Predios urbanos sin habilitacion urbana

PONENCIA:

PREDIOS

URBANOS

SIN

HABILITACIÓN

URBANA:

LA

IMPORTANCIA DEL REGISTRO EN SU ACTUALIZACIÓN.

SUMARIO: I. NATURALEZA DE LOS PREDIOS DESDE EL ÁMBITO REGISTRAL; II. LA HERRAMIENTA DE LA HABILITACIÓN URBANA EN LA CONVERSIÓN URBANO A RURAL; III. HABILITACIÓN URBANA COMO REGLA GENERAL Y SUS EXCEPCIONES: IMPORTANCIA DEL REGISTRO

EN

LA

ACTUALIZACIÓN;

IV.

REFERENCIAS

BIBLIOGRAFICAS.

I. NATURALEZA DE LOS PREDIOS DESDE EL AMBITO REGISTRAL: Corresponde preliminarmente hacer una brevísima precisión acerca de lo que se conoce como un “Predio”, así pues, predio es aquel inmueble constituido por el suelo y todo lo que se adhiere a él. Con extensión hacia arriba y hacia abajo, será el terreno y las edificaciones.

Si deseamos una definición más técnica sobre un predio, el art. 3 del Reglamento de la Ley N° 28494 – Ley que crea el sistema Nacional Integrado de Catastro-, dicta lo siguiente: “Es la superficie delimitada por una línea poligonal continua y cerrada; y se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial, excluyéndose del suelo y subsuelo a los recursos naturales, los yacimientos, restos arqueológicos y otros bienes regidos por leyes especiales.”

Desde el ámbito registral, ha cobrado singular importancia determinar –sobre la base de los documentos que se adjuntan regularmente en un título-, si un predio se constituye como urbano, rural o eriazo, ya que a partir de dicha circunstancia se exigirán los requisitos que para cada caso se establecen en la normatividad vigente, constituyendo por tanto, un aspecto que debe ser materia de calificación en ambas instancias registrales1.

Tal es así, que existe un pronunciamiento de observancia obligatoria, aprobado en el CLXVI PLENO del Tribunal Registral, que indica lo siguiente: “ACREDITACIÓN

DE LA NATURALEZA RURAL

DEL

PREDIO

A

INMATRICULAR. A efectos de ¡nmatricular un predio rural en mérito del artículo 2018 del Código Civil e indicar en el asiento su naturaleza de acuerdo con el artículo 19 inciso a) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, se requiere que la naturaleza del predio sea acreditada mediante documento expedido por la autoridad competente, descartando que es eriazo, toda vez que la verificación de este aspecto debe ser materia de calificación para determinar quién es el legitimado para solicitar la inscripción y qué documentos deberán presentarse para tal efecto.”

En esa línea, el Reglamento de Predios los divide en: a. Urbanos: son definidos por el como aquellos resultantes de un proceso de habilitación urbana. El Reglamento Nacional de Edificaciones los define como aquellos habilitados para uso urbano y que cuenta con accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, sistema de desagüe, abastecimiento de energía eléctrica y redes de iluminación pública y que ha sido sometida a un proceso administrativo para adquirir esta condición. Puede o no contar con pistas y veredas.

1

Artículo 32.d) del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.

El proceso administrativo es conocido como del Habilitación Urbana, de competencia de los gobiernos locales (Municipalidades).

b. Rústicos: son todos aquellos que no sean urbanos, no cuenta con accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, sistema de desagües, abastecimiento de energía eléctrica, redes de iluminación pública, pistas ni veredas. El numeral 12 del artículo 4 del D.S Nº 032-2008-VIVIENDA, los define como aquellos que son de uso agrario, ubicados en zonas rurales y destinados a la actividad agropecuaria.

Se dividen en: b.1. Rurales: son aquellos predios que están fuera de los límites urbanos o de expansión urbana2. Por otro lado, el artículo 4 del Decreto Legislativo N.° 667, los define como tierras ubicadas en área de expansión urbana declarada zona intangible, dedicadas a uso agrícola, pecuario o forestal. Estando claro que son aquellos destinados a la actividad agrícola. b.2. Eriazos: aquel que no puede tener uso agrícola por exceso o defecto de agua, y demás terrenos improductivos excepto: a) Las lomas y praderas con pastos naturales dedicados a la ganadería, aun cuando su uso fuese de carácter temporal; b) Las tierras de protección, entendiéndose por tales, las que no reúnan las condiciones ecológicas mínimas, requeridas para cultivo, pastoreo o producción forestal; y c) Las que constituyan patrimonio arqueológico de la Nación (artículo 24 del Decreto Legislativo N.° 653).

