Édition 2025 – Québec
Acheter, gérer et rentabiliser un multiplex au Québec
Par John Charles, courtier immobilier résidentiel et commercial
Province de Québec
Mise à jour : 2025
Cible : Acheteurs débutants, investisseurs résidentiels, propriétaires-occupants de multiplex
1. Introduction
2 Comprendre les multiplex (2 à 4 logements)
3 Analyse du marché immobilier au Québec
4 Considérations financières
5. Aspects juridiques et réglementations
6 Gestion locative et relation avec les locataires
7 Avantages fiscaux et obligations comptables
8. Stratégies de valorisation et revente à long terme
9. Conseils pratiques et erreurs à éviter
10 Conclusion
11 Glossaire
12.À propos / Contact / Mentions légales
Bienvenue dans votre nouvelle vie de propriétaire-investisseur
Acheter un triplex et y habiter, c’est bien plus qu’un simple achat immobilier C’est une décision stratégique : une manière intelligente de se loger, de bâtir un patrimoine et de générer des revenus tout en gardant le contrôle de son bien.
Mais comme tout investissement, cela demande de la préparation, de la rigueur et les bonnes informations dès le départ.
Ce guide a été conçu pour toute personne qui souhaite devenir propriétaire-occupant(e) d’un multiplex (2 à 4 logements) au Québec. Que ce soit un premier achat ou un projet réfléchi depuis longtemps, il vous aidera à:
● Comprendre les aspects financiers, juridiques et humains liés à la propriété
● Éviter les erreurs fréquentes commises par les nouveaux propriétaires
● Profiter pleinement des avantages fiscaux et immobiliers
● Et surtout, vous sentir en confiance à chaque étape
En tant que courtier immobilier, je crois profondément que la connaissance est le meilleur levier pour réussir dans l’immobilier Ce guide a été conçu pour vous accompagner concrètement, vous outiller efficacement, et faire de vous un ou une propriétaire bien préparé(e), respecté(e) et prospère.
Bonne lecture, et surtout bon investissement!
– John Charles Courtier immobilier
Qu’est-ce qu’un multiplex?
Un multiplex est un immeuble résidentiel comprenant de 2 à 4 logements distincts Chaque unité dispose généralement de sa propre cuisine, salle de bain, entrée indépendante, et parfois de compteurs d’électricité séparés
En tant que propriétaire-occupant, vous pouvez habiter l’une des unités et louer les autres, générant ainsi un revenu qui réduit votre coût d’habitation mensuel.
Exemple concret :
Vous achetez un triplex à 800 000 $ et vous occupez le rez-de-chaussée. Les deux unités à l’étage sont louées 1 500 $ et 1 600 $/mois, pour un revenu total de 3 100 $ qui compense une grande partie de vos paiements hypothécaires
Pourquoi acheter un multiplex comme première propriété?
Le multiplex représente une des meilleures stratégies d’acquisition pour un premier immeuble au Québec :
Avantage principal
Détails
Revenus mensuels Les loyers perçus couvrent une partie ou la totalité des frais mensuels
Contrôle accru Habiter l’immeuble permet une surveillance continue de l’état des lieux
Création de valeur Des rénovations ou une gestion efficace permettent d’augmenter la valeur
Financement facilité Un prêt SCHL est possible avec aussi peu que 5 % de mise de fonds
À savoir : Un multiplex de 2 à 4 logements est considéré comme une propriété résidentielle, ce qui permet de bénéficier de prêts assurés avec une mise de fonds réduite, si vous l’habitez.
Types de multiplex (et leurs particularités)
Type Nombre d’unités
Profil typique Caractéristiques Mise de fonds minimale requise*
Duplex 2 RDC + étage Facile à gérer, peu de turnover 5 % si propriétaire-oc cupant
Triplex 3 Trois unités sur trois niveaux
Quadrup lex 4
Bon équilibre revenus/gestion
10 % si valeur > 500 000 $
Quatre unités souvent plus petites Revenus supérieurs, plus de gestion
Plus il y a d’unités, plus les revenus augmentent mais les responsabilités aussi : gestion des locataires, entretien, imprévus
10 % ou plus selon le prix
Avantages concrets d’être propriétaire-occupante
● Revenus mensuels qui viennent en partie ou totalement couvrir votre prêt hypothécaire, vos taxes foncières et vos assurances
● Création de valeur à long terme : en remboursant le prêt et grâce à l’appréciation immobilière, vous augmentez votre richesse.
