M² Luxembourg January 2013 by Jones Lang LaSalle

lu s p n e s page rubrique nouve

lle

HOME SWEET

HOME

m² numéro 5 – 2013

Le magazine de l’immobilier d’entreprise à Luxembourg PAGE 8:

Dossier

why Luxembourg? Investissements: états des lieux et perspectives PAGE 13 :

Expertise Le marché des bureaux au Luxembourg marque une pause après un départ en fanfare Page 20:

Objets Immobiliers Nouvelle sélection de biens immobiliers

be green!

Une graine, la vie L’ONG Graine de Vie assure un suivi permanent de la reconstitution forestière. Une façon concrète de pallier les dégâts provoqués par notre empreinte écologique. us : r pl ie.org i o v a v En s ainede r g . www

Texte : Godefroy Gordet Photo : www.grainedevie.org

m² Numéro 5 – 2013

La répartition des ressources, ainsi que l’équilibre naturel qui en découle, sont essentiels à la vie sur terre. Les dérèglements climatiques engendrés par l’homme risquent d’aggraver la situation écologique actuelle. C’est grâce à une forte cohésion entre l’humain et la nature que toutes les formes de vie subsisteront sur notre planète. Grâce à la bienveillance de certains d’entre nous qui pensent, définissent et mettent en place des moyens pour la sauvegarde de notre patrimoine biologique et nos ressources naturelles. Quelques-uns d’entre nous qui travaillent à compenser l’empreinte écologique que nous faisons grandir chaque jour. Ceux qui savent qu’une graine plantée dans le sol donne un arbre et, de surcroît, engendre la vie. La jeune organisation non gouvernementale, Graine de Vie, s’installe dans ces considérations. Les objectifs qu’elle dessine se situent autour d’un contrepoids entre l’empreinte écologique qui s’inscrit sous les pieds des populations industrialisées et une

reforestation dans les pays en voie de développement. Avec l’aide de ses partenaires et des subventions qu’on lui octroie, l’ONG peut assurer un suivi permanent de l’évolution de la reconstitution forestière. Ainsi, des pépinières se créent et se développent sur chacun des sites de plantation. De plus, afin de maintenir un suivi constant, des locaux sont formés à l’horticulture et au métier de pépiniériste, pour qu’ils puissent assurer la direction de l’ensemble des espaces de boisement. Dans ces programmes de reboisement, s’inscrivent également de nombreux bénévoles, professionnels et spécialistes du domaine. En engageant un travail bénévole, chaque personne permet l’accomplissement des objectifs de Graine de Vie. L’ensemble des fonds sont, de fait, reversés entièrement à la gestion de l’arboretum. Aussi, l’ONG grandit rapidement et peut exécuter une grande part de sa mission avec zèle, mais surtout assurance. Les équipes de l’organisation s’octroient même du temps pour créer des programmes de sensibilisation des populations locales à la protection de l’environnement. Une tâche essentielle au suivi des plantations, ainsi qu’à la sauvegarde éco-

logique pour les années et, s’il en est, les siècles futurs. Graine de Vie espère planter tous les ans plus d’un million d’arbres. Notre planète est aujourd’hui menacée. L’empreinte écologique n’arrive plus à être compensée, les ressources naturelles manquent, l’ensemble des besoins humains ne sont pas satisfaits, trop de disparités subsistent entre les hommes, notre monde fatigue. Afin de préserver l’espèce humaine, ainsi que la belle planète bleue, nous, Européens, devrions diviser par trois nos consommations de ressources. On estime qu’un Américain devrait les diviser par près de cinq, pour atteindre un niveau convenable d’empreinte écologique. Aujourd’hui, deux planètes suffiraient à peine à combler les abus de nos sociétés. La surface biologiquement productive vacante sur la terre n’est pas suffisante pour les modes de vie que les cultures occidentales modernes imposent. Sans véritable changement, les ressources naturelles manqueront aux générations futures. Selon de récentes évaluations, la déforestation provoquerait près de 20 % des émissions de carbone sur notre terre. En empruntant le chemin d’une ample reforestation, il est possible de réduire de façon considérable la propagation du carbone dans l’atmosphère, et de diminuer les conséquences du changement climatique latent. Pour Graine de Vie, la reforestation est une façon concrète, abordable et accessible de pallier les dégâts que provoque notre empreinte écologique. Évidemment, cette démarche doit s’accompagner d’un esprit de consommation adapté à un avenir durable.

Pour plus d’info : Graine de Vie Luxembourg 2, rue de Trintange L-5465 Waldbredimus Tél.: (+352) 26 67 05 66 Personne de contact: Edouard Lambrechts

Investir, une valeur sûre Chers lecteurs, 2012 fut une bonne année pour le marché immobilier au Luxembourg, que ce soit au niveau du take-up qu’en ce qui concerne les investissements. Investir dans la pierre constitue souvent un grand pas pour une famille. Après le mariage, il s’agit généralement du deuxième plus important engagement sur le long terme. Au Luxembourg, le taux des propriétaires occupants a toujours été historiquement très élevé (75 %), même durant les années 2006 à 2008 au cours desquelles les prix des logements ont fortement augmenté. Les acheteurs occupants étaient toujours présents parce que l’accès au financement était toujours aisé. Depuis que le marché économique est en souffrance, cet accès au financement est devenu beaucoup plus difficile pour les familles, rendant moins évidente la démarche de devenir propriétaire de son logement. Quel sera l’impact, dans quelques années, sur ce taux historiquement élevé ? Serons-nous, comme beaucoup d’autres pays en Europe, dans une proportion de l’ordre de 50/50 ? Ce changement ne signifie pas que plus personne n’achète de logements au Luxembourg. Simplement, le type d’acheteur change. Aujourd’hui, une part importante des logements est achetée par des investisseurs, car la demande en location est en forte croissance depuis les 36 derniers mois. Des investisseurs locaux, mais également des investisseurs internationaux ont découvert le Luxembourg comme un pays « long terme » pour leurs investissements. Gardons en mémoire que même durant les moments les plus forts de la crise des subprimes, il n’y a pas eu, à Luxembourg, d’importantes pertes de valeur. D’autres villes en Europe ont perdu, elles, jusqu’à 40 % de leur valeur, comparé à la situation d’avant la crise. Nous pouvons donc conclure qu’investir dans la pierre au Luxembourg reste une valeur sûre pour les acheteurs pour occupation propre, mais aussi pour les investisseurs. Et cela ne vaut pas uniquement pour les logements, mais aussi pour les bureaux et les surfaces commerciales.

"Waat kann éen sech fir 2013 wënschen? Daat ass ëmmer déi grous Fro. Mir hun oft am Ufank vum Joer eng ganz Lëscht vun neien Zieler. Eist ierwescht Ziel ass är Zefriddenheet, déi mir all Joër verlängeren a verbesseren wëllen. Jones Lang LaSalle wënscht Iech an ärer Famill e ganz schéint Joer 2013 a virun allem eng gudd Gesondhéet. Romain Muller, Managing Director Jones Lang LaSalle

éDITORIAL

Sommaire Be Green

Une graine, la vie L’ONG Graine de Vie assure un suivi permanent de la reconstitution forestière.

Inside

le lux et ses marques On considère aujourd’hui le marché du luxe comme porteur d’inventivité et d’innovation technique.

News

infos express Quoi de neuf dans le domaine de l'immobilier ?

Dossier

WHY LUxembourg ? Le Luxembourg est aujourd’hui une place de choix pour les investisseurs immobiliers. Éclairages avec Jean-Louis Appelmans (Leasinvest).

Expertise

questions à l'expert Le marché des bureaux au Luxembourg marque une pause après un départ en fanfare.

Worldwide

destination europe 2013 The 250 most renowned retailer brands and their presence across the key European cities, according to the new “Destination Europe 2013” report by Jones Lang LaSalle.

20 Sélection objets immobiliers Une sélection de 85 biens immobiliers à Luxembourg déjà disponibles ou bientôt sur le marché.

36 Résidential objets immobiliers Une sélection de 13 biens immobiliers à Luxembourg déjà disponibles ou bientôt sur le marché.

38 Home Sweet Home Y a-t-il encore une place pour le marché résidentiel haut de gamme au Luxembourg ? Romain Muller, Managing Director de Jones Lang LaSalle Luxembourg, dresse le profil du marché de l’immobilier résidentiel haut de gamme au Grand-Duché.

42 Picture report rencontres Remise des Fiabci Prix d’Excellence,

m² Numéro 5 ‒ 2013

inside

Le Lux et ses marques

Texte : Godefroy Gordet Photo : Luc Deflorenne

Au Luxembourg, c’est dorénavant une évidence, le luxe tient le haut du pavé, surtout celui des artères commerçantes du centre-ville. Entre la rue Philippe II et la Grand-Rue, les enseignes des grandes marques de la mode, de la maroquinerie, de la parfumerie, de la joaillerie, de l’horlogerie, du design et même de l’alimentaire se multiplient.

Ces derniers mois, Chanel, Marc Jacobs, Sonya by Sonya Rykiel ou encore Hervé Léger y ont ouvert des points de vente, alors que Louis Vuitton prendra ses aises dans les anciens locaux de « la Bourse ». Voilà qui vient s’ajouter à l’étalage de splendeurs, qui s’explique notamment par l’existence d’une demande née de la présence au Grand-Duché de métiers jouissant de hauts revenus, dans le secteur financier, bien sûr, mais aussi dans la fonction publique, nationale et européenne. Ce faste commercial tient également pour beaucoup à l’image de Luxembourg véhiculée à l’étranger. La ville, malgré sa petite taille, est en effet souvent qualifiée de capitale du luxe. Si elle ne joue pas dans la même catégorie que Paris, Milan ou Genève, la capitale du GrandDuché jouit d’un rayonnement indéniable dans la Grande Région pour tout ce qui touche au luxe. Certains considèrent même qu’il est lié à la nature du régime, monarchique. D’autres rétorqueront que c’est surtout la qualité de vie qui y est recherchée. Quoi qu'il en soit l’un et l’autre vont de pair et jouent au Grand-Duché leur symphonie un brin tapageuse. Dans les rues chargées d'histoire de la capitale, le luxe est d’abord un objet de palais. Ainsi, les pâtissiers innovants se mêlent aux établissements traditionnels. Les madeleines de la restauratrice étoilée et star de la gastronomie luxembourgeoise, Léa Linster, viennent concurrencer les traditionnels macarons parisiens de Ladurée ou encore les douceurs sucrées du créateur national de saveurs Oberweis. La gastronomie tient, en effet, une place prépondérante dans le paysage citadin et rural luxembourgeois. De nombreux restaurants hauts de gamme viennent compléter l’offre pour satisfaire résidents et hommes d’affaires de passage. Le monde de la mode n’est évidemment pas en reste. Outre les récentes ouvertures de boutiques, d’autres grandes marques continuent d’être distribuées par les acteurs traditionnels de la place comme FCPE (pour Frédéric Castera et Pascal Einhorn). Loft, le Comptoir des cotonniers, Gérard Darel, Butterfly, Mellow Yellow, Paul & Joe, Kenzo, Paul Smith, Ladurée, Marc Jacobs composent le portefeuille de la société luxembourgeoise.

m² Numéro 5 – 2013

Cap code, Rue de la Paix, Art City et les Smets Concept Store sont, elles, des enseignes gérées par la famille Smets. L’art et le design ont également voix au chapitre. Les galeries d'art jonchent les rues du centre-ville, où trônent également les produits des plus grands noms du design : Philippe Starck, Marc Newson, Patrick Jouin, ou encore les frères Ronan et Erwan Bouroullec ; et sous les enseignes des studios de design, des marques telles que Kartell, Baccarat, Flos, Littala, Alessi, Ligne Roset, Fermob, Vitra, Kreo et bien d'autres… La surface occupée par le luxe va donc croissant, parallèlement à la spécialisation des métiers du secteur financier. Mais les marques au Luxembourg ne sont pas seulement révélatrices de la réussite socioprofessionnelle, elles sont aussi le vecteur d’un certain art de vivre inhérent à la culture nationale et européenne. En plus d'être générateur de rêve et de plaisir, le luxe occupe aujourd’hui au Grand-Duché comme à l’international une place notable dans l’environnement économique.

