Issuu on Google+

Hemicycle

#1

by

BRUSSEL, VAN STAD NAAR HOOFDSTEDELIJKE GEMEENSCHAP 1 / 14


1

2

3

4

#1 5

BRUSSEL, VAN STAD NAAR HOOFDSTEDELIJKE GEMEENSCHAP

Uitgegeven door Essential Vastgoed / La Libre Belgique-Logic-Immo.be. Edities van 8 mei 2014 _ Trends-Tendances 8 mei 2014.

6

7

Hemicycle

8

9

10

by

Voor dit Rondetafelgesprek*, dat wordt georganiseerd door Jones Lang LaSalle, werd de heer Didier Reynders (1), huidige minister van Buitenlandse Zaken en MR-kandidaat bij de volgende federale verkiezingen, uitgenodigd tot het geven van toelichting bij zijn visie op de evolutie van Brussel, die hij geeft in zijn boek ‘Bruxelles pour tous, Vaincre la fracture’ ** en anderzijds tot het beantwoorden van de vragen over mobiliteit/bereikbaarheid, woning- en kantoorbouw (vergunningen, belastingen, parkings), stedelijk beleid en de aantrekkelijkheid van de Hoofdstad, die gesteld worden door vertegenwoordigers van de vastgoedsector in Brussel: Marnix Galle (2) – CEO van ALLFIN GROUP / Serge Fautré (3) – CEO van AG Real Estate / Benoit De Blieck (4) – CEO van BEFIMMO / Jean-Edouard Carbonnelle (5) – CEO van Cofinimmo / Stephan Sonneville (6) – CEO van Atenor Group / Philippe Weicker (7) – Executive Advisor van CODIC Group / Vincent H. Querton (8) – CEO Benelux van JLL en Guy Van Wymersch (9), General Manager van AXA Real Estate en Amid Faljaoui (10), Directeur van de Franstalige magazines van Roularta. * Moderator : Philippe Coulée, journalist Trends-Tendances ** Uitgeverij La Muette 2 / 14


SAMENWERKINGEN: LIEVER INTEGREREN DAN VERPLICHTEN

Hoe ziet u de toekomstige vastgoed- en stedelijke ontwikkeling van Brussel? D.Reynders :

Over grote vastgoedontwikkelingen (ziekenhuizen, scholen, gevangenissen,…) moet goed nagedacht worden en zij moeten vanuit twee oogpunten bekeken worden: - de publiek-private samenwerkingen (PPS) met de verschillende machtsniveaus; - de langetermijnvisie. Het is duidelijk dat men de stad niet in de komende vijf jaar zal ombouwen, het gaat er dus vooral om de richting te bepalen voor een horizon van 20 en zelfs 30 jaar. Als we dan kijken naar het moeilijke probleem van de herinrichting van het Justitiepaleis, dan gaat het hier – naast de ingreep zelf op het gebouw - ook over de link die we moeten leggen tussen de bovenstad en de benedenstad. In dat opzicht zullen toekomstige vastgoedontwikkelingen op deze site alleen mogelijk zijn in de vorm van PPS – op voorwaarde dat het om echte samenwerkingen gaat. Dat betekent, onder andere, dat het principe van de stedenbouwkundige lasten moet worden herbekeken ten voordele van een model waarin verplichting plaats ruimt voor integratie, dus een vastgoedproject dat de vragen van de publieke sector in die zone (vb. bouw van een school, een kinderdagverblijf, enz.) integreert. Dit leidt tot twee belangrijke beschouwingen: 1 - Willen we dat het stadscentrum (opnieuw) een cultureel, commercieel enz. aantrekkelijke omgeving wordt, ... of laten we het verpauperen, terwijl renovatie van de stadskern juist nieuwe bewoners zou aantrekken? Als we niets doen, bestaat er een groot risico dat het contrast in de stad nog groter wordt tussen enerzijds de ‘arme’ wijken en anderzijds de ‘rijke’ wijken, die steeds meer afgesloten en beveiligd worden en waarvan de bewoners eerder hun boodschappen zullen doen in Waals Brabant dan in het Centrum van de stad. Dat laatste fenomeen wordt bovendien nog versterkt door de moeilijke mobiliteit/toegankelijkheid van de Hoofdstad en haar centrum. 2 - De beroepsopleiding: dat de stad verpaupert, is gedeeltelijk te wijten aan het hoge werkloosheidscijfer ( bijna 30% van de jongeren van minder dan 25 jaar), dat een gevolg is van het gebrek aan beroepsopleiding. Gezien deze omstandigheden moet de doelstelling van de volgende legislatuur van de Brusselse regering erin bestaan aan alle jongeren van minder dan 25 jaar (die sinds 4 maanden ingeschreven zijn bij Actiris), werk, een stage of een opleiding te bieden.