● Avantages fiscaux : vous pouvez déduire de vos revenus locatifs plusieurs dépenses, telles que :
○ Intérêts hypothécaires
○ Frais d’entretien
○ Frais d’assurance
○ Taxes municipales et scolaires (au prorata des unités louées)
● Stabilité financière : contrairement à une maison unifamiliale, vous n’êtes pas seule à supporter tous les frais.
Témoignage typique : "Grâce aux loyers que je perçois, mes paiements mensuels sont presque coupés en deux C’est comme si mes locataires m’aidaient à bâtir ma retraite "
Points à surveiller (et bien gérer)
Défi potentiel Solution
Entretien de l’immeuble Prévoyez un budget annuel pour réparations et améliorations
Vacance locative Constituez une réserve d’urgence équivalente à trois mois de loyer
Vie en cohabitation Maintenez des communications professionnelles et claires
Obligations légales Respectez les règles du Tribunal administratif du logement (TAL)
Avantages
Revenus locatifs stables
Défis à gérer
Gestion locative quotidienne
Mise de fonds plus accessible
Entretien et réparations fréquentes
Développement de votre patrimoine
Risque de vacance (à prévoir)
Occupation personnelle
Coût initial plus élevé qu’un condo
Pourquoi analyser le marché?
Avant d’acheter un triplex, il est essentiel de comprendre dans quel type de marché vous investissez. Un bon achat ne dépend pas seulement de l’immeuble, mais aussi de l’environnement économique, locatif et démographique du quartier
1. Tendances des prix (Q1 2025)
Tendances des prix par type de propriété
Type de propriété
annuelle Plex (2 à 5 logements)
Les plex demeurent très demandés, avec une hausse stable des prix. La rareté d’inventaire maintient la pression sur les prix.
Activité du marché (T1 2025)
● Ventes totales RMR : +15 % par rapport à 2024
● Inscriptions actives : -3 % (offre limitée)
● Délai moyen de vente d’un plex : 77 jours (en baisse)
Interprétation : le marché est favorable aux vendeurs (marché “seller’s market”), particulièrement pour les multiplex.
Indicateurs clés à surveiller
Indicateur Montréal (T1 2025)
Taux d’inoccupation 1,5 % à 2,1 % selon le secteur
Loyer moyen 3 ½ (1 chambre) 1 183 $/mois
Loyer moyen 4 ½ (2 chambres) 1 546 $/mois
Loyer moyen 5 ½ (3 chambres) 1 819 $/mois
Proportion de locataires 54,4 %
Croissance de l’emploi +3,2 %
Population RMR 4,29 M (hausse de 4,6 % depuis 2016)
Source : Centris – Prix moyen des appartements à Montréal en 2025
Interprétation : Les loyers moyens à Montréal continuent de croître, notamment pour les logements de deux et trois chambres, ce qui reflète une forte demande locative Le taux d’inoccupation demeure bas, indiquant un marché favorable aux propriétaires.
Quartier / secteur Prix médian (Plex)
NDG / Montréal-Ouest 1245000$ +22%
Particularités clés
Très recherché, faible inventaire, stabilité à long terme
Rosemont / La Petite-Patrie 926500$ +9%
Quartier familial et dynamique, très bonne rentabilité
Villeray 799000$ +10%
Bien desservi, potentiel locatif élevé, abordabilité relative.
Le Sud-Ouest 886000$ +13%
Ahuntsic-Cartierville 925000$ +12%
Secteur en pleine revitalisation, proximité du centre-ville.
Quartier stable, idéal pour familles, croissance constante
Plateau-Mont-Royal 1188750$ -9%
Quartier central, mais prix élevés et légère correction du marché Potentiel à surveiller.
