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3 | NUMÉRO 3 1 VOLUME 2

ÉNERGIE: PROFITEZ-VOUS DES PROGRAMMES

DISPONIBLES ?

Comprenant en plus: PP 41614528

le répertoire annuel des décideurs en immobilier commercial au Québec


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I

OCOMMERCIAL ILI

PHOTO : ISTOCKPHOTO.COM PAR TATIANA

PHOTO : ISTOCKPHOTO.COM PAR TATIANA

VOLUME 3 | NUMÉRO 1

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DOSSIER : DES ÉCONOMIES SUBSTANTIELLES POUR TOUS LES TYPES DE BÂTIMENTS

21

LE 555 CHABANEL AU CŒUR DE LA TRANSFORMATION DE SON QUARTIER

25

L’OUEST DE L’ÎLE DE MONTRÉAL TRAVERSE BIEN LA CRISE EN FAISANT VALOIR SES ATOUTS

32

DOSSIER : DES CHOIX ÉCLAIRÉS POUR LES STATIONNEMENTS INTÉRIEURS

46

LES PRIX D’EXCELLENCE EN IMMOBILIER

5

Mot de la rédactrice en chef invitée

7

Mot de l’IDU

9

Vos droits et vos obligations

30

Visite d’un édifice vert – Le siège social de Gaz Métro

36

Les entretiens de Julie Roy

41

Marché immobilier de Montréal

44

Chronique municipale

48

Marché immobilier de Québec

52

En toute justice

55

Nouvelles brèves

Immobilier Commercial est publié par le Magazine Immobilier Commercial inc.

PRÉSIDENT ET ÉDITEUR : Jacques Boisvert

599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1

RÉDACTRICE EN CHEF INVITÉE : Luce Asselin

Téléphone: 450 446-2006 Sans frais: 1 866 446-3185 Télécopieur: 450 446-1442

ÉQUIPE DE RÉDACTION : Charles Allain, Marie-Ève Lefebvre et François Perreault

info@jacquesboisvert.com www.immobilier-commercial.ca

COLLABORATION À CE NUMÉRO : Me Lise Bergeron, Michel Bouchard, Steve Gilbert, Me James Papadimitriou, Julie Roy et Caroline St-Hilaire

DESIGN GRAPHIQUE : Carole Bordeleau PHOTOS : ©Immobilier Commercial par Denis Bernier, Denis Lemelin et Rosaire Turcotte (sauf indication contraire) ILLUSTRATION EN PAGE COUVERTURE : © IstockPhoto par Geoffrey Holman PUBLICITÉ : Marie-Christine Béland et Louis-Martin Hénault DEMANDE D’ADHÉSION AU : CCAB – juin 2009

RESPONSABLE DE LA QUALITÉ DES CONTENUS : Marie-Ève Lefebvre

IMPRESSION : Imprimeries Transcontinental S.E.N.C. 2850, rue Jean-Perrin, Québec (Québec) G2C 2C8

RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES : Paul-André Giguère et Ginette Bonneau

DISTRIBUTION EN KIOSQUES : Messageries de Presse Benjamin

Jacques Boisvert Communications inc.

www.jacquesboisvert.com

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Février, mars, avril 2010

DISTRIBUTION EN SALLES D’ATTENTE : Groupe Presse Commerce ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS : Convention no PP 41614528

ADRESSE DE RETOUR : 599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1

ABONNEMENTS : 450 446-2006, 1 866 446-3185 ou www.immobilier-commercial.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque nationale du Québec, 2009. La direction laisse aux auteurs l’entière responsabilité de leurs textes. Elle se dégage de toute responsabilité face au matériel non sollicité. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur.

ISSN 1916-6656


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Mot

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de la rédactrice en chef invitée

L’efficacité énergétique une voie commune incontournable

L

ors de la Rencontre économique 2010, le premier ministre Jean Charest concluait que l’avenir économique du Québec repose en grande partie sur le développement durable. L’Agence de l’efficacité énergétique, de par sa mission, est plongée dans ce défi, dont la portée est autant sociale, qu’économique et environnementale. C’est donc avec plaisir que je signe, en tant que rédactrice en chef invitée du magazine Immobilier Commercial, cet éditorial vous conviant à participer à la réussite de notre lancée.

Luce Asselin

Luce Asselin est présidente-directrice générale de l’Agence de l’efficacité énergétique du Québec. Au cours de sa carrière, elle a occupé diverses fonctions de direction au sein de cabinets ministériels, tant au niveau provincial que fédéral. Elle a également conseillé plusieurs clients corporatifs à travers le Canada en relations publiques et gouvernementales. Elle a, en outre, participé au développement de ce qui sera le premier plan d’action en efficacité énergétique au Québec et à l’élaboration de la Stratégie énergétique du Québec 2006-2015. Plus récemment, elle a occupé diverses fonctions stratégiques en efficacité énergétique et au Service à la clientèle chez Hydro-Québec Distribution. Luce Asselin possède une formation universitaire poussée en sciences politiques et en pédagogie.

En faisant la promotion de l’efficacité énergétique et en encourageant le développement de technologies innovatrices, l’Agence s’inscrit comme le point de convergence de toutes les initiatives mises de l’avant au Québec dans ce domaine. Elle est également un partenaire actif du Plan d’action 2006-2012 sur les changements climatiques. Dans la foulée de la Stratégie énergétique du Québec, adoptée en 2006, il est possible d’utiliser l’énergie dans une perspective de conservation des ressources, mais aussi en fonction du développement économique, et ce, dans le respect de l’environnement. C’est pourquoi l’Agence contribue, par des programmes innovateurs et performants, qui vous sont d’ailleurs présentés dans ce numéro, à transformer les marchés en indiquant les voies à suivre pour renforcer l’offre de produits et de services par une valeur ajoutée d’efficacité énergétique. Cet atout s’est mué en une étiquette de qualité, laquelle sera de plus en plus prisée par les consommateurs. Par exemple, dans le secteur de la construction, nos actions ont fait leur marque et sont reconnues, depuis déjà un bon moment. L’Agence favorise également le développement d’énergies émergentes, et incite à leur intégration dans les secteurs résidentiel, commercial et industriel. On ne peut souhaiter un changement de culture sociale, sans passer par une démarche individuelle basée sur l’adoption de comportements écoresponsables. La vie quotidienne offre de multiples occasions d’économie d’énergie. Une fois ces comportements intégrés, les entrepreneurs comme les consommateurs poseront des exigences équivalentes lors de leurs transactions, surtout lorsqu’il s’agira d’offrir ou d’acquérir une résidence ou un véhicule. Il n’y a pas de retour en arrière possible à l’efficacité énergétique, seulement des pistes d’avenir. Nous sommes déterminés à les exploiter, en collaboration avec nos partenaires, pour le bénéfice de tous les Québécois, qu’ils soient décideurs de l’industrie, du commerce ou simples citoyens. Soyez des nôtres !

Février, mars, avril 2010 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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Mot de l’IDU

UN APPEL QUI DOIT JEAN LARAMÉE PRÉSIDENT DU CONSEIL D’ADMINISTRATION DE L’INSTITUT DE DÉVELOPPEMENT URBAIN DU QUÉBEC (IDU) 2008-2010

ÊTRE ENTENDU Le dépôt du budget par l’administration Tremblay en ce début d’année 2010 a entre autres été marqué par le projet d’imposition d’une taxe foncière sur les stationnements, projet auquel s’opposait déjà l’IDU Québec. Plaidant que cette taxe nuira directement à la vitalité économique du centre-ville de Montréal, l’Institut demande aux deux paliers gouvernementaux d’intervenir rapidement dans ce dossier en permettant à la métropole d’obtenir de nouvelles sources de revenus pour assumer pleinement son développement économique.

L

argument principal que nous

gouvernementaux supérieurs devraient

faisons valoir est que cette taxe

soutenir la métropole dans la diversifica-

foncière toucherait directement

tion de ses sources de revenus, par exemple

les propriétaires de stationnements

en octroyant une taxe spéciale sur l’essence,

extérieurs et intérieurs, alourdissant ainsi

ou un pourcentage de la TPS ou de la

leur fardeau fiscal. Discriminatoire,

TVQ à Montréal, reconnaissant par ce

puisqu’elle viserait seulement les édifices

fait son rôle de moteur économique. Il n’y

commerciaux et les locaux pour bureaux

a rien de plus normal que d’attendre de ces

au centre-ville de Montréal, son imposi-

instances des leviers financiers adaptés à

tion plongerait ce lieu stratégique et

la réalité de cette ville en tant que centre

névralgique dans une situation difficile

d’activité commerciale de premier ordre.

et serait un incitatif supplémentaire à

PHOTO: JBC PAR DENIS LEMELIN

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ROSAIRE TURCOTTE

l’étalement urbain. En effet, l’augmentation

Ce projet de nouvelle taxe foncière rend

des coûts d’exploitation de ces immeubles

bien compte du statut complexe de la

aurait un impact sérieux sur l’activité

fiscalité de Montréal, mais aussi du rapport

commerciale au centre-ville, notamment

équivoque que la Ville entretient avec

en décourageant les consommateurs de

son plan de transport. Bien que l’IDU

s’y rendre, au profit des banlieues, et les

Québec appuie le développement du

entreprises à y rester, à cause de la hausse

transport collectif, qui permettrait à la

potentielle des coûts du stationnement

fois le désengorgement du réseau routier

ou des loyers que les propriétaires n’au-

et un meilleur entretien de ce dernier,

raient pas le choix de leur faire assumer.

il n’est pas d’avis que les objectifs de ce plan nécessaire doivent être atteints

Plutôt que de cibler ceux qui contribuent

au prix de la vitalité économique du

déjà grandement au financement de leur

centre-ville et encore moins aux frais de

ville, nous sommes d’avis que les paliers

ceux qui y contribuent. ,

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Vos droits et vos obligations ME JAMES PAPADIMITRIOU AVOCAT SPÉCIALISÉ EN DROIT COMMERCIAL, ET PARTICULIÈREMENT EN DROIT IMMOBILIER ET EN SERVICES FINANCIERS, ASSOCIÉ AU SEIN DU CABINET BLAKES, À MONTRÉAL

lesnouveaux élémentsàconsidérer

EN MATIÈRE DE FINANCEMENT Bien que la situation économique semble s’améliorer au Canada, le marché immobilier conserve toujours les traces des récentes instabilités, lesquelles ont eu un impact particulièrement important sur le marché du financement immobilier. L’un des changements importants auxquels les vendeurs et acheteurs doivent aujourd’hui faire face est la nécessité d’être plus créatifs dans la recherche et la mise en place du financement.

D

ans cette chronique, nous

Dans les cas où les institutions financières

discuterons principalement

finissent par donner leur consentement

de deux aspects du marché du

à la prise en charge, il n’est pas rare de les

financement immobilier, soit la moins

voir demander des garanties addition-

grande flexibilité des institutions finan-

nelles ou demander des changements

cières à l’égard des acheteurs voulant

(évidemment plus onéreux) aux engage-

assumer un financement existant et la

ments contenus dans la documentation

hausse des financements accordés par

de prêt. Dans les circonstances actuelles

le vendeur (vendor take back financing).

du marché, il sera important pour les

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

vendeurs d’examiner soigneusement Si avant la crise financière il était habi-

leurs sûretés et autres documents de

tuellement facile pour un acheteur de

financement afin de déterminer les

prendre en charge un financement

exigences en matière de consentement,

hypothécaire existant, aujourd’hui le

les dispositions touchant les frais

consentement du prêteur hypothécaire

payables à la prise en charge et les

pour la prise en charge n’est plus

dispositions en matière de paiement

automatique. De plus, les délais pour

anticipé. Si l’hypothèque ne peut être

obtenir ce consentement se sont net-

assumée par l’acheteur et doit être

tement allongés : la libération du

remboursée par anticipation, le vendeur

vendeur est généralement refusée et

devrait envisager s’il peut prendre en

les pénalités et frais relatifs à la prise en

compte la pénalité pour remboursement

charge sont appliqués scrupuleusement.

anticipé dans le prix d’achat. Si cette

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des hypothèses à envisager est la possi-

d’une institution financière mais pour

étudier la possibilité d’offrir à son prêteur

bilitépour un vendeur d’accepter un solde

une partie seulement du prix d’achat,

hypothécaire une sûreté de remplacement

du prix de vente qui sera garanti par une

les documents hypothécaires existants

sur une (ou plusieurs) de ses autres

hypothèque sur la propriété accordée

et ceux à être conclus avec la nouvelle

propriétés en échange d’une mainlevée.

par l’acheteur en faveur du vendeur. Ce

institution financière doivent être

type d’hypothèque sera généralement

examinés afin de vérifier si les sûretés

pénalité est trop élevée, le vendeur devrait

Dans le contexte actuel, les vendeurs

accompagné d’une clause résolutoire

de deuxième rang sont permises et s’il

devraient également envisager des

par laquelle la propriété sera rétrocédée

y a des conditions relatives à l’attribu-

techniques de financement novatrices

au vendeur en cas de défaut de l’acheteur

tion d’une telle sûreté. Le vendeur devra

qui pourraient permettre à l’acheteur

aux termes de l’hypothèque. Par contre,

également considérer les éléments d’une

de réaliser l’acquisition de la propriété

lorsque la propriété est déjà grevée par

convention intercréanciers ou d’un

malgré le fait qu’il ne dispose pas d’un

un financement hypothécaire existant

accord de subordination qui pourraient

financement couvrant la valeur totale

qui est pris en charge par l’acheteur, ou

être exigés par le prêteur hypothécaire

du financement qu’il doit obtenir. L’une

si l’acheteur obtient un financement

de premier rang. ,

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Février, mars, avril 2010


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Pensez LEED . Pensez bleu. ®

Obtenir une cer tifi ficcation LEED est p lu s qu e jam ai s p o s sib l e a v ec l’a aide du gaz naturel. En effet, une ch haud dière à gaz natturell à hautte ef f ic a c i té p er m et d ’a a t te in d r e à ellle seulle prè ès du tiers du seuiil d’économie demandé par LEED. Renseiignez-vous aup prè ès de nos ex p er t s et pr of ite z de s aide s fin fi n a n c i è r e s d e n o s p r o gr a m m e s e n e f f i c a c i té é n e r g é t i q u e . P o u r ré éalliser votre projjet LEED, pensez bleu dès le début.

