La disponibilité devrait donc rester sous pression au premier semestre pour autant que la demande reste comparable à celle de 2013.

Dans un deuxième temps, la vacance devrait sensiblement remonter vers 6 % durant la seconde partie de l’année avec la remise sur le marché des immeubles actuellement occupés par KPMG et PwC. Conséquence de ce qui précède, les loyers haut de gamme (prime rents) devraient rester stables tout au long de l’année 2014. On peut toutefois s’attendre à une pression à la baisse sur les incitants dans le CBD.

chiffres clés 2013

Bureaux

2012 Q4

2013 Q4

% change

Stock (m²)

3 462 000

3 518 000

2 %

Prise en occupation totale (m²)

145 000

146 000

0 %

Disponibilité (m²)

224 366

178 386

-20 %

Taux de disponibilité (%)

6,5 %

5,1 %

-140 pb

Livraisons (m²) – total / an dont spéculatives (m²)

73 000 27 000

71 000 14 000

-3 % -48 %

40

42

5 %

Prime rent (€ / m² / mois) – baux 3 / 6 / 9

12 months outlook

questions aux experts

19 Jean-Philip Vroninks, nouveau responsable du département Capital Markets chez JLL, donne sa vision du secteur de l’investissement en immobilier au Luxembourg.

« L’appétit des investisseurs nationaux ou internationaux pour l’immobilier de bureaux à Luxembourg reste intact. » Marché de l’investissement en bureaux et en surfaces commerciales Le volume d’investissement en immobilier d’entreprise est au plus haut depuis six ans, à 685 Mios €, soit 20,8 % de mieux qu’en 2012. 80 % des transactions sont des bureaux, 18 % représentent des transactions retail – entre autres grâce aux importantes transactions réalisées par Leasinvest, qui est désormais le plus important investisseur immobilier au Luxembourg.

La plus importante acquisition de l’année 2013 a été l’achat par l’État luxembourgeois de la Tour « Kirchberg II » pour 60 Mios €. À Howald, un investisseur privé d’origine française a acquis les immeubles « Cubus II et III » pour environ 59 Mios € tandis que dans le CBD, AXA a acquis l’immeuble Aire de Allfin pour 40 Mios €. Cet immeuble de 5 330 m² est en cours de construction et sera disponible à la fin du second trimestre 2014.

D’importantes transactions de redéveloppement ont été signées en 2013, à savoir

l’acquisition de la Galerie Kons par la joint-venture CLI / Immobel / Besix (quartier de la gare) en vue d’y réaliser le nouveau siège d’ING Luxembourg. L’actuel immeuble d’ING à la Cloche d’Or a été, quant à lui, acheté par Atenor en vue de le rénover en profondeur et de l’étendre pour accueillir à terme l’entreprise BDO. Les investisseurs belges dominent le marché avec 37 % du volume d’investissement enregistré en 2013. Ils sont suivis de près par des investisseurs locaux avec 33 %.

Les investisseurs français marquent leur retour en force après deux ans d’absence avec 22 % du volume total.

Le rendement des produits haut de gamme est resté inchangé à 5,75 % à la fin de l’année 2013. Pour des baux à long terme situés dans les meilleurs quartiers luxembourgeois, il est possible d’obtenir un rendement nettement plus bas. ■

chiffres clés %

2012

2013

Prime yields en % (baux 3 / 6 / 9)

5,75-6,50

5,75-6,50

-

Volume d’investissement en Mios €

567

685

21 %

change

Pour plus d'infos :

Email : angelique.sabron@eu.jll.com ou jean-philip.vroninks@eu.jll.com Site web : www.jll.lu

m² Numéro 7 – 2014

objets immobiliers

20

Objets immobiliers office Districts map

E44

E25

A1

Germany 

 Belgium

A1

A6

A4 A1

A3 A6

A3

A4

 France  France

CBD

Belvaux

KIRCHBERG STATION

Esch-sur-Alzette A4

DECENTRALISED AREA PERIPHERY

GASPERICH - CLOCHE D’OR - HOWALD, BERTRANGE - STRASSEN, HAM, NEUDORF AIRPORT - MUNSBACH - CONTERN LEUDELANGE - CAPPELEN - WINDHOF

ESCH / BELVAL  France

P.21

Centre Business District

P.24

Station

P.26

Kirchberg

P.28

Decentralised area

P.31

Periphery Esch-sur-Alzette / Belval

LUXEMBOURG CITY

Office contact

Angélique Sabron

Head of Office Leasing Agency Tél. : (+352) 46 45 40 72

Email : angelique.sabron@eu.jll.com

Certification environnementale

m² Numéro 7 – 2014

Tél. : (+352) 46 45 40 Email : lux@eu.jll.com

objets immobiliers

21 Centre Business District

1

hons c r e our rech N o u s i v e m e n t p bureaux act nts des m2 lie 50 nos c de 80 à 3 à louer u dre o n e v à

2

to let

23, bd Joseph II

To let

Surface : 450 m2 Parking : Oui Non divisible Disponibilité : Immédiate

city link

Surface : 1 620 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 272 m2 Disponibilité : Immédiate

3

4

to let

Radbury

Surface : 2 582 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 58 m2 Disponibilité : Immédiate

to let

sternberg house

Surface : 409 m2 Parking : Non Non divisible Disponibilité : Immédiate

5

to let

One on One

One on One est un joyau d’architecture moderne. Ses lignes exceptionnelles ainsi que sa situation très privilégiée au 1, route d’Esch lui confèrent une attractivité et une visibilité remarquables.

