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VOLUME 4 | NUMÉRO 3

Le renouveau du

Mail Champlain Montréal

Altoria démarre Québec

Les ponts de Sam Hamad

Suivez-nous sur les réseaux sociaux

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Informateur Immobilier


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VOLUME 4 | NUMÉRO 3

5 MOT DE LA RÉDACTION L’imagination des promoteurs

30 COUP D'ŒIL La renaissance du Mail Champlain

Par Danielle Ouellet, rédactrice en chef

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7 ENTREVUE Richard Hylands Créateur de valeur

Par Mathieu-Robert Sauvé

38 QUÉBEC Entrevue avec Sam Hamad Bienvenue dans la Capitale-Nationale

Par Danielle Ouellet

Par Serge Beaucher

43 La « tête des ponts » : un potentiel extraordinaire de développement immobilier

13 ENJEU Cols blancs, cœurs d’or Par Anne Fleishman

Par Steve Gilbert

19 FOCUS Regards sur Montréal

45 EN TOUTE JUSTICE Nouveau locateur ou ancien locataire : à qui la priorité ?

Par Anne Fleishman

19

25 MONTRÉAL De l’innovation urbaine à la nouvelle Stratégie de développement économique Par Guy De Repentigny

Par ME Lise Bergeron

47 BRÈVES IMMOBILIÈRES 50 MOT DE L’IDU Par Guy Charron

27 DROITS ET OBLIGATIONS Les baux en restauration Par ME James Papadimitriou

28 MONDE MUNICIPAL La réforme de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme : participation citoyenne Par Caroline St-Hilaire

13 Immobilier commercial est publié par Magazine Immobilier commercial inc.

PRÉSIDENT ET ÉDITEUR : Jacques Boisvert

599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1

RÉDACTRICE EN CHEF : Danielle Ouellet

Téléphone: 450 446-2006 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 446-1442

ÉQUIPE DE RÉDACTION : Serge Beaucher, Anne Fleishman, Danielle Ouellet, Mathieu-Robert Sauvé

info@jacquesboisvert.com www.immobilier-commercial.ca

COLLABORATION À CE NUMÉRO : Me Lise Bergeron, Guy Charron, Guy De Repentigny, Steve Gilbert, Me James Papadimitriou, Caroline St-Hilaire RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES : Hélène Larue DIRECTRICE ARTISTIQUE : Carole Bordeleau

www.jacquesboisvert.com 4

PUBLICITÉ : Zoé Lafond, directrice Marie-Renée Lefebvre, conseillère en publicité

IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2011

PHOTOS : © Immobilier commercial par Denis Bernier, Denis Lemelin et Rosaire Turcotte (sauf indication contraire) PHOTO EN PAGE COUVERTURE : © Mail Champlain IMPRESSION : Imprimeries Transcontinental S.E.N.C. 2850, rue Jean-Perrin, Québec (Québec) G2C 2C8 DISTRIBUTION EN KIOSQUE : Messageries de Presse Benjamin ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS : Convention no PP 41614528

ADRESSE DE RETOUR : 599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1

ABONNEMENTS : 450 446-2006, 1 866 446-3185 ou www.immobilier-commercial.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque nationale du Québec, 2009. La direction laisse aux auteurs l’entière responsabilité de leurs textes. Elle se dégage de toute responsabilité face au matériel non sollicité. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur.

ISSN 1916-6656


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MOT DE L A RÉDACTION

L'imagination PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

DES PROMOTEURS Contexte économique et changements de société obligent, les promoteurs immobiliers doivent de plus en plus faire preuve d'imagination. Plusieurs acteurs et observateurs de l'immobilier commercial l'expriment ici à leur manière.

Danielle Ouellet

Ainsi, Richard Hylands, président de la Corporation immobilière Kevric, répond à une tendance nord-américaine avec l'érection de la tour Altoria, premier chantier de cette envergure à Montréal depuis l'an 2000. Les édifices à vocation mixte, bureaux et condos, se multiplient, en effet, pour minimiser les risques financiers tout en rapprochant les gens de leurs lieux de travail. Altoria s'inscrit dans ce mouvement. Autre courant en Amérique du Nord, celui d'utiliser les couloirs des centres commerciaux comme pistes d'entraînement physique pour les citoyens, hors des heures d'ouverture. Le Mail Champlain le fait. De plus, pour séduire une nouvelle clientèle, des travaux majeurs de rénovation y ont été réalisés. Son image est redorée et les acheteurs sont au rendez-vous. Deux grands joueurs sur la scène internationale, Nai Globals et Colliers, l'observent aussi au quotidien : le marché de l'immobilier commercial est en mutation. Produits à vocation mixte, relocalisations, conversions d'édifices, de nombreuses stratégies sont imaginées pour étonner, attirer, charmer, tout en répondant à l'évolution des besoins des locataires d’immeubles industriels ou de bureaux. À Québec, les promoteurs sont sur le qui-vive. Ils suivent les avancées du projet piloté avec ardeur et conviction par le ministre des Transports, Sam Hamad, en vue de revamper la « tête des ponts » à l'entrée de la ville. Tous les rêves sont permis pour donner à ce secteur une vocation et une allure originales, adaptées aux prochaines décennies. D'autres mettent leur créativité au service de la communauté. La journaliste Anne Fleishman a rencontré des dirigeants d'entreprises qui trouvent des moyens originaux, grâce à leurs connaissances et à leur expérience, de servir des causes philanthropiques leur tenant à cœur. Enfin, l'équipe d'Immobilier commercial se joint à moi pour féliciter chaleureusement nos deux chroniqueurs dans le domaine du droit. Me Lise Bergeron, associée chez Stein Monast, a reçu récemment du Barreau du Québec la distinction Advocatus Emeritus. Me James Papadimitriou vient pour sa part d’être honoré par le prestigieux répertoire The International Who’s Who of Real Estate Lawyers 2011. Bonne lecture ! Danielle Ouellet, Ph. D. Rédactrice en chef, Immobilier commercial Automne 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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Louis Beauregard Beauregard Avocats

Louis P. Bélanger Stikeman Elliott

Marie-France Benoit Altus InSite

Pierre Bernardin

Pierre Bouchard INDICO Communication

Paul Croteau Paul Croteau et associés

Martin De Rico CBRE - DeRico Experts-Conseils

Stéphane Dion Paradigme Affaires publiques

Anne-Marie Dubois

Benoît Egan Raymond Chabot Grant Thornton & Cie

Robert Gagné HEC Montréal

Louis Gagnon Québec International

Steve Gilbert Groupe Altus

Jean-François Gilbert Groupe Altus

Michel Hébert Journal de Québec

Robert Hogue Banque Royale du Canada

Normand Hudon Coarchitecture

Richard Hylands Kevric

Frédéric Labrie Groupe Altus

Pierre Laliberté Groupe Altus

Yann Lapointe Stikeman Elliott

Sébastien Laprise Langlois Kronström Desjardins

Jean Laurin Newmark Knight Frank Devencore

Sylvain Leclair Groupe Altus

Carlos Leitao Valeurs mobilières Banque Laurentienne

Valérie Mac-Seing Stikeman Elliott

Luc Maurice Le Groupe Maurice

Brett Miller CB Richard Ellis

Guillaume Neveu IBI-DAA

André Pelchat Immostar inc.

André G. Plourde Groupe immobilier de Montréal

Jean-François Rioux Groupe Altus

George Semine Avison Young Québec

Anik Trudel Edelman Montréal


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PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ALAIN LAMBERT

ENTREVUE

Richard Hylands CRÉATEUR DE VALEUR Par Danielle Ouellet

L'annonce, au printemps dernier, de la mise en chantier d'Altoria, la première tour construite à Montréal depuis l'an 2000, donne un nouveau souffle à l'immobilier commercial dans la métropole et consolide la vocation affaires du Quartier international. Richard Hylands, président de la Corporation immobilière Kevric – qu'il a créée en 1997 – est à l'origine du projet. Ses activités à Toronto, à Montréal et dans la capitale nationale lui permettent aujourd'hui de se consacrer au défi qu'il préfère : créer de la valeur dans le domaine de l'immobilier. Automne 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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ENTREVUE

LA CRÉATIVITÉ EN ACTION

«

« J'aime avant tout créer et monter un projet, affirme Richard Hylands avec enthousiasme, et cela même s'il faut parfois jusqu'à 10 ans et même plus pour le réaliser. » Au cours de sa carrière, ses choix ont toujours été orientés dans cette direction. Ce goût s'est manifesté dès le début des années 1980. Après des études à la Faculté de commerce de l'Université McGill en finance immobilière, il a travaillé à Toronto, dans le secteur des prêts commerciaux : « Mais après un an, j'ai eu le goût d'être davantage dans l'action », ce qu'il fit en joignant la société d'investissement, d'exploitation et de gestion de biens

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J'aime avant tout créer et monter un projet, et cela même s'il faut parfois jusqu'à 10 ans et même plus pour le réaliser.

»

immobiliers Cadillac Fairview. À titre d'analyste financier et d'agent de développement, il y a travaillé pendant cinq ans un peu partout au Canada. Il a ainsi participé au réaménagement du Pacific Center à Vancouver et de la Place du Centre à Hull. Il a aussi négocié d'importants baux immobiliers, notamment ceux d'IBM au Toronto-Dominion et du magasin Eaton au Centre Eaton de Toronto :

« Que ce soit pour rénover un édifice ou pour négocier, il fallait faire preuve de créativité et la diversité me stimulait. » Nommé, en 1986, vice-président au développement chez Westcliff, constructeur, développeur et gestionnaire de projets immobiliers d'envergure en Amérique du Nord, Richard Hylands revient dans la métropole. L'édifice du siège social de l'Organisation de l'aviation civile internationale (OACI) deviendra son projet majeur. Entreprise en 1994, la construction a requis quelque 1000 travailleurs par année pendant deux ans. Bordé par les rues Université, Viger, Saint-Antoine et McGill, le complexe de 40 000 pieds carrés est formé de deux


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édifices reliés par un atrium vitré. Érigé sur le site de la Place de la Cité internationale, l'ensemble devrait s'adjoindre deux phases supplémentaires, prévues d'ici 2025 par Westcliff : « Je croyais en l'avenir de ce secteur de la ville, rappelle Richard Hylands. À l'époque, lorsque j'ai vu l'espace libre sur la pointe nord de l'îlot de la place Victoria, j'ai cherché à monter un projet d'envergure tout en minimisant les risques financiers. L'idée d'une tour à vocation mixte, jouxtant locaux résidentiels et pour bureaux, a alors germé. » Du rêve à la réalité, il aura fallu quinze ans.