Mercier–Hochelaga-M aisonneuve 575000$ -7%
Encore abordable, offre de logements variée, idéal pour investissement d’entrée de gamme
Notes complémentaires :
● Le Plateau reste très recherché pour sa vie de quartier, mais les prix élevés freinent un peu les nouveaux acheteurs La baisse actuelle peut représenter une opportunité d'achat stratégique si le financement est solide
● Mercier–Hochelaga offre un bon point d’entrée pour une première propriété : il s’agit d’un secteur en mutation avec du potentiel à long terme, notamment près des stations de métro, parcs et zones redéveloppées
Voici les critères essentiels à analyser avant d’investir dans un quartier :
Critère
Évolution du prix médian
Nombre de logements vacants
Taux de rentabilité locative (CAP rate)
Croissance démographique et de l’emploi
Niveau d’inventaire
Pourquoi c’est important
Permet d’identifier les secteurs en croissance stable
Évalue le risque de vacance locative
Mesure si les loyers couvrent vos coûts d’exploitation
Indicateur de stabilité et de demande constante
Influence vos marges de négociation et la compétition
En résumé – Ce qu’il faut valider avant de faire une offre
1. Le quartier a-t-il une forte demande locative?
2 Les loyers couvrent-ils les coûts fixes (hypothèque, taxes, entretien)?
3 Y a-t-il des projets de développement ou de revitalisation dans le secteur?
4 Le prix demandé est-il cohérent avec les comparables vendus dans le secteur?
5. L’environnement offre-t-il une qualité de vie compatible avec votre clientèle cible?
Objectif :
Apprendre à évaluer la faisabilité financière d’un projet d’achat de multiplex, en intégrant les notions de mise de fonds, financement, rentabilité (cashflow, CAP rate) et rendement global (ROI) Cette section vous aide à projeter concrètement vos chiffres pour décider en toute connaissance de cause
Mise de fonds minimale selon le type de propriété résidentielle (occupée par l’acheteur)
Type de propriété Nombre d'unités
Prix d'achat Mise de fonds minimale
Maison, condo, duplex 1 à 2 ≤ 500 000 $ 5 %
Maison, condo, duplex 1 à 2 > 500 000 $ 5 % sur les premiers 500 000 $, 10 % sur le solde
Triplex ou quadruplex 3 à 4 Jusqu’à 1 M $ 10 % sur le prix total
Tous types ≥ 1 M $ 20 % (non assurable SCHL)
À noter : la propriété doit être habitée par l’acheteur pour bénéficier de ces mises de fonds réduites Sinon, un minimum de 20 % est requis
Exemple – Triplex à 800 000 $
Détail
Mise de fonds (10 %) 80 000 $
Montant du prêt avant assurance 720 000 $
Montant
Prime SCHL estimée (4,00 %) 28 800 $ (ajoutée au prêt)
Montant total financé
800 $
Taux d’intérêt hypothétique 5,00 %
Amortissement
Paiement mensuel estimé
25 ans
Environ 4 380 $/mois (incluant la prime SCHL)
Estimation des loyers bruts Logement Loyer mensuel
Paiement hypothécaire (incluant prime SCHL)
4 380 $
Financement de 748 800 $ à 5 % sur 25 ans
Taxes municipales et scolaires
300 $
Assurance habitation (responsabilité + bâtiment)
Entretien courant
Frais d’électricité (parties communes ou non payés par locataires)
125 $
Estimé basé sur une facture annuelle de 3 600 $
Estimé pour un triplex occupé par le propriétaire
150 $
Pour réparations mineures et entretien préventif
75 $
Peut varier selon l’immeuble
Réserve de contingence
100 $
Pour vacance locative, imprévus ou remplacements futurs
Total des charges
5 130 $/mois
locatifs mensuels
030 $/mois
Interprétation : Ce cashflow négatif n’est pas inhabituel pour un propriétaire-occupant, surtout dans un quartier central Le rendement est principalement réalisé par l’appréciation du bien, les remboursements du capital, et les économies d’habitation personnelle (vs louer ailleurs)
Le CAP rate mesure la rentabilité brute d’un immeuble sans considérer le financement
Formule : CAP rate = (Revenus nets d’exploitation / Prix d’achat) × 100
bruts annuels
d’exploitation annuelles
nets d’exploitation
Le ROI évalue le rendement total généré par la mise de fonds investie.
Élément Montant
Appréciation annuelle du bien (4 %) 32 000 $
Revenu net annuel (loyers - charges) 32 200 $
Mise de fonds initiale 80 000 $
ROI estimé (64 200 / 80 000) × 100 = 80,25 %
Pratique
Prévoyez une marge de sécurité de 3 mois
Pourquoi c’est essentiel
Pour gérer les imprévus ou vacances locatives
Documentez tout
Ne misez pas uniquement sur l’appréciation
Évaluez le potentiel de revente dès l’achat
Pour faciliter la gestion et sécuriser la revente future
Priorisez les revenus stables
Un immeuble bien situé et bien géré se revend plus facilement
Objectif :
Fournir une base solide sur les lois et règlements encadrant la location résidentielle au Québec, afin de protéger vos droits, respecter vos obligations légales et gérer vos locataires de manière équitable et conforme.
