Masterthesis: Urban Nest

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N Masterthesis 2018 I Jonas Leweke Masterstudiengang ArchitekturProjektEntwicklung Prof. Xaver Egger

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Coliving in der KĂślner SĂźdstadt

Masterthesis 2018 Zur Erlangung des akademischen Grades Master of Science (M.Sc.)

Verfasser Jonas Leweke Matrikelnr.: 016201325

Institut Hochschule Bochum LennershofstraĂ&#x;e 140 44801 Bochum Fachbereich Architektur Master ArchitekturProjektEntwicklung

Bearbeitungszeitraum 18.05.2018 - 14.08.2018

Betreuende Prof. Dipl.-Ing. Xaver Egger Prof. Dipl.-Ing. Klaus Legner Prof. Dipl.-Ing. JĂśrg Probst

Inhaltsverzeichnis

1

Einleitung

1

1.1 Problemstellung

2

1.2 Lösungsansatz

2

1.3 Methodik und Vorgehen

2

2

Urbanisierung

4

2.1 Reurbanisierung 2.1.1 Urbanisierung in Deutschland?

2.1.2 Wachstumsmuster in Deutschland

5 5 5

2.2 Stadtleben 2.2.1 Der urbane Lebensstil 2.2.2 Das Unternehmen Stadt

7 7 8

2.3 Stadtgestalter 2.3.1 Die Urbaniten 2.3.2 Innenentwicklung

9 9 10

2.4 Fazit

11

Stadtstress

12

3.1 Stress 3.1.1 Stress im 21. Jahrhundert 3.1.2 Stress und der Gesundheitstrend

13 13 13

3.2 Stadtstress 3.2.1 Lärm 3.2.2 Licht 3.2.3 Luft 3.2.4 Klima 3.2.5 Verkehr 3.2.6 Sozialer Stress

14 14 15 15 16 16 17

3.3 Stressprävention 3.3.1 Neues Bewusstsein

18 18

3.4 Fazit

19

3

4

Urbanes Wohnen

20

4.1 Marktanalyse Wohnen 4.1.1 Wohnlandschaften 4.1.2 Der Wohnungsmarkt 4.1.3 Coliving

21 21 22 23

4.2 Fazit

24

5

Standort

25

5.1 Die Stadt

26

5.2 Das Grundstück

29

5.3 Makroanalyse 5.3.1 Geographische Lage 5.3.2 Anbindung und Mobilität 5.3.3 Wirtschaftsstruktur 5.3.4 Bildung und Kultur 5.3.5 Soziodemographie 5.3.6 Wohnungsmarkt 5.3.7 Maßnahmen gegen Stadtstress 5.3.8 Fazit

30 30 30 31 32 33 33 34 35

5.4 Mikroanalyse 5.4.1 Lage 5.4.2 Baurecht 5.4.3 Historie 5.4.4 Anbindung 5.4.5 Bau- und Nutzungsstruktur 5.4.6 Freiraumstruktur 5.4.7 Infrastruktur 5.4.8 Fazit

37 36 37 38 38 39 41 41 42

5.5 Swot-Analyse Grundstück

42

6

Das Projekt

43

6.1 Die Zielgruppen 6.1.1 Sinus-Milieus

44 44

6.2 Programming 6.2.1 Bedürfnisse und Nutzungen 6.2.2 Nutzungsanalyse 6.2.3 Raumprogramm

46 46 48 50

6.3 Entwurf 6.3.1 Städtebau 6.3.2 Formentwicklung 6.3.3 Erd- und Untergeschoss 6.3.4 Obergeschosse 6.3.5 Ober- und Dachgeschoss 6.3.6 Materialität und Konstruktion 6.3.7 Wohnungstypen

52 52 53 54 56 58 61 63

6.4 Wohnungsausstattung 6.4.1 Materialität und Ausstattung

64 65

6.5 Baurechtliche Nachweise 6.5.1 Abstandfläche

66 66

6.5.2 Stellplatznachweis und -ablöse 6.5.3 Brandschutz 6.5.4 Bebauungsdichte

66 67 67

6.6 Akteure 6.6.1 Akteurskonstellation 6.6.2 Betriebsmodell

68 68 68

6.7 Baukosten

70

6.8 Wirtschaftlichkeit

71

6.9 Kommunikation 6.9.1 Kommunikationsstrategie 6.9.2 Kommunikationsablauf

72 72 73

6.10 Marketing 6.10.1 Namensgebung 6.10.2 Logo

74 74 74

6.11 Wettbewerbsanalyse 6.11.1 Marktpositionierung 6.11.2 Wettbewerber

76 76 77

6.12 Projektablauf

78

6.13 Risikoanalyse 6.13.1 Projektrisiken 6.13.2 Kostenrisiko 6.13.3 Vermietungsrisiko 6.13.4 Baugrundrisiko 6.13.5 Termin- und Organisationsrisiko 6.13.6 Genehmigungsrisiko 6.13.7 Finanzierungsrisiko

80 80 80 80 81 81 81 81

6.14 Step- und Swot-Analyse - Projekt

82

7

Fazit

7.1 Fazit und Ausblick

8

Anhang

Quellenverzeichnis Abbildungsverzeichnis Flächenaufstellung Baukostenaufstellung Marktanalysen Developerkalkulation Einnahmen Erträge Grundrisse

84 85

89

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urban. entspannt.

1.

Einleitung

1.1 Problemstellung

Das 21. Jahrhundert wird das Jahrhundert der Städte sein. Nachdem im Jahr 2015 erstmals mehr Menschen in den Städten dieser Welt und deren Umgebung lebten, werden es im Jahr 2050 gar drei Viertel der Weltbevölkerung sein. Dieser Leittrend lässt sich auch in Deutschland seit der Jahrtausendwende beobachten. Während für die Städte hier noch in den 90-er Jahren die Auflösung in suburbane Gebilde postuliert wurde, ziehen nun mehr und mehr Menschen in die Ballungsräume, um dort Arbeit, Bildung oder Kultur zu finden. Die Stadt übt mit ihrer Nähe und Vielfalt an Funktionen und Lebensweisen eine neue Anziehungskraft aus, die andere Lebensräume in dieser Dichte nicht bieten können.

Zugleich ist die Stadt ein stressiger Lebensraum. Die räumliche Ballung vieler Menschen und Nutzungen setzt den Stadtmenschen zahlreichen Belastungen aus. Umweltbelastungen, wie Luft-, Licht- oder Wasserverschmutzung und Lärm können den Körper auf Dauer angreifen. Zudem kann die Stadt auch zu psychischem Stress führen, sodass Angstörungen, affektive Störungen, wie Depressionen, dort besonders häufig auftreten. Die Gleichzeitigkeit von sozialer Dichte und Isolation, die unter anderem für die Entwicklung dieser psychischen Krankheitsbilder verantwortlich gemacht wird, ist besonders in den vereinzelten städtischen Gesellschaften von großer Bedeutung.

Angesichts der Zunahme der Stadtbevölkerung in vielen Ballungsräumen Deutschlands und der teils sehr hohen Behandlungskosten für psychische und physische Erkankungen, ist die Gestaltung der urbanen Lebenswelt eine Gesundheitsfrage mit volkswirtschaftlicher Relevanz.

Wie muss also Wohnraum in den Zentren der Städte Deutschlands aussehen, um diesen zahlreichen Stressoren entgegenzuwirken und die Bewohner gegen des Stadtstress zu wappnen? Wer zieht in die Städte und ist dort besonders gefährdet, dem Stadtstress ausgesetzt zu sein und welche Architektur und Nutzungen können diesen Menschen helfen, eine Wohnumgebung zu finden, die Rückzugs-, Erholungs- und Stärkungsort ist?

1.2 Lösungsansatz

Die Herausforderungen des urbanen Jahrhunderts erfordern die Überlegung über neue Wohnformen, die den unterschiedlichen Stressoren des Stadtlebens begegnen. Auf einem Grundstück im Zentrum einer deutschen Großstadt soll ein Projekt entstehen, das zuvor beschriebenen Anforderungen an zeitgemäßem Wohnraum entspricht.

Das Konzept des Coliving, das dem Coworking, dem gemeinschaftlichen Arbeiten, entlehnt ist, organisiert nun auch das Wohnen in Städten mit dem Ziel, eine Gemeinschaft zu bilden. Als Wohnform, die sich vor allem an Singles richtet, folgt sie dem Trend der Individualisierung, ohne allerdings zur Vereinzelung , die zu einem der Hauptstressoren des städtischen Lebens gehört, beizutragen. Es entsteht durch die Verkleinerung des Privatraums räumlicher und finanzieller Spielraum für unterschiedlichste Gemeinschaftsflächen, die über die Stärkung der sozialen Kohäsion und die Aufnahme von Nutzungen zur Erholung und Gesundheitsförderung, dem Stadtstress entgegenwirken. Statt regelmäßig der Stadt ins Umland entfliehen zu müssen, soll ein Ort entstehen, der die Reize der Urbanität mit den Vorteilen eines Rückzugs- und Erholungsort verbindet.

1.3

Methodik und Vorgehen

Eine Projektentwicklung fußt auf den drei Säulen des Kapitals, des Grundstücks und der Idee für die entstehende Architektur. In dieser Arbeit wird über die Analyse der Problemstellung einer zunehmenden räumlichen und sozialen Dichte in Städten, die sich negativ auf die Gesundheit auswirken kann, eine Idee für eine Wohnform entwickelt, die geeignet ist, den unterschiedlichen Stressfaktoren des Stadtlebens zu begegnen. Hierbei soll zu Beginn der Trend der Reurbanisierung in Deutschland über quantitative, soziologische und wirtschaftliche Betrachtungen verstanden werden, um dessen weitere Entwicklung einordnen und die wesentlichen Akteure und Triebkäfte identifizieren zu können. Über die Zusammensetzung des Stadtstress‘

2

soll eine Stadt und mit der zuvor beschriebenen Zielsetzung ein geeignetes Grundstück gefunden werden, mit dem eine mögliche Umsetzung der Idee in eine Architektur illustriert werden soll. Eine Analyse der Umgebung im stadtweiten und lokalen Maßstab soll Rückschlüsse auf die Nutzungsstruktur und die Einbettung der Projektentwicklung in ihr Umfeld zulassen. Mit der weiteren Bearbeitung wird schließlich die Wirtschaftlichkeit der Entwicklung

bewiesen, um einen Investor für die Bereitstellung von Kapital begeistern zu können. Zudem wird die Kommunikation des Projektes gegenüber unterschiedlichen Akteuren und der Öffentlichkeit über ein Marketing- und Kommunikationskonzept dargestellt. Eine Abgrenzung von Wettbewerbern, die Darstellung eines möglichen Projektablaufs und die Analyse der potenziellen Projektrisiken schließen die Arbeit ab.

Abb.1

3

Dreiklang der Projektentwicklung

2.

Urbanisierung

4

Nowak 2011, S.2). Diese rapide Zunahme der städtischen Bevölkerung wird vor allem vom Zustrom in die Städte in Staaten, die sich nicht selbständig industrialisiert haben bzw. diesen wirtschaftlichen Umbauprozess verzögert durchleben, getragen.

In urbanen Räumen erhoffen sich Menschen eine Verbesserung ihrer Lebensumstände durch einen erleichterten Zugang zu Arbeitsmärkten, Ausbildung, Kultur, einer vielfältigen Infrastruktur oder einen Zugewinn an persönlicher Freiheit (Brake, Herfert, S.12). Die Urbanisierung oder Verstädterung bedeutet neben einer baulichen und räumlichen Verdichtung auch eine Ausbreitung städtischer Lebensweisen und steht so in engem Zusammenhang mit dem wirtschaftlichen Entwicklungsstand eines Landes (Hesse 2012, S.72).

Zunächst wird mit diesem Kapitel der Frage nachgegangen, inwiefern der Trend der Urbanisierung auch in Deutschland zu einer gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Neubewertung der Kernstädte führt.

In Abgrenzung zum globalen Trend der Urbanisierung, sollen hier die Fragen im Vordergrund stehen, welche ökonomischen und sozialen Strömungen die neue Attraktivität der Innenstädte in Deutschland bestimmen und welche Teile der Bevölkerung hier wesentlich zu diesen Umstrukturierungsprozessen beitragen. Zudem wird erörtert, in welchem politischen Kontext sich diese Entwicklungen vollziehen.

Zielsetzung dieses Abschnitts ist die Nachhaltigkeit und Verstetigung der Verstädterung in Deutschland zu überprüfen

Der Prozess der Urbanisierung ist in den entwickelten Ländern, die die Phase der Industrialisierung bereits im 18-20. Jahrhundert durchlaufen haben, weitgehend abgeschlossen und einer Abfolge und Überlagerung von Wachstums- und Schrumpfungsprozessen gewichen. Der Stadtforscher Leo van den Berg entwickelte 1982 zur Strukturierung dieser Prozesse ein Phasenmodell, das neben der Urbanisierung, die Sub-, Des- und Reurbanisierung als maßgebliche Entwicklungsmuster städtischer Räume definiert (Jessen, Mayer 2010, S.27). Auch Deutschland mit einem Anteil der städtischen Bevölkerung an der Gesamtbevölkerung von mehr als 75% gehört zu den Staaten, in denen die Urbanisierung bereits den zuvor beschriebenen Mustern gewichen ist (worldbank, 2015). Im folgenden werden diese Entwicklungslinien, bezogen auf die Entwicklung der Städte Deutschlands, nachvollzogen, um den sich aktuell vollziehenden Prozess der Reurbanisierung einordnen und interpretieren zu können.

und über die Untersuchung der diese Entwicklung vorantreibenden Menschen zu einer Eingrenzung der Zielgruppen zu gelangen. Zudem soll den politischen Rahmenbedingungen des Städtebaus nachgegangen werden.

2.1 Reurbanisierung

2.1.1

Urbanisierung in Deutschland?

Noch in den 90-er Jahren wurde den Städten eine allmähliche Auflösung vorhergesagt, da neue Technologien die räumliche Nähe zur Kommunikation und zum Informationsaustausch nicht mehr notwendig erscheinen ließen (Gaebe 2004, S.17; Hesse 2012, S.72). Besonders die Städte des angelsächsischen Raums waren mit einer quantitativen und funktionalen Entkernung ihrer Ballungsräume konfrontiert. In den letzten Jahrzehnten aber ist ein gegenläufiger Trend zu beobachten: Während 1950 nur etwa 30% der Weltbevölkerung in städtischen Räumen lebten, wurde 2015 die 50%-Marke erreicht und für das Jahr 2050 ist eine Steigerung des Anteils der Stadt- an der Gesamtbevölkerung auf 70% prognostiziert (Burdett,

2.1.2

Wachstumsmuster in Deutschland

Bis weit in die 70-er Jahre war die Suburbanisierung der dominierende Entwicklungstrend der deutschen Ballungsräume. Unter anderem aufgrund der hohen Kapitalverfügbarkeit infolge der wirtschaftlichen Dynamik der Nachkriegsjahre, der geringen Kosten

5

für den Individualverkehr, einem massiven Ausbau Zerstörung durch groß angelegte Stadtsanierungen des Straßennetzes seit Mitte der 60-er Jahre und erklärte (Häußermann 1988, S.80). In den der steuerlichen Förderung von Neubauten und Kernstädten blieben benachteiligte Einwohner, wie berufsbedingtem Pendeln, zogen vor allem Familien Arme, ältere Menschen, Arbeitslose oder Einwanderer in ihrer Gründungsphase in die Peripherie der zurück, während sich zugleich die Funktion als städtischen Räume (Glasze, Graze 2007). Reichten Dienstleistungs- und Konsumorte gegen eine Wohndie ökonomischen Mittel nicht aus, so waren die oder Mischfunktion durchsetzte.

Großsiedlungen, die am Rand der Städte entstanden, Noch bis in die 90-er Jahre war die Suburbanisierung eine ebenfalls beliebte Wohnform dieser Zeit. Die das vorherrschende Muster der Raumentwicklung Innenstädte mit ihren vernachlässigten Gründerzeit- (Herfert, Osterhage 2012, S.91). Mit der zunehmenden | Zukünftige Entwicklung von Bevölkerung und Haushalten bis 2030 Wohnungsmarktprognose 2030 7 Altbauten hingegen galten als unmodern und sozial Dezentralisierung der Funktionen, die mit einer großen problematisch, was auch ihre flächendeckende Eigenständigkeit der suburbanen Räume einherging, entwickelteEntwicklung das Muster der Suburbanisierung in Karte 3 der Bevölkerung und Haushalte 2015 bis 2030 den 80-er und 90-er Jahren eine neue Qualität Bevölkerung Haushalte DK (Osterhage, Kaup 2012, S.125). Neben den neuen Möglichkeiten der Raumentwicklung, die sich durch Kiel Kiel das voranschreiten der Digitalisierung abzeichneten, Schwerin Schwerineine Auflösung wurde den Städten auch deswegen Hamburg Hamburg attestiert. Im Modell van den Bergs ist dieser Prozess Bremen Bremen der funktionellen Emanzipation des Umlandes von PL Berlin Berlin der Kernstadt mit dem Hannover Begriff der Desurbanisierung Hannover NL Potsdam Potsdam bezeichnet.

Magdeburg Magdeburg Mit dem Mauerfall sollte sich diese Entwicklung Leipzig allerdings abschwächen, sodass die Kernstädte Düsseldorf Düsseldorf Dresden Dresden Erfurt Erfurt im Laufe der 90-er Jahre weniger Einwohner an das Umland verloren (Herfert, Osterhage 2012, BE S.87). Dies ist Wiesbaden unter anderem mit der zunehmenden Wiesbaden CZ Mainz Mainz Verteuerung des Lebens in suburbanen Räumen, LU durch Saarbrücken steigende Transportkosten, die Streichung Saarbrücken der Eigenheimzulage oder der Einschränkung Stuttgart Stuttgart FR der Pendlerpauschale und der Abnahme der Alterskohorte in der Familiengründungsphase, die München München AT Träger der Suburbanisierung war, zu erklären (Glasze, Graze 2007, S.467).

CH Zugleich waren die Nachwendejahre von einem bis 100 km heute anhaltenden, verstärkten Bevölkerungsverlust Entwickung insgesamt der neuen Bundesländer gegenüber den alten bis2030 unter von 2015 bis in %-15 geprägt. Aufgrund des zusätzlichen Sanierungsstaus -15 bis bisunter unter–15-10 in den östlichen Städten zeichnete sich hier die –15 bis unter –10 -10 bis unter -5 –10 bis unter –5 Tendenz der Reurbanisierung dennoch früher ab, da -5 bis unter 5 –5 bis unter 5 der Wohnungsmarkt dort wesentlich aufnahmefähiger 29 38 71 241 15 8 12 32 37 213 88 20 5 5 bis bisunter unter 1010 war (Jessen, Mayer 2010, S.29). Zusätzlich Häufigkeiten Häufigkeiten zeigt sich 10 und Bevölkerung Haushalte undmehr mehr 10 hier besonders ausgeprägt die Polarisierung zwischen Datenbasis: BBSR-Bevölkerungs- und Haushaltsprognose 2035 wachsenden Städten und einem schrumpfenden Abb.2 Grundlage: Bevölkerungsentwicklung Geometrische BKG, Kreise, 31.12.2013 in Deutschland von Bearbeitung: J. Nielsen

2015 bis 2030 in % Umland (Herfert, Osterhage 2012, S.91).

Abbildung 3 Jährliche Veränderungsraten der Haushaltszahlen 2015 bis 2030

6

Veränderung zum Vorjahr in % 0,8 0,6

Zu Beginn des Prognosezeitraums weisen drei Viertel der Kreise noch eine wachsende Haushaltszahl auf. Im weiteren Prognoseverlauf verändert sich das Verhältnis von

In einer Untersuchung des Leibnizer Instituts für Länderkunde über die Bevölkerungsentwicklung in 63 Kernstädten mit mehr als 80.000 Einwohnern in den Jahren 1999 und 2008 wurde in Anlehnung an van den Bergs Phasenmodell die Zentralisierung des Stadtwachstums untersucht.

Im Untersuchungszeitraum wuchs die Zahl der Städte, die eine Zentralisierung der Bevölkerung aufweisen, von 20% auf 75% an. Zugleich näherten sich die Raumentwicklungen in den neuen und alten Bundesländern mit großflächigen Schrumpfungsregionen, einer abnehmenden Tendenz zur Suburbanisierung und einer Konzentration der Zentralisierung auf wenige Städte an. Demografische Gewinne verzeichnen nur noch metropolitane Regionen, wie Hamburg, München, Frankfurt am Main, Stuttgart, Rhein-Neckar oder Köln/Bonn (Herfert, Osterhage 2012, S.94). Während der demografische Wandel im Osten wesentlich früher aufgetreten ist, hat er im Laufe der 2000-er Jahre auch den Westen ergriffen.

Bis heute hat sich der Trend der Reurbanisierung durchgesetzt und in den letzten Jahren sogar noch verstärkt, während die Suburbanisierung zwar nicht vollständig verschwunden, aber stark abgeschwächt ist (Milbert 2017, S.4). Besonders große Städte und hier vor allem die Kernstädten haben maßgeblich von diesem Zuwachs profitiert (Osterhage, Kaup 2012, S.138). Demnach besteht eine robuste statistische Evidenz, dass sich die Reurbanisierung auch in Zukunft als Leittrend halten wird. Um diesen Leittrend in seinen unterschiedlichen Dimensionen zu beleuchten, werden im folgenden die soziologischen und ökonomischen Zusammenhänge, die zu einer Bedeutungszunahme der Kernstädte geführt haben, beleuchtet.

2.2 Stadtleben

2.2.1

Der urbane Lebensstil

Sowohl die Suburbanisierung als auch die Reurbanisierung sind das Echo gesellschaftlicher Leitbilder. Noch bis in die 70-er Jahre war die Kleinfamilie mit einem männlichen Hauptverdiener und einer Betonung der familiären Privatheit die idealtypische Haushaltsform. Das Freizeitund Konsumverhalten konzentrierte sich auf standardisierte Massenprodukte, die in immer größerer Menge immer mehr Menschen zur Verfügung standen und die ökonomische Absicherung durch ein geregeltes Einkommen und umfangreiche soziale Sicherungssysteme konnte weitgehend realisiert werden (Häußermann 1988, S.80). Zudem war die strikte Trennung von Arbeit und Freizeit Ausdruck eines modernen Lebensstils, der sich baulich und strukturell mit der Funktionstrennung dieser Lebensbereiche im städtischen Raum niederschlug.

Auch damals war das dörfliche oder suburbane Leben gegenüber dem Leben in einer Großstadt für den Einzelnen von einer weitgehenden Vordefinition der Rollenbilder und einem hohen Maß an sozialer Kontrolle geprägt (Cording 2007, S.41).

Schon im Laufe der 60-er Jahre zeichnete sich ein gesellschaftlicher Wandel ab, der der Großstadt als Lebensraum neue Relevanz verleihen sollte: Neue Möglichkeiten der Geburtenkontrolle, eine Abnahme der Ehehschließungen und Zunahme der Scheidungszahlen bedeuteten einen allmählichen Bedeutungsverlust des Bildes der Kleinfamilie und die Einleitung der demografischen Alterung (Haase, Kabisch, Steinführer 2012, S.117). Bei einer Zunahme der Wahlmöglichkeiten unterschiedlicher Lebensentwürfe, von denen vor allem Frauen profitieren sollten, setzt sich die individuelle Verwirklichung gegenüber tradierten Lebensläufen durch. Mit mehr Möglichkeiten, wächst die Zahl der entgangenen Erlebnisse durch Entscheidungen, die den Lebenslauf langfristig determinieren, wie die Familiengründung (Häußermann 1988, S.86).

Verstärkt wird diese Entwicklung durch die

7

Rückwirkung der zunehmenden Flexibilisierung der Arbeitswelt auf die Gestaltung des Lebenslaufs.

Zwischen 1992 und 2012 ist der Anteil der atypischen Beschäftigungsverhältnisse, zu denen die geringfügige oder befristete Beschäftigung, Zeitarbeit oder Teilzeitmodelle gehören und der Selbständigkeit von 20% auf über 30% gestiegen (Eichhorst, Tobsch 2014, S.8). Großstädte mit ihren vielfältigen Arbeitsmärkten und der schnelle Zugang zu Informationen erleichtern den Ausgleich arbeitsbiografischer Unsicherheiten, die durch die Verbreitung dieser Beschäftigungsverhältnisse entstehen. Die Wahl der Kernstadt hat zudem sehr pragmatische Gründe, da die Nähe unterschiedlicher Funktionen die Vereinbarkeit von Sozial- und Arbeitsleben oder die Organisation unterschiedlicher Erwerbstätigkeiten, vor allem in Haushalten, in denen beide Partner arbeiten, erleichtert (Haase, Kabisch, Steinführer 2012, S.121).

Den immer feiner differenzierten Lebensentwürfen stehen in Großstädten zudem eine Vielfalt an unterschiedlichen Milieus gegenüber, in denen der Einzelne Anschluss finden kann (Cording 2007, S.87). Die Großstadt birgt somit große, zu aktivierende Potenziale einer Vergemeinschaftung mit Gleichgesinnten angesichts des Bedeutungsverlust tradierter Gemeinschaften, wie der Familie oder der Kirchengemeinde und der Entgrenzung beruflicher, privater und biografischer Zusammenhänge und Abläufe (Kunzmann 2012, S.160).

Neben Gründen, die sich aus dem ökonomischen Kontext oder gewandelten Lebensstilen ergeben, ist die Großstadt selbst mit ihren spezifischen Eigenschaften als Wohnort zu einer Frage des Lebensstils geworden. Die europäische Stadt mit ihrer Mischung vieler Funktionen und Nutzungen, Plätzen und öffentlichen Räumen, einer Vielzahl kultureller Einrichtungen oder dem Nebeneinander von studentischen Gebieten, Familienvierteln und ethnisch vielfältigen Quartieren, führt zu einer atmosphärischen Dichte, die besonders unter jungen Erwachsenen gefragt ist (Körner-Blätgen, Sturm 2016, S.6f).

Auch mit dem Blick auf sich wandelnde Lebensstile lässt sich also erkennen, dass die Anforderungen

an ein attraktives Wohnumfeld in einer zunehmend pluralisierten Gesellschaft besonders in einem urbanen Umfeld erfüllt werden können, sodass die städtische Lebensart auch als Lebensstil des 21.

Jahrhunderts bezeichnet werden kann.

2.2.2

Das Unternehmen Stadt

Die Bedeutungszunahme des städtischen Raumes lässt sich nicht nur an der reinen Bevölkerungszunahme der Kernstädte erkennen: Eine Untersuchung der Beschäftigtenentwicklung von 78 deutschen Städten mit mehr als 80.000 Einwohnern konnte auch hier seit den 2000-er Jahren eine Zentralisierung des Arbeitsplatzzuwachses in Ballungsräumen und hier vor allem in den sieben größten Städten Deutschlands, Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt a.M., Stuttgart und Düsseldorf, verzeichnen.

Analog zur Bevölkerungsentwicklung setzte sich hier die Polarisierung zwischen den Städten und dem stadtfernen Umland im Osten früher und deutlicher durch als im Westen (Osterhage, Kaup 2012, S.132, 135).

Hintergrund dieser Entwicklung ist unter anderem die Tertiärisierung des Arbeitsmarktes.

Während die industrielle Produktion besonders über die Kostenvorteile der Massenproduktion Von der Wirtschaftskrise 2008 konnten sich die agilen Ökonomien der Großstädte am schnellsten erholen

104 102 100 98 96 94 1998

2000

Großstädte Abb.3

8

2002

2004

Verstädterte Räume

2006

2008

Ländliche Räume

Beschäftigtenentwicklung in Deutschland nach siedlungsstrukturellen Regionstypen 1998-2008

die Konzentration anstrebte, wirken in der expandierenden Wissensökonomie andere Kräfte als Wachstumstreiber. Als eine von stetiger Innovation abhängige Branche, profitiert die wissensintensive Dienstleistungsökonomie von „Spillover“-Effekten, die in sog. „Industrial Districts“, „Innovativen Milieus“ oder „Clustern“ entstehen (Gornig, Mundelius 2012, S.131). In Folge des Wandels zu einer Wissensökonomie sind Ressourcen immer weniger an Orte oder Material gebunden, sondern bündeln sich in hochqualifizierten Personen. Deren räumliche Nähe führt bei zunehmend projektbezogener Arbeit zu auch informellen Kontakten, die einen Wissensvorsprung über Synergieeffekte, die Einsparung von Suchkosten, die erleichterte Organisation mehrerer Projekte oder den Austausch bisher unerschlossenen Wissens versprechen (Brake 2012, S.25). Diese Entwicklung lässt sich statistisch über den Zweig der Kreativwirtschaft innerhalb der Wissensökonomie nachvollziehen: In den sieben größten deutschen Städten wuchsen die Beschäftigungszahlen hier zwischen 2000 und 2007 um 5% gegenüber 3,5% im gesamten Bundesgebiet (Gornig, Mundelius 2012, S.137).

2.3 Stadtgestalter

2.3.1

Die Urbaniten

Tatsächlich lässt sich auch bei einem Blick auf die Alters- und Haushaltsstruktur der Zuzügler die Anziehungskraft der Stadt für zuvor beschriebene Gruppen erkennen.

Besonders die Alterskohorte zwischen 18 und 35 Jahren sucht die städtische Umgebung, um eine Ausbildung zu beginnen oder in einen Beruf einzusteigen. Dementsprechend liegt das Durchschnittsalter in den Großstädten mit einem Anteil der 18 bis 49-Jährigen von 45,3% meist deutlich niedriger als im Bundesdurchschnitt mit 40,8% im Jahr 2016 (Körner-Blätgen, Sturm 2016, S.4). Hierbei ziehen besonders wirtschaftsstarke Die Grafik zeigt deutlich, dass junge Erwachsene urbane Wohnlagen bevorzugen, während Familien und ältere Erwachsene eher am Stadtrand zu finden sind.

bis unter 11 11 bis unter 14 14 bis unter 17

„Nobelpreise werden nicht in Dörfern gewonnen“

17 bis unter 20 20 und mehr

Ricky Burdett (Wirtschafts- und Politikwissenschaftler)

bis unter 8

Mit dem Voranschreiten der wissensbasierten Ökonomie, vollzieht sich zudem eine Akademisierung: Während 1960 mit 6% noch eine Minderheit der Schulabsolventen einen Hochschulabschluss anstrebten, ist dieser Anteil bis 2016 auf ca. 50% gestiegen und bedeutet so eine Verlängerung der Ausbildungsphase für große Teile der Bevölkerung (Hartung 2016, S.1). Da die meisten Universitäten und Hochschulen in den Großstädten ihren Sitz haben, profitieren diese also zusätzlich durch den Zulauf von Bildungswanderern, die zugleich nach ihrem Abschluss in der vielfältigen städtischen Ökonomie viele Möglichkeiten haben, in einen Beruf einzusteigen.

8

bis unter 9

9

bis unter 10

10 bis unter 12 12 und mehr bis unter 15 15 bis unter 18 18 bis unter 21 21 bis unter 24 24 und mehr

Abb.4

9

Anteil der 18 bis 30-Jährigen, 6 bis 18-Jährigen und über 64-Jährigen (oben nach unten) in Innenstädten, am Innenstadtrand und am Stadtrand (innen nach außen) in 51 untersuchten Städten in Deutschland

Standorte auch junge Berufseinsteiger an, während sich der Zuwachs reiner Universitätsstädte vor allem aus 18- bis 25-Jährigen speist. Eine Gruppe von Städten mit besonders hoher Anziehungskraft gehört der Kategorie der sog. „Schwarmstädte“ an, die von überregionalem, nationalem und internationalem Zuzug profitieren (Scharmanski 2015, S.16). Ähnlich der Generation, die sich infolge des sog. „Pillenknicks“ Mitte der 70-er Jahre gegenüber vorhergehenden stark verkleinert hatte, sammeln sich heute junge Erwachsene in Städten, um dort mit Gleichgesinnten eine Umgebung zu gestalten, die ihren Ansprüchen an ein attraktives Wohnumfeld entspricht (Schwaldt 2015). Dieses Wohnumfeld ist diesen Trägern der aktuellen Reurbanisierung so wichtig, dass auch steigende Mieten zunächst kein Argument für den Wegzug aus den Großstädten darstellt und die Fortzugsbereitschaft aus dem Ausbildungsstandort rückläufig ist (Milbert 2017, S.14f).