Certification BREEAM Excellent, toutes commodités à distance de marche, plus d’infos sur www.1on1.lu

Surface : 3 079 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : ±1 500 m2 Disponibilité : Q3 2015

m² Tél. : (+352) 46 45 40 Email : lux@eu.jll.com

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objets immobiliers

22

7

6

To let

Centre Descartes

Surface : 2 486 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 372 m2 Disponibilité : Immédiate

8

to let

13, rue de Beaumont

To let

8, place Winston Churchill

Surface : 555 m2 Parking : Oui Non divisible Disponibilité : 1er Juin 2014

Surface : 581 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 116 m2 Disponibilité : Immédiate

9

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aire

Central et accessible, l’immeuble Aire occupe une position stratégique sur l’axe de pénétration qui mène au cœur du CBD. Son architecture prestigieuse, alliée à sa certification BREEAM Very Good, en fait un espace de travail optimum.

Surface : 5 566 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 1 007 m2 Disponibilité : Juin 2014

10

to let

Business Center Glacis

Situé à deux pas du plein centre, en première ligne sur l'allée Scheffer - ce qui lui confère une visibilité de tout premier ordre -, l’immeuble Business Center Glacis propose de très belles surfaces de bureaux.

Une entrée prestigieuse, des plateaux pouvant être loués ensemble ou séparément et de nombreuses commodités à proximité en font une adresse de premier choix.

Surface : 1 410 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 705 m2 Disponibilité : Immédiate

m² Numéro 7 – 2014

Tél. : (+352) 46 45 40 Email : lux@eu.jll.com

11

12

To let

10/12, boulevard Roosevelt

13

To let

Surface : 1 435 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 332 m2 Disponibilité : Immédiate

22/24, boulevard Royal

To let

Surface : 397 m2 Parking : Oui Non divisible Disponibilité : Immédiate

14

objets immobiliers

23

26, boulevard Royal

Surface : 2 328 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 460 m2 Disponibilité : Immédiate

15

To let

to let

Corec

Surface : 2 070 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 567 m2 Disponibilité : Immédiate

royal rome II

Surface : 659 m2 Parking : Oui Non divisible Disponibilité : Immédiate

16

FOR SALE

488

488 est le 1er immeuble de basse énergie labellisé Gold LEED. D’une superficie totale de 4 300 m², le 488 est stratégiquement proche de toutes commodités, en périphérie des autoroutes qui relient l’Allemagne, la Belgique et la France au Luxembourg, à 10 mn de l’aéroport et à 5 mn du centre-ville de Luxembourg.

Un concept innovant d’optimisation énergétique et environnementale qui permet une réduction du coût des énergies de près de 40 %, des matériaux de grande qualité pour un design des plus épurés et respectueux de leur milieu. Imaginé par Solum Real Estate et le bureau d’architectes M3, 488 se classe au rang des bâtiments les plus sophistiqués de sa catégorie.

Divisible par plateaux, il offre une modularité optimale et un grand confort de travail avec pour seul objectif : votre pleine satisfaction.

Surface : 954 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 221 m2 Disponibilité : Immédiate

m² Tél. : (+352) 46 45 40 Email : lux@eu.jll.com

Numéro 7 – 2014

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24 Station

1

To let

central plaza

L’immeuble Central Plaza est idéalement situé face à la gare centrale / TGV en plus d’être entouré de parkings publics offrant quelques 1 000 places au quotidien.

Les étages de bureaux sont équipés des dernières technologies offrant un confort de haute qualité à ses occupants. La profondeur des plateaux a été pensée pour recevoir tout type d’aménagement (cloisonné ou ouvert) tout en conservant un apport optimal de lumière naturelle.

Surface : 3 103 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 295 m2 Disponibilité : Immédiate

2

to let / For Sale

Fort Wallis

Fort Wallis inaugure la nouvelle aire de bureaux de demain, combinant les technologies énergétiques de pointe alliées à une architecture prestigieuse. Le projet offrira avant tout un environnement de travail agréable dans une localisation qui a déja conquis un nombre important de sociétés de renom. Le concept énergétique (BREEAM) est un atout supplémentaire à Fort Wallis.