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Dossier

Des économies substantielles pour tous les types de bâtiments par Marie-Ève Lefebvre

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS LEMELIN

La perspective de développement durable, adoptée au Québec depuis quelques années, a incontestablement modifié la construction et la gestion d’immeubles : changement des valeurs et des attentes des clients, innovations technologiques, matériaux écologiques ou recyclés, nouvelles certifications… Les objectifs de performance et de rentabilité se sont accrus. Afin d’y répondre adéquatement, l’efficacité énergétique doit être une priorité pour les entreprises. Acteur de premier plan dans ce domaine, l’Agence de l’efficacité énergétique encourage l’atteinte du plein potentiel d’économie énergétique, pour tous les types de bâtiments, en proposant notamment des programmes de subvention fort avantageux.

LUCE ASSELIN Présidente-directrice générale de l’Agence de l’efficacité énergétique. « La notion d’efficacité énergétique, quoique connue, ne l’est pas encore assez. »

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PHOTO : ISTOCKPHOTO.COM

Dossier

Le programme vise entre autres la réduction de l’émission des GES dans les supermarchés.

T

out comme d’autres joueurs

fixées dans la Stratégie énergétique

d’énergie depuis 20 ans. Celle-ci, évaluée

tels qu’Hydro-Québec, Gaz

déposée par le gouvernement du Québec

à 21,3%, continue également à s’accroître.

Métro et Gazifère, l’Agence de

dans une perspective de développement

Cependant, avec un taux d’émission

l’efficacité énergétique fournit quan-

durable. Nous sommes également des

fixé à 15 %, ce même secteur émet

tité d’information et d’outils (portrait

concepteurs de programmes. Le minis-

moins de gaz à effet de serre qu’il ne consomme d’énergie.

énergétique par secteur, outils de

tère du Développement durable, de

mesures de consommation d’énergie,

l’Environnement et des Parcs nous a

guides sur les transports, grille de

demandé, il y a quelques années, de

Les municipalités, quant à elles, voient

critères en géothermie, études de cas,

participer à certaines actions du Plan

leur facture annuelle d’énergie s’élever à

etc.) qui permettent de bien saisir les

d’action 2006-2012 sur les changements

quelque 330 millions de dollars, soit une

enjeux de l’économie énergétique et

climatiques afin de contribuer à la

moyenne de 45 $ par personne, selon

les impacts environnementaux qui en

diminution des gaz à effet de serre

les données disponibles. Les bâtiments

découlent. « La notion d’efficacité

(GES). Nous sommes partenaires dans

ainsi que les équipements municipaux

énergétique, quoique connue, ne l’est

six actions de ce plan », précise-t-elle.

totalisent 42% des dépenses énergé-

Luce Asselin, présidente-directrice

Un portrait global évocateur

à la manipulation de l’eau, 16,5 % au

générale de l’Agence. Nous avons la

Selon les données fournies par l’Agence

transport et un autre 16,5% à l’éclairage

tiques alors que 25 % sont attribuables

pas encore assez, mentionne d’emblée

ferme intention de faire de l’efficacité

de l’efficacité énergétique, les secteurs

public. En ce qui a trait à l’émission

énergétique un projet collectif. »

industriel et commercial consomment,

des gaz à effet de serre, la production

à l’échelle de la province, un peu plus

totale s’élève à 400 000 tonnes. Parmi

Depuis 2006, l’Agence s’est donc vu

de la moitié de l’énergie avec des parts

les bâtiments les plus polluants, les

attribuer le mandat, par le gouvernement

respectives de 36,1 % et de 17,6 %. Ce

arénas se distinguent particulièrement

du Québec, de coordonner l’ensemble

bilan mentionne également que le

en produisant près de 19 % de GES

des actions en efficacité énergétique.

secteur commercial a connu une

dont la moitié provient des fuites de

« Nous cherchons à atteindre les cibles

hausse marquée de sa consommation

gaz réfrigérant.

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L'équipe du Fonds immobilier de solidarité FTQ, de gauche à droite, en commençant par le haut: Nathalie Gagnon - Directrice administrative et ressources humaines, Guy Thériault - Directeur à l'investissement, Serge Cormier - Directeur construction, Johanne Doutre - Directrice comptabilité, Éric Deschênes - Directeur gestion d'actifs, Linda Simard - Vice-présidente aux affaires juridiques, Normand Bélanger - Président-directeur général, Monique Cardinal - Vice-présidente finances. Nouvelle adresse: Bureau 1210 545, boulevard Crémazie Est Montréal (Québec) H2M 2V1 Téléphone : 514 847-5700

Contient une expertise hors du commun depuis 1991 et des investissements immobiliers parmi les plus importants au Québec. En s’impliquant dans des projets de développement à vocations multiples, l’équipe du Fonds immobilier de solidarité FTQ investit stratégiquement pour créer des emplois ET FAIRE TOURNER L’ÉCONOMIE D’ICI.

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Dossier Les principaux programmes offerts pour les secteurs commercial et industriel PROGRAMME OFFERT

TYPES DE BÂTIMENTS

CIBLE

AIDE FINANCIÈRE

Programme d’aide à l’implantation de mesures efficaces dans les bâtiments

Bâtiments commerciaux, industriels et municipaux

Réalisation de travaux pour la réduction de la consommation énergétique de mazout léger ou de propane

Étude analyse: jusqu’à 7 500$ par bâtiment

Réduction des gaz à effet de serre

Volet analyse : jusqu’à 50 000 $ par site

Quatre composantes : - Efficacité énergétique - Conversion vers la biomasse forestière - Conversion vers le gaz naturel - Conversion vers d’autres combustibles

Volet implantation : de 2 000 000 $ à 5 000 000 $ par projet, selon la composante

Programme de réduction de consommation de mazout lourd

Toutes les entreprises québécoises qui consomment du mazout lourd

Volet implantation : jusqu’à 10 $ du gigajoule économisé

Programme d’aide à l’innovation en énergie (PAIE)

Toute personne, société ou organisation québécoise, gouvernementale ou non

Développement de nouvelles technologies et de procédés innovateurs en efficacité énergétique

Jusqu’à 1 000 000 $ pour une ou plusieurs des activités de recherche et d’expérimentation, de démonstration, de mesurage, de précommercialisation et de diffusion

Programme d’appui au secteur manufacturier

Entreprises manufacturières québécoises

Réduction du mazout léger et du propane

Volet analyse énergétique : jusqu’à 25 000 $ par site Volet analyse intégration : jusqu’à 100 000 $ par site Volet implantation : de 250 000$ à 1 500 000$ par site

OPTER – Programme d’optimisation en réfrigération

Supermarchés

Réduction de l’émission des gaz à effet de serre

Volet implantation : jusqu’à 125 000 $

OPTER – Programme d’optimisation en réfrigération

Arénas et centres de curling

Réduction de l’émission des gaz à effet de serre

Volet analyse : jusqu’à 8 000 $ Volet implantation : jusqu’à 95 000 $

Programme d’aide à l’utilisation de la biomasse forestière pour le chauffage (pilote)

Commissions scolaires, collèges, universités, hôpitaux, bâtiments municipaux, bâtiments à vocation commerciale ou religieuse

Réduction de l’émission des gaz à effet de serre

Volet analyse : jusqu’à 50 000 $ par bâtiment

Programme Technoclimat (démonstration des technologies vertes visant la réduction des gaz à effet de serre)

Toutes les entreprises québécoises ayant mis au point ou adapté un procédé innovateur

-Énergie renouvelable (bioénergie, éolienne, géothermie, hydrolienne, hydrogène, marée motrice, solaire) - Séquestration du CO2 (géologique et chimique dans les résidus métallurgiques) -Efficacité énergétique (cogénération, procédés industriels, véhicules hybrides)

Volet implantation : jusqu’à 500 000 $ par bâtiment

Toutes les entreprises québécoises détenant les droits sur une technologie innovatrice développée au Québec

Volet implantation : jusqu’à 3 000 000 $ par projet

Tableau: Immobilier Commercial Source: Agence de l’efficacité énergétique 16

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«

Les propriétaires et les gestionnaires ont une part importante à jouer dans l’atteinte des cibles. Ils contrôlent des procédés qui, lorsqu’ils sont modifiés ou bonifiés, donc plus performants, peuvent engendrer des économies significatives d’énergie et d’argent. Nous avons déjà versé des aides financières substantielles à cet effet.

»

Chaque geste compte En plus des impacts positifs qu’elles ont sur l’environnement, les entreprises qui cherchent à réduire la

L’ESSENCE MÊME DES SERVICES IMMOBILIERS

COURTIER IMMOBILIER AGRÉÉ

consommation d’énergie de leur bâtiment

peuvent

évidemment

bénéficier d’avantages à court et à moyen terme tels que la réduction des coûts d’exploitation, une compétitivité accrue et l’amélioration de la durée de vie de leurs équipements. Bien que le potentiel d’économie d’énergie pour les secteurs commercial et industriel soit variable selon le type d’entreprise et les équipements, l’Agence de l’efficacité énergétique estime qu’il pourrait être, sur une période de cinq ans, de 15,6 % pour le

«Notre entreprise est détenue à 100 % par la haute direction. Nos relations directes avec nos clients, notre esprit d’entrepreneurship et notre passion nous aident à tenir notre promesse de maximiser la valeur de leurs actifs immobiliers.»

chauffage des locaux, de 12,4 % pour l’éclairage, de 9,35 % pour la

Geoffrey J. Harrison

climatisation et la ventilation et de

Président et chef de la direction

6,9% pour le chauffage de l’eau. Du côté des bâtiments municipaux, l’Agence rappelle que l’énergie est l’un des postes de dépenses compressibles facilement modifiable. Incitant les municipalités à se préoccuper davantage de la question, elle a ajouté, en 2002, un volet «bâtiments municipaux » à son programme de promotion de l’efficacité énergétique pour améliorer la performance de ces bâtiments, en misant sur leur analyse afin que chaque ville puisse effectuer une meilleure gestion des

DIRIGEANTS : Barbara Rodgers, chef de l'exploitation • Bill Black, chef des services financiers • Ronald Taylor, premier VP services-conseils en aménagement • Laurel Arnott, VP service aux clients (national) • Rob Duteau, VP service aux clients (Ouest) • Danielle Lavoie, VP service aux clients (Québec et Atlantique) • Robert Last, VP service aux clients (Ontario) • Catherine McKenna, VP location nationale et courtière • John Chung, VP TI • Maureen MacMillan, VP comptabilité immobilière • Christine Cowan, VP ressources humaines LA SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE ARCTURUS EST LE LEADER CANADIEN EN PRESTATION DE SERVICES IMMOBILIERS E S S E N T I E L S . N O U S G É R O N S À L’ É C H E L L E N AT I O N A L E P L U S D E 3 5 M I L L I O N S D E P I E D S C A R R É S D’IMMEUBLES COMMERCIAUX, INDUSTRIELS ET DE BUREAUX. 514 737-5432 WWW.ARCTURUSREALTY.COM

dépenses énergétiques. Février, mars, avril 2010 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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Dossier

Instauré en collaboration avec Hydro-

Les programmes de réduction de

fonction de l’évaluation effectuée par

Québec et Gaz Métro, ce programme

consommation de mazout lourd, d’appui

rapport aux cibles visées dans la

prend en compte que les casernes de

au secteur manufacturier, d’aide à

Stratégie énergétique du Québec 2006-2015.

pompiers, les hôtels de ville et les garages

l’utilisation de la biomasse forestière

municipaux affichent, la plupart du temps,

pour le chauffage ainsi que les pro-

les taux de consommation les plus

grammes OPTER et Technoclimat, qui

Madame Asselin précise que pour

grands, mais aussi que les bâtiments

s’inscrivent tous dans le Plan d’action

l’ensemble de ces programmes, la

les plus récents ne sont pas nécessaire-

2006-2012 sur les changements climatiques,

réponse des gens de l’industrie

ment les plus performants.

Des aides financières intéressantes

seront en vigueur jusqu’en 2012, et

québécoise est extrêmement positive.

certains jusqu’en 2013. Le financement

« Les propriétaires et les gestionnaires

des programmes d’aide à l’implantation

ont une part importante à jouer dans

de mesures efficaces dans les bâtiments

l’atteinte des cibles. Ils contrôlent des

De nombreux autres programmes gérés

et d’aide à l’innovation en énergie

procédés qui, lorsqu’ils sont modifiés

par l’Agence de l’efficacité énergétique

découle quant à lui directement de

ou bonifiés, donc plus performants,

sont offerts. Certains d’entre eux

la Régie de l’énergie. Ces programmes

peuvent

s’adressent directement aux entreprises

peuvent donc être reconduits année

significatives d’énergie et d’argent.

engendrer des économies

propriétaires d’immeubles commerciaux

après année, selon les budgets dispo-

Nous avons déjà versé des aides finan-

ou industriels au Québec.

nibles, les résultats obtenus ainsi qu’en

cières substantielles à cet effet. »

1100 00 000 000 pi pi2 ccontigus ontigus Vues Vues panoramiques panoramiques Accès Accès exceptionnels exceptionnels

LLee 8 800 00 D Dee Maisonneuve Maisonneuve Est… E st … des des ppieds ieds ccarrés arrés eenviables nv i a b l e s !

18

IMMOBILIER COMMERCIAL — Février, mars, avril 2010

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PHOTO : ISTOCKPHOTO.COM

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Plusieurs programmes offrent des aides financières avantageuses pour les bâtiments industriels.

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15130, boul. Lacroix, bur. 103 Saint-Georges QC G5Y 1R7 T : 418 226-4128 F : 418 622-8108

Les Laurentides. Évaluation Serge Lavoie inc. Groupe Eximmo Laurentides, Rive-Nord T : 450 229-6693

Saguenay – Lac-St-Jean. Évaluatech Services d’Évaluations inc. T : 418 696-0248

Mauricie & Les Bois-Francs. Évaluation Mauricie T : 819 372-9733

Sherbrooke et région de l’Estrie. Les Évaluations Pierre Dufresne T : 819 823-9715

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Dossier L’offre disponible peut être consultée sur le site Internet de l’Agence de l’efficacité énergétique à l’adresse www.aee.gouv.qc.ca. Il est aussi possible d’évaluer l’offre de façon globale puisque l’ensemble des autres programmes mis sur pied par les partenaires de l’Agence de l’efficacité énergétique s’y trouvent également. Économiser devient ainsi encore plus facile ! ,

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Le 555 Chabanel au cœur de la transformation de son quartier

PHOTO : ARCHIVES 555 CHABANEL

par François Perreault

Le 555 Chabanel, un édifice commercial qui se distingue.