Eine weitere Gruppe, die das Wachstum der Städte in Deutschland trägt, ist die der Migranten. Neben den Flüchtlingen aus Krisen- und Kriegsgebieten wandern zunehmend auch Menschen aus dem EU-Ausland ein, um sich auf dem wachsenden deutschen Arbeitsmarkt zu etablieren oder auch den wirtschaftlichen Problemen des Heimatlandes zu entkommen. Unter den Portugiesen, Spaniern, Italienern, Griechen und zunehmend auch Einwanderern aus dem Baltikum finden sich zudem mehr und mehr Akademiker (Scharmanski 2015, S.19f). Zwischen 2005 und 2016 hat sich der Akademikeranteil unter Personen mit und ohne Migrationshintergrund von 13,9% und 17,6% auf jeweils 26,1% angeglichen (Destatis 2017). Auch diese Gruppe bevorzugt Innenstadtlagen und hat im Vergleich zu niedrig qualifizierten Einwanderern wenig Probleme im Arbeitsmarkt unterzukommen (Eckert 2017).

Ein Blick auf das Wanderungsverhalten von Familien zeigt hingegen ein verhalteneres Bild. Zwar verlieren die Kernstädte gegenüber dem Umland seit der Jahrtausendwende immer weniger Familien, dennoch sind die steigenden Wohnkosten für diese Gruppe ein Grund, die Städte zu verlassen (Herfert, Osterhage 2012, S.103; Milbert 2017, S.15). Zudem bevorzugen Familien in ihrer Gründungsphase nach

wie vor eine suburbane Umgebung, auch wenn sich diese Tendenz abgeschwächt hat. Ländliche Gegenden kommen für diese Gruppe als Wohnort selten in Frage (BBSR 2014).

Eine Gruppe, denen ein städtischer Lebensraum ebenfalls zugute kommen könnte, ist die der sog. „empty-nester“ oder „woopies“, die nach dem Verlassen des Hauses durch den Nachwuchs in suburbanen Siedlungen verbleiben. Die Attraktivität der Stadt für diese altersbedingt stetig immobiler werdende Altersgruppe ist auch hier die räumliche Nähe von Einkaufsmöglichkeiten, Kultur oder Gesundheitseinrichtungen, die einen Verzicht auf das Auto und mehr Selbständigkeit ermöglicht (Glasze, Graze 2007, S.471). Tatsächlich ergab eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft im Jahr 2015, dass unter den zukünftigen Rentnern der 50bis 65- Jährigen, ca. 80% in einer Großstadt leben wollen und mehr als die Hälfte dort in der Innenstadt oder innenstadtnah (Schwaldt, 12/2015). Dennoch ist die Umzugswahrscheinlichkeit dieser Gruppe im Vergleich zu anderen Alterkohorten bis zu drei Mal geringer und sinkt weiter mit zunehmendem Alter (Glasze, Graze 2007, S.470). Trotz des hohen Potenzials dieser Altersgruppe, zukünftig zu den Zuzüglern in Großstädte zu gehören, ist dies bislang statistisch also kaum wahrnehmbar.

Demnach werden zumindest mittelfristig die Ausbildungswanderer, Berufseinsteiger und Migranten für den Wachstumsschub der Großstädte sorgen. Im Falle der Familien hängt es unter anderem von einer weiteren Verschiebung der Wohnpräferenzen in die Kernstädte ab, während die Rentnergeneration noch auf sich warten lässt.

2.3.2 Innenentwicklung

Das politische und städtebauliche Leitbild der dichten und funktionsgemischten Stadt, das sich bei Planern und politischen Entscheidungsträgern mittlerweile durchgesetzt hat, setzt bei der Abwendung vom Ideal der aufgelockerten Stadt während der Nachkriegsjahre, das schon in den 60-er Jahren durch Kritiker, wie die Schriftstellerin Jane Jacobs,

10

angefochten wurde, an. Ihr Buch „The Death and Life of Great American Cities“ ist ein Plädoyer für die Rückkehr zum dichten Städtebau, der auch in Europa und Deutschland unter Planern in Verruf geraten war (Cording 2007, S.18). Während sich der Wandel der städtebaulichen Prämissen mit den Umweltdebatten der 70-er Jahre ankündigte und in den 80-er Jahren über das Ideal der „kompakten Stadt“ Eingang in die Planungspraxis gefunden hatte, sind ökologische Aspekte spätestens seit der Rio-Deklaration 1992 nicht mehr aus der Städtebautheorie und -praxis wegzudenken. Die in ihr formulierten Grundsätze, die unter anderem zu einem sparsameren Umgang mit Flächenressourcen aufrufen, erhöhten den Druck auf den Siedlungsbau an den künftigen Bemühungen des Umweltschutzes teilzuhaben (Boyko, Cooper 2011, S.2).

politischer und städtebaulicher Leitbilder und tatsächlicher Bedarfe. Auch im Städtebaurecht ist die Innenentwicklung durch Nachverdichtung mit der Novellierung des Baugesetzbuches 2013 nun fixiert und die sog. „Wohnungsbauoffensive“, die 2016 durch das Bundeskabinett gebilligt wurde, soll die Nachverdichtung erleichtern (BMU 2016, S.12).

Um eine Vergrößerung des Siedlungsraumes zu vermeiden, werden die Kommunen der wachsenden Großstädte also animiert, durch Anbauten, Baulückenschließungen, Umstrukturierungen oder Flächenkonversionen Wohnraum in Innenbereich der Stadt zu schaffen (Kollenbroich 2016).

2.4 Fazit

Die Reurbanisierung wird voraussichtlich auch in den nächsten Jahren der bestimmende Trend der Raumentwicklung in Deutschland sein, sodass stetig mehr Menschen in immer dichter bebauten Städten den Stressoren des Stadtlebens ausgesetzt sein werden.

Sowohl wirtschaftliche Entwicklungsmuster als auch Veränderungen der Lebensstile und Wohnpräferenzen deuten auf eine Fortsetzung dieses Trends hin. Hierbei übernimmt die Stadtpolitik eine zunehmend aktive Rolle, um das Wachstum zu befördern und zu verstetigen. Zudem setzt die Politik mit dem Ziel des schonenden Umgangs mit der knappen Ressource des Bodens in Städten auf die Innenentwicklung, sodass sich Wohnraum mehr und mehr verdichten wird.

Wohnraum, der den unterschiedlichen Stressfaktoren des Stadtlebens gezielt entgegenwirkt, wird also in Zukunft an Bedeutung gewinnen. Hauptträger der Reurbanisierung sind in Deutschland junge, oft alleinstehende Erwachsene, die aus dem In- und Ausland in die Städte ziehen, sodass sich aus diesen die Hauptzielgruppe der Projektentwicklung speisen wird.

„Dichte ist nicht alles, aber ohne Dichte ist alles nichts“ Michael Mönninger (Architekturkritiker)

Mit dem verdichteten Städtebau wurden fortan ökologische Vorteile, wie das Senken des Flächenverbrauchs, der Schutz von Grünflächen, vor allem in den Außenbereichen, oder Verringerung des Verkehrsaufkommens durch kürzere Wege in Verbindung gebracht. Ökonomische Gesichtspunkte betreffen die effizientere Nutzung öffentlicher Infrastruktur, wie den ÖPNV, die Erschließung oder öffentliche Einrichtungen und die Senkung von Straßen-, Energie- und Instandhaltungskosten.

Zudem wurde eine verdichtete Bebauung nun mit positiven Aspekten, wie Vielfalt, Vitalität und einer „urbanen“ Atmosphäre assoziiert (Boyko, Cooper 2011, S.10; Roskamm 2011, S.321).

Fast antizyklisch mit dem dominierenden städtebaulichen Trend der Suburbanisierung in den 80er und 90-er Jahren hat sich das Leitbild unter Planern und politischen Trägern also grundlegend gewandelt, konnte aber nicht im großen Maßstab umgesetzt werden. Mit der Reurbanisierung der letzten Jahre kommt es also zu einer glücklichen Übereinstimmung

11

3.

Stadtstress

12

Einerseits gewinnt das Individuum so die Möglichkeit, persönliche Ziele zu verfolgen, ist andererseits aber mit einer sich verstärkenden Unstetigkeit und der Suche neuer Gemeinschaften außerhalb tradierter Zusammenhänge beschäftigt, was Stress begünstigen kann.

Auch der stetige Wandel der Arbeitswelt ist ein Stressfaktor, der an Bedeutung gewinnt. Zunehmend sind Arbeitnehmer auf die persönliche Weiterbildung angewiesen, um den Anschluss an Prozesse und Technologien nicht zu verlieren und mit einer wachsenden Unstetigkeit ihrer Erwerbsarbeit konfrontiert. Bereits 50% der Erwerbstätigen in Deutschland arbeitet auch außerhalb der Arbeitszeit, sodass der Anteil der Arbeitnehmer, die auch in den Abendstunden arbeiten, von 14,9% im Jahr 1992 auf 25,7% 2014 zugenommen hat. Die Verbreitung von Arbeitsmodellen, die dem Einzelnen durch freiwilligen Urlaub oder home office mehr Unabhängigkeit versprechen, tragen ebenfalls zur Erhöhung des Stresslevels bei, statt eine Entlastung herbeizuführen (Groll 2017, Spät 2016).

Im Folgenden sollen die unterschiedlichen Stressoren, die mit dem Leben in einer Stadt einhergehen, beschrieben werden. Hierbei geht es nicht um alle Stressfaktoren, die in Städten auftreten können, sondern gerade um die, die durch die räumliche Nähe vieler Menschen und Nutzungen auf verhältnismäßig wenig Raum verursacht werden. Neben den planerischen Vorgaben, die sich aus der Zielsetzung ergeben, diesen Stressfaktoren durch entsprechende Architektur und Raumbildung entgegenzuwirken, soll ein Blick auf die Bedeutung von Stress in unserer Gesellschaft geworfen werden, um dessen gesellschaftlicher Relevanz nachzuspüren.

Über die Beschreibung der Herausforderungen, die die städtische Umgebung an die Planung von Wohnraum stellt, sollen hier Rückschlüsse auf die Eigenschaften der zu entwickelnden Architektur gezogen werden. Neben Belangen des Städtebaus sollen hierbei auch Folgerungen für das Raumprogramm betrachtet werden.

3.1 Stress

3.1.1

3.1.2

Stress und der Gesundheitstrend

Die große Bedeutung von Stress und der Umgang mit diesem in der Gesellschaft liegt unter anderem in seiner Eigenschaft, viele in modernen Industriegesellschaften verbreitete Krankheiten zu verstärken, auszulösen oder beschleunigen zu können.

Mit dem Übergang von einer Mangel- zu einer Überflussgesellschaft, wurde das Bewusstsein für sog.

Lebensstil-Krankheiten geweckt, die ihren Ursprung in der individuellen Lebensweise und -umwelt haben und so auch stressbedingt auftreten können. All diese Krankheiten, wie Diabetes, Hauterkrankungen, Kreislaufstörungen, Bluthochdruck oder Allergien sind medizinisch noch nicht vollständig verstanden, meist unheilbar und haben sehr lange Latenzzeiten.

Der Fokus der Behandlung liegt nun nicht mehr auf der Kuration oder Rehabilitation, sondern der Prävention (Lengwiler, Madarasz 2010, S.24). Zudem treten diese Krankheitsbilder mit fortschreitendem Alter immer häufiger auf, sodass sie mit der enormen

Stress im 21. Jahrhundert

Die WHO bezeichnet Stress als eines der größten Gesundheitsrisiken des 21. Jahrhunderts. Anders als der Eustress, der anregend und aktivierend wirkt, allerdings nur vorübergehend anhält, ist es der Disstress, der den Körper und die Psyche durch die dauerhafte Steigerung des Blutdrucks, der Atemgeschwindigkeit und der Ausschüttung von Kortisol und Adrenalin, angreift (vton.de). Neben den Stressoren, die das Leben in einer Großstadt mit sich bringen kann, können weitere gesellschaftliche Strömungen stressbegünstigend wirken.

Die Stadt ist der Motor einer Gesellschaft, die sich mit den Zielen, wie persönliche Unabhängigkeit, Selbstverwirklichung und Individualisierung mehr und mehr beschleunigt und ausdifferenziert.

13

Mikroebene des Individuums in Betracht zieht. Eben an der Mesoebene setzt diese Projektentwicklung durch entsprechende Raum-, Nutzungs- und Gemeinschaftsbildung an. Da die psychische, soziale und physische Gesundheit die Widerstandsfähigkeit gegen die unterschiedlichen Stressoren des Stadtlebens stärkt, sollte es die zu entwickelnde Immobilie ihren Bewohnern so einfach wie möglich machen, diese drei Bereiche des ganzheitlichen Wohlbefindens zu bedienen. Im Folgenden werden diese Stressoren, ihre Auswirkungen und mögliche räumliche, architektonische und organisatorische Gegenmaßnahmen aufgezeigt.

Verlängerung der Lebenserwartung durch eine verbesserte Gesundheitsversorgung immer mehr Menschen betreffen.

Neben diese physischen Krankheiten tritt die Verbreitung psychischer Leiden, wie Depressionen oder chronische Erschöpfungszustände, auch unter dem Begriff „Burn-Out“ versammelt, die mittlerweile nach Atemwegserkrankungen und gleichauf mit Rückenschmerzen zu den häufigsten Gründen für Fehltage in Deutschland gehören (TK 2016, S.6).

Der Gesundheitsbegriff hat sich gemeinsam mit der Fokussierung auf diese multifaktorell bedingten Krankheiten weiterentwickeln müssen. Über die reine Abwesenheit von Krankheit hinaus bezeichnete die WHO Gesundheit bereits 1948 als einen Zustand des körperlichen, geistigen und sozialen Wohlbefindens (Bosshart, Frick, Kwiatkowski, Thalmann 2018). Auf Basis dieses erweiterten Begriffs entwickelte sich mit der Ottawa-Charta zur Gesundheitsförderung ein Setting-Ansatz, der die Schaffung gesundheitsfördernder Lebenswelten beinhaltet.

In diesem Zusammenhang wurde in Deutschland das „Netzwerk Gesunde Städte“ ins Leben gerufen, das mit diesem Setting-Ansatz neben der Makroebene der Bevölkerung auch die Mesoebene der sozialen und räumlichen Beziehung und die 1 Veränderung ggb. 2013 38% -3 3

26%

23% 1 14%

häufig Abb.5

manchmal

selten

nie

Wie oft fühlen Sie sich gestresst - Umfrage der Techniker Krankenkasse 2016

14

3.2 Stadtstress

3.2.1 Lärm

Hauptverursacher von Lärm in Städten sind der motorisierte Verkehr, der Flugverkehr, Maschinen, aber auch Nachbarn. Mittelfristig beeinträchtigt Lärm die Lernfähigkeit und stört die Schlaf- und Erholungsphase. Eine lang anhaltende Lärmbelastung kann zu Lärmschwerhörigkeit führen und korreliert mit koronaren Herzerkrankungen, Schlaganfällen oder Bluthochdruck (Bubnoff 2017).

Mit der Umgebungslärmrichtlinie der EU vom 25.Juni 2002 müssen in Ballungsräume sowohl Lärmkarten als auch Lärmaktionspläne aufgestellt werden (Arndt 2012, S.100).

Gegenmaßnahmen hierbei sind meist Verkehrsbeschränkungen, sodass die Projektentwicklung ein Mobilitätskonzept umfassen sollte, dass möglichst wenig auf den motorisierten Verkehr aufbaut und Angebote, wie Car-Sharing und Bike-Sharing umfasst und durch die Nähe alltäglicher Nutzungen zum zu Fuß Gehen anhält.

Neben baulichen Maßnahmen kommt hier Räumen für die Nachbarschaftsbildung besondere Bedeutung zu: Lärm wird vor allem dann zu einem psychischen Problem, wenn er territoriale Grenzen verletzt, sich nicht erklären oder verhindern lässt (Adli 2017, 60:00).

Bei genügend Möglichkeiten, sich als Nachbarn zu

begegnen und auf den Lärm aufmerksam zu machen, wird dem entgegengewirkt.

Besondere Aktualität wird das Thema Lärm in den Städten Deutschlands durch das Heraufsetzen der Lärmpegel mit der Einführung des Urbanen Gebietes als neue Flächennutzung mit gemischten Funktionen bekommen.

3.2.2 Luft

Laut der Europäischen Umweltagentur EEA ist allein Feinstaub jährlich weltweit für ca. 400.000 und in Deutschland für 65.000 frühzeitige Tode verantwortlich (spiegel.de 2017). In Städten ist für etwa 70% der Luftschadstoffe, wie Feinstaub, Stickoxide oder Ozon, der Verkehr verantwortlich.

Die Abfuhr dieser Schadstoffe wird durch eine dichte Bebauung zusätzlich erschwert (Merbitz, Schneider 2001, S.140). Neben

3.2.3 Licht

b.6 Ab

Seit den 60-er Jahren hat sich die Lumen-Zahl der Großstädte ca. alle zehn Jahre durch Straßenbeleuchtung, Flutlichtanlagen oder Leuchtreklame verdoppelt, sodass die Lichtverschmutzung mittlerweile zu einem der großen Stressoren in Städten gehört (Horx 2017). Ist die Umgebung nachts zu hell, produziert der Körper weniger Melatonin. Der Mangel des Schlafhormons kann beispielsweise das Risiko für Blutkrebs erhöhen und der Schlafmangel verursacht zusätzlichen Stress (Konersmann 2015).

Um hier vorzubeugen, ist ein sparsamer Umgang mit Licht vonnöten. Im Kopenhagener Stadtteil Herstedt beispielsweise reagiert die Beleuchtung auf Bewegung, sodass die Lichtverschmutzung auf ein notwendiges Maß reduziert wird (Horx 2017). Zudem ist die Wahl der Lichtfarbe entscheidend, da bläulich-weißes Licht zusätzlich anregt und den Schlafrythmus so stört.

Gerade der Einsatz von LED-Beleuchtung, um Straßenräume zu beleuchten, erweist sich in diesem Zusammenhang als problematisch. Zwar kann durch die Nutzung von LED Energie eingespart werden, allerdings werfen diese, wie am Beispiel von Calgary oben zu sehen, ein wesentlich helleres Licht mit einer sehr kalten Farbe und werden oft als zusätzliche Lichtquelle eingesetzt (Seidler 2017).

:D

ie k e Stadt Kalgarie bei Nac h disch i mJ ana ahr 2

2015 2010

01 5u nd 20

10

Atemwegsbelastungen können durch anhaltende Luftverschmutzung Wahrnehmungsstörungen oder auch Krebs hervorgerufen werden (Arndt 2012, S.92).

Auch hier kann die Verhinderung der Zunahme des Verkehrs durch Nachverdichtung und das Angebot entsprechender Mobilitätskonzepte zur Besserung beitragen. Zudem wirken Straßen-, Dach- und Fassadenbegrünungen als natürliche Schadstofffilter und sorgen so für eine saubere Umgebungsluft (Merbitz, Schneider 2001, S.148).

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In europäischen Städten halten sich Menschen bis zu 90% ihrer Zeit in Innenräumen auf. Oft vernachlässigt wird bei der Verbesserung der Luftqualität allerdings die Innenraumluft, die durch Ausdünstungen aus Lacken, Farben oder Klebstoffen verschlechtert wird.

Laut einer Studie der University of Surrey ist diese sogar für mehr frühzeitige Todesfälle verantwortlich, als die Belastung durch die Außenluft (Podbregar 2016).

Besonders in dicht bebauten Städten, in denen auch die Luftzirkulation in Innenräumen behindert wird, müssen also Baustoffe zur Anwendung kommen, die möglichst naturbelassen sind und ohne Klebstoffe verarbeitet werden können.

Sonnenlichts beitragen. Bereits kleine Grünflächen mit einer Fläche von nur 100-200 qm können diesen Kühlungseffekt wesentlich unterstützen (Grün hilft sparen 1984, S.20). Zu diesen Grünflächen zählen auch Dachgärten, die die lokale Temperatur bereits um 4 bis 11 °C senken können. Bei einer geschätzten Fläche von 1200 Millionen Quadratmeter Flachdächern in Deutschland findet sich hier ein enormes Potenzial zur Verbesserung des Stadtklimas (Skalli 2011).

3.2.5 Verkehr

Während der Verkehr einerseits Verursacher von Umweltstressoren, wie Lärm und Luftverschmutzung, ist, kann das Mobilitätsverhalten selbst zu psychischem Stress beitragen. Mit einer Studie der Norwich Medical School der University of East Anglia, die die Zufriedenheit ihrer Mitarbeiter in Bezug auf ihr Mobilitätsverhalten untersuchte, konnte festgestellt werden, dass Mitarbeiter, die mit dem Fahrrad zum Arbeitsplatz gelangten am wenigsten unter Anspannung und Konzentrationsproblemen litten. Auf diese folgten die Fußgänger und Nutzer des ÖPNV, während die Autofahrer das Schlusslicht bildeten.

Zugleich konnte eine Korrelation zwischen Weglänge und Stress festgestellt werden (Adli 2017, S.102).

Während die Verweildauer im Verkehr in Deutschland mit 79 min/d mehr oder weniger konstant bleibt und auch die Wegezahl nicht zunimmt, steigt die Distanz durch flächige Siedlungsstrukturen und führt so zur intensiveren Nutzung von Autos oder ÖPNV (Arndt 2012, S.86).

Bebauungsdichte und Verkehrsdichte stehen hierbei in einem engen Verhältnis: Mit einer Zersiedelung des städtischen Raumes kommt es zu größeren Distanzen, die eine höhere Verkehrsdichte zur Folge haben, die wiederum den Drang in die Außenbezirke zu ziehen und dort den durch Verkehr verursachten Stress zu entkommen steigert und so zu noch mehr Verkehr führt. Demnach sollten Städte gezielt nachverdichtet werden und zugleich genügend Möglichkeiten bieten, sich zu erholen, um zusätzlichen Freizeitverkehr zu vermeiden.

3.2.4 Klima

Während die Direktiven des globalen Klimaschutzes mit dem Ziel, weiteren Verkehr zu verhindern und Städte effizienter zu gestalten, auf die Stadt der kurzen Wege mit einer kompakten Baustruktur setzen, wirkt sich eine verdichtete Bauweise negativ auf das Mikroklima der Städte selbst aus. Durch die hohe Wärmespeicherkapazität der Gebäude und Straßen, die Verminderung der nächtlichen Abstrahlung, die Flächenversiegelung, einen Mangel an kühlenden Grünflächen und die Blockade von Luftschneisen, kann es zur Bildung von Wärminseln kommen. In Ballungsräumen kommt es durch den Effekt des Wärmestaus zu einer Temperaturdifferenz von 1 - 2°C im Vergleich zum unbebauten Umland, lokal sogar zu Differenzen von 2 - 6°C (Grün hilft sparen 1984, S.16f). Der hierdurch entstehende „Hitzestress“ kann bei lang anhaltender Belastung zu Herz - Kreislauferkrankungen oder Herzinfarkt führen, zusätzlich trägt der durch bodennahes Ozon entstehende Sommersmog zu Atemwegserkrankungen bei (Rösler 2001, S.160).

Auf städtebaulicher Ebene hilft hier die genaue Betrachtung des Mikroklimas und der Aufbau eines eng vernetzten Systems von Grün- und Freiflächen, das die Bildung von Frischluftbahnen unterstützt.

Zusätzlich können Wasserflächen und großzügige Begrünung der Straßen und Gebäude zur Kühlung durch Verdunstung, Verschattung und Absorption des

16

3.2.6

begrenzten Stressfaktor darstellt, kann sie in der direkten Wohnumgebung durch die dauerhaft als störend empfundene Nähe zu fremden Menschen, auch „crowding“ genannt, maßgeblich zum Stress beitragen (Cording 2007, S.17,41).

Während dieses Problem in suburbanen oder ländlichen Wohnräumen allein durch die Distanz gelöst wird, müssen in verdichteten Wohnformen andere Strategien entwickelt werden. Besonders eine Polarisierung von öffentlichen und privaten Räumen führt zu einer Verstärkung des „crowding“-Effekts, sodass halböffentliche und halbprivate Räume als Pufferzonen eingeplant werden sollten (Atteslander 1975, S.54ff).

Zudem muss die Nachbarschaft in verdichteten Wohnformen räumlich verortet werden, um Möglichkeiten zu schaffen, sich kennenzulernen und eine Gemeinschaft zu bilden. In funktionierenden Nachbarschaften kann jeder Einzelne soziale Kontrolle ausüben und hat so nicht den Eindruck, unter Fremden ausgeliefert zu sein. Während das beengte Wohnen mit fremden Menschen das Risiko für die Entwicklung von psychischen Krankheiten, Feindlichkeit und Neurotizismen steigert, schützt ein vertrauter Umgang gegen Depressionen oder Angststörungen (Boyko, Cooper 2011, S.18). Das soziale Kapital einer intakten Nachbarschaft führt sogar dazu, dass sich die Bewohner eines Quartiers mehr bewegen und so auch körperlich gesünder leben (Friedrichs 2017, S.49). Unterschiedliche räumliche Abstufungen der Gemeinschaft ermöglichen einen ungezwungenen Kontakt und vermitteln zwischen dem Privatraum und dem öffentlichen Außenraum.

Hierbei vereinfacht besonders die Anlage baulich kleinerer Gruppen die Bildung von Gemeinschaft (Boyko, Cooper 2011, S.84).

Im Privatraum als Raum der persönlichen Entfaltung hingegen sollte möglichst kein Kontakt zu den Nachbarn bestehen, um Dichtestress zu vermeiden.

Hilfreich ist hier eine große Raumtiefe, die möglichst viel Distanz zwischen gemeinschaftlichen und privaten Bereichen schafft. Zudem sorgen Austritte, für einen weiten Wahrnehmungsraum und vermindern so das Gefühl von Enge (der standard.de; Evans, Lepore, Schroeder 1996).

Sozialer Stress

Mit einer Untersuchung des Zentralinstituts für seelische Gesundheit in Mannheim konnte festgestellt werden, dass Städter empfindlicher auf sozialen Stress reagieren als Menschen, die in kleineren Gemeinden oder auf dem Land leben.

Hierbei konnte sowohl ein Zusammenhang mit der Größe der Stadt als auch mit der Wohndauer dort hergestellt werden (Adli 2017, S.62). Aufgrund dieser veränderten Stressverarbeitung treten psychische Erkrankungen, wie Angststörungen oder Depressionen in Ballungsräumen 30-40% häufiger auf als im Umland. Dieser Zusammenhang besteht auch unabhängig vom möglichen Zuzug von anfälligen Menschen in Ballungsräume (Adli 2017, 35:30).

Maßgeblich für die veränderte Stressverarbeitung ist dem Neurowissenschaftler Mazda Adli zufolge die Gleichzeitigkeit von sozialer Dichte und Isolation (Bülow 2015).

Um mit der sozialen Nähe zu fremden Menschen im öffentlichen Raum der Stadt umgehen zu können, bauen Stadtbewohner eine innere Distanz auf, die zu Normen der Nichteinmischung und unverbindlichen Formen der Interaktion führt. Während die soziale Dichte im öffentlichen Raum einen zeitlich

Belgien USA Italien Spanien Frankreich Deutschland Großbritannien Norwegen Niederlande 0,2

0,5 Land

Abb.7

1

2

3

Stadt

Risikoverteilung für Angstörungen in städtischen und ländlichen Räumen

17

3.3 Stressprävention

3.3.1

Neues Bewusstsein sozialer Bindungen. So ist es nicht verwunderlich, dass die Mitgliederzahlen in deutschen Fitnessstudios seit 2011 um 2,2 Millionen angestiegen sind.

Zugleich findet in diesem Bereich eine große Diversifizierung über ein breit gefächertes Angebot mit Ergänzungen, wie einer Ernährungsberatung oder einem Gesundheitsmanagement, statt (Ashelm 2017). Die Zahl der Menschen, die keinen Sport treiben ist hingegen rückläufig und sank so von 52% im Jahr 2013 auf 48% in diesem Jahr (Techniker Krankenkasse 2016).

Dasselbe gesteigerte Bewusstsein lässt sich auch im Bereich des Ernährungsverhaltens feststellen. Laut einer Befragung, die die Techniker Krankenkasse alljährlich zum Thema Ernährung durchführt, steht nun nicht mehr der reine Genuss, sondern die Gesundheit bei der Lebensmittelwahl im Vordergrund.

Dass diese immer bewusster geschieht, zeigt auch die zunehmende Beliebtheit von Bioprodukten, die 2013 noch von unter 30% der Befragten gekauft wurden, während es nun über 40% sind (Techniker Krankenkasse 2017, S.3,17).

Mit dem Begriff des Wellness, der sich aus den Begriffen well-being, fitness und hapiness zusammensetzt, bekommt die Stressprävention schließlich auch eine psychologische Komponente.

Wellness ist ein Widerstandskonzept gegen den stressigen Alltag und erfüllt vor allem Aufgaben der Gesundheitspsychologie, wie Stressverarbeitung, Selbstwirksamkeit oder Stärkung der Genussfähigkeit (vital-und-fit.de). Diese Ziele der Psychohygiene werden weniger über die mit dem Begriff „wellness“ assoziierten Dienstleistungen, wie Massagen oder Besuche im Spa erreicht, sondern durch Orte und Momente, die Entschleunigung und Rückbesinnung auf Ursprünglichkeit versprechen. Hier sind WellnessPraktiken, wie Yoga, Meditation oder das aus Japan stammende Waldbaden, das die besondere Rolle der Natur bei der Pflege der Psyche berücksichtigt, einzuordnen (wdr 2018).

Den Ergebnissen einer Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Forsa zufolge sind stressbedingte Leiden nicht nur immer häufiger Gegenstand der öffentlichen Diskussion, sondern haben in den modernen Industriegesellschaften tatsächlich zugenommen. Mit dem größeren Bewusstsein für Stress und seine gesundheitlichen Folgen, steigt auch das Bewusstsein für unterschiedliche Methoden, Stress zu bewältigen und abzubauen (Techniker Krankenkasse 2016, S.32).

Um das Raumprogramm, die räumliche Organisation und die architektonische Gestalt der Projektentwicklung weiter zu präzisieren werden im Folgenden weiter Möglichkeiten aufgezeigt, wie Stress vorgebeugt und abgebaut werden kann.

Neben den bereits beschriebenen Potenzialen durch Nachbarschaft das soziale Wohlbefinden zu steigern, kann auch die physische Gesundheit unterstützt werden, um die Resilienz gegen Stress zu stärken.

Grünflächen in der Umgebung motivieren zu mehr Bewegung und wirken sich positiv auf Krankheitsverläufe aus (Friedrichs 2017, S.45). Zudem legen Menschen mit Zugang zu privaten Gärten wesentlich weniger Wegstrecken zur Erholung zurück (Boyko, Cooper 2011, S.33). Werden diese Gärten zusätzlich von den Bewohnern selbst bearbeitet, hat dies ebenfalls einen positiven Effekt auf deren Gesundheitszustand (Adli 2017, 27:30).

Zudem kommt dem eigenverantwortlichen Umgang mit Körper und Psyche eine immer größere Bedeutung zu und wird mehr und mehr angenommen. Sowohl der Konsum von Alkohol als auch von Nikotin sind in Deutschland seit Jahren rückläufig (Fischer 2013).

Die Menschen gewinnen immer mehr Bewusstsein für den positiven Einfluss eines gesunden Körpers auf die Stressresilienz über das eigene Verhalten und ihre Umgebung.

Hierbei kommt der Bewegung eine herausragende Stellung zu. Sie stärkt die psychische und physische Konstitution und unterstützt das Pflegen und Knüpfen

18

3.4 Fazit

Der Stress, der durch die Beschleunigung und zunehmende Komplexität der Gesellschaft und Arbeitswelt ausgelöst wird, wird auch in Zukunft charakteristischer Bestandteil des Stadtlebens sein. Die zusätzlich in den Ballungsräumen auftretenden Stressfaktoren lassen vor allem hier einen großen Bedarf an Wohnumgebungen entstehen, die mit Möglichkeiten der Erholung und Stärkung einen Ausgleich zum Leben in der Stadt schaffen.

Aufgrund des gesteigerten Bewusstseins für die negativen Auswirkungen von chronischem Stress und den aufmerksamen Umgang mit der Gesundheit, werden Menschen in Zukunft Wohnräume nachfragen, die Stress gezielt vorbeugen und entgegenwirken.

Wohnumgebungen sind also neben dem Ziel, Stress zu vermeiden, so gestaltet, dass sie Nutzungen versammeln, die die Erholung von und Stärkung gegen Stress ermöglichen.

Unter den unterschiedlichen Stressfaktoren, die mit dem Stadtleben einhergehen, belastet vor allem der Soziale Stress schleichend, sodass mit der Verdichtung der Stadt die Organisation von Nachbarschaft an Bedeutung gewinnt.

Besonders die in die Städte ziehenden Berufs- oder Bildungswanderer sind in der neuen Umgebung auf Möglichkeiten, neue Gemeinschaften aufzubauen angewiesen, um dem Sozialen Stress nicht vollständig ausgeliefert zu sein.

