__MAIN_TEXT__
feature-image

Page 1

Andelsbolig Nyt - Nyheder og rådgivning til landets andelsboligforeninger

Maj 2018

TEMA: Andelsboligtanken anno 2018

Knudepunktet for hverdagsfællesskabet Også i denne udgave: Grønne fællesskaber med TagTomat Selvom man er lille, kan man godt være stor Bryggerånden i Carlsbergs gamle bygninger lever endnu


Østerbro-ejendom får nye rammer for gode liv i byen I 1930’erne var arkitekturen præget af funktionalisternes idéer om totaldesign, og arkitekterne designede ofte samtlige elementer i de elegante bygninger. I dag er det derfor svært at renovere og ændre på funkisbygningerne uden at ødelægge arkitekturen. På Østerbro har Andelsboligforeningen Ringkøbinggården dog fået designet altaner med respekt for ejendommenes udtryk, og i dag ligner det, at funkisbygningen er født med altanerne. Andelsboligforeningen Ringkøbinggården på Østerbro i København er tegnet af den danske funkisarkitekt, Hans Dahlerup Berthelsen. Bygningen blev opført i 1937, og etageejendommens altaner var dengang helt i tråd med funktionalismens idéer om sundhed, lys og luft. De indvendige og relativt små murede altaner var dog efterhånden blevet utidssvarende. I forbindelse med et større renoveringsprojekt valgte andelsboligforeningen derfor at se på muligheden for at ændre altanerne. Det fortæller Janne Jensen, der er bestyrelsesmedlem i A/B Ringkøbinggården: “Vi ville gerne udvide vores altaner. Det var dog vigtigt for os, at vi ikke ødelagde bygningens æstetik ved bare at klistre nogle tilfældige altaner på. Vi ville finde en elegant løsning, som respekterede ejendommens stil og meget stringente udtryk.”

SPECIALDESIGNEDE ALTANER Om få dage kan beboerne i Ringkøbinggården tage deres nye altaner i brug, der er specialdesignet af Altan.dk: ”Det var vigtigt at finde en samarbejdspartner, der havde en god forståelse for vores behov for at finde en løsning, der matchede bygningen. Altan.dk foreslog at bruge bygningens fem oprindelige udvendige altaner som skabelon for de nye altaner, der samtidig blev designet så ribber og håndkantslister passede til bygningen,” fortæller Janne Jensen, og forsætter:

”Altan.dk’s forslag og tegninger var meget gennemarbejdede og betød, at projektet blev meget positivt modtaget i vores bestyrelse og på vores generalforsamling.”


TÆT DIALOG MED KOMMUNEN CEJ er ejendomsadministrator for A/B Ringkøbinggården, og har været bygherrerådgiver ved andelsboligforeningens renoveringsprojekt: ”Altanprojektet for Ringkøbinggården var komplekst. Der var tale om specialdesignede altaner, der skulle monteres udenpå de eksisterende altaner. For at sikre en god proces havde vi derfor behov for at få samlet al viden og ansvar et sted,” sig Jonas Kanneworff, leder af projektafdelingen i CEJ. Ifølge ham var det afgørende for projektet, at Altan.dk på et tidligt tidspunkt forholdte sig til lokalplanen og kommunens retningslinjer, og derefter tegnede altanerne i tæt dialog med CEJ og kommunen: ”De satte sig grundigt ind i tingene fra starten og stod for både tegninger, ingeniørberegninger, produktion og montage. Det skabte en god sammenhæng og et rigtigt godt flow i projektet. Det var i sidste ende afgørende for, at altanprojektet blev godkendt hos Københavns Kommune.”

RESULTATET ER DET HELE VÆRD Selvom det har været udfordrende at udvikle specialdesignede altaner, der passede til ejendommens funkisstil og samtidig kunne godkendes af kommunen, har Janne Jensen ikke fortrudt, at andelsboligforeningen valgte at få nye altaner:

”Projektet har taget tid, men det har været det hele værd. Håndværkerne har virkelig gjort et godt stykke arbejde, og resultatet er blevet supergodt. Nu venter vi bare på forår og sommer, så vi kan tage altanerne i brug.”

Drømmer I også om altaner? ALTAN.dk etablerer årligt over 3000 altaner på eksisterende etageejendomme i hele landet og er med fra den spæde idé, til den færdige altan er klar til brug. Siden 2012 har Altan.dks søstervirksomhed, ALEVATOR.dk, som de eneste i Danmark, udskiftet bagtrapper med elevatorer og bidrager dermed til det gode liv i byen.

www.altan.dk | Tlf. 70 70 20 18 | info@altan.dk


Indhold TEMA: Andelsboligtanken anno 2018

Side 18

Side 16

Side 26

Forsidefoto: TagTomat.dk

4

Andelsportal.dk

7

TEMA: Andelsboligtanken anno 2018

8

Baggrund: Fællesforetagende med flere fortegn

12

Selvom man er lille, kan man godt være stor

16

AB Marsvej: Et fællesskab, der styrker foreningen

18

A/B Horsager: Godt naboskab gør hverdagen nemmere

20

Grønne fællesskaber med TagTomat

25

Nyheder fra andelsboligmarkedet

26

Bryggerånden i Carlsbergs gamle bygninger lever endnu

31

Knudepunktet for hverdagsfællesskabet

34

Hvad betyder persondataforordningen for andelsboligforeningerne?

36

13.300 andelshavere bliver forgyldt

38

Tre finansieringsløsninger til altanprojektet


Boligmarkedets juveler

Andelsbolig Nyt Udgives af Andelsportal.dk, som er en del af:

Andelsboligforeninger kan betragtes som organisationer, hvor medlemmerne ejer og driver deres ejendom i fællesskab. Ideen kommer fra en tid, hvor det ikke var let at gå i banken og låne penge til at anskaffe sig en bolig. Dengang blev boligerne opført som følge af bolignød og økonomisk krise.

AB Gruppen A / S Kristen Bernikows Gade 6 1105 København K Web: www.andelsportal.dk

Tanken bag andelsboligforeninger er sympatisk, og det er en boligform, der historisk set har været opbakning til længe. I dag er andelsboliger blevet noget ganske andet. Medier har døbt dem boligmarkedets juveler, fordi det er blevet så svært at få adgang til mange af dem, og de er blevet genstand for stor økonomisk spekulation. Med dette nummer af Andelsbolig Nyt ser vi nærmere på andelsboligtanken anno 2018. Vi ser både på de problemstillinger, der i dag udfordrer andelsboligformen. Og så ser vi på, hvordan andelstanken lever i andelsboligforeningerne, og hvordan de, som bebor, dem driver dem i fællesskab. Hvile initiativer danner grobund for fælles aktiviteter? På side 12 kan du eksempelvis møde en andelsboligforening, der selv om de er få, er store på fællesskab.

E-mail: info@andelsportal.dk Tlf:

7733 4000

Redaktion:

Nynne Pihl Groth,

Stefan Sander Grods

Jakob Knutzen og

Maria Carlsen (ansvarshavende)

Layout:

Pernille Svalebæk

Oplag: 4.000

Fællesskaber blomstrer også i fuld flor i gårde og på fællesarealer.Vi ser på udearealer som knudepunkt for hverdagsfælleskabet på side 31. Og så har vi været på besøg I Kongens Bryghus, hvor andelshaverne har deres eget bryggeri i kælderen. Her brygger de sammen deres egen øl én gang om måneden. Endelig kan du på side 38 læse om tre finansieringsløsninger til det forestående altanprojekt og deres fordele og ulemper. På redaktionen bliver vi altid glade for kommentarer, ideer og input; dem kan du sende til os på info@andelsportal.dk. Godt forår og god læselyst. Maria Carlsen, redaktør

Er du ikke den rette modtager af dette blad? Eller har andelsforeningen skiftet formand? Så indtast de nye oplysninger på www.andelsportal.dk/opdater/ og vi opdaterer vores adressekartotek.

Andelsportal.dk

5


FRA TØRRELOFT TIL TAGLEJLIGHED

Vil du vide, hvad dit tørrelo er værd?

Besøg taglejlighed.dk - eller ring 88 62 67 00


TEMA: Andelsboligtanken anno 2018

TEMA:

Andelsboligtanken anno 2018

A

ndelsboligmarkedet var engang kendetegnet ved fællesskabsfølelse og mangfoldighed, som gjorde det muligt for større dele af befolkningen at indtræde på boligmarkedet. Og selve tanken står nu overfor en gevaldig udfordring, eftersom den nye andelsboliglovgivning udfordrer mangfoldigheden på andelsboligmarkedet.

I dette tema ser vi nærmere på andelsboligtanken, og hvordan særlige initiativer danner grobund for et godt fællesskab rundt omkring i andelsboligforeningerne.Vi tager et kig på fællesarealernes udvikling gennem tiden og hører om konceptet TagTomat, der samler andelshavere om alt fra urtekasser på bagtrappen til dyrkelse af grøntsager i baggården.

Et af de 16 tiltag i den nye lovgivning, der har til formål at sikre et tryggere andelsboligmarked, omhandler en begrænsning af afdragsfriheden for nystiftede andelsboligforeninger. Dette tiltag har blandt andet betydet, at et større andelsboligprojekt er sat på hold, og at nye andelsboligforeninger derfor må vente med at se dagens lys. Spådommen fra eksperterne er entydig – det vil bremse flere andelsboligbyggerier, da det simpelthen ikke kan betale sig at stifte nye andelsboligforeninger, som tingene ser ud nu. Konsekvensen vil i værste tilfælde betyde et mere ulige boligmarked.

Fællesskab spirer i mange forskellige former i andelsboligforeningerne landet over, og vi møder foreninger der, store som små, prioriterer fællesaktiviteter højt. Hos A/B Kongens Bryghus har andelshaverne deres eget bryggeri i kælderen, som handler om mere end bare ølbrygning, nemlig om at komme hinanden ved og lære sine naboer bedre at kende i hyggelige omgivelser. I Valby er en lille andelsboligforening fælles om alt fra snerydning og trappevask og til at passe hinandens husdyr. Og i Jylland møder vi to foreninger, som viser, at et godt naboskab styrker den daglige foreningsdrift. Alt sammen initiativer, der indikerer, at andelstanken i 2018 stadig lever i bedste velgående, selvom den er under beskydning.

I dagens Danmark er der en stor skare af mennesker, som ikke har råd til en ejerbolig, hvorfor andelsboligformen er en særdeles attraktiv boligform. En boligform, som står overfor en spændende fremtid, når det kommer til at integrere befolkningen på tværs af samfundslag, etnicitet, alder og indkomst.

7


TEMA: Andelsboligtanken anno 2018

Baggrund:

Fællesforetagende med flere fortegn Andelsboligmarkedet er under pres. Fra flere sider. Særligt i de større byer har andelslejligheder udviklet sig til at være så eftertragtede, at penge under bordet florerer og nepotisme er en afgørende faktor for, hvem der får adgang til boligerne. Vi ser nærmere på, hvad der sker på andelsboligmarkedet lige nu, og hvad det gør ved andelstanken, at der er et øget fokus på prisstigninger og fortjeneste.