Le quartier Chabanel, situé littéralement au carrefour des grands axes

L

e modèle économique du quartier

N’eut été de la présence et de la portée

Chabanel,cetimposantparcimmo-

du 555 Chabanel, ce quartier aurait pu

bilier montréalais, n’était pas sans

connaître une descente aux enfers. À plus

risque, car il reposait, jusqu’à tout récem-

d’un égard, cet immeuble s’est avéré au

ment, sur une fonction mono-industrielle

fil des ans un moteur de l’économie locale.

de communication de

reliée à la confection de vêtements et à la

Tout d’abord en dotant Montréal de la

la région métropolitaine,

mode. Au cours de la dernière décennie,

seule vitrine canadienne de commerce

cette industrie a connu une mutation

de gros de mode vestimentaire, fondée

se positionne désormais comme une adresse stratégique pour

profonde engendrée par la levée des

sur le modèle des fashion marts nord-

barrières tarifaires, la délocalisation de la

américains. Créé en 1982, le Centre

fonction manufacturière vers les pays

international de mode de Montréal (CIMM)

émergents et l’adoption du modèle de

du 555 Chabanel a permis au quartier

gestion d’inventaire just in time. Le quartier

de s’imposer comme une destination

de nombreux secteurs

voyait une part importante du volet manu-

incontournable pour les acheteurs nord-

d’activité. Sa valorisation

facturier se déplacer vers l’Asie, mais il ne

américainsdeboutiquesetgrandessurfaces.

fallait pas pour autant abandonner le volet

Le 555 ne s’est pas contenté d’offrir, grâce

n’est pas le fruit du hasard.

design ni celui de la commercialisation.

au CIMM, un environnement synergique

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« Nous avons mis au point un plan stratégique qui reposait sur deux axes, soit la consolidation de la fonction commercialisation de la mode et la venue d’entreprises à valeur ajoutée porteuses d’emplois en quantité et de qualité, explique Denis Leclerc, vice-président location et développement du 555 Chabanel. Pour parvenir à concrétiser cet ambitieux projet, les autorités montréalaises ont posé des gestes concrets : le désenclavement du quartier dorénavant en lien avec le Marché Central et le carrefour autoroutier 15/40, l’amélioration de la desserte en transport collectif et l’embellissement de la rue Chabanel. »

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

La taille de l’immeuble, de près de 750 000 pieds carrés, se prêtait à une démarche de diversification. «Grâce aux investissements dont notre immeuble et le quartier ont fait l’objet, des sociétés de grande envergure ont choisi depuis 2000 de s’établir au sein du 555, autant de preuves éloquentes de la capacité que nous avons à leur offrir un cadre d’affaires répondant parfaitement à leur nouvelle réalité et leur permettant de combler les attentes de leur personnel provenant des quatre coins de la région métropolitaine», poursuit Denis Leclerc. DENIS LECLERC Vice-président location et développement du 555 Chabanel

La mode est encore très présente au 555 Chabanel, puisque l’édifice abrite le Centre international de mode de Montréal depuis la fermeture des Marts C et D de la Place Bonaventure à la fin des années 1990. Le CIMM, c’est 150 salles d’exposition où sont représentées plus de 600 collections dont celles de Simon Chang, Jones

voué à la fonction commercialisation d’entreprises de mode

New York et Frank Lyman. Ce plus important regroupement de

vestimentaire. Voilà plus de 25 ans qu’il les appuie en publiant

ressources mode en Amérique du Nord est fréquenté à longueur

son guide annuel diffusé aux acheteurs nord-américains de

d’année par des acheteurs provenant du monde entier.

boutiques et grandes surfaces, en plus de tenir périodiquement ses défilés collectifs et d’organiser des semaines de commercialisation. Bien sûr, les entreprises établies dans les immeubles avoisinants ont bénéficié de la force attractive du CIMM. Entre-temps, la rationalisation annoncée des besoins en espaces locatifs des entreprises de mode laissait présager une hausse importante du taux d’inoccupation. En 1998, les gestionnaires

repositionnement stratégique. Quelque 12 années plus tard, ce quartier est tout simplement méconnaissable. L’activité manufacturière a fait place à la commercialisation en gros et les locaux vacants des immeubles en bordure du boulevard Saint-Laurent ont graduellement trouvé preneurs grâce à l’effet domino qu’a suscité la démarche de revalorisation. 22

IMMOBILIER COMMERCIAL — Février, mars, avril 2010

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

du 555 Chabanel ont choisi de s’impliquer activement afin que le quartier puisse disposer de conditions propices à son

Un édifice commercial des plus polyvalents.


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L’arrivée de la Banque Laurentienne en 2000, qui a regroupé sur deux étages 700 employés de ses services administratifs provenant de quatre établissements différents, a été le déclencheur de la nouvelle orientation de l’édifice s’affichant désormais comme un édifice commercial polyvalent offrant la possibilité de vastes étages de 56 000 pieds carrés propices à pour les locataires. Par la suite, l’arrondissement Ahuntsic – Cartierville y a installé ses 120 employés et les bureaux de la mairie, la compagnie d’assurances Aviva et les articles de bureau Lyreco se sont ajoutés, créant ainsi une masse critique extrêmement dynamique pour l’immeuble et le quartier.

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

une synergie et à une productivité accrues

Un cadre d’affaires propice à une synergie et à une productivité accrues pour les locataires.

Fiche descriptive

PHOTO : ARCHIVES 555 CHABANEL

Le 555 Chabanel

Un design actuel.

L’année 2010 verra la fin des travaux d’embellissement de la rue Chabanel, entrepris depuis déjà plusieurs années par la Ville de Montréal. Le terre-plein central a été refait, de nouveaux lampadaires ont été installés et les trottoirs ont été élargis. «On trouve icidansunpérimètrerelativementrestreint 10 millions de pieds carrés d’espaces locatifs situés en plein cœur de l’île de Montréal et bénéficiant d’un excellent service de transports collectifs, souligne Denis Leclerc. Je suis fier que notre quartier soit dorénavant reconnu comme l’un des principaux

Propriétaire/gestionnaire : Marcarko ltée (depuis la construction) Catégorie : Classe B + Date de la construction : 1982 (Rénovations : 1999 – 2009) Superficie construite : 985 000 pieds carrés Superficie locative : 731 618 pieds carrés Nombre d’étages : 14 Superficie par étage : approx. 56 000 pieds carrés Services sur place : gardien de sécurité 24/7, clinique médicale, centre Énergie Cardio, succursale Banque Nationale, café bistro, dépanneur, salon de coiffure, stationnement intérieur, lave-auto Commerces à proximité : Marché Central Quais de chargement : 17 Monte-charges : 7 Ascenseurs : 6 + 1 réservé aux messageries Accès au transport en commun : •Métro Crémazie : 8 minutes par l’autobus nº146 •Gare Chabanel (St-Jérôme – Lucien-L’Allier) : à 25 mètres du 555 •Gare Du Ruisseau (ligne Deux-Montagnes) : 12 minutes par l’autobus nº 135 •Gare du train de l’Est : à deux pas (mise en service prévue en 2011) Principaux locataires : Banque Laurentienne (centre opérationnel), Ville de Montréal (mairie de l’arrondissement Ahuntsic-Cartierville), Aviva (assurances auto-habitation), Lyreco (articles de bureau), Énergie Cardio, Banque Nationale (succursale)

pôles de développement de l’agglomération métropolitaine et du rôle que nous avons joué dans sa revalorisation.» ,

Pour plus d’information : M. Denis Leclerc 514 381-8880 www.555chabanel.com

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6500

é u o l % 30

Transcanadienne

Visibilité exceptionnelle, emplacement unique Stationnements intérieurs – Vaste stationnement extérieur Proximité des centres commerciaux et transport en commun Environnement de style « campus » > Situé à Pointe-Claire, à l’angle

du boulevard St-Jean et de l’autoroute 40

> Édifice « AAA » de 6 étages

> Étage type de 18 500 pieds carrés > Ascenseurs haute vitesse

> Occupation décembre 2010

Tél. : 514 738-1253 info@triadinc.ca Courtiers protégés


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L’ouest de l’île de Montréal traverse bien la crise en faisant

valoir ses atouts

ILLUSTRATION : RELIANCE CONSTRUCTION

par François Perreault

Ce bâtiment de 125 000 pieds carrés a récemment été construit par Reliance Construction à Baie-D’Urfé.

Afin d’attirer les investissements en immobilier industriel, l’ouest de l’île de Montréal mise sur sa réputation, table sur sa situation

L

ouest de l’île de Montréal a

de 2009, son taux d’inoccupation a

terminé la dernière décennie

chuté, passant de 8,03% à 7,53%. À titre

en force en matière d’activité

comparatif, d’après les données de

industrielle et d’émission de permis

Colliers International, ceux de la grande

de construction, 2008 ayant été la

région de Montréal, de Laval et de l’est

meilleure des cinq années précédentes

de l’île ont tous grimpé pour la même

géographique et lutte contre

à ce chapitre. Et bien qu’affectée par

période. Précédemment, sur la base des

certaines fausses perceptions.

les soubresauts de l’économie survenus

permis de construction industrielle et

Immobilier Commercial en parle

en 2009, elle s’en tire généralement

des certificats d’autorisation émis,

mieux que plusieurs autres régions.

l’ouest de l’île avait connu des croissances de 2006 à 2007 (45,2%) et de 2007 à

avec deux experts qui conseillent les entreprises désireuses de s’y installer.

Par exemple, selon les données de

2008 (39,1 %). De manière générale,

Développement

l’activité industrielle y a grimpé de

économique

West-

Island, du premier au troisième trimestre

102 % entre 2006 et 2008.

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John Burrascano, commissaire industriel de Développement économique West-Island, ne s’étonne pas d’une telle performance. «Notre secteur jouit d’une réputation favorable, estime-t-il. De fait, dès qu’une organisation cherche à s’implanter autour de Montréal, l’ouest de l’île est systématiquement considéré. » Il explique ce phénomène par la convergence de facteurs sociaux, économiques et géographiques. «Par exemple, 70% de notre population est bilingue et 29% des habitants y possèdent au moins un baccalauréat. À titre comparatif, 53% des résidants de la région métropolitaine de recensement de Montréal parlent français et anglais, et le taux de bacheliers y est de 21%.» Un autre élément qui joue en faveur du secteur est sa proximité

la 20 et la 520, sur l’axe est-ouest. «La présence de l’aéroport Montréal-Trudeau nous procure aussi un avantage unique, notamment pour les entreprises qui transigent à l’international, tout comme celle de l’autoroute Transcanadienne pour les compagnies faisant fréquemment affaire avec l’Ontario», lance

PHOTO : MICHAEL DUGAS PHOTOGRAPHY

des grandes autoroutes montréalaises – il est notamment traversé par l’autoroute 13, sur l’axe nord-sud, ainsi que la 40,

pour sa part Nicolas Roy, directeur général de Développement économique West-Island.

NICOLAS ROY Directeur général et commissaire industriel Développement économique West-Island.

À ces atouts logistiques et routiers s’ajoute celui lié à la présence de la main-d’œuvre au sein des quelque 230 000 résidants Il ajoute qu’en ce qui concerne la concurrence de la banlieue, la

mativement 40 % des gens qui habitent l’ouest de l’île y

mise en place du programme PR@M s’est avérée un incitatif

occupent aussi un emploi », indique John Burrascano.

important, compte tenu surtout du contexte économique fragile.

PHOTO : BROCCOLINI CONSTRUCTION

(soit 12% de la population totale de l’île de Montréal). « Approxi-

Ce bâtiment multilocataire, phase 2, appartient à la firme Broccolini Construction et est situé à Sainte-Anne-de-Bellevue.

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Ce programme se terminait le 31 décembre, mais son prolongement est actuellement à l’étude. L’un de ses volets vise entre autres à accélérer l’investissement immobilier industriel. Il offre aux propriétaires d’immeubles à vocation industrielle la possibilité et d’agglomération) liée à l’augmentation de la valeur foncière découlant de la construction, de la reconversion ou de l’agrandissement d’un bâtiment pendant cinq ans.

Des industries de pointe On trouve dans l’ouest de l’île des joueurs provenant principalement de l’industrie aérospatiale ainsi que du domaine pharmaceutique et médical, mais aussi des entreprises offrant des produits électroniques, chimiques et de communication. On y recense aussi des organisations spécialisées en transport

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

d’obtenir un remboursement de la taxe foncière générale (locale

JOHN BURRASCANO Commissaire industriel, Développement économique West-Island.

aérien et routier, des sociétés de télécommunication de même que des firmes en recherche et développement scientifique et de logiciels. « On compte également chez nous un bon nombre de distributeurs ou de fournisseurs, comme Matrox (un concepteur de solutions matérielles et logicielles) et Future Electronics (un distributeur

fins multilocatives. » Il signale au passage que Mosel Vitelic a déjà considéré ce territoire, tout comme Google qui, en 2005, avait envisagé d’y installer une unité de stockage et de traitement de l’information.

de semi-conducteurs), respectivement à Dorval et à PointeClaire », dit John Burrascano. Outre ces deux villes, le secteur désigné comme l’ouest de l’île regroupe les municipalités de Senneville, Sainte-Anne-de-Bellevue, Baie-D’Urfé, Beaconsfield, Kirkland, Dollard-des-Ormeaux, ainsi que les arrondissements Île-Bizard–Sainte-Geneviève et Pierrefonds–Roxboro. Nicolas Roy reconnaît que ce vaste territoire fait parfois l’objet de fausses perceptions. «À tort, certains décideurs croient que tout est saturé parce qu’ils ont vu plusieurs bâtiments être érigés au cours de la dernière décennie, notamment le long des grands axes routiers, explique-t-il. Ce n’est pas nécessairement le cas. » Ainsi, on compte dans l’ouest de l’île pas moins de 16,5 millions de pieds carrés disponibles pour le développement industriel, presque 10 millions de pieds carrés offerts pour la location et administrés par Aéroports de Montréal (l’organisme responsable de l’exploitation de l’aéroport Montréal-Trudeau) et environ 6 millions de pieds carrés en zone commerciale. Une partie de ces terrains sont situés à Sainte-Anne-de-Bellevue, où cinq millions de pieds carrés en continu, détenus par seulement deux propriétaires, sont proposés. « Ici, les vocations sont multiples, précise John Burrascano. Ces espaces peuvent convenir autant à des PME qu’à de grosses organisations, ou encore être employés à des Février, mars, avril 2010 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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Reliance prévoit l’établissement de deux édifices de 49 000 pieds carrés à Dorval en plus d’avoir récemment achevé la construction d’un bâtiment de 125 000

ILLUSTRATION : DÉVELOPPEMENT GUIMOND

pieds carrés à Baie-D’Urfé. Du côté du

Développement Guimond, phase 2, est situé dans le parc industriel de Pierrefonds.

parc industriel de Pierrefonds, la firme lavalloise Les Entreprises J.G. Guimond va amorcer l’érection d’un édifice de condominiums industriels de 28 000 pieds carrés ce printemps. Sans donner davantage de précisions, John Burrascano évoque également le projet d’une société pharmaceutique qui devrait bientôt être annoncé.