Depuis près de 20 ans, le secteur du faste a considérablement changé.

infos express

news

Concours M2

La réponse était : arne jacobsen Dans la dernière édition de M², septembre 2012, un grand concours était organisé pour gagner une magnifique chaise Swan d’une valeur de 3 022 € TTC. La Swan a été dessinée par le célèbre designer Arne Jacobsen en 1958 pour le SAS Royal Hotel à Copenhague au Danemark. Ses formes organiques et courbées lui confèrent une grande élégance mais elle a également été étudiée pour offrir un maximum de confort à son utilisateur. Le concours a connu un vif succès et le gagnant a été tiré au sort le 2 octobre. Et c’est une gagnante, Geraldine Knudson, qui a remporté la chaise avec le recouvrement de son choix. La remise a eu lieu le 11 janvier dernier dans les locaux d'Inside en présence de Romain Muller, Managing Director de Jones Lang LaSalle et Jan Seligson, Gérant My-Inside.

Bureaux

DZPrivatbank SA s’installe dans l’Espace Strassen DZPrivatbank regroupera ses différentes activités dans l’entièreté de l’immeuble Espace Strassen, situé au 5, rue des Primeurs à Strassen, dès le troisième trimestre 2013. L’immeuble comporte quelque 10 453 m² de bureaux, 1 640 m² d’archives ainsi que 530 emplacements de parking. L’Espace Strassen est un immeuble de qualité, qui se compose d’un hall d’entrée très prestigieux et de spacieux plateaux de bureaux d’environ 2 150 m². Le quartier offre surtout un excellent ratio de parking, une place par 20 m² de bureaux, une très bonne connexion avec les autoroutes et le

centre-ville, ainsi que la proximité de restaurants et d’un supermarché. Depuis sa création en 1977, DZPrivatbank s’est établie comme l’une des plus grandes banques allemandes basées dans le centre financier du Grand-Duché de Luxembourg. La banque occupe déjà 2 300 m² dans l’immeuble mais a décidé d’y regrouper toutes ses activités en pleine croissance. Jones Lang LaSalle s’est chargée de la location de l’entièreté de l’immeuble pour le compte du propriétaire, AXA Immoselect. Cette location est la plus importante de l'année 2012. m² Numéro 5 ‒ 2013

news

6 Investissement

Logistique

Esch-Belval

Jones Lang LaSalle vient d’être mandatée pour la vente de l’immeuble Strassen Center au 7, rue des Primeurs à Strassen. Situé en plein cœur de la zone administrative de Strassen, l’immeuble est à proximité de la route d’Arlon et du centre hospitalier. Le centre-ville, ainsi que l’accès aux autoroutes vers la France, la Belgique et l’Allemagne, ne sont qu’à cinq minutes en voiture. Immeuble de construction très moderne avec climatisation, faux plancher, contrôle d’accès et ascenseurs, le Strassen Center comprend 4 052 m² de surfaces de bureaux répartis sur quatre niveaux (rdc + 3 étages), 166 emplacements de parking en sous-sol et 20 emplacements extérieurs. Le Strassen Center est actuellement loué à 56 % et offre encore 1 750 m² de bureaux pour un ou plusieurs occupants, à partir de 383 m².

Trois ministres en exercice (Étienne Schneider, Luc Frieden, Octavie Modert) et un ex-ministre (Jeannot Krecké) ont assisté au premier coup de pelle du chantier du Freeport de l’aéroport de Luxembourg, le 14 novembre dernier. Le site, qui est prévu d’être opérationnel à l’automne 2014, est destiné à permettre le stockage de biens de grande valeur (œuvres d’art, objets précieux, grands crus...) sous un régime de suspension temporaire de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et des frais douaniers. Les opérations réalisées dans les entrepôts, tout comme la prestation de services, y seront également exonérées de la TVA. Ce projet, dont l’investissement global avoisine les 60 millions d’euros, est porté par la société suisse Natural Lecoultre. L’ancien CFO de Cargolux, David Arendt, est en charge du développement du projet au Luxembourg.

Le 11 janvier, une coulée de béton a lancé symboliquement la Maison de l’Innovation à Belval, en présence des ministres Claude Wiseler (Infrastructures) et François Biltgen (Éducation supérieure et Recherche) et de la députée-bourgmestre d’Eschsur-Alzette, Lydia Mutsch. La Maison de l’Innovation, qui sera partie intégrante du vaste projet Belval autour du futur campus universitaire, accueillera entre autres les activités du CRP Henri Tudor, les services de Luxinnovation ainsi que le Centre de formation professionnelle continue Dr Widong. Construit à l’emplacement de l’ancienne halle de coulée du haut fourneau B, le bâtiment, d’une surface brute de 15 000 m2, prévoit des surfaces commerciales, ainsi que des surfaces de bureaux pour les activités de recherche. D’un point de vue architectural, il se présente sous la forme d’un volume simple rectangulaire et répond au concept « low-tech ». La Maison de l’Innovation sera un des cœurs de ce nouveau campus, où se retrouveront à terme quelque 3 000 chercheurs et 7 000 étudiants. Sa livraison est prévue en 2014.

Mandat de vente pour Strassen Center

Cannes

Le port-franc en chantier

Maison de l’innovation : première coulée

Mipim, à vos agendas !

La 24e édition du Mipim, le salon du marché international des professionnels de l´immobilier, ouvrira ses portes à Cannes du 12 au 15 mars 2013. Comme chaque année, près de 20 000 professionnels de l’immobilier du monde entier convergeront vers la célèbre Croisette cannoise. Le Luxembourg y sera bien évidemment représenté. Ainsi, la Chambre de Commerce du Luxembourg organise chaque année une visibilité qualitative du pays au travers d’un stand et de plusieurs activités, avec le concours bienveillant d’entreprises dynamiques. Le Mipim reste clairement une vitrine incontournable où se côtoient et s’affrontent tous les projets immobiliers du monde entier.

m² Numéro 5 ‒ 2013

www.mipim.com

Résidentiel

Grand succès pour le projet Central Plaza

Le département résidentiel de Jones Lang LaSalle Luxembourg, lancé en septembre dernier, connaît un succès tout particulier avec la commercialisation du projet Central Plaza. Cet immeuble mixte bureaucommerce-résidentiel, situé face à la gare de Luxembourg, est composé pour sa partie logement d’une dizaine d’appartements de standing disponibles à la location. Ces appartements de 60 m² se composent d’une chambre et disposent de finitions de haute qualité, cuisine entièrement équipée, carrelage et parquet, volets électriques… Jones Lang LaSalle Residential est parvenu à trouver preneur pour la première moitié de ces lots résidentiels, et ceci avant même la livraison du projet. Ses occupants, majoritairement expatriés, se disent aujourd’hui ravis de s’être vu proposer des appartements d’une telle qualité sur un secteur répondant pleinement à leurs attentes spécifiques. www.jllr.lu

Brasseries de Neudorf

Réhabilitation en vue

news

Le conseil communal de la Ville de Luxembourg a approuvé, en décembre, le projet de plan d’aménagement particulier du site des Anciennes Brasseries Henri Funck à Neudorf. Ce plan, introduit par HF Immobilier (filiale du groupe Atenor) avec le concours de l’architecte Tatiana Fabeck, prévoit la réhabilitation du site, à l’abandon depuis plus de 30 ans, pour y construire un ensemble de logements et de commerces ou bureaux de proximité, avec parkings souterrains. L’autorisation de bâtir, en cours d’établissement, a été confiée au bureau d’architectes SteinmetzDemeyer. Les travaux de construction pourraient être entamés à la fin de l’année 2013, pour un achèvement au deuxième semestre 2015. Le site devrait offrir une grande diversité de logements de toutes tailles, appartements classiques, duplex ou lofts, la plupart pourvus d’agréables terrasses, formant un ensemble convivial et aéré, agrémenté d’une place publique faisant une large part aux espaces verts.

m² Numéro 5 ‒ 2013

dossier

why Luxembo Le Luxembourg est aujourd’hui une place de choix pour les investisseurs immobiliers. La conjoncture et la politique intérieure du pays, en termes d’investissements immobiliers en bureaux, logistique ou retail, profitent allègrement aux nombreuses sociétés de placement immobilier désireuses d’élargir leur portefeuille financier. Le Grand-Duché jouit en effet d’une attractivité florissante, mettant à l’honneur des atouts indéniables et profitables aux professionnels du secteur immobilier international.