Surface : 4 096 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 800 m2 Disponibilité : Juillet 2015

m² Numéro 7 – 2014

Tél. : (+352) 46 45 40 Email : lux@eu.jll.com

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25

4

to let

arcades

to let

Surface : 2 168 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 385 m2 Disponibilité : Immédiate

3, rue goethe

Surface : 982 m2 Parking : Oui Non divisible Disponibilité : Immédiate

5

6

To let

espace pétrusse « le dôme »

to let

Surface : 1 021 m2 Parking : Oui Non divisible Disponibilité : Immédiate

85-91, route de Thionville

7

to let

4, rue Charles VI

Surface : 1 006 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 501 m2 Disponibilité : Immédiate

Surface : 103 m2 Parking : Oui Non divisible Disponibilité : Immédiate

s chon r e h our rec N o u s i v e m e n t p bureaux act nts des m2 lie 50 nos c de 80 à 3 à louer u dre o n e v à

m² Tél. : (+352) 46 45 40 Email : lux@eu.jll.com

Numéro 7 – 2014

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26 Kirchberg

2

To let

president C « park »

Surface : 1 667 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 302 m2 Disponibilité : Immédiate

1

to let

president A � east �

L'immeuble President totalise 30 000 m² de bureaux et 264 emplacements de parking, répartis sur 3 immeubles autonomes.

Les plateaux de bureaux sont idéalement conçus pour un aménagement de bureaux individuels comme pour un open space. Les plateaux bénéficient d'un important apport de lumière naturelle pour éclairer tous les espaces de travail.

Surface : 4 550 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 219 m2 Disponibilité : Immédiate

3

to let

KUBIK

Immeuble situé en plein cœur du Kirchberg ayant subi une rénovation importante de qualité. Kubik offre une excellente visibilité ainsi que des surfaces rationnelles répondant à tout type d'aménagement spécifique. Un nombre important de parkings intérieurs combinés à la proximité du centre commercial Auchan (2 minutes à pied) offrent un confort optimum aux occupants.

Surface : 2 246 m2 Parking : Oui Divisible Disponibilité : Immédiate

m² Numéro 7 – 2014

Tél. : (+352) 46 45 40 Email : lux@eu.jll.com

4

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27

7

To let

To let

JM6

Surface : 1 054 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 175 m2 Disponibilité : Immédiate

The Square – Building A

Surface : 1 914 m2 Parking : Oui Non divisible Disponibilité : 1er avril 2014

5

8

To let

To let

unico

Surface : 730 m2 Parking : tbc Non divisible Disponibilité : Immédiate

Deneb

Surface : 724 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 328 m2 Disponibilité : Début 2015

9

To let

Altair

Surface : 437 m2 Parking : Oui Non divisible Disponibilité : Début 2015

10

To let

Vega

Surface : 481 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 98 m2 Disponibilité : Début 2015

6

11

To let

To let

pixel

Surface : 563 m2 Parking : Oui Non divisible Disponibilité : 1er juin 2014

alcor

Surface : 436 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 132 m2 Disponibilité : Q4 2014

s chon r e h our rec N o u s i v e m e n t p bureaux act nts des m2 lie 50 nos c de 80 à 3 à louer e ou r d n e àv m²

Tél. : (+352) 46 45 40 Email : lux@eu.jll.com

Numéro 7 – 2014

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28 Decentralised area

2

to let Cloche d'or

Vertigo b « naos »

Surface : 2 180 m2 Parking : Oui Divisible Disponibilité : Immédiate

1 to let Cloche d'or

Vertigo A � polaris �

Vertigo est situé à la Cloche d'Or, à l'intersection des route d'Esch, rue Guillaume Kroll et rue Eugène Ruppert. À proximité du futur shopping center Auchan, Vertigo se compose de deux immeubles : Polaris de 16 100 m² et Naos de 8 100 m², soit un total de 24 200 m².

Chaque immeuble possède un rez-de-chaussée et 3 niveaux de bureaux, plus un niveau de sous-sol commun de 7 800 m² comprenant 194 emplacements de parking ainsi que des archives. Ces immeubles offrent de très bonnes prestations techniques dont une excellente modularité.

3

to let bertrange

Centre hermes

Surface : 2 982 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 982 m2 Disponibilité : Immédiate

4

5

to let Cloche d'or

Ruppert 12

Surface : 2 334 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 600 m2 Disponibilité : Immédiate

6

to let Cloche d'or

drosbach C

Surface : 448 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 206 m2 Disponibilité : Immédiate

to let Cloche d'or

The bridge

Surface : 2 611 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 835 m2 Disponibilité : Immédiate

Surface : 12 023 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 477 m2 Disponibilité : En projet

m² Numéro 7 – 2014

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7

to let bertrange

atrium Business park

Atrium Business Park est un ensemble de bureaux situé à Bertrange. Le Park bénéficie d'un accès très facile via l'autoroute et propose à ses occupants de nombreux services tels qu'une crèche et différents espaces de restauration.