ALTORIA DANS LE QUARTIER INTERNATIONAL Richard Hylands avait vu juste : le Quartier international s'est développé. Marché de foin pour les agriculteurs des campagnes environnantes en 1813 et berceau montréalais de la finance dans les années 1960, le secteur est en train de retrouver sa vocation d'affaires avec la présence de la Caisse de dépôt, de l'édifice Quebecor, de la Tour de la Bourse, de l'hôtel W et des sièges sociaux de Power Corporation et de la Banque Nationale :

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Maquette : Vue aérienne d’Altoria

Automne 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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ENTREVUE

« Le quartier a grandement profité, au cours de la dernière décennie, d'investissements substantiels dans ses infrastructures publiques, apprécie M. Hylands, et le monde des affaires s'y installe de plus en plus. « Les grands sites de prestige à Montréal ont toujours été sur des places publiques, ajoute-t-il, tels le square Dorchester et le carré Phillips, ou sur un axe important comme McGill College. La construction à ciel ouvert de l'autoroute Ville-Marie dans les années 1970 a laissé une cicatrice urbaine épouvantable pendant près de 40 ans. Le square Victoria a été laissé à l'abandon, jusqu'au projet récent de la Cité internationale. La place Jean-Paul-Riopelle et la place Victoria ont rapidement créé un pôle d'activités et de constructions, contribuant ainsi à refaire une trame urbaine intéressante. » Le manque de locaux pour bureaux de classe A, soit ceux de plus de 50 000 pieds carrés, anticipé par les observateurs du secteur de

Montréal New York Richmond Scottsdale

l'immobilier commercial pour les trois prochaines années, a motivé le choix de construire Altoria maintenant : « Le déménagement de Bell à l'île des Sœurs, au tout début de la récession de 2008, a libéré un million de pieds carrés, ce qui nous a un peu ralentis. Aujourd'hui, ces locaux ont en grande partie été absorbés. » Vingt-cinq étages de condos résidentiels s'élèveront au-dessus de dix étages de locaux pour bureaux, ceux-ci totalisant 230 000 pieds carrés, les deux tiers de l'ensemble du projet : « Un immeuble uniquement consacré à des bureaux aurait été trop gros pour être réalisé sur la seule base spéculative, explique le président de Kevric. Et un immeuble résidentiel n'aurait pas pu utiliser la pleine densité de l'espace, car la surface d'un étage habitable est beaucoup plus petite que celle d'un étage commercial. » L'édifice sera complété dans trois ans. Déjà plus de la moitié des condos résidentiels sont vendus et la direction de Kevric compte trouver un locataire commercial majeur qui donnera son nom à la portion bureau de l'édifice.

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Ce type de construction s'inscrit dans un courant qui favorise la création de lieux de travail près du centre-ville et le rapprochement des habitations autour de ces lieux : « La tendance est nette dans les grandes villes comme Chigago, Toronto, Vancouver. Columbus Circle, à NewYork, note M. Hylands, regroupe un centre commercial, un musée, une tour de bureaux, un hôtel, des condos résidentiels et un stationnement. »

«

La vocation d’un immeuble n’est pas nécessairement celle qu’il devrait avoir. Il faut regarder les atouts de chacun, désuet ou pas.

»

REPOSITIONNEMENTS STRATÉGIQUES La Corporation immobilière Kevric mène ses activités principalement dans les régions de Toronto, de la capitale nationale et de Montréal. Le président s'y consacre entièrement depuis 2005, avec en tête deux objectifs : « Créer de la nouvelle valeur et maintenir nos actifs à long terme. » Plusieurs projets allaient lui donner l'occasion de mettre ses champs d’intérêt et ses talents à profit : « Lorsqu'il faut prendre un immeuble désuet et lui redonner vie, le plus important est de faire preuve d'imagination. 'Think outside the box'. La vocation d'un immeuble n'est pas nécessairement celle qu'il devrait avoir. Il faut regarder les atouts de chacun, désuet ou pas. « À Toronto, nous avons modifié, par exemple, la vocation d'un édifice de la rue Bloor. Des locaux pour bureaux sont devenus une boutique de prestige de 16 000 pieds carrés sur deux étages qui accueille Louis Vuitton. Il s'agit de la plus grande surface de cette entreprise au Canada. Nous lui avons redonné une nouvelle vie. C'est ce que j'aime faire. » Le square Dorchester, à Montréal, a aussi bénéficié de son analyse : « Sa force était sa situation rue Sainte-Catherine, mais une entrée de bureaux à cet Automne 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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ENTREVUE

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endroit n'était pas optimale. Nous avons loué les locaux donnant accès sur cette artère à des boutiques de mode et repositionné l'entrée des bureaux à l'arrière, avec une ouverture sur le parc, ce qui en fait un lieu unique. » La Place-Bonaventure demeure un actif d'importance pour Kevric, aujourd'hui responsable de son administration ainsi que de la gestion et de la location des locaux commerciaux. Richard Hylands a participé à sa rénovation alors qu'il était toujours avec Westcliff et a par la suite augmenté sa participation comme copropriétaire. Le repositionnement de la Place-Bonaventure a représenté tout un défi : « Ses immenses planchers, équivalant à 10 ou 12 étages d'un immeuble standard, étaient réservés à des exposants et à des grossistes de la mode, du meuble, de la chaussure, des cadeaux, etc. Malgré la présence de stationnements, et bien que très bien situé près de lignes de métro et de train, l'immeuble était presque vacant. « Nous y avons mis des fenêtres, jusque-là pratiquement inexistantes, et en avons fait une bâtisse technologique pour attirer des grandes entreprises de télécommunications, des banques ou des locataires gouvernementaux. Nous bénéficions de tarifs d'hydro-électricité économiques équivalant à ceux de la grande industrie : nous sommes donc allés vers des locataires gourmands en électricité. Les grandes surfaces permettent aussi une économie de coûts, tous les employés étant sur le même plancher. »

LE KEVRIC DE DEMAIN La Corporation immobilière Kevric emploie aujourd'hui quelque 60 personnes. Richard Hylands les connaît toutes. Sa pilosophie ? « Je ne veux pas diriger une entreprise qui grossisse au point que j'ignore ce qui s'y passe. À cinq, dans l'équipe de direction, nous sommes au courant de tout. »

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Dans ce contexte, le président de Kevric n'est-il pas soucieux de la concurrence ? La réponse fuse : « Nous n'avons pas de compétiteurs à Montréal. La réalité a changé au cours des 20 dernières années. L'absence de projets a incité la plupart des grands promoteurs, tels Oxford, Cadillac Fairview, Cambridge, à devenir des plate-formes d'institutions financières. Kevric s'associe plutôt avec celles qui préfèrent travailler avec une multitude de partenaires dans différentes régions. Nous sommes un jeune joueur qui ne souhaite pas grandir trop vite. Nous sommes très soucieux de faire les choses bien. La qualité compte plus que la quantité. » ,


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PHOTO : ISTOCKPHOTO PAR ELENA ELISSEEVA

ENJEU

Cols blancs, CŒURS D’OR Par Anne Fleishman

Regards croisés d’hommes et de femmes d’affaires pas tout à fait comme les autres. Quatre personnalités du monde de l’immobilier commercial livrent leurs réflexions sur la philanthropie. « Ce sont souvent les gens les plus occupés qui donnent le plus de leur temps. » Celui qui le dit l’est, occupé : Raymond Bouchard est président-directeur général de l’Institut de développement urbain (IDU) du Québec. Et il se prépare à gravir le Kilimandjaro en Tanzanie, en janvier 2012. Pour l’amour de la haute montagne ? Oui, mais… avant tout, pour lever des fonds.

« Dans ma carrière, j’ai toujours consacré 125 % de mon temps aux entreprises avec lesquelles je travaillais, et, jusqu'à il y a une dizaine d'années, j’ignorais tout des organismes sans but lucratif », raconte M. Bouchard. Jusqu’au jour où des raisons familiales le conduisent, avec son épouse, à se tourner vers la Société canadienne de la sclérose en plaques. « Cela m’a plongé dans un univers

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ENJEU

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

«

»

La satisfaction de réussir à amasser de l’argent pour une cause dépasse tous les succès professionnels...

- Raymond Bouchard

RAYMOND BOUCHARD Président de l’IDU

qui m’était totalement inconnu, se souvient-il aujourd'hui. J’y ai découvert des personnes différentes de toutes celles que j’avais rencontrées jusqu’alors, des gens avec une réelle vocation et qu’on ne croise jamais dans le monde des affaires. » Son contact avec une réalité nouvelle pour lui et la naissance de son propre engagement entraîneront Raymond Bouchard dans une série de découvertes.

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« Lorsque je me suis lancé dans ma première campagne de financement, j’ai été très surpris de constater à quel point les gens étaient généreux. La satisfaction de réussir à amasser de l’argent pour une cause dépasse tous les succès professionnels... » Au sommet du Kilimandjaro, l’homme d’affaires aura une autre raison d’être fier : « La moyenne d’âge des participants est d’une trentaine d’années et je pensais ne jamais réussir ne serait-ce qu’à suivre l’entraînement, mais jusqu'à maintenant, j'y arrive ! C’est le plus beau cadeau que je m’offre pour mes 65 ans. »

LA FORCE DU RÉSEAU « Au-delà du support que m’a apporté la Société canadienne pour la sclérose en plaques afin d’affronter la maladie de mon fils, j’y ai découvert les beautés du bénévolat », ajoute Raymond Bouchard, qui s’implique aujourd’hui également auprès de la Fondation Centre de cancérologie Charles-Bruneau. « On s’y crée des amitiés durables et cela permet de tisser un réseau de contacts avec des gens exceptionnels. » Des gens exceptionnels… dont certains sont également des collègues. Le président de l’IDU partage en effet son travail auprès des enfants malades avec celui qu’il surnomme avec un clin d’œil son « neveu dans l’immobilier ». Il s'agit de Michel Bouchard, vice-président exécutif, développement stratégique, du Groupe Redbourne,


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Actif depuis plus de 15 ans au sein de la Fondation Centre de cancérologie CharlesBruneau, il en est devenu l’un des vice-présidents. Sa cause : la recherche sur le cancer chez les enfants. Le résultat : une contribution à la hauteur de 40 millions de dollars en investissement immobilier pour les deux agrandissements au Centre hospitalier universitaire de l’hôpital Sainte-Justine, en équipement médical et en recherches spécialisées. Il s'agit d'un engagement qu’il évoque avec chaleur et enthousiasme. « Le taux de roulement de notre conseil d’administration est excessivement bas, nous sommes comme une grande famille. » Aux côtés de professionnels de tout domaine et de dirigeants d’entreprise d'horizons aussi divers que ceux d’Uniprix, de la banque CIBC ou des Rôtisseries Saint-Hubert, le spécialiste de l’immobilier s'estime en bonne compagnie : « Je travaille en étroite collaboration avec des personnes très influentes et au contact desquelles j’apprends beaucoup. »

«

Selon Michel Bouchard, même si les grands philanthropes québécois ont encore beaucoup à apprendre du monde anglosaxon, les demandes pour siéger à des conseils d’administration ne manquent pas. « Les gens d’affaires sont extrêmement sollicités pour donner de leur temps ou participer à des levées de fonds. Notre grand défi à tous est d'appuyer une ou des causes qui nous tiennent à cœur en faisant des choix... »

PHOTO : IMMOBILLIER COMMERCIAL PAR ROSAIRE TURCOTTE

une entreprise de gestion et d'investissement en immobilier, qui explique : « Participer au développement d’organismes de charité est extrêmement valorisant sur le plan personnel, c’est une manière de redonner au suivant. »

Les gens d’affaires sont extrêmement sollicités pour donner de leur temps ou participer à des levées de fonds. Notre grand défi à tous est d'appuyer une ou des causes qui nous tiennent à cœur en faisant des choix...

»

- Michel Bouchard

MICHEL BOUCHARD Vice-président exécutif – développement stratégique, Groupe Redbourne

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ENJEU

UN MILIEU GÉNÉREUX

JONATHAN WENER

Dans le sillage de l’engagement individuel de leurs dirigeants, nombreuses sont les entreprises du milieu de l’immobilier commercial à afficher leur engagement social ou communautaire comme valeur corporative. Entre autres exemples : la fondation Immobilier pour les jeunes, de l’IDU, un organisme de bienfaisance dont les actions sont dirigées, entre autres, vers les besoins immobiliers d'organismes voués aux jeunes des milieux défavorisés et des enfants malades dans la grande région de Montréal. Autre exemple : le Défi Canderel, implanté il y a 22 ans par Jonathan Wener, président et fondateur de Canderel Management Inc., au bénéfice des centres de recherche sur le cancer de l’Université de Montréal et de l’Université McGill. « M. Wener donne sans condition, il ne veut pas qu’on baptise un bâtiment en son honneur ou que l’argent soit dépensé pour un projet de recherche particulier, il fait entièrement confiance aux universités », explique Louise Lafleur Van Noord, directrice exécutive du Défi Canderel, en soulignant du même souffle que le philanthrope a eu cette « vision formidable » de choisir deux universités, une anglophone et une francophone, il y a plus de deux décennies. « La générosité de M. Wener va bien au-delà du Défi, conclut-elle. Elle transparaît aussi dans ses relations professionnelles, et les gens qui travaillent à ses côtés lui sont fidèles pour cette raison. »

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«

Pour moi, épouser une cause suppose du long terme. Je veux d’abord comprendre les opérations de l’organisation et en saisir tous les éléments stratégiques.