3 / 14


M. Galle :

We zitten momenteel op een sociale tijdbom, vooral met al die jongeren zonder werk en dus zonder toekomst. En ik vrees echt het ergste, want wie geen toekomst heeft, heeft niets te vrezen of te verliezen. Opdat de overheid haar rol van sociale regulator kan spelen, een toekomst en een baan kan bieden aan deze jongeren, voordat de situatie uit de hand loopt, zal zij de belastingdruk op arbeid moeten verlagen en ook manieren moeten vinden om een sociaal beleid die naam waardig te financieren. De overheidsuitgaven beperken zal niet volstaan. Voor het beleid zit er weinig anders op dan vroeg of laat het vastgoedpatrimonium te belasten.

MOBILITEIT: WELKE ALTERNATIEVEN? S. Sonneville :

Mobiliteit in de wijken is direct synoniem met aantrekkelijkheid voor bewoners, voor bedrijven, voor toeristen, voor het bedrijfsleven. Beleidsmakers en bouwsector hebben er dus alle belang bij om samen te werken. Vergeet niet dat Brussel concurreert met haar voorsteden en met de omliggende steden. In dat opzicht vind ik de zuidwijk één van de strategische knooppunten in de hoofdstad. Ik wil hopen dat we daar niet dezelfde afwachtende houding zullen zien als we decennialang in de Europese wijk hebben gehad. Als ik zie hoe op de Kirchberg in Luxemburg de ambtenaren standpunten hebben ingenomen en initiatieven hebben gelanceerd op het vlak van grondbeleid, kan ik alleen maar vaststellen dat Brussel zich veel te passief opstelt. Het lijkt mij tijdverspilling om te wachten op de goede wil van de Europese Unie in termen van take-up in de buurt. En ik denk dat als er een echte politieke wil zou zijn om een aantrekkelijke, kwalitatieve stadswijk te creëren, dat de EU zich er veel meer spontaan zou vestigen.

«Mobiliteit in de wijken is direct synoniem met aantrekkelijkheid voor bewoners, voor bedrijven, voor toeristen, voor het bedrijfsleven. Beleidsmakers en bouwsector hebben er dus alle belang bij om samen te werken. » Stephan Sonneville

4 / 14


D.Reynders :

Wanneer het om mobiliteit gaat, zijn we het allen wel min of meer eens met het principe dat het aantal voertuigen in de stad beperkt moet worden (vandaag rijden er dagelijks +/- 400.000 auto’s door Brussel), maar voor we verder nadenken over een zachtere stedelijke mobiliteit (voetgangers, fietsen, openbaar vervoer, ... ) moet er eerst een voorwaarde vervuld zijn, namelijk dat de pendelaars hun voertuig kunnen achterlaten op ‘overstapparkings’ (liever dan ‘ontradingsparkings’) in de nabijheid van perifere stations en rond Brussel Pentagoon. Op dit ogenblik echter betekent de aangekondigde (2015) afschaffing van 25.000 parkeerplaatsen in kantoorgebouwen een kost voor de Brusselse ondernemingen (die door de BECI, Kamer van Koophandel en Verbond van Ondernemingen te Brussel, geschat wordt op 750 miljoen €). Op langere termijn voorziet het plan Iris II de afschaffing van 45.000 parkeerplaatsen... maar het beschikt over geen enkel geloofwaardig alternatief: geen uitbreiding van het MIVB-netwerk, geen GEN tussen dit en +/- 10 jaar, geen parking buiten de stad. In deze omstandigheden wordt de instroom van 170.000 nieuwe bewoners in de stad (verwachtingen op 5 > 10 jaar) op zijn minst moeilijk. Ook het idee van tolheffing aan de ingang van Brussel (zoals in Londen, Stockholm, Milaan, ...) is niet overtuigend. Het zou juister en efficiënter zijn om tol te heffen voor het gebruik van alle autowegen (tol aan de grenzen + tol bij het naderen van Brussel). Dat zou een dubbele verdienste hebben:

«Waarom de toekenning van een bedrijfswagen niet vervangen door het toekennen van steun bij de aankoop van een woning voor jonge gezinnen?»

