การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ Arabic Mix-use

F I N A L

B O O K :

ARABIC MIX-USE DESIGN GUIDELINE FOR ARABIC MIX-USE PROJECT

PRESENTED BY JIRAYU TANGPORNSAMAN 6016615186

RD 418 ADVANCE ARCHITECTURAL DESIGN FOR REAL ESTATE DEVELOPMENT

ARABIC MIX-USE

บทสรุ ป ผู้ บ ริ ห าร

รายงานฉบับบนีมีวัตถุประสงค์เพื อศึกษาความเปนไปได้ในการพั ฒนา โครงการ ARABIC MIX-USE เนืองจากในปจจุบันกลุ่มนักท่องเทียวมุสลิมมีการ เติบโตเพิ มขึนอย่างต่อเนือง หากแต่นักท่องเทียวกลุ่มนีมีข้อจํากัดทางศาสนาใน หลายด้าน รวมถึงปจจุบันสถานทีอํานวยความสะดวกแด่นักท่องเทียวกลุ่มนียังมี ไม่เพี ยงพอต่อศักยภาพการท่องเทียวฮาลาลในประเทศไทย ผู้เขียนจึงมีแนวคิด ในการพั ฒนาโครงการ เพื อการรองรับและสนับสนุนการท่องเทียวฮาลาลรวมถึง นักท่องเทียวทัวโลก ในรูปแบบโครงการ MIX-USE โดยพื นทีทีนํามาพั ฒนา โครงการตังอยู่บนถนนศรีนครินทร์ เขตบางกะป จังหวัดกรุงเทพมหานคร มี เนือทีในการพั ฒนาทังหมด 30-0-45 ไร่ หรือราว 48,182 ตารางเมตรซึง โครงการ ARABIC MIX-USE จะใช้ทฤษฎีและแนวคิดทีเกียวข้องในการวิเคราะห์ ความเปนไปได้ โดยมุ่งประเด็นทีศึกษาความเปนไปได้ด้านกายภาพ ด้านการ ตลาด และด้านการเงิน โดยโครงการมีการพั ฒนาพื นทีแบ่งออกเปน โครงการทีพั กอาศัยรูป แบบ FREEHOLD และ LEASEHOLD, ห้างสรรพสินค้า รวมถึงคลินิกสุขภาพ เมือวิเคราะห์ความเปนไปได้ทัง 3 ด้าน สามารถบ่งบอกได้ว่า โครงการ ARABIC MIX-USE มีศักยภาพในการรองรับการท่องเทียวและส่งเสริมคุณภาพการใช้ ชีวิตทีดีขึนแก่นักท่องเทียวมุสลิมได้อย่างดี รวมถึงการเปนศูนย์กลางทางด้าน ธุรกิจฮาลาล และแหล่งท่องเทียวแห่งใหม่บนย่านพื นทีส่วนต่อขยายทางธุรกิจ อย่างย่านศรีนครินทร์

ARABIC

กิ ต ติ ก รรมประกาศ

MIX-USE

การศึกษาความเปนไปได้ในการพั ฒนาโครงการ ARABIC MIX-USE ถนนศรีนครินทร์ เขตบางกะป

จังหวัดกรุงเทพมหานคร สามารถ

สําเร็จลุล่วงได้ดีด้วยความกรุณาจากท่านอาจารย์ ธรรม์ เด่นดวง อาจารย์ที ปรึกษาทีให้คําแนะนําและข้อเสนอแนะในการพั ฒนาโครงการ

รวมทังแนวคิดใน

การพั ฒนาศักยภาพของผู้จัดทําให้ดีขึน

นอกจากนีผู้จัดทํากราบขอบคุณ

คณาจารย์หลักสูตรวิทยาศาสตร์บัณฑิต

สาขาวิชาสถาปตยกรรมเพื อการ

พั ฒนาอสังหาริมทรัพย์และอาจารย์พิเศษทุกท่าน ทีมอบความรัก ความรู้และ ประสบการณ์ ทีมีส่วนทําให้การศึกษาของผู้จัดทําสําเร็จบรรลุวัตถุประสงค์ตาม ทีตังไว้ นอกจากนีผู้จัดทํากราบขอบพระคุณบิดา มารดาของผู้จัดทําที คอยให้ความรักและการสนับสนุน

ตังแต่วันแรกทีเริมกระบวนการการศึกษา

รวมถึงขอขอบคุณ เพื อนๆรุ่นพี และรุ่นน้อง ในคณะสถาปตยกรรมศาสตร์และ การผังเมืองทุกท่าน ทีให้ความช่วยเหลือในทุกๆด้านด้วยดีเสมอมา นาย จิรายุ ตังพรสมาน นักศึกษาผู้นําเสนอและจัดทําโครงการ

01

ทีมาและความสําคัญ

1

02

วิเคราะห์ธุรกิจ

5

รายละเอียดโครงการ

19

การออกแบบโครงการ

23

แผนการเงิน

47

การนําเสนอผลงาน

59

ข้อสรุปโครงการ

61

การวิ เ คราะห์ก รณี ศึ ก ษา การวิ เ คราะห์ก ารตลาด การวิ เ คราะห์ที ตั ง Bussiness Model Canvas

03

Programming Function and Area Requirement Project Concept

04

Design concept and image board Master plan Floor plan Section Elevation Perspective Model

05

กาารวิ เ คราะห์ค วามเปนไปได้ ท างการเงิ น Cashflow

06

ภาพบรรยากาศการนํา เสนอผลงานเมื อวั น ที 6,7 พฤษภาคม 2564

07

01

ทีมาและความสําคัญ

ทีมาและความสําคัญ

02

Design Guideline for Arabic Mix-use project

TRAVEL HALAL อุตสาหกรรมการท่องเทียวของนักท่องเทียวมุสลิม ถือได้ว่ามีการเติบโตอย่าง มากสามารถสร้างรายได้เข้าสู่ประเทศไทยได้เปนจํานวนมาก อีกทังยังมีแนวโน้มการ เพิ มขึนของนักท่องเทียวกลุ่มนีเพิ มสูงขึน ข้อมูลจาก MASTERCARD จํานวนนักท่อง เทียวมุสลิมทีเดินทางระหว่างประเทศ มีการจํานวนเพิ มขึนอย่างต่อเนือง(PEW RESEARCH CENTER, 2011, ONLINE) วิเคราะห์การท่องเทียวของมุสลิมทัวโลก

วิเคราะห์มูลค่าการท่องเทียวมุสลิม หน่วย : ล้านดอลลาห์สหรัฐ 400,000

200 150

300,000

100

200,000

50

100,000

0

2000

2010

2017

2020

Source : https://www.pewforum.org/2011/01/27

GROWTH MARKET HALAL INDUSTRY

0

2020

2026

2031

Source : https://www.pewforum.org/2011/01/27

การเติบโตของอุตสาหกรรมทัวโลก

ซึงนักท่องเทียวกลุ่มนีมีความต้องการ เฉพาะ จากการปฏิบัติตามหลักทางศาสนา ซึงส่งผลให้อุตสาหกรรมฮาลาลมีการเจริญ เติบโตเพิ มขึนอย่างต่อเนือง เพราะเปนสินค้า ทีถูกต้องตามหลักทางศาสนา

HALAL TOURISM GROWTH MARKET ในภาพรวมของ อุตสาหกรรมการท่อง เทียวของนักท่องเทียวมุสลิม “การท่องเทียว ฮาลาล” จึงเปนการท่องเทียวทีตอบสนองการ ใช้ชีวิตของนักท่องเทียวกลุ่มนี จากผลการ สํารวจการเติบโตของของนักท่องเทียวมุสลิม พบว่าประเทศไทยมีอัตราการเติบโตของกลุ่ม นักท่องเทียวฮาลาลสูงเปนอันดับสอง เปน รองเพี ยงประเทศสิงคโปร์ของประเทศทีไม่ เปนสมาชิกองค์กรความร่วมมืออิสลามหรือ NON-OIC (MASTERCARD RATING, 2019)

Source : http://www.halalanquality.com/index.php/halal/

ผลการสํารวจดัชนีการท่องเทียวของชาวมุสลิม ทัวโลกประจําป 2018 SCORE

1.