»

JEAN LAURIN Président et chef de la direction NKF Devencore

- Jean Laurin

SORTIR DE SA ZONE DE CONFORT Certains, comme Jean Laurin, multiplient les champs d’intérêt. Président et chef de la direction de NKF Devencore, une entreprise indépendante de conseil et de courtage immobiliers, il est aussi président du conseil d’administration de la Place des Arts, en plus de siéger au comité exécutif de la Fondation de l’hôpital MaisonneuveRosemont et à la Fondation de l’Université du Québec à Montréal. « C’est un retour d’ascenseur à ma communauté que je juge naturel et nécessaire, lance-t-il. L’engagement communautaire aide aussi à prendre du recul par rapport aux opérations quotidiennes de son entreprise pour s’intéresser à celles de l’organisme que l’on soutient. » Mais il y a plus. Pour Jean Laurin, ces activités permettent de quitter sa zone de confort : « Dans ces organismes caritatifs, on travaille parfois sur un fil de fer parce que les enjeux peuvent être très différents de ce à quoi on est habitués. Par exemple, à la Fondation de l’hôpital MaisonneuveRosemont, nos actions s'organisent sur trois plans : patients, recherche et enseignement. Ce type d'engagement m'oblige à rester à l’écoute d’un milieu différent pour comprendre ce qui est crucial et ce qui ne l’est pas. Il faut souvent aller au-delà des apparences.

« Pour moi, poursuit-il, épouser une cause suppose du long terme. Je veux d’abord comprendre les opérations de l’organisation et en saisir tous les éléments stratégiques. Alors seulement je pourrai utiliser ma propre expérience pour aider l’organisme à évoluer de la meilleure manière qui soit. C’est une courbe d’apprentissage qui peut être longue. » Le déménagement de l’Orchestre symphonique de Montréal et les nombreux dossiers liés au développement du Quartier des spectacles ont malgré tout placé Jean Laurin en terrain connu. Il a pu mettre son expertise dans le secteur immobilier directement au service d’une cause qui lui tient à cœur. Il consacre ainsi de cinq à sept heures par semaine à la Place des Arts : « Je me sens une forte responsabilité vis-à-vis de la direction de la Place des Arts, mais aussi du gouvernement du Québec et de tous les Québécois. Ces activités philanthropiques sont à la fois très gratifiantes et mobilisantes. Leur bénéfice s'étend bien au-delà du rayonnement personnel et professionnel, et elles permettent de tisser un réseau de contacts de grande valeur. Il s’agit aussi pour moi d’être un modèle pour ma famille et mon milieu de travail. »

RENDRE L’ENGAGEMENT CONTAGIEUX Julie Roy, vice-présidente exécutive du Groupe SMR, croit aussi à la valeur de l’exemple. Depuis trois ans, l’héritière de cette entreprise familiale spécialisée dans l’entretien d’immeubles entraîne tout son entourage dans ses activités de bienfaisance : ses clients, ses 1 500 employés... et ses trois enfants. En tant que membre du Cercle des jeunes leaders de la Fondation CHU Sainte-Justine, Julie Roy participe à l’organisation du triathlon d’hiver de la Fondation. « Comme le Groupe SMR n’a aucune relation d’affaires avec l’hôpital Sainte-Justine, je me sens très à l’aise de solliciter mes clients ou mes fournisseurs. Je leur parle librement de mon engagement et, dès que l’occasion se présente, je les incite à commanditer leur propre équipe. » Automne 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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ENJEU

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En lançant un appel à tous à l'intérieur de l'entreprise, nous avons découvert que nous avions parmi nos employés un très bon patineur de vitesse !

»

- Julie Roy

JULIE ROY Vice-présidente exécutive Groupe SMR

PLACE P LACE DUPUIS DUPUIS ET ET 888 DE 888 DE MAISONNEUVE MA I S O N N E U V E E EST, ST, FIERS F IERS LEADERS LEADERS EN E NE EFFICACITÉ FFICACITÉ ÉNERGÉTIQUE ÉNERGÉ TIQUE Hydro-Québec félicite Place Dupuis Hydro-Québec ffélicit élicit élic e la P lace D upuis et le 888 D De eM Maisonneuve aisonneuve Est pour leur engagement engagement en envers vers ll’efficacité ’efficacité énergétique. énergétique. IIls ls ont ont réduit réduit de pr près ès de 18 % leur cconsommation onsommation annuelle d’électricité. d’électricité.

D DES ES R RÉALISATIONS ÉALISATIONS E EXCEPTIONNELLES XCEPTIONNELLES ! Après l’analyse de leurs systèmes et équipements, la Place Dupuis et le 888 De Maisonneuve Est ont mis en place une série de mesures, notamment : • Modernisation de l’éclairage • Ajout de points de contrôle pour l’éclairage, la ventilation, le chauffage et la climatisation • Remplacement de refroidisseurs avec ajout d’équipements à fréquence variable L’adoption d’une politique en matière d’efficacité énergétique pour ce complexe immobilier ainsi que la désignation d’un responsable de son application ont permis aux propriétaires de réaliser de grandes économies d’éner éne gie et d’accéder ainsi au statut de membre du réseau Écolectrique d’Hydro-Québec, véritable filière d’excellence.

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2011

L’entreprise a bien sûr ses propres sportifs en lice pour la compétition. « En lançant un appel à tous à l'intérieur de l'entreprise, rappelle Julie Roy, nous avons découvert que nous avions parmi nos employés un très bon patineur de vitesse ! » Et les activités de levées de fonds entre collègues ne manquent pas : barbecues, 25 sous pour le café... Voilà qui cimente aussi les relations de travail : « Le neveu de notre mécanicien est atteint d'un cancer. Nous avons placé sa photo sur la machine à café, cela nous motive tous à donner. « J’ai toujours fait du bénévolat, poursuit-elle. J’en ai besoin. Cela crée un équilibre dans ma vie. » Julie Roy, dont les enfants reprendront peutêtre un jour l’entreprise fondée par leur arrière-grand-père, sème aussi les graines de son engagement communautaire à la maison : « Quand mes enfants m’ont demandé de manquer l’école pour assister au triathlon de la Fondation CHU Sainte-Justine, je leur ai dit oui, mais à la condition qu’ils collectent eux aussi des fonds ! » Elle assure la relève. ,


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PHOTO : ISTOCKPHOTO PAR JOANNE WELCH

PHOTO : ISTOCKPHOTO NATALIA BRATSLAVSKY

FOCUS

Regards SUR MONTRÉAL Par Anne Fleishman

Les dirigeants de deux entreprises internationales, NAI Global et Colliers, partagent leur vision de la grande région métropolitaine et livrent leurs réflexions sur un marché immobilier en mutation.

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FOCUS

NAI GLOBAL FRANÇOIS PAQUIN Associé principal, NAI de Montréal

«

C’est notre système politique et bancaire extrêmement stable qui nous a permis de

»

tirer notre épingle du jeu.

– François Paquin

Le groupe NAI Global, qui offre aux entreprises de 55 pays des services de courtage en immobilier commercial et industriel, affiche un volume de transactions annuelles de plus de 40 milliards de dollars. Il sortait en janvier dernier son rapport de marché international, dans lequel il examine les valeurs, tendances et occasions dans plus de 200 marchés à l’échelle mondiale. François Paquin et Paul-Éric Poitras, les associés principaux de NAI à Montréal, reviennent ici sur les grands enjeux qui redéfinissent le paysage urbain montréalais au sortir de la récession. « C’est notre système politique et bancaire extrêmement stable qui nous a permis de tirer notre épingle du jeu, résume François Paquin en évoquant la crise immobilière qui a frappé les États-Unis. La présence des fonds immobiliers des syndicats derrière plusieurs projets majeurs, comme le développement Angus, a aussi joué en faveur du Québec, en général, et de la métropole en particulier. » Pour preuve, le marché immobilier des bureaux dans la grande région de Montréal donne des signes de reprise, avec des taux d’inoccupation qui se situent autour de 7,2 %, en légère baisse depuis l’an dernier. La situation financière internationale a tout de même laissé sa trace. Ses impacts se cristallisent autour de nouvelles tendances dans les projets immobiliers, comme la construction de produits mixtes qui combinent des espaces de condominiums et de bureaux. Le projet Altoria dans le Quartier international, avec ses 35 étages qui comprendront 152 unités de condo, en est un exemple. « On est tous à la recherche du

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locataire majeur qui pourrait occuper plus de 300 000 pieds carrés de locaux pour bureaux. Mais les entreprises ne sont pas encore prêtes à faire de gros investissements. En attendant, les projets mixtes sont la seule solution pour pouvoir entreprendre la construction de nouvelles tours au centre-ville. Et on n’avait pas vu de telles constructions depuis 20 ans ! », lance Paul-Éric Poitras. Les déménagements d’entreprises sont un autre reflet de la situation macroéconomique : la relocalisation du siège de Rio Tinto - Alcan en est une parfaite illustration. « Son immeuble actuel est en vente et l’entreprise songe à quitter la rue Sherbrooke pour le Vieux-Montréal ou le Quartier international en tant que locataire ou partenaire. La décision n’est pas encore prise », note François Paquin.

«

On est tous à la recherche du locataire majeur qui pourrait occuper plus de 300 000 pieds carrés de locaux pour bureaux. Mais les entreprises ne sont pas encore prêtes à faire de gros investissements.

»

– Paul-Éric Poitras

FLUX MIGRATOIRES Autre tendance, lourde cette fois : le jeu de chaises musicales entre la banlieue et Montréal. La raison : la congestion routière aux abords des ponts, réel cauchemar des camionneurs... et des employés. « Les problèmes de circulation jouent clairement à l’avantage des banlieues, lance Paul-Éric Poitras. Des entreprises sont prêtes à dédoubler leur superficie pour s’assurer de livrer leur marchandise à temps. Labatt, par exemple, a quitté ses locaux de LaSalle pour ouvrir deux nouveaux centres de distribution à Terrebonne et à Saint-Hubert. »

PAUL-ÉRIC POITRAS Associé principal NAI, Montréal

LES IMMEUBLES LEED Au-delà de l’économie, la conscience environnementale des entreprises pourrait s’imposer comme un nouveau moteur sur le plan immobilier. « Les sociétés veulent être en adéquation avec les valeurs qu’elles véhiculent. Si elles sont localisées dans un vieil immeuble qui ne correspond plus à leur image, elles investiront dans un bâtiment certifié LEED », dit Paul-Éric Poitras. Une tendance récente qui doit cependant faire ses preuves. L’hôtel Holiday Inn situé à Saint-Hyacinthe, au bord de l’autoroute 20, est le premier hôtel certifié LEED au Québec. « Les coûts de ce projet ont été de 10 % supérieurs à la normale. Reste à voir si on pourra le rentabiliser, s’interroge François Paquin. Sans compter qu’il s’agit de technologies de construction récentes : on ne connaît pas encore les coûts additionnels qu’elles pourraient engendrer en cas de bris majeurs. »

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FOCUS

Le taux d’inoccupation, relativement plus élevé pour les locaux commerciaux en

banlieue, pourrait quant à lui être attribuable à de fortes concentrations, comme celle du Quartier Dix30, qui ont rassemblé en un lieu unique une partie des commerces existants aux alentours, laissés vacants.