Verkehr

Sozialer Stress

Psychischer Stress

Stadtstress

Umweltstress

Lärm

Luft

Licht

Klima

19

4.

Urbanes Wohnen

20

Das folgende Kapitel beschäftigt sich zunächst mit den wesentlichen Strömungen und Tendenzen, die das Wohnen in Großstädten heutzutage und in Zukunft bestimmen und beeinflussen werden. Im Fokus der Untersuchung stehen hierbei Wohnformen, die ein aktives Gemeinschafts- und Nachbarschaftsleben fördern und so zum Abbau von sozialem Stress beitragen. Nach der Identifizierung dieser Wohnform folgt eine entsprechende Marktanalyse für den deutschen Raum.

Erwachsenen zudem ein verändertes Wohnverhalten ab. Ein angespannter Wohnungsmarkt, verlängerte Ausbildungszeiten und die Verlagerung der Ziele der Lebensführung von Absicherung und Besitz zu Selbstverwirklichung und Erlebnissen, steigern die Nachfrage nach schnell verfügbaren, flexiblen Wohnkonzepten. Die höhere berufliche Mobilität besonders jüngerer Arbeitgeber durch häufige Jobwechsel in der Anfangsphase, projektbezogenes Arbeiten oder Tätigkeiten im Ausland verstärken diesen Trend zusätzlich (Schneider, Limmer, Ruckdeschel 2002, S.23f).

Zudem begreift diese Gruppe die Stadt zunehmend als Wohnlandschaft und der Alltag spielt sich in öffentlichen oder gemeinschaftlich genutzten Räumen ab. Der Privatraum wird mit der Auslagerung von Frei- und Arbeitszeit in die Wohnumgebung reduziert und noch intimer. Während die eigenen vier Wände als Rückzugsort dienen, werden sie bei der Wahl des Wohnorts als Baustein eines Netzwerks von Orten verstanden. Der Qualität von gemeinschaftlich genutzten Flächen im Quartier und im Gebäude kommt also eine größere Bedeutung zu (zukunftsinstitut 2013).

Dementsprechend befinden sich in Städten Wohnformen, die neben Privaträumen die Gemeinschaft der Bewohner betonen, im Aufwind.

In diesen Wohnformen findet sich auch das größte Potenzial, dem Sozialen Stress entgegenzuwirken, indem Nachbarschaften räumlich definiert werden und Möglichkeiten des Austauschs und Kennenlernens entstehen. Eine nähere Betrachtung des Marktes in Deutschland soll die reale Nachfrage nach solchen Wohnkonzepten belegen.

Ein Blick auf die Trends, die das Wohnen in der Stadt bestimmen, soll die Frage beantwortet werden, wie sich städtische Gesellschaften angesichts der zunehmenden Vereinzelung in Zukunft organisieren werden und welche Wohnformen hierbei die Gemeinschaft fördern und angenommen werden. Eine Marktanalyse hilft die Nachfrage nach der zu entwickelnden Immobilie einzuschätzen zu können und über Wachstumspotenziale des Wohnsegments die Werthaltigkeit nachzuweisen.

der

Projektentwicklung

4.1

Marktanalyse Wohnen

4.1.1 Wohnlandschaften

Die Pluralisierung der Lebensstile zeichnet sich auch durch die Vervielfältigung der Haushaltsformen ab. Neben der klassischen Wohngemeinschaft, nichtehelichen Lebensgemeinschaften, living-aparttogether Haushalten oder anderen Wohnformen, sind vor allem die Einpersonenhaushalte besonders stark in Städten vertreten (Haase, Kabisch, Steinführer 2012, S.122). Bei einem allgemein wachsenden Anteil der Singlehaushalte stechen Großstädte mit einem Anteil von um die 50% gegenüber 38% im gesamten Bundesgebiet besonders hervor (GfK 2016).

Neben der Veränderung der Haushaltsformen zeichnet sich bei den in die Stadt strömenden jungen

50%

38% Deutschland gesamt

Abb.8

21

Großstädte (>100.000 EW)

Anteil der Single-Haushalte 2017

4.1.2

entspanntes Angebots- und Nachfrageverhältnis aufweisen (Holm, Lebuhn, Junker, Neitzel 2018, S.45f). Mit Blick auf die Neubautätigkeit ist für das Segment der Kleinstwohnungen auch in Zukunft keine signifikante Entspannung zu erwarten. Das Institut der Deutschen Wirtschaft Köln prognostiziert bis 2020 einen kumulierten Mangel an 24.500 EinZimmer-Wohnungen (HSH Nordbank 2017, S.7).

Nachdem in den 90-er Jahren Einraumwohnungen oft noch als Restflächen gewertet und zu größeren Einheiten zusammengelegt wurden, sodass sie nur etwa 3% des aktuellen Wohnungsbestandes in ganz Deutschland ausmachen, hat sich mittlerweile um die Behausung der steigenden Anzahl an Singles in den Städten ein sehr vielfältiger Markt gebildet (unternehmer-positionen.de 2017).

Der Wohnungsmarkt

Der Trend der Vereinzelung lässt sich klar an der Entwicklung der Haushaltsstruktur in Deutschland erkennen. Bis zum Jahr 2030 prognostiziert das BBSR eine Zunahme der Haushalte in Deutschland um 500.000. Während größere Haushalte an Bedeutung verlieren, ist die Zunahme an Ein- und Zweipersonenhaushalten maßgeblich für dieses Wachstum verantwortlich (Held, Waltersbacher 2015, S.7f).

Entgegen der Nachfrage fiel vor allem in den sieben größten Städten die Neubautätigkeit bei Wohnungen unbefriedigend aus. Zwischen 2011 und 2015 sind hier nur 32 Prozent des Bedarfs durch Neubau gedeckt worden (Deschermeier, Henger, Seipelt, Voigtländer, S.1). Nach einer diesjährigen Untersuchung der Hans-Böckler-Stiftung zum Wohnungsbedarf in den 77 größten Städten Deutschlands, ist vor allem der Bedarf an Ein- und Zwei-Zimmerwohnungen hoch. Während dieser für Zweipersonenhaushalte mit dem Bestand weitgehend gedeckt werden könnte, sind hohe Engpässe bei den Einpersonenhaushalten zu erkennen: Hier steht ein Anteil von ca. 50% an den Haushalten in den untersuchten Städten nur ein Anteil von 15,7% an Kleinstwohnungen im Bestand gegenüber.

Dies führt dazu, dass Einpersonenhaushalte auch in Größensegmente drängen, die eigentlich ein

Die zuvor beschriebenen, veränderten Wohnpräferenzen der in die Stadt ziehenden jungen Erwachsenen und der Mangel an Kleinstwohnungen macht sich auf dem Wohnungsmarkt durch mehrere Trends bemerkbar.

Um der Flexibilisierung der Arbeitswelt und der Lebensläufe Rechnung zu tragen, hat sich in wachsenden Großstädten zwischen der klassischen Wohnungswirtschaft und der Hotellerie ein eigenes Segment für das temporäre Wohnen etabliert, das verspricht sich trotz häufiger Wohnungswechsel schnell zu Hause zu fühlen.

Hierbei findet eine Verkleinerung der Privatwohnung statt. Während in ganz Deutschland ein Anstieg der Wohnfläche pro Person von 46 auf 52 qm bis 2030 prognostiziert wird, sind Menschen in attraktiven Städten mit angespannten Wohnungsmärkten bereit, die Lage, Ausstattung und die Qualität der außerhalb der Wohnung befindlichen Flächen gegen private Wohnfläche einzutauschen (Ziemann 2015). Mikrowohnungen zeichnen sich demnach durch kompakte Zuschnitte zwischen 15 und 45 Quadratmetern aus (Lieder 2017).

Große Aufmerksamkeit muss im Gegenzug deren Einrichtung und Zonierung gewidmet werden. Die

24.500 20.000 17.800 12.900 10.000

Jährliche Fertigstellung im Durchschnitt 2011-2015 Prognostizierter jährlicher Bedarf im Durchschnitt bis 2020 Fehlender Wohnraum kumuliert bis 2020 Abb.9

4.1.3 Coliving

Bedarf an Ein-Zimmer-Wohnungen in Deutschland

22

Privatwohnung soll alle Funktionen des alltäglichen Lebens beherbergen, ohne beengend zu wirken.

Je nach Schwerpunkt des Konzeptes und Zielgruppe werden diese Mikrowohnanlagen unterschiedlich bezeichnet. Nach wie vor richtet sich das Segment der Kleinstwohnungen in deutschen Universitätsstädten vor allem an die noch zunehmende Gruppe der Studenten. Mit einem breiteren Angebot an Dienstleistungen werden mit serviced apartments überdies die wachsende Zahl der Berufspendler, die auf der Suche nach einer kleinen Zweitwohnung sind, angesprochen (Das Investment 2017, S.1).

Interesse an einem Tausch von privater Wohnfläche gegen gemeinschaftlich genutzte Räume.

Die große Entwicklungsdynamik des Segments der Kleinstwohnungen, dem das Co-Living substituiert werden kann, lässt eine Studie des Beratungsunternehmens Apartmentservice für den deutschen Markt erkennen: Dieser ist in den letzten fünf Jahren um 64% gewachsen und bis 2019 wird eine weitere Zunahme um 40% prognostiziert (apartmentservice 2017, S.4). Dennoch bilden Mikrowohnungen mit einem Anteil von 4% am Gesamtarkt nach wie vor nur eine Nische, sodass ein hohes Potenzial für weitere Projektentwicklungen in diesem Segment besteht.

Wie groß dieses Potenzial auf dem deutschen Markt ist, zeigt sich auch bei einem Blick in benachbarte Länder, die ähnlichen gesellschaftlichen Trends, wie Vereinzelung, Flexibilisierung oder Reurbanisierung unterliegen. So liegt das Transaktionsvolumen für Objekte mit Mikrowohnungen im bereits reiferen Markt Großbritanniens bis zu 12 Mal höher als in Deutschland, sodass auch hier mit weiterem Wachstum und einer stärkeren Diversifizierung des Marktes zu rechnen ist (Lieder 2017). Schon jetzt bilden dort Co-Living-Projekte 5 bis 10% des privaten Mietmarkts (business-insider 2017).

„Früher wurden Menschen in Gemeinschaften geboren und mussten ihre Individualität finden. Heute werden Menschen als Individuen geboren und müssen ihre Gemeinschaft finden“ Peter Sloterdijk (Kulturwissenschaftler) Die Wohnform des Co-Living stellt das Wohnen in der Gemeinschaft in den Mittelpunkt und hat sich ursprünglich aus dem Gedanken einer kreativen Arbeitsgemeinschaft als Pendant zum Co-working entwickelt. Hierbei werden kleine Privatzimmer oder -wohnungen mit gemeinschaftlichen Räumen zu Wohngemeinschaften zusammengeschlossen.

In reiferen Märkten im Ausland, wie in den USA oder Großbritannien, zeichnet sich mittlerweile eine Ausweitung und „Normalisierung“ der Bewohnerstruktur ab. Nicht mehr nur die ursprünglich anvisierten Arbeitnehmer aus den Kreativ- und Technologiebranchen, sondern allgemein mehr junge Berufseinsteiger sind an Wohnkonzepten interessiert, die neben verkleinerten Privatwohnungen, zahlreiche Möglichkeiten bieten, Zeit in Gemeinschaft zu verbringen (Kasperkevic 2016). So prognostiziert die Zukunftsforscherin Oono Strathern das Heraustreten des Co-Living aus seiner Nische und die Etablierung dieser Wohnform als eine für urbane Räume charakteristische Form der Zusammenlebens (apartmentservice 2017, S.4). Unabhängig von Zwängen, wie hohen Wohnkosten, besteht also

16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000

2010 Deutschland Abb.10

23

2011

2012

2013

Großbritannien

2014

2015

Weltweit

Transaktionsvolumen Mikro-Wohnanlagen

4.2 Fazit

Die wachsende Anzahl der Alleinwohnenden hat vor allem in den Großstädten Schwierigkeiten, geeigneten Wohnraum zu finden. Zugleich zeichnet sich in der Gruppe der in die Stadt ziehenden jungen Erwachsenen ein wachsendes Interesse an Wohnen in gemeinschaftlichen Konstellationen ab.

Hierbei sind diese bereit die Privatwohnung zu verkleinern, um möglichst zentral zu wohnen.

Während momentan besonders Studenten oder Pendler mit Kleinstwohnungen bedient werden, ist eine Ausweitung der Zielgruppen auf junge Berufstätige zu erkennen.

Das Konzept des Co-Living, das den Komfort und die Privatsphäre einer eigenen Wohnung mit zahlreichen Möglichkeiten, Gemeinschaften und Nachbarschaften zu bilden, verbindet, eignet sich mit dem Ziel, dem sozialen Stress in Großstädten entgegenzuwirken, für die nachfolgende Projektentwicklung.

Die große Dynamik des Kleinstwohnungsmarkts in deutschen Großstädten und das große Wachstumspotenzial lässt eine rasche Absorption dieses Wohnungsangebots erwarten. Aufgrund der beschriebenen, soliden Trends des Zuzugs junger Erwachsenen in die Großstädte und des großen Mangels an Kleinstwohnungen ist ein Überangebot hier zunächst nicht zu erwarten.

24

5.

Der Standort

25

5.1

Die Stadt

Bei der Auswahl eines Standorts in Deutschland wird nach einer Großstadt gesucht, in der die Bewohner durch die zuvor beschriebenen Stressoren vielfach belastet sind, sodass dort der Handlungsbedarf für eine Wohnarchitektur, die diesem Stadtstress entgegenwirkt, am größten ist.

Mit dem Ziel, das Leben der Menschen stressfreier zu gestalten, hat das Berliner start-up zipjet ein internationales Städte-Ranking aufgestellt, das die Faktoren Einwohnerdichte, Grünflächen, Personennahverkehr, Verkehr, Wahrnehmung der Sicherheit, Sonnenstunden, Luft- und Lichtverschmutzung, Lärm, ökonomische Bedingungen und den Gesundheitszustand der Bewohner umfasst.

Zunächst werden nur diese Faktoren gewählt, die zu den spezifischen Stressoren des Stadtlebens zählen. So tragen die ökonomischen Rahmenbedingungen, wie Arbeitslosigkeit oder ein geringeres Einkommen zwar zum Stress bei, werden allerdings nicht durch die räumliche Ballung von Menschen und Nutzungen ausgelöst.

Da sich die psychischen Stressoren der Stadt mit ihrer Größe, wie zuvor beschrieben, verstärken, werden die zehn größten Städte Deutschlands zur Standortwahl aufgestellt. Die Aufstellung, die zipjet erstellt hat, umfasst nicht alle der analysierten Städte, sodass die Kriterien in Anlehnung an diese Aufstellung aus anderen Quellen bewertet wurden, um eine Vergleichbarkeit zu gewährleisten.

Neben der Einwohnerzahl wird der Wachstumsdruck verglichen, um einschätzen zu können, wie viele Menschen zukünftig um den wenigen Raum in der jeweiligen Stadt konkurrieren werden. Im Folgenden werden die unterschiedlichen Stressoren des

Stadtlebens aufgestellt um feststellen zu können, inwiefern die Stadt die Bewohner physisch und psychisch belastet. Schließlich wird berücksichtigt, inwiefern die Stadt durch Erholungsflächen und eine gute Gesundheitsversorgung, die Möglichkeit bietet, dem Stadtstress entgegenzuwirken.

b Ab : .11

Ve hes Ho saufkommen sorgt in Kö ln rkehr r e gel mä ßig

fü r S m og

Obwohl Köln in keiner der Kategorien am schlechtesten abschneidet, ist die Stadt durch viele Stressoren belastet, sodass die Menschen hier besonders anfällig für die gesundheitlichen Folgen des Stadtstress sind. Zugleich wird die Stadt in den nächsten Jahren weiterhin stark an Bevölkerung gewinnen und scheint ihren Bewohnern nicht ausreichend Möglichkeiten zu bieten, dem Stadtstress vorzubeugen.

26

Stuttgart

Düsseldorf

Dortmund

Essen

Leipzig

München 28

Frankfurt am Main

Hamburg 31

Köln

Berlin 30

29

31

26

38

32

31

Einwohnerzahl

Stichtag 31.12.2016 Wachstumsdruck

stabil, wachsend, stark wachsend

Luftverschmutzung (Stickstoffdioxid)

Jahresmittelwerte 2016 Luftverschmutzung (Feinstaub)

Jahresmittelwerte 2016 Luftverschmutzung (Ozon)

Tage mit Überschreitung des Grenzwerts

Lichtverschmutzung

Künstliches Licht

Lärm

Klima

Fläche mit einem Lärmindex Lden > 55db(A)

Belastende Temperaturen

Verkehrsdichte

Staurate Modal Split

Anteil der mit dem Auto zurückgelegten Wege

Vereinzelung

Anteil der Single-Haushalte 2015

Sicherheit

Straftaten bezogen auf die Einwohnerzahl

Erholungsflächen

Anteil der Vegetationsfläche an der Stadtfläche

Lebenserwartung

von Neugeborenen 2010

Psychische Verfassung

Berücksichtigung der Psychologendichte

23

27

1

2

3 4 5

Abb.12

Potenzielle GrundstĂźcke

28

Standort 2

Standort 1

Das Coliving-Projekt soll als Baustein eines Netzwerks von Orten in der Stadt verortet werden.

Um die Stadt als Wohnlandschaft nutzen zu können, ist ein möglichst zentraler Standort notwendig, sodass das Grundstück möglichst innerhalb des inneren Grünrings der Stadt liegen sollte. Hier ist die Dichte an kulturellen Angeboten, Gastronomie oder Nahversorgung am höchsten. Zugleich ist die Anbindung an lokale, regionale und überregionale Mobilitätsangebote dort am besten.

Bereits bei der Wahl des Grundstücks werden die Stressfaktoren des städtischen Lebens berücksichtigt, sodass nach einem Standort mit einem durch nahe Grün- und Wasserlächen verbesserten Mikroklima gesucht wird. Zudem wird bei weiterhin guter Anbindung ein wenig durch Verkehr belastetes Grundstück gesucht, auch um die Lärmbelastung zu minimieren.

Um auch die ökonomischen Rahmenbedingungen des Projektes zu berücksichtigen, sind die Grundstückskosten gerade in zentralen Lagen als maßgeblicher Kostenfaktor zu beachten. Überdies kann eine geringe Grundstücksgröße in Innenstadtbereichen durch eingeschränkte Bebaubarkeit im Verhältnis zu den Grundstückskosten die Wirtschaftlichkeit des Projektes gefährden.

Schließlich wird über das prognostizierte Bevölkerungswachstum der die Grundstücke umgebenden Stadtteile die künftige Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum antizipert.

Standort 3

Das Grundstück

Standort 4

5.2

Standort 5

23

23

22

18

Lage Anbindung Zentralität Kulturelles Angebot Nahversorgung Quartierseinbindung Umwelt Ruhige Lage Nähe zu Grünflächen Nähe zu Wasser Rahmenbedingungen Grundstückskosten Grundstücksgröße Wachstumsdruck

Das ausgewählte Grundstück liegt im Stadtteil Neustadt-Süd und wird im Moment noch als Parkplatz genutzt. Mit einer Größe von über 3600 Quadratmetern zählt es zu den wenigen noch zur Bebauung zur Verfügung stehenden Flächen im Innenstadtbereich. Trotz der guten Anbindung befindet es sich an einer verkehrsarmen Straße und weist mit dem nahen Volksgarten ein gutes Mikroklima auf.

28

29

5.3 Makroanalyse

Die Makroanalyse soll Aufschluss darüber geben, ob sich anhand von Köln die zuvor mit der Urbanisierung in Zusammenhang gebrachten gesellschaftlichen Entwicklungen nachvollziehen lassen. Über die Bedarfsanalyse für Kleinstwohnungen werden die Marktbedingungen eines Co-Living-Projekts im stadtweiten Kontext untersucht. Mit der Matrix konnte bereits festgestellt werden, dass Köln viele der Stressfaktoren des Stadtlebens bündelt, sodass Gegenmaßnahmen der Politik aufgezeigt werden.

Über die Überprüfung der Entwicklungslinien der Urbanisierung anhand von Köln soll ein Bild der zukünftigen Wachstumspotenziale und Anziehungskraft der Stadt entstehen. In diesem Kontext wird mit einer Marktanalyse die Eignung der angestrebten Projektentwicklung am Standort Köln nachgewiesen. Abschließend wird überprüft, inwiefern die Maßnahmen, die über die Projektentwicklung gegen die Stressoren des Stadtlebens getroffen werden, ihre Entsprechung in stadtpolitischen Maßnahmen finden

5.3.1

Abb.13 Geographische Lage Kölns

5.3.2

Anbindung und Mobilität

International Angebunden ist die Stadt Köln zunächst über den Flughafen Köln/Bonn, der sich am südwestlichen Stadtrand befindet. Mit über 10 Millionen Fluggästen ordnet sich dieser auf Platz 7 im deutschlandweiten Vergleich ein.

Seit 2015 bietet die Airline Eurowings neben den hauptsächlich innereuropäischen Verbindungen auch Langstreckenflüge im preisgünstigen Segment an. Für ein breiteres Angebot an Langstreckenverbindungen dienen der 55 Kilometer nördlich gelegene Flughafen Düsseldorf und der über eine Schnellzugverbindung innerhalb einer Stunde erreichbare Flughafen Frankfurt.

Insgesamt drei ICE-Haltepunkte am Hauptbahnhof, dem Flughafen und in Deutz binden die Stadt an das europäische Schnellzugnetz an. Von dort aus sind in maximal 5 Stunden unter anderem Brüssel, Amsterdam, Paris und London und innerhalb

Geographische Lage

Der Regierungsbezirk Köln bildet mit den Städten Köln, Leverkusen und Bonn den südlichen Abschluss der Metropolregion Rhein-Ruhr im Bundesland Nordrhein-Westfalen und gehört so mit etwa elf Millionen Einwohnern zum bevölkerungsreichsten Agglomerationsraum der Bundesrepublik (Kessler 2007).

Insgesamt ist die Stadt in neun Bezirke aufgeteilt.

Das Grundstück liegt im linksrheinischen Bereich des Stadtteils Neustadt Süd, der Teil des Bezirks Innenstadt ist. Nördlich schließt die Altstadt Kölns an und südöstlich die sogenannte „Südstadt“ die als Ausgeh- und Unterhaltungsviertel gilt.

30

Düsseldorf A57

Oberhausen A3

ICE

Dortmund A1

ICE

Neustadt Süd A4 Aachen Frankfurt A3

ICE

A1

A59

A555 Bonn

Deutschlands Berlin, München und Hamburg zu erreichen (stadt-koeln.de).

Für die regionale Anbindung sorgen zehn Autobahnen, die im aus A1, A3 und A4 gebildeten Ring zusammenlaufen und die Vernetzung mit 14 Regionalzuglinien, die sich am Hauptbahnhof bündeln.

Der Stadtteil Neustadt-Süd ist mit 10 U-BahnHaltestellen sehr gut an die regionalen und überregionalen Verkehrsangebote der Stadt angebunden. Mit der Haltestelle Köln Süd besteht zudem eine direkte Anbindung an 6 Regionalbahnlinien.

Eine wesentliche Verbesserung des ÖPNV-Angebots in der Neustadt-Süd durch den Ausbau der Nord-SüdAchse der Stadtbahn ist bisher durch den Einsturz des Stadtarchivs 2009 verhindert worden. Bis 2026 soll dieser Streckenabschnitt allerdings fertiggestellt

Abb.14 Anbindung

sein und so die Anbindung der Nordstadt-Süd an den Hauptbahnhof wesentlich verbessern (Reinnarth 2017).

5.3.3 Wirtschaftsstruktur

Mit einem Anteil des Dienstleistungssektors von 83% gegenüber nur 17% der industriellen Wirtschaftszweige an der Bruttowertschöpfung der Stadt Köln, befindet sich der Schwerpunkt der Ökonomie hier im tertiären Bereich. Im Vergleich zu einem Anteil der Dienstleistungen an der Bruttowertschöpfung Deutschlands von 73% lässt sich am Beispiel von Köln die charakteristische Verlagerung städtischer Ökonomien hin zu wissensintensiven Wirtschaftszweigen erkennen (prognos 2016 ,S.8).

31

83%

Die Domstadt zeichnet sich durch eine sehr heterogene Beschäftigungsstruktur aus. In dieser bilden das Gesundheits- und Sozialwesen, der Handel, die Informations- und Kommunikationsbranche und Verkehr und Lagerei die Zweige mit den höchsten Beschäftigtenanteilen.

Im deutschlandweiten Vergleich stechen das Versicherungsgewerbe, die Informationsund Kommunikationstechnologie und die Unternehmensführung und -verwaltung mit hohen Beschäftigtenanteilen als klassische Zweige der Wissensökonomie hervor. (prognos 2016, S.9f, 12) Mit einem Bruttoinlandsprodukt je Erwerbstätigen von fast 75.500 Euro liegt Köln über dem Bundesdurchschnitt von knapp 74.000 Euro. Zudem entwickelte es sich 2017 mit 4,2% gegenüber dem Vorjahr im Vergleich zu 2,3% deutschlandweit stark überdurchschnittlich und demonstriert so die wirtschaftliche Stärke städtischer Räume (destatis 2017, S.47; IHK Köln 2017, S.4).

Die dynamische Entwicklung der Wirtschaft Kölns zeigt unter anderem das Wachstum der Beschäftigtenzahlen um 12,6% zwischen 2013 und 2018 (planethome 2018 ,S.2). Dieser Anstieg konzentrierte sich neben den Sektoren „Erziehung und Unterricht“, „Gesundheit und Soziales“ vor allem auf den Sektor „Verwaltung, Führung und Beratung von Unternehmen“ und ist so Beispiel für die zunehmende Konzentration von Steuerungs- und Kontrollfunktionen in Ballungsräumen (prognos 2016, S.10).

Die Neustadt Süd gehört zu den 10 Stadtbezirken Kölns, die die meisten Arbeitsplätze bieten. In diesem Stadtteil sind Erwerbstätige besonders im Einzelhandel beschäftigt. Bei einer hohen Bevölkerungsdichte zeigt dies die ausgeprägte Nutzungsmischung und -dichte in diesem Bezirk. Zugleich gehört die Neustadt Süd zu den Stadtteilen, in denen der Arbeitsmarkt nahezu vollständig aus Erwerbstätigkeiten in Dienstleistungsbranchen gebildet wird. Innerhalb der Branchenstruktur ordnet sich die Neustadt Süd unter „Wohngebieten mit Dienstleistungsangebot“ ein, sodass mit Pendelverkehr in Stadtteile mit ebenfalls hoher Arbeitsplatzdichte zu rechnen ist (Stadt Köln 2018.1, S.6,10).

73% 4,2%

2,3% 12,6%

9% Deutschland

Köln

Abb.15.1 Anteil des tertiären Sektors am Arbeitsmarkt Abb.15.2 Entwicklung des BIP Abb.15.3 Anstieg der Beschäftigtenzahlen

5.3.4

Bildung und Kultur

Mit ca. 100.000 Studenten ordnet sich Köln unter den größten Hochschulstandorten Deutschlands auf Platz drei ein (jobmensa). Die ausgeprägte Bildungswanderung in die Städte ist auch am Beispiel Kölns zu beobachten, sodass die Zahl der Studenten 2013 noch nur 90.000 betrug und seitdem stark angewachsen ist (Stadt Köln 2015, S.3). In der Neustadt-Süd befindet sich sowohl der Campus Süd der TH-Köln als auch der Campus der Cologne Business School.

Unter den Erwerbstätigen der Stadt sind mit 27% ein Großteil in akademischen Berufen tätig. Dieser Anteil liegt weit über dem bundes- und landesweiten Durchschnitt von jeweils etwa 17% und zeigt so die hohe Anziehungskraft urbaner Räume für Arbeitnehmer der Wissensökonomie (Stadt Köln 2015).

32

Diese Anziehungskraft wird auch durch das kulturelle Angebot der Stadt unterstützt. So zählt Köln mit 10 städtischen Museen, einer Vielzahl privater Galerien und Ausstellungen, Theater-, Oper- und Musicalhäusern zu einem der kulturellen Zentren Deutschlands (ksta.de).

ebenfalls ab. Hier sind ca. 50% aller Haushalte EinPersonen-Haushalte und bilden so die mit Abstand größte Haushaltsform. Abermals stechen hier die zentralen Bereiche der Stadt mit einem hohen Anteil an Single-Haushalten hervor. Hierbei liegt die Neustadt Süd mit etwa 67% im Durchschnitt des Bezirks Innenstadt (Stadt Köln 2017, S.28f).

9,2%

5.3.5 Soziodemographie

Mit ca. 1,08 Millionen Einwohnern im Jahr 2017 ist Köln die viertgrößte Stadt Deutschlands und die bevölkerungsreichste des Landes NRW. In den Jahren zwischen 2008 und 2013 gehörte Köln nach einer Studie des BBSR unter den deutschen Städten zur höchsten Kategorie der stark wachsenden Städte. (Göddecke-Stellmann, Schürt 2014, S.10).

Während sich das Wachstum in den Jahren 2014 bis 2016 durch den Zuzug von Flüchtlingen beschleunigt hat, ist es im Jahr 2017 wieder auf das Niveau von 2014 abgesunken. Bis 2040 prognostiziert die Stadt ein weiteres Wachstum der Bevölkerung auf ca. 1,18 Millionen, was einem Zuwachs von etwa 100.000 Einwohnern entspricht. Neben einer überdurchschnittlichen Zunahme der Bevölkerung im Stadtteil Neustadt-Süd prognostiziert die Stadt dort zudem eine Verjüngung der Altersstruktur (Stadt Köln 2018.2, S.1; Stadt Köln 2016, S.8,17) Deren Durchschnitt liegt mit einem Alter von 42 Jahren, verglichen mit dem Bundesdurchschnitt von etwa 44 Jahren, relativ niedrig. Etwa ein Drittel der Einwohner sind hierbei unter 30 Jahre alt. Noch niedriger ist der Altersdurchschnitt mit 38,8 Jahren in der Neustadt Süd, sodass diese einer der jüngsten Stadtteile Kölns ist. Mit einem Anteil von über 35% bildet hier die Alterskohorte der jungen Erwachsenen mit einem Alter zwischen 21 und 34 Jahren eine der größten Bevölkerungsgruppen. Gegenüber einem stadtweiten Anteil dieser Alterskohorte von nur knapp 22% lässt sich am Beispiel der Neustadt-Süd die Altersgruppe der jungen Erwachsenen als Träger des Bevölkerungswachstums in den Kernstädten erkennen (Stadt Köln 2017, S.10ff).

Die Vereinzelung als ein weiteres Charakteristikum der Urbanisierung zeichnet sich am Beispiel von Köln

-2,3% 35% 22%

18% 67% 50%

41% Deutschland

Köln

Neustadt-Süd

Abb.16.1 Bevölkerungsentwicklung bis 2040 Abb.16.2 Bevölkerungsanteil junger Erwachsener 2017 (21-34) Abb.16.3 Anteil der Single-Haushalte 2017

5.3.6 Wohnungsmarkt

Hauptindikator für den künftigen Bedarf an Wohnraum ist das Wachstum der Haushalte. Hier prognostiziert die Stadt Köln bis 2040 einen Zuwachs um 13,7%, der sich besonders auf Ein- und Zwei-Personenhaushalte verteilt. Die Anteile dieser Haushaltsformen bleibt hierbei in der Prognose mit 50 bzw 27% in etwa konstant (Stadt Köln 2016, S.13).

Bis 2025 müssten in Köln vor dem Hintergrund der aktuellen Wachstumsprognosen 48.000 Wohnungen errichtet werden, was einer jährlichen Rate von 5.000

33

Einheiten entspräche. Mit durchschnittlich 2.700 fertiggestellten Wohnungen pro Jahr zwischen 2005 und 2015 bleibt die Stadt weit hinter diesem Zielwert zurück (JLL 2018, S.4).

Der bundesweit in Großstädten zu beobachtende Mangel an kleinen Wohnungen für Ein-PersonenHaushalte ist auch in Köln nachweisbar. Hier stehen den etwa 200.000 zur Miete wohnenden Haushalten nur etwa 53.000 Wohnungen unter 40 qm Fläche zu Verfügung. Der Mangel an Kleinstwohnungen ist also besonders in zentralen Lagen mit einem hohen Anteil an Single-Haushalten stark ausgeprägt (kskimmobilien 2016, S.34).