Des initiatives en attendant la reprise

Pour ce qui est des nouvelles implan-

En ce qui concerne les terrains disponibles

Cela dit, Nicolas Roy admet que dans

tations, Schluter Systems a récemment

pour le secteur industriel, les deux inter-

le contexte actuel, les décideurs sont

construit un bâtiment certifié LEED

venants de Développement économique

plus hésitants à aller de l’avant avec

de 60 000 pieds carrés sur le chemin

West-Island mentionnent notamment

des gestes concrets. « Plusieurs chefs

Sainte-Marie, à Sainte-Anne-de-Bellevue.

les 650 000 pieds carrés dont dispose

d’entreprises ont des projets sur la

Ce projet créera une trentaine d’emplois.

la firme Montoni à Sainte-Anne-de-

table, mais attendent encore des signaux

Profitant d’un immeuble vacant de 94 000

Bellevue et les 400 000 pieds carrés

de reprise, explique-t-il. À cet égard,

pieds carrés, PDI-Harling a quant à elle

appartenant à Broccolini Construction

nos gouvernements sont sans doute

consolidé à Kirkland ses opérations de

au 17 600, autoroute Transcanadienne,

les plus susceptibles de rétablir un climat favorable et de redonner confiance à la communauté d’affaires. Actuellement, les programmes gouvernementaux de soutien aux projets

«

industriels restent, somme toute, limités.» Néanmoins, John Burrascano note

Nos gouvernements sont les plus susceptibles de rétablir un climat favorable et de redonner confiance à la communauté d’affaires.

»

que, malgré le contexte d’incertitude, certaines compagnies misent sur des expansions ou des réaménagements.

LaSalle, Pointe-Claire et Saint-Laurent,

à Kirkland. L’entreprise y considère

« Schering-Plough a agrandi ses

transférant ainsi près de 300 emplois

d’ailleurs la construction d’un bâtiment

installations de Pointe-Claire, les

dans l’ouest de l’île. Enfin, Westcon

multilocataire de 220 000 pieds carrés.

faisant passer de 147 000 à 212 000

Canada a déménagé dans un bâtiment

Pour sa part, Divco possède quelque

pieds carrés, alors que le distributeur

de 24 000 pieds carrés ses opérations

188 000 pieds carrés de terrain à

d’outils J. Walter Compagnie a ajouté

de distribution de Lachine à Dorval,

Baie-D’Urfé.

50 000 pieds carrés à son édifice

ce qui représente 36 emplois. Enfin, du côté commercial, notons

longeant la Transcanadienne, également à Pointe-Claire. » Galderma Production

Mentionnons aussi que de nombreuses

que la société Smart Centres dispose

Canada a fait de même en augmentant

entreprises ont mis en chantier des projets

de deux millions de pieds carrés sur le

de 100 000 pieds carrés la superficie

qui verront le jour au cours des prochains

boulevard Brunswick, près du boulevard

de son bâtiment de Baie-D’Urfé.

mois. Par exemple, Groupe Constructions

Saint-Jean, à Pointe-Claire. ,

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Où convergent aéronautique et aéroportuaire

Si vous voulez être au cœur de l’industrie aérospatiale, ou tout simplement dans le feu de l’action, une destination s’impose. En effet, nos aéroports hébergent 300 entreprises clés qui emploient quelque 29 000 personnes. De plus, nous avons maintenant 1 500 acres de terrains prêts à être développés, à proximité d’infrastructures aéroportuaires et de partenaires stratégiques de calibre mondial. Tout cela offert aux coûts d’installation parmi les plus bas en Amérique du Nord. Voilà de quoi faire décoller votre offre de service, ainsi que vos profits. Pour savoir comment nous pouvons vous aider à élargir vos horizons d’affaires, contactez-nous au realestate@admtl.com.

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Le siège social de Gaz Métro

Le 1717 du Havre en un coup d’œil Superficie des bureaux :

Superficie totale de la propriété comprenant un garage, des ateliers d’entretien et un stationnement :

605 000 pieds carrés

PHOTO : GAZ MÉTRO

100 000 pieds carrés


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Visite d’un édifice vert

Un reflet des valeurs de l’entreprise

par Charles Allain

Construit en 1967 dans le quartier centre-sud de Montréal, le siège social de Gaz Métro, où travaillent près de 800 personnes, fait l’objet d’un plan de rénovation en profondeur depuis 2005. L’entreprise profite de cette cure de rajeunissement pour se positionner comme un leader en développement durable.

E

n démarrant ses travaux de rénovation en 2005, Gaz

sur la récupération des plastiques rigides et des matières

Métro voulait d’abord et avant tout diminuer son

compostables. Gaz Métro a mis en place des bacs de recyclage

empreinte écologique et augmenter la qualité de vie

partout où il y avait des poubelles et la cafétéria a facilité le

à l’intérieur du bâtiment. Tout en effectuant les travaux,

retour de la vaisselle par les employés en multipliant les

l’entreprise a demandé la certification BOMA BESt de niveau 2,

endroits où la rapporter au siège social.

certification qu’elle a obtenue en 2007, confirmant ainsi la justesse de ses choix.

La caractérisation 2009 a démontré un taux de récupération de 93 % des matières recyclables, soit un taux bien au-dessus

L’équipe de la Direction de la qualité corporative s’est tout

de la norme habituelle pour ce type de bâtiment, qui tourne

d’abord attaquée à la réduction de ses émissions de gaz à effet

autour de 70 %.

de serre (GES) en remplaçant ses chaudières à vapeur traditionnelles par des chaudières à débit continu au gaz naturel

Gaz Métro, qui entrevoit de terminer son plan de rénovation

et en informatisant les contrôles de la ventilation à partir d’un

du siège social en 2011, vise dorénavant l’obtention d’une

ordinateur central. Ces changements ont permis de réduire

certification LEED. ,

les émissions de 1 425 tonnes de CO2 dès la première année tout en procurant des économies annuelles de 100 000 $. Outre ces changements, Gaz Métro s’est engagée en 2007 auprès de la Régie de l’énergie à respecter un plan formel de réduction des GES prévoyant des réductions récurrentes de 350 tonnes de CO2 par an de 2008 à 2012. La réduction de la consommation d’eau constituait l’autre étape prioritaire. Gaz Métro a installé des robinets automatiques et du mobilier sanitaire économe en eau partout dans ses installations. Sur le plan des matériaux utilisés dans les rénovations, une attention particulière a été apportée au choix de produits à contenu recyclé fabriqués dans un rayon d’environ 650 km afin de réduire les émissions de GES dues au transport.

PHOTO : GAZ MÉTRO

Dès 2005, la caractérisation des matières résiduelles indiquait de bonnes performances de gestion au siège social, notamment au chapitre de la récupération du papier, du carton et des pneus des véhicules. Les efforts devaient porter davantage Février, mars, avril 2010 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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Dossier

Des choix éclairés pour les par Marie-Ève Lefebvre

Depuis quelques années, les stationnements intérieurs suscitent de nombreuses discussions, et ce, pour diverses raisons. L’état général de plusieurs de ces structures souterraines, souvent désertes et pourtant très fréquentées, porte à réfléchir à leur aspect sécuritaire, leur durée de vie et PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

leur gestion globale.

E

n effet, quantité de gens font le geste quotidien, voire machinal, de garer leur voiture dans le stationnement intérieur qui se trouve sous l’édifice de leur bureau,

entreprise ou résidence. Généralement, ils ne se questionnent

pas sur l’entretien des lieux. Pourtant, il arrive que ces espaces

«

soient négligés, oubliés. Peut-être est-ce parce qu’ils sont

THOMAS EGLI, ingénieur de EGP Group

La membrane d’imperméabilisation est la meilleure police d’assurance qui soit. C’est pourquoi elle est toujours remplacée dans les réfections des stationnements intérieurs.

invisibles, cachés sous terre, ou que leur gestion nécessite

»

des coûts importants. Ou encore que le béton soit d’une éternelle fiabilité, une croyance que semblent partager certains locataires, propriétaires ou gestionnaires.

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32

IMMOBILIER COMMERCIAL — Février, mars, avril 2010


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stationnements intérieurs Pourtant, il n’en est rien. Comme toute autre composante d’un bâtiment, les stationnements intérieurs sont sujets à l’usure et à la détérioration. Selon M. Thomas Egli, ingénieur civil spécialisé en réfection de charpentes et de structures de EGP Group, il importe que ces derniers soient régulièrement inspectés, nettoyés et entretenus. « Le béton est un très beau matériau, mais lorsqu’il y a une détérioration, le mode de défaillance peut devenir très subi, explique-t-il. Avec un entretien approprié, il n’y a aucun doute que les stationnements nements de bâtiments qui ont déjà 50 ans sont encore en bon état parce qu’ils ont été entretenus. Ils ne nécessitent que des interventions localisées ou ponctuelles. » Savoir distinguer les signes de détresse et de dégradation «Depuis toujours, on sait que les usagers doivent être capables

PHOTO : RÉGIE DU BÂTIMENT

peuvent facilement durer 40, 50 ou 60 ans. Certains station-

Des signes de détresse qui ne trompent pas.

de voir qu’il y a un problème avant qu’il ne se produise, poursuit Thomas Egli. Malheureusement, les signes de détérioration ne sont peut-être pas aussi bien connus qu’ils ne devraient l’être. »

Même si elle n’exige pas, pour l’instant, de rapports attestant le bon état des stationnements, la Régie invoque la vigilance des propriétaires et les enjoint à effectuer les réparations

Parmi la multitude de causes possibles de détérioration, le

nécessaires selon les recommandations de l’expert consulté.

principal coupable reste le sel de déglaçage, du moins dans les conditions environnementales qui prévalent au Québec.

L’importance de l’expertise

Combiné à l’eau, cet agent corrosif s’infiltre dans les dalles de

« Un diagnostic s’impose, confirme Thomas Egli. Quelquefois,

béton, par des fissures existantes ou par osmose, provoquant

les clients sont réticents à payer pour ce genre d’évaluation

la contamination et une augmentation de la perméabilité du

et, honnêtement, je ne suis pas entièrement certain de savoir

matériau, entraînant une corrosion de barres d’acier présentes

pourquoi. L’avis d’un professionnel leur permet de mettre au

dans celui-ci. La corrosion pouvant faire augmenter le volume

point une solution qui répond à leurs exigences financières ou

de ces barres d’acier jusqu’à 350 %, elle finit par provoquer

opérationnelles. À tous problèmes, il y a de multiples solutions,

l’éclatement du béton. À cela s’ajoutent entre autres l’usure

qui génèrent toutes des durées de vie différentes, qui ont

normale des dalles et de la membrane d’imperméabilisation

différents coûts et des calendriers d’exécution variables. Il

causée par le passage des voitures, les problèmes de drainage

est essentiel de donner l’heure juste aux clients quant aux

et les vices de construction.

moyens qui pourraient être utilisés. » Effectivement, si l’on considère qu’il en coûte entre 60 et 70 dollars du pied carré

Afin de ralentir la dégradation du béton et d’assurer que le

pour le remplacement d’une dalle de béton, que le coût

lieu soit le plus sécuritaire possible, la Régie du bâtiment

d’une hydrodémolition (une méthode pour enlever une

incite vivement les propriétaires et les gestionnaires à faire

couche prédéterminée de béton contaminé dans une dalle)

effectuer des entretiens préventifs et des inspections

peut varier entre 20 et 30 dollars du pied carré alors que

régulières par un expert en bâtiment, qui se chargera, par

celui des réparations ponctuelles se situe entre 10 et 20 dollars

exemple, de vérifier l’état de la membrane d’imperméabilisa-

du pied carré, l’étape du diagnostic revêt toute son importance.

tion, du béton dans les allées de circulation, des rampes et

Elle évite également l’incompatibilité possible de certains

des zones de braquage de voiture, des endroits plus sollicités.

matériaux lors des réfections. Février, mars, avril 2010 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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Une question de responsabilité Évidemment, il est toujours préférable d’assumer les coûts reliés à l’entretien, aux réparations et au suivi qu’exigent les stationnements intérieurs plutôt que de devoir endosser les

PHOTO : RÉGIE DU BÂTIMENT

Dossier

La corrosion s’attaque aux armatures d’acier des stationnements.

conséquences, parfois funestes, qui peuvent survenir si l’endroit devient dangereux. Bien que l’assurance soit de mise et qu’elle

À l’ensemble de ces documents pouvant disculper un pro-

couvre en principe les dommages causés, dans certains cas,

priétaire de stationnement intérieur d’une faute et le distinguer

il y a des exclusions où le montant de la couverture n’est pas

en tant que personne responsable, il faut aussi ajouter les

suffisant pour faire face aux poursuites civiles. Quelques rares

preuves d’inspections à intervalles réguliers. Le propriétaire

cas ont aussi entraîné des poursuites au criminel.

doit également vérifier les exclusions dans les contrats de

« Dans le Code civil, la personne qui est en possession du

inspections ou les réparations effectuées soient véritablement

service des experts qu’il interpelle afin de s’assurer que les bien immobilier en a la responsabilité, » rappelle Me Pierre

conformes à la norme applicable. « Il faut à tout prix éviter les

Setlakwe, chef du groupe de pratique de droits immobiliers

réparations rapides souvent proposées par des gens qui ne

et développement urbain à Montréal chez Stikeman Elliott.

sont pas des experts ou qui n’appartiennent pas à des ordres

Tenant souvent, dans ce type d’affaires, un rôle conseil sur le

professionnels, souligne Me Setlakwe. Ces réparations ne

plan de l’acquisition d’immeubles, il rappelle que le proprié-

font que camoufler la réalité et témoignent d’un aveuglement

taire ou gestionnaire d’un stationnement intérieur se doit

volontaire. Ces situations sont les plus dangereuses; elles

de fournir un environnement sain et sécuritaire aux usagers.

auront les plus grandes conséquences légales. »

Légalement, celui-ci est donc tenu de réparer tout préjudice causé par la ruine, même partielle, de son immeuble, qu’elle résulte d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction, à moins qu’il puisse prouver n’avoir commis aucune faute. Pour ce faire, il doit connaître l’historique de son bâtiment. « La première chose que le propriétaire ou le gardien d’un immeuble devrait avoir en sa possession est le dossier renfermant les plans et devis de construction et de toute réparation au cours de la vie de l’immeuble, le registre de l’entretien et des réparations ainsi que les rapports d’inspection périodiques en fonction des divers éléments structuraux. Lorsque les plans ne sont plus disponibles, il est alors très difficile d’établir les causes des vices ou des problèmes », ajoute Me Setlakwe. De plus, il est d’obligation légale que le propriétaire ou le

Espaces de bureaux de STYLE LOFT bureaux pour gens créatifs et matériaux agencés aux éléments urbains

gestionnaire du stationnement connaisse les normes d’entretien générales et particulières relatives à son immeuble. Pour s’en assurer, il doit faire appel à des professionnels en bâtiment tels que des architectes et des ingénieurs. Bien au fait des lois et de la réglementation, de même que de leurs possibles modifications, ces derniers sont à même, en tant que membres d’ordres professionnels, de fournir des attestations de conformité à la norme à la suite de la supervision des inspections ou des réparations. Ils peuvent aussi émettre des rapports de suivi quant aux réparations et à l’entretien global. 34

IMMOBILIER COMMERCIAL — Février, mars, avril 2010

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pourra communiquer rapidement avec les occupants et obtenir les expertises requises. « Ce n’est pas une obligation légale, dit-il, mais plusieurs propriétaires, surtout pour les portefeuilles plus importants, prennent ainsi en charge leurs responsabilités, diminuent les dommages collatéraux et sortent toujours gagnants de l’exercice. » Me Setlakwe mentionne également qu’il serait prudent pour les propriétaires et les gestionnaires de prendre le temps de consulter les rapports et les conclusions des commissions publiques dans des dossiers d’infrastructures PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

et de les adapter aux réalités de leur immeuble. Bref, les différentes instances professionnelles ont le même discours en ce qui a trait aux stationnements intérieurs : afin de s’assurer d’une gestion efficace et, surtout, d’éviter un lot de problèmes des plus divers, il est primordial de se renseigner adéquatement, de miser sur l’entretien de la structure et de consulter les différents experts en la matière pour effectuer les inspections et les réparations. ,

«

Me PIERRE SETLAKWE, de Stikeman Elliott

Il ne faut pas attendre un événement tragique ou un changement dans les lois ou les règlements. Rien n’empêche d’aller au-delà des normes.