PHOTO : ISTOCKPHOTO NATALIA BRATSLAVSKY

Et quand les sociétés bougent, les employés suivent, ou inversement. Une entreprise relocalisée en banlieue verra souvent une partie de ses employés déménager dans son sillage pour se rapprocher de son lieu de travail. Parfois, c’est le processus inverse qui opère : « Quand vient le temps d’agrandir sa superficie ou simplement d’ouvrir de nouveaux locaux, si l’équipe de direction vit sur la Rive-Sud, l’entreprise aura tout intérêt à ne pas s’installer de l’autre côté du pont ! », précise François Paquin.

UNE RÉFLEXION STRATÉGIQUE « Nous sommes dans une dynamique de plus en plus complexe sur le plan social, économique et administratif, qui nous oblige à penser différemment les projets immobiliers. Notre réflexion stratégique doit prendre en compte une multitude d’aspects comme les contraintes de zonage, la multiplicité des paliers municipaux, les

Un grand cabinet à dimension humaine

lieux de vie des employés, l’image corporative de l’entreprise. Il ne s’agit plus simplement de réfléchir en termes de coûts. C’est une nouvelle réalité et elle s’applique à l’ensemble de notre profession », conclut François Paquin.

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Montréal Québec Langlois Kronström Desjardins, S.E.N.C.R.L.


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COLLIERS Fondée il y a plus de 110 ans à Vancouver, Colliers est aujourd’hui la plus importante entreprise canadienne de services immobiliers commerciaux et est présente dans 480 bureaux à l’international. À Montréal, elle peut compter sur les services d’une vingtaine de courtiers à la tête desquels M. Andrew Maravita vient d’être nommé. Le nouveau directeur général de Colliers à Montréal nous livre son analyse fine de la situation du marché immobilier de la métropole, en particulier sur le plan industriel. « Montréal possède un vieil inventaire d’immeubles industriels désuets datant des années 50 et 60. Le grand enjeu est de redéployer ces actifs pour s’adapter aux besoins des entreprises d’aujourd’hui », lance d’entrée de jeu Andrew Maravita. Les anciens entrepôts de 15 à 18 pieds de hauteur sont en effet légion à Montréal, notamment dans l’est et à Mont-Royal. « Les entreprises recherchent aujourd’hui des espaces hauts de plafond (24 pieds et plus) et de multiples quais de chargement aménagés pour pouvoir accueillir des camions de 18 roues. Il s’agit d’un produit très recherché, avec un taux d’inoccupation d’à peine 2 %. » Une manne pour les propriétaires, qui peuvent en espérer des loyers atteignant les 6,50 $ le pied carré, contre les 4 à 4,50 $ qui sont la norme. Les anciennes manufactures de textile du quartier Chabanel, par exemple, représentent à elles seules quelque 18 millions de pieds carrés, qui, s’ils sont encore en grande partie classés « industriels », devront aussi être repositionnés en lofts bureaux.

ANDREW MARAVITA Directeur général Colliers, Montréal

«

Montréal possède un vieil inventaire d’immeubles industriels désuets datant des années 50 et 60. Le grand enjeu est de redéployer ces actifs pour s’adapter aux besoins des entreprises d’aujourd’hui.

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FOCUS

«

La transformation en bureaux de l’ancienne usine de Nortel de 700 000 pieds carrés à Saint-Laurent a été un succès, c’est un encouragement pour la suite.

»

À LA RECHERCHE DE NOUVELLES VOCATIONS POUR LES LOCAUX INDUSTRIELS « Le futur de cet inventaire industriel entraîne une réflexion en profondeur dans laquelle nous accompagnons les propriétaires, explique Andrew Maravita. Les besoins du marché ont changé et les industries d’antan ne reviendront pas, les propriétaires n’ont donc d’autres choix que de les reconvertir. Selon le cas, les bâtiments peuvent être adaptés pour faire face aux nouvelles réalités des entreprises, ou convertis en un autre produit commercial. À Chabanel, par exemple, le processus de reclassement en locaux pour bureaux est amorcé. » Mais la reconversion a un prix, parfois élevé. « On essaie d’attirer des entreprises qui ont besoin de locaux ouverts, comme les compagnies de technologies ou les centres d’appel, mais les travaux de transformation sont majeurs, notamment en ce qui concerne l’implantation de nouveaux systèmes d’éclairage et de climatisation. » Dans le West-Island, le déménagement de géants pharmaceutiques comme Merck Frosst renvoie à une problématique similaire en raison des immenses locaux industriels laissés vacants. « La transformation en bureaux de l’ancienne usine de Nortel de 700 000 pieds carrés à Saint-Laurent a été un succès, c’est un encouragement pour la suite », note Andrew Maravita. En ce qui concerne la construction de nouveaux édifices, ce secteur de l’île, qui fut jusqu’à récemment le grand centre industriel montréalais, est cependant en train d’être délaissé au profit de nouveaux parcs, comme à Vaudreuil, où le coût du terrain est moins élevé. Cet emplacement bénéficie aussi de bons accès par les autoroutes 30, 20 et 40 et d’un zonage moins contraignant que dans l’ouest de la ville. ,

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MONTRÉAL

GUY DE REPENTIGNY

Montréal... DE L’INNOVATION URBAINE À LA NOUVELLE STRATÉGIE DE DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE

Le nombre de grues dans le ciel nous l'indique : Montréal vit une période d’effervescence immobilière intense, comparable à celle des années 1960. Toute cette ébullition et les occasions d’affaires qu’elle génère appellent à la vitalité économique, au développement urbain durable, à l’effervescence culturelle, à l’excellence en design et en architecture, à la proximité.

L

es projets en développement, du plus petit au plus grand, offrent à Montréal une chance exceptionnelle de se dépasser, d’innover et de se démarquer encore davantage comme métropole créative. Désignée Ville UNESCO de design, elle doit en profiter pour devenir un grand laboratoire d’innovation. Pour capitaliser sur cette lancée, Montréal a dévoilé, en juin dernier, sa Stratégie de développement économique 2011-2017 – Montréal, un espace pour créer et réussir, qui laisse une grande place aux projets immobiliers. En effet, un de ses trois axes, Montréal Innovation urbaine, vise essentiellement à concevoir et à réaliser des projets majeurs de façon à construire une métropole inspirante à la hauteur de nos plus grandes ambitions. Des 3,5 milliards de dollars d’investissements municipaux qui seront injectés dans la stratégie, plus de 90 % le sera dans l’innovation urbaine. Concrètement, il s’agit de : Réaliser les quatre initiatives économiques, déjà bien amorcées, que sont : Montréal Technopole, pour construire une ville de savoir, de créativité et d’innovation Quartier des spectacles, pour favoriser le rayonnement culturel Havre de Montréal, pour ramener la ville vers son fleuve Espace pour la vie, pour repenser le lien entre l’humain et la nature

Accompagner les grands projets privés et institutionnels, comme le Centre d’entretien de l’AMT, Les Bassins du Nouveau Havre, le Quartier Angrignon ou la Pointe-Nord de l’Île-desSœurs, pour n’en nommer que quelques-uns. Planifier les grandes zones à revitaliser et à développer, dont les abords du CUSM, du CHUM et du campus Outremont, le secteur Griffintown, Namur/Jean-Talon, L’Assomption, Sherbrooke-Est. Réussir l’insertion urbaine des grands projets de transport, notamment les trains de l’Est et de l’Ouest, le service rapide de bus sur Pie-IX ou le projet Turcot. Avec la réalisation de tels projets, Montréal souhaite donner à ses citoyens un environnement inspirant qui offre le meilleur niveau et la meilleure qualité de vie en Amérique du Nord d’ici 2025. La Ville sera au rendez-vous, mais, cela va de soi, tout cela ne sera possible qu’avec l’engagement de l’ensemble de la communauté d’affaires. D’ici là, nous devons rivaliser d’audace pour construire notre ville. Audace en design, audace en architecture, audace en développement durable. Pour faire de Montréal une métropole encore plus innovatrice. ,

Guy De Repentigny est chef de division – Soutien au développement économique – Direction du développement économique et urbain, à la Ville de Montréal.

Automne 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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DROITS ET OBLIGATIONS

Les baux dans le secteur ME JAMES PAPADIMITRIOU

DE LA RESTAURATION

Le secteur de la restauration étant une industrie particulière, les parties en cause dans les négociations de baux touchant ce secteur doivent faire preuve de vigilance.

L

«

es clauses du bail les plus difficiles

Les baux de restauration incluront sou-

à négocier concernent quatre

vent un loyer à pourcentage. Les parties

aspects. D'abord, l'exclusivité.

négocieront les inclusions et les exclusions

Puis, le rayon : le locataire ne peut pas

dans la définition des ventes brutes, tels

exploiter un restaurant à l’intérieur d’un

les repas d’employés, les repas promo-

certain rayon d’un centre commercial.

tionnels, les remboursements et les ventes

Les parties négocieront les

Ensuite, l’usage : changements d’usage et

générées par les livraisons.

inclusions et les exclusions dans

de type de produits pouvant être offerts

Les baux de restauration incluront

souvent un loyer à pourcentage.

la définition des ventes brutes,

à l’intérieur des lieux loués. Enfin, l’ex-

Les baux types comporteront des dis-

ploitation continue : certains bailleurs

positions au sujet de la nuisance à la

tels les repas d’employés,

insisteront pour que le locataire exploite

jouissance paisible, lesquelles, par défini-

les locaux de façon continue pendant un

tion, doivent être modifiées pour permettre

les repas promotionnels, les

minimum d’heures et avec un minimum

certains irritants tels que le bruit et les

remboursements et les ventes

d’inventaire et d’employés afin de maxi-

odeurs. Le bailleur, par contre, pourrait être

générées par les livraisons.

miser les ventes, notamment dans le cas

plus exigeant quant aux équipements de

d’un loyer à pourcentage. Dans le cas de

ventilation, particulièrement dans les

clause d’exploitation continue, les bailleurs

aires de restauration. Il existe également

pourront autoriser le locataire à fermer les

des dispositions particulières sur la gestion

locaux moyennant une pénalité, lui per-

des déchets.

»

tion ou des travaux indus dans le centre

mettant ainsi de prendre possession des locaux sans frais additionnels, des frais

Une des clauses les plus négociées est la

commercial, y compris la perte d’espaces

juridiques notamment.

clause de remise des locaux, à la fin du

de stationnement.

bail, avec les équipements spécialisés. Un Évidemment, la question des droits du

bailleur pourrait vouloir garder ceux-ci

Les clauses de cession et de sous-location

locataire de s’afficher tant sur les

pour être en mesure de louer le restaurant

sont aussi particulièrement délicates

enseignes intérieures qu’extérieures du

à un autre locataire à la fin du bail ou en

dans ce genre de négociation. Enfin, il y

centre commercial est importante.

cas de défaut. Évidemment, le locataire

a parfois d’autres clauses particulières à

aura le droit d’enlever toute mention de

considérer : frais de location dans un

sa marque de commerce et de son nom.

carrefour alimentaire; paiement de loyer

Par ailleurs, il arrive souvent que l’imposi-

pour les terrasses, les permis et autres

tion de restrictions et de délais affecte l’obtention d’un permis d’alcool. Dans

Un locataire averti négociera également

restrictions applicables; droit pour les

ces cas, les locataires voudront disposer

une réduction de loyer ou un droit de

patrons de fumer la cigarette; etc.

d’une clause de résiliation et exigeront

résiliation advenant des événements

que le loyer débute seulement le jour de

imprévisibles tels que la relocalisation ou

Une fois le bail signé, cependant, il ne reste

l’obtention du permis.

la perte de locataires majeurs, l’expropria-

qu’à organiser le cocktail d’ouverture ! ,

D. James Papadimitriou. Blake, Cassels & Graydon S.E.N.C.R.L./s.r.l.

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

Automne 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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MONDE MUNICIPAL

La réforme de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme :

PARTICIPATION CITOYENNE

CAROLINE ST-HILAIRE

L’Union des municipalités du Québec (UMQ) a été une actrice de premier plan depuis 2006 dans le cadre de la réforme de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU). Elle n’a ménagé aucun effort pour s’assurer que la future loi réponde aux préoccupations du milieu municipal et poursuivra ses représentations jusqu’à l’adoption du projet de loi final.