E

n god og billlig bolig, som er et mellemstadie mellem ejermarkedet og lejemarkedet. En boligform, hvor medlemmer i fællesskab driver deres ejendom og er solidariske med hinanden. Tanken bag andelsboliger er sympatisk, og det er en boligform, der historisk set har været opbakning til længe. Desværre er andelsboligformen blevet genstand for en del diskussion – både økonomi og ideologi debatteres, fordi fortjeneste og økonomi i de senere år har fået større betydning. Et overophedet boligmarked Andelsboliger er populære. I de større byer er det meget svært at komme i nærheden af en dem. Efterspørgslen er så stor, at det er meget få andelsboliger, der bliver sat til salg hos en ejendomsmægler. Og de, der bliver sat til salg via mægler, sælges meget hurtigt. Nye tal fra boligsiden viser, at det sidste år tog 103 dage at sælge en andelsbolig gennem en ejendomsmægler, og det er et fald på 18 dage i forhold til året før.

8

Andelsportal.dk

„I de største byer i landet kan det være rigtig svært bare at komme i nærheden af en andelsbolig, fordi efterspørgslen er langt, langt større end udbuddet. Det giver en helt ekstrem konkurrence, og derfor er et fald i salgstiden helt naturlig. Men vi ser nu en spændende udvikling, der viser, at det rent faktisk er salgstiden på andelsboligerne uden for København, der får det samlede tal for hele landet til at falde,“ siger Birgit Daetz, der er kommunikationsdirektør hos Boligsiden.dk.

›› I Københavns Kommune udgør andelsboliger 32,4 procent. Mere end en fjerdedel af boligerne i Frederiksberg Kommune er andelsboliger. ›› Andelstanken stammer tilbage fra 1800-tallets arbejderbevægelse og mejerifællesskaber ›› Danmark har hundrede års erfaring med at forvalte privat ejerskab kollektivt gennem ejer-, andels- og grundejerforeninger


Stigende priser At andelsboligerne i løbet af de seneste år har været en meget eftertragtet vare, fremgår også af priserne. En ny analyse fra Danmarks Statistik viser, hvordan priserne på andelslejligheder har udviklet sig. Analysen, som har været mere end fire år undervejs, har kun medtaget andelslejligheder, som udgør 73 procent af det samlede antal andelsboliger i Danmark. Tallene viser, at prisen på andelslejlighederne er steget med 16 procent fra første kvartal 2014 til andet kvartal 2017, mens det tilsvarende tal for ejerlejligheder er 32 procent. Og 35 procent i København. Forklaringen ligger i maksimalpriserne: andelsboligmarkedet er et mere fastlåst marked end ejerboligmarkedet og reguleret af prislofter. Det fremgår også af samme analyse, at andelslejligheder siden 3. kvartal i 2015 er blevet solgt til maksimalprisen i mere end 95 procent af tilfældene.

En lukket klub Derfor spejder mange købere i dag forgæves efter andelsboliger. De fleste andelsboliger sælges nemlig via ventelister, selvsalg og netværk af familie og venner. Det har desværre også medført, at penge under bordet igen er blevet et reelt problem på andelsboligmarkedet. Sidste år viste en spørgeskemaundersøgelse foretaget af TV2, at 7 ud af 10 købere i København havde oplevet krav om penge under bordet. De, som kommer til en andelsbolig i København på lovlig vis, kommer ofte til den, fordi de er i familie med andelshavere i andelsboligforeningen. Eller fordi de har et netværk med de helt rigtige kontakter, der kan give dem adgang til en af boligmarkedets juveler, som boligformen efterhånden er blevet døbt. Forfordeling i en sådan grad, at flere kalder det for nepotisme.

Andelsboligmarkedet er ikke for dem, der kommer ind med firtoget. Det er ikke længere et mellemstadie mellem lejemarked og ejermarked, hvor unge kan få muligheden for en billig lejlighed, og hvor boligmassen blandes i forhold til socialgrupperne, og almindelige mennesker kan få adgang, når de står og mangler en bolig. Men hvad er det så? Det øgede fokus på hvem, der får adgang og fortjeneste, rejser spørgsmålet om andelsboligtanken og dens eksistens i dag. Ophævelse af pantsætningsforbud blev startskud Maja Hojer Bruun, antropolog og lektor ved Institut for Læring og Filosofi på Aalborg Universitet, har forsket i, hvad det vil sige at eje og drive et hus i fællesskab som en andelsboligforening – og hun spotter Fortsættes »

Andelsportal.dk

9


TEMA: Andelsboligtanken anno 2018

visse udfordringer med at forene fællesskab, gårddage og venskab med hensynet til penge og økonomi. I hendes forskning fremhæver hun blandt andet betydningen af pantsætningsforbuddet: I 2005 ophævede man pantsætningsforbuddet, og herved fik andelshaverne mulighed for at låne med pant i deres lejlighed. Det medførte at priserne på andelsboliger begyndte at stige, og det skabte en økonomisk forskel mellem de, der havde andelen fra tidligere, og de, der kom til efter 2005.

Andelstanke substantiv, fælleskøn BØJNING -en Betydning: Det princip at brugerne danner en forening til fx køb og salg eller behandling af egne produkter, idet hvert medlem har én stemme, mens overskuddet fordeles efter det enkelte medlems omsætning med foreningen © Det Danske Sprog- og Litteraturselskab

„Forandringerne skyldes byfornyelse, pres på priserne, en boligboble og politiske beslutninger, som har gjort, at pantsætning af medlemmernes andele blev tilladt, nye lånemuligheder blev indført, og offentlige vurderinger blev sat højere,“ udtalte Maja Hojer Bruun i en artikel til Andelsportal.dk fra november 2016. Det er alt sammen faktorer, der har været med til at sætte agendaen i foreningerne, og som har påvirket andelsboligmarkedets udvikling og identitet. Når andelsboliger er blevet til objekter for spekulation, kan man ikke bebrejde den enkelte andelshaver muligheden for at sige ja til ekstra penge og drømme om højere vurderinger, der kan opskrive værdien af andelsboligen. I stedet bør man se på den politik, der bliver ført på andelsboligområdet.

10

Andelsportal.dk

Boligpolitikken skal afgøre andelsboligmarkedets fremtid Andelsboligmarkedet er med andre ord populært men under forandring og under pres – og andelstanken er i modvind. Eksperter og politikere ved det godt. Derfor skal markedet reformeres, lovændringer er på vej, retningslinjer skal ensrette valuarvurderinger, og nye tiltag skal findes for at sorte penge i andelsboligkøb minimeres. Faren ved at reformere andelsboligmarkedet er, at det gøres forkert. Sidste måned lagde regeringen op til, at et relativt lille antal andelsboliger opført efter 1966 får mulighed for at omdanne sig til ejerlejligheder. Hvorfor skellet sættes der, er der ikke nogen, der har haft et entydigt svar på. I alt drejer det sig om 13.300 andelsboliger, og er man bosiddende i en af de andelsboliger, kan man se frem til en økonomisk fordel. De nuværende andelshavere kan nemlig se frem til en gennemsnitligt skattepligtig gevinst på 825.000 kroner ved at blive omlagt til en ejerbolig. Er andelsboligen beliggende i København, kan den skattepligtige fortjeneste være helt op mod 1,5 og 3 millioner kroner. Flere eksperter påpeger, at en sådan ændring kan gøre det svære for folk med lav indkomst at komme ind på boligmarkedet. Samtidig indeholder den kommende andelsboliglov med 16 nye tiltag også nye og skærpede krav til lånoptagelse for nystiftede andelsboligforeninger. Tiltag, der kan sætte en stopper for etableringen af nye andelsboligforeninger og stiller så strenge krav til stiftelsen, at entreprenører, der var ved at bygge andelsboligforeninger, nu har kastet håndklædet i ringen. Der er ingen tvivl om, at der er behov for tiltag, der kan dæmme op for de udfordringer, som andelsboligmarkedet lige nu står over for. Det er bare vigtigt, at det gøres varsomt, så udvikling ikke bliver til afvikling.


Vi er et moderne advokatkontor med ejendomsadministration og advokat i ét. Vi er specialiseret i andelsboligret og daglig administration af andelsboligforeninger. For os er det vigtigt, at møde vores kunder netop der, hvor de står. Med os som administrator og rådgiver, kan I altid føle jer trygge og være sikre på, at I modtager højkvalificeret rådgivning og ejendomsadministration. Vi har fokus på at lette arbejdet så meget som muligt for jer.

Vi kan blandt andet hjælpe jer med følgende:

Advokat og indehaver, Nicholas Wantzin

• • • • • • • •

Ejendomsadministration Afvikling af generalforsamlinger Vedtægtsændringer Byggesagsadministration Juridisk rådgivning, andelsboligforeningsret Overblik over foreningens økonomi Stiftelse af andelsboligforeninger Rådgivning i forbindelse med køb af andel

Wantzin Ejendomsadvokater Wantzin Ejendomsadvokater består af erfarne boligadvokater samt et dygtigt team af sagsbehandlere, bogholdere og sekretærer. Som kunde hos os, vil du altid opleve at have et fasttilknyttet team, hvoraf advokaten er din faste kontaktperson. Vi anvender det førende IT-system på markedet for at lette arbejdet for foreningen.

Wantzin Ejendomsadvokater har en konkret ydelse til bestyrelser, hvor I kan få løbende juridisk rådgivning ved at blive tilknyttet os. Megen tid og penge kan spares ved at træffe de korrekte beslutninger fra start. Vi rådgiver også selvadministrerende foreninger, bestyrelser og andelshavere. Vi underviser desuden på kurser bl.a. hos Andelsboligforeningens Fælles Repræsentation (ABF).

Wantzin Ejendomsadvokater | Adelgade 15, 5. sal, 1304 København K | 33 13 11 35 | mail@wzn.dk | www.wzn.dk


TEMA: Andelsboligtanken anno 2018

Selvom man er lille, kan man godt være stor Småt er bestemt også godt. Det gælder også for den lille andelsboligforening Valhøjvej 4-6, som ligger i den københavnske bydel Valby. Her blomstrer fællesskabet på tæt hånd, når de kun ni andelshavere flittigt driver foreningen i det daglige.

E

n lille andelsboligforening kan godt være stor på fællesskab. I hvert fald, hvis du spørger AB Valhøjvej 4-6.

Det er nemmere, når man løfter i flok Forårsolen titter frem, da foreningens kasserer Tobias Kløjgaard viser os baggården. Det er tydeligt, at det fælles gårdareal er noget, som prioriteres højt. Og årlige gårddage er ikke det eneste, som andelshaverne i foreningen er fælles om. „I foreningen har vi rent social-praktisk to årlige arbejdsweekender. Her laver vi forskellige ting i gården, ordner plankeværk, maler garageporte, rydder op, renser tagrender og beskærer vores æbletræer og andre simple ting,“ fortæller kassereren, som understreger at arbejdsweekenderne ikke kun handler om praktik men også om naboskab. „Når vi er færdige med disse arbejdsweekender, har vi fællesspisning, hvor vi sidder og snakker og kommer hinanden ved. Disse fælles sammenkomster gør det nemmere at banke på hinandens dør i dagligdagen,“ siger Tobias Kløjgaard, som selv har boet i foreningen siden 2007. Det er blandt andet disse fælles arbejdsweekender, der samler andelshaverne og gør det nemmere for den enkelte at bede sine naboer om hjælp.

Her ses de to ejendomme, der tilsammen udgør AB Valhøjvej 4-6.

12

Andelsportal.dk


Fælles om trappevask og snerydning Når man kun er ni andelshavere, er man også kun ni personer til at dele udgifterne i foreningen. For at få flere penge til vedligeholdelse af foreningens ejendom vælger andelshaverne hos AB Valhøjvej 4-6 derfor selv at trække i arbejdstøjet, så de kan spare op til fordelagtige forbedringer.

