Page 1

VOLUME 3 | NUMÉRO 2

Danielle Lavoie

Savoir conjuguer passion et équilibre DOSSIER SALUBRITÉ

Quand les immeubles ont mauvais air

SSuivez-nous uivez-nous ssur ur les les rréseaux éseaux ssociaux ociaux

Informateur Immobilier


« FFaites aites confiance confiance d dès ès a aujourd’hui ujourd’hui à lla a pl plus us g grande rande eentreprise ntreprise d’entretien d’entretien ménager ménager a au u Canada Canada de propriété propriété 1 100 00 % québécoise. québécoise. » — Pierree Robitaille, président de PRM

Une équipe à pa part rt L LE EM MEILLEUR EILLEUR C CHOIX HOIX E EN N MAI MAINTENANCE NTENANCE D D’IMMEUBLES ’IMMEUBLES D DE BUREAUX E BU REAUX Dans son approche comme dans ses pratiques, PR Maintenance occupe toujours une position claire et nette. Sans compromis, cette option de choix répond à tous vos besoins d’entretien de vos immeubles selon les plus hauts standards de l’industrie. PR Maintenance : une é q u ip e à p a r t .

PR Maintenance of offre fre des services d’entretien complets complets qui répondent à to tous us les besoins d’édifices d’édifices d’envergure et multifonctionnels. multifonctionnels. Québec | Atlantique T 1 877 504-5999

Ontario | Ouest T 1 800 719-2828

Suivez-nous sur



Visitez-nous au

www.prmaintenance.com


MOT DE LA RÉDACTION

UNE QUESTION DE SALUBRITÉ D’

PHOTO : MAINTENANCE PAR ALAIN LAMBERT

après des spécialistes en santé publique, un nombre croissant d’employés, notamment dans les tours de bureaux, se plaignent de symptômes diffus et de maladies de toutes sortes, qui compromettent leur rendement et leur bien-être au travail. La mauvaise qualité de l’air est souvent évoquée, mais qu’en est-il exactement?

Nathalie Savaria

Après la légionellose (Maintenance, volume 2, numéro 4), nous avons cru bon d’approfondir la question en vous présentant un dossier spécial sur les immeubles malsains, un sujet qui interpelle tout gestionnaire d’immeubles. Bactéries, moisissures, poussière et polluants peuvent contaminer les édifices et nuire à la santé de leurs occupants. Dans ce dossier réalisé par Catherine Florès, des médecins en santé publique et des experts en hygiène des bâtiments et en décontamination expliquent les différentes causes à l’origine de ces problèmes auxquels il est heureusement possible de remédier efficacement. Mais, comme vous pourrez le constater, leur résolution est souvent le fruit d’une longue investigation. À la une de ce numéro, vous aurez pu remarquer également Danielle Lavoie, vice-présidente, gestion immobilière, chez Strathallen, et ex-présidente de CREW Montréal. Cette gestionnaire étoile vient d’être nommée directrice provinciale du International Council of Shopping Centers (ICSC), une organisation qui regroupe les plus grands acteurs dans le domaine des centres commerciaux. Un autre honneur pour cette femme au parcours exceptionnel qui s’entretient avec la journaliste Suzanne Gagné. Vous retrouverez par ailleurs vos chroniqueurs habituels et pourrez lire l’un de vos reportages préférés écrit dans ce numéro par le journaliste Serge Beaucher : Une journée dans la vie de… Robert Mercure vous fera découvrir le quotidien du directeur général du Fairmont Le Château Frontenac, un hôtel de prestige qui subit actuellement une véritable cure de jouvence. Le beau temps est revenu. Profitons-en pour sortir et prendre un peu d’air frais. Et souhaitons qu’il y ait de plus en plus d’édifices qui respirent le bon air ! La construction ou la rénovation d’immeubles plus performants sur le plan énergétique, certifiés LEED ou BOMA BESt, est de bon augure en ce sens. Nathalie Savaria Rédactrice en chef et éditrice déléguée

Été 2013 —

3


VOLUME 3 | NUMÉRO 2

5

17

Le magazine Maintenance est publié par JBC Média inc. 599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1 Téléphone: 450 446-2006 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 446-1442

3 MOT DE LA RÉDACTION Une question de salubrité Par Nathalie Savaria

info@jbcmedia.ca

5 DOSSIER SALUBRITÉ Quand les immeubles ont mauvais air www.jbcmedia.ca

Par Catherine Florès

PRÉSIDENT ET ÉDITEUR: Jacques Boisvert RÉDACTRICE EN CHEF ET ÉDITRICE DÉLÉGUÉE: Nathalie Savaria ÉQUIPE DE RÉDACTION: Serge Beaucher, Alexandre Côté, Catherine Florès, Suzanne Gagné, Daniel Michon, Nathalie Savaria, Gaëtan Tremblay et Bruno Turcotte RÉVISION : Hélène Roy et Anne-Marie Trudel CORRECTION D’ÉPREUVES: Christine Barozzi et Catherine Faucher DIRECTRICE ARTISTIQUE : Carole Bordeleau INFOGRAPHISTE : Alain Lambert PUBLICITÉ: Catherine Faucher, directrice des opérations Catherine Labbé, conseillère en publicité Edith Lavoie, conseillère en publicité PHOTO EN PAGE COUVERTURE : Danielle Lavoie © Roderick Chen PHOTO : © Maintenance par Denis Bernier et Alain Lambert (sauf indication contraire) IMPRESSION : Imprimeries Transcontinental S.E.N.C. 2850, rue Jean-Perrin, Québec (Québec) G2C 2C8 ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS : Convention n PP 41614528 o

ADRESSE DE RETOUR : 599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1

ABONNEMENTS : 450 446-2006, 1 866 446-3185 Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque nationale du Québec, 2011. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Maintenance. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

15 GESTION IMMOBILIÈRE Les tableaux de bord de gestion Par Bruno Turcotte

17 ENTREVUE Une journée dans la vie de… Robert Mercure Par Serge Beaucher

23 QUESTION D’INNOVATION Systèmes électromécaniques : même invisibles, on en prend soin ! Par Suzanne Gagné

25 COACHING EN GESTION Assumer son rôle de gestionnaire Par Daniel Michon

26 ENTREVUE Danielle Lavoie : Savoir conjuguer passion et équilibre Par Suzanne Gagné

28 CVAC Pour le confort et l’efficacité de la ventilation à haut taux d’induction Par Gaëtan Tremblay

ISSN 1925-7988

30 LE SAVIEZ-VOUS ? Par Alexandre Côté 4

— Été 2013

24 26


DOSSIER SALUBRITÉ

QUAND LES IMMEUBLES ONT MAUVAIS AIR Par Catherine Florès

« OCCUPER CET IMMEUBLE POURRAIT NUIRE À VOTRE SANTÉ » : CERTAINS ÉDIFICES MÉRITERAIENT D’AFFICHER CETTE MENTION. SELON LES EXPERTS DE LA SANTÉ ET DES SPÉCIALISTES DE L’HYGIÈNE DES BÂTIMENTS, L’OCCUPATION D’IMMEUBLES MALSAINS PHOTO : ISTOCKPHOTO PAR

PHOTO : ISTOCKPHOTO PAR HENK BADENHORST

LES PROBLÈMES DE SANTÉ CAUSÉS PAR SERAIENT EN EFFET EN AUGMENTATION. UNE SITUATION PRÉOCCUPANTE POUR LES GESTIONNAIRES D’IMMEUBLES, QUI DISPOSENT TOUTEFOIS DE SOLUTIONS EFFICACES POURVU QU’ILS AGISSENT À TEMPS.

Été 2013 —

5


DOSSIER SALUBRITÉ

IMPACT DES ÉDIFICES INSALUBRES SUR LA SANTÉ RESPIRATOIRE PENICILLIUM, STACHYBOTRYS CHARTARUM, ASPERGILLUS…, CES NOMS UN PEU BARBARES NOUS DEVIENNENT POURTANT FAMILIERS PUISQU’ILS DÉSIGNENT LES PRINCIPAUX TYPES DE MOISISSURES MISES EN CAUSE DANS LES CAS DE CONTAMINATION FONGIQUE, NOTAMMENT DANS DES ÉCOLES, QUI ONT RÉCEMMENT DÉFRAYÉ L’ACTUALITÉ. NJEUX POUR LA SANTÉ DES ÉLÈVES Rien qu’à Montréal, six établissements de la CSDM, nocifs pour la santé de leurs occupants, ont dû être fermés. Parmi ceux-ci, l’école primaire Saint-Gérard, dans le quartier Villeray. C’est à l’occasion de travaux effectués dans l’école en 2011 que l’on s’est aperçu qu’elle était envahie par les moisissures. « Ces moisissures nuisaient à la santé de nos enfants », rapporte Mme Chantal Laperrière, porte-parole du comité de parents qui a fait pression pour que la CSDM agisse. « Plus de 10 % des personnes qui fréquentaient l’école, élèves et personnel, avaient des problèmes de santé, dont certains très sérieux, tels que de violentes crises d’asthme et même des pneumonies. » Datant du milieu des années 1920, l’école Saint-Gérard a connu des épisodes d’infiltrations d’eau par sa maçonnerie qui n’ont pas été correctement traités. Aujourd’hui, il n’y a plus d’autre issue que la reconstruction. Un cas emblématique des problèmes soulignés par le rapport du Vérificateur général du Québec sur la qualité de l’air dans les écoles primaires du Québec, déposé en novembre 2012. Y sont indiqués des lacunes dans le programme d’entretien préventif des bâtiments, une mauvaise utilisation des systèmes de ventilation et un entretien ménager insuffisant. Un constat qui cependant peut s’appliquer à bien d’autres immeubles, d’après les spécialistes de la santé. 6

— Été 2013

PHOTO : ISTOCKPHOTO PAR NINA SHANNON

E

«

Plus de 10 % des personnes qui fréquentaient l’école, élèves et personnel, avaient des problèmes de santé, dont certains très sérieux, tels que de violentes crises d’asthme et même des pneumonies.