N

ous sommes à un moment historique de la révision d’une loi fondamentale pour l’avenir du Québec. Les élus municipaux sont engagés dans le développement de leur territoire. Il faut accroître leurs pouvoirs et leur donner les outils leur permettant de définir, en collaboration avec tous leurs citoyens, le type d’aménagement que souhaite l’ensemble de leur communauté. La loi révisée dans sa version définitive devra d’abord et avant tout valoriser le rôle des élus municipaux et s’appuyer sur le principe de subsidiarité1. Pour faire face aux défis actuels, les municipalités ont besoin de flexibilité, de nouveaux outils et de réels pouvoirs pour aménager et développer leur territoire. La législation doit leur permettre d’agir et de bien faire les choses en revenant à la base de l’énoncé fondateur de la LAU de 1979, qui a d’ailleurs été repris dans le préambule de l’avant-projet de loi à l’étude à l’Assemblée nationale. Il faut permettre aux élus locaux de relever les défis de la gouvernance moderne et de la démocratie participative par une réelle collaboration du public à la prise de décision au niveau local. Or, l’avant-projet de loi va à l’encontre de ces principes.

L’aménagement du territoire étant une responsabilité politique qui relève, ultimement, des élus représentant des intérêts collectifs, les élus doivent assumer cette responsabilité en collaboration avec les citoyens. Ceux-ci doivent absolument être consultés. Il faut donc passer d’une démocratie d’opposition (référendum) à une démocratie de consultation (en amont). Les référendums, avec leurs règles complexes, ne permettent qu’aux opposants de s’opposer. La révision de la LAU est une occasion en or de renverser la dynamique actuelle, qui a tendance à opposer les citoyens aux élus. Pourquoi ne pas instituer, à la place, de véritables consultations publiques en amont des projets ? Elles éclairent les opinions, permettent de bonifier les projets et laissent une place aux citoyens 1

PRINCIPE DE DÉVELOPPEMENT DURABLE SELON LEQUEL LE POUVOIR DÉCISIONNEL OU D’ACTION SE SITUE À L’ÉCHELON LE PLUS PROCHE DU CITOYEN ET LE PLUS APTE À L’ASSUMER DE MANIÈRE EFFICACE ET EFFICIENTE.

de sorte qu’à la fin, les élus peuvent prendre les meilleures décisions dans l’intérêt de tous. Les élus ne demandent pas que la population ne soit plus consultée, au contraire. Le citoyen est au cœur de leurs préoccupations. Ils souhaitent qu’on améliore le processus d’interaction avec le milieu en faisant adopter une politique de consultation formelle par chacune des municipalités. Une politique adaptée à leur réalité sociale, économique et territoriale, et conforme aux règles de l’art en matière de consultation publique.

UN « LABORATOIRE ÉLU CITOYEN » POUR CONSTRUIRE UNE POLITIQUE DE CONSULTATION PUBLIQUE Dans le cadre du Sommet sur le milieu municipal organisé par l’Union des municipalités du Québec (UMQ) en mars dernier, des citoyens ont formé un panel pour réfléchir à la municipalité de l’avenir. La participation des citoyens dans la prise de décision des municipalités y fut grandement évoquée. Pour l’UMQ, il s’agit d’un enjeu majeur de la réforme de la LAU. En réponse à cette préoccupation, le président de l’UMQ, M. Éric Forest, a pris l’engagement de créer un modèle de politique de consultation publique basée sur les pratiques innovantes en cette matière au Québec. Le processus de définition de ce modèle a débuté le 6 mai dans le cadre d’un atelier à l’occasion des assises annuelles de l’UMQ. Élus et citoyens ont établi ensemble les principes qui devraient guider cette future politique. L’UMQ est résolument proactive avec cet outil concret appuyant une des recommandations de son mémoire sur l’avant-projet de loi qui fait valoir l’importance d’une politique transparente de consultation publique, en amont des projets. C’est ce qu’ont d’ailleurs confirmé les citoyens consultés lors des assises : avec une telle approche, les projets sont mieux acceptés socialement, car les citoyens ont une meilleure compréhension des enjeux et se considèrent partie prenante dans la prise de décision. Le dossier est à suivre ! , Caroline St-Hilaire est présidente de la Commission de l'aménagement et des transports de l'Union des municipalités du Québec et mairesse de la ville de Longueuil. PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2011


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La renaissance du Mail Champlain

PLUS DE SIX MILLIONS DE VISITEURS ANNUELLEMENT AU CENTRE COMMERCIAL R

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2011


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COUP D’ŒIL

RÉNOVÉ

Trois fois par semaine depuis 17 ans, Richard Lamarre entre

Par Mathieu-Robert Sauvé

au Mail Champlain, lace ses espadrilles et entame son parcours de 10 à 12 km à l'intérieur du centre commercial. « Chaque boucle complète fait 1,2 km, dit-il. Certaines personnes ont marché plus de 10 000 km, ici ! »

PHOTO : MAIL CHAMPLAIN

D

euxième pôle commercial de la Rive-Sud de Montréal, au cœur d’un bassin de population qui compte un demi-million de personnes, ce centre commercial est devenu presque une seconde demeure pour quelque 350 marcheurs comme lui – principalement des retraités, en majorité des femmes. Une petite ville s’éveille dans le Mail dès 7 h du matin, lorsque les portes s'ouvrent aux premiers marcheurs. Présent avec sa femme à l'ouverture du club de marche en 1994, Richard Lamarre est devenu veuf en 2007, mais a continué de fréquenter le Mail. « Mes amis sont ici », dit ce retraité de Bell Canada qui habite Saint-Lambert. Ici, jamais de grand froid l'hiver et pas de canicule grâce à la climatisation. Aucun vent, pas de verglas… et aucun risque d’être agressé.

Automne 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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COUP D’ŒIL

Mail Champlain

Salle d’allaitement

Foire foyers

PHOTOS : MAIL CHAMPLAIN

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2011

Foire alimentaire

Lounge Internet


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 Les marcheurs sont en sÊcuritÊ et, surtout, ils brisent leur isolement. Au cours des dernières annÊes, on a cÊlÊbrÊ quatre mariages chez les membres, dit Richard Lamarre. Mais moi, je ne cherche pas à me remarier , ajoute-t-il en riant. Les marcheurs du matin n'ont pas cessÊ leur activitÊ pendant les importantes rÊnovations qui ont propulsÊ le Mail Champlain dans le 21e siècle à la suite d'investissements de 40 millions de dollars en 2010. La firme IvanhoÊ Cambridge, filiale de la Caisse de dÊpôt du QuÊbec, en avait assez de voir le nombre de clients dÊcliner : le nombre de personnes qui s'y sont prÊsentÊes avait diminuÊ d'un million entre 2007 et 2009. Elle a voulu marquer le coup. En plus des infrastructures, on a refait de fond en comble les espaces communs, le mobilier et l’Êclairage. L'architecte Marc Shapiro et la designer Bess Pappas ont redonnÊ vie au centre construit en 1975, treize ans après l'ouverture du pont Champlain, à qui il doit son nom. À certains endroits, la construction est pratiquement neuve. En comparant avec les photos de l’an dernier, le centre commercial est mÊconnaissable. Les meubles d'origine ont fait place à des fauteuils en cuir aux couleurs vives. Le jaune et le blanc dominent dans tout l'amÊnagement intÊrieur et la lumière solaire entre dÊsormais par toutes les ouvertures possibles. Au-dessus de l’espace de restauration, la toiture vitrÊe est devenue la source principale de luminositÊ. On a refait les planchers et les colonnes, de même que l'architecture intÊrieure.  C'est beaucoup plus beau maintenant , apprÊcie Richard Lamarre, qui connaÎt les moindres recoins du centre.

L'architecte Marc Shapiro et la designer Bess Pappas ont redonnÊ vie au centre construit en 1975, treize ans après l'ouverture du pont Champlain, à qui il doit son nom.

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Automne 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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COUP D’ŒIL

Désormais, on peut naviguer sur Internet sans fil d’un bout à l’autre du centre commercial. Une toute nouvelle « aire Internet » met à la disposition des clients six postes iMac pour répondre à leurs

besoins de télécommunications ! Fauteuils confortables, prise d’alimentation et tablette de travail, tout est prévu… Certaines « Bornes exclusives » du Mail offrent aussi la chance de gagner l'un des nombreux prix offerts, dont une carte cadeau du Mail Champlain d’une valeur de 850 $ ! « Nous connaissons bien nos clients, affirme M. Deschênes. Les femmes comptent pour 68 % de notre clientèle et 35 % possèdent une formation universitaire. Le client moyen passe 72 minutes dans les magasins. Les mères avec leur fille constituent la clientèle cible. Elles ont autour de 45 ans et cherchent des produits dans les mêmes boutiques que celles qui attirent leur fille. »

GILLES DESCHÊNES Directeur du Mail Champlain

215, RUE SAINT-JACQUES OUEST Une facture classique et professionnelle Au cœur du véritable centre des affaires de Montréal Près de la station de métro Place-d’Armes, du Palais des congrès et du Palais de justice Un étage disponible, d’une superficie de 12 800 pieds carrés Une occasion pour les locataires professionnels cherchant à la fois prestige, modernité, flexibilité et efficacité Un édifice haut de gamme rénové

INFORMATION

514 847-9547 jocelynl@aquilini.com

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2011

PHOTOS : MAIL CHAMPLAIN

Le directeur du Mail, Gilles Deschênes, est pour sa part surtout satisfait de voir des nouveaux locataires prestigieux s'installer : Browns, BCBG Maxazria, Simon Chang, Guess, Cartise, Locale... Ceux-ci s’ajoutent aux enseignes de renom comme Jack &Jones, Stylexchange, H&M, Forever 21, Rudsak, Swarowski et Zara. « Nous avons plus de 726 000 pieds carrés à offrir, dont 92 % sont occupés. Les nouveaux locataires recherchent des locaux plus vastes, des plafonds hauts. Nous avons donc axé nos rénovations sur ces besoins. »


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Cour centrale Swarovski

Automne 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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Lors d'un passage au canal Argent, en 2010, Jean Laramée, vice-président principal de la Région de l'Est d'Ivanhoé Cambridge, déclarait que l’investissement allait permettre de « rehausser l'expérience de magasinage ». Une initiative qui s'inscrit dans la stratégie de la firme « visant à améliorer continuellement ses propriétés afin de maintenir leur avantage concurrentiel ». Ivanhoé Cambridge, dont le siège social est à Montréal, possède 49 millions de pieds carrés (4,6 millions de mètres carrés) d’espace commercial en Amérique, en Europe et en Asie répartis dans plus de 80 centres commerciaux. L’investissement dans le Mail Champlain était justifié compte tenu du potentiel de développement de cette région suburbaine, où un ménage sur quatre a un revenu supérieur à 100 000 $ et où le revenu moyen dépasse de 22 % la moyenne québécoise. Ici, plus des deux tiers des résidents sont propriétaires de leur habitation. Et c’est une région qui se développera encore, puisqu’on prévoit une hausse de 26 000 personnes d’ici 2015.