Es necesario indicar que en cuanto a la titularidad de estos predios, el artículo 23 del Decreto Legislativo N.° 653 establece que corresponden al Estado sin excepción. De otro lado, el artículo 23 de la Ley N.° 29151 — Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales prescribe que: «los predios que no se encuentren inscritos en el Registro de Predios y que no constituyan propiedad de particulares, ni de las Comunidades Campesinas

y

Nativas,

son

de

dominio

del

Estado,

cuya

Reglamento Nacional de Edificaciones, aprobado por D.S Nº 011-2006-VIVIENDA. Norma G.040 – Definiciones.

2

inmatriculación compete a la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales — SBN; y en las zonas en que se haya efectuado transferencia de competencias, a los gobiernos regionales, sin perjuicio de las competencias legalmente reconocidas por norma especial a otras entidades y de las funciones y atribuciones del ente rector del Sistema Nacional de Bienes Estatales» De ello, se puede determinar que los predios eriazos no inmatriculados se presumen propiedad del Estado, por lo tanto, solo accederán al Registro cuando su titular ratifique su dominio a través de los procedimientos sancionados por las normas de la materia (Ley N.° 29151 y Ley N.° 27867).

Desarrollado, pequeño marco conceptual, conviene hacerse la siguiente pregunta: ¿Cómo se produce la conversión de un predio rural a predio urbano?

II. LA HERRAMIENTA DE LA HABILITACIÓN URBANA EN LA CONVERSIÓN DE RURAL A URBANO Si nos remontamos a la definición de predio urbano, encontramos que éste es resultante de un proceso administrativo, llamado habilitación urbana, pero que entendemos por este concepto.

Habilitación urbana, constituye el proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, distribución de agua y recolección de desague, de distribución de energía e iluminación pública, pistas y veredas3. Este proceso requiere de aportes gratuitos y obligatorios para fines de recreación pública, que son áreas de uso público irrestricto; así como para servicios públicos complementarios, para educación, salud y otros fines, en lotes regulares edificables que constituyen bienes de dominio público del Estado, susceptibles de inscripción en el Registro de Predios de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.

3

Art. 3 de la Ley 29090.

Las Habilitaciones urbanas se encuentran actualmente reguladas en la Ley 29090 “Ley de Regulación de Habilitación Urbana y Edificaciones”, publicada en el diario oficial “El Peruano” el 25/09/2007 y vigente desde el 28/09/2008. De acuerdo a esta Ley, el proceso de Habilitación Urbana pasa por obtener una licencia de Habilitación Urbana y una vez concluidas las obras se solicita la recepción de las mismas, en ello se visualizan claramente sus dos etapas.

El Formulario Único con la recepción de obras de Habilitación Urbana, el plano de replanteo de trazado de lotización, la memoria descriptiva y la resolución de recepción de obras, debidamente sellados por la Municipalidad, son los documentos que, en conjunto, dan mérito a la inscripción registral de la habilitación urbana y la inscripción individualizada de los predios urbanos generados durante el proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 20 de la Ley, armonizado con los artículos 34 a 49 del Reglamento de Predios.

En la Ley 29090 se distinguen a las habilitaciones urbanas nuevas, las habilitaciones urbanas ejecutadas (en vía de regularización) y las habilitaciones urbanas de oficio. Los requisitos se encuentran previstos en la ley y su actual reglamento contenido en el D.S N° 011-2017-VIVIENDA.

III. HABILITACIÓN URBANA COMO REGLA GENERAL Y SUS EXCEPCIONES: IMPORTANCIA DEL REGISTRO EN LA ACTUALIZACIÓN. Con ello podríamos decir, que por regla general, para que un predio rural, pierda su condición como tal y se convierta en un predio urbano, indefectiblemente tendría que sujetarse a un procedimiento de Habilitación Urbana, pero, siempre ha sido así?, es decir, existe alguna excepción a dicha regla.