- het verkeer over alternatieve omleidingswegen rond de Hoofdstad aanmoedigen (= de stad ontlasten); - inkomsten creëren voor het onderhoud van het wegennetwerk. Het is dus wenselijk de autobelasting te herzien en er een gewestelijk beleidsinstrument van te maken.

Didier Reynders

5 / 14


DE STAD HERTEKENEN...

D.Reynders :

Dat is wat ook andere grote steden hebben gedaan. Voor Brussel zou het erop neerkomen haar stadskern op te waarderen, en werk en ondernemingen te concentreren in de tweede kroon, dicht bij de stadsrand en de ring. In die optiek moeten 4 belangrijke stedenbouwkundige ingrepen overwogen worden: 1 - Omvorming van de kleine ring tot autovrij gebied: van de Guldenvlieslaan tot aan Madou het autoverkeer ondergronds brengen om bovengronds een immens grote ruimte te creëren voor voetgangers; 2 - Omvorming van de Noord-Zuidas tot autovrij gebied: van het de Brouckèreplein tot aan de Beurs; 3 - Ondergronds brengen van de stedelijke autowegen: we denken dan natuurlijk aan de opritten van de E 411 (Hermann-Debroux) en de E 40 (Koekelberg), gecombineerd met het aanleggen van overstapparkings; 4 - De ring sluiten via tunnels met twee niveaus (Drogenbos > Leonard-kruispunt) waardoor het transitverkeer door Brussel ontlast zou worden.

«Hoewel Brussel geëvolueerd is van een nationale naar een internationale markt, en van een ‘kleine stad’ naar de ‘Hoofdstad van Europa’, zijn de huur- en aankoopprijzen de laatste 20 jaar nauwelijks geëvolueerd. Er zit daar een hiaat in de creatie van waarde.» Vincent H. Querton

6 / 14


...HOOFDSTAD VAN EUROPA

D.Reynders :

Tegelijkertijd is het ook belangrijk Brussel te bevestigen als Europese hoofdstad – en dat is één van haar grote troeven. Naast de eerder onzinnige situatie van de seizoenstrek tussen Brussel en Straatsburg, die zou moeten worden opgelost door het inrichten van één enkele zetel van het Europees Parlement in Brussel (dat is de wens van de meerderheid van de euroafgevaardigden), moeten de gewestelijke overheden Europese investeringen in de stad aanmoedigen, meer bepaald door een proactieve aanpak, die op dit ogenblik ontbreekt. Zulke aanpak moet echter aan specifieke voorwaarden worden onderworpen. Hij vereist enerzijds een betere verdeling van de investeringen over de stad (een politiek centrum behouden op Schuman en de andere functies spreiden) om bij te dragen tot het ontstaan van een sociale, economische en culturele mix; en anderzijds een deelname van de Europese overheden, en in het bijzonder van de Commissie, in de evenwichtige ontwikkeling van de stad. Dat zijn voorwaarden voor een aantrekkelijk Brussel, dat zowel het slot als de sleutel van een verenigd België blijft, wat men er ook van denkt.

V.Querton :

Als actoren hebben wij er alle begrip voor dat iedere omvangrijke vastgoedontwikkeling (voetbalstadion, duurzame wijk, station,...) tijd nodig heeft, maar wij maken ons soms zorgen over de financieringsvoorwaarden.

D.Reynders :

Als het om het stadion gaat, toont het huidige getalm aan dat de beslissing van de stad onvoldoende onderbouwd is, vermits de voetbalbond het financieel plan nog aan het opstellen is! Elders kan je stellen dat verschillende miljoenen euro’s betalen aan architect Jean Nouvel – waarvan niemand het talent in vraag stelt – om na te denken over de inrichting van het Eurostation (Zuidstation)... dat uiteindelijk niet gebouwd wordt, wel een heel dure maquette geeft! Deze twee voorbeelden spreken boekdelen als het gaat over gebrek aan logica en zelfs gebrek aan wil in het beslissingsproces van het Gewest. De remedie ligt in een politieke wil: je moet duidelijk optreden als gewestelijke overheid en enkele prioriteiten bepalen, zoals projecten voor (duurzame) wijken, stedenbouwkundige inrichtingen, enz. En al wordt dan niet alles uitgevoerd, er zullen dan ten minste sterke hoofdlijnen gedefinieerd zijn.