Les installations high-tech de l'immeuble sont adaptées à tout type d'activité.

atrium business park – emporium

Surface : 6 072 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 913 m2 Disponibilité : Immédiate

atrium business park – Excio

Surface : 1 691 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 558 m2 Disponibilité : Immédiate

atrium business park – extimus

Surface : 3 284 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 284 m2 Disponibilité : Immédiate

atrium business park – vitrum

Surface : 6 793 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 620 m2 Disponibilité : Immédiate

atrium business park – excio – sous location

Surface : 761 m2 Parking : Oui Non divisible Disponibilité : Immédiate

m² Tél. : (+352) 46 45 40 Email : lux@eu.jll.com

Numéro 7 – 2014

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8

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to let / For Sale strassen

to let strassen

serenity

Surface : 432 m2 Parking : Oui Non divisible Disponibilité : Immédiate

to let / For Sale strassen

Surface : 5 113 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 484 m2 Disponibilité : Q4 2014

Field 7

Surface : 2 198 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 209 m2 Disponibilité : Immédiate

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to let / For Sale Hamm

Surface : 2 621 m2 Parking : Oui Non divisible

11

to let / For Sale strassen

hexos 1

pagosa

Surface : 4 448 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 818 m2 Disponibilité : Immédiate

10

edison 2

hons c r e our rech N o u s i v e m e n t p bureaux act nts des m2 lie 50 nos c de 80 à 3 à louer u dre o n e v à

to let hamm st

21 century

Surface : 5 304 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 465 m2 Disponibilité : Immédiate

m² Numéro 7 – 2014

Tél. : (+352) 46 45 40 Email : lux@eu.jll.com

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31 Periphery

1

2

To let AIRPORT

Daidalos

Surface : 2 966 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 742 m2 Disponibilité : Immédiate

3

To let AIRPORT

To let AIRPORT

Airport center

Surface : 4 239 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 112 m2 Disponibilité : Immédiate

da vinci

Surface : 876 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 355 m2 Disponibilité : Immédiate

5

To let AIRPORT

ebbc b

Surface : 1 091 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 136 m2 Disponibilité : Immédiate

4

To let AIRPORT

findel golf office Park-F6

L'Office Park Findel Golf se situe en bordure de l'aéroport de Luxembourg et à proximité du Plateau de Kirchberg, chef-lieu de nombreuses institutions financières et de différents organismes de l'Union européenne. Les hôtels Ibis et Sheraton, ainsi que le Golf Club Grand-Ducal, se trouvent dans le voisinage direct. L'accès au réseau autoroutier vers l'Allemagne, la Belgique et la France est à moins d'1 km.

Par ailleurs, l'immeuble est desservi par 2 lignes de bus (l'une en provenance de la gare centrale de Luxembourg et l'autre en provenance de Trèves).

Surface : 13 207 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 1 580 m2 Disponibilité : Q2 2014

6

To let AIRPORT

ebbc e

Surface : 2 764 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 495 m2 Disponibilité : Immédiate

m² Tél. : (+352) 46 45 40 Email : lux@eu.jll.com

Numéro 7 – 2014

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To let AIRPORT

aerogolf center phase I

L'Aerogolf Center est situé à seulement 300 m du nouvel aéroport Findel-Luxembourg et à seulement 500 mètres du réseau autoroutier vers l'Allemagne, la Belgique et la France. Cet immeuble moderne propose des espaces de bureaux modulables et très lumineux.

Surface : 4 807 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 223 m2 Disponibilité : Immédiate

8

9

To let AIRPORT

2A, Kalchesbruch

Surface : 784 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 139 m2 Disponibilité : Immédiate

11

Surface : 1 483 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 323 m2 Disponibilité : Immédiate

centre « le 2000 »

To let livange

1, rue de Turi

Surface : 1 233 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 112 m2 Disponibilité : Immédiate

Intéressé ?

To let contern

campus contern - bouvreuil

Surface : 566 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 274 m2 Disponibilité : Immédiate

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To let contern

espace contern

10

To let livange

Angélique Sabron

Head of Office Leasing Agency

Tél. : (+352) 46 45 40 72 Email : angelique.sabron@eu.jll.com

Surface : 345 m2 Parking : Oui Non divisible Disponibilité : Immédiate

m² Numéro 7 – 2014

Tél. : (+352) 46 45 40 Email : lux@eu.jll.com

13

To let leudelange

elise

L'ensemble Elise s'inscrit dans un concept architectural et environnemental remarquable à tous niveaux. Il a obtenu le label Valideo, certification environnementale.

L'immeuble bénéficie d'un accès direct aux grands axes autoroutiers et aux transports en commun.

objets immobiliers

33

Surface : 934 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 204 m2 Disponibilité : Immédiate

14

to let / For Sale leudelange

green one

L'immeuble Green One certifié avec un label haute qualité environnementale est situé non loin de la zone Am Bann de Leudelange. Il est aisément accessible via la desserte d'autoroutes qui draine le personnel provenant des trois frontières.

