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VOLUME 11 | NUMÉRO 2 | AVRIL – MAI 2018

VOLUME 11 | NUMÉRO 2 | AVRIL – MAI 2018

RENCONTRE AVEC SYLVAIN COSSETTE LE NOUVEAU CHEF DE COMINAR

L’IMMOBILIER L’IMMOBILIER COMMERCIAL COMMERCIAL

AU AU FÉMININ FÉMININ PP 41614528


CRÉATEUR de milieux de vie

Inspiré par les gens, Cominar privilégie le bien-être de son capital humain, de ses clients et des communautés. Cominar donne le ton par l’aménagement de ses bureaux en espaces de travail collaboratif, situés à Montréal, Québec et Ottawa. Source d’attractivité de nouveaux talents, d’échange de connaissances et d’idées, ces lieux favorisent la créativité et la productivité et s’avèrent un laboratoire inspirant pour toute une industrie.

cominar.com  .  1 866 COMINAR

PROPRIÉTAIRE ET GESTIONNAIRE D’ESPACES LOCATIFS

BUREAU . DÉTAIL . INDUSTRIEL


UNE ÉQUIPE FORTE POUR COMPRENDRE LES ENJEUX ET SAISIR LES OPPORTUNITÉS DU MARCHÉ


SOMMAIRE : : VOLUME 11 | NUMÉRO 2

CHRONIQUES

5 MOT DE L’ÉDITEUR L'immobilier commercial au féminin 7 COUP D'ŒIL Faire entrer l’industrie dans une nouvelle ère

13 IMMOBILIER COMMERCIAL AU FÉMININ Femmes de tête et de talents 36 PERSPECTIVES Le condo locatif, ou la métamorphose du marché de Québec

39 QUÉBEC Une nouvelle génération d’immeubles de bureaux pour les entreprises technologiques de Québec 47 DONNÉES EN IMMOBILIER Les parts de marché hypothécaire 49 TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES, INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX

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EN TOUTE JUSTICE L’utilisation de la copropriété divise ou de la propriété superficiaire pour votre projet de développement immobilier à usage mixte

56 SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR Centres de données : encore de l'incertitude sur la taxation municipale Pour un rééquilibre de la taxation municipale à Montréal 62 MONDE MUNICIPAL Élections provinciales 2018 : vers une plateforme municipale 64 ENVIRONNEMENT ET URBANISME Une politique de participation publique plutôt que des référendums : défis et occasions

DÉJEUNER-CONFÉRENCE PERSPECTIVES 2018 DE L'IDU À QUÉBEC La capitale nationale a toujours le vent en poupe 52 GÉNÉRATION MONTANTE 60 INTERNATIONAL La délégation montréalaise de plus en plus visible au MIPIM 71 LA GRANDE SOIRÉE IMMOBILIÈRE EN PHOTOS 72 CONFÉRENCE ANDREW MOLSON Molson : une société familiale résolument montréalaise 76 CREW M s'investit dans le succès des femmes en immobilier commercial 84 BRÈVES IMMOBILIÈRES

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67 MOT DE L'IDU Bâtir ensemble 68 ANALYSE DE MARCHÉ L’urbanisation transitoire : une nouvelle occupation du territoire industriel désaffecté 74 COMMERCE DE DÉTAIL Impacts de certaines décisions sur l’immobilier commercial 78 EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL L'intelligence artificielle en gestion immobilière 80 TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN Piétons, cyclistes, automobilistes : la nécessaire cohabitation 82 DROITS ET OBLIGATIONS Un bailleur doit-il être tenu à son estimation de frais d’exploitation ? 86 DISPONIBILITÉ DES ESPACES


MOT DE L’ÉDITEUR

ÉDITEUR  Jacques Boisvert RÉDACTION Catherine Florès, Emmanuelle Gril, Yasmina El Jamaï, Johanne Landry et Christophe Leduc RESPONSABLE DE LA QUALITÉ DES CONTENUS Johanne Landry COLLABORATION À CE NUMÉRO  Anthony Arquin, Benoit Beauchemin, Jean Bouchard, Sylvie Bouvette, Alain Castonguay, Annie Daniel, Frédéric Dufault, Brigitte Dupuis, Joanie Fontaine, Yves Godin, Normand Hudon, Milad Jabbour, Michelle Laurendeau, Paul Lewis, Patrice Picard, Alain Roy, Miguel Duarte e Sousa, Bruno Turcotte, Léopold Turgeon et Serge Vaugeois RÉVISION  ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Supervision : Edith Lajoie

L’IMMOBILIER COMMERCIAL

AU FÉMININ

Conception graphique et mise en page : Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires : Lan Lephan PHOTOGRAPHES  Denis Bernier et Roxane Paquet PHOTO EN PAGE COUVERTURE © JBC Média par Roxane Paquet prise à l'édifice Jacques-Parizeau PUBLICITÉ  Souk Vongphakdy Responsable des ventes Arianne Jobin-Chamberland Adjointe aux ventes internes Najat El Manir Responsable des grands portraits d’entreprises Montréal 450 670-7770

Québec 418 317-0669

ADMINISTRATION  Edith Lajoie Responsable des opérations et de l'expérience client COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS  Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR  2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité. ISSN 1916-6656

PARTENAIRE DE :

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc. Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

www.jbcmedia.ca

jacques.boisvert@jbcmedia.ca

Il y a quelques années, Immobilier commercial présentait un groupe de femmes d’action, de pionnières et d’étoiles montantes, du secteur de l’immobilier commercial. Notre lectorat a particulièrement apprécié cette édition du magazine. C’est pourquoi nous renouvelons la formule en vous présentant un autre groupe de femmes remarquablement dynamiques, dans le secteur de l’immobilier. Ce dossier, comme le premier, aurait pu comprendre un plus grand nombre de participantes. D’ailleurs, on remarque que le secteur de l’immobilier commercial, qui était encore presque exclusivement composé d’hommes il y a une dizaine d’années, compte un nombre grandissant de femmes, et ce, à tous les niveaux hiérarchiques. Certaines font éclater le plafond de verre, comme Nathalie Palladitcheff, promue récemment au poste de présidente d’Ivanhoé Cambridge. De grands employeurs ont presque atteint la parité hommes / femmes, comme le Fonds immobilier de solidarité FTQ. Si la tendance se poursuit, il y a lieu de croire que notre dossier sur l’immobilier commercial au féminin pourra enfin être remplacé par Des personnes d’exception en immobilier commercial, peu importe leur sexe. Mais il reste du travail à faire pour y arriver! Depuis le 1er janvier dernier, Sylvain Cossette préside aux destinées de Cominar, le plus important propriétaire d’immeubles commerciaux au Québec. Innover, faire bouger les choses, susciter l’engagement du capital humain et créer un environnement énergisant, c’est ainsi qu’il définit en partie son rôle. Dans ce numéro, il nous présente les nouveaux bureaux de Cominar à Montréal, un projet qu’il a piloté pendant 18 mois, et dont le résultat, vous le verrez, est formidable. Comme toujours, notre équipe de journalistes et de collaborateurs experts invités s’est surpassée pour vous offrir une multitude d’informations sur un grand nombre de sujets d’intérêt. Bonne lecture !

Jacques Boisvert Éditeur

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COUP D’ŒIL

FAIRE ENTRER L’INDUSTRIE DANS UNE NOUVELLE ÈRE //

SYLVAIN COSSETTE PRÉSIDENT ET CHEF DE LA DIRECTION CHEZ COMINAR PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE PHOTOS : JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Depuis le 1 er janvier dernier, Sylvain Cossette préside aux destinées de Cominar, le plus important propriétaire d’immeubles commerciaux au Québec. D’ores et déjà, il impose un style de gestion dynamique pour faire entrer le fonds de placement immobilier dans l’ère du 2.0. Entretien avec un homme qui ne manque pas de flair et d’audace.

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COUP D’ŒIL

L

es nouveaux bureaux de Cominar, situés au 16e étage de l’une des tours de la place Alexis Nihon à Montréal, font mentir ceux qui disent que le milieu de l’immobilier demeure conformiste. Complètement redessinés et repensés sous l’impulsion de Sylvain Cossette, ils font la part belle aux lieux de rencontre où les collaborations se nouent et où naissent les idées. Aires ouvertes, espaces de vie, couleurs rafraîchissantes, fenes­ tration et luminosité saisissantes… une surprise nous attend à chaque détour. Au visiteur qui ne peut s’empêcher d’afficher son étonnement face à un environnement que l’on est plus habitué à voir dans le secteur des technologies de l’information, Sylvain Cossette rétorque que toute entreprise se doit d’innover, et ce, quel que soit son champ d’activité. Avant d’intégrer l’équipe de Cominar en août 2012, M. Cossette a connu une remarquable carrière en tant qu’avocat spécialisé en fusion et acquisition au sein du cabinet Davies, où il était associé. « J’avais décidé qu’une fois arrivé à un certain âge, j’allais quitter le cabinet pour laisser la place aux jeunes et leur donner l’occasion de s’épanouir. D’ailleurs, c’est toujours plus agréable de partir quand on est au sommet », dit-il.

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Après son départ, il souhaitait retourner aux études et continuer à apprendre. C’est finalement vers le milieu des affaires qu’il s’est tourné, un domaine qu’il avait toujours souhaité explorer, où ses habiletés et son expertise le conduisaient tout naturellement. M. Cossette a occupé divers postes de haute direction chez Cominar depuis son arrivée, assumant des responsabilités croissantes et faisant preuve d’un leadership qui lui a permis de rapidement grimper les échelons. UNE VISION NOVATRICE Innover, faire bouger les choses, susciter l’engage­ ment du capital humain et créer un environnement énergisant, c’est ainsi que Sylvain Cossette définit en partie son rôle. Sportif (il a parcouru 10 000 km à vélo l’an dernier), il croit fermement aux bienfaits de la santé et du bien-être au travail, ce qui se reflète aussi sur différentes facettes des nouveaux bureaux de Cominar. « Nous occupons un vaste espace en forme de rectangle autour duquel les employés peuvent se déplacer. En bougeant, on stimule la circulation sanguine, on est en éveil et l’on devient plus productif », dit-il. Ceux qui aimeraient en faire plus peuvent marcher ou courir sur un tapis roulant installé en face des fenêtres, avec une vue imprenable sur la ville.


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COUP D’ŒIL

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Animé par la volonté de rester en mouvement, Sylvain Cossette se qualifie comme une personne qui croit au changement. « Le statu quo n’est pas nécessairement une solution viable à long terme. Si l’on veut être un chef de file et se démarquer, on ne peut pas répéter toujours la même chose, on doit constamment avancer », assure-t-il. « Tout bouge à la vitesse grand V, pas seulement les habitudes de consommation, mais aussi la façon dont la société évolue, poursuit-il. Nous, nous sommes des fournisseurs d’espaces pour des gens qui doivent répondre à ces nouveaux besoins. » Alors que Cominar fête ses 20 ans d’entrée en bourse, son nouveau président et chef de la direction souhaite propulser l’entreprise dans l’ère du 2.0. « Mon arrivée dans ce poste s’arrime très bien avec notre volonté de nous moderniser, de nous redéfinir, de participer de manière dynamique à une société en évolution, tout en répondant aux besoins de nos clients », fait-il valoir. Pour illustrer son propos, il cite en exemple les travaux majeurs qui ont été entrepris à l’aire de restauration du Centre Rockland. « Comment se décline ce type d’offre aujourd’hui ? Car il ne s’agit pas seulement d’un lieu où l’on achète un repas, cela devient l’âme même d’un centre commercial. C’est ce type de démarche que nous souhaitons exposer à nos clients », explique-t-il.

Cet environnement, il le voulait à l’image de son mode de gestion. « Je crois beaucoup à la collaboration et je souhaitais un lieu qui favorise le contact et où les gens puissent circuler et travailler en dehors de leur silo. Bien sûr, on peut mélanger les équipes, faire des rotations, etc., mais il est important que l’on retrouve aussi ce mouvement dans la façon dont les employés utilisent l’espace, à leur gré, et non pas de manière dirigée », souligne-t-il.

UNE VITRINE ET UN LABORATOIRE Pour piloter l’aménagement des nouveaux bureaux – un projet dont la réalisation a nécessité 18 mois –, Sylvain Cossette a fait affaire avec la designer de l’équipe interne Sabrina Aubé, âgée de 27 ans. « Je voulais pouvoir collaborer avec un jeune professionnel qui verrait les choses selon une autre perspective que la mienne. C’était, à mon avis, essentiel pour parvenir à accueillir la nouvelle génération dans la profession de l’immobilier et réussir à créer un environnement dynamique où les milléniaux pourraient se retrouver », mentionne-t-il.

Il ajoute qu’au-delà du design, il a également voulu travailler sur les comportements et la productivité, en s’appuyant sur les concepts de behaviourisme. D’ailleurs, son souhait est que les équipes se déplacent d’un bout à l’autre du bureau, que les gens s’approprient les différents environnements qui leur sont proposés : auditorium, salle de réunion où les participants s’asseyent sur un escalier dont les marches sont recouvertes de coussins, salle de vie conviviale avec une cuisine, et même une pièce chaleureuse comportant un vaste divan en cuir, de confortables fauteuils et une table de baby-foot.

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COUP D’ŒIL

Disséminés çà et là, des banquettes et des sofas entourant des tables basses invitent à se regrouper pour réfléchir, discuter d’un problème ou tout simplement dîner. Afin d’assurer la confidentialité des conversations et de ne pas déranger ses voisins de cubicules, de petites cabines vitrées équipées d’un téléphone sont accessibles un peu partout. Près d’une fenêtre, on retrouve même une balançoire pour ceux qui voudraient renouer avec leur cœur d’enfant ! « C’est la circulation des personnes qui amène l’innovation, les nouvelles idées, les échanges. C’est en discutant d’un problème avec un collègue qu’on trouve des solutions », assure Sylvain Cossette. Mais ce n’est pas tout, car le bien-être des employés demeure aussi une préoccupation constante. Ainsi, les postes sont ergonomiques, et les plateaux des bureaux peuvent être réglés à la hauteur désirée par chaque employé, dont certains préfèrent même travailler debout. On a donc voulu créer un environnement où il est agréable de travailler, de se retrouver, de collaborer et que l’on n’est pas pressé de quitter après les heures de bureau. Bref, un lieu où l’on se sent un peu comme chez soi. « Ces bureaux sont une sorte de laboratoire humain : si l’on a conçu une pièce, mais que l’on constate qu’elle ne sert à rien, on la démonte et on en crée une autre. C’est aussi une vitrine vis-à-vis de nos clients, nous leur montrons ce qu’il est possible de réaliser », illustre M. Cossette. Avec cette approche, Cominar se place aussi en bonne position pour saisir et comprendre les tendances dans un milieu qui évolue vite. Son défi, en tant que propriétaire immobilier, est donc de s’adapter aux changements, voire de les devancer. « Par exemple, il faut se questionner sur la valeur ajoutée de chaque propriété, miser sur la mixité des usages. Le Work, Live & Play, ce n’est pas seulement un slogan, il faut le vivre ! Nous faisons partie des entreprises qui peuvent jouer un rôle de chef de file dans cette redéfinition de la façon dont on vit en milieu urbain », conclut-il.

Nous saluons la compétence et l’engagement des femmes dynamiques œuvrant dans des industries liées à l’immobilier commercial. Nous sommes à votre service… parole de partenaire ! 1 877 455-8780 www.engieservices.net

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IMMOBILIER COMMERCIAL AU FÉMININ

FEMMES DE TÊTE ET DE TALENTS PAR CATHERINE FLORÈS, JOURNALISTE

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

Audacieuses, rigoureuses, inspirantes : les femmes qui accèdent à des postes décisionnels dans l’immobilier font preuve d’un leadership incontestable. Affirmant sans complexes leur propre style de gestion, elles contribuent de façon notable à la performance de leurs employeurs. Les portraits de femmes présentés dans ce dossier expriment la valeur de cette diversité.

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IMMOBILIER COMMERCIAL AU FÉMININ

LA PLACE DES FEMMES DANS L’IMMOBILIER : DES PROGRÈS, MAIS L’INDUSTRIE PEUT FAIRE MIEUX Au-delà des réussites individuelles, qu’en est-il de la place des femmes dans l’immobilier ? « On peut se réjouir des belles avancées pour les femmes, qui composent maintenant 37 % du secteur au Canada », rapporte Linda Rouleau, directrice principale, opérations, centres commerciaux chez Cominar, et présidente de CREW M, une association qui promeut l’avancement des femmes dans le domaine de l’immobilier commercial. « Toutefois, une étude de CREW montre un écart de 23,3 % entre le salaire moyen des hommes (150 000 $) et celui des femmes (115 000 $), poursuit Mme Rouleau. On n’atteint pas non plus la parité dans les conseils d’administration. Seulement 18 % des sièges des conseils d’administration des sociétés inscrites à la Bourse de Toronto sont occupés par des femmes, selon un rapport des Autorités canadiennes en valeurs mobilières. » Les femmes ont aussi une part de responsabilité dans ces faits, estime Linda Rouleau : « Les ambitions féminines sont souvent moins clairement manifestées. Chez les cadres, on constate que les hommes visent les postes de haute direction, tandis que les femmes se satisfont de postes de vice-présidentes. » LE RÉSEAUTAGE, TALON D’ACHILLE DES FEMMES Des associations telles que CREW et d'autres regroupe­ ments professionnels consentent beaucoup d’efforts à la progression des femmes dans l’industrie de l’immobilier. Par ailleurs, les femmes qui veulent prendre en main les rênes de leur carrière devraient s’impliquer dans des associations de ce type, affirme Linda Rouleau. « Un des points faibles des femmes, c’est qu’elles négligent trop souvent leurs réseaux. Or, le réseautage est un levier extrêmement important pour se faire connaître et faire valoir ses compétences dans son milieu professionnel », soutient-elle. LES BESOINS EN MAIN-D’ŒUVRE QUALIFIÉE ET LA RÉVOLUTION NUMÉRIQUE : DES TREMPLINS POUR LA RELÈVE FÉMININE Comme de nombreux secteurs d’activité au Québec, l’immobilier commercial fait face au défi du renouvelle­ ment de sa main-d’œuvre. Ces enjeux se manifestent alors que la révolution numérique bouleverse l’industrie en profondeur. Les nouveaux outils technologiques génèrent effectivement un nombre incalculable de changements, dont la transformation de l’occupation des espaces, le développement d’interfaces facilitant les services aux usagers, la dématérialisation des processus, la capacité de traiter et de partager des informations en temps réel 14

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LINDA ROULEAU Directrice principale, opérations, centres commerciaux Cominar

sur la vie d’un immeuble, la visualisation et l’exploitation de l’ensemble des données de bâtiments, ou encore l’optimisation de la gestion des actifs. Conséquence : demain, on ne concevra, ne développera et ne gérera plus les actifs immobiliers de la même façon qu’aujourd’hui. Les gestionnaires en immobilier commercial devront enrichir leur éventail d’expertises avec la maîtrise d’outils technologiques de pointe. On peut espérer que cette nouvelle compétence sera libre des stéréotypes attachés aux expertises traditionnelles. En parallèle, l’industrie sera plus que jamais à la recherche de gestionnaires possédant des qualités comme la souplesse, pour faire face à des changements rapides et à l’imprévisibilité, l’ouverture, pour gérer la diversité et la multidisciplinarité dans leurs équipes, ainsi que l’exercice d’un leadership horizontal, pour favoriser les synergies internes et l’innovation collective. Des aptitudes que les employeurs sauront trouver dans des profils féminins autant que masculins. Dans ce nouveau contexte, l’immobilier commercial, qui était jusqu’à aujourd’hui un domaine encore méconnu des nouvelles générations, gagne en prestige et devient un choix de carrière chez les étudiants. Les programmes universitaires, tels que les certificats, le MBA et diverses maîtrises de gestion, jouent désormais un rôle prépon­ dérant dans la formation de la relève du secteur. Or, la forte proportion de femmes dans les effectifs étudiants de ces programmes est à souligner.


IVANHOÉ CAMBRIDGE

NATHALIE PALLADITCHEFF Présidente Ivanhoé Cambridge

LA VALEUR D’ÊTRE SOI-MÊME « Un nombre grandissant de hauts dirigeants sont disposés à confier des postes clés à des femmes compétentes, constate Nathalie Palladitcheff, nouvelle présidente d’Ivanhoé Cambridge et première femme nommée à ces fonctions. D’une part, parce que les mentalités ont évolué, et, d’autre part, parce que les femmes apportent une autre vision du monde, vision, rappelons-le, non minoritaire, puisqu’elles représentent tout de même la moitié de la population mondiale, et une diversité de points de vue qui permet de mieux répondre à la multiplicité des besoins d’une ville, donc d’augmenter les chances de succès d’un projet immobilier. » Mme Palladitcheff se dit convaincue qu’une femme a plus de chances de se démarquer en assumant sa différence et en jouant de sa complémentarité.

EN 2014, IMMOBILIER COMMERCIAL PRÉSENTAIT CE PREMIER GROUPE DE FEMMES D’ACTION, DE PIONNIÈRES ET D’ÉTOILES MONTANTES DU SECTEUR DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL. Rangée du haut à partir de la gauche :

Anne-Marie Guèvremont Andrée De Serres Marie-France Benoit Mylène Forest Julie Champagne Lina Cantin Michèle Boutet Rangée du bas à partir de la gauche :

Ghislaine Laberge Annie Gagnon-Larocque Danielle Lavoie Phyllis Lambert Renée Vézina Julie Roy Jacqueline Boutet Était absente lors de la séance photo :

Marie-Andrée Boutin JBC MÉDIA PAR CLAUDE GAGNON

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N LE GRAND BAL FIMJ Sous la présidence d’honneur de Madame Danielle Lavoie, vice-présidente principale et directrice du portefeuille — Cadillac Fairview

LE JEUDI 26 AVRIL 2018 Fairmont Le Reine Élizabeth UNE GRANDE SOIRÉE AU BÉNÉFICE DES JEUNES MONTRÉALAIS EN DIFFICULTÉ Inspirée par sa devise « Construire l’avenir avec les jeunes », la Fondation immobilière de Montréal pour les jeunes a choisi d’utiliser son expertise et d’investir principalement dans les besoins immobiliers d’organisations montréalaises qui ont pour mandat d’aider les jeunes.

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Partenaires en date du 29 mars 2018


N  athalie Palladitcheff UNE FEMME « NORMALE » QUI S’ASSUME ENTIÈREMENT

PAR CATHERINE FLORÈS, JOURNALISTE

Pour la première fois, une femme occupe les fonctions de la présidence d’Ivanhoé Cambridge. Il s’agit de Nathalie Palladitcheff, fraîchement promue à ce poste. Cette gestionnaire de haut niveau arrivée de France, il y a tout juste trois ans, détient 25 années d’expérience acquise auprès de grandes sociétés immobilières publiques et privées. UNE EXPÉRIENCE INTERNATIONALE VALORISÉE PAR IVANHOÉ CAMBRIDGE Nathalie Palladitcheff travaillait en France comme membre du comité exécutif responsable des finances, du volet juridique, de l’informatique et du pôle Service chez Icade – un groupe immobilier français – quand Daniel Fournier, président du conseil et chef de la direction d’Ivanhoé Cambridge, l’a recrutée en 2015. Intéressé par son expérience internationale en transactions, en finance et projets corporatifs, il lui a offert le poste de vice-présidente exécutive et chef des Finances. « Mon mari et mes enfants étant d’accord pour vivre l’aventure au Québec avec moi, les choses se sont vite déroulées. Je suis fière de mon intégration rapide et je me sens très reconnaissante de l’accueil que j’ai reçu ici », témoigne-t-elle. L’IMMOBILIER, ASPECT NOBLE DE LA FINANCE En tant que présidente, Nathalie Palladitcheff veille désormais à ce que la stratégie globale d’investissement permette d’atteindre les objectifs de croissance et de rendement de l’entreprise. Elle assure également la recherche et l’analyse de nouvelles occasions d’affaires. Elle prône l’éthique et le professionnalisme : « J’ai toujours préféré obtenir l’adhésion plutôt que la soumission. Je délègue facilement. J’estime que les meilleurs professionnels sont les employés à qui on laisse la latitude de s’épanouir. » La responsabilité sociale des projets immobiliers la motive au plus haut point. « Bâtir, c’est laisser une trace dans le monde. L’argent est utilisé dans un geste durable. C’est pourquoi l’immobilier représente pour moi un aspect noble de la finance », commente-t-elle. PAS UNE WONDER WOMAN « Je ne suis pas une wonder woman, affirme Mme Palladitcheff. Je suis énergique et organisée, mais je demeure une femme normale. Pour moi, un travail bien fait est accompli avec élégance et persévérance tout en restant fidèle à moi-même. »

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

La recette de son succès est simple, révèle-t-elle : assumer entièrement ce qu’elle est et ce qu’elle fait. « J’endosse tout autant mes responsabilités professionnelles que mon rôle de mère. Quand je travaille, je ne me culpabilise pas de ne pas être auprès de ma famille. Et quand je suis à la maison, j’assume le fait de ne pas être en train de travailler. » IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2018

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IMMOBILIER COMMERCIAL AU FÉMININ

A  nnie Lemieux LE POUVOIR ET LA FÉMINITÉ ASSUMÉS PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

Comme Obélix qui est tombé dans la potion magique, Annie Lemieux a été immergée dans la sphère de l’immobilier, puisque son père fut le fondateur de l’entreprise familiale de promotion et de gestion immobilière pour laquelle elle travaille depuis 1996. Ses études collégiales en sciences pures suivies de son diplôme d’ingénieur civil obtenu en 1994 la prédestinaient à être principalement entourée d’hommes. Au sommet de LSR GesDev avec sa partenaire Lucie Laliberté, Annie Lemieux est restée égale à elle-même : une joueuse d’équipe avec le cœur sur la main.

