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AFFAIRES IMMOBILIÈRES, ÉCONOMIE ET DÉVELOPPEMENT URBAIN

VOLUME 14 | NUMÉRO 4 | AOÛT – SEPTEMBRE 2021

LE FONDS IMMOBILIER DE SOLIDARITÉ FTQ

UN PARTENAIRE ENGAGÉ DEPUIS 30 ANS

L’IDÉE D’UNE ASSOCIATION REGROUPANT LES GRANDS JOUEURS DU COURTAGE IMMOBILIER REFAIT SURFACE

TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES, INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX TRAMWAY DE QUÉBEC POUR VIVRE SANS DEVOIR UTILISER SON AUTO À TOUT PRIX DEVIMCO DONNE VIE AU FUTUR CENTRE-VILLE DE LONGUEUIL LA TOUR FIDES UN RENOUVEAU POUR UN IMMEUBLE MYTHIQUE DU CENTRE-VILLE

PP 41614528


LONGUEUIL

VILLE D’OPPORTUNITÉS INDUSTRIELLES

9 000 000 de pi2 de terrains industriels actuellement en chantier

672 000 000 $

d’investissements privés

investir.longueuil.quebec


MOT DE L’ÉDITEUR

ÉDITEUR  Jacques Boisvert RÉDACTION Gabrielle Brassard-Lecours, Emmanuelle Gril, Gilbert Leduc, Nathalie Savaria, Pierre Théroux, Nathalie Vallerand et René Vézina

LES 30 ANS DU FONDS IMMOBILIER DE SOLIDARITÉ FTQ ET BEAUCOUP PLUS !

COLLABORATION À CE NUMÉRO  Sylvie Bouvette, Andrée De Serres, Joanie Fontaine, Sonia Gagnon, Milad Jabbour, Paul Lewis et Mitch Strohminger TRADUCTION ANGLAISE Neil Kroetsch

jacques.boisvert@jbcmedia.ca

Depuis 30 ans, le Fonds immobilier de solidarité FTQ participe au développement économique du Québec en investissant dans des projets immobiliers rentables, créateurs d’emplois et socialement responsables, en partenariat avec des leaders du secteur immobilier d’ici. C’est pourquoi ce numéro lui fait une place importante, celle qui lui revient, pour souligner ses 30 années de contribution au développement de notre industrie. Comme fil conducteur, pour notre visite d’immeubles, nous avons choisi un projet grandiose, auquel le Fonds est associé : Solar Uniquartier du promoteur Devimco. Cela a été planifié il y a plusieurs mois. Mais voilà qu’entre-temps, Devimco l’hyperactive annonce le plus important projet immobilier de l’histoire de la Ville de Longueuil, le Sir Charles ! C’est pourquoi Marco Fontaine, vice-président développement immobilier, résidentiel et marketing, intervient deux fois plutôt qu’une dans cette édition.

RÉVISION  ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher, Neil Kroetsch et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Supervision : Edith Lajoie Conception graphique et mise en page : Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires : Lan Lephan PHOTOGRAPHES  Denis Bernier et Roxane Paquet PHOTO EN PAGE COUVERTURE © JBC Média par Louis-Charles Dumais PUBLICITÉ  Souk Vongphakdy Directeur des ventes internes Montréal Québec 418 317-0669 450 670-7770

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ADMINISTRATION  Edith Lajoie Directrice des opérations et de l’expérience client COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA

En tout respect, nous savons que le travail des courtiers immobiliers du secteur commercial de haut niveau est différent de celui de leurs collègues du secteur résidentiel ou du commercial de moindre envergure. Il ne s’agit pas de snobisme, mais d’une réalité évidente. Or, bien que le comité de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) ait évolué au fil du temps, et qu’il soit désormais plus à l’écoute du milieu, il reste encore du chemin à faire, constate le journaliste René Vézina, dans sa chronique sur le courtage immobilier. Comme le mentionne Christian Charbonneau, premier vice-président chez CBRE à Montréal, « nous n’avons rien à faire avec l’entretien des fosses septiques ou l’état des sols ». Certains songent à créer un regroupement, en marge de l’OACIQ, qui pourrait défendre leurs intérêts. Un article à lire absolument.

ENVOI DE POSTE – PUBLICATIONS  Convention no PP 41614528

Vous le verrez, ce numéro traite d’une foule d’autres sujets d’intérêt pour la communauté de l’immobilier commercial, présentés par nos journalistes et nos collaborateurs experts invités. Vous pourrez notamment lire un grand reportage signé Gilbert Leduc, consacré au projet de tramway à Québec.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité.

Je vous souhaite maintenant de bonnes vacances au Québec et j’espère avoir le plaisir de vous retrouver en octobre.

Jacques Boisvert Éditeur

ADRESSE DE RETOUR  70, rue De La Barre, bureau 120 Longueuil QC J4K 5J3

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ABONNEMENTS Fatima Reynel Gracia Responsable des abonnements abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca Dépôts légaux – Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

ISSN 1916-6656

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc. Président : Jacques Boisvert 70, rue De La Barre, bureau 120 Longueuil QC J4K 5J3 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

www.jbcmedia.ca Nous reconnaissons l’appui financier du Gouvernement du Canada

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SOMMAIRE  : :  VOLUME 14 | NUMÉRO 4

4 MOT DE L’ÉDITEUR Les 30 ans du Fonds immobilier de solidarité FTQ et beaucoup plus ! 7 LE FONDS IMMOBILIER DE SOLIDARITÉ FTQ Un partenaire engagé depuis 30 ans 28 COUP D’ŒIL Solar Uniquartier Un tout-en-un sur la Rive-Sud 39

SÉRIE ANNIVERSAIRE – PRÉLUDE Penser l’immobilier autrement : les impacts de la transformation numérique sur la gouvernance et les modèles d’affaires des investisseurs et des propriétaires d’immeubles

40 SÉRIE ANNIVERSAIRE La transformation numérique est en marche

CHRONIQUES 18 COURTAGE IMMOBILIER 360° L’idée d’une association regroupant les grands joueurs du courtage immobilier refait surface

23 REAL ESTATE BROKERAGE 360° Major Commercial Real Estate Brokers considering an Alliance

EN

32 DONNÉES EN IMMOBILIER Transactions immobilières secteurs commercial et multirésidentiel

33 TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES, INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX

34 SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR Répercussions fiscales de la surchauffe et du virage numérique pour le marché industriel de Montréal

50 MOT DE L’IDU Le prochain défi

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TRAMWAY DE QUÉBEC

Pour vivre sans devoir utiliser son auto à tout prix

57 RETOUR SUR DÉFI-DESIGN Place Ville Marie se prête au premier Défi-Design 61 LE SAVIEZ-VOUS ? Devimco donne vie au futur centre-ville de Longueuil EN

65 DID YOU KNOW? Devimco rejuvenating downtown Longueuil 70

LE SAVIEZ-VOUS ? La Tour Fides Un renouveau pour un édifice mythique du centre-ville

76 BRÈVES IMMOBILIÈRES

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52 LIEUX COMMUNS L’escalier

54 ANALYSES IMMOBILIÈRES Tendances démographiques et transformation de l’immobilier à Montréal

68 NOUVELLE CONSO Les commerces de proximité, l’âme de nos quartiers

74 DROIT IMMOBILIER Jusqu’où va la perte des droits de vote pour un promoteur de copropriété ?

78 DISPONIBILITÉ DES ESPACES


LE FONDS IMMOBILIER DE SOLIDARITÉ FTQ

UN PARTENAIRE ENGAGÉ DEPUIS 30 ANS PROPOS RECUEILLIS PAR NATHALIE SAVARIA

Créé il y a 30 ans, le Fonds immobilier de solidarité FTQ est un acteur majeur du développement économique au Québec. Il poursuit aujourd’hui sa mission en réalisant des projets immobiliers socialement responsables et porteurs d’une vision novatrice à titre de partenaire d’investissements.

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epuis sa mise sur pied en 1991, le Fonds immobilier de solidarité FTQ (FIS) fait une différence dans le marché au Québec qui rejaillit sur l’économie et sur des centaines de milliers d’épargnants. La contribution de son PDG, Normand Bélanger, arrivé en 2009, appuyé par un fort comité de direction et des équipes spécialisées, n’est pas étranger à ce succès. UNE CROISSANCE SOUTENUE À preuve, le FIS est passé de 15 employés à 85 en 12 ans. En 2009, le portefeuille d’investissements comptait une qua­ran­taine de projets immobiliers et au terme de 2020, il en comprenait 52, dont la valeur s’élevait à 3,5 G$. Les actifs sous gestion sont passés, quant à eux, d’une trentaine en 2009 à 92 en 2020, évalués à plus de 2 G$. « L’immobilier, c’est un secteur profitable et structurant », souligne avec fierté Normand Bélanger. Année après année, l’organisation procure des rendements positifs aux actionnaires du Fonds, tout en permettant la création de nombreux emplois directs et indirects.

NORMAND BÉLANGER Président-directeur général Fonds immobilier de solidarité FTQ

JBC MÉDIA PAR LOUIS-CHARLES DUMAIS

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UNE EXPERTISE DIVERSIFIÉE Au fil des ans, le FIS a développé une expertise à l’interne reconnue en analyse de marché, en construction, en inves­tissement, en gestion d’actifs, en finance, en droit immo­bi­ lier, en marketing et, depuis 2019, en gestion immo­bilière. « En fait, résume le PDG, on offre une expertise diversi­ fiée et complémentaire à nos partenaires. On investit plus que du capital, on les appuie à toutes les phases de développement. » UN MODÈLE D’AFFAIRES UNIQUE La croissance remarquable du Fonds repose sur la qualité de ses ressources qui sont dirigées par une solide équipe. « Notre modèle d’affaires est éprouvé et performant. On permet à des promoteurs de réaliser plus de projets et de diversifier leur risque. On laisse de la place à notre promoteur, puisque c’est lui qui se trouve à l’avant-scène, mais on participe au développement avec l’ensemble de nos équipes aux expertises complémentaires », explique M. Bélanger. Selon ce modèle, le FIS et les promoteurs investissent à parts égales le capital nécessaire pour le démarrage d’un projet. « Le Fonds immobilier investit toujours avec un partenaire, il ne mène pas de dossier seul. On ne prend pas la place des banques. On agit comme des partenaires de capital. Si le projet va bien, on obtient d’excellents rendements, sinon ils sont moins bons. Chose certaine, les banques aiment nous voir dans les projets. » En plus d’investir, le Fonds collabore aux différentes étapes du projet : du dévelop­ pement à la construction, à la gestion puis à la vente d’actifs au moment propice.

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Dans la foulée de la crise sanitaire, le FIS a revu son modèle d’affaires afin de l’adapter aux réalités du marché. « On a mis en place un nouveau produit financier qu’on appelle un fonds de prêts-terrains, indique le PDG. La banque prête 50 % de la valeur d’un terrain. De notre côté, nous prêtons jusqu’à un 35 % additionnel, et un 15 % sera mis en capital. On fait cela pour des participations où l’on envisage des développements futurs comme la transformation du site de la brasserie Molson qui se fera sur un horizon d’une dizaine d’années. » UN RÔLE D’INFLUENCE L’une des préoccupations essentielles du Fonds est de réaliser des projets plus verts, plus responsables et d’influen­cer en ce sens les partenaires promoteurs. Selon Normand Bélanger, « la génération qui commence à accéder à la pro­priété est plus conscientisée par rapport à l’environnement ». Depuis une décennie, le Fonds immobilier privilégie ainsi une approche de construction responsable en misant sur des projets de type LEED. L’un des projets où il a été partenaire a été conçu selon les critères de certification WELL, qui sont centrés sur le bien-être des occupants. « C’était très innovant en 2017, une première au Québec », soutient le président. UNE CAPACITÉ À INNOVER Présent dans toutes les catégories d’actifs, à l’exception de l’hôtellerie, et dans les résidences pour aînés avec soins, le FIS a d’ailleurs participé à de nombreuses premières au cours de son histoire. Dans les années 1990, par exemple, il a investi dans les rési­ dences pour aînés sans soins, entre autres, et, plus récem­ment,

dans les immeubles résidentiels destinés aux 55 ans et plus. Dans les années 2000, soutenant le gouvernement du Québec qui avait instauré un crédit d’impôt aux employeurs en innovation, le FIS a participé au développement de la Cité du Multimédia dans le Vieux-Montréal avec des partenaires. Il a aussi contribué au développement de technoparcs et de centres de biotechnologies. Aujourd’hui, le FIS table sur des projets mixtes d’envergure – le Solar Uniquartier à Brossard, avec les partenaires Devimco et Fondaction, l’Espace Montmorency à Laval, avec MONTONI et Groupe Sélection –, mais aussi sur le logement abordable, notamment à Montréal où les besoins sont criants. D’ailleurs, 15 % des investissements du Fonds sont consacrés à des projets sociaux, communautaires ou abordables réalisés en partenariat avec des organismes à but non lucratif et divers autres acteurs, dont les municipalités. « Il est important pour nos dirigeants, les membres du conseil d’administration du Fonds de solidarité FTQ et ceux du Fonds immobilier, de permettre à tout le monde de se loger adéquatement dans un environnement sécuritaire ; ça fait partie de notre ADN, de notre mission », commente le PDG. UN ESPRIT ENTREPRENEURIAL Pour mener à bien la cinquantaine de projets en marche, ainsi que ceux en démarchage, le FIS s’appuie sur son équipe d’investissements dirigée par Martin Raymond, vice-président aux investissements : « Pour négocier avec autant de parte­ naires, ça prend une force, une capacité de gestion et une expertise à l’interne, des compétences que l’on possède. » Selon lui, il ne fait aucun doute que les membres de son équipe, même s’ils travaillent dans un fonds institutionnel, ont un profil entrepreneurial.

L’Espace Montmorency à Laval ESPACE MONTMORENCY

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Multidisciplinaire, l’équipe d’investissements réunit des analystes financiers, des urbanistes, des ingénieurs, etc. ainsi qu’une équipe de construction qui possède aussi des forces en développement durable et en responsabilité sociale d’entreprise. En plus de soutenir le démarchage, de participer au développement des projets, de structurer les investissements, de suivre la construction et ses coûts, elle appuie également plusieurs partenaires dans la mise en marché. UNE FORCE DISTINCTIVE Le Fonds immobilier est présent dans tous les secteurs et il investit partout au Québec, ce qui lui procure une vision globale du marché. « S’il ne faut pas sous-estimer les besoins des grandes villes comme Montréal, où la démographie est un facteur important, le Fonds immo­ bilier désire néanmoins avoir une présence toujours plus grande en région, avec l’appui des Fonds régionaux de solidarité FTQ et de leurs 16 bureaux régionaux », mentionne Martin Raymond. À titre d’exemple, le FIS a participé récemment au développement du Boisé du Ruisseau Clair, un projet résidentiel comportant 18 copro­priétés à Mont-Tremblant en partenariat avec Vision villégiature, ainsi qu’à celui d’Oméga Condos urbains, un immeuble mixte comprenant 15 condos et un spa, à Rimouski, en partenariat avec C Hôtels et les Fonds régionaux – Bas-Saint-Laurent. UN REGARD SUR LE MARCHÉ Pour le vice-président aux investissements, la pandémie force la réflexion sur la per­formance des actifs et sur les choix des projets de l’avenir.

Oméga Condos urbains 10

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MARTIN RAYMOND Vice-président aux investissements Fonds immobilier de solidarité FTQ

OMEGA

Le Cloria


Selon lui, le commerce en ligne et les besoins d’entreposage profitent au marché industriel. Avec la crise sanitaire, le télétravail a pris de l’ampleur, et l’on se dirige vers un modèle hybride qui ouvre de nouvelles possibilités. « Les gens peuvent s’éloigner de leur milieu de travail, et il va certainement y avoir de plus en plus de projets à usages mixtes en région », avance-t-il. Dans ce contexte, une transformation de certains locaux pour bureaux est également à prévoir. Le Fonds immobilier a d’ailleurs investi dans un projet de reconversion de bureaux, en partenariat avec Lachance Immobilier, soit le 16, place du Commerce à L’Île-des-Sœurs, situé à proximité d’une station du futur Réseau express métropolitain. Les projets immobiliers résidentiels se modifient aussi sous l’effet de la pandémie, comme en témoigne NOVIA, un nouveau projet mixte, signé LSR GesDev à Longueuil, qui comprendra une aire de bureau intégrée et un balcon pour chaque unité, ainsi que Le Cloria, de Cloria Investissements, un immeuble résidentiel locatif de 124 unités à Terrebonne, qui s’est adapté et profite de mesures sanitaires à valeur ajoutée et de réaménagement des espaces : corridors plus larges, stations de désinfection et de lavage des mains, portes semi-automatiques, ajout d’un espace destiné aux livraisons à l’entrée principale, etc.

Un projet d’envergure développé fièrement avec le Fonds immobilier de solidarité FTQ

CLORIA

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LA GESTION D’ACTIFS En tant qu’investisseur institutionnel, le FIS doit veiller à valoriser ses actifs en exploitation dans le but de maxi­ miser son portefeuille d’investissements et sa valeur. Présente à chaque étape du cycle immobilier, l’équipe de la gestion d’actifs appuie d’abord celle de l’investissement, notamment par l’analyse et la vigie de marché, ainsi que pour la négociation des conventions de gestion et la mise en place des baux lorsque l’actif est en exploitation. Lors du parachèvement de la construction, le transfert s’effectue entre l’équipe d’investissements et celle de la gestion d’actifs. « C’est à ce moment-là qu’on prend les rênes, indique Marianne Duguay, vice-présidente à la gestion d’actifs. C’est le partenaire ou une tierce partie qui est le gestionnaire de l’immeuble. Notre rôle à la gestion d’actifs en tant que propriétaire ou représentant du propriétaire concerne la gouvernance, c’est-àdire la reddition de compte et tout ce qui concerne la performance de cet actif. » Finalement, il y a la disposition, soit la vente de l’actif ou de la participation du Fonds au partenaire, par exemple, ou à une tierce partie. En général, le FIS vend ses participations sur un horizon de cinq à sept ans, seulement si l’actif est stabilisé et que le marché le permet. « On a toujours une stratégie de sortie dans notre cycle d’investissement, précise Marianne

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MARIANNE DUGUAY Vice-présidente à la gestion d’actifs Fonds immobilier de solidarité FTQ


Duguay. Est-ce propice, à ce moment-ci, de vendre ? Nous avons une vision à moyen terme. Nous ne sommes pas forcés de le faire. Nous choisissons de vendre quand c’est opportun pour nous et nos partenaires avec qui nous sommes en communication étroite, eu égard au plan d’affaires et aux objectifs des différents partenaires. » S’ajoutent enfin le démarchage pour trouver le bon acheteur, la négociation, l’exécution des contrats, puis la disposition, en collaboration avec l’équipe juridique, qui « permet de recycler le capital et d’investir dans les nouveaux projets pour répondre à notre mission », ajoute Mme Duguay.