Wat antwoordt u aan hen die vinden dat uw projecten onbetaalbaar zijn? D.Reynders :

Enerzijds dat niets gratis is (alles heeft een prijs) en anderzijds dat sommige investeringen die in de vorm van een PPS tot stand gekomen zijn, ook zullen moeten worden gefinancierd door de gebruiker en niet alleen door de belastingbetaler. 7 / 14


WONINGEN: VOORWAARDEN VOOR PRODUCTIE

Ph.Weicker :

Eén van de grote uitdagingen van Brussel zal zijn om in de komende tien jaar 7 à 8.000 woningen per jaar te bouwen. Als je weet dat de privésector +/- 3.500 eenheden per jaar produceert en de publieke actoren +/- 1.700, is het tekort overduidelijk (tussen +/- 2 en 3.000 woningen per jaar). Wat de BVS in het kader van de regionalisering plant is een pact: laten we de privésector de kans geven om deze lacune te vullen op voorwaarde dat er verschillende maatregelen worden getroffen, zowel op federaal (btw) als op regionaal vlak (produceren van woningen): - registratierechten: 5% in plaats van 12,5% voor bestaand vastgoed; - btw: (nieuwbouw) er bestaat een onevenwicht tussen privéactoren (btw: 21%) en publieke actoren (btw: 6%). In de mate dat de privésector het tekort zal opvullen, moet hij ook het btw-tarief van 6% kunnen toepassen; - GSV: de verplichting om ‘te groot’ te bouwen herzien.

«De woningbouw door de privésector aanmoedigen kan op drie manieren: Registratierechten: 5% in plaats van 12,5% voor bestaand vastgoed / Btw op nieuwbouw: het verstoorde evenwicht tussen privéactoren en publieke actoren herstellen / GSV: de verplichting herzien om “te groot” te bouwen.» Philippe Weicker

8 / 14


S. Fautré :

D.Reynders :

In de les economie in het eerste jaar leer je dat het verhogen van het aanbod van een goed leidt tot een prijsdaling van dat goed en te verkiezen is boven een ‘kunstmatige’ daling als gevolg van prijscontrole. Laten we dus de zaken eenvoudig houden en vergunningen toekennen, in het bijzonder om bestaande gebouwen (met 1 of 2 verdiepingen) te verhogen. Op het vlak van de woningbouw zijn drie soorten maatregelen mogelijk: - Het btw-tarief en de registratierechten verlagen: ik wil dit niet uitsluiten, maar eerst moeten twee zaken overwogen worden: - de (vele) projecten deblokkeren die momenteel ter studie liggen (openbaar onderzoek, overleg, ...) en waarop nog steeds geen antwoord is; - huisvestingstoelagen toekennen (het tekort aan sociale woningen opvangen). Deze strategie vereist echter dat we de prijsontwikkeling over een gegeven periode kunnen beheersen, want anders is het enige effect van die toelagen dat zij de huurprijzen de hoogte in drijven. Wat dit betreft, waarom de toekenning van een bedrijfswagen niet vervangen door het toekennen van steun bij de aankoop van een woning voor jonge gezinnen? De oplossing ligt heel gewoon in een mix van maatregelen, gaande van het toekennen van meer vergunningen tot het toekennen van huisvestingstoelagen.

«Het verhogen van het aanbod van een goed leidt tot een prijsdaling van dat goed en is te verkiezen boven een ‘kunstmatige’ daling als gevolg van prijscontrole. Laten we dus vergunningen toekennen, in het bijzonder om bestaande gebouwen te verhogen.» Serge Fautré

9 / 14


BELEIDSMATIG: SAMEN KIJKEN...

M.Galle :

Na 25 mei en het verlies/winst aan stemmen van iedere partij riskeren we ons echter in dezelfde politieke opstelling/fragmentering te bevinden en zullen onze uitdagingen maar weinig veranderd zijn. Als we uw voorstellen/ideeën volgen, twijfelen we er echter aan, om de reeds gemelde politieke redenen, of ze wel realiseerbaar zijn.