Vingt ans à travailler dans l’industrie de l’immobilier commercial ont amplifié l’authenticité avec laquelle Annie Lemieux fait évoluer son existence. Passée maîtresse dans l’art de gouverner après avoir obtenu un DESS en gestion et bénéficié du mentorat de son père, elle estime apporter une pierre angulaire à la société en élevant ses enfants et en travaillant avec ses employés. Sa plus grande réussite : avoir du plaisir à faire ce qu’elle aime avec les personnes qu’elle affectionne. Considérant le travail comme important, mais jamais au détriment de ses proches, Annie Lemieux prône la recherche d’un équilibre dans tout contexte, plutôt que la performance à outrance. Se dépassant continuellement, tout comme le fait son personnel, elle met en place, avec son équipe, des projets immobiliers créatifs et innovateurs où locataires et résidents vivent une expérience unique et agréable. Le développement du projet Arbora à Griffintown l’anime particulièrement, car c’est le premier projet qu’elle a entièrement conçu sans son défunt père, mais sans oublier ses valeurs. Les trois immeubles de huit étages d’Arbora comporteront une structure en bois lamellécollé des plus imposantes et côtoieront une forêt urbaine. De quoi occuper la philanthrope férue de nouveaux projets qui avait créé, à 26 ans, un minivillage dans le Haut Saint-Lambert qui a amélioré la vie de plusieurs résidents. Annie Lemieux s’est toujours sentie épaulée profes­ sionnellement par la gent masculine. Interrogée sur la place des femmes en immobilier commercial, elle témoigne de son évolution depuis les 15 dernières années. À son avis, l’arrivée de plusieurs modèles féminins devrait accélérer cette tendance ; et même si les hommes prennent généralement plus de risques en tant qu’investisseurs que les femmes, ces dernières réussiront à en faire autant. 18

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JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET


A  nik Shooner

UNE BÂTISSEUSE ÉNERGIQUE PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

Anik Shooner abat le mythe selon lequel les femmes prennent moins de risques que les hommes sur le plan professionnel. Architecte, cofondatrice et associée principale de l’entre­ prise Menkès Shooner Dagenais LeTourneux architectes, Mme Shooner fait une différence dans le monde.

À la tête d’une firme qui a obtenu de nombreux prix d’architecture prestigieux et plusieurs certifications LEED, Anik Shooner chapeaute la conception de projets immobiliers de grande envergure avec un plaisir et une créativité manifestes. Ayant concrétisé son rêve d’enfant de construire toutes sortes d’espaces, elle cumule 30 ans d’expérience dans le domaine de l’immobilier commercial. Après avoir obtenu un diplôme professionnel d’architecture de l’Université de Montréal, elle acquiert une expérience multidisciplinaire à Montréal et Toronto avant de se lancer en affaires à l’âge de 29 ans, en 1994. Mme Shooner est l’une des rares femmes à avoir cofondé une grande firme d’architecture à Montréal ; son entreprise compte plus de 110 architectes, dont la moitié est composée de femmes. Cela n’est pas arrivé par hasard ; en outre, Anik Shooner se prononce à l’occasion de conférences pour motiver les femmes et les jeunes à concrétiser leurs aspirations, notamment en poursuivant leurs études. Elle souhaite que les femmes occupent une place de choix dans la société en prenant plus de risques, tout en restant naturelles. Elle s’est elle-même dépassée, ses défis ayant consisté à devenir une femme d’affaires tout en exerçant sa profession. Pour ce faire, elle a appris à négocier des contrats, à évaluer des états financiers, à s’occuper des ressources humaines, à bâtir et à développer sa firme, puis à en diversifier les services. L’atteinte de l’excellence avec des projets exceptionnels constitue la fierté d’Anik Shooner. La réalisation de Destination YUL, de Maison Manuvie, de la Maison du développement durable et de la Maison des étudiants de l’ÉTS (École de technologie supérieure), pour ne nommer que ceux-là, lui donne le sentiment d’avoir été au cœur des grandes transformations architecturales qui ont embelli Montréal.

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

Globe-trotteuse friande de visites architecturales outremer et férue de culture, de ski, de vélo et de philanthropie, Anik Shooner consacre aussi le plus de temps possible au mentorat auprès des jeunes. Elle se considère comme privilégiée de vivre sa passion quotidiennement, tout en façonnant la ville de Montréal. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2018

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IMMOBILIER COMMERCIAL AU FÉMININ

Aspirant initialement à enseigner l’éducation physique, Linda Rouleau réoriente stratégiquement ses études en marketing. Son frère lui fait part d’un poste d’adjointe en marketing vacant chez Cadillac Fairview, et sa candidature est retenue, ce qui lui permet d’accéder à l’univers de la gestion immobilière commerciale. C’est le début d’une aventure passionnante qui dure depuis 20 ans : elle se hisse à des postes de plus en plus élevés en marketing, puis en immobilier. Linda Rouleau supervise un portefeuille de centres commerciaux au Québec en mettant à contribution son sens aigu de l’écoute lorsqu’elle soutient les gestionnaires immobiliers responsables des immeubles, son expérience en marketing et en opéra­ tion, ainsi que son savoir-faire étendu en gestion immobilière. Sa vision globale, couplée à son désir de motiver les autres à se dépasser, en fait une gestionnaire accomplie. Présente pour sa famille, elle mentore aussi une jeune fille issue de la protec­ tion de la jeunesse et soutenue par la Fondation des centres jeunesse. Elle encourage ainsi cette jeune fille à poursuivre ses études en techniques d’architecture tout en lui donnant accès à son réseau professionnel et personnel. JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

L  inda Rouleau

UNE PERFORMANTE STIMULÉE PAR LES DÉFIS PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

S’il existait une discipline sportive consistant à monter des marches sans relâche, Linda Rouleau y récolterait probablement une médaille d’or. Cette directrice principale des centres commerciaux chez Cominar a gravi les échelons au fil de sa carrière et continue de réaliser des prouesses sur les plans professionnel et personnel.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2018

Dans ses temps libres, Linda Rouleau carbure aux défis : membre d’un club de triathlon, elle s’adonne à des voyages de ski alpin, de randonnées ou de vélo avec son conjoint. Après avoir été active au sein de CREW M, elle est élue présidente de ce réseau de professionnelles pour 2018. Elle cherchera, entre autres, à convaincre les sociétés immobilières de s’engager dans la parité hommes-femmes – reconnue pour être profitable à la société. Son saut à pieds joints dans le domaine n’ayant pas été facile, elle reconnaît que faire sa place dans un monde d’hommes demeure ardu. Le sentiment d’être rejetée au cours de la première année ne l’a aucunement découragée puisqu’elle est devenue en moins de cinq ans une conférencière recherchée. Linda Rouleau recommande à ses consœurs de sortir de leur zone de confort et d’accéder aux postes de responsabilité.


G  uylaine Boivin UNE FONCEUSE ÉGALE AUX HOMMES PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

Certains investissent le domaine immobilier comme d’autres embrassent une religion. C’est le cas de Guylaine Boivin, directrice générale de la Tour Deloitte et de la Gare Windsor chez Cadillac Fairview, qui envisage de continuer de travailler dans le secteur immobilier par passion. Guylaine Boivin considère qu’elle est loin d’avoir tout vu en immobilier commercial, même en ayant cumulé 18 ans d’expérience. Elle estime que l’industrie est particulière­ment en mouvement, ce qui nécessite de s’adapter à toutes les situations et d’innover conti­nuellement en fonction des nouvelles générations, par exemple. Mme Boivin a aussi réinventé sa vie lorsqu’elle a décidé de prendre un nouveau départ à la suite d’une séparation amoureuse. Elle a vaillamment suivi des études en adminis­ tration des affaires, spécialisation en comptabi­lité, avec deux enfants de quatre et cinq ans à sa charge. L’obtention de son baccalauréat de l’Université du Québec à Montréal lui a permis de devenir comptable de propriétés de 30 à 35 ans. Toujours audacieuse, Guylaine Boivin a agi sur son destin en demandant à son ancien patron – devenu vice-président de l’exploitation chez RioCan – de lui donner l’occasion de gérer plusieurs centres commerciaux à ses côtés. Chose dite, chose faite ! C’est dans ce contexte qu’elle s’est illustrée par son leadership rassembleur, son optimisme et sa nature conciliante, de sorte que ses clients locataires se sentent écoutés et sont satisfaits des décisions prises. En tant que directrice générale, elle gère actuelle­ment les budgets annuels et l’ensemble des activités de son équipe responsable des différentes opéra­tions, tout en s’assurant de la rentabilité des actifs.

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Très active au sein de CREW M depuis 2011, en étant tour à tour directrice du comité de mentorat, présidente élue, présidente et présidente sortante, Guylaine Boivin caresse le rêve que d’autres femmes sortent de leur zone de confort et acceptent davantage de relever des défis professionnels. Ravie de l’augmentation du nombre de femmes au sein de l’association, elle leur conseille d’être convaincues de posséder les mêmes compétences que leurs homologues masculins. Plus d’hommes trônent dans les bureaux de haute direction, certes, mais certains d’entre eux ont la volonté de donner la possibilité aux femmes de se hisser dans la haute direction, selon elle. D’où l’importance d’être bien entourée autant par des hommes que par des femmes. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2018

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IMMOBILIER COMMERCIAL AU FÉMININ

L  inda Carbone

CHEF D’ORCHESTRE DES PROJETS DE BOMA PAR CATHERINE FLORÈS, JOURNALISTE

Imaginez une table de cuisine sur laquelle reposent un bébé à langer, un ordinateur et un sac de voyage. C’est le souvenir qu’évoque le fameux concept d’équilibre travail-famille chez Linda Carbone ! Directrice générale de BOMA Québec, celle-ci a en effet beaucoup voyagé pour représenter l’organisme à divers congrès alors que ses enfants étaient petits. « J’ai énormément appris lors de ces événements, en rencontrant les acteurs de l’industrie, des gens passionnés et passionnants. Il est certain que cela m’a demandé une organisation sans faille pour mener tout de front, mais les résultats ont été positifs, autant pour ma carrière que pour ma famille », témoigne-t-elle. DU MARKETING À LA GESTION D’ENTREPRISE L’intérêt de Linda Carbone pour l’univers des grands immeubles remonte loin dans le temps : « Toute jeune, je rêvais de travailler à la Place Ville Marie, que j’avais vu construire. Je n’avais pas de métier précis en tête, mais cette architecture moderne me fascinait. » Ce rêve d’enfance se réalise lorsqu’elle entre chez Via Rail en 1979, comme coordonnatrice du marketing et du service à la clientèle, poste qu’elle occupe pendant cinq ans. S’ensuit une autre expérience de cinq années en coordination du marketing et des ventes chez Alcan. C’est à partir de 1988 qu’elle concrétise pleinement son potentiel de gestionnaire, en prenant les rênes de Gestion PGA, entreprise de services professionnels de gestion destinés aux associations et aux regroupements professionnels fondée par Nycol Pageau-Goyette, qui fut sa mentore. C’est ainsi qu’elle découvre BOMA, utilisateur des services de l’entreprise. SON CONSEIL AUX FEMMES : DÉVELOPPEZ VOTRE RÉSEAU Se définissant comme une chef d’orchestre douée pour composer avec différentes personnalités, Linda Carbone est guidée dans son travail par ses valeurs d’éthique, de transparence et d’honnêteté. Il lui importe également d’encourager les femmes dans son domaine. « Le premier conseil que je leur donne, c’est de se bâtir un réseau profes­ sionnel solide. Les femmes sont encore souvent réticentes à s’investir dans les associations professionnelles. Or, c’est extrêmement payant de tisser des liens avec les joueurs de son domaine », souligne-t-elle. À son avis, le milieu de l’immobilier vit une mutation propice aux femmes : « Avant, il n’était pas rare que des concierges finissent par se voir confier la gestion des immeubles bâtis par de grandes familles. Aujourd’hui, le secteur s’est énormément professionnalisé, et les immeubles sont gérés comme des actifs. Le champ s’est donc ouvert aux diplômées en gestion, finances, ingénierie, etc. Sans compter qu’une qualité première pour réussir dans ce domaine, c’est la ténacité. Les femmes n’en manquent pas. » 22

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C  arole Handfield ENGAGÉE DANS LA SOCIÉTÉ

PAR CATHERINE FLORÈS, JOURNALISTE

Après plus de 35 années consacrées au développement des affaires et à la gestion de projets immobiliers, la vitalité et la passion de créer de Carole Handfield sont demeurées intactes. Vice-présidente aux investissements, Fonds immobilier de solidarité FTQ, cette femme enjouée vit l’immobilier comme une façon de s’engager dans la société.

UNE EXPÉRIENCE EXTRAORDINAIRE VÉCUE EN POLOGNE L’intérêt que porte Carole Handfield à l’aspect l’humain des projets est ancré en elle depuis longtemps et nourrit sa curiosité envers le monde. C’est poussée par cet intérêt qu’en 1996, elle est partie vivre une extraordinaire expérience en Pologne, pays dont elle ne connaissait ni la culture ni la langue. « Dans la Pologne postcommuniste de l’époque, l’accès difficile aux ressources perturbait la réalisation de ce projet d’une centaine d’unités d’habitation développé par un consortium québécois, la Kanada Polska Kabaty, dans la banlieue de Varsovie. Convaincue par les besoins énormes de la Pologne en matière de logements, j’ai décidé de relever le défi de mener le projet à terme », indique-t-elle. Elle est demeurée 13 ans en Pologne à diriger divers projets résidentiels et commerciaux du consortium. Sous sa gouverne, une école technique a également été mise sur pied. UNE VISION DU DÉVELOPPEMENT CENTRÉE SUR L’HUMAIN Carole Handfield est trop tournée vers l’avenir pour cultiver la nostalgie de ses expériences passées, aussi intéressantes fussent-elles. « J’espère vivre au moins 150 ans pour réaliser tous les projets dont j’ai envie ! », plaisante-t-elle. Aujourd’hui responsable de la croissance du portefeuille d’investissements dans le développement de projets du Fonds immobilier de solidarité FTQ, elle s’enthousiasme des évolutions qu’elle observe dans ses secteurs d’intervention, qu’ils soient résidentiel, commercial, de bureaux, industriel ou communautaire.

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« Nous vivons actuellement un profond changement de culture dans le développement immobilier, estime-t-elle. Les milléniaux nous arrivent avec de nouveaux besoins, générés par leur mode de vie axé sur la collectivité, la mixité des usages et la connectivité. Cette génération souhaite vivre des expériences en priorité sur la consommation. Ainsi, quand on développe un projet, c’est pour une communauté qui va habiter l’espace en mode partagé. C’est pourquoi je cherche avant tout à soutenir des projets innovants, où l’on retrouve connectivité et mixité, des projets au service de l’humain. » L’approche institutionnelle du Fonds immobilier de solidarité FTQ lui permet d’encourager les aspects sociaux des projets : « C’est pour moi une façon de rendre à la société, et cela me comble. » IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2018

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I  sabelle Landry

UNE AVOCATE DANS LA COUR DES GRANDS DE L’IMMOBILIER À QUÉBEC PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

Se promener à Québec et se dire qu’elle a contribué à la construction d’un nouvel immeuble commercial par son travail d’interprétation juridique ou que ses démarches pour décrocher un permis d’alcool permettent à des aficionados de savourer les vins raffinés d’un restaurant est considéré comme fascinant par Isabelle Landry. Cette avocate chez BCF pratique le droit depuis 12 ans et apprécie particulièrement le dynamisme et le côté innovateur caractérisant l’immobilier commercial. Spécialisée en droit municipal, administratif et immo­ bilier, Me Landry assiste, entre autres, des propriétaires immobiliers et des promoteurs en trouvant des solutions relatives aux différentes facettes de leurs projets. Le développement et la gestion de projets immobiliers la passionnent, car cela lui permet de contribuer à la construction du Québec de demain. Récemment, elle est devenue la première avocate de la province à avoir réussi à faire attribuer une valeur commerciale à l’eau dans un contexte d’expropriation immobilière, ce dont elle est particulièrement fière. Le jugement qu’elle a gagné devrait ainsi permettre au propriétaire d’une source d’eau potable d’empocher près d’un million de dollars au lieu des milliers de dollars prévus ! Isabelle Landry a été accueillie à bras ouverts par la gent masculine dès les débuts de sa carrière. Son ancien patron, qui a également été son mentor, lui a fortement recommandé de devenir membre de l’Institut de dévelop­pement urbain du Québec (IDU) pour propulser sa carrière dans le domaine de l’immobilier. Me Landry s’est volontiers exécutée en proposant des articles pour le magazine Espace Québec, puis en participant à des souscomités de l’IDU comme celui qui porte sur l’urbanisme. Ces moyens lui ont permis de se faire connaître dans le milieu immobilier et d’y faire sa place, de sorte que sa candidature pour siéger au Conseil régional de Québec de l’IDU a été retenue en 2017. Être à la table de tous les grands joueurs de l’immobilier de la capitale nationale lui permet de se pencher sur les grands enjeux de l’immo­b ilier commercial à titre de représentante avocate.

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Me Landry est également secrétaire de l’Association québécoise des lobbyistes et de l’Institut Canadien de Québec depuis l’an dernier. Outre sa feuille de route audacieuse, elle présente des conférences régulièrement depuis 2011 et est à la fois gastronome et cordon bleu !

N


C’est à partir de l’âge de 16 ans qu’elle effectue différents travaux pour Les Immeubles Roussin en même temps qu’elle poursuit ses études. Devenue ingénieure, elle vole de ses propres ailes en travaillant pour une firme d’ingénierie, puis pour un entrepreneur en construction, ce qui confirme sa vocation. Son père ayant toujours valorisé les métiers de la construc­ tion, Nathalie Roussin pressent que c’est dans l’entreprise familiale qu’elle pourra développer ses compétences au maximum. Deux ans plus tard, elle se lance dans des études supérieures en administration des affaires avec une spécialisation en immo­bilier commercial. Son objectif : se consacrer à ce secteur en exploitant ses connaissan­ ces pour développer l’entreprise familiale. IMMEUBLES ROUSSIN

N  athalie Roussin

UN MODÈLE DE RELÈVE EXEMPLAIRE PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

Difficile d’imaginer meilleure relève que Nathalie Roussin! Cette femme place même la barre plus haut, étant donné qu’elle pilote l’entreprise Les Immeubles Roussin, après être devenue ingénieure civile, avoir obtenu un MBA et cumulé une expérience impressionnante en immobilier commercial. Spécialisée en développement et en gestion d'immeubles depuis plus d'un demi-siècle, l'entreprise Les Immeubles Roussin est restée pérenne à la suite du décès de son fondateur Maurice Roussin grâce à une relève dévouée composée de ses enfants Nathalie, François et Michèle, tous actionnaires. Avant de devenir présidente des Immeubles Roussin en 2010, puis du conseil régional de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), Nathalie Roussin a suivi un parcours scolaire et professionnel qui lui a fourni toutes les cartes pour diriger l’entreprise.

L’ascension au sein de l’entreprise est graduelle, Nathalie Roussin occupant des fonctions sur le terrain qu’elle apprécie particulièrement, puis en tant qu’apprentie menuisière, dans la division des achats, des opérations, du service à la clientèle, jusqu’à son accession à la direction des services immobiliers. Son plus grand sentiment d’accomplisse­ ment vient du fait qu’elle assure la péren­ nité de l’entreprise familiale et y imprime un élan encore plus axé sur les besoins de la clientèle. S’étant toujours sentie à sa place en tant qu’entrepreneure en immobilier, cette mère de trois enfants, épouse et skieuse conseille aux femmes de poser des questions et de montrer leur intérêt envers ce secteur pour y évoluer. Elle estime que les femmes doivent investir les milieux décisionnels pour apporter leur point de vue distinct et manifester leur souci bien féminin du bienêtre des gens, qui aide tous les travailleurs à afficher une bonne performance.

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IMMOBILIER COMMERCIAL AU FÉMININ

Avocate et associée depuis 1996, Me Bédard aime régler les situations litigieuses et plaider devant un tribunal pour faire valoir les intérêts de ses clients. Son travail stres­­sant la stimule, de même que le développement des affaires, pourtant exigeant.

DONATI MAISONNEUVE

N  athalie Bédard UNE FONCEUSE

PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

Forte d’une expérience de 30 ans en litiges, notamment en immobilier commercial, Nathalie Bédard s’est davantage démarquée en réussissant à acquérir une brochette de clients pour Donati Maisonneuve, le cabinet boutique spécialisé en litiges où elle travaille comme avocate depuis 2002.

Alors jeune avocate, elle se trouve plongée dans l’époque dorée des litiges en immobilier commercial des années 1980 et est déjà prête à lutter dans l’arène judiciaire. La rédaction de baux et de contrats, la négociation, la représentation de propriétaires et tous les aspects juridiques inhérents au domaine de l’immobilier n’ont plus de secret pour elle. Dans un même temps, Nathalie Bédard considère chaque dossier et chaque situation comme étant uniques et intéressants.

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C’est au sein de CREW M que Nathalie Bédard aiguise ses talents en dévelop­ pement de clientèle ainsi qu’en leadership, tout en arborant son large sourire. Membre du réseau de femmes en immobilier com­­ mercial depuis 2005, elle s’y active un an plus tard et en est même la prési­dente en 2011. CREW M lui a donné une crédibi­ lité et une visibilité dans l’industrie de l’immobilier commercial, ce qui lui a ouvert bien des portes. Active au comité de golf, puis à la direction des événements, elle a acquis une notoriété qui la suit. En femme engagée et dévouée, Me Bédard mène également des actions caritatives. Elle est particulièrement satisfaite d’avoir organisé en 2016 un grand gala au succès retentissant, comme en témoignent les 700 hôtes présents et les 280 000 $ amassés lors de la soirée au bénéfice de la Fondation immobilière de Montréal pour les jeunes. Cela fait cinq ans qu’elle y œuvre, en plus d’avoir agi comme mentore durant plusieurs années au sein de CREW M. La femme passionnée capable de tirer des balles sur les terrains de golf avec dextérité, tout en négociant des contrats, est mère de deux fils. Elle estime que les femmes doivent accéder aux plus hautes sphères de l’immobilier en occupant des postes clés dans la direction et dans les conseils d’administration des sociétés immobilières et des fonds de placement immobiliers.