Pour l’équipe de direction du FIS, l’organisation peut assurément remplir sa mission et relever les défis actuels et à venir. Elle doit continuer de s’adapter et de recruter les meilleurs talents. « Nous sommes privilégiés de travailler avec une équipe d’hommes et de femmes qui possèdent une grande expertise et qui ont surtout la volonté de développer le Québec, autant avec des actifs à prix intéressants qu’avec des actifs à prix plus abordables en gardant à l’esprit de générer les meilleurs rendements pour nos actionnaires-épargnants », conclut M. Bélanger.

L’AVENIR DU FONDS IMMOBILIER DE SOLIDARITÉ Lorsqu’on l’interroge sur l’avenir de l’organisation dans les prochaines années, Normand Bélanger évoque immédiatement un rôle d’influence accru pour le FIS en matière de responsabilité sociale d’entreprise : « Nous sommes à implanter une politique-cadre qui va influencer notre façon de faire dans les dossiers et inciter nos parte­ naires à construire encore mieux, avec un souci accru de l’environnement et une qualité des bâtiments qu’on livre. » Selon le PDG, le Fonds doit aussi continuer de cerner les besoins des gens, à l’aide de données et de sondages. « On doit maintenir une veille de marché stratégique pour être capable de soutenir nos partenaires et de les en faire bénéficier », mentionne-t-il. De plus, il estime que « l’organisation doit continuer d’être agile pour s’adapter comme elle l’a fait en temps de pandémie. On est capable d’être opportuniste, il faut continuer à avoir le sens des affaires. » L’aspect de la réputation est également très important. « On ne s’engage pas dans tous les dossiers. On est capable de dire non. Il faut juste l’expliquer de façon intelligente, notamment en lien avec notre politique d’investissements. Et ça, c’est notre rôle de fiduciaire auprès des 723 000 actionnaires épargnants du Fonds de solidarité FTQ », expose Normand Bélanger.

CAMPUS SIMONS

NOVIA

MAESTRIA

Le Campus Simons

Le Novia

Le Maestria IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2021

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LA GESTION IMMOBILIÈRE, UN SERVICE APPELÉ À CROÎTRE Le Fonds immobilier de solidarité FTQ (FIS) offre, depuis 2019, un service de gestion immobilière pour des immeubles de bureaux, commerciaux, industriels et institutionnels. Le Fonds s’est alors vu confier la gestion de deux immeubles de bureaux, l’Édifice Louis-Laberge, siège social du Fonds de solidarité FTQ, et l’Édifice FernandDaoust, propriété de l’Association immobilière FTQ, explique Linda Plante, directrice principale à la gestion immobilière. Outre ces deux immeubles montréalais, le service gère aussi 21 sites au Québec. Composée d’une vingtaine d’employés, l’équipe propose des services clés en main : gestion financière, comptabilité, négociation et administration de baux, exploitation et entretien de bâtiments, rénovation et réaménagement des espaces. Le service vise, par ses interventions, à g­érer les immeubles de manière responsable tout en maximisant la valeur des actifs. L’un des grands défis actuels de l’équipe de gestion immo­ bilière est d’ailleurs la rénovation et le réaménagement de l’Édifice Louis-Laberge, un immeuble de bureaux de catégorie A de 321 000 pi2 construit en 1992. Dès le départ, l’équipe a su tirer profit de son expertise en développement durable. L’édifice a ainsi obtenu la certification BOMA BEST Platine en 2019, puis la certification LEED v.4 O+M niveau platine en 2020. « C’est le premier immeuble au Québec à obtenir cette double certification platine et le deuxième au Canada », souligne Linda Plante. Alors que les travaux se poursuivent dans l’immeuble, l’équipe, en collaboration avec le Fonds de solidarité FTQ, est à revoir le concept d’aménagement prévu avant la crise sanitaire, qui a bouleversé ses plans et accéléré certaines tendances. « L’objectif, après la pandémie, c’est que les employés réintègrent l’immeuble, mais en mode hybride. On mise maintenant davantage sur les espaces de collaboration. Il y aura une certaine dépersonnalisation des postes de travail. Comme les gens seront en télétravail jusqu’à trois jours par semaine, il faut s’assurer que l’utilisation des espaces est maximisée. On cherche donc à donner plusieurs fonctions à un même espace. » De plus,

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LINDA PLANTE Directrice principale à la gestion immobilière Fonds immobilier de solidarité FTQ

l’équipe compte s’inspirer des principes de la certification WELL tels que l’accès à la lumière, le confort ergonomique, l’offre alimentaire, etc. « Nous n’irons pas chercher la certification proprement dite, mais nous allons adhérer à ses principes dans notre aménagement. L’idée est d’en faire une destination pour que les employés aient le goût d’aller au travail », espère Linda Plante. Ce nouveau service, qui complète l’offre du FIS, est appelé à croître. « Comment on va le faire, ça reste à définir, mais pour le moment, c’est notre mandat », conclut la directrice.


UNE EXPERTISE COMPTABLE ACCOMPAGNÉE D’UN NOUVEL OUTIL DE GESTION PERFORMANT Le Fonds immobilier de solidarité FTQ (FIS) possède une expertise en comptabilité dont profitent ses partenaires promoteurs. « Notre équipe est spécialisée en comptabilité de projets, explique Stéfanie Pelletier, viceprésidente aux finances. Nous sommes en mesure d’accompagner notre partenaire du début à la fin, tant sur le plan de la comptabilité que sur celui des remises fiscales et des liens avec les banques, ne serait-ce que pour ouvrir les comptes de banque lorsqu’on démarre le projet, ou pour le paiement des factures. » Le FIS a développé un progiciel intégré ERP (Enterprise Resource Planning), qui facilitera le partage de l’information entre les diverses équipes du Fonds, en collaboration avec les institutions financières. Il donnera une vision de l’investissement jusqu’à la fin, au moment de la vente de l’actif, ainsi que pour la gestion comptable et opéra­ tionnelle quotidienne pendant la durée du projet, y compris les paiements automatisés. « Il s’agit d’une belle avancée technologique pour accompagner les promo­teurs qui ne possèdent peut-être pas tous les moyens financiers dont dispose un investisseur institutionnel comme nous pour mettre en place ces outils », fait valoir Stéfanie Pelletier. Le lancement de ce nouvel outil, en août 2021, sera suivi d’une constante évolution. Le progiciel a également été traduit en français et sera accessible aux partenaires promoteurs. « Il est important pour nous de pouvoir utiliser des outils en français et d’être un leader dans l’industrie avec un produit à l’avant-garde. » Enfin, le progiciel servira aussi à exercer une vigie écono­ mique puisqu’il permettra de générer des données histo­ riques et prévisionnelles pour s’ajuster rapidement au marché, en plus de regrouper des informations intégrées en temps réel pour la prise de décision.

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STÉFANIE PELLETIER Vice-présidente aux finances Fonds immobilier de solidarité FTQ

D’ailleurs, l’outil pourrait se révéler fort utile alors que l’inflation guette le secteur de l’immobilier dans les prochaines années. « Il est possible que la réaction de la Banque du Canada soit de hausser les taux d’intérêt. Et cela pourrait avoir un impact sur les prêts hypothécaires et sur le marché résidentiel. Le Fonds immobilier a les capitaux nécessaires et il est là pour accompagner les partenaires », estime Stéfanie Pelletier.

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UNE EXPERTISE JURIDIQUE AU CŒUR DE CHAQUE PARTENARIAT L’équipe juridique du Fonds immobilier de solidarité FTQ (FIS) est présente à chacune des étapes de la concrétisation d’un partenariat. « Ce qui nous distingue, souligne Me Linda Simard, vice-présidente aux affaires juridiques, c’est que nous sommes des juristes d’affaires ayant un esprit entrepreneurial. Nous travaillons pour que la transaction se réalise dans les délais requis. Parce que la raison d’être du Fonds immobilier, c’est de faire de l’investissement. Notre rôle est d’aider nos collègues à l’investissement à réaliser la transaction financière qu’ils ont négociée puis fait approuver par nos instances. » L’équipe juridique du FIS est composée de huit juristes et parajuristes. « Nos juristes proviennent de grands bureaux et ont des expertises diverses, toujours en immobilier, avec des spécialités distinctes. Ce qu’ils aiment chez nous, c’est tout l’aspect affaires et le fait d’être intégrés aux équipes en développement. C’est en collaboration que les transactions se concrétisent. » Peu importe la taille du projet, à Montréal comme en région, « notre équipe accompagne nos partenaires et travaille directement avec leurs avocats pour expliquer la teneur de nos conventions. Cela dit, nos plus petits partenaires n’ont pas toujours une équipe de juristes à l’interne, alors on est là pour les accompagner », poursuit Me Simard. Le rôle de l’équipe du FIS consiste notamment à démystifier les clauses des conventions de partenariat qui peuvent parfois être complexes. Comme investisseur institutionnel, le Fonds doit veiller à maintenir une gouvernance exemplaire. Celle-ci est dictée par la maison-mère, le Fonds de solidarité FTQ. Ainsi, la filiale, Fonds immobilier, est régie par un conseil d’adminis­ tration composé majoritairement de membres externes indépendants, qui sont des spécialistes en immobilier, et des représentants des parties prenantes du Fonds de solidarité. Le président du conseil doit être un membre indé­pendant. « Toute décision d’investissement est prise à la majorité, mais c’est la majorité des membres indépen­­dants », précise Linda Simard qui, en plus d’être juriste, est aussi secrétaire corporative du FIS. À ce titre, elle doit s’assurer, entre autres, que les autorisations d’investisse­ ment sont suivies et que les seuils sont respectés. Alors que le FIS souffle ses 30 bougies, Linda Simard compte, quant à elle, 22 ans de service au sein de l’organisation, dont 17 à son poste actuel. Plusieurs raisons expliquent cette longévité : « En fait, c’est une fierté. Quand je suis arrivée, on était moins de 10 et maintenant on est plus de 80. Et je vois où l’on est rendu aujourd’hui. On fait de l’immobilier pertinent, rentable, dans tous les secteurs, y compris

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M LINDA SIMARD Vice-présidente aux affaires juridiques Fonds immobilier de solidarité FTQ e

l’abordable. On est là pour appuyer nos grands comme nos petits entrepreneurs. On est partout. On travaille en collaboration, en collégialité, dans le respect. L’esprit d’équipe est fort. À preuve, notre taux de roulement reste faible. Ensemble, on avance avec la conviction que l’on fait bien les choses et pour les bonnes raisons. »


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COURTAGE IMMOBILIER 360°

René Vézina Journaliste

L’IDÉE D’UNE ASSOCIATION REGROUPANT LES GRANDS JOUEURS DU COURTAGE IMMOBILIER REFAIT SURFACE À lui seul, le marché immobilier résidentiel enregistre des hausses de valeur inédites. Les vendeurs applau­ dissent, les acheteurs s’en désolent. La hausse attendue des taux d’intérêt devrait contribuer à calmer le jeu. Mais dans l’industrie du courtage commercial, tous ne profitent pas nécessairement autant de cette efferves­ cence. Le catalogue des propriétés commerciales et industrielles à vendre ou à louer, mis à mal par la pandé­mie, demeure imposant. Il faut trouver des acheteurs ou renouveler des baux, souvent à rabais. La crise a laissé des traces, et le télétravail est là pour de bon.

Rédacteur en chef du magazine Montréal économique et proche collaborateur d’Immobilier commercial, René Vézina pratique le journalisme depuis 40 ans. Il a travaillé tant dans les médias écrits, comme au journal Les Affaires dont il a été le rédacteur en chef au début des années 2000, que dans les médias électroniques, notamment à Radio-Canada, où il a passé 15 ans. Au fil du temps, il est devenu un expert reconnu pour sa couverture des actualités économiques.

SE FAIRE ENTENDRE Dans ce contexte particulier, les grands acteurs du courtage commercial au Québec souhaitent être mieux entendus et ils sont motivés à agir en conséquence. L’idée d’une association a été régulièrement évoquée par le passé, mais au moins un événement récent vient de lui donner un nouveau souffle. C’est ce qui se dégage d’une série d’entrevues réalisées dans le milieu pour Immobilier commercial, à partir de demandes informelles qui, de toute évidence, s’intensifient. « Il faudrait quelqu’un pour gérer le trafic qui nous concerne, mais pour l’instant, il n’y a personne », affirme Paul-Éric Poitras, associé principal chez NAI Terramont Commercial. Comme d’autres, il reconnaît le travail

NAI TERRAMONT COMMERCIAL

PAUL-ÉRIC POITRAS Associé principal NAI Terramont Commercial

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et l’utilité de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) : « Son comité commercial a évolué au fil du temps, il est désormais plus à l’écoute du milieu. » Il souligne parallèlement la nécessité d’une formation mieux adaptée à la réalité des grands courtiers, qu’il s’agisse de connaissances financières ou technologiques, étant donné l’importance des transactions. Mais il y a plus. La dernière refonte de la Loi sur le courtage immobilier a ouvert une brèche qui fait mal. Dorénavant, quicon­que le souhaite peut prendre en charge la location d’un espace commercial sans être nécessairement dûment licencié au Québec. « Il n’y a aucun endroit en Amérique du Nord où ça existe », déplore M. Poitras, en ajoutant que ce seul enjeu justifie la légitimité d’un regroupement. « N’importe qui peut arriver de n’importe où, prétendre détenir l’expertise nécessaire et conclure ce genre de location », indique Christian Charbonneau, premier vice-président chez CBRE, à Montréal, la plus grosse firme de courtage immobilier commercial au monde. DES RÉALITÉS DIFFÉRENTES Par ailleurs, il met en évidence le fait que les cours offerts par l’OACIQ ne correspondent pas à la réalité de son industrie : « Nous n’avons rien à faire avec l’entretien des fosses septiques ou l’état des sols. » Il souligne en même temps que la définition d’un espace commercial, dans la Loi, est bien éloignée de sa pratique. « Il suffit qu’il comporte au moins cinq unités, précise-t-il. Nous en négocions des centaines à la fois. Nous ne sommes décidément pas dans le même créneau. Et notre voix n’est pas toujours entendue. Il nous manque une personne porte-parole. » Il fait ainsi écho à cette autre remarque de Paul-Éric Poitras : « Nous sommes un peu orphelins, nous, du milieu commercial. Il nous est difficile de nous associer avec les courtiers résidentiels. Ce n’est simplement pas le même métier. » Il prend bien soin lui aussi de ne pas remettre en ques­ tion le rôle et l’utilité de l’OACIQ. C’est le problème de son adéquation avec les besoins réels du milieu commercial qui est soulevé.

CBRE

CHRISTIAN CHARBONNEAU Premier vice-président CBRE

L’OACIQ a préféré répondre par courriel à une question touchant la pertinence, à ses yeux, de la mise en place éventuelle d’une entité vouée aux intérêts des grands courtiers. « Il appartient bien sûr aux courtiers immobiliers de décider de se regrouper au sein d’une association afin de représenter leurs intérêts, ce qui est tout à fait légitime », nous a-t-on répondu. La porte est donc ouverte. En même temps, on ajoute ceci : « L’OACIQ collabore déjà avec divers acteurs du courtage commercial, dont les agences immobilières commerciales. La venue d’une association, dédiée au courtage commercial, n’y ferait pas exception. En effet, une nouvelle associa­ tion serait accueillie avec ouverture afin de poursuivre les discussions bien amorcées sur les réalités de ce secteur d’activités et d’alimenter la réflexion dans une perspective d’amélioration continue […] Nous sommes confiants qu’advenant la naissance d’une telle association, la relation sera basée sur le respect de nos rôles respectifs et au final, profitable à la protection du public. » IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2021

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COURTAGE IMMOBILIER 360°

UNE ASSOCIATION SUR MESURE La possibilité de la création d’une association liée aux besoins particuliers des grands courtiers commerciaux semble accueillie, tout au moins prudemment, par l’OACIQ. Il en existe déjà une à l’échelle de l’Amérique du Nord. « La seule affilia­ tion qui existe présentement en ce qui nous concerne, c’est une adhésion volontaire à SIOR, ou Society of Industrial and Office Realtors, mentionne Jean-Marc Dubé, vice-président exécutif chez Colliers International, à Montréal. C’est là un organisme privé qui n’a aucune force de loi, mais qui rappelle les grandes règles à suivre. » EST-CE SUFFISANT ? « Je crois qu’une nouvelle association aiderait autant nos professionnels que nos clients », estime-t-il, en ajoutant que dans plusieurs cas, les investis­ seurs appartiennent à des sociétés membres du Fortune 500, qui n’ont pas vraiment besoin de protection. « En 16 ans de pratique, je n’ai jamais utilisé les formulaires standards de l’OACIQ. Nos transactions ne sont pas aussi simples. Les besoins ne sont pas les mêmes que dans le résidentiel », témoigne le vice-président. Même là, convient-il, on pourrait adopter des for­mules mitoyennes. Entre les immenses transactions et les ventes de bungalows, il y a là tout un espace à encadrer. « Oui, l’OACIQ joue un rôle stratégique,

COLLIERS

JEAN-MARC DUBÉ Vice-président exécutif Colliers International

ne serait-ce que pour les assurances, mais ça touche plus le milieu résidentiel que le nôtre, au commer­ cial, explique-t-il. Alors, pourquoi ne pas envisager le meilleur des deux mondes et mettre en place une division consacrée uniquement au commercial ? »