Dès que vous louez une ou plusieurs unités dans votre immeuble, les lois suivantes s’appliquent, même si vous habitez l’une des unités :
● Code civil du Québec – Encadre le bail, les obligations du locataire et du propriétaire
● Tribunal administratif du logement (TAL) – Anciennement la Régie du logement
● Lois fiscales – Revenu Québec et Revenu Canada pour la déclaration des revenus locatifs
Bail obligatoire
Tout locataire doit signer un bail écrit conforme au modèle officiel du TAL
Le bail doit inclure :
● Le montant du loyer
● La durée de la location
● Les services inclus (chauffage, électricité, stationnement, etc.)
● Un règlement d’immeuble (fortement recommandé) en annexe
Durée du bail
● Typiquement : 12 mois, renouvelé automatiquement
● Autres options : bail mensuel, ou 9 mois (ex. : étudiants)
Le formulaire officiel est disponible gratuitement sur le site du TAL
Préavis obligatoire
Si vous souhaitez modifier le loyer à la fin d’un bail :
● Envoyez un avis écrit 3 mois avant la fin du bail
● L’avis doit inclure :
○ Le nouveau montant proposé
○ La date d’entrée en vigueur
○ La durée du nouveau bail
Le locataire peut :
● Accepter
● Refuser (le TAL peut fixer un loyer raisonnable)
● Quitter à la fin du bail
Contrairement à d’autres provinces, il est illégal au Québec de demander :
● Un dépôt de garantie
● Un dépôt pour les clés, les meubles ou les animaux
Seul le premier mois de loyer peut être exigé avant l’occupation.
Vous ne pouvez pas entrer dans le logement sans autorisation ou préavis, sauf en cas d’urgence.
Situation
Urgence (ex. fuite, incendie)
Travaux ou visites
Règle
Accès immédiat permis
Préavis écrit de 24 heures
Inspection annuelle ou traitement antiparasitaire
Préavis requis
Vous avez le droit de reprendre un logement pour y loger :
● Vous-même
● Un enfant
● Un parent proche
Mais vous devez :
● Envoyer un préavis de 6 mois avant la fin du bail
● Fournir des preuves au TAL si le locataire conteste
Un propriétaire ne peut pas reprendre un logement pour simplement augmenter le loyer ou revendre après.
Le locataire peut résilier son bail dans certains cas :
● Violence conjugale ou sexuelle
● Attribution d’un logement à l’Office municipal d’habitation
● Raisons médicales graves (certificat requis)
Le propriétaire peut demander une résiliation forcée auprès du TAL en cas de :
● Non-paiement de loyer
● Trouble de jouissance (bruit, dégradation)
● Occupation illégale
Obligation
Logement sécuritaire
Jouissance paisible
Réparations essentielles
Détail
Conforme au code du bâtiment, sans moisissures, avec chauffage fonctionnel
Vous devez éviter tout harcèlement ou intrusion
Doivent être effectuées rapidement, surtout si elles affectent la salubrité ou la sécurité
Accès aux services Eau, électricité, chauffage ne peuvent pas être coupés sans raison
Assurance responsabilité
Recommandée pour vous protéger en cas de litige ou de dommages
● Utilisez le bail officiel du TAL (jamais de bail manuscrit ou maison)
● Ajoutez un règlement d’immeuble clair et signé
● Tenez un registre des communications avec vos locataires
● Répondez rapidement aux demandes importantes (surtout si liées à la sécurité ou à l’habitation)
● Consultez le TAL ou un avocat dès qu’une situation dépasse vos connaissances
● Appliquez les règles de manière équitable et documentée
Objectif :
Fournir des outils et pratiques concrètes pour bien gérer vos logements, sélectionner des locataires fiables, entretenir une bonne communication et prévenir les conflits tout en protégeant votre investissement.
Vivre dans le même immeuble que vos locataires crée une proximité unique, mais aussi des responsabilités spécifiques. Vous devrez :
● Être disponible en cas de besoin, sans devenir envahissante
● Établir une relation de confiance fondée sur le respect mutuel
● Gérer les règles de l’immeuble de façon claire et impartiale
Votre comportement aura un impact direct sur la qualité des relations et la durée des locations.