ENGAGEMENT COMMUNAUTAIRE Bien que l’essentiel des rénovations ait été entamé par l'ancienne administration, la nouvelle s’accorde parfaitement avec les objectifs visés au départ. « La vocation d'un centre commercial est de vendre des biens de consommation, mais nous sommes intégrés dans notre milieu et nous voulons participer à la vie communautaire. C'est un engagement important pour nous », mentionne M. Deschênes. Celui-ci, nommé en janvier 2011, dirigeait jusque-là le centre commercial de Rimouski, autre propriété d'Ivanhoé Cambridge. En passant d’un centre de 75 magasins 36

IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2011

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ROSAIRE TURCOTTE

COUP D’ŒIL

JEAN LARAMÉE Vice-président principal Région de l’Est d’Ivanhoé Cambridge

à un centre deux fois plus important, M. Deschênes a vu ses responsabilités prendre une nouvelle dimension. Le déménagement du Bas-du-Fleuve à la banlieue sud de Montréal a marqué un changement important, mais cela n’inquiétait pas ce père de famille dont les enfants avaient quitté la maison depuis longtemps. « C’est un nouveau défi pour moi. Je le relève avec joie. » L’engagement communautaire du Mail prend des formes variables. À Noël, les élèves de l’école alternative Tourterelle ont invité la population à parrainer un enfant en difficulté de la Rive-Sud en participant à L’Arbre de Joie au Mail Champlain. Grâce à la générosité des clients, plus de 700 cadeaux ont été remis à des enfants. Le Mail Champlain a aussi une vocation artistique et culturelle en vertu de son partenariat avec le Musée du textile et du costume du Québec. En 2010, c'est là qu'on y a présenté l'exposition La broderie au fil du temps. Durant tout l’été 2010, les visiteurs pouvaient admirer de magnifiques pièces témoignant de la maîtrise des artistes de Chine et d’ailleurs.

À ces initiatives s'ajoute le club de marche, deuxième en importance au Québec avec plus de 1600 personnes inscrites depuis le début. Phénomène répandu en Amérique du Nord, les « mall walkers » sont une aubaine pour les centres commerciaux. Ils assurent une présence dès l'ouverture des portes, ce qui provoque un effet d'entraînement chez les proches, la famille, les voisins, les amis. Bref, les réseaux sociaux au sens où on l’entendait autrefois ! Et ils ont un réel impact économique. « J'ai calculé que nous dépensions plus de 60 000 $ par année à coup de 3 $ par ci, par là », affirme le président du club à Gilles Deschênes, qui lui offre un café dans le tout nouvel espace de restauration. D’ailleurs, les comptoirs de café et de viennoiseries doivent leur ouverture hâtive à cette clientèle inespérée. Aussitôt que les premiers marcheurs se présentent dans la grande enceinte de 400 places, l’odeur de café et de muffins se répand et les affaires, pour eux, sont déjà bonnes avant que les magasins n’ouvrent. Richard Lamarre a reçu un t-shirt aux couleurs du Mail lorsqu'il a complété ses 2000 premiers kilomètres de marche au centre. Combien en a-t-il parcouru depuis ? Impossible de le dire, puisqu’il a arrêté de compter. « En tout cas, j’ai prolongé ma qualité de vie. Moins d’embonpoint, une meilleure santé cardiovasculaire. Et puis, tout ce dont je peux avoir besoin, je le trouve ici », signale-t-il en jetant un regard circulaire autour de lui. Il a même appris des rudiments de grec et de chinois à force de fréquenter les marcheurs issus de différentes communautés culturelles... Des cours de langue gratuits. ,


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IN V ES TIR , D É V E LO PPE R E T BÂTIR ENSEMBLE !

© STEPHANE GROLE AU

FO N

DS

w w w.fo n dsi mm ob i l i er f tq.co m

Le Fonds immobilier de solidarité F TQ, de concer t avec des leaders du secteur, développe des projets immobiliers socialement responsables et rentables afin de FAIRE TOURNER L’ÉC ’ ONOMIE D’ICI.

PL ACE TELUS, QUÉBEC C CANDIDAT ANDIDAT L LEED EED

NOTRE PARTENAIRE


SAM HAMAD Ministre des Transports du Québec Ministre responsable de la région de la Capitale-Nationale

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2011

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS LEMELIN

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QUÉBEC

Bienvenue

DANS LA CAPITALE-NATIONALE Par Serge Beaucher

Foi de Sam Hamad, les automobilistes qui entreront à Québec par les ponts ne s’y reconnaîtront plus ! Dans quelques années, non seulement l’actuel enchevêtrement de routes, bretelles et accès, côté nord, aura été complètement repensé et réaménagé, mais un nouveau quartier commercial aura remplacé le désolant paysage de terrains vagues qui s’offre à la vue présentement. Un quartier moderne faisant une large part au transport collectif, avec sa gare intermodale – peut-être –, et qui sera la porte d’accueil de la capitale, entrevoit le ministre des Transports du Québec (MTQ) et ministre responsable de la région de la Capitale-Nationale. Les promoteurs immobiliers se réjouissent déjà, dit-il savoir.

Signature d’une ville, vision d’avenir, place à l’imagination... toutes des expressions qui reviennent 20 fois dans la bouche du ministre, lors d’une entrevue accordée à Immobilier Commercial sept mois après l’annonce de son grand projet, en novembre 2010. Comment les choses ont-elles avancé depuis ? Ça progresse, selon M. Hamad : « Avec la Ville de Québec – notre associée dans ce dossier –, nous avons mandaté une firme d’aménagement pour concevoir un plan qui nous indiquera, en termes d’urbanisme et d’architecture, comment donner à ce secteur une fière allure qui devienne la signature de la porte de la capitale. Les grandes villes ont souvent une entrée remarquable qui les identifie au premier coup d’œil, note-t-il. À Québec, on a consacré beaucoup d’argent aux quartiers historiques. Il est maintenant temps d’investir dans la partie moderne de la ville, en l’occurrence l’entrée par les ponts. »

EN JANVIER C’est en janvier prochain que la firme d’aménagement devrait présenter sa proposition de plan. Y figureront la réfection de l’échangeur qui mène des ponts de Québec et Pierre-Laporte aux boulevards Laurier et Champlain et aux autoroutes Duplessis et Henri IV, l’aménagement des terrains vagues situés à l’est du boulevard Laurier, près de l’Aquarium du Québec, ainsi que le réaménagement d’une partie de Laurier vers les centres commerciaux. Un comité formé du MTQ, de la Ville de Québec et de la Commission de la CapitaleNationale suit de près l’évolution du concept. À elle seule, la réfection de l’échangeur et de l’infrastructure routière environnante coûtera environ un milliard de dollars, selon M. Hamad. Ce chantier devenu nécessaire avait d’ailleurs été prévu par le Ministère. « Alors, tant qu’à refaire, dit-il, aussi bien refaire en mieux,

plus intelligemment, avec de la verdure et des aménagements intéressants qui s’intégreront bien à ceux de la ville. » Les travaux toucheront même l’approche des ponts sur la rive sud : « On ne peut pas aménager d’un bord et laisser l’autre côté intouché. » Une fois le plan d’aménagement en main, le Ministère et la Ville pourront aller de l’avant dans la réalisation concrète du projet… non sans d’abord tenir une ronde de consultations auprès de plusieurs intervenants : la Ville de Lévis, le Réseau de transport de la Capitale, la Commission de transport de Lévis, notamment, mais aussi les propriétaires de terrains dans le secteur (dont la Sépaq), les gens d’affaires et peut-être certains groupes de citoyens. Puis la balle sera dans le camp des promoteurs immobiliers. Ils ne seront pas obligés d’attendre que tous les aménagements soient terminés avant d’ouvrir Automne 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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QUÉBEC

leurs propres chantiers, insiste M. Hamad. « La réalisation globale du projet pourrait prendre une dizaine d’années, mais les développeurs pourront se lancer bien avant. Avec le plan directeur, ils sauront où les développements urbains et immobiliers sont possibles, et pourront commencer dès lors leurs investissements. De notre côté, nous allons venir compléter tout ça avec nos infrastructures. »

«

En hauteur, la vue sur le fleuve et sur les ponts serait exceptionnelle, il faudrait exploiter ce magnifique panorama.

DES TOURS MODERNES Et à quoi ressemblera ce nouveau quartier, une fois achevé ? S’il n’en tient qu’au ministre, on y verra plusieurs tours à bureaux, très hautes, modernes, esthétiques, reflétant toute l’imagination dont sont capables les promoteurs immobiliers. Il y aura différents types de commerce aussi et peut-être un peu de résidentiel… pourquoi pas des condos aux étages supérieurs des tours, par exemple ? Mais pas de maisons. « Ce n’est pas le coin pour ça », soutient M. Hamad, qui imagine aussi de nouvelles rues, un boulevard urbain et une gare intermodale. « On est à proximité des chemins de fer. On peut

Des experts complices de votre réussite en affaires. Chef de file des services financiers aux entreprises.

»

– Sam Hamad

facilement penser à une gare qui ferait la jonction entre le train – un TGV peut-être –, des autocars, l’autobus, le tramway, une navette Québec-Lévis… tout ça réuni pour doter l’agglomération de Québec d’un système de transport collectif futuriste. » Concernant la hauteur des édifices, Sam Hamad voit les choses du même œil que les promoteurs immobiliers : on devrait pouvoir monter au-delà des 15 étages actuellement permis par le zonage. Pour lui, c’est le seul endroit de Québec où l’on peut faire cela, non seulement à cause du terrain en dénivelé vers la falaise, mais aussi parce qu’il s’agit d’un bel endroit pour montrer la ville moderne. En plus, il y a du potentiel et un intérêt. « Sans compter qu’en hauteur, la vue sur le fleuve et sur les ponts serait exceptionnelle, fait-il valoir. Il faudrait exploiter ce magnifique panorama. » Se gardant de dire jusqu’à quelle hauteur on devrait pouvoir construire, le député de Louis-Hébert – circonscription qui touche ce secteur – souligne que le zonage est une responsabilité municipale. Il lui faudra donc discuter avec la Ville. Mais il ne paraît guère inquiet. Tout au long de l’entrevue, il ne cesse de mentionner la bonne entente qui existe entre le maire Régis Labeaume et lui, et de souligner leur vision commune du développement de Québec.

MINISTRE OU PAS Et si le ministre n’était plus ministre dans deux ans ? Le projet se fera quand même, il en est convaincu : « Les personnes ne sont pas permanentes, mais un bon projet demeure un bon projet. Dans deux ans, les bases seront en place, assez bien plantées pour que le projet continue, peu importe qui sera là. Je n’ai aucun doute là-dessus ! » PLACE D’AFFAIRES L’ORMIÈRE 4805, boulevard de l’Ormière Québec (Québec) G1P 1K6 PLACE D’AFFAIRES PORTNEUF 101, rue Provencher Portneuf (Québec) G0A 2Y0 418 380-2888 www.desjardins.com/cfe-quebec-portneuf

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2011

Aucun doute, non plus, que les coûts seront respectés et que tout se déroulera dans les règles de l’art… et de l’éthique. M. Hamad assure que, pour ce qui est du Ministère, tous les contrats – ingénierie, construction, etc. – seront accordés selon la procédure d’appels d’offres publiques du gouvernement et


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PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS LEMELIN

Automne 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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QUÉBEC

qu’il n’y aura aucun passe-droit. La Ville fera ses devoirs de la même façon, affirme-t-il sans hésitation. Il s’agira simplement, selon lui, d’une procédure normale pour des projets normaux, issus d’un plan directeur qu’il serait bien difficile de contourner. « Et les coûts, nous allons les contrôler, comme nous allons contrôler l’échéancier et tout l’agenda. » Quant à l’éventualité d’une mésentente avec ses partenaires à l’issue des consultations sur le plan d’aménagement – un peu à la façon dont les élus de Montréal ont dû renoncer à leur plan d’échangeur Turcot pour un projet moins cher consenti par le MTQ –, le ministre se montre tout aussi rassurant. Cela à cause de ce qu’il appelle l’avantage Québec : « Nous travaillons très bien avec la Ville, le développement y est plus facile qu’ailleurs, entre autres parce qu’il y a un sentiment de fierté depuis le 400e. »

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2011

En plus, les planètes sont alignées, pourrait-on dire : le ministre des Transports est en même temps ministre responsable de la Capitale-Nationale, il est député d’une circonscription que touche le projet et il partage une même vision avec le maire de la capitale. Les promoteurs immobiliers ont donc raison de saliver ? « Oui, répond sans hésiter M. Hamad. Ce sera pour eux une belle occasion de montrer ce qu’ils peuvent faire. Nous avons un projet ambitieux qui nous fera voir des aménagements urbains intéressants. C’est une perspective alléchante pour qui veut faire du développement. Selon les échos que j’en ai eus, plusieurs promoteurs majeurs vont vouloir embarquer. Et je suis convaincu qu’ils sauront aller au-delà de l’imagination pour contribuer, avec nous, à changer le visage de Québec. » ,


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La « tête des ponts » : STEVE GILBERT, É.A., AACI

UN POTENTIEL EXTRAORDINAIRE DE DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER

Le marché immobilier commercial de Québec connaît une croissance soutenue depuis plus de cinq ans maintenant. Aux quatre coins de la ville, les nouveaux projets d’appartements locatifs et en copropriété, l’agrandissement des centres commerciaux et l’édification de nouvelles tours à bureaux ont monopolisé les terrains les mieux situés. Les sites propices au développement se font plus rares et on observe une pression à la hausse sur le prix des terrains.

