Maintenance immobilière - volume 11 numéro 1

TENDANCES ET INNOVATIONS

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LES SYSTÈMES CRITIQUES CONNECTÉS

Brigitte Dupuis Experte invitée

Tous les gestionnaires immobiliers vous diront qu’un bâtiment, c’est vivant !

Pour garantir le confort des usagers, les systèmes critiques doivent s’adapter constamment à la variation de l’usage, de l’achalandage et des conditions environnementales. Ils sont garants de la satisfaction des usagers et du maintien de la valeur du capital immobilier. Leur performance est essentielle à la saine qualité de l’air et de l’eau, de la température ambiante, de l’humidité relative, du mouvement de l’air et de la pression atmosphérique. La maintenance des systèmes critiques, tels que les refroidisseurs, les chaudières et les tours d’eau, représente une grande responsabilité pour les gestionnaires immobiliers. Ces systèmes constituent en effet plus de la moitié des dépenses énergétiques de l’ensemble du bâtiment.

Leurs temps d’arrêt, défaillances et perturbations ont un impact direct sur le confort des usagers. La solution la plus efficace pour assurer la performance optimale des équipements critiques, c’est de les connecter !

LES RÉPARATIONS D’URGENCE ors d’une défaillance de système, les préoccupations des gestionnaires sont de garantir les conditions de confort et de minimiser les impacts pour les usagers. Ils doivent prendre les meilleures décisions en fonction de la pérennité du bâtiment. Leur rôle est d’assurer que les équipements sont fonctionnels, de réduire le temps de non-performance et de diminuer les coûts de réparation et planification de solutions durables. En cas de panne, les décisions doivent se prendre immédiatement, il vaut donc mieux être bien informé !

L

Brigitte Dupuis, directrice de comptes majeurs – Secteur institutionnel chez Johnson Controls, a fait sa marque en gestion des actifs, BIM, efficacité énergétique et développement durable. Elle s’intéresse plus particulièrement à la gestion du cycle de vie d’une installation et cherche constamment à promouvoir les technologies qui soutiendront la révolution énergétique de demain.

Dans un édifice qui n’a pas d’équipement critique connecté, voici le scénario commun avant que les travaux débutent : un problème de tempé­rature est signalé, un billet de service est transmis au technicien ou fournisseur, une visite de diagnostic est planifiée. Lorsque l’équipement est connecté, le diagnostic se fait sur-le-champ par l’entremise d’outils d’analyse spécialisés.

GESTION DE LA MAINTENANCE CONNECTÉE Le processus de décision pour corriger un problè­ me peut prendre 20 fois1 plus de temps que celui nécessaire à la réparation. Plus précisément, les coûts reliés à une panne et les dépenses de remplacement des composantes défaillantes2

augmentent les frais d’exploitation3. De plus, ils requièrent souvent la mobilisation d’équipes en heures supplémentaires ou des frais de fournisseurs pour des interventions d’urgence.

La gestion prédictive des équipements critiques a un impact direct sur la pérennité des actifs, les coûts d’entretien et de réparation, la durée de vie des équipements et la facture énergétique.

Au lieu d’inspecter visuellement chaque équipe­ ment, les techniciens détectent les problèmes de fonctionnement à distance en temps réel, par des alertes ou des tendances de performance.

L’interface des plateformes de gestion des équipements connectés sert de tableau de bord pour aider aux décisions d’entretien et éviter les défaillances coûteuses ou catastrophiques.

PLATEFORMES DE GESTION DES ÉQUIPEMENTS CONNECTÉS Par le biais d’une seule interface, les gestion­ naires immobiliers disposent des informations de performance requises pour prendre rapi­de­ment des décisions éclairées. Les plateformes de gestion des équipements connectés facilitent grandement le diagnostic, l’intervention et la documentation des fautes, ce qui est particu­ lièrement utile en situation d’urgence. Elles permettent ainsi de déterminer la source d’un pro­blème récurrent, d’analyser les non-conformités,

1. RELIABILITY AND FUNCTIONAL AVAILABILITY OF HVAC SYSTEMS Sonny Myrefelt, Dep. of Build. Serv. Eng., KTH, 10044 Stockholm, Sweden, and SKANSKA Sydost, Växjö, Sweden.

2. In fact, we have found that $1 spent in stewardship avoids $3 in capital reinvestment. – Sightlines, 2014 3. David Tod Geaslin – Reversing the Cycle of Deterioration in the Nation’s Public School Buildings, The Council of the Greater City Schools, October 2014.

Maintenance Excellence: Optimizing Equipment Life-Cycle Decisions By John D. Campbell, Andrew K.S. Jardine.

MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : PRINTEMPS 2021 33