66.2

2.

55.1

3.

53.8

Source : https://www.bangkokbiznews.com/news/detail/801395

ทีมาและความสําคัญ

03

Design Guideline for Arabic Mix-use project

การแก้ไขกฎหมายชาวต่างชาติ และในด้านการเปลียนแปลงทางกฎหมาย ในเรืองของการถือของกรรมสิทธิของ ชาวต่างชาติ มีแนวโน้มทีจะเปลียนแปลงเพื อเปนการกระตุ้นเศรษฐกิจขอประเทศไทย โดยมีทิศทางการเปลียนแปลง ดังนี 1. แก้ไขเพิ มเติมพ.ร.บ. อาคารชุด ฉบับที 4 พ.ศ.

2551 ให้ต่างชาติสามารถซือ และถือครองกรรมสิทธิห้อง ชุดหรือคอนโดได้มากขึนจาก เดิมสามารถถือครองได้ 49 % ของพื นทีทังหมด คาดว่า จะเปลียนแปลงเปน70-80%

2. แก้ไขพระราชบัญญัติการ เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื อพาณิช ยกรรมและอุตสาหกรรม 2542 ตามประมวลกฎหมายแพ่ งและ พาณิชย์ จากเดิมทีกําหนดให้นัก ลงทุนต่างชาติทําสัญญาเช่าได้ สูงสุด 30 ป จะมีการขยายเพิ ม เปน 50 ป+40 ป

3. แก้ไขประมวลกฎหมาย ทีดินให้คนต่างชาติซือบ้าน เดียว ได้ไม่เกิน 49% ของ พื นทีทังหมด

Source : https://www.home.co.th/news

ด้วยปจจัยเหล่านี ทําให้เกิดประเด็นทีน่าสนใจในการพั ฒนาโครงการ MIX-USE เพื อ รองรับนักท่องเทียวกลุ่มนี และเปนทีกล่าวถึงทังนักท่องเทียวทัวโลก สําหรับพื นทีในการ ศึกษาความเปนไปได้ในการพั ฒนาโครงการ ARABIC MIX-USE ผู้เขียนได้เลือกพื นที ย่านศรีนครินทร์ ซึงเปนย่านทีมีศักยภาพในการพั ฒนาโครงการ MIX-USE เนืองจาก พื นทีนีตังอยู่บนทําเล NEW EBD (EXTENDED BUSINESS DISTRICT) กล่าวคือพื นที ส่วนต่อขยายธรุกิจทีรองรับการขยายตัวของเมือง (ORIGIN,2019,ONLINE) โดยพื นทีนี สามารถเดินทางไปยังสนามบินสุวรรณภูมิเพี ยง 17 กิโลเมตรซึงมีทําเลทีดีในการรองรับ นักท่องเทียวชาวต่างชาติ และมีแนวโน้มราคาทีดินสูงขึน

จากความเปนมาและโอกาสทางธุรกิจทีแสดงนัยข้างต้น ผู้เขียนได้เลือกการ พั ฒนาโครงการเพื อรองรับ การท่องเทียวฮาลาล โดยทางโครงการมีการบริการ และมีสิงอํานวยความสะดวกทีเปนมิตรต่อนักท่องเทียวมุสลิม เพื อทีจะเปนโอกาส ในการส่งเสริมศักยภาพให้เปนแหล่งธุรกิจฮาลาลแห่งใหม่ ทีสนับสนุนการใช้ชีวิต และพั ฒนาคุณภาพชีวิต

04

05

วิเคราะห์ธุรกิจ

วิเคราะห์ธุรกิจ

06

Design Guideline for Arabic Mix-use project

INTERVIEW เปนการสัมภาษณ์ถึงความเปนไปได้ในการพํ ฒนาโครงการ ARABIC MIX USE จากข้อมูลทางธุรกิจและการตลาด Q : โครงการ ARABIC มีค วามเปนไปได้ท างธุ ร กิ จ มากน้ อ ยแค่ ไ หน?

A : ในรู ป แบบทางธุ ร กิจ มีค วามน่า สนใจในการลงทุ น และในย่ า นที เลื อ ก มาพั ฒ นาโครงการ มีค วามเปนไปได้ใ นการพั ฒนาโครงการประเภทมิ ก ซ์ ยูส Q : ในโครงการประเภท MIX-USE ทางธนาคารจะปล่ อ ยสิ นเชื อในสั ด ส่ ว น เท่า ใด?

A : ทางธนาคารจะประเมิณ ที 60-80% ขึ นอยู่ ส ถานะทางการเงิ นของบริ ษั ท และความสามารถในการดํา เนิน ธุร กิจ ของผู้ กู้ ซึ งในส่ ว นที เหลื อ ผู้ กู้ ต้ อ งจั ด หา เงินทุ นเอง สํา หรั บโครงการนีคาดการณ์ ว่ า สามารถปล่ อ ยสิ นเชื อได้ 70% Q : ข้ อ เสนอแนะเพิ มเติม ในการขอสิน เชือเพิ มเติ ม A : ทางธนาคารจะต้ อ งทราบถึง ต้น ทุน ของโครงการ , สั ด ส่ ว นรายได้ ข อง โครงการ และสภาวะทางการเงิน ของโครงการ เพื อประกอบในการประเมิ ณ การให้ สิ น เชื อ ผู้ ให้ สั ม ภาษณ์ : นาย อนุส รณ์ มลมาลา ตํา แหน่ ง : ผู้ เ ชี ยวชาญ - พั ฒ นางานบริ ก ารลู ก ค้ า ธุ ร กิ จ

CASE STUDY

Whizdom 101 โครงการมิกซ์ยูสจากบริษัท Magnolias Quality Development Corporation บนถนนสุ ขุมวิท เชือมต่อกับ รถไฟฟา BTS สถานีปุณณวิถี บนพื นที 43 ไร่ มูลค่ากว่า 30,000 ล้านบาท สัดส่วนการใช้พืนที พื นทีทีเชิงพาณิชย์ 26 ไร่

Source : https://thinkofliving.com

สโมสรกีฬาและสุ ขภาพ พื นทีประมาณ 10,000 ตร.ม. พื นทีร้านค้าปลีก พื นทีประมาณ 20,000 ตร.ม. พื นทีสํานักงาน พื นทีประมาณ 70,000 ตร.ม. พื นทีทีอยู่อาศัย 17 ไร่

3 อาคาร ขนาดพื นทีทังหมดประมาณ 140,000 ตร.ม ราคาขาย 135,802 บาทต่อ ตรม.

Source : https://thinkofliving.com

วิเคราะห์ธุรกิจ

07

Design Guideline for Arabic Mix-use project

CASE STUDY

THE PARQ โครงการ Mixed-use สมัยใหม่ ความสู ง 16 ชัน ทีได้ มาตรฐานระดับโลกของ LEED และ WELL ทีเปนโครงการ เพื อความยังยืนแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ จาก TCC Assets (Thailand) Co., Ltd. มูลค่าโครงการกว่า 20,000 ลบ. ตัง อยู่บนทําเลทองติดถ.พระราม 4 สัดส่วนการใช้พืนที

Source : http://www.realist.co.th/blog/the-parq-office/

พื นทีโครงการ Phase 1 ขนาด 24 ไร่ ประกอบด้วย พื นทีออฟฟศ : 60,000 ตร.ม. พื นทีโซนค้าปลีก : 12,000 ตร.ม. พื นทีสีเขียว และส่วนเปดโล่ง : 7,000 ตร.ม.