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COURTAGE IMMOBILIER 360°

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À LA FOIS COMPÉTITEURS ET COLLÈGUES L’idée semble faire son chemin. Mais une association en bonne et due forme exige une structure, une organisation, ce qui veut dire un financement, donc des cotisations, une permanence avec des personnes ayant des habiletés pour faire du lobbying… ce qui n’est pas facile aujour­ d’hui, ne serait-ce que pour convaincre les intéressés de puiser dans leurs poches pour soutenir ce potentiel rapprochement à plus long terme. Intervenir le temps d’une loi est une chose, travailler le terrain pour défendre au jour le jour les intérêts du milieu en est une autre. Mais par où faut-il commencer pour imaginer un regrou­ pement de firmes qui, au départ, sont en concurrence ? Une entité qui représenterait leurs intérêts supérieurs sans les empêcher d’être en compétition sur le terrain ? Paul-Éric Poitras fait une suggestion que d’autres ont évoquée : « Chaque année à Montréal se tient le Sommet immobilier sur les grands enjeux de l’industrie. Il touche à plusieurs questions importantes, autant les bonnes pratiques que les risques de dérive comme le blanchiment d’argent. Pourquoi ne pas mettre au programme l’impor­tance d’une meilleure représentation du milieu com­ mercial ? Cela pourrait certainement y être discuté et susciterait un grand intérêt. » Il reconnaît lui-même que ce ne sera pas facile. Présenter une proposition structurée lors d’un sommet demanderait des rencontres préalables, sans dévoiler des mandats en cours, tout en définissant les grands défis communs… Il faudrait alors trouver une façon de s’entendre dans ce milieu, où les acteurs ne sont pas reconnus pour se faire des cadeaux. 22

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« Peu importe sa forme, une association pourrait aider à défendre nos intérêts et aussi à les promouvoir, sans qu’on se marche sur les pieds », pense Paul-Éric Poitras. Il a toujours en mémoire cette refonte de la Loi sur le courtage immobilier où, de toute évidence, les grands courtiers commerciaux n’ont pas eu voix au chapitre. Pourtant, l’enjeu demeure important, et il suggère une conciliation entre les promoteurs, les constructeurs et les courtiers, dans l’intérêt des clients. D’autant que le marché montréalais et québécois, longtemps sous-évalué à l’échelle de l’Amérique du Nord, attire maintenant la convoitise. À preuve, cette arrivée de la firme américaine CoStar, qui va rivaliser avec Altus, une référence bien établie pour l’évaluation des marchés immobiliers. « Au bout du compte, il faut réaliser que le marché va reprendre malgré le télétravail et que la demande va s’intensifier », estime Jean-Marc Dubé, qui entrevoit de beaux jours pour le courtage immobilier commercial. Quand tout va bien, personne ne s’inquiète. Mais il y aura forcément d’autres soubresauts. « De là cet objectif au-delà des crises, dit Christian Charbonneau : il nous faut continuer à bien servir et protéger nos clients, et pour y parvenir, ce serait utile de pouvoir intervenir auprès des législateurs, ensemble. » Le prochain Sommet de l’immobilier devrait se tenir au printemps 2022 à moins d’une autre crise sanitaire qui remettrait tout en question. Il sera intéressant de voir si la possibilité d’un quelconque regroupement pour les grands acteurs de l’immobilier commercial figurera à l’ordre du jour.


EN

René Vézina Journalist

MAJOR COMMERCIAL REAL ESTATE BROKERS CONSIDERING AN ALLIANCE The residential real estate market alone is recording unprecedented increases in value. Sellers are cheering, but it’s unsettling news for buyers. An expected rise in interest rates should help calm things down. But not everyone in the commercial brokerage industry is benefiting from the excitement. The portfolio of commercial and industrial properties for sale or lease, jeopardized by the pandemic, remains impressive. Buyers must be found or leases renewed, often at a discount. The crisis has left its mark, and teleworking is here to stay.

Editor-in-chief of the magazine Montréal Economic Powerhouse and close collaborator of Immobilier commercial magazine, René Vézina has practiced journalism for 40 years. He has worked in both print media such as Les Affaires, where he was editor-in-chief in the early 2000s, and in the electronic media notably at Radio-Canada, where he spent 15 years. Over time, he has become a recognized expert for his coverage of economic news.

The latest revision of the Real Estate Brokerage Act has opened a loophole that hurts. From now on, anyone can take over the leasing of a commercial space without necessarily being duly licensed in Québec. "There is no place in North America where such a situation exists," noted Mr. Poitras, adding that that issue alone would justify the legitimacy of an association.

GETTING YOUR VOICE HEARD In this particular context, major players in the Québec commercial brokerage industry want their voices to be heard and are motivated to act accordingly. The idea of an association has often been raised in the past, but at least one recent event has given it new impetus. That finding emerged from a series of interviews conducted by Immoblier commercial with people in the com­ mercial real estate community, based on informal requests that are clearly gaining momentum. "We need someone to manage issues of concern to us, but for the moment there is no one," said Paul-Éric Poitras, a managing partner at NAI Terramont Commercial. Like many others, he acknowledges the work and the usefulness of the Québec Self-regulating Real Estate Brokerage Organization (OACIQ). "Its commercial committee has evolved over time, and is now more attuned to the community." He emphasized the need for training that is better adapted to the reality of large brokerage firms in areas such as technology and financial knowledge, given the size and importance of transactions.

NAI TERRAMONT COMMERCIAL

PAUL-ÉRIC POITRAS Managing partner NAI Terramont Commercial

But there is more.

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REAL ESTATE BROKERAGE 360°

EN

"Anyone can come from anywhere claiming to have the requisite expertise, and then conclude a leasing agreement," said Christian Charbonneau, senior vicepresident of CBRE in Montréal, the largest commercial real estate services company in the world. DIFFERENT REALITIES He pointed out that the courses offered by OACIQ do not correspond to the reality of the industry. "We have nothing to do with septic tank maintenance or soil conditions." He also noted that the definition of commercial space in the Act is far removed from everyday practice. "A space needs to have at least five units. We negotiate hundreds at a time.We’re definitely not in the same business, and our voice is not being heard. We lack a spokesperson." That echoes Paul-Éric Poitras’ remark that "We’re a bit of an orphan in the commercial world. It’s hard for us to partner with residential brokers. It’s just not the same business."

CBRE

CHRISTIAN CHARBONNEAU Senior vice-president CBRE

Like Mr. Poitras, he does not question the role and useful­ ness of the OACIQ. It is the issue of its relevance and alignment with the real needs of the business community that is cause for concern. The OACIQ responded by e-mail to a question about the appropriateness, in its view, of establishing an entity dedicated to the interests of large brokers. "It is of course up to real estate brokers to decide whether or not to form an association to represent their interests, which is perfectly legitimate," we were told. So the door is open. The organization added that "The OACIQ already collabor­ ates with various commercial brokerage firms, including commercial real estate agencies. The creation of an association dedicated to commercial brokerage would not be unique in that respect. Indeed, a new association would be welcomed with open arms in order to continue discussions underway about the realities of this sector, and to provide input and suggestions for ongoing improvement […] We are confident that should such an association be formed, the relationship will be based on respect for our respective roles and will ultimately benefit the protection of the public."

A MADE-TO-MEASURE ASSOCIATION The possibility of creating an association serving the specific needs of large commercial brokers seems to be welcomed, at least cautiously, by the OACIQ. There is already one for North America. "The only affiliation that currently exists for us in that regard is voluntary membership in SIOR, the Society of Industrial and Office Realtors," said Jean-Marc Dubé, executive vice-president of Colliers International in Montréal. "It’s a private organization that has no force of law, but that offers guidance on the main rules to follow." IS THAT ENOUGH? "I believe that a new association would help both our professionals and our clients," he added. In many cases, investors are on the Fortune 500 list of America’s largest companies, firms that do not need protection. "In 16 years of practice I have never used standard OACIQ forms. Our transactions are more complex. The needs in our sector are not the same as those of the residential sector." The two sectors do, he admits, share common concerns and could perhaps adopt forms amenable to both. But between negotiating large transactions and selling a bungalow, there is a lot of ground to cover. "The OACIQ plays a strategic role, if only for insurance, but it affects the residential sector much more than the commercial sector. Why not consider the best of both worlds and set up a division dedicated solely to the commercial sector ?"

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REAL ESTATE BROKERAGE 360°

BOTH COMPETITORS AND COLLEAGUES The idea seems to be gaining traction. But a properly accredited association requires a structure, an organ­ ization, which means financing, membership fees, a permanent staff, people with lobbying skills, etc. It is no easy task nowadays to convince people to dig deep into their pockets to support potential reconciliation over the long term. Getting involved when legislation is under review is one thing ; working to defend the interests of the milieu on a daily basis quite another.

EN

But how do you create an association of firms that are in competition with each other ? How do you create an entity that represents their best interests without preventing them from competing with each other? Paul-Éric Poitras has a suggestion, one also evoked by others. "The Montréal Real Estate Forum is an annual event that focuses on issues facing the industry. It covers many important matters, from best practices to purchases of real estate for the purpose of money laundering. Why not put the importance of better representation for the commercial sector on the Forum agenda? It’s certainly worth discussing, and would generate a lot of interest." He admits that it won’t be easy. Presenting a structured proposal during a convention would require prior meetings to pinpoint the major issues faced by all concerned. We would have to find a way of getting along and working together, in a milieu not known for doing others any favours. "Regardless of the shape it takes, an association could help defend and promote our interests, without stepping on each other’s toes," said Paul-Éric Poitras. He hasn’t forgotten the revisions made to the Real Estate Brokerage Act, when commercial brokerage firms were not even consulted for input.

COLLIERS

JEAN-MARC DUBÉ Executive vice-president Colliers International

Yet is remains an important issue, and he suggests establishing reconciliation among promoters, contractors and brokers, keeping the interests of clients in mind, especially given that the Montréal and Québec markets, long undervalued in North America, are now attracting interest. That can be seen with the arrival of the American firm CoStar, which will compete with Altus, a wellestablished benchmark for real estate market valuations. "When all is said and done, you have to realize that the market will pick up despite remote working, and that demand will increase," said Jean-Marc Dubé, who foresees good days ahead for the commercial real estate broke­ rage industry. When things are going well, no one worries, but there are bound to be other jolts and challenges along the way. "This objective goes beyond this crisis or another crisis," noted Christian Charbonneau. "We must serve and protect our clients, and to do so it would be good to be able to work together and submit proposals to legislators, hand in hand."

ISTOCK PAR ONURDONGEL

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The next Real Estate Forum is set to take place in spring 2022, unless another crisis turns everything upsidedown once again. It will be interesting to see whether the possibility of an association of major commercial real estate players will be on the Forum agenda.


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SOLAR UNIQUARTIER

UN TOUT-EN-UN SUR LA RIVE-SUD PAR GABRIELLE BRASSARD-LECOURS, JOURNALISTE

L’un des plus gros projets du groupe Devimco se déploie à vitesse grand V à Brossard, au sud de Montréal. Tout s’y marie : habitations, commerces, transports collectifs, vie de quartier et plus encore.

«

L’idée, c’était vraiment de créer un quartier dans lequel on peut à la fois habiter, travailler et se divertir », explique Marco Fontaine, vice-président développement immobilier, résidentiel et marketing chez Devimco Immobilier. Le promoteur immobilier n’en est pas à son premier projet multi-usage, mais « avec Solar Uniquartier, on est passé à un autre niveau, parce qu’il s’agit d’un quartier en entier, où l’on ajoute des usages municipaux en plus de ceux qui sont résidentiels et commerciaux », précise le cadre.

C’est en ce sens que Solar Uniquartier, un dévelop­ pement immobilier de plus de 1,5 milliard de dollars, a été bâti. On y compte 500 000 pi2 d’espaces com­merciaux et 600  000  pi2 de locaux pour bureaux employant plus de 5 000 travailleurs. Un hôtel de 184 chambres, un centre de conférence pouvant recevoir 800 personnes et plus de 4 300 unités rési­ dentielles accueillant au-delà de 6 450 résidents s’y trouvent également. 28

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DEVIMCO IMMOBILIER

MARCO FONTAINE Vice-président développement immobilier, résidentiel et marketing Devimco Immobilier


consommation. Nous voulions qu’il y ait un lien piéton très dynamique à l’intérieur du projet. Une personne pourrait marcher toute la journée dans le quartier », soutient le vice-président. « Tous les stationnements automobiles se trouvent en périphérie du quartier ou sont souterrains. On en retrouve très peu en surface », mentionne Marco Fontaine. Le dévelop­pement souterrain apporte un autre élément intéressant au projet ; il sera possible, à terme, de quitter son appartement, de descendre dans plusieurs tunnels qui connecteront les appartements au REM pour se diriger vers l’aéroport, permettant de partir en voyage l’hiver sans devoir mettre son manteau. Solar est aussi situé près d’un terminus d’autobus et à la croisée des autoroutes 10 et 30. De nombreuses bornes de recharge pour les véhicules électriques sont égale­ ment à disposition des usagers du quartier, qui ont aussi accès à des voitures en autopartage. Un espace de 130 000 pi2 est consacré au parc, central, du quartier. Toujours dans une perspective de développe­ ment durable et local, un parc d’agriculture périurbaine et écologique verra bientôt le jour, qui fournira les restau­ rateurs en aliments frais.

DEVIMCO IMMOBILIER

« C’est l’un de nos projets les plus ambitieux, confie Marco Fontaine. Mais on ne voulait pas d’un quartier qui ait l’air de Walt Disney World ; on souhaitait que les gens se sentent bien et qu’il y ait une vie de quartier et de l’ambiance », ajoute-t-il. Solar Uniquartier offre donc des marchés publics approvisionnés par des agriculteurs de la région, une rue d’ambiance, une place publique pour y présenter des spectacles, des commerces locaux, etc. La proximité du centre commercial DIX30 en fait aussi un attrait intéressant.

Finalement, des certifications LEED, des toitures vertes, des rues bordées d’arbres, un système de récupération des eaux de pluie, des éclairages de type DEL, de nombreux matériaux recyclés ainsi qu’une gestion proactive des surplus alimentaires des commerces et des restaurants sont notables dans Solar Uniquartier.

DU VERT SUR TOUTE LA LIGNE « Notre mantra pour ce projet, c’était "expérience maximale, empreinte minimale" », affirme le cadre de Devimco. Solar Uniquartier a donc été pensé sous l’angle du développement durable dans plusieurs de ses aspects et axé autour du transport en commun. Installé à deux pas du Réseau express métropolitain (REM), le quartier est également entouré de pistes cyclables, et ses rues ont été conçues pour favoriser les déplacements à pied. « Une personne peut se rendre d’un point A à un point B à pied ou en vélo en traversant le parc, en revenant par la rue d’ambiance, et en passant par les commerces, ce qui encourage la

DEVIMCO IMMOBILIER

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COUP D’ŒIL

DEVIMCO IMMOBILIER

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DES VALEURS ACTUELLES POUR TOUT LE MONDE Préoccupation environnementale, mode de travail hybride, espaces de travail en libre accès et ambiance café : voilà quelques-unes des valeurs qui ont inspiré la conception de Solar. « Nous nous sommes basés sur les valeurs de la génération des millénariaux, parce qu’elles nous parais­ saient être les plus actuelles et innovantes, mais toutes les générations les apprécient », affirme Marco Fontaine. Certains membres de son équipe et lui-même ont visité de nombreux projets de développement immobilier au Canada, aux États-Unis et dans certains pays scandinaves pour tenter d’incorporer le plus de bonnes pratiques dans la conception de Solar Uniquartier. « À Stockholm et à Copenhague, les pratiques qui ont été mises en place sur le plan de l’environnement et de l’économie circulaire sont très inspirantes », soutient le vice-président. Il parle de la récupération du compost, transformé en biogaz qui sert à chauffer les ménages d’un quartier, ou encore du fait que la collecte de l’entièreté des déchets y est souterraine. « Nous n’avons malheureusement pas les infrastructures requises ici pour mettre en place toutes ces initiatives, mais nous avons tenté d’en importer certaines qui étaient réalisables dans le projet Solar », affirme Marco Fontaine.

DEVIMCO IMMOBILIER

LA SUITE Malgré la pandémie, la demande résidentielle et commer­ ciale va bon train à Solar Uniquartier. La réalisation du projet n’a pas connu trop d’embûches. « Même pendant la pandémie, comme nous sommes un gros client, nous n’avons pas eu de mal à travailler avec nos fournisseurs et à obtenir les matériaux requis pour construire et développer », affirme le gestionnaire. « La demande pour les condos a explosé pendant la pandémie », s’étonne Marco Fontaine. Il associe cette tendance à celle, plus générale, de plusieurs ménages montréalais qui ont choisi l’exode de la métropole dans la dernière année. Solar compte actuellement trois immeubles de condos, un immeuble locatif ainsi qu’une résidence pour retraités, totalisant 1 000 unités habitées. Par ailleurs, l’occupation de bureaux par l’Université de Montréal a également aidé à la demande résidentielle et commerciale.

DEVIMCO IMMOBILIER

Le projet est d’ailleurs en expansion. Le quartier compte un restaurant, une boulangerie, plusieurs banques et autres types de commerce. D’autres restaurants et de nouvelles compagnies s’installeront à Solar d’ici la fin de l’année 2021 dans les locaux commerciaux et les bureaux. « L’occupation résidentielle et celle des bureaux alimentent l’offre commerciale et vice-versa », constate Marco Fontaine. Selon lui, le modèle hybride pour le travail restera, même après la fin de la pandémie, mais il croit fermement que des travailleurs se rendront toujours dans les bureaux. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2021

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DONNÉES EN IMMOBILIER

TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES SECTEURS COMMERCIAL ET MULTIRÉSIDENTIEL Joanie Fontaine Experte invitée

D’avril à mai 2021, selon les actes publiés au Registre foncier du Québec et colligés par JLR, société d’Equifax, 244 propriétés multirésidentielles ont été vendues plus d’un million de dollars comparativement à 110 transactions à la même période l’année précédente. En ce qui concerne les propriétés à vocation commerciale ou industrielle, 227 acquisitions supérieures à un million de dollars ont été effectuées durant le mois analysé, soit 119 de plus qu’au cours des mêmes mois en 2020. La hausse est importante par rapport à 2020, entre autres parce que les transactions réalisées à cette période l’année dernière étaient peu nombreuses étant donné les circonstances exceptionnelles. Cela étant dit, même comparativement à avril et mai 2019, l’augmentation demeure élevée. Le marché semble avoir bien intégré la nouvelle réalité causée par la COVID-19. Par conséquent, les acheteurs comme les vendeurs deviennent plus à l’aise pour effectuer des transactions. PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES La plus importante transaction du classement concerne l’acquisition par la Société de trans­ port de Québec (STQ) d’un ancien entrepôt de la Maison Simons vendu pour la somme de 32,5  M$. Après des investissements faits par la STQ, la propriété servira de garage pour le remisage et l’entretien d’autobus.

Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier. Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.

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Deux autres transactions d’immeubles retien­ nent l’attention avec un prix au pied carré parti­ culièrement élevé. Dans les deux cas, l’acheteur a payé un fort prix au pied carré, car c’est le terrain plutôt que la bâtisse qui possède une grande valeur. La première transaction concerne le 7250-7290, rue Saint-Zotique Est à Anjou. Le promoteur Rosefellow a acquis la propriété commerciale afin de détruire la bâtisse pour y construire un complexe résidentiel de 200 loge­ ments. La venue d’une future station de la ligne bleue du métro à proximité rend ce site attrayant pour son réaménagement. D’autres projets pourraient aussi voir le jour au cours des prochaines années dans ce secteur au fur et à mesure que le prolongement de la ligne bleue se concrétisera. Le 6505, rue Yvon-Dolbec à L’Ancienne-Lorette est l’autre propriété dont le prix au pied carré paraît élevé. Dans ce cas-ci, l’acheteur, Microsoft,

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devrait se servir du grand terrain acquis pour construire de nouvelles installations. Donc, encore là, l’intérêt n’est pas tellement pour la propriété, mais bien pour le terrain. SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL La plus importante vente concerne une pro­ priété située au 30, boulevard Saint-Joseph Est dans l’arrondissement Plateau-Mont-Royal. Akelius, une société suédoise qui a acquis plusieurs propriétés multirésidentielles à Montréal depuis quelques années, a acheté l’immeuble de 90 logements pour la somme de 41 M$. Elle l’ajoute donc à son parc immobilier comptant déjà quelques milliers d’unités dans le Grand Montréal. Encore une fois, les ventes dans l’arrondissement Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce ont été nombreuses puisque quatre des huit  ventes réalisées aux prix les plus élevés se trouvent dans cet arrondissement. Dans le cas de la seconde plus grosse transac­tion, l’immeuble situé au 3280, boulevard Cavendish dans Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce a été acquis par le fonds immobilier Centurion. L’immeuble était auparavant détenu par Inves­ tissements Tryco inc., une compagnie à numéro, et Groupe Brivia inc., toutes deux installées au Québec.


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PRIX

TAILLE (M2)

PRIX / M2

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32 500 000 $

721, boul. Roland-Godard

Saint-Jérôme

30 000 000 $

21 486

1 396 $

1935-1965, rue Sherbrooke

Magog

22 000 000 $

35, rue Laurier

Gatineau

21 800 000 $

521, route 132 Ouest

Nouvelle

18 300 000 $

750-810, rang Saint-Paul

Saint-Rémi

18 000 000 $

2301, rue de Cannes-Brûlées

LaSalle, Montréal

17 800 000 $

7 971

2 233 $

2350, rue Cohen

Saint-Laurent, Montréal

14 975 000 $

4 119

3 635 $

4105-4355, rue Hickmore

Saint-Laurent, Montréal

14 500 000 $

8 185

1 772 $

2050, rue Chicoine

Vaudreuil-Dorion

14 150 000 $

7250-7290, rue Saint-Zotique Est

Anjou, Montréal

13 500 000 $

881

15 322 $

21 525, av. Clark-Graham

Baie-d’Urfé

13 200 000 $

5 887

2 242 $

1200, boul. du Traversier

Pincourt

13 000 000 $

8 054

1 614 $

6505, rue Yvon-Dolbec

L’Ancienne-Lorette

13 000 000 $

1 233

10 544 $

12 900, boul. Industriel

Rivière-des-Prairies / Pointe-aux-Trembles, Montréal

13 000 000 $

10 230

 1 271 $

TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX* ADRESSE

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

NOMBRE DE LOGEMENTS

PRIX / PORTE

TAILLE (M2)

PRIX / M2

30, boul. Saint-Joseph Est

Plateau-Mont-Royal, Montréal

41 100 000 $

90

456 667 $

8 184

5 022 $

3280, boul. Cavendish

Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

38 000 000 $

114

333 333 $

10 282

3 696 $

40, rue Saint-Étienne

Lévis

9 250 000 $

48

192 708 $

4 971

1 861 $

4891-4895, av. Bourret

Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

8 500 000 $

43

197 674 $

3 114

2 729 $

403, boul. Saint-Joseph Ouest

Outremont, Montréal

8 400 000 $

25

336 000 $

2 912

2 884 $

6530, rue Boyer

Rosemont / Petite-Patrie, Montréal

7 750 000 $

66

117 424 $

1 756

4 414 $

4780, rue Vézina

Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

7 700 000 $

45

171 111 $

2 724

2 826 $

4980-4990, av. Clanranald

Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

6 350 000 $

36

176 389 $

2 788

2 278 $

14-18, rue Marjorie-D.-Shackleton

Gatineau

5 550 080 $

26

213 465 $

345, av. Dorval

Dorval

5 450 000 $

29

187 931 $

2 545

2 141 $

11 699, boul. Saint-Germain

Ahuntsic-Cartierville, Montréal

5 250 000 $

48

109 375 $

2 785

1 885 $

258-266, rue Blainville Est

Sainte-Thérèse

4 825 000 $

32

150 781 $

1820, boul. Rosemont

Rosemont / Petite-Patrie, Montréal

4 475 000 $

29

154 310 $

935

4 784 $

5221, av. du Parc

Plateau-Mont-Royal, Montréal

4 375 000 $

19

230 263 $

1 463

2 990 $

65, rue d’Auteuil

Québec

4 215 000 $

9

468 333 $

1 363

3 092 $

* avril-mai 2021

Note : Les ventes multiples, les ventes liées et les ventes indivises sont exclues de ces deux tableaux. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2021

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

RÉPERCUSSIONS FISCALES DE LA SURCHAUFFE ET DU VIRAGE NUMÉRIQUE POUR LE MARCHÉ INDUSTRIEL DE MONTRÉAL On le dit et on le répète : le marché immobilier industriel de Montréal est en grande forme. Et quoique l’adoption accélérée du commerce en ligne ait bel et bien un impact sur les besoins croissants d’entreposage et de distribution, elle n’explique pas tout. La demande était déjà en forte progression depuis 2015, grâce à la reprise économi­ que aux États-Unis et à la baisse du dollar canadien résultant de l’effondrement du prix du pétrole. Au cours des cinq dernières années, le marché du Grand Montréal a absorbé plus de 25 millions de pieds carrés, soit trois fois plus que la nouvelle offre, entraînant les taux d’inoccupation à des seuils toujours plus bas.

Milad Jabbour, É.A. Expert invité

Millions pi2

Disponibilité %

HISTORIQUE DE L’OFFRE ET DE LA DEMANDE

Milad Jabbour est directeur, Recherche, évaluation et services conseils - Gestion des impôts fonciers, chez Groupe Altus. Avec plus de 25 ans d’expérience en évaluation immobilière combinée avec une formation en ingénierie, il a développé une solide expertise dans l’évaluation immobilière et la fiscalité foncière pour une vaste gamme de propriétés industrielles et institutionnelles où la méthode du coût est essentielle. Il dirige l’équipe de servicesconseils du secteur industriel et minier.

34

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021 (juin)

Source : Groupe Altus

La forte demande d’espace a aussi fait pro­gres­ ser les loyers de façon fulgurante, suscitant l’intérêt des investisseurs pour cette catégorie d’actifs longtemps perçue comme la moins pres­ tigieuse. Depuis plus de trois ans main­tenant, les actifs industriels de référence de l’enquête trimestrielle de Groupe Altus sur les tendances d’investissement trônent au sommet du baromètre des préférences des investisseurs. En effet, les ratios acheteurs / vendeurs du baromètre penchent nettement du côté de

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2021

l’achat pour toutes les catégories d’industriel, incluant le terrain à développer, et ce, partout au Canada. Ce vif intérêt et le peu de produits d’investissement disponibles ont tiré les valeurs vers des niveaux records, si bien qu’au premier trimestre 2021, l’indice de rendement moyen de l’enquête pour la propriété industrielle à locataire unique de référence était 50 points de pourcentage sous celui des bureaux de catégorie A au centre-ville. Nul n’aurait pu prévoir un tel revirement avant la pandémie.


SUPERFICIES DISPONIBLES ET LOYERS DEMANDÉS INDUSTRIEL À LOCATAIRE UNIQUE GRAND MONTRÉAL

Millions pi2

8,85 $ / pi2

5,65 $ / pi2

Superficie disponible (pi2)

Loyers nets demandés

Source : Groupe Altus

TENDANCES DE RENDEMENTS DIVERGENTES FACE À LA PANDÉMIE

Source : Altus Groupe Investment Trends Survey

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

ISTOCK PAR MARTIN BARRAUD

Le capital coule à flots pour cette classe d’actifs tant du côté de l’investissement que de celui du développement de nouveaux projets, surtout sur mesure. Pour pallier le manque d’espace, mais aussi pour répondre aux nouvelles exigences des occupants industriels d’aujourd’hui, la cadence de construction s’est accentuée, et les projets en périphérie de l’île, où la fiscalité municipale est plus avantageuse, les prix des terrains plus abordables et le trafic moins lourd, se multiplient.

On assiste depuis un an à la construction à un rythme fou de centres de distribution et de logistique, propulsée par l’adoption accélérée du commerce électronique et la multiplication des services de livraison. Les plus récentes données sur les ventes au détail pointent vers un retour de l’achat en magasin, ce qui laisse entrevoir une stabilisation de la progression du commerce électronique avec le déconfinement. Ces nouveaux mégacentres de distribution ont néanmoins contribué à la flambée récente de la valeur des terrains dont la localisation est stratégique. Ces centres de distribution modernes sont de vrais mastodontes, accaparant de vastes lots. Les prix au pied carré des très grands terrains ont d’ailleurs atteint les taux unitaires des plus petits lots, ce qui n’était pas le cas auparavant. La rareté des sites disponibles s’accentue à chaque nouvelle implantation, poussant les occupants de plus en plus loin. Pour ceux qui doivent rester près des secteurs centraux, et des consommateurs, la rareté est telle que le coût des terrains a dépassé le seuil de 30 $ / pi2, notamment dans l’arrondissement Saint-Laurent et dans l’ouest de l’île. La hausse du prix des terrains justifie maintenant l’acquisition de vieux sites industriels pour le terrain seulement, la bâtisse n’ayant plus aucune valeur et étant simplement démolie. Là où les terrains vagues sont rares, voire rarissimes, on assiste à une renaissance du parc industriel montréalais. UN VIRAGE NUMÉRIQUE AUX RÉPERCUSSIONS MULTIPLES L’essor du marché industriel est fréquemment associé à l’adoption massive du commerce en ligne engendrée par la crise sanitaire. Or, le commerce électronique n’est qu’un exemple de notre dépendance toujours plus grande aux technologies et aux données dans toutes les sphères de notre vie, tant sociale qu’économique. Et cette dépendance n’est pas passagère. Il s’agit d’une tendance lourde.

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GROUPE PETRA ET MACH FONT L’ACQUISITION DU 1000 DE LA GAUCHETIÈRE Groupe Petra et MACH sont heureux d ’a n n o n c e r l ’a c q u i s i t i o n d u 1 0 0 0 D e L a G a u c h e t i è re , l ’u n d e s p l u s p res t i g i e u x i m m e u b l es d e b u re a u x à M o n t ré a l . Ce t te a c q u i s i t i o n ré a f f i r m e la confiance dans le marché des tours d e b u re a u x e t c o n s o l i d e l a p o s i t i o n de chef de file du duo Groupe Petra/ M AC H a u c e n t re -v i l l e d e M o n t ré a l . Le 1000 De La Gauchetière propose, au-delà de ses fonctions d ’immeuble de bureaux, une panoplie de services permettant aux entreprises locataires de bénéficier d’un environnement favorisant leur succès. Pour toute question générale ou pour des informations concernant l a l o c a t i o n d ’e s p a c e a u 1 0 0 0 D e La Gauchetière, communiquez avec G ro u p e Pe t ra .

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

Ces nouvelles habitudes et dépendances numériques sont supportées par des centres d’hébergement de données relativement énergivores ; or le Québec, avec son énergie renouvelable et abordable, s’avère un endroit tout indiqué pour ce type d’opérations. Plusieurs multinationales ont d’ailleurs choisi de s’installer dans la province, dont l’entreprise française OVH, qui a ouvert à Montréal, en 2013, le plus grand centre d’hébergement de données du monde. En 2018, le géant Google inaugurait dans la métropole son tout premier centre de données en sol canadien. Plus récemment, Amazon Web Services (AWS) a aussi choisi la grande région de Montréal pour implanter son premier centre de données au Canada. Outre ces géants du Web connus de tous, ce secteur d’acti­ vité foisonne de plus petits exploitants de data centers. Pour ces plus petits joueurs, la conversion et l’aména­ gement de bâtiments industriels unilocataires dans un parc industriel plus vieux devient souvent plus avan­tageux que de construire à neuf. Dans ces parcs industriels stratégiquement situés au centre et à l’ouest de l’île, les exploitants de centres d’hébergement de données peuvent trouver des bâtisses de 30 000 à 150 000 pi2,

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MORGUARD AGENCE IMMOBILIÈRE

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pourvues de grandes surfaces pour accueillir les génératrices et de l’équipement électrique. Les hauteurs libres de ces bâtisses des années 1970 et 1980, devenues insuffisantes pour le secteur de la distribution, sont généralement adéquates pour l’hébergement de serveurs. Notons également que les centres de données n’ont pas besoin de visibilité sur l’autoroute. Le parc immobilier industriel sur l’île de Montréal, berceau de l’industrialisation au Canada, ne manque pas de ce type de bâtiments, et les changements de vocation sont loin d’être terminés. Or, pour qu’un site industriel standard puisse servir de centre de données, il doit être initialement adjacent à une installation d’Hydro-Québec capable de l’alimenter avec une puissance électrique élevée. Il doit aussi être facile à sécuriser, et le terrain et le bâtiment doivent offrir suffisamment d’espace pour l’installation d’équipements électromécaniques spécifiques et hors-norme destinés au bon fonctionnement des serveurs. Il s’agit essentiellement de génératrices et de transformateurs (à l’extérieur), de systèmes d’alimentation sans coupure (UPS) et d’unités de climatisation avec leurs réseaux de distribution. Il est impératif de porter une attention à l’enjeu fiscal lié à l’installation de ces équipements. En effet, les muni­ cipalités considèrent ces biens meubles comme des biens immeubles, ce qui a pour conséquence de les inclure dans la valeur foncière imposable de la propriété. Dans deux cas de contestation que nous avons soumis au Tribunal administratif du Québec, la valeur foncière imposable de ces équipements dépassait celle de la bâtisse et du terrain. Si ces cas s’avèrent plus nombreux avec l’essor des centres de données, le principe visant à répartir les biens meubles des biens immeubles à des fins fiscales n’est pas nouveau. Le jugement final de la Cour d’appel encore attendu au moment d’écrire ces lignes créera cependant un précédent juridique dans le monde de l’immobilier du numérique et de l’évaluation foncière. Pour ce qui est de l’ensemble du marché industriel, la montée des valeurs et la forte activité transactionnelle des deux dernières années entraîneront probablement pour les propriétaires une hausse des taxes foncières, selon la date de référence du rôle. Les villes pourraient aussi être tentées d’aller chercher davantage du côté industriel afin de compenser les baisses de valeurs dans les segments du bureau et des centres commerciaux. Or, pour les propriétés industrielles, plus que pour n’importe quel autre type d’immobilier à revenu, l’attribution indue d’une valeur foncière imposable sur des équipements est un enjeu matériel et souvent contesté avec succès.


SÉRIE ANNIVERSAIRE CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE DE L’ESG UQAM

PRÉLUDE

Andrée De Serres, Ph. D. Titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, ESG UQAM

PENSER L’IMMOBILIER AUTREMENT :

L

LES IMPACTS DE LA TRANSFORMATION NUMÉRIQUE SUR LA GOUVERNANCE ET LES MODÈLES D’AFFAIRES DES INVESTISSEURS ET DES PROPRIÉTAIRES D’IMMEUBLES es 25 ans de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier offrent un moment propice pour discuter de l’importance des effets de la transformation numérique sur la gouvernance et les modèles d’affaires des investisseurs et des propriétaires d’immeubles.

son évolution tout au long de son cycle de vie et de son niveau d’obsolescence. Il facilite l’évaluation des recours juridiques possibles découlant de l’état de l’immeuble et de la nature de ses impacts.

La transformation numérique bouleverse tous les paliers de l’organisation des investisseurs et des propriétaires immo­ biliers : leur mode de gestion des propriétés et de gestion des portefeuilles d’actifs immobiliers, leur modèle d’affaires ainsi que leur mode de gouvernance et de gestion des impacts sociaux et environnementaux. Les gestionnaires de ces secteurs d’activité doivent désormais prendre leurs décisions en fonction d’innombrables sources de données, tant internes qu’externes à leur organisation. Pour pouvoir tirer avantage de cette abondance de données, ils sont appelés à utiliser des modèles de plus en plus sophistiqués, supportés par des outils d’analyse des mégadonnées, de simulation, de prédiction, d’apprentissage profond et d’intelligence artificielle.

À l’ère de la gouvernance climatique et du resserrement des exigences réglementaires sur le plan environnemental, ces informations deviennent précieuses. Propulsée par la révolution numérique en cours, l’analyse approfondie de ces données permet de poser un diagnostic plus complet sur l’état de l’immeuble faisant l’objet de la transaction et sur son potentiel de valorisation actuelle et future. Les investisseurs et les propriétaires disposent désormais des capacités et des compétences organisationnelles requises pour réaliser une analyse enrichie, à la fois globale et granulaire, et ils sont ainsi en mesure de prendre des décisions plus éclairées. Ces capacités peuvent aussi se traduire en avantages concurrentiels distinctifs s’ils peuvent démontrer, données à l’appui, la valeur durable des propriétés qu’ils détiennent et qu’ils seraient prêts à céder.