»

Il poursuit en rappelant qu’en ce qui concerne l’achat d’un édifice il est primordial, même si la transaction se fait sans

Les services techniques de béton Scaram ltée

garantie quant à la qualité de la chose ou contre les vices cachés, d’exiger des représentations dans l’acte de vente. Celles-ci visent l’état de l’entretien et du fonctionnement du

Nous avons la solution à la détérioration du béton

bien immobilier avant l’achat. Il faut aussi que des vérifications diligentes soient effectuées auprès des autorités administratives ayant juridiction sur l’immeuble, telles que la Régie du bâtiment et la Ville, afin de s’assurer qu’il n’y ait pas d’avis d’infractions non corrigées. Dans le cas, par exemple, d’un problème qui survient dans le stationnement intérieur, les représentations pourront donner le droit au nouveau propriétaire d’intenter un recours contre le vendeur.

Réhabilitation et préservation Notre expertise : Structures de stationnement Tabliers de stationnement Édifices en hauteur Terrasses et balcons extérieurs Hydrodémolition

Me Setlakwe recommande aussi fortement aux propriétaires de stationnements intérieurs la mise en place d’un comité d’urgence en cas de bris de structure. Rassemblant les gestionnaires de l’immeuble, des experts externes, des avocats

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et des agents de communication, ce groupe d’intervention Février, mars, avril 2010 — IMMOBILIER COMMERCIAL

35


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Les entretiens de Julie Roy

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ROSAIRE TURCOTTE

Savoir saisir les occasions JULIE ROY, M. SC. FINANCE Vice-présidente exécutive du Groupe SMR

Benoît Lemieux, président et chef des opérations, discute du Groupe LSR.

JR : Je connais le Groupe LSR, mais

aux États-Unis. Notre première acquisi-

BL: C’est exact. Nous traitons plus de

pouvez-vous le décrire rapidement

tion remonte au 15 mars 1989, à Houston.

40 000 demandes par année pour la

pour nos lecteurs?

Nous avons acheté des appartements

BNC. Depuis environ quatre ans, nous

qui, pour la plupart, étaient détenus par

sommes aussi impliqués, avec notre

des banques et même par des banques

partenaire Sedna, dans le développe-

par mon père, Serge Lemieux. Nous

en faillite. À l’époque, on les appelait

ment de résidences pour retraités. Nous

avons célébré l’an dernier nos 40 ans

saving and loans. En plus de nécessiter

sommes responsables de l’exploitation

d’existence. À ses débuts, dans les

d’importantes rénovations, ces projets

immobilière. Présentement, nous avons

années 1970, l’entreprise était orientée

avaient des taux d’inoccupation variant

un projet à Trois-Rivières et nous travail-

vers la construction d’appartements.

entre 20 % et 25 %. Nous les avons

lons au développement de trois autres, à

Ensuite, je dirais qu’elle a toujours su

rénovés. En deux ans, nous avons fait

Pierrefonds, Beauport et Saint-Lambert.

BL: Le Groupe LSR a été fondé en 1969

s’ajuster aux différents marchés et aux

l’acquisition d’environ 900 logements.

vagues qui arrivaient. Une décennie

Ces décisions ont accéléré notre

JR: Il y en a beaucoup qui considèrent

plus tard, lorsque la récession a freiné

croissance aux États-Unis.

que ce secteur a beaucoup d’avenir...

Par la suite, nous avons effectué beau-

BL: Nous l’espérons. C’est un service qui

le marché de la construction, l’entreprise a acquis plusieurs immeubles locatifs. Par la suite, la baisse des taux

coup de développement et de gestion

permettra de désengorger les hôpitaux

d’intérêts a ouvert la voie à la construc-

résidentielle. Quelques années plus

compte tenu que ces endroits offrent

tion. Nous avons donc bâti différents

tard, informée de notre succès, la Caisse

trois ou quatre heures de soins par jour.

projets de condos, très en demande,

de dépôt nous a demandé de collaborer

Contrairement aux centres pour person-

avec eux dans le cadre d’un projet en

nes âgées, certaines alternatives peuvent

Pologne. Là-bas, nous avons bâti 700

être envisagées en cas d’urgence, mais

JR: Était-ce votre première expérience

condos puis des maisons de ville pen-

il ne s’agit pas vraiment de soins de

dans le secteur commercial?

dant 10 ou 12 ans. Entre-temps, en l’an

longue durée. Ce genre de soins appar-

2000, nous avons débuté un partenariat

tient à un domaine plus spécialisé.

puis des résidences pour retraités.

BL: Oui. Nous avons débuté en 1988 à

avec la Banque Nationale du Canada. Depuis deux ans, LSR est également impli-

Saint-Lambert avec Les Jardins Intérieurs. À peu près au même moment, nous avons

JR: Pour faire la gestion en impartition

qué dans un FIER (Fonds d’intervention

considéré plusieurs occasions d’affaires

du 600 De La Gauchetière?

économique régional), en Montérégie.

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Février, mars, avril 2010


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Il a été créé pour ceux qui veulent relever des défis. Nous aidons donc les jeunes entrepreneurs à démarrer, puis à s’investir dans leur projet. JR: C’est un peu du capital de risque… BL: Je dirais que, pour nous, un «capital de risque», c’est quelqu’un qui nous approche dans le but de se lancer en affaires. Nous aidons plutôt un portrait typique d’entrepreneur, c’est-à-dire des individus qui veulent acheter un commerce qui est déjà établi, mais qui manquent de liquidités. Nous faisons pour eux beaucoup d’études de marché et de démographie. JR: Et si vous nous parliez des différences entre les marchés canadiens et américains?

BENOIT LEMIEUX Président et chef des opérations du Groupe LSR

BL: Il y a 20 ans, quand j’ai commencé ma carrière à Houston, la différence était beaucoup plus grande qu’aujourd’hui. La mondialisation a changé bien des choses. Mais tout de même, ici, nos employés de maintenance sont pratiquement capables de tout faire, tandis qu’à Houston, quelqu’un s’occupe de la climatisation, un autre se charge de la plomberie, un autre du plâtre, un autre de la céramique… Les emplois sont plus spécialisés. Ça exige plus de coordination et de planification des

MC

travaux. J’emploie souvent cet autre exemple: un Américain préférera la bouteille de vin A à la B alors qu’un Québécois choisira la A pour accompagner le poisson et la B pour une viande. JR: Moins de nuance donc? BL: Effectivement, mais un processus décisionnel plus abrégé. Ce que j’aime, personnellement, c’est que dans chaque situation, les Américains prennent rapidement une décision. Qu’elle soit bonne ou mauvaise, elle est prise dans l’intérêt de

&RQGRV _ 0DLVRQV GH YLOOH _ 6HPLGpWDFKpV _ 8QLIDPLOLDOHV Plus de 4 000 réalisations /DXUHQWLGHV _ 5LYH1RUG _ /DYDO _ 0RQWUpDO _ 5LYH6XG _ (VWULH

la communauté future. Mais je dirais que le monde du travail, ici et là-bas, se ressemble de plus en plus. Avec l’avènement de l’informatique, beaucoup de systèmes et de procédures sont uniformisés.

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espaces que vous gérez ou sur les développements en cours? Février, mars, avril 2010 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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BL: Depuis deux ans, les banques américaines n’accordent pratiquement aucun prêt immobilier. Dans notre secteur d’activité, s’il n’y a pas de prêts, les valeurs diminuent et les acheteurs se font plus rares. Les gens optent pour la location. JR: Par contre, c’est un bon moment pour acheter des immeubles. Je sais qu’il y a bien des Québécois qui cherchent à acheter en Floride, parce que ce n’est pas cher ces temps-ci à cause de la crise. BL : C’est exact. LSR est présent en Floride depuis mai 2009. Nous venons de faire l’acquisition d’un complexe de 360 logements et nous évaluons d’autres occasions d’affaires sur le marché floridien, justement parce qu’il est en crise. Mais il faut être très prudent, parce qu’il y a vraiment une surcapacité de produits d’habitation à cause de la demande plus faible. JR: Parlons maintenant de l’entreprise familiale. Avez-vous établi des règles pour bien fonctionner ensemble? BL: Une des choses les plus importantes, c’est la communication. Nous avons consulté des professionnels pour nous aider à délimiter nos responsabilités, nos champs d’expertise, notre façon de faire. Cette année, mon père a été

PHOTO : RÉGIE DU BÂTIMENT

nommé président du conseil. Ma

Le Groupe LSR s’est vu attribué plusieurs prix relatifs à la gestion de la Tour de la Banque Nationale du Canada.

38

IMMOBILIER COMMERCIAL — Février, mars, avril 2010

sœur, Annie, est présidente de LSR Santé et vice-présidente développement et partenariats du Groupe LSR. Mon frère, quant à lui, est vice-président stratégies et développement organisationnel du Groupe.


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JR: À quel âge avez-vous commencé

JR: Parlez-nous donc précisément du prix que vous avez obtenu pour la gestion de la

à travailler dans l’entreprise?

Tour, soit le Prix Pinacle, catégorie « Service exceptionnel », de BOMA Canada. Ça doit être une belle réalisation pour vous?

BL: Dès l’âge de 15 ans, j’étais apprenti menuisier à Longueuil. À l’âge de 21

BL: Bien sûr. Nous avons remporté ce prix en 2005, à la suite d’un dégât d’eau au 21e

ans, j’ai commencé à voyager à

étage de la BNC. Justement, nous souhaitons développer des services en cas de sinistre

Houston. Je faisais mes études en

en 2010.

administration, puis à partir d’avril, je partais quatre mois par année

JR: On parle aussi beaucoup de développement durable…

pour y apprendre l’anglais, travailler sur les projets, rénover des loge-

BL: Oui. D’ailleurs, l’édifice de la Banque Nationale nous a permis d’obtenir un prix

ments, etc. Par la suite, mon père m’a

Visez Vert Plus et un prix Énergia pour l’efficacité énergétique. Nous évaluons aussi la

confié la gestion d’un projet de réno-

possibilité de le rendre LEED dans un avenir rapproché.

vation de deux millions de dollars. J’avais 23 ans.

Ce qui est bien important pour moi, c’est la continuité du succès de LSR… Mon père a fait progresser l’entreprise pendant 40 ans. Aujourd’hui, nous devons continuer de miser sur

JR: C’est un bon test!

la qualité et sur notre capacité à relever les nouveaux défis de la prochaine décennie. ,

BL: Oui. Puis en 1993, à la demande de mon père, j’ai été nommé viceprésident de LSR Management, notre division américaine. Je m’occupais de tout notre portefeuille d’appartements de Houston. Entre 2000 et 2003, j’ai commencé à m’impliquer davantage dans le volet commercial, à Montréal. Je suis devenu président de LSR Immobilier, tout en faisant la navette entre Montréal et Houston. JR: Maintenant que vous y allez moins souvent, il y a sûrement quelqu’un qui vous a remplacé. Avez-vous engagé un Américain? BL: Non, j’ai toujours donné beaucoup de latitude à mon équipe. Mon père nous l’a aussi enseigné…. Je répète souvent aux employés : « Vous pouvez prendre des initiatives dans la compagnie, mais si vous faites une erreur, ne la faites qu’une fois. » Février, mars, avril 2010 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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Quartier Dix30 0

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Marché immobilier de Montréal

MICHEL BOUCHARD, É.A., AACI, MRICS VICE-PRÉSIDENT DIRECTEUR, QUÉBEC, GROUPE ALTUS

LE MARCHÉ DE L’ IMMEUBLE INDUSTRIEL DANS LE GRAND MONTRÉAL Si vous avec récemment circulé le long des autoroutes et principales artères traversant les parcs industriels du Grand Montréal, vous avez certainement observé la multitude d’enseignes «À vendre» et «À louer». Qu’en est-il donc vraiment de l’état du marché immobilier industriel dans la métropole? signifiant que plus de 27 millions de pieds carrés sont disponibles sur un

la récession qui a débuté à la fin

inventaire de 306 350 000 pieds carrés.

de 2008 (et qui est techniquement

Ce taux d’inoccupation est similaire à

terminée, selon nos économistes)

celui mesuré lors de la récession du

appartiennent au secteur industriel.

début des années 1990. Le tableau de

Les dernières statistiques indiquent que

la page suivante présente un résumé

le taux d’inoccupation de janvier 2010

des dernières statistiques compilées

pour ce secteur a atteint près de 9,0%,

par notre division InSite.