AB Valhøjvej 4-6 ›› AB Valhøjvej 4-6 er beliggende i Valby ›› Foreningen blev stiftet i 1981 ›› Foreningen består af 9 andelshavere ›› Der er en bred sammensætning af andelshavere. Fra studerende til pensionister, fra enlige til børnefamilier.

„Vi har en tanke om, at vi laver så mange ting, som vi kan, selv. Det er derfor, vi har to årlige arbejdsweekender, og så rydder vi også selv sne.Vi vasker også selv vores trapper, det gør vi på skift i foreningen. Det gør vi, fordi vi sparer penge som vi kan bruge på håndværkere og generelt at prioritere vedligeholdelse,“ siger Tobias Kløjgaard, der forklarer, at der hænges en plan op for trappevask i opgangen, som andelshaverne så melder sig på. „Det er jo både i foreningen og andelshaverens interesse, at det hele kører.Vi har eksempelvis en beboer, der er pensioneret. Han har selv spurgt bestyrelsen, om han ikke må male det nederste af trappeopgangen i nummer 4. Så nu har han slebet og malet opgangen.“

›› Lejlighederne er 2- eller 4-værelses

Solen tittede frem fra en blå himmel, da Tobias Kløjgaard viste os foreningen. Fortsættes »

For et bedre indeklima... Proline Ventilation kanaltætning Et kanalsystems vigtigste opgave er at transportere luft fra et sted til et andet. Er kanalsystemet utæt betyder det, at emhætten mister sugeevnen til at transportere den varme luft. Desuden kan den manglende sugeevne medføre sygdom. Ved at reline kanalerne indvendigt, vil risikoen for huller blive reduceret væsenligt. Proline Ventilation har mere end 15 års erfaring med relining, og arbejder udelukkende med at inspicere og reline ventilationskanaler. Kanaltætning Prolines metode indebærer, at huller og samlinger tætnes i eksisterende kanaler. Hele kanalsystemer kan også relines for at forbygge fremtidige skader. Med den patenterede teknologi påsprøjtes tætningsmaterialet indvendigt i kanalerne.

Alle typer af kanalsystemer kan behandles: rektangulære, firkantede og runde af asbest, beton eller stål. Det ikke-brændbare og vandbærende materiale er registreret i det svenske BASTA og Sund Hus. Komplet med Proline Ventilation Det eksisterende kanalsystem kan opretholdes helt eller delvist. Selve processen er hurtig i forhold til traditionel udskiftning, da der ikke forekommer bygningsarbejde i form af nedrivninger med mere. Generne for beboerne er ligeledes minimale. Proline inspicerer kanalerne og klarlægger kanalsystemet med et kamera, og resultatet tegnes ind efter inspektionen.

Kontakt os på 6361 8545 og hør om jeres muligheder – eller se mere på WWW.PROLINE-GROUP.DK Proline Group er markedsledende i Europa inden for relining af spildevand og afløbsrør i etageejendomme. Reliningen udføres med polyesterplast efter en patenteret metode. Proline-koncernen ejes af Lifco Group, som igen er ejet af Carl Bennet og har en årlig omsætning på seks milliarder med over 3000 medarbejdere i koncernen.


TEMA: Andelsboligtanken anno 2018

FUN FACT En af medstifterne, som selv boede i kvistlejligheden i flere år, er den kendte krimiforfatter Jussi Adler-Olsen.

Ejerskab og ansvar er altså noget, som foreningens beboere påtager sig i den daglige drift af foreningen, og spørger man kassereren, hænger det også sammen med, at de er en lille forening, hvor man bliver nødt til at engagere sig for at få det til at køre rundt. „Det er vigtigt, at folk er aktive og involverer sig i bestyrelsen.Vi er seks personer ud af ni i bestyrelsen,“ siger Tobias Kløjgaard, som påpeger at det er nemmere at holde folk op på deres ansvar, træffe beslutninger og opnå enighed, når man ikke er flere end ni andelshavere i en forening.

Hvis du mangler noget, så banker du bare på Hos AB Valhøjvej 4-6 tager naboskabet mange former, og der skal bare et bank på døren til, hvis man har brug for en hjælpende hånd. „Vi kender hinanden godt i foreningen.Vi hjælper hinanden med mange praktiske ting. Hvis nu jeg eller min nabo mangler værktøj eller mælk, banker vi på hinandens dør. Der er også flere af beboerne, der har kat, så når de skal ud at rejse, passer andre beboere deres kat,“ fortæller Tobias Kløjgaard, som selv hjælper overboens søn med matematik hver torsdag. Dét, at foreningen er lille, gør det nemmere at samle andelshaverne og dyrke naboskabet, men det forpligter også, da det handler om at løfte i folk, forklarer Tobias Kløjgaard. „Det vi lægger vægt på i foreningen er, at alle andelshavere er socialt aktive. Det behøver ikke nødvendigvis at betyde, at man skal møde op til en arbejdsweekend, da der kan være gode grunde til, at man ikke kan.

Jarl Thiesen, næstformand

Kassereren Tobias Kløjgaard har selv boet i foreningen siden 2007.

14

Andelsportal.dk


Den lille men hyggelige gård samler foreningens andelshavere.

I opgangen hænger planen for trappevask, som går på skift mellem andelshaverne.

Man kan bare bidrage med det, som man nu kan. Man kan også påtage sig en opgave på et senere tidspunkt. Det vigtigste er, at man deltager på sin egen måde,“ uddyber kasseren. Derfor gør AB Valhøjvej 4-6 også en dyd ud af at afstemme forhåbninger og forventninger med nye andelshavere, inden de flytter ind. „Vi gør meget ud af at snakke med nye andelshavere, inden de flytter ind. Så har vi en snak om, hvad vi forventer med hensyn til vedligehold, arbejdsweekender osv., så alle ved, hvad de går ind til.“ I fremtiden fortsætter fællesskabet Tilbage i gården står vi foran det fælles figentræ. Tobias Kløjgaard fortæller, at en af andelshaverne plejer at plukke figner fra træet og lave marmelade til alle de andre i foreningen. Hos AB Valhøjvej 4-6 blomstrer fællesskabet uden tvivl, og spørger man til fremtiden, er det fortsat denne vej, som foreningen ønsker at gå.

Med besøget hos Valhøjvej 4-6 er det tydeligt, at det er de mange små initiativer, som andelshaverne byder ind med, der gør det muligt for den lille andelsboligforening at dyrke de store andelsboligdrømme.

Andelshavernes engagement betyder, at AB Valhøjvej 4-6 blandt andet har haft råd til at få: ›› Nyt tag og nye inddækninger under kviste ›› Ny belægning i gården ›› Omfangsdræn og aquadræn i gården ›› Udbedring og forebygning af skimmelsvamp ›› Renovering, pudsning og isolering af kældervægge ›› Nye kloakker ›› Omfugning af facaden og rens af den

„Vi har lært at prioritere at vedligeholde vores forening. Derfor skal vi løbende have øje for renoveringer, der forbedrer foreningen,“ siger Tobias Kløjgaard. Det kræver, at foreningen fortsat er fælles om trappevask, snerydning og havearbejdet. Og spørger man kassereren, er det vigtigste nu og i fremtiden, at man ikke presser folk til noget, de ikke kan, men får dem til at deltage på egne præmisser: „Hvis en beboer ikke kan hjælpe med det praktiske, kan de jo bage nogle kager eller byde ind med det, de nu kan. Eller hvis man går hjemme, kan man lige lukke håndværkeren ind,“ slutter Tobias Kløjgaard. Figentræet, som har givet marmelade til alle.

Andelsportal.dk

15


TEMA: Andelsboligtanken anno 2018

Andelsboligfælleskabet anno 2018 Hvordan dyrkes andelsboligfællesskabet anno 2018? Vi har talt med to andelsboligforeninger, hvor andelstanken blomstrer i fuld flor. Og så ser vi nærmere på konceptet TagTomat, der samler naboer i foreninger gennem etableringen af grønne fællesskaber.

AB Marsvej:

Et fællesskab, der styrker foreningen AB Marsvej ›› Foreningen blev etableret som nybyggeri i 2006 og består af 26 andelshuse. ›› Gennemsnitsalderen på andelshaverne er 50+, men der er også børnefamilier i foreningen. ›› Foreningen har udover en bestyrelse flere udvalg, der driver diverse arrangementer, eksempelvis et teknisk udvalg, et festudvalg, et petanqueudvalg, et haveudvalg og et fællesudvalg.

I

en andelsboligforening syd for Silkeborg er fællesskab ikke blot noget, beboerne snakker om, men noget, de dyrker. Den store sal i fælleshuset danner rammer for faste arrangementer, hvor andelshaverne mødes over en kop kaffe, et slag kort, gule ærter eller et spil petanque på den tilhørende petanquebane. Foreningen hedder AB Marsvej, og vi fangede den engagerede bestyrelse til en god snak om fællesskabet i deres andelsboligforening, Fra pølser over bål til petanqueturnering Hos AB Marsvej betyder det sociale fællesskab en hel del. Det, som startede med at være bestyrelsens initiativ til at samle andelshaverne ‘engang imellem’, er i dag endt ud i adskillige udvalg og arrangementer, som andelshaverne på eget initiativ har søsat. Andelshaverne samles om alt fra pølser over bål til revy-forestillinger i Silkeborg Ny Teater. Men især det centralt placerede fælleshus danner rammen for mange af de fællesarrangementer, foreningen organiserer. „Fælleshuset er alfa og omega. Uden det var det ikke nemt at have det, vi har. Anden onsdag i måneden laver fælleshus-udvalget kaffe, og man skiftes til at komme med brød eller kage. I sidste uge deltog 21 personer, og vi fik nogle store, fede lagkager, så det går godt,“ lyder det med grin i stemmen fra den engagerede bestyrelse, som påpeger, at 11 ud af de 26 huse faktisk er med i et af udvalgene eller sidder i bestyrelsen. Fortsættes »

16

Andelsportal.dk


Vi varetager: • • • • •

Tagreparationer Facaderenoveringer Montering af lys og antenner Vinduesmaling Renovering af skorstene og brandkam

Hos Klatreteknik kombinerer vi høj fagligled, teknisk snilde og kreativ problemløsning. Vores arbejdsplatform består udelukkende at rebsikringer, og det betyder, at vi kan komme til, hvor lifte og stillads ikke kan. Derudover betyder det, at jeres forening slipper for udgiften til leje af lifte og stillads og samtidigt sparer tid på opsætning og udførelse. På den måde kan vi hos Klatreteknik sikre knivskarpe og konkurrencedygtige priser. Vi beskæftiger alt fra malere, tømrerer, murere og elektrikere, som alle har taget et ekstra kursus i erhvervsklatring.

SPAR OP TIL

Vi er altid to på taget, hvoraf den ene er supervisor, som altid har øje for sikkerheden. En supervisor har over 2.000 timers træning i erhvervsklatring og vægter sikkerhed fremfor alt. Det er statistisk bevist, at erhvervsklatring er en af de sikreste brancher indenfor dansk håndværk.

Murer-, tømrer-, maler-, blikkenslager- samt montageopgaver i højden.

Kontakt os og få professionel rådgivning omkring valget af fuglesikring.

Vi tilbyder inspektioner på master, broer, boreplatforme, vindmøller, facader og tag.

50%

NÅR I UDSKIF TER STILLAD SET MED EN ERH VERVSKLATR ER

Med solid erfaring og et stort kompetencekartotek er vi et godt valg til jeres næste offshore-opgave.