»

– Chantal Laperrière

UN ÉVENTAIL DE SYMPTÔMES « Aucun bâtiment n’est à l’abri : édifices publics, immeubles commerciaux et résidentiels, garderies, hôpitaux… Quelle que soit la nature des immeubles, les problèmes trouvent leurs racines dans la conception, dans la construction ou enfin dans l’entretien », affirme le Dr Louis Jacques, spécialiste en médecine du travail et en santé publique et médecine préventive à l’Institut thoracique de Montréal. Le médecin donne l’exemple des immeubles conçus pour limiter au maximum les pertes énergétiques, mais qui s’avèrent trop hermétiques. « On a beaucoup rencontré ce problème dans les grands immeubles construits durant les années 1980, à la suite de la crise énergétique. La priorité donnée à l’économie d’énergie a fait perdre de vue la nécessité de renouveler régulièrement l’air frais à l’intérieur. Ce phénomène a été parfois appelé “ syndrome des tours de bureaux ”. »


DOSSIER SALUBRITÉ

Quant aux facteurs favorisant les infiltrations d’eau, il mentionne les toits plats, plus susceptibles d’avoir des fuites, et diverses autres causes d’infiltrations d’eau, sans oublier les constructions de mauvaise qualité. « Mais la cause principale demeure la négligence dans l’inspection et l’entretien des immeubles. Les répercussions sur la santé des occupants sont en augmentation et c’est à prendre au sérieux. »

L’accumulation de poussières dans les conduits peut accroître les symptômes d’allergie. En outre, l’humidité causée par la condensation et les infiltrations d’eau dans les conduits d’aération créent un milieu propice au développement des bactéries et des moisissures. Quant aux symptômes générés par les moisissures, leur éventail est large : symptômes d’irritation et d’allergie des yeux, du nez, des sinus, des bronches et même de la peau, causant, par exemple, des maux de tête, de la toux, un essoufflement, une difficulté de concentration et de la fatigue. « Certains de ces maux risquent de devenir chroniques, rapporte le Dr Jacques. Les asthmatiques voient leur asthme s’aggraver ou des personnes peuvent devenir asthmatiques. » Ces problèmes sont souvent insidieux et il peut se passer beaucoup de temps avant qu’on identifie la cause, souligne-t-il. En effet, plusieurs symptômes causés par une mauvaise qualité de l’air peuvent être également mis sur le compte d’autres affections comme les rhumes ou la grippe. La plupart du temps, c’est lorsque les personnes atteintes quittent momentanément leur lieu de travail et constatent une amélioration de leur état de santé qu’elles commencent à soupçonner la qualité de leur environnement de travail.

PHOTO : GRACIEUSETÉ DU DR LOUIS JACQUES

Dans les bâtiments qui ont un système de ventilation mécanique, on observe souvent un manque d’entretien de ces systèmes. « Des variations de température importantes, un air trop sec ou trop rare ou encore un débit d’air trop grand engendrent de l’inconfort et divers symptômes, dont l’assèchement des muqueuses, ce qui peut favoriser les infections des voies respiratoires. »

Dr Louis Jacques Spécialiste en médecine du travail et en santé publique et médecine préventive Institut thoracique de Montréal

Les médecins, mais aussi les ministères, les organismes gouvernementaux, les municipalités et les établissements de santé doivent signaler les problèmes de cette nature à la Direction de santé publique. Celle-ci enquête alors dans le milieu et fait des recommandations spécifiques pour chaque cas. « Par la suite, conclut le Dr Jacques, il faut s’assurer que les gestionnaires des immeubles ont pris les mesures nécessaires et que les correctifs apportés sont complets. »

Été 2013 —

7


DOSSIER SALUBRITÉ

INTERVENTIONS DE LA VILLE POUR LA SALUBRITÉ DES ÉDIFICES À LOGEMENTS ALORS QUE LA SALUBRITÉ DES IMMEUBLES COMMERCIAUX EST RÉGIE PAR LES RÈGLEMENTS SUR LA SANTÉ ET LA SÉCURITÉ AU TRAVAIL ET RELÈVE D’UNE COMPÉTENCE PROVINCIALE, CELLE DES ÉDIFICES À LOGEMENTS EST SOUMISE À DES RÈGLEMENTS MUNICIPAUX.

À

« La quasi-totalité des interventions de la Ville est concentrée dans les immeubles locatifs. L’éventail des problèmes pour lesquels les inspecteurs peuvent être appelés à intervenir est large, allant de la malpropreté causée par un entretien déficient, à des problèmes d’infiltration d’eau pouvant occasionner des

moisissures, en passant par des appareils de plomberie ou des finis de planchers ayant dépassé leur vie utile », rapporte Christian Champagne, chef de la division de la salubrité à la Direction de l’habitation de la Ville de Montréal. Il est rarissime que la Ville ait à intervenir dans le cas d’immeubles gérés en copropriété puisque les litiges se gèrent entre le propriétaire et le syndicat de copropriétaires, voire devant la cour lorsque les deux parties ne trouvent pas d’entente. PROCESSUS D’INTERVENTION À moins d’une situation d’urgence, à la suite d’une plainte, la Ville s’assure que le locataire a fait des démarches préalables auprès de son propriétaire et qu’il lui a signalé le problème idéalement avec une lettre recommandée. Quand ces démarches se sont heurtées à un refus d’agir de la part du propriétaire, des inspecteurs de la Ville sont envoyés sur place. Si ceux-ci constatent que la plainte est recevable, l’arrondissement avertit le propriétaire qu’il est en infraction et lui donne un délai pour corriger la situation, dont la durée dépend de l’urgence du problème. Si le propriétaire n’a pas entrepris les correctifs nécessaires une fois le délai écoulé, les inspecteurs émettent un constat d’infraction assorti d’une amende. Si le propriétaire persiste à ne pas agir, la Ville est en droit d’engager les travaux nécessaires aux frais du propriétaire et garantis par une hypothèque légale. En cas de situation urgente menaçant la sécurité des occupants de l’immeuble, la Ville peut aussi

Un mur atteint par des moisissures à la suite d'infiltrations d'eau

8

— Été 2013

Un spécialiste procédant à la fumigation d'une cloison atteinte par la moisissure

PHOTOS : SIGNATURE SERVICE D’ENTRETIEN

Montréal, c’est le Règlement sur la salubrité, l’entretien et la sécurité des logements qui définit les normes de salubrité et de sécurité des habitations, informe les propriétaires sur leurs responsabilités et établit les mécanismes qui permettent à la Ville d’intervenir en cas de problème. Celle-ci s’est aussi dotée d’un plan d’action sur la salubrité, qu’elle a mis sur pied il y a cinq ans. Depuis, plus de 13 000 logements ont été inspectés.


Une structure de bois d’un plafond mise à nu et tachée de moisissures à la suite d’infiltrations d’eau

décider de les évacuer et d’interdire au propriétaire de relouer les logements tant que les travaux nécessaires n’ont pas été réalisés. « Il est toutefois assez rare d’en arriver là, affirme M. Champagne. La plupart du temps, le propriétaire réticent s’exécute lorsqu’il reçoit l’avis d’infraction. » QUID DES « BIBITTES » ? Quand on pense à la vermine, c’est surtout aux rats et aux souris, des hôtes indésirables qui polluent par leurs déjections et peuvent faire des dégâts dans les installations électriques. Le problème de rats est souvent lié à un réseau d’égout perforé et nécessite l’intervention d’un plombier pour réparer les tuyaux. Le problème de souris, plutôt saisonnier, se règle en général assez facilement avec des mesures de prévention et même l’intervention d’une entreprise d’extermination. Cependant, une autre créature inquiète davantage la Ville : la punaise de lit. « Nous nous sommes mobilisés avec nos partenaires de la Direction de santé publique dès 2008, lorsqu’une recrudescence de ces parasites a été constatée, mentionne M. Champagne. Nous avons développé des outils d’information à l’intention de la population et d’autres plus spécifiques pour nos inspecteurs. Nous avons également lancé des campagnes de sensibilisation. » En 2011, Montréal a établi un plan d’action contre les punaises de lit, conjointement avec l’Agence de la santé et des services sociaux du Québec. Un comité de concertation regroupant des organismes régionaux a été mis sur pied. Des sondages menés depuis indiquent que le taux de logements infestés n’a pas augmenté (2,8 %), à la différence de ce qui se passe dans d’autres grandes villes nord-américaines, ce qui montre une certaine efficacité du plan d’action.

Nous vous faisons une promesse, une seule :

Vous dormirez en paix !

24 h sur 24 h, 365 jours par année. Fondée en 1966.

Été 2013 —

9


DOSSIER SALUBRITÉ

LES PRINCIPAUX POINTS FAIBLES DES IMMEUBLES Les moisissures, un ennemi coriace et souvent caché « DANS MON MÉTIER, JE CONSTATE QUE LES PROPRIÉTAIRES OU GESTIONNAIRES D’IMMEUBLES SONT PLUTÔT SENSIBILISÉS AUX PROBLÈMES DE SANTÉ CAUSÉS PAR LES MOISISSURES, ET QU’ILS ONT LA VOLONTÉ D’AGIR, MAIS QU’ILS NE SAVENT PAS COMMENT », AFFIRME CHRISTIAN HARMANT, DIRECTEUR DES

PHOTO : GRACIEUSETÉ DE CHRISTIAN HARMANT

OPÉRATIONS APRÈS SINISTRE CHEZ SIGNATURE SERVICE D’ENTRETIEN.

À

l’origine de la présence de moisissures dans les édifices, il y a toujours un problème d’infiltrations d’eau. Celles-ci se sont multipliées lors de la crise du verglas, qui a provoqué beaucoup de bris de tuyauteries. De plus, les fortes variations de température hivernale actuelles causent un stress important sur les structures et provoquent des fissures. Ajoutons à cela l’usure et le mauvais entretien.

C’est pourquoi il est urgent d’intervenir lors d’un dégât d’eau. « On a en gros une fenêtre de 24 heures, à l’intérieur de laquelle il est possible d’assécher la zone humide sans défaire les cloisons, grâce à des déshumidificateurs et à la chaleur (machines T.E.S.) », explique M. Harmant. Quand les taches noires apparaissent, il est souvent trop tard. « Le premier réflexe du propriétaire, c’est de laver et de masquer la zone tachée, mais ça ne suffit pas. Il est indispensable de procéder à une décontamination réalisée par des professionnels, car les spores des moisissures se propagent dans l’air. Les matériaux affectés devraient quant à eux être enlevés et envoyés dans des sites d’enfouissement spécialisés. Par la suite, des hygiénistes industriels pourront témoigner de la qualité de la décontamination. » MAINTENANCE DES SYSTÈMES DE VENTILATION À AMÉLIORER Les systèmes de ventilation sont le talon d’Achille de bien des immeubles. Il y a une vingtaine d’années, après la crise énergétique, l’American Society for Heating, Refrigerating and Air conditioning Engineers (ASHRAE), principal organisme émetteur de normes en matière de systèmes des bâtiments, a instauré la norme 2,4 l d’air nouveau par seconde et par personne dans les immeubles. Il s’est avéré qu’un tel débit causait beaucoup d’ennuis de santé (syndrome des bâtiments hermétiques). La norme a été ramenée à 10 l par seconde et par personne. Or, les systèmes de ventilation installés avant l’apparition de cette nouvelle norme n’y sont pas adaptés, et le renouvellement de l’air est mal assuré d’un étage à l’autre. 10

— Été 2013

Christian Harmant Directeur des opérations après sinistre Signature service d’entretien

« Sans compter qu’au fil du temps, l’affectation des locaux peut changer. De grandes aires de travail sont ouvertes, par exemple, et la concentration d’occupants sur une même surface augmente. La distribution de l’air ne suit pas », indique M. Legault, spécialiste en contamination microbienne et en polluants de l’air et président de Legault Hygiène du bâtiment. Les changements de système de chauffage devraient également s’accompagner d’une ventilation adaptée, ce qui n’est pas toujours le cas. « Ainsi, lorsqu’on troque un système de chauffage à combustion pour un système électrique, qui, contrairement au premier, ne déshumidifie pas l’air, et qu’en plus, on améliore l’efficacité énergétique des fenêtres, on crée des conditions favorisant une humidité élevée. On devrait y remédier par une ventilation accrue pour éviter les problèmes associés, comme la croissance de moisissures. »

PHOTO : SIGNATURE SERVICE D’ENTRETIEN

Les infiltrations d’eau peuvent demeurer longtemps cachées à l’intérieur des murs ou dans les entreplafonds. Avant qu’on ne les découvre, le développement fongique se répand. Les Penicillium et Stachybotrys chartarum sont les deux types de moisissures les plus fréquents. Ces champignons trouvent dans les panneaux de placoplâtre des cloisons le milieu propice pour prospérer, le plâtre retenant l’humidité tandis que le carton fournit la nourriture.