Source : http://www.realist.co.th/blog/the-parq-office/

CASE STUDY

DUSIT CENTRAL PARK พั ฒนาโดย ดุสิต อินเตอร์เนชันแนล และบริษัท เซ็นทรัล พั ฒนา จํากัด มูลค่าโครงการ 36,700 ล้านบาท บนทีดินกว่า 23 ไร่ ตรงมุมถนนสีลม – พระราม 4 พื นทีใช้สอย 440,000 ตารางเมตรปน Integrated Mixed-use สัดส่วนการใช้พืนที

Source : https://www.checkraka.com/

โรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพฯ ขนาด 250 ห้อง ความสู ง 39 ชัน คอนโดมิเนียมความสู ง 69 ชัน จํานวน 389 ยูนิต บน พื นที 80,000 ตารางเมตร แบ่งเปน 1. Dusit Residences จํานวน 159 ยูนิต 2. Dusit Parkside จํานวน 230 ยูนิต Central Park Offices พื นที 90,000 ตารางเมตร ศูนย์การค้า Central Park พื นที 80,000 ตารางเมตร Source : https://www.checkraka.com/

วิเคราะห์ธุรกิจ

08

Design Guideline for Arabic Mix-use project

BEHAVIOR วิเคราะห์พฤติกรรมของผู้บริโภคกลุ่มเปาหมายหลัก นักท่องเทียวตะวันออกกลาง การเดินทางพั กอาศัยของนักท่องเทียว

Source : https://tatreviewmagazine.files.wordpress.com/2017/09/db_tune-in.pdf

นักท่องเทียวตะวันออกกลางมากับกลุ่ม เพื อนมากทีสุด คิดเปนร้อยละ 35.93 รองลงมา เดินทางแบบครอบครัวคิดเปนร้อยละ 23.01 , เดินทางคนเดียวคิดเปนร้อยละ 22.48 และเดิน ทางเปนคู่ร้อยละ 17.39 ตามลําดับ ค่าใช้จ่ายในการทํากิจกรรมของนักท่องเทียว

Source : https://tatreviewmagazine.files.wordpress.com/2017/09/db_tune-in.pdf

นักท่องเทียวตะวันออกกลางมีค่าใช้จ่าย เฉลียในการทํากิจกรรม 27,288.91 บาทต่อคนต่อ ทริป (เปนการคิดต่อกิจกรรม)

วันพํ านักเฉลียของนักท่องเทียว

Source : https://tatreviewmagazine.files.wordpress.com/2017/09/db_tune-in.pdf

นักท่องเทียวตะวันออกกลางมีวันพํ านัก เฉลียอยู่ที 10.15 วัน และจํานวนจังหวัดเฉลีย 1.68 จังหวัด

ค่าใช้จ่ายในการซือสินค้าของนักท่องเทียว

Source : https://tatreviewmagazine.files.wordpress.com/2017/09/db_tune-in.pdf

นักท่องเทียวตะวันออกกลางมีค่าใช้จ่าย เฉลียในการซือสินค้า 19,057 บาทต่อคนต่อทริป

วิเคราะห์ธุรกิจ

09

Design Guideline for Arabic Mix-use project

SITE SELECTION NEW EBD (Extended Business District) หรือพื นทีส่วนต่อขยายธรุกิจทีรองรับการ ขยายตัวของเมือง ย่านนีเปนทําเลทีมีการเติบโต อย่างรวดเร็วจากการเข้ามาของรถไฟฟาทีช่วยดัน ศักยภาพในทําเลนี จากการขยายตัวของแนวรถไฟฟาและเปนจุด Interchange สําคัญในการเดินทางของ กรุงเทพฯฝงตะวันออกทําให้เกิดการพั ฒนา โครงการต่างๆทังจากภาครัฐและภาคเอกชนมาก ขึน ทําให้ความเจริญเข้ามาสู่ในพื นทีอย่างต่อเนือง และด้วยความทีมีการคมนาคมทีสามารถเข้าสู่ย่าน แหล่งธุรกิจสําคัญต่างๆ ได้อย่างสะดวก

Source : https://www.terrabkk.com/articles/199040/thelivin-ramkhamhaeng

EBD CRITERIA SITE 3

คาดการณ์ ผู้ โดยสารเฉลี ย

SITE 2

480,000 คน/วั น

CAPITAL GAIN 5-7% RENTAL YIELD 4-7%

SITE 1 รถไฟฟาสายสี ส้ ม รถไฟฟาสายสี ช มพู รถไฟฟาสายสี เ หลื อ ง รถไฟฟาสายสี แ ดง

Source : https://www.terrabkk.com/articles/199040/the-livin-ramkhamhaeng

เกณฑ์การให้คะแนนจะใช้เกณฑ์การวัดทีสําคัญต่อความเปนไปได้ในการพั ฒนาโครงการ MIX-USE 1. ความเหมาะสมของทําเลทีตัง 2. ความสามารถในการใช้ประโยชน์ทีดิน 3. ระบบคมนาคมโดยรอบ 4. ความเปนไปได้ในการพั ฒนาโครงการ MIX -USE 5. การเข้าถึงพื นทีอืน เช่น สนามบิน , รถไฟฟาสายอืนๆ

วิเคราะห์ธุรกิจ

10

Design Guideline for Arabic Mix-use project

SITE SELECTION SITE 1 SITE 2

ระยะห่ า ง 300 เมตร

ง ห่ า

จา

กส

SITE 2

ถา

นี ศ

ูรพ รี บ

0 า3

0

เม

ตร

สถานี มี น บุ รี

สถานี ศ รี ก รี ฑ า

SITE 1 ตําแหน่ง : ถนนรามคําแหง พิ กัด: 13.7556840379256,100.6448 111381 เนือที : 30-0-45 ไร่ 48,182 ตร.ม. / 12,045 ตร.ว. ราคา : 250,000 บาท/ตร.ว 3,011,250,000.00 บาท ผังสี : สีแดง พ3-13 FAR : 7:1 OSR : 4.5

SITE SELECTION หลักเกณฑ์ในการ เลือกทําเลทีตัง

SITE 1

SITE 2

SITE 3

นําหนัก คะแนน

รวม

คะแนน

รวม

คะแนน

รวม

ทําเลทีตัง

8

4

32

4

32

4

32

ี น การใช้ประโยชน์ทดิ

7

5

35

4

28

4

28

ระบบคมนาคมโดยรอบ

6

4

24

5

30

4

24

ความเปนไปได้ในการพัฒนา โครงการ MIX -USE

8

5

40

4

32

4

32

การเข้าถึงพืนทีอืน เช่น สนาม บิน , รถไฟฟาสายอืนๆ

6

4

24

4

24

4

24

รวม

25

155

146

140

ี ด , 3 = ปานกลาง , 1 = แย่ทสุ ี ด เกณฑ์การให้คะแนน 5 = ดีทสุ

จากผลการให้คะแนน พบว่า SITE 1 มีความสามารถในการพั ฒนาโครงการ MIX-USE มีค่าคะแนนจากหลัก เกณฑ์ในการเลือกตําแหน่งทีตังมากทีสุด 155 คะแนน

วิเคราะห์ธุรกิจ

11

Design Guideline for Arabic Mix-use project

SITE ARABIC MIX-USE

207.75 m.

