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OCOMMERCIAL ILI 4 VOLUME 2 | NUMÉRO 3

LE QUARTIER DES SPECTACLES «Les promoteurs immobiliers trouveront dans le QDS des occasions d’affaires comme ils en ont rarement vues.» – M. Gérald Tremblay, maire de Montréal

PRIMEUR: carte des terrains non bâtis

PP 41614528


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I

OCOMMERCIAL ILI VOLUME 2 | NUMÉRO 4

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LE QUARTIER DES SPECTACLES : UNE TRADITION, UNE VISION

13

ENTRETIEN AVEC LE MAIRE DE MONTRÉAL, M. GÉRALD TREMBLAY

14

CENTRE-VILLE 2.0

19

UN CADRE DE VIE À BÂTIR, DES OPPORTUNITÉS À SAISIR

24

UN NOUVEL HÔTEL AU SEIN MÊME DES INSTALLATIONS AÉROPORTUAIRES

PHOTO : ISTOCKPHOTO.COM PAR TATIANA

PHOTO : MARTINE DOYON

18

Immobilier Commercial est publié par le Magazine Immobilier Commercial inc.

PRÉSIDENT ET ÉDITEUR : Jacques Boisvert

599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1

RÉDACTEUR EN CHEF INVITÉ : Michel Leblanc

Téléphone: 450 446-2006 Sans frais: 1 866 446-3185 Télécopieur: 450 446-1442 info@jacquesboisvert.com www.immobilier-commercial.ca

Jacques Boisvert Communications inc.

www.jacquesboisvert.com

4

5

Mot du rédacteur en chef invité

7

Mot de l’IDU

8

Entretien ménager commercial

27

Marché de l’investissement immobilier

30

Gestion des matières résiduelles

31

Vos droits et vos obligations

34

Formation continue

35

Chronique municipale

37

En toute justice

39

Marché immobilier de Québec

44

Nouvelles brèves

ÉQUIPE DE RÉDACTION : Charles Allain, Marie-Ève Lefebvre et François Perreault COLLABORATION À CE NUMÉRO : Me Lise Bergeron, Michel Bouchard, Jean-Guy Breton, Francine Forget, Steve Gilbert, Me James Papadimitriou, Julie Roy et Frédéric Saint-Mleux

DESIGN GRAPHIQUE : Carole Bordeleau PHOTOS : ©JBC par Denis Bernier, Denis Lemelin et Rosaire Turcotte (sauf indication contraire) ILLUSTRATION EN PAGE COUVERTURE : © Martine Doyon PUBLICITÉ : Marie-Christine Béland et Louis-Martin Hénault DEMANDE D’ADHÉSION AU : CCAB – juin 2009

RESPONSABLE DE LA QUALITÉ DES CONTENUS : Marie-Ève Lefebvre

IMPRESSION : Imprimeries Transcontinental S.E.N.C. 2850, rue Jean-Perrin, Québec (Québec) G2C 2C8

RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES : Paul-André Giguère et Ginette Bonneau

DISTRIBUTION EN KIOSQUES : Messageries de Presse Benjamin

IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2009

DISTRIBUTION EN SALLES D’ATTENTE : Groupe Presse Commerce ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS : Convention no PP 41614528

ADRESSE DE RETOUR : 599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1

ABONNEMENTS : 450 446-2006, 1 866 446-3185 ou www.immobilier-commercial.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque nationale du Québec, 2009. La direction laisse aux auteurs l’entière responsabilité de leurs textes. Elle se dégage de toute responsabilité face au matériel non sollicité. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur.

ISSN 1916-6656


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Mot

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du rédacteur en chef invité

Construire le cœur créatif de la métropole

M

ontréal est une métropole

secteur culturel est de fournir à ses

choyée. Elle est vibrante et

créateurs des lieux propices à la création

ouverte. La place prépon-

et à la diffusion de leurs œuvres. Le

dérante de la création y est telle que

Quartier des spectacles, qui est en train

plusieurs proposent même d’en faire

de voir le jour, en est un très bel exemple.

notre marque de commerce mondiale : Montréal, cité de la créativité.

Notre Quartier des spectacles est de fait l’incarnation d’une véritable sym-

Michel Leblanc

Michel Leblanc est président et chef de la direction de la Chambre de commerce du Montréal métropolitain. Avant d’occuper ce poste, il était directeur associé chez SECOR et expert reconnu de la pratique des études économiques et sectorielles. Il a auparavant occupé des postes de haute direction, notamment chez Génome Québec, Montréal International et à l'Institut de recherche en politiques publiques. Il a également été économiste au ministère des Finances du Canada. Michel Leblanc possède un baccalauréat et une maîtrise en sciences économiques de l'Université de Montréal.

Cette créativité s’affirme évidemment

biose entre le foisonnement culturel de

par la force de notre secteur culturel.

notre ville, sa revalorisation urbaine et

La Chambre de commerce du Montréal

son développement immobilier.

métropolitain a dévoilé en novembre une étude qui illustre bien ce dyna-

Mais il y a plus. Le Quartier des specta-

misme : le secteur culturel emploie

cles offre une occasion unique aux

près de 97 000 personnes, soit plus

bâtisseurs de la métropole. Les édifices

que les secteurs de l’aéronautique et

et les aménagements qui s’y trouvent

des sciences de la vie combinés. Ces

ou ceux qui seront érigés doivent

domaines d’innovation et de créativité

exulter de cette créativité et de cette

font d’ailleurs notre fierté.

vitalité culturelle. Bien sûr, par le design, le choix des matériaux ou

J’ai accepté avec grand plaisir de par-

encore l’éclairage; mais pourquoi pas

ticiper à cette parution du magazine

par l’usage d’éléments sonores, de

Immobilier Commercial à titre de rédac-

productions multimédias ou encore

teur en chef invité. D’une part, parce

par l’intégration du vivant ? Bref, aux

que je suis convaincu que la culture est

créateurs de l’immobilier de nous

un moteur de construction sociale et

surprendre…

identitaire, mais également parce que je crois qu’elle est un levier de dévelop-

Chose certaine, le développement du

pement économique et de richesse

Quartier des spectacles transformera le

extraordinaire.

cœur de Montréal en fonction d’un concept et d’une vision fidèles à l’image

L’un des moyens que nous avons choisis

que les Montréalais se font de leur ville.

pour accroître la prospérité de notre

Soyons-en fiers! Approprions-le-nous!

Automne 2009 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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Mot de l’IDU

JEAN LARAMÉE PRÉSIDENT DU CONSEIL D’ADMINISTRATION DE L’INSTITUT DE DÉVELOPPEMENT URBAIN DU QUÉBEC (IDU) 2008-2010

DES SIGNES FORTS DE CONTINUITÉ, DE VITALITÉ ET DE MOTIVATION De nombreux événements sont venus capter l’attention des membres de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) cet automne. Parmi ceux-ci, la tenue de l’assemblée générale annuelle, l’obtention de nouvelles accréditations et, bien entendu, les élections municipales.

L

’ association avait d’ailleurs pris

données divulguées lors de l’assem-

soin, au cours de la campagne élec-

blée générale annuelle qui s’est tenue

torale, de rencontrer les candidats en

il y a quelques semaines.

lice dans la métropole. La récente réélection de M. Gérald Tremblay est sans

Le bilan dressé à cette occasion, très

aucun doute un signe de continuité: les

positif, a aussi montré que la partici-

excellentes relations tissées avec les

pation aux différents événements

autorités municipales se poursuivront

organisés par l’équipe dynamique de

et l’Institut pourra bénéficier des efforts

l’IDU est à la hausse. Cet intérêt marqué

investis dans les échanges et les négocia-

s’explique entre autres par l’obtention,

tions depuis les dernières années.

depuis le mois de septembre 2009,

Maintenant que les élections sont ter-

Ainsi, une demande de reconnaissance

minées, la priorité pour l’IDU est de

d’activités de formation continue est

PHOTO: JBC PAR DENIS LEMELIN

PHOTO : JBC PAR ROSAIRE TURCOTTE

d’accréditations du Barreau du Québec.

s’attarder au processus budgétaire de

dorénavant effectuée de façon systé-

la Ville de Montréal, dont l’élaboration

matique au Barreau du Québec pour

est présentement en cours, et de saisir les

chacun des événements de contenus.

risques possibles concernant la fiscalité

Jusqu’à présent, tous ont été reconnus.

pour les propriétaires immobiliers. Des

Et ceux qui se préparent, à Montréal

démarches ont été entreprises afin de

comme à Québec, tels que les événe-

rencontrer à nouveau le maire, et ce, dans

ments Perspectives 2010 et les séances

les meilleurs délais, pour s’assurer que

de Formation de Gestion de l’actif

des taxes additionnelles sur les propriétés

immobilier, qui s’échelonneront jus-

commerciales ne soient pas mises de

qu’au mois de mai prochain, seront

l’avant. D’ici là, l’association reste en

à nouveau très courus puisqu’ils

veille active et continue de défendre

traiteront des enjeux actuels dans le

les intérêts de ses membres, de plus en

domaine de l’immobilier commercial.

plus nombreux à y adhérer selon les

C’est un rendez-vous ! , Automne 2009 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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Entretien ménager commercial

L’ENTRETIEN D’ÉDIFICES ET LA PRÉVENTION DE LA TRANSMISSION DU VIRUS GRIPPAL

JULIE ROY, M. SC. FINANCE, VICE-PRÉSIDENTE EXÉCUTIVE DES SERVICES MÉNAGERS ROY LTÉE ET DU GROUPE SMR

Avez-vous été surpris lorsque le ministère de la Santé et des Services sociaux a recommandé à la population de se protéger contre la grippe par des mesures d’hygiène toutes simples mais très efficaces comme le lavage des mains ? Seulement de l’eau et du savon, vraiment ? De petits gestes d’hygiène chaque jour, voilà ce qu’il faut.

D

ans le domaine de l’entretien

aujourd’hui aberrant de voir le retour

d’édifices, le principe est le

de l’eau de Javel dans certaines com-

même. Un nettoyage quotidien

missions scolaires du Québec. Cette

et efficace des surfaces suffit à réduire

approche est clairement exagérée et

le risque de transmission des virus en

causera plus de mal que de bien. »

assurant la propreté et la salubrité des lieux. Une attention particulière devrait

Cependant, quand un cas de contami-

conséquemment être donnée aux sur-

nation se déclare, la désinfection des

faces fréquemment touchées avec les

surfaces est alors requise. À ce moment,

mains telles les poignées de portes,

assurez-vous, auprès de votre entrepre-

interrupteurs et, évidemment, lavabos

neur en salubrité, qu’il respecte les

et robinetterie, ainsi que les poignées de

éléments qui suivent. Les employés

la chasse d’eau des toilettes. Toutefois,

affectés à ce travail sont-ils dûment

si votre fournisseur d’entretien vous

formés? La méthode adoptée est-elle

dit qu’il désinfecte tout, en tout temps,

appropriée ? Comment comptent-ils

prenez garde.

disposer des linges souillés ? Le produit

D’abord, il faut savoir qu’un produit

Y aura-t-il un responsable sur place pour

nettoyant n’est pas un désinfectant et

assurer la supervision des travaux ? Les

que l’inverse est aussi vrai. L’unique usage

nettoyeurs auront-ils un équipement de

d’un désinfectant peut « encrasser » les

protection adéquat pour garantir leur

surfaces et finalement causer la problé-

propre santé ?

matique du manque d’hygiène, en plus de porter atteinte à la santé des travailleurs.

Bref, ne paniquez pas, mais prévenez et

D’ailleurs, selon Steve Teasdale, M. Sc.,

agissez sérieusement en temps et lieu

microbiologiste et vice-président, affaires

en collaborant avec votre entrepreneur

scientifiques chez Innu-Science: « Il est

d’entretien ménager. ,

8

IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2009

PHOTO: JBC PAR ROSAIRE TURCOTTE

utilisé est-il réellement un désinfectant?


