SÉRIE ANNIVERSAIRE
privilégié des partenaires locaux, qui connaissent très bien leurs marchés, qui ont les mêmes règles de gouvernance, le même code d’éthique et les mêmes horizons de détention que nous. » À ses partenaires, Ivanhoé Cambridge apporte les capitaux pour leur permettre de croître et laisse entre leurs mains la direction des opérations. « C’est de cette façon qu’on pense qu’il est possible de réaliser des rendements intéressants », croit Sylvain Fortier. L’immobilier étant devenu un actif, la façon de gérer un immeuble change. C’est le cas chez Ivanhoé Cambridge. « Nous mettons de plus en plus l’accent sur la gestion d’investissements. Il faut que le gestionnaire d’immeuble soit totalement au courant de ce qu’on veut faire aussi au point de vue de l’investissement. Il doit comprendre notre stratégie pour chaque immeuble, dans chaque marché, et ce, à long terme », expose le chef des investissements. Or, comme propriétaire investisseur, le bras immobilier de la Caisse calcule ses rendements réalisés, mais aussi en bonne partie ses rendements non réalisés. « C’est essentiellement la valeur marchande de nos actifs, dit M. Fortier. Pour nous, il y a donc moyen de créer de la valeur en rénovant, en relouant plus cher, en ajoutant de l’espace ou en brisant des espaces dans nos immeubles. » Dans cette perspective, la stratégie actuelle d’Ivanhoé Cambridge est d’opter pour l’achat d’immeubles qui ne sont pas totalement stabilisés ni entièrement loués. « C’est peut-être ce qui nous différencie de la majorité de nos pairs qui, eux, se bâtissent un portefeuille et veulent quelque chose de sécuritaire sur le plan du " cash-flow ", indique le dirigeant. Nous, en étant en immobilier depuis longtemps, nous voyons un bon profil rendement-risque sur des immeubles qui vont peutêtre nécessiter des interventions et pour lesquels nous pensons pouvoir être rémunérés pour réaliser ce travail. » QUELQUES PROJECTIONS Comme on le sait, la faiblesse des taux d’intérêt a permis au phénomène de la financiarisation de l’immobilier de prendre son essor. Alors, que pourrait-il se produire advenant une hausse des taux ? Hormis pour les États-Unis, qui ont augmenté récemment leur taux directeur, « partout ailleurs, cela ne va pas très bien, que ce soit en Asie ou en Europe », observe M. Fortier. Et ce qui préoccupe davantage le dirigeant, ce n’est pas tant la hausse des taux d’intérêt, mais plutôt le fait « qu’avec des taux d’intérêt maintenus artificiellement très bas par les gouvernements, l’économie ne soit pas en feu ».
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2016
La société immobilière a tout de même esquissé certains scénarios dans le cas d’une hausse des taux d’intérêt. « Si c’est une hausse minime de 25 points de base, cela n’aura pas d’impact. À partir de 50 points de base, cela commence à impacter les valeurs de marché, simplement parce que le taux d’emprunt est plus élevé. Donc, les gens seraient portés à payer moins cher pour certains actifs. Cela viendrait limiter la croissance de la valeur telle qu’on la perçoit. Cependant, si l’on choisit des actifs qui ne sont pas autant stabilisés, ils s’avèrent un peu moins à risque que des actifs pleinement stabilisés, car la valeur est très liée au taux d’actualisation. Dès qu’il y a un mouvement, cela pourrait vouloir dire un ajustement à la baisse pour certains actifs », commente Sylvain Fortier. GARDER LE CAP Cela dit, l’un des éléments positifs de la financiarisation de l’immobilier, selon M. Fortier, est l’arrivée de grands investisseurs institutionnels capables de traverser certaines crises, ce qui n’était peut-être pas le cas auparavant pour de plus petits joueurs : « Si notre actif subit une perte de 5 % de sa valeur une année, ce n’est pas la fin du monde, si nous le regardons sur un horizon de 10 ou 15 ans. C’est un ajustement temporaire, un peu comme à la bourse. Nous allons quand même garder le cap. »
Ivanhoé Cambridge, filiale de la Caisse de dépôt et placement du Québec, est aujourd’hui l’une des plus grandes sociétés immobilières au monde, avec des actifs totalisant 48 G$ au 30 juin 2015. Par l’intermédiaire de filiales et de partenariats, le bras immobilier de la Caisse détient directement ou indirectement une participation dans plus de 160 millions de pieds carrés d’immeubles de bureaux, de centres commerciaux et d’installations logistiques, de même que dans plus de 23 000 unités multirésidentielles.