Im Bezirk Innenstadt, zu dem auch der Stadtteil Neustadt-Süd gehört, entstanden im Vergleich mit anderen Bezirken seit 2011 am wenigsten Wohneinheiten. Mit einer Steigerung von nur 0,7% zwischen 2011 und 2017 gegenüber einer stadtweiten Steigerung von 2,6% ist der Wohnungsmarkt hier äußerst angespannt (JLL 2018, S.3).

2700

Maßnahmen gegen Stadtstress

Köln wird in den nächsten Jahren voraussichtlich weiter wachsen und muss wesentlich mehr Menschen Wohnraum bieten, sodass mit einer Zunahme der Stressfaktoren, die durch die räumliche Ballung von Menschen und Nutzungen einhergehen, zu rechnen ist. Welche Maßnahmen ergreift die Stadt, um diesen Stressoren entgegenzuwirken?

Als Hauptveruracher von Lärm und Luftverschmutzung wird zunächst das Mobilitätsverhalten der Stadtbewohner betrachtet. Köln gehört nach einer Untersuchung des Mobilitätsanalysten „Inrix“ nach München und mit Stuttgart und Heilbronn zu den verkehrsreichsten Städten Deutschlands und ist somit auf ein autoarmes Mobilitätskonzept angewiesen (inrix.com 2016). In der Stadt werden 40% aller Wege bisher mit dem Auto zurückgelegt, sodass Köln in einem durch greenpeace gestellten Vergleich mit den 14 größten Städten Deutschlands hierbei ins letzte Drittel fällt. Als ausbaufähig wertet greenpeace überdies die Fahrradrouten der Stadt, sowie das Angebot an Car-Sharing Angeboten (greenpeace 2017, S.10). Zudem stößt das städtische Bus- und Stadtbahnnetz trotz Optimierung und Erweiterung in den Spitzenzeiten regelmäßig an seine Kapazitätsgrenzen (Stadt Köln 2013, S.7).

Dennoch birgt das Mobilitätskonzept große Potenziale, andere Fortbewegungsmöglichkeiten zu fördern. So bewertet greenpeace vor allem das Angebot an BikeSharing-Stellplätzen und Bike & Ride - Angeboten als sehr gut entwickelt. Mit ihrem Mobilitätskonzept „Köln mobil 2025“ formuliert die Stadt das Ziel, den Anteil der mit dem Auto zurückgelegten Wege bis 2025 auf 33% zu reduzieren. Hierbei soll besonders das Fahrrad als alternatives Fortbewegungsmittel dienen und bei den zurückgelegten Wegen auf einen Anteil von 50% steigen (Stadt Köln 2013, S.20). Sollten diese Ziele erreicht werden, so sind auch wesentliche Verbesserungen bei der Reduktion von Verkehrslärm und Luftverschmutzung zu erwarten.

Entwicklungen, die zur Reduktion des Stressfaktors Autoverkehr beitragen, sind besonders im Bereich der Innenstadt zu erkennen, zu der auch der Stadtteil Neustadt Süd gehört. Während der regionale und

5000

200.000

53.000 2,6%

0,7% Köln

5.3.7

Neustadt-Süd

Abb.17.1

Ist- und Soll-Wert der Bautätigkeit Abb.17.2Potenzielle Bezieher von Kleinsteinheiten und Angebot Abb.17.3 Anteilige Steigerung der Wohneinheiten

34

tangentiale Verkehr im Stadtgebiet zugenommen hat, ist im Bereich der Kernstadt seit den 1990- Jahren ein Verkehrsrückgang von ca. 10% zu verzeichnen (Stadt Köln 2013, S.7).

Die klimatischen Rahmenbedingungen für das Wohnen in der Kölner Innenstadt werden durch einen geringen Luftaustausch mit dem Umland bestimmt, sodass sich in der Stadt Wärmeinseln bilden, deren Temperatur die des Umlands um mindestens 1-2 °C übersteigt. Zusätzlich belastend wirkt die aus dem Rhein aufsteigende Feuchtigkeit, die zu einer schwülwarmen Luft führt (Stadt Köln, Stadtklima). Das Klima der Neustadt Süd wird durch den Volksgarten und den inneren Grünring positiv beeinflusst. Eine weitere Verbesserung der klimatischen Situation ist durch die Erweiterung des Grünrings bis an den Rhein im Rahmen des städtebaulichen Projekts „Parkstadt Süd“ zu erwarten (stadt-koeln.de).

Köln ist aufgrund seiner Lage in einer der am dichtesten besiedelten Regionen sehr stark durch Lichtverschmutzung belastet. Eine erste Maßnahme, die dieser entgegenwirkt ist die Ausstattung der Rheinbrücken mit einem intelligenten Lichtsystem, das die Beleuchtungsstärke den Verkehrsmengen im tagesverlauf anpasst (Pöttgen 2009). Ein Einsatz von LED-Straßenbeleuchtung, wie er momentan auf der sogenannten „Klimastraße“ in Nippes durch die Stadt erprobt wird, führt zwar zu Energieeinsparungen, trägt durch eine Steigerung der Helligkeit allerdings zur Lichtverschmutzung bei (smartcity-cologne.de).

Neben der „Klimastraße“ ist auch das Nachbarschaftsnetzwerk „nebenan.de“ Teil der Plattform für Stadtentwicklungsprojekte „smart city cologne“ und unterstützt so die Potenziale der Nachbarschaft beim Abbau von sozialem Stress in Städten, indem die online-Plattform als Vermittler zwischen Nachbarn dient (ebenda). Seit nebenan.de 2016 auch in Köln mit dem Aufbau von Netzwerken begonnen hat, haben sich in vielen Stadtteilen bereits aktive Gemeinschaften gebildet. Das Volksgarten-Viertel, in dem auch das Grundstück der Projektentwicklung liegt, ist mit 612 Mitgliedern auf der Plattform besonders aktiv und zeigt so die Bereitschaft der dortigen Bevölkerung an Nachbarschaftsbildung teilzuhaben (nebenan.de).

5.3.8 Fazit

Anhand von Köln lassen sich viele der zuvor umrissenen Charakteristika der Reurbanisierung in Deutschland nachvollziehen.

Mit seiner verkehrsgünstigen Lage im Zentrum Europas, einer sich dynamisch entwickelnden, stark diversifizierten und maßgeblich auf der Wissensökonomie basierenden Wirtschaft, sowie einem attraktiven Angebot an Bildungs- und Kultureinrichtungen wird die Stadt auch zukünftig im Wettbewerb mit anderen Ballungsräumen von der Zuwanderung profitieren. Auch hier sind vor allem die jungen Erwachsenen Träger der Bevölkerungszunahme besonders in zentral gelegenen Stadtteilen.

Dennoch lässt sich der für viele Großstädte prognostizierte Mangel an Wohnraum auch in Köln erkennen. Wie in ganz Deutschland sind vor allem die wachsende Zahl der Einpersonenhaushalte nicht ausreichend mit Wohnraum versorgt.

Mit der zunehmenden Dichte von Menschen und Nutzungen ist auch mit einer Zunahme der unterschiedlichen Stressoren des Stadtlebens zu rechnen. Über ambitionierte Pläne für neue Mobilitätskonzepte kann Köln in Zukunft die Stressoren des Lärms, des Verkehrs und der Luftverschmutzung reduzieren. Dennoch wird der überlastete ÖPNV auch zukünftig die Schwachstelle des Stadtverkehrs bleiben.

Das Thema der Lichtverschmutzung scheint hingegen noch zu keiner politischen Resonanz geführt zu haben. Durch einen konsequenten Ausbau und Erhalt der Grünstruktur der Stadt ist allerdings mit einer Verbesserung des Mikroklimas zu rechnen. Die Bereitschaft der Kölner, durch die aktive Teilnahme an Nachbarschaft und Gemeinschaft dem sozialen Stress entgegenzuwirken, ist mit der guten Annahme von Netzwerkangeboten zu erkennen.

35

Kwartier Latäng

Sa

ch

Altstadt-Süd

se

nri

ng

Neustadt-Süd

Lo

thr

36

ing

50

er

St

qm

raß

e

Severinsviertel

Sa

ch

se

nri

ng

Volksgarten

5.4.1 Lage Südstadt

Das in der Neustadt Süd gelegene Grundstück befindet sich in unmittelbarer Nähe zur Stadtteilgrenze der Altstadt-Süd an der Lothringer Straße. Diese verläuft in zweiter Reihe parallel zum Boulevardring, der die Kölner Altstadt umgibt und den ehemaligen Verlauf der Festungsmauern beschreibt.

In unmittelbarer Nähe liegt südöstlich das Zentrum der sogenannten „Südstadt“, die mit zahlreichen Restaurants, Cafés und Kneipen lockt. Nordöstlich befindet sich das Severinsviertel, das während der Kölner Karnevalstage besonders belebt ist. Dem Sachsenring ca. 500 Meter in nordwestliche Richtung folgend befindet sich das „Kwartier Latäng“, das aufgrund seiner Nähe zu Hochschuleinrichtung vor allem unter Studenten als Ausgehviertel beliebt ist (koeln.de).

Abb.18 Lage des Grundstücks im Quartier

36

5.4 Mikroanalyse

Gebiets“ angestrebt. Dieser mit der Novellierung der Baunutzungsverordnung 2017 eingeführte Gebietstypus soll sowohl die Nachverdichtung als auch die Nutzungsmischung mit dem Ziel der Stadt der kurzen Wege fördern (Bundesregierung 2017). Für die Neuaufstellung des Bebauungsplanes sind gemäß der Baunutzungsverordnung für das Urbane Gebiet eine maximale Grundflächenzahl von 0,8 und eine Geschossflächenzahl von 3,0 festgelegt. Die frühzeitige Einbindung der Stadt und die Bearbeitungszeiten zur Änderung von Flächennutzungs- und Bebauungsplan sind im Projektablaufplan berücksichtigt.

Mit dem Stichtag des 01.01.2018 liegt der Bodenrichtwert des Grundstücks bei 1330 Euro/qm.

Dieses ist als baureifes, erschließungsbeitragsfreies Bauland ausgewiesen. Allein seit 2011 hat sich der Bodenpreis für Geschosswohnungsbau in guten Lagen um fast 70% erhöht, sodass eine Erhöhung der Baudichte für eine wirtschaftliche Entwicklung dieser Flächen sinnvoll ist (boris.nrw.de).

Im Folgenden wird sich der direkten Umgebung des Grundstücks zunächst über die Betrachtung der angrenzenden Quartiere angenähert. Neben baurechtlichen Belangen führen Erkenntnisse über die Historie, den Städtebau und die Nutzungs- und Infrastruktur des Quartiers zu einem Verständnis dessen wesentlicher Charakteristika.

Ein genauer Blick auf die nähere Umgebung des Grundstücks lässt Schlüsse auf die städtebauliche Einbindung, die Architektur und Nutzungstruktur des zu entwickelnden Gebäudes zu. Überdies lassen sich Potenziale und Risiken des Standorts identifizieren, sodass eine projektspezifische Risikoanalyse angefertigt werden kann.

5.4.2 Baurecht

Das Grundstück liegt aktuell laut des Flächennutzungsplans der Stadt Köln, der Art und Maß der baulichen Nutzung festlegt, auf einer Wohnbaufläche. Dies führt gemäß der Baunutzungsverordnung zu einer Grundflächenzahl von 0,4 und einer Geschossflächenzahl von 1,2.

Zudem ist die Baufläche Teil des Bebauungsplanes Nr. 6642Na/02, der im Jahre 1972 aufgestellt wurde.

Auf diesem ist die derzeitige Nutzung als Parkfläche nicht vermerkt. Über die Leitlinien des Stadtentwicklungskonzepts setzt Köln mit dem Ziel des schonenden Umgangs mit Flächenressourcen auf die Innenentwicklung des Stadtraums. Als Planungsinstrument soll hierbei auch die Änderung des Flächennutzungsplanes zur Erschließung von Flächen für den Geschosswohnungsbau dienen (Stadt Köln 2014, S.15f, 18f). Im Sinne der Innenentwicklung wird im Rahmen der Projektentwicklunng eine Änderung des Flächennutzungsplans zur Festlegung eines „Urbanen

3.650 qm

€

4.854.500 €

1.330 €

GRZ

≤ 2.920 qm

0,8

≤ 10.950 qm

3,0

GFZ

Abb.19

37

Rahmenbedingungen

Hansaring

Severinstraße

HBF

Köln- West HBF Eifelstraße

Köln-Süd

Ulrepforte Eifelplatz

Sankt Paul Ubierring Bonn

Chlodwigplatz

Zollstock

200m

Abb.20 Anbindung des Grundstücks

5.4.3 Historie Die Verluste an Bauten in der Neustadt während des Zweiten Weltkriegs waren im Vergleich zur Altstadt relativ gering. In den folgenden Jahren wurden allerdings viele weitere Bauten abgebrochen und entlang der Ringe Büro- und Geschäftshäuser errichtet (Kier, S.34, 37, 38; stadt-koeln.de).

Wie in vielen Städten Deutschlands wuchs die Bevölkerung Kölns im Zuge der Industrialisierung während des 19. Jahrhunderts rasant, sodass der Wohnraum in der noch von den Stadtmauern umgebenen Altstadt nicht mehr ausreichte. Im Rahmen der ersten großen Stadterweiterung Deutschlands dieser Art wurde so die Neustadt zwischen 1881 und 1905 in einem Halbkreis um die Altstadt gelegt. Hierbei wurde der Festungsring abgebrochen, eine Abfolge von Boulevards angelegt und die Kreuzungspunkte der Ring- und ehemaligen Turmstraßen durch Plätze akzentuiert. Entlang der Ringe entstanden repräsentative Wohnstraßen als Blockrandbebauung und öffentliche Bauten, wie das Opernhaus am Rudolfplatz oder das Hohenstaufenbad, die nach den Kriegszerstörungen aber nicht wieder aufgebaut wurden. Überdies wurden mit der Stadterweiterung mehrere Kirchen, wie auch der östlich des Grundstücks gelegene Kirchenbau Sankt Paul, gebaut.

5.4.4 Anbindung

Die Anbindung des Grundstücks an den ÖPNV kann als überdurchschnittlich eingeschätzt werden. In einer Entfernung von nur 200 Metern befindet sich mit der „Ulrepforte“ die nächste U-Bahnhaltestelle mit Anbindung an die Linien 15 und 16. Von dort aus bestehen Verbindungen in alle Himmelsrichtungen.

Entlang der den Ringen folgenden Stadtbahn kann mit der Linie 15 Richtung Osten der Chlodwigplatz und Richtung Westen der Hansaring erreicht werden.

Mit einer Fahrtzeit von ca. 10 Minuten ist mit der

38

Bonner Wall

Kultur und Bildung Wohnen Mischnutzung Büro und Gewerbe Sonstige Abb.21 Nutzungsstruktur

Linie 16 über die Innenstadt der Hauptbahnhof erreichbar. Zusätzliche Anbindungen an drei weitere Linien bestehen mit den benachbarten Haltestellen Chlodwigplatz und Eifelstraße.

Das Busnetz kann mit Umstieg am Chlodwigplatz erreicht werden. Von dort laufen drei Linien in nordsüdliche Richtung und eine Linie in ost-westliche. Überdies befindet sich in etwa einem Kilometer Entfernung die Haltestelle Köln-Süd, die mit sechs Regionalbahnlinien an den Hauptbahnhof und Bonn anbindet (kvb.de).

Schließlich stehen innerhalb von nur 200 Metern zwei Bike-Sharing-Stationen und im Umkreis von 600 Metern sechs Car-Sharing-Stationen zur Verfügung.

5.4.5

In diesem Bereich wurden zur Zeit des Baus nur Villen zugelassen, was zu einer aufgelockerten Baustruktur in der sonst durch Blockrandbebauung geprägten Neustadt geführt hat (Kier, S.34). Anstelle nicht mehr erhaltener Villenbauten sind in den Nachkriegsjahren in direkter Umgebung des Grundstücks zeilenförmige Bauten entstanden. Im Norden schließt an das Grundstück eine großmaßstäbliche, heterogene Baustruktur an.

Ebenso heterogen ist die Nutzungsstruktur der Neustadt. Entlang des Ringes befinden sich heute hauptsächlich Büronutzungen oder Kultur- und Bildungsstätten. Ansonsten herrscht in der gut erhaltenen, gründerzeitlichen Blockrandbebauung eine Mischnutzung mit gewerblichen Funktionen im Erdgeschoss und Wohnräumen in den Obergeschossen vor. In direkter Umgebung des Grundstücks hingegen ist die Funktionsmischung ausgedünnt und weicht überwiegend einer Wohnnutzung.

Bau- und Nutzungsstruktur

Bis heute lässt sich die Sonderstellung des an den Sachsenring grenzenden Teils der Neustadt erkennen.

39

Unterhaltung

Einkauf

Fitness

Dienstleistung

Bar

Gesundheit

CafĂŠ

Lebensmittel

Restaurant

Bildung

Abb. 22 Infrastruktur

200m

40

5.4.6 Freiraumstruktur

Der Block auf dem sich das Grundstück befindet ist, wie auch die Parzellen in der direkten Umgebung, locker bebaut, sodass sich in den Innenbereichen und zwischen den Gebäuden begrünte Freiräume bilden. Größere Ensembles, wie Schulen oder kirchliche Einrichtungen im Norden fassen ebenfalls einige Freiflächen in der sonst sehr dicht bebauten Neustadt ein.

Geprägt wird die Umgebung überdies vom nahen Volksgarten mit einem großen Weiher und dem breiten Grünzug entlang des Salierrings.

5.4.7 Infrastruktur

Mit einer Entfernung von ca. 700 Metern sind mit der Severinstraße im Osten und dem Barbarossaplatz im Westen zwei Stadtteilzentren fußläufig erreichbar. Dort bestehen zahlreiche Möglichkeiten, Lebensmittel zu besorgen oder andere Einkäufe zu tätigen. In diesem Bereich befinden sich auch die meisten Restaurants, Bars und Cafés.

Auffällig ist auch das breite Angebot an kulturellen Einrichtungen in der Umgebung des Grundstücks.

In einem Umkreis von nur 600 Metern können Bewohner zwischen fünf Theatern entscheiden.

Von diesen grenzt das Theater „Der Keller“ südlich direkt an die Baufläche. Ergänzt wird dieses Angebot durch eine hohe Dichte an Bildungseinrichtung, unter anderen zwei Berufskollegs und dem Campus der Cologne Business School in direkter Nachbarschaft nordöstlich.

Schließlich bestehen in der Umgebung einige Möglichkeiten, Sport zu treiben. Neben klassischen Fitnessstudios hat sich im Volksgarten ein OutdoorFitnessprogramm angesiedelt.

Während die mittelbare Umgebung des Grundstücks eine Fülle an Unterhaltungs-, Nahversorgungsund Gastronomieeinrichtung anbietet, befinden sich in unmittelbarer Nähe vergleichsweise wenig Restaurants oder Cafés. Die nächste größere Auswahl an Gastonomie versammelt sich um den etwa 300 m westlich gelegenen Eifelplatz.

41

5.5

Swotanalyse Grundstück

5.4.8 Fazit

Schon allein aufgrund der historischen Hintergründe, die mit der Gründung der Neustadt zusammenhängen, erscheint hier eine Verdichtung durch weiteren Wohnraum sinnvoll. Hierfür sprechen ebenso die sehr gute Anbindung an den städtischen ÖPNV und regionale Verbindungen. Auch das Angebot an Nahversorgungs-, Gastronomie-, Bildungsund Unterhaltungseinrichtungen zeichnet die Lothringer Straße als sehr gute Wohngegend aus.

Aufgrund der vergleichsweise kleinen Auswahl an Gastronomie in unmittelbarer Umgebung des Grundstücks, bietet sich an dieser Stelle eine Belebung der Erdgeschosszone durch ebensolche Nutzungen an. Diese dient dann als Bindeglied zwischen dem bereits bestehenden Quartier und dem Haus und den Büros und Bildungseinrichtungen im Norden sowie der Wohnnutzung im Süden. Zugleich wird am Kirchenvorplatz ein städtebaulicher Fokus gesetzt.

Auch das Ziel, ein Grundstück zu finden, das urban liegt und zugleich Möglichkeiten bietet, den unterschiedlichen Stressoren des Stadtlebens auszuweichen, kann an diesem Standort realisiert werden. Aufgrund seiner Lage in zweiter Reihe sind die Lärmimissionen durch den nahen Salierring gering. Zudem sorgt die lockere Bebauung und die zahlreichen begrünten Freiräume, sowie der Volksgarten mit einer großen Wasserfläche für eine vergleichsweise gute Luftqualität und ein angenehmes Mikroklima. Die breite Auswahl an Mobilitätsangeboten macht überdies den Stressor des Stadtverkehrs erträglicher.

Auch in Bezug auf den Abbau von sozialem Stress bietet sich eine öffentliche Nutzung des Erdgeschosses an. Jede Möglichkeit, sich auszutauschen und am Stadtleben teilzuhaben, senkt diesen Stressor.

S Stärken

Nahversorgung Gastronomie und Unterhaltung Bildungseinrichtungen Urbane, dennoch ruhige Lage Sehr gute Anbindung

Geringes Gastronomieangebot in direkter Umgebung Sehr hohe Grundstückskosten

W Schwächen

O Chancen

Entstehung eines Schwer-

punkts innerhalb des Quartiers Schaffung eines Bindeglieds zwischen den Nutzungen im Norden und Süden der Bau- fläche Belebung des Quartiers

Änderung des Flächen- nutzungsplans Neuaufstellung des B-Plans Widerstand der Anwohner gegen Eingriff in einen gewachsenen Stadtteil

42

T

Risiken

6.

Das Projekt

43

6.1 Zielgruppen

Oberschicht / Obere Mittelschicht

Liberal-Intellektuelles Milieu

Konservativetabliertes Milieu

Sozialökologisches Milieu

Mittlere Mittelschicht

Milieu der Performer Expeditives Milieu Adaptivpragmatisches Milieu

Bürgerliche Mitte Traditionelles Milieu Hedonistisches Milieu

Untere Mittelschicht / Unterschicht

Prekäres Milieu

Tradition

Modernisierung / Individualisierung

Neuorientierung Abb. 23

Sinus-Milieus

6.1.1 Sinus-Milieus

Die Zielgruppe dieser Projektentwicklung sind Menschen, die als Neuankömmlinge oder für einen begrenzten Zeitraum in die Stadt ziehen und dort schnell und unkompliziert Anschluss suchen.

Zugleich schätzen sie das Stadtleben mit seiner Nähe unterschiedlichster Nutzungen, Bildung und Kultur, gönnen sich dennoch gerne eine Auszeit vom Stadtstress. Gesundheit und psychisches Wohlbefinden haben einen hohen Stellenwert und führen zu einem bewussten Umgang mit Körper und Geist.

Dies ist besonders für Gruppen von Vorteil, die im Berufsalltag sehr flexibel und mobil sein müssen und so hoch belastet sind. Sowohl Arbeitnehmer in der Kreativbranche, als auch Selbständige, Pendler oder Arbeitnehmer aus dem Ausland sind Teil der Zielgruppe. Besonders junge, alleinstehende Berufseinsteiger ziehen in die Großstädte und sind dort auf die Schaffung von Netzwerken angewiesen.

Ein gemeinschaftliches Wohnprojekt ist für diese Gruppe als Startpunkt in einer fremden Stadt also ideal.

Neben dieser Gruppe böten sich Studenten als Alternativzielgruppe an. Auch sie können am Ausbildungsstandort an gemeinschaftlichen Wohnformen interessiert sein, um Kontakte zu knüpfen. Schließlich könnten langfristig auch alleinstehende Menschen mittleren Alters, die in der Stadt einen Neubeginn wagen und als Ausgleich zum lebendigen Stadtleben eine bereichernde und entspannte Wohnumgebung suchen, in Frage kommen.

Um das Profil der Zielgruppen gemäß der zuvor genannten Eigenschaften zu schärfen, wird das Modell der Sinus-Milieus, das aus fortlaufender sozialwissenschaftlicher Forschung hervorgegangen ist und so ein recht verlässliches Abbild der gesellschaftlichen Milieus bildet, herangezogen (Sinus, S.3). Dies ist im weiteren Verlauf Grundlage für die Positionierung des Projekts auf dem Markt. Anhand der Sinus-Milieus werden fiktive Personen vorgestellt, die den anzusprechenden Milieus zuzuordnen sind. Zugleich findet zur weiteren Präzisierung eine Gewichtung der Zielgruppen statt.

44

Tim Liekam möchte sich nach seinem Abschluss beruflich ausprobieren und denkt bei seinem Berufseinstieg und der Wahl seines Wohnorts eher mittel- als langfristig. Neue Erfahrungen und Kontakte sind ihm ebenso wichtig, wie das Gefühl neben seinem unstetigen Lebenswandel einen Anker und Rückzugsort als Basis zu finden. Zu dieser Basis gehören auch Menschen, die sich in einer ähnlichen Lebensphase befinden und wissen, wie wichtig es ist, achtsam mit sich umzugehen, um in einem beschleunigten Lebensumfeld bestehen zu können.

Name:

Zhao Wei

Alter:

28

Beruf:

Informatikerin

62

Beruf:

Gründerin

27

Beruf:

Trainee

Zhao Wei hat sich nach ihrem Abschluss an der Columbia University für ein Unternehmen entschieden, das viele Möglichkeiten bietet, an Projekten im Ausland zu arbeiten. Sie schätzt das Leben in der Stadt mit seiner Geschwindigkeit und der Vielfalt an Kultur- und Freizeitangeboten. Auch sie sucht als Ausgleich zu ihrem fordernden Berufsalltag und ihrem stetig wechselnden Wohnumfeld, einen Wohnort, der ihr sowohl genügend Ruhe und Erholung als auch das Gefühl einer Gemeinschaft mit zahlreichen Möglichkeiten, Netzwerke aufzubauen, bietet.

Lars Binder beginnt ein wirtschaftswissenschaftliches Studium und ist sich bewusst, dass er sich nebenbei über Praktika und Werkstudententätigkeiten als ersten Schritt in den Arbeitsmarkt ein klares Profil aufbauen muss. Die notwendigen Netzwerke erhofft er sich über ein gemeinschaftliches Wohnkonzept aufzubauen.

Zugleich sucht er nach einem Wohnumfeld, das ihm angesichts der Doppelbelastung genug Möglichkeiten bietet, sich zu entspannen und sich nach einem anstrengenden Tag in der Bibliothek körperlich zu betätigen.

Alter:

Alter:

kommunikativ, leistungsorientiert, anpassungsfähig

neugierig, kommunikativ, leistungsorientiert

Mareike Heese

Tim Liekam

Herkunft: Deutschland

Herkunft: USA

Name:

Name:

Name:

Lars Binder

Alter:

25

Beruf:

Student

Herkunft: Deutschland neugierig, kommunikativ

Mareike Heese möchte sich nach dem Auszug ihrer Kinder und dem Ende einer Ehe neu orientieren und ein eigenes Unternehmen aufbauen. In der Stadt erhofft sie sich Inspirationen und ist dort auf der Suche nach Kooperationspartnern. Sie ist interessiert an einem Leben in einer Gemeinschaft, gerne auch mit jungen Menschen, um am Puls der Zeit zu bleiben.

Zugleich wünscht sie sich einen Ort, an dem sie sich konzentrieren und zur Ruhe kommen kann. Sie erinnert sich noch gut an die Vorteile eines Hauses mit Garten und möchte diese in der Stadt nicht missen.

Herkunft: Deutschland neugierig, kommunikativ, weltoffen

45

6.2 Programming

6.2.1

Gemeinschaft

Beruf

Ernährung

Bewegung

Erholung

Wohnen

Bedürfnisse und Nutzungen

Freundschaft, Nachbarschaft, Austausch, Unterhaltung, Kommunikation

Gemeinschaftsräume, Außenbereiche, Kommunikationszonen, Café, Bar

Erfolg, Selbstverwirklichung, Lernen

Arbeitsplätze, Kommunikationsbereiche, Coworking

Genuss, Gesundheit

Eatery/Markthalle, Restaurant, Sitzbereiche, Verkauf, Gemeinschaftsküche

Gesundheit, Erfolgserlebnisse, Fitness

Fitnessraum, Pool, Nutzgarten

Ruhe, Achtsamkeit, Entschleunigung, Wohlbefinden

Ruheraum, Yoga-Deck, Garten

Rückzug, Ruhe, Privatheit, Intimität

Schlafen, Pflegen, Kochen

Abb.24

Wie die Beschreibung der Trends auf den Wohnungsmärkten der Großstädte gezeigt haben, haben sich die Anforderungen an zeitgemäßen Wohnraum dort wesentlich erweitert. Nicht mehr nur die Wohnung selbst, sondern die im Gebäude und Quartier angebotenen Nutzungen und Dienstleistungen bestimmen über die Qualität einer Wohnumgebung, sodass neben dem Privatraum, der alltägliche Bedürfnisse befriedigt, ein Wohnerlebnis angeboten werden muss, um diesen gesteigerten Bedürfnissen gerecht zu werden.

Diese aus diesen Bedürfnissen entstehenden Nutzungen werden mit dem Ziel, die Wohnumgebung als Mittel der Stressprävention zu nutzen, in Zusammenhang gebracht. Hierbei wird den Stressoren des Stadtlebens einerseits direkt durch die zuvor beschriebenen, architektonischen, räumlichen und städtebaulichen Maßnahmen entgegengewirkt.

Andererseits werden die Nutzungen in ein ganzheitliches Konzept zur Stressprävention und -bewältigung eingebettet.

Bedürfnisse und Nutzungen

Mit Bezug auf die hier komponierten Nutzungen soll eine entsprechende Marktanalyse zu realistischen Ansätzen der Mieten an diesem Standort führen.

Für die Erdgeschosszone ergeben sich im Zuge des Programmings überdies unterschiedliche, das Konzept ergänzende, öffentliche Nutzungen, sodass deren Zusammenstellung im Rahmen einer Marktanalyse noch auf den Standort zugeschnitten werden muss.

Schließlich werden die Nutzungen in einen räumlichen Zusammenhang gebracht. Hierbei werden die öffentlichen Nutzungen der Erdgeschosszone als Ort des Austauschs untereinander und mit dem Quartier zugeordnet. Von der Straße abgehoben befinden sich in den Obergeschossen die Privatwohnungen, die über Gemeinschaftsflächen zu kleineren Nachbarschaften im Gebäude zusammengeschlossen werden. Den Abschluss des Baus bildet eine große gemeinschafltiche Zone, die die Möglichkeit bietet, sich vollständig den Reizen und der Hektik des Stadtlebens zu entziehen.

46

Ausrichtung Lage

Naturnahes Lichtkonzept

Lärm

Licht

Autoarmes GemeinschaftsMobilitätskonzept flächen

Wasserflächen und Begrünung

Verkehr

Klima

Luft

Umweltstressoren

Sozialer Stress

psychische Stressoren

Stadtstress

psychisches Wohlbefinden soziales Wohlbefinden

körperliches Wohlbefinden Stärkung Ernährung

Erholung

Bewegung

Privaträume

Privatheit Privatraum Wohnen Kochen Schlafen

öffentliche Räume

Gemeinschaftsräume

Pflegen

Gemeinschaft Urban Gardening Pool

Gastronomie

Ruheraum Dachgarten Wasserbecken Yoga-Deck

gemeinsam gemeinsam gemeinsam austauschen wohnen kochen arbeiten kommunzieren Gemeinschaftswohnzimmer

Dachküche

Fitness

Co-Working

Abb.25

47

Café Bar

Schema - Stressprävention und -abbau

6.2.2 Nutzungsanalyse

Wohnen Aufgrund der großen Nachfrage nach Wohnraum und der relativ geringen Neubautätigkeit haben sich die Mieten in Köln in den letzten zehn Jahren um durchschnittlich 37% von ca. 8,20 auf 11,20 Euro/ qm erhöht. Im Bereich der Innenstadt liegt der Mietspiegel im Neubausegment derzeit bei etwa 15,8 Euro/qm. Die Wohnkosten fallen in diesem Bezirk im stadtweiten Vergleich am höchsten aus (JLL 2018, S.5f). Im Falle von Kleinstwohnungen ist weniger der Quadratmeterpreis, sondern vielmehr die Gesamtkosten für eine Wohneinheit für die Vermietbarkeit entscheidend (ksk-immobilien 2016, S.34). Je nach zusätzlichen Dienstleistungen und Ausstattung der Kleinstwohnungen entsteht hier in ähnlicher Lage eine Miete von im Mittel 30 Euro/ qm. Hierbei handelt es sich um eine Pauschalmiete, die bereits alle Nebenkosten, wie Strom, Internet, Heizung und Betriebskosten abdeckt (s.Anhang, Marktrecherche Mikrowohnungen).