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Pensez LEED . Pensez bleu. ®

Obtenir une cer tifi ficcation LEED est p lu s qu e jam ai s p o s sib l e a v ec l’a aide du gaz naturel. En effet, une ch haud dière à gaz natturell à hautte ef f ic a c i té p er m et d ’a a t te in d r e à ellle seulle prè ès du tiers du seuiil d’économie demandé par LEED. Renseiignez-vous aup prè ès de nos ex p er t s et pr of ite z de s aide s fin fi n a n c i è r e s d e n o s p r o gr a m m e s e n e f f i c a c i té é n e r g é t i q u e . P o u r ré éalliser votre projjet LEED, pensez bleu dès le début.

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Le Quartier des spectacles: une tradition, une vision Ce vaste projet regroupe des bâtiments culturels, commerciaux et résidentiels.

ILLUSTRATION : PAAP — AEDIFICA — GHA

par François Perreault

JACQUES PRIMEAU, vice-président du Partenariat du Quartier des spectacles

Au cœur du projet du Quartier des spectacles (QDS) se trouve la volonté de faire naître un espace qui va au-delà du divertissement. La signature « Vivre, créer, divertir au centre-ville » reflète d’ailleurs bien la philosophie derrière ce concept qui regroupe salles de spectacle, places publiques, commerces, bâtiments résidentiels, etc.

Le quadrilatère Saint-Laurent

C

e vaste projet de réaménage-

Le QDS a donc été élaboré autour du

ment des abords de la Place des

volet culturel, mais, à terme, il englobera

Arts et de l’intersection Sainte-

toutes les autres dimensions du quartier

Catherine/Saint-Laurent, au centre-ville

actuel: salles de spectacle, bien sûr, mais

de Montréal, a véritablement pris son envol

aussi lieux d’enseignement, édifices

à l’occasion du Sommet de Montréal, en

résidentiels, boutiques et restaurants,

2002, sous l’impulsion de l’Association

etc. Trois grandes orientations sont à la

québécoise de l’industrie du disque, du

base de son développement :

spectacle et de la vidéo (ADISQ). «Nous sommes partis d’un constat: on trouvait

> Offrir aux résidents, travailleurs et

dans ce secteur d’un kilomètre carré une

visiteurs un quartier urbain complet,

trentainedesallesetenviron30000places,

équilibré, animé, convivial et attrayant;

soit la moitié de ce qu’offre Broadway, indique M. Jacques Primeau, vice-président

> Procurer aux fonctions et activités

du Partenariat du Quartier des spectacles

culturelles et éducatives un ancrage

et membre du conseil d’administration

urbain permanent pour la culture, ses

de l’ADISQ. Nous avions donc une con-

entrepreneurs et ses artisans;

centration de joueurs intéressante à laquelle s’ajoutait la nécessité de créer des

> Donner à Montréal une destination

espaces d’ancrage pour les cinq millions

culturelle de classe internationale, en

de personnes qui participent et assistent

lien avec les autres destinations du

aux nombreux festivals montréalais.»

centre-ville. Automne 2009 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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Du point de vue immobilier, cela se traduit par de nombreuses occasions, selon Jacques Primeau. « Il est déjà clair qu’il faudra tion, dit-il. Ce sera particulièrement vrai autour de l’axe Clark, entre Sainte-Catherine et De Maisonneuve, un endroit qui sera actif toute l’année puisque nous envisageons d’y installer une patinoire. Pour sa part, le boulevard Saint-Laurent, au nord de Sainte-Catherine, représente aussi un endroit à très fort potentiel, car on y observe actuellement de nombreux édifices vieillots. Nous aimerions qu’il devienne la continuité de ce qu’est la Main, au nord de Sherbrooke.» Enfin, côté résidentiel, le QDS offrira notamment l’édifice Louis-Bohème, un projet de 293 condos répartis sur un bâtiment

ILLUSTRATION : MENKÈS, SHOONER, DAGENAIS, LE TOURNEUX ARCHITECTES

bonifier l’offre de services, notamment en matière de restaura-

de 28 étages (sur De Maisonneuve) et un autre de 14 étages

La maison du développement durable

(sur De Bleury). Autre cas, celui des Lofts des Arts, un immeuble de 10 étages comprenant 104 appartements en copropriété ainsi que des commerces. À l’heure actuelle, on estime que le QDS générera des projets totalisant près de 800 millions de dollars provenant autant du secteur public que du privé. ,

Le Quartier des spectacles, en quelques chiffres : Plus de 80 lieux de diffusion culturelle, dont 30 salles de spectacles, comptant plus de 28 000 sièges 2 350 unités de logement

MC

6 000 résidents 47 000 étudiants 450 entreprises culturelles 45 000 emplois dont 7 000 liés à la culture Plus de 5 000 000 de festivaliers chaque année

&RQGRV _ 0DLVRQV GH YLOOH _ 6HPLGpWDFKpV _ 8QLIDPLOLDOHV Plus de 4 000 réalisations /DXUHQWLGHV _ 5LYH1RUG _ /DYDO _ 0RQWUpDO _ 5LYH6XG _ (VWULH ‡ 8QH pTXLSH G¶H[SpULHQFH ‡ 'HV KDELWDWLRQV GH TXDOLWp

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2009

1,9 G$ d’investissement potentiel d’ici 2025, dont 800 M$ annoncés au cours des deux dernières années : > 5 nouveaux espaces publics > 3 nouvelles salles de spectacle > 5 nouveaux lieux de diffusion culturelle > 2 immeubles résidentiels > 1 immeuble commercial et de bureaux > 1 plan lumière


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Entretien avec le maire de Montréal, M. Gérald Tremblay

«

Les promoteurs immobiliers s’intéressent de plus en plus au Quartier des spectacles (QDS). Pourquoi ? Grâce à sa longue tradition culturelle et à la qualité remarquable des aménagements publics, le QDS est en voie de devenir le lieu emblématique de Montréal, métropole culturelle et économique d’avant-garde. Un quartier dont le rayonnement international générera des retombées substantielles aussi bien en matière de développement culturel qu’économique. L’identité visuelle du QDS, les aménagements publics et les bâtiments en construction ont été confiés à des designers et à des architectes de renommée mondiale. Le QDS incarne la nouvelle identité économique de Montréal, une économie axée sur les créateurs. Près de 800 M$ auront été investis, entre 2008 et 2012, sur un territoire de moins d’un kilomètre carré. Un territoire qui compte aujourd’huiunetrentainedeterrainsnonconstruitssur lesquels on peut aménager, de plein droit, près de quatre millions de pieds carrés de plancher. Sanscompter que laVille offrediversesmesures incitatives pour soutenir l’investissement dans ce périmètre. Les promoteurs immobiliers trouveront dans le QDS des occasions d’affaires comme ils en ont rarement vues.

Le Quartier des spectacles incarne le Montréal culturel et économique d’avant-garde.

»

Où en sont les investissements dans le QDS ? D’ici 2025, on estime le potentiel d’investissement dans le QDS à 1,9 G$, dont 80% en capitaux privés. La Ville et ses partenaires gouvernementaux consacrent déjà 147 M$ aux aménagements publics dans le secteur de la Place des Arts. En 2012, quand les travaux seront terminés, le secteur aura été complètement transformé. Le QDS sera la plaque tournante de l’innovation, de la production et de la diffusion culturelles. Un quartier dense qui favorisera l’implantation d’entreprises où la créativité occupera une place de premier plan. Un quartier où étudiants, travailleurs, résidents, artistes, commerçants et festivaliers cohabiteront en harmonie. Avec l’inauguration de la place des Festivals cet été, nous avons assuré la pérennité des grands festivals qui font le bonheur des Montréalais et la réputation de Montréal partout dans le monde. Nous rêvions d’un foyer de création, d’une destination culturelle internationale. Aujourd’hui, on peut affirmer qu’un grand pas a été franchi vers la concrétisation de ce rêve collectif ! Pourquoi Montréal mise-t-elle sur la culture et la créativité pour assurer son développement ? Notre stratégie de développement mise sur l’immense potentiel de créativité des Montréalais pour générer de nouvelles idées, de nouveaux biens, de nouveaux services. Tout est mis en œuvre pour que les mécanismes qui favorisent la créativité et l’innovation contribuent concrètement au succès des entreprises. Cette stratégie s’inspire du modèle des grappes industrielles, un modèle qui porte en lui le pouvoir de libérer le capital créatif en mobilisant et en regroupant, sur un territoire géographique, l’ensemble des acteurs qui contribuent au développement d’un même secteur industriel. Cette approche encourage l’interaction et favorise le transfert des connaissances et de la créativité. Le QDS incarne parfaitement ce modèle de développement. Il est né d’un partenariat entre les milieux économiques, culturels, politiques et sociaux ainsi que d’une volonté commune d’investir dans l’émergence d’un foyer de création et de production artistique, générateur d’idées, de richesse et d’innovation. Si un investisseur débarquait à Montréal avec 100 M$ pour réaliser le meilleur projet possible dans le QDS, que lui recommanderiez-vous ? Je lui dirais d’oser, de sortir des sentiers battus. Je lui rappellerais que Montréal fait partie du groupe restreint des Villes UNESCO de design. Je lui ferais découvrir l’incroyable capital créatif de Montréal. Ensuite, je lui suggérerais de recruter des locataires de secteurs très diversifiés, voire diamétralement opposés. Des ingénieurs, des éditeurs, des informaticiens, des éclairagistes, des avocats, des publicitaires, des biologistes, des graphistes, des artistes. Tout le monde dans le même immeuble. Un édifice à l’architecture audacieuse où l’on trouve une librairie, un café, une galerie d’art, un bar. Je vous garantis une explosion des canaux d’échanges entre créativité artistique et technologique, une croissance remarquable de notre économie et… un excellent retour sur l’investissement pour le promoteur! , Automne 2009 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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Centre-ville 2.0 Un regard sur les cinq nouvelles places publiques et la stratégie d’aménagement du Quartier des spectacles

ILLUSTRATION : DAOUST LESTAGE, ARCHITECTURE ET DESIGN URBAIN

par François Perreault

Le parterre

Les différents espaces publics qui composent le Quartier des spectacles (QSD) sont au cœur même du projet. De fait, ils en symbolisent déjà l’esprit et la philosophie en plus de transformer radicalement le visage du centre-ville de Montréal.

A

u terme des travaux d’aménagement du secteur Place des Arts du QDS, vers la fin de 2012, celui-ci proposera cinq nouveaux espaces publics, tous situés à

proximité de la Place des Arts : la place des Festivals, le parterre, la promenade des Artistes, l’axe Sainte-Catherine et l’esplanade Clark. Totalisant des investissements de 147 millions de dollars, ces pièces maîtresses du QDS viendront répondre aux besoins du milieu culturel montréalais tout en rehaussant ce secteur

ILLUSTRATION : DAOUST LESTAGE, ARCHITECTURE ET DESIGN URBAIN

du centre-ville pour en faire une véritable destination touristique et culturelle. Conçues et ouvertes à raison d’une par année pendant quatre ans, ces places ont été pensées de façon à doter le centre-ville d’espaces de haute qualité en matière d’aménagement, d’architecture et de design. Elles doivent être fonctionnelles pour diverses occupations, principalement les festivals, mais vont aussi procurer aux résidents du quartier une meilleure qualité de vie. De plus, elles constitueront un lien physique Un plan d’ensemble du quartier

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2009

avec les autres sections du centre-ville.