Jean-Louis Appelmans est Chief Executive Officer chez Leasinvest, une des plus grandes sociétés belges à capital fixe immobilières (sicafi). Il est une figure importante du marché de l’investissement immobilier au Luxembourg et voit d’un très bon œil la relativement récente introduction de la société sur ce marché. Depuis 2006, Leasinvest s’éprend du Luxembourg comme d’un bon gâteau dont chacun voudrait sa part. Les investissements dans le pays des trois frontières représentent près de 50 % du portefeuille de la société. Monsieur Appelmans précise qu’en 2006, « avec la reprise de la société cotée Dexia Immo Lux, la partie luxembourgeoise représentait 30 % de notre portefeuille global ». Suite à différentes acquisitions – le rachat des magasins luxembourgeois du groupe allemand Metro à Strassen, Foetz et Diekirch en 2008, d’un immeuble de bureaux de l’avenue Monterey l’année suivante, ainsi que les investissements en 2012 dans le Knauf Shopping Center de Schmiede et le rachat de l’hôtel Rix – le Luxembourg représente dorénavant 52 % du portefeuille global de l’entreprise, soit 320 millions d’euros. La sicafi, rattachée au holding Ackermans & van Haaren, entend en effet devenir un des acteurs principaux du marché luxembourgeois. En prenant à sa charge, il y a quelque temps, le refinancement du centre m² Numéro 5 ‒ 2013

commercial du nord du pays, Leasinvest poursuit sa progression vers les sommets. L’entreprise a investi quelque 74,5 millions d’euros dans ce projet, se faisant acquéreuse de 30 000 m2 d’espace commercial. Jean-Louis Appelmans est optimiste pour l’avenir : « La proportion de la partie luxembourgeoise croîtra vraisemblablement à environ 60 % du portefeuille en 2013 où presque 400 millions d’euros. » Il y a aussi là un désir de diversification. En investissant dans cette veine, Leasinvest a fait augmenter la part d’investissement retail, représentant aujourd’hui près de 29 % de l’exercice de la société, qui dorénavant se concentre au Luxembourg sur des investissements dans le retail et les bureaux. Pour le directeur, ce choix est assurément un palliatif à la crise actuelle. « Si l’économie va mal, ça se sent en premier lieu dans le domaine des bureaux. On voit ça surtout en Belgique, mais pas uniquement bien sûr. Les entreprises louent moins de bureaux pour économiser et subsister à la crise. » Le Luxembourg est stratégiquement bien placé par rapport à la Belgique, et des entreprises comme Leasinvest se soucient énormément de ce genre de choses. Mais la situation géographique n’est bien entendu pas le seul atout qu’une sicafi belge puisse trouver ici pour se diversifier. « En comparaison avec la Belgique, il y a différentes raisons qui nous réconfortent plus au Luxembourg qu’en

Belgique, soit l’évolution économique plus favorable, le rating AAA du Luxembourg, la politique plus proactive du gouvernement et des autorités locales et le marché immobilier porteur. » Des points qui font la différence et motivent de nombreux investisseurs. Et Jean-Louis Appelmans de préciser : « ces éléments, ainsi que des points de comparaison comme le statut fiscal transparent de la sicav comparable à celui de la sicafi belge, les législations fiscales, juridiques et immobilières relativement comparables à la Belgique et la culture luxembourgeoise ». La société belge se soucie de sa diversification et pourrait à l’avenir investir ailleurs. Au milieu de l’année 2012, la Belgique représentait 286 millions d’euros sur les 518 millions d’euros de la valeur totale de son portefeuille. Les investissements entrepris au Luxembourg complétaient les finances à hauteur de 232 millions d’euros. Les chiffres sont aujourd’hui équilibrés entre les deux pays et les pouvoirs décisionnels de Leasinvest sont maintenant tournés vers un troisième pays. « Notre portefeuille direct global, qui atteignait fin 2012 environ 620 millions

Jean-Louis Appelmans est Chief executive Officer chez Leasinvest

bourg?

Photo : Nicolas van Haaren

Texte : Godefroy Gordet

dossier

d’euros et qui augmentera à environ 700 millions d’euros fin 2013 devrait croître à moyen terme à 1 milliard d’euros, ce qui pour nous est une taille moyenne minimale. Une diversification vers un troisième pays serait souhaitable, en y acquérant un portefeuille immobilier entre 100 et 200 millions d’euros par exemple. Nous ne regardons pas activement d’autres pays en ce moment, mais des pays voisins du Luxembourg et de la Belgique sont en principe envisageables, comme la France, l’Allemagne et les Pays-Bas », explique le CEO de Leasinvest. Il semblerait que les raisons poussant la société à investir ailleurs soient d’ordre pratique et fassent suite à des observations comparatives au niveau juridique, politique, culturel et immobilier. Leasinvest semble poursuivre « le désinvestissement d’immeubles de bureaux ». En effet, le marché de bureaux en Belgique connaît une période difficile, bien que la prise en location en 2012 se soit améliorée par rapport à 2011. « Le marché belge souffre effectivement pour différentes raisons : la crise économique, le développement immobilier en périphérie bruxelloise plus aigu et une offre plus élevée que la demande qui impacte les loyers et donne une vacance locative de plus de 11 %. Fin 2005, notre portefeuille immobilier consistait à 75 % d’immeubles de bureaux uniquement en Belgique », précise M. Appelmans. Leasinvest, d’après lui, gère plus activement son portefeuille d’immeubles, créant un arbitrage fréquent également palpable au Luxembourg. Fin 2012, les bureaux représentaient moins de 45 % du portefeuille global dont la moitié se trouve au Luxembourg et surtout dans le périmètre de la Ville de Luxembourg. « La partie bureaux a diminué partiellement par la vente d’immeubles de bureaux à Gand et Bruxelles, mais également au Luxembourg, et a été diluée en rajoutant des immeubles de retail et logism² Numéro 5 ‒ 2013

Photo : ©Leasinvest

dossier

L'immeuble Jean Monnet est le bâtiment phare du portefeuille luxembourgeois de Leasinvest.

m² Numéro 5 ‒ 2013

tiques », note le décideur belge. Au vu des récents investissements (le centre commercial et l’hôtel Rix qui va être transformé en bureaux), la société d’investissement belge souhaite rester active dans le domaine des bureaux autant que dans celui du retail. Le climat économique en Europe reste très difficile. Quasiment tous les pays,

banques et consommateurs ont été dopés par les crédits faciles et bon marché, avec pour conséquence une situation malsaine qui a fait basculer différents pays dans la crise, laquelle prendra des années à se résoudre. Pour le directeur de Leasinvest, l’avenir, en raison de l’inactivité qui guette le monde occidental, sera peut-être ailleurs : « Nous souhaiterions éventuellement investir dans des pays porteurs comme le Brésil, la Chine ou l’Inde. Mais cela n’a pas de sens en tant que société cotée en Belgique et nous pensons que notre business model est uniquement exportable dans les pays voisins. » L’Europe, et plus particulièrement le Luxembourg, restent des lieux de grande attractivité économique et financière. La crise bat son plein, et ne cessera sans doute pas avant 2016 ou 2018, mais la plupart des investisseurs notent que les territoires du Luxembourg et de ses proches voisins sont moins touchés par cette dépression latente. M. Appelmans souligne par cette phrase un choix non loin du fatidique : « Notre meilleure décision – non sans mal à convaincre notre conseil d’administration en 2006 – a été la diversification vers le Luxembourg. » Il semblerait que le Luxembourg attire pour bien des raisons et offre une marge de manœuvre aux investisseurs en ces temps de crise. « Nous souhaitons accroître davantage notre portefeuille au Luxembourg et nous espérons avoir quelques longueurs d’avance sur nos concurrents, vu notre présence sur place. Nous sommes, selon nous, un des plus importants investisseurs étrangers au Grand-Duché. Et nous préférons le Luxembourg à la Belgique. » Dans l’état actuel des choses, il faut tenir compte du climat économique, des contraintes environnementales, de l’évolution changeante du comportement des consommateurs et des occupants, mais également des différents aspects régulateurs et leurs conséquences. M. Appelmans explique : « Les challenges d’un investisseur – surtout d’un investisseur coté en Bourse – ne font que croître à tous les niveaux. » Il faut se préparer aux contraintes et aux obstacles inhérents aux investissements pratiqués dans le domaine du bureau, du retail et de la logistique. « L’action sicafi est une

Photo : Luc Deflorenne

dossier

action de distribution ainsi voulue par la législation belge. Tous les aspects et risques qui peuvent impacter nos revenus locatifs, nos coûts de rénovation et d’entretien, nos coûts financiers et frais de gestion et, dès lors, notre résultat courant net, base de nos dividendes, sont impérativement à prévoir, évaluer et apaiser afin que notre dividende, de préférence en croissance d’année en année, n’en souffre pas », annonce le directeur. Il préconise quelques solutions directement liées aux acteurs des dossiers et projets élaborés : « Pour ce faire, nous nous informons au maximum auprès de nos banquiers, consultants, agents immobiliers, actionnaires, contacts politiques et autres networks personnels, c’est-à-dire tous les acteurs importants du marché. » Leasinvest Real Estate se hisse, au début de l’année 2013, parmi les grands investisseurs étrangers du Luxembourg. La sicafi, spécialisée dans la détention et la gestion

d’actifs immobiliers d’entreprise (bureaux, bâtiments logistiques et magasins), trouve au Luxembourg des raisons extraordinairement convaincantes de s’y installer dans le long terme. À la fin du troisième trimestre 2012, son patrimoine immmobilier était d'environ 600 millions d'euros (en juste valeur). Actuellement, les activités de la société se concentrent essentiellement sur les quartiers du centre-ville de la capitale luxembourgeoise et du Kirchberg. À la question « comment déf iniriez-vous Leasinvest au Luxembourg ? », M. Appelmans répond franchement et simplement : « Leasinvest au Luxembourg est une société qui a pris sa place dans le marché immobilier et qui peut continuer à croître dans le segment du bureau et du retail. Nous sommes continuellement à la recherche de nouveaux dossiers, ce qui est moins le cas en Belgique. Nous sommes très heureux d’être au Luxembourg. »

L'ancien Rix Hôtel va bientôt laisser la place à un tout nouvel immeuble de bureaux.

« Notre meilleure décision a été la diversification vers le Luxembourg. » m² Numéro 5 ‒ 2013

dossier

Investir dans l’immobilier au Luxembourg, oui. Mais pourquoi ? C’est la question que se sont posée la plupart des investisseurs qui, dorénavant, s’y enracinent. Leasinvest investit depuis un certain temps déjà au Luxembourg. La sicafi n’est évidemment pas la seule à mettre quelques billes dans ce secteur florissant du marché européen. D’autres ont aussi compris que la crise ne faisait ici que passer et que le petit pays était en réalité un géant du monde économique et financier. De nombreuses études internationales traitant de la compétitivité entre les pays placent le Grand-Duché en haut du tableau. Le Luxembourg est indéniablement devenu un pays aux multiples atouts, incitant les investisseurs étrangers à y poser leurs bagages. Ayant réussi malgré les difficultés insufflées par la conjoncture actuelle à garder son AAA, dans le cadre de la politique économique globale, le pays est aujourd’hui considéré comme une alternative compétitive en Europe. Plusieurs raisons poussent à croire que le paysage luxembourgeois est bien plus attrayant. Dans un premier temps, le pays jouit d’une position avantageuse en Europe. Ancré au cœur de celle-ci, le petit pays s’appelle aussi le pays des trois frontières. Idéalement entouré par ses voisins, il est un pôle accessible et transitoire. De plus, c’est un pays neutre et ouvert. Les enquêtes internationales Mercer sur la qualité de vie dans les villes classent régulièrement la capitale luxembourgeoise parmi les villes mondiales les plus sûres. Standard & Poor’s parlait « d’environnement politique stable » et de la situation financière saine de l’État luxembourgeois. Il s’avère que ce point est indissociable des

m² Numéro 5 ‒ 2013

intérêts d’investissement. La grande stabilité politique et sociale du pays participe à une paix sociale, incluant progrès social, justice sociale et respect du travail. Ensuite, une des caractéristiques du Luxembourg réside dans ce que le gouvernement aime à nommer le « cadre réglementaire favorable ». Les entreprises peuvent disposer de plus de souplesse et d’ajustement de la part de l’État et de ses administrations face aux mutations économiques. La politique interne et externe étant tournée vers les entreprises, le dialogue entre les instances gouvernementales en présence et les sociétés d’investissement y est nettement plus favorable. Autre point majeur, l’application d’un régime fiscal compétitif. En effet, au Luxembourg, les taux d’imposition « s’imposent » comme les plus bas de la zone euro, allant de 3 % à 15 % pour les plus élevés. Grâce aux accords de non-double imposition, signés par les gouvernements successifs, les entreprises établies au Grand-Duché profitent d’un climat fiscal programmable et clairement bénéfique aux investissements. Enfin, il est important de noter aussi qu’une main-d’œuvre internationale, hautement qualifiée, pluridisciplinaire et plurilingue, se démarque ici par ses compétences et ses motivations professionnelles. Sans trop rappeler que le pays est bordé par la France, l’Allemagne et la Belgique, on y trouve un multiculturalisme fort et avantageux. Plus de 150 nationalités se côtoient et vivent ici. Et leurs histoires, leurs cultures ont efficacement marqué le pays. Aujourd’hui, même si l’influence des cultures latine et germanique reste prépondérante, il s’est construit, dans ce mélange,