Bei einer Veräußerung des Objekts ist für den Verkaufspreis der Multiplikator als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete entscheidend. Dieser wird je nach Lage und Qualität des Gebäudes objektscharf verhandelt. In zentralen Lagen, wie der NeustadtSüd, verzichten Investoren mit der Aussicht auf eine hohe Anlagesicherheit und Wertstabilität auf hohe Renditen. Hier können im Innenstadtbereich je nach Lage und Qualität der Immobilie Mulitplikatoren zwischen 25 und 30 angesetzt werden (KSK 2018, S.38).

und Unternehmensgründer in den auf Vernetzung basierenden urbanen Ökonomien vom Austausch und Wissenstransfer. Das am Standort geplante Angebot an Gastronomie kann zudem auch von den Mietern eines Co-Working-Bereichs genutzt werden, sodass sich beide Nutzungen sehr gut ergänzen.

Im Zuge der Mikroanalyse konnten in näherer Umgebung des Standorts keine Möglichkeiten, Arbeitsräume auf Zeit anzumieten, gefunden werden. Die nächsten Co-Working-Räumlichkeiten befinden sich erst südlich vom Chlodwigplatz in der Kurfürstenstraße.

In den letzten Jahren hat sich die Flächennachfrage der Betreiber von Co-Working-Angeboten in Köln positiv entwickelt. Vergleichbare Angebote sind in Köln mit einem Monatssatz pro Arbeitsplatz von etwa 120 bis 340 Euro anzumieten und bieten im Mittel Ein Großteil der Co-Working-Spaces befindet sich in Köln sehr zentral und ordnet sich in einem Ring um die Innenstadt an.

Neustadt-Nord

Ehrenfeld

Altstadt-Nord

Altstadt-Süd

Co-Working Neustadt-Süd

Mit dem Ziel, möglichst viele Gelegenheiten, sich auszutauschen und zu vernetzen, zu bieten, kann auch die Arbeitszeit in Gruppen verbracht werden und bildet so die Entsprechung zum gemeinschaftlichen Wohnkonzept.

Darüber hinaus profitieren Selbständige, Projektarbeiter

Co-Working-Büros

Abb.26

48

Co-Working-Büros im Zentrum von Köln

führt zudem zu einer besseren Vermietbarkeit.

Besonders kleinere Flächen von 100 bis 250 Quadratmeter erzielen die höchste Nachfrage im Einzelhandelssegment (Jll Apr 2018, S.3).

Eine Marktrecherche hat für Einzelhandelsflächen in ähnlicher Lage einen Medianwert für die Monatsmieten von etwa 19 Euro pro qm ergeben.

Für gastronomische Flächen liegt der ermittelte Wert etwas niedriger bei ca. 18 Euro pro qm und Monat (s.Anhang, Marktrecherche Einzelhandel und

25 Arbeitsplätze an. Demnach wird zunächst eine gemittelte Miete von 230 Euro je Tisch kalkuliert (Jll 2018, S.26ff).

Gastronomie

Auch eine ausgewogene Ernährung wirkt sich positiv auf die physische Gesundheit und somit auch die Stressresistenz aus, sodass sie ebenfalls im Raumprogramm berücksichtigt wird. Zugleich bietet sich die Nutzung des Erdgeschosses durch Gastronomie als Bindeglied zwischen dem Quartier, den Bewohnern des Gebäudes und den nördlich anschließenden Büronutzungen an.

Der Lebensmittelkonsum wird in Deutschland von zwei bestimmenden Trends geleitet. Einerseits steigt durch erhöhte berufliche Mobilität und die wachsende Anzahl an Ein- und Zweipersonenhaushalten die Nachfrage nach Gastronomieangeboten. Dementsprechend hat sich das Flächenumsatzvolumen im Bereich Gastronomie/Food in den Innenstadtlagen Deutschlands innerhalb der letzten zehn Jahren von 17.900 qm auf 100.100 qm nahezu versechsfacht (Jll Feb 2018, S.7, 9). Andererseits zeigt sich trotz Preisbewusstsein anhand der stetig steigenden Ausgaben für Bio-, Fair-Trade- oder regional produzierte Lebensmittel ein Bewusstsein für deren Qualität und Herkunft. Die gesteigerten Ansprüche an Ernährung und Lebensmitteleinkauf lassen sich auch an der Nachfrage nach neuen Konzepten, die den Einkauf mit einem gastronomischen Erlebnis verbinden, ablesen (ebenda, S.8ff).

Um ein entsprechend hochwertiges Einkaufs- und Genusserlebnis zu bieten, wird an diesem Standort eine Fokussierung auf regional und ökologisch hergestellte Lebensmittel angestrebt, die vor Ort auch konsumiert werden können. Eine Aufteilung der Erdgeschossflächen in kleinere Mieteinheiten

Gastronomie).

Fitness

Ein ganzheitliches Konzept zur Stressprävention und -bewältigung sollte auch die sportliche Betätigung umfassen.

Wie die Mikroanalyse gezeigt hat, sind in einer Entfernung von nur etwa 500 Metern bereits vier Anbieter von Fitness-Dienstleistungen zu finden.

Neben Studios ist mit „Speck & Run“ ein Anbieter auch im Volksgarten aktiv. Da die Auswahl an Möglichkeiten, sich körperlich zu betätigen, in der Umgebung schon sehr gut entwickelt ist, wird von einer solchen Nutzung im Gebäude abgesehen.

49

6.2.3 Raumprogramm

Funktionsbereiche

Hauptfunktionen

Nachgeordnete Funktionen

zurückgezogen

Terrasse

Gemeinschaftsraum und -küche Ziergarten Pool

Duschen

Aktivierende Zone

Umkleiden

Verwaltung

Obergeschosse

Mattenlager

Yoga-Deck „Zen-Garten“

Gemeinschaftszone

offen

Dachgeschoss

Ruheraum

Ruhezone

Urban-Gardening

Geräteraum

Büro

Archiv und Lager

Wohn- und Schlafbereich Badezimmer mit Dusche

Apartment

Pantry-Küche Austritt

Gemeinschaftswohnzimmer

Sitz- und Kochbereich Terrasse

Empfang Back-Office

Lobby

Erdgeschoss

Sitzbereich

Co-Working

Untergeschoss

Gastronomie

Arbeitsplätze

Teeküche

Besprechungsbereich

Sanitäranlagen

Empfang

Kopier- und Druckstation

Verkauf

Anlieferung

Küche

Lager

Außenbereich

Müllraum

Sitzgelegenheiten

Sanitäranlagen

Müllräume Fahrrad- und PKW-Stellplätze Lager Waschräume Abb.27

50

Raumprogramm

Abb.28

Perspektive Eingangsbereich

51

6.3 Entwurf

Ov

ers

Kl

ei

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ks

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L

Abb.29 Lageplan

6.3.1 Städtebau

Der Baukörper vervollständigt als Solitär die aufgelockerte Baustruktur des Blocks und schließt den Hof durch einen etwa 100 Meter langen Riegel mit einer prägnanten Geste.

Hierbei lässt die Gebäudestrukur einen differenzierten Umgang mit der westlichen und östlichen Gebäudeflanke zu. Während sich das Gebäude auf der Ecke Lothringer- und Overstolzenstraße dem Straßenverlauf anschmiegt und zwischen den Fluchten der Bürobauten im Norden und der Wohnbebauung im Süden vermittelt, setzt das Gebäude in Richtung des Kirchplatzes einen städtebaulichen Akzent.

Die Überhöhung des Riegels mit einem weiteren Geschoss auf einer Länge von etwa 70 Metern verstärkt diesen, sodass der städtebauliche Rahmen des Kirchenvorplatzes ergänzt wird.

Um zwischen der großmastäblichen, geschlossenen

Bebauung im Norden und der kleinteiligeren Baustruktur im Süden zu vermitteln, vergrößert sich die Tiefe des Erdgeschosses über die der Obergeschosse hinaus und relativiert die Höhe des Volumens hofseitig. Zugleich bricht die kleinteilige Struktur der Zone zwischen Erdgeschoss und Dachgeschoss die Masse des Baukörpers.

Das Vor- und Zurückspringen der Zwischenzone verleiht dem Gebäude einen gefälligen, lebendigen Eindruck. Zudem bildet das Erdgeschoss und das Dachgeschoss, sowie die Abschlüsse des Baus einen Rahmen, der die Grundlinien des Volumens erkennen lässt und ein Gegengewicht zur Lebendigkeit der Zwischenzone bildet.

52

6.3.2 Formentwicklung

geschlossen

offen

Das Gebäude gliedert sich vertikal in drei Zonen.

Während sich das Erdgeschoss zur Straße öffnet, zieht sich die Wohnzone in den Obergeschossen zurück. Das Dachgeschoss schließlich zeigt sich geschlossen.

Um sich vom Treiben auf der Straße abzugrenzen, ziehen sich die Wohngeschosse hinter die Flucht des Gebäudes zurück.

Vor die Wohngeschosse wird ein „grüner Vorhang“ gelegt.

Pflanzbeete sorgen für ein angenehmes Klima und lenken den Blick aus den Wohnräumen immer wieder ins Grüne.

Eine Abwinkelung und Versetzung der Apartments zueinander optimiert deren Ausrichtung. Dies lässt die Anordnung eines uneinsehbaren Außenbereichs vor jeder Wohnung zu.

offen

geschlossen

Die Apartments werden zu kleinen Nachbarschaften zusammengefasst, die sich auf der Straßenseite durch die großen Öffnungen der zweigeschossigen Gemeinschaftsräume abzeichnen.

Das Dachgeschoss öffnet sich zum Hof und setzt sich aus einer Abfolge von sich nach Osten graduell schließenden Räumen zusammen.

Abb.30 Formentwicklung

53

Müll Lager

Lager

Küche

WC

Bar

WC

Lager

Restaurant

6.3.3 Grundrisse Unter- und Erdgeschoss Das Erdgeschoss wird zunächst durch die Aufgänge zu den Wohnbereichen strukturiert. Mit Ausrichtung zum Kirchenvorplatz dient einer der Eingänge als repräsentative Eingangssituation und nimmt ein kleines Foyer auf.

Ausgehend von diesem Erschließungskern durchzieht das Erdgeschoss in Längsrichtung ein funktionaler Rücken, der die unterschiedlichen Einheiten im Erdgeschoss an Sanitärbereiche und andere Nebenund Versorgungsräume anschließt.

Gleich neben dem Foyer befinden sich die CoWorking-Flächen, sodass das back-office des Foyers bei gemeinsamem Betrieb mit dem Empfang des Coworking-Angebots verbunden werden kann.

Mit unterschiedlichen gastronomischen Angeboten bildet das Erdgeschoss die Verknüpfung zwischen Haus und Quartier. Hier entstehen Möglichkeiten,

sich auszutauschen und eine Nachbarschaft zu etablieren. Den Kern der Funktionen im Erdgeschoss formt die Eatery, die ein gastronomisches Angebot mit Einkaufsmöglichkeiten in der Anmutung einer Markthalle verbindet.

Im Untergeschoss befindet sich die Tiefgarage, die von Gästen und Bewohnern genutzt werden kann. Neben Behindertenstellplätzen, sind mehrere Plätze für das hauseigene Car-Sharing-Angebot reserviert, um ein nachhaltiges Mobilitätsverhalten zu unterstützen. Jeder Wohneinheit steht im Untergeschoss mindestens ein Fahrradstellplatz zur Verfügung. An die drei Hausaufgänge schließt jeweils ein Funktionskern an, der einen Hausanschlussraum, einen Müllraum, einen Waschraum und eine kleine Fahrradwerkstatt umfasst. Zusätzlich werden im Keller hinzubuchbare Abstellräume angeboten.

54

Kochinsel

Eatery

Foyer

WC

CafĂŠ

WC

Co-Working

Abb.31

Grundriss Erdgeschoss

Abb.32 Grundriss Untergeschoss

55

6.3.4

Grundrisse Obergeschosse

Auf der unteren Ebene der Gemeinschaftsräume dienen diese zur Erschleißung der Einzelapartments und sind direkt an die Treppenhauskerne angeschlossen. Jeder Gemeinschaftsraum ist mit einer eigenen Küche und Sitzmöglichkeiten augestattet und formt so das Zentrum der insgesamt zehn hausinternen Nachbarschaften, die sich jeweils aus acht bis vierzehn Einzelapartments zusammensetzen.

Zusätzlich ist jedem Gemeinschaftsraum eine Terrasse vorgelagert, die den Raum bei Bedarf über eine Schiebetür erweitert.

Auf der oberen Ebene der Gemeinschaftsräume bildet ein Korridor die Erschließung der Einzelapartments.

Dieser öffnet sich mit einer großzügigen Verglasung zum zweigeschossigen Zentrum und ist über eine Treppe direkt mit diesem verbunden.

Auch in den Obergeschossen durchzieht das Gebäude ein funktionaler Rücken, der die Erschließung und die Sanitär- und Kochbereiche aufnimmt. Die Verdrehung der Grundrisse bewirkt neben der Optimierung der Ausrichtung eine Zonierung der Wohneinheiten in einen Funktions- und den Wohnbereich. Um in den Einzelapartments ein Höchstmaß an Privatheit anzubieten, sind auch die Außenbereiche durch die Abwinkelung der Grundrisse nicht einsehbar.

56

Abb.33

Grundriss OG.2

Abb.34

Grundriss OG.1

Abb.35

57

Ansicht Nord-Ost

6.3.5 Grundrisse Ober- und Dachgeschoss In den Obergeschossen drei und vier setzt sich die zuvor beschrieben Struktur fort. Ein Wechsel von Ein- und Zweizimmerapartments erweitert das Wohnangebot und erzeugt im Grundriss und den Ansichten ein lebendiges Spiel.

Die Dachterrasse formt das Zentrum der Hausgemeinschaft und bietet unterschiedlichste Möglichkeiten, Stress abzubauen und neue Kräfte zu sammeln. Hierbei werden die offenen Bereiche durch Nutzungen, wie ein Schwimmbecken und Nutzbeete, bespielt, die über die körperliche Betätigung und Aktivierung stressmildernd wirken. Die Mittelzone des Decks öffnet sich zum Hof und nimmt einen Raum für die Hausgemeinschaft mit Blick auf einen Ziergarten auf. Völlig abgeschieden und geschlossen schließlich ist der „Zen-Garten“, an den ein Yoga-Deck und ein Ruheraum anschließen.

An der östlichen Gebäudeflanke liegen in direkter vertikaler Verbindung mit dem Foyer die Büroräume des community-managements.

Als verbindendes Element des Dachgeschosses durchzieht ein überdachter Gang die unterschiedlichen Funktionsbereiche, verbindet die Treppenhauskerne und erschließt die Nebenräume, wie Umkleiden, Duschen oder Sanitäranlagen. In Anlehnung an den Kreuzgang eines Klosters umschließt dieser den Ziergarten und den Ruhebereich und verweist so auf den kontemplativen, reduzierten Charakter der Räume.

Der Ziergarten zie hinter eine Pergo zurück, die sich ü umbauten Außen des Dachdecks z sorgt der Blick in von einer weitere für Entspannung lädt zum gemein Verweilen ein.

Wasserbecken Ein Außenbecken lädt zur Bewegung ein. Von diesem und der angegliederten Terrasse öffnet sich der Blick in Richtung Innenstadt. Im Sinne der Naturbelassenheit wird das Becken über einen Teich ohne Chemikalien saubergehalten. Überdies sorgen die Wasserflächen für eine Absenkung der Umgebungstemperatur und ein angenehmes Klima.

58

Ziergarten

Abb.36

Grundriss Dachgeschoss

Die aktivierende Zone des Dachdecks umfasst auch einige Nutzbeete. Diese fördern die körperliche Betätigung durch Gärtnern und nehmen den Aspekt der bewussten, gesunden Ernährung zur Stressbewältigung durch Stärkung der Gesundheit auf.

eht sich olen-Struktur über die nbereiche zieht. Hier ns Grüne en Terrasse g und nsamen Gemeinschaftsküche

Nutzbeete

Ruhezone Durch die allseitige Umschließung des Ruhebereichs werden äußere Reize auf ein Mindestmaß reduziert. Aus dem Ruheraum wird der Blick auf eine Fläche gelenkt, die im Stil eines Zen-Gartens angelegt ist. Die Reduktion auf wenige optische Reize und Materialien, wie Kiesel, einfacher, weißer Putz und Holz fördert die Konzentration und Erholung.

Im Dachgeschoss bietet eine große Küche die Möglichkeit der Versammlung der Hausgemeinschaft und steht allen Bewohnern offen. Hier kann auch die Ernte von den Nutzbeeten gemeinsam zubereitet und verspeist werden.

Abb.37.1-37.5

Impressionen Dachterrasse

Abb.38 Grundriss OG.4

59

60

6.3.6

Materialtät und Konstruktion Der monolithische, rahmende Eindruck des Erd- und Dachgeschosses und der Abschlüsse des Gebäudes wird durch eine flächige Anmutung dieser Bereiche mit einer hellen Fugenfarbe erzielt. Die Profilierung derselben Ziegel über die Geschosse der Wohnzone verstärkt den Kontrast zwischen Rahmen und Füllung zusätzlich und erinnert an die mäandrierende Struktur der Zweige eines Vogelnests.

Aufgrund der Modularität der Grundrisse der Wohnebenen, könnte sich hier eine Bauweise mit hohem Vorfertigungsgrad durch das Stapeln von Raummodulen anbieten. Hersteller, wie die Laumer Bautechnik GmbH bieten Module aus Beton an, die sich stapeln und beliebig bekleiden lassen.

Diese Bauweise reduziert die Bauzeit und erhöht die Maßhaltigkeit, sodass die Baukosten reduziert werden könnten (detail.de, 2017).

Um sich trotz der prägnanten Architektur in die Umgebung einzufügen, wird für die Bekleidung des Baukörpers, in Anlehnung an den hellen Naturstein der benachbarten Kirche Sankt Paul, eine Vorsatzschale aus hellen Backsteinen gewählt.

In Kombination mit einer Kerndämmung und einer Luftschicht können die Anforderungen der EneV bis zum Passivhausstandard erfüllt werden.

Zudem sorgt diese Fassade für einen ganzjährigen Temperaturausgleich und so für ein angenehmes Raumklima. Schließlich wird die Werthaltigkeit des Gebäudes aufgrund der Langlebigkeit der Backsteinfassade erhöht (backstein.com).

61 Abb.39

Perspektive Straßenansicht

62 Abb.40

Perspektive Gemeinschaftsraum

6.3.7 Wohnungstypen

1-Zimmer-Wohnung Der Funktionsbereich einer jeden Wohnung umfasst ein Duschbad und einen verschließbaren Kochbereich. Um keine Hotelatmosphäre aufkommen zu lassen, verschwindet das Bett nach Wunsch in einem Einbau, sodass ein Wohnraum entsteht, der auch Raum für die Aneignung durch den Bewohner lässt.

1-Zimmer-Wohnung - barrierfrei Die Abschlüsse einer jeden „Nachbarschaft“ werden durch größere Einheiten mit einem barrierefreien Bad gebildet. Für zusätzlichen Komfort sorgt hier eine eigene Waschmaschine.

2-Zimmer-Wohnung Um das Wohnungsangebot abzurunden, werden in geringerer Anzahl Apartments angeboten, die sich auch für Paare eignen.

Wohn- und Schlafbereich können hier bei Bedarf getrennt werden.

Abb.41-43

63

Wohnungstypen

6.4 Wohnungsausstattung

Auf nur 23 qm bieten auch die kleinsten Privaträume alle Funktionen, die eine reguläre Wohnung auch umfasst. Demnach ist das Ziel der Gestaltung, diese dennoch nicht beengend wirken zu lassen.

Eine vollflächige Fenstertür zum Austritt maximiert den Lichteintrag und trägt so zu einem großzügigen Raumeindruck bei. Leicht überhöhte Decken mit einer lichten Höhe von 2,7 m verstärken diesen Effekt. Eine Fußbodenheizung verhindert Flächenverluste durch Radiatoren.

Der Raum soll unaufgeregt, reduziert und einfach, aber

hochwertig wirken, sodass sowohl die Decken- und Bodenbeläge als auch die Einbauten in gedeckten, hellen, naturbelassenen Materialien gehalten sind.

In jedem Raum ist eine Wand freigehalten von Einbauten, um die Aneignung durch den Bewohner zu ermöglichen und so eine Identifikation mit dem Wohnraum zu begünstigen.

Abb.44

64

Perspektive Privatwohnung

6.4.1

Materialität und Ausstattung die Ausstattung der Räume helfen, ein gesundes Raumklima aufrecht zu erhalten, sodass auch die Baustoffe und die Ausstattung integraler Bestandteil des Gebäudekonzepts sind.

Um den Körper im Rahmen der Stressprävention durch die im Innenraum verwendeten Baustoffe nicht zusätzlich zu belasten, werden nur Materialien verbaut, die geruchs-, emissions- und schadstofffrei sind. Wenn möglich sollen die Materialien und

Bodenbelag Helles Eichenparkett mit leichter Maserung lässt den Boden flächig und ruhig wirken. Durch ölen und wachsen entstehen keine Ausdünstungen und das Holz bleibt atmungsaktiv, sodass das Raumklima verbessert wird (heimhelden.de).

Putz Ein heller Lehmputz reflektiert viel Licht und lässt den Raum so größer wirken. Zusätzlich absorbiert der naturbelassene Baustoff Schadstoffe und führt durch Feuchtigkeitsaufnahme und -abgabe zu einem angenehmen Raumklima (hausbau-magazin).

Möblierung Auch die Einbauten werden mit einem hellen, leicht gemaserten Eichenholz ausgeführt, sodass der wertige, großzügige Raumeindruck unterstützt wird.

Um schadstofffrei zu arbeiten, sind auch diese Oberflächen nur mit Öl und Wachs behandelt.

Beleuchtung Die Beleuchtung erfolgt indirekt im Bereich der Decken.

Im Verlauf des Tages wirkt eine Farbtemperatur von 5000 Kelvin morgens aktivierend, während sie abends auf 3000 Kelvin gesenkt wird, um ein warmes, beruhigendes Licht zu erzeugen (Spörrle 2017).

Raumklima-Assistent Jeder Bewohner hat die Möglichkeit über die hausinterne App Zugriff auf Informationen über das Raumklima zu erhalten. Auf Wunsch erinnert diese auch an das Lüften oder die Regulierung der Heiztemperatur.

Abb.45.1-45.5

65

Materialität Privatwohnungen

6.5

Baurechtliche Nachweise

6.5.1

Abstandflächen

Die Abstandflächen vor Gebäudeaußenwänden sind für NRW in § 6 der Landesbauordnung geregelt. Da es sich bei dem Grundstück weder um ein Kernnoch ein Gewerbe- oder Industriegebiet handelt, sind gegenüber benachbarten Grundstücken 0,8 und gegenüber öffentlichen Verkehrsflächen 0,4 der Gebäudehöhe einzuhalten.

An den Grundstücksgrenzen mit den öffentlichen Verkehrsflächen wird §6.2 angewandt, sodass die Abstandflächen bis maximal zu deren Hälfte auf den öffentlichen Verkehrsflächen liegen. Hofseitig wird gemäß §6.6 die Abstandfläche über eine Länge der Außenwand von nicht mehr als 16 Metern auf 0,4 der Gebäudehöhe reduziert, um auf die Verjüngung des Grundstücks Rücksicht zu nehmen.

Bei einer Maximalhöhe des Gebäudes von 19,5 Metern im Bereich des Staffelgeschosses und 16,5 Metern werden straßenseitig Abstandflächen von 7,8 bzw. 6,6 Metern generiert. Hofseitig wird eine Abstandfläche von 13,2 Metern erreicht, die sich auf einer Länge von 16 Metern auf 6,6 Meter reduziert.

6.5.2

Stellplatznachweis und -ablöse

Der Stellplatzbedarf wird gemäß der Richtzahlen der LBO NRW, Anlage zu Nr.51.11 VV BauO NRW, ermittelt. Hierbei werden die Richtwerte je Flächentypus gemittelt. Da das Grundstück in weniger als 400 Metern an eine ÖPNV-Haltestelle mit einer Taktung unter 20 Minuten angeschlossen ist, ergibt sich laut der Verwaltungsvorschrift zur LBO NRW eine Reduktion des Stellplatzbedarfs um 30% (MBI NRW 2000, S.66).

Insgesamt entsteht durch die geplanten Nutzungen ein Bedarf an 95 Stellplätzen, der sich unter Berücksichtigung der überdurchschnittlichen ÖPNVAnbindung auf 66 reduziert. In der Tiefgarage können 60 der 66 notwendigen Stellplätze nachgewiesen werden (Berechnung s. Anhang). Die Stadt Köln definiert zwei Gebietszonen für die Ablöse der Stellplätze. Mit der Lage des Grundstücks in Gebietszone I ist je Stellplatz ein Ablöse von 11.500 Euro zu entrichten (Stadt Köln 2004, S.2). Bei einer Differenz von 6 Stellplätzen ergibt sich eine Ablösesumme von 69.000 Euro.

6,6m

7,8m

6,6m

13,2m

16m

Abb. 46

66

Abstandflächen

3.650 qm

6.5.3 Brandschutz

Mit einer Länge von etwa 100 Metern wird das Gebäude gemäß §32 der Bauordnung NRW von zwei Brandwänden in drei Abschnitte von maximal 40 Metern Länge aufgeteilt.

Um eine Feuerwehrzufahrt auf der Hofseite des Gebäudes zu verhindern, werden die Apartments auf der Ebene der Gemeinschaftsräume zu Nutzungseinheiten von maximal 200 Quadratmetern zusammengefasst, die über die Treppenhäuser oder durch Anleitern an den Gemeinschaftsraum entfluchtet werden können. Die auf der darüber liegenden Ebene befindlichen Apartments werden über einen notwendigen Flur von dieser Wohneinheit abgetrennt und über das Treppenhaus und den Gemeinschaftsraum als ersten und zweiten baulichen Rettungsweg entfluchtet. Alle barrierefreien Apartments sind zur Straßenseite ausgerichtet, sodass eine direkte Anleiterung möglich ist.

Mit der Zusammenfassung der Apartments zu Nutzungseinheiten wird die Erschließungsfläche zudem zugunsten der Gemeinschaftsflächen reduziert.

GRZ

GFZ

Abb. 48

≤ 200 qm

TH

≤ 200 qm ≤ 200 qm

TH

≤ 200 qm ≤ 200 qm

Brandabschnitt 1

Brandabschnitt 2

Brandabschnitt 3

40m

36m

24m

Abb. 47

0,69

6.691 qm

1,83

Flächenkennzahlen

6.5.4 Bebauungsdichte

Die in der Baunutzungsverordnung für Urbane Gebiete festgelegte Grundflächenzahl von 0,8 wird hier bei einem Anteil der mit dem Untergeschoss und der Tiefgarage überbauten Grundstücksfläche von etwa 0,69 unterschritten.

Eine maximal zulässige Geschossflächenzahl von 3,0 wird mit einer durch die Addition der oberirdischen, überdeckten Flächen (Vollgeschosse) berechneten GFZ von 6.691 qm ebenfalls nicht überschritten.

Hierbei sind die Flächen der Dachebene einkalkuliert, da die Außenwände nicht vollständig von dem darunter liegenden Geschoss zurückspringen, sodass hier kein Staffelgeschoss nach der Bauordnung NRW vorliegt.

Entfluchtung über Gemeinschaftsräume

TH

2524 qm

Brandschutz

67

6.6 Akteure

6.6.1 Akteurskonstellation

Bei Wohnformen, wie dem Coliving, die sich im Graubereich zwischen gewerblichen und wohnungswirtschaftlichen Konzepten bewegen, ist eine klare Zuordnung aus bau- und steuerrechtlicher Sicht notwendig. Die Einordnung des Betriebsmodells ist unter anderem abhängig von der durchschnittlichen Verweildauer oder dem Umfang der angebotenen Service-Leistungen und wird einzelfallbezogen entschieden (apartmentservice 2017). Um den Aufbau von Gemeinschaften zu fördern, sollte eine Mindestaufenthaltsdauer von etwa drei Monaten festgelegt werden. Innerhalb der Einzelapartments ist zunächst eine klassische Haushaltsführung angedacht, die durch über das CommunityManagement hinzubuchbare Dienstleistungen, wie die Reinigung, ergänzt werden kann. Lediglich die Gemeinschaftsflächen werden über den Betreiber gepflegt. Dieses Betriebskonzept ist demnach tendenziell der Wohnungswirtschaft zuzuordnen.

Auf dem deutschen Markt treten Betreiber von CoLiving-Projekten, wie die Medici Lving GmbH mit ihrer Marke Quarters oder rent24 auch als Entwickler und Bauherren auf und setzen ihre eigenen Betriebs- und Marketingkonzepte um, sodass sie für dieses Projekt zunächst nicht als Partner infrage kommen (rent24. com, qoquarters.com). Um dennoch auf die Expertise eines erfahrenen Betreibers zurückgreifen zu können, könnte die Projektentwicklungsgesellschaft den Betrieb in einer Kooperation umsetzen. Hierbei wäre auch ein Betreiber aus dem Bereich der serviced-apartments, wie die in Köln ansässige ipartment GmbH, die sowohl gewerbliche als auch wohnungswirtschaftliche Modelle verfolgt, denkbar (Larmann 2016).

Durch die Trennung von Endinvestor und Betreiber können sich diese auf ihre Kompetenzen konzentrieren.

Der in Deutschland bisher am geläufigste Festpachtvertrag für betreibergeführte Wohnformen sorgt aus Sicht des Investors für regelmäßige, langfristige Einnahmen und Unabhängigkeit vom Vermietungsrisiko (Deutsche Hypo 2016, S.9).

Zu Beginn der Projektentwicklung erfolgt die Gründung einer Projektenwicklungsgesellschaft, die das Grundstück erwirbt und die Konzeption des Projekts entwickelt. Über die Rechtsform der GmbH und Co KG können sich mehrere Kapitalgeber an der Entwicklung beteiligen und die Haftung mit Privatvermögen wird von den Gesellschaftern abgewendet.

Die Projektentwicklungsgesellschaft tritt als TraderDeveloper auf und begleitet das Projekt von der Initiierung bis zur Fertigstellung, um es schließlich an einen Endinvestor zu veräußern (Rottke, Wernecke, 2001/2002, S.3). Dies könnte ein institutioneller Investor sein, zu denen in Köln Immobilienfonds, Kapitalanlegegesellschaften, Versicherungen oder Pensionskassen gehören. Diese interessieren sich vor allem für Immobilien in zentralen Lagen (KSK 2017).

Ein geeigneter Fonds für diese Projektentwicklung ist beispielsweise der durch Union Investment Real Estate aufgelegte Spezialfonds „Urban Living Nr.1“, der in Studenten- und Mikrowohnungen, sowie Serviced Apartments investiert (Maurer 2018).

6.6.2 Betriebsmodell Ein Co-Living-Projekt ist mit einer fremdorganisierten Wohngemeinschaft vergleichbar und verursacht einen höheren Betriebsaufwand als klassisch wohnungswirtschaftliche Konzepte. Um die höhere Mieterfluktuation und das gemeinschaftliche Leben zu organisieren, ist ein erfahrener Betreiber vonnöten.

Kern des Betriebskonzepts ist ein CommunityManagement. Dieses kümmert sich um die Auswahl der Mieter, sorgt so für eine harmonische Zusammenstellung und tritt bei Konflikten als Mediator auf. Überdies fungiert das Management als Vermittler von Gemeinschaftsveranstaltungen, die das Miteinander fördern sollen.

68

Projektentwickler

Grundstück

gründet

erwirbt

€ entwickelt

Konzept Marketing

Projektgesellschaft „Projekt urban nest Köln GmbH & Co. KG“

wirbt an

engagiert

oder kooperiert mit

Kreditinstitut Kapitalgeber

€

€

engagiert

Endinvestor

kauft €

U AN RB

pachtet

Betreiber

setzt um

Bauunternehmen

T ES

N

€ mieten an

wohnen in engagiert

Wohnungsmieter

Gewerbliche Mieter

wählt aus betreut

Community-Management

Abb. 49

69

Projektstruktur

6.7 Baukosten

NUF ober- und unterirdisch 7586 qm

0,75

BRI ober- und unterirdisch 34.233 cbm

BGF ober- und unterirdisch 9912 qm

Kostengruppe 100 Grundstück 5.474.816 €

Kostengruppe 200 Herrichten und Erschließen 190.440 €

Kostengruppe 300 und 400 Bauwerk 13.325.929 €

Kostengruppe 500 Außenanlagen 134.385 €

Kostengruppe 600 Ausstattung und Kunstwerke 986.347 €

Kostengruppe 700 Baunebenkosten 2.739.569 €

Sicherheit: 4% auf KG 100-600

582.724 €

Baunebenkosten: 18%

2.739.569 €

Umsatzsteuer: 19% auf die BGF Wohnen

2.667.817 € Bau- und Baunebenkosten Grundstückskosten 26.102.027 €

Die Bauwerkskosten mit den Kostengruppen 300 und 400 wurden zunächst über den Bruttorauminhalt, die Bruttogrundfläche, die Nutzungsfläche und die Grobelemente berechnet und anschließend gemittelt, um einen realistischen Näherungswert zu erhalten.