Un bon locataire, c’est la moitié du travail bien fait. Voici un processus recommandé en 5 étapes :
1. Publier une annonce complète
Inclure : photos récentes, superficie, prix, inclusions, date de disponibilité
2. Faire remplir un formulaire de demande Obtenez une autorisation écrite pour effectuer les vérifications
3. Effectuer les vérifications
○ Dossier de crédit (Equifax, TransUnion)
○ Antécédents de paiement
○ Références de propriétaires précédents
○ Emploi et revenus
4 Rencontrer en personne Validez le sérieux du candidat lors d’une visite ou d’une entrevue
5 Signer le bail et recueillir le 1er mois de loyer
Remettez une copie signée à chaque partie
Important : Vous devez respecter la Charte des droits et libertés de la personne Aucune discrimination n’est permise (âge, origine, situation familiale, etc )
Outil Utilité
Bail officiel TAL Obligatoire pour chaque location
Règlement d’immeuble Clarifie les règles de vie (bruit, animaux, stationnement, etc.)
Fichier par locataire Pour conserver le bail, communications, paiements
Feuille Excel ou logiciel Suivi des loyers, des dépenses, et des réparations
Adresse courriel dédiée Pour centraliser les communications avec les locataires
Pour automatiser votre gestion, vous pouvez explorer des plateformes comme Building Stack, Proprio Expert, ou Rentalys
Une bonne communication est votre meilleur outil de prévention des conflits.
● Restez professionnelle et courtoise, même en cas de désaccord
● Répondez rapidement aux demandes raisonnables (surtout celles liées au confort ou à la sécurité)
● Favorisez les échanges écrits (courriels, textos) pour conserver une trace
● Ne faites pas d’engagement verbal sans suivi écrit
● Soyez équitable avec tous les locataires, sans favoritisme
Vos responsabilités comme propriétaire :
● Assurer la propreté et la sécurité des parties communes
● Répondre aux demandes de réparation dans un délai raisonnable
● Maintenir les systèmes essentiels : chauffage, plomberie, toiture, etc.
Plan d’entretien préventif (idéal par saison) :
Saison Tâches recommandées
Printemps Inspection de la toiture, nettoyage des gouttières
Été Peinture extérieure, inspection des balcons et escaliers
Automne Préparation du chauffage, inspection des coupe-froid
Hiver Surveillance du déneigement, prévention contre le gel
Tenez un journal d’entretien pour noter les travaux réalisés (dates, coûts, fournisseurs) Cela vous protège en cas de litige ou de revente.
Même avec une bonne sélection et une bonne communication, des tensions peuvent survenir
Voici les bonnes pratiques :
● Ne réagissez jamais sous l’impulsion
● Répondez par écrit, de façon neutre et factuelle
● Essayez d’abord une solution amiable avant de saisir le TAL
● Documentez tout : plaintes, échanges, actions prises
Votre but n’est pas d’éviter tout conflit, mais de les résoudre rapidement et avec intégrité.
Les bons locataires sont précieux : ils paient à temps, prennent soin du logement, et restent plus longtemps
Stratégie
Effet
Offrir un logement propre et fonctionnel Attire et retient des locataires sérieux
Être réactif aux demandes raisonnables Améliore la relation et la rétention
Proposer de petites améliorations
Renforce le sentiment d’habitation de qualité
Maintenir des hausses de loyer raisonnables Encourage les locataires à rester
Être juste, constant, respectueux
Favorise une ambiance paisible et durable
Objectif :
Comprendre comment déclarer ses revenus locatifs, quelles dépenses sont déductibles, comment organiser sa comptabilité et optimiser légalement son imposition en tant que propriétaire-occupant d’un multiplex.
Oui Dès que vous percevez des loyers, vous devez déclarer les revenus bruts et soustraire les dépenses admissibles. Vous serez imposée sur le revenu net seulement.
Où déclarer?
● Revenu Canada (ARC) : formulaire T776 (État des loyers de biens immeubles)
● Revenu Québec : formulaire TP-128 (Revenus et dépenses de location)
Même si vous habitez une unité de votre triplex, vous devez déclarer les revenus des logements loués.