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Pour prendre le virage

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Entretien, gestion et exploitation des installations électromécaniques et des infrastructures architecturales

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VOICI CES ESPACES ET CE QUI LES CARACTÉRISE:

LA PLACE DES FESTIVALS

LA PROMENADE DES ARTISTES ET LE PARTERRE

Première place inaugurée, le 7 septembre dernier (mais acces-

Prévue pour la seconde moitié de 2010, la promenade des

sible depuis juin), celle qui était à l’origine appelée « place du

Artistes deviendra une grande place linéaire issue de la recon-

Quartier des spectacles » occupe une superficie de 7500 mètres

figuration des rues Président-Kennedy et Jeanne-Mance. Pour

carrés. Comme son nom l’indique, elle est consacrée aux festivals

accentuer le caractère de destination d’un secteur actuelle-

et aux autres manifestations artistiques et culturelles tenues

ment peu attirant, on proposera aux organisateurs de festivals

en plein air. Elle est située entre les rues Jeanne-Mance, à l’est,

et autres événements d’installer leurs stands dans ce nouvel

Balmoral, à l’ouest, Sainte-Catherine, au sud, et le boulevard

espace animé entre la Place des Arts et le pavillon de design de

De Maisonneuve, au nord. « C’est l’élément central du QDS.

l’UQAM, situé au nord de celle-ci. Le parterre, lui, est issu de la

Elle le symbolise déjà et elle affirme son identité, explique

fusion de deux espaces existants. «Parce que la topographie y

M. Martin Maillet, chef de projets. Il fallait que la première

est inclinée, cette place constituera en fait un amphithéâtre

réalisation liée au projet d’aménagement du QDS soit marquante

naturel», signale Martin Maillet.

afin de donner un momentum au reste du projet et d’envoyer un signal positif aux investisseurs. »

L’AXE SAINTE-CATHERINE

La place des Festivals se caractérise notamment par ses 232 jets

Entre De Bleury et Saint-Dominique, la rue Sainte-Catherine

d’eau qui forment la plus importante fontaine interactive au

sera littéralement ouverte afin d’y mettre à jour les réseaux

pays et qui permettent de développer une multitude de con-

souterrains (fibres optiques, systèmes de télécommunications,

cepts, de chorégraphies aquatiques, etc. Son sous-sol est doté

etc.), mais aussi pour en faire une artère pavée sans dénivella-

d’un imposant système de fibres optiques et autres mécan-

tion entre le trottoir et la chaussée. On obtiendra ainsi, dès

ismes pouvant être déployés pour des performances artis-

2011, une rue piétonne, qui pourra retrouver une configura-

tiques. Ces nouveaux aménagements permettront de dévelop-

tion plus standard durant la période hivernale par l’intégration

per un dynamisme commercial sur rue, actuellement

de bornes qui la distingueront des espaces piétons. «Cette

inexistant dans cette zone.

intervention majeure aura pour effet de mettre en valeur une

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Investir dans l’art public pour accroître sa visibilité au cœur du Quartier des spectacles partie d’une artère incontournable du centre-ville, estime Martin Maillet. Dans le contexte des grands événements montréalais, cette section de la rue Sainte-Catherine était déjà très souvent fermée à la circulation pendant la période estivale. Ces nouveaux aménagements permettront une animation culturelle et commerciale durant toute la belle saison.»

L’ESPLANADE CLARK En 2012, l’esplanade Clark, située à l’ouest de la rue du même nom, sera aménagée en un espace public gazonné. L’hiver, on évalue la possibilité d’y aménager une patinoire pour créer de l’animation et attirer les familles. Cette dernière place publique viendra relier les différents espaces, permettant ainsi aux passants et festivaliers de s’y balader en revenant toujours à leur point de départ. Du côté immobilier, M. Maillet y voit de nouvelles avenues pour les commerçants actuels et futurs. «Du fait de l’implantation particulière du secteur, la rénovation commerciale pourrait permettre à des restaurants d’avoir pignon sur rue sur Saint-Laurent et de s’ouvrir en terrasse à l’arrière, directement face à l’esplanade.»

Premier pôle culturel de Montréal, le Quartier des spectacles se veut un lieu vibrant, animé, «branché», à l’image du dynamisme culturel de la métropole, cité de la créativité. Grâce à l’aménagement de nouveaux lieux publics de grande qualité dans le secteur Place des Arts et les investissements publics considérables permettant l’implantation de nombreux équipements culturels, ce secteur de la ville deviendra une destination incontournable pour les Montréalais et les visiteurs, une vitrine pour les arts, la culture et la créativité. Un plan de développement en art public prévoit l’installation d’œuvres d’art dans ces nouveaux espaces publics. Des créations d’artistes d’ici et d’ailleurs qui vont rehausser la qualité de l’expérience des nombreux visiteurs qui fréquenteront les lieux. Ces œuvres, qui exprimeront le talent des créateurs dans les courants actuels en art contemporain, y compris en art numérique, auront une présence significative dans l’espace public. Les entreprises et individus peuvent contribuer au développement du Quartier des spectacles en commanditant des œuvres d’arts dans les rues et les places publiques. Chaque commandite sera l’occasion d’obtenir une grande visibilité, d’abord par la réalisation d’un concours national ou international mais aussi, et surtout, par l’implantation de chacune des œuvres dans un lieu public fortement achalandé dans le secteur Place des Arts. > Qui contacter: Jean-Robert Choquet, directeur du développement culturel, Ville de Montréal, 514 872-4600.

À ce dernier chapitre et pour l’ensemble du projet, le spécialiste se montre d’ailleurs enthousiaste quant aux perspectives nouvelles qui s’offriront aux commerces existants. « Il y aura nettement plus d’animation commerciale, juge-t-il.

moins refermé sur lui-même.» Les possibilités événementielles seront aussi accrues du fait que les différents espaces du QDS

Par exemple, nous travaillons avec la direction du Complexe

seront ainsi plus flexibles. «Selon la taille et l’importance des

Desjardins afin d’ouvrir cet important bâtiment sur le QDS, en

manifestations culturelles présentées, nous pourrons allouer des

favorisant les déplacements piétons, et d’en faire un édifice

espaces qui s’adapteront aux besoins des organisateurs.» ,

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PRIMEUR : OCCASIONS D’AFFAIRES DANS LE QUARTIER DES SPECTACLES Les terrains non bâtis et les projets complétés ou en développement

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Un cadre de vie à bâtir, des opportunités à saisir par Marie-Ève Lefebvre

Montréal se refait une beauté. Son cœur, qui battait déjà au rythme de la musique, de la danse, du théâtre, de l’humour et des arts visuels se trouvera renforcé grâce aux nouvelles infrastructures du Quartier des spectacles PHOTO : SYLVAIN LÉGARÉ

(QDS). Non seulement ce quartier central verra la revitalisation de carrefours et d’artères plutôt tristes ou carrément laissés à l’abandon, SIMON BRAULT, président de Culture Montréal ainsi que du comité de pilotage du Plan d’action 2007-2017 pour le développement culturel de Montréal

mais il créera aussi des liens étroits entre développement économique, épanouissement culturel et environnement urbain.

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ILLUSTRATIONS : PAAP — AEDIFICA — GHA

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L’adresse symphonique

«

Le 2-22, rue Sainte-Catherine

Pendant très longtemps, dans les grandes villes, il y avait

la suite à l’ensemble du secteur privé intéressé par l’immobilier

une espèce de coupure: les affaires le jour, la culture le soir.

de pouvoir consolider l’offre dans les environs», dit-il.

On se rend compte aujourd’hui que les quartiers culturels comme le QDS peuvent et doivent être habités durant la journée et qu’ils

Parmi ces « ancrages » figure notamment la maison du Festival

fonctionnent le jour grâce à des activités de création, de pro-

Rio Tinto Alcan, dont la présence pourrait encourager la cons-

duction et de développement, comme dans le milieu des affaires.

truction de nouveaux locaux juste en face, angle De Bleury et

On voit tout ça comme étant dans un même mouvement, une

Sainte-Catherine, sur le terrain vacant où s’élevait jadis le

même synergie», explique M. Simon Brault, président de Culture

Spectrum. Un autre terrain libre, appartenant à la SHDM, coin

Montréal et à la tête du comité de pilotage du Plan d’action

De Maisonneuve, pourrait accueillir un immeuble à vocation

2007-2017 pour le développement culturel de Montréal.

mixte : un espace contenant des étages loués ou vendus au prix du marché et d’autres attribués à des organismes culturels plus

Ainsi, le QDS viendra progressivement concrétiser la cohabi-

modestes offerts à prix plus accessibles. Rue De Bleury, de

tation de ces deux secteurs d’activité économique, qui béné-

biais avec le théâtre Impérial, le Wilder, exproprié par

ficieront du réaménagement des lieux. «Le milieu des affaires peut

la SIQ et présentement inoccupé, pourrait également être

tirer avantage du développement culturel, parce que ça permet

revalorisé en devenant un autre immeuble à vocation mixte.

des investissements, des visites internationales pour Montréal. Ça lui permet aussi d’offrir à ses employés et aux profession-

« Aussitôt que les conditions économiques le permettront, on

nels dont il a besoin un environnement stimulant, créatif et

peut facilement imaginer que la trame commerciale de la rue

propice au dépassement et à l’excellence», précise M. Brault.

Sainte-Catherine, qui auparavant se terminait plus ou moins à l’endroit où se trouve le magasin La Baie, se prolongera vers le

M. Jean-Robert Choquet, directeur du développement culturel

Complexe Desjardins », ajoute M. Choquet.

de la Ville de Montréal, le confirme. Selon lui, le fait que la station de métro Saint-Laurent n’ait jamais été développée depuis son

Un nouveau cadre de vie prend ainsi forme, avec des bureaux

ouverture alors que des édifices de 10 étages ou plus ont été

qui viendront s’imbriquer dans une trame culturelle, mais aussi

érigés au-dessus d’autres stations montre que l’état général des

commerciale. La concentration de gens qui y travailleront

environs n’était, jusqu’à présent, guère inspirant. Les transfor-

en fera un point névralgique. Alors que, d’un côté, des projets

mations prévues dans le QDS viennent changer la donne. «Il y

immobiliers se développent et que, de l’autre, des terrains ou

a toute une série d’occasions d’affaires, au sens plus large, qui

des immeubles n’ont pas encore trouvé preneurs, les intervenants

sont amenées par le développement de ce quartier. Nous

impliqués dans l’établissement de ce quartier veillent à ce que

devons pour notre part nous assurer qu’il soit effectivement le

les lieux publics déjà occupés ou qui le seront prochainement

premier pôle culturel de Montréal et profiter du fait qu’il y ait

soient l’hôte d’organismes artistiques ou culturels créatifs et

des propriétés publiques déjà sur place pour les développer en

crédibles, afin que le QDS ne soit pas qu’un décor de carton-pâte,

matière de culture et créer des “ancrages” qui permettront par

mais un environnement solide où l’on pourra bâtir et investir. ,

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Bouillon de culture Une étude quantifie le poids de l’industrie de la culture à Montréal.

ILLUSTRATION : DAOUST LESTAGE, ARCHITECTURE ET DESIGN URBAIN

par François Perreault

MICHEL LEBLANC, président et chef de la direction de la Chambre de commerce du Montréal métropolitain

Une étude de la Chambre de commerce du Montréal métropolitain rendue publique en novembre démontre que le projet du Quartier des spectacles (QDS) arrive à point afin de doter les différents joueurs du secteur culturel de lieux, d’espaces et d’une infrastructure d’envergure. Immobilier Commercial en discute avec M. Michel Leblanc, président et chef de la direction de la Chambre.

Le quadrilatère Saint-Laurent

Quelle est la raison d’être de cette étude?

la moyenne globale du marché du travail,

Elle vise à mesurer l’état actuel de la

qui est de 1,7 % pour la même période.

en 10 ans, soit presque trois fois plus que

situation dans le secteur culturel et à définir clairement cet univers. On

Ensuite, le secteur culturel à Montréal

évoque souvent le Montréal créatif ou

joue un rôle de locomotive par rapport

encore Montréal comme une métropole

au reste du Québec. Ainsi, 69% des

culturelle, mais les données, par exemple

emplois culturels du Québec s’y trou-

sur la concentration géographique des

vent. À titre comparatif, on parle plutôt

travailleurs et des institutions, étaient

de 49% pour l’ensemble des industries

jusque-là fragmentées. Nous pouvons

québécoises.

désormais avoir un portrait statistique complet de ce que représente l’activité culturelle à Montréal.