ตําแหน่ง : ถนนศรีนครินทร์ พิ กัด: 13.7556840379256,100.6448111381 เนือที : 30-0-45 ไร่ 48,182 ตร.ม. / 12,045 ตร.ว. ราคา : 250,000 บาท/ตร.ว 3,011,250,000.00 บาท ผังสี : สีแดง พ3-13 FAR : 7:1 MAX FAR : 337,260 ตารางเมตร OSR : 10,707 ตารางเมตร

104.10 m.

235.30 m.

150.30 m.

176.48 m.

ถนนศรีนครินทร์ กว้าง 30 เมตร

สถานีศรีกรีฑา

Source : http://dolwms.dol.go.th/tvwebp/

SITE SURROUNDING

TRANSPORTATION

O1

O2 คาดการณ์ ผู้ โดยสารเฉลี ย

รถไฟฟาสายสี ส้ ม (ตลิ งชั น -มี น บุ รี ) รวม 30 สถานี

R1

480,000 คน/วั น

G1

รถไฟฟาสายสี เ หลื อ ง (ลาดพร้ า ว-สํา โรง) รวม 23 สถานี รถไฟฟาสายสี แ ดงอ่ อ น (ศาลายา-หั ว หมาก)

1

O3 G2

ROAD

R2

O4

ถนนหมายเลข 7 กรุ ง เทพ-ชลบุ รี สายใหม่ G3

ถนนหั ว หมาก

O5

ถนนกรุ ง เทพกรี ฑ า ถนนศรี น คริ น ทร์ - ร่ ม เกล้ า

Source : http://dolwms.dol.go.th/tvwebp/

HOSPITAL R1 R2

โรงพยาบาลรามคําแหง โรงพยาบาลสมิตเิ วช

MALL

MALL

O1

ตลาดนัดตะวันนา

G1

การกีฬาแห่งประเทศไทย

O2

เดอะมอลล์บางกะป

G2

สวนปยะภิรมณ์

O3

Kurve 7

G3

สโมสรกรุงเทพกรีฑา

O4

The Park กรุงเทพกรีฑา

O5

The Nine พระราม 9

วิเคราะห์ธุรกิจ

12

Design Guideline for Arabic Mix-use project

LAW & REGULATION กฎหมายผังเมือง ทีดินประเภท พ. ๓ เปนทีดินประเภทพาณิชยกรรม เปนทีดินประเภทพาณิชยกรรมทีมีวัตถุประสงค์ เพื อให้ใช้ประโยชน์เปนศูนย์พาณิชยกรรมของ เมือง เพื อรองรับการประกอบกิจกรรมทาง ธุรกิจ การค้า การบริการ และนันทนาการทีให้ บริการแก่ประชาชนโดยทัวไป มีอัตราส่วนพื นทีอาคารรวมต่อพื นทีดินไม่เกิน 7 : 1 มีอัตราส่วนของทีว่างต่อพื นทีอาคารรวมไม่น้อยกว่าร้อยละ 4.5

Source : http://dolwms.dol.go.th/tvwebp/

ข้อบัญต ั ก ิ รุงเทพมหานคร ถนนศรีนครินทร์ ได้มีการกําหนดว่า ห้ามมิให้บุคคลใดก่อสร้าง โรงมหรสพ โรงแรม ศูนย์การค้า คลังสินค้า ภายในระยะ 15 เมตร จากเขตถนนทังสองฝากของถนนศรีนครินทร์ ตังแต่ถนนรามคําแหงทิศใต้จนถึงถนนบางนา - ตราด Source : https://download.asa.or.th/03media/04law/cba/bb/bb30-04.pdf

กฎกระทรวงฉบับบที 33

กฎกระทรวงฉบับบที 33

12 2x x

Source :https://www.terrabkk.com/articles Source :https://www.terrabkk.com/articles

ระยะร่นอาคารจากเขตทีดินด้านอย่างน้อย 6 เมตร

ทีว่างหน้าอาคารอย่างน้อย 12 เมตร และไม่นอ้ ยกว่า 1/6 ของเส้นรอบรูปอาคาร

วิเคราะห์ธุรกิจ

13

Design Guideline for Arabic Mix-use project

SITE ANALYSIS 1 8

2 3

7

6

8

5

4

4

1

5

2

6

3

7

วิเคราะห์ธุรกิจ

14

Design Guideline for Arabic Mix-use project

TRAFFIC ANALYSIS การวิเคราะห์ความหนาแน่นของการสัญจรโดยรอบไซต์

การสัญจรโดยรถยนต์พบว่าถนนศรีนครินทร์ มีความหนาแน่นมากทีสุด รองลงมาคือถนน หัวหมากและถนนกรุงเทพกรีฑา

ถนนศรีนคริทร์

ถนนหัวหมาก

ถนนกรุงเทพกรีฑา

การสัญจรโดยรถสาธารณะ จากทางถนน ศรีนครินทร์มากกว่าถนนหัวหมากและถนน กรุงเทพกรีฑา เนืองจากเปนถนนทีมีรถสาธารณะ ผ่านหน้าโครงการ อีกสองสายนันรถประจําทางยัง มีจํานวนน้อย การสัญจรโดยการเดินเท้า พบความหนาแน่น ของถนนศรีนคริทร์ใกล้เคียงกับถนนหัวหมาก

CIRCULATION & VIEW ANALYSIS การวิเคราะห์แสงแดดและเงาภายในโครงการ เพราะอาทิตย์ขึนจากทางทิศตะวันออกและอ้อมทิศใต้ไป ตกทางทิศตะวันตก ซึงหากใช้แนวการวางอาคารตาม การวิเคราะห์มุมมอง พื นทีสีเขียวควรอยู่บริเวณตรง กลางค่อนไปทางทิศเหนือ เพราะอาคารสามารถช่วย บดบังแสงแดดได้

SITE CONDITION

L H L

การวิเคราะห์ทศ ิ ทางของลมมรสุมทีมีผลกระทบต่อโครงการ ประเทศไทยมีลมมรสุมพั ดผ่าน 2 แบบ คือลมร้อนทีพั ด จากทิศตะวันตกเฉียงใต้ และลมฝนทีพั ดจากทิศตะวัน ออกเฉียงเหนือ การวางแนวอาคารดังรูป จะช่วยให้ อากาศถ่ายเท

DESIGN RESPONE

L H

H

L

วิเคราะห์ธุรกิจ

15

Design Guideline for Arabic Mix-use project

ACCESS ANALYSIS การวิเคราะห์ทางเข้าและออกของโครงการ SITE CONDITION

DESIGN RESPONE

U-TURN

SITE CONDITION

การเข้าสู่ไซต์โดยรถยนต์ เข้าได้จากทางถนน ศรีนครินทร์ (ฝงขาเข้า) โดยจะวางตําแหน่ง การเข้าไซต์บริเวณทิศใต้ของไซต์ เพื อความ สะดวกในการเข้าถึงไซต์ การออกจากไซต์โดยรถยนต์ ออกทางทีใกล กับทางเข้าไซต์ เนืองจากระยะจากบริเวณ ทางออกถึงจุดกลับรถมีระยะ 150 เมตร สามารถ กลับรถได้ และเพิ มอีกจุดกลับรถบริเวณด้านบน เพื อให้การสัญจรในโครงการ ไม่แออัด