Les dépenses associées aux unités louées sont déductibles d’impôt au prorata Voici les principales :
Dépenses admissibles (au prorata des logements loués) :
Dépense
Intérêts hypothécaires
Détail
Uniquement la portion d’intérêt (pas le capital)
Taxes municipales et scolaires Au prorata des unités louées
Assurance habitation
Entretien et réparations
Portion applicable aux logements locatifs
Petits travaux ou entretiens courants
Frais de gestion
Honoraires si vous engagez une personne ou une entreprise
Électricité, chauffage, eau Si ces services sont inclus dans le loyer
Publicité
Frais juridiques ou comptables
Amortissement (DPA)
Ex. : annonces sur Centris, Kijiji
Notaire, fiscaliste, rédaction de bail
Facultatif : voir section suivante
Aucune dépense ne peut être déduite pour l’unité que vous occupez personnellement
La déduction pour amortissement (DPA) permet de déduire un pourcentage de la valeur du bâtiment chaque année.La DPA (déduction pour amortissement) permet de réduire temporairement votre revenu imposable en déduisant une portion de la valeur de l’immeuble.
Points importants :
● Seule la portion louée du bâtiment est admissible
● Vous ne pouvez pas amortir la valeur du terrain
● Cette déduction réduit votre coût de base, ce qui peut augmenter le gain en capital imposable lors de la revente
Recommandée uniquement si vous avez un revenu net élevé et une stratégie fiscale à long terme. Consultez un comptable avant d’appliquer une DPA.
Même si vous n’êtes pas une entreprise, vous devriez gérer vos finances locatives de façon professionnelle et structurée.
Outils recommandés :
Feuille Excel ou Google Sheets
Dossier numérique par locataire
Journal d’entretien
Classement des reçus (physique ou numérique)
Suivi des loyers, dépenses, dates de bail
Contrats, paiements, correspondance
Historique des réparations et fournisseurs
Obligatoire pour vérification fiscale
Logiciels utiles
QuickBooks, Wave, Building Stack, Rentalys, etc
L’organisation est essentielle, autant pour éviter des oublis que pour gagner du temps en période de déclaration fiscale
Étape
Tenir à jour vos revenus/dépenses Tous les mois
Scanner et sauvegarder vos factures Dès réception
Regrouper vos documents pour votre comptable Janvier-février
Quand le faire?
Remplir les formulaires T776 et TP-128 Avant le 30 avril (ou 15 juin si vous êtes travailleuse autonome)
Supposons que vous louiez deux unités à 1 500 $/mois chacune pendant un an
Revenus bruts
● 1 500 $ × 2 unités × 12 mois = 36 000 $
Dépenses admissibles estimées (pour les deux logements loués)
● Intérêts hypothécaires : 15 000 $
● Taxes municipales et scolaires : 4 000 $
● Assurance : 1 200 $
● Entretien et réparations : 2 000 $
● Frais de gestion et pub : 1 800 $
● Total déductible : 24 000 $
Revenu net imposable
● 36 000 $ – 24 000 $ = 12 000 $
Ce revenu net s’ajoute à votre déclaration de revenu personnel et sera imposé selon votre palier d’imposition.
Présenter des stratégies concrètes pour augmenter la valeur de votre immeuble, améliorer vos revenus locatifs, et planifier une revente avantageuse tout en minimisant l’impôt sur le gain en capital
Contrairement à une maison unifamiliale, la valeur d’un triplex ou quadruplex repose sur deux piliers :
1. La valeur marchande résidentielle
○ Comparables récents dans le quartier
○ Emplacement, état général, rareté
2. La rentabilité de l’immeuble
○ Revenus nets générés par les loyers
○ Historique d’entretien, stabilité locative
En tant que propriétaire, vous avez un levier direct sur ces deux aspects.
Améliorations physiques (valeur perçue)
Intervention Effet
Rénovation de cuisines et salles de bain
Ajout de laveuse/sécheuse dans chaque logement
Remplacement des portes et fenêtres
Aménagement extérieur (clôture, cour, balcon)
Justifie une hausse de loyer et attire de meilleurs locataires
Rehausse la qualité de vie locative
Améliore l’efficacité énergétique et la sécurité
Hausse l’attrait global de l’immeuble
Création de rangement (casiers, remise)
Valeur ajoutée surtout en milieu urbain
Astuce : Privilégiez les travaux qui augmentent la durée de location ou le montant des loyers. Les rénovations esthétiques seules ne suffisent pas
Stratégie
Révision des loyers à chaque renouvellement
Impact
Hausse progressive du revenu brut
Location avec services inclus Permet d’augmenter le loyer (à condition de bien gérer les coûts)
Location meublée (si permise) Peut générer un revenu supérieur
Réduction des vacances locatives
Stabilité financière et meilleure rentabilité
Signature de baux fermes (12 mois)
Réduit le roulement et facilite la planification budgétaire
Quand revendre?