ISTOCKPHOTO.COM PAR TONY TREMBLAY

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

P

armi tous les types d’immeubles,

ceux qui ont le plus souffert de

Février, mars, avril 2010 — IMMOBILIER COMMERCIAL

41


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Page 42

INVENTAIRE EXISTANT – SECTEUR INDUSTRIEL Nombre d’édifices

Espace (pi2)

Espace de location (pi2)

Taux de location (%)

Espace de sous-location (pi2)

Taux de souslocation (%)

Total de l’espace disponible (pi2)

Taux total (%)

Marché du Grand Montréal

6 593

306 356 220

24 870 486

8,1

2 287 004

0,7

27 157 493

8,9

Locataires multiples

1 181

89 696 673

16 862 933

18,8

1 900 401

1,6

18 253 334

20,4

Locataires uniques

6 412

216 659 647

8 007 658

3,7

806 603

0,4

8 904 159

4,1

ESPACES LOCATIFS DISPONIBLES – SECTEUR INDUSTRIEL En construction Nombre d’édifices Marché du Grand Montréal

Espace (pi2)

Espace de location (pi2)

Taux de location (%)

Espace de sous-location (pi2)

Taux de souslocation (%)

Total de l’espace disponible (pi2)

Taux total (%)

2

29 022

29 022

100

0

0

29 022

100

Locataires multiples

1

17 640

17 640

100

0

0

17 640

100

Locataires uniques

1

11 382

11 382

100

0

0

11 382

100

ESPACES LOCATIFS DISPONIBLES – SECTEUR INDUSTRIEL Construits et en construction Nombre d’édifices

Espace (pi2)

Espace de location (pi2)

Taux de location (%)

Espace de sous-location (pi2)

Taux de souslocation (%)

Total de l’espace disponible (pi2)

Taux total (%)

Marché du Grand Montréal

6 595

306 385 242

24 899 511

8,1

2 287 004

0,7

27 186 515

8,9

Locataires multiples

1 182

89 714 213

16 880 678

18,8

1 300 401

1,5

18 270 974

20,4

Locataires uniques

5 413

216 671 029

8 018 938

3,7

806 603

0,4

8 915 541

4,1

Source : Altus InSite et Groupe Altus limitée

Lorsque nous analysons plus en profon-

L’augmentation de cette disponibilité exerce une pression sur les valeurs locatives,

deur ces données, nous observons des

surtout en ce qui a trait aux immeubles de plus vieille génération.

tendances qui doivent être considérées: Quelle est donc notre vision pour ce type d’investissement? Nous croyons que le 1) On compte plus de 190 locaux indus-

marché des immeubles industriels connaîtra une période de repositionnement et que

triels disponibles de plus de 50 000 pieds

son embellie sera longue et pénible. Qu’est-ce qui nous motive à penser de la sorte?

carrés à louer ou à vendre.

1$ US = x,xx $ CAN.

2) La majorité de ces immeubles sont de plus vieille génération, avec des

1,60 $

hauteurs libres plus limitées.

1,50 $ 1,40 $

3) Les immeubles à locataires multiples affichent un taux d’inoccupation qui

1,30 $ 1,20 $ 1,10 $

excède les 20 % alors que celui des

1,00 $

immeubles à locataire unique est

0,90 $

fixé à 4,1 %.

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008 2009 (12 m)

Source : Banque du Canada

42

IMMOBILIER COMMERCIAL — Février, mars, avril 2010


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D’abord, notre plus grand partenaire

Troisièmement, le niveau de l’emploi

utilisateurs industriels quant à leur

demeure les États-Unis, où près de 80%

dans le Grand Montréal est en déclin

établissement à Montréal.

de nos exportations industrielles sont

constant depuis le tournant du siècle.

dirigées. L’économie américaine roulant

Montréal vit actuellement un change-

Finalement, d’autres facteurs, dont l’ins-

au ralenti, les indicateurs économiques

ment structurel qui s’est amorcé depuis

tauration de postes de péage, de nouvelles

la dernière décennie et qui se poursuivra

taxes sur le stationnement ainsi qu’une

pendant encore quelques années.

très forte croissance de la population

portent à croire à une reprise très lente. Ensuite, nos manufacturiers ont longtemps bénéficié d’une devise canadienne

MONTRÉAL, EMPLOIS PAR SECTEUR, EN MILLIERS

leur étant favorable à l’exportation. 800

dollar canadien par rapport au dollar

700

américain est passé de plus de 1,5 à la

600

presque parité. Le dollar canadien

500

oscille actuellement entre 0,94 $ et

400

0,97 $ américains et, selon plusieurs

300

économistes, devrait se maintenir à

826

années 2000, le taux de change du

1 877

697

900

354

Cependant, depuis le début des

2003

2004

2005

2006

2007 Industriel

ces niveaux encore pour quelques

2008 Bureaux

2009P

2010P

2011P

2012P

2013P

Autres

années. Ce phénomène implique donc que nos entreprises exportatrices

Par ailleurs, il faut considérer que les

dans les couronnes nord et sud peuvent

auraient dû augmenter leur produc-

investissements massifs en infrastructure

affecter le secteur industriel à Montréal

tivité de plus de 50 % en huit ans

changeront aussi le portrait industriel

et changer la dynamique du marché.

pour demeurer compétitives, ce qui

du Grand Montréal :

est tout un défi !

Bref, le marché immobilier industriel la construction du pont de l’autoroute

de la métropole est en mutation et la

25 enjambant la rivière des Prairies procu-

récente récession viendra accentuer ce

rera une voie d’évitement du boulevard

phénomène de changement.

Métropolitain et incitera plusieurs entreprises à s’établir du côté de Laval;

Certains secteurs de la ville, tels que

l’accomplissement de l’autoroute 30

Dame, dans l’est, Griffintown, Chabanel

favorisera le développement industriel

de même que d’autres vieux quartiers

sur la Rive-Sud;

industriels verront le potentiel de

ceux situés le long de la rue Notre-

PHOTO : ISTOCKPHOTO.COM PAR TONY TREMBLAY

changement d’usage et offriront de l’élargissement et l’embellissement

nouvelles occasions de développement.

de la rue Notre-Dame permettront de

Les investissements en infrastructure

revaloriser certaines zones en améliorant

joueront aussi un rôle important dans

l’accès au centre-ville;

le redéploiement des parcs industriels du Grand Montréal. Les immeubles

le rabaissement du boulevard Métro-

plus modernes offrant des hauteurs

politain et la réfection de l’échangeur

libres intéressantes et des accès faciles

Turcot auront un effet dissuasif sur les

trouveront plus aisément preneurs. ,

Février, mars, avril 2010 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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Chronique municipale

REVITALISATION URBAINE :

LES DÉFIS DES GRANDES SURFACES COMMERCIALES

CAROLINE ST-HILAIRE MAIRESSE DE LA VILLE DE LONGUEUIL ET PRÉSIDENTE DE LA COMMISSION DE L’AMÉNAGEMENT ET DES TRANSPORTS DE L’UNION DES MUNICIPALITÉS DU QUÉBEC (UMQ)

L’implantation de grandes surfaces et de power centres sur le territoire des municipalités a certes des impacts positifs quant à l’offre commerciale, la création d’emplois et les revenus fonciers, mais elle a également des conséquences défavorables, notamment sur la fréquentation des artères commerciales traditionnelles.

À

titre de nouvelle mairesse élue

enjeux du point de vue de l’urbanisme

et de présidente de la commis-

commercial et de l’aménagement du

sion de l’aménagement et des

territoire.

transports de l’Union des municipalités du Québec (UMQ), j’aurai, par cette

L’aire d’influence de ces commerces est

chronique, de nombreux dossiers pas-

très étendue. Des municipalités et des

sionnants à apprivoiser et à partager

sous-régions lointaines se ressentent de

avec vous. Débutons avec la revitalisa-

leur implantation et ce sont surtout

tion urbaine.

leurs artères commerciales des années 1950-1960 et leurs centres commerciaux

Le phénomène nord-américain des

de première, deuxième et troisième

grandes surfaces, concept qui évolue

générations qui écopent. Les artères

depuis les années 1950, a bouleversé le

commerciales traditionnelles situées

secteur du commerce de détail et les

dans les noyaux plus anciens des

tendances portent à croire qu’il conti-

agglomérations sont plutôt épargnées

nuera à se développer avec la venue de

par l’arrivée des grandes surfaces,

nouveaux joueurs qui désirent s’établir

celles-ci ayant déjà connu leur lot de

malgré un marché relativement saturé.

difficultés avec l’arrivée des centres commerciaux dans les années 1970.

besoins du consommateur. Au tout début

Voilà qu’un récent concept menace à la

de leur apparition, le marché alors en

fois les centres commerciaux et les artères

croissance pouvait les accueillir sans trop

commerciales: les lifestyle centres. Cet

de conséquences sur les commerces

aménagement provoque une augmen-

plus traditionnels. Mais depuis une

tation de l’offre commerciale, détient

quinzaine d’années, les impacts qu’ils

souvent les mêmes bannières et concur-

engendrent notamment au niveau de la

rence les artères commerciales avec leur

concurrence soulèvent de nombreux

environnement pensé pour le piéton.

44

IMMOBILIER COMMERCIAL — Février, mars, avril 2010

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

Les grandes surfaces répondent aux


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Comment une municipalité peut-elle tenter d’équilibrer les

Si l’on persiste à planifier le territoire en fonction de l’automo-

forces de son territoire pour relever les défis posés par les

bile, la dépendance envers cette dernière perdurera. Il est urgent

grandes surfaces dans une perspective de développement

de revenir à des modalités d’aménagement et d’urbanisation

durable? Le schéma d’aménagement et de développement, le

compatibles avec les impératifs de la mobilité et du transport

plan d’urbanisme, le programme particulier d’urbanisme et les

durables. Pensons au Transit Oriented Development, un concept

règlements d’urbanisme constituent des outils indispensables,

de développement axé sur la densification des voisinages

mais ne peuvent à eux seuls relever ces défis.

offrant une mixité d’usages, bien desservi en transport collectif et aménagé pour le transport actif, et ce, autant en milieu rural

Les municipalités doivent aussi avoir recours à d’autres stratégies

qu’en milieu urbain.

de gestion et de planification qui existent déjà ailleurs dans le monde comme la Coalition des communautés de santé de

Les municipalités ont indéniablement un rôle majeur à jouer

l’Ontario, le Renouvellement urbain en France, la Smart Growth

en ce qui a trait aux approches locales à préconiser pour

Legislation et la Community Vitality Act aux États-Unis, les Urban

relever les multiples défis posés par l’établissement des

Charter Design et Regeneration Institute en Australie. Plusieurs

grandes surfaces, l’adaptation des artères commerciales

municipalités québécoises ont déjà innové en ce sens.

existantes et une éventuelle requalification de ces deux composantes urbaines. Certains parleront de recherche

Le schéma d’aménagement et de développement de Longueuil

d’équilibre et d’autres de cohabitation complémentaire. ,

propose une répartition et une complémentarité des pôles commerciaux et interdit les grandes surfaces en affectation résidentielle. On peut comprendre que les grandes surfaces ont eu peu d’impacts sur les artères traditionnelles de l’agglomération, car elles se sont implantées loin des noyaux historiques mais à proximité des nouveaux secteurs résidentiels. Ces power centres jouent le rôle de pôle commercial et de services pour ces derniers, basés eux aussi sur l’usage de l’automobile. Les grandes surfaces ne doivent donc pas être rejetées d’emblée pour protéger des commerces qui n’ont pas su s’adapter aux nouveaux besoins des consommateurs. La question est plutôt

Un autre regard sur la propreté

de donner les outils aux planificateurs pour relever le défi de redéfinir et requalifier les zones commerciales en déclin et d’évaluer avec rigueur les externalités et les impacts de l’im-

Service complet d’entretien ménager d’édifices offert à travers le Canada

plantation des grandes surfaces sur le territoire, autant à

Services techniques

l’échelle locale qu’à l’échelle des villes-régions.

Réparation de premier niveau, infrastructure

D’ailleurs, la période qui s’amorce offre l’occasion d’engager une réflexion en profondeur sur le défi urbain auquel fait face

Nettoyage après construction

le Québec. Ce défi réside entre autres dans la capacité des municipalités et des agglomérations d’élaborer et de mettre en œuvre une vision intégrée de l’aménagement, des transports et de la mobilité durables qui réponde aux défis du XXIe siècle toutenassurantledéveloppementdelarichessecollective.Certains schémas d’aménagement et de développement sont encore conçus en fonction de l’usage de l’automobile et la problématique de la prolifération des commerces de grande surface en témoigne.

GSF Canada Inc. | Siège social 4705, rue Louis B. Mayer, Laval (Qc) H7P 6G5 Tél. : 450 686-0555 | Télec. : 450 686-1110 www.gsf-canada.com

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Les Prix d’excellence en immobilier La reconnaissance par les pairs par Charles Allain

Depuis maintenant onze ans, les Prix d’excellence en immobilier de l’Institut de développement urbain du Québec consacrent les meilleurs projets immobiliers de la province.

C

haque année, l’industrie immobilière profite du Sommet

« Depuis quelques années, les candidatures s’inspirent

immobilier qui se tient au printemps pour remettre

beaucoup des valeurs véhiculées par le système LEED et

les trophées des Prix d’excellence en immobilier de

insistent sur la contribution des projets au développement

l’IDU Québec. La prochaine remise aura lieu le mardi 23 mars

du milieu, fait valoir Jocelyne Chevrier, chef ventes aux

prochain à l’Hôtel Fairmount Le Reine Élizabeth, à Montréal.

grandes entreprises d’Hydro-Québec et présidente du

Au fil des ans, les projets primés se distinguent non seulement

jury de la catégorie commerciale depuis les débuts du

par la qualité des professionnels impliqués et des réalisations,

concours, en l’an 2000. Bien que l’objectif des Prix d’excel-

mais sont également révélateurs de l’évolution des tendances

lence ne soit pas de récompenser des projets LEED, il n’en

et des préoccupations de l’industrie immobilière.

demeure pas moins que le développement durable est une tendance très forte au sein de l’industrie. » À l’origine, le Prix d’excellence visait à reconnaître des collaborations inusitées comme le Quartier international de Montréal, où les secteurs privé et public se sont alliés pour réaliser un projet extrêmement porteur pour le centre-ville de la métropole. Toutefois, d’année en année, les critères et les candidatures ont évolué. La catégorie multirésidentielle a vu le jour en 2005 afin de rendre justice aux projets de ce type, bien différents des projets commerciaux. Les projets proposés sont maintenant surtout des édifices construits. Quels projets peuvent être primés ? Pour être éligibles au concours, les projets immobiliers doivent avoir été réalisés à 80 % durant la dernière année écoulée. Il existe deux grandes catégories : la catégorie commerciale, qui comprend les immeubles de bureaux, les centres commerciaux et toute autre construction destinée à des fins commerciales, et la catégorie multi-

PHOTO : IDU

résidentielle. Les projets, qu’ils soient commerciaux ou multirésidentiels, doivent répondre à deux critères communs, soit l’innovation et la contribution sur les plans JOCELYNE CHEVRIER Chef ventes aux grandes entreprises d’Hydro-Québec et présidente du jury de la catégorie commerciale

social, économique, environnemental et communautaire. Les entreprises ont jusqu’au 4 mars prochain pour inscrire leur projet auprès de l’IDU.