Pues creemos que si existe la excepción a aquella regla, una de estas excepciones ha sido recientemente regulada y llamada “Actualización Registral como urbano de un predio con parcelación semirústica”, que aparece en la Quinta Disposición

Complementaria y Final del Decreto Legislativo N° 1225, incorporada por la Ley 30494, que modifica la ley 29090 – Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones- la cual dispone lo siguiente: “QUINTA.- Habilitaciones Semirrústicas Los propietarios de predios independizados y debidamente inscritos en el registro de predios y ubicados en una zona urbana consolidada, y que correspondan a habilitaciones o parcelaciones autorizadas y recepcionadas en el marco del cumplimiento de cualquiera de los regímenes aprobados mediante Decreto Supremo Nº 01-F del 20 de enero de 1955 que aprobó el Reglamento de Urbanizaciones y Sub División de Tierras, modificado por el Decreto Supremo Nº 19-E del 15 de junio de 1962; Decreto Supremo Nº 82F del 16 de octubre de 1964, que aprobó el Reglamento de Urbanizaciones y Subdivisión de Tierras; o, por el Decreto Supremo Nº 63-70-VI del 15 de diciembre de 1970, que aprobó el Reglamento Nacional de Construcciones, pueden solicitar su actualización registral como urbano, ante el registro de predios, no requiriendo la entrega física o la redención de aportes reglamentarios, ni de ningún trámite previo. Los requisitos y procedimientos que correspondan se desarrollan en el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación.”

De la cita normativa transcrita, se puede evidenciar que existen ciertos presupuestos que deben cumplirse a efectos de que resulte procedente la inscripción de actualización de un predio inscrito en el Registro de Predios y que provienen de una habilitación semirústica, como urbano, los cuales en concordancia por lo resuelto por el Tribunal Registral, mediante Resolución N° 245-2017SUNARP-TR-L y el art. 48 del D.S N° 011-2017-VIVIENDA, serían los siguientes: 1. Que el predio se ubique en zona urbana consolidada, la cual esta constituida por servicios públicos domiciliarios instalados, pistas, que tengan redes de agua, desague o alcantarillado y servicios de alumbrado público.

2. Que el predio corresponda a una habilitación o parcelación autorizada y recepcionada en el marco del cumplimiento de cualquiera de los regímenes aprobados mediante: -

D.S. N° 01-F del 20/1/1955 que aprobó el Reglamento de Urbanizaciones y Sub División de Tierras, modificado por el D.S. N° 19-E del 15/6/1962;

-

D.S. N° 82-F del 16/10/1964, que aprobó el Reglamento de Urbanizaciones y Subdivisión de Tierras;

-

D.S. N° 63-70-VI del 15/12/1970, que aprobó el Reglamento Nacional de Construcciones.

La actualización registral de predios con Habilitaciones semirústicas, fue inicialmente aprobada en el vigente reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencia de Edificación, espeíficamente en el título III del D.S N° 011-2017VIVIENDA. Pero, que se entiende por HABILITACIÓN SEMIRÚSTICA Y que se entiende por su ACTUALIZACIÓN REGISTRAL, pues entiéndase por la primera aquel predio independizado como resultado de una parcelación semirústica, habilitación seminística o habilitación preurbana al amparo de las normas indicadas en la Quinta Disposición Complementaria Final del Decreto Legislativo N° 1225, modificado por la Ley N° 30494, esto en virtud de alguna de la siguientes normas: i) D.S. N° 01-F del 20/1/1955 que aprobó el Reglamento de Urbanizaciones y Sub División de Tierras, modificado por el D.S. N° 19-E del 15/6/1962; ii) D.S. N° 82-F del 16/10/1964, que aprobó el Reglamento de Urbanizaciones y Subdivisión de Tierras; iii) D.S. N° 63-70-VI del 15/12/1970, que aprobó el Reglamento Nacional de Construcciones.

Entiéndase por su actualización registral, al procedimiento registral mediante el cual estos predios que fueron inscritos en el Registro de Predios como tal, serán considerados como urbanos, siendo el título formal para este nuevo acto tenga

acogida registral: el Formulario Registral4, con la documentación que le sirve de sustento, con firmas certificadas notarialmente del administrado y del verificador responsable. La información que conste en dicho formulario, conforme al numeral 50.27 del articulo 50 del D.S. N° 011-2017-VIVIENDA, tiene la condición de declaración jurada, indicándose además en el numeral 50.3, la documentación que se debe ir anexa a dicho Formulario Registral. Por su parte el art. 49 precisa los supuestos en los que no procede la actualización registral.5 Cabe rescatar dentro de este procedimiento, las atribuciones adicionales que se les ha delegado a los Verificadores –profesional inscrito en el índice de Verificadores a cargo de la SUNAR-6, tal es así que según se desprende, el procedimiento está exento de un tamiz Municipal y parte de lo que fundamente su inscripción, será, la declaración que realice el verificador en relación a la condición del predio, como por ejemplo: -

Si el predio cuenta o no con conexión domiciliaria de agua, desagüe y energía eléctrica.