La transformation numérique touche, notamment, la gestion des portefeuilles d’actifs et les processus de prise de décisions, d’achat, de vente et d’investissement. Par exemple, de nom­ breuses sources complémentaires de données enrichissent maintenant les informations déposées lors des études de vérification diligente, étape précédant la conclusion d’une transaction immobilière. Pour se rapprocher de la valeur réelle de la propriété négociée, on exige davantage que les seules informations traditionnelles telles que les plans 2D, la liste des travaux effectués, les états financiers, les baux commerciaux et l’achalandage. On peut aussi demander l’accès aux données du bâti modélisé d’un bâtiment (Building Information Modeling, BIM), mises à jour au fur et à mesure des opérations de maintien ou de rénovation. Il est également possible de consulter les bases de données collectées durant la phase d’exploitation du bâtiment comme les données portant sur sa performance énergétique et sur son bilan carbone. Le cumul de ces données contribue à créer un véritable « avatar » de l’immeuble qui tient compte de

Les bases de données de sources externes complètent leurs outils. En plus des statistiques socioéconomiques et démographiques, elles comprennent des sources de données permettant de mieux analyser les retombées générées par un immeuble sur son quartier et sur son territoire naturel, contribuant au développement de la résilience des humains et de la ville à l’égard des changements climatiques. Cette transformation numérique touche particulièrement le mode de gouvernance des investisseurs-propriétaires qui ont adopté des politiques de gestion des risques ESG (environnemental, social et gouvernance). Ils disposent maintenant d’outils de prise de décision sophistiqués qui tiennent compte des multiples sources de données disponibles et ils peuvent ainsi mettre en œuvre de nouveaux moyens pour rendre compte de leurs performances financière, sociale et environnementale. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2021

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SÉRIE ANNIVERSAIRE

LA TRANSFORMATION NUMÉRIQUE EST EN MARCHE Ce n’est un secret pour personne : les données ont une grande valeur pour de nombreuses industries, et l’immobilier n’échappe pas à cette tendance lourde. Mais encore faut-il savoir lesquelles recueillir et comment les faire parler. Aperçu des grands enjeux dans ce domaine.

A

vec 60 milliards de dollars d’actifs dans le monde, Ivanhoé Cambridge a assurément besoin de données pour prendre des décisions éclairées. Le virage numérique est déjà bien entamé, et le grand propriétaire et gestionnaire immobilier le voit comme une excellente façon de demeurer innovant et compétitif. « Nous avons pris le tournant il y a cinq ans environ, et les données sont au cœur du grand changement de culture que nous avons amorcé », indique Simon Lauzier, chef des finances et de la performance d’affaires chez Ivanhoé Cambridge. OUTILS DE PRÉDICTION ET AGILITÉ Ainsi, plusieurs centaines de vérifications à réaliser chaque trimestre ont été automatisées, ce qui permet de libérer environ 150 heures de travail chez les employés. Ces derniers peuvent aussi se connecter à un « magasin général », une sorte de banque de données stratégiques, où ils ont accès à une foule d’informations en temps réel comme la performance des actifs, la composition des portefeuilles, leur rendement passé et actuel, etc. Ivanhoé Cambridge a d’ailleurs développé une suite d’outils spécifiques, IC Invest, une application qui centralise, stocke et normalise les données, contribuant ainsi à créer une véritable intelligence décisionnelle.

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SIMON LAUZIER Chef des finances et de la performance d’affaires Ivanhoé Cambridge

ISTOCK PAR NADLA

PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE


SÉRIE ANNIVERSAIRE

« Nous en sommes à la première étape, mais nous allons augmenter la cadence. L’intelligence artificielle, le deep learning seront mis à contribution. Nous entrons dans une phase d’accélération qui va assurément nous amener ailleurs. » – Simon Lauzier Les sources sont tant internes qu’exter­nes (courtiers, fournisseurs d’indices, locataires, etc.), et plusieurs applications sont utilisées pour les obtenir (outils comptables, d’investissement, de valo­ risation, etc.). Pour pouvoir les comparer, les croiser et créer de la valeur, les données sont d’abord nettoyées puis codifiées avant d’être connectées entre elles. « Nous en sommes à la première étape, mais nous allons augmenter la cadence. L’intelligence artificielle, le deep learning seront mis à contribution. Nous entrons dans une phase d’accélération qui va assurément nous amener ailleurs », souligne Simon Lauzier. Le but ultime : passer d’un mode descriptif à une vérita­ble intelligence d’affaires. Par exemple, il sera possible de connaître la trajectoire de chaque actif, de détecter en amont les anomalies ou les changements, en d’autres termes, de concevoir des outils de prédic­tion qui permettront à Ivanhoé Cambridge de faire preuve d’une grande agilité. Le gestionnaire et propriétaire immobilier compte aussi développer de nouvelles catégories de données, celles liées au carbone notamment. « En tant que grand propriétaire et gestionnaire immobilier, nous avons une mission sociale, celle d’être un meilleur investisseur », fait valoir Simon Lauzier. Ivanhoé Cambridge travaille en collaboration avec divers partenaires, Fifth Wall par exemple, la plus grande firme de capital-risque axée sur les technologies destinées au secteur immobilier. Ainsi, 85 millions de dollars américains ont été investis dans quatre fonds de la firme sur les réponses technologiques devant l’urgence climatique, le commerce de détail et la technologie du secteur immobilier en Amérique du Nord et en Europe. Ivanhoé Cambridge est également le premier à investir dans Climate Tech, fonds de Fifth Wall voué à la technologie climatique.

RECONNUE POUR SA CULTURE D’ENTREPRISE D’EXCEPTION !

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SÉRIE ANNIVERSAIRE

Bien sûr, plusieurs enjeux entourent la collecte, le stockage et l’utilisation des données. « Nous avons déployé toutes les mesures nécessaires pour assurer la sécurité et la confidentialité des données, le tout avec une grande rigueur éthique. Nous appliquons les meilleures pratiques de gouvernance en la matière », assure le chef des finances et de la performance d’affaires. Pour atteindre ses objectifs de transformation numérique, Ivanhoé Cambridge travaille aussi à constituer un groupe d’experts et, pour ce faire, mise beaucoup sur la relève. « Il est ardu de recruter des scientifiques des données (data scientists), mais il y a des opportunités pour les jeunes professionnels intéressés par l’immobilier, les investissements, et avec une bonne fibre en données et analytiques », mentionne Simon Lauzier. PRODUIRE DES DONNÉES DE QUALITÉ Si certains sont de grands consommateurs de données, d’autres en produisent, comme Statistique Canada. Il y a trois ans, un projet de transformation et d’innovation a d’ailleurs été lancé au sein de l’organisme gouvernemental. « Nous continuons à faire des enquêtes, mais nous reconnaissons également qu’il existe de nombreuses autres sources, par exemple les données produites par les bâtiments intelligents. Elles se multiplient à une vitesse exponentielle, et nous voulons les inté­ grer et en tirer parti », explique Daniela Ravindra, directrice générale, statistique économique, à Statistique Canada. Elle souligne que dans cette perspective de modernisation, l’organisme souhaite aussi œuvrer davantage en amont et développer de nouveaux indicateurs qui seront utiles à de nombreux intervenants de secteurs variés, notam­ ment l’immobilier. « Ce secteur bouge rapidement, et l’on a vu plu­sieurs mouvements au cours des dernières années. Aug­mentation des prix, surchauffe, mais aussi pandémie et son impact sur le commerce de détail, les bureaux, etc. Dans un tel contexte et pour pren­dre de meilleures décisions, il faut pouvoir dis­ poser des bons outils », fait valoir Daniela Ravindra. Pour offrir des informations utiles et pertinentes, Statistique Canada vise à développer des bases de données à jour, mais également inscrites dans une série historique, ce qui rendra les comparaisons possibles. L’organisme s’alimente aussi en données locales auprès de divers intervenants (municipali­tés, 42

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DANIELA RAVINDRA Directrice générale, statistique économique Statistique Canada

promoteurs, autorités fiscales, recen­s ement, démographie, etc.). « C’est un sport d’équipe, et nous cherchons à élargir nos partenariats avec d’autres organisations du secteur privé, public, des OSBL, etc. Pour pouvoir croiser les données, nous devons aussi les normaliser. Nous avons différents moyens d’y parvenir, par exemple nous partageons nos définitions avec nos collaborateurs de façon à avoir un langage commun », indique la directrice générale. Enfin, pour que ces informations s’avèrent utiles au plus grand nombre, elles sont démocratisées. « Statistique Canada joue un rôle important à ce chapitre, et nous avons mis au point divers outils de visualisation. Pour le secteur immobilier par exemple, nous proposons des tableaux de bord offrant une bonne vue d’ensemble. Moyennant l’obtention d’une autorisation, il est également possible d’accéder à un environnement protégé dans lequel les analystes peuvent effectuer des recherches plus pointues et ciblées sur un sujet donné », mentionne Daniela Ravindra. Pas de doute, la transformation numérique est bel et bien enclenchée !


TRAMWAY DE QUÉBEC

LE RÉSEAU STRUCTURANT DE TRANSPORT EN COMMUN DE QUÉBEC

POUR VIVRE SANS DEVOIR UTILISER SON AUTO À TOUT PRIX PAR GILBERT LEDUC, JOURNALISTE

REC

«

N’y pensez pas. L’ajout d’autobus et de nou­veaux trajets ne suffit plus. À la sortie des fonctionnaires, sur le boulevard RenéLévesque au cœur de la colline Parlementaire, les autobus font carrément du surplace », décrit Yvon Charest, ancien président et chef de la direction d’Industrielle Alliance. À la retraite, il préside le conseil d’administration du mouvement indépendant « J’ai ma passe » réunissant des citoyens, des entrepreneurs, des commerçants et des représentants d’organismes communautaires – on compte plus de 20 000 adhérents – favorables au réseau structurant de transport en commun de Québec et de son tramway. « Les autobus entrent en congestion sur leur propre voie réservée ! » illustre Jean Dubé, professeur à l’École supérieure d’aménagement du territoire et de dévelop­pement régional de l’Université Laval (ÉSAD). Dire que Québec est une « ville de chars » demeure une vérité de La Palice. « Depuis les années 1950, l’orga­nisation du territoire et des transports se fonde essentiellement sur l’utilisation de l’automobile », souligne le maire Régis Labeaume. Selon la Ville de Québec, environ 75 % des déplacements motorisés à l’heure de pointe du matin se font en automobile.

YVON CHAREST Ancien président et chef de la direction Industrielle Alliance

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TRAMWAY DE QUÉBEC

VILLE DE QUÉBEC

JEAN DUBÉ Professeur École supérieure d’aménagement du territoire et de développement régional de l’Université Laval (ÉSAD)

« On compte actuellement 750 000 déplacements par jour dans la zone située près du futur parcours du tramway. D’ici 2041, on anticipe près de 100  000 déplacements additionnels par jour dans un rayon de deux kilomètres de part et d’autre du tracé », précise M. Labeaume. « Tous ces véhicules, il faut les stationner quelque part, soulève Michel Ayotte, vice-président, bureau de Québec du Groupe Mach. Dans Saint-Roch, par exemple, c’est un casse-tête d’accueillir les travailleurs, les touristes et les clients des commerces qui arrivent en auto. Ça ne fera que s’aggraver tant et aussi longtemps que l’on ne facilitera pas les déplacements vers les grands pôles d’attraction. » EFFET D’ATTRACTION ASSURÉ La volonté des autorités municipales de densifier le territoire et de limiter son étalement sonne comme de la musique aux oreilles de deux des principaux acteurs du marché immobilier de la région de Québec, le Groupe Mach et Immostar. Le premier possède une trentaine d’immeubles totalisant plus de deux millions de pieds carrés d’espace locatif. Immostar, pour sa part, compte environ 1 000 unités locatives et un peu plus d’un million de pieds carrés dans les secteurs commercial et industriel. « Québec va se positionner comme une ville où vous pourrez vivre sans devoir utiliser votre véhicule à tout moment. Ça lui procurera un effet d’attraction indéniable, affirme François Pelchat, associé et vice-président 44

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RÉGIS LABEAUME Maire Ville de Québec

location et marketing chez Immostar. MU, notre projet de 465 condos sur le boulevard Laurier en face des grands centres commerciaux, a été pensé et conçu entièrement en fonction du passage du tramway devant nos portes. Ainsi, nous avons pu réduire le nombre de pieds carrés normalement consacré au stationnement des véhicules. » « Nous y voyons un potentiel incroyable de création de valeur », signale de son côté Michel Ayotte. Cela nous encou­ rage à poursuivre nos investissements dans la capitale. Peut-être développerons-nous de l’attrait pour d’autres secteurs qui deviendront plus facilement accessibles par le transport en commun ? » DENSIFICATION, REQUALIFICATION ET REDÉVELOPPEMENT Pour Yvon Charest, le réseau structurant constitue un puissant outil de densification : « L’étalement urbain coûte cher. Vous ouvrez un nouveau quartier et, un bon jour, ça vous prend une garderie. Le lendemain, une école ; puis, le surlendemain, un hôpital. Ça n’a plus de fin. Nous devons faire une utilisation plus judicieuse de nos ressources financières collectives. » Jean Dubé y voit aussi un instrument de requalification urbaine : « La Ville n’investit pas seulement pour ins­taller des rails et y faire circuler un tramway. Aux abords des stations, elle va créer des places publiques, des lieux plus conviviaux et sécuritaires pour le transport


« De nombreux projets de redéveloppement devraient s’activer. Certains vont sans doute requérir des changements au zonage. Il faudra mettre les citoyens dans le coup. » – François Pelchat

GROUPE MACH

IMMOSTAR

MICHEL AYOTTE Vice-président, bureau de Québec Groupe Mach

FRANÇOIS PELCHAT Associé et vice-président location et marketing Immostar

actif. Cela pourrait ainsi y favoriser l’émergence de petits commerces. » François Pelchat fait remarquer que les espaces vacants le long du tracé de 19,3 km sont rarissimes. « De nombreux projets de redéveloppement devraient s’activer. Certains vont sans doute requérir des changements au zonage. Il faudra mettre les citoyens dans le coup », croit-il. HAUSSE DE LA VALEUR DES PROPRIÉTÉS Selon Jean Dubé, le tramway aura un impact sur la valeur des propriétés. Une résidence coûtera plus cher, par exemple, si elle est située à une ou deux rues d’une station.

De Rico

Laflamme

Cassidy

Perreault

Carrier

En 2018, des chercheurs de l’ÉSAD ont mesuré l’impact des Métrobus – des parcours d’autobus à haute fréquence circulant sur des voies réservées et ne s’arrêtant qu’à quelques stations – sur la valeur des maisons à Québec. Ils ont estimé que la valeur d’une résidence multifamiliale située dans un rayon de 150 m du parcours Métrobus 800 entre Beauport et Sainte-Foy – l’un des plus achalandés – avait bondi de 4,5 %. La valeur de celle située entre 150 et 300 m du parcours avait augmenté de 2,8 %. « Avec le tramway, qui est plus confortable qu’un autobus et qui proposera des temps de déplacement moins longs ainsi que de nouvelles destinations, nous pouvons penser

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TRAMWAY DE QUÉBEC

REC

que l’effet sur la valeur des propriétés s’en trouvera plus marqué, indique M. Dubé. Les impacts sur les valeurs immobilières se limiteront fort probable­ ment à un rayon de 500 mètres, soit l’équivalent, pour la haute-ville, des secteurs contenus entre le chemin Sainte-Foy et le boulevard Laurier et la Grande Allée. » UN POINT DE DÉPART Il est clair pour Michel Ayotte et les autres intervenants interrogés que le tracé actuel du tramway ne représente qu’une première étape du projet de réseau structurant de transport en commun : « Plus le tramway ira loin, mieux ce sera. L’objectif est d’amener le plus de citoyens vers les principaux lieux de connexion. À partir du moment où tous les pôles principaux seront desservis, ce sera un succès complet. » « Pensons immédiatement à la phase deux ! » réclame pour sa part Yvon Charest. Soulignons que le projet initial de réseau struc­ turant a été amputé en cours de route en raison de contraintes budgétaires. Par exemple, le secteur Charlesbourg ne sera pas desservi par le tramway.

« Le gros hic avec le Réseau express de la Capitale proposé par le gouvernement du Québec, c’est qu’il laisse encore beaucoup de place à l’auto­ mobile, soutient Jean Dubé. De la façon dont le gouvernement le présente – avec le tunnel et les voies réservées sur les autoroutes –, on ne renforcera pas le transport en commun. Dans le tunnel, quatre des six voies seront destinées aux véhicules. Pour moi, c’est clairement un projet autoroutier auquel on va incorporer une portion de transport en commun pour avoir l’air un peu vert. »

REC

ET LE TUNNEL ? « Un tunnel entre Québec et Lévis, est-ce une bonne idée ou non ? Nous nous posons la question, répond le porte-parole de « J’ai ma passe ». Dans quelle mesure le projet aura-t-il comme conséquence de favoriser l’étalement urbain ou la densifica­ tion urbaine ? Il faudra évaluer les besoins réels de

mobi­lité. Le projet de tramway a été planifié à l’aide de données statistiques de déplacements. La démons­tration pour un troisième lien reste à faire. »

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DEUX QUESTIONS AU MAIRE RÉGIS LABEAUME rayonnement commercial accru pour les entreprises situées près des stations. La plupart des immeubles qui se trouvent à proximité du tracé prendront de la valeur, autant les maisons unifamiliales, les com­ merces, les immeubles de bureaux que les terrains.

Q. QUEL SERA L’IMPACT DU TRAMWAY SUR LE DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE DE QUÉBEC ? R. En phase de construction, il donnera une impulsion  forte et rapide pour relancer l’économie à la suite de la pandémie. Il créera 18 970 emplois, qui représentent une masse salariale de 1,1 milliard de dollars et une moyenne de salaire élevé de 61 200 $ par année. Il générera d’importantes retombées dans plusieurs secteurs d’activité. 