D

ans les secteurs les plus recherchés, comme le boulevard Laurier, presque tous les sites à développer sont déjà détenus par des promoteurs immobiliers. Le prix des terrains dans ce secteur, où la hauteur permise peut aller jusqu’à 17 étages, varie entre 60 $ et 90 $ le pied carré, selon les plus récentes transactions observées. Mais cette rareté est relative, puisque de vastes lots vacants demeurent sous-développés dans des secteurs centraux de Québec qui pourraient, dans un avenir rapproché, devenir stratégiques. C’est le cas des secteurs de Pointe-aux-Lièvres et d’Estimauville, où l’administration municipale souhaite tout mettre en œuvre pour développer des écoquartiers. Et c’est le cas également de la zone que les gens de la capitale nomment « la tête des ponts », point de circulation névralgique entre les deux rives qui voit passer, chaque jour, plus de 160 000 véhicules.

Complètement sous-développé et desservi par ce que le ministre des Transports, Sam Hamad, a qualifié, en conférence de presse, de « spaghetti » d’échangeurs arrivés à leur fin de vie utile et « d’échangeur Turcot de Québec », ce secteur sera complètement réaménagé. Le gouvernement du Québec y investira 1 milliard de dollars au cours des 10 prochaines années. Un appel d’offres a été lancé par le ministère des Transports en mars 2011 auprès des firmes professionnelles en vue d’établir le schéma directeur du projet de réaménagement. Après une étude de circulation et une analyse des besoins, les grandes lignes du projet devraient être connues en 2012.

Situés aux portes de la ville pour toutes les personnes qui arrivent de la rive sud en voiture, en autobus ou en train, les terrains abandonnés entourant le secteur de la tête des ponts représentent 1,1 million de pieds

UN MILLIARD D’INVESTISSEMENTS SUR 10 ANS Situés aux portes de la ville pour toutes les personnes qui arrivent de la rive sud en voiture, en autobus ou en train, les terrains abandonnés entourant le secteur de la tête des ponts représentent 1,1 million de pieds carrés, en excluant le site de l’Aquarium de Québec. En incluant ce dernier, dont une surface importante demeure vacante, les terrains couvrent 2,6 millions de pieds carrés. Notons que ces vastes lots vacants ne sont qu’à quelques centaines de mètres seulement du boulevard Laurier et de ses hôtels, bureaux et centres commerciaux.

carrés, en excluant le site de l’Aquarium de Québec.

La zone d’intervention sujette à cette requalification majeure s’étendrait du fleuve Saint-Laurent au sud jusqu’au boulevard Hochelaga au nord et de l’autoroute Duplessis à l’ouest jusqu’à l’autoroute Robert-Bourassa à l’est, incluant ainsi, dans le plan d’ensemble, les tours de bureaux et centres commerciaux majeurs existants. Le projet comprendra également un plan d’ensemble pour le transport et la mobilité.

Steve Gilbert, É.A., est directeur général du Groupe Altus, Québec PHOTO DE STEVE GILBERT: IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS LEMELIN

Automne 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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QUÉBEC

GRATTE-CIEL AUX PORTES DE LA VILLE Malgré l’ouverture de l’administration municipale pour augmenter les hauteurs permises dans certaines circonstances, il y a peu de sites à Québec où l’on a actuellement la permission d’ériger des gratte-ciel. Or, l’administration municipale a clairement manifesté son désir de permettre et de favoriser un développement dense et en hauteur à la tête des ponts. L’administration Labeaume souhaite avoir « une signature » à l’entrée de la ville et permettra des constructions allant jusqu’à 30 étages de hauteur. Voilà de quoi rentabiliser le coût des terrains. La zone étant libre de voisinage résidentiel, les probabilités d’opposition citoyenne face aux hauteurs proposées sont très faibles. La majorité des lots vacants situés à la tête des ponts appartient à des organismes publics, soit à la Commission de la capitale nationale, à la Société des parcs de sciences naturelles du Québec et au ministère de l’Environnement et de la Faune. Seuls trois propriétaires privés détiennent des terrains. Difficile de savoir quels types d’immeubles se prêteront le mieux à ce site avant de connaître les éléments du plan d’ensemble de réaménagement. Mais s’il est encore trop tôt pour commencer à construire, c’est sans aucun doute le bon moment de s’informer sur l’avenir de ce secteur. ,

L'IMMOBILIER SOUS TOUS SES ANGLES Lise Bergeron Simon Clément Karine Dionne Sylvie Drouin David Ferland

Louis P. Huot Richard Laflamme Catherine Langlois Anne-Julie Lapointe Pierre Pelletier

CONSTRUCTION 44

IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2011

Édifice Stein Monast 70, rue Dalhousie, bureau 300 Québec (Québec) G1K 4B2 Téléphone : 418.529.6531 www.steinmonast.ca


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EN TOUTE JUSTICE

R É S I L I AT I O N D E B A I L

Nouveau locateur ou ancien locataire ME LISE BERGERON

À QUI LA PRIORITÉ ?

Il peut être tentant, au moment de l’achat d’un immeuble commercial, de mettre fin aux baux des locataires l’occupant déjà. La loi prévoit une façon claire de le faire, mais ce n’est malheureusement pas toujours possible.

L

a résiliation de baux inscrits aux

Malgré cette clause, le nouvel acquéreur

de la part du nouvel acquéreur à respecter

bureaux de la publicité des droits

a transmis un avis de résiliation au locataire.

les baux en vigueur. Nous croyons possible

n’est pas permise. La seule façon

Celui-ci a réagi en publiant son bail et en

de reconnaître l’existence de baux non

de reprendre possession des lieux lorsque

avisant le nouvel acquéreur qu’il contes-

publiés tout en prévoyant une réserve quant

le locataire n’est pas en situation de défaut

tait l’avis de résiliation, alléguant que ce

au droit de résiliation prévu à l’article 1887

est de négocier avec lui.

dernier s’était engagé à respecter les baux

du Code civil du Québec.

dans son acte d’achat. Compte tenu des motifs du jugement

Quant aux locaux non inscrits à ces bureaux, le Code civil du Québec énonce clairement

Devant cette situation, le nouvel acqué-

de la Cour supérieure, il serait peut-être

qu’il est possible de résilier un bail dont

reur a tenté de corriger l’acte d’achat en

possible, malgré la présence d’une clause

il reste plus de 12 mois à courir au moment

publiant un acte de correction retirant

de respect des baux se retrouvant par

de l’acquisition, à l’expiration de ces 12 mois,

ou modifiant cette clause.

erreur dans votre acte d’achat, de corriger ce dernier, à condition toutefois que l’acte

en donnant un préavis écrit de 6 mois. La Cour supérieure a décidé que, le

de correction précède l’acceptation par

La Cour d’appel du Québec a jugé, dans

locataire ayant accepté l’engagement du

le ou les locataires visés de la clause

l’affaire Société générale (Canada) c.

nouvel acquéreur de respecter les baux

de respect des baux. Cette solution n’a

Consumers Distributing Company Ltd.1,

dans l’immeuble, le propriétaire ne pouvait

toutefois pas été examinée par les tri-

que la connaissance de l’existence du bail

plus faire marche arrière et corriger l’acte

bunaux de sorte que nous ne pouvons

par l’acquéreur de l’immeuble ne consti-

d’achat.

pas confirmer qu’elle recevrait l’aval d’un tribunal. Il vaut donc mieux être prudent

tuait pas une protection équivalente à Il est important de souligner à cette

l’enregistrement du bail.

au moment de l’acquisition.

étape-ci que peu importe que le locataire Toutefois, il n’en est pas de même si l’ac-

ait publié son bail sur réception de l’avis

Si vous êtes acheteur, souvenez-vous

quéreur s’engage à respecter les baux.

de résiliation ou non, c’est l’acceptation de

qu’une analyse globale et rigoureuse de

la clause de respect de baux par celui-ci

la convention de vente d’un immeuble,

Dans un jugement récent de la Cour

qui cristallise la situation, soit l’obligation

des baux en vigueur et du registre foncier

supérieure du Québec, soit Mercerie Jules

du nouvel acquéreur de respecter les baux.

s’impose toujours afin de vous assurer de bien connaître l’étendue de vos droits et

2

Demers inc. c. 2748-0201 Québec inc. , la Cour a précisé la portée des clauses de

La leçon à tirer de ce jugement de la

obligations et de bien vérifier que l’acte de

respect de baux.

Cour supérieure ? Pour éviter de se priver

vente reflète bel et bien vos intentions. ,

de la possibilité de mettre fin à un bail Dans cette affaire, une clause de respect

non publié à un bureau de la publicité des

de bail avait été insérée dans l’acte de vente.

droits, il ne doit pas y avoir d’engagement

1 2

C.A. 500-09-001184-902, 14 NOVEMBRE 1995. C.S. 460-17-001806-099, 9 SEPTEMBRE 2009.

Me Lise Bergeron est associée au sein de la firme Stein Monast S.E.N.C.R.L. de Québec, spécialiste du droit immobilier, administratif et municipal. PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS LEMELIN

Automne 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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BRÈVES IMMOBILIÈRES

Nos chroNiqueurs juridiques hoNorés

Parmi les meilleurs au monde! L’avocat James Papadimitriou, qui signe la rubrique « Droits et obligations » dans Immobilier commercial, vient d’être honoré par le prestigieux répertoire The International Who’s Who of Real Estate Lawyers 2011. Au total, 602 avocats de plus de 40 pays ont été sélectionnés comme les meilleurs par l’éditeur britannique Who’s Who, dont 27 Canadiens. Seulement cinq Québécois ont mérité cet honneur.

un spa à ciel ouvert sur le toit d’un immeuble! Dès décembre prochain, au 17e étage du Complexe Jules-Dallaire, sur le boulevard Laurier dans l’arrondissement Sainte-Foy, l’entreprise SkySpa proposera la première expérience thermothérapeutique « dans le ciel de Québec ». Représentant un investissement de 5 millions, le SkySpa de Québec offrira une vue à ciel ouvert à 360o qui survolera les Laurentides et les Appalaches, le pont de Québec, le fleuve et le centre-ville de Québec.

Me Papadimitriou, qui est associé du bureau de Montréal chez Blake, Cassels & Graydon, a été ainsi reconnu pour son expertise dans les fusions et acquisitions de propriétés immobilières et leur financement. Cet honneur n’est pas le premier qu’il récolte. Ces deux dernières années, l’avocat a été nommé chef de file dans le domaine de l'immobilier d'entreprise par le PLC Cross-border Corporate Real Estate Handbook. Il a aussi été coprésident du comité de liaison de l'Association du Barreau de Montréal avec le Registre des droits personnels et réels mobiliers.