Et quelle est la contribution de ce secteur à l’économie montréalaise? On estime que les retombées économiques

Qu’identifiez-vous comme faits saillants de cette enquête?

annuelles totales directes et indirectes

D’abord, nous observons que le secteur

12 milliards de dollars. Sa contribution

du domaine de la culture s’élèvent à

culturel est en forte croissance dans la

directe est d’environ 7,8 milliards, ce

région métropolitaine de Montréal.

qui équivaut à près de 6% du produit

En 2008, on recensait 96910 emplois

intérieur brut (PIB) de la grande région

directs, une croissance annuelle de 4,6%

de Montréal. Automne 2009 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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En matière d’emplois, où l’industrie culturelle se situet-elle par rapport aux autres?

des liens entre le monde des affaires et

Quel lien faut-il établir entre cette étude et la mise en place du QDS?

certaines disciplines. C’est qu’on note,

Elle confirme la nécessité et la pertinence

par exemple, que les festivals et grands

Comptant presque 97000 emplois, elle

de concevoir ce véritable laboratoire

événements du genre sont assez bien

rallie plus de travailleurs que les secteurs

pour les créateurs culturels. Nous four-

soutenus, car ils sont financés à 38 %

de l’aéronautique (42 000) et des sciences

nissons ainsi un outil à une industrie

par des fonds privés. Ensuite, on trouve

de la vie (41 000) réunis. Et il s’agit de

actuelle déjà très fertile, puis nous inci-

les arts visuels (25 %) et la musique

deux pôles très forts dans la région

tons en même temps le secteur privé à y

(24 %). Le théâtre est déjà nettement

montréalaise. Ce secteur économique

investir et à s’y établir afin de favoriser

moins bien épaulé, à 13 %. Enfin, des

est donc puissant chez nous, un peu

l’émergence d’autres entreprises.

disciplines comme la danse (10 %) et la littérature (3 %) reçoivent clairement

comme l’est celui des technologies de

moins de fonds privés.

l’information et des communications, qui

L’effet de proximité physique est ici capital.

regroupe environ 130 000 personnes.

Les joueurs du milieu culturel pourront plus facilement collaborer, se regrouper,

En somme, notre étude positionne la

Mais s’agit-il de bons emplois?

etc. En fait, le QDS vient créer des masses

culture comme un formidable levier

Le salaire annuel moyen des travailleurs

critiques qui, entre autres, stimuleront et

de développement économique et de

du secteur culturel se situe à 44000$,

encourageront le secteur privé à investir.

création de richesse. Le QDS s’inscrit ce secteur très caractéristique de

tels que la radiodiffusion, la télédiffusion

À ce chapitre, que révèle votre étude?

et les jeux interactifs génèrent, eux, des

La participation du privé demeure

ment décidé de faire de la créativité

conditions salariales avoisinant 60000$,

inégale. Le QDS facilitera, selon nous,

l’un des attributs majeurs de son

ce qui dépasse nettement la moyenne.

le rapprochement et le raffermissement

image de marque.

ce qui le place tout près de la moyenne des autres industries (48547$). Les secteurs

dans une volonté de propulser davantage Montréal, une ville qui a stratégique-

Vous avez des projets dans le Quartier des spectacles? La Ville de Montréal peut vous aider… PR@M Commerce: pour allier le design au succès commercial Si vous louez ou possédez un espace commercial situé sur la rue Sainte-Catherine, entre St-Urbain et Berri, sur le boulevard SaintLaurent, entre René-Lévesque et Sherbrooke, ou dans le Quartier latin, vous avez jusqu’au 1er juillet 2010 pour déposer une demande d’admissibilité à ce programme afin de bénéficier d’une subvention pouvant aller jusqu’à 37 000 $ pour la rénovation commerciale et pour les honoraires professionnels en design. PR@M Industrie: pour soutenir la vitalité industrielle dans le Quartier Si vous possédez un immeuble industriel de plus de 25 ans ou un bâtiment de plus de 50 000 pieds carrés et de plus de trois étages à rénover, transformer ou agrandir pour des fins commerciales, industrielles ou pour un regroupement d’ateliers d’artistes, vous avez jusqu’au 31 décembre 2009 pour déposer une demande d’admissibilité à ce programme afin de bénéficier d’une subvention sous forme de remboursement de l’augmentation de la taxe foncière générale pouvant atteindre 1 M$ par année pendant cinq ans. Densité de construction: pour consolider le caractère culturel et animé du Quartier Si vous voulez réaliser un projet dans le Quartier des spectacles, la Ville de Montréal privilégie la présence d’activités culturelles et l’animation sur rue. Ainsi, le Plan d’urbanisme prévoit que les équipements culturels (sous certaines conditions) et la superficie de plancher des commerces directement accessibles de la rue Sainte-Catherine (entre Atwater et Papineau) pourront être exclus du calcul de la densité de construction des nouveaux projets immobiliers. > Qui contacter: Martine Primeau, chef, Division du marketing et du soutien à l’investissement, Ville de Montréal, 514 868-5942 — montreal2025.com/ressources

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L'ÉQUIPE DES ÉVÉNEMENTS VOUS PRÉPARE UNE PROGRAMMATION HIVERNALE DIGNE D'INTÉRÊT. SOYEZ À L'AFFÛT, VOUS RECEVREZ LES INVITATIONS SOUS PEU ! Catherine Thibault

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Directrice des événements et du marketing

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Infrastructure : Gestion, capitalisation et maintenance préventive

Séance 2

23 février 2010

Les projets de développement dans une perspective municipale

Séance 3

16 mars 2010

La gestion rigoureuse des prêts : une nouvelle réalité en financement immobilier

Séance 4

13 avril 2010

Le marketing immobilier en 2010 : outils et tendances

Séance 5

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Le complexe AXOR à l ’aéroport Montréal-Trudeau

Un nouvel hôtel au s des installations a par Charles Allain

Inauguré au début d’octobre dernier, le nouvel édifice du propriétaire/développeur AXOR, situé juste au-dessus de la section des départs pour les États-Unis de Montréal-Trudeau, abrite les bureaux d’Aéroports de Montréal et un nouvel hôtel Marriott de 279 chambres tout confort.

FICHE TECHNIQUE Complexe hôtelier et à bureaux de l’aéroport Montréal-Trudeau Superficie: 300 000 pieds carrés Nombre d’étages: 10 Propriétaire/développeur: AXOR Concepteur/constructeur: AXOR Architectes: Provencher Roy + Associés Ingénierie – mécanique électrique: Pageau Morel Ingénierie – structure: Pasquin St-Jean Design: Moureaux Hauspy + Associés designers Hôtel Marriott Gestionnaire: Hôtels Marriott du Canada 279 chambres réparties sur les 4e, 5e, 6e, 7e, 8e étages et une portion du 9e étage Services complets Centre de conférences et d’affaires Salle de bal – approximativement 6 905 pieds carrés 12 salles de conférences Restaurant-Bar Café Espressamente Illy Piscine, spa et centre de conditionnement physique Bureaux 9e étage – approximativement 21 000 pieds carrés 10e étage – approximativement 37 000 pieds carrés Locataire: Aéroports de Montréal

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u sein même s aéroportuaires L

es grands travaux de mise à niveau

présidente Développement chez AXOR.

défi sur le plan de l’acoustique, explique

de l’aéroport Montréal-Trudeau,

Mais nous voulions que l’hôtel se dis-

l’ingénieur Louis Gagnon, vice-président

démarrés en l’an 2000, trans-

tingue afin de refléter la créativité et

de AXOR. Chaque cas est particulier.

forment peu à peu les installations de

l’art de vivre de Montréal. Nous avons

À Montréal, par exemple, les pistes sont

l’aéroport montréalais pour en faire des

donc opté pour un design très contem-

très proches du complexe que nous avons

infrastructures conviviales et efficaces

porain, très dépouillé, et privilégié des

construit. Avec l’aide de nombreux experts

du XXI siècle. Une importante étape

matériaux comme le verre, le bois et l’acier,

en acoustique, nous avons procédé à

a été franchie lors de la mise en service

qui répondent bien au modernisme

des tests in situ grâce à une chambre

de la nouvelle jetée des départs vers les

des nouvelles sections de l’aérogare. »

spécialement aménagée dans l’im-

e

meuble pendant sa construction.

États-Unis en août dernier. L’édifice de 10 étages comprend un hôtel ultra-

L’accent mis sur la fenestration très

Nous avons ainsi recréé les conditions

moderne qui fait déjà la fierté de son

abondante permet des vues qui don-

réelles afin de vérifier si les matériaux

gestionnaire, les Hôtels Marriott du

nent sur les pistes et vont jusqu’au lac

et les techniques d’installation que nous

Canada.

Saint-Louis. La lumière naturelle cons-

avions retenus étaient véritablement

titue en quelque sorte l’élément prin-

efficaces. » Grâce à cette approche très

Un hôtel design à l’image de Montréal

cipal de l’aménagement intérieur. Le

empirique, AXOR est parvenu à

Conçu en vue de répondre aux besoins

vice-président Lodging de Marriott,

atténuer presque tous les bruits

des gens d’affaires et des passagers en

M. Tony Capuano, s’est d’ailleurs déclaré

provenant de l’extérieur, y compris

transit, le nouvel hôtel occupe cinq

enchanté du résultat : « C’est l’un des

ceux des plus gros porteurs.

étages de l’édifice et offre tous les

plus beaux hôtels aéroportuaires de

services d’un établissement cinq

notre chaîne, comme le Hong-Kong

L’hôtel Marriott de l’aéroport Montréal-

étoiles : chambres spacieuses et bien

Sky City Marriott Hotel. Il ne fait pas de

Trudeau, le premier hôtel aéroportuaire

insonorisées, restaurant et bar, centre

doute que nous allons nous inspirer

développé et construit par AXOR, qui

de conférences et d’affaires, salle de bal

de nombreux éléments développés ici

en demeure propriétaire, devient un

et plusieurs salles de réunion, centre de

pour nos futurs établissements. »

atout important pour les installations aéroportuaires de la métropole sur le

conditionnement physique avec piscine et spa. AXOR, le propriétaire/développeur

Un défi sur le plan de l’insonorisation

plan international. « C’est le seul hôtel

du projet, a voulu en faire un havre de

Construire un hôtel au-dessus d’une

à proximité de Montréal-Trudeau qui

paix au sein de l’aéroport ainsi qu’un

aérogare, tout à côté des pistes d’atterris-

offre tous les services d’un grand hôtel

édifice signature digne de Montréal,

sage, a posé un défi important. Comment

comme ceux du centre-ville », ajoute

ville de design parmi celles du Réseau

faire en sorte que les clients de l’établisse-

Marie-Josée Vaillancourt. Le concept

des villes créatives de l’UNESCO. «La chaîne Marriott possède des normes

ment puissent dormir aussi bien qu’à la

architectural est l’œuvre de la firme

campagne alors qu’ils sont au cœur de

Provencher Roy + Associés alors que

l’aéroport ?

le design est signé Moureaux Hauspy + Associés, une équipe de designers

élevées qui s’appliquent à tous ses établissements dans le monde, explique

« L’insonorisation d’un hôtel aéropor-

d’intérieur de la rue Saint-Jacques, dans

Mme Marie-Josée Vaillancourt, vice-

tuaire constitue toujours un énorme

le Vieux-Montréal. , Automne 2009 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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Où convergent aéronautique et aéroportuaire

Si vous voulez être au cœur de l’industrie aérospatiale, ou tout simplement dans le feu de l’action, une destination s’impose. En effet, nos aéroports hébergent 300 entreprises clés qui emploient quelque 29 000 personnes. De plus, nous avons maintenant 1 500 acres de terrains prêts à être développés, à proximité d’infrastructures aéroportuaires et de partenaires stratégiques de calibre mondial. Tout cela offert aux coûts d’installation parmi les plus bas en Amérique du Nord. Voilà de quoi faire décoller votre offre de service, ainsi que vos profits. Pour savoir comment nous pouvons vous aider à élargir vos horizons d’affaires, contactez-nous au realestate@admtl.com.

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MICHEL BOUCHARD VICE-PRÉSIDENT DIRECTEUR, QUÉBEC, GROUPE ALTUS

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MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER Au cours des douze derniers mois, le marché de l’investissement immobilier a connu une de ses périodes les plus tumultueuses de son histoire; dans un délai de quelques mois, nous sommes passés d’une situation où la demande pour les immeubles à revenus excédait largement l’offre à une situation où la demande s’est presque complètement résorbée.