DESIGN RESPONE

การเข้าถึงไซต์โดยการเดินเท้า จากสถานี ศรีกรีฑา จะมีการปรับปรุงทางเดินเท้าบริเวณ หน้าไซต์เนืองจากสิงกีดขวางทีมีจํานวนมาก และ ทําการเพิ มทาง Skywalk จากสถานีศรีกรีฑา เพื อให้การสัญจรของผู้ใช้งานสะดวกมากขึน

SKYWALK

CIRCULATION & VIEW ANALYSIS การวิเคราะห์ทางเดินรถภายในโครงการ SITE CONDITION

เนืองจากทางเข้าออกของโครงการมาจาก 2 เส้นทางคือ ทางด้านบน และด้านล่าง ทําให้ การสัญจรภายในโครงการเปนทางเข้า ออกแบบ 2 เลน สวนกัน

DESIGN RESPONE

การวิเคราะห์มม ุ มองของโครงการ

SITE CONDITION

DESIGN RESPONE

L H L

มุมมองทีดีทีสุดของโครงการ คือทางด้านทิศ ตะวันออกเนืองจากบริบทด้านทิศตะวันออก ส่วนใหญ่เปนอาคารไม่สูง และมีความร่มรืน ทีมากกว่าทิศอืนๆ จึงทําการวางแนวอาคารที ไม่สูง ทางทิศตะวันออก มุมมองทีไม่ดีทีสุดของโครงการ คือทางด้าน ทิศตะวันตกและทิศเหนือเนืองจากบริบทด้าน ทิศตะวันตกและทิศเหนือ มีความหนาแน่นของ อาคารทีพั กอาศัยตลอดแนว จึงกําหนดแนว ของอาคารสูงในทางทิศตะวันตก

วิเคราะห์ธุรกิจ

16

Design Guideline for Arabic Mix-use project

SWOT ANALYSIS

S W O T

ใกล้สถานนีรถไฟฟาศรีกรีฑาเพี ยง 300 เมตร สะดวกต่อการเดินทาง และมีความสามารถในการสร้างอาคารใหญ่พิเศษ อยู่ใกล้แยกลําสาลีซึงเปนจุดเชือมต่อของ BTS ทําให้พืนทีนีมีศักยภาพ ในการหมุนเวียนผ่านโครงการ

มีจุดกลับรถอยู่บริเวณ site ทําให้การเดินทางออกสู่โครงการไม่สะดวก บริเวณภายใน SITE มีอาคารสิงปลูกสร้างรกร้างอยู่ ทําให้ต้องเผือค่าใช้ จ่ายในการรือถอน

เมือรถไฟฟา ก่อสร้างแล้วเสร็จ จะทําให้ในย่านมีความคับคังไปด้วยคน มากขึน บริเวณโดยรอบ SITE ส่วนใหญ่เปนอาคารชุดพั กอาศัย จึงทัศนียภาพ โดยรอบไม่สวยงาม

พื นทีนําท่วมได้ง่าย เนืองจากสภาพภูมิประเทศและปริมานการรองรับนํา ไม่สอดคล้องกับสภาพอากาศ

วิเคราะห์ธุรกิจ

17

Design Guideline for Arabic Mix-use project

7P MARKETING MIX

PRODUCT

ARABIC MIX-USE โครงการมิกซ์ยส ู ทีมุง่ เน้นด้านสุขภาพและยก ระดับศักยภาพของพืนทีโดยรอบ

PRICE

ตังราคาทีสอดคล้องต่อธุรกิจและศักยภาพของโครงการ ตังราคาให้เหมาะสมและสามารถเข้าถึงต่อกลุม ่ เปาหมาย

PLACE

โครงการ ARABIC MIX USE การตลาดทังออฟไลน์และออนไลน์

PROMOTION

PEOPLE

PROCESS

PHYSICAL EVIDENCE

PACKAGE ทีส่งเสริมการหมุนเวียนภายในโครงการ การส่งเสริมการบอกต่อเพือให้ธรุ กิจมีความยังยืน

พัฒนาพนักงานให้มค ี ณ ุ ภาพและตอบสนองความต้องการของ กลุม ่ ลูกค้าอย่างเหมาะสม

การกําหนดมาตรฐานการบริการ และขันตอนการดําเนินงาน เพือ ให้สามารถตอบสนองความต้องการของลูกค้าได้อย่างรวดเร็ว

สะท้อนภาพลักษณ์ของโครงการผ่านการออกแบบสิงปลูกสร้าง และสภาพแวดล้อมภายในโครงการ

เทคโนโลยี ส นั บ สนุ น

แหล่ ง เงิ น

KEY RESOURCE

HEALTH CARE

HOTEL

SHOPPING MALL

CONDOMINIUM

HOUSE

KEY ACTIVITIES

รายได้ จ าก CONDOMINIUM รายได้ จ าก SHOPPING MALL รายได้ จ าก HOTEL รายได้ จ าก HEALTH CARE

ค่ า ใช้ จ่ า ย CONDOMINIUM

ค่ า ใช้ จ่ า ย SHOPPING MALL

ค่ า ใช้ จ่ า ย HOTEL

ค่ า ใช้ จ่ า ย HEALTH CARE

REVENUE STREAM

BOOKING ONLINE

SOCIAL ADVERTISING

โครงการ ARABIC

CHANNEL

การสร้ า งความสั ม พั น ธ์ ที ดี กั บ ผู้ เ ช่ า พื นที ใน โครงการ

PACKAGE สนั บ สนุ น ในโครงการ

CUSTOMER RELATIONSHIP

รายได้ จ าก HOUSE

ศั ก ยภาพของพื นที โดยรอบ

ด้ า นสุ ข ภาพและพั ฒ นา

ธุ ร กิ จ แห่ ง ใหม่ ที มุ่ ง เน้ น

เปนโครงการที เปนแหล่ ง

โครงการ ARABIC

VALUE PROPOSITION

ค่ า ใช้ จ่ า ย HOUSE

COST STRUCTURE

แบรนด์ ต่ า งๆที เข้ า มา ในพื นที

ธนาคาร

กลุ่ ม ผู้ ล งทุ น ชาวต่ า ง ชาติ

กลุ่ ม ผู้ ร่ ว มทุ น ชาวไทย

KEY PARTNER

กลุ่ ม ธุ ร กิ จ สิ น ค้ า และ บริ ก ารที เข้ า มาเช่ า พื นที

กลุ่ ม นั ก ลงทุ น ชาวต่ า ง ชาติ

กลุ่ ม นั ก ลงทุ น ชาวไทย

กลุ่ ม ลู ก ค้ า ชาวต่ า งชาติ

กลุ่ ม นั ก ท่ อ งเที ยวฮาลาล

CUSTOMER SEGMENT

วิเคราะห์ธุรกิจ 18

Design Guideline for Arabic Mix-use project

BUSSINESS MODEL CANVAS

19

รายละเอียดโครงการ

รายละเอียดโครงการ

20

Design Guideline for Arabic Mix-use project

CORE BUSSINESS LEASEHOLD

FREEHOLD

HEALTHCARE 25.6% SHOPPING MALL 46.2%

CONDOMINIUM 37.7%

HOUSE 62.3% HOTEL 28.2%

โดยธุรกิจของโครงการจะแยกออกเปน 2 กรรมสิทธิ คือ Freehold & Leasehold(Onpreya.C,2020) มี องค์ประกอบ ดังนี 1. Freehold - เปนโครงการทีถือกรรมสิทธิแบบซือขายขาด สามารถซือขายกรรมสิทธิได้อย่างถาวร โดย ประเภทโครงการ Freehold 2 โครงการ 2. Leasehold - เปนโครงการทีถือกรรมสิทธิแบบระยะยาว ไม่เปนการซือขายกรรมสิทธิอย่างถาวร โดย ประเภทโครงการ Leasehold มี 3 โครงการ

PROGRAMMING SHOPPING COMPLEX

HEALTH CARE

CONDOMINIUM

HOUSING

HOTEL

รายละเอียดโครงการ

21

Design Guideline for Arabic Mix-use project

FUNCTION AND AREA REQUIREMENT

สโมสรสุขภาพและกีฬา 4.2% พืนทีร้านค้าปลีก

WHIZDOM 101

8.3%

สโมสรกีฬาและสุ ขภาพ พื นทีประมาณ 10,000 ตร.ม. พื นทีร้านค้าปลีก พื นทีประมาณ 20,000 ตร.ม. พื นทีสํานักงาน พื นทีประมาณ 70,000 ตร.ม.