Hierbei wurden die unterschiedlichen Bereiche nach ihren Funktionen - Wohnen, Büro, Handel/ Gastronomie - unterschieden und mit vergleichbaren Kostenkennwerten aus dem BKI angerechnet.

Die Berechnung der Baukosten erfolgen unter Berücksichtigung des Regionalfaktors für die Stadt Köln im Jahr 2017 von 0,958 und der Baupreisindexsteigerung bis zur aktuellsten Angabe des BKI. Zwischen dem ersten Quartal 2017, dem Referenzzeitraum der angesetzten Baukosten, und dem zweiten Quartal 2018 sind die Kosten für Bauleistungen um etwa 5% gestiegen.

Die Vorbereitung des Grundstücks mit der Kostengruppe 200 umfasst zunächst den Abriss der Garagenanlage und des Wärterhäuschens. Neben

der Vorbereitung und Erschließung des Grundstücks ist hier auch die Stellplatzablöse einkalkuliert.

Der Großteil der Kosten der Gruppe 600 setzt sich aus der Möblierung der Apartments mit Pantry-Küche, Einbauschränken, Tisch, Sitzmöbeln und einem Bett und der Ausstattung der Gemeinschaftsräume zusammen. Hierfür sind je Wohneinheit 7.000 Euro und je Gemeinschaftsraum 10.000 Euro veranschlagt.

65%

8.706.492 € 1.507 €/qm

Wohnen (KG, EG, OG 1-5)

9%

1.169.530 € 1.764 €/qm

Gastronomie

7%

951.133 € 1.801 €/qm

Handel (Eatery: EG, KG)

6%

758.594 € 1.802 €/qm

Büro (Co-Working)

Abb.50 Anteil der Kosten an den Kostengruppen 300 und 400

70

6.8 Wirtschaftlichkeit

Ausgaben

Einnahmen

Bau- und Baunebenkosten Grundstückskosten 26.102.027 €

Pacht Wohnen 51.813 €/Mo

19 €/qm

Pacht Gastronomie 10.922 €/Mo

18 €/qm

Pacht Eatery 11.208 €/Mo

19 €/qm

Pacht Co-Working 7.670 €/Mo

18 €/qm

Pacht Stellplätze, Abstellräume 9.240 €/Mo

110 €/Stp 40 €/E

Vermarktung 299.816 € Finanzierungskosten (Bau-, Baunebenkosten, Marketing) 384.162 € Mietausfallwagnis Allgemeine Geschäftskosten 455.720 €

Ausgaben 27.241.725 €

Vervielfältiger 27,5

Verkaufsvolumen 29.981.589 €

Neben die Bau- und Baunebenkosten treten noch Ausgaben für die Vermarktung des Objekts, die Finanzierungskosten, Sicherheiten im Falle eines Mietausfalls und Allgemeine Geschäftskosten.

Entscheidend für den Verkaufswert der Immobilie sind die zu erwartenden Einnahmen. Für die gewerblich betriebenen Bereiche im Erdgeschoss werden die aus der Marktrecherche hervorgegangenen Ansätze verwendet. Um für die Wohnungen möglichst niedrige Mieten anzunehmen und so eine breite Zielgruppe anzusprechen, werden die Ergebnisse der Marktrecherche (Ø 30€/qm) zunächst nicht ausgereitzt, sondern eine Pacht ermittelt, die zu einer Kapitalrentabilität von mindestens 10% führt, um Kapitalgeber für das Projekt zu finden.

Unter Berücksichtigung der zentralen Lage des Objekts und dem Verkauf als Neubau wird innerhalb des Fensters zwischen 25 und 30 ein Vervielfältiger von 27,5 angesetzt. Mit einem Verkaufsvolumen von 29.981.589 Euro ergibt sich eine Kapitalrentabilität,

Kapitalrentabilität Rendite

10,1% 3,4%

die das eingesetzte Kapital ins Verhältnis zum erzielten Verkaufserlös setzt, von 10,1%.

Die Berechnung der Rendite erfolgt unter Berücksichtigung der anfallenden Bewirtschaftungs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, die den Jahresrohertrag um 85.025 Euro im Jahr mindern.

Aufgrund der erwartbar hohen Wertstabilität des Objekts in dieser Lage, dem sehr guten Investitionsklima und den geringen Leerstandsquoten in Köln führt dies zu einer akzeptablen Rendite von 3,4%, sodass für die Immobilie ein geeigneter Endinvestor zu finden sein sollte.

Unter Berücksichtigung eines Pauschalen Aufschlags von 20% für die Reinigungs- und Personalkosten, die Belegungsquote, den Betreibergewinn und eines Nebenkostenzuschlags von 78 € ergibt sich für die kleineren Einheiten ein marktfähiger Ansatz für die Bruttowarmmiete von etwa 27 €/qm bzw. etwa 620 Euro Pauschalmiete in den kleineren Wohneinheiten (smartmentsbusiness GmbH, S.5, 8; IHK, S.34).

71

6.9 Kommunikation

6.9.1 Kommunikationsstrategie

Empfänger Einstellung zum Projekt Grundstückeigentümer Zunächst neutral - Interesse nur bei attraktivem Erlös durch Grundstücksverkauf

Anspruchsgruppe

Stadt Köln Interessiert - Wachsende Stadt ist auf Schaffung von Wohnraum angewiesen, Nachverdichtung ist im Sinne der Ressourcenschonung angestrebter Wachstumsmodus Kapitalgeber und Investoren Zunächst neutral - Interesse nur bei attraktivem Konzept, akzeptabler Gewinnerwartung und Bereicherung des Portfolios

Betreiber Zunächst neutral - Interesse bei wettbewerbsfähigem Pachtansatz und schlüssigem Betreiberkonzept

Öffentlichkeit

Zielgruppe

Anwohner Zunächst skeptisch Projektentwicklung ist prägnanter Eingriff in ein gewachsenes, bestehendes Quartier

Potenzielle Bewohner und Mieter Zunächst neutral - Vorteile der Wohnform und -umgebung müssen vermittelt werden

Stadtöffentlichkeit Zunächst neutral - Interesse bei besonders positiver/negativer Darstellung des Projekts in der Öffentlichkeit

Medien Interessiert - Aufgrund der Größe und Lage des Projekts ist eine Berichterstattung sehr wahrscheinlich

Kommunikationsziel

Kommunikationsstrategie und -kanäle

Einkauf des Grundstücks zu einem Wert, der dessen Entwicklungspotenzial entspricht

Frühzeitige persönliche Treffen

Überzeugen vom städtebaulichen Zugewinn durch Änderung des B-Plans und Umsetzung der angestrebten Bebauungsdichte

Frühzeitige Treffen in Planungsphase, Argumentation über die städtebaulichen und wohnungspolitischen Ziele der Stadt

Kapitalbereitstellung zu möglichst günstigen Konditionen, Überzeugen von der Werthaltigkeit der Immobilie und der Nachhaltigkeit des Wohnkonzepts

Präsentationen mit plausiblen Wirtschaftlichkeitsberechnungen und überzeugender Darstellung des Projekts

Überzeugen vom Betriebskonzept und Gewinnen als zuverlässigen Partner bei der Konzeption des Betriebs

Treffen während der Planungsphase, um den Betreiber mit dem Betriebskonzept vertraut zu machen und dieses ggf. anzupassen

Erkennen des Projekts als Zugewinn für das Quartier

Einladung zu offenen Gesprächsrunden, Information über Newsletter und Ausstellung, Anbieten von Baustellenbesichtigungen, Einladung zur Eröffnung

Erkennen der Wohnform als vorteilhaft gegenüber anderen, Bindung an das Projekt und Erhöhung der Weiterempfehungswahrscheinlichkeit

Bekanntmachtung über social media/ Internet/ Presse, gemeinschaftliche Veranstaltungen, aktives communitymanagement

Information, Anwerben weiterer Nutzer und Mieter, Aufzeigen des Mehrwerts der Projektentwicklung für die Stadt

Vermittlung über lokale Presse und Medien

Information, Aufzeigen des Mehrwerts der Projektentwicklung für die Stadt, Vermittlung der Entwicklung an potenzielle Nutzer und Mieter

Möglichst früh an Ansprechpartner bei den entsprechenden Medien herantreten, um diese für eine positive Berichterstattung zu gewinnen

Abb/Schema.51

72

Matrix Kommunikationsstrategie

6.9.2 Kommunikationsablauf

Zunächst muss in Verhandlungen mit dem Grundstückseigentümer getreten werden. Der Verkaufspreis sollte auf Basis einer transparenten Darstellung des Entwicklungspotenzials des Grundstücks erfolgen. Die Transaktion sollte vertraglich an den Projekterfolg (z.B. die Erteilung der Baugenehmigung) gebunden werden, um einen Rückzug zu ermöglichen.

Sowohl die Stadt als auch mögliche Kapitalgeber werden mit Präsentationen von der Qualität des Projektes überzeugt. Hierbei steht gegenüber der Stadt die städtebauliche und architektonische Eingliederung und die Übereinstimmung mit planungspolitischen Prämissen im Vordergrund.

Gegenüber den Kapitalgebern sind zusätzlich plausible Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen vorzustellen.

Bauphase

Ist die Baugenehmigung erteilt und die Fortführung des Projekts gesichert, kann ein Endinvestor angeworben werden. Dessen Interesse wird über ansprechende Präsentationen und nachvollziehbares Aufzeigen der Renditeerwartungen geweckt.

Die zuvor skizzierten Kommunikationsmaßnahmen mit der Öffentlichkeit werden auch in dieser Phase weitergeführt.

Baustellenbesichtigungen für den Investor und die Anwohner vermitteln Transparenz und informieren neben regelmäßigen Berichten über den Fortschritt.

Ein Informationsstand auf dem Grundstück kann als Anlaufstelle für Bewohner und Interessierte dienen. In dieser Phase werden bereits die ersten Mieter für die Gewerbeflächen und Wohnungen angeworben.

Nach Fertigstellung findet eine Einweihungsparty auf der Dachterrasse statt, die bereits gewonnenen oder interessierten Mietern einen Eindruck von dem gebotenen Wohnerlebnis gibt. Auch Anwohner werden eingeladen, um sie mit dem Projekt vertraut zu machen.

Initiierung

Planungsphase

Sind Kapitalgeber gefunden worden, kann die Planung der Projektentwicklung beginnen. Bereits hier ist ein Betreiber über persönliche Gespräche anzuwerben. Dieser kann die Planungsphase mit seiner Expertise unterstützen und Anregungen für das Betriebskonzept einbringen.

Parallel ist die Öffentlichkeit über das Projekt zu informieren. Im Vordergrund sollte hierbei die Information und Einbeziehung der Anwohner stehen.

Infobriefe und Vortragsveranstaltungen sollen diese vom Mehrwert des Projekts für das Quartier überzeugen und mit den unterschiedlichen Akteuren vertraut machen.

Potenzielle Bewohner, Mieter und die breitere Öffentlichkeit werden über social media und die lokale und regionale Presse über das Projekt informiert und können sich bei Interesse über den Online-Auftritt erste Eindrücke von diesem verschaffen.

Betrieb

Um weiterhin Bewohner für das Wohnkonzept zu gewinnen, ist ein fortlaufendes Marketing vonnöten.

Die Veranstaltung gemeinschaftlicher Events und ein aktives community-management fördern die Bindung an das Projekt und die Weiterempfehlungsbereitschaft.

Eine hausinterne App informiert über Veranstaltungen und bringt die Bewohner mit einem integrierten Chat für Aktivitäten zusammen. Unterstützend können kleine Willkommensgeschenke das Wohnerlebnis transportieren und die Identifikation mit dem Projekt vertiefen. Regelmäßige Auftritte auf social-mediaPlattformen und die Nutzung des hauseigenen Bike- und Car-Sharing-Angebots als Werbeträger halten das Projekt im Stadtraum und darüber hinaus präsent.

Abb.52

73

Ballon mit dem „Urban Nest“-Logo

6.10 Marketing

6.10.1 Namensgebung

Der Name der Projektentwicklung soll die Atmosphäre und das Wohnerlebnis, das das Gebäude bietet, transportieren und dem Projekt so eine Identität verleihen.

Im Zentrum der Identität der Projektentwicklung steht die Gegenüberstellung des vitalen, beschleunigten, vielfältigen, aber auch anstrengenden und stressigen Stadtlebens und dem Wohngebäude als Ort des Rückzugs und der Regeneration in einer Gemeinschaft, sodass sich der Name aus zwei Komponenten zusammensetzt.

Mit dem Begriff „urban“ wird auf die zentrale Lage und die städtische Umgebung Bezug genommen. Der Begriff „nest“ soll die Assoziation eines geschützten, angenehmen Ortes hervorrufen. Hier wird der Bewohner umsorgt, kann sich erholen und sich auf den nächsten Ausflug in das Stadtleben vorbereiten.

Wie ein Nest heben sich die Wohnräume und Gemeinschaftsflächen von der geschäftigen Straße ab und bilden einen geschützten Mikrokosmos.

6.10.1 Logo

Mit dem Logo findet der Name seine bildliche Entsprechung und verbindet diesen mit der Architektursprache des Gebäudes.

Diese ist in Anlehnung an die mäandrierende Zweigstruktur eines Vogelnests entstanden, die ihr Abbild in der Profilierung des Backsteins findet. Das Logo zeichnet diese Struktur nach und schafft so eine Brücke zwischen der Identität, dem Namen und dem architektonischen Ausdruck der Projektentwicklung.

Die grafische Strenge und Symmetrie verleiht dem Logo zudem einen wertigen, ausgeglichenen und ruhigen Ausdruck. Der Schriftzug ordnet sich der Struktur des Logos unter und lässt dieses so eigenständig und flächig wirken.

Mit Grün wurde eine Farbe gewählt, die für Ausgeglichenheit und Entspannung steht. Während Blau oder Rot passiv oder aktiv, kalt oder warm wirken, wird mit Grün eine angenehme Temperatur und eine beruhigende Atmosphäre assoziiert. Vor allem Grüntöne, denen Blau beigemischt wurde, transportieren einen Eindruck von Ruhe, Sicherheit und Erholung (Heller 1989, S. 48ff, S.80).

AN RB

U

T ES

N

Zweigstruktur eines Vogelnests

Architektonische Grundstruktur

Logo

Abb.53.1-53.3 Herleitung des Logos

74

Abb.54

Willkommensgeschenk

Abb.55

Hausinterne App

Abb.56

75

Online-Auftritt

6.11 Wettbewerbsanalyse

6.11.1 Marktpositionierung und

Zertifizierung In Köln wurde bisher kein Projekt umgesetzt, das mit dem Fokus des „Coliving“ geplant wurde.

Dennoch gibt es Anbieter von Mikrowohnungen oder Serviced Apartments, deren Konzept Gemeinschaftsflächen vorsieht. Anders als im Falle dieses Projekts sind diese allerdings nicht integrativer Bestandteil des Wohnkonzepts, sondern gliedern sich oft in der Erdgeschosszone an die Wohnhäuser an. Das Wohnkonzept des Urban Nest mit der Zusammenfassung der Apartments zu Nachbarschaften innerhalb des Gebäudes findet so keine Entsprechung in Köln und stellt das Leben in der Gemeinschaft somit auch räumlich in den Mittelpunkt.

Mit seiner sehr spezifischen Atmosphäre und unterschiedlichsten Möglichkeiten, an einer Gemeinschaft teilzuhaben, aber auch zu entspannen, bietet das Urban Nest nicht nur idealen Wohnraum

für eine bestimmte Lebensphase oder eine begrenzte Zeit, sondern ein Lebensgefühl und hebt sich so gegenüber Wettbewerbern mit einem besonderen Wohnerlebnis ab.

Der Anspruch des Projekts besteht in dem Ziel auch mit der Architektur selbst einen Ort zu schaffen, der den Körper stärkt und gesund hält, um gegen den Stadtstress gewappnet zu sein. Um diesen Anspruch zu vermitteln, kann eine Zertifizierung durch die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen angestrebt werden. Neben Aspekten, wie der soziokulturellen, funktionalen oder ökonomischen Qualität des Gebäudes, wird auch die Wechselwirkung von Mensch und Architektur überprüft. Sowohl die Raumluftqualität, als auch die Temperierung oder die Lichtverhältnisse sind hierbei Maßstab der Zertifizierung und zeugen gegenüber Nutzern von der hohen Qualität des Gebäudes (dgbnb.de).

atmosphärisch

Urban Nest ipartment

ilive Innere Kanalstraße separat

gemeinschaftlich ilive Mengelbergstraße Quartillion Melatengürtel

standardisiert

76

6.11.2 Wettbewerber

ipartment - Köln Mülheim, in Betrieb Eckdaten 32-53 qm, 1290-1590 €/m Zielgruppen Geschäftsreisende, Pendler Messebesucher Besonderheiten Passivhaus, teilweise Maisonettes Services Reinigung, Internet, Waschmaschine Gemeinschaftsflächen Patio, Bar, Rezeption Gemeinschaftsküche

ilive - Innere Kanalstraße, Eröffnung 2020 Eckdaten ca. 21qm Zielgruppen Studenten, young professionals Besonderheiten Sky-Bar Services Car-Sharing, Concierge Gemeinschaftsflächen Gemeinschaftsräume

ilive - Mengelbergstraße, Eröffnung 2017 Eckdaten 20-36 qm, ab 400 €/m + NK Zielgruppen Studenten, young professionals Besonderheiten Dachterrasse Services Car-Sharing, Concierge Gemeinschaftsflächen Fitnessstudio, Eventküche

Quartillion - Melatengürtel Eckdaten 18-32 qm, ab 485 €/m Zielgruppen Studenten Services Management, Car-Sharing Gemeinschaftsflächen Gemeinschaftsraum, Lernräume

77

6.12 Projektablauf

2018

2019

Sep Okt Nov Dez Jan Feb Mär Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez Jan Feb Mär

Initiierung

Projektinitiierung: September 2018

Beschluss B-Plan: Septe ca. 52 KW

VB-Plan-Verfahren ca. 10 KW

Vorentwurfsplanung

ca. 15 KW

Entwurfsplanung

ca. 5 KW

Genehmigungsplanung

ca. 25 KW

Ausführungsplanung

Baugenehmigun ca. 35 KW

Prüfung des Bauantrags

ca. 10 KW

Ausschreibung und Vergabe

Rohbauarbeiten

Ausbauarbeiten

Baufertigstellung

Begehung, Mängelbeseitigung Vortragsveranstaltung für Anwohner/Presse Austausch mit Betreiber

Kommunikation, Marketing

Infobrief an Anwohner Meilenstein

78

Anwerben Investo

Beginn Marketing

2020

2021

2022

r Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez Jan Feb Mär Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez Jan Feb Mär Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez

ember 2019

ng: Dezember 2019

Fertigstellung Rohbau: Oktober 2020 ca. 45 KW

or

g

Gebäude dicht: November 2020 ca. 49 KW

Fertigstellung: September 2021 Inbetriebnahme: Oktober 2021 ca. 2 KW

Baustellenbesichtigung

Feierliche Eröffnung Baustellenbesichtigung

Abb.57

79

Projektablauf

6.13 Risikoanalyse

6.13.1 Projektrisiken

Anzahl der gemeinschaftlichen Wohnräume reduziert werden, um die vermietbare Fläche zu maximieren.

Zudem ist durch die Nutzung der für die PantryKüche vorgesehenen Fläche eine Einrichtung eines barrierefreien Bades in jeder Wohneinheit möglich. Somit käme auch eine Drittverwendung als Pflegeimmobilie infrage. Überdies folgt die Nutzung der Erdgeschosszonen der beschriebenen Konzeption, kann aber aufgrund der recht neutralen Flächen und der guten Lage auch für andere gewerbliche Nutzer einen attraktiven Standort darstellen. Aufgrund der großen

Eine ausführliche Betrachtung der dem Projekt zugrunde liegenden Risiken vermindert deren Auswirkungen auf den Projekterfolg. Hierbei kann zwischen externen Risiken, wie Standort-, Genehmigungs- oder Finanzierungsrisiken, die nur bedingt durch den Entwickler beeinflusst werden können und internen Risiken, wie Baugrund-, Kosten-, Termin- und Organisationsrisiken, die beeinflussbar sind, unterschieden werden (Urschel 2010, S.90). Im folgenden sollen anhand dieser Risiken Strategien zur Risikominimierung skizziert werden. Das Standortrisiko ist durch die Markt-, Mikro- und Makroanalyse zuvor bereits behandelt worden.

zusammenhängenden Fläche, könnte hier auch ein konventioneller Supermarkt als Mieter in Frage kommen.

Sollten die gewerblichen Nutzungen im Erdgeschoss überdimensioniert sein, könnten zudem hofseitig weitere Wohneinheiten mit Gartenparzellen eingerichtet werden.

6.13.2 Kostenrisiko

Aufgrund langer Projektlaufzeiten, können die tatsächlich für die Umsetzung des Projektes aufzuwendenden Kosten nicht von Anfang an sicher festgestellt werden. Gerade in Bezug auf die sich sehr dynamisch entwickelnden Baukosten muss eine ständige Nachverfolgung der Kosten auch über die bereits angefertigte Kostenschätzung hinaus über alle Projektphasen erfolgen.

Zudem ist in der Developerkalkulation ein eigener Posten für unvorhergesehene Kosten bereits berücksichtigt.

2-Zimmer-Wohnung, ca. 48 qm Wohnfläche

3-Zimmer-Wohnung, ca. 63 qm Wohnfläche

6.13.3 Vermietungsrisiko

Aufgrund der Modularität der Wohneinheiten können diese bei mangelnder Nachfrage nach kleineren Wohnungen zu größeren Einheiten zusammengelegt werden, sodass auch andere Zielgruppen, wie Familien, für das Gebäude in Frage kommen.

Gegebenfalls können im Zuge dessen auch die

3-Zimmer-Wohnung, ca. 72 qm Wohnfläche

Abb.58

80

Alternativgrundrisse

eine Bauvoranfrage unbedingt eingereicht werden, um die Planung frühzeitig anpassen zu können (immoverkauf24.de).

6.13.4 Baugrundrisiko

Besonders in zentralen Lagen wurden Grundstücke bereits mehrfach unterschiedlich genutzt, sodass der Boden belastet sein könnte. Zunächst ist die Erfassung des Grundstücks in einem Altlastenkataster oder eine vorherige Nutzung als Gewerbe- oder Industriefläche zu überprüfen. Hinweise auf eine eventuell problematische Nutzung kann auch das Grundbuch geben. In diesem Fall ist aufgrund der Lage des Grundstücks in einem Wohngebiet und der derzeitigen Nutzung als Parkplatz nicht von einer

Um die Beschaffung von Fremdkapital in Form eines Kredits zu erleichtern, kann die Bonität der Projektentwicklungsgesellschaft durch Anwerben von Mezzanine-Kapitalgebern verbessert werden.

Aufgrund der günstigen Zinslage gestaltet sich die

Kontamination durch industrielle oder gewerbliche Nutzungen auszugehen. Dennoch sollten im Sinne der Risikominimierung entsprechende Gutachten angefertigt werden, die Aufschluss über die gegebenenfalls durch die Aufbereitung des Baugrunds entstehenden Kosten geben.

Suche nach einem Endinvestor für den Verkauf des Projekts momentan einfach. Dennoch sollten die Gespräche mit den Investoren möglichst früh beginnen.

6.13.5 Termin- und Organisationsrisiko

Ein fortlaufend zu aktualisierender und anzupassender Projektablaufplan ermöglicht einen ersten Überblick über die angestrebten Fristen und Termine. Falls vertragliche Fristen z.B. mit dem Investor zum Zeitpunkt der Fertigstellung bestehen, so sind diese über ein Vertragsmanagement nachzuführen und in Zusammenhang zu bringen.

6.13.7 Finanzierungsrisiko

6.13.6 Genehmigungsrisiko

Eine frühzeitige Abstimmung mit Trägern öffentlicher Belange vermindert das Genehmigungsrisiko. Hierbei kann mit dem Einreichen einer Bauvoranfrage die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit der Art und des Maß‘ der geplanten baulichen Nutzung festgestellt werden. Da bei dieser Projektentwicklung sowohl eine Änderung des Flächennutzungsplans als auch des Bebauungsplans vorgesehen ist, sollte

81

6.14

S Soziologisch

Step- und Swot-Analyse - Projekt

Auch zukünftig wird die Bevölkerung Kölns weiter wachsen Veränderte Lebensstile führen zur Annahme neuer, auch gemeinschaftlicher Wohnformen

Die Entwicklung verdichteter Wohnformen wird durch den neuen Gebietstypus des „Urbanen Gebiets“ erleichtert

T Technisch

Sehr gutes Investitionsklima für

E ökonomisch

die Asset-Klasse Mikrowohnen Köln bleibt auch in Zukunft ein wirtschaftsstarker Standort mit hoher Nachfrage nach Wohnraum

Politik setzt auf Wohnraumschaffung durch Innenentwicklung

P politisch

82

S Stärken

Schaffung von Wohnraum im Innenstadtbereich Setzung einer architektonischen Marke Belebung des umgebenden Quartiers

Hoher Genehmigungsaufwand Für die Nische des Coliving stehen für eine wirtschaftliche Betrachtung kaum Vergleichswerte zur Verfügung

W Schwächen

Impuls zur Entwicklung neuer

O Chancen

Wohnformen und Spielarten des Coliving Sensibilisierung von Planern und Nutzern für die Problematik des Stadtstress

Wohnform wurde auf dem Kölner Markt noch nicht erprobt und könnte dort nicht angenommen werden

T Risiken

Abb.59

Perspektive Nord-West

83

7.

Das Fazit

84

7.1

Fazit und Ausblick

Ausgangspunkt dieser Masterthesis waren die unterschiedlichen Herausforderungen, die eine urbane Umgebung an Psyche und Körper stellt.

Zunächst wurde hierbei untersucht, was die Stadt attraktiv macht und wer diese als Lebensraum aufsucht. Über die Analyse der unterschiedlichen Stressoren, die das Stadtleben bestimmen und die Strömungen, die den Wohnungsmarkt in urbanen Räumen beeinflussen, ist das Coliving als geeignete Wohnform mit dem Ziel des Abbaus und der Prävention von Stress identifiziert worden. In einer durch die urbanen Stressoren besonders belasteten Stadt wurde ein der Wohnform des Coliving entsprechendes Grundstück lokalisiert, um auf diesem ein Gebäude umzusetzen, das die Ergebnisse der vorangegangenen Analysen in eine Architektur übersetzt. Mit der Identifizierung der Zielgruppen, der Verknüpfung der unterschiedlichen Projektbeteiligten und der Darstellung der ökonomischen und baurechtlichen Rahmenbedingungen konnte die Umsetzungsfähigkeit des Projekts bewiesen werden. Eine Kommunikationsstrategie und die Marktpositionierung definierten anschließend die Außendarstellung und Vermittlung des Projekts.

Schließlich wurde dieses in einen zeitlichen Ablauf eingebettet und dessen Erfolg hinsichtlich unterschiedlicher Risiken abgesichert.

Zukunft neben den bereits untersuchten Stressoren weitere Hilfestellung bei ihrer Planung von Wohnraum geben, um so die Lebensqualität in Städten zu steigern (Alfred Herrhausen Gesellschaft).

Die Attraktivität des Lebensraums Stadt wird auch in Zukunft mehr und mehr Menschen in urbane Räume ziehen. Demnach ist die Entwicklung von Strukturen und Architekturen, die den unterschiedlichen Stressoren des Stadtlebens entgegenwirken eine der zentralen planerischen Aufgaben im 21. Jahrhundert.

Mit steigenden Ansprüchen an Wohnräume und einem erhöhten Bewusstsein für die negativen Auswirkungen von Stress, werden Menschen zudem für die Wechselwirkung zwischen Wohnumgebung und Körper sensibilisiert. Das Coliving als Wohnform und die vorgestellte Architektur ist eine mögliche Antwort auf die Herausforderungen, die die Stressoren des Stadtlebens an den Körper und die Psyche stellen.

Mit dem Hintergrund der fortschreitenden Urbanisierung hat die Alfred Herrhausen Gesellschaft neben den Programmen „Urban Age“ und „Urban Lab“ das interdisziplinäre Forum „Neurourbanistik“ ins Leben gerufen. Hier setzen sich Architekten, Psychologen, Zukunftsforscher, Soziologen, Philosophen, Gesundheitsexperten und eine Geruchsforscherin mit den Fragen auseinander, wie sich das Stadtleben auf die menschliche Psyche auswirkt und welche planerischen und organisatorischen Maßnahmen dem Stadstress gezielt entgegenwirken können. Die Ergebnisse dieser Forschung werden Architekten und Stadtplanern in

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Eidesstattliche Erklärung

Hiermit erkläre ich an Eides statt, die vorliegende Masterthesis selbständig verfasst zu haben. Es wurden keine als die angegebenen Quellen und Hilfsmittel verwendet. Alle genutzten Quellen, wörtlich oder sinngemäß entnommen, wurden als solche kenntlich gemacht. Die Thesis wurde noch keiner anderen Prüfungsbehörde vorgelegt und noch nicht veröffentlicht.

Meine Masterarbeit kann sowohl auszugsweise als auch als Gesamtwerk zu Darstellungszwecken im Rahmen der Öffentlichkeitsarbeit der Hochschule veröffentlicht und anderen Studierenden des Masterstudiengangs zur Einsicht zur Verfügung gestellt werden.

Bochum, den 14.08.2018

Jonas Leweke

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Abb.60

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Ansicht Süd-West

Abb.61

Perspektive Dachterrasse

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AN RB

U

N T ES

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urban. entspannt.