Surface : 4 470 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 1 112 m2 Disponibilité : Immédiate

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16

To let leudelange

Edeleck

Surface : 4 177 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 454 m2 Disponibilité : Immédiate

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To let leudelange

Loft

Surface : 1 255 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 258 m2 Disponibilité : Immédiate

To let leudelange

neiwisen

Surface : 5 235 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 835 m2 Disponibilité : Immédiate

m² Tél. : (+352) 46 45 40 Email : lux@eu.jll.com

Numéro 7 – 2014

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To let mamer-capellen

Systemat Phase I & II

Surface : 1 703 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 610 m2 Disponibilité : Immédiate

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To let mamer-capellen

west side village - buis

West Side Village est un complexe de 6 immeubles, idéalement situé le long de l’autoroute A6. Il offre une excellente visibilité et un environnement de travail agréable à ses occupants grâce à un restaurant et une crèche sur site.

Les plateaux offrent une grande modularité, ce qui permet d’accueillir tout type de configuration et permet à de petites PME de grandir et d’évoluer au sein du complexe.

Surface : 2 382 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 583 m2 Disponibilité : Immédiate

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To let mamer-capellen

To let mamer-capellen

west side village - aubépine

vega center

Surface :370 m2 Parking : Oui Non divisible Disponibilité : Immédiate

Surface : 342 m2 Parking : Oui Non divisible Disponibilité : Immédiate

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To let windhof

solarwind

Surface : 1 863 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 141 m2 Disponibilité : Immédiate

s chon r e h our rec N o u s i v e m e n t p bureaux act nts des m2 lie 50 nos c de 80 à 3 à louer u dre o n e v à

To let windhof

l'eco 2

Surface : 4 349 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 518 m2 Disponibilité : Immédiate

m² Numéro 7 – 2014

Tél. : (+352) 46 45 40 Email : lux@eu.jll.com

inside

Les 6 étapes clés d’un déménagement réussi

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Le département Corporate Solutions de Jones Lang LaSalle est spécialisé dans les services aux occupants. Pour vous aider dans la gestion des 6 étapes clés de votre relocalisation, il vous offre des solutions immobilières innovantes basées sur une gamme de services étendue et multidisciplinaire.

Le département Tenant Representation se concentre sur l’optimisation de l’occupation aussi bien des locataires que des propriétaires occupants. Ses spécialistes, ayant une connaissance approfondie du marché de la location, de l’occupation et des caractéristiques techniques des immeubles, conseillent les sociétés sur les meilleures options à prendre en matière de relocalisation et / ou d’optimisation des espaces. Le département Project & Development Services assure la coordination entre les différents intervenants – occupant, consultants et entrepreneurs – afin de livrer des espaces aménagés dans le respect du planning, de la qualité et du budget.

1. Définition des besoins, 4 étapes Une première étape qui s’organise autour d’un questionnement de vos besoins, permettant d’orienter les décisions qui seront prises : • Se situer géographiquement. Où vos bureaux seront-ils localisés, tenant compte des facteurs d’accessibilité, de visibilité, de proximité par rapport à vos clients ou concurrents ?

• Jauger l’espace nécessaire. Quelle superficie est nécessaire sur base aussi bien de vos besoins actuels que de vos besoins futurs ?

• Rester fidèle à son image. Quel type d’immeuble allez-vous privilégier en termes de taille de plateau, d’image, de performances techniques ?

• Évaluer les coûts. Et enfin, souhaitezvous acheter ou louer ? En cas de location, quelle est la durée du bail souhaitée et de quelle flexibilité devez-vous disposer ? Le budget doit être défini et tous les coûts liés à l’aménagement clairement identifiés.

2. Scanner le marché, sélectionner et visiter Le conseiller immobilier que vous aurez sélectionné vous présentera une sélection exhaustive des disponibilités du marché.

En fonction des renseignements qu’il vous communiquera, vous pourrez sélectionner les immeubles que vous souhaitez visiter et, avec son support, mener vos visites de manière efficace.

3. Établir une liste, classer et étudier Sur base des critères spécifiés lors de la première étape, une analyse qualitative des immeubles visités sera établie par votre conseiller immobilier pour permettre ensuite m² Numéro 7 – 2014

inside

36 de les classer par ordre de préférence. Il est primordial de mettre en place un block planning afin d’étudier les meilleures possibilités et scénarios d’aménagement sur les quelques immeubles les mieux classés.

4. Entrer en contact avec les propriétaires, négocier, finaliser et signer Une demande d’offre (request for proposal) est envoyée à chacun des propriétaires des immeubles retenus. Leur réponse en fonction des différents critères repris à l’étape 1 et leur proposition financière sont étudiées. Après négociation des conditions financières et techniques ainsi que des clauses du bail, celui-ci est rédigé, finalisé et signé.