พืนทีสํานักงาน 29.2%

พืนทีทีพักอาศัย 58.3%

อาคารพั กอาศัย พื นทีประมาณ 140,000 ตร.ม พืนทีสีเขียว 8.9%

THE PARQ

พืนทีร้านค้าปลีก 15.2%

พื นทีออฟฟศ : 60,000 ตร.ม. พื นทีโซนค้าปลีก : 12,000 ตร.ม. พื นทีสีเขียว และส่วนเปดโล่ง : 7,000 ตร.ม. พืนทีสํานักงาน 75.9%

โรงแรม 13.9%

DUSIT CENTRAL PARK คอนโดมิเนียม 38.9%

โรงแรม : 50,000 ตร.ม. ศูนย์การค้า: 80,000 ตร.ม. พื นทีสํานักงาน : 90,000 ตร.ม. คอนโดมิเนียม : 140,000 ตร.ม

ศูนย์การค้า 22.2%

พืนทีสํานักงาน 25%

จากการสํารวจคู่แข่งทางธุรกิจ ทัง 3 โครงการ จึงได้เห็นทฺสทางในการจัดสรรพื นที ดังต่อไปนี HOTEL 20.2%

SHOPPING COMPLEX 10.7%

HEALTH CARE 5.7%

CONDOMINIUM 21.4%

OFFICE BUILDING 42%

MAX FAR SHOPPING COMPLEX CONDOMINIUM HOTEL OFFICE BUILDING HEALTH CARE

337,260.00 35,645.60 71,211.75 67,183.80 139,574.00 18,841.00

รายละเอียดโครงการ

22

Design Guideline for Arabic Mix-use project

PROJECT CONCEPT

เ ป น โ ค ร ง ก า ร ที เ ป น แ ห ล่ ง ธุ ร กิ จ แ ห่ ง ใ ห ม่ ที มุ่ ง เ น้ น ด้ า น สุ ข ภ า พ แ ล ะ พั ฒ น า ศั ก ย ภ า พ ข อ ง พื น ที โ ด ย ร อ บ ซึ ง จ ะ มี แ น ว ท า ง ใ น ก า ร พั ฒ น า 3 ด้ า น ดั ง นี การออกแบบพื นที เปนแหล่ งรวมในการ ประกอบธุ รกิ จอสั งหาริ มทรั พย์ และธุ รกิ จฮาลาล

BUSSINESS

ระบบการให้ บริ การที เต็ มไปด้ วยระบบส่ งเสริ ม ด้ านสุ ขภาพ

QUALITY

SURROUNDING

แหล่ งเศรษฐกิ จที เชื อมต่ อชาวไทยและชาวต่ าง ชาติ พร้ อมพั ฒนาเศรษฐกิ จพื นที โดยรอบ

23

การออกแบบโครงการ

การออกแบบโครงการ

24

Design Guideline for Arabic Mix-use project

DESIGN CONCEPT

เ ป น โ ค ร ง ก า ร ที อ อ ก แ บ บ ใ ห้ ส อ ด ค ล้ อ ง ต า ม ห ลั ก ป ฎิ บั ติ ท า ง ศ า ส น า อิ ส ล า ม ที ใ ช้ ลั ก ษ ณ ะ ก า ร อ อ ก แ บ บ T R A D I T I O N A L A R A B I C มี ก า ร ส อ ด แ ท ร ก ล ว ด ล า ย ฉ ลุ ที เ ป น เ อ ก ลั ก ษ ณ์ ท า ง ถ า ป ต ย ก ร ร ม แ บ บ อ า ห รั บ

IMAGEBOARD

Source : hhttps://algedra.ae/en/services/architectdesign/residential/villas-design

Source : https://www.e-architect.com/south-koreanarchitecture

Source : https://www.skyscrapercity.com/threads/ beijing-scitech-plaza-220m-44-flpro.1651599/

Source : https://www.archdaily.com/893532/as-plusSource : https://www.behance.net/gallery/42820727/SAN-gg-architecture-to-design-yacht-inspiredArchitectural-Visualization tower-in-miami/5ae72457f197

การออกแบบโครงการ

25

Design Guideline for Arabic Mix-use project

MASTER PLAN

SHOPPING MALL

HEALTH & WELLNESS

HOTEL

CONDOMINIUM

AUTO PARKING

HOUSE

การออกแบบโครงการ

26

Design Guideline for Arabic Mix-use project

ZONING

SHOPPING MALL AREA

5,798

SQ.M.

HOTEL

AREA

3,539

Sq.m.

HOUSING

AREA

3,312

SQ.M.

HEALTHCARE

AREA

3,539

Sq.m.

CONDOMINIUM

AREA

2,000 SQ.M.

การออกแบบโครงการ

27

Design Guideline for Arabic Mix-use project

SHOPPING MALL สําหรับ Shopping mall เปนพื นทีศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่บนถนนศรีนครินทร์ ทีรวมร้านชือ ดังไว้มากมาย รวมถึงโซน Halal Destination ทีเปนพื นทีสําหรับธุรกิจฮาลาล โครงการนีมีพืนทีใช้สอยอาคารทังหมด 27,940 ตารางเมตร ความสูง 5 ชัน พื นทีขายมี อัตราส่วน 50.20% ของพื นทีอาคาร

B1 - B3 FLOOR

1ST - 2ND FLOOR

3RD FLOOR

4TH FLOOR

5TH FLOOR

RETAIL

SERVICE

DEPARTMENT

EVENT

FOOD ZONE HALAL DESTINATION HALAL FOOD PRAYER ROOM

การออกแบบโครงการ

28

Design Guideline for Arabic Mix-use project

HOTEL เปนโรงแรมทีรองรับการใช้ชีวิตของนักท่องเทียวฮาลาล ซึงจุดเด่นมีการแยกพื นทีของสระว่าย นําระหว่างผู้ชายและผู้หญิง และสิงอํานวยความสะดวกอืนๆทีสอดคล้องตามหลักปฏิบัติทางศาสนา โดยมีพืนทีใช้สอยอาคารทังหมด 26,690 ตารางเมตร ความสูง 30 ชัน พื นทีขายมีอัตราส่วน 48.20% ของพื นทีอาคาร