Klatreteknik ApS 11 Bygstubben, 15 2950 Vedbæk Tlf: 28150129 kontakt@klatreteknik.dk www.klatreteknik.dk


TEMA: Andelsboligtanken anno 2018

og få noget, der er deres. Så bliver de også mere positive over for at bo i foreningen.“ De mange initiativer samler ikke kun beboere, de styrker også naboskabet i foreningen, hvilket gør det nemmere at banke på hinandens dør eller spørge hinanden om hjælp. „Vi hjælper hinanden med at skrabe sne, klippe hæk, handle ind og så videre. Man har øje på hinanden i foreningen,“ forklarer Ulla fra bestyrelsen og fortsætter: „Når man tænker på, at der er 26 forskellige huse med forskellige tilgange til dagligdagen, så er det dejligt, at man kan lide at være sammen på tværs og har fundet fælles interesser.“ Og det gode naboskab beboerne imellem betyder også, at stort set alle andelshavere deltager i praktiske ting som generalforsamling og havedage. Herved styrker fællesskabet både naboskab og foreningsdrift. Det handler om at engagere folk Spørger man bestyrelsen, handler det om at engagere hinanden i et fællesskab, hvor der er plads til den enkelte andelshaver: „Det handler om at få folk engageret i et eller andet i foreningen, så de føler, de kan bidrage

Blandt de fælles aktiviteter er fællesudflugter, julefrokost, nytårskomsammen, petanqueturnering og fællessang.

A/B Horsager:

Godt naboskab gør hverdagen nemmere A/B Horsager ›› Foreningen blev etableret i 1989. ›› Den består af 26 andelsrækkehuse beliggende i Aarhus Nord. ›› Der bor en bred sammensætning af andelshavere i foreningen, lige fra nystiftede børnefamilier til pensionister. ›› Løbeklub, spilleaftner, fællesspisning, kagekonkurrence, sommerfest, julepynte-dage er nogle af de aktiviteter, som foreningen har.

18

Andelsportal.dk

Et andet sted i Jylland ligger den fællesskabsorienterede andelsboligforening A/B Horsager. Her har andelshavere siden 1989, hvor foreningen blev stiftet, afholdt fællesspisning i foreningens fælleshus. I dag spiser andelshaverne sammen tre gange om ugen, hvor madhold arrangerer maden og naboer mødes. „Jeg tror, at dét, der betyder allermest, er når vi mødes til aftensmad. Så sidder man jo typisk og snakker om, hvem der skal huske at rydde sne, og hvad der skal ske i næste uge.Vi vender tingene, så det ikke bliver træls, og så kan man lige få arrangeret noget,“ fortæller


Hanne Quistgaard, der har boet i foreningen de seneste ni år. Og arrangementer er der mange af i den jyske andelsboligforening, som både holder sommerfest, julehygge, spilleaftner og meget mere. De mange aktiviteter samler foreningen og er til stor glæde for både børn og voksne.

Mød din nabo på Tour De Chambre

Hos A/B Horsager har de det sjovt sammen. De har blandt andet lejet et vildmarksbad til sommerfesten, hvor de også afholder deres årlige kagekonkurrence.

Hos Spektrum Vinduer har vi stor erfaring med vinduesentrepriser i boligforeninger – vi kan også hjælpe jer!

God kvalitet og stor fleksibilitet Vi handler udelukkende med kvalitetsvinduer & døre, og vi leverer/monterer på hele Sjælland.

10 års garanti på næsten alle døre & vinduer

„Vi har også sådan noget Tour De Chambre, hvor man kommer rundt til hinandens huse. Det plejer at være hyggeligt, for man kommer ikke særlig meget ind hos hinanden, fordi man mødes i fælleshuset. Så det er meget sjovt en gang imellem. Fordi husene er meget ens, får man nogle fif til, hvordan man kan gøre et eller andet smart eller indrette sig,“ lyder det fra den entusiastiske andelshaver. Og spørger man Hanne Quistgaard, skaber disse fællesaktiviteter en speciel form for fællesskab i andelsboligforeningen: „Man mødes og man kender hinanden, og man ved, hvem der er gode til hvad. Man kan altid få hjælp til et eller andet.Vi hjælper hinanden med at vande blomster, og hvis man ved, at der er en, der ligger syg derhjemme, kan man lige gå over og spørge, om man lige skal handle et eller andet ind.“

Der er 10 års garanti på næsten alle døre og vinduer fra Spektrum Vinduer. Vi benytter derudover AB92 og er DVC-mærket, så vores kunder altid har garanti for veludført arbejde og får tilfredshed for pengene.

Vi lever af tilfredse kunder Vi rådgiver alle kunder individuelt for at finde frem til den helt rette løsning. Vi er garant for langtidsholdbare vinduer og døre af høj kvalitet, og vores kunders tilfredshed er vores succes. Kontakt os for en dialog omkring jeres projekt.

Brydes Allé 1 4200 Slagelse Tlf. 3874 6969 www.spektrumvinduer.dk info@spektrumvinduer.dk


TEMA: Andelsboligtanken anno 2018

Grønne fællesskaber med TagTomat ›› TagTomat har siden 2014 skabt grønne fællesprojekter – lige fra småbede og prydhaver til større projekter med blomster, urter og bærbede hos både private og boligforeninger i hele landet. ›› På TagTomats hjemmeside kan man hente gratis viden, pasningsguides og driftsvejledninger til fælles haveprojekter.

Tilbage i 2011 fik arkitekt og andelshaver Mads Boserup Lauritsen en god idé. Han ville bruge det kedelige og grå tag på foreningens skraldeskur til at dyrke tomater og gerne med det resultat, at foreningens beboer fik noget at samles om. Hvad der startede som en hobby, har siden galoperet derud af for den fællesskabsfilosoferende iværksætter, som siden 2014 har hjulpet landets boligforeninger med at skabe grønne fællesskaber i sit firma TagTomat. Vi møder TagTomat og dykker ned i de grønne fællesskaber. Grønne gør-det-sammen projekter „I bund og grund hjælper vi folk med at skabe rammen for deres grønne fællesskab.“ Sådan indleder Mads Boserup Lauritsen vores snak om konceptet TagTomat. Med en vision om at involvere beboere i fællesprojekter skaber TagTomat nemlig de rammer, der samler naboer om alt fra krydderurter på bagtrappen til dyrkning af grøntsager i gården. „Det handler om at få folk til at snakke sammen.Vi gør en dyd ud af, at brugerne skal være med til at udvikle tingene, og så hjælper vi med vejledning og alt det praktiske,“ lyder det fra den grønne iværksætter. Dét, at andelshaverne bliver involveret, gør ikke kun anlægsarbejdet billigere. Det skaber også grobund for et længerevarende naboskab.

Foto: TagTomat.dk

20

Andelsportal.dk

Foto: TagTomat.dk / Kristine Kiilerich

„Med de grønne fællesskaber får folk dels større ejerskab, og de får også mulighed for at snakke med deres naboer,“ forklarer Mads Boserup Lauritsen og fortæller, at det er på sådanne fællesprojekter, at man finder ud af, om man skal holde en sommerfest eller skal lave andre ting sammen. Foreninger bør prioritere processen Spørger man Mads Boserup Lauritsen, er hans gode råd til landets andelsboligforeninger, at de skal huske processen, da den fordrer fællesskabet. „Vi kan se, at de foreninger, der tør bruge lidt tid på proces, har fået meget mere ud af selv at gøre det. For typisk er foreningerne og deres beboere overraskede over, hvor mange der faktisk gerne vil være med, når man laver disse workshops og et tilrettelagt forløb, som TagTomat er,“ forklarer iværksætteren og fortsætter: „Foreningerne skal væbne sig med lidt tålmodighed. Måske er der ikke nær så mange med til den første workshop, men til anden workshop er der virkelig mange, der får blod på tanden for at deltage. Her bliver det også tydeligt for beboerne, hvor mange af deres naboer, der gerne vil være med, og så kommer beboerne ned fra deres lejligheder og deltager i gårdprojektet,” fortæller Mads Boserup Lauritsen og påpeger, at hvis rammen for et fællesprojekt er på plads, vil de fleste gerne deltage. Og det er dét, som TagTomat hjælper boligforeningerne med.


PWJ har serviceret københavnske andelsboligforeninger i mere end 75 år... • • • • • • • • • • •

Hoved-, total- og fagentrepriser Tagarbejde Facadebehandling Isolering Kloakering og fugtisolering Energirådgivning Døre og vinduer P. Winther Jespersen A/S Badeværelser Hejrevej 5, VVS-arbejde 2400 København NV Malerarbejde www.pwj.dk Servicearbejde Telefon: 35 82 21 20

Søger I et af Københavns mest erfarne VVS-firmaer? - Så er V. Sæmer & Søn det helt rette for jer

Vi har eksisteret siden 1921 og er en kvalitetsbevidst virksomhed med et højt serviceniveau, der leverer kvalitetsarbejde til den rette pris. Vi servicerer dagligt ejer- og andelsboligforeninger i København og på Frederiksberg med alt fra faldstammer til vandhaner. Vi tilbyder døgnvagt alle ugens dage – og er kendt for at rykke hurtigt ud, når det brænder på. Vi bygger vores succes på tilfredse kunder.

CVR: 10915635 - 14813748

Kontakt os for et godt og uforpligtende tilbud! V. Sæmer & Søn A/S Adresse: Telefon: www: E-mail:

pwj-kvartside.indd 1

Dybbølsgade 17, KBH V

33 22 70 01 saemer.dk saemer@saemer.dk

18/04/2018 11.37 sæmer-søn-kvartside.indd 1

ADMINISTRATION TILPASSET JERES FORENING Cubus Administration er en professionel administrator for andelsboligforeninger. Cubus Administration har tre advokater tilknyttet, som alle har stor erfaring med andelsboligforeninger. Samlet set har vi mere end 20 års erfaring med at administrere både større og mindre andelsboligforeninger. Ingen forening er for stor eller for lille for Cubus Administration, og vi arbejder ud fra grundprincipperne om grundighed og professionalisme.

Cubus Administration

Dronningens Tværgade 30 | Postboks 9060 | 1022 København K www.cubusadministration.dk | Telefon.: 33 23 10 10

21/04/2017 0

NYE DØRTELEFONER? Få en komplet udskiftning af jeres gamle dørtelefoner med et nyt dørtelefonanlæg. Nye dørtelefoner i alle lejligheder til en fast pris:

6 lejligheder 16.000,8 lejligheder 19.500,10 lejligheder 21.000,*prisen er for et komplet nyt anlæg med nye telefoner og ny front i videx 8000 serien

Ib Rasmussen Elektric Bispebjergvej 68, 2400 KBH NV 5132 8587 - info@ibrasmussen.dk - www.frisk-luft.dk


HAR I BRUG FOR ET ERFARENT MALERFIRMA TIL JERES ANDELSBOLIGFORENING? Vores mange års erfaring i malerbranchen har givet os kompetencerne til at løfte enhver maleropgave – og det forpligter.

