データセンター不動産市場における機会 by JLL Japan Research

エグゼクティブサマリー

米国に次ぐ先進国第2位の市場規模を有する日本のデータセンター市場は、現在デベロッパー、事業者、投資家が最も注目する不動産セクターのひとつである。地理的優位性や強固なインフラを背景に、世界有数のデータセンター適地としての地位を確立し、デジタルトランスフォーメーション（DX）とグリーントランスフォーメーション（GX）を推進する重要な産業となっている。

データセンターは東京圏・大阪圏に90％が集中していることから、政府は「地方創生」「デジタルインフラ整備計画２０３０」等で地方分散等を推進するとともに、脱炭素に向けた対応を進めている。AI需要の急拡大により電力需要が見込まれるなか、ワット・ビット連携による分散型データセンターの実現に向けて、革新的技術の開発が進んでいる。

供給予定では、東京圏・大阪圏とも既存集積地での拡大が続く。一方で、新たなエリアの開発も進む。

開発用地では、電力確保済みの用地ではプレミアムがつくなど、データセンターの付加価値が単価を押し上げている。

金融庁によるデータセンターのREIT組入れ促進の対

応は、セクターの投資拡大・透明度向上の好循環に資すると期待される。経済産業省による新エネルギー効率基準導入は、技術の実装による脱炭素化を一層加速させるだろう。

データセンター事業の戦略的な価値実現には、外部の専門家との協働が不可欠である。専門知見は、事業の質とスピードを向上させ、最適な意思決定を支援する。

近年クラウドとAIが急速に普及し日常生活の一部となった。これらを支えるデータセンターは社会の持続的成長に不可欠な基盤インフラである。

浅木文規データセンタービジネス

推進室長キャピタルマーケット

データセンター不動産市場における機会

日本は米国に次いで先進国第2 位のデータセンター市場であり、堅調な成長が見込まれている

日本は、米国に次ぐ先進国第2位のデータセンター市場としての地位を確立している。 2023年に日本のデータセンター市場規模（売上高）は187億米ドルとなった。予測期間の2024年から2029年までは、

年平均成長率3.3％で成長し、2029年に295億米ドルに達する見通しである（出所：Statista）。

この成長の背景には、国内のインターネット通信量の増加やAI利用の拡大を含む需要要因に加え、

以下の基礎的な優位性が挙げられる：

• 北米とアジア太平洋地域を結ぶ接続拠点としての地理的優位性

• 政治的安定性（出所：世界銀行）、

• 低い停電発生率（出所：電力広域的運営推進機関）

• 高い光ファイバー整備率（出所：総務省）

• 豊富な高度人材（出所：OECD）

MSCI World Index 先進国のデータセンター市場規模の推移及び予測 2017 ~ 2029年（予）

10億米ドル

注釈1：先進国はMSCI World Index構成国のうち、Statistaがデータを提供する22か国（香港はデータ未対応のため除外）

出所：Statista, December 2024, 世界銀行, 電力広域的運営推進機関, JLLリサーチ事業部, 2025

東京圏と大阪圏は国土面積では

10 ％に過ぎないが、データ

90 ％が集中しており、災害時等の脆弱性に懸念データセンター不動産市場における機会

センターの

一方で、課題も抱えている。

東京圏・大阪圏の合計が全国に占める割合は、面積が10％、人口が40％、GDPが50％程度であるが、データセンターの立地状況をみると90%を占めている（出所：総務省、国土交通省）。斯様な地理的集中は、災害時等における脆弱性を高めている。

日本は自然災害が発生しやすい環境にあり、今後、首都直下地震等の大規模災害リスクが想定されている。

この課題に対応するため、政府はデータセンターの地方分散を推進している。2021年度より、政府は企業が東京圏以外にデータセンター等を整備する場合に、初期投資支援を行ってきた。整備にあ

たっては、レジリエンス強化、通信等の効率化等を勘案することとし、二圏域を補完・代替する第三・第四の中核拠点を、北海道と九州のようなエリアにおいて整備促進する方針が示された。

加えて、地域におけるＡＩ活用を含めたＤＸの推進も喫緊の課題となっている。

伝統的集積地

戦略的集積地

注釈1：東京圏は埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県の合計

注釈2：大阪圏は京都府、大阪府、兵庫県、奈良県の合計

注釈3：九州は福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、大分県、宮崎県、鹿児島県の合計

注釈4：数値は四捨五入している

注釈5：関東地方を参照し、東京圏の都県と茨城県、栃木県、群馬県の合計

注釈6：関西地方を参照し、大阪圏の府県と滋賀県、和歌山県の合計

データセンター不動産市場における機会

生成AI の利用急増により、電力不足への懸念も高まっている

また、ワット・ビット連携による分散型データセンターの実現に向けた技術の導入が進んでいるが、前提となる課題として、生成AI利用拡大に伴う電力消費の急増により電力不足への懸念が高まっていることが挙げられる。