-

Si el predio cumple o no con las condiciones y requisitos respectivos para la actualización registral.

4

Aprobado por Resolución de la Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 215-2017SUNARP-SN. 5 Artículo 49.- Improcedencia de la actualización registral No procede la actualización registral de los predios cuando: a) No cumplan con cualquiera de las condiciones establecidas en el artículo precedente. b) Colinden con zonas arqueológicas, bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación declarados por el Ministerio de Cultura, o se ubiquen en áreas naturales protegidas. c) Se encuentra ubicado en terrenos de uso o reservados para la defensa nacional. d) Se encuentra en áreas de uso público o derecho de vía. e) Es considerado por la entidad competente como zona de alto riesgo para la salud, la vida o integridad física de la población. f) Se encuentra incurso en un proceso judicial en el cual se ha de determinar la titularidad, mejor derecho o preferencia de título. g) Cuando exista superposición de áreas con predios de terceros.

6 Resolución N° 188-2004-SUNARP/SN, que aprueba el Reglamento del Índice de Verificadores del Registro de Predios.

-

Si el predio se encuentra afecto o no total o parcialmente por reserva de áreas necesarias para vías expresas, arteriales, intercambios viales o equipamientos urbanos, entre otros; de ser el caso.

-

Si existe o no una reserva del predio por ampliación de vía.

Ello asumiendo que la actuación del verificador se sustenta en los principios de veracidad y exactitud cuyo incumplimiento acarrea responsabilidad en el ámbito profesional, administrativo, civil y penal (artículos 14, 15, 16 Y 17 del Reglamento), una actuación que también se centra en la evaluación técnica de aquellas condiciones, la cual efectuará en forma personal y directa, apreciando sensoriamente las características físicas y demás circunstancias de la misma.

Por ello, que lo declarado en aquel nuevo formulario es de exclusiva y excluyente responsabilidad del verificador. Es interesante repasar lo que ha indicado el Tribunal Registral mediante resolución N° 1146-2013-SUNARP-TR-L, acerca de este profesional, en la cual indica lo siguiente: “Además, si bien el Verificador es un ingeniero civil o arquitecto que ejerce su profesión de manera independiente; sin embargo, en este caso, asume una labor de colaboración con un órgano estatal, quien en virtud a su título profesional le delega la función pública de verificar la realidad de determinados aspectos técnicos de su competencia. Se trata pues, de un profesional liberal que ejerce en el ámbito una función pública por delegación.

Así lo ratifica el numeral 2.1 de la Ley 27333, cuando establece "...Asimismo, en los casos que la Ley 27157 exige la intervención de un verificador, éste asume responsabilidad respecto a la veracidad de la información técnica que verifica así como su conformidad con las normas técnicas y urbanas correspondientes".

Dicha responsabilidad genera la obligación de actuar con veracidad respecto a la información técnica constatada, así como con conocimiento respecto a la aplicación de las normas urbanísticas y edificatorias que correspondan.

Ahora, de lo indicado líneas arriba se evidencia que el campo de la actualización de dicha norma es reducido, toda vez que solo procederá para aquellos predios que se deriven de los supuesto normativos contenidos en la Quinta Disposición Complementaria y Final del Decreto Legislativo N° 1225, incorporada por la Ley 30494, que modifica la ley 29090, esto es: i) D.S. N° 01-F del 20/1/1955 que aprobó el Reglamento de Urbanizaciones y Sub División de Tierras, modificado por el D.S. N° 19-E del 15/6/1962; ii) D.S. N° 82-F del 16/10/1964, que aprobó el Reglamento de Urbanizaciones y Subdivisión de Tierras; iii) D.S. N° 63-70-VI del 15/12/1970, que aprobó el Reglamento Nacional de Construcciones.

Conviene preguntase ahora: ¿Existen otros supuestos mediante los cuales la variación de la naturaleza de un predio rural a urbano, se podría producir de distinto modo? Existiendo la respuesta por parte del Registro – en este caso- a través del Tribunal Registral, para solventar esa necesidad, sin que previamente exista un marco normativo.