Vi tilbyder hjælp i forbindelse med: • • • • •

Flyttelejligheder Facaderenovering Vedligeholdelse og renovering af trappeopgange Maling af døre og gelændre Trappeafsatser

Malerfirmaet E. Brocks A/S

har blandt andet udført opgaver for: • Københavns Kommune • Ishøj Kommune • AAB boligselskab

• Lejerbo • KAB • Københavns Lufthavn


SOM J

KVAL ERES STEMITETSP HAR V E L

25 ÅR I ERFA S R ING

Hos Malerfirmaet E. Brocks varetager vi både udendørs og indendørs maleropgaver. Ligegyldigt omfanget og typen af malerprojekt, jeres forening står overfor, kan vi løse opgaven. Uanset, hvor uoverskuelig og kompleks en opgave fremstår, er der ikke den maleropgave gennem de sidste 25 år, som vi ikke kan løse.

Vi er altid garant for en god pris med løsninger af højeste kvalitet, der altid udføres til tiden. Hos Malerfirmaet E. Brocks tager vi os af alt fra facaderenovering til flyttelejligheder. Ved vedligeholdelse og renovering af trappeopgange står vi også til rådighed og er behjælpelige med at løse opgaven på bedste vis.

Malerfirmaet E. Brocks A/S

Telefon: Email: Adresse: CVR:

4354 9080 malerfirmaet@ebrocks.dk Bredekærsvænge 212, 2635 Ishøj 34470677


Nye vinduer giver mere . end bare et plus pa varmeregningen

Kontakt os på telefon:

81 81 81 54 Vi be anerken nytter dte le som KPK verandører , Ra Outline, tionel, Outru og Velux p .

Hvis vinduerne i andelsboligforeningen er gamle og slidte, er det på tide at overveje et skift til en nyere og mere energirigtig model. Ud over at pynte på facaden er nye vinduer også med til at nedsætte energiforbruget i foreningen. Dertil er nye vinduer nemme at vedligeholde og er både isolerende og støjdæmpende. Ønsker jeres andelsboligforening en faglig vurdering af jeres vinduers tilstand, så er Stenkilde Tømrer & Entreprise ApS klar med råd og vejledning.

Vi er eksperter i udskiftning af vinduer og døre og giver gerne et uforpligtende tilbud på jeres renovering.

ADRESSE Benedikte alle 18, 2690 Karlslunde WEB www.b-s-e.dk www.facebook.com/Stenkildebyg KONTAKT OS Steffen: 81 81 81 54 CVR: 39425378


i

Nyt fra andelsboligmarkedet

Lovforslag bremser for etableringen af nybyggede andelsboliger Nyt fra et andelsboligmarked, hvor de nye lovforslag blandt andet betyder strammere retningslinjer for valuarvurderinger, men også spænder ben for nybyggede andelsboliger. Et marked, hvor andelsboliglånet også er billigere end nogensinde før. Planen om nye andelsboliger er aflyst Som en del af den nye lov, der skal sikre et tryggere andelsboligmarked, omhandler et af de i alt 16 forslag, at „andelsboligforeninger i forbindelse med deres stiftelse og tre år efter kun må optage afdragsfrie lån på op til 40 procent af købesummen.“ Det betyder, at andelshavere, i modsætning til andre boligejere, tvinges til at afdrage på al realkreditgæld ud over 40 procent af købesummen.

Retningslinjerne er udarbejdet af flere interessenter fra andelsboligmarkedet, blandt andet Dansk Ejendomsmæglerforening og ABF, med det formål at få retningslinjerne op på et bekendtgørelsesniveau, så vurderingerne ensrettes. Med klare og ensartede vurderingsnormer håber erhvervsministeren også, at der ikke længere vil være udfordringer med kunstigt opskruede ejendomsværdier. Retningslinjerne forventes fremsat i foråret 2018.

Spørger man flere eksperter, vil det betyde, at markant færre vil etablere nybyggede andelsboligforeninger. Et scenarie, der er blevet til virkelighed i Valby. Her havde projekt- og ejendomsudvikleren FB Gruppen nemlig planer om at etablere flere andelsboliger, hvilket nu er sat på hold grundet lovforslaget, der vil gøre det for dyrt for andelskøberne. FB Gruppens administrerende direktør Hans-Bo Hyldig håber, at politikerne i 11. time vil ændre forslaget, som han mener vil påvirke diversiteten på boligmarkedet, da en bred gruppe af boligsøgende ikke vil have råd til at købe en andelsbolig med det nye forslag.

Andelsboliglånet er aldrig set billigere Andelsboliglånet er billigere end nogensinde før set på landsplan. Det viser en ny analyse foretaget af den uafhængige prisportal MyBanker. Analysen er foretaget på baggrund af 7.500 udstedte andelsboliglån siden 2015 og viser, at renten i de fleste regioner er faldet med op til 0,8 procentpoint. Det betyder en årlig besparelse på flere tusinde kroner, når man skal låne til en andelsbolig. Analysen viser også, at selvom rentefaldet stort set er det samme på landsplan, er der alligevel forskel på de faktiske renter fra landsdel til landsdel:

Slut med uforudsigelige valuarvurderinger Erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) er klar med nye retningslinjer for valuarvurderinger. Aftalen om nye vurderingsnormer kommer i kølvandet på flere sager, hvor valuarer har værdisat ejendomme vidt forskelligt og tårnhøjt. Problemet er metoderne og derfor er en ny vurderingsnorm på tegnebrættet.

Det dyreste andelsboliglån findes i Region Sjælland, hvor renten i 2015 lå på 4,6 procent. I 2017 er det dog faldet til 3,8 procent.

Det billigste andelsboliglån findes i Region Hovedstaden, som i gennemsnit er faldet fra 3,8 procent i 2015 til 3,1 procent i 2017.

Det største rentefald findes i Region Syddanmark med et gennemsnitlig fald fra 4,3 procent i 2015 til 3,4 procent i slutningen af 2017.

På Andelsportal.dk følger vi løbende udviklingen på andelsboligmarkedet »

Andelsportal.dk

25


TEMA: Andelsboligtanken anno 2018

På besøg hos A/B Kongens Bryghus:

Bryggerånden i Carlsbergs gamle bygninger lever endnu A/B Kongens Bryghus ›› Beliggende på Rahbeks Allé i den gamle Carlsberg-bygning i København ›› Stiftet i 2003, hvor det gamle industribyggeri blev omdannet til andelsboliger ›› Huser 250 mennesker i 124 andelsboliger ›› Den mindste andelsbolig er 49 kvadratmeter – den største er en penthouse på 250 kvadratmeter ›› Fællesaktivitet: Ølbrygning

I

over 100 år blev der masseproduceret øl i Carlsbergs gamle industribygninger på Rahbeks Allé i København V. Brygget bliver der stadig, men i et helt andet omfang. I 2003 blev andelsboligforeningen Kongens Bryghus nemlig stiftet i selvsamme bygning, da industribygningen blev omdannet til andelsboliger. Og i andelsboligforeningen mente man ikke, at de majestætiske maltlokaler skulle gå til spilde. Da en andelshaver tilbage i 2004 fik en idé om at lave et andelsboligbryggerlaug, var der ingen tvivl. Femten år efter er der stadig gang i bryggerlaugets kedler, som anføres af Flemming Rosenørn.Vi har været på besøg hos A/B Kongens Bryghus til en snak om, hvordan idéen om ølbrygning opstod, og hvad det har betydet for fælleskabet blandt andelshaverne. Derudover giver brygmesteren naturligvis nogle tips til jer, som leger med tanken om hjemmebryg i jeres andelsboligforening. Rundt omkring i de danske andelsboligforeninger findes der mange særlige tiltag og fællesaktiviteter. I A/B Kongens Bryghus har andelshaverne stablet noget så unikt som deres eget bryggeri på benene. Brygningen foregår i kælderen i den gamle Carlsberg-bygning, hvor den kyndige ølproducent i sin tid kølede sin velsmagende produktion af humleherligheder. Og ifølge brygmester Flemming Rosenørn, der har været andelshaver i foreningen gennem en årrække, har den fælles ølentusiasme styrket fællesskabet blandt andelshaverne.

26

Andelsportal.dk


Fra Carlsberg til kælderbryg Vi er inviteret på besøg hos A/B Kongens Bryghus en kold martsaften. Men til trods for, at temperaturen er lav, var humøret højt, da vi møder andelshaver og brygmester Flemming Rosenørn ved porten til andelsboligforeningen. Interessen for både bygningen og brygningens historie lyser ud af Flemming Rosenørn, da han viser os rundt i den gamle industribygning og med god grund. Brygmesteren er nemlig selv uddannet hos Carlsberg for 29 år siden. „I 1989, da jeg startede i Carlsberg, var hensigten en livtidsstilling. Derfor var det vigtigt at have et indgående kendskab til øl. Og det betød altså, at jeg det første år både var i malteriet og produktionen, selvom jeg skulle arbejde med EDB og IT,“ fortæller Flemming Rosenørn fornøjeligt og uddyber:

„Som elev plejede jeg også at vise gæster rundt i bryghuset, så det føltes lidt som at komme hjem, da vi flyttede hertil.“ En lille idé blev til et bryggeri I 2004 fik en andelshaver en god idé. En idé om at bevare bryggerånden, som har hersket i den gamle bygning i over hundrede år. Idéen om en andelsboligøl blev, efter stor opbakning blandt andelshaverne i A/B Kongens Bryghus, til virkelighed i et gammelt fælleskøkken. Bryggerlauget bestod i sin tid kun af to andelshavere: bestyrelsesformanden og den gamle brygmester. Interessen voksede dog hurtigt i takt med, at brygningen blev forfinet. Om det skyldtes muligheden for en friaften fra hverdagsstrabadserne, eller om det blot var et fabelagtigt tiltag, er endnu uvist. Én ting er dog sikkert. Bryggerlaugets popularitet boomer og består i dag af 16 faste medlemmer og en håndfuld løse tilhængere.

„Vi har jo både en Facebook-side og vi sørger også altid for lidt øl til sommerfesten. På den måde får de andre beboere øjnene op for foreningens bryggerlaug og mange synes, det kunne være sjovt og en naturlig del af at bo i bygninger med bryggertraditioner,“ fortæller Flemming Rosenørn stolt. Det handler om andet end øl – det handler om fællesskab Vi sætter os i kælderen i Kongens Bryghus, hvor Carlsberg i sin tid kølede deres bryg, men hvor A/B Kongens Bryghus i dag råder over deres eget lille hjemmebryggeri. Det er også her, den månedlige bryggeaften udfolder sig. Klokken er omtrent 19.30, og malten er allerede ved at blive mæsket, hvilket vil sige, at sukkerstoffet er ved at blive kogt Fortsættes »

Bryggerlaugets stifter (til venstre) bliver introduceret til ‘Vinterfrakken’ af den nuværende brygmester.

Andelsportal.dk

27


TEMA: Andelsboligtanken anno 2018

ud af malten. Enhver bryggeaften starter nemlig klokken 18, hvor aftenens opskrift bliver gennemgået og bryggeprocessen sættes i gang. Inspirationen til selve opskriften kan opstå mellem beboerne eller findes på særlige hjemmebryg-sider. „Vi kan kun producere overgæret øl og har en stor kærlighed til klassiske øltyper fra Belgien, Tyskland og England.Vi har eksempelvis også eksperimenteret med en juleøl med kanel og marmelade. Den smagte ikke særligt godt, men det var sjovt at få lov til at ‘lege’ lidt,“ lyder det smilende fra brygmesteren, som selv benytter både hjemmesider og apps til at finde inspiration.

Duften af humle spreder sig. Ølkogningen er i gang.