日本のAIシステム市場は、2028年までに年平均成

長率 29.7%で 2.5兆円に達し（Statista）、これに伴いデータセンター・半導体工場の電力需要も2034

年までに715万kWに達すると予測されている

（OCCTO）。データセンターは2025-2034年に年平

均成長率32.4%、2025-2029年には同65.1%という急激な成長が見込まれている。

データセンターの電力消費はGPU搭載サーバーと冷却装置が大半を占めており、従来技術では電力効率の限界が顕在化しているため、新たな技術へ

の変遷が求められる。また、AI学習用データセンターは従来のデータセンターや推論用に比べて低遅延性の要求が緩和されるという特性があり、この特性を活用したアプローチが求められている。

出所：Statista, IDC; IDC Japan 2023, 電力広域的運営推進機関, JLLリサーチ事業部 2025

2023-2028

データセンター・半導体工場の新増設に伴う個別計上最大需要電力の予測 2025-2034年（予）万

データセンター不動産市場における機会

AI 時代の新たなデータセンター等整備の政府目標

こうした課題を解決するため、政府は、「地方創生」「デジタルインフラ整備計画２０３０」等でデータセンターの地方分散と脱炭素化を推進している。枢要と目される政策として、次の3つが挙げられる：

ワット・ビット連携によるデータセンター整備：電力と通信の効果的な連携によりデータセンターの地方分散を進める

データセンターのワークロードシフト：2030年頃までにオール光ネットワーク（APN）技術を活用したデータセンター間の低遅延接続等を実現し、遅くとも2035年頃には、電力需給状況等を踏まえ

たデータセンターの高度な計算資源の電力負荷の制御を実現する

GX産業立地におけるデータセンター拠点創出：大規模なデータセンターの適地等において、GXに不可欠な企業等を呼び込むためのデータセンター拠点を5か所以上創出すること目指す

ワット・ビット連携によるデータセンター整備データセンターのワークロード

出所：内閣官房「地方創生2.0」総務省「デジタルインフラ整備計画2030」, JLLリサーチ事業部, 2025

データセンター不動産市場における機会

省電力化・脱炭素推進技術の研究開発事例：IOWN

こうした電力需要急増という課題に際し、ワット・ビット連携を実現する最先端技術として、IOWN （ Innovative Optical and Wireless Network ）光電融合技術が注目されている。

IOWN（アイオン）構想とは、2019年にNTTが提唱した、端末を含むネットワーク・情報処理基盤の構想である。IOWN構想における光電融合技術は、電気信号と光信号を扱う回路を融合することにより、従来比100倍の電力効率改善を実現する技術である。低消費電力・大容量・低遅延を同時に達成し、AI時代のデータセンター効率化を可能にする。

IOWNの技術を活用したデータセンターの分散立地に向けた取り組みとしては、データセンター間接続やボード間接続に技術を適用することによる、2025年度からの消費電力量削減が挙げられる。

IOWNのグローバルフォーラムには、発起人のNTT、インテル、ソニーに加え、楽天モバイル、KDDI等の国内外団体が参加し、オールジャパンとしての取組となっている。出所：総務省「令和6年版

供給予定は、既存のデータセンターが集積しているエリアで進展していくが、新たなエリアでの開発も進んでいくデータセンター不動産市場における機会

データセンターの地方分散が推進されているものの、現時点では、供給予定は特定のエリアで進展している。一方で、新たなエリアでの開発も進む。

東京圏では、多摩や印西などを中心とする既存のクラスターがストックの拡大を牽引している。背景には、強固な地盤や電力供給等のインフラ環境が整備されていることが挙げられる。印西については、変電所新設計画が進むものの、 2030年に向けて電力供給は逼迫状況にある。埼玉は用地が豊富であるが、供給力確保・系統整備に一定の期間を要する場合がある。また、昨今、地域共生の観点から、近隣住民の理解を得る重要性が指摘されている。

大阪圏では、ベイエリアはAIデータセンター需要の恩恵を受ける新たなエリアのひとつである。堺市の工場跡地では既存の電力供給を利用し、大規模AIデータセンターが構築されている。京阪奈も西日本で最も開発の進むエリアの一つとして、今後もストックが増加する予定である。

注釈：供給予定とは建設中・計画中DC。今後変更等が行われる場合がある。

出所：JLLリサーチ事業部 2025 東京圏の供給予定, 2025年以降

電力供給等のインフラの利用可能性、売主の属性を反映データセンター不動産市場における機会

用地の単価は、データセンターの付加価値、立地、

開発用地（再開発目的の物件取得を含む）の売買事例をみると、価格はデータセンターの付加価値に加え、立地、電力供給等のインフラ環境、売主属性等の影響を受けている状況がうかがえる。

東京圏では、開発用地の単価が取引年の地価公示比最大770%のプレミアムを示した。既存データセンターが集積する多摩地区・相模原エリアにおける既存物件の所在する売買であった。電力供給が確保されている用地に対する投資家、デベロッパーの旺盛な意欲を反映した。