PHOTOS : SIGNATURE SERVICE D’ENTRETIEN

Des cloisons atteintes par des moisissures Ă la suite d'infiltrations d'eau

Des pales de ventilateur moins souvent dÊpoussiÊrÊes, un humidificateur irrÊgulièrement nettoyÊ, des conduits d’aÊration oÚ s’accumulent poussières et humiditÊ, des grilles d’aÊration sales ou encore une bouche d’Êvacuation de l’air viciÊ bloquÊe : autant de facteurs suffisant à rÊduire la salubritÊ de l’air dans un Êdifice. Toutefois, par souci de limiter les coÝts de fonctionnement, certains gestionnaires peuvent être tentÊs de rogner sur l’entretien des systèmes de ventilation. Un mauvais calcul qui se traduit par des pertes de productivitÊ (selon certaines estimations, 10 % d’Êconomie sur l’entretien entraÎnent

Retrait du placoplâtre et de la laine de verre d'une cloison touchÊe par de la moisissure

ÂŤ

Âť

Aucune surface d’un local ne devrait être oubliÊe, sinon les bactÊries se mettent à y prolifÊrer. – Patrick Marchand

10 % de pertes de productivitÊ). Cette pratique diminue nÊanmoins, car dans les contrats de location relatifs aux immeubles commerciaux, il est devenu commun que les entreprises locataires incluent des clauses sous garantie de la qualitÊ de l’air.

QUAND C’EST CLAIR, C’EST NET. Lorsque vient le temps d’attribuer un contrat pour l’entretien mÊnager de votre Êdifice, assurez-vous que votre fournisseur possède un Certificat de conformitÊ Êmis par le ComitÊ paritaire de l’entretien d’Êdifices publics : c’est la garantie qu’il souscrit aux obligations lÊgales prÊvues par le DÊcret sur le personnel d’entretien d’Êdifices publics. Misez sur la qualitÊ de la main-d’œuvre et la sÊcuritÊ de votre Êdifice en exigeant un Certificat de conformitÊ.

RĂŠgion de MontrĂŠal

tDQFFQRDDB

ÉtÊ 2013 —

11


DOSSIER SALUBRITÉ

PHOTO : GRACIEUSETÉ DE CHARLES COTÉ

L’ENTRETIEN MÉNAGER : LA RIGUEUR EST DE MISE Pour réduire leurs frais de main-d’œuvre afin de rester compétitives, certaines entreprises d’entretien ménager ne respectent plus à la lettre les procédures de nettoyage. Parfois, ce sont leurs clients qui veulent réduire la fréquence des opérations de nettoyage, toujours dans le but d’économiser. « Cela a évidemment des conséquences négatives sur l’hygiène des locaux à plus ou moins long terme », affirme Charles Côté, directeur marketing chez Sani Marc-Wood Wyant, un distributeur de produits sanitaires et d’assainissement qui fournit entre autres les entreprises d’entretien ménager.

Charles Côté Directeur marketing Sani Marc-Wood Wyant

Pour assurer une hygiène optimale, un programme d’entretien ménager rigoureux est de mise. « Aucune surface d’un local ne devrait être oubliée, sinon les bactéries se mettent à y proliférer », ajoute Patrick Marchand, chimiste chez Sani Marc. Il faut également veiller à la bonne utilisation des produits. Oubliez le produit universel ! Carrelage des salles de bain, tapis des bureaux, revêtement des corridors : à chaque surface correspond un produit adapté. Certains ont une action désinfectante, d’autres, fongicide. Il faut en tenir compte. « Un bon service d’entretien ménager demande une bonne formation des employés d’entretien. C’est un aspect essentiel de nos services », conclut M. Côté.

L’amiante, entre paranoïa et enjeux réels

Nou Nouss a avons vons lla a solu solution tion à la béton. la détérioration détérioration du bé ton. Réhabilitation Réhabilitation e ett préservation préservation Not Notre re expertise expertise : S Structures tructures de stationnement stationnement Tabliers de e statio stationnement nnement T abliers d Édifices É difices e en nh hauteur auteur Terrasses T errasses e ett b balcons alcons e extérieurs xtérieurs Hydrodémolition Hydrodémolition 1995, boulevard Saint-Elzéar Ouest Laval (Québec) H7L 3N7 Téléphone : 450 687-3443 Télécopieur : 450 687-3447

12

— Été 2013

Établis depuis 1975

www.scaram.com

infoscaram @ groupesm.com

Cependant, beaucoup de propriétaires d’édifices préfèrent se débarrasser de l’amiante, car celui-ci augmente la complexité des interventions lors de travaux ou même de simples opérations de maintenance. La procédure à suivre (isolement de la zone, coupure du système d’aération, équipement des agents de maintenance, etc.) peut jusqu’à quadrupler les coûts d’une intervention dans un entreplafond. PHOTO : ASP CONSTRUCTION

Less sservices Le ervices techniques techniques de bé béton ton S Scaram caram lt ltée ée

L’amiante est présent dans au moins 60 % des immeubles de Montréal. On le retrouve surtout floqué dans les murs ou dans les matériaux isolants autour des tuyauteries. Lorsqu’il est en bon état et que ses particules ne risquent pas de se trouver en trop fortes concentrations dans l’air ambiant, il n’y a pas de risques particuliers pour la santé des occupants.


DOSSIER SALUBRITÉ

IDENTIFIER LES PROBLÈMES AVEC UNE DÉMARCHE D’INVESTIGATION RIGOUREUSE IDENTIFIER LA CAUSE DES PROBLÈMES AFFECTANT LES OCCUPANTS D’UN IMMEUBLE DEMANDE PRESQUE UNE DÉMARCHE D’INVESTIGATION POLICIÈRE. Lorsqu’on fait appel à nous, la première chose qu’on nous dit, c’est que “ nos employés ne vont pas bien et se plaignent de la qualité de l’air ”. C’est assez vague ! », témoigne Michel Dubeau, directeur de Santinel, une entreprise spécialisée en santé et sécurité. Comme le rappelle ce spécialiste, l’humain est un détecteur sensible, mais non spécifique. Un souci comme un mal de tête persistant peut être produit par tant de facteurs, tels qu’un inconfort thermique, un manque d’aération, une température excessive de l’air ambiant, un bruit de fond trop présent, des problèmes ergonomiques, une fatigue oculaire causée par un écran, des rejets de monoxyde de carbone venant d’un garage souterrain, ou encore des composés organiques volatils en trop fortes concentrations. C’est en appliquant un protocole bien précis que l’on pourra trouver la source du problème.

PHOTO : SIGNATURE SERVICE D’ENTRETIEN

«

La première étape d’une enquête consiste à interviewer des gestionnaires et / ou des employés ou, dans certains cas, à faire remplir un questionnaire aux employés en vue d’établir la stratégie d’évaluation de la qualité du milieu de travail la plus appropriée. L’étape suivante réside dans l’évaluation des paramètres de confort physiologique aux postes de travail où un problème a été identifié. Ces paramètres Un appareil de mesure de la quantité de spores de moisissure par pied cubique d'air

comprennent la mesure des polluants, comme le dioxyde de carbone, l’oxyde de carbone, les composés organiques volatils et les poussières, la mesure du confort thermique, la mesure des agents microbiens (bactéries, levures et moisissures) et même la mesure du confort sonore, visuel et ergonomique. Parallèlement, on procède à l’évaluation des systèmes de ventilation ainsi qu’à l’identification de possibles réinsertions d’air vicié provenant des sorties d’air vicié de l’immeuble ou des immeubles voisins. « Environ 60 % de ces systèmes ont leur prise d’air frais à côté de la sortie de l’air vicié », estime M. Dubeau. Celui-ci rapporte que dans les grands immeubles, il est plutôt rare que les taux de polluants mesurés dépassent les normes légales. Mais le respect de ces normes ne garantit pas le confort des occupants. « Il faut tenir compte des paramètres de confort. Par exemple, le seuil maximal de concentration de poussières dans l’air admis par les normes légales est de 10 mg / m3, tandis que le paramètre de confort est de 0,1 mg / m3 seulement. » Selon M. Dubeau, ces paramètres de confort sont bien documentés et constituent des « règles de l’art », que les entreprises sont invitées à suivre. Une entreprise est obligée de respecter uniquement les normes légales, mais elle verra la productivité de ses employés diminuer si elle néglige les paramètres de confort. Ainsi, on évalue à 8 % l’absentéisme provoqué par une mauvaise qualité de l’air dans un milieu de travail. Parfois, l’enquête se corse, comme le montre l’anecdote rapportée par M. Dubeau : « L’automne dernier, nous sommes intervenus dans un immeuble commercial dont les occupants se plaignaient d’inconfort respiratoire. Nous avons procédé à deux séries de tests à plusieurs jours d’intervalle. Curieusement, les échantillons relevés lors des premiers tests montraient une forte concentration de moisissures, alors que les échantillons du second test n’indiquaient rien de particulier. C’est la comparaison des températures extérieures qui nous a donné la clé de l’énigme : les premiers échantillons avaient été recueillis lorsque la température extérieure était de 23 degrés, les deuxièmes, quand elle n’était plus que de 15 degrés. Or, la température la plus chaude avait demandé l’utilisation de la climatisation. C’était donc le système de climatisation le “coupable”. L’humidité générée par ses condensateurs était responsable de la production et de la dispersion des spores de moisissures dans l’air du bâtiment. » Après l’analyse des résultats et la présentation des recommandations, les mesures correctives peuvent être apportées. Mais il y a aussi un aspect très important à prendre en compte, souligne M. Dubeau : le facteur psychologique. « C’est délicat à gérer. Parfois, les employés se sentent exagérément menacés par le problème de pollution. S’ils comprennent mal les rapports d’expertise, on aura beau régler le problème, l’insatisfaction des employés va demeurer. C’est pourquoi il est nécessaire de bien expliquer notre démarche au début de notre intervention et de vulgariser correctement le rapport à la fin. » Un bon limier doit savoir être aussi psychologue ! Été 2013 —