Le pays jouit d'une position avantageuse en Europe

une nature luxembourgeoise empreinte d’art et de culture, de gastronomie et même de sport. Au Luxembourg, finalement, on ne parle pas qu’une seule langue, mais presque toutes celles du monde. Au vu de la présence internationale qui réside au Luxembourg à tous les niveaux, il n’y a pas de doute, les investissements immobiliers y sont fructueux. Outre les aides financières et matérielles qui y sont proposées, ce sont de forts atouts en matière de compétences humaines qui influent sur le marché.

Le marché des bureaux au Luxembourg marque une pause après un départ en fanfare Graphiques : Maison Moderne Design Sources : Jones Lang LaSalle

expertise

Questions à l’expert

Quel bilan pouvons-nous tirer de l’année 2012 ? Alors que le 2e trimestre de l’année 2012 présageait une année au moins aussi bonne que 2011, les transactions ont ralenti à partir de l’été, pour se reprendre en fin d’année. Alors que fin juin, la prise en occupation atteignait 73 379 m², au 3e trimestre ce chiffre n’a augmenté que de 27 000 m². Sur le 4e trimestre, 44 000 m² supplémentaires ont été pris en occupation, ce qui clôture l’année sur un volume total de 155 000 m², soit un recul de 12% par rapport à 2011 et 1% en dessous de la moyenne sur 10 ans. Le climat macroéconomique morose en Europe n’y est bien sûr pas étranger. Le secteur privé est de très loin le principal contributeur à la prise en occupation, avec 90 % du total (voir fig. 1), le reste étant réalisé par le secteur public luxembourgeois, en ce compris l’Université du Luxembourg, la Banque Européenne d’Investissement et une administration internationale. Après avoir été absentes du marché pendant quelques années en raison de la crise financière, les banques ont confirmé leur retour entamé en 2011 et ont contribué pour environ 30 % à la prise en occupation de l’année 2012. La plus récente en date est la location par DZPrivatBank de 8 200 m² m² Numéro 5 – 2013

expertise

fig. 1

Take-Up by Sector 10 years Average International Administration EU Local Administration Corporates

225,000m2 200,000m2

supplémentaires à Strassen, ce qui porte à 10 500 m² son occupation totale dans ce quartier. Au cours du premier semestre, rappelons que la Société Générale avait préloué plus de 9 000 m² dans le Central Plaza, un immeuble en construction dans le quartier de la Gare, tandis que la Banque Privée Edmond de Rothschild Europe avait pris 4 300 m² dans le CBD. Notons un important retour en grâce de certains quartiers décentralisés auprès des corporates. Ainsi Bertrange, Strassen ou la Cloche d’Or ont-ils connu d’importantes transactions au cours du 3e trimestre, comme les 2 760 m² loués par KPMG à l’Atrium Business Park de Bertrange ou encore les 2 600 m² loués par le groupe G4S à Gasperich.

175,000m2 150,000m2 125,000m2 100,000m2 75,000m2 50,000m2 25,000m2

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

Completions, Vacancy & Future Supply Vacancy Rate F C Non Spec.

250

F C Spec.

Completions 200

6% 5%

150

4% 100

3% 2%

fig. 3

100.000 90.000

2014

0% 2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

Availability by Age Class NEW MODERN OLD

80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0

m² Numéro 5 – 2013

CBD

STATION

KIRCHBERG DECENTRALISED PERIPHERY

Vacancy Rate

stock ('000m2)

fig. 2

2004

2003

Qu’en est-il de la construction d’immeubles neufs ? La construction d’immeubles neufs à Luxembourg reste limitée. Sur l’année 2012 nous estimons les livraisons totales à 82 500 m², soit une légère hausse par rapport aux 80 000 m² livrés en 2011 et très en dessous de la moyenne sur 10 ans de 112 000 m². Les banques se montrent toujours aussi prudentes dans l’octroi de financements pour des projets à risque, et les promoteurs doivent chercher des moyens alternatifs. Nous ne nous attendons à aucune amélioration notable en 2013. Sur les quelque 78 000 m² attendus pour livraison, 57 000 m² ont déjà trouvé preneur (voir fig. 2). Comment se porte la disponibilité sur le marché ? Le manque de constructions neuves et la demande pour des biens de qualité poussent le taux de disponibilité vers le bas. Fin décembre, il n’y avait plus que 6,2 % de disponibles pour l’ensemble du marché de Luxembourg, soit un net recul par rapport aux 7,2 % de 2010 et identique aux 6,2 % de fin 2011. Comparé à la moyenne européenne de 9,6 %, le taux de disponibilité à Luxembourg est très bas (voir fig. 4). À l’instar de la plupart des grandes villes européennes, le taux de disponibilité est beaucoup plus faible dans les quartiers centraux qu’en décentralisé ou en périphérie où la disponibilité est de l’ordre de respectivement 10,8 % et 14,5 %, dans le CBD, la disponibilité n’est que de 4,6 %, tandis que dans les quar-

Taux de disponibilité à travers l'Europe (Q3 2012) vs Moyenne sur 10 ans

20%

expertise

fig. 4

Quarter3 2012 10 years Average

15%

10%

tiers de la Gare et du Kirchberg, le taux est de respectivement 3,4 % et 2,5 %. La disponibilité comprend essentiellement des biens récents ou neufs (voir fig. 3). Nous restons prudents pour l’année 2013, alors que la plupart des paramètres de l’été 2012 laissaient présager un recul rapide en dessous des 5 %. Le ralentissement du marché de la location et la remise sur le marché de surfaces récemment prises en occupation par des corporates impliquent une diminution de la disponibilité moins rapide que prévu. Nous estimons que d’ici la fin de l’année, la vacance pourrait s’établir à 5,4 %. Quel est l’état des loyers sur l’ensemble de l’année 2012 ? Début 2012, le prime rent dans le CBD est passé à € 40/m²/mois, contre € 38/m²/ mois en décembre 2011. Dans le décentralisé et en périphérie, les loyers pour des immeubles récents ou neufs se situent entre € 20 et € 28/m²/mois. Depuis, les loyers se sont stabilisés mais les incitants (périodes de gratuité, budgets d’aménagement) sont sous pression. En dehors du CBD, de la Gare et du Kirchberg, les incitants sont par contre restés stables. Nous ne nous attendons pas à beaucoup de changements pour 2013, les prime rents devraient rester à leur niveau actuel.

Le marché de l’investissement est-il reparti à la hausse ? L’année 2012 a affiché une nette amélioration du marché de l’investissement, avec une hausse de pas moins de 50 % à plus de 552 millions d'euros. Ce sont surtout de grosses transactions qui ont contribué à cette performance, comme la vente à AG Real Estate du futur siège de PwC à la Cloche d’Or ou encore la vente du K-Point au Kirchberg à Union Invest. 23 % du volume a été réalisé dans le retail, notamment avec la vente à Leasinvest Real Estate du Knauf Shopping Centre à Schmiede. La liquidité du marché s’est substantiellement accrue, et la liquidation phasée de certains fonds allemands apporte de nouvelles opportunités sur le marché. La demande pour les biens « core » reste élevée dans le CBD, au Kirchberg ou dans le quartier de la Gare. En revanche, il y a peu d’appétit pour les quartiers décentralisés ou la périphérie. Enfin, à l’instar d’autres villes européennes, nous observons un attrait des investisseurs pour les redéveloppements d’immeubles existants, comme l’achat de l’ancien hôtel Rix (CBD) par Leasinvest pour en faire un immeuble de bureaux de haute qualité environnementale de 5 000 m². Les prime yields sont restés stables à 5,75 % pour des baux standard, alors que

LONDON WE

LYON

LUXEMBOURG

ROME

LONDON

PARIS

EDINBURGH

LONDON CITY

WARSAW

HAMBURG

BERLIN

MUNICH

HELSINKI

STOCKHOLM

MILAN

BRUSSELS

THE HAGUE

DUSSELDORF

MADRID

PRAGUE

LISBON

UTRECHT

FRANKFURT/M

MOSCOW

CEE

BARCELONA

MANCHESTER

AMSTERDAM

ROTTERDAM

ATHENS

DUBLIN

BUDAPEST

pour des baux à long terme avec des locataires de renom, les yields peuvent descendre beaucoup plus bas. En bref, que retenir de tout cela ? – Il y a eu un ralentissement des transactions au second semestre ; les transactions ont ralenti à partir de l’été, pour se reprendre en fin d’année. – La construction d’immeubles neufs est historiquement basse, car les banques, entre autres, se montrent toujours aussi prudentes dans l’octroi de financements pour des projets à risque. – Il y a moins de disponibilité sur le marché. – Les loyers se sont stabilisés après la hausse du début d’année, mais les incitants sont sous pression dans les quartiers centraux. – L’année 2012 a affiché une nette amélioration du marché de l’investissement grâce à un accroissement de la liquidité. ■

« Nous ne nous attendons pas à beaucoup de changements pour les loyers » m² Numéro 5 – 2013

worldwide

Destination E The 250 most renowned retailer brands and their presence across the key European cities, according to the new “Destination Europe 2013” report by Jones Lang LaSalle

Paris is one of the world’s leading tourist destinations and, next to London, the second most attractive retail location in Europe.