5. Les aménagements, contraintes temps et budgétaires Depuis l’état des lieux d’entrée jusqu’à la réception des travaux, les aménagements doivent être coordonnés en tenant compte des contraintes de temps, de budget et de qualité. L’architecte et / ou le designer ainsi que le project manager jouent un rôle important pour assurer le succès de votre projet.

6. Le déménagement, contraintes et obligations La coordination de votre déménagement doit également tenir compte des obligations concernant l’espace de bureaux que vous quittez. D’ailleurs, en libérant vos anciens locaux à temps, vous êtes gagnant financièrement ! Il est également impératif de ne pas oublier certaines formalités (changement d’adresse, etc.) pour assurer un transfert réussi. ■

Pour plus d'infos

Emna Rekik Corporate Solutions Tél. : +352 46 45 40 43 Email : Emna.Rekik@eu.jll.com

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Retail 1

4

To let gare

36, gare

5

For Sale Bascharage

Surface : 2 000 m Parking : Oui Disponibilité : Immédiate

6

To let bertrange

surface commerciale

Surface : 750 m2 Parking : Oui Disponibilité : Immédiate

objets immobiliers To let Weyler (Belgique)

Route de longwy

Surface : ± 500 m2 Non divisible Disponibilité : Immédiate

urgente Recherche un client pour international surface2 d'une 1 800 m de

For Sale Bofferdange

Domaine du Parc

7

À LA RE DE TOUTECHERCHE S COMMER URFACE CIA EN VILLE LE OU ALENT OURS

Surface : 559 m2 Divisible à partir de : 95 m2 Disponibilité : Immédiate

2

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RéSIDENCE VICTORY

Surface : 365 m Disponibilité : Immédiate

Surface : 330 m Disponibilité : Immédiate

hall + bureaux

To let bonnevoie

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2

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To let livange

centre 2000 (surface commerciale + bureaux)

Surface : ± 1 800 m2 Parking : Oui Disponibilité : Immédiate

Intéressé ?

Bénédicte Hiernaux

Tél. : +352 46 45 40 92 Email : benedicte.hiernaux@eu.jll.com

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retail

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Auchan Gasperich, un 



Tour d’horizon d’un ouvrage gigantesque qui s’installe au cœur d’un projet d’urbanisme lui-même pharaonique développé par Grossfeld PAP. Texte : Godefroy Gordet Illustration: Valode et Pistre Architects (Paris)

C’est au sud de Luxembourg-ville, dans le quartier de Gasperich, qu’a été lancé un projet colossal sur près de 70 hectares de terrain. Là, un quartier entier, démesuré, multiservice, fonctionnel et moderne va sortir de terre. Une ville dans la ville, qui accueillera des bureaux, des logements, un centre de services d’urgence, un palais des congrès, un hôtel, ainsi que le plus grand parc de la capitale avec un étang de baignade. Même le Lycée Vauban s’y implantera. Un large panel d’activités diverses, offrant le confort des nouvelles villes, avec en son cœur le centre commercial Auchan.

L’ensemble du quartier devrait être achevé courant 2017, alors que le centre commercial fêtera sa première année.

Ce nouveau quartier sera par ailleurs bénéfique à l’économie et au développement de la capitale luxembourgeoise. L’accent est mis sur les bureaux, occupant pas moins de 413 000 m2, ainsi que les commerces et boutiques qui occuperont près de 105 000 m2, dont 25 000 m2 investis seulement par l’enseigne Auchan. Une politique fidèle aux désirs de dynamisation du quartier de Gasperich, qui pousserait plus de 2 500 personnes à venir y habiter d’ici 15 à 20 ans, pendant que 25 000 personnes y trouveraient un emploi.

Alors que le premier immeuble est sur le point d’être achevé (celui du cabinet PwC), c’est seulement en 2017 qu’ouvrira cette seconde galerie commerciale Auchan, annoncée deux fois plus grande que celle située au Kirchberg, avec une superficie estimée entre 80 000 et 100 000 m2. Couplé avec les activités économiques des entreprises installées autour du complexe, un programme commercial a été pensé pour

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donner au quartier une énergie principalement tournée vers les loisirs, la mode et le bien-être. Le shopping center devrait être érigé sur trois niveaux, sans oublier le toit qui sera accessible dans sa presque totalité.

Siégeant au milieu de ce complexe commercial, l’hypermarché Auchan, avec ses 10 000 m2 de surface de vente, sera une des attractions majeures du quartier, sans pour autant faire de concurrence aux nombreux restaurants, bars et cafés qui profiteront, pour la plupart, des 5 000 m2 du dernier niveau et du toit du bâtiment comme d’une terrasse panoramique. En outre, une centaine de boutiques se partageront les 37 500 m2 de galerie commerciale, qui abritera de nombreuses enseignes françaises, espagnoles ou allemandes, comme des succursales spécialisées dans la vente au détail ou des grands magasins internationaux.