Il est souvent avantageux de revendre après 3 à 7 ans, une fois que :
● Le bien a pris de la valeur
● Les loyers ont été ajustés progressivement
● Des rénovations majeures ont été faites
● Le marché est favorable aux vendeurs
Documents à préparer avant la mise en marché
Document Utilité
Liste des rénovations avec factures
Rassure les acheteurs
Baux signés, historique de paiement
Prouve les revenus locatifs
Registre d’entretien
Rapport d’évaluation ou inspection prévente (optionnel)
Montre une gestion rigoureuse
Professionnalise votre dossier
Photos de qualité
Essentielles pour les plateformes comme Centris
Lors de la vente, un gain en capital s’applique sur les unités que vous avez louées.
Conseils pour réduire votre imposition :
● Résidence principale : Si vous habitez une des unités, la part occupée peut être exemptée du gain en capital
● Bonne tenue de livres : Conservez toutes les factures de rénovation admissibles, elles réduisent le gain imposable
● Fraction du terrain : Déterminez clairement la portion occupée vs louée
● Consultez un fiscaliste : Il peut vous aider à structurer la vente de façon optimale
La planification fiscale avant la vente peut vous faire économiser des milliers de dollars.
Rénovations ciblées
Hausse graduelle des loyers
Faible taux de vacance
Documentation complète
Revente au bon moment
Résultat
Augmentent la valeur perçue par les acheteurs
Améliore la rentabilité nette
Démontre une bonne gestion locative
Rassure les prêteurs et les acheteurs
Optimise votre gain en capital net
Objectif :
Fournir une synthèse d’astuces concrètes, de rappels essentiels et d’erreurs courantes à éviter, afin de maximiser vos chances de succès dès les premières étapes de votre projet immobilier
1. Vous êtes à la fois occupant·e, gestionnaire, responsable des réparations, et parfois médiateur·trice.
● Adoptez une approche structurée, professionnelle et humaine
2. Organisez la documentation dès le jour 1
● Conservez une copie de chaque bail, des communications, des factures et des reçus.
● Numérisez l’ensemble des documents
● Classez-les clairement par unité ou par locataire
3. Planifiez l’entretien de façon préventive
● Prévenez les urgences en planifiant des vérifications saisonnières.
● Réagir tôt coûte souvent moins cher que de repousser une réparation
4. Communiquez clairement et par écrit
● Privilégiez les courriels ou les textos pour conserver une trace écrite (surtout pour les avis ou plaintes)
● Évitez les discussions sensibles en personne lorsque possible.
● Maintenez une posture professionnelle en tout temps.
5. Faites-vous accompagner au besoin
● Courtier immobilier, notaire, comptable, fiscaliste, entrepreneur·e
● Entourez-vous de spécialistes, surtout pour un premier achat.