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Stadt Köln (Hrsg.): Köln mobil 2025, Amt des Oberbürgermeisters, Köln 2013

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Stadt Köln (Hrsg.): Neue Kölner Statistik, Amt des Oberbürgermeisters, Köln 2018 https://www.stadt-koeln.de/mediaasset/content/pdf15/statistik-einwohner-und-haushalte/1084795_k%C3%B6lnerinnen_und_k%C3%B6lner_in_2017_ew_nks_1_2017.pdf,

Zugriff am 13.07.2018

Planethome-Immobilien (Hrsg.): Köln 2017/2018, planethome, Köln 2018

https://www.planethome.de/media/pdfs/stadtmarktberichte/2017_SMB_Koln_ONLINE_AF.pdf, Zugriff am 13.07.2018

Prognos AG (Hrsg.): Standort Köln - Perspektive 2030, Düsseldorf 2016

https://www.stadt-koeln.de/mediaasset/content/pdf80/standort_k%C3%B6ln_-_perspektive_2030_langfassung.pdf, Zugriff am 13.07.2018

5.3 Mikroanalyse

Boris.NRW (Hrsg.): Übersicht über die Bodenrichtwerte – Gebietstypische Werte, 2017

https://www.boris.nrw.de/borisfachdaten/bwue/2017/BWUE_5315000_2017_frei.pdf, Zugriff am 15.07.2018

Boris.NRW (Hrsg.): Übersicht über die Bodenrichtwerte – Gebietstypische Werte, 2011

https://www.boris.nrw.de/borisfachdaten/bwue/2011/BWUE_5315000_2011_frei.pdf, Zugriff am 15.07.2018

Bundesregierung (Hrsg.): Neue Spielräume für den Wohnungsbau, April 2017

https://www.bundesregierung.de/Content/DE/Artikel/2016/11/2016-11-30-urbane-gebiete.html, Zugriff am 15.07.2018

google maps.de Kier, Hiltrud: Die Kölner Neustadt - Geschichte und kunstwissenschaftliche Bedeutung

https://journals.ub.uni-heidelberg.de/index.php/kb/search/search?simpleQuery=hiltrud+kier&searchField=query, Zugriff am 15.07.2018

koeln.de (Hrsg.): Suedstadt, Kwartier Latäng, Severinsviertel, koeln.de

https://www.koeln.de/veedel/koelsche_veedel/suedstadt, Zugriff am 14.07.2018 https://www.koeln.de/veedel/koelsche_veedel/kwartier_lataeng, Zugriff am 14.07.2018 https://www.koeln.de/veedel/koelsche_veedel/severinsviertel, Zugriff am 14.07.2018

kvb.de: Liniennetzpläne

https://www.kvb.koeln/fahrtinfo/liniennetzplaene.html, Zugriff am 15.07.2018

kvb-rad.de: Standorte https://www.kvb-rad.de/de/koeln/standorte/

stadt-koeln.de (Hrsg.): Neustadt/Süd, stadt-koeln.de

https://www.stadt-koeln.de/leben-in-koeln/stadtbezirke/innenstadt/neustadtsued, Zugriff am 15.07.2018

Stadt Köln (Hrsg.): Stadtentwicklungskonzept Wohnen, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Köln 2015

https://www.stadt-koeln.de/mediaasset/content/pdf15/stadtentwicklungskonzept_wohnen_2015.pdf, Zugriff am 15.07.2018

5.3

Das Projekt

Alfred Herrhausen Gesellschaft (Hrsg.): Interdisziplinäres Forum Neurourbanistik, alfred-herrhausen-gesellschaft.de https://alfred-herrhausen-gesellschaft.de/de/neurourbanistik.htm

apartmentservice: so apart - Das Magazin zum Branchentreffen der Service-Apartment-Welt, November 2017

https://www.apartmentservice.de/fileadmin/files/SO_APART/Programm/SO_APART_Magazin2017.pdf, Zugriff am 08.07.2018

backstein.com (Hrsg.): 12 Gute Gründe für Backstein

https://www.backstein.com/de/bauherren/vorteile-von-backstein/12-gute-grunde-fur-backstein/6_732.html, Zugriff am 27.07.2018

Bundesministerium der Justiz und Verbraucherschutz (Hrsg.): Verordnung über die bauliche Nutzung von Grundstücken

94

(Baunutzungsverordnung - BauNVO), 21.11.2017

https://www.gesetze-im-internet.de/baunvo/BauNVO.pdf, Zugriff am 25.07.2018

detail.de (Hrsg.): Wohnanlage in Regensburg aus Beton-Raummodulen von Laumer

https://www.detail.de/artikel/wohnanlage-in-regensburg-aus-beton-raummodulen-von-laumer-30382/, Zugriff am 27.07.2018

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https://www.deutsche-hypo.de/wp-content/uploads/2016/04/Deutsche-Hypo_Real-Estate-Special_Serviced-Apartments.pdf, Zugriff am 03.08..2018 dgnb.de (Hrsg.): Die DGNB für Einsteiger https://www.dgnb.de/de/services/index_einsteiger.php

Droege-Immobilien (Hrsg.): Urban Living - Köln Zentrum https://www.droege-immobilien.de/new/wp-content/uploads/Droege-Immobilien-Expose-Koeln-Teil-A-web.pdf

format-architektur.de (Hrsg.): Apartmenthaus Köln Mülheim https://format-architektur.de/projektdetails.html?show=37

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heimhelden.de (Hrsg.): Parkett wachsen – Vorteile, Anleitung und Tipps für die richtige Pflege

http://www.heimhelden.de/parkett-wachsen, Zugriff am 15.07.2018

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https://www.konstanz.ihk.de/blob/knihk24/starthilfe/downloads/1659428/25176cf9362af8a063d5c912e3cdd16c/Tagungsmanuskript_Branchenspiegel_2009-data.pdf, Zugriff am 22.07.2018

immonet.de

immobilienscout 24.de immoverkauf 24: Bauvoranfrage - 10 wichtige Fragen & Antworten

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Larmann, Ronald: Kölner Firma „ipartment“ betreibt in Mülheim Haus mit flexiblen Apartments, rundschau-online.de, Mai 2016

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Maurer, Peter: Betten machen wie daheim, immobilien-zeitung.de, Juni 2018 https://www.immobilien-zeitung.de/146771/betten-machen-wie-daheim

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https://www.zeit.de/zeit-wissen/2010/02/Das-perfekte-Licht/komplettansicht, Zugriff am 13.07.2018

Stadt Köln (Hrsg.): Satzung der Stadt Köln über die Festlegung des Geldbetrages je Stellplatz (Ablösesatzung) vom 9. November 2001, Köln 2004 quartillion.de

95

Abbildungsverzeichnis Abb.1: Dreiklang der Projektentwicklung

Eigene Abbildung

Abb.2: Bevölkerungsentwicklung in Deutschland von 2015 bis 2030 in %

https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/Veroeffentlichungen/AnalysenKompakt/2015/DL_07_2015.pdf, Karte 3, Zugriff am 08.07.2018, Nachbearbeitung

Abb.3: Beschäftigtenentwicklung in Deutschland nach siedlungsstrukturellen Regionstypen 1998-2008

Gornig, Martin; Mundelius, Marco: Reurbanisierung und wissensbasierte Ökonomie, In: Brake, Klaus; Herfert, Günter (Hrsg.): Reurbanisierung -

Materialität und Diskurs in Deutschland, Springer Fachmedien, Wiesbaden 2012, S.134, Nachbearbeitung

Abb.4: Anteil der 18 bis 30-Jährigen, 6 bis 18-Jährigen und über 64-Jährigen in Innenstädten, am Innenstadtrand und am Stadtrand in 51 untersuchten Städten in Deutschland

Körner-Blätgen, Nadine; Sturm, Gabriele: Generationenmischung - oder: Wer wohnt wo in deutschen Großstädten?, Bundesinstitut für Bau-, Stadt-

und Raumforschung (BBSR), Bonn 2016; S.7,10,12; Nachbearbeitung

Abb.5: Wie oft fühlen Sie sich gestresst - Umfrage der Techniker Krankenkasse 2016

https://www.tk.de/resource/blob/2026630/9154e4c71766c410dc859916aa798217/tk-stressstudie-2016-data.pdf, S.6, Nachbearbeitung

Abb.6: Die kanadische Stadt Kalgarie bei Nach im Jahr 2015 und 2010 https://news.nationalgeographic.com/2017/11/light-pollution-energy-LED-bulbs-spd/

Abb.7: Risikoverteilung für Angstörungen in städtischen und ländlichen Räumen https://difu.de/veranstaltungen/2017-11-29/stress-and-the-city-wie-viel-dichte-vertraegt-der-mensch.html, Zugriff am 21.06.2018, Nachbearbeitung

Abb.8: Anteil der Single-Haushalte 2017

https://www.gfk-verein.org/compact/fokusthemen/grossstaedte-deutschland-bei-singles-beliebt, Zugriff am 03.07.2018, Nachbearbeitung

Abb.9: Bedarf an Ein-Zimmer-Wohnungen in Deutschland

https://www.hsh-nordbank.de/media/pdf_3/marktberichte/branchenstudien/immobilien_2/kurzstudie_immobilien_temporaereswohnen_201706.pdf, Zugriff am 03.07.2018, S.7, Nachbearbeitung

Abb.10: Transaktionsvolumen Mikro-Wohnanlagen

https://www.the-property-post.de/gastbeitraege/fachaufsaetze/think-small, Nachbearbeitung Abb.11: Hohes Verkehrsaufkommen sorgt in Köln regelmäßig für Smog

http://view.stern.de/de/rubriken/architektur/koeln-fernsehturm-hauptbahnhof-dunst-ueber-koeln-original-2593657.html Abb.12: Potenzielle Grundstücke

https://schwarzplan.eu/produkt/lageplan-koeln/, eigene Darstellung und Ergänzung Abb.13: Geographische Lage Kölns

google maps, eigene Darstellung

Abb.14: Anbindung

google maps, eigene Darstellung

Abb.15.1: Anteil des tertiären Sektors am Arbeitsmarkt

https://www.stadt-koeln.de/mediaasset/content/pdf80/standort_k%C3%B6ln_-_perspektive_2030_langfassung.pdf, Zugriff am 13.07.2018, eigene Darstellung Abb.15.2: Entwicklung des BIP

https://www.ihk-koeln.de/upload/WEB_1406_IHK_Wirtschaftsregion_Koeln_2017_DE_Doppelseiten_9161.pdf, Zugriff am 12.07.2018, eigene Darstellung https://www.destatis.de/DE/Publikationen/Thematisch/VolkswirtschaftlicheGesamtrechnungen/Inlandsprodukt/

InlandsproduktsberechnungEndgueltigPDF_2180140.pdf?__blob=publicationFile, Zugriff am 12.07.2018, eigene Darstellung

Abb.15.3: Anstieg der Beschäftigtenzahlen

https://www.planethome.de/media/pdfs/stadtmarktberichte/2017_SMB_Koln_ONLINE_AF.pdf, Zugriff am 13.07.2018, eigene Darstellung https://statistik.arbeitsagentur.de/Navigation/Statistik/Statistik-nach-Themen/Beschaeftigung/Beschaeftigung-Nav.html, Zugriff am 13.07.2018, eigene Darstellung

Abb.16.1: Bevölkerungsentwicklung bis 2040

https://www.stadt-koeln.de/mediaasset/content/pdf15/koelner_zahlenspiegel_2015.pdf, Zugriff am 12.07.2018, eigene Darstellung

Abb.16.2: Bevölkerungsanteil junger Erwachsener 2017 (21-34) https://www.stadt-koeln.de/mediaasset/content/pdf15/statistik-standardinformationen/k%C3%B6lner_stadtteilinformationen_einwohner_2017.pdf,

Zugriff am 13.07.2018, eigene Darstellung

Abb.16.3: Anteil der Single-Haushalte 2017 https://www.stadt-koeln.de/mediaasset/content/pdf15/statistik-standardinformationen/k%C3%B6lner_stadtteilinformationen_einwohner_2017.pdf,

Zugriff am 13.07.2018, eigene Darstellung

Abb.17.1: Ist- und Soll-Wert der Bautätigkeit

http://www.jll.de/germany/de-de/research/706/residential-city-profile-koeln, Zugriff am 13.07.2018, eigene Darstellung

Abb.17.2: Ist- und Soll-Wert der Bautätigkeit

https://www.bfw-nrw.de/wp-content/uploads/sites/11/2016/06/marktbericht-2016.pdf, Zugriff am 13.07.2018, eigene Darstellung

Abb.17.3: Ist- und Soll-Wert der Bautätigkeit

http://www.jll.de/germany/de-de/research/706/residential-city-profile-koeln, Zugriff am 13.07.2018, eigene Darstellung

96

Abb.18: Lage des Grundstücks im Quartier

google maps, nachbearbeitet und ergänzt

eigene Darstellung

Abb.19: Rahmenbedingungen Abb.20: Anbindung des Grundstücks

eigene Darstellung Abb.21: Nutzungsstruktur

eigene Darstellung Abb.22: Infrastruktur

eigene Darstellung Abb.23: Sinus-Milieus

https://www.sinus-institut.de/fileadmin/user_data/sinus-institut/Dokumente/downloadcenter/Sinus_Milieus/2017-01-01_Informationen_zu_den_Sinus-Milieus. pdf, Zugriff am 15.07.2018, nachbearbeitet

Abb.24: Bedürfnisse und Nutzungen

eigene Darstellung Abb.25: Schema - Stressprävention und -abbau

eigene Darstellung Abb.26: Co-Working-Büros im Zentrum von Köln

https://coworkingguide.de/coworking-koeln/, Zugriff am 16.07.2018, eigene Darstellung

Abb.27: Raumprogramm

eigene Darstellung Abb.28: Perspektive Eingangsbereich

eigene Darstellung Abb.29: Lageplan

eigene Darstellung Abb.30: Formentwicklung

eigene Darstellung Abb.31: Grundriss Erdgeschoss

eigene Darstellung Abb.32: Grundriss Untergeschoss

eigene Darstellung Abb.33: Grundriss OG.1

eigene Darstellung Abb.34: Grundriss OG.2

eigene Darstellung Abb.35: Ansicht Nord-Ost

eigene Darstellung Abb.36: Grundriss Dachgeschoss

eigene Darstellung Abb.37.1: Impressionen Dachterrasse 1

http://baodanang.vn/dataimages/201707/original/images1381983_ALC_infinity_3.jpg, Nachbearbeitung

Abb.37.2: Impressionen Dachterrasse 2

eigene Darstellung

Abb.37.3: Impressionen Dachterrasse 3

eigene Fotografie

Abb.37.4: Impressionen Dachterrasse 4

eigene Darstellung Abb.37.5: Impressionen Dachterrasse 5

eigene Darstellung Abb.38: Grundriss OG.4

eigene Darstellung Abb.39: Perspektive Straßenansicht

eigene Darstellung Abb.40: Perspektive Gemeinschaftsraum

eigene Darstellung Abb.41: Grundriss 1-Zimmer-Wohnung

eigene Darstellung

97

Abb.42: Grundriss 1-Wohnung - Barrierefrei

eigene Darstellung Abb.43: Grundriss 2-Zimmer-Wohnung

eigene Darstellung Abb.44: Perspektive Privatwohnung

eigene Darstellung Abb.45.1: Bodenbelag

holzprofi24.de Abb.45.2: Putz

https://www.lehm-laden.de/conlino-lehm-edelputz Abb.45.3: Möblierung https://i.pinimg.com/736x/f6/da/98/f6da981328cfbe601c9de75626885822--oak-bedroom-bedroom-furniture.jpg

Abb.45.4: Beleuchtung https://www.dmlights.com/blog/wp-content/uploads/2015/12/indirecte-verlichting.jpg

Abb.45.5: Raumklima-Assistent

eigene Fotografie Abb.46: Abstandflächen

eigene Darstellung Abb.47: Brandschutz

eigene Darstellung Abb.48: Flächenkennzahlen

eigene Darstellung Abb.49: Projektstruktur

eigene Darstellung Abb.50: Anteil der Kosten an den Kostengruppen 300 und 400

eigene Darstellung Abb.51: Matrix Kommunikationsstrategie

In Anlehnung an das „Elaboration-Likelihood-Modell“: https://konzept-4.de/zielgruppengerechte-ansprache-das-elaboration-likelihood-model/

Differenzierung der Empfänger nach: Kobusch, Jana; Preusse, Joachim; Röttger, Ulrike: Grundlagen der Public Relations, Springer Fachmedien, Wiesbaden 2014

Abb.52: Ballon mit dem „Urban Nest“-Logo

http://bilder.4ever.eu/sport/heissluftballon-211147, nachbearbeitet, eigene Darstellung Abb.53.1: Zweigstruktur eines Vogelnests

https://workandtravelneuseeland.de/category/work_and_travel_jobs_neuseeland/, nachbearbeitet Abb.53.2: Architektonische Grundstruktur

eigene Darstellung Abb.53.3: Logo

eigene Darstellung Abb.54: Willkommensgeschenk

goodmockups.com, eigene Darstellung Abb.55: Hausinterne App

goodmockups.com, eigene Darstellung Abb.56: Online-Auftritt

goodmockups.com, eigene Darstellung Abb.57: Projektablauf

eigene Darstellung Abb.58: Alternativgrundrisse

eigene Darstellung Abb.59: Perspektive Nord-West

eigene Darstellung Abb.60: Ansicht Süd-West

eigene Darstellung Abb.61: Perspektive Dachterrasse eigene Darstellung

98

99

Flächenaufstellung Berechnung BGF, NUF, Mietfläche, BRI: Wohnen Geschoss KG EG 1.OG 2.OG 3.OG 4.OG DG Summe

BGF (qm) 0,00 169,80 1.358,83 1.209,56 1.371,94 1.208,57 458,10 5.776,80

NUF (qm) 0,00 6,00 1.117,23 812,97 1.127,64 804,86 175,70 4.044,40

Mietfläche (qm) h Geschoss (m) 0,00 0,00 4,50 681,60 3,00 695,80 3,00 662,80 3,00 687,74 3,00 0,00 3,00 2.727,94 -

BRI (cbm) 0,00 764,10 3.713,61 3.316,36 3.716,45 3.316,36 1.374,30 16.201,18

Berechnung BGF, NUF, Mietfläche, BRI: Büro Geschoss KG EG 1.OG 2.OG 3.OG 4.OG DG Summe

BGF (qm) 0,00 421,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 421,00

NUF (qm) 0,00 395,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 395,40

Mietfläche (qm) h Geschoss (m) 0,00 0,00 426,10 4,50 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 426,10 -

BRI (cbm) 0,00 1.894,50 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.894,50

Berechnung BGF, NUF, Mietfläche, BRI: Handel Geschoss KG EG 1.OG 2.OG 3.OG 4.OG DG Summe

BGF (qm) 0,00 527,80 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 527,80

NUF (qm) 0,00 505,90 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 505,90

Mietfläche (qm) h Geschoss (m) 0,00 0,00 546,90 4,50 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 546,90 -

BRI (cbm) 0,00 2.375,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.375,10

Berechnung BGF, NUF, Mietfläche, BRI: Gastronomie Geschoss KG EG 1.OG 2.OG 3.OG 4.OG DG Summe

BGF (qm) 0,00 663,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 663,10

NUF (qm) 0,00 596,50 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 596,50

Mietfläche (qm) h Geschoss (m) 0,00 0,00 606,80 4,50 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 606,80 -

100

BRI (cbm) 0,00 2.983,95 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.983,95

Berechnung BGF, NUF, Mietfläche, BRI: TG Geschoss KG Summe

BGF (qm) 1.464,20 1.464,20

NUF (qm) 1.394,00 1.394,00

Mietfläche (qm) h Geschoss (m) 2,70 -

BRI (cbm) 3.953,34 3.953,34

Berechnung BGF und BRI oberirdisch Geschoss EG - 4.OG Summe

BGF (qm)

NUF (qm)

7.388,70

5.542,20

Mietfläche (qm) h Geschoss (m)

BRI (cbm) 23.454,73

Berechnung BGF und BRI unterirdisch, exkl. TG Geschoss

BGF (qm)

NUF (qm)

Summe

1.059,90

649,70

Mietfläche (qm) h Geschoss (m)

BRI (cbm)

KG 6.815,07

Berechnung BGF Vollgeschosse Geschoss KG EG 1.OG 2.OG 3.OG 4.OG DG Summe

BGF (qm) 0,00 1.781,67 1.177,39 1.053,40 1.167,15 1.053,40 458,10 6.691,11

NUF (qm) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Mietfläche (qm) h Geschoss (m) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -

101

BRI (cbm) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Baukostenaufstellung Kostenschätzung 1.Ebene: Wohnen Referenz: Wohnheime und Internate, BKI 2017, S.631 Kennzahl

Kosten

Kosten

(gewählt)

(brutto)

(netto)

m² FBG

-

-

-

€

-

m² FBG

-

-

-

€

300 Bauwerk - Baukonstruktion

-

m² BGF

-

-

-

€

400 Bauwerk - Technische Anlagen

-

m² BGF

-

-

-

€

10.360.725,38

8.706.492

€

KG

Kostengruppe (1.Ebene)

Menge

Einheit

100 Grundstück

-

200 Herrichten und Erschließen

Bauwerk (KG 300+400) 500 Außenanlagen

EUR

1.449

m² AUF

90,00

130.427

109.603

€

600 Ausstattung+Kunstwerke

-

m² BGF

-

793.000

666.387

€

700 Baunebenkosten

-

m² BGF

-

-

-

€

11.284.152,48

9.482.481

€

Kennzahl

Kosten

Kosten

(gewählt)

(brutto)

(netto)

Summe Gesamtkosten Kostenschätzung 1.Ebene: Büro Referenz: Büro- und Verwaltungsgebäude, BKI 2017, S.135 KG

Kostengruppe (1.Ebene)

EUR

Menge

Einheit

100 Grundstück

-

m² FBG

-

-

-

€

200 Herrichten und Erschließen

-

m² FBG

-

-

-

€

300 Bauwerk - Baukonstruktion

-

m² BGF

-

-

-

€

400 Bauwerk - Technische Anlagen

-

m² BGF

-

-

-

€

902.726,70

758.594

€

Bauwerk (KG 300+400) 500 Außenanlagen

123

m² AUF

90,00

11.059

9.293

€

600 Ausstattung+Kunstwerke

421

m² BGF

62,00

26.102

21.934

€

-

m² BGF

-

-

-

€

939.887,90

789.822

€

700 Baunebenkosten Summe Gesamtkosten

102

Kostenschätzung 1.Ebene: Handel Referenz: Gaststätten, Kantinen und Mensen, BKI 2017, S.643 Kennzahl

Kosten

Kosten

(gewählt)

(brutto)

(netto)

m² FBG

-

-

-

€

-

m² FBG

-

-

-

€

300 Bauwerk - Baukonstruktion

-

m² BGF

-

-

-

€

400 Bauwerk - Technische Anlagen

-

m² BGF

-

-

-

€

1.131.848,67

951.133

€

KG

Kostengruppe (1.Ebene)

Menge

Einheit

100 Grundstück

-

200 Herrichten und Erschließen

Bauwerk (KG 300+400)

EUR

500 Außenanlagen

164

m² AUF

90,00

14.746

12.391

€

600 Ausstattung+Kunstwerke

528

m² BGF

134,00

70.725

59.433

€

-

m² BGF

-

-

-

€

1.217.319,47

1.022.958

€

Kennzahl

Kosten

Kosten

(gewählt)

(brutto)

(netto)

700 Baunebenkosten Summe Gesamtkosten Kostenschätzung 1.Ebene: Gastronomie

Referenz: Gaststätten, Kantinen und Mensen, BKI 2017, S.643 KG

Kostengruppe (1.Ebene)

Menge

Einheit

100 Grundstück

-

m² FBG

-

-

-

€

200 Herrichten und Erschließen

-

m² FBG

-

-

-

€

300 Bauwerk - Baukonstruktion

-

m² BGF

-

-

-

€

400 Bauwerk - Technische Anlagen

-

m² BGF

-

-

-

€

1.391.741,02

1.169.530

€

Bauwerk (KG 300+400)

EUR

500 Außenanlagen

41

m² AUF

90,00

3.686

3.098

€

600 Ausstattung+Kunstwerke

663

m² BGF

134,00

88.855

74.668

€

-

m² BGF

-

-

-

€

1.484.282,82

1.247.296

€

700 Baunebenkosten Summe Gesamtkosten

103

Kostenschätzung 1.Ebene: TG Referenz: Tiefgaragen, BKI 2016, S.709 Kennzahl

Kosten

Kosten

(gewählt)

(brutto)

(netto)

m² FBG

-

-

-

€

-

m² FBG

-

-

-

€

300 Bauwerk - Baukonstruktion

-

m² BGF

-

-

-

€

400 Bauwerk - Technische Anlagen

-

m² BGF

-

-

-

€

1.061.694,58

892.180

€

KG

Kostengruppe (1.Ebene)

Menge

Einheit

100 Grundstück

-

200 Herrichten und Erschließen

Bauwerk (KG 300+400)

EUR

500 Außenanlagen

0,00

m² AUF

0,00

0,00

0,00

€

600 Ausstattung+Kunstwerke

1.464

m² BGF

0,00

0,00

0,00

€

-

m² BGF

-

-

-

€

Summe Gesamtkosten

1.061.694,58

892.180,32

€

Gesamtsumme

15.987.337,25

13.434.737

€

700 Baunebenkosten

104

Kostenschätzung Bauwerk (KG 300+400): Wohnen Referenz: Wohnheime und Internate, Standard über Durchschnitt, BKI 2017, S.636 Menge

Einheit

Kostenschätzung nach BRI

16.201,18 €/m³

Kostenschätzung nach BGF

5.776,80

Kostenschätzung nach NUF Kostenschätzung nach Grobelementen

Kennzahl

Kosten

Kosten

(gewählt)

(brutto)

(netto)

8.834.206,81

7.423.703,20

€

€/m²

1.780,00 10.282.704,00

8.640.927,73

€

4.044,40

€/m²

2.670,00 10.798.548,00

9.074.410,08

€

-

€/m²

9.401.621,97

€

4.995,28 41.103.388,95 34.540.662,99

€

Zwischensumme

545,28

EUR

-

Arithmetisches Mittel Bauwerk

11.187.930,14

10.275.847,24

8.635.165,75

€

5,03%

516.463,73

434.003,13

€

0,958

9.844.261,65

8.272.488,79

€

Summe Bauwerkskosten

10.360.725,38

8.706.491,92

€

Berechnung Kennzahlen: BKI 2017, S.638

Verhältnis zu BGF 0,31 1,00 1,50

Baupreissteigerung bis zum aktuellsten Stand 2/2018

a

Regionalfaktor (Köln, Stadt)

Wohnheime und Internate

BRI BGF NUF

€/m³ €/m² €/m²

435,00 1.420,00 2.130,00

Kennzahl gewählt 545,28 1.780,00 2.670,00

Kostenschätzung Bauwerk (KG 300+400): Büro Referenz: Büro- und Verwaltungsgebäude, hoher Standard, BKI 2017, S.139 Kennzahl

Kosten

Kosten

(gewählt)

(brutto)

(netto)

406,62

770.344,66

647.348,46

€

€/m²

1.530,00

644.130,00

541.285,71

€

395,40

€/m²

2.398,38

948.318,81

796.906,56

€

-

€/m²

-

1.218.531,72

1.023.976,24

€

3.009.516,97

€

895.331,30

752.379,24

€

5,03%

44.999,32

37.814,55

€

0,958

857.727,38

720.779,31

€

902.726,70

758.593,87

€

Menge

Einheit

Kostenschätzung nach BRI

1.894,50

€/m³

Kostenschätzung nach BGF

421,00

Kostenschätzung nach NUF Kostenschätzung nach Grobelementen Zwischensumme

4.335,00

Arithmetisches Mittel Bauwerk Baupreissteigerung bis zum aktuellsten Stand 2/2018

a

Regionalfaktor (Köln, Stadt) Summe Bauwerkskosten Berechnung Kennzahlen: BKI 2017, S.139 Büro- und Verwaltungsgebäude, hoher Standard

BRI BGF NUF

€/m³ €/m² €/m²

105

590,00 2.220,00 3.480,00

3.581.325,19

Verhältnis zu BGF 0,27 1,00 1,57

Kennzahl gewählt 406,62 1.530,00 2.398,38

EUR

Kostenschätzung Bauwerk (KG 300+400): Handel Referenz: Mensa mit Speisesaal, Ausgabe, Vorbereitung, Spülküche, Lager- und Sozialräume, BKI 2017, S.647

Kennzahl

Kosten

Kosten

(gewählt)

(brutto)

(netto)

Menge

Einheit

Kostenschätzung nach BRI

2.375,10

€/m³

441,61

Kostenschätzung nach BGF

527,80

€/m²

Kostenschätzung nach NUF

505,90 -

Kostenschätzung nach Grobelementen

1.048.865,32

881.399,43

€

1.878,00

991.208,40

832.948,24

€

€/m²

2.556,68

1.293.426,01

1.086.912,62

€

€/m²

-

1.156.805,18

972.105,19

€

3.773.365,47

€

1.122.576,23

943.341,37

€

5,03%

56.420,64

47.412,30

€

0,958

1.075.428,03

903.721,03

€

1.131.848,67

951.133,34

€

Zwischensumme

4.876,29

Arithmetisches Mittel Bauwerk Baupreissteigerung bis zum aktuellsten Stand 2/2018

a

Regionalfaktor (Köln, Stadt) Summe Bauwerkskosten Berechnung Kennzahlen: BKI 2017, S.647 Gaststätten, Kantinen und Mensen

BRI BGF NUF

EUR

€/m³ €/m² €/m²

475,00 2.020,00 2.750,00

4.490.304,91

Verhältnis zu BGF 0,24 1,00 1,36

Kennzahl gewählt 441,61 1.878,00 2.556,68

Kostenschätzung Bauwerk (KG 300+400): Gastro Referenz: Mensa mit Speisesaal, Ausgabe, Vorbereitung, Spülküche, Lager- und Sozialräume, BKI 2017, S.647

Kennzahl

Kosten

Kosten

(gewählt)

(brutto)

(netto)

Menge

Einheit

Kostenschätzung nach BRI

2.983,95

€/m³

441,61

1.317.738,91

1.107.343,62

€

Kostenschätzung nach BGF

663,10

€/m²

1.878,00

1.245.301,80

1.046.472,10

€

Kostenschätzung nach NUF

596,50

€/m²

2.556,68

1.525.061,51

1.281.564,29

€

-

€/m²

-

1.433.255,64

1.204.416,50

€

4.639.796,52

€

1.380.339,46

1.159.949,13

€

5,03%

69.375,81

58.299,00

€

0,958

1.322.365,21

1.111.231,27

€

1.391.741,02

1.169.530,27

€

Kostenschätzung nach Grobelementen Zwischensumme

4.876,29

Arithmetisches Mittel Bauwerk Baupreissteigerung bis zum aktuellsten Stand 2/2018

a

Regionalfaktor (Köln, Stadt) Summe Bauwerkskosten Berechnung Kennzahlen: BKI 2017, S.647 Gaststätten, Kantinen und Mensen

BRI BGF NUF

€/m³ €/m² €/m²

106

475,00 2.020,00 2.750,00

5.521.357,85

Verhältnis zu BGF 0,24 1,00 1,36

Kennzahl gewählt 441,61 1.878,00 2.556,68

EUR

Kostenschätzung Bauwerk Bauwerk (KG (KG 300+400): 300+400): TG TG Kostenschätzung Referenz: Tiefgarage Tiefgarage für für Wohnanlage, Wohnanlage, BKI BKI 2017, 2017, S.751 S.751 Referenz: Menge Menge

Einheit Einheit

Kennzahl Kennzahl (gewählt) (gewählt)

Kostenschätzung nach nach BRI BRI Kostenschätzung

3.953,34 3.953,34

€/m³ €/m³

Kostenschätzung nach nach BGF BGF Kostenschätzung

1.464,20 1.464,20

Kostenschätzung nach nach NUF NUF Kostenschätzung Kostenschätzung nach nach Grobelementen Grobelementen Kostenschätzung

Kosten Kosten (brutto) (brutto)

Kosten Kosten (netto) (netto)

174,33 174,33

689.198,94 689.198,94

579.158,77 €€ 579.158,77

€/m² €/m²

523,00 523,00

765.776,60 765.776,60

643.509,75 €€ 643.509,75

1.394,00 1.394,00

€/m² €/m²

1.030,15 1.030,15

1.436.031,21 1.436.031,21

1.206.748,92 €€ 1.206.748,92

--

€/m² €/m²

--

1.320.980,70 1.320.980,70

1.110.067,81 €€ 1.110.067,81

Zwischensumme Zwischensumme

1.727,48 1.727,48

Arithmetisches Mittel Mittel Bauwerk Bauwerk Arithmetisches Baupreissteigerung bis bis zum zum aktuellsten aktuellsten Baupreissteigerung Stand 2/2018 2/2018 Stand

aa

Regionalfaktor (Köln, (Köln, Stadt) Stadt) Regionalfaktor

884.871,31 €€ 884.871,31

5,03% 5,03%

52.923,59 52.923,59

44.473,60 €€ 44.473,60

0,958 0,958

1.008.770,99 1.008.770,99

847.706,72 €€ 847.706,72

1.061.694,58 1.061.694,58

892.180,32 €€ 892.180,32

Berechnung Kennzahlen: Kennzahlen: BKI BKI 2017, 2017, S.751 S.751 Berechnung BRI BRI BGF BGF NUF NUF

€/m³ €/m³ €/m² €/m² €/m² €/m²

3.539.485,25 €€ 3.539.485,25

1.052.996,86 1.052.996,86

Summe Bauwerkskosten Bauwerkskosten Summe

Tiefgaragen Tiefgaragen

4.211.987,45 4.211.987,45

EUR EUR

220,00 220,00 660,00 660,00 1.300,00 1.300,00

Verhältnis zu zu Verhältnis BGF BGF 0,33 0,33 1,00 1,00 1,97 1,97

Kennzahl Kennzahl gewählt gewählt 174,33 174,33 523,00 523,00 1.030,15 1.030,15

Kosten Kosten (brutto) (brutto)

Kosten Kosten (netto) (netto)

Grobkostenschätzung Bauwerk Bauwerk (KG (KG 300+400): 300+400): Baukosten Baukosten addiert addiert Grobkostenschätzung Gebäudeart: Hybrid Hybrid Gebäudeart: Menge Menge

Einheit Einheit

Kennzahl Kennzahl (gewählt) (gewählt)

EUR EUR

Kostenschätzung nach nach BRI BRI Kostenschätzung

€/m³ €/m³

12.660.354,65 10.638.953,49 10.638.953,49 €€ 12.660.354,65

Kostenschätzung nach nach BGF BGF Kostenschätzung

€/m² €/m²

13.929.120,80 11.705.143,53 11.705.143,53 €€ 13.929.120,80

Kostenschätzung nach nach NUF NUF Kostenschätzung

€/m² €/m²

16.001.385,55 13.446.542,48 13.446.542,48 €€ 16.001.385,55

Kostenschätzung nach nach Grobelementen Grobelementen Kostenschätzung

--

€/m² €/m²

Zwischensumme Zwischensumme

--

16.317.503,37 13.712.187,70 13.712.187,70 €€ 16.317.503,37

0,00 0,00

58.908.364,36 49.502.827,20 49.502.827,20 €€ 58.908.364,36

Arithmetisches Mittel Mittel Bauwerk Bauwerk Arithmetisches

14.727.091,09 12.375.706,80 12.375.706,80 €€ 14.727.091,09

Baupreisindexsteigerung bis bis zur zur Baupreisindexsteigerung Ausführung, Dezember Dezember 2019 2019 Ausführung,

aa

Regionalfaktor (Köln, (Köln, Stadt) Stadt) Regionalfaktor

0,958 0,958

Summe Bauwerkskosten Bauwerkskosten Summe Berechnung Baupreisindexsteigerung: Baupreisindexsteigerung: Berechnung www.bki.de/baupreisindex.html www.bki.de/baupreisindex.html