Pues creemos que si, en efecto existe la excepción a la regla: “Para que un predio rural, pierda su condición como tal y se convierta en un predio urbano, indefectiblemente tendría que sujetarse a un procedimiento de Habilitación Urbana”, aparte de la que legalmente se ha desarrollado.

Sin embargo, aquella excepción que ha sabido responder de forma acertada el tribunal Registral a un requerimiento propio de nuestro contexto nacional – predominado por la informalidad-, puede tornarse un poco peligrosa en el sentido que podría ganar la batalla, dejando se der la excepción y convertirse en la regla general, lo cual se torna muy preocupante para el crecimiento sostenible de una urbe a cargo de los gobiernos locales, pero que el registro se ve limitado por disposición expresa del art. 9 de la Ley 27444 –Ley del procedimiento administrativo General – y por lo dispuesto en un precedente de osbervancia obligatoria aprobado en el XCIII PLENO del Tribunal registral, el cual indica: “2. CALIFICACIÓN DE ACTOS ADMINISTRATIVOS

“En la calificación de actos administrativos, el Registrador verificará la competencia del funcionario, la formalidad de la decisión administrativa, el carácter inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con los antecedentes registrales. No podrá evaluar los fundamentos de hecho o de derecho que ha tenido la Administración para emitir el acto administrativo y la regularidad interna del procedimiento administrativo en el cual se ha dictado”.

Así, entonces se viene advirtiendo casos en los que por el acelerado crecimiento de las ciudades, determinadas unidades terrenales de predios, se incorporan de hecho al casco urbano, consolidándose como áreas urbanas. La pregunta sería: ¿Existió allí un procedimiento de Habilitación Urbana?

La respuesta es que no. Entonces, como se produce la actualización acerca de la naturaleza de ese predio en el Registro –en caso estuviera inscrito-, se podría hablar de una actualización de hecho automática, pero que sin embargo necesita que sea reconocida por el registro. Como podría trasladarse dicha situación al registro – descartando la habilitación urbana en cualquiera de sus modalidades como la regularización de habilitación urbana ya ejecutada, una de oficio, o las famosas resoluciones de cambio de uso-.

La premisa viene a ser la misma: nos encontramos ante un predio que figura inscrito como rustico pero que en la realidad extraregistral se encuentra en zona urbana consolidada según la Municipalidad.

Pues al respecto saludamos los fundamentos de las resoluciones: N° 308-2018SUNARP-TR-A, N° 1431-2012-SUNARP-TR-L, 1826-2014-SUNARP-TR-L Y N° 322-2015-SUNARP-TR-A, que para los casos de independización puede ir contenido de forma implícita el acto de su actualización registral, es decir, el predio inscrito matriz aparece como rural, sin embargo con su independización, los lotes resultante tendrán naturaleza urbana.

Así, se señala que, existen casos en los cuales los predios aparecen registrados como rústicos, pero que en el procedimiento registral se acredita plenamente su condición de urbano con la documentación pertinente7 y adjuntado los requisitos propios de una independización de predio urbano8, sobre los cuales resulta procedente la inscripción de subdivisión e independización como tal.

Resulta interesante señalar que uno los principales argumentos es que el hecho que hace suyo el precedente de observancia obligatoria aprobado en el XIX9 Pleno del Tribunal Registral el cual indica: “1.-

REGULARIZACIÓN

DE

EDIFICACIONES

SOBRE

PREDIOS

UBICADOS EN ZONAS URBANAS CONSOLIDADAS “Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como predio rústico en el Registro de Predios, no se requiere resolución de alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la municipalidad correspondiente”. Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 214-2006SUNARP-TR-L del 05 de abril de 2006, Nº 172-2006-SUNARP-TR-L del 23 de marzo de 2006 y Nº 266-2006-SUNARP-TR-L del 03 de mayo de 2006. “ A ello agrega que si bien el caso objeto de análisis no encuadra dentro del supuesto que ha desarrollado el precedente, resulta de aplicación el mismo criterio, esto es: NO ES NECESARIO RESOLUCIÓN MUNICIPAL QUE DECLARE HABILITACION

7

En reiterada jurisprudencia el Tribunal Registral ha establecido que dicha documentación la conforman: i) Un certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios o ii) un Certificado de Zonificación y vías, emitido por la autoridad Municipal competente (ya sea distrital o provincial).