● Il vaut mieux poser une question de trop que de la poser trop tard
Erreur
Louer sans bail écrit
Pourquoi c’est risqué
En cas de litige, vous êtes sans preuve
Ne pas faire de vérification de crédit Risque élevé d’impayés ou de conflits
Ignorer l’état du logement avant achat Vous pourriez hériter de problèmes coûteux
Sous-estimer les dépenses L’entretien, les taxes et les imprévus s’accumulent
Ne pas déclarer les revenus locatifs Sanctions fiscales + perte de crédibilité
Faire des rénovations non déclarées Problèmes d’assurance ou lors de la revente
Mélanger finances personnelles et locatives
Confusion dans la comptabilité et la déclaration fiscale
Les propriétaires qui réussissent à long terme ont souvent ces habitudes en commun :
● Ils délèguent les bonnes tâches aux bons moments (ex. : fiscalité, rénovations spécialisées)
● Ils bâtissent des relations respectueuses avec leurs locataires, sans se laisser marcher sur les pieds
● Ils planifient sur 5 à 10 ans, et non à court terme
● Ils investissent dans l’éducation continue (lectures, webinaires, groupes d’investisseurs)
1 Préparer son projet
○ Budget réaliste, objectifs clairs, équipe de confiance
2. Acheter intelligemment
○ Bon secteur, inspection rigoureuse, projection financière solide
3 Louer avec méthode
○ Processus de sélection, bail bien rempli, attentes claires
4. Gérer avec structure
○ Communications écrites, suivi des dépenses, entretien préventif
5 Valoriser et anticiper la revente
○ Hausse progressive des loyers, documentation complète, bon timing
Être propriétaire-occupant d’un multiplex est un levier puissant pour bâtir votre sécurité financière, mais c’est aussi un engagement. Ce guide vous donne les bases pour éviter les pièges les plus fréquents, adopter de bonnes pratiques et prendre des décisions éclairées
Votre premier immeuble ne sera pas parfait et ce n’est pas grave. L’essentiel est de vous lancer avec préparation, prudence et clarté
Vous êtes maintenant mieux outillés pour prendre des décisions éclairées, éviter les pièges les plus courants et bâtir votre avenir immobilier sur des bases solides. En tant que propriétaire-occupant d’un multiplex, vous entrez dans un rôle unique : celui de gestionnaire, investisseur et voisin à la fois
Ce guide n’a pas pour but de tout simplifier, mais de rendre l’immobilier accessible avec rigueur, transparence et confiance Il vous revient maintenant d’adapter ces conseils à votre réalité, de poser des questions, de consulter les bons professionnels et, surtout, de passer à l’action
Souvenez-vous : la réussite en immobilier ne dépend pas uniquement du marché ou du hasard Elle repose surtout sur votre vision, votre capacité à apprendre… et votre constance dans l’exécution
« Ne jugez pas chaque jour à la récolte que vous faites, mais aux graines que vous semez »
Robert Louis Stevenson
Contrat écrit entre le propriétaire et le locataire qui définit les conditions de location d’un logement (durée, loyer, inclusions, etc.). Le formulaire officiel est fourni par le Tribunal administratif du logement (TAL)
Différence entre les revenus locatifs perçus et les dépenses mensuelles totales (hypothèque, taxes, entretien, etc.).
Cashflow positif = surplus Cashflow négatif = déficit mensuel
Indicateur de rentabilité brute d’un immeuble Il se calcule en divisant le revenu net d’exploitation annuel par le prix d’achat. Formule : (Revenus nets ÷ Prix d’achat) × 100
Déduction fiscale qui permet de répartir le coût d’un immeuble (hors terrain) sur plusieurs années Réduit temporairement l’impôt à payer, mais augmente le gain en capital imposable à la revente
Revenu imposable réalisé à la revente d’un immeuble lorsque le prix de vente dépasse le prix d’achat, moins les dépenses admissibles (frais de notaire, rénovations majeures, etc )
Somme versée par l’acheteur lors de l’achat d’un immeuble Elle représente une partie du prix total, le reste étant financé par une hypothèque La mise de fonds minimale varie selon le type de propriété.
Logement où vous habitez la majorité du temps À la revente, la partie que vous avez occupée comme résidence principale peut être exemptée de l’impôt sur le gain en capital.
Règlement d’immeuble
Document annexe au bail qui définit les règles de vie dans l’immeuble (bruit, entretien, animaux, etc ) Il est légalement exécutoire s’il est annexé et signé avec le bail
Organisme provincial qui règle les litiges entre locataires et propriétaires. Il remplace l’ancienne
Régie du logement
Période pendant laquelle un logement est inoccupé et ne génère pas de revenu. Une faible vacance est un indicateur de bonne gestion ou de forte demande
Ce guide a été conçu pour accompagner les futurs propriétaires-occupants de multiplex (2 à 4 logements) au Québec Il vise à démystifier les étapes clés de l’achat, de la location et de la gestion locative d’un premier immeuble tout en respectant les lois provinciales
Il s’adresse particulièrement aux personnes qui souhaitent habiter leur immeuble tout en générant un revenu locatif, dans une approche humaine, structurée et durable
Préparé par :
John Charles, Courtier immobilier résidentiel et commercial
Agence : Royal LePage du Quartier
Courriel : Johncharles@royallepage.ca
Téléphone : 438-989-0096
Site web : wwwjohncharles ca
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