13


MOT DE LA PRÉSIDENTE

PHOTO : BOMA QUÉBEC

Chef de file en gestion immobilière

Anne Marie Guèvremont

LA RELÈVE DANS LES MÉTIERS DE L’IMMOBILIER La relève en immobilier constitue une source de préoccupation pour les hauts dirigeants d’entreprise de gestion immobilière. En effet, il semble que dans les prochaines années, moins d’une personne entrera sur le marché du travail pour chaque personne qui en sortira. La rareté de la main-d’œuvre et la nouvelle génération d’employés préoccupent les employeurs qui devront revoir leurs pratiques traditionnelles et leurs politiques pour réussir à attirer les jeunes et à les retenir.

honoris causa de l’UQÀM. Cette discussion regroupait trois professionnels du milieu de l’immobilier qui ont présenté les enjeux et les défis liés à leur métier. Les experts présents étaient : madame Annie Daniel, directrice générale et exploitation de la Place Alexis Nihon ; monsieur Avi Krispine, vice-président et directeur des ventes de CBRE limitée, Province de Québec, et monsieur Dominic Gilbert, directeur général de Canderel Management, inc. Les étudiants et les professionnels du domaine immobilier se sont réunis pour échanger à la suite du lancement d’une série initiale de six de ces capsules vidéo : le gestionnaire en services techniques et l’efficacité énergétique de bâtiments avec Cofely – Gestion technique et efficacité énergétique ; le courtier et le conseiller en immobilier commercial avec NFK Devencore – Saisir l’espace ; le juriste en droit immobilier avec Miller Thomson, avocats – Avocat en immobilier ; l’expert en financement immobilier avec le Fonds immobilier de solidarité FTQ – Financement de projets immobiliers ; l’évaluateur immobilier avec Altus – Évaluateur immobilier ; l’expert en investissement immobilier avec Ivanhoé Cambridge – Investissement immobilier.

Pour ce faire, des capsules vidéo portant sur les différents métiers de la gestion immobilière et destinées aux étudiants ont été conçues. Leur but : mieux leur faire connaître les diverses facettes de la gestion immobilière afin d’assurer une relève spécialisée dans le domaine, le tout grâce aux divers programmes de formation mis au point par les écoles et les universités. Nous avons présenté le premier volet du projet lors d’un événement conjoint tenu au Centre CDP Capital le 10 avril dernier. L’événement a débuté par une table ronde animée par monsieur Jean-Paul Gagné, éditeur émérite du journal Les Affaires et docteur

14

— Été 2013

PHOTO : BOMA QUÉBEC

Si nous voulons intéresser et préparer une relève qualifiée, il nous faut d’abord faire connaître les défis et les particularités des divers métiers en immobilier auprès des étudiants. C’est dans cette optique que BOMA Québec et la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier de l’ESG UQÀM ont uni leurs efforts pour mettre sur pied un projet en vue de promouvoir la gestion immobilière auprès de l’ensemble des acteurs, actuels et futurs, du milieu immobilier. Mme Andrée De Serres, LL.L, MBA, Ph.D., titulaire, Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, ESG UQÀM, au Centre CDP Capital le 10 avril dernier

Cet événement a permis aux futurs diplômés de rencontrer des professionnels du domaine et d’élargir leur réseau de contacts. Je vous invite à visionner ces capsules sur le site de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier ESG UQÀM à www.ivanhoecambridge.uqam.ca. Anne Marie Guèvremont Directrice régionale, FCR Services de Gestion LP Présidente de BOMA Québec


GESTION IMMOBILIÈRE

PHOTO : ISTOCKPHOTO PAR SHIRONOSOV

Bruno TURCOTTE

LES TABLEAUX DE BORD DE GESTION

O

n peut penser qu’un tableau de bord de gestion est avant tout un outil destiné aux cadres de la haute direction. Mais avez-vous imaginé ce qu’un tel tableau regroupant les paramètres sensibles nécessaires à la bonne gestion immobilière pourrait apporter aux équipes d’exploitation ? En fait, un tableau de bord peut faciliter le travail de gestion et devenir un instrument d’amélioration continue. Voici, pour votre réflexion, des éléments mesurables qui peuvent être intégrés à ce tableau : 1. L’ÉNERGIE Que vous pensiez à un bâtiment certifié LEED ou BOMA BESt, récent ou âgé, l’énergie est une dépense importante qui peut représenter environ 30 % du budget des frais d’exploitation. C’est la première mesure à gérer et celle dont l’équipe d’exploitation a le contrôle. Plusieurs outils sont disponibles pour surveiller la consommation énergétique, comme Hélios et Visilec d’Hydro-Québec. Avec des données, vous êtes capable d’analyser et d’identifier le profil de consommation, de cibler

des projets d’optimisation énergétique et les ajustements de systèmes ou de programmation à réaliser. 2. LA MAINTENANCE DES IMMEUBLES Le terme GMAO (Gestion de la maintenance assistée par ordinateur) représente un système de gestion informatisé de la maintenance qui comprend les travaux préventifs et les correctifs, les demandes de services et les approvisionnements. Les éléments mesurables associés à la GMAO incluent les statistiques sur les bons de travaux ouverts et fermés, l’historique des travaux correctifs, les statistiques des types de demandes de services et l’information détaillée sur les achats et contrats spécialisés. Un tableau de bord qui intègre ces données permet d’avoir une meilleure connaissance de l’état, du niveau et du coût d’entretien des systèmes mécaniques et électriques de l’immeuble. S’ensuivent une planification budgétaire plus efficace et de meilleures décisions de gestion. Des statistiques montrent que l’usage de la GMAO produit une économie potentielle de 10 % sur les coûts d’entretien d’équipements.

Directeur Administration, Placements immobiliers à l’Industrielle Alliance, Bruno Turcotte supervise la gestion de 10 immeubles de bureaux. Il est diplômé de l’Université Laval en administration. Évaluateur agréé, courtier agréé, membre du CA de BOMA Québec, il possède plus de 20 ans d’expérience en exploitation et développement immobilier. Été 2013 —

15


GESTION IMMOBILIÈRE

3. LA GESTION BUDGÉTAIRE Indépendamment de la nature des baux en vigueur dans un immeuble, la gestion des frais d’exploitation a toujours son importance. Pour un immeuble avec des baux nets, les frais d’exploitation doivent être compétitifs et représentatifs de la classe d’immeuble. Pour les baux bruts, le rendement escompté du bail doit être établi selon une hypothèse de frais d’exploitation. Si celle-ci n’est pas respectée, le rendement de la transaction en sera affecté. Les ratios de récupération des dépenses, les analyses comparatives et prévisionnelles (tendances comptables) livrent de l’information de premier plan pour une gestion efficace. 4. LA GESTION DES SUPERFICIES ET DE L’OCCUPATION DE L’IMMEUBLE Quel gestionnaire immobilier n’a pas à répondre à des questions urgentes sur les superficies et n’a pas à utiliser constamment ces dernières dans le cadre de son travail ? Une gestion des superficies et des statistiques sur l’occupation permet de bien orienter la gestion des contrats comme celui de l’entretien ménager ainsi que les contrôles des équipements mécaniques et électriques associés à la gestion énergétique.

16

— Été 2013

Les tableaux de bord facilitent le pilotage de la stratégie de gestion immobilière et mettent l’opérationnel au service de la stratégie.

5. LES CRITÈRES DE DÉVELOPPEMENT DURABLE Tout processus d’accréditation environnementale tel LEED ou BOMA BESt nécessite une compilation de données opérationnelles ainsi que leur comparaison avec des standards afin de positionner un édifice selon des critères tels que l’énergie (kWh / m.c.), la consommation d’eau (litres / m.c.), la réduction des déchets (poids / m.c.), la qualité de l’air et le confort des occupants, pour ne mentionner que les principaux. Ces critères sont mesurables et le fait de les incorporer à un tableau de bord permet de se situer en fonction des normes de référence. L’impact de la mise en place de mesures associées au développement durable peut donc se calculer et se gérer tout comme sa progression dans le temps. L’accès à ce type d’information, par l’intermédiaire d’un système informatisé, permet de prendre du recul, d’analyser et de comparer entre eux les bâtiments d’un parc immobilier, de mettre en valeur de bonnes pratiques qui peuvent être implantées dans un autre immeuble et donc d’augmenter le niveau de leur gestion globale. Les tableaux de bord facilitent le pilotage de la stratégie de gestion immobilière et mettent l’opérationnel au service de la stratégie. C’est aussi un outil de communication qui apporte un aspect visuel aux résultats et qui permet, par la mesure des performances, d’orienter l’équipe de gestion immobilière en mode d’amélioration continue. Je termine par cette citation inspirante : « La vitesse, la réactivité au client et le service dépendent de plus en plus de l’exploitation de la connaissance. Les entreprises qui auront du succès au XXIe siècle seront celles qui sauront exploiter cette connaissance. » Lou Gerstner.


PHOTO : FAIRMONT LE CHÂTEAU FRONTENAC

ENTREVUE

UNE JOURNÉE DANS LA VIE DE…

ROBERT MERCURE Par Serge Beaucher

TOUTE UNE RESPONSABILITÉ ! GÉRER UN HÔTEL CINQ ÉTOILES DE PLUS DE 600 CHAMBRES QUI EST À LA FOIS LE SYMBOLE D’UNE CAPITALE, L’ÉDIFICE « ICONIQUE » PAR EXCELLENCE DES CANADIENS, SELON UN SONDAGE DU SITE CANADA.COM, ET L’UN DES 100 MEILLEURS ÉTABLISSEMENTS HÔTELIERS AU MONDE, D’APRÈS LE GUIDE DE VOYAGE FODOR’S. ROBERT MERCURE EST BIEN CONSCIENT DE L’AMPLEUR DE SA TÂCHE, SURTOUT QU’À TITRE DE DIRECTEUR GÉNÉRAL DU FAIRMONT LE CHÂTEAU FRONTENAC, IL A CHARGE AUSSI BIEN DU BÂTIMENT PATRIMONIAL, CONNU DE TOUS, QUE DU FONCTIONNEMENT DE L’ENTREPRISE POUR LA CHAÎNE HÔTELIÈRE. IL EST AUSSI TRÈS CONSCIENT DU DÉFI QUE REPRÉSENTE L’IMMENSE PROJET DE RAJEUNISSEMENT DE 66 M$ QUI TOUCHERA TOUTES LES PARTIES DE L’ÉDIFICE D’ICI L’AN PROCHAIN. Été 2013 —

17


ENTREVUE

M

ais le châtelain en chef n’est pas pour autant dépassé par l’emploi. Au contraire ! Il s’y sent bien, en pleine possession de ses moyens et content de se rendre au travail chaque matin. « Il s’agit juste de faire attention au stress, car c’est un métier exigeant qui demande de rester en forme et de maintenir un bon équilibre de vie », explique-t-il calmement. DIRECTEMENT DE MONACO Il faut dire que Robert Mercure n’est pas un néophyte dans sa profession. En 2007, quand il est nommé directeur général du Château Frontenac, il arrive du Fairmont Monte-Carlo de Monaco, où il était directeur. Auparavant, il a travaillé dans deux autres établissements de la chaîne Fairmont – le Royal York de Toronto et le Reine Elizabeth de Montréal – et avant cela, dans deux Sheraton, dont un de 1 800 chambres à Washington, et le premier, à Boston, à la sortie de ses études en économie et en finances au New Hampshire. Pour lui, la voie était tracée depuis longtemps, son enfance et son adolescence s’étant en grande partie passées dans les murs des trois hôtels que la famille possédait à Granby, Cornwall et Arlington (New Hampshire).