大阪圏では、2020年以降の取引において、単価は同最大110%のプレミアムを示した。ベイエリアにおける、用途変更を目的として工場が取得された事例であった。電力供給に要する期間は、東京圏の8-10年と比較して大阪圏は 3-5年と短期であるも

のの、投資家、デベロッパーは開発期間の長期化を回避しつつ用地不足に対処している。

地方公共団体からの取得では、単価は地価公示水準となっており、コスト抑制の手段となっている。

データセンター不動産市場における機会

今後は、投資拡大と不動産透明度改善の好循環と技術実装による脱炭素化が進む見通し

金融庁は、不動産投資信託（REIT）において、データセンターの一定の設備が不動産に該当すると明確化した。REITは法令上、不動産等の特定資産に50％超を投資する必要がある。これまで、データセンターのうち高い割合を占める設備が特定資産に該当するかが不明確であったため、国内におけるREIT組成の阻害要因と

なっていた。データセンターのREIT組み入れが促進されることで、投資機会の拡大と不動産透明度の改善の好循環が期待される。

経済産業省は、データセンターに対してより厳格なエネルギー効率基準を導入する。既存制度の2030年度事業者平均PUE≦1.4の努力義務から、新規制度では2029 年度以降の新設データセンター（一定規模以上）についてPUE≦1.3の遵守義務（稼働後２年経過以降）に強化される。データセンターの電力消費の大半はGPU搭載サーバーと冷却装置が占める。冷却装置については、従来の水・空冷から液冷への変遷により電力効率の向上が進む。一層の省エネを求める制度は、技術の研究開発と実装を推進し、脱炭素化の加速が期待される。

出所：金融庁, 経済産業省 JLLリサーチ事業部, 2025

戦略的価値の実現

データセンターは、デベロッパー、事業者、テナント、投資家を含むすべてのステークホルダーがデジタルトランスフォーメーション（DX）とグリーントランスフォーメーション（GX）を同時に実現する重

要なプラットフォームとして機能し、各主体の競争力強化と持続的成長への道筋を示す。

このような価値を戦略的に実現するためには、信頼できる外部の専門家との協働が不可欠である。市場分析、開発、管理・運営・サステナビリティ推進、賃貸、投資を含む不動産のライフサイクルのすべてのフェーズにおいて、外部の専門知見は、事業の質とスピードを向上させ、最適な意思決定を支援する役割を果たす。

著者

Research authors

赤城威志事業部長リサーチ事業部 takeshi.akagi@jll.com

岩永直子シニアディレクターリサーチ事業部 naoko.iwanaga@jll.com

お問い合わせ先

浅木文規

データセンタービジネス推進室長

キャピタルマーケット事業部 fuminori.asaki@jll.com

金山ポール

シニアディレクター

キャピタルマーケット事業部 paul.kaneyama@jll.com

松本仁

事業部長

エナジー&サステナビリティサービス事業部 jin matsumoto@jll com

片桐修

シニアディレクター

不動産運用サービス事業部 osamu.katagiri@jll.com

相川正敏

事業部長ストラテジックコンサルティング事業部 masatoshi aikawa@jll com

マルケジニスオディセウス

事業部長

法人事業部 ody.markezinis@jll.com

宮本淳

執行役員

事業部長

プロジェクト・開発マネジメント事業部 jun.miyamoto@jll.com

山田剛

シニアディレクターリーシングアドバイザリー事業部 tsuyoshi yamada@jll com

JLL リサーチについて

JLLリサーチは、世界のあらゆる市場、あらゆるセクターにおける最新の不動産動向並びに将来予測を提供します。全世界550名超のリサーチエキスパートが、60ヵ国を超える国々の経済及び不動産のトレンドを日々調査・分析し、世界のリアルタイム情報と革新的考察を発信しています。グローバル、リージョン、そしてローカルの不動産市場におけるエキスパートが集結する精鋭リサーチチームは、今日の課題、さらに将来の好機をも特定し、競争上の優位性、成功のための戦略、不動産に関する最適な意思決定へとお客様を導きます。JLLリサーチは、適正な市場メカニズムが機能する公正・透明な不動産市場の形成に寄与することを使命とし、より良い社会の実現に貢献します。

JLL について

JLL（ニューヨーク証券取引所： JLL）は、不動産に関わるすべてのサービスをグローバルに提供する総合不動産サービス会社です。オフィス、リテール、インダストリアル、ホテル、レジデンシャルなど様々な不動産の賃貸借、売買、投資、建設、管理などのサービスを提供しています。

フォーチュン500®に選出されているJLLは、世界80ヵ国で展開、従業員約112 000名を擁し、2024年の売上高は234億米ドルです。企業目標（Purpose）「Shape the future of real estate for a better world（不動産の未来を拓き、より良い世界へ）」のもと、お客様、従業員、地域社会、そして世界を「明るい未来へ」導くことがJLLの使命です。

JLLは、ジョーンズラングラサールインコーポレイテッドの企業呼称及び登録商標です。

jll com

神山繁一

JLL森井鑑定執行役員

国際本部長 shigekazu.kamiyama@jll.com

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