8

Que según el art. 60 del Reglamento de Predios son: a) El Formulario Único de Habilitación Urbana FUHU, el anexo F y el plano municipal de subdivisión y plano debidamento sellados y visados, donde debe precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios resultantes; b) Planos y códigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-JUS, según sea el caso; 9

Publicado en el diario oficial "El Peruano" el 5 de setiembre de 2006.

URBANA –EN ALGUNA DE SUS MODALIDADES-, SINO QUE RESULTA SUFICIENTE ACREDITAR QUE A LA ACTUALIDAD EL PREDIO A PERDIDO SU CONDICION DE RURAL, CON LA CERTIFICACIÓN CORRESPONDIENTE. Asimismo, se agrega que, el referido precedente aprobado en el XIX Pleno, esta referido a la regularización de edificaciones, en la que no interviene el ente Municipal y si por el contrario en un caso en el que a pesar que el predio aparezca inscrito como rural, pero se evidencia instrumentos administrativos actuados por el ente Municipal donde consta que el predio es urbano, pues con mayor razón resultaría aplicable el criterio para la independización de predios ubicados en zona urbana consolidada que aparecen inscritos como rústicos en el Registro de Predios.

A ello se agrega –como ya lo indicamos anteriormente-, la existencia de un pronunciamiento administrativo que tiene una finalidad pública, para lo cual se establecen legalmente mecanismos y principios tendientes a satisfacer y resguardar dicho interés, uno de los cuales es la presunción de validez de los actos administrativos. Así, el art. 9 de la Ley 27444 10 establece que la presunción de validez no puede ser enervada sino por declaración expresa de nulidad, en sede administrativa o judicial. Se evidencia pues que la presunción tiene por finalidad instrumental, responder a la necesidad de legitimidad que tienen los actores estatales para poder ser susceptibles de respeto y cumplimiento por sus destinatarios.

Con ello el Registro se pone al hombro, el hecho que no tendría que existir regulación legal para cada situación patológica que se produce en el registro y no coincide con la realidad extraregistral, sino que el registro siempre debe propender siempre una coincidencia entre lo que alberga y la realidad extraregistral. Ello tiene fundamento en una necesidad social: reconocer la actual naturaleza de un predio, que a veces suena insignificante pero que sin embargo, allá afuera resulta de invalorable importancia, pues uno de los beneficios que podrían otorgar a un 10

Artículo 9.- Presunción de validez: Todo acto administrativo se considera válido en tanto su pretendida nulidad no sea declarada por autoridad administrativa o jurisdiccional, según corresponda.

propietario el hecho que su predio aparezca finalmente reconocido por el registro como URBANO, será: Ese Predio ya no valdrá lo mismo, su valor será mucho mayor.

Sin embargo - finalizando ya la presente ponencia-, planteamos una preocupación por parte del suscrito recogida de los diversos eventos de predictibilidad como (diálogo con el Tribunal Registral), que es la siguiente: En algunos títulos con la rogatoria desarrollada líneas atrás en la que el predio matriz aparece inscrito como rural y

se solicita la independización de predio urbano adjuntando toda la

documentación para tal efecto, hasta allí todo bien, sin embargo; evaluada la documentación técnica se evidencia muchas veces la imposibilidad que estuviera en zona urbana. Ante dicha situación según el art. 9 de la Ley 27444 y el precedente de calificación de actos administrativos aprobado XCIII PLENO del Tribunal registral, no permite cuestionar aquella circunstancia advertida. Sin embargo consideramos que nada obsta que ante la detección de elementos suficientes que adviertan posibles desviaciones legales, sean comunicadas por las instancias registrales a los órganos jerárquicos superiores u órganos de Control institucional de las entidades ediles. Preservando con ello que la ventana que ha dejado el Tribunal Registral como elemento fundamental en favor del desarrollo nacional y que ésta no tenga un uso indebido.

IV. REFERNCIAS BIBLIOGRAFICAS. 

REAL ACADEMIA ESPAÑOLA (2001). DICCIONARIO DE LA LENGUA ESPAÑOLA 20° EDICIÓN. EDITORIAL ESPASA CALPE.



GUNTHER GONZALES BARRO (2015). Derecho Registral y Notarial. Cuarta Edición – Volumen 1. Editora y distribuidora Ediciones Legales E.I.R.L, Lima.



MUÑOZ CARIÑANOS, Fernando y GARCIA GARCIA, José Manuel (1974).

“Identificación de fincas rústicas”. En Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N° 505, Madrid.