Défiez le temps

Chez les Mercure, on est dans l’hôtellerie depuis quatre générations ! Ce qui ne l’a pas empêché d’effectuer une petite escapade de quelques années du côté de la restauration. Bien avant sa venue au Château Frontenac, le directeur général a donc touché à toutes les facettes du métier. L’entretien et le fonctionnement de l’édifice lui sont tout aussi familiers que l’accueil des dignitaires, le service aux chambres, la restauration ou le marketing de l’établissement. Alors, à quoi ressemble le quotidien de cet homme ? La journée typique est un mélange d’administration, de planification, de rencontres et d’une multitude de petites ou grandes décisions à prendre. Le plus souvent, après la réunion matinale avec la garde rapprochée pour savoir ce qui s’est passé au cours des dernières heures et ce que réserve la journée, suit une tournée des lieux. Bien sûr, le directeur général n’arpente pas les quelque 70 000 m2 de superficie des 18 étages du Château. Mais il se promène ici et là pour inspecter des chambres, les restaurants, voir l’avancement des travaux en cours, rencontrer ses chefs de département pour assurer un suivi de projet ou régler les problèmes les plus divers… tout en s’entretenant brièvement avec des membres du personnel ou quelques clients. « C’est important d’être sur le plancher afin de bien prendre le pouls de ce qui se passe dans l’hôtel », dit-il. Il faut aussi maintenir des contacts fréquents avec la direction des Hôtels Fairmont ainsi qu’avec les propriétaires de l’édifice, Ivanhoé Cambridge, filiale de la Caisse de dépôt et placement du Québec, liée à Fairmont par une entente de gestion à long terme. Tout cela, sans parler des événements et des visiteurs particuliers qui nécessitent un accueil personnel du directeur général, impliquant souvent des mesures de sécurité préparées minutieusement.

MONTRÉ AL

I

QUÉ B E C

I

G ATI NE A U

I

1 877 524-1126

G.T.I. Roy inc. est la filiale technique du Groupe SMR. Le Groupe SMR compte plus de 1500 employés et propose une gamme complète de services intégrés d'entretien d'immeubles.

www.groupeSMR.com

18

— Été 2013

PHOTOS : FAIRMONT LE CHÂTEAU FRONTENAC

et assurez la pérennité de vos immeubles

La réception de l’hôtel


PHOTO : MICHEL ROY

Robert Mercure, directeur général du Fairmont Le Château Frontenac, devant le célèbre établissement hôtelier

«

»

Dans un immeuble de 120 ans, ce ne sont pas les travaux qui manquent.

– Robert Mercure

BOTTINES ET CHAPEAU DUR Si Robert Mercure est un habitué du grand monde, le protocole n’ayant plus de secret pour lui, il est également à l’aise avec bottines et casque de construction pour visiter les chantiers de rénovation. On l’a vu monter sur le toit, l’an dernier, où des ouvriers s’affairaient à remplacer le revêtement de cuivre de la tour principale du Château. Évidemment, pour de tels travaux, on fait appel à des services externes, mais c’est une équipe maison de 21 personnes qui pourvoit à la majorité de l’entretien quotidien du bâtiment. « Dans un immeuble de 120 ans, ce ne sont pas les travaux qui manquent », convient le directeur général. Le budget d’entretien, une enveloppe de plusieurs millions de dollars, représente d’ailleurs près de 10 % des dépenses totales de l’établissement.

Nos services Impartition des services techniques Projets de remise en service (RCX) Projets de développement durable Projets d’économie d’énergie Plan directeur services CVAC

Les avantages Diminution des coûts d’énergie Diminution des pénalités reliées au dépassement de la pointe électrique Diminution des coûts d’opération

projetsd.com ssimard@projetsd.com

Le bar St-Laurent

Été 2013 —

514 886-8196 19


PHOTOS : FAIRMONT LE CHÂTEAU FRONTENAC

Le hall d’entrée

Une vue extérieure du Château Frontenac

«

Nous sommes très impliqués et nous consacrons beaucoup de temps à cette modernisation qui amènera le Château Frontenac dans une nouvelle ère.

»

– Robert Mercure

Dans le cadre du programme de rénovations entrepris en 2012, M. Mercure travaille assidûment avec l’équipe de gestion de projets : « Nous sommes très impliqués et nous consacrons beaucoup de temps à cette modernisation qui amènera le Château Frontenac dans une nouvelle ère. » Le travail se fait en collaboration étroite avec les équipes d’Ivanhoé Cambridge et de Fairmont. « Il s’agit du plus important projet depuis les grands travaux de 1993, qui avaient ajouté une piscine intérieure, un stationnement et toute une aile à l’édifice », rappelle M. Mercure. Sauf la réfection du toit de la tour l’année dernière, d’une autre partie cet été et des travaux de maçonnerie à venir, les transformations sont réalisées à l’intérieur du bâtiment. Pratiquement toutes les parties de l’hôtel seront affectées d’ici le printemps prochain. Les chambres vont être remises à neuf, le hall principal rénové, les restaurants repensés, une verrière ajoutée sur la terrasse de la piscine et les espaces de réunion considérablement agrandis. « En fait, indique le directeur général, nous doublons la superficie de nos salles pour offrir plus de 4 000 m2 aux congressistes. »

Entretien ménager commercial Entretien général d’immeubles Impartition de personnel

20

— Été 2013


La piscine intérieure, en soirée

L’HISTOIRE DES LIEUX Bien d’autres travaux sont prévus, et toujours dans le plus grand respect du patrimoine et de l’histoire des lieux. Le statut patrimonial de l’édifice n’oblige pas à la conservation intégrale des composantes intérieures, où des changements ont été apportés à plusieurs reprises dans le passé. « Mais nous sommes conscients de l’héritage que nous avons entre les mains et nous faisons tout pour le préserver, assure le directeur général. Dans plusieurs cas, nous réussissons même à le mettre davantage en valeur. »

«

Nous sommes conscients de l’héritage que nous avons entre les mains et nous faisons tout pour le préserver. Dans plusieurs cas, nous réussissons même à le mettre davantage en valeur.

»

– Robert Mercure

Le grand défi avec de telles rénovations, selon lui, est de minimiser l’impact non seulement sur la clientèle pendant les travaux, mais sur les réservations, dès l’instant où le projet est annoncé. Et malgré tous les efforts (marketing, habillage du chantier, atténuation des bruits…), le volume d’opérations en souffre. « C’est pourquoi nous essayons toujours de procéder le plus rapidement possible. »

Été 2013 —

21


PHOTO : FAIRMONT LE CHÂTEAU FRONTENAC

Le restaurant Le Champlain

ASPIRER L’EAU APRÈS UN SINISTRE OU UN DÉGÂT D’EAU N’EST PAS GARANT D’UN CONTRÔLE ABSOLU DES MOISISSURES.

Signature service d’entretien prend en charge tout le processus d’assèchement, de décontamination et de remise en état de vos installations.

22

— Été 2013

De façon générale, la clientèle (90 % nord-américaine, en parts égales entre le Québec, le reste du Canada et les États-Unis) n’en reste pas moins fidèle à son Château. Et Robert Mercure ne craint nullement pour l’avenir, sachant déjà qu’avec cette modernisation, Fairmont Le Château Frontenac figurera plus que jamais parmi les grands hôtels de ce monde. Aussi, malgré les quelque 60 heures par semaine qu’il consacre à sa vie d’hôtelier à la tête de plus de 600 employés, il demeure serein, capable de concilier travail, vie familiale (une conjointe et une fille de 12 ans) et vacances… à vélo, en ski ou en randonnée de montagne. « J’adore ce que je fais, résume-t-il. Le Château Frontenac, c’est mon rêve de jeunesse devenu réalité. Je gère un établissement qui me tient à cœur, j’ai une belle qualité de vie à Québec. Je suis quelqu’un de très heureux ! »


QUESTION D’INNOVATION

SYSTÈMES ÉLECTROMÉCANIQUES :

PHOTO : ISTOCKPHOTO PAR TOMAZ LEVSTEK

Suzanne GAGNÉ

MÊME INVISIBLES, ON EN PREND SOIN!

L

e déficit d’entretien, vous connaissez ? En l’évitant diligemment, le propriétaire ou gestionnaire pourra maintenir ou augmenter la valeur d’un bâtiment, tout particulièrement lorsqu’il est question des équipements électromécaniques.

En effet, depuis quelques années, des calculs permettent aux propriétaires de bâtiments d’établir avec précision le déficit d’entretien, c’est-à-dire l’évaluation des différents éléments d’un bâtiment en fonction de leur niveau de détérioration par rapport au cycle de vie normal. « Si quelqu’un envisage d’acheter un immeuble, poursuit M. Northrup, il peut demander au propriétaire de lui fournir des preuves qu’il a effectué l’entretien préventif. S’il n’en a pas fait, l’acheteur peut évaluer le déficit d’entretien, qui peut atteindre des sommes

PHOTO : GTI ROY INC.

« Il est facile de constater l’état des éléments esthétiques d’un bâtiment comme les murs et les planchers, mais les équipements électromécaniques sont cachés », explique Jean-François Northrup, directeur général et associé chez Gestion technique d'immeubles Roy inc. Ils sont dans les plafonds, dans les salles mécaniques et autres endroits. Il arrive que des immeubles soient très beaux de l’intérieur comme de l’extérieur, mais que les systèmes que l’on ne voit pas, comme le réseau électrique, la climatisation, le chauffage et la ventilation, ne soient pas bien entretenus. Cela peut avoir un impact sur le confort des locataires, mais aussi sur la valeur du bâtiment. »

Jean-François Northrup Directeur général et associé Gestion technique d'immeubles Roy inc.

«

Si quelqu’un envisage d’acheter un immeuble, il peut demander au propriétaire de lui fournir des preuves qu’il a effectué l’entretien préventif.

»

– Jean-François Northrup

Journaliste, rédactrice et auteure, Suzanne Gagné écrit sur des sujets techniques depuis 1986. Au cours des dernières années, elle s'est penchée plus particulièrement sur la question de l'énergie. Été 2013 —

23


QUESTION D’INNOVATION

«

En fin de compte, la notion d’entretien préventif est directement reliée à l’optimisation de la pérennité des infrastructures. Pour maintenir un actif, il faut aller vers la prévention.