A  nnie Daniel

HEUREUX MARIAGE ENTRE ARCHITECTURE ET IMMOBILIER COMMERCIAL PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

Jusqu’à tout récemment directrice de projets chez Lemay, position qu’elle a occupée pendant un an et demi, et maintenant associée chez Kiva Design, Annie Daniel déploie ses connaissances et ses talents dans le domaine de l’immobilier com­mercial depuis 13 ans. Parmi ses réalisations : le repositionnement du Complexe Alexis Nihon et le renouvellement du Carrefour Laval. En fin de session universitaire, alors qu’elle étudie en architec­ ture, Annie Daniel travaille un moment comme adjointe au directeur des tours de bureaux du Complexe Alexis Nihon. Elle y découvre alors le monde de l’immobilier commercial. Son parcours de carrière passe ensuite par le bureau d’architecture Lemay, puis chez Redbourne où elle est directrice de la tour Telus, la ramène au Complexe Alexis Nihon, dont elle sera directrice générale durant quatre ans, et la conduit chez Cadillac Fairview comme directrice de propriété du Carrefour Laval pendant trois ans. Un jour, Louis T. Lemay, président de Lemay, lui demande de rencontrer Claude Marcotte, vice-président exécutif, développement et construction chez Carbonleo. Lemay travaille alors sur le projet Royalmount et cherche une personne clé qui comprendra à la fois le langage de l’architecture, du développement immobilier et des stratégies en matière de commerce de détail. Tout à fait le profil d’Annie Daniel. « Au cours d’une première rencontre, nous avons longuement parlé de retour sur investissement, de maximisation du pied carré locatif, de l’expérience client, des moyens d’attirer les gens qui vont dépenser dans les commerces pour les rentabiliser », raconte-t-elle. Jusqu’à dernièrement, elle était directrice de projets chez Lemay, toujours responsable du projet Carbonleo, mais en plus, du Quartier des spectacles avec Canderel, ainsi que du parc du Mont-Royal. « Dans mon quotidien, je gérais les intervenants aux projets, les budgets et les échéanciers. Quand je rencontrais les clients, j’étais en mesure de présenter un point de vue différent, de suggérer parfois une autre approche, lorsque je croyais que cela conduirait le projet loin devant la compétition et de ce qu’on trouve actuellement sur le marché. » Sa recette pour faire son chemin ? Donner l’heure juste et dire les vraies affaires au cours des échanges ; établir une camaraderie avec les collègues masculins comme ils le font entre eux. « On dirait que les femmes n’osent pas, commente Annie Daniel. Prenez votre place, affirmez-vous. Faites ce que

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vous avez à faire et développez des relations amicales autant avec les femmes qu’avec les hommes. » Les femmes ont une vision à 360 degrés des situations qu’elles gèrent, fait-elle valoir. « Leur montée dans l’industrie de l’immobilier commercial crée une atmosphère qui se renouvelle, et je n’y vois que du bon. » Annie Daniel garde une place toute spéciale dans son cœur professionnel pour le Complexe Alexis Nihon qu’elle considère comme l’avant-gardiste du multiusage. Elle est végane et se porte à la défense du bien-être des animaux dès que l’occasion se présente. La valeur qui la guide en affaires : « Le locataire en premier, c’est ma priorité », conclut-elle. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2018

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IMMOBILIER COMMERCIAL AU FÉMININ

S Femme entière qui s’investit dans tout ce qu’elle fait, au travail comme dans sa famille, Me Doré est sollicitée il y a quatre ans par un avocat pour mettre à profit ses compétences en droit commercial et transactionnel et développer une expertise en droit immobilier. Mission accomplie ! Julie Doré s’entiche même de ce domaine qui lui permet de collaborer avec des promoteurs immobiliers et des spécialistes financiers qu’elle apprécie particulièrement pour leur passion à l’égard de leurs projets et leur souci du bonheur de leurs usagers. Tout en représentant ces deux types de clients pour la mise en place de partenariats visant l’acquisition d’immeubles et le développement de projets immobiliers résidentiels et commerciaux, l’avocate est membre du comité exécutif de BCF. M e Doré pilote avec ardeur des équipes multi­ disciplinaires qui accompagnent ses clients dans leurs projets en immobilier commercial et en coordonne les activités.

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J  ulie Doré

LA FIBRE D’UNE SUPERWOMAN PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

Originaire du Lac-Saint-Jean, Julie Doré a intégré le cabinet d’avocats d’affaires BCF en 1997 alors qu’elle était étudiante ; devenue avocate, elle s’est associée voilà 14 ans. Elle est égale­ ment une conjointe, la mère de trois garçons et une sportive assidue. Outre ses activités familiales comme le ski alpin, elle a remplacé, il y a deux ans, la course à pied par le triathlon, et ce, à l’âge de 40 ans.

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Bien qu’elle considère le secteur de l’immobilier com­ mercial comme encore majoritairement masculin en comparaison avec les autres domaines de pratique, surtout en ce qui concerne le nombre de promotrices de haut niveau, Julie Doré estime que les femmes y sont les bienvenues. Convaincue que les femmes peuvent occuper tous les postes imaginables, y compris ceux de viceprésidente, de présidente et de propriétaire en immobilier, elle les encourage à se montrer ambi­tieuses et à croire que tout est possible. Julie Doré a d’ailleurs constaté un nombre plus important de femmes dans les domaines de l’investissement et de la finance. Elle ajoute que la valorisation des réussites féminines importe pour créer un effet d’entraînement. C’est avec humilité qu’elle accepte d’inspirer les femmes à suivre son exemple : un modèle de femme d’affaires ambitieuse, axée sur la famille et le sport. Une grande planification et le recours à l’aide disponible l’aident à garder l’équilibre dans toutes les sphères de sa vie.


S  onia Gagnon L’ENTREPRENEURE INVÉTÉRÉE PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

Fonder une agence de communication spécialisée dans le secteur de l’immobilier commercial qui perdure depuis 15 ans relève d’une prouesse. Présider cette agence et la faire fructifier en tant que femme constitue une marque de gloire supplémentaire. C’est ce que Sonia Gagnon a réalisé, sans omettre le fait qu’elle est présidente élue de CREW M.

Le premier emploi de Sonia Gagnon, au centre com­ mer­cial Fleur de Lys à Québec, est prémonitoire : il alliait le marketing et le développement des affaires, comme c’est le cas pour SGM, la première agence de marketing spécialisée en immobilier au Québec. L’engouement de Sonia Gagnon pour l’immobilier commercial l’amène à occuper le poste de directrice en marketing chez Ivanhoé Cambridge durant 10 ans où elle fait ses armes. Elle lance ensuite son agence SGM, qu’elle considère comme sa plus belle réussite professionnelle. Ses 35 employés ont une connaissance pointue des différentes facettes de l’immobilier commercial, ce qui est avantageux pour l’ensemble des parties prenantes. SGM travaille aussi avec des Français ; ces relations lui permettent d’être au courant des pratiques en immobilier commercial qu’elle juge plus avancées en Europe qu’en Amérique du Nord. Sonia Gagnon a tout d’une entrepreneure : chef d’orchestre dirigeant et motivant les équipes, elle propulse son entreprise en scrutant de nouveaux marchés et en adoptant des technologies innova­ trices au service de l’évolution de l’immobilier. Être femme d’action et stratège ne l’a pas empê­ chée de demeurer la compagne du même homme durant 30 ans ou d’être mère. Ni de penser à léguer à sa fille de 21 ans un monde où le partage du pouvoir est plus équilibré entre les sexes. Voilà tout un défi qu’elle souhaite relever en tant que présidente élue de CREW M. Selon un rapport des Autorités canadiennes en valeurs mobilières, seulement 37 % de femmes travaillent en immobilier commercial au Canada, et 12 % des sièges de conseils d’administration des sociétés inscrites à la Bourse de Toronto sont occupés par des femmes. Sonia Gagnon souhaite que les femmes foncent et développent leurs propres activités de réseautage pour une meilleure représentativité hommesfemmes et que la parité profite à toute la société. Elle y participe, pour sa part, en encourageant la relève féminine par l’intermédiaire du mentorat.

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S  téphanie Lincourt

LE YING ET LE YANG HARMONISÉS PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

Associée en audit au cabinet d’expert-comptable Richter depuis l’an dernier, et présidente sortante du réseau CREW M pour la promotion des femmes en immobilier commercial, Stéphanie Lincourt est à la fois fonceuse et diplomate. ­ Plongée au cœur de l’immobilier commercial à titre de comp­ table depuis près de 15 ans, elle y découvre sa vocation. La trentenaire, mariée et mère de deux enfants, apprécie particulièrement le fait que l’immobilier se rapporte à du concret avec des bâtisses aux opérations précises. Sa spécialité : une expertise-conseil consistant « à interpréter les chiffres » pour proposer des solutions concrètes à ses clients basées sur une connaissance approfondie de l’industrie. Elle est la personne clé chargée d’interagir avec la clientèle en vue d’une relation durable et elle gère les équipes de travail attitrées aux clients. Lorsqu’elle ne s’occupe pas de l’évaluation ou de la vérification financière de ses entreprises clientes, elle s’adonne à son autre passion : le ski. En plus du plaisir que lui procure la glisse avec ses jeunes enfants et son mari, cela lui permet de faire le vide dans son esprit pour repartir de plus belle. Stéphanie Lincourt est la preuve qu’il s’avère possible de détenir un poste de responsabilité tout en réussissant sa vie de famille et tout en inspirant d’autres femmes ambitieuses. Son adhésion en tant que membre de CREW M il y a 10 ans a été une excellente décision puisque son parcours professionnel s’est enrichi au contact de femmes exceptionnelles et solidaires qui ont accru sa confiance en elle et l’ont incitée à se joindre au conseil d’administration de la section montréalaise. Depuis son arrivée au poste d’associée chez Richter en 2017, des consœurs souhaitant gravir les échelons professionnels la consultent, et elle les motive volontiers en tant que mentore. Elle préconise la mise en place d’outils pour accroître la confiance des femmes en leurs capacités et les inspirer à développer leur plein potentiel en vue d’une meilleure représentation féminine dans l’immobilier commercial ainsi que dans le monde des affaires. Ses aspirations : plus d’audace féminine et un soutien de la part des hommes et des femmes pour un meilleur accès à des postes de direction.

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J  ohanne Marcotte

UNE STRATÈGE CRÉATIVE QUI RÉINVENTE LES CENTRES COMMERCIAUX PAR CATHERINE FLORÈS, JOURNALISTE

Tombée toute jeune (avant 25 ans !) dans la marmite de la gestion de centres commerciaux, Johanne Marcotte supervise aujourd’hui l’ensemble des activités d’exploi­ tation des centres commerciaux d’Ivanhoé Cambridge à Québec, Montréal, Sherbrooke et Ottawa. À la tête d’une équipe d’une centaine d’employés, elle gère ainsi près de 5,5 millions de pieds carrés.

UNE VISION STRATÉGIQUE ET LA CRÉATION D’ÉMOTIONS Cela fait près de trois décennies que Johanne Marcotte gère des centres commerciaux ; cette activité a-t-elle encore des secrets pour elle ? « On a toujours quelque chose à apprendre dans ce domaine ! Je me tiens en permanence à l’affût pour répondre aux besoins des détaillants, qui sont déterminés par ceux de leur clientèle. L’évolution des tendances en matière de magasinage suit un rythme accéléré aujourd’hui », indique-t-elle. Elle souligne que l’expérience de magasinage débute bien avant que le consommateur franchisse le seuil d’une boutique : « Le consommateur s’informe d’abord en ligne. De plus, il a des attentes élevées en matière de service et de facilité de magasinage. Mes équipes travaillent donc en étroite collabo­ ration avec les détaillants pour répondre à ces attentes tout en faisant vivre au consommateur une expérience mémorable qu’il ne trouvera pas sur Internet. Vitrines interactives, activités culturelles et événements festifs font aujourd’hui partie de notre arsenal créatif. Le succès d’un centre commercial est directement connecté aux émotions que le consommateur ressentira. » UNE AMBITION DISCIPLINÉE Comme la créativité, la discipline fait partie de la vie de Johanne Marcotte. Chaque matin, elle se lève à 5 h 30 pour aller courir. « Je règle beaucoup de choses en courant et j’évacue mon stress. Ça fait partie de mon hygiène de vie », affirme-t-elle. Et pour courir de succès en succès comme elle l’a fait tout au long de sa carrière, que conseille-t-elle ? « Laisser place à son désir de se dépasser et ne pas avoir peur de frapper aux portes. Les promotions que j’ai obtenues dans ma carrière, c’est moi qui les ai sollicitées. La crédibilité n’est pas un titre sur une carte professionnelle. Elle s’obtient dans l’action », conclut-elle.

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IMMOBILIER COMMERCIAL AU FÉMININ

J  oanie Fontaine

JEUNE, MAIS DÉJÀ ACCOMPLIE ET SAGE PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

Sa maîtrise en économie en poche, Joanie Fontaine est engagée il y a quatre ans par JLR, l’un des plus importants fournisseurs de données immobilières en Amérique du Nord. L’économiste de 27 ans collabore au magazine Immobilier commercial depuis 2016, blogue pour Les Affaires depuis 2014 et est souvent demandée en tant que conférencière. Être ainsi reconnue en travaillant dans son domaine d’études demeure rare, et Joanie Fontaine est fière de son parcours. Même si elle œuvre dans un marché de l’immobilier commer­­cial largement masculin, Joanie Fontaine y baigne comme un poisson dans l’eau. Lors de ses études à l’Université de Sherbrooke, elle était déjà l’une des seules étudiantes. Elle perçoit même un avantage à être une femme, lorsqu’on la demande pour intervenir sur certains sujets précisément pour apporter un éclairage différent de celui des hommes. Tout en constatant un accès plus ouvert aux femmes dans l’univers professionnel local, elle rappelle que c’est grâce à celles qui se sont tenues debout par le passé que cela se produit aujourd’hui. Il reste que les hommes sont souvent jugés plus disponibles que les femmes, à cause de la maternité. Joanie Fontaine déplore que cette perception ait la vie dure dans les entreprises et qu’une mère ne puisse récupérer son année d’absence du travail. Elle souhaite que les femmes aient la possibilité d’exercer le métier qu’elles aiment en étant traitées de la même manière que les hommes. Lorsqu’elle compile des statistiques, valide et interprète ses chiffres, c’est la passion d’économiste qui l’anime. Elle rédige et publie de l’information destinée aux entreprises ou au public dans un domaine qu’elle affectionne particu­ lièrement à cause de son insatiable curiosité qui la pousse à lire autant que possible dans son domaine et dans les autres secteurs de l’économie. Elle trouve doublement stimulant que toutes les variables soient interreliées en économie, et que le secteur de l’immobilier ne puisse pas être analysé de façon isolée. La manière dont le marché évolue et affecte la vie des gens la passionne également. Cela n’empêche aucunement la grande sportive et joueuse de ultimate frisbee de prioriser l’équilibre entre sa profession et sa vie personnelle pour cultiver le bonheur, comme l’ont fait ses parents. JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

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B


B rigitte Dupuis

ACTRICE DU VIRAGE TECHNOLOGIQUE DANS LA GESTION DES ACTIFS PAR CATHERINE FLORÈS, JOURNALISTE

Où Brigitte Dupuis puise-t-elle sa détermination ? Sa réponse : dans le ski ! Cette native de Bromont a en effet passé sa jeunesse à dévaler les pistes, et cela l’a formée en tant qu’individu : « Les nombreuses compétitions auxquelles j’ai participé m’ont appris à toujours viser plus haut et à travailler très fort pour atteindre mes objectifs. Je le reconnais, j’ai de l’ambition et je fais les efforts requis pour atteindre mes objectifs », affirme-t-elle. DES QUALITÉS PRÉCOCES DE GESTIONNAIRE Dès le secondaire, la jeune Brigitte se projetait en femme d’affaires et souhaitait élargir ses horizons. « À 17 ans, comme participante au programme Interculture Canada, j’ai représenté le Canada auprès de différentes communautés au Venezuela, confie-t-elle. Cette expérience très formatrice m’a permis de développer mon ouverture sur le monde et mes aptitudes en communication. » Des compétences qu’elle a approfondies avec sa formation univer­ sitaire : elle est titulaire d’un baccalauréat en communication de l’Université de Montréal, ainsi que d’un MBA obtenu en double diplomation de l’Université du Québec à Montréal et de l’Université Paris Dauphine. FAIRE SA MARQUE DANS LE MONDE DE L’ÉNERGIE DU BÂTIMENT Brigitte Dupuis a démarré sa carrière de gestionnaire en 2004 comme directrice des communications et du marketing chez Ski Saint-Bruno, un choix naturel pour cette athlète confirmée. En 2007, elle fait toutefois le saut dans le monde de la grande entreprise, en acceptant un poste chez SNC-Lavalin. Tout d’abord, elle se démarque par la réalisation d’offres de service de projets majeurs en partenariats publics-privés. Ensuite, en 2010, elle est nommée directrice de la commercialisation du programme Bâtiment d’Hydro-Québec, qui offrait du soutien financier pour des projets en efficacité énergétique. Elle poursuit son cheminement en mettant sur pied une communauté de praticiens experts en bâtiment. « Je souhaitais que SNC-Lavalin reste à l’avant-garde, avec l’arrivée du Big Data, des exigences du BIM niveau 2 et de la future norme ISO 16739 », précise-t-elle. Aujourd’hui directrice du développement des affaires pour la province de Québec chez ENGIE Services, elle entend tirer profit de son réseau d’affaires et utiliser toutes ses compétences pour créer les solutions durables de demain.

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Fervente adepte du virage technologique, Brigitte Dupuis pense que l’exploitation des mégadonnées pour la prise de décision rapide va profondément transformer le domaine de la gestion d’actifs : « La communauté d’affaires du secteur immobilier devra repenser la gestion du cycle de vie des actifs et les opérations de maintenance, ainsi que l’efficacité opérationnelle et énergétique. J’adore participer au développement de cette nouvelle vision ! » OSER SE DÉMARQUER DANS UN UNIVERS TRÈS MASCULIN Évoluer dans un univers très masculin lui a servi de levier pour faire remarquer ses compétences. « Je pense que les femmes ne devraient pas craindre d’entrer dans des univers professionnels où les hommes sont majoritaires, car leur rareté peut jouer en leur faveur si elles sont capables de s’affirmer. Une fois le respect gagné, les barrières tombent », déclare-t-elle. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2018

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IMMOBILIER COMMERCIAL AU FÉMININ

A  nnik Desmarteau

FONCEUSE RIME AVEC HEUREUSE PAR CATHERINE FLORÈS, JOURNALISTE

S’il est un verbe qu’Annik Desmarteau n’utilise jamais, c’est « se contenter ». « On ne peut pas juste se contenter de faire quelque chose, il faut se donner à 100 % ! Et particulièrement dans ce qui nous permet de contribuer à changer les choses. C’est ainsi qu’on se réalise dans la vie », affirme-t-elle. UN PARCOURS PROFESSIONNEL INATTENDU Sa fougue, conjuguée à un solide jugement, a servi de moteur à cette femme entière dans sa carrière réalisée chez Ivanhoé Cambridge : « Mon premier emploi, c’était réceptionniste. Je ne me serais jamais imaginé à l’époque que j’aurais un jour des responsabilités de directrice principale pour un des leaders en immobilier commercial ! » Le grand tournant de sa carrière a eu lieu à la fin des années 1990 : alors adjointe à un vice-président, elle a été nommée à un poste de cadre intermédiaire. « Mon patron avait su discerner des aptitudes de gestionnaire en moi et il m’a donné ma chance. Ma persévérance et la passion que j’ai mise dans mes projets ont été remarquées par la hiérarchie, et j’ai été promue cadre supérieure quelques années plus tard », se souvient-elle. Ses tâches de directrice principale, Administration et relations clients, lui évoquent celles d’un maire : « Un immeuble com­ mer­­cial, c’est comme un village à gérer. La qualité des relations interpersonnelles est fondamentale, alors je favorise les relations de partenariat réciproquement avantageux. Avec les employés, je mise sur le leadership situationnel, pour les encourager à donner le meilleur d’eux-mêmes. Je suis d’ailleurs transparente sur ce que j’attends d’eux : rien de moins que l’excellence. » LE GOÛT DU BONHEUR Bien qu’elle se retrouve encore dans des situations où elle est la seule femme dans des rencontres, Annik Desmarteau est convaincue que le plafond de verre est sur le point de se fissurer. « Les femmes doivent se débarrasser du syndrome de l’imposteur et foncer, car les mentalités changent », croit-elle. Un autre facteur à prendre en compte pour la réussite des femmes est, constate-t-elle, le partage des tâches à la maison : « J’ai eu la chance d’avoir un mari très présent à la maison, ce qui m’a permis de m’impliquer à fond dans ma carrière. »

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Cette infatigable travailleuse puise son énergie auprès de sa famille : « Mes deux filles, âgées de 22 et 19 ans, sont mes plus ferventes supporters ! Je suis fière de leur avoir transmis le goût du bonheur et de la réalisation de soi. »


BUSAC AMORCE UN NOUVEAU CHAPITRE

20 ANS D’INNOVATION ICI ET AILLEURS

DE SON HISTOIRE Cette année, BUSAC fête ses 20 ans et en profite pour présenter une nouvelle image de marque illustrant sa constante évolution, sa poursuite d’excellence et d’innovation ainsi que son engagement envers ses clients, actionnaires et partenaires, ici et ailleurs.

Projet de développement One Willoughby Square Brooklyn

Aux États-Unis, BUSAC consolide son rayonnement par la gestion d’importants portefeuilles et le développement de projets de premier plan. Au pays, elle continue d’offrir une foule de solutions immobilières innovantes et diversifiées. Grâce à son expérience des deux côtés de la frontière, BUSAC assoit sa position de leader nord-américain de l’industrie.

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QUÉBEC

PERSPECTIVES BRUNO TURCOTTE, B.A.A., É.A.

Vice-président, immobilier et ressources matérielles La Capitale, Groupe financier

MICHELLE LAURENDEAU

Gestionnaire en immobilier, Coordonnatrice de secteur / Région de Québec Boardwalk REIT

NORMAND HUDON

Architecte associé Coarchitecture

MIGUEL DUARTE E SOUSA, ing. PA LEED

Président-directeur général Ambioner

LE CONDO LOCATIF, OU LA MÉTAMORPHOSE DU MARCHÉ DE QUÉBEC PROPOS RECUEILLIS PAR CHRISTOPHE LEDUC

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

S’il est un secteur qui se taille la part du lion dans le marché immobilier de la région de Québec, c’est bien celui du condo locatif. Les nombreux projets réalisés dans les dernières années et ceux à venir témoignent de cette tendance forte pour la capitale nationale. Nos chroniqueurs vous éclairent sur le phénomène de cette nouvelle donne dans le marché de Québec. UNE TENDANCE FORTE POUR PLUSIEURS ANNÉES Bruno Turcotte, vice-président immobilier et ressources matérielles de La Capitale, apporte d’abord une précision : « Quand on parle de condos locatifs, on fait référence aux immeubles locatifs neufs ayant les caractéristiques que l’on observe dans les condominiums telles qu’un immeuble doté d’une insonorisation supérieure et souvent construit avec une structure de béton et où l’on trouve des aménagements intérieurs selon les tendances actuelles de cuisine avec îlot ouvert sur le séjour, salle de bain avec douche en verre, stationnement intérieur, espaces partagés avec gymnase, terrasse en toiture et autres facilités communes. » M. Turcotte explique d’abord le succès du concept par l’évolution de la clientèle du marché locatif de Québec. 36

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Il cible notamment trois groupes principaux : « Les babyboomers, dont plus de 5 000 par année atteignent l’âge de 65 ans dans la région métropolitaine de recensement de Québec, envisagent l’option du condo locatif avec l’objectif d’avoir plus de liberté ; les 35 ans et moins, dont l’accès à la propriété est difficile financièrement ; et les personnes vivant seules, dont la proportion est en augmentation. » Au regard de cette analyse, Bruno Turcotte pense que la tendance des années passées perdurera, arguments à l’appui : « En 2017, 3 820 unités ont été construites, soit 65 % des unités mises en chantier. Malgré ce volume de construction, le taux d’inoccupation est demeuré sous la barre du 6 % à la fin de l’année. Les projets de condos locatifs à venir en 2018-2019 sont nombreux. Dans Sainte-Foy


seulement, plus de 1 400 unités réparties dans 10 projets seront livrées ; dans Lebourgneuf et Duberger, 6 projets totalisent 600 unités  ; et sur la rive sud, plus de 750 unités dans 6 projets seront offertes. La démographie, la hausse des valeurs de l’immobilier résidentiel en plus du resserrement des normes de financement soutiendront cette tendance pour encore plusieurs années. »

détiennent des bâtisses plus âgées, comme nous, il est clair que c’est impossible de faire concurrence à de nouvelles constructions offrant de grands murs rideaux fenêtrés, un design architectural contemporain, la climatisation dans chaque unité, etc. De nos jours, nous ne pouvons plus louer nos logements sans y faire des rénovations, c’est chose du passé. La compétition est féroce. »

UNE CONCURRENCE QUI TIRE LE MARCHÉ VERS LE HAUT Michelle Laurendeau, gestionnaire en immobilier chez Boardwalk REIT, est d’avis que le condo locatif a en quelque sorte révolutionné l’approche des propriétaires : « Ces dernières années, nous avons vu apparaître plusieurs nouvelles constructions, autant de type condo que de type locatif, qui ont eu un impact majeur sur le marché locatif traditionnel. Ce nouveau boom nous a forcés à réévaluer nos façons de faire et nous a donné un élan pour nous démarquer et nous dépasser. »

Loin de déplorer la situation, Mme Laurendeau estime que c’est l’occasion pour les propriétaires de se remettre en question : « Le métier de propriétaire d’immeubles n’est plus de fournir uniquement des murs et un toit pour subvenir aux besoins essentiels de ses clients ; il faut aussi leur offrir une qualité de vie. Nous devons être innovateurs, créatifs, sortir des sentiers battus et surtout être plus à l’écoute de nos résidents. Osez ! C’est la seule solution dans un marché en effervescence. »

Pour la gestionnaire, le concept a secoué le marché locatif tout en poussant une concurrence orientée vers plus de services et d’innovations : « Pour des propriétaires qui

UN CONCEPT PLUS SÛR FINANCIÈREMENT Comme le souligne d’emblée Normand Hudon, architecte associé chez Coarchitecture, le terme et le concept sont nés dans la capitale nationale : « La paternité de l’appellation condo locatif revient selon moi à l’entreprise

GETTY IMAGES PAR WAVEBREAKMEDIA

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PERSPECTIVES

GETTY IMAGES PAR MATTSCHIA

Les Immeubles Roussin qui l’a utilisée pour la première fois au Complexe La Garde, une propriété de 275 unités à Québec. En 2012, Nathalie, François et Michèle Roussin cherchaient à positionner La Garde dans le marché des logements plus haut de gamme et ont eu l’idée de cette appellation qui était inconnue à l’époque. » Pour l’architecte, le succès de ce concept immobilier s’explique d’abord par les nouveaux besoins des locataires, mais aussi par celui d’une sécurité financière accrue pour les promoteurs : « Leur principal défi est l’écoulement des unités, autrement dit, avoir la créativité pour satisfaire le bon besoin au bon prix. De façon plus pratique, on sait qu’un projet de condominiums nécessite un taux élevé de prévente pour obtenir un financement avantageux. Plus les délais d’écoulement des unités s’allongent, plus les projets de condos deviennent risqués, sous réserve de la nature des sites. Les projets locatifs n’ont pas cette contrainte. Pour un promoteur affichant une bonne feuille de route, le financement bancaire des logements locatifs est relativement accessible et compétitif sans aucune prélocation. Le principal risque est de réussir à se démarquer dans le marché pour maintenir un taux d’occupation élevé à long terme. » VERS PLUS DE QUALITÉ ET D’EFFICACITÉ ÉNERGÉTIQUE Selon Miguel Duarte e Sousa, ingénieur et PDG d’Ambioner, le condo locatif a le double avantage de motiver les constructeurs à offrir plus de qualité et plus d’efficacité énergétique : « Les condos locatifs sont en effet un bon 38

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compromis pour ceux qui ne veulent pas acheter tout en profitant du luxe d’un condo, souvent neuf ou très récent. En effet, ce type d’habitation propose souvent une qualité de construction et de vie supérieure à celle des logements locatifs standards et se distingue, en général, par une meilleure isolation, une fenestration abondante et un emplacement de choix à proximité des différents services et des commodités. » Il ajoute que « malgré la demande grandissante pour ce type d’habitations, les promoteurs doivent être très habiles quand vient le temps de mettre en marché et de promouvoir leur produit. Du point de vue de l’ingénieur que je suis, une des façons de se distinguer est de proposer des équipements électromécaniques permettant d’offrir des environnements sains et confor­ tables. Les normes telles que Novoclimat visent à s’assurer que les bâtiments sont plus durables et performants sur le plan énergétique. La conception des équipements et des systèmes électromécaniques dans un bâtiment locatif doit viser la simplicité et l’efficacité afin de réduire l’empreinte énergétique et les coûts d’exploitation à long terme tout en assurant un confort sans compromis ». Les technologies de chauffage, de climatisation et de ventilation ne cessent en effet d’évoluer, et les promoteurs ont aujourd’hui la possibilité de faire un  choix d’équipements avisé afin d’offrir aux résidents une bonne qualité tout en s’assurant une rentabilité intéressante. « Les promoteurs désireux de se positionner comme étant la référence en matière de location  doivent miser davantage sur le  confort thermique du locataire, car l’ambiance et le confort cons­ tituent des critères de sélection incontournables pour un client potentiel », conclut Miguel Duarte e Sousa.


QUÉBEC

UNE NOUVELLE GÉNÉRATION D’IMMEUBLES DE BUREAUX POUR LES ENTREPRISES TECHNOLOGIQUES DE QUÉBEC Alain Roy, É.A. Expert invité

Après cinq années de hausses ininterrompues, le taux de disponibilité sur le marché des édifices de bureaux de Québec affiche enfin un repli. La discipline dont ont fait preuve les promoteurs de Québec en ralentissant la cadence de nouvelles constructions, conjuguée à une absorption positive de plus de 400 000 pi2 au cours de la dernière année, aura permis de ramener le taux global de disponibilité de 9,5 à 8,7 % en mars 2018. Étant donné que l’absorption annuelle moyenne sur le marché des immeubles de bureaux de Québec varie de 250 000 à 275 000 pi2, la crois­ sance aura donc été au rendez-vous en 2017. L’économie de Québec se porte bien, et l’on pourrait s’attendre à ce que la demande reste soutenue pour 2018.

Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.

LE SECTEUR TECHNOLOGIQUE, CHEF DE FILE Cela dit, à la suite de l’annonce du gouvernement du Québec concernant son projet de moder­ nisation et de réaménagement des espaces de travail de ses fonctionnaires, il serait surprenant que cette demande accrue vienne du secteur public, sauf pour des besoins de courte durée (swing space). Le ministre responsable du dossier, Pierre Arcand, prévoit, selon les médias locaux, que cette cure de rajeunissement sur une période de 10 ans pourrait générer des écono­mies de loyer pouvant aller jusqu’à 40 %. Si l’objectif principal du gouvernement est d’abord d’améliorer la qualité des aires de travail, les efforts de modernisation se traduisent généralement par des réductions de superficies. À l’heure actuelle, c’est plutôt du côté des entre­ prises technologiques que la demande d’espace se manifeste. Mais au lieu de se tourner vers le marché locatif traditionnel pour satisfaire leur croissance, d’importants locataires optent Superficie nouvel immeuble (pi2)

pour des constructions sur mesure. Car en plus de bureaux traditionnels, ces entreprises peuvent avoir besoin d’espace de production et d’assemblage à aire ouverte, de salles à environnements contrôlés, de laboratoires, de vastes superficies de planchers et d’espaces d'expédition. La construction sur mesure leur permet de regrouper toutes ces activités. Pour les entreprises qui deviennent propriétaires de leur nouvel immeuble sur mesure, ces nou­ veaux pieds carrés échappent aux statistiques d’absorption du marché locatif. UNE VAGUE D’EXPANSION Et absorption il y a… Le tableau ci-dessous mon­tre que les entreprises qui ont emménagé dans un immeuble construit sur mesure ont augmenté leur superficie, du double, voire du triple. La compagnie Olympus, par exemple, a quitté des locaux de 100 000 pi2 dans un immeuble situé au Parc technologique du Québec métropolitain et appartenant à Cominar et occupe, depuis octobre 2017, un nouvel immeuble de 170  000  pi² sur le site d’innovation Michelet. Cominar a depuis reloué la majorité des locaux laissés vacants par Olympus. Même chose pour les locaux laissés vacants par ABB dans un autre immeuble de Cominar, le 585, boulevard Charest, lequel est aujourd’hui entièrement loué. Investissement

2015

ABB

  86 000

20 M$

Espace d’innovation Michelet

2017

Olympus NDT Canada

170 000

37 M$

Espace d’innovation Michelet

2017

Eddify

13,75 M$

Espace d’innovation Michelet

2017

Creaforme

2018 (phase 1)

Endoceutics

2020

Medicago TOTAL :

  53 820 (possibilité 80 000)   76 000

20 M$

Innoparc Lévis

500 000 (sur 4 phases)

80 M$

Ancienne-Lorette

475 000

450 M$

Espace d’innovation d’Estimauville

 1 360 820 IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2018

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QUÉBEC

>

STEPHANE GROLEAU

ARCHITECTE : COARCHITECTURE

D’autres projets de construction sur mesure pour des chefs de file technologiques ont été annoncés récemment, dont celui de l’entreprise Endoceutics, qui a confirmé le début des travaux de construction de la phase 1 de son usine de production du médica­ ment qu’elle a développé, l’Intrarosamd, mieux connu comme le « Viagra féminin ». Le complexe qui regroupera le siège social de la compagnie et ses activités de production et de distribution sera développé en quatre phases d’une superficie totale d’environ 500 000 pi2. En février 2018, après quelques délais, la société biopharmaceutique Médicago a confirmé qu’elle allait de l’avant avec la construction d’un complexe de 475  000  pi 2 regroupant son siège social, une usine de production de vaccins, une serre de 97 000 pi2 et un centre de recherche et de dévelop­ pement. Le projet occupera toute la superficie du site d’innovation d’Estimauville. Les sites d’innovation Estimauville et Michelet, récemment développés par la ville de Québec pour pallier le besoin de croissance des entreprises technologiques, connaissent un succès supérieur aux attentes. En 2014, la Ville de Québec lançait le projet, un terrain de 1,8 million de pieds carrés qui devait être occupé par une dizaine d’entreprises sur un horizon de cinq à sept ans. Trois ans plus tard, il ne reste que deux terrains totalisant 800 000 pi² 40

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2018

à vendre et, à maturité, l’ensemble du parc sera occupé par cinq entreprises sur des terrains d’une superficie moyenne de 350 000 pi². Dans le but de pourvoir à la demande croissante de terrains à des fins industrielles, para-industrielles et de recherche, la Ville de Québec a récemment fait l’acquisition d’une partie d’un terrain appar­ tenant au Groupe Dallaire. Ce site, d’une superficie d’environ 3,5 millions de pieds carrés, est localisé dans le cadran nord-est de l’intersection de l’avenue Chauveau et de l’autoroute Henri-IV. Bien que 500 000 pi² de cet espace soient éventuelle­ ment occupés par le nouveau centre de distri­ bution et de logistique de la Maison Simons, le reste de la superficie pourrait être destiné, entre autres, à des entreprises technologiques. De plus, la Ville dispose d’une option d’achat à l’égard d’une parcelle de terrain supplémentaire, dont la superficie sera déterminée à la suite des discussions avec le ministère du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques. Avec cette acquisi­ tion, la Ville se donne donc une certaine latitude pour répondre à la demande croissante du marché industriel de tous types. La croissance de ces entreprises a un impact sur le marché immobilier de Québec, que ce soit en ce qui concerne le déplacement de sièges sociaux vers les


PORTE D'ENTRÉE SECTEUR LEBOURGNEUF QUÉBEC

STEPHANE GROLEAU

25 000 pi2 Espaces bureaux disponibles

> Emplacement stratégique au cœur d’un important pôle commercial > Vaste stationnement, douches et vestiaires > Nombreux services à proximité > Certifié LEED® Argent

sites d’innovation ou la pression qu’elles exercent sur les terrains à développer, surtout en périphérie et dans les zones industrielles. Afin de mettre ces projets en contexte, rappelons que la superficie moyenne des ententes de location qui se sont conclues sur le marché de bureaux de Québec au cours de la dernière année, en excluant les baux du gouvernement et les compagnies d’assurances, est de l’ordre de 6 000 à 6 500 pi2 pour les immeubles de catégorie A et de 3 000 à 4 000 pi² dans les immeubles B et C. Notons également que tous les projets mentionnés dans cet article visent une certification LEED élevée. En somme, afin d’apprécier et de comprendre la vigueur de la demande et l’évolution de l’inventaire sur le marché des immeubles de bureaux de Québec, il faut prendre en considération toute l’activité, incluant celle provenant des entreprises technologiques, et non seulement le marché locatif traditionnel.

Philippe LeBel | 418 781.6300 plebel@groupedallaire.ca PROPRIÉTÉ DE

espacebouvier.ca IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2018

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L’intensification urbaine

L’essor de la ville

L’intensité urbaine vise à maximiser l’espace des centres urbains et à favoriser l’émergence de milieux de vie qui répondront aux besoins évolutifs des nouvelles générations. idu.quebec Partenaires Platine

Or

Médias

Argent Solutions immobilières intelligentes

Bronze


DÉJEUNER-CONFÉRENCE PERSPECTIVES 2018 DE L’IDU À QUÉBEC PAR CHRISTOPHE LEDUC, JOURNALISTE

C’est au Château Laurier de Québec, le 19 février dernier, qu’a eu lieu l’édition 2018 du désor­ mais traditionnel déjeuner-conférence Perspec­ tives, organisé annuellement par l’Institut de dévelop­pement urbain du Québec (IDU). Lors d’une formule remaniée, les convives de la capitale nationale ont d’abord pu entendre Martin De Rico, É.A., président de DeRico ExpertsConseils, dresser le bilan économique de 2017 et dépeindre le tableau 2018 du marché immobilier. Ils ont également eu l’occasion d’entendre l’influent Vincent Chiara, président du Groupe Mach, à l’occasion d’une entrevue ouverte où il a pu dévoiler sa vision du marché de la Vieille Capitale. JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

LA CAPITALE NATIONALE A TOUJOURS LE VENT EN POUPE

S

DES VOYANTS TOUJOURS AU VERT ans surprise, c’est un tableau très positif de l’année 2017 du pays et de la région qui a été dépeint. « L’année dernière a été une très bonne année, avec une croissance de 2,9 % dans la région de Québec », a expliqué d’emblée le maître de cérémonie. Des résultats qui s’alignent avec ceux de l’économie canadienne qui se situent dans les mêmes eaux. Et si l’année qui commence s’annonce légèrement moins florissante pour la Vieille Capitale, les prévisions la voient maintenir une croissance solide. « On table sur une croissance de 1,9 à 2,2 %, ce qui semble être le consensus. C’est un atterrissage en douceur », a illustré M. De Rico.

« On s’attend donc à un léger ralentissement du marché immobilier », prévient-il. Mais cela ne semble pas inquiéter les professionnels du domaine, car les chiffres détaillés de Québec sont toujours bons, et ce, pour tous les marchés. Les taux d’inoccupation restent en effet rassurants, soit de 8,8 % pour le marché des bureaux, de 5,0 % du côté des résidences pour aînés et de 4,5 % pour le multilogement. « On a même eu une surprise en novembre dernier, car la Société canadienne d’hypothèques et de logement faisait une mise en garde depuis un an selon laquelle le taux de vacance allait possi­ble-­­ ment monter à 6 %. Il est passé de 4,9 à 4,5 % », a expliqué le maître de cérémonie pour appuyer IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2018

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JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

QUÉBEC

ces chiffres. « C’est quand même une bonne nouvelle. Ça veut dire que l’absorption des nouveaux projets se déroule assez bien », a-t-il conclu. L’emploi dans la région devrait continuer de progresser de 1,9 % en 2018, selon M. De Rico. On s’attend aussi à ce que le taux de chômage descende encore pour se situer autour de 4,4 %. Ce très beau résultat placera cependant Québec devant un défi toujours plus important : celui d’attirer la main-d’œuvre qualifiée pour soutenir cette croissance. Un sujet qui aura d’ailleurs son importance dans le secteur de l’immobilier, en raison de la tendance des entreprises à travailler sur les aménagements intérieurs au bénéfice de leurs employés. « On continue de faire plaisir à nos ressources humaines, dans le but de les attirer », a confirmé M. De Rico. Au rang des défis également, l’omniprésent thème de la circulation automobile dans la région. « Transport structurant ou troisième lien, deux philosophies qui s’affrontent », a résumé M. De Rico. Voilà l’occasion pour l’IDU de rappeler, par la voix de Nathalie Roussin, présidente du Conseil régional de Québec  (CRQ), sa 44

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volonté de mettre en avant deux enjeux jugés majeurs pour le futur de la capitale nationale : se doter d’un système de transport structurant et travailler sur la densification. UNE PROFUSION DE PROJETS La ville accueillera encore son lot de projets immobiliers pour 2018, comme l’a démontré la longue liste présen­ tée par Martin De Rico. Ce sont en effet pas moins de 14 projets dans le secteur multirésidentiel, 8 résidences pour aînés, 3 immeubles de condos, 2 nouveaux hôtels et 7 édifices de bureaux qui ont été portés à sa connaissance. « Il y a beaucoup de phases 2 et 3. Mais aussi pas mal de nouveaux projets intéressants », a-t-il souligné. Cette profusion démontre le besoin de renouvellement des édifices de la capitale nationale. Elle permet en outre de cibler des secteurs visiblement recherchés. Au premier rang desquels vient Sainte-Foy, comme nous l’a expliqué Mme Roussin à propos de son projet La Vigie, dans notre dernier numéro. Le quartier Montcalm semble aussi être très prisé des promoteurs comme l’a confirmé M. De Rico : « Un secteur où le taux d’absorption est phénoménal et qui pourrait accueillir un nouveau projet tous les trois mois. »


VINCENT CHIARA PRÉSIDENT DU GROUPE MACH

En seconde partie du déjeuner-conférence Perspec­tives 2018, La Grande Entrevue mettait à l’honneur Vincent Chiara, président de Groupe Mach inc. Ses récentes acquisitions dans Saint-Roch ont fait de ce solide promoteur montréalais l’un des joueurs importants de Québec. Cet entretien ouvert, sous forme d’intronisation, a permis aux convives de découvrir l’une des personnalités à l’influence montante dans la capitale nationale. Pour compléter ce portrait, Immobilier commercial s’est entretenu avec M. Chiara afin de comprendre son parcours, sa vision d’homme d’affaires et son regard sur le marché de Québec. BÂTIR UNE ÉQUIPE, UNE CRÉDIBILITÉ ET UNE RÉPUTATION Vincent Chiara a commencé à exercer ses talents dans le domaine du droit : « J’ai un background en droit. Je possède aussi un bac en administration obtenu à McGill. J’ai été avocat fiscaliste pendant une quinzaine d’années. Je pratiquais dans le litige commercial, le droit de construction et immobilier. C’est au début des années 2000 que je me suis lancé dans l’immobilier. Au début, nous avons acquis des propriétés stabilisées, à revenu, des bureaux et du commercial, avec différentes familles montréa­­laises fortunées », raconte M. Chiara. Rapidement, le Groupe a trouvé son marché, comme l’explique son président : « Nous avons vu un créneau dans certains centres commerciaux avec services, comme l’alimentation, la pharmacie, qui sont à l’abri de la récession. » Une réussite qui, selon lui, a mené son groupe à développer un portefeuille

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

de 1,5 million de pieds carrés. « Nous en avons dans les carnets pour cinq ans », se réjouit Vincent Chiara. Dès 2003-2004, le Groupe se diversifie et confirme sa crédibilité. « Nous nous sommes ouverts au secteur des tours de bureaux, au centre-ville de Montréal, avec l’acquisition de tours de prestige comme la tour de la Bourse ou la tour Sunlife », résume l’homme d’affaires. Mach n’a depuis fait que développer son expertise sectorielle : « Nous avons construit du neuf ou redéveloppé des immeubles dans des secteurs de choix, comme Griffintown. Au total, nous avons converti en immeubles de bureaux de style loft environ 1,5 million de pieds carrés. »

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2018

45


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QUÉBEC

LE GROUPE MACH A EFFECTUÉ, FIN 2017, DES ACQUISITIONS DANS LE QUARTIER ST-ROCH

QUÉBEC : « FAIRE PARTIE DU CERCLE » « C’est en 2007 que nous sommes entrés à Québec, au Parc technologique, dans un siège social de 150 000 pi2 (de la société Anapharm, devenue Inventis, NDLR), se souvient M. Chiara. Ce qui nous a le plus marqués, c’est la qualité des professionnels sur place. Et les rendements ! Québec était comme un joyau que les joueurs locaux avaient gardé pour eux. » Depuis, le Groupe a installé une équipe d’une dizaine de per­ sonnes sur place et a commencé à surveiller les bonnes occasions. « On est rentrés avec des portefeuilles importants, comme celui du Fonds FTQ, de Dream REIT et d’Allied », explique le président de Mach, avant d’ajouter : « Selon une étude d’Altus, cela fait de nous le troisième plus gros joueur quant au nombre de pieds carrés locatifs. Nous voulons faire partie du cercle. Nous sommes là pour rester. »

VOIR LES CHOSES AUTREMENT Interrogé sur la stratégie de Mach pour Québec, Vincent Chiara fournit une explication qui peut d’abord surprendre, mais qui éclaire ensuite les récentes acquisitions dans Saint-Roch : « Répondre aux besoins du marché. Les besoins des occupants ont changé. Ils veulent des espaces de qualité, relax, avec de l’éclairage de qualité. Ils veulent aussi avoir accès aux services, aux divertissements, aux transports, sans prendre la voiture. Ils souhaitent se sentir comme dans un village », explique d’abord M. Chiara. « On a également vu un mouve­ment à Montréal de grosses compagnies qui quittaient les grandes tours, les secteurs comme Ville-Marie, pour des espaces de qualité dans des secteurs comme Griffintown, Saint-Henri, Parc-Extension, Mile-Ex. Ils veulent proposer des endroits de qualité aux employés », précise-t-il encore. M. Chiara décrit en somme un changement de paradigme qui voit les entreprises troquer le prestige de l’adresse pour la qualité de vie des employés. Dans cette perspective, Saint-Roch apparaît comme un choix judicieux. Là où certains voient un parc vétuste, coûteux à entretenir, Vincent Chiara découvre une occasion de refaire des lieux de qualité, confor­mes aux nouveaux besoins des occupants, dans un secteur déjà desservi par les transports en commun et riche en services. Sur les défis de la ville de Québec, l’homme d’affaires a une vision réaliste et à long terme : « Elle doit continuer d’investir dans le savoir, dans ses universités. Ce sont elles qui font venir les étudiants, les font rester, créer des entreprises, fonder une famille et alimenter la crois­ sance. C’est ce savoir qui lui permettra de fournir la main-d’œuvre de qualité pour soutenir sa croissance. »

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2018


DONNÉES EN IMMOBILIER

LES PARTS DE MARCHÉ HYPOTHÉCAIRE Joanie Fontaine Experte invitée

Afin d’acquérir un immeuble, une entreprise ou un particulier doit dans une majorité de cas avoir recours à un emprunt hypothécaire. Les principaux prêteurs sont sensiblement les mêmes dans le secteur commercial et dans le secteur résidentiel ; toutefois, certains sont plus présents dans un marché que dans l’autre.

En 2017, selon les données colligées par JLR, 13 707 hypothèques ont été publiées au Registre foncier du Québec sur des immeubles à vocation semi-commerciale, commerciale, industrielle ou sur des multiplex de 12 logements et plus. Ce nombre surpasse de 4 % le résultat de l’année précédente. Toutefois, précisons que les renouvellements et les refinancements hypothécaires ne sont pas systématiquement publiés au Registre foncier du Québec, ce qui peut influencer le nombre d’actes colligés. Ainsi, cet article porte exclusivement sur les hypothè­ ques liées à l’acquisition d’une propriété. Cela permet d’éliminer le biais qu’apporte l’absence de publication au Registre foncier du Québec de certaines hypothèques.

Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier. Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.

LES PRÊTEURS NON TRADITIONNELS En 2017, 5 303 hypothèques ont été contractées dans le but d’acquérir une propriété générant des revenus. Parmi celles-ci, 20 % ont été signées par des prêteurs autres que les sept grandes banques ou le Mouvement Desjardins. Ce type de prêteurs est plus présent dans ce marché comparativement à ceux de l’unifamiliale et de la copropriété. Pour l’ensemble des hypothèques publiées en 2017, les prêteurs non traditionnels représentaient seulement 12 % des bailleurs de fonds. Il faut dire que quelques créanciers comme la Banque de développement du Canada et Financement agricole Canada sont présents seulement dans certains secteurs commerciaux et n’ont pas pour objectif de prêter aux parti­ culiers voulant s’acheter une résidence. Ces deux institutions ont signé 9 % des hypothèques émises en 2017 pour l’acquisition d’une pro­ priété non résidentielle. Selon les années, ils sont responsables d’environ 40 à 50 % des prêts émis par des créanciers autres que les institutions financières traditionnelles.

PARTS DU MARCHÉ HYPOTHÉCAIRE EN 2017 POUR LES HYPOTHÈQUES ÉMISES DANS LE BUT D’ACQUÉRIR UNE PROPRIÉTÉ QUI GÉNÈRE DES REVENUS

DESJARDINS ET LES GRANDES BANQUES Desjardins a émis 48 % des hypothèques dans la catégorie de bâtiments regroupant les multiplex, les immeubles commerciaux, semicommerciaux et industriels. Ce pourcentage dépasse de 2 % celui de l’année dernière et surpasse largement sa part de marché de 41 % pour l’ensemble des hypothèques émises pour l’acquisition d’une propriété, quel que soit le type. Avec 48 % des hypothèques octroyées, le Mouvement Desjardins a réalisé sa meilleure performance des quatre dernières années. Quant aux sept principales banques canadien­nes, elles ont toutes des parts de marché égales ou inférieures aussi bien dans le secteur com­prenant les multiplex, les immeubles com­m erciaux, semi-commerciaux et industriels que dans l’ensemble du marché en 2017. La différence

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2018

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DONNÉES EN IMMOBILIER

est particulièrement marquée pour la Banque TD qui a octroyé 7 % des hypothè­q ues émises pour l’acquisition d’une propriété en 2017, mais seulement 3 % pour le secteur des immeubles servant à générer un revenu. Seule la Banque Laurentienne a perdu 1 % ou plus de ses parts de marché par rapport à 2016. LES PROPRIÉTÉS INDUSTRIELLES ET LES MULTIPLEX Certains prêteurs se distinguent dans des secteurs bien précis des immeubles générant un revenu. Dans le secteur industriel, les prêteurs non traditionnels ont la cote. Ils ont signé le tiers des hypothèques liées à l’acquisition d’une propriété, un pourcentage analogue à celui de Desjardins pour cette catégorie d’immeuble. Pour la coopérative, il s’agit d’une performance largement en dessous de celle qu’elle a obtenue pour les autres types de bâtiments.

COMMERCIAL

INSTITUTIONNEL

Le portrait diffère complètement dans le multiplex. Desjardins y a souscrit 48 % des hypothèques octroyées pour l’acquisition d’une propriété de 12 logements et plus au Québec. Il s’agit d’une proportion importante, mais légèrement inférieure aux 52 % de parts de marché que la coopérative obtient pour les hypothèques émises sur des propriétés semi-commerciales. Quant aux prêteurs de la catégorie autre, ils affichent une meilleure performance dans le secteur du multilocatif, avec 22 % des parts de marché, que dans le semi-commercial où ils ont signé seulement 14 % des hypothèques émises pour l’achat d’un immeuble en 2017. Les prêteurs non traditionnels ont davantage la cote dans les secteurs non résidentiels, car ce sont parfois des emprunts plus risqués, un domaine où ce type de créancier se démarque.

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TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE

PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES Parmi les 15 propriétés les plus chères vendues au cours des deux premiers mois de l’année 2018, seulement deux se trouvaient à l’extérieur de la grande région de Montréal. Pour l’hôtel situé au 7900, rue Margot à Québec, la transaction s’est élevée à 11,2 M$, mais seulement 8,15 M$ ont été octroyés pour la bâtisse ; la somme restante a été accordée pour l’achat de l’entreprise.

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

TAILLE (M2)

PRIX / M2

5505-5559, av. Royalmount

Mont-Royal

39 000 000 $

29 925

1 303 $

1321, rue Sainte-Catherine Ouest

Ville-Marie, Montréal

25 000 000 $

889

28 118 $

7001, rue Saint-Jacques

Côte-des-Neiges  / Notre-Damede-Grâce, Montréal

16 000 000 $

10 968

1 459 $

2770-2830, av. André

Dorval

12 300 000 $

9 983

1 232 $

1379-1381, rue Sainte-Catherine Ouest

Ville-Marie, Montréal

12 000 000 $

-

-

404, rue Saint-Jacques

Ville-Marie, Montréal

12 000 000 $

-

-

333, av. Avro

Pointe-Claire

11 892 464 $

7900, rue du Marigot

Québec

11 200 000 $

6000, aut. Transcanadienne

Pointe-Claire

10 400 000 $

5500, rue Yvon-Trudeau

Bécancour

10 200 000 $

-

360, boul. De Maisonneuve Ouest

Ville-Marie, Montréal

9 250 000 $

1 382

145, rue De La Fayette

Repentigny

9 000 000 $

-

12345, boul. Métropolitain Est

Rivière-des-Prairies / Pointe-aux-Trembles, Montréal

9 000 000 $

11 505

782 $

436-460, boul. Sir-Wilfrid-Laurier

Mont-Saint-Hilaire

8 200 000 $

3 304

2 482 $

2900-2914, boul. Curé-Labelle

Laval

7 350 000 $

3 114

2 361 $

619 $

19 206 -

916 $

11 350

6 691 $ -

TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX* ADRESSE

SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL

La transaction au prix le plus élevé concerne un immeuble locatif situé dans l’arrondissement Ville-Marie. Avec 262 logements et 8 locaux non résidentiels, la propriété située au 3460, rue Peel est l’un des plus gros immeubles locatifs de la province. Parmi le top 15, il s’agit non seulement de la plus grande propriété, mais également de celle ayant été vendue le plus cher par logement. Toutefois, le prix payé par mètre carré le plus élevé concerne l’immeuble situé au 2087, boulevard De Maisonneuve Ouest, dans Ville-Marie.

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

NOMBRE DE LOGEMENTS

PRIX / PORTE

TAILLE (M2)

PRIX / M2

3460, rue Peel

Ville-Marie, Montréal

79 650 000 $

268

297 201 $

20 010

3 980 $

3015, rue Sherbrooke Ouest

Ville-Marie, Montréal

17 200 000 $

77

223 377 $

4 824

3 566 $

1600, boul. du Souvenir

Laval

15 500 000 $

171

90 643 $

4 669

3 320 $

3655, av. Ridgewood

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

8 000 000 $

48

166 667$

4 710

1 698 $

3454, rue Stanley

Ville-Marie, Montréal

6 100 000 $

24

254 167 $

1 669

3 656 $

2087, boul. De Maisonneuve Ouest

Ville-Marie, Montréal

5 700 000 $

13

438 462 $

1 293

4 408 $

2505, boul. Édouard-Montpetit

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

5 580 000 $

46

121 304 $

2 578

2 164 $ 

5775, av. Sir-Walter-Scott

Côte-Saint-Luc

5 250 000 $

48

109 375 $

3 877

1 354 $

1864, av. Victoria

Longueuil

3 720 000 $

31

120 000 $

1200, av. Borduas

Québec

3 484 000 $

43

81 023 $

525, rue du Roussillon

Longueuil

3 325 000 $

30

110 833 $

1407-1415, rue Aylwin

Mercier / HochelagaMaisonneuve, Montréal

3 200 000 $

22

145 455$

3034-3054, rue Lechasseur

Québec

3 150 000 $

37

85 135 $

1466, av. Ducharme

Outremont, Montréal

3 100 000 $

23

134 783 $

2 000

1 550 $

4216, av. De Lorimier

Plateau-Mont-Royal, Montréal

2 920 000 $

17

171 765 $

728

4 009 $

* janvier-février 2018

3746

930 $

1475

2 169 $

-

-

Note : Les ventes multiples, les ventes liées et les ventes indivises sont exclues de ces deux tableaux. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2018

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EN TOUTE JUSTICE

Me Patrice Picard

Me Alain Castonguay

L’UTILISATION DE LA COPROPRIÉTÉ DIVISE OU DE LA PROPRIÉTÉ SUPERFICIAIRE POUR VOTRE PROJET DE DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER À USAGE MIXTE Exigence de densité oblige, les projets de développement à usage mixte prolifèrent au Québec et ailleurs, et tout laisse croire que cette tendance se poursuivra. Depuis plusieurs années, la majorité des pro­mo­teurs et autres intervenants de ce type de projet ont opté pour la conversion de l’ensemble du site visé en copropriété divise initiale permettant la mise en place de copropriété divise concomitante sur les fractions la compo­ sant, plutôt que pour l’utilisation de la propriété superficiaire, deuxième modalité principale du droit de propriété prévue au Code civil du Québec concernant la copropriété.

Experts invités

Patrice Picard pratique au sein de BCF Avocats d’affaires à Montréal depuis l’année 2000. Il est l’associé chargé du secteur droit immo­ bilier et coresponsable de l'équipe stratégique Droit immobilier avec Alain Castonguay, qui est également membre de l’équipe stratégique Protection du patrimoine ainsi que de l’équipe Fusions et acquisitions.

Les motifs de cette tendance sont nombreux et s’expliquent en grande partie par certains enjeux réglementaires municipaux propres à l’implantation envisagée du projet et par le fait qu’avant l’entrée en vigueur du Code civil du Québec, le 1er janvier 1994, la propriété superficiaire n’était reconnue qu’indirectement par le Code civil du Bas-Canada ; cette situation n’offrait pas un régime juridique aussi struc­ turé que celui prévu pour la copropriété divise depuis 1969 sous le régime du Code civil du Bas-Canada et, depuis 1994, sous celui du Code civil du Québec qui y consacre un chapitre de plus de 81 articles au titre de modalités du droit de la propriété. Cette tendance s’explique également par le fait que les pratiques utilisant la copropriété divise sont diversifiées et largement éprouvées, de telle sorte que les principaux intervenants à ces projets, leurs conseillers juridiques et créanciers hypothécaires, qui maîtrisent bien ces formules, ne sont pas rebutés par l’utilisation de cette méthode. La propriété superficiaire, bien qu’employée plus rarement pour ce type de projet, offre une plus grande liberté contractuelle et n’est

1. 2016 QCCA 1536

50

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2018

pas assujettie aux règles d’ordre public propre à la copropriété divise, dont certaines peuvent avoir un impact non désiré pour le promoteur et les autres copropriétaires. Cependant, une structure juridique semblable à celle régissant une copropriété divise doit être mise en place de toutes pièces et doit être rédigée de façon détaillée. Cela étant, ce choix doit se faire en fonction des nombreuses particularités intrinsèques de chaque projet, et chacune de ces deux principales modalités du droit de propriété comporte son lot d’avantages et d’inconvénients. Il importe donc au promoteur, à ses partenaires et à ses conseillers d’être à même d’analyser les tenants et aboutissants du projet en question avant de faire ce choix. Voici quelques exemples d’enjeux à considérer à ce chapitre. La propriété superficiaire ne sera pas assujettie aux articles 1092 et 1093 du Code civil du Québec, réduisant les voix attachées aux fractions du promoteur à 25 % de l’ensemble des voix des copropriétaires après l’expiration de la troisième année de la date d’inscription de la déclaration de copropriété au Livre foncier. Cette règle visant la protection des acquéreurs de fraction d’une copropriété classique rési­ dentielle peut ne pas être désirée dans un contexte de mixité des usages résidentiel et commercial. À ce sujet, l’arrêt récent de la Cour d’appel dans l’affaire Gestion Cimes-Arc inc. c. Digitallab inc.1confirme que cette disposition s’applique aussi pour des fractions détenues par le promoteur à des fins commerciales.


Un autre enjeu concerne les critères d’ordre public prévus à l’article 1041 du Code civil du Québec aux fins d’établir la valeur relative des fractions d’une copropriété divise à la déclaration de copropriété et la possibilité pour un copropriétaire de demander au tribunal la révision, pour l’avenir, de la valeur relative des fractions et de la répartition des charges communes, dans les cinq ans du jour de l’inscription de la déclaration de copropriété au Livre foncier. À ce sujet, un autre arrêt récent de la Cour d’appel dans l’affaire Syndicat des copropriétaires Les Condominiums du palais c. Bernatchez 2, bien qu’infirmant le dispositif du jugement de première instance qui accueillait la demande de révision de la valeur relative des fractions des intimées-demanderesses, analyse de façon détaillée les critères devant être pris en compte pour établir cette valeur et la façon de définir cette méthode à la déclaration de copropriété.

Un avantage certain qu’offre la copropriété divise réside dans le fait que son syndicat bénéficie d’une hypothèque légale à l’encontre du copropriétaire qui est en défaut de payer ses charges depuis plus de 30 jours et qu’un copropriétaire en défaut de payer ses frais communs pendant plus de trois mois est privé de son droit de vote à l’assemblée des copropriétaires et d’agir à titre d’administrateur du syndicat. La copropriété divise permet également de prévoir des restrictions d’usages à la déclaration de copropriété conformes à la destination du projet que les copropriétaires doivent respecter. En conclusion, plusieurs facteurs doivent être rigou­ reusement analysés par les divers intervenants et conseillers impliqués dans la détermination du meilleur mode de détention, d’exploitation et de gestion du projet afin de mettre en place celui qui convient le mieux à ses objectifs.

2. 2016 QCCA 1664

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ANTHONY ARQUIN

Avocat associé, Davies Ward Phillips & Vineberg

BRIGITTE DUPUIS

Directrice du développement des affaires, ENGIE Services

LES AÉROPORTS DE DEMAIN PROPOS RECUEILLIS PAR EMMANUELLE GRIL

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

Les aéroports constituent le premier contact et une véritable vitrine pour les visiteurs internationaux. Ces infrastructures font aussi face à d’importants enjeux en matière d’efficacité, de respect des normes, mais aussi de préservation de l’environnement à long terme. Voici comment quatre d’entre eux ont relevé ces défis, chacun à leur façon.

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eau de pluie pourrait-elle servir de combustible pour les équipements d’un aéroport ? Cette idée qui semble futuriste est pourtant devenue une réalité. Le projet Hyport autour des aéroports de Toulouse-Blagnac et de Tarbes-LourdesPyrénées, en France, consiste justement à créer une infrastructure de production d’hydrogène vert par électrolyse de l’eau. La société vouée au développement de la filière hydrogène regroupe en son sein la Région Occitanie / Pyrénées-Méditerranée (49 %) et ENGIE, un groupe industriel énergétique français (51 %), avec des investissements de 23 M$, et verra le jour dans les prochains mois. L’objectif est de devenir la première région à énergie positive d’Europe, en mettant de l’avant le stockage durable du surplus de production d’électricité d’origine renouvelable sous forme d’hydrogène vert (environ 4 TWh). L’aspect innovant du projet consiste aussi à effec­ tuer la production d’hydrogène par un processus d’électrolyse de l’eau de pluie recueillie dans les

52

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2018

stationnements de l’aéroport et de générer de l’électricité à partir d’une pile à combustible à hydrogène pour alimenter, entre autres, la tour de contrôle en cas de panne électrique. Le système permet aussi de fournir en hydrogène vert les équipements des aéroports comme les avions, les engins de piste, les navettes, les autobus et taxis, par la mise en place de tout un écosystème économiquement viable et pérenne. Cette technologie favorise ainsi la production de l’électricité de façon propre et à un prix concurrentiel, tout en évitant la pollution atmosphérique. La transition énergétique vers des énergies renou­ velables se trouve désormais au cœur des volontés gouvernementales du Québec. L’hydrogène comme solution verte est considéré comme une avenue de choix afin de réduire l’empreinte carbone des industries polluantes. Souhaitons que le succès de ce projet incite les entreprises canadiennes à effectuer ce type de conversion. L’hydrogène vert, c’est une énergie d’avenir !


Pour sa part, Martin Labbé, gestionnaire BIM chez SNC-Lavalin, cite en exemple l’Aéroport international Jean-Lesage, à Québec, qui mène à terme le plus grand projet de construction de son histoire. Celui-ci comprend un agrandissement de 25 000 m² et un réaménagement majeur de l’aérogare, une nouvelle centrale thermique et la réfection complète des pistes d’atterrissage.

la maquette ont été réunies dans une base de données utilisée par le client pour ses besoins d’entretien et de maintenance. Au bout du compte, l’approche BIM a permis de détecter et de corriger des milliers d’anomalies. Preuve du succès de cette démarche : la première phase du projet a été livrée dans le respect du budget et de l’échéancier, et ce, malgré la grande complexité attribuable au milieu aéroportuaire. L’Aéroport international de Changi, à Singapour, constitue une autre référence en la matière, estime Anthony Arquin, avocat associé au sein du cabinet Davies Ward Phillips & Vineberg. Terreau fertile en innovations grâce à son programme Smart Nation, Singapour héberge cet aéroport où l’on retrouve jardins, spas, piscine, glissades et cinéma. En 2017, Changi a accueilli 62 millions de passagers et a été élu meilleur aéroport au monde aux Skytrax World Airport Awards pour la cinquième année consécutive.

MARTIN LABBÉ Gestionnaire BIM SNC-Lavalin

Le projet a été entièrement réalisé grâce au procédé BIM (Building Information Modeling ou modélisation des données du bâtiment). C’est l’un des premiers à faire un usage aussi poussé de cette approche qui révolutionne le domaine de la construction au Québec. SNC-Lavalin a reçu le mandat de concevoir les systèmes électromécaniques et les convoyeurs à bagages. L’équipe de 25 experts en ingénierie a su intégrer les systèmes du bâtiment à la maquette virtuelle 3D qu’utilisaient tous les participants au projet. Celle-ci offrait un niveau de détail qui aurait été impossible à atteindre dans le cadre de méthodes de travail tradition­nelles. Ce mode de conception a aussi permis de visualiser le projet avant même sa construction. La maquette a d’ailleurs été transmise aux entrepreneurs qui l’ont utilisée comme modèle pour la préfabrication et la mise en place du chantier. Aujourd’hui, les informations de

Ouvert en octobre 2017, le Terminal 4 propose une expérience automatisée aux voyageurs grâce à sa technologie de reconnais­sance faciale, incluant l’enre­gistrement, le dépôt de bagages et les contrôles de sécurité et d’immigration. Le terminal se démarque par son écran LED de 230 pieds dans l’aire de contrôle de sécurité et par sa zone commerciale conçue par la firme Benoy où 186 arbres ont été plantés. Le fameux architecte canadien Moshe Safdie a pour sa part piloté la conception du Jewel Changi Airport, dont l’ouverture est prévue pour 2019. Au-delà des services aéroportuaires, ce projet à usage multiple consolidera le rôle de Changi en tant que destination touristique, commerciale et de divertissement, avec une forêt sur cinq étages (Forest Valley), une chute d’eau inté­ rieure de 40 mètres parmi les plus hautes au monde (Rain Vortex) et son Canopy Park avec labyrinthes, glissades et attrac­tions, ainsi qu’une place publique pouvant accueillir un millier de spectateurs. Ce projet a été couronné dans le cadre des International Architecture Awards, des MAPIC Awards et des MIPIM Asia Awards en 2016.

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GÉNÉRATION MONTANTE

AMINATA FOFANA

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Représentante, Développement immobilier Aéroports de Montréal

L'AÉROPORT MONTRÉAL-TRUDEAU

Le gigantesque Terminal 5 d’une capacité de 70 millions de passa­gers, Changi East, est égale­ment en construction. Avec une ouverture prévue en 2030, Changi espère accueillir 135 millions de voyageurs annuellement et devenir l’un des plus grands aéroports au monde.

L’Aéroport Montréal-Trudeau a aussi ses propres défis à relever, souligne Aminata Fofana, représentante, Développement immo­ bilier pour Aéroports de Montréal. Ainsi, le trafic passager y affiche une forte hausse depuis quelques années avec des augmentations successives de 4,6 % (2015), 6,9 % (2016) et 9,5 % (2017). En 2017, cette croissance a atteint 13,5 % uniquement pour le secteur interna­tional ! Cette bonne nouvelle représente aussi un défi de capacité touchant l’ensemble des sphères d’activité de l’aéroport. Dans ce contexte, une question se pose : comment offrir aux voyageurs une expérience aéroportuaire mémorable et à saveur montréalaise, tout en améliorant l’ensemble des opérations dans un espace à la fois défini et restreint ? Le projet d’agrandissement du secteur com­mer­cial de la jetée internationale, entre les portes 52 et 53, est un exemple très concret de construction innovante, au service des passagers. Érigée en porte-à-faux au-dessus de la voie de desserte côté air, cette annexe a permis d’augmenter considérablement la superficie de ce secteur de l’aérogare. Elle abrite désormais de nouveaux com­merces et restaurants mettant à l’honneur le dynamisme culinaire de la métropole, ainsi que deux salons VIP.

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Cet espace à aire ouverte offre aussi une fenestration pleine hauteur – avec une vue exceptionnelle sur le tablier de l’aéroport – et permet une harmonisation moderne de l’acier structural avec l’environnement et le bâtiment existant. D’un point de vue technique, il s’agit de l’une des premières structures d’acier complexe de ce type au Canada. Grâce à ce projet novateur, Aéroports de Montréal a pu répondre à ses besoins d’agrandisse­ ment sans compromettre la circulation des véhicules de service sur le tablier. Cette réalisation a d’ailleurs mené à l’obtention du prix d’excellence 2017 de l’Institut de la construction en acier, dans la catégorie Projets commerciaux.


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ENCORE DE L’INCERTITUDE SUR LA TAXATION MUNICIPALE

Milad Jabbour, É.A.

Le Québec est un terreau fertile pour la multiplication des centres de données. Toutefois, une incertitude subsiste concernant les équipements qui doivent être inscrits ou non au rôle d’évaluation municipale, ce qui pourrait avoir de lourdes conséquences sur la taxation des bâtiments en cause. Depuis quelques années, les centres de données se multiplient dans la province. Ces bâtiments logent des serveurs hébergeant les données de l’opérateur de ce matériel informatique, ou encore celles de clients variés faisant affaire avec le fournisseur. Le développement de l’info­nuagique (cloud) a également favorisé l’émergence de ces structures de stockage.

Détenant plus de 23 ans d’expérience en évaluation immobilière combinée avec une formation en ingénierie, Milad Jabbour, directeur, Gestion des impôts fonciers au Groupe Altus, Montréal, a développé une solide expertise dans l’évaluation et la fiscalité municipale pour une vaste gamme de propriétés industrielles et institutionnelles où la méthode du coût est essentielle.

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Le Québec est propice à l’installation de ces centres très énergivores, car l’électricité y est une ressource relativement abordable. De plus, notre climat rigoureux est un atout, car les serveurs génèrent beaucoup de chaleur et nécessitent un système de climati­s ation performant. Outre ce système de refroidisse­ ment, ces bâtiments abritent aussi génératrices, inverseurs, transformateurs et onduleurs (UPS, Uninterruptible Power Supply), afin d’assurer une alimentation constante et continue en électricité. Une bataille juridique entoure toutefois les équipements qui doivent être inscrits ou non au rôle d’évaluation municipale. L’impact sur le niveau de taxation municipale est tel que la question est devenue un enjeu majeur dont le dénouement juridique demeure incertain. DEUX CONTESTATIONS DEVANT LES TRIBUNAUX Il y a une dizaine d’années, les centres de données étaient encore rares, et les évaluateurs municipaux estimaient qu’ils devaient être considérés comme de simples bâtiments et taxés en conséquence. Mais les choses ont changé depuis, et la tendance s’est inversée : désormais, les équipements de climatisation et d’alimentation en électricité des salles de serveurs sont inclus dans l’évaluation municipale de ces édifices, faisant exploser leur valeur et

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donc les taxes municipales auxquelles ils sont assujettis. En 2013, deux entreprises montréalaises du secteur des technologies de l’information ont toutefois contesté cette évaluation devant les tribunaux, réclamant que les équipements soient retirés du rôle. C’est le Tribunal administratif du Québec (TAQ) qui a entendu ces causes, auxquelles j’ai eu l’occasion de participer en tant qu’expert des parties requérantes. La première concernait IWEB, un centre de données louant une ancienne manufacture aménagée de façon à pouvoir y installer des salles de serveurs, dont l’évaluation au rôle foncier 2011 était passée de 1,8 à 6,6 M$ ! La seconde a été portée en cour par Locoshop Angus, dont l’un des locataires avait installé sa salle de serveurs dans un local de 7 500  pi 2, qui représentaient 10 % de la superficie totale de l’immeuble. Le TAQ a débouté IWEB, mentionnant dans son jugement que la spécificité des installations (…), l’interrelation des différentes composantes, leurs attaches entre elles démontrent au Tribunal que les équipements ont acquis une assiette fixe et qu’ils ont été intellectuellement immobilisés. Cette inamovibilité fait preuve d’une attache au sens de la Loi sur la fiscalité municipale. Le tribunal soulignait que les travaux d’aménagement effectués sur l’immeuble par l’entreprise lui conféraient une vocation spécifique. En revanche, la requête de Locoshop Angus a été accueillie, au motif que le bâtiment dans lequel les équipements sont installés est complet et fonctionnel en leur absence, qu’il ne s’agit pas d’un immeuble à vocation spécialisée et que ces équipements sont destinés à assurer l’utilité de l’entreprise et non de l’immeuble.


DES DÉCISIONS QUI NE FONT PAS L’UNANIMITÉ Les choses n’allaient pas s’arrêter là, puisque IWEB a décidé de contester la décision du TAQ alors que la Ville de Montréal a fait de même pour celle concernant Locoshop Angus. C’est la Cour du Québec qui a entendu les causes, infirmant la décision du TAQ dans le premier cas et la confir­ mant dans l’autre ; ainsi, les équipements ne peuvent être portés au rôle d’évaluation. Voici ce que mentionne la première décision : le TAQ insiste beaucoup sur le fait que les immeubles dans Locoshop sont occupés par plusieurs locataires, ce qui démontrerait qu’ils ne peuvent avoir une vocation spécifique. A contrario dans IWEB, le TAQ retient du fait que le bâtiment n’est occupé que par un seul locataire, que les équipements ont conféré une vocation spécifique à celui-ci. Ce raisonnement repose sur une considération inédite qui n’est aucunement retenue par la jurisprudence. La présence d’un seul locataire dans un immeuble ne peut être le facteur prédominant dans la détermination de la vocation du bâtiment. La Cour du Québec a ajouté que, ce faisant, le TAQ instituait un système à deux poids deux mesures et qu’il ne pouvait y avoir plus d’une issue possible quant au caractère meuble ou immeuble d’un même bien servant à un usage identique.

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Réagissant promptement, la Ville de Montréal a demandé une révision judiciaire devant la Cour supérieure. Il y a quelques semaines, celle-ci a confirmé les décisions de la Cour du Québec en vertu desquelles les équipements des centres de données ne pouvaient être inscrits au rôle d’évaluation. Mais le débat n’est pas encore clos, car la Ville de Montréal a demandé la permission de faire appel de ces décisions. Affaire à suivre…

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

POUR UN RÉÉQUILIBRE DE LA TAXATION MUNICIPALE À MONTRÉAL Yves Godin, É.A. AACI

La taxation municipale non résidentielle peut constituer un facteur de croissance autant qu’un frein au développement économique. À cet égard, Montréal est particulièrement peu compétitive, ce qui suscite l’inquiétude de nombreux experts. Le constat préoccupant qui ressort de diffé­ rentes analyses est que la taxation non rési­ dentielle de Montréal est la plus élevée du Québec et même du Canada. Ainsi, selon les plus récentes données compilées par le Groupe Altus, les impôts fonciers non résidentiels versés par tranche de 1 000 $ d’évaluation s’élèvent à 37,23 $ à Montréal, comparativement à 25,20 $ à Toronto et même à 12,44 $ à Vancouver. Des chiffres qui invitent à une réflexion plus poussée.

Depuis les 29 dernières années, Yves Godin, vice-président directeur, Gestion des impôts fonciers au Groupe Altus, Montréal, fournit expertise et conseils en ce qui touche une grande variété de propriétés non résidentielles et d’autres biens immobiliers. Il est un des principaux évaluateurs concernant l’évaluation et la consultation d’une vaste gamme de propriétés industrielles et commerciales, pour des portefeuilles nationaux ainsi que pour des clients provinciaux et locaux.

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L’IMPÔT FONCIER ET LA COMPÉTITIVITÉ L’attractivité économique d’une ville repose sur différents facteurs, notamment les impôts fonciers. Or, dans ce domaine, Montréal fait piètre figure. Au quatrième trimestre de 2017, le montant des taxes non résidentielles pour les immeubles de bureaux de classe A au centreville grimpait à 11,70 $ / pi2, comparativement à 12,10 $ à Toronto et à 8,50 $ à Vancouver, bien que les loyers nets soient moins élevés à Montréal que dans les deux autres agglomérations. Ainsi, le ratio taxes foncières / loyers nets est de 54,1 % dans la métropole québécoise, alors qu’il atteint seulement 33,6 % dans la Ville Reine et 24,8 % à Vancouver. La situation n’est pas plus favorable dans le domaine commercial : dans la meilleure portion de la rue Sainte-Catherine Ouest, entre le boulevard Robert-Bourassa et la rue Stanley, les commerces ont dû absorber une augmentation de 27,2 % au cours des quatre dernières années, dont 13 % uniquement pour 2018. Mais ce n’est pas tout, car il existe aussi un net déséquilibre entre les niveaux de taxation. Au chapitre du ratio de taxations foncières (taux non résidentiel / taux résidentiel), Montréal se situe en troisième position avec 3,77, tout juste derrière Toronto à 3,81.

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Lorsque l’on compare Montréal à ses banlieues, là encore la métropole se distingue par un taux de taxes non résidentielles plus élevé, que ce soit à Laval, Longueuil, Brossard, Vaudreuil ou Terrebonne. Les valeurs étant en général plus faibles en banlieue, cela a pour effet de creuser davantage le fossé. UN BUDGET EN CROISSANCE Depuis 2008, les dépenses de la Ville de Montréal ont progressé beaucoup plus rapidement que l’inflation. L’administration du maire Coderre a travaillé à atténuer le niveau des augmentations, mais le premier budget de la mairesse Valérie Plante suscite des inquiétudes, car il affiche une hausse qui aura sans aucun doute des réper­ cussions sur le niveau de taxation municipale. En 2018, la nouvelle administration table en effet sur un budget de 5,472 M$, soit un taux de croissance de 5,2 %. L’année précédente, les dépenses de la Ville n’avaient augmenté que de 0,7 %. Or, les taxes municipales représentant près de 68,5 % du budget total de la Ville, ce n’est pas une bonne nouvelle pour les contribuables, en particulier ceux du secteur non résidentiel. Car bien que ces derniers ne représentent qu’une base imposable de 26 % et ne consomment que 25 % des services, ils contribuent tout de même à 56 % des recettes fiscales. DES PISTES DE SOLUTION Dans ces conditions, comment alléger leur fardeau fiscal ? Si l’on s’attarde aux recom­mandations de 2016 du Comité de travail sur la fiscalité non résidentielle et le développement économique présidé par Anne-Marie Hubert, associée direc­ trice pour le Québec chez EY, auquel j’ai participé, plusieurs pistes pourraient être étudiées. Tout d’abord, la Ville doit freiner la croissance de son budget de fonctionnement qui affiche bon an mal an depuis 2002 une augmentation annuelle de 2,67 % en moyenne, alors que l’inflation ne s’élève qu’à 1,64 % pour la même période.


Par ailleurs, une réduction de l’écart entre les taxations applicables aux immeubles résidentiels et non résidentiels est indispensable. Plusieurs métropoles ont déjà commencé à s’attaquer au problème, par exemple Vancouver où la part de la charge fiscale du non résidentiel est passée de 55 % en 2006 à 46 % en 2014. De son côté, Toronto s’est fixé pour objectif de réduire le ratio de taxation foncière de 3,81 à 2,5 d’ici 2023, alors que son taux de taxes non résidentielles augmentera trois fois moins vite que celui du secteur résidentiel. Enfin, l’écofiscalité est une option à considérer. Dans la Ville Reine par exemple, on a installé des compteurs d’eau, ce qui a permis de réduire la consom­mation de 20 %, malgré une nette augmen­tation de la population. Autre possibilité : une gestion des matières résiduelles plus serrée, notamment au moyen de la facturation volumé­ trique plutôt que foncière.

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Ces deux mesures aideraient à réduire les coûts d’exploitation pour la municipalité, ce qui, en plus de générer des retombées sur le plan environ­ nemental, pourrait rendre du même coup Montréal plus attractive et compétitive.

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INTERNATIONAL

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LA DÉLÉGATION MONTRÉALAISE DE PLUS EN PLUS VISIBLE AU MIPIM PAR JACQUES BOISVERT, ÉDITEUR

En mars dernier, 26 000 professionnels du secteur de l’immobilier, dont 5 400 investisseurs venus de plus de 100 pays, ont participé à Cannes au MIPIM, le Marché international des professionnels de l’immobilier. 

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armi les principaux thèmes abordés ont figuré la croissance de l’investissement immobilier attendue en 2018, le développement urbain, la tendance actuelle des investisseurs à privilé­ gier les villes plutôt que les pays, mais aussi l’intégration grandissante des technologies par les professionnels de l’immobilier. Lors de la troisième édition du Women’s Cocktail du MIPIM, un important événement de réseautage réservé aux femmes du secteur de l’immobilier, Nathalie Palladitcheff, la nouvelle présidente d’Ivanhoé Cambridge, a déclaré : « Ce que je souhaite, ce sont des conseils d’admi­ nistration qui veulent intégrer dans leurs rangs des femmes, non pas pour respecter la parité hommes-femmes, mais parce qu’elles leur apportent quelque chose... un dynamisme nouveau et une autre vision des choses. »

Pour leur part, Stéphane Côté, président de DevMcGill, a présenté le projet Humanity, alors que Josée Chiasson, directrice de la mise en valeur des pôles économiques à la Ville de Montréal, s’est attardée aux attraits qu’offre la métropole, à l’occasion de conférences distinctes. Cette année encore, un groupe d’entreprises de Montréal était présent au kiosque du Regrou­ pement Montréal Métropolitain, pour présenter plusieurs projets sur écran tactile, développé par la firme SmartPixel.tv. Le Regroupement comptait un plus grand nombre de participants cette année : Aéroports de Montréal, le Groupe Alfid, BLG, Devimco, le Fonds immobilier de solidarité FTQ, le Groupe Montoni, JBC Média, Lemay, Les entreprises QMD, LSR Gesdev, Macogep, SmartPixel.tv, Soprema, Syscomax, Upbrella Construction et la Ville de Montréal. D’autres Montréalais, comme la titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier ESG UQAM, Andrée De Serres, et Pierre H. Ali, vice-président Ventes et marketing pour Bâtimo, ont aussi été aperçus parmi les visiteurs. Rentable, le MIPIM ? En tant qu’observateur de l’événement au cours des 10 dernières années, je pense qu’il vaut la peine d’être vécu au moins une fois dans sa vie, si l’on œuvre dans le secteur de l’immobilier commercial. Pour prendre un peu de recul, voir et comprendre ce qui se fait de mieux ailleurs, découvrir les dernières innovations, échanger avec des personnes qui font le même travail dans un environnement différent du nôtre, la visite est fort rentable. À mon avis, toutes ces raisons justifient ample­ ment le déplacement. Et si de nouvelles relations d’affaires se créent et mènent éventuellement à des résultats concrets, c’est la cerise sur le gâteau !

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MONDE MUNICIPAL

ÉLECTIONS PROVINCIALES 2018 : VERS UNE PLATEFORME MUNICIPALE Jean Bouchard Expert invité

Le 1er octobre 2018, les citoyens de partout au Québec seront conviés aux urnes, à l’occasion des élections provinciales. Ce scrutin se tiendra dans un contexte particulier, au moment où nous faisons collectivement face à des enjeux stratégiques pour le développement durable et la prospérité de toutes les régions.

Pour les municipalités, ces élections surviendront alors qu’elles sont désormais reconnues comme des gouvernements de proximité et qu’elles doivent, à ce titre, composer avec des responsabilités croissantes.

Jean Bouchard est maire de Mirabel depuis 2013, après avoir été conseiller municipal de 2005 à 2013. Avant de se consacrer à la politique municipale, il a œuvré pendant 25 ans à titre d’urbaniste au sein tant de municipalités que de cabinets privés. Depuis 2015, il siège au conseil d’administration de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) à titre de représentant de la Couronne Nord pour le Caucus des municipalités de la métropole. Il préside également, depuis 2016, la Commission de l’aménagement et des transports de l’UMQ.

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Dans cette optique, mon collègue Alexandre Cusson, maire de Drummondville et président de l’Union des municipalités du Québec (UMQ), a entrepris, en début d’année, une vaste consultation auprès de l’ensemble des membres de l’Union afin de bâtir une plateforme municipale. Celle-ci permettra de hisser au rang des priorités les enjeux municipaux et donnera aux partis politiques québécois l’occasion de prendre des engagements à l’égard des gouvernements de proximité et en faveur des régions afin que ces derniers puissent obtenir les leviers nécessaires à la réalisation de leurs mandats. Trois grands enjeux ont été mis sur la table : le transport et la mobilité, la fiscalité et les finances municipales, ainsi que le développement local et régional. TRANSPORT ET MOBILITÉ Le transport est un vecteur majeur de dévelop­ pement économique. Il doit être sécuritaire, efficace, accessible, abordable et écologique. En matière de transport collectif, la plateforme municipale met de l’avant les enjeux relatifs au financement, à la gouvernance et à l’accessibilité. Par ailleurs, le transport aérien est aussi au cœur des priorités, en ce qui a trait notamment aux infrastructures aéroportuaires, à la desserte aérienne et au prix des billets d’avion. Du côté maritime, la mise à niveau des infrastructures portuaires qui optimiseront les activités relatives aux croisières et aux traversiers font également partie de la plateforme municipale.

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FISCALITÉ ET FINANCES Les municipalités du Québec sont toujours plus dépendantes de la taxe foncière. Elle représente en moyenne 71 % de leurs revenus, beaucoup plus qu’ailleurs au Canada. Avec la transformation de l’économie et la venue des Amazon, Airbnb, Netflix, etc., le capital immo­ bilier n’a plus l’importance qu’il avait. De plus, si les municipalités participent à la croissance économique sur leur territoire, elles n’en per­ çoivent pas les effets. Il faut donc changer en profondeur le cadre fiscal et financier des muni­ cipalités en fonction de ces différentes réalités. DÉVELOPPEMENT LOCAL ET RÉGIONAL Depuis l’abolition des centres locaux de dévelop­ pement (CLD) et des conférences régionales des élus (CRE) en 2014, le rôle des élus municipaux en matière de développement économique local et régional s’est accru. L’apport des gouvernements de proximité est essentiel pour permettre à l’économie du Québec de maintenir un taux de croissance soutenu et de demeurer concurrentielle, et cela, dans toutes les régions du Québec. À cet égard, l’innovation, la maind’œuvre et l’immigration sont trois volets importants de la plateforme municipale, en particulier dans les secteurs de la forêt, des ressources naturelles et du numérique. Les muni­ cipalités doivent avoir les outils économiques nécessaires pour assurer leur développement et l’occupation de leur territoire. Pour discuter de ces enjeux et déterminer les propositions qui seront retenues dans la plateforme municipale, le président Alexandre Cusson a rencontré les membres des cinq caucus d’affinité de l’UMQ qui lui ont fait part de leurs priorités en fonction de leur réalité régionale.


Dans le cadre de ses assises annuelles qui auront lieu du 16 au 18 mai à Gatineau, l’UMQ présentera par ailleurs, le 17 mai prochain, le forum Élections 2018 – La plateforme municipale. Animé par Stéphan Bureau, ce grand forum fera le point sur les enjeux prioritaires liés à la transformation de l’économie, à la mobilité et au transport ainsi qu’au développement local et régional. À cette occasion, Alexandre Taillefer, entrepreneur et associé principal de XPND Capital, ainsi que plusieurs conférenciers et experts illustreront comment les transformations économiques amènent à repenser le cadre fiscal et financier des municipalités. Au plaisir de vous y rencontrer et d’échanger avec vous !

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Pour plus d’informations sur la plateforme municipale de l’UMQ : plateformemunicipale.umq.qc.ca.

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10. 05. 2018 – Centre des sciences de Montréal Avec : Ellen Dunham-Jones, Olivier Razemon, Jean-François Grenier, Joe Minicozzi et plusieurs autres

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ENVIRONNEMENT ET URBANISME

UNE POLITIQUE DE PARTICIPATION PUBLIQUE PLUTÔT QUE DES RÉFÉRENDUMS :

DÉFIS ET OCCASIONS Frédéric Dufault

Le projet de loi no1221, sanctionné en 2017, apporte des modifications importantes à la participation publique en aménagement du territoire et urbanisme. En effet, en adoptant une politique de participation publique, une municipalité pourrait soustraire à l’approbation référendaire tous les actes adoptés par son conseil municipal en vertu de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU). Les effets d’une telle politique pourraient être notables quant au montage et à l’acceptabilité sociale des projets proposés par les promoteurs.

Serge Vaugeois Experts invités

Frédéric Dufault, urbaniste, est évaluateur environnemental agréé (EESA) et vérificateur environ­ nemental agréé (VEA). Il est président de la firme Enviro 3D Conseils. Serge Vaugeois, urbaniste, détient une maîtrise en aménagement du territoire et développement régional (M. ATDR) et une maîtrise en montage et gestion de projets d’aménagement (M. Sc. A. MGPA). Il agit comme chargé de projet en urbanisme pour la firme Enviro 3D Conseils.

Au moment de l’adoption d’une politique de participation publique, en vertu de l’article 80.1 de la LAU, une municipalité devra respecter le Règlement sur la participation publique en matière d’aménagement et d’urbanisme qui devrait entrer en vigueur dans les prochains mois. Celui-ci fixe notamment les actes qui doivent être intégrés dans une politique de participation publique ainsi que les mesures d’information, de consultation ou de participation active qui s’appliquent selon les actes dont il est question. Le Règlement prévoit aussi que des mesures de rétroaction soient soumises au conseil municipal pour des actes qui ont fait l’objet de consultation ou de participation active. Autre élément intéressant, un bilan de l’application de la politique de participation publique doit être déposé au conseil municipal tous les quatre ans. Enfin, dans les municipalités où l’approbation référendaire continuera de s’appliquer, les dispositions réglementaires qui visent à permettre la réalisation d’un projet d’équipement collectif de propriété publique relatif aux secteurs de l’éducation, de la santé, de la culture ou des sports et des loisirs en seront exemptées. DES DÉFIS PLUS IMPORTANTS POUR LE MONTAGE DES PROJETS Les démarches de participation publique décou­ lant des politiques adoptées par les municipalités seront certainement plus élaborées que les processus actuels qui s’appuient souvent sur

les seules obligations de la LAU. Donc, plus de temps à consacrer à la préparation des projets, mais aussi plus de temps à écouter les citoyens et à concevoir des options pour soutenir les activités de participation publique. Il faut être aussi conscient que le contenu des politiques de participation publique variera d’une municipalité à l’autre et il faudra s’adapter à chaque situation. L’étape du montage ou de la planification des projets sera donc plus complexe et nécessitera plus de temps qu’avant. Cependant, tout bon gestionnaire de projet sait très bien que la qualité de la planification est garante du succès de la mise en œuvre d’un projet. DES PROJETS QUI POURRAIENT MIEUX RÉPONDRE AUX BESOINS DE LA POPULATION Les activités de participation publique offriront des possibilités pour bonifier les projets et accroître leur valeur pour la population. En effet, dans certains cas, les échanges sur les projets seraient susceptibles de mettre en lumière des besoins de la population qui pourraient être satisfaits par des composantes du nouveau projet. Citons, par exemple, des logements pour des personnes âgées, divers types de commerces inexistants à l’heure actuelle dans le secteur, une offre de moyens permettant une mobilité durable ou encore des espaces publics de proximité.

1. Projet de loi n°122 : Loi visant principalement à reconnaître que les municipalités sont des gouvernements de proximité et à augmenter à ce titre leur autonomie et leurs pouvoirs.

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Ainsi, alors qu’ils tenteront de répondre à certains besoins de la population, des projets auront une valeur plus élevée pour les citoyens vivant à proximité.

citoyens comme le bruit, l’intensité de la circulation, le gabarit des nouveaux bâtiments, l’intimité dans les cours arrière, etc.

DES PROJETS MIEUX INSÉRÉS DANS LE MILIEU ET PLUS ACCEPTÉS PAR LES RIVERAINS La participation publique constituera aussi une excellente occasion pour écouter la population et concevoir des projets qui s’insèrent bien dans le milieu, parce qu’ils pourront répondre, dans une certaine mesure, aux préoccupations habituelles des

Les projets seront ainsi acceptés plus facilement par les citoyens, parce que l’on aura tenu compte de leurs préoccupations. Il sera cependant primordial pour le promoteur de mettre en place les mesures et les structures qui répondront à ces préoccupations, et pour le conseil municipal de veiller à ce que les projets s’alignent avec les solutions proposées.

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ENVIRONNEMENT ET URBANISME

UNE VISIBILITÉ ACCRUE POUR LES PROJETS Il est aussi évident que toutes les activités de participation publique, qui seront souvent médiatisées, donneront une visibilité accrue aux projets et aux promoteurs eux-mêmes. L’image publique des projets et des promo­ teurs pourrait donc être très positive, autant pour la population du secteur que pour les futurs acheteurs, créant ainsi un engouement pour le projet.

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Enfin, l’adoption d’une politique de participa­ tion publique par une municipalité constitue sans doute un geste porteur d’une plus grande accessibilité sociale pour les projets de développement. Les promoteurs ne devront pas hésiter à saisir les occasions qui s’offriront ainsi à eux pour accroître la valeur de leurs projets. Le soutien par des équipes de travail spécialisées en urbanisme et en aménage­ ment du territoire pourrait favoriser le succès des projets.

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MOT DE L’IDU

André Boisclair

L

BÂTIR ENSEMBLE a révision annoncée du cadre réglementaire montréalais entourant la question du logement social et abordable place les questions d’habitation et de mixité au cœur des priorités de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU). Le sujet s’inscrit d’ailleurs en droite ligne avec la volonté de l’Institut de favoriser l’inten­ sification de la métropole. Nos membres sont directement interpellés par la volonté de la nouvelle administration montréalaise de construire 12 000 logements sociaux et abordables au cours des quatre prochaines années. Pour atteindre cette cible, l’équipe de Projet Montréal a émis le souhait que tout projet résidentiel de cinq unités et plus comporte 20 % de logements sociaux et 20 % de logements abordables. À l’heure actuelle, les exigences attendues s’élèvent à 15 % et ne concernent que les projets de 100 unités et plus. En outre, et pour la première fois, la Ville entend aussi exiger un minimum de 20 % de logements comportant au moins trois chambres dans les projets de 40 unités et plus. Ce n’est pas peu ! L’IDU À L’OUVRAGE Les dernières semaines nous ont permis de faire appel à l’expertise de non-membres et d’engager une conversation avec les hautes autorités de la Ville. Sous la gouverne de Laurence Vincent, coprésidente de Prével, et de Martin Galarneau, vice-président du conseil de l’IDU et associé chez TGTA, l’Institut s’active. D’ailleurs, en mars dernier, nous réunissions plus de 200 leaders de l’industrie afin d’échanger sur les thèmes de la mixité, de la densité et du logement abordable et social avec des acteurs importants dans ce domaine tels que Bâtir son quartier et Vivre en Ville.

PRÉVISIBILITÉ ET FLEXIBILITÉ RECHERCHÉES L’IDU, tout comme les participants de notre récent événement, souhaite d’abord la mise en œuvre progres­sive de toute nouvelle règle afin de minimiser les impacts sur le marché. L’IDU insiste de plus sur l’importance d’adapter les cibles en fonction des caractéristiques des sites, principalement eu égard aux exigences relatives aux logements pour les familles. Dans la même veine, nos participants ont maintes fois souligné l’espoir de la création de mécanismes de flexibilité afin que les projets proposés respectent la capacité de payer des acheteurs, des premiers en particulier. Par-dessus tout, ils ont affirmé, d’une même voix, leur désir d’en arriver à une solution gagnante pour toutes les parties. L’Institut s’engage à travailler en ce sens. Au cours des prochains mois, nous entendons notamment effectuer des études sur le phénomène de l’étale­ ment urbain, ainsi que sur les stratégies et les modèles de financement du logement social et abordable. Un portrait du marché de l’immobilier et de l’habi­­tation dans chacun des secteurs de Montréal sera aussi réalisé. De tout temps, les stratégies d’inclusion de loge­ ments sociaux et abordables dans les projets immobiliers ont été pensées en collaboration avec les intervenants du domaine. Nous croyons toujours à cette approche et convions toutes les parties prenantes à BÂTIR ENSEMBLE la ville de demain. André Boisclair, Adm.A Président-directeur général – IDU aboisclair@iduquebec.com

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ANALYSE DE MARCHÉ

L’URBANISATION TRANSITOIRE :

UNE NOUVELLE OCCUPATION DU TERRITOIRE INDUSTRIEL DÉSAFFECTÉ Benoit Beauchemin Expert invité

Diplômé des HEC, Benoit Beauchemin cumule 20 années d’expérience en recherche et analyse concurrentielle et stratégique. Il est consultant en analyse de marché et en intelligence d'affaires.

Comme toutes les grandes villes, Montréal est à la recherche d’une stratégie de développement soutenable tout en offrant un milieu de vie de haute qualité. C’est dans ce but que la Ville dévoilait, en 2016, un plan de relance de son centre-ville afin d’en accroître la qualité de vie et la croissance. Nous abordions cette question dans une chronique précédente1. Un document de consultation diffusé en 2016 et intitulé Stratégie centre-ville, Soutenir l’élan 2 présentait les orientations et les objectifs de cette stratégie. En août 2017, le Plan d’action de la Stratégie centre-ville était déposé ; il fut généralement bien accueilli. Rappelons que ce plan s’articule autour d’actions structurantes portant sur le transport en commun, l’ouverture sur le fleuve, l’aménagement de milieux de vie de qualité ainsi que sur le développement économique. Ces actions prioritaires sont appuyées par des initiatives complémentaires concernant la convivialité et le verdissement des rues et des lieux publics, la reconversion d’ensembles institutionnels majeurs, la consolidation des réseaux culturel et communautaire du centreville, ainsi que la préservation de l’authenticité et de la qualité du cadre bâti de celui-ci. Ces grandes orientations doivent se déployer à court, moyen et long terme d’ici 2030. Certaines actions peuvent prendre forme rapide­ment ; c’est notamment le cas de la lutte contre l’inoccupation des bâtiments publics, s’inscrivant dans une approche appelée « urbanisme transitoire ou temporaire ».

« La Ville de Montréal et le gouvernement du Québec possèdent des milliers de pieds carrés d’espaces vacants. Même si ces locaux sont inutilisés, les contribuables paient des millions de dollars par année pour y assurer l’entretien et la sécurité sans jamais profiter de quelque retombée positive que ce soit. Il est temps de changer les choses et d’offrir ces locaux aux entreprises émergentes qui en ont besoin et qui en feront profiter Montréal. [...] Alors que plusieurs entrepreneurs sont à la recherche de locaux pour faire évoluer leur entreprise, nous allons leur proposer d’occuper des bâtiments publics vacants de façon temporaire. [...] Tout le monde en sortira gagnant. »

L’URBANISME TRANSITOIRE COMME OUTIL DE DÉVELOPPEMENT Le plan d’action de la Stratégie centre-ville reconnaît les usages transitoires de bâtiments vacants comme étant un objectif prioritaire de développement. C’est lors du Symposium Montréal transitoire, organisé en janvier 2017 par la Ville de Montréal en collaboration avec l’organisme sans but lucratif Entremise, que plusieurs intervenants ont été sensibilisés à la pertinence d’encourager l’occupation d’espaces publics vacants, tant pour lutter contre l’inoccupation des bâtiments que pour contribuer à la définition des vocations à venir. Selon Valérie Plante, mairesse de Montréal :

Parmi les stratégies envisagées pour lutter contre l’inoccupation et favoriser un usage temporaire et transitoire, mentionnons les suivantes. 1. Créer un répertoire électronique des immeubles patrimoniaux vacants ou vulnérables, mis à jour sur une base trimes­ trielle, grâce à une étroite collaboration entre le Bureau du patrimoine et le Bureau de la ville intelligente et numérique. 2. Créer une « division de l’occupation transi­ toire » pour prendre en charge les terrains et les bâtiments inoccupés et réduire le taux

1. « L’année 2017 nous dévoilera l’avenir du centre-ville de Montréal », Immobilier commercial, volume 10, numéro 3. 2. Ville de Montréal (2016). Stratégie centre-ville. Soutenir l’élan. Document de consultation 2016. http://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/PAGE/ARROND_VMA_FR/MEDIA/DOCUMENTS/STRATEGIE%20CENTRE-VILLE_WEB.PDF.

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de vacance des locaux disponibles. Cette division sera chargée de travailler avec des organismes en gestion immobilière afin de structurer l’offre et la demande au moyen d’un encadrement balisé et normé. 3. Permettre l’occupation temporaire ou partielle des immeubles patrimoniaux vacants pour en assurer une meilleure protection et un entretien accru. 4. Imposer des amendes beaucoup plus sévères aux propriétaires qui entretiennent mal les bâtiments d’intérêt patrimonial dont ils ont la charge ou qui les laissent se dégrader. 5. Créer une taxe sur l’inoccupation des immeubles et s’assurer qu’elle est plus élevée pour ceux qui sont d’intérêt patrimonial. 6. Encourager le recyclage et la rénovation des bâtiments patrimoniaux afin qu’ils puissent être rapidement offerts à la collectivité par la création d’espaces communautaires et de logements sociaux. 7. Exproprier, après un certain temps d’inoccupation, les propriétaires qui entretiennent mal les bâtiments dont ils ont la charge ou qui les laissent se dégrader. L’urbanisme transitoire est en fait un levier de dévelop­ pement économique et de revitalisation des quartiers. En effet, permettre à des organismes, souvent en phase de démarrage, de déployer leurs activités dans des espaces commerciaux ou industriels désaffectés stimule l’activité économique des quartiers en proposant des locaux aux coûts accessibles à des porteurs de projets qui en ont

besoin. Pour les propriétaires, c’est une manière de rentabiliser des sites inexploités, dont les frais d’entretien peuvent s’avérer importants. Récemment, la mairesse Plante annonçait un premier projet pilote – le projet Young – en permettant à une vingtaine de groupes communautaires, d’entrepreneurs et d’artistes d’occuper 5 000 pi2 de superficies vacantes, dans le quartier Griffintown, afin de réaliser leurs projets à un loyer abordable. Il s’agit d’une initiative de l’Entremise, en partenariat avec la Maison de l’innovation sociale, le programme Des Villes pour tous de la fondation McConnell et la Ville de Montréal3. UNE TENDANCE DÉCOULANT DE LA DÉSINDUSTRIALISATION Montréal n’est certes pas la seule ville à tenter de maximiser l’utilisation des espaces vacants. À New York, le maire Bill de Blasio soutient une initiative visant à décourager la spéculation immobilière favorisée par certains propriétaires qui excluent du marché nombre de bâtiments, en attente de la meilleure offre des promoteurs (#HousingNotWarehousing). En France, la Ville de Paris encourage l’urbanisation transitoire depuis plusieurs années. En fait, toutes les grandes villes qui ont été frappées par la désindustrialisation au cours des 50 dernières années sont désormais confrontées à la sous-utilisation ou à l’abandon d’un parc immobilier industriel relativement important. À Montréal, voyons quelles seront les conclusions du projet Young, qui doit se terminer en janvier 2020 et faire l’objet d’une évaluation.

3. Pour en savoir plus sur cette initiative : http://www.entremise.ca/blog/2018/3/5/lancement-officiel-du-projet-young-et-de-ville-davenir-une-stratgie-collaborative-en-faveur-de-linnovation-sociale-montral

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CONFÉRENCE ANDREW MOLSON

BOMA QUÉBEC

MOLSON

UNE SOCIÉTÉ FAMILIALE RÉSOLUMENT MONTRÉALAISE ENTRETIEN AVEC ANDREW MOLSON, UN MONTRÉALAIS DE CŒUR PARTICULIÈREMENT ENGAGÉ DANS LA COMMUNAUTÉ PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

La société Molson est la première brasserie à avoir été édifiée à Montréal par John Molson, il y a plus de deux siècles, en 1776. Rebaptisée Molson Coors Canada, la société est devenue l’un des plus grands brasseurs de bière au monde, tout en restant fidèle à Montréal, la ville qui a été le théâtre de son essor et l’assise de la réussite spectaculaire de son usine située rue Notre-Dame, près du pont Jacques-Cartier.

UN PEU D’HISTOIRE Molson a également constitué un moteur de développement économique pour la ville de Montréal où elle emploie environ 500 employés. Sa réussite tout au long des 232 dernières années prouve qu’il est possible de prospérer grâce à une vision et à un sens aigu des affaires, et ce, même si l’expertise ou la formation font défaut. Cela fut le cas de John Molson, un Britannique ayant élu domicile à Montréal dès l’âge de 18 ans pour y investir les biens de son héritage. Après quatre ans d’études de marché, feu John Molson a cerné avec justesse le potentiel du marché de la bière au Canada alors qu’il n’était pas brasseur. Ayant par la suite acquis les connaissances requises dans le domaine brassicole pour y remédier, John Molson a opté pour les meilleures semences pour la production de malt ainsi que les meilleures levures. Il a proposé aux Montréalais les premières bouteilles de bière issues de la brasserie Molson, au coût de cinq cents, qui ont provoqué un engouement. Pour importer les meilleures levures en provenance d’Europe, il a recouru à l’Accommodation, le troisième bateau à vapeur au monde et le premier à avoir navigué sur le fleuve Saint-Laurent. 72

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L’ESSOR DE MOLSON ET SA CONTRIBUTION Les trois fils de John Molson se sont joints à l’entreprise familiale, et les investissements de la société se sont enchaînés. La famille Molson, figurant déjà parmi les pionniers pour le projet de loi qui a permis la constitution de la première société de chemin de fer au Canada, a fondé la Banque Molson, à l’époque. La prestigieuse famille a également participé à l’établissement de la Mansion House, l’un des premiers hôtels de luxe à Montréal, ainsi que du premier hôpital public de la cité, l’Hôpital général de Montréal. Les Molson ont également créé la raffinerie de sucre Molson avant de la vendre à Redpath. De premier microbrasseur au Québec en 1786, Molson est devenue le chef de file canadien dans le secteur brassicole à l’issue de sa fusion avec Carling O’Keefe en 1989. En 2005, Molson fusionne avec Coors. Onze ans plus tard, la société devient le troisième plus grand brasseur de bière au monde, à la suite de son acquisition du reste des parts de MillerCoors.


De gauche à droite :

Mario Poirier Président du conseil d’administration de BOMA Québec et directeur principal immobilier Conseillers immobiliers GWL Chrystine Loriaux Directrice du marketing et des communications Palais des congrès de Montréal Andrew Molson Associé et président du conseil Groupe conseil Res Publica Bernard Poliquin Vice-président principal Ivanhoé Cambridge Pierre Scott Directeur des comptes majeurs pour le Canada, Société de contrôle Johnson et président du comité organisateur BOMA QUÉBEC

Même si le complexe brassicole moderne de Molson Coors sera construit à Longueuil moyennant un investissement de 500 millions de dollars, le lien originel de la société avec Montréal sera sauvegardé. Ce lien patrimonial perdurera effectivement grâce au projet de la compagnie d’ouvrir un Musée de la bière qui soulignera la contribution de la famille Molson à l’histoire de Montréal. Gageons que les caves d’origine qui servaient de cellier pour la bière et qui ont été préservées au fil des phases de transformation de l’usine montréalaise seront accessibles au public. LES CONFIDENCES D’ANDREW MOLSON Andrew Molson a été convié à la première conférence de la nouvelle série Grands conférenciers organisée par BOMA Québec le 7 février à l’hôtel InterContinental pour renseigner l’auditoire sur le parcours et la vision de sa famille engagée à Montréal depuis plusieurs générations. Bernard Poliquin, vice-président principal, Ivanhoé Cambridge, a interrogé Andrew Molson – qui fait partie de la septième génération de l’entreprise familiale. Il est associé et président du conseil, Groupe conseil Res Publica où il travaille depuis 1997, et il siège au conseil d’administration de Molson Coors Brewing Company, du Groupe Jean Coutu, du Groupe Deschênes, de Dundee Corporation et du Club de hockey Canadiens de Montréal. « Je suis né à Montréal en 1967 et j’y ai grandi. Mes parents ayant insisté pour le bilinguisme de leurs enfants, j’ai étudié dans un collège francophone à Montréal durant trois ans, jusqu’à 14 ans. Après un séjour à Toronto entre 1973 et 1976, je suis retourné à Montréal. Mon nom de famille est québécois », déclare M. Molson.

Ses études en droit à l’Université Laval achevées, Andrew Molson est devenu membre du Barreau du Québec en 1995. Il est aussi titulaire d’un baccalauréat ès arts de l’Université Princeton et d’une maîtrise en gouvernance d’entreprise et en éthique des affaires de l’Université de Londres (Birkbeck College). « À 25 ans, je suis retourné à Montréal où j’ai développé ma vie professionnelle ; je suis retombé amoureux de la ville de mon enfance. Mes parents m’ont encouragé ainsi que mes deux frères à suivre notre propre vocation. Je me suis donc engagé dans les relations publiques. Nous abordions l’entreprise avec notre père de manière informelle, certes, mais sans aucune pression d’y travailler. C’est seulement en 2005 que je me suis joint au conseil d’administration de Molson Coors, mes études en droit et en gouvernance d’entreprise s’étant révélées utiles dans le contexte de la fusion de Coors. D’ailleurs, j’ai toujours partagé la passion de mon père pour la régie d’entreprise », précise M. Molson. Il siège également au conseil d’administration de plusieurs organismes à but non lucratif, dont l’Institut sur la gouvernance d’organisations privées et publiques, la Fondation de l’Université Concordia, le Banff Centre, la fondation evenko et la Fondation Molson. Il préside aussi le conseil de la Fondation de l’Hôpital général de Montréal et du musée Pointe-à-Callière. Outre son bénévolat enrichissant dans plusieurs domaines, Andrew Molson a une vision ambitieuse pour l’entreprise familiale : « Avec la fusion de notre entreprise et l’union de deux familles désireuses d’investir dans le domaine brassicole, tout en gardant un contrôle sur le plan de la gouvernance, Molson Coors souhaite croître pour les deux prochains siècles. Notre vision à long terme nous permet de faire face à des compétiteurs encore plus gros de nos jours,  et ensemble, nous gagnerons. » IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2018

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COMMERCE DE DÉTAIL

IMPACTS DE CERTAINES DÉCISIONS SUR L’IMMOBILIER COMMERCIAL Léopold Turgeon Expert invité

Président-directeur général du Conseil québécois du commerce de détail (CQCD), Léopold Turgeon est un conférencier aguerri et le spécialiste reconnu du secteur du commerce de détail au Québec. Sa motivation : aider les détaillants du Québec à trouver de nouvelles façons de se démarquer dans un secteur-clé de l’économie qui évolue à toute vitesse. Constamment en « mode solution », Léopold Turgeon est un commentateur fréquemment invité dans les médias afin de défendre les dossiers qui comptent pour les détaillants. 

La fin de l’année 2017 aura été marquée par un mouvement sans précédent en regard de l’iniquité provoquée par l’entente conclue entre le gouvernement fédéral et NETFLIX. Bien qu’ils touchent la culture d’abord et avant tout, ce sont des enjeux plus vastes qui nous impactent, tous secteurs confondus, car NETFLIX est à la culture ce que le commerce en ligne transfrontalier est au commerce de détail. Un passe-droit inéquitable. Poussons plus loin la réflexion.

LE PRINCIPE DE LA CHAÎNE ALIMENTAIRE Vous connaissez, j’imagine, le principe de la chaîne alimentaire. En quelques mots et réduite à sa plus simple expression, une chaîne alimentaire est une suite d’êtres vivants dans laquelle chacun est mangé par celui qui le suit. Pas réjouissant, mais bien réel. Quelle est la raison, me demandez-vous, qui me fait évoquer ici le principe de la chaîne alimentaire ? C’est que lorsque nous transposons ce principe au monde des affaires et du commerce, chacun dans le continuum peut devenir la proie d’un plus gros. Il y a aussi les effets corollaires de voir certaines entités disparaître au profit d’entreprises plus robustes. Me voyez-vous venir ? NETFLIX, ou les grands joueurs du commerce en ligne transfrontalier, ont accès aux consom­ mateurs québécois sans toutefois qu’ils aient à percevoir les taxes pour le service qu’ils offrent. Vous comprenez l’avantage que cela leur procure. Et si des commerces doivent fermer parce qu’ils ne sont plus concurrentiels, les municipalités, les artères commerciales et les promoteurs immobiliers feront aussi les frais de cette « chaîne alimentaire » en perte de revenus.

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1. pertes d’emplois pour les personnes qui travaillent dans le commerce ; 2. augmentation possible du nombre de personnes au chômage et en recherche d’emploi ; 3. ventes perdues et manque à gagner pour les fournisseurs qui appro­visionnaient ce commerce ; 4. local qui se vide sur une artère ou dans un centre commercial ; 5. loyers mensuels non perçus, car il n’y a plus de locataires ; 6. taxes foncières de moins pour la munici­­pa­lité. Pensons aussi que c’est un commerce de moins qui ; 7. favorise la circulation des capitaux au sein d’une localité. La fermeture d’un commerce, c’est aussi ; 8. des conséquences sur la chambre de commerce ou encore sur l’association de détaillants de la localité.

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LES IMPACTS DE LA FERMETURE D’UN COMMERCE Si de petits détaillants ferment leurs portes par suite de ces inégalités, les retombées se feront sentir à plusieurs niveaux :


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Nous pourrions ajouter l’image négative que projettent des locaux vides sur une artère commerciale qui se veut en bonne santé. Et ajoutons à cela tout le travail néces­saire à l’installa­ tion d’un nouveau commerce en lieu et place de l’ancien. Dans tous les cas de figure, une fermeture de commerce n’est jamais une bonne nouvelle. Et il est faux de penser qu’un commerce en remplacera simplement un autre. Ce n’est pas une règle aussi simple qui s’applique. Ce n’est pas ici le principe du « un de sorti, un autre d’arrivé ». Une fermeture entraîne avec elle son lot de pertes non négligeables.

Il faut donc, plus que jamais, faire comprendre aux politiciens que les ententes avec les grands joueurs du numérique ne sont acceptables que si elles conduisent tous les joueurs au même niveau. Aujourd’hui, NETFLIX jouit d’un passe-droit, et l’on peut se demander qui d’autre en obtiendra un également. Amazon ? Alibaba ? Un grand promoteur immo­ bilier américain ? Il faut envoyer un message fort à nos gouvernements : nous exigeons des règles équitables.

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CREW M

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CREW M S’INVESTIT DANS LE SUCCÈS DES FEMMES EN IMMOBILIER COMMERCIAL La section montréalaise de CREW Network (Commercial Real Estate Women Network), qui a pour mission de promouvoir, soutenir et reconnaître le succès des femmes en immobilier commercial, dévoilait le 8 mars, Journée internationale des femmes, ses trois grandes priorités pour l’avancement des professionnelles de l’immobilier commercial. 76

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1.

OBTENIR L’ENGAGEMENT DES SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES AFIN D’ASSURER LA PARITÉ DE LEUR CONSEIL D’ADMINISTRATION Selon un rapport des Autorités canadiennes en valeurs mobilières, seulement 12 % des sièges aux conseils d’administration de sociétés inscrites à la Bourse de Toronto sont occupés par des femmes. Notre intention est de favoriser l’accès à la formation en gouvernance pour les membres de CREW M afin de mieux les outiller à assumer le rôle d’administratrice.

2.

MIEUX PRÉPARER LA RELÈVE DANS LE SECTEUR IMMOBILIER Depuis plus de cinq ans déjà, CREW M offre un programme de mentorat, une plateforme exceptionnelle qui permet aux femmes en immobilier commercial de bénéficier de conseils judicieux de professionnels (les) chevronnés (ées) pour l’avancement de leur carrière. À ce jour, près de 250 membres (mentores et mentorées) ont pris part à ce programme porteur. Par ailleurs, CREW Network offre également des bourses aux élèves universitaires méritants qui s’intéressent au secteur immobilier.

3.

FAVORISER LE PARTAGE ET LES ÉCHANGES DE CONNAISSANCES ENTRE LES PROFESSIONNELLES ACTIVES DANS LES QUELQUES 30 DISCIPLINES DIFFÉRENTES DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL CREW M entend multiplier les activités de maillage et de réseautage. De plus, des grappes sectorielles de travail seront créées pour stimuler les contacts et contribuer à l’avancement des connaissances et au développement des affaires.

Nous souhaitons nous faire le porte-voix des quelque 260 membres actives localement au sein du mouvement CREW, qui rejoint plus de 11 000 professionnelles en immobilier commercial à l’échelle nord-américaine et au RoyaumeUni. On constate en effet que des progrès notables ont été réalisés au cours des 15 dernières années : les initiatives mises de l’avant ont généré des résultats positifs, des femmes de tête ont accédé à des postes décisionnels dans notre industrie, et elles assument aujourd’hui un rôle déterminant dans notre économie. Mais il reste encore beaucoup de chemin à faire en matière de parité et de diversité, et nous avons toujours de nombreux défis à relever. À titre d’exemple, le salaire moyen des hommes en immobilier commercial est de 150 000 $, alors que celui des femmes est de 115 000 $, soit un écart de 23,3 %.

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SONIA GAGNON, PRÉSIDENTE ÉLUE LINDA ROULEAU, PRÉSIDENTE STÉPHANIE LINCOURT, PRÉSIDENTE SORTANTE

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Nous invitons les sociétés immobilières et l’ensemble des parties prenantes de notre industrie à se mobiliser afin de permettre aux femmes de rayonner à leur juste valeur, de bénéficier de l’équité salariale et d'accéder à des postes de direction et de conseils d’administration en fonction de leur mérite et de leur expertise.

LES MEMBRES DU CONSEIL D’ADMINISTRATION 2018 DE CREW M : Pierre E. Scott, Johnson Controls Canada ; Maryse Couture, Toiture Couture ; Pascale Cloutier, Sandalwood Management Canada ; Chantal Cousineau, BDO Canada ; Stéphanie Lincourt, Richter S.E.N.C.R.L. ; Linda Rouleau, Fonds de placement immobilier Cominar ; Sonia Gagnon, SGM Agence ; France-Élaine Duranceau, Colliers International (Québec) inc. ; Maria Concetta Giampa, Groupe immobilier Oxford ; Mylène Forest, Gestion Forest Prud'homme inc.; Andrée Roy, Otéra Capital. ;:;;°

Présente aussi sur la photo de gauche, Linda Rigg, directrice générale CREW M. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2018

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EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL

L’INTELLIGENCE ARTIFICIELLE EN GESTION IMMOBILIÈRE Annie Daniel

L’apprentissage automatique (Machine Learning) a le potentiel de changer complètement la manière dont nous interagissons avec l’environnement bâti. Pour bien comprendre quel sera son impact, voici un bref exposé de nos systèmes de contrôle existants.

Experte invitée

La plupart des systèmes actuels sont de type statique, car ils requièrent une programmation selon des paramètres d’horaires, de journées, de saisons, entre autres, et ils conservent, par exemple, la température à l’intérieur de l’immeuble à un degré défini par cette program­ mation souvent basée sur les normes qu’établit l’industrie. On trouve aussi le même côté statique dans le contrôle de l’éclairage et la sécurité du bâtiment, et le gestionnaire doit prévoir la modification de la programmation à l’occasion de journées fériées ou d’événements spéciaux, par exemple.

Après des études en architecture et en design d’intérieur, Annie Daniel se joint à Lemay avant de poursuivre sa carrière en gestion immobilière. Elle devient directrice générale de Place Alexis Nihon et ensuite directrice de propriété au Carrefour Laval. Jusqu’à tout récemment directrice de projets chez Lemay, elle est maintenant associée chez Kiva Design. Elle étudie en intelligence artificielle et est membre de CREW M depuis sept ans.

De plus, ces systèmes sont très rarement réglés ou optimisés après leur installation et ils ne prennent pas en compte un facteur important : l’humain. En effet, ces systèmes de contrôle ne tiennent pas compte du confort de l’occupant, n’ont aucune compréhension de la quantité d’énergie utilisée et possèdent encore moins le moyen de trouver une façon d’être plus efficaces, et ce, que les occupants soient présents ou non dans l’immeuble. Tout ça parce qu’ils leur manquent un élément essentiel, la rétroaction, à savoir l’échange tout simple d’informations entre le système de contrôle et l’humain.

ENTRE LA MACHINE ET L’HUMAIN L’Internet des objets et l’apprentissage auto­ matique ajoutent cet élément important à l’équation. Il s’agit d’un moyen tout simple d’échange entre l’humain et la machine afin que cette dernière absorbe les données, les comprenne et s’en serve afin d’y répondre en posant l’action appropriée au bon moment. Ce nouveau système de contrôle « intelligent et adaptatif » peut assigner des priorités, comme d’assurer le confort des usagers plutôt que de conserver une programmation rigide dictant de garder la température à 21 degrés Celsius. Il peut aussi recevoir les plaintes d’un groupe de personnes par l’intermédiaire de son application mobile et répondre en conséquence dans la zone touchée, préalablement détectée par la géolocalisation des téléphones intelligents des individus qui ont formulé la plainte ou par carte de navigation interne propre à l’immeuble. Il peut aussi régler l’éclairage intérieur par rapport au degré d’ensoleillement extérieur et moduler les zones indépendamment les unes des autres lorsqu’elles ne sont pas occupées. Il peut de plus assister le service de sécurité de l’immeuble en détectant les visages ou les téléphones intelligents qui ne sont pas des

GETTY IMAGES PAR CHOMBOSAN

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GETTY IMAGES PAR ZHUDIFENG

habitués de l’immeuble et en informer la sécurité tout en gardant une trace du trajet de chacune des personnes ainsi identifiées. DE LA FICTION À LA RÉALITÉ Basée sur les habitudes et sur les différents besoins des usagers, la machine apprend et adapte l’envi­ ron­n ement en conséquence. La consommation énergétique est donc mieux gérée, et les pointes sont évitées. De plus, la machine contient toute l’information provenant en temps réel des manuels de standards, de codes et de normes de l’industrie, et cette information est codée sous forme de fonctions, de règles ou d’algorithmes devant être respectés pour toute décision ou action entreprise. D’ici peu de temps, ces systèmes seront déployés dans nos immeubles et ils amorceront leur interaction avec les locataires et les occupants. Tout comme nous sommes passés au magasinage en ligne pour éviter les foules, les problèmes de stationne­ ment, les caprices de la météo, etc., nous passerons sous peu à l’usage de l’application de notre immeuble sur notre téléphone intelligent afin d’effectuer nos demandes et de recevoir une action appropriée du sys­tème en temps réel. L’attente de l’intervention physique d’un tech­ nicien à nos bureaux ou sur son système statique qui prend plusieurs heures, car il répond à un autre appel, est révolue…

Bienvenue au 4041 Molson

Occupation / printemps 2019

Au cœur d’un quartier d’affaires Superficie locative 76 500 pi 2 Allocation pour aménagement Stationnements en sous-sol Toit-terrasse vert Bâtiment éco-énergétique certifié LEED Plan de transport collectif et actif Commerces et restaurants

Contactez Martine Rochon 514 528-5230 # 248

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TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN

PIÉTONS, CYCLISTES, AUTOMOBILISTES :

LA NÉCESSAIRE COHABITATION Paul Lewis Expert invité

Paul Lewis est doyen de la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal et chercheur à l’Observatoire Ivanhoé Cambridge du développement urbain et immobilier, dont il a été directeur jusqu’en 2012. Ses recherches portent principalement sur les transports, notamment la mobilité des jeunes, de même que la planification et la gouvernance des services de transport.

Ainsi, la Ville de Montréal interdira la circulation automobile de transit sur le mont Royal, le temps d’un projet pilote. Après une période d’essai, la Ville décidera ou pas d’interdire définitivement la circulation de transit.

Durant la période d’essai, les automobilistes auront accès au mont Royal, ils pourront encore se rendre en haut de la montagne. La Ville ne remet d’ailleurs pas cet accès en question. Mais il ne leur sera plus possible de traverser le parc d’est en ouest, même pour admirer le paysage. La voie Camillien-Houde a été pensée comme un parkway, mais ce n’est plus tout à fait sa fonction première, puissequ’elle sert aussi de voie de transit et qu’elle est souvent congestionnée. Le transit est-il compatible avec la fonction première d’un parc ? Pour plusieurs, la réponse est non. Après tout, un parc n’est pas aménagé pour les voitures, mais pour permettre aux urbains de vivre une expérience différente de la ville ; les voitures n’y ont donc pas leur place, sinon de manière très limitée. Si la fonction de transit semble difficilement compatible avec la fonction première d’un parc, la promenade, même en voiture, peut l’être. Tout dépend de l’identité que l’on cherche à donner au parc, à sa mission. Cette décision a suscité une très vive opposition, étonnante à bien des égards. Les opposants évoquent différentes raisons, incluant les droits des automobilistes. Pourtant, cette décision de la Ville de Montréal n’est pas particulièrement audacieuse. Ainsi, New York a fait de même s’agissant de Prospect Park, à Brooklyn, l’autre grand parc de New York – avec Central Park –, tous deux aménagés par l’architecte paysagiste du mont Royal, Olmsted. REPENSER LA PLACE DE L’AUTOMOBILE Il y a quelque chose de troublant dans cette opposition à la décision de limiter la circulation de transit dans le parc du mont Royal, comme

si les avantages consentis à l’automobile ne pouvaient être remis en question… Or, il nous faut revoir la cohabitation entre les différents usagers de la route et, surtout, réduire le nombre d’automobiles sur nos routes. C’est d’ailleurs là l’argument principal avancé pour justifier la fin de la circulation de transit sur le mont Royal. Depuis la fin de la dernière guerre, on a augmenté de manière considérable la place faite à l’automobile en milieu urbain, afin d’accom­m oder un parc automobile en très forte croissance. Cette dépendance accrue à l’automobile coûte collectivement très cher (pour les voies de circulation et pour les espaces de stationnement). Le transport collectif per­ mettrait de réduire les coûts liés à la mobilité, comme l’avait d’ailleurs démontré la Chambre de commerce de Montréal, dans une étude publiée il y a quelques années et qui est toujours d’actualité1. Pour augmenter la part de marché du transport collectif, la réduction des avantages à l’automobile s’impose. Notre dépendance à l’automobile nuit aux piétons et aux cyclistes, au point où ces derniers peinent à se déplacer de manière sécuritaire. Par exemple, les feux de circulation sont encore trop souvent programmés pour favoriser la fluidité automobile, plutôt que la traversée sécuritaire pour les piétons. Les autobus connaissent des problèmes similaires. Trop souvent pris dans les bouchons de circulation, ils offrent aux usagers une solution moins rapide que l’automobile, la plupart du temps. Les voies réservées permettent d’améliorer la vitesse des autobus, mais elles sont encore

1. Chambre de commerce du Montréal métropolitain (2010). Le transport en commun. Au cœur du développement économique de Montréal. http://www.ccmm.ca/documents/etudes/2010_2011/10_11_26_ccmm_etude-transport_fr.pdf)

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GETTY IMAGES PAR OLASER

insuffisantes pour donner un réel avantage au transport collectif. Sur ce plan, le métro et les autres systèmes de transport en site propre sont des solutions bien plus performantes. Il faut repenser la place de l’automobile dans la ville et permettre une meilleure cohabitation de tous les usagers. L’amélioration de la mobilité pour tous passe par une réduction de la place de l’automobile, pour en donner plus aux autres usagers. Les avantages considérables consentis à l’automobile n’ont pas amélioré la mobilité de tous, ils ont fait en sorte qu’elle soit globalement moins efficiente. Surtout, ces avantages nuisent assurément à la qualité de vie de tous, incluant

celle des automobilistes, qui peinent à se déplacer de manière efficiente. Cela vaut dans les quartiers centraux, où la pression automobile est souvent très grande ; cela vaut aussi en banlieue, où les citoyens sont nombreux à réclamer que l’automobile soit davantage disciplinée, même lorsqu’ils dépendent d’elle pour leurs déplacements. Une meilleure mobilité pour tous ne peut privilégier l’automobile, elle doit plutôt s’appuyer sur une diver­sité de modes, incluant l’auto. Augmenter la part de marché des autres modes n’est possible que si la ville permet une meilleure cohabitation entre tous les usagers de la route ; pour y parvenir, il faut réduire la place de l’automobile en milieu urbain.

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DROITS ET OBLIGATIONS

UN BAILLEUR DOIT-IL ÊTRE TENU À SON ESTIMATION DE FRAIS D’EXPLOITATION ? Me Sylvie Bouvette Experte invitée

Un bail aux fins de l’exploitation d’une pharmacie est conclu en juillet 2010 pour une période de 10 ans, débutant le 15 septembre 2010. Dans ce bail, le locateur avait estimé le coût des taxes foncières à 5,00 $ le pied carré de la superficie des lieux loués et les frais liés aux aires communes à 1,35 $ le pied carré de la superficie des lieux loués pour le premier exercice financier de la durée. Le signataire du bail comme locateur initial vend l’immeuble, un an après son entrée en vigueur, à Crombie Property Holdings Limited (« Crombie »).

Le 28 mars 2013, comme cela était prévu au bail, Crombie, à titre de nouveau locateur, transmet une facture d’ajustement de 33 568,68 $ pour les taxes foncières et les frais liés aux aires communes, ce que le locataire refuse de payer étant donné qu’il considère cette facture comme étant trop élevée. Le locateur réplique par la transmission d’un avis de défaut du locataire.

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo­ biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

Le locataire se pourvoit en requête introductive d’instance en jugement déclaratoire pour faire déclarer que les taxes foncières sont fixées à 5,00 $ le pied carré de la superficie des lieux loués, et que les frais liés aux aires communes sont fixés à 1,35 $ le pied carré de la superficie des lieux loués, le tout prévu selon la formule déterminée par la Cour, majorée de 15 % et de l’indice des prix à la consommation, et ce, pour toute la durée du bail et de ses renouvellements.

D’emblée, il faut noter que le locataire, lorsqu’il a signé son bail, n’a fait aucune vérification pour tester la précision des estimations qui lui ont été fournies. Le bail ne prévoyait par ailleurs aucun plafonnement des frais. Le locataire plaide qu’il y a eu vice de consentement lors de la conclusion du bail dû aux fausses déclarations du locateur quant aux taxes foncières et aux frais liés aux aires communes. La Cour d’appel déclare qu’en l’espèce, le juge de première instance a bien fait de déterminer quelle était l’intention commune des parties au moment de la conclusion du bail et de conclure que celle-ci n’était pas de limiter le montant des taxes foncières à 5,00 $ le pied carré de la superficie des lieux loués et celui des frais liés aux aires communes à 1,35 $ le pied carré de la superficie des lieux loués. En effet, la clause

1. Shawi-Pharma Inc. c. Crombie Property Holdings Limited – Cour d’appel 2017 QCCA 1675 (en appel de la décision 2016 QCCS 2239).

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En première instance, une preuve a été faite selon laquelle la détermination du montant estimé provenait d’un évaluateur agréé qui travaillait depuis plus de 25 ans dans les projets immo­ biliers chez Sobeys, qui était le locateur

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La Cour d’appel précise que le bail ne comporte aucun indice voulant que cette estimation constitue une obligation de résultat et donc le locateur n’était pas tenu de fournir un résultat précis et déterminé. La notion même d’estimation comporte une idée d’approximation, et, par conséquent, les frais ou les taxes seront sujets à fluctuation à la hausse comme à la baisse. La cause du locataire est donc rejetée.

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initial. Le tribunal précise que le locataire aurait pu prendre des précautions en faisant inscrire des réserves ou des précisions à son bail afin de plafonner les taxes payables. Puisque le locataire n’a pris aucune précaution à cet égard, il a été condamné à payer la somme de 33 568,68 $.

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du bail prévoyait qu’une estimation devait être faite de la quote-part du locataire avant le début de chaque exercice financier, sur la base de laquelle estimation le locataire paierait par versements égaux et mensuels sa quote-part des taxes et des frais. L’ajustement devait être fait à la fin de l’année sur la base des coûts réels payables. Il ressortait clairement des termes du bail que le locateur devait procéder à une estimation annuelle avant chaque exercice financier, ce qu’il a fait faire de manière sérieuse par des personnes qualifiées.


BRÈVES IMMOBILIÈRES

VIVRE EN VILLE LANCE SON PROJET SUR LA LOCALISATION ÉCORESPONSABLE DES BUREAUX ET CHERCHE DES COLLABORATEURS

VIVRE EN VILLE

Vivre en Ville, organisation d’intérêt public qui travaille à l’aménagement durable des collectivités du Québec, s’intéresse aux choix de localisation des entreprises de bureaux et à l’impact de cette décision immobilière sur la prospérité de l’entreprise et sur la prospérité collective. L’organisation est à la recherche de partenaires qui souhaitent intégrer une approche écoresponsable à leurs pratiques de choix d’emplacement.

Paul-Éric Poitras

Michelle Moller

Jean-Marc LeBlanc

NAI TERRAMONT COMMERCIAL

NAI TERRAMONT COMMERCIAL ANNONCE LA FUSION ET L’EXPANSION DES SERVICES IMMOBILIERS COMMERCIAUX À MONTRÉAL

LAURÉAT DU PRIX ÉNERGIR POUR UNE MEILLEURE UTILISATION DU GAZ NATUREL

Deux des principales sociétés immobilières commerciales de Montréal, NAI Commercial Montréal et Services Immobiliers Terramont inc., unissent leurs forces depuis le 1er mars 2018. Grâce à cette fusion, le bureau officiel à Montréal figure au palmarès des cinq plus grandes sociétés desservant les marchés du bureau, de l’industriel, du commerce de détail, de la location et de l’investissement, a déclaré Paul-Éric Poitras, président de la nouvelle entité NAI Terramont Commercial. D’autres objectifs comprennent l’établissement d’une alliance avec un cabinet local reconnu de gestion immobilière, y compris l’administration de baux et services judiciaires.

YUL Condominiums, l’un des plus impor­tants projets résidentiels au centre-ville de Montréal, est heureux d’annoncer qu’il a remporté le prix Énergir pour une meilleure utilisation du gaz naturel lors du 35e gala des Prix Domus. Le projet, conçu par Menkès Shooner Dagenais LeTourneux Architectes, en collaboration avec Stefano Domenici Architecte et développé en partenariat par le Groupe Brivia et le Groupe Tianco, comprend notamment 2 tours de 38 étages, 17 élégantes maisons en rangée et un jardin privé de 23 000 pieds carrés.

La Société de développement Angus (SDA) accueille avec enthousiasme l’octroi d’une aide financière de 20,5 M$ du gouvernement du Québec à la Ville de Montréal pour la réalisation des infrastructures vertes de l’écoquartier du Technopôle Angus. L'annonce a été faite par le ministre Martin Coiteux lors du Forum stratégique de la Chambre de commerce du Montréal métropolitain. Les travaux de construction de ce projet d'envergure pourront débuter dès le printemps prochain et comprendront d'abord l'édification des infrastructures ainsi que la construction d'un premier bâtiment résidentiel Cité Angus et d'un immeuble de bureaux.

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COMMUNICATIONS INFRAROUGE

LA SOCIÉTÉ DE DÉVELOPPEMENT ANGUS ACCUEILLE LA PARTICIPATION DU GOUVERNEMENT DU QUÉBEC AU FINANCEMENT DES INFRASTRUCTURES DE L’ÉCOQUARTIER DU TECHNOPÔLE ANGUS


NOMINATIONS CHEZ IVANHOÉ CAMBRIDGE Ivanhoé Cambridge annonce la nomination de deux leaders chevronnés à sa haute direction : Nathalie Palladitcheff est promue présidente d'Ivanhoé Cambridge et Alfonso Graceffa est nommé chef des unités d'affaires. Dans son nouveau rôle, Nathalie Palladitcheff veillera, entre autres, à ce que la stratégie globale d'investissement soutienne l'atteinte des objectifs de croissance et de rendement. Alfonso Graceffa dirigera les unités d'affaires d'Ivanhoé Cambridge et aidera à définir et à réaliser leurs stratégies d'investissement en cohérence avec la stratégie globale, et en fonction des objectifs de rendement et de création de valeur.

Nadia Guizani et Katherine Barbacki se joignent à l’équipe Miller Thomson Nadia représente les clients relativement à la négociation, la rédaction et l’interprétation de baux commerciaux. Elle leur propose également des stratégies efficaces axées sur la prévention et la résolution de litiges immobiliers.

FAI S ONS ROUT E E NS EM BL E MILLERTHOMSON.COM

Alfonso Graceffa

DEVIMCO IMMOBILIER LANCE UN CONCOURS POUR L'INTÉGRATION D'UNE ŒUVRE D'ART DE 21 ÉTAGES À SON PROJET MARYROBERT Devimco Immobilier est fière de lancer un concours sur invitation pour l'intégration d'une œuvre d'art se déployant sur 21 étages dans son projet mixte MaryRobert, situé dans le District GriffinMC. Les artistes de renom Nicolas Baier, René Derouin, le collectif Doyon-Rivest et Pascale Girardin ont été invités à développer une proposition artistique qui s'intègrera au concept architectural du projet. Un comité de sélection dévoilera le gagnant à la fin du mois de mai 2018. L'inauguration officielle, quant à elle, est prévue en 2020.

ENTREVUE : RÉAL BOUCLIN, DE RÉSEAU SÉLECTION, À LA CHAMBRE DE COMMERCE DU MONTRÉAL MÉTROPOLITAIN Les milieux de vie intergénérationnels sont la vision de Réseau Sélection et ont été présentés dans le cadre du forum straté­ gique sur les grands projets. C’est un thème qui tient énormément à cœur à son président-directeur général, Réal Bouclin, un homme d’affaires d’envergure. Invité à partager son expertise sur le sujet lors de ce dernier forum par la Chambre de commerce du Montréal métropolitain, il a abordé ce thème, citant en exemple deux des projets immobiliers de Réseau Sélection.

VA N CO U V ER C A LG A RY EDMO NTO N KITCH EN ER-WATER LO O G U ELPH TO R O NTO

NOUVELLE ASSOCIÉE CHEZ LRV NOTAIRES

SA SK ATO O N VAU G H A N

R EG I N A M A R KH A M

LO N D O N MO NTR É A L

BENTALL KENNEDY ET LA FINANCIÈRE SUN LIFE ACCROISSENT LEUR PORTEFEUILLE IMMOBILIER

La direction de l’étude est fière d’accueillir Me Marie-Claude Lavoie comme nouvelle associée. Me Lavoie se spécialise en droit des affaires en immobilier commercial depuis 2009. Depuis plus de 30 ans, LRV Notaires est la plus importante étude de notaires de la Rive-Nord (Montréal). En tant que chefs de file, les notaires de l’étude proposent des services juridiques spécialisés, notamment : le droit des affaires, le droit immobilier et de la copropriété, le droit de la personne et des successions.

Bentall Kennedy annonce l'acquisition de deux immeubles de bureaux de premier ordre d'Investissements Mile-End inc. dans le quartier dynamique du Mile End, à Montréal. Ces immeubles sont situés au 7250 et au 7450, rue du Mile End. Cette acquisition, faite pour le compte de la Financière Sun Life, devrait être profitable à ce secteur en croissance axé sur les technologies et l'inno­ vation. Elle ajoute près de 400 000 pieds carrés d'espace de bureaux au portefeuille de la Financière Sun Life, au Québec. À la suite d'importants travaux de réaménagement, le 7250, rue du Mile End a obtenu la certification LEED argent en 2016 et la certification argent de BOMA BEST en 2017.

NOUVEAU PARTENARIAT POUR ENGIE SERVICES ENGIE Services est fière d’être membre de l’équipe « Innovate Energy » qui comporte également Black & McDonald, PCL et WSP. Ce consortium est l’un des deux à avoir été préqualifiés par Services publics et Approvisionnement Canada pour conclure un partenariat public-privé visant à concevoir, construire et financer un nouveau réseau de chaud et de froid pour alimenter 20,45 millions de pieds carrés d’immeubles, et à l'exploiter et le maintenir pendant 30 ans.

ENGIE SERVICES INC.

Nathalie Palladitcheff

LRV NOTAIRES

IVANHOÉ CAMBRIDGE

Après avoir complété avec brio son stage du Barreau chez Miller Thomson, Katherine s’est jointe à notre groupe Immobilier qui compte plus de 50 avocats au Canada.

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DISPONIBILITÉ ESPACES DISPONIBILITÉDES DES ESPACES

Présentée par

MISE À JOUR SUR LA DISPONIBILITÉ À MONTRÉAL Source : Groupe Altus Solutions de données - mars 2018

Marché de bureaux – Grand Montréal Peu de variation du taux de disponibilité dans les divers secteurs de location depuis janvier. Le secteur de l’Ouest-de-l’Île continue d’afficher un taux de disponibilité relativement élevé. La sous-location dans ce secteur de marché représente 24 % de l’espace total à louer, alors que ce ratio oscille entre 2 et 8 % pour les autres secteurs. La superficie en sous-location dans l’Ouest-de-l’Île comprend l’ajout récent de 90 000 pi2 à sous-louer dans l’immeuble d’Ericsson.

EST-DE-L'ÎLE LAVAL PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE OUEST-DE-L'ÎLE

Bureaux LAVAL

MONTRÉAL CENTRE-VILLE

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

16,9

715 000

12,3

6 462 000

OUEST-DE-L'ÎLE

EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

22,7

2 311 000

15,7

383 000

PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE

RIVE-SUD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

14,8

3 589 000

14,5

713 000

RIVE-SUD

Industriel

CENTRE-VILLE

LAVAL

EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ

Marché industriel – Grand Montréal* Le taux de disponibilité sur le marché locatif industriel s’est resserré depuis janvier pour tous les secteurs de marché à l’exception du secteur Sud-de-l’Île. En excluant l’ajout de près de 600 000 pi2 à louer dans ce secteur, la superficie totale à louer des autres secteurs de location combinés a reculé de 2,6 millions de pieds carrés.

DISPONIBILITÉ

%

pi

6,7

1 328 000

2

OUEST-DE-L'ÎLE DISPONIBILITÉ

SAINT-LAURENT

DISPONIBILITÉ %

pi2

5,2

2 370 000

4,4

2 292 000

SAINT-LAURENT

MONTRÉAL SECTEUR SUD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi

5,9

3 955 000

2

OUEST-DE-L'ÎLE

MONTRÉAL SECTEUR SUD

%

pi2

4,1

1 329 000

RIVE-SUD DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

5,5

1 323 000

6,7

1 301 000

TAUX DE DISPONIBILITÉ (%) RIVE-SUD

3 050 000

pi2

DÉFINITIONS :

MONTRÉAL SECTEUR NORD

4,1

%

DISPONIBILITÉ

EST-DE-L'ÎLE

pi2

MONTRÉAL SECTEUR NORD

LACHINE

LAVAL

%

Pourcentage de la superficie totale disponible à la location pour l'ensemble du marché, incluant les locaux à louer et à sous-louer.

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LACHINE

SUPERFICIE TOTALE DISPONIBLE (PI2) * Les données pour les marchés industriels de Lanaudière, des Laurentides et de Vaudreuil-Dorion sont disponibles en ligne sur www.altusinsite.com.

Superficie totale disponible, pour occupation immédiate ou future.

Ces données sont protégées par droit d’auteur et ne peuvent être reproduites sans l’autorisation écrite du Groupe Altus ltée. 86

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2018


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Immobilier commercial volume 11 - numéro 2  

L'IMMOBILIER COMMERCIAL AU FÉMININ > Rencontre avec Sylvain Cossette > Le nouveau chef de Cominar

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L'IMMOBILIER COMMERCIAL AU FÉMININ > Rencontre avec Sylvain Cossette > Le nouveau chef de Cominar