1ST FLOOR

1

2

3

5

7

GABAGE

2

GENERATER

3

SERVICE ROOM

4

EE

5

STOCK

6

PUMP

7

RECEPTION

8

DRIVER ROOM

9

STAFF ROOM

4

9

8

1

6

2ND FLOOR

2

3

1

UNIFORM ROOM

2

STAFF FEMALE

3

STAFF MALE

4

EE

5

AIR

6

PUMP

7

LAUNDRY

8

RELAX STAFF

4

1 5 8

7

6

การออกแบบโครงการ

29

Design Guideline for Arabic Mix-use project

3RD FLOOR

2

1

1

DINNING ROOM

2

OFFICE

3

RECREATION PARK

4

OFFICE

5

DB

1

JUNIOR ROOM

2

JUNIOR ROOM

3

BALLROOM

4

KITCHEN

5

DB

1

JUNIOR ROOM

2

JUNIOR ROOM

3

KITCHEN

4

DB

3

5

4

4TH-5TH FLOOR

1

2

3

4

5

6TH FLOOR

1

4

2

3

การออกแบบโครงการ

30

Design Guideline for Arabic Mix-use project

7TH FLOOR

2

1

3 4

8

7

6

1

STREES

2

REGATIVE

3

DIFESTIVE

4

AESTATIC

5

TEETH

6

PRIVENTIVE

7

SLEEP

8

DB

5

8TH - 18TH FLOOR JUNIOR ROOM 45-48 SQ.M. 7 UNIT / FLOOR DELUXE ROOM 80-83 SQ.M. 2 UNIT / FLOOR

LEGEND ROOM 93.5-95 SQ.M. 1 UNIT / FLOOR

19TH FLOOR

1

8

2

7

3

6

4

5

1

FEMALE RESTROOM

2

MALE RESTROOM

3

FITNESS MALE

4

RELAX MALE

5

RELAX FEMALE

6

FITNESS FEMALE

7

SERVICE

8

DB

การออกแบบโครงการ

31

Design Guideline for Arabic Mix-use project

20TH - 29TH FLOOR JUNIOR ROOM 45-48 SQ.M. 5 UNIT / FLOOR DELUXE ROOM 80-83 SQ.M. 2 UNIT / FLOOR LEGEND ROOM 93.5-95 SQ.M. 1 UNIT / FLOOR

30TH FLOOR

1

2

4

1

KITCHEN

2

SKY RESTAURANT 1

3

SKY RESTAURANT 2

4

DB

3

PLAN ROOM TYPE

JUNIOR ROOM 45-48 SQ.M.

DELUXE ROOM 80-83 SQ.M.

LEGEND ROOM 93.5-95 SQ.M.

การออกแบบโครงการ

32

Design Guideline for Arabic Mix-use project

HEALTHCARE CLINIC เปนคลินิกสุขภาพทีออกแบบเปน Green building ซึงจะมีพืนทีสุขภาพทังหมด 7 ด้านได้แก่ ด้านความเครียด , ด้านอายุรกรรม , ด้านปญหาการนอนหลับ , ด้านออฟฟศซินโดม , ด้านความ งาม , ด้านทางเดินอาหาร และด้านหลอดเลือด โดยมีพืนทีใช้สอยอาคารทังหมด 1,677 ตารางเมตร ความสูง 3 ชัน

1ST FLOOR

3

2

1

PRIVENTIVE

2

LOBBY

3

REGATIVE

1

1ST FLOOR

4

5 3

6

1

STREES

2

DIFESTIVE

3

LIVING AREA

4

AESTATIC & SPA

5

EE

6

AIR

7

PUMP

7

1

2

การออกแบบโครงการ Design Guideline for Arabic Mix-use project

3TH FLOOR

33

การออกแบบโครงการ

34

Design Guideline for Arabic Mix-use project

HOUSE เปนบ้านในกลุ่มระดับ luxury class ผ่านการถ่ายทอดความงามในรูปแบบ Traditional Arabic ทีมีความโดดเด่นงดงาม โดยรูปแบบบ้านมีพืนทีใช้สอย 276 ตารางเมตร ประกอบด้วย ห้องนอน 5 ห้อง , ห้องนํา 5 ห้อง , ทีจอดรถ 4 คัน , 1 ห้องรับแขก มีพืนทีในการพั ฒนา 1-1-29 ไร่ หรือเนือทีราว 6,916 ตารางเมตร ความสูง 3 ชัน

1ST FLOOR

8

9

1

FOYER

2

MAID

3

BATHROOM MAID

4

STORAGE

5

WASH

6

LAUNDRY

7

THAI KITCHEN

8

DINNING ROOM

9

LIVING ROOM

10

SWIMMING POOL

9

BATHROOM 1

1

BEDROOM 1

2

BATHROOM 2

3

WALK IN CLOSET

4

BATHROOM 3

5

WALK IN CLOSET

6

BALCONY

7

6 10 11

5

2 4

1

3

2ND FLOOR

6

7

5

4

3

2

1

7

BEDROOM 2

การออกแบบโครงการ

35

Design Guideline for Arabic Mix-use project

3TH FLOOR

6

7

5

1

BEDROOM 3

2

BATHROOM 4

3

WALK IN CLOSET

4

BATHROOM 5

5

WALK IN CLOSET

6

BALCONY

7

BEDROOM 4

8

WORKING ROOM

4

8

3 2

1

การออกแบบโครงการ

36

Design Guideline for Arabic Mix-use project

CONDOMINIUM สําหรับ Condominium เปนโครงการทีมีทําเลทีตังทีดี และศักยภาพความน่าลงทุน โดย โครงการนีมีพืนทีในการพั ฒนา 3-2-29.5 ไร่ หรือเนือทีราว 5,718 ตารางเมตร โดยมีพืนทีใช้สอยอาคารทังหมด 38,964 ตารางเมตร ความสูง 30 ชัน พื นทีขายมีอัตราส่วน 49.60% ของพื นทีอาคาร

B1 - B3 FLOOR

1ST FLOOR

1

OFFICE

9

GENERATER

2

RECEPTION

10

PUMP

3

SHOP 1

4

SHOP 2

11

GABAGE

5

SHOP 3

6

SHOP 4

7

SHOP 5

8

EE

2

3

7 11 6

10

9

1

8

5

4

การออกแบบโครงการ

37

Design Guideline for Arabic Mix-use project

2ND FLOOR

2

1

3

4

1

SHOP 1

2

GOLF SIMULATION

3

REST AREA

4

PRAYER MALE

5

PRAYER FEMALE

1

POND SWIMMING POOL

2

OFFICE 1

3

OFFICE 2

4

OFFICE 3

5

FITNESS

6

RESTROOM

7

RECREATION PARK

1

SWIMMING POOL MALE

2

SWIMMING POOL FEMALE

3

MOCKTAIL BAR

4

RESTROOM FEMALE

5

RESTROOM MALE

5

3RD FLOOR

1

6

7

5

4

3

2

4TH FLOOR

1 5 2 4 3

การออกแบบโครงการ

38

Design Guideline for Arabic Mix-use project

5TH - 15TH FLOOR

STUDIO A 2 UNIT / FLOOR STUDIO B 4 UNIT / FLOOR 1 BEDROOM A 4 UNIT / FLOOR 2 BEDROOM A 4 UNIT / FLOOR

16TH - 30TH FLOOR

STUDIO A 2 UNIT / FLOOR STUDIO B 4 UNIT / FLOOR 1 BEDROOM B 4 UNIT / FLOOR 2 BEDROOM B 4 UNIT / FLOOR

PLAN ROOM TYPE

STUDIO B ROOM 30-35 SQ.M.