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Me DANIELLE LALANDE Associée gestionnaire au sein du cabinet Gascon et Associés

2009

PHOTO : IDU

2008 2007 2006 2005

LES RÉCIPIENDAIRES DES PRIX D’EXCELLENCE DEPUIS 2005 CATÉGORIE COMMERCIALE : la transaction du Marché central métropolitain CATÉGORIE MULTIRÉSIDENTIELLE : le projet Benny Farms CATÉGORIE COMMERCIALE : les pavillons Lassonde, de l’École Polytechnique de Montréal CATÉGORIE MULTIRÉSIDENTIELLE : Les Cours Chaboillez, de True North Properties CATÉGORIE COMMERCIALE : le siège social Hagen CATÉGORIE MULTIRÉSIDENTIELLE : Les Promenades du Parc, du Groupe Maurice CATÉGORIE COMMERCIALE : l’hôtel-musée Premières Nations Wendake CATÉGORIE MULTIRÉSIDENTIELLE : le projet Bois-Franc, de Bombardier inc. Services immobiliers, à Ville Saint-Laurent CATÉGORIE COMMERCIALE : le Campus Bell Canada CATÉGORIE MULTIRÉSIDENTIELLE : les projets Trilogis Monkland et Côté Ouest, du programme Accès Condo de la Société d’habitation et de développement de Montréal (SHDM)

«Les Prix d’excellence représentent beaucoup pour une entre-

de commanditaire principal de la catégorie commerciale,

prise comme la nôtre, témoigne Luc Maurice, président du Groupe

Hydro-Québeca cru dès le départ au Prix d’excellence et n’a jamais

Maurice, récipiendaire du Prix d’excellence 2007, catégorie

cessé de le soutenir. « Quand on crée un prix comme celui-là,

multirésidentielle, pour le projet Les Promenades du Parc. Outre

il faut lui laisser le temps de faire sa place dans l’industrie,

son impact sur les clients et les employés, le prix nous a permis

commente Jocelyne Chevrier. Grâce à un jury très stable au cours

de constater combien l’accent mis sur une sensibilité accrue

de toutes ces années, les Prix d’excellence ont acquis une

à l’intégration urbaine ajoutait de la valeur à nos projets. »

crédibilité désormais bien méritée en immobilier commercial.»

«La construction de pavillons écologiques comme les pavillons

Me Danielle Lalande, associée gestionnaire au sein du cabinet

Lassonde de l’École Polytechnique a eu un effet multiplicateur,

Gascon et Associés, commanditaire principal de la catégorie

explique pour sa part André Tanguay, alors responsable du

multirésidentielle, présidera pour la première fois le jury dans

projet en tant que directeur des ressources financières et

cette catégorie en 2010. Avocate spécialisée dans le secteur

matérielles de l’École. Le Prix d’excellence 2006 dans la catégorie

immobilier depuis une douzaine d’années, Me Lalande entame

commerciale nous a valu la visite de plusieurs professionnels venus

son mandat avec beaucoup d’enthousiasme : « Je suis très

voir les pavillons afin de s’en inspirer pour leurs propres projets.»

contente d’avoir la chance de pouvoir évaluer de l’intérieur

Deux catégories, deux jurys

immobiliers. Comment réussissent-ils à marier le souci de

Jocelyne Chevrier préside le jury dans la catégorie commerciale

bien répondre à la clientèle visée tout en se dépassant, sur le

depuis dix ans, soit depuis la création des Prix d’excellence.

plan de l'innovation, afin de contribuer de façon significative

Elle passe le flambeau cette année à Andrée Houle, chef

au milieu architectural, urbain et social ? J’ai hâte de voir

services aux grands clients affaires d’Hydro-Québec. À titre

comment ils peuvent relever un tel défi. » ,

l’évolution des concepts et des approches des promoteurs

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Marché immobilier de Québec

Hausse importante du taux d’inoccupation sur le marché des immeubles de bureaux de Québec

STEVE GILBERT, É.A., AACI DIRECTEUR GÉNÉRAL ET ÉVALUATEUR SÉNIOR, GROUPE ALTUS QUÉBEC

LA DEMANDE SERA AU RENDEZ-VOUS Alors que les nouveaux projets d’immeubles de bureaux se comptent sur les doigts d’une seule main dans la région de Montréal, le marché des espaces de bureaux de la Capitale connaît en ce moment la plus importante vague de nouvelles constructions depuis le début des années 1990.

E

n effet, selon la plus récente étude

1,2 % au 4e trimestre 2008 à 11,0 %

du Groupe Altus sur le marché

au 4e trimestre 2009.

des immeubles de bureaux de

Québec, près de 600 000 pieds carrés

Or, presque tous les locaux construits en

de nouveaux locaux ont été livrés en

2009, surtout des espaces de classe A visant

2009 et trois autres projets totalisant

unecertificationLEED,onttrouvépreneurs.

plus de 500 000 pieds carrés le seront en 2010. Sur un inventaire total d’un

De plus, trois autres projets totalisant

peu plus de 17 millions de pieds car-

600 000 pieds carrés additionnels vien-

rés, ces nouveaux projets représentent

nent de démarrer et seront complétés

une augmentation de 6 % et de plus de

au cours des 12 à 24 prochains mois.

20 % de l’inventaire de classe A !

Ajoutons à cela les projets en prélocation

L’ajout de ces nouveaux projets a fait

un locataire d’envergure (30 000 pieds

bondir le taux d’inoccupation de

carrés minimum) et on a l’impression que

2,9 % l’an dernier à 6,4% au 4e trimestre

les promoteurs de Québec, d’un naturel

2009. En ce qui concerne les édifices

plutôt conservateur, entrevoient l’avenir

de catégorie A, ce taux a bondi de

avec un enthousiasme débordant.

TABLEAU DES LOCAUX INOCCUPÉS 4e trimestre 2008 Espace vacant 4e trimestre 2009 Espace vacant ABC

2,9 %

466 761 pi2

6,4 %

Classe A

2,9 %

38 072 pi2

11 %

1 097 465 pi2

Source: www.altusinsite.com, 4e trimestre 2009

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Février, mars, avril 2010

PHOTO: IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS LEMELIN

qui n’attendent qu’une entente avec


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À l’abri de la crise La Capitale semble avoir été épargnée par la crise économique. Cela dit, malgré un contexte économique relativement favorable (ou moins difficile qu’ailleurs), la crise a apporté sa dose et celle du PIB auront été anémiques dans la région en 2009. Lesprojetslivrésen2009avaientdémarré avant la crise financière de septembre 2008. Avant même le début des travaux, ils étaient majoritairement loués à des locataires majeurs. Par contre, ceux qui seront achevés au cours des prochains mois ne sont loués qu’à environ 50 % de leur capacité, en moyenne. Si plusieurs

PHOTO : DCC IMMOBILIER / DCC REAL ESTATE

d’incertitude. Ainsi, la croissance de l’emploi dans les bureaux

La construction de l’édifice du 125 Charest est présentement en cours.

ententes sont en négociation, elles tardent à se confirmer. vous en 2010. Il y a 18 mois à peine, le marché des espaces de Ce n’est pourtant qu’une question de temps. Avec la cuvée 2009

classe A affichait moins de 2 % d’inoccupation, soit moins de

presque entièrement occupée, les projets sur le point d’être

40 000 pieds carrés disponibles sur tout le territoire de

achevés profiteront de l’absorption positive et de la demande

Québec. De plus, la proportion d’espaces de classe A sur

refoulée pour des locaux de classe A à Québec. Même en2009,

l’inventaire total dans la Capitale est inférieur à celle des autres

l’absorption d’espaces de bureaux est demeurée positive dans la

villes de l’est du Canada. Il y aurait donc encore de la place

ville et tout semble indiquer que la demande sera au rendez-

pour ce type d’espaces, appuyée par une demande latente.

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Février, mars, avril 2010 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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Déplacement de locataires

POURCENTAGE DE L’INVENTAIRE DE CLASSE A – MARCHÉS DE L’EST DU CANADA

Selon le site Altus InSite, le taux d’inoccupation dans le secteur de la Haute-

Total (pi2)

Classe A (pi2)

%A

Ville – Colline parlementaire est passé

Québec

17 062 430

4 040 193

24%

de 0,0 % au 1er trimestre 2009 à 5,5 %

Ottawa

46 090 920

26 650 267

58%

Montréal

86 533 575

36 065 845

42%

9 366 141

3 270 155

35%

169 990 059

99 338 369

en janvier 2010. Il n’y a pourtant eu aucune construction neuve dans ce

Halifax

secteur. Le déplacement de locataires

Toronto

vers les nouveaux projets a déjà commencé

58% Source: www.altusinsite.com

à créer de la vacance dans certains édifices et secteurs de location. Il est devrait se stabiliser assez rapidement. Selon

encore difficile de savoir quel type d’édi-

et ceux annoncés récemment. La demande

fices et quelles zones gagneront ou

les estimations publiées dans l’étude sur

issue de la croissance des entreprises de

perdront au change.

les immeubles de bureaux du Groupe

services, notamment les compagnies

Altus, celui-ci reviendra sous la barre

d’assurances, qui comptent maintenant

Cela dit, si l’on évalue le marché de Québec

des 7,0% avant 2013, et ce même en

autant d’emplois que la fonction publique

dans son ensemble, le taux d’inoccupation

considérant les projets en construction

québécoise, favorisera l’absorption des

TAUX D’INOCCUPATION

ÉVOLUTION DE L’INOCCUPATION PAR CLASSE – MARCHÉ DE QUÉBEC 12

11,0

10 8 6

5,3

4

2,8

2

1,6

1,2

0

2005

2006

2007

2008

2009

ANNÉE Classe A

Classe B

Classe C

ABC Source: www.altusinsite.com

ÉVOLUTION DE L’INOCCUPATION PAR SECTEUR DE LOCATION S

TAUX D’INOCCUPATION

ILLUSTRATION : LA CAPITALE IMMOBILIER MFQ

16 14,0

14 12 10

Le siège social de la MFQ, angle d'Artigny et Saint-Amable.

8 6

5,3

4

2,8

2

1,6

1,2

0

2005

2006

2007

2008

2009

ANNÉE Classe A

Classe B

Classe C

ABC Source: www.altusinsite.com

50

IMMOBILIER COMMERCIAL — Février, mars, avril 2010

S


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PHOTO : IMAGE ÉCOTERRE

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Le Delta 3, un immeuble de 164 905 pieds carrés, a récemment été complété.

nouveaux espaces. En outre, la plus récente analyse de conjoncture métropolitaine du Conference Board classe Québec parmi les cinq villes les plus performantes au Canada en ce qui a trait à l’économie. La construction récente d’immeubles de bureaux à Québec s’appuie davantage sur un rattrapage à faire à la suite d’une demande refoulée que sur la spéculation. Si la hausse du taux d’inoccupation est inconfortable pour certains propriétaires d’édifices de classe A en ce moment, l’équilibre entre l’offre et la demande sera rétabli d’ici un an ou deux. À moins que des promoteurs se lancent dans

Québec est une ville dont le prestige rejaillit sur l’image de vos immeubles et de vos locataires. Service du développement économique Édifice La Fabrique 295, boulevard Charest Est Québec (Québec) G1K 3G8

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de Québec, je peux vous assurer que ça ne risque pas d’arriver… , Février, mars, avril 2010 — IMMOBILIER COMMERCIAL

51


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En toute justice

RÉFORME DE LA LOI SUR LES COMPAGNIES DU QUÉBEC

ME LISE BERGERON, ASSOCIÉE AU SEIN DE LA FIRME STEIN MONAST S.E.N.C.R.L. DE QUÉBEC ET BÂTONNIÈRE DU BARREAU DE QUÉBEC, SPÉCIALISTE DU DROIT IMMOBILIER, ADMINISTRATIF ET MUNICIPAL

LES GRANDES LIGNES La Loi sur les compagnies du Québec («LCQ») est en voie d’être révisée en profondeur et sera remplacée par la Loi sur les sociétés par actions («LSAQ»). Meilleure compétitivité, plus grand pouvoir d’attraction et meilleure protection pour les actionnaires minoritaires sont les éléments clés de cette réforme.

Les actionnaires minoritaires d’une société régie par la LSAQ auront accès à divers droits et recours, calqués sur ceux de la Loi canadienne sur les sociétés par actions. Les actionnaires pourront également, sous certaines conditions, obtenir du tribunal une ordonnance d’enquête sur les affaires de la société ou autres ordonnances appropriées. Ces recours pourront rassurer les actionnaires minoritaires et favoriser l’accès à de nouveaux capitaux, plus difficiles à obtenir sous la LCQ. Quant aux ordonnances d’enquête, elles devront être bien encadrées afin d’éviter les parties de pêche et de préserver le secret professionnel. La LSAQ exigera que toute aliénation des biens de la société « qui est susceptible d’entraîner la cessation d’une part significative de ses activités » soit approuvée au préalable par les actionnaires, par le biais d’une résolution spéciale. Il en sera de même pour l’aliénation des biens d’une filiale de 52

la société, sous réserve de certaines conditions et exemptions. Ces dispositions revêtent une importance majeure puisque, si les actionnaires minoritaires détiennent plus du tiers des voix, ils pourraient retarder, voire empêcher la vente d’un immeuble si ce dernier constitue le principal actif d’une société.

Augmentation de la compétitivité et du pouvoir d’attraction Afin de faciliter les projets de fusion et d’acquisition impliquant des sociétés du Québec et d’autres sociétés canadiennes, la LSAQ permettra à une société constituée en vertu d’une autre loi d’être continuée en société et vice versa. Autre avantage : le test comptable utilisé entre autres lors de l’achat et du rachat d’actions ou du paiement de dividendes sera aboli et la LSAQ mettra fin à l’encadrement très strict de l’aide financière offerte par la société à ses actionnaires. Ainsi, ces dispositions faciliteront probablement l’accès au financement, tant par des tiers qu’entre sociétés liées.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Février, mars, avril 2010

PHOTO: IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS LEMELIN

Protection des actionnaires


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Autres modifications En plus de codifier les principaux devoirs des administrateurs, la LSAQ permettra l’instauration d’un système de divulgation des intérêts des administrateurs et des dirigeants. Aussi, le devoir de fixer la rémunération des hauts dirigeants de la société sera, aux termes de la LSAQ, du ressort exclusif du conseil d’administration. Toujours avec le même souci de rendre la loi du Québec plus «attrayante» et efficace, les dispositions de la LSAQ permettront le dépôt de certains documents en ligne auprès du registraire des entreprises. Les actionnaires pourront aussi participer et voter, lors des assemblées, par le biais des nouvelles technologies.