«Na 25 mei riskeren we ons echter in dezelfde politieke opstelling te bevinden en zullen onze uitdagingen maar weinig veranderd zijn.» Marnix Galle

D.Reynders :

Dat verwijst naar het idee ‘Hoe moet je de zaken beleidsmatig voorstellen?’. Als je Brussel Pentagoon een nieuwe dynamiek wil geven volgens een degelijke culturele en commerciële visie, moet je dan sociale woningen toelaten (met een zwakkere bevolking) of aanvaard je dan om er alleen woningen van gemiddeld/hoger niveau toe te laten, wat veronderstelt dat je een dynamische populatie aantrekt? Er zijn twee zaken die we samen moeten bekijken, over de politieke verschillen heen: 1 - welk mechanisme laat toe meer vergunningen toe te kennen en tegelijkertijd aan de promotor te vragen het aandeel en de inplanting van de verschillende woningtypes te preciseren; 2 - welke ‘financiële’ omkadering moet voorzien worden voor de huisvestingstoelagen om te vermijden dat de huurprijzen uit de hand lopen. 10 / 14


S. Sonneville :

Het is belangrijk kapitaal in omloop te brengen (rijkdom te creëren). De huidige complexiteit en bijhorende traagheid in de beslissingname dragen daar niet toe bij.

J-E. Carbonnelle :

Als we kijken naar de fiscaliteit van de eigendomsoverdracht, worden de inkomsten uit registratierechten (+/- 450 miljoen €) bijna uitsluitend gedragen door de 12,5% die geïnd wordt op de residentiële markt en worden dus door de burger betaald. Kunnen we geen rechtvaardiger systeem bedenken waarin ook de niet-residentiële markt een steentje bijdraagt?

D.Reynders :

De huidige situatie is inderdaad te weinig homogeen en geeft een ongelijkheid weer die verminderd en zelfs afgeschaft zou kunnen worden, als we een systeem van forfaitaire belasting zouden toepassen op alle types van gebouwen.

«De inkomsten uit registratierechten worden bijna uitsluitend gedragen door de 12,5% die geïnd wordt op de residentiële markt en worden dus betaald door de burger. » Jean-Edouard Carbonnelle

11 / 14


DE CREATIE VAN RIJKDOM...

V.Querton :

Rijkdom creëren betekent ook een hogere belasting mogelijk maken. Het is een win-winsituatie waar we allen beter van worden. Wij zijn dus vragende partij voor de creatie van rijkdom. Echter, hoewel Brussel geëvolueerd is van een nationale naar een internationale markt, van een ‘kleine stad’ naar de ‘Hoofdstad van Europa’, zijn de huur- en aankoopprijzen de laatste 20 jaar nauwelijks geëvolueerd. Er zit daar een hiaat in de creatie van waarde. De internationale investeerders zouden enthousiast reageren op een beslissing die meer duidelijkheid en meer zekerheid zou bieden over de fiscale en reglementaire voorwaarden voor vastgoedontwikkelingen.

D.Reynders :

Er zou ook een einde moeten komen aan heel ingewikkelde financiële constructies. Maar de voorwaarden van deze aanpak moeten met de vastgoedsector onderhandeld worden en door hen aanvaard worden.

Wat met de meeneembaarheid van registratierechten (zoals in Vlaanderen) en een belasting van de huurgelden? D.Reynders :

Ik ben helemaal te vinden voor de meeneembaarheid van de registratierechten, en dat om twee redenen: - de niet-meeneembaarheid (van de registratierechten) kan worden beschouwd als een weinig rechtvaardig cumuleren van belastingen; - meeneembaarheid laat een grotere mobiliteit van personen toe. Deze mobiliteit wordt steeds noodzakelijker, omdat mensen tijdens hun professionele loopbaan vaker van werk veranderen. Wat belasting op huurgelden betreft, is dit ‘politiek’ gezien wellicht niet het goede ogenblik. Ik zie trouwens niet hoe dit principe kan worden toegepast zonder enerzijds het risico te lopen dat de huurgelden sterk zouden stijgen (de eigenaars zullen de betaalde belasting willen verrekenen) en anderzijds zonder de ‘kleine’ particulieren uit het beleggingscircuit uit te sluiten. Vastgoedinvesteerders (die bovendien in België investeren!) ontmoedigen op een ogenblik waarop wij nood hebben aan woningen, is wellicht niet optimaal. Op een ander vlak van belasting lopen we het risico, door het verlagen van de patronale lasten, dat de lonen omhoog gaan ZONDER dat een antwoord geboden wordt aan de creatie van tewerkstelling. Dat betekent dat voor elke daling van de lasten met de werkgevers een akkoord moet worden gesloten over de aanwending van de toegekende fiscale voordelen.