P

lusieurs facteurs peuvent expli-

niveau de transactions immobilières au

quer cette baisse de la demande

Canada de beaucoup réduit par rapport

comme, par exemple, l’affaissement

à la même période en 2008. Comme l’im-

des marchés boursiers, qui ont créé un

mobilier répond parfaitement au jeu de

déséquilibre dans les allocations des

l’offre et de la demande, il était logique de

fonds de pension et celles des investisseurs

prévoir que les rendements immobiliers

institutionnels. À cela viennent également

allaient augmenter pour pallier une

s’ajouter un financement moins accessi-

demande réduite pour ce type d’investisse-

ble, des primes de financement ajustées

ments. Mais en quasi-absence de tran-

à la hausse, une perte de confiance des

sactions, de combien sont affectés les

investisseurs dans la capacité des

prix? Le graphique suivant, extrait de nos

locataires à continuer de payer leurs

sondages InSite effectués auprès de plus

loyers ainsi qu’une rareté du capital.

de 100 investisseurs, montre l’évolution des rendements immobiliers pour les

Entre la fin de l’année 2008 et le milieu

immeubles commerciaux entre le 2e tri-

de l’année 2009, nous avons observé un

mestre de 2008 et le 3e trimestre de 2009.

CANADA – TAUX DE RENDEMENT IMMOBILIER

10,0 % 9,5 % 9,0 % 8,5 %

T.R.

8,0 % 7,5 % 7,0 %

T.G.A.

PHOTO : JBC PAR DENIS BERNIER

6,5 % 6,0 % 5,5 % 5,0 % 07Q2

07Q3

07Q4

08Q1

08Q2

08Q3

08Q4

09Q1

09Q2

09Q3

Source : Sondages Altus InSite, bureaux AA, centres comm. rég. niveau 1, industriel uniloc. et multifamilial banlieue; Vancouver, Edmonton, Calgary, Toronto, Ottawa, Montréal, Québec et Halifax

Automne 2009 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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À la lecture de ce graphique, il appert que les rendements auraient augmenté de

En l’absence de ventes d’immeubles de

près de 100 points de base pour les immeubles de meilleure catégorie, alors que ceux

deuxième catégorie, il demeure toutefois

de deuxième classe auraient vu leurs rendements être majorés de plus de 150 points

plus difficile de confirmer que les ren-

en moyenne. Alors qu’avant juin 2009 nous naviguions dans le brouillard en ce

dements pour ce type d’immeubles ont

qui concerne l’augmentation précise des rendements immobiliers, nous pouvons

atteint leur plafond. On assiste à une

maintenant confirmer que ces primes sont mesurables sur le marché puisque nous

polarisation des produits, c’est-à-dire que

sommes en mesure d’analyser de vraies transactions immobilières récentes. Les

la différenciation des rendements entre

graphiques suivants montrent l’évolution de la confiance des investisseurs vis-à-vis

les immeubles de classe A et de classe B

de l’immobilier entre décembre 2008 (1er trimestre 2009) et septembre 2009

retourne à la normale. La rareté de produits

e

(3 trimestre 2009). Ces graphiques suggèrent donc que la glissade des rendements

à vendre a, lors des dernières années,

aurait atteint sa fin, à tout le moins pour les immeubles de meilleure catégorie.

beaucoup bénéficié aux immeubles de deuxième classe.

ANTICIPATION DE L’ÉVOLUTION DES VALEURS IMMOBILIÈRES Depuis les trois à cinq derniers mois, on

2009T3

observe au Canada un revirement de situation très propice à l’investissement HAUSSE 15,5 %

immobilier pour les motifs suivants: • Depuis son creux en début d’année, le TSX s’est accru de plus de 50%, rétablissant ainsi certains ratios d’allocation des fonds de pension. BAISSE 29,1 %

• Le financement redevient plus accessible et certains prêteurs ont réduit leurs

AUCUN CHANGEMENT 55,4 %

primes. • Le processus de rationalisation des entreprises au Canada semble avoir atteint sa fin et on observe une création d’emplois

2009T1

(bien que modeste). HAUSSE 4,2 %

• Le regain de confiance des consommateurs est amorcé. • Au cours du 3e trimestre de 2009, les fiducies de revenu ont émis près de 2,5

AUCUN CHANGEMENT 25,0 %

milliards de dollars en nouvelles émissions, débentures, etc., entraînant la BAISSE 70,8 %

création de capital disponible pour l’investissement. • La rareté de bons produits immobiliers disponibles à l’investissement demeure.

28

IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2009


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L’alignement de ces facteurs laisse présager une reprise de l’activité immobilière en 2010. Cependant, certaines leçons de la période historique que nous venons de vivre doivent être prises en compte. A) L’effet «Boom»/«Bust»: Certains marchés sont plus durement touchés. Il faut apprendre à reconnaître ces risques et mieux contrôler nos entrées et sorties. Des croissances fulgurantes comme celles connues à Calgary ont déjà été expérimentées dans le passé. B) Des rendements immobiliers irrationnels: Lorsque l’immobilier produit des rendements qui s’approchent de ceux produits par les obligations, il finit toujours par y avoir une correction. C) La surconstruction: Les marchés les plus touchés sont ceux qui ont été les moins disciplinés; la construction sans prévente ou prélocation engendre des risques importants. D) Un financement trop facilement accessible: Chaque crise immobilière dont nous avons été témoins était causée par un accès au crédit largement facilité par des prêteurs trop agressifs en temps de croissance et qui se retirent quasi complètement lorsque le vent se met à tourner. Lorsque nous analysons ces phénomènes, nous comprenons mieux pourquoi le marché de Montréal résiste bien jusqu’à présent à cette récession. D’abord, il n’y a eu ni «boom» important ni «bust», pas plus qu’on n’a dénoté de surconstruction ou d’augmentation démesurée de l’inoccupation. De plus, on a fait moins appel au surfinancement. Ainsi, les rendements immobiliers sont restés plus raisonnables que ceux des autres marchés nord-américains. Il ne faut cependant pas crier victoire trop rapidement puisque notre principal partenaire commercial demeure les États-Unis, qui ne sont pas tout à fait sortis du pétrin. Nous y observons, entre autres: • Une devise (US) qui se déprécie et qui crée une pression à la hausse sur le dollar canadien, ce qui est mauvais pour nos exportations, surtout au Québec et en Ontario. • Plus de 3,5 trillions de financement commercial à renouveler dans les deux ou enregistrées jusqu’à présent, plusieurs propriétaires, projets et banques sont à risque. Une des solutions qui peut être envisagée pour corriger le problème de pertes de valeurs est de créer de l’hyperinflation pour inverser la tendance actuelle. Cependant, l’hyperinflation amène un risque important d’augmentation des taux d’intérêts. Et c’est reparti ! ,

PHOTO : ISTOCKPHOTO.COM PAR SÉBASTIEN COTÉ

trois prochaines années. Avec les pertes de valeurs immobilières (de 30 à 45 %)

Automne 2009 — IMMOBILIER COMMERCIAL

29


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Gestion des matières résiduelles

FRÉDÉRIC SAINT-MLEUX, M. ENV., CONSULTANT ET CONSEILLER EN ENVIRONNEMENT ET EN GESTION DES MATIÈRES RÉSIDUELLES, RCI ENVIRONNEMENT INC.

RETARD DU SECTEUR MUNICIPAL: des résultats décevants, un plan de relève encourageant À l’orée de 2010, on peut conclure que l’objectif de mise en valeur de 65 % des matières résiduelles en 2009 visé par la Politique québécoise de gestion des matières résiduelles 1998-2008 n’a pas été atteint.

PHOTO: JBC PAR DENIS BERNIER

L

matières résiduelles de l’agglomération de

la gestion des matières résiduelles

Montréal 2010-2014, repoussant par le

au Québec, celui de 2006, éta-

fait même de cinq ans son échéancier.

blissait le taux de récupération et de

Les principaux énoncés de ce plan

valorisation des 12,95 millions de tonnes

directeur sont d’implanter de nouvelles

de résidus générés à 52 %, tout secteur

infrastructures de traitement et d’élimi-

confondu (municipal, ICI et CRD). Quant

nation des ordures ménagères dans une

au secteur municipal, sa performance

perspective d’autonomie sectorielle

n’atteignait que 32 % de récupération.

tout en évaluant les options de traite-

Plus récemment, le bilan 2008 de l’agglo-

ments biologiques et thermiques des

mération de Montréal faisait écho d’une

matières organiques et des déchets

performance de 28,6 %, soit 300 000

ultimes, notamment celles générant

tonnes récupérées des 1045700 tonnes

d’importantes quantités d’énergie.

de résidus générés. Des chiffres encore très loin des objectifs établis.

Pour concrétiser cette «nouvelle phase» et ne pas reporter à nouveau au futur les

S’il ne sert à rien d’en identifier ici les

PHOTO: JBC PAR DENIS LEMELIN

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e dernier portrait provincial de

IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2009

objectifs ciblés par la politique, des

causes, il peut être mentionné que

solutions de collecte adaptées aux

l’inexistence de certains services, dont

traitements sélectionnés devront être

celui de la collecte généralisée des

mises en place. Les secteurs munici-

matières organiques, explique en partie

pal et privé se doivent de partager des

les piètres performances des derniers

orientations similaires afin qu’un front

bilans. Il est également reconnu que les

commun mène à une concertation des

modalités des services de collecte (type,

acteurs.

fréquence) sont des paramètres importants qui influencent le taux de récupération.

Certaines entreprises désirent s’impliquer dans cette ère de changement, car c’est

Voilà pourquoi Montréal s’est doté d’un

en équipe que d’ambitieuses percées se

nouveau Plan directeur de gestion des

produisent. ,


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Vos droits et vos obligations ME JAMES PAPADIMITRIOU AVOCAT SPÉCIALISÉ EN DROIT COMMERCIAL, ET PARTICULIÈREMENT EN DROIT IMMOBILIER

L’IMPORTANCEDELAVÉRIFICATION DILIGENTEPRÉALABLE

ET EN SERVICES FINANCIERS, ASSOCIÉ AU SEIN DU CABINET BLAKES, À MONTRÉAL

À LA MISE EN MARCHÉ D’UNE PROPRIÉTÉ Le nouveau climat de prudence et de méfiance des acheteurs qui s’est installé dans le marché immobilier rend la période de vérification diligente avant la mise en marché d’un immeuble plus importante qu’elle ne l’a jamais été.

E

n effet, cette période, si elle est

avant la mise en marché de la propriété,

adéquatement planifiée, pourra

cela lui permettra de réduire considéra-

offrir au vendeur de nombreux

blement les risques de retard de la

avantages, notamment celui de réduire

vente de son immeuble et rassurera les

les risques de retard important ou de

acheteurs potentiels.

réduction inutile du prix de vente. Nous dressons ci-dessous une liste,

Charges

non exhaustive, de certains éléments

Le vendeur devrait aussi faire les

qu’un vendeur devrait considérer

recherches appropriées afin de déter-

durant cette période.

miner s’il existe des hypothèques ou autres charges grevant sa propriété

Consentements et renonciations des tiers Le vendeur devrait examiner les documents pertinents relativement aux contrats affectant son immeuble afin d’établir clairement les droits de premier refus qui devront faire l’objet de renonciations ou des consentements qui devront être obtenus pour en permettre la vente. En effet, dans certains cas, les délais nécessaires pour l’obtention de

PHOTO : JBC PAR DENIS BERNIER

renonciations ou de consentements pourraient être considérables. La présence de tels droits pourrait aussi faire peur à certains acheteurs potentiels qui

qui ont été remboursées, mais qui apparaissent toujours aux registres ou encore qui y ont été inscrites par erreur. La mainlevée d’une charge peut nécessiter des délais importants, en particulier si celle-ci a été remboursée depuis longtemps puisqu’il est alors difficile de retracer le signataire approprié. De plus, dans l’éventualité où le créancier ne peut être retracé ou ne dispose plus de l’existence légale, des délais additionnels pourraient être encourus puisqu’il faudra alors obtenir une ordonnance du tribunal pour obtenir la mainlevée.

préféreront éviter des délais et des négociations additionnelles. Si le

Le vendeur pourrait aussi vouloir mettre

vendeur débute le processus d’obtention

en place les servitudes nécessaires afin

de ces consentements et renonciations

de documenter des situations existantes Automne 2009 — IMMOBILIER COMMERCIAL

31


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(par exemple, un propriétaire de deux propriétés contiguës

s’avérer fort utile pour le vendeur de procéder à une évaluation

qui souhaite n’en vendre qu’une pourrait vouloir établir les

environnementale de phase 1 et, au besoin, une évaluation

servitudes nécessaires afin de régulariser l’utilisation de voies

environnementale de phase 2 avant de mettre sa propriété en

d’accès communes) ou encore obtenir des dérogations de

vente. Cette pratique prudente lui permettra de contrôler

la municipalité où se trouve l’immeuble relativement à la

le processus et les délais relatifs à ce type d’examens, en

non-conformité du bâtiment avec les règlements de zonage

particulier si des lettres de fiabilité (reliance letters) en faveur de

(tel le non-respect des marges de recul).

l’acheteur potentiel sont négociées dès le départ avec le consultant. Cela pourra réduire considérablement les délais

De telles mesures prises dès le début du processus permettront

de la période de vérification diligente de l’acheteur et attirer des

d’éviter des demandes de l’acheteur pour la prolongation des

acheteurs, qui y verront une réduction de leurs propres coûts.

délais ou encore des demandes pour la réduction du prix. Elles permettront aussi au vendeur de contrôler le processus de

Conclusion

vente, lui assurant d’éviter des négociations additionnelles.