5,03% 5,03%

740.183,09 740.183,09

622.002,59 €€ 622.002,59

14.108.553,26 11.855.927,11 11.855.927,11 €€ 14.108.553,26 14.848.736,35 12.477.929,71 12.477.929,71 €€ 14.848.736,35

BKI 1/2017 1/2017 BKI BKI 2/2018 BKI 2/2018

115,40 115,40 121,20 121,20

Baupreissteigerung Baupreissteigerung

5,03% 5,03%

107

Kostenschätzung Bauwerk (KG 300+400) 2.Ebene: Wohnen, BKI 2017, S.631 Gebäudeart: Wohnheime und Internate Menge

Einheit

Kennza hl (gewählt)

310 Baugrube

0,0

m³ BGI

63,00

0,00

0,00 €

320 Gründung (Gründungsfläche)

0,0

m² GRF

283,00

0,00

0,00 €

330 Außenwände

4.081,9 m² AWF

520,00

2.122.598,40

1.783.696,13 €

340 Innenwände

5.666,0

m² IWF

250,00

1.416.502,50

1.190.338,24 €

350 Decken

4.114,4 m² DEF

446,00

1.835.017,94

1.542.031,88 €

360 Dächer

1.469,4 m² DAF

438,00

643.575,30

540.819,58 €

370 Baukonstruktive Einbauten

5.776,8 m² BGF

55,00

317.724,00

266.994,96 €

390 Sonstige Maßnahmen für Baukonstr.

5.776,8 m² BGF

257,00

1.484.637,60

1.247.594,62 €

7.820.055,74

6.571.475,41 €

KG

Kostengruppe (2.Ebene)

Kosten (brutto)

Kosten (netto)

EUR

300 BAUWERK - BAUKONSTRUKTION

Summe Bauwerk - Baukonstruktion 400 BAUWERK - TECHNISCHE ANLAGEN 410 Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen

5.776,8 m² BGF

128,00

739.430,40

621.370,08 €

420 Wärmeversorgungsanlagen

5.776,8 m² BGF

86,00

496.804,80

417.483,03 €

430 Lufttechnische Anlagen

5.776,8 m² BGF

69,00

398.599,20

334.957,31 €

440 Starkstromanlagen

5.776,8 m² BGF

134,00

774.091,20

650.496,81 €

450 Fernmelde- und informationstechn. Anl 5.776,8 m² BGF

35,00

202.188,00

169.905,88 €

460 Förderanlagen

5.776,8 m² BGF

29,00

167.527,20

140.779,16 €

470 Nutzungsspezifische Anlagen

5.776,8 m² BGF

77,00

444.813,60

373.792,94 €

480 Gebäudeautomation

5.776,8 m² BGF

17,00

98.205,60

82.525,71 €

490 Sonstige Maßnahmen für techn. Anl.

5.776,8 m² BGF

8,00

46.214,40

38.835,63 €

3.367.874,40

2.830.146,55 €

11.187.930,14

9.401.621,97 €

Summe Bauwerk - Technische Anlagen Summe Bauwerk - KG 300+400

108

Kostenschätzung Bauwerk (KG 300+400) 2.Ebene: Büro, BKI 2017, S.135 Gebäudeart: Büro- und Verwaltungsgbeäude, hoher Standard Menge

Einheit

Kennza hl (gewählt)

310 Baugrube

0,00

m³ BGI

73,00

0,00

0,00 €

320 Gründung (Gründungsfläche)

0,00

m² GRF

754,00

0,00

0,00 €

330 Außenwände

279,00 m² AWF

991,00

276.489,00

232.343,70 €

340 Innenwände

275,54

m² IWF

568,00

156.503,88

131.515,87 €

350 Decken

255,47

m² DEF

448,00

114.450,56

96.176,94 €

360 Dächer

163,84

m² DAF

717,00

117.473,28

98.717,04 €

370 Baukonstruktive Einbauten

421,00

m² BGF

125,00

52.625,00

44.222,69 €

390 Sonstige Maßnahmen für Baukonstr.

421,00

m² BGF

170,00

71.570,00

60.142,86 €

789.111,72

663.119,09 €

KG

Kostengruppe (2.Ebene)

Kosten (brutto)

Kosten (netto)

EUR

300 BAUWERK - BAUKONSTRUKTION

Summe Bauwerk - Baukonstruktion 400 BAUWERK - TECHNISCHE ANLAGEN 410 Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen

421,00

m² BGF

81,00

34.101,00

28.656,30 €

420 Wärmeversorgungsanlagen

421,00

m² BGF

164,00

69.044,00

58.020,17 €

430 Lufttechnische Anlagen

421,00

m² BGF

163,00

68.623,00

57.666,39 €

440 Starkstromanlagen

421,00

m² BGF

300,00

126.300,00

106.134,45 €

450 Fernmelde- und informationstechn. Anl 421,00

m² BGF

139,00

58.519,00

49.175,63 €

460 Förderanlagen

421,00

m² BGF

50,00

21.050,00

17.689,08 €

470 Nutzungsspezifische Anlagen

421,00

m² BGF

34,00

14.314,00

12.028,57 €

480 Gebäudeautomation

421,00

m² BGF

89,00

37.469,00

31.486,55 €

490 Sonstige Maßnahmen für techn. Anl.

421,00

m² BGF

0,00

0,00

0,00 €

429.420,00

360.857,14 €

1.218.531,72

1.023.976,24 €

Summe Bauwerk - Technische Anlagen Summe Bauwerk - KG 300+400

109

Kostenschätzung Bauwerk (KG 300+400) 2.Ebene: Handel, BKI 2017, S.643 Gebäudeart: Gaststätten, Kantinen und Mensen Menge

Einheit

Kennza hl (gewählt)

310 Baugrube

0,00

m³ BGI

55,00

0,00

0,00 €

320 Gründung (Gründungsfläche)

0,00

m² GRF

380,00

0,00

0,00 €

330 Außenwände

297,41 m² AWF

655,00

194.800,28

163.697,71 €

340 Innenwände

380,34

m² IWF

364,00

138.443,76

116.339,29 €

350 Decken

363,37

m² DEF

454,00

164.969,98

138.630,24 €

360 Dächer

225,28

m² DAF

522,00

117.596,16

98.820,30 €

370 Baukonstruktive Einbauten

527,80

m² BGF

67,00

35.362,60

29.716,47 €

390 Sonstige Maßnahmen für Baukonstr.

527,80

m² BGF

91,00

48.029,80

40.361,18 €

699.202,58

587.565,19 €

KG

Kostengruppe (2.Ebene)

Kosten (brutto)

Kosten (netto)

EUR

300 BAUWERK - BAUKONSTRUKTION

Summe Bauwerk - Baukonstruktion 400 BAUWERK - TECHNISCHE ANLAGEN 410 Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen

527,80

m² BGF

118,00

62.280,40

52.336,47 €

420 Wärmeversorgungsanlagen

527,80

m² BGF

100,00

52.780,00

44.352,94 €

430 Lufttechnische Anlagen

527,80

m² BGF

245,00

129.311,00

108.664,71 €

440 Starkstromanlagen

527,80

m² BGF

206,00

108.726,80

91.367,06 €

450 Fernmelde- und informationstechn. Anl 527,80

m² BGF

30,00

15.834,00

13.305,88 €

460 Förderanlagen

527,80

m² BGF

65,00

34.307,00

28.829,41 €

470 Nutzungsspezifische Anlagen

527,80

m² BGF

91,00

48.029,80

40.361,18 €

480 Gebäudeautomation

527,80

m² BGF

0,00

0,00

0,00 €

490 Sonstige Maßnahmen für techn. Anl.

527,80

m² BGF

12,00

6.333,60

5.322,35 €

457.602,60

384.540,00 €

1.156.805,18

972.105,19 €

Summe Bauwerk - Technische Anlagen Summe Bauwerk - KG 300+400

110

Kostenschätzung Bauwerk (KG 300+400) 2.Ebene: Gastronomie, BKI 2017, S.643 Gebäudeart: Gaststätten, Kantinen und Mensen Menge

Einheit

Kennza hl (gewählt)

310 Baugrube

0,00

m³ BGI

55,00

0,00

0,00 €

320 Gründung (Gründungsfläche)

0,00

m² GRF

380,00

0,00

0,00 €

330 Außenwände

383,09 m² AWF

655,00

250.920,68

210.857,71 €

340 Innenwände

545,99

m² IWF

364,00

198.738,54

167.007,18 €

350 Decken

528,14

m² DEF

454,00

239.775,56

201.492,07 €

360 Dächer

122,88

m² DAF

522,00

64.143,36

53.901,98 €

370 Baukonstruktive Einbauten

663,10

m² BGF

67,00

44.427,70

37.334,20 €

390 Sonstige Maßnahmen für Baukonstr.

663,10

m² BGF

91,00

60.342,10

50.707,65 €

858.347,94

721.300,79 €

KG

Kostengruppe (2.Ebene)

Kosten (brutto)

Kosten (netto)

EUR

300 BAUWERK - BAUKONSTRUKTION

Summe Bauwerk - Baukonstruktion 400 BAUWERK - TECHNISCHE ANLAGEN 410 Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen

663,10

m² BGF

118,00

78.245,80

65.752,77 €

420 Wärmeversorgungsanlagen

663,10

m² BGF

100,00

66.310,00

55.722,69 €

430 Lufttechnische Anlagen

663,10

m² BGF

245,00

162.459,50

136.520,59 €

440 Starkstromanlagen

663,10

m² BGF

206,00

136.598,60

114.788,74 €

450 Fernmelde- und informationstechn. Anl 663,10

m² BGF

30,00

19.893,00

16.716,81 €

460 Förderanlagen

663,10

m² BGF

65,00

43.101,50

36.219,75 €

470 Nutzungsspezifische Anlagen

663,10

m² BGF

91,00

60.342,10

50.707,65 €

480 Gebäudeautomation

663,10

m² BGF

0,00

0,00

0,00 €

490 Sonstige Maßnahmen für techn. Anl.

663,10

m² BGF

12,00

7.957,20

6.686,72 €

574.907,70

483.115,71 €

1.433.255,64

1.204.416,50 €

Summe Bauwerk - Technische Anlagen Summe Bauwerk - KG 300+400

111

Kostenschätzung Bauwerk (KG 300+400) 2.Ebene: TG, BKI 2017, S.747 Gebäudeart: Tiefgarage Einheit

Kennza hl (gewählt)

310 Baugrube

3.953,31 m³ BGI

25,00

98.832,83

83.052,79 €

320 Gründung (Gründungsfläche)

1.464,19 m² GRF

180,00

263.554,20

221.474,12 €

330 Außenwände

336,15 m² AWF

229,00

76.978,35

64.687,69 €

340 Innenwände

254,80

m² IWF

299,00

76.184,90

64.020,93 €

350 Decken

752,94

m² DEF

331,00

249.223,14

209.431,21 €

360 Dächer

753,57

m² DAF

264,00

198.942,48

167.178,55 €

370 Baukonstruktive Einbauten

1.464,20 m² BGF

0,00

0,00

0,00 €

390 Sonstige Maßnahmen für Baukonstr.

1.464,20 m² BGF

76,00

111.279,20

93.511,93 €

1.074.995,10

903.357,22 €

KG

Kostengruppe (2.Ebene)

Menge

Kosten (brutto)

Kosten (netto)

EUR

300 BAUWERK - BAUKONSTRUKTION

Summe Bauwerk - Baukonstruktion 400 BAUWERK - TECHNISCHE ANLAGEN 410 Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen

1.464,20 m² BGF

63,00

92.244,60

77.516,47 €

420 Wärmeversorgungsanlagen

1.464,20 m² BGF

0,00

0,00

0,00 €

430 Lufttechnische Anlagen

1.464,20 m² BGF

42,00

61.496,40

51.677,65 €

440 Starkstromanlagen

1.464,20 m² BGF

55,00

80.531,00

67.673,11 €

450 Fernmelde- und informationstechn. Anl 1.464,20 m² BGF

8,00

11.713,60

9.843,36 €

460 Förderanlagen

1.464,20 m² BGF

0,00

0,00

0,00 €

470 Nutzungsspezifische Anlagen

1.464,20 m² BGF

0,00

0,00

0,00 €

480 Gebäudeautomation

1.464,20 m² BGF

0,00

0,00

0,00 €

490 Sonstige Maßnahmen für techn. Anl.

1.464,20 m² BGF

0,00

0,00

0,00 €

245.985,60

206.710,59 €

1.320.980,70

1.110.067,81 €

Summe Bauwerk - Technische Anlagen Summe Bauwerk - KG 300+400

112

Berechnung: Stellplätze

Wohneinheiten

Einheit

Bezugsgrößen

Menge je Stellplatz

Bezugsmenge

Anzahl Stellplätze

Anzahl

Wohneinheit

3,5

99

28

Gastronomie

qm

Fläche Gastraum

9

400

44

Handel

qm

Verkaufsfläche

40

464

12

Büro

qm

Fläche Büro

35

357

10

Summe

94,53

Berechnung: Bauzeit Mittlere bis schwierige Ausführung Menge je Einheit

Einheit

Bezugsgrößen

Bruttorauminhalt Obergeschosse

cbm

BRI

22.746

Bruttorauminhalt Untergeschoss

cbm

BRI

6.815

5 Kolonnen á 3 Arbeitskräfte

AK

AK/Kollonne, AK

3

Akh/cbm BRI

cbm BRI

0,75

Arbeitskraftstunden Unterrgeschosse/BRI Akh/cbm BRI

cbm BRI

1,50

Arbeitskraftstunden Obergeschosse/BRI

Ausbaufaktor

-

-

1,65

Puffer

-

-

1,25

Bezugsmenge

Ergebnis

5

15

Geschätzte Rohbauzeit

KW

Arbeitskraftstunden Obergeschosse

AKH

Akh/cbm BRI, BRI

0,75

22.746

17.060

Arbeitskraftstunden Unterrgeschosse

AKH

Akh/cbm BRI, BRI

1,50

6.815

10.223

Zwischensumme

AKH

Arbeitskraftstunden mit 4 Kolonnen

AKH

AK

Bauzeit in Kalenderwochen

Wo

h/Wo, h

Wo

Roh-, Ausbauzeit, Puffer

Mo

Wo

Gesamtbauzeit

27.282

113

12

1.819

40,00

1.819

45

4

94

93,78 21,56

Marktanalysen Marktanalyse: Gastronomie Adresse

Fläche qm Miete €

Miete €/qm

Quelle

Neustadt-Süd

110

1.900

17

https://www.immonet.de/angebot/34168881

Neustadt-Nord

80

2.000

25

https://www.immonet.de/angebot/32804857

Neustadt-Süd, Barbarossaplatz

120

1.500

13

https://www.immobilienscout24.de/expose/102862451#/

Südstadt

135

1.100

8

https://www.immobilienscout24.de/expose/99930399#/

Altstadt-Nord

250

4.900

20

https://www.immobilienscout24.de/expose/103206024#/

Agnesviertel

100

1.050

11

https://www.immobilienscout24.de/expose/105051282#/

Altstadt-Nord

220

6.000

27

https://www.immobilienscout24.de/expose/104968334#/

Neustadt-Süd

70

1.249

18

https://www.immobilienscout24.de/expose/103156169#/

Friesenplatz

70

950

14

https://www.immobilienscout24.de/expose/54752162#/

Altstadt-Nord

150

2.000

13

https://www.immobilienscout24.de/expose/104006968#/

Altstadt-Nord

134

5.500

41

https://www.immobilienscout24.de/expose/105471874#/

Neustadt-Süd

55

1.750

32

https://www.immobilienscout24.de/expose/106093011#/

Kwartier-Latäng

85

1.300

15

https://www.immobilienscout24.de/expose/103638927#/

Neustadt-Süd

68

2.000

29

https://www.immobilienscout24.de/expose/105299593#/

Belgisches Viertel

80

2.000

25

https://www.immobilienscout24.de/expose/101985020#/

Neustadt-Süd, Hohenstaufenring

160

5.000

31

https://www.immobilienscout24.de/expose/106178409#/

Südstadt

400

4.900

12

https://www.immobilienscout24.de/expose/105621953#/

Neustadt-Süd

100

3.500

35

https://www.immobilienscout24.de/expose/105621144#/

Neustadt-Süd

180

2.800

16

https://www.immobilienscout24.de/expose/93449758#/

Durchschnitt

17,84

114

Marktanalyse: Ladenlokal Adresse

Fläche qm Miete €

Miete €/qm

Quelle

Altstadt-Süd

278

6.116

22

https://www.immonet.de/angebot/34134004

Altstadt-Nord

110

2.500

23

https://www.immonet.de/angebot/34211216

Altstadt-Nord

230

4.500

20

https://www.immonet.de/angebot/29583454

Altstadt-Nord

66

1.950

30

https://www.immonet.de/angebot/34038021

Neustadt-Süd

195

4.875

25

https://www.immobilienscout24.de/expose/103251860#/

Altstadt-Nord

82

1.640

20

https://www.immobilienscout24.de/expose/105920772#/

Altstadt-Nord

164

2.800

17

https://www.immobilienscout24.de/expose/99778652#/

Altstadt-Nord

90

1.400

16

https://www.immobilienscout24.de/expose/96056677#/

Altstadt-Nord

126

3.875

31

https://www.immobilienscout24.de/expose/105920782#/

Altstadt-Nord

68

1.950

29

https://www.immobilienscout24.de/expose/105599329#/

Altstadt-Nord

66

1.950

30

https://www.immonet.de/angebot/34038021

Altstadt-Nord

229

3.600

16

https://www.immobilienscout24.de/expose/90636564#/

Altstadt-Nord

100

3.200

32

https://www.immobilienscout24.de/expose/105922671#/

Neustadt Süd

107

2.140

20

https://www.immobilienscout24.de/expose/86257737#/

Altstadt-Nord

478

8.670

18

https://www.immobilienscout24.de/expose/81975938#/

Altstadt-Nord

166

2.656

16

https://www.immobilienscout24.de/expose/96057133#/

Altstadt-Nord

304

3.500

12

https://www.immobilienscout24.de/expose/94611643#/

Altstadt-Nord

555

5.500

10

https://www.immobilienscout24.de/expose/105798560#/

Altstadt-Nord

875

14.000

16

https://www.immobilienscout24.de/expose/102528171#/

Altstadt-Nord, Schillingstraße

244

2.196

9

https://www.immobilienscout24.de/expose/105466866#/

Altstadt-Nord, Ebertplatz

75

1.038

14

https://www.immobilienscout24.de/expose/103486828#/

Neustadt-Süd

100

2.200

22

https://www.immobilienscout24.de/expose/106194885#/

Neustadt-Süd

80

1.500

19

https://www.immobilienscout24.de/expose/75592391#/

Neustadt-Süd, Merowinger Str.

71

1.060

15

https://www.immobilienscout24.de/expose/106091721#/

Altstadt-Süd, Brüsseler Str.

64

1.200

19

https://www.immobilienscout24.de/expose/105773724#/

Neustadt-Süd, Hohenstaufenring

166

3.800

23

https://www.immobilienscout24.de/expose/105615750#/

Altstadt-Süd, Severinskirchplatz

145

2.400

17

https://www.immobilienscout24.de/expose/62085724#/

Neustadt-Süd, Chlodwigplatz

380

9.500

25

https://www.immobilienscout24.de/expose/105338968#/

Südstadt, Alteburger Str.

315

3.500

11

https://www.immobilienscout24.de/expose/99384326#/

Neustadt-Süd

160

2.800

18

https://www.immobilienscout24.de/expose/103431443#/

Neustadt-Süd

190

3.000

16

https://www.immobilienscout24.de/expose/103158384#/

Durchschnitt

18,75

115

Marktanalyse: Mikrowohnungen Adresse

Fläche qm von, bis

Wetzlarer Straße 18

25

38

Clevischer Ring 41

32

Gereonswall 132

24

Neustadt-Süd

Miete € von, bis

Miete €/qm

Quelle

gemittelt

1.025

24

26

https://we18.de/de/apartments/

53

1.290 1.590

40

35

https://www.apartmentservice.de/apartments/ipartment-koeln-muelheim

45

1.500

63

https://www.apartmentservice.de/apartments/ipartment-gereonsviertel-k

34

695

20

https://www.immobilienscout24.de/expose/99930399#/

Neustadt-Süd

29

695

24

https://www.immobilienscout24.de/expose/106385880#/

Neustadt-Süd

28

680

24

https://www.immobilienscout24.de/expose/105728433#/

Altstadt-Nord

30

900

30

https://www.immobilienscout24.de/expose/95153903#/

Altstadt-Nord

30

1.050

35

https://www.immobilienscout24.de/expose/106257922#/

Altstadt-Nord

30

770

26

https://www.immobilienscout24.de/expose/106516242#/

Altstadt-Nord

30

770

26

https://www.immobilienscout24.de/expose/106515451#/

Neustadt-Süd

22

660

30

https://www.immobilienscout24.de/expose/106468289#/

Altstadt-Nord

38

990

26

https://www.immobilienscout24.de/expose/106446764#/

Neustadt-Süd

36

890

25

https://www.immobilienscout24.de/expose/106446606#/

Altstadt-Nord

38

990

26

https://www.immobilienscout24.de/expose/106300119#/

Altstadt-Nord

25

710

28

https://www.immobilienscout24.de/expose/106179085#/

Altstadt-Nord

27

990

37

https://www.immobilienscout24.de/expose/106171717#/

Neustadt-Süd

32

820

26

https://www.immobilienscout24.de/expose/105899495#/

Altstadt-Nord

32

980

31

https://www.immobilienscout24.de/expose/105895656#/

Neustadt-Süd

22

660

30

https://www.immobilienscout24.de/expose/105776152#/

Neustadt-Süd

25

660

26

https://www.immobilienscout24.de/expose/105550425#/

Neustadt-Süd

38

1.050

28

https://www.immobilienscout24.de/expose/105447786#/

Neustadt-Süd

35

770

22

https://www.immobilienscout24.de/expose/105214028#/

Altstadt-Nord

22

929

42

https://www.immobilienscout24.de/expose/105191219#/

Altstadt-Nord

31

990

32

https://www.immobilienscout24.de/expose/104592570#/

Neustadt-Süd

36

1.697

47

https://www.immobilienscout24.de/expose/104460071#/

Neustadt-Süd

38

1.626

43

https://www.immobilienscout24.de/expose/104460065#/

Altstadt-Nord

26

1.169

45

https://www.immobilienscout24.de/expose/104459996#/

Altstadt-Nord

26

1.290

50

https://www.immobilienscout24.de/expose/104459892#/

Neustadt-Süd

33

1.552

47

https://www.immobilienscout24.de/expose/104459645#/

Neustadt-Süd

30

1.025

34

https://www.immobilienscout24.de/expose/105014750#/

Altstadt-Nord

35

890

25

https://www.immobilienscout24.de/expose/104723841#/

Altstadt-Nord

30

760

25

https://www.immobilienscout24.de/expose/104693714#/

Altstadt-Nord

26

1.139

44

https://www.immobilienscout24.de/expose/104692304#/

Neustadt-Süd

28

1.363

49

https://www.immobilienscout24.de/expose/104692275#/

Altstadt-Nord

36

1.438

40

https://www.immobilienscout24.de/expose/104692121#/

Altstadt-Nord

25

825

33

https://www.immobilienscout24.de/expose/104692121#/

Neustadt-Süd

25

950

38

https://www.immobilienscout24.de/expose/104435610#/

Neustadt-Süd

35

999

29

https://www.immobilienscout24.de/expose/104435502#/

Altstadt-Nord

20

760

38

https://www.immobilienscout24.de/expose/104435345#/

Durchschnitt

610

30

116

Developerkalkulation Einnahmen aus Base Case

Flächen durchschn. Mietpreis Einheiten Musterprojekt in Musterstadt

Mieteinnahmen p. m.

Mieteinnahmen p.a.

Faktor

90.853 € 1.090.240 €

27,50 Rendite

3,64%

Gesamtverkaufsvolumen Ausgaben Grundstück

Mietertrag

29.981.589,00 Kennwerte

Grundstückserwerb NK Grundstück Maklerkosten Finanzierung Grundstück

3.648 m² 8,5% 0,0% 24 Monate Laufzeit

Grundstück gesamt Bau- und Baunebenkosten Stellplatzablöse Rückbau Gebäude auf Grundstück Beseitigung Altlasten/Schadstoffe Vorbereitung Grundstück Erschließung Grundstück Stellplätze außen Außenanlagen Ausstattung Bauko Gastronomie BauKo Handel BauKo Büro Bauko Wohnen BauKo Tiefgarage BauKo unterirdisch exkl. Tiefgarage derzeit nicht detailliert Kalkuliertes Baukosten gesamt Baunebenkosten

18,0%

Umsatzsteuer

78,2% Anteil

Bau- und Baunebenkosten Vermarktung Vermarktung Vermietung Makler Verkauf Immobilie Vermarktung gesamt Finanzierung (exkl. Grundstück) Finanzierung Bau- u. Baunebenkosten Finanzierung Marketing Finanzierung exkl. Grundstück gesamt Sonstiges Mietausfallwagnis 1. Jahr Mietausfallwagnis 2. Jahr Allgemeine Geschäftskosten

Summe 1.330,00 € /m² 4.851.840,00 € 4.851.840,00 € 2,00% Zinssatz

4.851.840 € 412.406 € - € 210.570 € 5.474.816,26

6 Stk 600 m³ Pausch.

3.648 m² 3.648 m² 0 m² 1.777 m² 0 m² 663 m² 528 m² 421 m² 5.777 m² 60 STP 1.060 m² 4%

Stk BRI lt.Gutachten FBG FBG AUF BGF BGF BGF BGF BGF BGF

11.500,00 € 20,00 € - € 5,00 € 25,00 € - € - € - € 1.763,73 € 1.801,39 € 1.801,89 € 1.507,10 € 14.869,67 € 800,00 € 14.568.101,00 €

/Stk /m³ /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /Stk /m²

15.219.825,04 € 19,0%

69.000,00 € 12.000,00 € - € 18.240 € 91.200 € - € 134.385 € 986.347 € 1.169.530 € 951.133 € 758.594 € 8.706.492 € 892.180 € 848.000 € 582.724 € 15.219.825,04 2.739.569 € 2.667.817 € 20.627.210,89

1,0% aus Verkaufsvolumen 0 Monatsmieten 0,0% aus Verkaufsvolumen

22 Monate Laufzeit 24 Monate Laufzeit

29.981.589 € 90.853 € 29.981.589 €

2,00% Zinssatz 2,00% Zinssatz

299.815,9 € - € - € 299.815,89 378.166 € 5.996 € 384.161,85

0,5% von Jahresmiete * 1,1 0,0% von Jahresmiete * 1,1 1,5% von Verkaufsvolumen

Kosten Sonstiges

1.199.264 € 1.199.264 € 29.981.589 €

5.996 € - € 449.724 € 455.720,15

Ausgaben

27.241.725 €

Ergebnis

2.739.864 €

Kapitalrentabilität (Ergebnis / Ausgaben)

10,1%

Umsatzrentabilität (Ergebnis / Verkaufserlös)

9,1%

117

Wirtschaftlichkeitsberechnung Teil 2 Projekt:

Muster

Einnahmen

Mietenzusammenstellung

VII

Mieteinkünfte

€/Einheit VII.1

Wohnfläche verm.

2.727 qm

18,00 €

Worst Case T€/M 49,09

T€/A 589,03

€/Einheit

Real Case T€/M

19,00 €

51,81

T€/A 621,76

€/Einheit

Best Case T€/M

T€/A

20,00 €

54,54

654,48

VII.2

Wohnfläche unverm.

0 qm

10,00 €

0,00

0,00

11,00 €

0,00

0,00

12,00 €

0,00

0,00

VII.3

Handelsfläche verm.

590 qm

18,00 €

10,62

127,42

19,00 €

11,21

134,50

20,00 €

11,80

141,58

VII.4

Handelsfläche unverm.

0 qm

10,00 €

0,00

0,00

11,00 €

0,00

0,00

12,00 €

0,00

0,00

VII.5

Bürofläche verm.

426 qm

17,00 €

7,24

86,92

18,00 €

7,67

92,04

19,00 €

8,10

97,15

VII.6

Bürofläche unverm.

VII.7

Gastronomiefläche verm.

VII.8

Gastronomiefläche unverm.

VII.9

Stellplätze in TG verm.

0 qm

10,00 €

0,00

0,00

11,00 €

0,00

0,00

12,00 €

0,00

0,00

607 qm

17,00 €

10,32

123,79

18,00 €

10,92

131,07

19,00 €

11,53

138,35

0 qm

10,00 €

0,00

0,00

11,00 €

0,00

0,00

12,00 €

0,00

0,00

60 Stk.

100,00 €

6,00

72,00

110,00 €

6,60

79,20

120,00 €

7,20

86,40 0,00

VII.10 Stellplätze in TG unverm.

0 Stk.

10,00 €

0,00

0,00

11,00 €

0,00

0,00

12,00 €

0,00

VII.11 Stellplätze Außen verm.

0 Stk.

10,00 €

0,00

0,00

11,00 €

0,00

0,00

12,00 €

0,00

0,00

VII.12 Stellplätze Außen unverm.

0 Stk.

10,00 €

0,00

0,00

11,00 €

0,00

0,00

12,00 €

0,00

0,00

VII.13 Einnahmen aus Werbeanlagen

0 Stk.

10,00 €

0,00

0,00

11,00 €

0,00

0,00

12,00 €

0,00

0,00

66 Stk.

35,00 €

2,31

27,72

40,00 €

2,64

31,68

45,00 €

2,97

35,64

85,57

1.026,88

90,85

1.090,24

96,13

1.153,60

VII.14 Abstellfläche Keller Summe in Tausend €

4.350 qm

Hinweis: Mieteinkünfte sind bei Gewerbeobjekten und gemischt genutzten Objekten netto, bei Wohnungsobjekten und Kommunalobjekten brutto ohne Mehrwertsteuer ausgewiesen.

Mietflächen entsprechen der GiF-Definition.

DocID: WB Grdst2

Seite 1 von 2

118

Ausdruckdatum:07.08

Wirtschaftlichkeitsberechnung Teil 3 Projekt:

Muster

Erträge Ertragszusammenstellung VIII

Ertrag

VIII.1

Jahresrohertrag ohne umlagefähige Betriebskosten (Nettokaltmiete aus Real Case)

1.090.240 €

VIII.2

abzgl. umlagefähige Betriebskosten (nicht gewertet, da nicht in VIII.1 aufgerechnet)

0€

VIII.3

abzgl. nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten 4.350 qm * 60 Stp *

0,25 € / qm * 5,00 € / Stk *

abzgl. Verwaltungskosten 1.090.240 € *

2,00%

VIII.4

VIII.5

pro Jahr

12 M 12 M

-13.049 € -3.600 €

-21.805 €

abzgl. Instandhaltungskosten 4.350 qm * 60 STP *

5,00 € / qm 25,00 € / qm

-21.749 € -1.500 €

Jahresreinertrag I VIII.6

abzgl. Mietausfallwagnis 1.090.240 € *

1.028.536 €

2,00%

IX

Abschreibung (Ausweisung nur redaktionell)

IX.1

lineare Abschreibung Standard über 50 Jahre 15.274.945 € *

1.028.536 €

(Neubau = Abschreibung der Herstellkosten) 2,00%

305.499 €

lineare Abschreibung Betriebsvermögen über 25 Jahre 15.274.945 € * 4,00%

610.998 €

X

Rendite

X.1

Einkaufspreis (aus JM Real Case Faktor

X.2

Faktor zum Jahresreinertrag I

29,15

X.2.1

Einstandsrendite zum Jahresreinertrag I

3,43%

X.3

Faktor zum Jahresreinertrag II

29,15

X.3.1

Einstandsrendite zum Jahresreinertrag II

3,43%

27,50 )

29.981.589 €

aufgestellt:

DocID: WB Grdst2

Seite 1 von 2

119

94%

0€

Jahresreinertrag II

IX.2

100%

Ausdruckdatum: 07.08.2018

94%

Grundrisspläne

120

121

Grundrisspläne

122

123

AN RB U

T ES N