12 / 14


G.Van Wymersch :

De complexiteit – om niet te spreken van erbarmelijke kwaliteit – van de wetteksten met betrekking tot het vastgoed (stedenbouwkundige lasten, belastingen, parkings) waardoor juridische krachttoeren vereist zijn, zou gemilderd kunnen worden door de sector (in het bijzonder via de BVS) meer te betrekken bij de uitwerking van de teksten. Dat zou ook de buitenlandse investeerders geruststellen.

«De complexiteit van de wetteksten met betrekking tot het vastgoed waardoor juridische krachttoeren vereist zijn, zou gemilderd kunnen worden door de sector meer te betrekken bij de uitwerking van de teksten.» Guy Van Wymersch

D.Reynders :

De (reële) complexiteit waarvan sprake heeft een eerste grote oorzaak: de regeringen zijn coalities. En wie coalitie zegt, zegt compromissen… en complexe wetteksten. Het vereenvoudigen en hercodificeren van de teksten (een wens die we allemaal delen) zou kunnen worden uitgevoerd via het Coördinatiebureau van de Raad van State. Zijn rol zou bestaan uit het ‘voorbereiden en structureren’ van de teksten om de toepassing ervan te vereenvoudigen. De vrees daarbij is natuurlijk dat de dunne lijn tussen ‘hercodificeren’ (vereenvoudigen) en … ‘wijzigen’ (waarbij de geest van de wet verandert) overschreden wordt. Hoe dan ook, het lijkt me vanzelfsprekend dat de vereenvoudiging niet op federaal vlak zal bewerkstelligd worden, maar wel via akkoorden binnen en tussen de Gewesten. 13 / 14


Als ik naar Brussel kijk, dan moet ik stellen dat de veelheid aan overheidsstructuren (1 gouverneur, 89 parlementsleden, 19 gemeenten en evenveel burgemeesters, 139 schepenen en 590 gemeenteraadsleden, enz.) het beheer of de dialoog niet echt bevordert. Integendeel, het idee van een ‘Hoofdstedelijke gemeenschap’ (= hinterland van Brussel uitgebreid met de oude provincie Brabant) – een idee dat in de akkoorden van de zesde Staatshervorming wordt verwoord – zou de drie gewesten die dezelfde zorgen delen (Ring en mobiliteit, GEN, luchthaven, ...) met elkaar confronteren en zou een plaats voor overleg bieden waarin de gewestelijke bevoegdheden van ieder gewest zouden worden ingezet... over alle irredentistische beschouwingen heen! Het vereenvoudigen van Brussel zou dus verschillende zaken omvatten, zoals: - het afschaffen van de functie van Gouverneur (overdracht van bevoegdheden naar de Minister-president); - de fusie van sociale huisvestingsmaatschappijen (nu zijn dat er 15); - de hervorming van het stedenbouwkundig recht: beter verdeelde en aanvullende rollen tussen de gemeenten en het Gewest zouden systematische tegenstellingen vermijden en de vergunningsprocedures versnellen.

«De vereenvoudiging zal niet op federaal vlak bewerkstelligd worden, maar wel via akkoorden binnen en tussen de Gewesten.» Didier Reynders

14 / 14


Zie ook ons laatste rapport over de Brusselse vastgoedmarkt

15 / 14

JLL - Mei 2014 - Photo credit: Triptyque voor JLL

Jones Lang LaSalle Avenue Marnixlaan 23 B - 1000 Bruxelles - Brussel Tel: +32 (0)2 550 25 25 www.JLL.be


Hemicycle by JLL:ronde tafel Didier Reynders met vertegenwoordigers van de Brusselse vastgoedsector