Bien que les considérations pratiques et monétaires dictent, dans une large mesure, la portée des examens préalables à la

L’état physique de la propriété

mise en marché d’une propriété, le vendeur prudent devrait

La période préalable à la mise en marché d’un immeuble est

examiner les mesures à prendre, leurs coûts et leurs conséquences

un bon moment pour évaluer à quels examens physiques de la

positives éventuelles, puis prendre une décision informée. Si le

propriété les acheteurs éventuels seront susceptibles de

vendeur « connaît » réellement sa propriété, peut prévoir les

procéder. De nos jours, les acheteurs accordent une impor-

problèmes qui pourraient survenir au cours du processus de

tance particulière aux examens environnementaux, lesquels

vente et offrir des solutions ou des choix raisonnables, les

occasionnent souvent des délais importants. Il pourrait donc

délais seront réduits et le prix de vente éventuel, maximisé. ,

32

IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2009


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Formation continue

ON Y EST PRESQUE…

FRANCINE FORGET DIRECTRICE GÉNÉRALE DU COLLÈGE DE L’IMMOBILIER DU QUÉBEC

L’arrivée de la nouvelle Loi sur le courtage immobilier1 est un bon moment pour réviser les compétences qui seront exigées pour l’exercice du courtage commercial.

tier commercial doit, et devra :

Administrer ses affaires; Analyser tout projet visant une opération de courtage relative à la vente, l’achat, l’échange et la location d’un immeuble, d’un terrain commercial ou d’une entreprise et… conseiller son client; Mener à terme l’opération de courtage commercial. Évident, n’est-ce-pas? Certainement! Mais dans l’esprit du législateur, et dans celui du futur organisme régulateur, ces compétences générales devront se traduire par six compétences-clés que tout aspirant courtier commercial devra maîtriser afin de passer avec succès l’examen.

Les six compétences-clés > Agir de façon éthique et responsable; > Gérer ses activités professionnelles; > Recourir aux règles de droit générales et particulières dans les opérations de courtage commercial;

> Effectuer les opérations de courtage relatives à la vente, l’achat, la location ou l’échange d’un immeuble autre que résidentiel, incluant les entreprises; > Analyser financièrement un projet immobilier d’entreprise. Lorsque viendra le temps de choisir un établissement d’enseignement pour la formation, il faudra tout d’abord vous assurer que celui-ci offre le programme Courtier commercial. N’oubliez pas de vous informer également si celui-ci a une politique de reconnaissance des acquis et des expériences. Il s’agit d’un avantage important pour le futur courtier commercial, qui pourrait ne pas avoir à suivre tous les cours du programme. Finalement, la proximité de l’établissement d’enseignement, sa réputation ainsi que sa notoriété, la possibilité d’y suivre les formations en classe virtuelle de même que son implication sociale (par l’entremise d’une fondation, etc.) figurent parmi les autres points à évaluer pour arrêter votre choix. , 1

> Estimer la valeur de l’actif;

34

IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2009

Au moment d’écrire ces lignes, cette loi était

adoptée, mais pas encore en vigueur.

PHOTO : JBC PAR ROSAIRE TURCOTTE

D

’une manière générale, le cour-


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Chronique municipale DE PLUS EN PLUS DE MUNICIPALITÉS

PROFITENT DES MEILLEURES PRATIQUES FAVORISANT LES BÂTIMENTS DURABLES

M. JEAN-GUY BRETON MAIRE DE LA MUNICIPALITÉ DE LAC-ETCHEMIN ET PRÉSIDENT DE LA COMMISSION DE L’AMÉNAGEMENT ET DES TRANSPORTS DE L’UNION DES MUNICIPALITÉS DU QUÉBEC

Le développement durable et la préoccupation écologique ne sont plus uniquement l’affaire des grandes villes. De plus en plus de municipalités se lancent dans une démarche de développement durable qui mise sur un apprentissage collectif. La certification écologique des bâtiments devient alors un incontournable.

L

es municipalités doivent s’adapter

LEED. Qu’il s’agisse de bâtiments

aux réalités environnementales

municipaux, commerciaux, industriels

actuelles et futures qui «viennent

ou résidentiels, construire selon des

du ciel ». Les changements climatiques

principes respectueux de l’environ-

ne laissent personne de glace et

nement est en effet régi par des normes

motivent les citoyens à s’isoler toujours

menant à des certifications précises. La

davantage du monde extérieur, du

notion étant encore nouvelle, divers

moins en matière d’habitat.

organismes tels Écohabitation ou la division Québec du Conseil du bâtiment

Les entrepreneurs, par conscience

durable du Canada (CBDCa) se chargent

écologique ou économique, ont compris

donc de faire connaître les principes

le message et s’efforcent de rendre les

LEED aux municipalités.

immeubles plus efficaces sur le plan énergétique. Les gouvernements fédéraux

C’est aussi pourquoi, lors de ses

et provinciaux offrent des subventions

dernières Assises annuelles tenues à

et des programmes comme Novoclimat

Gatineau, l’Union des municipalités du

pour répondre à la demande populaire.

Québec (UMQ) a présenté un atelier

Les municipalités québécoises, elles,

intitulé « Développement durable :

multiplient les initiatives afin de favoriser

comment les municipalités peuvent-

le développement de l’écoconstruc-

elles profiter des meilleures pratiques

tion et l’établissement d’habitations

favorisant les bâtiments durables ?» Les

plus vertes.

participants y ont appris que plusieurs

Même si les municipalités qui agissent

performance, car ceux-ci consomment

concrètement demeurent minoritaires,

moins d’énergie que les bâtiments tra-

elles sont de plus en plus nombreuses à

ditionnels, font une utilisation plus

annoncer ou à compléter des projets

efficace de l’eau et offrent des espaces

visant l’obtention d’une certification

intérieurs plus sains.

PHOTO : JBC PAR DENIS LEMELIN

avantages favorisent les bâtiments à haute

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Des spécialistes de la construction

quartiers entiers selon des normes envi-

doit encourager la construction de

« verte » ont dressé aux élus un portrait

ronnementales précises et reconnues

bâtiments durables. L’Union demande

des différentes avenues menant à un

dans l’industrie du bâtiment durable,

ainsi au gouvernement de créer des

aménagement du territoire qui encou-

les municipalités ont tout à gagner à

programmes d’incitatifs financiers qui

rage l’essor des bâtiments durables

travailler avec les entrepreneurs.

pousseraient le milieu municipal à

et rend possible les constructions

mettre des projets de l’avant.

parfois même réduire la demande en

L’UMQ souhaite favoriser la construction de bâtiments durables

municipales, des Régions et de

services d’infrastructures. En outre,

Consciente que les municipalités du

l’Occupation du territoire a fait connaître

l’utilisation de technologies moins

Québec veulent davantage mettre en

son désir d’accompagner les munici-

énergivores et de modes de construc-

pratique les principes du développement

palités dans leur volonté d’entreprendre

tion innovants contribuent à amoindrir

durable en saisissant, entre autres, les

une démarche de développement

considérablement les impacts sur

opportunités offertes par les bâtiments

durable au sein de leur communauté.

l’environnement, améliorant ainsi la

durables et les différentes certifications

Le Ministère prévoit publier une série

qualité de vie de la collectivité.

écologiques, l’UMQ a adopté, lors de

de documents touchant la planification

son conseil d’administration du 19 juin

territoriale et le développement durable,

On a remarqué que pour construire des

dernier, une résolution visant à sensi-

dont un guide des bonnes pratiques pour

édifices municipaux, des maisons et des

biliser le gouvernement au fait qu’il

promouvoir les bâtiments durables. ,

respectant les diverses certifications.

De son côté, le ministère des Affaires

PHOTO: VILLE DE GATINEAU

Ils ont constaté que ces projets peuvent

Le Centre sportif de Gatineau, un bâtiment de 50,4 M$, est en attente d’une certification LEED.

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En toute justice

Contrats des organismes publics:

LES NOUVELLES RÈGLES APPLICABLES

ME LISE BERGERON, ASSOCIÉE AU SEIN DE LA FIRME STEIN MONAST S.E.N.C.R.L. DE QUÉBEC ET BÂTONNIÈRE DU BARREAU DE QUÉBEC, SPÉCIALISTE DU DROIT IMMOBILIER, ADMINISTRATIF ET MUNICIPAL

Le législateur a entrepris une réforme des règles applicables aux contrats des organismes publics québécois.

Cette nouvelle loi et ses règlements d’application ont pour objectif d’uniformiser les règles et conditions relatives aux contrats conclus entre un organisme public et des contractants privés, et de faciliter la tâche des fournisseurs de biens, des prestataires de services et des entrepreneurs lorsqu’ils répondent aux appels d’offres, le tout dans le respect du principe de la libre concurrence et de celui du traitement intègre et équitable des concurrents. La LCOP et ses règlements d’application uniformisent les pratiques relativement à la conclusion des contrats suivants par les organismes publics : > Les contrats d’approvisionnement, incluant les contrats d’achat ou de location de biens meubles, lesquels peuvent comporter des frais d’installation, de fonctionnement ou d’entretien des biens;

> Les contrats de travaux de construction

visés par la Loi sur le bâtiment pour lesquels le contractant doit être titulaire d’une licence; > Les contrats de services; > Les contrats de partenariat publicprivé et tout autre contrat déterminé par règlement du gouvernement. Plus particulièrement, la LCOP et ses règlements visent les organismes publics suivants: > Les ministères et les organismes de l’administration gouvernementale; > Les établissements du réseau de la santé et des services sociaux; > Les établissements du réseau de l’éducation (plus précisément: les commissions scolaires, les collèges d’enseignement général et professionnel et les établissements universitaires). Il est à noter que les municipalités et les villes ne sont pas assujetties à la LCOP Elles demeurent toutefois soumises aux dispositions de la Loi sur les cités et villes et à celles du Code municipal. La LCOP et ses règlements d’application prévoient deux principaux modes d’attributiondescontrats:leprocessusd’appeld’offres public et le contrat conclu de gré à gré. PHOTO: JBC PAR DENIS LEMELIN

C

ette réforme a conduit à l’adoption du texte de la nouvelle Loi sur les contrats des organismes publics L.R.Q. c. C-65.1 (« LCOP ») et de ses trois règlements d’application : le Règlement sur les contrats d’approvisionnement des organismes publics, c. C-65.1, r. 1 («RCA»); le Règlement sur les contrats de services des organismes publics, c. C-65.1, r. 2 (« RCS ») et le Règlement sur les contrats de travaux de construction des organismes publics, c. C-65.1, r. 3 (« RCTC»), lesquels sont entrés en vigueur le 1er octobre 2008.