Maintien de certaines règles La LSAQ maintiendra certaines règles, dont l’absence d’exigence de résidence canadienne pour les administrateurs de la société, la possibilité d’émettre des fractions d’actions, des actions non encore entièrement payées et des actions sans valeur nominale.

Transition Les compagnies constituées ou continuées en vertu de la Partie 1A de la LCQ seront automatiquement assujetties à la LSAQ au jour de son entrée en vigueur tandis que les compagnies constituées en vertu de la Partie 1 auront cinq ans pour se continuer en vertu de la LSAQ sans quoi elles seront dissoutes à l’arrivée de cette échéance. La nouvelle loi devrait entrer en vigueur en janvier 2011. Cette réforme est certes positive pour les entreprises constituées en vertu de la LCQ et celles à être constituées sous la LSAQ. L’accent mis par le législateur sur les principes permettant d’améliorer la compétitivité et le pouvoir d’attraction de la LSAQ bénéficiera à plusieurs entrepreneurs québécois. ,

1- Le 7 octobre 2009, le projet de loi 63, Loi sur les sociétés par actions (Québec) a été présenté à l’Assemblée nationale du Québec. Il a été adopté le 1er décembre 2009 et sanctionné le 4 décembre 2009. La Loi sur les sociétés par actions entrera en vigueur par décret du gouvernement. 2- Ces droits et recours englobent le droit au rachat des actions en cas de désaccord (droit à la dissidence), le recours en oppression, l’action dérivée et la proposition d’actionnaire. 3- La décision d’aliéner doit être approuvée par les deux tiers des voix des actionnaires. 4- Par ailleurs, le test de solvabilité demeure.

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Un nouvel édifice LEEDer à Québec!

L’édifice innovateur représente un investissement de 35 millions de dollars.

par Marie-Ève Lefebvre

PHOTO: IMMOBILIER COMMERCIAL DENIS LEMELIN

Il y avait foule, en décembre dernier, lors de l’inauguration de Place de l’Escarpement 1, l’Édifice Promutuel. Et pour cause! Cet immeuble du grand ensemble immobilier que prépare le promoteur et gestionnaire Immostar est le premier immeuble de bureaux de type LEED® CANADA-NC qui vise une certification OR. Immobilier Commercial a tenu à visiter ce bâtiment, qui s’inscrit parmi les 10 plus performants au Canada dans la catégorie A.

De gauche à droite, Raymond Dion, président du Réseau de transports de la Capitale (RTC); Sylvain Fauchon, chef de la direction du Groupe Promutuel; Omer Bouchard, président du conseil d’administration du Groupe Promutuel; André Pelchat, président d’Immostar inc.; Sam Hamad, ministre de l’Emploi et de la Solidarité sociale, ministre du Travail, ministre responsable de la Capitale-Nationale; François Picard, vice-président du comité exécutif de la Ville de Québec; Christian Giroux, Premier vice-président DMR et Farhat Ali, président de Fujitsu America.

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itué à l’angle du boulevard Lebourgneuf et de l’autoroute Robert-Bourassa, l’immeuble de 7 étages occupe une superficie de 148 000 pieds carrés. Parmi ses caractéristiques, on dénote la géothermie décentralisée, qui permet de réduire de 55 % la consommation énergétique, et des équipements sanitaires assurant une réduction de 60 % de la consommation d’eau potable. Alliant des technologies d'avant-garde, il est, de plus, le premier immeuble de bureaux à être doté d’un toit végétal à Québec. L’ensemble de ces particularités a convaincu Promutuel d’en faire son nouveau siège social en y regroupant ses employés. DMR occupe quant à lui les deux autres étages disponibles. « Nous avons voulu créer un concept de qualité de vie au travail », a souligné M. André Pelchat, président-directeur général d’Immostar. Les locataires, aujourd’hui, recherchent un environnement supérieur pour être encore plus performants. Et pour cela, ils ont à cœur le bien-être de leurs employés. » En effet, en plus d’assurer leur confort grâce à une répartition étudiée de la chaleur et de la lumière, Place de l’Escarpement 1, l’Édifice Promutuel met à la disposition des employés plusieurs services dont une garderie, ainsi que l’accès à 54

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des sentiers pédestres et des pistes cyclables. Facilement accessible en transport en commun, l’immeuble possède aussi un stationnement adapté qui incite au covoiturage. «Ce projet demandait de l’audace et une volonté de bien faire les choses. Les attentes ont été dépassées», a mentionné Sam Hamad, ministre du Travail et responsable de la Capitale-Nationale. Comme tous les dignitaires présents, il a souhaité que d’autres immeubles de ce genre puissent éventuellement être construits sur le territoire. Témoignant des mêmes choix écologiques rigoureux, la deuxième phase du projet d’Immostar sera entreprise au printemps 2010. ,


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Nouveau vice-président ventes et marketing au Groupe CDP

Du nouveau chez De Rico, Hurtubise & Associés

M. Pierre-Paul Dufour, C.A., m.fisc. PDG du Groupe CDP inc., un regroupement d’entreprises de déménagement résidentiel, commercial et industriel, d’entreposage et de transport spécialisé, est fier d’annoncer la nomination de M. Robert Piché, L.Sc.A., ADMA, à titre de vice-président ventes et marketing. Diplômé de l’Université Laval en administration, M. Piché possède une vaste expertise du milieu des affaires, notamment dans le domaine du transport et du déménagement, où il a œuvré pendant plusieurs années. M. Piché siège également au conseil d’administration de plusieurs organismes de Québec et Montréal.

C’est avec grande fierté que MM. Claude Hurtubise et Carl De Rico, de la firme d’évaluation et d’expertise immobilière De Rico, Hurtubise & Associés, annoncent l’obtention du titre d’évaluateur agréé pour quatre de leurs stagiaires, soit Mathieu Pichette, David Pelletier, Frédéric Thériault et Frédéric Clément.

Langlois Kronström Desjardins en expansion L’équipe de droit immobilier public et privé du cabinet d’avocats Langlois Kronström Desjardins prend de l’expansion. En effet, l’avocat Bruno Sylvestre se joint à son bureau de Québec. La pratique de Me Sylvestre est orientée en droit municipal et en aménagement du territoire. Sébastien Laprise, avocat en droit immobilier depuis 2006 au cabinet, devient quant à lui associé. Son expertise en droit administratif et municipal est mise à profit par plusieurs organismes publics et parapublics et entreprises privées du milieu.

Après Chicago, de nouveaux bureaux en Amérique du Nord M. Bernard Poliquin, président de Avison Young Québec et membre du comité exécutif d’Avison Young, est fier d’annoncer l’ouverture de trois nouveaux bureaux dans les marchés de Lethbridge, en Alberta, et de Washington DC et d’Atlanta, aux États-Unis. Entreprise canadienne privée, Avison Young compte maintenant plus de 575 employés dans plus de 16 marchés au Canada et aux États-Unis.

Des experts fiables, une valeur sûre La firme ECGL a procédé dernièrement à l’inauguration officielle de son nouveau siège social situé sur le boulevard Lebourgneuf, à Québec. Pour souligner l’occasion, un cocktail auquel participaient plus de 200 convives s’est tenu sur les lieux. ECGL a profité de l’événement pour dévoiler son nouveau logo et ses nouvelles couleurs d’entreprise, soulignant ainsi son 30e anniversaire.

Arcturus accroît sa présence à Québec La Société immobilière Arcturus vient d’être nommée gestionnaire immobilier de quatre nouveaux immeubles de bureaux, propriétés du FPI Whiterock, situés au cœur de la ville de Québec, y accroissant ainsi sa présence et sa visibilité. La responsabilité de ces immeubles a été confiée à Mme Lyne Moreau, gestionnaire immobilier. Arcturus, plus grande société de gestion indépendante au Canada avec plus de 35 millions de pieds carrés à l’échelle nationale, dont près de 7 millions au Québec, déménagera par ailleurs son bureau de Québec de Saint-Romuald vers la Grande Allée.

Cet ajout professionnel pour la firme, reconnue depuis près de 20 ans, témoigne d’une évolution constante et d’une optique professionnelle tournée vers l’avenir.

L’équipe de RSM Richter Chamberland s’agrandit Le Groupe Immobilier RSM Richter Chamberland, l’un des plus importants groupes de pratique en immobilier au Canada, a récemment connu de l’expansion. Il est maintenant composé de Vince De Angelis, Morrie Fogelbaum, Fred Fuchs, Harvey Sands, Amit Gupta, Stéphanie Lincourt et Laurence Malka.

Partenariat entre Bentall LP et Kruger inc. Mario Bédard, premier vice-président, Québec, de Bentall LP annonce que Westpen Properties, un fonds immobilier géré par l’entreprise, se porte acquéreur, en partenariat avec Kruger inc., d’un immeuble industriel d’environ 425 000 pieds carrés situé sur le boulevard Dagenais Ouest, à Laval.

PHOTO: BENTALL LP

PHOTO: GROUPE CDP INC.

Nouvelles brèves

Deux professionnelles de valeur se distinguent

Une associée de Davies reconnue Rita Lc de Santis, une associée du bureau de Montréal de Davies Ward Phillips & Vineberg, a reçu le prix des 100 femmes les plus influentes du Canada lors d’un gala qui avait dernièrement lieu à Toronto. Sa carrière exemplaire, sa contribution au succès de Davies ainsi que son implication communautaire lui ont permis de se distinguer dans la catégorie « Pionnières et Créatrices de tendances ». En plus de sa pratique en droit immobilier et en financement de projet, elle pratique en droit des sociétés et en droit commercial, en financement des entreprises, en valeurs mobilières et en droit des partenariats public-privé.

L'Ordre des évaluateurs agréés du Québec félicite avec grande fierté deux évaluateurs agréés ayant particulièrement contribué à l’avancement des femmes dans le domaine de l’immobilier commercial: Mme Marie-Josée Turmel, É.A., récipiendaire du prix Implication 2009 de CREW Montréal (Commercial Real Estate Women) et Mme Alison K. Chave, É.A., finaliste au même concours.

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Un nouveau média d’information pour l’immobilier commercial voit le jour en février

Bouchard Pagé Tremblay avocats déménage

Constatant sa popularité grandissante, le magazine Immobilier Commercial diffuse cette année une infolettre mensuelle exclusive qui s’adresse aux grands investisseurs, promoteurs, propriétaires, gestionnaires immobiliers et décideurs politiques du Québec.

Afin de répondre à son besoin d’espace pour accueillir sa clientèle, Bouchard Pagé Tremblay avocats a dernièrement pris possession de ses nouveaux bureaux, situés dans le récent et moderne complexe Lebourgneuf, à Québec. Bouchard Pagé Tremblay se positionne clairement en droit immobilier et commercial depuis près de 25 ans.

Complémentaire au magazine et appelé à évoluer au rythme des préoccupations du milieu, L’informateur Immobilier Commercial fait connaître des occasions d’affaires et d’investissements dans différentes régions du Québec de même que les dernières nouvelles ayant trait à l’immobilier commercial, industriel et multirésidentiel.

ILLUSTRATION: CAGIM

« Cette infolettre, qui comprend aussi La Veille immobilière de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), devient un outil de diffusion d’information incontournable pour les différents intervenants du secteur immobilier », mentionne Jacques Boisvert, propriétaire du magazine Immobilier Commercial. L’IDU agit de nouveau à titre de partenaire principal. « Notre partenariat avec le magazine est très profitable jusqu’à présent pour l’Institut et ses membres. C’est pourquoi je n’ai pas hésité une seconde à endosser ce nouveau projet », déclare pour sa part Raymond C. Bouchard, président et directeur général de l’IDU Québec.

PHOTO: COURTOISIE DE MARIO C MELILLO

Un nouveau siège social pour GSF Canada inc.

L’équipe permanente d’Immobilier Commercial, de gauche à droite : Louis-Martin Hénault, Carole Bordeleau, Jacques Boisvert, Marie-Christine Béland et Marie-Ève Lefebvre. Absent sur la photo : Jean-François Noulin.

Gestion Norval ltée se distingue Gestion Norval ltée est fière de son implication en tant que consultante en matière de gestion immobilière responsable lors du déménagement des opérations de Location Gervais, l’une des plus importantes firmes de location d’équipements pour l’hôtellerie et la tenue d’événements au Québec, maintenant située sur l’avenue De Gaspé, à Montréal.

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L’entreprise ajoute une 28e place d’affaires dans la municipalité de Beauharnois. Ce nouvel emplacement desservira la Montérégie et la Rive-Sud de Montréal, surtout dans le cadre du mégaprojet du prolongement de l’autoroute 30, qui aura des incidences majeures sur l’immobilier régional.

M. Gilbert Haeck se joint à AMJ Campbell

PHOTO: DE GRANDPRÉ CHAIT

De Grandpré Chait accueille Sylvain Bélair au sein de son équipe de droit immobilier

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Inspec-Sol poursuit sa croissance

Inspec-Sol a obtenu le mandat global de contrôle qualitatif des matériaux lors des travaux de construction des 54 km de route, des échangeurs, des viaducs et des deux ponts majeurs enjambant le canal de Beauharnois ainsi que le fleuve Saint-Laurent.

Mandatée par cette dernière afin d’évaluer les coûts de construction, d’aménagement et d’exploitation, Gestion Norval ltée a également effectué l’analyse financière des obligations décrites au bail et vérifié les aspects du zonage et des permis. Le courtier sélectionné, Avison Young, a été représenté par M. Bob Dawson, qui a fait un travail exceptionnel dans ce dossier très complexe.

Me Bélair est spécialisé en évaluation immobilière, en fiscalité municipale et en expropriation. Son expertise sera mise à contribution dans le cadre de la contestation d’évaluation pour fins de taxation, dans la détermination des indemnités payables à la suite de l’expropriation ainsi que dans l’interprétation et l’application de la réglementation municipale.

Connaissant depuis quelques années un essor spectaculaire, GSF Canada inc. a inauguré récemment son nouveau siège social à Laval. Cela lui permet à la fois de demeurer une référence locale dans le domaine de la propreté et de poursuivre adéquatement son développement au Canada.

La compagnie de déménagement AMJ Campbell est fière d’accueillir M. Gilbert Haeck en qualité de responsable du développement des affaires commerciales et en tant que partenaire-propriétaire de sa succursale de Montréal. M. Haeck est une figure reconnue au Québec grâce à sa solide expérience et au professionnalisme avec lequel il mène l’ensemble de ses dossiers.


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