Five fast facts - London has the highest presence of international retailers across Europe, followed by Paris, Moscow, Milan and Madrid. - Italy, driven by luxury, is the largest exporter of retail fascias across the key retail cities in Europe, although the US is catching up fast. - Zara, H&M and Mango have the greatest retailer coverage across Europe; Guess and Calzedonia are amongst the most expansive retailers. - Paris commands the highest rents for international retailers, followed by Zurich and London; London tops the luxury rental table, followed by Paris and Moscow. - London just edges out Paris at the top of the luxury retailer index, followed by the powerhouse Moscow, and Milan.

m² Numéro 5 – 2013

International retailer ‘road mapping’ is becoming increasingly focused on cities, as cross-border barriers fall and as retailers chase diversification and growth. Whilst retail is becoming increasingly international, at the same time, retailers are under growing pressure to improve profitability and margins, which often means rationalising portfolios and sifting out non-performing stores. Expansion remains firmly on the agenda however. Factoring in the continuing challenging economic conditions for retailers across Europe (with little sign of the headwinds abating), and the structural changes to the industry resulting from the rise of multi-channel retailing, it is clear that any expansion needs to be careful, considered, and selective. The relative attractiveness of cities to international retailers is based on a combination of numerous complex factors; market size, maturity of market, resilience and growth prospects, adjacencies and market familiarity, competition, real estate transparency and risk.

London tops the international retailer league London is the most attractive location for international retailers, based on the presence of the top 250 international retailers in the key European retail markets. The UK’s capital is differentiated by its retail market size and maturity, as well as the high degree of market transparency, which together have resulted in a long history of success for international retailers. This year we have seen a number of new brands coming to London, from Rag and Bone and Victoria’s Secret from the US, to Bosideng from China. Major European cities are first ports of call for international retailers, and London, which is a particularly retail-friendly market, leads for many as the springboard to Europe. Other European cities successfully attracting international retailers include the core established retail markets of Paris, Milan,

Madrid, Rome and Munich. A pick-up in retailer expansion has also been observed recently in other regional cities in Germany and the Benelux countries. After entering core major markets, retailers are selectively expanding into regional cities, then into growth markets. Borders are becoming less of a barrier, and retailers are capitalising on new growth opportunities. We have also observed the burgeoning success of the emerging growth markets of Moscow, St Petersburg, Istanbul, Prague, Warsaw and Kiev. With a patchy and subdued growth outlook for some Western and Southern European markets, Eastern Europe provides some attractive expansion opportunities for retailers with established and successful retail businesses. Further down the rankings, there are still plenty of strong retail markets across Europe, in particular some of the larger UK regional cities and the Scandinavian markets, which despite market opportunity remain relatively untapped from an international retailer perspective. The trend towards increased penetration of international brands across Europe will accelerate over the coming years, as expansion strategies for many retailers focus on top tier cities. Retailers with a strong and translatable proposition should explore international expansion, whilst appreciating and mitigating the risks. For now, however, London remains number one, Paris is in second place, but Moscow in particular, is catching up fast. Whilst the Far East is clearly a key growth market, attractive opportunities for international expansion exist closer to home, in Central and Eastern Europe in particular. Central and Eastern Europe’s growing importance as a global retail market is demonstrated by the fact that it now has more cities in the top 30 retail locations than Southern Europe. Current hotspot retail markets in Central and Eastern Europe are the growth markets

worldwide

n Europe 2013

London's four main shopping areas, Oxford Street, Regent Street, Bond Street and Covent Garden, collectively form the largest concentration of retail in Europe.

m² Numéro 5 – 2013

worldwide

18 such as Starbucks continue their expansion and a variety of newer entrants to the market, including most recently, Victoria’s Secret are exploring new markets. The UK ranks third, accounting for 13% of all international retailer presence. Whilst London is the largest importer of international brands, the UK is also successfully exporting brands globally. Retailers such as The Body Shop, Lush, Burberry, Marks & Spencer, Debenhams, Primark, Superdry, and Topshop are actively, albeit selectively, expanding into new territories.

Milan is the industrial, commercial and financial capital of Italy and the fourth most attractive location for international retailers in Europe.

" A pick-up in retailer expansion has also been observed recently in the Benelux countries" m² Numéro 5 – 2013

of Russia (Moscow and St Petersburg) and Turkey (Istanbul), in addition to the capital cities of the Central European powerhouse economies (Prague and Warsaw) and the emerging retail market in Kiev. These markets, as shown opposite, are already successfully attracting significant numbers of international retailers, either through franchise or company-owned stores. They still have scope for further expansion, however, due to the market size, and/or positive retail sales outlook. Italy tops the retailer exporter league Looking at the country of origin of international retailers, Italy is the number one exporter of retail fascias, accounting for 17% of total international retailer presence in the 57 European markets covered. Benetton and Diesel are the highest placed Italian retailers, with strong coverage across the 57 markets. However, it is the strength of the Italian luxury retailers which accounts for Italy’s position at the top of the rankings. Italy’s supremacy, however, is under threat from across the Atlantic. The US is currently in second place, accounting for 16% of total international retailer presence, but is rising rapidly as American retailers continue to selectively expand across Europe. Long-established operators

Zara tops the coverage league Zara is the only retailer with 100% coverage across all the key European markets, and therefore tops the retailer coverage league. Zara’s Spanish owner Inditex group also owns the Massimo Dutti premium clothing brand, which ranks equal 11th in the retailer coverage list. In total, the Inditex Group operates 5,693 stores across the world, and opened 166 stores in the first six months of 2012 alone. Swedish retailer, H&M, is second on the list, with presence in 96% of key markets. Despite its first international expansion taking place nearly 50 years ago, pan-European coverage has only really materialised in the last five to ten years. With plans to open stores in Mexico, Malaysia and Kuwait over the next eighteen months, H&M clearly has its sights on global coverage. Not surprisingly, Starbucks is the only food and beverage retailer to make the Top 20 of the coverage table (equal 19th). Further expansion looks likely, as plans to open 300 new stores across the EMEA region in the next five years have been widely reported. The Top 20 is dominated by retailers we define as mainstream, accounting for 12 out of the Top 20 retailers by total coverage. There are six premium retailers within the Top 20, with US retailers Tommy Hilfiger and Timberland ranking highest (equal 7th), both with over 80% coverage of Europe’s key markets. Italy’s Max Mara (equal 13th) and France’s Louis Vuitton (equal 19th) are the only luxury brands to make it into the Top 20. Significant expansion opportunities Perhaps surprisingly, only nine retailers have more than 80% coverage across

Europe’s key markets. For the majority of international retailers, therefore, significant expansion opportunities remain. In fact, over 100 retailers have presence in less than 20% of markets covered. For these retailers, over 80% of the key markets analysed across Europe remain untapped. Amongst those retailers which are currently in expansive mode are North American retailers, Guess, Forever 21, Apple, Starbucks and Mac Cosmetics, in addition to European players Michael Kors and Calzedonia. Record sales for luxury brands The global luxury market has remained relatively sheltered from the economic crisis. Despite a short period of slower sales in 2009, the market bounced back in 2010 and continued to flourish throughout 2011 and into 2012. Whilst economic uncertainty has deterred most global middle-income shoppers, affluent Western shoppers have flocked back to the luxury brands, which together with economic growth in the BRIC nations and an insatiable appetite for luxury goods in the Far East, has driven growth in the luxury goods market globally. The global luxury houses have emerged from the financial crisis much faster and stronger than most businesses. Burberry, Gucci Group, Hermès, LVMH, Polo Ralph Lauren and Richemont have all revealed strong sales growth, with some recording record sales in the last year. Europe remains a core, mature and key market for the international luxury retail brands. Looking ahead, the numerous challenges facing retailers operating internationally will persist. As will the ever-changing competitive environment that forces retailers to consider shorter-term, domestic opportunities with longer-term opportunities in developing markets. The top retailers in the next decade are likely to be those that focus on a portfolio of markets, with different levels of risk (core and growth), at different levels of maturity and with distinct consumer profiles. There are undoubtedly significant expansion opportunities for retailers across Europe’s key city markets. The key is for retailers to fully understand and maximise current store portfolios, before assessing the detailed risks and benefits associated with international expansion. And above all, to partner with

worldwide

19 1

knowledge and experience to achieve strategic, profitable and long-lasting growth. What is becoming increasingly clear is that borders are becoming irrelevant, and the internationalisation of retail is gaining unstoppable momentum.

1 The retail landscape in Warsaw is dominated by shopping centres, a reflection of the shopping patterns of Polish consumers. 2 With Moscow in third place, Russia is predicted to become Europe’s leading retail market, with disposable incomes increasing rapidly and a burgeoning middle class.

Further information: www.joneslanglasalle.lu

m² Numéro 5 – 2013

objets immobiliers

Objets immobiliers office Districts map

E44

E25

Germany 

 Belgium

A4 A1

A3 A6

 France  France

CBD

Belvaux

KIRCHBERG STATION

Esch-sur-Alzette A4

DECENTRALISED AREA PERIPHERY

GASPERICH - CLOCHE D’OR - HOWALD, BERTRANGE - STRASSEN, HAM, NEUDORF AIRPORT - MUNSBACH - CONTERN LEUDELANGE - CAPPELEN - WINDHOF

ESCH / BELVAL  France

P.21

Centre Business District

P.25

Station

P.27

Kirchberg

P.29

Decentralised area

P.31

Periphery Esch-sur-Alzette / Belval

LUXEMBOURG CITY

Office contact

Romain Muller

Managing Director

Tél. : (+352) 46 45 40

Email : lux@eu.jll.com

Certification environnementale

m² Numéro 5 – 2013

Tél: (+352) 46 45 40 Email: lux@eu.jll.com

objets immobiliers

21 Centre Business District

To let

to let

To let

warlon

Surface : 5 080 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 663 m2 Disponibilité : Immédiate

Centre Descartes

Surface : 3 201 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 501 m2 Disponibilité : Immédiate

8, place Winston Churchill

Surface : 458 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 64 m2 Disponibilité : Immédiate

To let

city link

Surface : 3 063 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 272 m2 Disponibilité : 2013 Q3

to let

centre rosenstiel

Surface : 1 377 m2 Parking : Non Divisible à partir de : 185 m2 Disponibilité : Immédiate

to let

One on One

One on One est un nouveau projet d’immeuble de bureaux qui bénéficie d'une situation privilégiée en plein cœur de Luxembourg-ville et de ce fait d'une excellente visibilité, à l'intersection de la route d'Esch et de la rue des Jardiniers. De nombreux restaurants et commerces se trouvent à quelques minutes à pied.

Surface : 2 935 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 2 000 m2 Disponibilité : Q4 2014

m² Tél: (+352) 46 45 40 Email: lux@eu.jll.com

Numéro 5 – 2013

objets immobiliers

to let

Kansalis House

to let

Surface : 3 032 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 81 m2 Disponibilité : Immédiate

centre étoile

to let

sternberg house

Surface : 137 m2 Parking : Oui Non divisible Disponibilité : Immédiate

Surface : 1 221 m2 Parking : Non Divisible à partir de : 403 m2 Disponibilité : Immédiate

FOR SALE

To let

32/34, boulevard grande-duchesse charlotte

488

Surface : 954 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 954 m2 Disponibilité : Immédiate

Surface : 2 116 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 223 m2 Disponibilité : Immédiate

to let

aire

Projet situé en bordure du CBD, à quelques minutes à pied de la gare centrale. Facilement accessible en provenance des autororoutes (A4/A6) en empruntant la sortie Hollerich. Différents restaurants ainsi qu'un P+R se trouvent dans les proches alentours de l'immeuble.