Tout d’abord, un organisme public doit obligatoirement recourir à la procédure d’appel d’offres public, notamment pour tout contrat d’approvisionnement, de services ou de travaux de construction Automne 2009 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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Qualité. Expertise. Intégrité. Des valeurs de référence en évaluation et en analyse immobilière. Ces valeurs sont nôtres depuis près de 20 ans et nous ont permis de nous tailler une place de choix sur le marché de l’évaluation immobilière au Québec. Nous offrons l’expertise d’une équipe multidisciplinaire hautement qualifiée, au savoir-faire reconnu et stimulée à toujours se surpasser afin de répondre à tous vos besoins d’évaluation tant résidentielle que commerciale. Québec • Lévis • Portneuf • Montréal

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2009

comportant une dépense égale ou supérieure au seuil minimal prévu dans tout accord intergouvernemental applicable pour ces contrats. Pour tous les organismes et touslestypes de contrat, ce seuil minimal vise un contrat comportant une dépense supérieure ou égale à 100 000$, sauf en ce qui concerne un contrat d’approvisionnement pour un ministère ou un organisme gouvernemental, auquel cas le seuil minimal vise un contrat comportant une dépense supérieure ou égale à 25 000 $. Dans le secteur immobilier, le seuil minimal pour procéder à un appel d’offres public vise donc les contrats impliquant une dépense supérieure ou égale à 100 000 $. La LCOP et le RCTC prévoient toute une série de règles encadrant le processus d’appel d’offres public, notamment quant au contenu de la publication de l’avis d’appel d’offres dans le Système électronique d’appel d’offres (SEAO), au contenu obligatoire des documents d’appel d’offres, aux conditions d’admissibilité d’un entrepreneur, aux conditions entraînant le rejet automatique d’une soumission, au droit d’un organisme de refuser un entrepreneur dans certaines circonstances particulières, à la modification des documents d’appel d’offres par addenda, à l’exigence d’une garantie de soumission, aux étapes suivant la réception des soumissions (dont l’ouverture des soumissions), à l’examen des soumissions et aux modalités d’adjudication des contrats, à la publication obligatoire de renseignements au SEAO (dont notamment le résultat de l’ouverture publique des soumissions, le nom de l’adjudicataire et le montant du contrat adjugé) et plusieurs autres règles. Des règles similaires, et parfois même particulières, sont prévues dans le RCA et le RCS pour les contrats d’approvisionnement et de services.

Par ailleurs, la LCOP prévoit que l’adjudication par un organisme public d’un contrat comportant une dépense inférieure au seuil minimal d’appel d’offres peut s’effectuer de gré à gré, mais doit se faire dans le respect des principes établis dans cette loi. L’organisme public peut aussi conclure de gré à gré un contrat comportant une dépense supérieure au seuil minimal prévu pour un appel d’offres dans certains cas, entre autres en raison d’une situation d’urgence, lorsqu’un seul contractant est possible ou lorsqu’il s’agit d’une question de nature confidentielle et qu’il est raisonnable de croire que sa divulgation, dans le cadre d’un appel d’offres public, pourrait en compromettre la nature ou nuire de quelque autre façon à l’intérêt public. En somme, une panoplie de nouvelles règles régissent les fournisseurs, les prestataires de services et les entrepreneurs lorsqu’ils participent à des appels d’offres lancés par des organismes publics. Bien que ces derniers soient tenus de respecter le principe du traitement intègre et équitable des soumissionnaires, il peut s’avérer judicieux pour les fournisseurs, les prestataires de services et les entrepreneurs qui répondent aux appels d’offres de se faire conseiller sur ces nouvelles règles, que cela concerne la façon de remplir les formulaires obligatoires de soumission, le processus d’appel d’offres lui-même ou la validité du processus d’appel d’offres suivi par un organisme. Soumissionner est devenu pour plusieurs concurrents un moyen important de se voir adjuger un contrat, voire même un mode obligatoire lorsque la loi le prévoit. Dans le contexte où la concurrence est parfois féroce, les fournisseurs, les prestataires de services et les entrepreneurs doivent être à l’affût de leurs droits. ,


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Marché immobilier de Québec

activité de développement

STEVE GILBERT DIRECTEUR GÉNÉRAL ET ÉVALUATEUR SÉNIOR, GROUPE ALTUS QUÉBEC

SOUTENUE SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER DE QUÉBEC EN 2009 Plusieurs se souviendront de l’année 2009 comme d’une année de vaches maigres, où l’immobilier a été frappé de plein fouet par la récession et la crise financière mondiale. Or, tandis qu’à Montréal, la plupart des vastes projets immobiliers sont sur la glace, les promoteurs immobiliers de Québec ont marqué des points (aucune allusion fortuite au possible retour des Nordiques…) et les grues se sont davantage activées en 2009 qu’avant la récession. Comment donc expliquer qu’à Québec, des promoteurs immobiliers locaux aient choisi 2009 pour lancer leurs chantiers d’envergure ? N’était-ce pas le pire moment pour le faire ?

L

es conditions économiques à

région métropolitaine au pays (excep-

Québec en 2009 ont été excel-

tion faite de Régina) qui a vu son taux de

lentes, si l’on considère que le

chômage descendre entre juillet 2008

reste de l’Amérique du Nord se relève

et juillet 2009 pour se situer à 4,8 %.

péniblement d’une grave récession. L’activité a été particulièrement effer-

a augmenté de 3,0 % en 2009 à

vescente sur le marché multifamilial,

Québec, par rapport à seulement

avec près de 1 000 nouvelles mises en

0,7 % pour la moyenne des Canadiens.

chantier d’unités d’appartements en

Le PIB, quant à lui, ne s’est replié que

location ou en copropriété au 3e tri-

de 0,6 %, comparativement à -2,5 %

mestre 2009. Une hausse de 73 % par

au Canada. Et Québec est la seule

rapport au 3e trimestre 2008 !

Unités en copropriété Unités locatives TOTAL

3e trimestre 2008

3e trimestre 2009

% variation

182

470

61 %

75

490

84 %

257

960

73 %

PHOTO: JBC PAR DENIS LEMELIN

Le revenu personnel des habitants

Source : SCHL

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Les projets de condos ont pullulé tant en Haute-Ville qu’en

gamme de services offerts à même les nouveaux complexes

périphérie, et ceux qui concernaient les appartements se sont

locatifs de haute densité permettent à une clientèle vieillissante

écoulés à un rythme soutenu. La demande est essentiellement

de retarder la transition vers les résidences pour personnes

venue de deux groupes: les premiers acheteurs, qui paient

âgées autonomes. Un créneau prometteur.

entre 175$ et 200$ le pied carré pour des édifices abordables en banlieue, et les baby-boomers, qui cherchent un produit de

La Cité Verte est un autre excellent exemple de la forte activité

qualité supérieure. Dans cette catégorie, les acheteurs paient

de construction de la capitale. Ce nouveau quartier, situé

jusqu’à 350$ le pied carré pour les complexes les plus pres-

en Haute-Ville, répond aux critères les plus élevés en matière

tigieux de la Haute-Ville.

de développement durable. Il comptera 800 logements en copropriété et en location ainsi que des espaces commerciaux,

Les plus imposants projets lancés cette année l’ont été presque

misant sur la mixité et la synergie du site. Selon M. Jean Morency,

exclusivement par des promoteurs immobiliers de Québec. Au

pdg de SSQ Immobilier, promoteur du projet, 75 personnes se

niveau du multifamilial, le promoteur Logisco développe près

sont déjà inscrites sur la liste afin de réserver leur appartement.

de Lebourgneuf Les Boisés de la Colline, un complexe de 236 logements (25 M$ d’investissement). Un peu plus au sud,

À Lévis, le développement du nouveau Quartier Miscéo a été

le promoteur Beaudet & Saucier a mis en chantier son projet

lancé avec la construction d’une première phase d’appartements

de 1 100 unités Les Jardins de Vérone (un investissement de

en copropriété. À terme, ce projet de 200 M$ regroupera

100 M$). D’ailleurs, selon M. Claude Beaudet, président de

autour du nouveau Centre de congrès et d’expositions de

Beaudet & Saucier, Québec n’a pas ressenti les effets de la

Lévis divers complexes à usage mixte comprenant habitations,

récession et les unités locatives de qualité ont trouvé

commerces, résidences pour personnes âgées, espaces verts et

preneurs auprès de la clientèle des baby-boomers. La vaste

immeubles de bureaux.

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2009

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Les Boisés de la Colline

Du côté des immeubles de bureaux, près d’un million de pieds carrés de bureaux – sur un marché locatif total de 17 millions de pieds carrés – viennent d’être achevés ou le seront prochainement. Les édifices livrés au printemps 2009 sont déjà occupés à plus de 90%.

Espace de bureaux et commerces 300, Saint-Paul, Québec

La moitié des autres sont loués, et des ententes sont en négociation. Il est important de mentionner que le marché

Disponibilité : printemps 2010

des immeubles de bureaux de Québec

Superficie bureaux et commerces jusqu'à 65 000 pi2

affichele plusfaible taux d’inoccupation

Étage type : 27 000 pi2

de toutes les grandes villes canadiennes.

Possibilité d'entreposage Comme il n’y a eu que très peu de cons-

Stationnement intérieur et extérieur

tructions en 2006, 2007 et 2008, les projets livrés aujourd’hui répondaient à une demande refoulée sur cemarché, où les pertes d’emplois de bureaux ont été à peine perceptibles pendant la récession. Selon les scénarios d’absorption du Groupe Altus, le taux d’inoccupation à Québec atteindra un sommet de 7,4% en 2011 avant de se replier à

> Au coeur de Québec dans le Vieux-Port > Voisin de la Gare du Palais et du terminus d'autobus > Excellente visibilité > Accès rapide aux autoroutes 40 et Laurentienne > Présence de transport en commun (Métrobus) > Vue imprenable sur la marina, le Château Frontenac, les parcs > Candidat Leed Argent

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Le Quartier Miscéo

TABLEAU DES PROJETS COMPLÉTÉS EN 2009 Projets Québec

Certification visée

Promoteur

Sous-secteur

Superf. de bureaux (pi2)

Place de l'Escarpement

LEED Or

Immostar

Lebourgneuf

145 000

Cagim

Lebourgneuf

160 000

La Capitale MFQ

Sainte-Foy

165 000

GM Développement

Saint-Roch

110 000

Complexe d'affaires Lebourgneuf Le Delta 3

LEED Or

Édifice Beenox TOTAL QUÉBEC

580 000

TABLEAU DES PROJETS EN CONSTRUCTION – LIVRAISON 2010 Projets Québec

Certification visée

Promoteur

Sous-secteur

Superf. de bureaux (pi2)

Tour Cominar Phase 1

LEED Argent

FPI Cominar

Sainte-Foy

320 000

Édifice CSN

LEED Or

Fondaction Québec

Saint-Roch

57 600

300, rue Saint-Paul, Place Telus

LEED Or

Solim

Saint-Roch

135 895

TOTAL QUÉBEC

513 495 Source : Altus InSite et Groupe Altus

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2009


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Beaucoup de développement, mais peu de transactions

petite envergure que celles qui se sont

Par contre, sur le marché des édifices

conclues en 2006 et 2007, telles que la

multifamiliaux de plus petit gabarit, des

La Banque du Canada peut bien affirmer

transaction des Galeries de la Capitale

transactions réalisées cette année nous

que la récession est officiellement derrière

(360 M$), du complexe Samuel-Holland

permettent d’observer une hausse cons-

nous, le système financier commence

(88 M$), du portefeuille résidentiel que

tante des prix unitaires. D’ailleurs, dans

à peine à se dégourdir et les liquidités

Beaudet & Saucier a vendu à Cap Reit au

le segment de marché du 6-19 logements,

dont l’industrie a tant besoin pour

coût de 60 M$, du portefeuille de bureaux

les prix ont augmenté de 26 000$ à

lancer de nouveaux projets ou financer

acquis par Allied Properties (32,5 M$), de

55 000$ par appartement entre 2002

des acquisitions ne sont pas encore au

Place Québec (45 M$) ou du 500, Grande

et 2009.

rendez-vous. Les seuls promoteurs

Allée Est (95 M$). Rien de tel en 2009 à

immobiliers ayant réussi à obtenir du

Québec. Seuls les promoteurs et investis-

Bref, l’année 2009 à Québec a été

financement sont ceux qui jouissaient

seurs locaux ont été actifs sur le marché

marquée par une forte activité de

d’une relation d’affaires bien établie avec

de Québec cette année.

développement et même d’investisse-

leur prêteur et ils ont dû, malgré tout, se plier à des exigences plus strictes.