Le tramway aura un impact permanent majeur sur  notre économie locale. La mobilité de la population a un effet important sur l’activité économique  en stimulant l’achalandage, la pratique d’activités et l’attractivité de la main-d’œuvre. Il créera également des emplois à long terme pour le fonctionnement et l’entretien du réseau. De plus, il favorisera l’attraction et la rétention de la main-d’œuvre et augmentera le bassin de recrutement pour les employeurs.

De nombreux ménages pourront aussi éviter l’achat d’un deuxième ou d’un troisième véhicule permettant de libérer des milliers de dollars en revenu disponible, ce qui stimulera grandement la consommation. 

L’arrivée du tramway s’accompagne aussi de l’augmen­ tation de la densité des entreprises à proximité, de la croissance des investissements privés, d’une plus grande valeur foncière des terrains ou encore d’un

Q. BEAUCOUP DE RÉPONSES RESTENT À VENIR DE LA PART DU GOUVERNEMENT DU QUÉBEC AU SUJET DU PROJET DE TUNNEL ENTRE QUÉBEC ET LÉVIS. LE TRAMWAY DE QUÉBEC SE RÉALISERA-T-IL, PEU IMPORTE CE QUI ARRIVERA AVEC CE PROJET ? R. Le tramway est le grand projet d’infrastructure de la région le plus avancé sur le plan de la planification, et son financement est confirmé par Québec et Ottawa. Il est donc prêt pour que les phases de cons­ truction débutent en 2023, une fois les processus d’approvisionnement terminés. De plus, le gouver­ nement a réitéré que le tramway était le mode de transport lourd approprié pour Québec.

Bien qu’il s’agisse de la colonne vertébrale de la vision du gouvernement du Réseau express de la Capitale, le projet du tramway se trouve entièrement géré par le Bureau de projet du réseau structurant de la Ville de Québec et il est indépendant du projet de tunnel Québec-Lévis. Le début des travaux de construction du tramway se fera en 2023, et la mise en service est prévue pour 2028, peu importe l’issue du projet de tunnel.

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TRAMWAY DE QUÉBEC

LE TRAMWAY DE QUÉBEC

EN GARE EN 2028 Colonne vertébrale du réseau structurant de transport en commun, le tramway électrique (260 passagers par véhicule) parcourra 19,3 km, d’ouest en est, entre Cap-Rouge et D’Estimauville en passant par Sainte-Foy, l’Université Laval, la colline Parlementaire et Saint-Roch. Le tracé permettra d’atteindre 65 % de la population de Québec (800 000 habitants), et 81 % des emplois se trouveront dans un périmètre de 10 minutes de marche de l’une des 28 stations, dont deux souterraines, l’une sous la colline Parlementaire et l’autre sous la place d’Youville. Le tramway devrait être mis en service en 2028. Les premiers forages ont débuté. La facture s’élève à 3,3 G$, assumée par Québec (1,8 G$), Ottawa (1,2 G$) et la Ville de Québec (300 M$). RÉSEAU EXPRESS DE LA CAPITALE En mai dernier, le gouvernement du Québec présentait le Réseau express de la Capitale (REC), sa « vision » du réseau intégré de transport collectif pour l’aggloméra­ tion de Québec. Le tramway en fait partie, tout comme un troisième lien entre Québec et Lévis, sous-fluvial celui-là, situé à l’est des ponts de Québec et Pierre-Laporte. Pour réduire le temps de parcours et diminuer la pression dans le secteur des ponts, le gouvernement propose la

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construction d’un tunnel de 8,3 km. Il relierait l’autoroute Jean-Lesage – à la hauteur de la route MonseigneurBourget à Lévis – à l’autoroute Laurentienne, à la hauteur du boulevard Wilfrid-Hamel à Québec. Le tunnel prendrait la forme d’un tube d’un diamètre de 19,4 m dans lequel trois voies superposées assureraient le va-et-vient entre les deux rives. Dans chacune des directions, une voie serait destinée au transport en commun. La facture : de 6 à 10 M$ pour la construction du lien sous-fluvial. Pour desservir les banlieues, le REC prévoit l’aménagement de plus de 100 km de voies réservées, notamment sur les autoroutes Félix-Leclerc, Henri-IV, Robert-Bourassa et Laurentienne, ainsi que la construction de stationnements incitatifs. La facture : 844 M$. Du côté de Lévis, des voies réservées sur le boulevard Guillaume-Couture relieraient le centre-ville de Lévis et les ponts. L’amélioration de l’interconnexion des réseaux de transports collectifs de Québec et de Lévis est aussi au menu. La facture : à venir.


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L’

Institut de développement urbain du Québec (IDU) participe à de nombreuses consultations qui se multiplient autour d’un thème commun : l’aménagement du territoire avec ses composantes d’habitation, de mobilité et de nécessaire densification en cette période d’urgence climatique.

Jean-Marc Fournier

Président-directeur général jmfournier@idu.Québec

Après l’Autorité régionale de transport métropolitain, la Ville de Montréal a lancé les consultations sur son futur Plan d’urbanisme et de mobilité, Laval a dévoilé un ambitieux projet d’urbanisme s’appuyant sur le concept du Form-Based Code, et le gouvernement du Québec en est à mi-chemin de ses réflexions concernant une nouvelle politique d’habitation et une grande stratégie nationale sur l’urbanisme et l’aménagement des territoires. Ce n’est donc pas surprenant que nous ayons terminé nos webinaires de l’année 2020-2021 avec la participation de madame Andrée Laforest, ministre des Affaires municipales et de l’Habitation, et que nous reprenions à l’automne avec Carlos Moreno, scientifique associé à l’Université Paris 1 et initiateur de la proposition des « villes du quart d’heure ». L’IDU considère qu’à moins de 30 ans de la cible de neutralité carbone, les autorités publiques, inspirées des constats scientifiques, ne pourront plus se limiter aux objectifs de réduction d’émission de gaz à effet de serre, elles devront adopter les moyens nécessaires à l’atteinte de ceux-ci. La densification urbaine constitue le seul remède à l’étalement urbain qui génère un accroissement d’émission et réduit nos capacités agricoles et nos milieux naturels. Il faut donc proposer une densification attrayante pour les citoyens et adaptée aux différents milieux. Pour y arriver, il importe

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de créer des milieux de vie inclusifs et dotés d’une densité permettant une offre diversifiée de services publics et privés et misant sur un réseau de mobilité durable. Au cours des prochaines années, notre mode de vie « tout à l’auto » se transformera. Les gouvernements y travaillent déjà comme le démontrent les projets de Réseau express métropolitain 1.0 et 2.0, le prolongement de la ligne bleue du métro, les intentions concernant la ligne orange, les études du tramway de Lachine, les dessertes sur le boulevard Taschereau, celles envisagées à Laval, le tramway de Québec et celui de Gatineau. De plus en plus, nous avons la possibilité de lier mobilité et développement urbain ; pour réussir, les gouvernements qui vont nous inviter à modifier nos habitudes devront à leur tour changer leur mode d’opération. Les municipalités n’ont pas les moyens financiers nécessaires pour assumer leurs responsabilités. En outre, la place prépondérante occupée par l’impôt foncier réduit leur attractivité et perturbe les orientations d’occupation du territoire. À l’instar des citoyens qui sont encouragés à changer leur quotidien, les gouvernements fédéral et provincial doivent eux aussi transformer leurs relations et adopter une approche de partenaires en offrant aux municipalités un programme de transfert municipal couvrant les volets d’aménagement urbain, d’habitation, de transport durable et de décontamination. La pandémie nous a appris à nous inspirer de la science pour choisir avec clairvoyance de transformer nos vies. Nous avons prouvé que nous pouvons relever le prochain défi. Jean-Marc Fournier

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LIEUX COMMUNS

Paul Lewis

PAUL LEWIS, 2020, L’ESCALIER

L’ESCALIER Paul Lewis était jusqu’à tout récemment professeur à la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal. De 2014 à 2018, il en a été le doyen et, de 2018 à 2020, il a occupé le poste de vice-recteur associé aux relations avec les diplômés. Il fait depuis quelques années de la photo urbaine, en prolongement de ses années d’enseignement en urbanisme. On peut voir ses photographies au paullewis.photos.

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Les sociétés évoluent, et les bâtiments se transforment pour répondre aux besoins nouveaux, mais également aux évolutions technologiques. C’est le cas des bibliothèques. En témoigne la nouvelle bibliothèque d’Helsinki, située au cœur de la ville : Oodi (ode en finlandais), signée ALA Architects, lauréate d’un grand concours international. Le public a été consulté sur sa vision de la bibliothèque idéale ; les architectes ont en quelque sorte dessiné des murs (de verre souvent) autour des idées exprimées. Bien sûr, on y trouve ce qui correspond à une bibliothèque tradi­ tionnelle, avec des livres (dans une ving­taine de langues) et des espaces de

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lecture. Mais on y a également prévu des aires d’exposition et de réunions, en plus de sections pour y tenir diffé­ rentes activités créatives, certaines traditionnelles, comme le tricot, d’autres pas, avec des équipements à la fine pointe de la technologie. Les lieux de rencontre sont nombreux. Le plus impressionnant est peut-être l’escalier à double hélice, une œuvre d’Otto Karvonen, Dedication, où l’on trouve près de 400 inscriptions, qui sont autant de réponses à la question : à qui dédier cette bibliothèque ? C’est cet escalier que l’on voit sur la photo ; il montre un peu de la fébrilité qui règne dans ce bâtiment unique.


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ANALYSES IMMOBILIÈRES

TENDANCES DÉMOGRAPHIQUES ET TRANSFORMATION DE L’IMMOBILIER À MONTRÉAL Mitch Strohminger Expert invité

Des tendances structurelles importantes de l’économie se répercutent sur le tissu des villes canadiennes, et Montréal ne fait pas exception. L’une de ces tendances est d’ordre démographique : les millénariaux constituent maintenant la plus importante génération au Canada, et leurs choix, leurs préférences et leurs goûts transformeront notre façon d’utiliser l’espace au cours des prochaines années. DIMINUTION DE LA DÉPENDANCE À L’AUTOMOBILE Les millénariaux semblent avoir une préférence moindre pour la possession d’une voiture par rapport aux générations antérieures, si l’on se réfère aux données relatives à l’obtention du permis de conduire. La décélération des ventes de voitures neuves au cours des dernières années semble également confirmer cette pré­ fé­rence. Cependant, les problèmes d’accessi­ bilité au logement poussent de plus en plus de Montréalais – y compris les millénariaux – à chercher des options en banlieue. Ce chan­ gement a été rendu possible en partie grâce à l’expansion des options de transport en commun régional.

Mitch Strohminger est directeur du service de l’analyse de marché de CoStar pour le Québec, où il travaille en étroite collaboration avec ses collègues pour fournir des informations sur le marché immobilier canadien. Avant de se joindre à CoStar, il a travaillé comme économiste principal, puis comme gestionnaire de risques pour Ivanhoé Cambridge. Mitch Strohminger est titulaire de deux maîtrises, en politique urbaine et en économie, de la New School à New York.

Actuellement, 7,3 millions de pieds carrés de projets multirésidentiels ont été proposés ou sont en construction dans la couronne centrale ou la banlieue de Montréal. Ces projets ont

tendance à être situés près des lignes de trans­port en commun, ce qui réduit le besoin de posséder une voiture. Ils sont également susceptibles d’offrir des agréments que l’on trouve traditionnellement plus dans les milieux urbains que dans les banlieues traditionnelles du passé, axées sur la voiture. La diminution de la dépendance des millénariaux à la voiture est encore facilitée par la croissance du commerce électronique, une tendance renforcée par la pandémie de COVID-19. Le taux d’inoccupation des locaux industriels à Montréal n’étant que de 1,8 %, l’espace disponible pour les locataires se trouve limité, et les loyers du marché se situent maintenant autour de 10 $ / pi2. Bien que les loyers n’atteignent pas encore les niveaux de Toronto, la tendance à leur plus grande appréciation, alimentée par le commerce électronique, devrait se poursuivre dans les mois à venir.

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PROJETS URBAINS ET TÉLÉTRAVAIL Les niveaux élevés des loyers des locaux industriels, jumelés avec une demande d’espace résiliente alors même que la ville a connu la pire crise économique de son histoire récente, ont donné aux promoteurs le feu vert pour lancer de nouveaux projets. Il s’agit à la fois de projets urbains intercalaires sur l’île de Montréal et de projets de plus grande envergure axés sur la distribution et situés à l’extérieur de l’île. À l’avenir, le manque d’espace logistique moderne à Montréal pourrait même conduire à la construc­tion d’installations logistiques à plusieurs étages. Les millénariaux auront également une influence sur les locaux pour bureaux. Même avant la pandémie, de nombreux employeurs de la région de Montréal offraient des journées flexibles à leurs employés, un changement rendu possi­ble grâce aux progrès de la tech­nologie. La pandémie pourrait accélérer cette tendance. Selon Statistique Canada, plus de 80 % des travailleurs québécois qui ont commencé à télé­travailler pendant la COVID-19 aime­ raient continuer à travailler 50 % ou plus de leur temps chez eux une fois la crise sanitaire terminée. Les Canadiens de toutes les cohortes d’âges avaient une nette préférence pour le télétravail à 50 % ou plus de leur temps, mais cette tendance était la plus marquée chez les répondants âgés de 35 à 50 ans, et particulièrement chez les femmes de cette catégorie, peut-être parce qu’elles assument souvent plus de respon­sa­ bilités domestiques que les hommes. Bien qu’il soit trop tôt pour mesurer pleinement les effets à long terme du télé­travail sur la demande de locaux pour bureaux, les niveaux élevés de dis­po­nibilité des bureaux de quatre et cinq étoiles à Montréal suggèrent que la reprise complète de ce marché pour­rait prendre plus de temps que lors des cycles précédents.

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RETOUR SUR DÉFI-DESIGN

PLACE VILLE MARIE SE PRÊTE AU PREMIER DÉFI-DESIGN PAR NATHALIE VALLERAND, JOURNALISTE

Un vrai lieu à transformer. Un vrai client. Un vrai mandat. Un concours de design en direct. Trois heures pour imaginer un concept. Le Défi-Design, une formule à mi-chemin entre le concours de design / architecture et l’entrevue, s’est déroulé le 21 mai dernier devant quelque 500 spectateurs, chacun face à son écran. Cette première édition du Défi-Design, une initiative d’Index-Design, de LAAB Collective et de Körnelius, a été remportée par Humà design + architecture. La lauréate était en concurrence avec les firmes Étienne Bernier architecture et Jean de Lessard – Designers créatifs pour proposer des idées de réaménagement d’un espace de 1 400 pi2 situé au 1, Place Ville Marie, propriété d’Ivanhoé Cambridge. Il n’a pas été difficile de convaincre le propriétaire immobilier d’être partenaire de l’événement qui se tenait sous le thème du retour au bureau. « Ivanhoé Cambridge est à la fois innovante et à l’écoute des besoins des occupants de ses immeubles, soutient Sandra Heintz, directrice d’Index-Design. Ses dirigeants ont vu que notre projet pouvait créer une connexion avec leurs locataires à un moment où les travailleurs ne sont pas encore revenus au bureau. »

CAROLINE PERRON

SANDRA HEINTZ Directrice Index-Design IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2021

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RETOUR SUR DÉFI-DESIGN

UN ESPACE LABORATOIRE Lorsqu’elle a été pressentie, la filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement du Québec avait justement amorcé la transformation d’un espace de 10 000 pi2 en une aire commune pour les locataires. Elle a vite décidé d’en allouer une partie au Défi-Design. « On est dans une période où l’on souhaite faire les choses autrement, explique Annik Desmarteau, vice-présidente Bureaux chez Ivanhoé Cambridge. On veut aménager des espaces qui sortent de l’ordinaire, essayer de nouveaux processus de création. » L’entreprise entend se servir du lieu à aménager comme d’un laboratoire. « On prévoit tester plusieurs types d’espaces, poursuit Mme  Desmarteau. Des endroits pour collaborer, faire des remue-méninges, se réunir, se concentrer... Mais sans bureaux ni chaises à roulettes ! » Ces espaces communs, axés sur le bien-être des travailleurs, pourraient constituer un outil d’attraction et de rétention des talents pour les locataires dont les locaux sont aménagés de manière traditionnelle, selon elle. Ils pourraient aussi servir d’argument pour favoriser le retour des télétravailleurs au centre-ville. « On veut que les gens aient le goût d’aller travailler à Place Ville Marie », dit celle qui croit que le phénomène FOMO (Fear of missing out) pourrait aussi jouer en faveur des bureaux. « Quand on veut une promotion ou un nouveau poste, on doit être vu », donne-t-elle en exemple. L’ÉCOUTE AU SERVICE DE LA CRÉATION Pendant les trois heures du Défi-Design, les spectateurs ont pu observer les équipes participantes brasser des idées et tracer des ébauches en temps réel. Ils ont aussi assisté à des entrevues avec les membres du jury, des personnalités du design ou de la relance économique des centres-villes.

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IVANHOÉ CAMBRIDGE

ANNIK DESMARTEAU Vice-présidente Bureaux Ivanhoé Cambridge


Signalons que le jury avait un rôle-conseil. Ses membres se sont prononcés sur leur équipe favorite, mais Ivanhoé Cambridge avait la prérogative de choisir la lauréate. « Il est important que le partenaire qui donne le mandat puisse choisir avec qui il va travailler », souligne Sandra Heintz. La proposition d’Humà design + architecture, la firme gagnante, se voulait inclusive. Lors de sa présentation, Stéphanie Cardinal a parlé «  d’un espace qui peut être un canevas pour accueillir diverses activités, offrir différentes ambiances selon le moment de la journée », d’un lieu « qui favorise la déambulation naturelle », d’un espace « généreux et confortable ». Qu’est-ce qui a séduit le propriétaire de Place Ville Marie ? « L’écoute et l’empathie de Stéphanie Cardinal et de ses collègues, répond Annik Desmarteau. Avant de commencer à créer, elles ont pris le temps de consulter notre site Internet pour voir qui nous sommes. J’ai eu l’impression qu’elles nous ont écoutés. Comme client, cette écoute nous rassure beaucoup. » Annik Desmarteau ajoute que cette qualité était d’autant plus essentielle que l’équipe choisie devait s’intégrer à un projet en cours, piloté par le studio de design intérieur VAD. Avant de se lancer dans l’aventure, elle s’était d’ailleurs assurée de l’accord de Marc Archambault, vice-président de VAD. « Il le fallait, car c’est un défi d’accepter qu’une autre firme vienne jouer dans ses plans », reconnaît-elle. La vice-présidente Bureaux dresse par ailleurs un bilan positif de l’expérience quant à l’image de marque de Place Ville Marie. Tellement, en fait, qu’Ivanhoé Cambridge songe à être parte­ naire d’un deuxième Défi-Design. Car il y en aura d’autres. « Cet événement démontre que le design peut répondre à des questions complexes allant au-delà de l’espace physique, comme le parcours global de l’usager, le bien-être physique et mental des gens, la stimulation à collaborer et la motivation à se déplacer pour partager une expérience collective », conclut Sandra Heintz, d’Index-Design.