»

– Jean-François Northrup

astronomiques dans certains cas, et faire une offre à la baisse. Les notions d’entretien préventif et de déficit d’entretien ont donc un impact direct sur la valeur de l’immeuble. » Selon lui, l’entretien préventif des systèmes électromécaniques est un incontournable pour tous les immeubles, quelle que soit leur taille, et ce, à partir du jour 1.« Ce n’est pas différent de l’achat d’une voiture : si on n’investit pas dans son entretien pendant cinq ans et qu’on décide de le faire seulement à la sixième année, on risque d'avoir des problèmes », dit-il.

Pour prendre le virage vert à 100% dans l’entretien de vos édifices ISO 9001: 2008

ISO 14001: 2004

SERVICE COMPLET D’ENTRETIEN MÉNAGER D’ÉDIFICES 9000, rue de l’Innovation, Anjou (Québec) H1J 2X9 Téléphone : 514 354-6666 Télécopieur : 514 523-7194 www.groupeSMR.com Montréal | Gatineau | Québec | Sherbrooke Trois-Rivières | Valleyfield | Vaudreuil-Dorion

24

— Été 2013

GESTION PRÉVENTIVE ASSISTÉE PAR ORDINATEUR Selon l’envergure du bâtiment et l’équipe en place, un propriétaire peut choisir de déléguer l’entretien préventif des systèmes électromécaniques à ses employés, ou encore de faire appel à une entreprise spécialisée, qui y affectera des employés qualifiés tels que des techniciens en mécanique du bâtiment ou des mécaniciens de machines fixes, sur une base permanente. Il peut également envisager l’implantation d’un logiciel de GMAO (gestion de maintenance assistée par ordinateur), un outil fort utile pour assurer un entretien préventif hors pair dans les immeubles d’envergure. Plusieurs entreprises offrent ce type de logiciels, qui émet de façon précise les procédures et fréquences d’entretien des différents systèmes du bâtiment, les mesures de sécurité à prendre, etc. « L’implantation d’un tel programme dans un immeuble d’envergure peut nécessiter cinq ou six mois de travail, mais une fois qu’il est fonctionnel, il dicte les procédures de façon très précise, explique M. Northrup. Par exemple, le logiciel demandera de vérifier, au moyen de la thermographie, les points chauds sur les entrées électriques importantes et d’éviter des surchauffes. Il peut aussi indiquer qu’il est temps de faire la lubrification des roulements ou la vérification de la tension des courroies des équipements, les analyses de vibration, etc. » Selon lui, l’entretien préventif au moyen de la GMAO est beaucoup plus fiable et permet d’épargner à long terme des coûts substantiels. « Par exemple, si on n’a pas la GMAO et que l’entretien préventif n’est pas fait sur les purgeurs à vapeur, il peut y avoir des pertes d’énergie considérables, c’est-à-dire que la vapeur que l’on doit retenir n’est pas utilisée. Ce sont des coûts importants en énergie, qui peuvent aussi avoir un impact sur le confort des occupants parce qu’à partir du moment où le purgeur brise, il y aura des problèmes de chauffage et d’humidification. La GMAO et l’entretien préventif permettent d’éviter les correctifs et la gestion de crise. » Cet entretien est d’autant plus primordial pour les systèmes électromécaniques — que l’on pense seulement aux conduits de ventilation qui, s’ils sont mal entretenus, peuvent causer des problèmes de qualité de l’air, ou encore aux bassins de rétention qui ne sont pas étanches… « En fin de compte, la notion d’entretien préventif est directement reliée à l’optimisation de la pérennité des infrastructures, conclut M. Northrup. Pour maintenir un actif, il faut aller vers la prévention. »


COACHING EN GESTION

Daniel MICHON

ASSUMER SON RÔLE DE GESTIONNAIRE

L

e cadre responsable d’une équipe de gestion d’immeubles commerciaux fait généralement face aux mêmes défis que tout autre gestionnaire. Il s’assure que les objectifs de gestion sont atteints, oriente les façons de faire pour y arriver et coordonne les relations entre les différents partenaires : propriétaire, employés, locataires, fournisseurs. Au quotidien, les responsabilités de gestion du gérant d’immeubles concernent d’abord ses collaborateurs directs répartis en autant d’équipes qu’il aura d’immeubles à gérer. Le gérant d’immeubles leur communique les priorités, offre le soutien dont les employés ont besoin dans l’action et suscite l’engagement de tous à travailler de façon compétente et efficace. Pour bien se dérouler, cette supervision des équipes nécessite certaines conditions gagnantes. VALEURS PERSONNELLES Si l’on accepte que gérer signifie d’abord prendre la responsabilité du travail d’un groupe de personnes, trois valeurs relationnelles sont fortement souhaitables. Le respect est sans doute la plus importante. Respect de soi, respect des autres. La fréquence et la complexité des communications interpersonnelles qu’un gestionnaire assume tous les jours exigent une entente mutuelle basée sur le respect de l’individu, des opinions, des différences. Sans le respect, une relation de confiance ne peut se développer entre les partenaires de l’organisation. Sans cette confiance, l’indifférence s’installe et prépare le terrain à la méfiance. Enfin, l’empathie, c’est-à-dire la faculté de percevoir et de comprendre ce que l’autre ressent, vient renforcer l’assise des valeurs d’un gestionnaire apprécié et efficace. Bien sûr, d’autres valeurs sont appréciables en gestion : l’honnêteté, la rigueur, la patience, l’équité, la résilience… Tous ces traits constituent un profil qui peut sembler idéaliste. Nul n’est tenu à la perfection, mais le gestionnaire engagé reconnaîtra l’importance de travailler constamment sur lui-même, de développer ses compétences, de repousser ses limites à travers ses expériences, ses apprentissages, ses hésitations et ses erreurs. VOULOIR AIDER Une des motivations importantes d’un gestionnaire est la satisfaction retirée de la contribution qu’il apporte à ses clients, à son équipe et, en fin de compte, à son organisation. Les valeurs organisationnelles qui sous-tendent ses actions sont entre autres l’engagement, la collaboration, le développement. Quant aux compétences recherchées chez un gestionnaire efficace, la qualité de ses communications, sa capacité de mobiliser l’équipe en fonction des objectifs organisationnels, la cohérence dans sa prise de décision, son sens des

priorités sont parmi les plus importantes. La mission du gestionnaire détermine évidemment les résultats à atteindre, mais concerne aussi les façons de faire, donc les processus qui encadrent le travail, le développement des compétences de son équipe et la qualité des relations entre tous les partenaires. Une vision large de son propre rôle, au-delà des tâches à accomplir, l’anime. ÊTRE DISPONIBLE Idéalement, le gestionnaire d’immeubles a su mettre en place une équipe performante et autonome qui lui demande peu d’encadrement. Dans les faits, certains membres de l’équipe peuvent avoir régulièrement besoin d’aide pour développer des compétences spécifiques, régler des problèmes plus complexes ou faire face aux imprévus. Le gestionnaire doit bien comprendre les conséquences des responsabilités qui lui incombent : être disponible au besoin et procurer à ses gens les moyens et les conditions dont ils ont besoin pour bien fonctionner. Cette disponibilité se manifestera à la demande et aussi par des rencontres de supervision statutaires à une fréquence adéquate. L’agenda du gestionnaire d’immeubles doit s’adapter aux demandes de ses collaborateurs et refléter un bon équilibre entre les tâches de routine et les nombreux imprévus qui surviennent dans des environnements mouvants tels que les immeubles commerciaux. UNE RELATION DE SUPERVISION Être le patron et développer son équipe impliquent une relation d’influence réciproque. D’une part, la qualité de la supervision se confirmera au quotidien dans l’application des facteurs de succès présentés ci-dessus. D’autre part, les employés sauront apprécier le soutien de leur gestionnaire dans la mesure où, encouragés par celui-ci, ils s’assureront de bien comprendre ses attentes, n’hésitant pas à discuter du comment ou du pourquoi de leurs tâches et de leurs objectifs spécifiques. Ils feront régulièrement à leur patron les rétroactions pertinentes sur les résultats obtenus, les succès réalisés, les difficultés rencontrées. Ils opteront pour une recherche de solution partagée avec lui plutôt qu’une simple délégation vers le haut, laissant leur gestionnaire aux prises avec des problèmes opérationnels dont ils ont la responsabilité première. Eux aussi s’efforceront de comprendre le contexte de gestion de leur supérieur, ses modalités de fonctionnement et ses contraintes. Un tel engagement du superviseur et des employés à travailler ensemble de façon responsable et proactive devient générateur de synergie, de stabilité et de satisfaction mutuelle dans l’équipe et dans l’organisation.

Daniel Michon cumule près de trente ans d’expérience comme conseiller en management, formateur et coach en gestion. Pour joindre l’auteur : daniel.michon@videotron.ca Été 2013 —

25


ENTREVUE

DANIELLE LAVOIE : SAVOIR CONJUGUER PASSION ET ÉQUILIBRE Par Suzanne Gagné

VÉRITABLE FEMME-ORCHESTRE, DANIELLE LAVOIE ÉTAIT RÉCEMMENT NOMMÉE DIRECTRICE PROVINCIALE DU INTERNATIONAL COUNCIL OF SHOPPING CENTERS (ICSC), UN ORGANISME QUI REGROUPE LES PLUS GRANDS JOUEURS PROVINCIAUX, NATIONAUX ET INTERNATIONAUX DANS LE DOMAINE DES CENTRES COMMERCIAUX. NOUS VOUS PRÉSENTONS ICI LE PARCOURS D’UNE GESTIONNAIRE D’EXCEPTION, AINSI QUE SA VISION DU MARCHÉ IMMOBILIER.

D

anielle Lavoie n’avait pas prévu faire carrière dans le monde immobilier. Toutefois, alors qu’elle étudie en droit à l’Université McGill, Steinberg lui offre des emplois d’été dans sa filiale Ivanhoé. Elle obtient sa licence en 1993, en plein cœur de la récession, ce qui la pousse à poursuivre ses études dans un autre domaine qui l’intéresse depuis longtemps : l’administration. La jeune femme suit donc à l’Université du Québec à Montréal le programme de comptable en management accrédité (CMA). Ses études prévoient un stage en entreprise, qu’elle effectue chez… Cadillac Fairview. « Je me retrouvais encore dans le domaine immobilier. C’était un signe ! », plaisante-t-elle. N’empêche que c’est dans cette entreprise qu’elle développe sa passion des centres commerciaux, qui ne l’a pas quittée depuis.