TABLEAU DES PROJETS EN CONSTRUCTION – LIVRAISON 2010

Même si le marché immobilier se porte

Nombre de bureaux

Superficie totale de l’immeuble (pi2)

Taux d’inoccupation (%)

Québec

205

17 051 793

5,5

Classe A

23

4 040 193

8,2

Classe B

120

10 922 185

4,4

Classe C

62

2 089 415

bien à Québec, les grandes orientations

OCTOBRE 2009

en matière de critères de financement sont souvent prises à partir de Toronto. Selon le Groupe Altus, le nombre total de transactions immobilières réalisées

6,1 Source : Altus InSite Octobre 2009

entre septembre 2008 et juin 2009 a chuté de moitié au Canada par rapport

En dépit des bonnes conditions du

ment dans le secteur du multirésiden-

à la même période l’année précédente,

marché, notamment au niveau de la

tiel en général. Le marché des immeubles

passant de 2 176 à 1 097. Pour la région

demande soutenue, le sondage Altus

de bureaux n’a pas été en reste avec les

de Québec, le nombre de transactions

InSite sur les tendances du marché de

nouveaux projets qui se sont ajoutés à

n’a chuté que de 14 % par rapport à l’an

l’investissement immobilier indique une

l’inventaire. La demande est demeurée

dernier, signe que le ralentissement a

hausse considérable des critères de ren-

soutenue pour tous les types de pro-

été beaucoup moins prononcé.

dement anticipés par les investisseurs.

duits immobiliers. Avec la reprise mon-

En l’absence de transactions impor-

diale qui s’amorcera en 2010, le marché

Cela dit, les transactions réalisées à

tantes, il est difficile de vérifier si ces

de Québec est bien positionné pour

Québec en 2008 et 2009 étaient de plus

augmentations se sont matérialisées.

poursuivre sa croissance. ,

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Les Laurentides. Évaluation Serge Lavoie inc. Groupe Eximmo Laurentides, Rive-Nord T : 450 229-6693

Saguenay – Lac-St-Jean. Évaluatech Services d’Évaluations inc. T : 418 696-0248

Mauricie & Les Bois-Francs. Évaluation Mauricie T : 819 372-9733

Sherbrooke et région de l’Estrie. Les Évaluations Pierre Dufresne T : 819 823-9715

Automne 2009 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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Nouvelles brèves Montréal s’enrichit d’un nouveau centre pour les entreprises en technologies de la santé

Une nomination chez Inspec-Sol

L’inauguration officielle de l’Espace•Vie du Campus des technologies de la santé (CTS) a eu lieu cet automne en présence de Mme Michelle Laflamme, directrice générale du Campus des technologies de la santé, M. Gérald Tremblay, maire de Montréal, Mme Manon Barbe, présidente de la Conférence régionale des élus de Montréal, M. André Lavallée, à ce moment maire de l’arrondissement Rosemont–La Petite-Patrie, M. Jean François Lalonde, directeur général de la Corporation de développement économique communautaire (CDEC) Rosemont–Petite-Patrie et M. Daniel Blais, président de la Table des directeurs généraux des caisses Desjardins de la région est de Montréal.

M. Daignault est détenteur d’un baccalauréat en éducation de l’Université du Québec à Montréal. Il possède la qualification IIW-P décerné par l’organisme International Institute of Welding. Ayant œuvré durant huit ans pour le Bureau canadien de soudage au poste de coordonnateur de la formation, il a développé de nombreux programmes techniques reliés à l’inspection et a formé des centaines d’inspecteurs, de superviseurs et d’ingénieurs en soudage au sein d’entreprises telles qu’Hydro-Québec, Transports Québec et Rolls Royce.

PHOTO: INSPEC-SOL

M. Steve Lécuyer, ing. et vice-président de la firme Inspec-Sol inc., a le plaisir d’annoncer la nomination de M. Martin Daignault, B.Éd., à titre de chargé de projets en métallurgie.

Travaillant dans le domaine depuis 20 ans, M. Daignault est aussi président du chapitre de Montréal de l’Association canadienne de soudage (ACS). Il est également membre du comité technique national pour Compétences Canada.

Le Centre CDP Capital reçoit la certification LEED-EB Or Propriété de SITQ, le Centre CDP Capital a récemment obtenu la certification environnementale LEED for Existing Buildings de niveau Or, décernée par le U.S. Green Building Council (USGBC). Il est le deuxième immeuble de bureaux au Québec à recevoir cette prestigieuse reconnaissance.

Sis rue De Gaspé, l’Espace•Vie offre aux jeunes entreprises œuvrant dans le domaine des appareils et dispositifs médicaux quelque 15 000 pieds carrés de bureaux et de laboratoires ainsi que des adresses d’affaires, des espaces communs et des services « à la carte », permettant ainsi à une nouvelle typologie d’entreprises de s’implanter dans le secteur Bellechasse, à l’ouest du métro Rosemont.

Cette certification vient s’ajouter aux nombreuses autres déjà reçues par le Centre CDP Capital depuis la fin de sa construction en 2002. La plus récente remonte à juin 2008, alors que l’immeuble remportait le très convoité prix Édifice de l’année au concours international des prix BOMA dans la catégorie 500 000 à 1 million de pieds carrés. Il est également certifié BOMA BESt, une norme environnementale régie par BOMA Canada.

AXIMA Services devient COFELY Services

Vers des sphères de développement plus nordiques Mme Suzanne Méthot, conseillère au développement et relationniste de presse à la Société de développement Angus (SDA), a récemment quitté ses fonctions afin de relever les nouveaux défis du poste de directrice régionale pour l’Initiative boréale Canadienne (IBC).

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2009

La Société immobilière du Canada nomme un nouveau vice-président pour le Québec M. Mark Laroche, président-directeur général de la Société Immobilière du Canada CLC limitée, a récemment annoncé la nomination de M. Cameron Charlebois au poste de viceprésident, Immobilier, Québec. M. Charlebois dirigera donc dorénavant les activités immobilières de la Société dans la province. Diplômé des universités McGill et Hertfordshire (Angleterre), il compte plus d’une trentaine d’années d’expérience en architecture, en aménagement immobilier, en gestion municipale ainsi qu’en gouvernance au sein du secteur bénévole et communautaire. Il a également été président et directeur général de l’IDU de 1997 à 2002.

PHOTO: SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU CANADA

PHOTO: CTS

Depuis quelques semaines, AXIMA Services, chef de file en matière de gestion technique multiservice, gestion énergétique et gestion des installations, opère sous le nouveau nom de COFELY Services, s’intégrant à GDF SUEZ. Ce changement n’altère cependant en rien la qualité de son service à la clientèle, qui reste la valeur essentielle de l’organisation. Celle-ci continue donc d’offrir des solutions novatrices et durables pour l’exploitation et l’entretien de bâtiments et d’infrastructures techniques.


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Du nouveau au Groupe SMR

Nouvel espace de restauration au Carrefour Laval

PHOTO: GROUPE SMR

M. Jean-Yves Roy, président du Groupe SMR, est heureux d’accueillir une nouvelle filiale dans ses rangs. En effet, M. Michel Lamoureux et toute son équipe de Groupe Urgence Sinistre du Suroît (maintenant Services Après-Sinistre du Suroît) deviennent membres de la grande famille du Groupe SMR. Cette venue provoquera une synergie encore plus grande au sein du Groupe SMR et permettra d’offrir de plus vastes services à sa clientèle.

De gauche à droite : Mme Julie Roy, v.-p., M. Jean-Yves Roy, président du Groupe SMR, M. Michel Lamoureux et Mme Jacinthe Ménard

Après 14 mois de travaux, la Corporation Cadillac Fairview Limitée a dévoilé les espaces fraîchement rénovés du Carrefour Laval, où se trouve maintenant Le Quartier gourmet. Pour Cadillac Fairview, il s’agit d’un investissement de 54 M$ qui a pour but d’inscrire la diversité culinaire au menu de l’expérience magasinage. L’espace compte 1 200 places et respecte le programme LE VERT ÇA RAPPORTEMC de Cadillac Fairview. La rénovation de l’ancienne aire de restauration, qui constitue la dernière phase du projet, a déjà débuté et devrait se terminer à l’automne 2010.

Un tout nouveau bureau pour Avison Young

PHOTO: CADILLAC FAIRVIEW

M. Bernard Poliquin, président-directeur général d’Avison Young au Québec, est heureux d’annoncer l’ouverture d’un deuxième bureau d’Avison Young aux États-Unis. Après Chicago en janvier, l’entreprise canadienne prend son envol à Washington, DC ce moisci. L’objectif à court terme est d’avoir une présence dans les 10 marchés principaux des États-Unis en plus de ses 11 bureaux au Canada.

Des étoiles chez Arcturus La Société immobilière Arcturus est fière d’annoncer que Mme Lise Ricard, gestionnaire immobilière principale, a été retenue comme finaliste dans la catégorie «Étoile montante» dans le cadre de la remise des premiers Prix d’excellence de CREW Montréal, qui a eu lieu récemment au Parquet du Centre CDP Capital. Cette distinction vise à souligner les accomplissements des femmes qui œuvrent dans le domaine de l’immobilier commercial depuis moins de 10 ans. Également, Arcturus souligne l’arrivée de M. Sébastien Coulombe au poste de gestionnaire immobilier dans son équipe du bureau régional de Montréal et de Mme Julie Latulippe comme gestionnaire immobilière du Centre Terrarium, à Pointe-Claire.

Nous vous invitons

Avis de nomination

PHOTO: GROUPE CHOLETTE

Le Groupe Cholette est heureux de présenter M. Yves Nichols au poste de vice-président, Division investissement. M. Nichols proposera aux investisseurs nord-américains et européens des solutions innovatrices en matière de financement et d’investissement dans le marché de l’immobilier et de la copropriété.

L’Industrielle Alliance, un propriétaire de confiance L’Industrielle Alliance, Assurance et services financiers inc. a récemment remporté le premier prix Pérennité Les Affaires pour sa propriété La Tour BNP (1981 McGill College). Ce prix, décerné par l’Ordre des architectes du Québec (OAQ), souligne la durabilité et les qualités architecturales d’un bâtiment public érigé au Québec il y a 25 ans ou plus.

à nous faire parvenir vos communiqués et nouvelles brèves concernant l’immobilier commercial à nouvelles@jacquesboisvert.com

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O ILI

COMMERCIAL

FICHE D’ABONNEMENT VEUILLEZ PHOTOCOPIER LA FICHE D’ABONNEMENT ET LA TRANSMETTRE PAR TÉLÉCOPIEUR AU 450 446-1442

f f Oui, veuillez nous abonner au magazine Immobilier Commercial.

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PRÉNOM

TITRE

NOM DE L’ENTREPRISE

SECTEUR DE L’ENTREPRISE

ADRESSE

BUREAU

VILLE

PROVINCE

CODE POSTAL

TÉLÉPHONE

TÉLÉCOPIEUR

COURRIEL

SIGNATURE

— Coût pour six numéros consécutifs : 39,95 $ plus taxes. — Une fois la fiche complétée et signée, bien vouloir nous la transmettre, par télécopieur, au 450 446-1442.

Nous gardons un fichier des activités de nos clients afin que notre Service de marketing puisse vous offrir les meilleurs produits et services possibles. Toutefois, si vous désirez ne pas recevoir ni profiter de nos offres futures, veuillez cocher ici. f

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O ILI

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599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier, Belœil (Québec) J3G 4J1 Téléphone : 450 446-2006 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 446-1442 www.immobilier-commercial.ca

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2009

PHOTO : ISTOCKPHOTO.COM PAR ADAM KORZEKWA

— L’abonnement débutera avec le premier numéro publié après la réception de cette fiche.


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Magazine Immobilier commercial vol. 4 no. 4  

Le magazine de l'immobilier commercial

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