Des enseignes internationales anticipent dès maintenant leur implantation.

L’espace commercial total autorisé s’étendra sur 34 500 m2, laissant une marge conséquente de 1 000 m2 pour des commerces de plus petite taille. 1 700 m2 seront réservés aux produits des gammes droguerie, parfumerie et optique. 6 000 m2 permettront au secteur du sport et des loisirs d’investir le complexe. Les promoteurs ont également planifié une surface d’environ 7 000 m2 pour l’alimentation et les produits de santé liés au secteur parapharmaceutique et pharmaceutique. De plus, même si les 7 400 m2 réservés à l’électronique, l’informatique, aux multimédias et à la photographie feront la joie des consommateurs, la plus grosse superficie revient à la mode vestimentaire avec 11 100 m2.

Ce sont de nombreuses chaînes internationales qui vont s’ancrer au cœur du Ban de Gasperich pour y trouver des consommateurs désireux de vivre une expérience de

shopping moderne et innovante. Le projet engagé ici tente de répondre à une accélération de la modernisation de l’espace de vente au détail et, de fait, à l’optimisation du potentiel économique de cet espace.

Aussi le centre commercial Auchan, qui prévoit de réaliser 220 millions d’euros de ventes à la fin de la phase d’introduction, estime un chiffre d’affaires annuel dépassant les 25 millions d’euros jusqu’en 2025.

Le centre commercial jouira d’une implantation parfaite, proche d’une des bretelles

39 retail

projet d’envergure



Îlot C - centre commercial, Ban de Gasperich

 

   

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d’autoroute de la A3, sur les boulevards Raiffeisen et Kockelscheuer, dans un secteur qui s’étend entre la Cloche d’Or et la zone artisanale de Howald. Le groupe Auchan ne se cache pas de l’atout géographique dont il dispose avec ce nouveau complexe. Idéalement placée à quelques pas du centre-ville, à 22 km de la France, 30 km de la Belgique et 45 km de l’Allemagne, la grande chaîne de distribution s’enracine sur l’un des axes qui va sans aucun doute devenir l’un des plus prisés de la région. Un

trafic orienté qui donnera une très bonne impulsion au shopping center Auchan 2, mais aussi à l’ensemble du quartier.

Il y a quelques mois, de nouvelles facilités d’accès ont été tracées du boulevard Raiffeisen au rond-point Gluck et le terrassement du terrain est d’ores et déjà opérationnel. Les premiers jalons sont donc bel et bien posés pour que le centre s’érige rapidement. Malgré l’animation que provoque la construction de ce nouveau centre commercial, le cabinet d’architectes de

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Paris, Valode & Pistre, reste silencieux, mais l’ouvrage va sans aucun doute être d’une envergure historique.

Le chantier, qui a démarré en mai 2013, pourrait s’installer dans la durée. Les idées prennent toutefois forme et déjà l’ombre de ce gigantesque bâtiment se dessine.

Pour plus d’infos Bénédicte Hiernaux (benedicte.hiernaux@eu.jll.com)

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Le Royal Hamilius, une nouvelle perspective résidentielle Suite à l’approbation du projet Royal Hamilius par le conseil communal de la Ville de Luxembourg et la ministre des Classes moyennes Françoise Hetto-Gaasch, voilà qu’à l’aube de l’année 2014 se posent déjà les premières pierres d’un des ouvrages architecturaux les plus ambitieux jamais entrepris dans le pays depuis près d’un demi-siècle.

Le nouveau projet phare à Luxembourg, Royal Hamilius, contribuera à redynamiser la vie sociale au centre-ville.

Texte : Godefroy Gordet Photo : Codic International

Le promoteur immobilier Codic International SA assurera la bonne marche du projet, avec l’objectif d’introduire une nouvelle dynamique urbaine au centre de la capitale et ainsi améliorer la qualité de l’espace urbain. Prévu pour 2018, le projet « s’annonce de haute qualité architecturale et urbanistique. Il regroupera des séquences d’immeubles, d’espaces publics, de passages, d’aires de détente, et devra permettre à la ville de s’affirmer en tant que capitale du GrandDuché, ainsi qu’en tant que pôle d’attraction dans la Grande Région », précise la bourgmestre Lydie Polfer.

La Ville envisage un projet mixte d’une surface brute d’environ 36 000 m², développé partiellement en sous-sol. Le bâtiment sera multifonctionnel, accueillant en grande partie des commerces à hauteur de 18 400 m², mais aussi des services pour près de 1 000 m².

home sweet home

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1 300 m² seront réservés au secteur horeca, approximativement 10 000 m² aux bureaux et 7 000 m² minimum à des logements répartis sur environ 70 appartements.