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L’essor de la ville L’avenir des nations se joue principalement dans les villes. L’essor de la ville, c’est une prise de position forte en faveur d’un développement immobilier centré sur des espaces sains, à forte teneur en activité humaine, où le mieux-être des personnes se conjugue avec croissance économique. L’IDU, le plus important représentant de l’industrie immobilière commerciale au Québec, joue un rôle de premier plan en favorisant les échanges et la coopération entre les membres de l’industrie, les autorités publiques ainsi que l’ensemble des parties prenantes de l’écosystème de l’immobilier commercial. www.idu.quebec

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DEVIMCO DONNE VIE AU FUTUR CENTRE-VILLE DE LONGUEUIL

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LE SAVIEZ-VOUS ?

PAR PIERRE THÉROUX, JOURNALISTE

Le nouveau centre-ville de Longueuil prendra finalement vie. Le promoteur immobilier Devimco amorcera cet automne, dans le secteur de la station de métro Longueuil – Universitéde-Sherbrooke, la construction de la première des deux tours de son vaste projet Sir Charles Condominiums qui comprendra des unités d’habitation et des espaces commerciaux.

L

a création de ce nouveau quartier de type TOD (Transit Oriented Development), aux abords de cette plaque tournante des transports collectifs de la banlieue sud de Montréal, « positionnera Longueuil comme une véritable ville du 21e siècle », com­mente Marco Fontaine, vice-président dévelop­ pement immobilier, résidentiel et marketing chez Devimco Immobilier. La firme s’affaire aussi depuis deux ans à concevoir un autre projet TOD de grande ampleur au sud du fleuve, le Solar Uniquartier qui est voisin du Quartier DIX30 également conçu par Devimco. « Ce qui est différent, et excitant à la fois, c’est que le projet Sir Charles sera construit dans un quartier déjà existant, mais que l’on revitalisera », souligne M. Fontaine.

DEVIMCO IMMOBILIER

MARCO FONTAINE Vice-président développement immobilier, résidentiel et marketing Devimco Immobilier IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2021

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LE SAVIEZ-VOUS ?

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VILLE DE LONGUEUIL

SYLVIE PARENT Mairesse Ville de Longueuil

DES AIRS DE BROOKLYN Le lancement de ce nouveau développement immobilier d’envergure survient après plusieurs années de planification, de consultation avec des citoyens et des commerçants, puis de négociations avec différents promoteurs immobiliers. Il s’agit d’un premier pas important vers la concrétisation du projet Longueuil centre-ville 2035, se réjouit la mairesse Sylvie Parent. « Ce ne sera plus seulement un lieu de transit, mais un quartier qui s’inscrit dans l’air du temps où il sera possible de vivre, de travailler et aussi de se divertir », souligne Mme Parent en ajoutant que l’aménagement éventuel d’une passerelle au-dessus de l’autoroute 132 et d’un parc riverain permettra également de redonner le fleuve aux citoyens de la ville. Le projet Sir Charles Condominiums, ainsi nommé en l’honneur du fondateur de la ville de Longueuil et premier seigneur de ce territoire, Charles Le Moyne, sera à terme constitué de deux tours dotées de basilaires commerciaux. « Il y aura des commerces pour les gens qui transitent par la station de métro, comme des food courts, et des commerces de proximité pour les résidents », précise Marco Fontaine. Ces tours seront érigées sur une portion du stationnement et s’inspireront du caractère urbain de quartiers comme Brooklyn et le Meatpacking District de New York. Au niveau de la rue, un basilaire minéralisé intégrant la brique rappellera cette architecture. La première tour, dont la construction devrait s’échelonner jusqu’au début de 2024, proposera 336 unités d’habitation sur 25 étages. Sur le toit, le promoteur aménagera une piscine et un spa nordique intérieur qui offriront aux résidents une vue imprenable sur Montréal. « Les ventes d’unités de la première tour sont amorcées, et la réponse est très bonne », affirme Marco Fontaine. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2021

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LE SAVIEZ-VOUS ?

DES DÉFIS TECHNIQUES Dans une étape ultérieure, Devimco procédera à la construction de deux autres tours d’habitation qui surplomberont un vaste basilaire au-dessus de l’actuelle station de métro, qui est l’une des plus achalandées du réseau de la Société de transport de Montréal. Le promoteur retarde la construction de ces deux tours, car elles posent des défis techniques. « Comme elles sont érigées sur des infrastructures déjà existantes, et que nous ne souhaitons pas empêcher les usagers de prendre le métro pendant les travaux, le degré de complexité est plus grand, et leur construction nécessite une période de planification accrue », précise Marco Fontaine. D’autant, ajoute-t-il, que Devimco élabore ce projet en collaboration avec plusieurs organisations, notamment l’Autorité régionale de transport métropolitain qui planifie et développe les services de transport collectif pour la région métropolitaine de Montréal. L’ensemble du projet de quatre tours d’habitation, dont la cons­ truction est évaluée à quelque 800 M$ et s’échelonnera pendant six ans, comprendra plus de 1 600 appartements qui iront du studio au penthouse en passant par des habitations de une à trois chambres à coucher. Le promoteur souhaite notamment y attirer de jeunes professionnels, des résidents de banlieues plus éloignées et des baby-boomers qui veulent se rapprocher de Montréal, voire aussi des citoyens de l’île, ainsi que des familles. « Il y a une demande, même si ce n’est pas la coutume pour de jeunes familles de venir s’installer dans des tours à condos », constate Marco Fontaine qui estime que des étudiants seront aussi attirés par les unités locatives. Le site, rappelons-le, est aussi un carrefour du savoir grâce à la présence de trois universités, soit les campus de l’Université de Sherbrooke, de l’Université de Montréal et de l’Université du Québec à Montréal. Des bureaux d’entreprises

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT1– SEPTEMBRE 2021 33_Conciergerie SPEICO inc.indd

et des antennes gouvernementales sont également implantés autour du métro. LE TÉLÉTRAVAIL ET LA MOBILITÉ DURABLE Signe de temps nouveaux, Devimco a même pensé aux employés en mode télétravail qui, en cette période de pandémie, se sont multipliés au cours des 18 derniers mois et devraient probablement continuer à travailler dans une formule hybride à l’avenir. Le promoteur immobilier s’est en effet associé avec le fabricant québécois Artopex qui a conçu différentes configurations de bureau à domicile, en fonction de la grandeur et du nombre de pièces des unités d’habitation. Des espaces de travail collaboratifs seront aussi accessibles dans le hall d’entrée. « Nous voulions éviter que les résidents doivent travailler sur un coin de la table de cuisine », illustre Marco Fontaine. Le concept de mobilité durable est aussi au cœur de ce projet de développement immobilier et d’un centre-ville à Longueuil qui vise à tirer profit de la présence du plus important terminus intermodal au Québec. La Ville planche également sur le projet d’implantation de Léeo, un lien électrique de transport collectif d’est en ouest qui relierait le cégep Édouard-Montpetit à la ville de La Prairie, en passant par le centre-ville de Longueuil et la nouvelle station Panama du Réseau express métropolitain. « Le sud du fleuve a aussi besoin de désengorger ses routes et de compter sur des transports en commun qui répondent aux besoins d’une population croissante et qui font compétition à l’auto solo », fait valoir Sylvie Parent. D’ici 15 ans, le nouveau centre-ville de Longueuil entraînera des investissements de quelque 3 G$ qui permettront d’ajouter 8 500 unités d’habitation, 1,5 million de pieds carrés de locaux pour bureaux et 100 000 pi2 d’espaces commerciaux.

18-10-12 10:17


DID YOU KNOW ?

DEVIMCO REJUVENATING DOWNTOWN LONGUEUIL

EN

BY PIERRE THÉROUX, JOURNALIST

The new downtown core of Longueuil is gradually taking shape. This fall the property development firm Devimco will start construction, adjacent to the Longueuil – Université de Sherbrooke subway station, of the first of two towers in its vast Sir Charles Condominiums project, an impressive mix of residential and commercial space. Creating a new TOD (Transit Oriented Development) neighbourhood next to this South Shore mass transit hub "will position Longueuil as a true 21st century city," noted Marco Fontaine, vice-president of Development, Sales and Marketing at Devimco. The firm has also been working for two years on another large-scale TOD project south of the river, the Solar Uniquartier near the Quartier DIX30 complex, another Devimco project. "What’s different, and also exciting, is that the Sir Charles project will reinvigorate an existing neighbourhood," added Mr. Fontaine. ECHOES OF BROOKLYN The launch of this new large-scale real estate development project is the result of many years of planning, consultation with citizens and merchants and negotiations with various property development firms. It is an important first step towards the realization of the municipality’s Downtown Longueuil 2035 project, as mayor Sylvie Parent was pleased to note.

DEVIMCO IMMOBILIER

MARCO FONTAINE Vice-president of Development, Sales and Marketing Devimco Immobilier

"It will no longer simply be a place of transit but a district in tune with the times, a place to live, work and also have fun," she said, adding that the eventual construction of a footbridge over Highway 132 and a riverside park will provide citizens with access to the river. Once completed, the Sir Charles Condominiums project, named in honour of the founder of the City of Longueuil and the area’s first seigneur, Charles Le Moyne, will consist of two towers that include retail commerce at the lower levels. "There will be shops for people passing through the metro station such as food courts, plus local stores and businesses serving local residents," said Marco Fontaine. CITY OF LONGUEUIL

The towers will be erected on a portion of the parking lot and will be inspired by the urban character of places like Brooklyn and Manhattan’s meatpacking district. At street level, mineralized brick will evoke that New York architecture. Construction of the first tower will be completed in early 2024. It will consist of 336 condo units on 25 floors. An indoor swimming pool and Nordic spa will be built on the roof, offering breathtaking views of Montréal. "Sales of units in the first tower have begun and the response has been very positive," said Mr. Fontaine.

SYLVIE PARENT Mayor City of Longueuil

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DID YOU KNOW ?

EN

TECHNICAL CHALLENGES In a subsequent phase, Devimco will build two other apartment towers overlooking a shopping centre built on top of the existing metro station, one of the busiest in Montréal’s subway system. The developer is delaying the construction of these two towers because they pose substantial technical challenges. Mr. Fontaine also noted that because "they are being built atop existing infrastructure and we don’t want to prevent riders from taking the subway during construction, the degree of complexity is greater. Their construction thus requires a longer planning period." He added that Devimco is working in collaboration with several organizations, notably the Metropolitan Regional Transport Authority, which plans and develops mass transit services for the Greater Montréal region.

The entire four-tower project, estimated to cost approximately $800 million over six years, will include more than 1600 apartments ranging from studios to penthouses to one to three-bedroom units. Devimco hopes to attract not only young professionals, residents of more distant suburbs and baby-boomers who want to move closer to Montréal, but also families and people from all across the Island. "The demand is there, even though it is not customary for young families to move into condo towers," said Marco Fontaine, who thinks that students will also be attracted by the rental apartments. He mentioned that the site is also a knowledge hub thanks to the presence of three universities : University of Sherbrooke, University of Montréal and the University of Québec at Montréal. Corporate and government offices are also located near the subway station. REMOTE WORK AND SUSTAINABLE MOBILITY In a sign of the times, Devimco has also considered employees who have been teleworking because of the pandemic. Their numbers have grown over the past 18 months, and most will probably continue to work in a hybrid format in future. Devimco has been collaborating with Artopex, the Québec workplace solutions firm. It has designed different home office configurations depending on the size and number of rooms in the residential units. Collaborative work spaces will also be available in the lobby. "We don’t want to have residents working on a corner of the kitchen table," said Mr. Fontaine.

DEVIMCO IMMOBILIER

The concept of sustainable mobility is also at the heart of this real estate development project and of a down­ town core in Longueuil that aims to take advantage of the presence of the largest intermodal terminal in Québec. The City of Longueuil is also working on the implementation of Leeo, an east-west electric transit link that will connect Édouard Montpetit College with the town of La Prairie by way of downtown Longueuil and the new Panama station on the REM rapid transit network. "The South Shore needs to reduce congestion on its roads. It must rely on public transport that not only meets the needs of a growing population but that also offers an attractive alternative to solo driving (single occupant vehicles)," added Sylvie Parent.

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Over the next 15 years, Longueuil’s new downtown will result in investments of some $3 billion that will add 8,500 residential units, 1.5 million square feet of office space and 100,000 square feet of commercial space.


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LES COMMERCES DE PROXIMITÉ, L’ÂME DE NOS QUARTIERS Sonia Gagnon Experte invitée

J’ai eu le privilège de faire partie du jury du 14e concours de design international, ce qui m’a permis de découvrir plus de 100 projets fascinants de tous les coins du monde. J’ai notamment réalisé à quel point les petits commerces constituent le reflet, mais aussi le moteur de la vie d’un quartier ; ils en sont l’âme et lui donnent tout son cachet, toute sa valeur.

Dans une métropole comme Montréal, où 110 langues maternelles sont parlées, on peut voyager grâce à ces commerces, en découvrant de nouveaux produits, de nouveaux mets, de nouvelles cultures… Véritable reflet de la population, ils créent une mosaïque colorée où se côtoient le passé et l’actuel, les traditions et les tendances. J’aimerais vous faire connaître quelques quar­ tiers par l’intermédiaire de ces commerces qui les animent et qui illustrent la vitalité et la diversité de Montréal.

Sonia Gagnon est présidente et directrice générale de SGM, une agence de marketing et de design thinking axée sur l’innovation. L’agence a développé une expertise recherchée pour accompagner les organisations dans la transformation de leurs espaces commerciaux, multi-usages ou de bureaux, et dans la création de parcours clients toujours plus connectés qui dépassent les attentes des visiteurs.

CITÉ ANGUS Ce nouveau quartier est l’exemple parfait d’un plan d’urbanisme réussi. On s’y promène à l’abri de la cohue, pour vivre un quotidien simplifié et authentique. Dès les premiers pas, vous constaterez à quel point les commerces de proximité enrichissent l’expérience Angus. Visitez d’abord la boucherie Les Épicurieux, commerce emblématique de la Cité. Le mot d’ordre des propriétaires : mettre en valeur les produits d’ici. Le design du commerce est moderne et chaleureux – on y sent la richesse de l’histoire familiale.

GROUPE ST-GELAIS

À quelques pas, une belle découverte vous attend : La Cloche à Fromage, une boutiquebistro qui s’intègre parfaitement dans ce quartier d’affaires et résidentiel. Pour sa part, la lunetterie Eye Am a aussi profité de l’attractivité des lieux pour ouvrir une succursale, proposant notamment des examens sur place pour veiller à la santé de vos yeux.

LESFESTIFS.COM

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VILLERAY S’il y a un quartier de Montréal dont les commerces peuvent nous faire voyager, c’est bien Villeray. Bordées d’arbres majestueux, ses voies piétonnières favorisent une vie de quartier effervescente et permettent d’encourager le commerce local. Ces rues reflètent Montréal dans sa diversité, son hospitalité et son ouverture – comme la rue De Castelnau, d’où émanent les arômes des fines herbes des pots communautaires et des cafés pris à l’extérieur. ÉPICERIE LOCO

On se promène dans le quartier et l’on découvre…

• L’Écume des jours — Petite librairie de quartier • Articho — Objets d’art fabriqués localement Ainsi que de nombreux cafés…

• Le Petit Brûloir — Mignon café du torréfacteur Le Brûloir • Avanaa — Fabrique de chocolat (le Kallari 70 % est excellent !) • Café Oui mais non — Café ultra sympathique avec sa déco éclectique, sa boutique… et ses brouettes pique-nique !

Des épiceries…

• Fraîchement bon — Épicerie qui offre des produits locaux, authentiques et présentés avec art

• Magasin général De Castelnau — Épicerie fine dans une ambiance d’antan, dont un réfrigérateur à bières en bois assez impressionnant

• Épicerie-traiteur La Cena — Épicerie italienne et de

VERDUN Autrefois ville des ouvriers travaillant dans les usines le long du canal Lachine, connaissant un déclin entre 1980 et 1990, Verdun est aujourd’hui en pleine ébullition – un quartier gravitant autour d’une artère principale, la rue Wellington, où les magasins et les restaurants populaires comme Renaissance et Poutine Lafleur côtoient les nouveaux commerces de créneau. Voici quelques incontournables.

• Maison de thé Cha noir — Salon de thé très zen • Épicerie LOCO — Épicerie zéro déchet • Sweet Lee’s Boulangerie rustique — Notamment pour ses pâtisseries, dont les tartes mémorables

• Librairie de Verdun — La plus belle librairie de Montréal, où l’on voudrait tout acheter

• Réunion — Une superbe boutique d’objets pour la maison

prêt-à-manger, un beau voyage dans la campagne italienne

• Pascal le Boucher — Épicerie fine et boucherie régnant dans un vaste et beau local

Des restos incontournables…

• Alep et Le Petit Alep — Si vous avez envie de découvrir les mets arméniens et syriens

• Le fameux Mesón et sa cuisine espagnole actualisée • Tapeo et ses formidables tapas…

J’espère vous avoir donné envie de visiter ces quar­tiers et, surtout, d’explorer la ville et d’y dénicher d’autres trésors. Le contact avec un bon commerçant n’a pas de prix ; pour lui, montrer ses produits, conseiller le client, ce n’est pas une tâche, mais un plaisir – un plaisir que le consommateur ressentira à son tour. Ainsi, même si le commerce de détail est très éprouvé présentement et que l’on remet presque en question sa raison d’être, il joue un rôle essentiel. Alors, découvrons ces commerces, visitons-les… aimons-les !