1 BEDROOM A 43-52 SQ.M.

2 BEDROOM A 90-93 SQ.M.

การออกแบบโครงการ

39

Design Guideline for Arabic Mix-use project

SECTION A

SECTION B

การออกแบบโครงการ

40

Design Guideline for Arabic Mix-use project

ELEVATION A

ELEVATION B

การออกแบบโครงการ

41

Design Guideline for Arabic Mix-use project

ELEVATION C

ELEVATION D

การออกแบบโครงการ

42

Design Guideline for Arabic Mix-use project

PERSPECTIVE SURROUNDING ARABIC MIX USE

SURROUNDING ARABIC MIX USE

การออกแบบโครงการ

43

Design Guideline for Arabic Mix-use project

PERSPECTIVE SHOPPING MALL

SHOPPING MALL COURT

การออกแบบโครงการ

44

Design Guideline for Arabic Mix-use project

PERSPECTIVE HOUSE

HOUSE COURT

การออกแบบโครงการ

45

Design Guideline for Arabic Mix-use project

PERSPECTIVE CONDOMINIUM

CONDOMINIUM & HOTEL

46

47

แผนการเงิน

แผนการเงิน

48

Design Guideline for Arabic Mix-use project

LEASEHOLD ทําการวิเคราะห์ความเปนไปได้ทางการเงิน รวมกันทัง 3 ธุรกิจ เนืองจากกรมสิทธิการถือ ครอง ไม่เปนการซือขายกรรมสิทธิอย่างถาวร โดยมีการวิเคราะห์ความเปนไปได้ทางการเงิน ดังนี

TOTAL PROJECT COST

CON HEALTHCARE 1.5%

SOFT COST 7.4%

CON HOTEL 18.2%

3,550,165,228.00 BAHT

LAND COST 45.3%

CON SHOPPING 27.2%

HOTEL 15.6%

CON INFRASTRUCTURE 0.4%

TOTAL REVENUE

5,160,370.00 BAHT/D

SHOPPING MALL 41.2%

154,811,100.00 BAHT/M 1,857,733,200.00 BAHT/Y

HEALTHCARE 43.2%

TOTAL EXPENSE

INFRASTRUCTURE 22.6%

SHOPPING MALL 18%

54,824,028.00 BAHT/M HOTEL 15.3%

HEALTHCARE 44.1%

แผนการเงิน Design Guideline for Arabic Mix-use project

PROJECT COST

49

แผนการเงิน

50

Design Guideline for Arabic Mix-use project

REVENUE

EXPENSE

แผนการเงิน

51

Design Guideline for Arabic Mix-use project

CASH FLOW MONTH

CASH FLOW YEAR

CASH FLOW MONTH

แผนการเงิน

52

Design Guideline for Arabic Mix-use project

FREEHOLD ทําการวิเคราะห์ความเปนไปได้ทางการเงิน แยกออกเปน 2 ธุรกิจ เนืองจากกรมสิทธิการ ถือครอง เปนการซือขายกรรมสิทธิอย่างถาวร โดยมีการวิเคราะห์ความเปนไปได้ทางการเงิน ดังนี

CONDOMINIUM Construction Management LAND COST 2.8% 16.4%

TOTAL PROJECT COST

Infrastucture Cost 0.7%

1,578,660,000 BAHT

Building Cost 79.2%

CONSTRUCTURE COST

CASH FLOW YEAR

แผนการเงิน

53

Design Guideline for Arabic Mix-use project

INVENTORY

EXPENSE

Design Guideline for Arabic Mix-use project

แผนการเงิน

YRAMMUS

WOLF HSAC

54

แผนการเงิน

55

Design Guideline for Arabic Mix-use project

HOUSE

LAND COST

CONSTRUCTION COST

แผนการเงิน

56

Design Guideline for Arabic Mix-use project

HOUSE

REVENUE

CONSTRUCTION COST

Design Guideline for Arabic Mix-use project

แผนการเงิน

YRAMMUS

WOLF HSAC

57

58

59

การนําเสนอผลงาน

การนําเสนอผลงาน Design Guideline for Arabic Mix-use project

ภาพบรรยากาศการนําเสนอผลงานเมือวันที 6,7 พฤษภาคม 2564

60

61

ข้อสรุปโครงการ

ARABIC MIX-USE

ข้ อ สรุ ป โครงการ

จากการศึกษาความเปนไปได้ในการพั ฒนาโครงการ พบว่าโครงการ ARABIC MIX-USE สามารถตอบสนองกับความต้องการของนักท่องเทียว มุสลิม ซึงสามารถสร้างรายได้ รวมถึงสร้างการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจภายใน พื นที และกลุ่มนักลงทุนทีมีส่วนเกียวข้องกับการลงทุน สามารถสร้างกําไรทาง ธุรกิจได้อย่างดี และด้วยปจจัยทีสนับสนุนโครงการทังในเรืองของความเปนไป ได้ทางการตลาด ชีให้เห็นว่าการทีจะสร้างสถานทีเพื อรองรับนักท่องเทียวฮาลาล จะต้องคํานึงถึงการใช้ชีวิต เนืองจากข้อปฏิบัติทางศาสนา หากการพั ฒนา โครงการสามารถสนับสนุนและรอรับนักท่องเทียวกลุ่มนีได้ จะสามารถสร้าง ความสําเร็จทางธุรกิจได้เปนอย่างดี การศึกษาในครังนี ได้ประสบการณ์อย่างมากมาย ในการทําโครงการ ประเภท MIX-USE ทีมีความหลากหลายในแต่ละธุรกิจ ทังในด้านการออกแบบ , ด้านการตลาด และด้านการเงิน สามารถทําให้ผู้ศึกษาได้เข้าใจถึงกระบวนการใน การศึกษาตังแต่การเริมต้นโครงการตลอดจนสินสุดการออกแบบโครงการ ประสบการณ์ในการศึกษาครังนี จะเปนความรู้ทีติดตัวไปในเส้นทางการทํางานใน สายอาชีพอสังหาริมทรัพย์และการดําเนินชีวิต

ข้ อ เสนอแนะ

ARABIC MIX-USE

ข้ อ เสนอแนะจากกรรมการสอบสํา หรั บ โครงการ ARABIC MIXUSE มี ป ระเด็ น ดั ง นี ประเด็นที 1 : จากการนําเสนอผลงาน กรรมการสอบมีประเด็นสงสัยเรืองของ การพั ฒนาโครงการทีพั กอาศัยแนวราบภายในโครงการ MIX-USE แก้ไขโดย : มีการเพิ มข้อมูลเรืองโอกาสในการเปลียนแปลงทางกฎหมายเรือง ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ ทีทางผู้เขียนได้เห็นโอกาสในการดําเนินธุรกิจ ประเด็นที 2 : จากการนําเสนอผลงาน กรรมการสอบมีความเห็นว่า ควรมีการ เปลียนราคาก่อสร้าง AUTO PARKING เนืองจากราคาไม่สามารถสร้างได้ ถูก กว่าความเปนจริง แก้ไขโดย : มีการปรับเปลียนราคาค่าก่อสร้าง จากตารางเมตรละ 25,000 บาท เปลียนเปน 400,000 บาทต่อคัน เพื อความเปนไปได้ทางการเงิน ประเด็นที 3 : จากการนําเสนอผลงาน กรรมการสอบมีความเห็นว่า ควรมีการ เพิ มข้อมูลสนับสนุนทางธุรกิจ ในเรืองของนักท่องเทียวฮาลาล และการ ออกแบบให้สือถึงกลุ่มเปาหมาย แก้ไขโดย : ผู้ศึกษาได้มีการเพิ มข้อมูลสนับสนุนในเรืองของพฤติกรรมของนัก ท่องเทียวเปาหมาย

รวมถึงการเพิ มกลินอายการนําเสนอและรายละเอียดทาง

สถาปตยกรรมทีสอดคล้องกับกลุ่มเปาหมาย

บรรณานุกรมและรายการอ้างอิง Design Guideline for Arabic Mix-use project

บรรณานุกรมและรายการอ้างอิง

64

ARABIC MIX-USE

PRESENTED BY JIRAYU TANGPORNSAMAN 6016615186 EMAIL : FIRST_DS44007@HOTMAIL.COM