Le complexe profitera d’une offre résidentielle haut de gamme pour laquelle les cabinets d’architectes Foster + Partners et Tetra Kayser Paul & Associés ont été désignés afin d’imaginer et de dessiner des appartements de haut standing proposant différentes surfaces d’habitation. Pour la commercialisation de l’ensemble de la partie résidentielle, Codic Group a fait appel, co-exclusivement, au courtier Jones Lang LaSalle. La vente du volet résidentiel du Royal Hamilius sera donc orchestrée, en partie, par les spécialistes du département Residential Agency de Jones Lang LaSalle, dont la mission portera sur des logements allant du studio à l’appartement trois chambres, sur des surfaces comprises entre 45 et 300 m2, vendues très prochainement sur plan. Une résidence appréciant un emplacement rare en plein cœur de la capitale, qui bénéficiera de finitions de très grande qualité.

En outre, le plan d’aménagement particulier comprend deux espaces privés ouverts, constitués de 905 m² d’espace vert, une gigantesque terrasse et un restaurant. Une sorte de mall à l’américaine s’imposera au centre du Royal Hamilius, avec un department store et un supermarché au sous-sol.

De plus petites boutiques s’installeront de part et d’autre de la rue Aldringen.

Tandis que la plupart des grandes villes d’Europe voient leur cœur se décentraliser ou se diviser, le projet Royal Hamilius entend redynamiser et ranimer le centreville de Luxembourg, tout en attirant de nouveaux résidents. m² Numéro 7 ­‒ 2014

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43 Photos : Olivier Minaire

Rendez-vous de l’immobilier Le 21 janvier, Jones Lang LaSalle accueillait ses clients au nouveau centre de conférences pour son rendez-vous annuel de l’immobilier.

François Bausch, ministre des Infrastructures et du Développement durable, ainsi que Lydie Polfer, bourgmestre de la Ville de Luxembourg, y ont exposé leurs politiques de développement.

Paul Bettingen (notaire) et Dominique Laval (Sogeva) 2 François Bausch (ministre des Infrastructures et du Développement durable) 4 Lydie Polfer (bourgmestre de la Ville de Luxembourg) 5 Jean-Philip Vroninks (JLL), Angélique Sabron (JLL) et Romain Muller (JLL) 6 Serge Hoffmann (Allen & Overy), Türkan Dagli (Atelier d’Architecture Dagli), Yves Rommelfanger (Avensis) et Romain Muller (JLL) 7 Julien Kohnen (Bierger-Center VDL) et Thierry Behiels (Codic) 8 Yasmine Poos (Kleyr Grasso Associés) et Karine Schmitt (Étude Schmitt & Lochard) 9 Christophe Mignot (IVG Real Estate) et Arnaud Regout (CLI) 10 Bénédicte Hiernaux (JLL) et Stéphane Merlet (Becolux) 11 Patrick Labay (Extensa), Raphael Van Der Vleugel (Codic) et Nic Coenegrachts (NC Management) 12 Hugues Lermusiaux (Atenor), Annick De Meel (Leasinvest) et Jean-Louis Amandt (Immobel) 13 Romain Muller (JLL) et Jean-Paul Rossignon (Société Générale) 14 Gabriel Uzgen (Besix RED), Alberto Moro (Kremer Associés & Clifford Chance), Vincent Querton (JLL), Olivier Bastin (Allfin Lux), Eric Lux (Ikogest) et Louis de Halleux (Fidentia) 15 Hans-Peter Arnold (Hochtief) et Joachim Wörz (Baumeister Haus Luxembourg) 1

contact Jones Lang LaSalle 41, rue du Puits Romain L-8070 Bertrange lux@eu.jll.com T: +352 46 45 40 m2 is a non contractual document February 2014

m² paraît deux fois par an.

Publication réalisée par

Imprimé sur papier garanti FSC

Les photos utilisées pour la couverture du magazine proviennent du livre "Lëtzebuerg Moderne", édité par Maison Moderne, disponible en kiosques et sur www.maisonmoderne.lu Photos back-cover (de gauche à droite): Garage Saint-Christophe p. 216 ; Immeuble de la West Landesbank International p. 163 ; Villa Baldauff p. 167 ; Cinéma Europe p. 209 .

Photos cover (de gauche à droite): Hémicycle européen p. 318 ; Ex-siège ArcelorMittal p. 182 ; Nouvel Athénée p. 276 ; Post p. 220.

About Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle (NYSE:JLL) is a professional services and investment management firm offering specialized real estate services to clients seeking increased value by owning, occupying and investing in real estate. With annual revenue of $4 billion, Jones Lang LaSalle operates in 70 countries from more than 1,000 locations worldwide. On behalf of its clients, the firm provides management and real estate outsourcing services to a property portfolio of 3 billion square feet and completed $63 billion in sales, acquisitions and finance transactions in 2012. Its investment management business, LaSalle Investment Management, has $47.6 billion of real estate assets under management. For further information, visit www.jll.lu

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