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LE SAVIEZ-VOUS ?

LA TOUR FIDES

UN RENOUVEAU POUR UN ÉDIFICE MYTHIQUE DU CENTRE-VILLE PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

MTL DÉVELOPPEMENT

L’Édifice Fides, situé en plein centre-ville de Montréal, va bientôt entrer dans une nouvelle phase de son existence. Un projet de condos de luxe fera en effet revivre ce bâtiment à l’architecture distinctive.

L

es travaux de La Tour Fides viennent tout juste de débuter sur le terrain de l’actuel Édifice Fides, sis au 235, boulevard René-Lévesque Est. C’est le promoteur MTL Développement qui se trouve derrière ce projet de plus de 100 millions de dollars qui, à terme, comptera une tour principale de 19 étages ainsi qu’un immeuble de sept étages donnant sur l’avenue de l’Hôtel-de-Ville et un autre de trois étages sur la rue Sainte-Élisabeth. Au total, 290 condos – studios, penthouses, unités d’une ou deux chambres et maisons de ville – vont s’ajouter à l’offre montréalaise. D’ailleurs, 35 % d’entre eux avaient déjà trouvé preneur au moment de l’entrevue en juillet dernier. CHARMÉ PAR LA MÉTROPOLE Le PDG de MTL Développement, Labid Aljundi, n’en est pas à ses premières armes en immobilier. L’entrepreneur d’origine syrienne a posé ses valises pour la première fois au Québec en 2003. Informaticien de formation, ses affaires l’ont conduit dans plusieurs pays. Au fil du temps, il a accumulé plusieurs actifs immobiliers à Montréal, où il est revenu s’installer définitivement en 2017. Il confie avoir

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MTL DÉVELOPPEMENT

LABID ALJUNDI Président-directeur général MTL Développement


MTL DÉVELOPPEMENT

été charmé par la métropole québécoise dès son arrivée, ayant développé avec la ville une véritable relation émotionnelle. Son premier projet d’envergure en territoire montréalais, il l’a réalisé en 2018 avec Le Bourbon. Cet immeuble bien connu de la rue Sainte-Catherine Est, un complexe dans le 26_Groupe Laroche Estrie inc.pdf 2021-05-27 style Nouvelle-Orléans érigé au cœur du1 Village, abritait13:46

autrefois des bars, des restaurants et même un hôtel. À l’apogée de sa gloire dans les années 1990 et 2000, il a ensuite été laissé à l’abandon pendant plusieurs années avant d’être acquis par la compagnie de M. Aljundi, puis transformé en édifice à condos. L’homme d’affaires admet que le processus n’a pas été des plus faciles, mais qu’il lui a permis d’apprendre énormément, en particulier sur les relations avec la Ville, les groupes communautaires, etc.

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LE SAVIEZ-VOUS ?

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MTL DÉVELOPPEMENT

De gauche à droite, lors de la première pelletée de terre : Michael Giambagno (BFA génie-conseil), Guillaume Sieprawski (NCK Génie-conseil), Sulaiman Nassif (vice-président, Exécution des projets pour MTL Développement), Labid Aljundi (PDG de MTL Développement), Olivier Legault (architecte et associé principal pour la firme d’architecture BLTA) et Pierre Faubert (MAGIL Construction).

L’ANCIEN ÉDIFICE INTÉGRÉ ET REVAMPÉ Assurément, La Tour Fides est née sous de meilleurs auspices puisque le processus va rondement. La première pelletée de terre a eu lieu en juin 2021, et la livraison est prévue en 2023. Construit en 1964, le bâtiment originel a toutefois beaucoup « manqué d’amour » et était très détérioré au moment de son acquisition par MTL Dévelop­ pement. Un vent de renouveau va donc souffler sur cet édifice qui se déclinera en trois bâtiments distincts, dont la tour principale qui intégrera l’immeuble d’origine. « Le zonage nous permet de construire une tour de 19 étages, et nous avons travaillé étroitement avec la Ville et les différentes parties prenantes, notamment les locataires de l’Édifice Fides. Ce bâtiment a une valeur patrimoniale, et nous avons la responsabilité de le protéger », souligne le promoteur. C’est la raison pour laquelle plus de 60 % de la structure initiale de l’immeuble sera préservée. Cette approche architecturale contextuelle mise en effet sur une intégration de l’immeuble originel au récent projet, en fusionnant la structure d’époque à la nouvelle. Ce faisant, on vise à mettre en valeur le patrimoine contemporain de l’ancien Édifice Fides dans un contexte modernisé. C’est la firme BLTA qui a été recrutée pour l’architecture et le design, un cabinet bien connu pour son travail sur d’autres projets prestigieux comme la nouvelle Maison de RadioCanada, Victoria sur le parc, l’Hôtel William Gray, la Tour des Canadiens 2 et 3, L’Avenue, le Roccabella, etc. 72

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L’OPTIMISATION DE L’ESPACE ET LA HAUTE TECHNOLOGIE Mais ce n’est pas tout, puisque La Tour Fides réserve quelques surprises à ceux qui choisiront d’y résider. « Nous serons les premiers promoteurs à Montréal à offrir des studios intelli­ gents. Ce concept propose des logements de style clé en main, qui combinent les dernières innovations techno­logi­ ques et l’optimisation de l’espace », explique Labid Aljundi. Concrètement, cela signifie que la domotique se trouvera à l’honneur dans des unités où rideaux, éclairage, tempé­ rature, système d’alarme, musique, etc., pourront être contrôlés avec un téléphone intelligent ou l’assistant vocal de son choix (Siri, Alexa, Google). Une utilisation maximale de l’espace a aussi été mise de l’avant. « Par exemple, une table de travail se transforme en table à dîner pour six per­sonnes, alors qu’un lit mural escamotable peut s’intégrer harmonieusement au décor », illustre M. Aljundi. Le luxe est également de la partie dans le design des condos et celui des aires communes. Ces dernières s’avèrent d’ailleurs généreuses – plus de 10 000 pi2 – et comportent, outre une piscine intérieure et une salle de sport, un terrain de squash, un cinéma privé, des espaces de coworking, un espace de stockage réfrigéré, un spa, des salons parta­gés, des salles de réception, notamment. Pas de doute, voilà toute une métamorphose !


Le campus d’affaires au cœur de la ville

Place Ville Marie est beaucoup plus qu’une tour. C’est un milieu de vie où la gastronomie, la culture et l’art de vivre se côtoient. C’est un campus d’affaires où un réseau de visionnaires s’unissent pour façonner l’avenir.

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DROIT IMMOBILIER

JUSQU’OÙ VA LA PERTE DES DROITS DE VOTE POUR UN PROMOTEUR DE COPROPRIÉTÉ ? Me Sylvie Bouvette Experte invitée

Lorsqu’un promoteur se trouve encore impliqué dans une copropriété divise, celui-ci peut voir le nombre de voix dont il dispose réduit, lors de votes tenus aux assemblées des copropriétaires, selon les circonstances.

La décision de la Cour d’appel dont nous voulons faire état1, rendue le 13 mai 2021, vient de jeter un nouvel éclairage sur ces dispositions.

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo­ biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

Un site de villégiature a été inauguré en 1944 au lac Archambault à Saint-Donat sur lequel se trouvait l’hôtel Manoir des Laurentides, de même que des chalets. En 2000, la société alors propriétaire du site (le « Promoteur Initial ») souhaite remplacer les anciens chalets par huit bâtiments, chacun composé de quatre unités d’habitation, qui seront construits par phases. Le Promoteur Initial dépose en 2005 une déclaration de copropriété divise, comportant dix fractions, dont deux (les unités 74 et 75) ont obtenu un total de 71,76 % des votes, et les huit autres, 3,53 % des votes chacune. Le Promoteur Initial vend les deux unités principales (74 et 75) à une société qui déclare ensuite faillite. Le syndic les revend à l’intimée, Hôtel & Suites Le Lincoln inc. (l’« Hôtel Lincoln ») en 2016. Sur le site de ces unités se trouvait encore le Manoir des Laurentides, devenu vétuste, qu’Hôtel Lincoln fera démolir en 2018. En août 2017, lors d’une assemblée des copro­ priétaires, le syndicat de la copropriété informe Hôtel Lincoln que ses droits de vote sont réduits de 71,76 à 25 % en vertu des articles 1092 et 1093 du Code civil du Québec. Hôtel Lincoln n’est pas d’accord avec cette prétention et présente une demande pour jugement déclaratoire afin de faire clarifier ses droits. L’article 1092 du Code civil du Québec prévoit qu’un promoteur d’une copropriété comptant

cinq fractions ou plus ne peut disposer, après la troisième année de la date d’inscription de la déclaration de copropriété, de plus de 25 % de l’ensemble des voix des copropriétaires (outre les voix attachées à la fraction qu’il habite). L’article 1093, quant à lui, précise qu’est consi­ déré comme promoteur celui qui, au moment de l’inscription de la déclaration de copropriété, est propriétaire d’au moins la moitié de l’ensemble des fractions ou ses ayants cause, sauf celui qui acquiert de bonne foi et dans l’intention de l’habiter une fraction pour un prix égal à sa valeur marchande. La Cour énonce les commentaires du ministre de la Justice à l’égard de ces articles qui soulignaient que la notion de promoteur ne correspond pas à une réalité juridique précise ; il peut s’agir d’un constructeur, d’un maître d’œuvre, d’un propriétaire-vendeur, mais aussi d’un créancier qui a participé au financement du projet. L’intention était ainsi de limiter le contrôle du promoteur sur les destinées de la copropriété par la réduction sur une période de trois ans du nombre de voix qu’il détient. La Cour confirme que c’est au moment de la date d’inscription de la déclaration de copropriété qu’il faut établir qui est le propriétaire d’au moins la moitié de l’ensemble des fractions. En 2005, il s’agissait du Promoteur Initial, mais Hôtel Lincoln est bien son ayant cause. Le nombre de ses voix serait plafonné à 25 %, s’il ne bénéficiait pas de l’exception prévue à l’article 1093 du Code civil du Québec (soit l’acquéreur de bonne foi qui a l’intention d’habi­ter une fraction, pour un prix égal à sa valeur marchande). Le syndicat a reconnu qu’Hôtel Lincoln remplis­-

1. Syndicat des Copropriétaires Cond’Eautels du Manoir c. Hôtel & Suites Le Lincoln inc. 2021 QCCA 802

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ISTOCK PAR FIZKES

sait le critère de bonne foi et d’acquisition à un prix égal à la valeur marchande, mais considère que celui exigeant l’intention de l’habiter n’était pas respecté. Hôtel Lincoln a acheté les fractions pour y exploiter une entreprise hôtelière. Se basant sur de la jurisprudence antérieure et sur une modification subséquente de l’article 1093 par le législateur, la Cour d’appel a donné une interprétation large au terme

« habiter » pour qu’il vise également les copropriétés commerciales, comme cela a été codifié par la suite. En conséquence, bien qu’Hôtel Lincoln ait pu être considéré comme promoteur au sens de l’article 1092, il ne l’est pas puisqu’il a acquis de bonne foi ses fractions à un prix égal à la valeur marchande avec l’intention de les occuper.

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Ambioner est très fière d’être parmi les finalistes de cette année à la soirée reconnaissance des Fidéides de la CCIQ dans la catégorie « Entreprise écoresponsable ». L’entreprise récolte les fruits de son travail des dernières années en matière d’intégration du développement durable dans ses opérations.

C’est grâce à un investissement initial de plus de 7 M$ que la firme de génie civil Équipe Laurence implantera son nouveau siège social à Sainte-Adèle, au 135, boulevard de Sainte-Adèle. Le complexe de deux bâtiments distincts, qui nourrit l’ambition de devenir un réel campus de génie civil inspirant, offrira aux employés un espace de vie et de travail en lien direct avec la nature, facilitant du même souffle la réalisation de projets de recherche et développement en ingénierie civile.

AMBIONER

FINALISTE AUX FIDÉIDES 2021

UN INVESTISSEMENT DE 7 M$ À SAINTE-ADÈLE POUR L’IMPLANTATION D’UN CAMPUS DE GÉNIE CIVIL

ÉQUIPE LAURENCE

Miguel Sousa, président de Ambioner

NOUVEAU CONTRAT DE GESTION POUR LE GROUPE ALFID SERVICES IMMOBILIERS LTÉE ! L’immeuble situé au 1995, rue Frank-Carrel à Québec s’est ajouté au portefeuille du Groupe Alfid Services immobiliers depuis le 1er avril 2021. Situé dans le quartier Sainte-Foy, l’édifice a été construit en 1965 et est occupé par plusieurs locataires dont la société Konica Minolta, Infodev, le bistro Jamais deux sans trois et l’entreprise Secourisme RCR. Cette propriété vient compléter le portfolio du Groupe avec 77 471,09 pi2 supplémentaires.

UN PROJET TOTALISANT 100 M$

GROUPE CAPWOOD

GROUPE ALFID

Le groupe Capwood était fier d’ouvrir aux médias les portes de son impressionnant QG Sainte-Foy, dont l’ouverture officielle est prévue en septembre 2021. Situé sur la route de l’Église à Sainte-Foy, ce concept immobilier novateur regroupe en un même lieu 123 condos et une gamme de services inédits, grâce à quatre Districts : Gourmet, Santé, Services et Résidentiel.

GROUPE JESTA DÉVOILE PLACE GARE VIGER Groupe Jesta a dévoilé Place Gare Viger, un campus urbain à usage mixte s’étalant sur plus d’un million de pieds carrés au cœur du Vieux-Montréal. Ce projet transformera le quartier avec son hôtel Hyatt Centric, ses locaux pour bureaux créatifs conçus pour le futur du travail attirant Novartis Pharma Canada, sa sélection d’appartements locatifs uniques en leur genre et ses commerces dynamiques. Le tout entourera une immense cour intérieure piétonne de 36 000 pieds carrés au pied du Château Viger, bâtiment iconique.

PELLETÉE DE TERRE OFFICIELLE DU FUTUR HÔPITAL DE VAUDREUIL-SOULANGES

GROUPE JESTA

C’est en juin dernier qu’a été soulignée la pelletée de terre officielle du futur Hôpital de Vaudreuil-Soulanges, en présence du ministre de la Santé et des Services sociaux, Christian Dubé, ainsi que du ministre responsable de la région de la Montérégie, Simon Jolin-Barrette, et de la députée de Soulanges, Marilyne Picard. Tout comme la communauté de Vaudreuil-Soulanges, l’équipe du Projet Hôpital Vaudreuil-Soulanges se réjouit de la réalisation de cette étape marquante.

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MISE À JOUR SUR LA DISPONIBILITÉ À MONTRÉAL Source : Groupe Altus Solutions de données – juillet 2021

Bureaux Marché de bureaux – Grand Montréal Il s’est ajouté plus de 700 000 pi2 d’espace disponible sur le marché des immeubles de bureaux de Montréal depuis mai, portant le taux de disponibilité à 15 %, un record historique. Le taux de disponibilité en sous-location a aussi franchi un record historique à 2,2 % et représente 15 % de la superficie totale disponible. Le centre-ville accuse la plus importante hausse en superficie (360 000 pi2), suivi de près par le secteur Midtown (+290 000 pi2). Le secteur Ouest-de-l’Île a aussi enregistré une légère hausse de l’espace disponible (55 000 pi2) tandis qu’à l’est, la situation est stable. Seuls les marchés de Laval et de la Rive-Sud ont vu leur taux de disponibilité fléchir modestement depuis mai, avec une absorption de 11 000 pi2 et 26 000 pi2 respectivement.  

LAVAL

MONTRÉAL CENTRE-VILLE

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

16,0

700 600

13,5

7 190 100

OUEST-DE-L'ÎLE

EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi

22,6

2 499 800

2

%

pi2

13,5

348 000

PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE

RIVE-SUD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

15,1

4 329 300

14,3

828 700

=

EST-DE-L'ÎLE LAVAL PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE OUEST-DE-L'ÎLE

Industriel RIVE-SUD

CENTRE-VILLE

LAVAL

EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ

Marché industriel – Grand Montréal * Le taux de disponibilité reste serré sur le marché industriel du Grand Montréal, à seulement 2,7 %, ce qui représente tout juste 9 millions de pieds carrés d’espace disponible, comparativement à plus de 10,6 millions de pieds carrés en juin 2020. L’ajout de près de 4 millions de pieds carrés de nouvelle offre depuis un an n’a pas réussi à compenser la forte progression de la demande. Les hausses de taux observées dans plusieurs des marchés depuis mai sont très modestes, oscillant autour de 10 points de pourcentage, sauf pour les secteurs Est et Ouest de l’île (+20 points). En excluant les superficies à louer dans quatre grands bâtiments industriels de la rue Chabanel, la disponibilité sur le marché du secteur Nord serait moindre, à 3,4 %. Le marché de Laval est en pénurie depuis plusieurs mois déjà.

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

0,7

171 200

3,6

2 663 600

OUEST-DE-L'ÎLE

MONTRÉAL SECTEUR NORD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

1,4

646 800

4,2

2 005 800

SAINT-LAURENT

MONTRÉAL SECTEUR SUD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

2,1

1 339 700

2,2

620 400

LACHINE

RIVE-SUD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

3,9

826 100

2,0

DÉFINITIONS : EST-DE-L'ÎLE

LAVAL SAINT-LAURENT

MONTRÉAL SECTEUR NORD

OUEST-DE-L'ÎLE LACHINE

TAUX DE DISPONIBILITÉ (%)

RIVE-SUD

MONTRÉAL SECTEUR SUD

disponible à la location pour l'ensemble du marché, incluant les locaux à louer et à sous-louer. SUPERFICIE TOTALE DISPONIBLE (PI2)

LACHINE

* Les données pour les marchés industriels de Lanaudière, des Laurentides et de Vaudreuil-Dorion sont disponibles en ligne sur www.altusinsite.com.

78

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2021

=

immédiate ou future.

pi2 568 100

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Immobilier commercial - volume 14 numéro 4  

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