Surface : 5 566 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 1 007 m2 Disponibilité : Avril 2014

m² Numéro 5 – 2013

Tél: (+352) 46 45 40 Email: lux@eu.jll.com

objets immobiliers

To let

Corec

To let

Surface : 1 646 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 706 m2 Disponibilité : Immédiate

10/12, boulevard F. D. Roosevelt

Surface : 1 358 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 236 m2 Disponibilité : Immédiate

To let

17, rue antoine jans Surface : 1 244 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 545 m2 Disponibilité : À convenir

to let

43-45, allée scheffer

Surface : 1 561 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 234 m2 Disponibilité : Immédiate

To let

pÔle nord

Le Pôle Nord est sans doute l'immeuble phare du centre-ville, basé sur un concept unique et offrant une vue imprenable sur la vallée de la Pétrusse. Les plateaux de bureaux de cet immeuble administratif sont entièrement aménagés avec des cloisons amovibles vitrées ainsi que du câblage informatique. Les locaux mixtes situés en sous-sol comprennent des salles de réunion communes, un réfectoire et une salle de sport.

Surface : 1 638 m Parking : Oui Divisible à partir de : 320 m2 Disponibilité : À convenir 2

Intéressé ?

Romain Muller Managing Director

Tél. : (+352) 46 45 40 Email : lux@eu.jll.com

m² Tél: (+352) 46 45 40 Email: lux@eu.jll.com

Numéro 5 – 2013

objets immobiliers

24 18

to let

1, boulevard royal

L'immeuble combine harmonieusement les images du passé et un design moderne. Il offre en outre une vue imprenable sur le boulevard Royal et la vallée, tant depuis les bureaux que depuis sa terrasse panoramique au dernier étage.

Surface : 2 521 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 152 m2 Disponibilité : Immédiate

To let

22/24, boulevard Royal Surface : 843 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 397 m2 Disponibilité : Immédiate

to let/ For Sale

to let

royal rome II

23, Val fleuri

Surface : 1 173 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 189 m2 Disponibilité : Mars 2013

Surface : 2 530 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 388 m2 Disponibilité : Immédiate

to let

26, boulevard royal La surface à louer est le top floor de cet immeuble situé en plein centre-ville, face à la poste centrale. Elle est entourée de terrasses qui rendent les locaux d'autant plus agréables.

Surface : 2 328 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 928 m2 Disponibilité : Immédiate

m² Numéro 5 – 2013

Tél: (+352) 46 45 40 Email: lux@eu.jll.com

objets immobiliers

25 Station 01_titre_CDB

to let

Valley Park

Surface : 1 072 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 176 m2 Disponibilité : Immédiate

arcades

To let

Surface : 2 439 m2 Parking : Oui Divisible à partir de: 296 m2 Disponibilité : Immédiate

3, rue goethe Surface : 982 m2 Parking : Oui Non divisible Disponibilité : Immédiate

to let

9-11, rue goethe Surface : 1 638 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 161 m2 Disponibilité : Immédiate

Surface : 615 m2 Parking : Non Non divisible Disponibilité : Immédiate

to let

Centre europe

to let

alib

Surface : 824 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 824 m2 Disponibilité : Immédiate

To let

city station

Cet immeuble se compose d’un rez-de-chaussée commercial et de huit niveaux de bureaux. Le bâtiment subit actuellement une rénovation lourde afin d’en augmenter la qualité et ainsi offrir aux futurs occupants une architecture beaucoup plus attrayante, y compris un rez-dechaussée commercial très ouvert avec une entrée beaucoup plus large, des équipements techniques à jour et performants, des finitions de haute qualité et la minimalisation des frais de fonctionnement et d’entretien. Les surfaces des étages sont destinées à des espaces de bureaux et des salles de réunion avec un renforcement du système d’air conditionné et de ventilation. L’aménagement peut être réalisé sous forme de bureaux cloisonnés ou paysagés.

Surface : 2 538 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 284 m2 Disponibilité : Juin 2013

m² Tél: (+352) 46 45 40 Email: lux@eu.jll.com

Numéro 5 ‒ 2013

objets immobiliers

26 Station 01_titre_CDB 8

to let

espace pétrusse « le dôme »

La surface concernée est une surface déjà aménagée desservie par trois ascenseurs qui pourrait être soit louée en direct soit souslouée. Il s’agit d’un espace lumineux et efficace dans lequel il est possible de reprendre les aménagements du locataire sortant. L’immeuble jouit d’une belle réception au rez-de-chaussée avec gardien.

Surface : 738 m2 Parking : Oui Non divisible Disponibilité : Immédiate

To let

central plaza

Le projet Central Plaza est idéalement situé en face de la gare centrale/TGV et est également entouré de parkings publics offrant quelque 1 000 places au quotidien. Les étages de bureaux seront équipés des dernières technologies pour offrir un confort de haute qualité à leurs occupants. La profondeur des étages est idéalement pensée pour recevoir tout type d'aménagement : open space , bureaux individuels... tout en bénéficiant de la lumière naturelle. Surface : 3 551 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 182 m2 Disponibilité : Immédiate

m² Numéro 5 ‒ 2013

Tél: (+352) 46 45 40 Email: lux@eu.jll.com

To let

Monnet 2

Surface : 2 000 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 500 m2 Disponibilité : Immédiate

To let

kubic

Surface : 3 608 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 1 362 m2 Disponibilité : Immédiate

objets immobiliers

Kirchberg

To let

president C « park »

Surface : 1 733 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 836 m2 Disponibilité : Immédiate

to let

president A � east �

President totalise 30 000 m² de bureaux et 264 emplacements de parking, répartis sur 3 immeubles autonomes. Les plateaux de bureaux sont idéalement conçus pour un aménagement de bureaux individuels comme pour un open space. La conception des plateaux a été réalisée pour permettre à un maximum de lumière naturelle d'éclairer tous les espaces de travail.

Surface : 5 863 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 219 m2 Disponibilité : Immédiate

m² Tél: (+352) 46 45 40 Email: lux@eu.jll.com

Numéro 5 – 2013

objets immobiliers

To let

k2- Forte 1

Surface : 807 m2 Parking : Non Divisible à partir de : 400 m2 Disponibilité : Immédiate

to let

JM6

Bel immeuble composé de cinq étages d’espaces de bureaux flexibles sur le Plateau du Kirchberg, le quartier de la finance de la ville de Luxembourg. JM6 est un bâtiment prestigieux bénéficiant d’une excellente sécurité dans le meilleur environnement.

Surface : 1 840 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 786 m2 Disponibilité : Immédiate

to let

square -eolis

The Square est un ensemble immobilier de grand standing de 54 000 m2 répartis sur 4 bâtiments, Aeres, Celes, Eolis et Geos, qui occupent l'espace de manière linéaire, formant justement un carré entre 4 rues dont l'avenue Kennedy. Des sociétés de qualité et 2 700 personnes occupent actuellement les bureaux qui se démarquent par une architecture aérée et raffinée, agrémentée par de nombreuses plantations et la fameuse sculpture Walking Flower. Construit en 2003, le bâtiment a subi diverses optimisations techniques et mises en place de procédures, de sorte qu'il a été certifié en 2012 par le label HQE.

Surface : 4 807 m2 Parking : Oui Divisible à partir de: 642 m2 Disponibilité : Immédiate

m² Numéro 5 – 2013

Tél: (+352) 46 45 40 Email: lux@eu.jll.com

objets immobiliers

29 Decentralised area

to let Cloche d'or

Vertigo « naos »

Surface : 8 471 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 1 836 m2 Disponibilité : Immédiate

1 to let Cloche d'or

Vertigo A � polaris �

Cet immeuble se situe à la Cloche d'Or à l'intersection de la route d'Esch, la rue Guillaume Kroll et la rue Eugène Ruppert. Il est composé de deux immeubles : le Polaris de 16 100 m2 et le Naos de 8 100 m2, soit un total de 24 200 m2. Chaque immeuble possède un rez-dechaussée et 3 niveaux de bureaux, plus un niveau de sous-sol commun de 7 800 m2 comprenant 194 emplacements de parking ainsi que des archives.

to let Cloche d'or

Surface : 6 939 m Parking : Oui Divisible à partir de : 975 m2 Disponibilité : Immédiate 2

to let Cloche d'or

Surface : 5 311 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 1 200 m2 Disponibilité : Immédiate

Surface : 508 m2 Parking : Oui Non divisible Disponibilité : Immédiate

drosbach C

sci

To let Cloche d'or

drosbach e

Surface : 14 723 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 786 m2 Disponibilité : Immédiate

to let Cloche d'or

The bridge

Surface : 12 023 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 477 m2 Disponibilité : En projet

m² Tél: (+352) 46 45 40 Email: lux@eu.jll.com

Numéro 5 – 2013

objets immobiliers

to let strassen

serinity (strassen office park)

to let bertrange

Centre hermes

Surface : 2 637 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 400 m2 Disponibilité : Immédiate

Surface : 4 448 m Parking : Oui Divisible à partir de : 818 m2 Disponibilité : En projet 2

to let hamm st

21 century

Surface : 898 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 206 m2 Disponibilité : Immédiate

to let strassen

Surface : 5 747 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 377 m2 Disponibilité : Immédiate

to let strassen

pagosa

strassen center

to let Hamm

hexos 1

Surface : 2 198 m Parking : Oui Divisible à partir de : 209 m2 Disponibilité : Immédiate 2

Surface : 2 621 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 299 m2 Disponibilité : 18 mois après signature

to let bertrange

atrium Business park

Les installations high-tech de cet immeuble sont adaptées à tout type d'activité. Atrium Business Park n'est pas seulement un immeuble de bureaux, mais il offre également différents types de restauration, fitness ainsi qu'une crèche.

atrium business park - vitrum

atrium Business park - Emporium

Surface : 11 400 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 620 m2 Disponibilité : Immédiate

atrium business park - Excio Surface : 2 266m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 558 m2 Disponibilité : Immédiate

Surface : 6 012 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 913 m2 Disponibilité : Immédiate

atrium business park - extimus

Surface : 2 150 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 284 m2 Disponibilité : Immédiate

m² Numéro 5 – 2013

Tél: (+352) 46 45 40 Email: lux@eu.jll.com

objets immobiliers

31 Periphery

To let AIRPORT

Daidalos

Surface : 3 673 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 707 m2 Disponibilité : Immédiate

To let AIRPORT

aerogolf center phase I

ebbc b

Surface : 5 476 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 650 m2 Disponibilité : Immédiate

Surface : 2 571 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 224 m2 Disponibilité : Immédiate

To let AIRPORT

ebbc e

Surface : 3 395 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 445 m2 Disponibilité : Immédiate

To let AIRPORT

findel golf office Park-F6

L'Office Park Findel Golf se situe en bordure de l'aéroport de Luxembourg et à proximité du Plateau de Kirchberg, abritant de nombreuses institutions financières, ainsi que différents organismes de l'Union européenne. Les hôtels Ibis et Sheraton, ainsi que le Golf Club Grand-Ducal, se trouvent dans le voisinage direct. L'accès au réseau autoroutier vers l'Allemagne, la Belgique et la France est à moins d'1 km de distance. Par ailleurs, l'immeuble est desservi par 2 lignes de bus (l'une en provenance de la gare centrale de Luxembourg et l'autre en provenance de Trèves).