Advocatus emeritus Me Lise Bergeron, associée chez Stein Monast et collaboratrice de longue date du magazine Immobilier commercial, a reçu récemment du Barreau du Québec la distinction Advocatus Emeritus. Le Barreau décerne cet honneur à des membres de l’Ordre qui se sont distingués par l'excellence de leur carrière professionnelle, leur contribution exceptionnelle à la profession ou leur rayonnement hors pair dans leur milieu social et communautaire. Cette distinction est remise par le Barreau à ses membres les plus méritants en signe de reconnaissance pour la qualité de leurs actions et contributions, ou pour un parcours d’exception qui a contribué à promouvoir l'image de la profession.

uBisoFT Montréal loue 10 ans de plus dans le Mile-end Ubisoft Montréal a annoncé en juin le renouvellement de son bail de location de l’immeuble PECK jusqu’en 2023. Le bail, qui venait à échéance en 2013, est renouvelé pour une période additionnelle de 10 ans. En 1997, l’ancienne usine de textile, située au coin du boulevard Saint-Laurent et de la rue Saint-Viateur, est devenue le domicile du premier grand studio montréalais de développement de jeux. Aujourd’hui, Ubisoft Montréal compte plus de 2 100 employés, la majorité étant répartie sur les cinq étages de l’immeuble PECK, qui couvre 251 000 pieds carrés de locaux pour bureaux. « Finalement, les raisons qui ont poussé Ubisoft à choisir le Mile-End il y a 15 ans s’appliquent encore aujourd’hui, affirme Yannis Mallat, président-directeur général d’Ubisoft Montréal et Toronto. Le Mile-End constitue un écosystème artistique unique en Amérique du Nord. Le quartier est une source d'inspiration créative et d'innovation pour nos employés. »

eManagePro investit au soleil Monica Bialski, vice-présidente de eManagePro, a récemment annoncé l’établissement d’un partenariat avec Marcel Racicot, président de la Chambre de commerce Québec-Floride et associé sénior chez Racicot & associés, pour constituer ProManageFlorida, la première d’une série de sociétés en commandite québécoises. La mission de cette nouvelle entité est d’investir dans des occasions d’affaires immobilières à fort rendement dans le sud-est de la Floride.

immeubles roussin : déjà 50 ans Cette année marque le 50e anniversaire des Immeubles Roussin. Pour souligner cet événement d’importance, François, Nathalie et Michèle Roussin procéderont prochainement au lancement de la biographie de Maurice Roussin, fondateur de cette l’entreprise immobilière compte plus de 800 logements, 650 000 pieds carrés de locaux à louer et 300 clients à la résidence pour aînés les Jardins Lebourgneuf. Automne 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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BRÈVES IMMOBILIÈRES

La Banque Laurentienne s’associe au complexe Lebourgneuf La Banque Laurentienne vient de s’associer au promoteur Trimco Gestion et Courtage immobilier et à ses partenaires à titre de financier pour la construction de la phase II du Complexe Lebourgneuf à Québec. Ce projet de près de 22 millions de dollars accueillera de nombreux bureaux et commerces dans un édifice d’une superficie de 145 000 pieds carrés. L’équipe de la Banque Laurentienne s’est dite heureuse d’annoncer sa participation à la réalisation d’un projet qui offrira aux futurs locataires un milieu de vie agréable et de nombreux services.

Nominations > Pierre Tremblay, président de Constructions Dutran inc., un groupe d'experts en conception et construction de projets commerciaux, industriels et institutionnels, vient d’annoncer la nomination de Yves Fournier à titre de directeur du développement des affaires. M. Fournier possède une vaste expérience dans le domaine des ventes. Depuis 25 ans, il a notamment occupé des postes similaires chez A. Lafleur, Régal Foods et récemment chez Olymel, où il fut chargé de comptes. Cette annonce s’inscrit dans le plan stratégique de l’entreprise et vise à assurer la proximité des relations avec sa clientèle existante, à exploiter des nouvelles perspectives de développement de marché, et finalement, à appuyer l’équipe de Dutran dans la recherche de solutions et de relations d’affaires à long terme.

> Le cabinet juridique Borden Ladner Gervais (BLG) a accueilli, le 4 juillet dernier, Me Isabelle Tremblay au sein de son équipe à Montréal. Me Tremblay est en poste chez BLG depuis et fait partie du groupe Droit des sociétés et droit commercial. Me Tremblay a été admise au Barreau du Québec en 2000 et possède 11 ans d’expérience en droit de l’environnement et en droit commercial. Elle a travaillé chez McCarthy, chez Bombardier inc., et, plus récemment, à la Banque Nationale du Canada.

> Depuis peu, Me Marise Chabot, avocate en immobilier commercial, offre un nouveau

optimiZMd — Nouvelle marque de commerce pour coFeLY C'est en s'inspirant de la branche britannique de l’entreprise qu’a été créée cette nouvelle marque de commerce. OptimiZMD vise une amélioration continue du fonctionnement et des performances opérationnelles et énergétiques des installations qui sont confiées à COFELY. Mais OptimiZMD n'est pas un nouveau service. Cette approche englobe l’ensemble des activités offertes chez COFELY depuis plus de 15 ans. OptimiZMD devrait contribuer à réduire les coûts et à augmenter la durée de vie des installations sans investissement, à assurer la fiabilité des installations et la continuité des opérations, à contrôler la qualité ainsi que la santé et la sécurité, à veiller au confort et à la satisfaction des usagers, et à réaliser les objectifs communs en efficacité énergétique et environnementale.

Nous vous invitons à nous faire parvenir vos communiqués et nouvelles brèves concernant l’immobilier commercial à nouvelles@jacquesboisvert.com

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2011

service. En effet, elle propose de combler des besoins pour des remplacements ponctuels ou dans le cadre de mandats spécifiques. Comptant plus de 20 ans d’expérience, cette avocate conseille les entreprises et cabinets notamment lors de vérifications diligentes, sur des sujets tels que l’emphytéose, la propriété superficiaire, la copropriété, les titres – dont l’assurance titres – et les baux.

L’équipe de jBc s’agrandit M. Jacques Boisvert, président de Jacques Boisvert communications inc., est heureux d’accueillir au sein de son équipe les personnes suivantes :

> Alain Lambert n’en est pas à ses premières armes, ayant travaillé pendant 15 ans dans un studio renommé de prépresse pour des clients de prestige. Il a ensuite enseigné les procédés infographiques pendant sept ans. Véritable homme-orchestre, il maîtrise également la production vidéo, la photographie et la création de sites Internet. Il est infographiste chez JBC depuis ce printemps. > Marie-Renée Lefebvre est diplômée de l’Université du Québec à Trois-Rivières et possède une formation en gestion de projets. Elle a également plusieurs années d’expériences dans le domaine des achats. Après un séjour de quelques années à l’étranger, notamment aux États-Unis où elle a habité pendant trois ans, c’est chez JBC qu’elle a choisi de poursuivre sa carrière à titre de conseillère aux ventes.

> Sara Lyne Gnassi Pelland s’est jointe à l’équipe de JBC pour l’été comme préposée à la recherche de données. Cet automne, elle demeurera à l’emploi de l’entreprise à temps partiel, car elle retournera à l’Université de Montréal pour entamer sa troisième année de scolarité en droit. Son vœu : devenir procureure des poursuites criminelles et pénales pour, comme elle le dit, « servir ceux qui en ont le plus besoin, les victimes ».


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Sans laisser de trace.

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MOT DE L’IDU

L

Subvention directe aux initiatives de développement durable, par exemple aux toits verts : Chicago se démarque dans ce domaine. En plus de parrainer un prix annuel de reconnaissance saluant la valeur de toutes les contributions au développement durable, la Ville subventionne les petites entreprises souhaitant convertir leur propriété au toit vert.

Avantages écologiques pour la collectivité : contribution à la réduction de la circulation automobile; réduction des pollutions, particulièrement des GES; réduction de la consommation d’eau et d’énergie; diminution de l’empreinte écologique et réduction des déchets générés; réduction des îlots de chaleur.

Prêt à taux préférentiel : La ville de Seattle partage le financement du risque soit en facilitant l’accès au capital, soit en accordant un taux préférentiel aux développeurs et promoteurs LEED. Dans l’État de New York, le haut rendement énergétique certifié LEED donne droit à un prêt dont le taux est fixé à 4 points de pourcentage sous le niveau du marché.

Avantages économiques pour la collectivité : augmentation de l’utilisation de matériaux de provenance locale, diminution des débris de construction et effet multiplicateur de l’argent investi dans la construction immobilière.

Aux États-Unis, avant la crise, la « prime de transaction » pour un immeuble vert, en comparaison avec un immeuble non vert, était d’environ 16 % pour la période de 2004 à 2007. Ce pourcentage s’accélère depuis.

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR LUCIEN LISABELLE

e conseil d’administration de l’IDU Québec a approuvé, en mars dernier, le mémoire de l’Institut portant sur la mise en œuvre d’incitatifs municipaux à l’écoconstruction et à l’écorénovation. Le comité Bâtiment Vert/LEED de l’IDU Québec, présidé par M. André Pelchat, président d’Immostar Inc. et membre du conseil d’administration de l’IDU Québec, a relevé plusieurs avantages.

Guy Charron

Avantages pour les entreprises et ses travailleurs : meilleure qualité de l’air; confort climatique accru; réduction de la fatigue; meilleure productivité et meilleure rétention des employés. Avantages pour les promoteurs et les propriétaires : possibilité, à moyen terme, d’avoir des prix de loyers supérieurs; réduction de certains frais d’exploitation; rétention des locataires et meilleure image corporative.

GRANDES GAGNANTES : LES MUNICIPALITÉS Les municipalités sont en fin de compte les grandes bénéficiaires de l'écoconstruction. Les bâtiments verts, par leur conception et leurs opérations, concrétisent d’importantes économies de services municipaux. Ils consomment moins d’eau potable que des bâtiments semblables conventionnels, soit une réduction entre 20 % et 60 %. La diminution des rejets d’eaux usées peut varier aussi de 20 % à 60 %. Les rejets pluviaux sont réduits entre 25 % et 35 %, tandis que le taux de recyclage global augmente de 23,5 % à 34,8 %. Ces performances environnementales ont des impacts directs sur les économies générales des municipalités. Devant ces résultats, différentes juridictions américaines ont déjà commencé à mettre en place des mesures d’aide financière. En voici quelques-unes. Remboursement des frais d’obtention des permis. Remboursement des frais de certification LEED : Près de 10 % des villes accordent un remboursement des frais engagés pour la certification LEED.

Réduction des tarifs énergétiques : Quelques-unes des juridictions compilées offrent des incitatifs tarifaires liés à l’efficacité énergétique, reflétant par là son importance pour certaines collectivités américaines, particulièrement celles qui assument la production ou la distribution de l’énergie.

SUGGESTIONS AUX MUNICIPALITÉS QUÉBÉCOISES • Investir dans des campagnes d’information et de sensibilisation auprès des citoyens afin de promouvoir les avantages économiques et écologiques du bâtiment vert; • Adopter des mesures préconisant leur propre exemplarité pour les rénovations majeures ou la construction et l’aménagement de leurs propres installations; • Favoriser les acteurs du développement immobilier dans leurs démarches en vue d’obtenir une certification environnementale reconnue en leur offrant soutien technique, expertise, une plus grande souplesse dans le zonage et une approbation accélérée; • Soutenir les promoteurs immobiliers qui s’engagent dans la construction ou la rénovation d’immeubles visant une certification LEED en investissant financièrement l’équivalent de la taxation supplémentaire qu’ils en retireront en fonction de la valeur foncière ajoutée attendue; • Reconnaître la contribution de l’écorénovation et de l’écoconstruction dans l’amélioration continue de leur bilan environnemental. Les membres du comité présenteront le mémoire aux instances gouvernementales (provinciale, fédérale et municipale) d’ici la fin de l’année. Je vous souhaite de profiter joyeusement de la fin de l'été !

Guy Charron Président du conseil Institut de développement urbain du Québec

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2011


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Magazine Immobilier commercial vol. 4 no. 3