Efter ølkogningen samles beboerne igen klokken 20, hvor sidste måneds bryg flaskes og kapsles. Undervejs er der naturligvis ølsmagning, hvor den hjemmebryggede ‘Vinterfrakke’ blandt andet er et stort hit i bryggerlauget. Men hyggen om humlen er ikke det eneste, der er i fokus blandt andelshaverne i Kongens Bryghus’ bryggerlaug. „Vi har lært hinanden meget bedre at kende gennem bryggerlauget.Vi får vendt stort og småt, samt hvad der sker i foreningen. Det er i hvert fald noget, som jeg personligt sætter stor pris på, så vi får styrket sammenhængskraften i foreningen,“ fastslår Flemming Rosenørn. Og når man taler med nogle af de faste medlemmer af bryggeriet, blandt andet bestyrelsesmedlem Orla Lindberg-Poulsen, har hyggen været formålet med bryggeriet helt fra ideens spæde start. Og selvom processen og udstyret er blevet optimeret en hel del gennem årene, er niveauet nu på et sted, hvor alle er godt tilfredse. Brygmesterens bedømmelse „Vi har en stabil bryggeproces og velsmagende produktion, men brygning er jo levende proces, så der er altid noget, man kan forbedre for at få mere smag frem i øllet,“ forklarer Flemming Rosenørn. Og apropos forbedring og smag dukker den daværende brygmester og stifter af bryggerlauget op i samme ombæring med ét mål for øje – Kongens Bryghus bedste øl skal smages. Hertil bliver intet mindre end den føromtalte og velsmagende ‘Vinterfrakke’ hevet stolt frem fra gemmerne. Og man må sige, at den falder på et tørt sted. Den gamle brygmester er nemlig svært begejstret for ‘Vinterfrakken’. Sådan stables et andelsboligbryggeri på benene Vi har spurgt de erfarne maltmajestæter om, hvordan man helt lavpraktisk starter sit eget bryggeri, hvis man går med en lille brygger i

Gamle champagneflasker skrubbes og bruges til flaskning.

28

Andelsportal.dk

Øllet falder i god smag, mens dagens bryg flaskes.


Flasken kapsles, så den er klar til gæring.

maven. Og ifølge bryggerlauget er det faktisk slet ikke kompliceret at komme i gang: „Start simpelt. Køb et starter kit for omtrent 1.000 kroner hos Maltbazaren. På den måde får I nogle gode siruptyper og springer noget af det besværlige i processen over,“ lyder det kontant fra en af de erfarne hobby-bryggere i A/B Kongens Bryghus, som også mener, at det vigtigste er at få lov til at lave lidt øl og selvfølgelig smage det. Flemming Rosenørn supplerer: „Man behøver ikke starte ud med den samme tunge proces, som vi har, hvor vi eksempelvis selv kværner malten.“ Det kan nemlig hurtigt dræbe noget af initiativet, hvis man er for overambitiøs til at starte med, mener brygmesteren og anbefaler, at I starter med at brygge en simpel bryg. Brygmesteren finder selv inspiration på nettet og via apps, hvor man hurtigt kan finde en nem og simpel opskrift, der tager cirka tre timer at brygge: „Det handler bare om at komme i gang. I vil hurtigt finde ud af, det ikke er særligt svært,“ afslutter brygmesteren af Kongens Bryghus, Flemming Rosenørn. Et fabelagtigt udvalg af andelsboligbryggeriets øl.

Holme Rengøring ApS – Når det handler om kvalitet

Hos Holme Rengøring ApS udfører vi professionel erhvervsrengøring og viceværtsopgaver for andelsboligforeninger. Med en fast aftale klarer vi alt fra trappevask og rengøring til vedligeholdelse af grønne arealer og snerydning. Vi lægger vægt på kvalitet, effektivitet og grundighed. Derfor er jeres forening sikret et professionelt resultat og en god service, hver gang Holme Rengøring ApS er på opgaven.

Miljøven rengørinlig g Vi ben svanem ytter ærk produkte ede r

Kontakt os i dag og hør om fordelene ved en fast aftale!

29 72 85 05

Brøndbyvestervej 104, 2. tv., 2605 Brøndby I 29 72 85 05 I holmerent@gmail.com I www. holmerengoering.dk I CVR: 27260861


Din vej til et godt gårdmiljø Hos LS Entreprise findes der ikke nogen standardløsning. Vi sørger altid for, at I får en fornuftig dialog med en af vores kompetente medarbejdere. På den måde sikrer vi, at jeres andelsboligforening får en skræddersyet løsning, der passer til jeres behov.

I mere end 35 år har Hovedstadens Elevator Service assisteret boligforeninger med service og eftersyn af elevatorer. Med pålidelighed, punktlighed og professionalisme i højsædet tilbyder vi: Reparation og renovering på alle typer elevatorer og lifte Lovpligtig service til konkurrencedygtige priser

Vi nytænker og udfører alt fra: Belægningsarbejde Nyanlæg Forbedring af fællesarealer Komplette gårdrenoveringer

Døgnservice og hurtig udrykning Vi tilbyder også en gratis årlig tilstandsrapport, så I altid har overblikket over tilstanden på jeres elevator.

30 66 12 96

Ring til os på: - og få et tilbud på dit næste anlægsprojekt.

70 500 511

Telefon: bh@hovedstadenselevatorservice.dk www.hovedstadenselevatorservice.dk CVR: 38784706

30 66 12 96 | info@ls-e.dk | Hørlykkevej 1, 4450 Jyderup www.ls-entreprise.dk | www.facebook.com/lsentreprise

reprise-kvartside-maj18.indd 1

11/04/2018 14.27 hovedstadens-elevator-service-kvartside-maj18.indd 1

03/04/2018 14.06

Kvalitet, tilgængelighed, engagement og hurtig respons Søger I et kvalitetsbevidst og serviceminded malerfirma til jeres andelsboligforening? Så er Malerfirmaet Hallgren ApS klar med den professionelle malerpensel! Mange år i branchen har gjort os til eksperter i: • Maling af facader • Maling af trappeopgange • Sprøjtemaling

• Maling af træværk • Skimmelsvamp

Strongvej 3, 2630 Taastrup | www. hallgren.it Telefon: 22 46 63 36 | Email: lars@hallgren.it

I en fremsynet forening er det væsentligt at have styr på det juridiske grundlag samt have økonomisk overblik, således at foreningen kan fokusere på det vigtigste - nemlig udvikling og drift. DreistStorgaard Advokater & Ejendomsadministration hjælper jer gerne med alt vedr. økonomi, jura og helt almindelig sparring – og til en fornuftig pris. Tlf.: Mail: Web:

55 75 00 76 tmst@dreiststorgaard.dk www. dreiststorgaard.dk


TEMA: Andelsboligtanken anno 2018

Fællesarealet:

Knudepunktet for hverdagsfællesskabet I efterkrigstiden var fællesarealet blot en flad, tom græsplæne, som beboerne kunne benytte sig af. I dag er fællesarealet samlingspunktet for andelsboligforeningens beboere. Vi ser nærmere på fællesarealets udvikling og betydning gennem tiden.

S

olen skinner ned over byens gader, og du har lige stillet cyklen efter et smut i det lokale supermarked. Den perfekte dag til grillpølser og en kold øl. Ud af vinduet spotter du nabobørnene, der løber og leger i gården og den ledige grillplads. Hvorfor sidde inde og stege i en varm lejlighed, når du kan bruge det indbydende fællesareal i gården? Hvis du også går med tanker som disse, er du langt fra den eneste. Andelsboligforeningens fællesareal spiller nemlig en vigtig rolle i foreningslivet, som samler foreningens beboere og styrker naboskabet. Derfor vælger flere foreninger at flytte deres fællesaktiviteter udenfor hjemmets fire vægge og ud i fællesarealerne.Vi giver dig en rundtur gennem fællesarealets udvikling og den voksende vigtighed for de beboere, der benytter dem.

Fællesareal hos A/B Kongens Bryghus

Et rum med plads til forskelligheder Fællesarealet har en helt speciel betydning for landets boligforeninger. Med plads til boldspil og madlavning er et fællesareal noget, som mange beboere holder af at benytte. Men fællesarealet spiller også en større samfundsmæssig rolle. I en velfærdsstat som den danske bidrager fællesarealet nemlig også til et inkluderende boligmarked: „Fællesarealet i landets boligforeninger er med til at sikre, at boligområderne bliver inkluderende for alle, og at boligsektoren kan blive ved med at rumme

Fortsættes »

Andelsportal.dk

31


TEMA: Andelsboligtanken anno 2018

det fællesskab, der er vigtig for fremtidssikringen,“ fortæller Mette Mechlenborg, som er bolig- og kulturforsker og Ph.D. ved Statens Byggeforskningsinstitut, Aalborg Universitet. Og fællesarealets betydning har da også ændret sig gennem årenes løb. Som Mette Mechlenborg beskriver det, har gårdmiljøet gennemlevet et regulært paradigmeskift. Den flade græsplæne og de praktiske fællesfaciliteter Det har langtfra altid været legestativer og grillpladser, der har præget udsigten, når landets andelshavere kastede et blik ud af vinduerne til foreningens gård. I efterkrigstiden bestod mange boligforeningers fællesareal typisk af en flad græsplæne, som var til fri afbenyttelse for alle foreningens beboere. Uanset om der skulle holdes familiefødselsdage, eller om børnene ville lege på græsplænen, havde alle mulighed for frit at færdes på de grønne, men tomme arealer. Derudover blev fællesarealerne i mange af landets andelsboligforeninger ofte benyttet til praktiske anliggender. I foreningernes kælderrum kunne beboerne vaske deres tøj, som kunne hænges til tørre i dertil indrettede tørrerum eller på stativer i foreningens gård. Desuden delte mange beboere bade- og toiletfaciliteter, som også var placeret her. „Mange foreninger havde fællesvaskeri, fælles tørrerum eller fællesbad, så på den måde mødte du som beboer automatisk din nabo i disse fællesrum,“ fortæller Mette Mechlenborg, som forklarer, at datidens fællesarealer betød, at beboerne fik et specielt forhold til hinanden. De hjemlige sysler tages med ud i gården Nu til dags er det nogle andre tendenser, der gør sig gældende i brugen af andelsboligforeningernes fællesarealer. Specielt fokus på foreningernes uderum er et område, som har fået særdeles stor opmærksomhed inden for de senere år:

Hvad er ‘Urban Gardening’? Urban Gardening går ud på at dyrke haven og naturen bæredygtigt efter byens præmisser. Formålet er at komme tættere på naturen og få et afbræk fra de grå gårdmiljøer.

32

Andelsportal.dk

„Fællesskaber og sociale aktiviteter er en megatrend, når vi snakker uderum. Og særligt synligheden omkring fællesskabet er vigtig. Man skal kunne se, at her i foreningen er fællesskabet prioriteret,“ beretter Mette Mechlenborg og uddyber, at det er en helt bestemt type aktiviteter, der spores i landets foreninger: „Måden fællesskabet typisk synliggøres er gennem legestativer, hvis der er mange børnefamilier. Samtidig er udekøkkener, hvor beboerne kan sætte sig ned for at grille eller bare sidde med deres hjemlige sysler, også en måde at fremhæve det på.“ En stor trend, der har vundet indpas særligt i de senere år, er begrebet ‘urban gardening’. Og interessen for de urbane urtehaver er ikke opstået ud af det blå. „I virkeligheden kommer mange af de her aktiviteter fra parcelhuskvarteret. Det er alle de her ting


Københavns Museum, 1950

Grillpladsen og urtehaven kommer således til at fungere som den nødvendighed, der skal fremme fællesskabet. Og siden folk stadig har deres eget køkken i boligen, giver grillpladsen en valgfri situation, hvor fællesskabet ikke bliver tvunget ned over hovedet, men i stedet ligger som et frit valg for alle beboerne i foreningen. Det frivillige fællesskab betyder også, at samtalen i foreningernes gårdhave har ændret karakter over årene: „Det er ikke den store politiske klinge, som det for eksempel var i 70’erne, hvor man gerne ville omvælte samfundet, skabe nye familieformer eller sætte en helt ny samfundsstruktur. Når vi snakker fællesskab i dag, er det meget tæt på hverdagslivet med respekt for den enkelte familie og den enkelte families privatliv,“ siger Mette Mechlenborg. Fællesskabsfølelsen styrker foreningen Fællesskab er mange ting. Fælleskabet beboerne deler i landets andelsboligforeninger er eksempelvis en helt anden type samvær, end hvad der opleves i det offentlige rum. I andelsboligforeninger har beboerne nemlig typisk allerede et prædefineret fællesskab:

fra folks private haver, som er flyttet ud i gårdene hos mange boligforeninger,“ fortæller Mette Mechlenborg. Et skift i samværsformen Udover at de fysiske rammer for fællesarealet har ændret sig over årene, har måden, hvorpå vi deler fællesskabet med hinanden, også ændret sig. Nu, hvor mange af disse fællesfaciliteter som toilet og bad er rykket op i folks egne boliger, er der ikke samme anledning og behov for at omgås sine naboer. „Den nødvendighed, som var en stor forudsætning og et vilkår for det fællesskab, der tidligere har været, skal fremprovokeres på en anden måde. Derfor vil de fællesfaciliteter, vi ser i dag, også have karakter af at være nødvendige uden rigtigt at være det,“ forklarer Mette Mechlenborg.

„Fællesarealerne i andelsboligforeninger skal ses som semiprivate rum. Når jeg kommer ned i gården for at spise min aftensmad, og der allerede sidder andre dernede, så har jeg en klar forventning om, at dem, der sidder dernede, er mine naboer. Derfor har jeg på forhånd et prædefineret forhold til dem, alene fordi jeg ved, at vi bor samme sted,“ fortæller Mette Mechlenborg. Men det er dog ikke kun matriklen, der bliver delt af beboerne i landets andelsboligforeninger. Beboerne deler nemlig også på forhånd et helt specielt værdisæt, der er med til at skabe en fællesskabsfølelse: „Beboerne har en næstefølelse, du ikke finder i en park, for der ved du ikke, hvem du møder. Men med dine naboer i andelsboligforeningen har du et værdifællesskab, fordi du betaler den samme husleje og måske mødes til bestyrelsesmøder. Derfor er der en forventning om, at vi indtræder i et socialt rum med respekt for hinanden og plads til hinandens forskelligheder,“ slutter Mette Mechlenborg. Fællesarealets betydning for andelsboligforeninger skal derfor ikke undervurderes, da det er med til at styrke naboskabet, som danner grundlag for fællesskabet i foreningen. Et fællesskab, som er nødvendigt i andelsboligforeninger, hvor man sammen træffer mange beslutninger, store som små.

Andelsportal.dk

33


Ofte stillede spørgsmål på Andelsportal.dk:

Hvad betyder persondataforordningen for andelsboligforeningerne? Den nye persondataforordning, der er udformet af EU, træder i kraft i slutningen af maj 2018. Det betyder overordnet set, at der indføres en række krav til behandling af persondata for ejendomsbesiddere, herunder andelsboligforeninger. Men hvad er persondata helt lavpraktisk, og hvad kommer den nye lov til at betyde for den enkelte andelshaver og bestyrelsesarbejdet? Hvad er persondata? Persondata er alt, hvad nogen er i stand til at henføre til en person, og det gælder alt fra personlige overbevisninger til faktiske oplysninger. Det betyder altså, at alt fra tekst, billeder og fingeraftryk er, hvad man kalder en identificerbar oplysning på en person. Det gælder eksempelvis også CPRnumre, straffeattest og IP-adresser. Den nye persondataforordning skal sikre, at omgangen med disse personoplysninger sker forsvarligt med det formål at beskytte mod misbrug. Stort ansvar hviler på bestyrelser og administratorer Fremover vil de danske andelsboligbestyrelser og administratorer være underlagt strammere regler, og det betyder derfor, at håndteringen af de mange persondata skal organiseres bedre. Først og fremmest er det nærliggende for bestyrelserne at finde ud af, hvilken form for persondata de har på andelshaverne, og dernæst hvordan de opbevares. Opbevaringen skal nemlig være tilpas sikker, således at andelshaverne personlige oplysninger ikke kan florere og dermed blive misbrugt. Det betyder naturligvis, at der stilles store krav til sikre IT-systemer, men også til almindelig sund fornuft. Bestyrelserne står nemlig overfor en vurdering af, hvorvidt mange af de persondata, de ligger inde med, reelt set er nødvendige at bevare. Og det er især behandlingen af persondata, der stilles krav til i den nye forordning. Alt fra søgning til videregivelse af personoplysninger er defineret som behandling af data.

Data-vejledning til andelsboligforeningerne forventes klar i juni Som bestyrelse er man ifølge persondataforordningen angivet som dataansvarlig. Det betyder, at bestyrelsen har ansvar for at beskytte de registrerede, altså andelshavernes, persondata. Som dataansvarlig kan bestyrelsen uddelegere behandlingen af andelshavernes persondata til en databehandler. Databehandleren vil i andelsboligregi oftest være en ejendomsadministrator. Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) arbejder på en vejledning til andelsboligforeningerne, som især tager udgangspunkt i bestyrelsesarbejdet.Vejledningen om håndteringen af de mange personoplysninger forventes klar i udgangen af juni 2018. Huskeregler for behandling af persondata: ›› Skal behandles lovligt og på en gennemsigtig måde i forhold til den registrerede (andelshaveren) ›› Må kun indsamles og benyttes til angivne legitime formål ›› Personoplysninger skal begrænses mest muligt ›› Personoplysninger skal være korrekte og ajourførte ›› Må kun opbevares så længe det er nødvendigt ›› Oplysningerne skal beskyttes tilstrækkeligt mod ulovlig behandling Kilde: Ejendomsforeningen Danmark

På På Andelsportal.dk Andelsportal.dk kan kan du du læse læse flere flere nyheder nyheder fra fra andelsboligmarkedet andelsboligmarkedet

34

Andelsportal.dk


Er det tid til et forsikringstjek i din andelsboligforening? Bestil et forsikringstjek og få et gavekort Vi giver et gavekort på 250 kr., hvis du bestiller et forsikringstjek til din andelsbolig forening inden 28. juni 2018. Du bestemmer selv, hvordan gavekortet skal bruges.

Det får I med Alka Erhverv • Kompetent og professionel rådgivning til at finde den løsning, der passer til jeres andelsboligforening • Komplette løsninger så I kun behøver sikre jer ét sted • Kvalitetsforsikringer til en fair pris

Hurtigt og nemt for jer Hos Alka Erhverv anbefaler vi, at I som andelsboligforening får foretaget et forsikringstjek ca. hvert 2. år. Så er I altid sikre på at være rigtig dækket og ikke betale for meget.

Kontakt os på: w

43 58 55 73 alkaerhverv@alka.dk Besøg os på alka.dk/erhverv

GAVEKORT

250,-

Bestil et forsikringstjek inden 28. juni 2018 og få et gavek ort


13.300 andelshavere bliver forgyldt 13.300 andelshavere skal have lov til at lave deres boliger om til ejerboliger. Sådan lyder anbefalingen i en rapport fra Erhvervsstyrelsen om forenkling af lovgivningen på boligmarkedet. En anbefaling erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) har i sinde at gå videre med. Hvem kan gå fra andelsbolig til ejerbolig? Et flertal i udvalget bag Erhvervsstyrelsens rapport har rådet til, at ændringen kun skal gøre sig gældende for bygninger opført efter 1966, hvor ejerlejlighedsloven blev vedtaget.Ved at skelne mellem boliger opført før og efter 1966 vil ændringen blive aktuel for 13.300 andelsboliger, som primært ligger i Syd- og Midtjylland, mens kun relativt få andelsboliger i København og Aarhus vil få mulighed for at blive omdannet til ejerbolig.

Fremtidige købere kommer til at betale prisen En ændring af boligform fra andel til ejer kan dog blive en dyr fornøjelse, hvis man er på købers side. Ifølge Christian Hilligsøe Heinig, der er cheføkonom i foreningen Realdania, kommer ændringen til at gøre det sværere for folk med lav indkomst at komme ind på boligmarkedet. Dette skyldes ifølge Christian Hilligsøe Heinig blandt andet, at gennemsnitsindkomsten for andelsbolig- og lejemarkedet er lavere end på ejerboligmarkedet. Andels- og lejeboligerne tilbyder således en økonomisk overkommelig løsning for borgere, der ikke har råd til en ejerbolig. Andelsboligen er en vigtig boligform I anledning af rapporten fra Erhvervsstyrelsen påpeger Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) vigtigheden af at fastholde andelsboligen som en boligform.

»  Min indgang til det er, at jeg er på borgerens side, og det betyder frihed til selv at vælge, hvilken boligform de gerne vil have. Det skal være op til den enkelte selv « Brian Mikkelsen, erhvervsminister (K)

Nuværende andelshavere bliver forgyldt Er man bosiddende i en af de 13.300 andelsboliger, vil man nyde godt af en omlægning til ejerbolig. De nuværende andelshavere kan nemlig gennemsnitligt se frem til en skattepligtig gevinst på 825.000 kroner ved at blive omlagt. Er andelsboligen beliggende i København, kan den skattepligtige fortjeneste være helt op mod 1,5 og 3 millioner kroner.

36

Andelsportal.dk

Andelsboligen tilbyder nemlig en løsning for dem, der hverken ønsker at leje eller eje deres bolig. Samtidig fastholdes en boligform, hvor transaktionsomkostninger er væsentligt lavere end i ejerboliger, og dermed øges mobiliteten og de enkelte andelshaveres mulighed for at flytte rundt i foreningen uden yderligere omkostninger.


Stop effektivt varmespild og skimmel Dårlige isoleringsløsninger skaber hurtigt grobund for fugt og skadelig skimmelvækst. Med Multipor Isoleringssystem tager du effektivt hånd om roden til problemet helt fra starten. Det diffusionsåbne isoleringssystem er din enkle og effektive løsning mod skimmel og energitab i lejligheden. •

Nem og enkel vedligeholdelse

Indeklima i verdensklasse

Markedets tyndeste konstruktion med bedste U-værdi

Dit 100 pct. effektive våben mod varmespild og fugt

www.ytong.dk


Tre finansieringsløsninger til altanprojektet Altanpopulariteten boomer i disse år, men hvordan stabler man et altanprojekt på benene, og hvordan kan det bedst betale sig for en andelsboligforening at finansiere det? Vi har taget en snak med Patrick Kuklinski, direktør for administrationsselskabet Cobblestone, som giver sit besyv på de mest fordelagtige finansieringsmuligheder til et altanprojektet. Derudover giver vi også gode råd til altanprojektet, så I er klædt godt på til processen.

E

n altanetablering adskiller sig markant fra andre byggeprojekter, som en andelsboligforening kan foretage. Der er nemlig tale om en bygningsdel, som reelt set gives til andelsbeboeren og ikke selve foreningen. Det betyder naturligvis, at der kan være mange individuelle interesser og tilvalg, såsom altantype og tilbehør, der i sidste ende kan komplicere processen både økonomisk og leverancemæssigt. Derfor er det en altafgørende faktor, at ansvarsrollerne og løsninger fastlægges meget tidligt i processen. Andelshavernes mange ønsker og personlige interesse kan være en stor mundfuld for bestyrelsen, og derfor undersøger vi, i samspil med administrationsselskabet Cobblestone, de bedste go-toløsninger til et altanprojekt. Få tingene på plads ved generalforsamlingen Et altanprojekt er ofte en stor og omfattende beslutning for andelsboligforeningerne. Derfor er det helt essentielt, at foreningen allerede inden projektets start kortlægger processen. Ifølge Patrick Kuklinski, direktør for Cobblestone,

38

Andelsportal.dk

drejer beslutningsprocessen sig nemlig om langt mere end finansieringsmulighederne. „Én ting er finansieringen. En anden ting er, hvem der eksempelvis har ansvaret for vedligeholdelsen,“ fortæller Patrick Kuklinksi, som også påpeger, at et altanprojekt typisk kræver et kvalificeret flertal, altså 2/3 flertal, ved en generalforsamling for at blive vedtaget. „Jo bedre forberedt og gennemarbejdet forslaget er, jo flere tvivlsspørgsmål undgår man også under selve processen,“ pointerer Cobblestone direktøren. Groft sagt handler det om at få afklaret behov og tekniske muligheder, så alt fra størrelser og type til lysindfald på altanen er skitseret, nedskrevet og besluttet. Dernæst skal man beslutte, om etableringen af en altan er en individuel forbedring, eller om det er en del af foreningens fælles ejendom. I nogle foreninger har andelshavere kapital til selv at kunne finansiere et altanprojekt, men det betyder ikke, at de kan stable et sådan projekt på benene selv. Alting skal nemlig vedtages ud fra vedtægterne og på generalforsamlingen.


Andelshaver eller andelsboligforening – hvem skal finansiere altanprojektet? Principielt kan finansieringen af et altanprojekt skrues sammen på mange forskellige måder. Her gives de tre hyppigste finansieringsmuligheder og fordele og ulemper ved de respektive valg.

1

Foreningen optager et realkreditlån til altanprojektet Denne mulighed er den oftest anvendte, når mange andelshavere ønsker en altan. Her udføres altanprojektet som et fælles køb, hvor foreningen optager lånet og altaner bliver dermed en del af den fælles ejendom. De enkelte andelshavere, der har fået etableret en altan, vil herefter få et månedligt tillæg i forbindelse med deres opkrævning af boligafgift, som svarer til finansieringsudgiften på lånet til deres altanløsning. Finansieringsudgiften bør naturligvis svare til ydelsen af lånet, som foreningen optager. Det er helt afgørende, at lånet er fastforrentet, da en variable rente kan

betyde ekstra udgifter eller medføre en ekstra administrativ byrde ved løbende at skulle tilpasse opkrævningerne overfor dem, som deltager i projektet. „Fordelen ved denne løsning er, at hver enkelt andelshaver ikke skal kreditgodkendes og optage individuelle andelsboliglån gennem banken,“ fortæller Patrick Kuklinski. Andelsboligforeningen kan derimod optage et konkurrencedygtigt realkreditlån med pant i foreningens ejendom. Der er dog en enkel ulempe ved denne låneform, påpeger Patrick Kuklinski: „Når foreningen optager lånet, mister andelshaverne muligheden for at få rentrefradrag for renteudgiften.“ Alligevel er det en gevinst, de fleste andelshavere gerne ofrer i jagten på en altan.

Fortsættes »

Andelsportal.dk

39


»  Vi anbefaler alle at få en altan. Det giver værdi – både menneskeligt og økonomisk. « Patrick Kuklinski, direktør Cobblestone

2

3

Andelshaverne finansierer selv køb af altaner Ved denne løsning betaler andelshaveren altanetableringen af egen lomme. Det betyder, at de andelshavere, der ønsker en altan, enten køber den direkte hos entreprenøren eller indgår et fællesindkøb i en kontrakt mellem andelshaver og forening.Ved et fællesindkøb kan altanen betales kontant ved indgåelsen af aftalen. Denne løsning er selvsagt meget simpel og individuel, og derfor mener nogle, det hæmmer andelsboligtanken om fællesskab. Eftersom andelshaverne selv finansierer deres ønskede altan, vil altanen være en individuel forbedring på linje med et køkken. Det betyder, at altanen tilskrives som en direkte forbedring til andelsboligen. Altanen har dog en forskel fra andre typiske forbedringer, da det ikke anbefales, at der afskrives på altanen, så længe den vedligeholdes, da det er en fast varig bestanddel. Er det ikke tilfældet, har vurderingsmanden mulighed for at nedskrive altanen. Foreningen agerer långiver og udsteder gældsbrev Den sidste løsning omhandler, at foreningen optager lånet og derefter udsteder et gældsbrev til andelshaverne. Hermed ‘låner’ andelshaverne altså penge af foreningen og kan derfor fratrække renteomkostningerne. „Hos Cobblestone anbefaler vi ikke denne løsning, der er en utrolig tung administrativ løsning, og samtidig mener vi ikke, at en andelsboligforening skal forholde sig til de enkelte andelshaveres kreditværdighed,“ argumenter Patrick Kuklinski, som mener, der er en risiko ved at lade foreningen være långiver. Hvis andelsboligforeningen alligevel vælger denne løsning, anbefales det, at foreningen indhenter tingbogsoplysninger på alle andelsboliger og sikrer sig, at foreningen kan opnå en tilstrækkelig god sikkerhed på sine lån til andelshaverne.

40

Andelsportal.dk

Administrationsekspertens råd til altanprojektet „Vi anbefaler alle at få en altan. Det giver værdi – både menneskeligt og økonomisk,“ starter Patrick Kuklinski, da vi spørger ham om gode råd til altanprojektet. Hos Cobblestone er man fortaler for den første løsning, hvor foreningen optager lån til altanprojektet: „Én ting er, at det er den mest simple løsning. En anden ting er, at det gavner alle andelshavere, når en valuar skal vurdere ejendommen.“ Det anbefales desuden, at tillægget til boligafgiften, for altanens etablering fortsætter med at blive opkrævet efter at altanlånet er tilbagebetalt. „Altanerne skal jo vedligeholdes, både af udtryk- og sikkerhedsmæssige årsager, og det giver de ekstra penge fra den ekstra betaling muligheden for efter de 30 år,“ erfarer Patrick Kuklinski. Ved et altanprojekt kan man hurtigt løbe ind i udfordringer, hvis man som forening ikke er godt nok forberedt. Den største udfordring er ifølge Cobblestone ofte den kommunale sagsbehandlingstid. „De nye og firkantede regler fra kommunen gør, at det tager længere tid at få godkendt et altanprojekt hos kommunen. I løbetiden kan andelshavere falde fra, så der er et stort behov for at få andelshaverne til at forpligte sig og skrive under på bindende købsaftaler, så forudsætningerne for projektet ikke senere ændres,“ fortæller Patrick Kuklinski og afslutter: „Derfor er det vigtigt at få noget professionel rådgivning til at skrue den praktiske løsning sammen og sikre beslutnings- og aftalegrundlaget er i orden, så der ikke er nogen løse ender.“


BYGHERRERNES

FORETRUKNE

RÅDGIVER – i alt indenfor miljø og geoteknik

Geotekniske undersøgelser Forureningsundersøgelser i jord og grundvand Vibrations- og støjmålinger Undersøgelser og rådgivning i forbindelse med PCB, tungmetaller, skimmel, radon oa.

Besøg vores hjemmeside - www.dj.mg.dk – eller ring på 2594 0666

HILLERØD - SORØ - ODENSE


Har I mistanke om rotter i kloakken?

Har I mistanke om rotter i kloakken? Så bør I få lavet en tv-inspektion, så mistanken kan be- eller afkræftes. Er der rotter i foreningens kloak, kan det blive en dyr affære, hvis det ikke opdages inden det ender med en stor kloakrenovering.

Ønsker I et tilbud på tv-inspektion, så ring:

53 800 211

TV-inspektion til konkurrencedygtige priser Hos Kloak.tv er vi specialister i at inspicere kloakker. Med vores professionelle udstyr kan vi finde eventuelle fejl og mangler, og dermed hjælpe jer med at lokalisere, hvor problemet præcist er opstået. Der er store besparelser at hente, ved at opdage kloakproblemer inden de udvikler sig til den helt store kloakrenovering. Kun afløbsystemer uden fejl og skader kan sikre, at du ikke får ubudne gæster på besøg.

Vi udfører tv-inspektioner på hele Sjælland

Kloak TV

kontakt@kloak.tv 53 800 211 www.kloak.tv Holmelundsvej 21A, 2650 Hvidovre


gtende Få uforpli jek servicet

Vores servicekonsulent, Rasmus kommer på besøg, gennemgår udvalgte ovenlysvinduer, giver en generel status på vinduerne ift. alder og stand og kommer med råd til forbedringer.

Kære bestyrelsesmedlemmer, VELUX ovenlysvinduer er bygget af solide materialer, så det kan sagtens være, at jeres ovenlysvinduer er i fin stand. Almindeligt slid og det hårde danske vejr kan imidlertid sætte sine spor, og når det sker, er det vigtigt at være på forkant. Desuden bliver nogle reservedele udfaset med tiden. Så uanset om jeres VELUX ovenlysvinduer er af nyere eller ældre dato, er det en god idé at få dem set efter. Derfor tilbyder vi nu et uforpligtende VELUX servicetjek. Alt, hvad I skal gøre er at tilmelde jeres boligforening på velux.dk/servicetjek. Med venlig hilsen Karsten Schouw Servicechef VELUX Danmark A/S


Kan du spare penge på dit andelsbolig-lån? En AndelsboligKredit i Jyske Bank er til andelsboligejere, der ønsker et fleksibelt lån og samtidig har penge stående på kontoen – fx en opsparing eller penge på en budgetkonto.

Hold renteudgiften nede De penge, du har stående på kontoen, bliver trukket fra dit lån, inden vi beregner renten. Det giver en lavere renteudgift, fordi du ikke betaler rente af hele lånet. Spar penge med AndelsboligKredit Opsparing 30.000 kr.

Du betaler rente af 100.000 kr.

Alm. konto og lån

Opsparing 30.000 kr.

Du betaler rente af 70.000 kr.

AndelsboligKredit

Skal vi regne på det? Vores rådgivere vil gerne regne på, om du også kan spare penge i Jyske Bank. Samtidig kan du mærke, hvordan det er at have en fast rådgiver, som interesserer sig for hele din økonomi og hjælper dig med at bevare overblikket. Læs mere og book et møde på jyskebank.dk/andelsbolig – eller ring på 89 89 07 17.

44

Andelsportal.dk

Profile for AB Gruppen A/S Andelsportal.dk & Ejerportal.dk

Andelsbolig Nyt maj 2018  

I dette nummer af Andelsbolig Nyt ser vi nærmere på andelsboligtanken anno 2018. Vi ser både på de problemstillinger, der i dag udfordrer bo...

Andelsbolig Nyt maj 2018  

I dette nummer af Andelsbolig Nyt ser vi nærmere på andelsboligtanken anno 2018. Vi ser både på de problemstillinger, der i dag udfordrer bo...

Profile for jokro

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded