DROITS ET OBLIGATIONS
Étant donné que la condition permettant de mettre fin à la promesse s’est réalisée, c’est-à-dire que la vérification diligente n’a pas été satisfaisante et que le promettant-acheteur en a avisé les Clients dans les délais, il n’y a pas eu d’« entente visant à vendre l’IMMEUBLE », dit la Cour. Interpréter cette clause différemment aurait pour effet de donner droit au paiement de la commission dès l’acceptation de la promesse, malgré la présence d’une condition. Aussi, en exigeant la décontamination, M. Douek a par la suite ajouté unilatéralement deux conditions nouvelles à la promesse d’achat et, par le fait même, a exercé sa faculté de dédit. Le Courtier ne peut donc prétendre avoir droit à une commission en vertu de la clause 6.1(3°) du contrat de courtage, car aucune entente visant à vendre l’immeuble n’a été conclue. Comme second argument, le débat a ensuite porté sur la clause 6.1(4°) du contrat de courtage. Selon cette clause, le Courtier pourrait avoir droit malgré tout à sa commission si ses Clients avaient empêché volontairement la libre exécution du contrat de courtage. Le Courtier devait alors prouver la faute de la part de ses Clients. La Cour Suprême énonce alors ce qui suit : « À mon avis, une telle faute peut découler soit du défaut par le promettant-vendeur d’accomplir un acte qu’il était tenu d’accomplir, soit au contraire de l’accomplissement par celui-ci d’un acte qu’il avait l’obligation de ne pas accomplir. » Cela nécessite une explication. La Cour nous fournit un exemple d’une faute d’un vendeur pouvant donner droit à la commission : le fait pour le Vendeur d’entraver sciemment la vérification diligente. La Cour analyse ensuite la promesse d’achat intervenue et confirme que les Clients n’avaient, dans cette entente, ni l’obligation de décontaminer leur propriété ni l’obligation de négocier à nouveau les conditions de la promesse d’achat initiale. D’ailleurs, les Clients ont plutôt collaboré avec M. Douek et ont agi de bonne foi. On ne peut conclure qu’ils ont empêché la réalisation de la vente par leur faute. La clause 6.1(4°) ne s’applique donc pas plus ici pour donner droit au Courtier à sa commission. En désespoir de cause, le Courtier invoque une autre faute de ses Clients, à savoir le contenu de la déclaration du vendeur signée initialement en faveur du Courtier et jointe au Contrat de courtage, selon laquelle « l’IMMEUBLE est conforme aux lois et règlements relatifs à la protection de l’environnement ». Cela faisant dire au Courtier que les Clients ont fait défaut de fournir un immeuble ainsi conforme. La Cour énonce que cette déclaration ne peut, à elle seule, permettre de conclure que les Clients ont volontairement empêché la libre exécution de ce contrat, en l’absence de preuve de mauvaise foi, car ils ignoraient alors l’état de contamination du bien-fonds. « Ces déclarations du vendeur ne sont pas des garanties », déclare la Cour, qui ajoute que « le régime des garanties légales ne pouvait jouer, étant donné qu’aucune vente n’avait été conclue ». La Cour n’a pas trouvé motif à faute là non plus.
DES SOLUTIONS TAILLÉES SUR MESURE
Depuis près de 20 ans, BUSAC poursuit le même objectif; offrir des services de qualité adaptés à la personnalité de ses clients quel que soit leur secteur d’activité. Qu’il s’agisse de besoins locatifs classiques ou répondant aux entreprises à vocation technologique, nous savons nous réinventer pour proposer des solutions taillées sur mesure pour votre entreprise.
ISABELLA LONGONI Coordonnatrice des baux et location 514 284.0014 location@busac.com BUSAC.COM
En conclusion, le Courtier n’a pas eu droit à sa commission. IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2016
39