PHOTO : RODERICK CHEN

Elle devient chef comptable chez Cadillac Fairview, mais la soif d’apprendre la tenaille et elle souhaite maintenant faire le saut en gestion. Elle passe donc chez Desjardins à titre de gestionnaire d’actifs pour l’Est du Canada. « C’était une autre vision des choses, dit-elle, puisque l’investisseur regarde son actif du point de vue du rendement financier, mais pour arriver à un rendement, il faut comprendre la gestion et la façon dont l’actif se comporte, un volet que j’ai trouvé très intéressant. »

26

— Été 2013


ENTREVUE

Par la suite, elle accepte le poste de vice-présidente, service aux clients, chez O&Y Enterprise, ensuite devenue la Société immobilière Arcturus, où elle découvre encore d’autres aspects du métier. Elle en profite d’ailleurs pour suivre le cours de courtier immobilier. En juillet 2012, elle explore une autre facette du milieu en devenant vice-présidente, gestion immobilière, chez Gestion immobilière Strathallen. « Je trouvais intéressant d’aller vers une petite boîte qui a beaucoup grandi en 10 ans, dit-elle. Strathallen est un peu à la croisée des chemins. Les dirigeants m’ont donné pour mandat de créer une structure de gestion nationale pour que leurs produits et services se vendent encore mieux et que la croissance de l’entreprise se poursuive sainement. » IMPLIQUÉE TOUS AZIMUTS Depuis ses débuts dans le milieu, Danielle Lavoie a pris les moyens pour aller au bout de ses convictions. Puisque le domaine l’intéresse au plus haut point, il était naturel qu’elle s’implique de différentes façons. Ainsi, dès le début des années 2000, elle développe son réseau professionnel tous azimuts, notamment grâce à l’organisme CREW Montréal, qui regroupe les femmes (encore plutôt rares à l’époque) dans le domaine immobilier montréalais. Elle a d’ailleurs été membre du conseil d’administration de cet organisme pendant plus de six ans et présidente en 2010. Mais son implication ne s’arrête pas là : elle est aussi directrice du comité de programme de l’ICSC Montréal, tout en étant membre du comité directeur d’ICSC Québec, en plus d’avoir agi à titre de membre du comité organisateur du bal 2012 de la Fondation immobilière de Montréal pour les jeunes. Devant un tel parcours, on ne s’étonnera pas d’apprendre qu’entre autres distinctions, elle ait reçu en 2010 le titre d’« Incontournable » en immobilier commercial au Québec par le magazine Premières en affaires, et le Prix d’excellence, catégorie Implication, de CREW Montréal en décembre dernier !

«

Il y a 20 ans, les gestionnaires immobiliers avaient une compétence beaucoup plus opérationnelle, axée sur le quotidien, les contrats d’entretien, etc. Ils doivent aujourd’hui être polyvalents et connaître beaucoup de domaines différents, avec un accent sur l’aspect financier. Un bon gestionnaire immobilier doit connaître sa propriété et ses chiffres sur le bout des doigts.

»

– Danielle Lavoie

UN MILIEU QUI ÉVOLUE Aujourd’hui, Danielle Lavoie est heureuse du chemin qu’elle a parcouru et fière de pouvoir se servir des diverses connaissances qu’elle a acquises, que ce soit en gestion, en droit, en comptabilité ou en courtage immobilier. Le fait d’avoir plusieurs cordes à son arc lui permet d’ailleurs d’évoluer avec aisance dans un milieu en changement constant. « Il y a 20 ans, dit-elle, les gestionnaires immobiliers avaient une compétence beaucoup plus opérationnelle, axée sur le quotidien, les contrats d’entretien, etc. Ils doivent aujourd’hui être polyvalents et connaître beaucoup de domaines différents, avec un accent sur l’aspect financier. Un bon gestionnaire immobilier doit connaître sa propriété et ses chiffres sur le bout des doigts. » Elle estime également que les femmes commencent à faire leur place dans le milieu, une excellente nouvelle pour celle qui a toujours tenu à réserver une place de choix à son conjoint et à leurs trois enfants, malgré les impératifs du travail. « Il y a 20 ans, il y avait très peu de femmes dans les postes de direction, dit-elle. Il m’est arrivé d’assister à des congrès et de me rendre compte que dans une salle de 800 personnes, il n’y avait qu’une cinquantaine de femmes ! Aujourd’hui, dans le même type d’événements, la présence des femmes est plus grande. Elles accèdent lentement aux postes de gestion. C’est un work in progress... » Parions que cette femme d’exception pourra servir de modèle à ses consœurs !

33 ans d’expérience Excellentes références - entretien général - lavage de vitres - nettoyage de tapis - décapage et cirage de planchers

111, avenue Donegani Pointe-Claire (Québec) H9R 2W3 514 694-0315

www.placementpotentiel.com

Été 2013 —

27


CVAC

Gaëtan TREMBLAY

POUR LE CONFORT ET L’EFFICACITÉ DE LA VENTILATION À HAUT TAUX D’INDUCTION

L

e diffuseur hélicoïdal à haut taux d’induction offre une option intéressante en ventilation. Sa capacité de mélanger l’air efficacement augmente le confort des bâtiments. C’est un de ses nombreux avantages.

PHOTO : GROUPE MASTER

Le diffuseur hélicoïdal à haut taux d’induction réunit plusieurs caractéristiques avantageuses pour les gestionnaires de bâtiments et leurs occupants. D’origine européenne, cette technologie est fabriquée par NAD Klima à Sherbrooke et par Grada (Cométal) à Québec.

Simon Khaled Directeur des produits de ventilation Le Groupe Master

Le diffuseur hélicoïdal à haut taux d’induction mélange efficacement les grandes quantités d’air provenant du système à celui de la pièce. Les diffuseurs standards fournissent moins d’air. L’écart est important : 225 PCM contre 400 PCM pour un modèle à haute induction DAL 358 de NAD Klima. Cet écart a un impact sur le confort des occupants. Lorsqu’ils

fonctionnent à débit minimum, les diffuseurs standards ne parviennent pas à créer l’effet Coanda. Synonyme de confort, cet effet consiste à permettre à l’air froid de demeurer au plafond assez longtemps pour favoriser un échange d’air plus long et plus efficace. Lorsque sa vitesse est trop faible, l’air retombe rapidement sur les occupants qui ressentent alors de l’inconfort. Le diffuseur à jet hélicoïdal se présente comme une plaque carrée ou ronde de dimensions standardisées. Il est donc facile à intégrer dans le design intérieur. Le diffuseur NAD Klima possède de nombreux petits rouleaux excentriques (ils sont remplacés par des rotules dans le produit Grada) comptant 52 orifices, alors que les diffuseurs habituels ont au plus 12 sorties d’air. « C’est ce design qui produit la vélocité suffisante pour obtenir un effet Coanda, précise Simon Khaled, directeur des produits de ventilation, Le Groupe Master, distributeur de la marque NAD Klima. Les petits jets d’air qui sortent de ces nombreux orifices fractionnent l’air ambiant pour multiplier le nombre d’échanges de chaleur. Ils accroissent la vitesse de l’air froid d’alimentation qui se mêle alors plus efficacement à l’air ambiant chaud de la pièce. Ce mouvement d’air n’occasionne pas d’inconfort parce que la vitesse de l’air et l’écart de température décroissent rapidement. Lorsque l’air atteint les occupants, la vitesse est d’environ 30 PPM. » La conception et la dimension des orifices procurent des niveaux sonores qui conviennent aux exigences élevées. Le diffuseur hélicoïdal à haute induction comporte un plénum étanche. « Ce boîtier contient une plaque perforée posée en diagonale qui explique une partie de l’efficacité du diffuseur, indique Simon Khaled. Cette plaque est percée de multiples petits orifices qui uniformisent l’air et le répartit de façon optimale. » Chez Grada, une attention particulière est portée aux matériaux utilisés. « Le but est de minimiser les plastiques, explique Enrico Di Pietro, représentant technique, Qualité Air Totale, distributeur de la marque Grada. Le plénum est fait de phénolique, un matériau résistant aux flammes. De plus, c’est un excellent isolant. Léger, il facilite l’installation. » UNE TECHNOLOGIE ADAPTABLE La conception du diffuseur à haut taux d’induction permet de l’adapter aux caractéristiques particulières des locaux. « Les 52 sorties du diffuseur NAD Klima sont ajustables pour diriger l’air où on le souhaite, poursuit Simon Khaled. Le positionnement initial des volets est effectué en usine en fonction des besoins de la conception. Ces mécanismes peuvent être à nouveau déplacés pour retrouver les avantages du diffuseur après un réaménagement de locaux. Un logiciel spécialisé détermine les positions optimales. »

Journaliste en technologie depuis une vingtaine d’années, Gaëtan Tremblay s’intéresse plus particulièrement à la mécanique du bâtiment. 28

— Été 2013


Les diffuseurs NAD Klima, esthétiques et silencieux, au plafond d’une salle de conférence

«

PHOTO : CO MÉTAL

PHOTO : GROUPE MASTER

CVAC

Un diffuseur et un caisson de métal NAD Klima DAL 358

Les 52 sorties du diffuseur NAD Klima sont ajustables pour diriger l’air où on le souhaite.

»

BOMA BESt :

– Simon Khaled

ÉCONOMIES D’ÉNERGIE Le diffuseur hélicoïdal à haut taux d’induction procure des économies d’énergie. Grâce à sa capacité de mélanger l’air efficacement, il améliore le rendement du système. La température de la pièce est plus uniforme et de moins grands nombres de cycles départ et arrêt du système sont requis pour conserver le point de consigne. Puisque chaque diffuseur fournit un plus grand volume d’air que les appareils habituels, moins d’unités sont nécessaires par zone, d’où une réduction des coûts d’installation et d’achat. La ventilation à haute induction permet également d’alimenter un local avec un air plus froid de 5°F ; l’efficacité du mélange d’air évite le risque d’inconfort. Les débits d’air – et donc les coûts de ventilation – peuvent être réduits. Enfin, le diffuseur hélicoïdal à haute induction excelle en récupération de la chaleur dégagée par les occupants et les équipements de bureau. L’air chaud est aspiré par un mouvement d’air en spirale. COÛT ET APPLICATIONS La technologie du diffuseur à haut taux d’induction est plus coûteuse à l’achat. Toutefois, l’écart est rapidement compensé lorsqu’on additionne tous les avantages qu’elle procure. La technologie se prête avantageusement en reconversion des installations peu performantes. Il suffit de fermer les conduits de ventilation devenus inutiles.

VOTRE IMMEUBLE À SON MEILLEUR Chef de file en gestion immobilière

PEU COÛTEUSE ET ACCESSIBLE À TOUS LES ÉTABLISSEMENTS, PEU IMPORTE LEUR ÂGE, LA CERTIFICATION BOMA BESt EST CONÇUE POUR RÉPONDRE AUX ATTENTES GRANDISSANTES DES OCCUPANTS EN MATIÈRE ENVIRONNEMENTALE.