To let AIRPORT

da vinci

Surface : 2 500 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 355 m2 Disponibilité : Immédiate

Surface : 13 207 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 1 730 m2 Disponibilité : 2013 Q3

m² Tél: (+352) 46 45 40 Email: lux@eu.jll.com

Numéro 5 – 2013

objets immobiliers

2A, Kalchesbruch Surface : 784 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 784 m2 Disponibilité : Mai-juin 2013

for sale AIRPORT

To let

park de syrdall 6

To let contern

espace contern

Surface : 3 175 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 292 m2 Disponibilité : Immédiate

Surface : 1 483 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 323 m2 Disponibilité : Immédiate

To let contern

Campus contern bouvreuil

Surface : 345 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 345 m2 Disponibilité : Immédiate

To let mamer-capellen

west side village - aubépine

Le West Side Village et son architecture contemporaine propose un cadre de vie confortable dans un environnement verdoyant. Composé de 6 immeubles à taille humaine, le West Side Village offre des espaces de travail flexibles, dans des constructions lumineuses et peu énergivores, conçues selon une philosophie de développement durable. La grande esplanade commune ajoute à la convivialité du site qui comporte un restaurant, le West Side café et la crèche Pétronille pouvant accueillir 40 enfants. De nombreux commerces sont également accessibles dans un rayon de 3 kilomètres.

To let mamer-capellen

vega center

Surface : 468 m2 Parking : Oui Disponibilité : Immédiate

Surface :442 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 12 m2 Disponibilité : Immédiate

To let mamer-capellen

west side village - buis

Surface : 3 192 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 342 m2 Disponibilité : Immédiate

m² Numéro 5 – 2013

Tél: (+352) 46 45 40 Email: lux@eu.jll.com

To let leudelange

green one

To let leudelange

Surface : 4 494 m2 Parking : Non Divisible à partir de : 1 119 m2 Disponibilité : 2013 Q2

Loft

Surface : 1 855 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 258 m2 Disponibilité : Immédiate

Edeleck

objets immobiliers

Surface : 7 713 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 258 m2 Disponibilité : Immédiate

To let livange

centre « le 2000 »

Surface : 1 380 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 112 m2 Disponibilité : Immédiate

To let livange

1, rue de turi

Surface : 1 405 m2 Parking : Non Divisible à partir de : 237 m2 Disponibilité : Immédiate

To let leudelange

elise

L’immeuble Elise est situé dans la zone d’activités « Am Bann » de Leudelange. Il bénéficie d’un accès direct aux grands axes autoroutiers et aux transports en commun. L’ensemble Elise s’inscrit dans un concept architectural et environnemental remarquable à tous les niveaux, à la pointe du modernisme de par ses matériaux nobles et respectueux de l’environnement et sa structure innovante. L’immeuble a obtenu le label VALIDEO – certification environnementale.

Surface : 1 838 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 254 m2 Disponibilité : Immédiate

m² Tél: (+352) 46 45 40 Email: lux@eu.jll.com

Numéro 5 – 2013

objets immobiliers

To let windhof

solarwind

Surface : 4 705 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 261 m2 Disponibilité : Q3 2012

To let leudelange

neiwisen

Neiwisen est composé de 5 immeubles à quatre étages hors-sol et de quatre sous-sols. Les trois premiers immeubles (côté sud), appelés immeubles A, B et C, sont réservés aux sociétés du groupe La Luxembourgeoise. Les immeubles D et E sont destinés à la location. Une attention particulière a été portée à la conception d'un immeuble durable avec des performances énergétiques élevées tout en offrant un très bon confort aux occupants. Par la surface vitrée et un système sophistiqué de stores extérieurs, l'utilisation de la lumière naturelle à l'intérieur des bureaux est optimisée. Les plafonds à activation thermique garantissent une température agréable constante. L'air frais provenant des bouches d'aération et des fenêtres est distribué afin d'éviter les courants d'air. La faible consommation d'énergie est le reflet de la conception énergétique du projet. Les jardins et espaces libres, alternant avec les espaces construits, garantissent un microclimat équilibré.

To let windhof

l'eco 2

Surface : 5 328 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 1 332 m2 Disponibilité : Q4 2012

Surface : 5 235 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 835 m2 Disponibilité : Immédiate

To let airport

Airport center

Immeuble moderne imposant, l'Airport Center est le représentant d'une nouvelle génération d'immeubles. Fonctionnalité et équipements modernes sont les atouts de ce complexe. Les étages sont très flexibles en ce qui concerne l'aménagement. La façade est faite de granit.

Surface : 5 842 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 180 m2 Disponibilité : Immédiate

m² Numéro 5 – 2013

Tél: (+352) 46 45 40 Email: lux@eu.jll.com

To let DECEntralised area west

rÉsidence marguerite

objets immobiliers

Retail pagosa

Surface : 697 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 99 m2 Disponibilité : Projet milieu 2014

To let periphery/NW

Surface : 820 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 128 m2 Disponibilité : Projet

4 vents

Surface : 2 513 m2 Parking : Oui Divisible à partir de : 550 m2 Disponibilité : Projet

vend

For Sale station

To let DECEntralised area west

132, route d'arlon

Surface : 270 m2 Parking : Oui Non divisible Disponibilité : Immédiate

7B, rue de bonnevoie

To let station

luxsport

Surface : 445 m2 Parking : Non Divisible à partir de : 100 m2 Disponibilité : Vendu

Surface : 228 m2 Parking : Non Non divisible Disponibilité : Immédiate

INtéressé ?

To let station

central plaza

Surface : 1 115 m2 Parking : Non Divisible à partir de : 497 m2 Disponibilité : Immédiate

Bénédicte Hiernaux

Tél. : (+352) 46 45 40 92 Email : benedicte.hiernaux@eu.jll.com

To let station

43-49, rue zithe

Surface : 153 m2 Parking : Oui Non divisible Disponibilité : 01/04/2013

m² Numéro 5 – 2013

objets immobiliers

36 Residential

to let luxembourg gare

central plaza

Type de bien : Appartement 1 chambre Surface : 60,53 m2 étage : 1 Disponibilité : Immédiate Type de bien : Appartement 1 chambre Surface : 59,35 m2 étage : 2 Disponibilité : Immédiate

Type de bien : Appartement 1 chambre Surface : 59,24 m2 étage : 3 Disponibilité : Immédiate

to let luxembourg hostert Type de bien : Maison 4 chambres (colocation possible sous conditions) Surface : 180 m2 Disponibilité : À convenir

Type de bien : Appartement 1 chambre Surface : 59,93 m2 étage : 4 Disponibilité : Immédiate

Type de bien : Appartement 1 chambre Surface : 60,11 m2 étage : 5 Disponibilité : Immédiate

Maison Appartement

m² Numéro 5 – 2013

Tél: (+352) 46 45 40 Email: lux@eu.jll.com

objets immobiliers

for sale neudorf

to let luxembourg weimerskirch

Type de bien : Duplex 4 chambres + 1 bureau Surface : 240 m2 étage : 2 Disponibilité : Immédiate

Type de bien : Penthouse 3 chambres avec piscine intérieure Surface : 223,38 m2 étage : 2 Disponibilité : À convenir

4 Type de bien : Appartement 2 chambres Surface : 80 m2 étage : 1 Disponibilité : Immédiate

5 Type de bien : Duplex 5 chambres Surface : 240 m2 étage : 2 Disponibilité : Immédiate

TO LET luxembourg-dommeldange (domaine du château) Type de bien : 2 duplex 4 chambres dans luxueuse résidence neuve (fitness, piscine chauffée, sauna, hammam) étage : 3/4 Disponibilité : À convenir

for sale strassen

for sale luxembourg-pfaffenthal

Type de bien : Penthouse neuf en duplex 3 chambres Surface : 212 m2 Étage : 2 Disponibilité : À convenir

Type de bien : Maison 4 chambres Surface : 130 m2 Disponibilité : À convenir

Intéressé ?

Sabrina Riestra

Tél. : (+352) 46 45 40 35 Email : sabrina.riestra@eu.jll.com

m² Tél: (+352) 46 45 40 Email: lux@eu.jll.com

Numéro 5 – 2013

home sweet home

Y a-t-il encore une place pour le marché résidentiel haut de gamme au Luxembourg ? En septembre 2012, Jones Lang LaSalle Luxembourg annonçait le lancement de son département résidentiel. Fort de son réseau international et de son expérience résidentielle dans d’autres pays européens, le courtier immobilier fait le point sur la situation luxembourgeoise. Romain Muller, Managing Director de Jones Lang LaSalle Luxembourg, dresse le profil du marché de l’immobilier résidentiel haut de gamme au Grand-Duché.

Texte : Godefroy Gordet Photos : Olivier Minaire

Qu’entend-on par immobilier haut de gamme ?

Il n’y a pas de définition universelle, nous pensons généralement à des finitions luxueuses, des matériaux de qualité ou une surface habitable élevée. Mais ce qui est considéré comme « prestigieux » dans d’autres pays peut être considéré comme normal au Luxembourg, notamment en ce qui concerne la qualité des matériaux et la solidité de la construction. Des biens haut de gamme peuvent cependant avoir une taille moyenne, mais disposer d’une large gamme de services comme le catering à domicile, une conciergerie, un service de gardiennage, des infrastructures sportives privatives, ou encore des systèmes de sécurité sophistiqués tels que la reconnaissance faciale, par exemple. La domotique fait également partie de la demande de clients pour des biens haut de gamme. Romain Muller : « La crise économique semble n'avoir aucun impact sur les prix. »

m² Numéro 5 ‒ 2013

Il ne s’agit donc pas forcément de villas ?

Non, nous estimons que la demande pour des biens haut de gamme porte à 75 % sur des appartements et 25 % seulement sur des villas. Par ailleurs, beaucoup de gens fortunés préfèrent la discrétion des appartements au luxe ostentatoire de certaines villas.

À quel niveau de prix peut-on s’attendre pour du résidentiel haut de gamme au Luxembourg ?

C’est assez large. Pour une maison, cela peut varier de 5 000 à 6 500 euros par m², voire plus, tandis que pour un appartement, la fourchette de prix est de 7 000 à 10 000 euros par m². La crise économique semble d’ailleurs n’avoir aucun impact sur les prix.

Le Luxembourg dispose-t-il de tels biens immobiliers haut de gamme ?

L’existant est assez limité. Il comprend surtout des villas spacieuses sur de grands terrains. Celles-ci appartiennent à des familles fortunées, tels des médecins ou des avocats qui, la plupart du temps, ne souhaitent pas vendre et veulent garder le bien dans la famille. L’augmentation de l’offre pour l’adapter à la demande ne peut donc provenir que de nouvelles constructions sur des terrains et, pour ce faire, le gouvernement tente d’imposer une certaine proportion de biens dits « prestigieux » dans les nouveaux lotissements. Il y a donc une volonté politique d’affecter plus de terrains au haut de gamme. Les quartiers privilégiés se doivent d’être accessibles, donc proches du centre, à proximité d’infrastructures scolaires de qualité. Ainsi les quartiers de Limpertsberg, Dommeldange, Belair

Texte : xxxx xxxxxxx Photo : xxxxxxx xxxxx

ou même Bertrange offrent-ils un bon potentiel. Plus loin du centre mais bénéficiant d’une bonne accessibilité, la commune de Strassen représente une alternative intéressante.

Luxembourg est une ville importante en Europe, ne fût-ce que par la présence de certaines institutions européennes et par son statut de centre financier. Cela se traduit-il par une demande accrue pour le résidentiel haut de gamme ?

Luxembourg offre de nombreux avantages. C’est une ville sûre avec peu de criminalité, la population est multilingue, le niveau d’enseignement est élevé, et le pays est aussi très stable politiquement. La demande est bel et bien là. Nous en voulons pour preuve l’accroissement du nombre d’étrangers qui s’établissent au Luxembourg, ce qui est entre autres illustré par le succès d’écoles privées internationales à haut droit d’inscription. Il est aussi intéressant de constater que nombre de personnes ayant quitté le pays pour étudier à l’étranger ou pour y faire carrière reviennent au Luxembourg. La demande actuelle provient essentiellement d’Europe, mais nous observons de nouveaux arrivants en provenance d’Asie, plus précisément

de Chine et du Japon, et du Moyen-Orient. Nous pensons que le grand défi du Luxembourg est d’offrir des produits correspondant à cette demande. Le gouvernement en est bien conscient et se montre proactif à ce sujet, ce qui nous permet d’être très optimistes pour l’avenir.

Pour conclure, Jones Lang LaSalle a récemment ouvert un département dédié à l’immobilier résidentiel. Pourquoi se lancer dans le résidentiel maintenant et quel est votre avantage par rapport aux concurrents ?

Grâce à la qualité de nos services ainsi que notre vaste expérience sur le marché immobilier luxembourgeois, nous voulons saisir l’opportunité, dans ce domaine très porteur, de proposer des biens résidentiels à une clientèle demandeuse. Notre expansion vers ce segment du secteur immobilier nous permet de compléter notre offre et de présenter à tous nos clients des solutions adaptées à leurs besoins, quelle que soit leur recherche. L’ équipe de Jones Lang LaSalle Residential est entre autres un des agents de référence pour la vente du volet résidentiel de Royal Hamilius, un projet mixte de 36 000 m² dont le concept architectural a

home sweet home

«La demande est bel et bien là » été élaboré par le cabinet d’architecture Norman Foster en collaboration avec le bureau d’architecture Tetra Kayser. Lauréat d’un concours lancé par la Ville de Luxembourg, le projet Royal Hamilius est sans aucun doute le projet phare de Luxembourg de par son architecture, sa taille, ainsi que sa mixité entre commerces, logements et bureaux. Les appartements de standing vont du studio à l’appartement 3 chambres et seront vendus sur plan prochainement. Quant à notre avantage concurrentiel, il est que, faisant partie d’un groupe international, nous disposons d’un très large réseau à l’échelle quasi planétaire. C’est grâce à ce réseau que nous sommes notamment entrés en contact avec des investisseurs qataris.

m² Numéro 5 ‒ 2013

home sweet home

où habiter à luxembourg La Ville de Luxembourg représente à elle seule 159 nationalités différentes. Le mardi 23 octobre 2012, elle est officiellement passée au statut de grande ville en enregistrant son 100 000e habitant. Avec ses 23 quartiers, elle offre à ses résidents tous les attraits d'une capitale européenne. Chacun d'entre eux ayant ses spécificités, il ne vous reste plus qu'à faire votre choix. 1

Beggen, 2 Eich, 3 Dommeldange

Belair

15 4 466 habitants Centre international, proche de l’aéroport et du centre-ville, zones commerciale et de loisirs

Bonnevoie

16 9 042 habitants Patrimoine architectural, proche du centre-ville, opportunités de loisirs

Centre-ville

2 796, 2 453, 1 856 habitants Développement résidentiel récent, zone commerciale, proche de l’accès autoroutier 9 734 habitants Tranquillité, architecture de qualité, à proximité du centre-ville 15 306 habitants Quartier émergent, mixité sociale, commerces de proximité 2 942 habitants Vieille ville classée, proche des commerces, restaurants, nightlife, centre de l’activité économique 7

Clausen

gasperich

Gare

Grund

5 097 habitants Zone d’activité économique, à proximité des autoroutes, tranquillité 9 183 habitants Cœur de l’activité des transports en commun, cosmopolite, vie nocturne 784 habitants Charme, centre culturel, accès rapide au centre-ville

m² Numéro 5 ‒ 2013

4 217 habitants Parc, campus scolaire, à proximité des autoroutes 18

Mühlenbach

Neudorf / Weimershof

Pfaffenthal

20 1 087 habitants Quartier populaire, calme, patrimoine historique 21

Pulvermuhl

Rollingergrund

330 habitants Verdure, proximité des autoroutes, quartier le moins peuplé de la ville 3 542 habitants (dont les habitants de Belair Nord) Nombreuses constructions récentes, mixité sociale, quartier émergent

Weimerskirch

23 1 758 habitants Proche du Kirchberg, quartier populaire, opportunités d’achats

Hamm

1 290 habitants Tranquillité, zone commerciale, à proximité des autoroutes

Merl

Cessange

Limpertsberg

19 4 249 habitants Proche de l’aéroport et du centre-ville, nouvelles constructions

798 habitants Pittoresque, nightlife, cosmopolite

Kirchberg

1 416 habitants Poumon de la ville, tranquillité, très faible densité

2 546 habitants Nombreux projets résidentiels, tranquillité, verdure

Hollerich

Cents

5 526 habitants Proche de l’aéroport, calme, développement résidentiel récent 8

6 152 habitants À proximité des autoroutes, quartier industriel en reconversion, nombreuses opportunités de loisirs

À l’heure où nous écrivons cet article, la Ville de Luxembourg n’a pas encore publié les chiffres de 2012 concernant le territoire de la ville, ses quartiers et sa population.

Luxembourg-ville

autoroutes

zones vertes

routes principales

zones commerciales

voie ferrée

home sweet home

41 n o

e s

15 19

Locations

20 e/m2 7 9

4 898 4 891

4 863 14.89

4 802 14.59

4 800 e/m2

4 911 15.7

10 e/m2

4 561 15.09

4 600 e/m2 4 864

15.3

5 e/m2

14.54

4 400 e/m2

LEUDELANGE

SANDWEILER

HESPERANGE

KOPSTAL

NIEDERANVEN

BERTRANGE

STRASSEN

prix moyens AU M2 en euros à la vente et à la location d'appartements À Luxembourg-ville en 2011 Locations

Ventes

de 19 e/m2 et plus

de 5 700 e/m2 et plus

de 17,50 e/m2 à 18,99 e/m2

de 5 000 e/m2 à 5 699 e/m2

de 16,50 e/m2 à 17,49 e/m2

de 4 500 e/m2 à 4 999 e/m2 moins de 4 500 e/m2

Données statistiques : Ministère du Logement - Observatoire de l'habitat

NEUDORF

GARE

VILLE HAUTE

MERL

LIMPERTSBERG

BELAIR

GRUND

HOLLERICH

CLAUSEN

CENTS

DOMMELDANGE

PFAFFENTHAL

WEIMERSKIRCH

HAMM

BONNEVOIE

ROLLINGERGRUND

GASPERICH

PULVERMÜHLE

BEGGEN

CESSANGE

moins de 16,50 e/m2

KIRCHBERG

5 000 e/m2

17.48

15 e/m2

MÜLHENBACH

Ventes

EICH

prix moyens AU M2 en euros à la vente et à la location d'appartements hors de la ville en 2011

m² Numéro 5 ‒ 2013

PICTURE REPORT

RENCONTREs 1

m² Numéro 5 – 2013

Photos : Studion Photography

PICTURE REPORT

Reportage réalisé lors de la remise des Fiabci Prix d'Excellence le mardi 18 septembre 2012 au Cercle Cité. Il a récompensé les meilleurs projets immobiliers du Luxembourg et de la Grande Région. 3

contact

Jones Lang LaSalle Rue du Puits Romain, 41 L-8070 Bertrange lux@eu.jll.com T: +352 46 45 40

Remise des FIABCI Prix d’excellence – Mardi 18 septembre 2012 1 2 3 4 5 6 7 8

Mme Sandra Müller (LuxReal) et Monsieur Carlo Hein (Fiabci) Monsieur Etienne Reuter (Agora) et Monsieur Vincent Delwiche (Agora) Mme Martine Ehlinger et Monsieur Daniel Origer (Schuler) Monsieur François Pauly (BIL) et Mme Véronique Astranskas (BIL) Monsieur Benoît Renotte (Codic) et Karine Grunberg (Jones Lang Lasalle) Monsieur et Mme Bertand Schmidt (AA Architecture) Claude Arrensdorf (Wagner Sélection) Nathalie Reuter

m2 is a non contractual document January 2013

m² paraît deux fois par an. Publication réalisée par

Imprimé sur papier garanti FSC

About Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) is a financial and professional services firm specializing in real estate. The firm offers integrated services delivered by expert teams worldwide to clients seeking increased value by owning, occupying or investing in real estate. With 2011 global revenue of $3.6 billion, Jones Lang LaSalle serves clients in 70 countries from more than 1,000 locations worldwide, including 200 corporate offices. The firm is an industry leader in property and corporate facility management services, with a portfolio of approximately 2.1 billion square feet worldwide. LaSalle Investment Management, the company's investment management business, is one of the world's largest and most diverse in real estate with $47 billion of assets under management. For further information, please visit www.joneslanglasalle.lu

m² Numéro 5 – 2013

Illustration : Maison Moderne

Office Leasing Agency, Retail Leasing Agency, Industrial Leasing Agency, Corporate Solutions, ProjectResidential and Development Agency, Services, Project and Valuation, Development Services, Capital Valuation, Markets, Property CapitalManagement, Markets, Property Research, Management, Marketing Research, Marketing Jones Lang LaSalle 41,Jones rue du Puits Romain Lang LaSalle Bertrange 41,L-8070 rue du Puits Romain Tel : (+352) 46 45 40 L-8070 Bertrange Fax : 39 Tel : (+352) 46 45 40 www.joneslanglasalle.lu Fax : (+352) 46 45 39 www.joneslanglasalle.lu