QUÉBEC
TERRAINS INDUSTRIELS :
UN MARCHÉ EN SURCHAUFFE
Alain Roy, É.A. Expert invité
Éric Jasniewicz Experts invités
Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.
Depuis le début de la pandémie de COVID-19, le marché industriel s’est démarqué des autres segments immobiliers non résidentiels. Avec l’accroissement de cet intérêt déjà très important des investisseurs depuis plusieurs années dans l’agglomération de Québec, le ratio demande / offre continue de se resserrer. Sur le marché, on observe une amélioration continue des indicateurs liés aux propriétés industrielles, tant sur le plan des loyers et de l’inoccupation que sur celui des taux d’actualisation. LA RARETÉ FAIT SON ŒUVRE Ce phénomène est encore plus marqué en ce qui concerne les terrains où l’inventaire dans les parcs industriels centraux, caractérisés par leur inclusion dans le tissu urbain, a considérablement faibli. Avec cette accélération de l’intérêt pour ce type d’actifs depuis le début de la crise sanitaire, combinée à un marché soutenu par le commerce de gros, la distribution et les joueurs du commerce électronique, cette diminution de l’offre atteint aujourd’hui les zones et les parcs industriels plus périphériques du territoire de l’agglomération de Québec. Cette tendance du marché s’intensifie. La Ville de Québec qui, rappelons-le, n’a pas modifié ses taux (prix demandé) depuis 2017 optimise le développement sur certains sites restants. Une rue sera notamment ouverte dans le secteur sud de la zone industrielle de Beauport, parallèlement au boulevard
Raymond (accessible par le prolongement des rues Adanac et Clemenceau). Néanmoins, l’offre des villes de l’agglomération de Québec est devenue insuffisante, et celles-ci ont perdu en grande partie leur maîtrise du marché des terrains industriels dits « conventionnels » sur leur territoire respectif. Ce sont dorénavant de gros propriétaires privés et des entrepreneurs qui s’affirment sur ce marché, s’étant d’ailleurs constitué des réserves foncières au cours des dernières années. Cette nouvelle structuration a catalysé cet accroissement des indicateurs du marché. Ce phénomène devrait perdurer tant et aussi longtemps que la demande sera supérieure à l’offre et que les villes ne disposeront pas de terrains offerts à la vente. Dans ce contexte de rareté, nous n’observons généralement plus de corrélation entre la superficie et le taux unitaire négocié : même lorsque des transactions de grandes superficies
Membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec, Éric Jasniewicz possède une expertise accrue portant sur les terrains et l’évaluation des propriétés institutionnelles. Comme conseiller en immobilier au bureau Altus de Québec, sa vingtaine d’années d’expérience dans des métiers connexes de l’immobilier (évaluation, gestion et valorisation d’immeuble, mise en location d’espaces) lui fournit des atouts dans l’analyse et l’accompagnement des projets. ISTOCK PAR TIRC83
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2021