BOMA BESt (Building Environmental Standards) définit les normes de gestion d’un bâtiment vert. Le programme a été créé pour satisfaire les besoins de l’industrie en matière de normes réalistes concernant la performance énergétique et environnementale des immeubles existants. Lancé en 2005 par BOMA Québec (l’Association des propriétaires et des administrateurs d’immeubles), le programme de certification environnementale est passé d’une simple énumération des meilleures pratiques écoénergétiques à un programme de certification à quatre niveaux. Le programme à quatre niveaux est offert aux gestionnaires et aux propriétaires d’édifices commerciaux et industriels, aux centres commerciaux et, depuis peu, aux immeubles résidentiels à logements multiples. Grâce aux efforts de BOMA Québec, le plus important regroupement de propriétaires et d’administrateurs d’immeubles au Québec, plus de 400 édifices détiennent l’un des quatre niveaux de certification, ce qui fait du Québec la province la plus favorable (au prorata) aux initiatives de développement durable.

Pour un immeuble à son meilleur, offrez-lui une certification environnementale BOMA BESt.

Pour en savoir davantage, visitez : www.boma-quebec.org ou contactez Mme Linda Carbone, directrice générale, BOMA Québec, 514 282-3826 #2012.

Été 2013 —

29


SAVIEZ-VOUS

?

Par Alexandre CÔTÉ

Mario Bédard, premier vice-président Québec et Maritimes pour Bentall Kennedy, sera président d’honneur du prochain gala des prix BOMA, le 30 mai 2013. Pour M. Bédard, l’événement qui se tiendra à l’Arsenal à Montréal est une occasion unique de souligner le mérite des gestionnaires de bâtiments : « J’ai accepté cet honneur parce qu’il s’agit d’un événement très important pour BOMA et qu’il permet de mettre en évidence tous les efforts que certains gestionnaires de bâtiments font afin d’améliorer leurs propriétés, ce qui est primordial selon moi. »

À la suite de l’épidémie de légionellose à Québec l’été dernier et sur la base des expertises développées par ses collègues en France et en Belgique où des législations similaires sont présentes depuis le début des années 2000, Cofely a conçu un programme de suivi et de documentation des activités d’opération et de maintenance des équipements critiques que sont les tours d’eau. Ce programme, lancé en septembre dernier, sera opérationnel chez l’ensemble des clients de l’entreprise dès l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation. « Malgré l’état exemplaire de nos tours lors de la crise de l’été dernier, nous avons rapidement saisi la criticité de la situation et pris les mesures nécessaires pour rassurer nos clients et anticiper la réglementation à venir », commente Philippe Van Deven, directeur Exploitation chez Cofely, parlant de l’épidémie de légionellose survenue à Québec en août 2012.

MARIO BISANTI VERS DE NOUVEAUX DÉFIS

LE COMITÉ PARITAIRE DE L'ENTRETIEN D'ÉDIFICES PUBLICS VEUT INFORMER LES GESTIONNAIRES DE BÂTIMENTS Alors que le décret régissant les conditions de travail de l’industrie de l’entretien d’édifices publics vient d’être renouvelé, le Comité paritaire a lancé une campagne d'information pour faire connaître l'industrie, ces emplois sous-estimés et le décret qui doit être respecté. Le comité désire mettre de l’avant le fait que trop de travailleurs de cette industrie ne gagnent pas bien leur vie. Il demande aux propriétaires et gestionnaires d'immeubles, qui ont leur part de responsabilité dans l'attribution des contrats d'entretien, de s’assurer de faire affaire avec des entreprises responsables.

LES 30 ANS DE GSF SOUS LE CHAPITEAU

CM3 DÉMÉNAGE DANS DES INSTALLATIONS PLUS VASTES POUR FAIRE FACE À LA DEMANDE CM3 Energies, le manufacturier québécois spécialisé en conversion d'éclairage routier et commercial, déménage. Toujours située à Granby, l’entreprise quadruple ainsi son volume de production et s'attaque au marché commercial en plus de demeurer le leader québécois en matière de conversion aux DEL des infrastructures routières.

R

Les gestionnaires d’immeubles multirésidentiels, de CSSS et de résidences pour retraités ont désormais une nouvelle solution lorsque vient le temps de rajeunir l’apparence des drains de baignoire. Le fabricant Bélanger a mis au point un bouchon conçu pour recouvrir de façon permanente la partie visible du drain. Il est disponible en version chrome poli ou nickel brossé. ÉL :B O OT

30

— Été 2013

Afin de marquer de façon durable ses 30 ans de succès en affaires, GSF Canada organise, en juin prochain, une grande fête pour ses clients et partenaires. L’événement aura lieu sous le chapiteau et de nombreuses surprises sont prévues. L’entreprise assure que la présence à ce jubilé sera mémorable.

APPRENDRE LE DÉVELOPPEMENT DURABLE

BÉLANGER LANCE UN NOUVEAU BOUCHON CAMOUFLANT

AN

La Régie du bâtiment du Québec (RBQ) annonce l’adoption du règlement visant à améliorer la sécurité dans le bâtiment. Les nouvelles dispositions réglementaires s’adressent aux propriétaires et aux exploitants des bâtiments, des installations et des équipements assujettis. « La sécurité est au cœur des préoccupations de la RBQ et ce règlement s’inscrit dans la mission de notre organisme, qui est de mieux protéger les citoyens. En améliorant la réglementation sur l’entretien des bâtiments, nous souhaitons prévenir des incidents regrettables qui mettent en péril la santé et la sécurité du public », a déclaré le présidentdirecteur général de la RBQ, Stéphane Labrie. Pour l’article complet, consulter notre site Internet : informateurimmobilier.com

Le Groupe Sani Marc, par l'intermédiaire de sa filiale Wood Wyant, annonce l'acquisition de l'entreprise Five-L Equipment située à Winnipeg, au Manitoba. Cette acquisition permettra à Sani Marc de renforcer son positionnement national auprès, entre autres, des services hospitaliers et de santé, des marchés industriels, de l'éducation et des entrepreneurs de service ménager.

GE

RÈGLEMENT POUR AMÉLIORER LA SÉCURITÉ DES BÂTIMENTS

Mario Bisanti, vice-président ventes et marketing chez GDI, a récemment quitté l’entreprise en quête de nouveaux défis à relever. Le fondateur de Novytec, une entreprise de représentation en produits de sécurité d’immeubles, occupait des postes de gestion dans le domaine des ventes depuis plusieurs années. Pour l’instant, M. Bisanti dit être à l’écoute afin de trouver la bonne occasion.

WOOD WYANT CANADA FAIT L’ACQUISITION DE L'ENTREPRISE FIVE-L À WINNIPEG

PH

PHOTO : BENTALL KENNEDY

MARIO BÉDARD PRÉSIDENT D’HONNEUR DU GALA DES PRIX BOMA

COFELY SERVICES EST PRÊT POUR LA NOUVELLE RÉGLEMENTATION RELATIVE À L’ENTRETIEN DES TOURS D’EAU

PHOTO : MAINTENANCE PAR DENIS BERNIER

LE

Pour répondre à sa mission d’espace de rencontres, d’échanges et de réflexion sur le développement durable, la Maison du développement durable propose des activités gratuites variées portant sur des sujets d’actualité liés au développement durable et s’adressant à la fois aux experts, aux élus et aux citoyens.


Vous avez dit immobilier commercial ? Champions

VOLUME 3 | NUMÉRO 2

2 Volume 6 | Numéro Mai-juin 2013

VOLUME 3 –

de la constru ction NUMÉRO 1

PRINTEMPS 2013

ENTREVUE

Michel Léonard

Danielle Lavoie

La force d’une conviction

Savoir conjuguer passion et équilibre

ENJEU

à Montréal Tours de bureauxre-ville Le visage du cent ger ? sur le point de chan COUP D’ŒIL sque Ouest Le 1250 René-Léve

DOSSIER SALUBRITÉ

Quand les immeubles ont mauvais air

commerciale

et industriell e

BSDQ

LE UNE EXPE RTISE À PARTAG

ER

Entrevue av Guy Turcot ec directeur te, général

LES CONST LAVACON RUCTIONS Un savoir-fair e de l’immobili au service er commercia l MÉTIER : TU YAUTEUR

Informateur Immobilier

PP 41614528

PP 41614528

Suivez-nous

sur les réseaux sociaux

Immobilier commercial est un magazine spécialisé conçu à l’intention des investisseurs, promoteurs et grands propriétaires immobiliers, et également des firmes d’ingénieurs et d’architectes, des évaluateurs, banquiers et autres professionnels œuvrant dans le domaine. Partenaire média de l’Institut de développement urbain du Québec, cette publication est indispensable aux acteurs importants de l’immobilier commercial, industriel et multirésidentiel de grande envergure, sans oublier les décideurs politiques.

Suivez-nous ssur Suivez-nous ur lles es rréseaux éseaux ssociaux ociaux

Suivez-nous sur les réseaux

Informateur Immobilier

sociaux

Informateur Immobil

ier

Beaucoup plus technique qu’Immobilier commercial, Maintenance est entièrement consacré à la gestion, à l’entretien et au réaménagement d’édifices. Il s’adresse aux gestionnaires de bâtiments, fournisseurs de produits et services, entrepreneurs spécialisés en entretien ou en réaménagement d’édifices, architectes, designers et autres intervenants de ce secteur pointu.

Champions de la construction commerciale et industrielle s’adresse aux grands acteurs de la construction commerciale, industrielle et multirésidentielle, tant aux constructeurs eux-mêmes qu’à ceux qui les embauchent ou les recommandent : propriétaires et promoteurs immobiliers, architectes, gestionnaires d’immeubles et professionnels de l’immobilier au sens large.

informateurimmobilier.com L’informateur Immobilier commercial est un bulletin électronique d’information très ciblé, doublé d’un site Internet, qui s’adresse aux abonnés du magazine Immobilier commercial. Avis à tous ! est un service d’envois instantanés de messages promotionnels, aux abonnés de L’informateur Immobilier commercial.

Villes d’avenir est une section du site informateurimmobilier.com consacré à la promotion de municipalités dynamiques.

www.twitter.com/infoimmobilier www.facebook.com/informateurimmobilier

Veuillez prendre note de nos nouvelles coordonnées, en vigueur à partir du 1er juin 2013 :

1 866 446-3185 | 450 446-2006

www.jbcmedia.ca

JBC Média inc. 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771


HYGIÈNE ET PROPRETÉ SERVICES TECHNIQUES MAÎTRISE DE L’ÉNERGIE SERVICES HÔTELIERS

20

RESTAURATION APRÈS SINISTRE points de service

RAYONNEMENT NATIONAL PORTÉE LOCALE

SOUTIEN AUX ÉVÉNEMENTS

Profile for JBC Média inc.

Magazine Maintenance volume 3 - numéro 2  

DANIELLE LAVOIE Savoir conjuguer passion et équilibre DOSSIER SALUBRITÉ Quand les immeubles ont mauvais air

Magazine Maintenance volume 3 - numéro 2  

DANIELLE LAVOIE Savoir conjuguer passion et équilibre DOSSIER SALUBRITÉ Quand les immeubles ont mauvais air

Profile for jbcom

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded