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VOLUME 9 | NUMÉRO 6 | DÉCEMBRE – JANVIER 2017

TOP DES VENTES COMMERCIALES,

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INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX

DOSSIER SPÉCIAL 

PRIX INOVA LE PHARE DE QUÉBEC  UNE NOUVELLE VERSION INTÉGRÉE ET ANIMÉE

MARTIN GALARNEAU

UN

MONTRÉALAIS ENGAGÉ

CAP SUR LES VILLES INTELLIGENTES

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SOMMAIRE : : VOLUME 9 | NUMÉRO 6

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CHRONIQUES 13 SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR Marché immobilier à Montréal : de multiples raisons de se montrer optimiste

Par Sylvain Leclair et Marie-France Benoît

34 MONDE MUNICIPAL Nos aéroports régionaux, moteurs de prospérité économique !

Par Jean Bouchard

43 QUÉBEC Surabondance de condos dans le marché de Québec

5 MOT DE L’ÉDITEUR L'immobilier commercial à l'ère du savoir Par Jacques Boisvert

7 ENTREVUE Martin Galarneau, un Montréalais engagé et convaincu Par Emmanuelle Gril 17 LES PRIX INOVA Les meilleurs projets en immobilier de 2016 Par Yasmina El Jamaï

46 EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL La location de type « Airbnb » : attention aux nouvelles dispositions relatives à la taxe sur l’hébergement !

:

Par Émilie Therrien

47 TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN Un nouvel élan pour le centre-ville de Montréal

Par Paul Lewis

49 COMMERCE DE DÉTAIL Le commerce de détail est en croissance

35 COUP D’ŒIL Le Phare de Québec une nouvelle version plus intégrée et animée

Par Alain Roy

Par Léopold Turgeon

51 DONNÉES EN IMMOBILIER Mauvaises créances du secteur commercial

Par Joanie Fontaine

Par Nathalie Savaria

39 LA PETITE HISTOIRE DE... La petite histoire extraordinaire de Ray Junior Courtemanche Investissements Par Yasmina El Jamaï

42 PHOTOREPORTAGE CERCLE 13 54 GÉNÉRATION MONTANTE Cap sur les villes intelligentes Propos recueillis par Suzanne Gagné FOCUS

: SÉRIE ANNIVERSAIRE

57 Prélude Par Andrée De Serres

58 Développement des connaissances et de l’expertise en immobilier : des pas de géant Par Emmanuelle Gril

69 BRÈVES IMMOBILIÈRES 4

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2017

52 LE TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES, INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX

56 MOT DE L’IDU L’IDU s’engage dans de nouveaux dossiers

Par André Boisclair

62 DROITS ET OBLIGATIONS Un propriétaire qui n’a commis aucune faute peut-il être poursuivi par son voisinà la suite d’un incendie ?

Par Me Sylvie Bouvette

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ANALYSE DE MARCHÉ Pour une métropole en affaires : plaidoyer pour une réforme de la taxation foncière non résidentielle à Montréal

Par Benoit Beauchemin

66 ENVIRONNEMENT ET URBANISME Permis, autorisation, certificat d’autorisation… sont-ils nécessaires et comment s’y retrouver ?

Par Frédéric Dufault


MOT DE L’ÉDITEUR

ÉDITEUR  Jacques Boisvert RÉDACTION Suzanne Gagné, Emmanuelle Gril, Marie-Ève Groleau, Yasmina El Jamaï et Nathalie Savaria COLLABORATION À CE NUMÉRO  Benoit Beauchemin, Marie-France Benoît, Jean Bouchard, Sylvie Bouvette, Andrée De Serres, Frédéric Dufault, Joanie Fontaine, Sylvain Leclair, Paul Lewis, Alain Roy, Émilie Therrien et Léopold Turgeon RÉVISION  ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Conception graphique et mise en page Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires Lan Lephan PUBLICITÉ  Montréal 450 670-7770 Souk Vongphakdy Responsable du développement des ventes internes Claire Boisvert Conseillère en publicité Québec 418 317-0669 ADMINISTRATION  Catherine Faucher, adjointe au président et directrice des opérations Edith Lajoie Responsable du service à la clientèle et coordination PHOTOGRAPHES  Denis Bernier, Alain Lambert et Roxane Paquet PHOTOS EN PAGE COUVERTURE Martin Galarneau : © JBC Média par Denis Bernier Le Phare : © Groupe Dallaire ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS  Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR  2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS Buntha My Responsable de l’analyse des données abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité. ISSN 1916-6656

PARTENAIRE DE :

L’IMMOBILIER COMMERCIAL

À L’ÈRE DU SAVOIR Il n’y a pas si longtemps, faire des études universitaires et surfer pendant toute une carrière sur les connaissances acquises était possible. Mais les choses ont changé : aujourd’hui, à l’ère du savoir, il faut entretenir les compétences par la formation continue. S’il s’agit d’une obligation pour les membres d’un ordre professionnel, les autres travailleurs ont tout intérêt à s’y mettre, au risque de devenir les analphabètes de leur profession. L’évolution constante à la vitesse grand V de tous les secteurs d’activité, des nouvelles façons de faire, de penser et de gérer font en sorte que d’être à jour dans ses connaissances ne constitue plus une option, mais une nécessité. C’est pourquoi l’équipe du magazine Immobilier commercial priorise l’information, en s’entourant d’une équipe d’experts reconnus et de haut niveau, qui vous transmettent leurs connaissances, notamment sur le secteur de l’immobilier commercial et de l’urbanisme. Le centre-ville de Montréal, le portrait de villes intelligentes dans le monde, le développement des connaissances et de l’expertise en immobilier, une analyse du marché immobilier de Montréal, la surabondance des condos dans le marché de Québec, les nouveaux dossiers de l’Institut de développement urbain du Québec, la petite histoire extraordinaire de Ray Junior Courtemanche, la croissance du commerce de détail… Voilà quelques-uns des sujets traités dans ce numéro, pour votre bénéfice. À la une et pour notre grande entrevue, nous avons choisi Martin Galarneau de la firme TGTA, un grand Montréalais, expert de l’immobilier, certes, mais aussi très impliqué socialement et dans la collectivité immobilière. Vous apprécierez cette entrevue, j’en suis certain, signée par la journaliste Emmanuelle Gril. Sur ce, je vous souhaite une bonne lecture, une belle période des fêtes, de même que santé, bonheur et prospérité pour 2017.

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc. Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

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ENTREVUE

Martin

GALARNEAU UN MONTRÉALAIS ENGAGÉ ET CONVAINCU

PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Martin Galarneau se définit comme un Montréalais « jusqu’au fond des tripes ». Associé au sein de la société immobilière TGTA, l’avocat et homme d’affaires est un indéfectible allié de la métropole. Survol du parcours et des convictions d’un homme enraciné dans ses valeurs.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

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ENTREVUE

M

artin Galarneau est un homme d’action, au propre comme au figuré. Preuve en est que cette entrevue ne s’est pas classiquement déroulée dans un confortable bureau d’une tour du centre-ville, mais en arpentant les sentiers du Mont-Royal lors d’un matin venteux. « Je serais plus à l’aise si nous pouvions avoir cet entretien en marchant », avait-il avoué, au moment de la prise de rendez-vous. LES INGRÉDIENTS DU SUCCÈS Vue du haut du belvédère, Montréal déploie tous ses charmes sous le ciel d’automne. Une belle occa­sion pour Martin Galarneau de réaffirmer son attachement à sa ville. « Je suis né ici, j’ai grandi dans Ahuntsic et j’ai toujours habité à Montréal à une rare exception près », raconte-t-il. Aux détracteurs et aux pessimistes, il rappelle que si l’on ne peut pas comparer la métropole québécoise à Paris, Londres ou New York, elle se démarque tout de même à bien des égards. « J’ai eu l’occasion de résider un an à Vancouver, une belle ville, certes, mais ce qui fait son caractère tient surtout à sa situation géographique, à sa proximité avec l’océan et les montagnes. À Montréal, nous n’avons pas cet avantage, notre force réside plutôt dans les gens qui y habitent et dans l’authenticité qu’on y trouve. Les différents quartiers, les marchés publics, les lieux qui ont une histoire, la vie culturelle… C’est ce qui constitue son âme », affirme-t-il. Il se dit aussi très optimiste pour l’avenir de Montréal, alors même que certains prédisent le pire, en part­iculier à cause des innombrables chantiers jalonnant son territoire. « La récente annonce de l’adminis­ tration municipale sur les importants travaux à réaliser et leur longue durée est coura­g euse. Bien sûr, nous allons traverser une période difficile, mais il fallait revenir aux choses fondamentales. Les infrastructures, c’est la base », fait-il valoir. D’ailleurs, selon lui, tous les ingrédients sont présents pour que la métropole connaisse le succès : ses quatre universités, son caractère bilingue,

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sa multiethnicité, sa créativité, ses festivals d’envergure et ses entreprises novatrices, ses bars et ses restaurants. « À cela on peut ajouter un leadership renouvelé à la tête de la ville et une fibre entrepreneuriale qui a retrouvé sa vigueur ces dernières années. Je pense à une nouvelle génération de gens d’affaires comme Alexandre Taillefer, Louis-Philippe Maurice, Éric Boyco… Plusieurs d’entre eux redonnent aussi énormément à la ville et ont son développement à cœur », ajoute l’avocat. Autre atout de la métropole : sa vitalité conjuguée à une remarquable qualité de vie : « Quand on se promène un peu à l’étranger, on constate à quel point Montréal se distingue. C’est une ville vivante, mais également un havre de paix qui offre une grande stabilité sur le plan politique et social. Une ville sûre, sans être ennuyeuse ! » L’IMMOBILIER : LE FIL CONDUCTEUR Outre son vif attachement pour Montréal, Martin Galarneau confesse sa passion pour l’immobilier, l’autre fil conducteur de sa carrière professionnelle. Il raconte qu’à sa sortie du cégep, il ne savait trop quelle voie emprunter. Il s’est donc orienté vers le droit, « une formation qui donne beaucoup de rigueur et peut ouvrir plusieurs portes ». Après avoir obtenu son baccalauréat à l’Université de Montréal puis terminé son Barreau, il pratique pendant trois ans comme avocat au sein du cabinet Godin, Raymond, Harris, Thomas. Là, on lui confie de nombreux dossiers de financement et d’acquisition en immobilier. « J’ai été chanceux d’amorcer ma carrière à une époque [fin des années 1980] où Montréal connaissait une certaine effervescence dans ce domaine. J’ai pu travailler sur des transac­ tions d’envergure qui m’ont apporté une expérience extraordinaire. C’est aussi à cette période que j’ai fait un certificat en affaires immobilières à l’Université du Québec à Montréal », se souvient-il.


Mais vers 1992, le secteur connaît un ralentissement, et Martin Galarneau estime que c’est le bon moment pour retourner aux études. Il opte pour une maîtrise en urbanisme, qu’il effectuera en partie à l’Université de Montréal et à l’Université de Colombie-Britannique. « J’aurais pu choisir un MBA, c’est ce qui aurait été le plus logique. Mais j’ai plutôt décidé de me faire plaisir avec une maîtrise en urbanisme. Cela m’a aussi donné l’occasion de vivre quelque temps à Vancouver, avec mon épouse et mon premier enfant, alors âgé de quelques mois à peine. Ce fut une année extraordinaire », confie-t-il.

« Dans mon travail, j’ai besoin de diversité, et ce qui est fantastique dans ce domaine, c’est que l’on peut toucher à des secteurs très variés, sur les plans technique, financier, juridique, environnemental, etc. » – Martin Galarneau

D’où lui vient cet intérêt marqué pour l’immobilier ? Le fait que son père ait œuvré dans ce milieu, notamment comme directeur du financement immobilier à la Caisse de dépôt et placement du Québec, a certainement dû y contribuer, selon lui. Mais ce n’est pas tout. « Dans mon travail, j’ai besoin de diversité, et ce qui est fantastique dans ce domaine, c’est que l’on peut toucher à des secteurs très variés, sur les plans technique, financier, juridique, environnemental, etc. Et puis­ que l’on développe des projets pour des entreprises ou des individus, il faut aussi comprendre les grandes tendances sociales, démographiques, économiques. Cela nécessite donc de détenir des connaissances dans toutes sortes de domaines, c’est passionnant », souligne-t-il. Après avoir obtenu sa maîtrise en 1994, Martin Galarneau est embauché à la Générale immobilière, une firme de cour­t age et de consultation pour les promoteurs immobiliers. « C’est là que j’ai connu Pierre Martin, un homme qui a eu

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ENTREVUE

BERNARD THIBAULT, GUY TRUDEAU ET MARTIN GALARNEAU

une grande influence sur moi. Avocat de formation, il a étroitement travaillé avec Paul Gérin-Lajoie et occupé des postes importants dans la fonction publique québécoise à l’époque de la Révolution tranquille. Il est l’un des artisans du réseau des universités du Québec, notamment. C’était un gentleman possédant un grand sens de la rigueur et de l’éthique, qui donnait beaucoup par ses diverses implications. À travers lui, j’ai mieux compris ce que pouvait signifier le travail dans la fonction publi­ que et la réalité gouvernementale », se souvient M. Galarneau. Par la suite, il est recruté par Thibault, Messier, Savard et Associés (TMSA) – qui deviendra TGTA en 2016 – où il œuvre pendant cinq ans. Au début des années 2000, il est nommé sous-ministre associé au soutien et au développement de la métropole, puis sous-ministre associé à la métropole, au sein du ministère des Affaires municipales et de la Métropole. « Quand j’ai fait le saut dans la fonction publique, il a toujours été clair pour moi que je ne voulais pas y passer tout le reste de ma carrière. Mais ce furent trois années déterminantes dans mon 10

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cheminement, qui ont en partie façonné ce que je suis aujourd’hui. J’ai beaucoup appris sur la dynamique du fonctionnement de l’appareil gouvernemental, sur les contraintes et la complexité dans la prise des décisions publiques. J’ai aussi eu le privilège de côtoyer des personnes formidables », indique-t-il. En 2005, ayant le sentiment d’avoir fait le tour du jardin, il retourne finalement chez TMSA – actuellement TGTA – où il est associé avec Bernard Thibault et Guy Trudeau. « La marque de commerce de notre entreprise est qu’elle a toujours su évoluer et s’adapter aux changements des marchés, précise M. Galarneau. À ses débuts en 1989, elle a commencé par racheter des projets en difficulté, puis des portefeuilles d’immeubles mis en vente par des institutions financières. Ensuite, elle a fait une incursion dans le secteur hôtelier et, à partir du début des années 2000, elle a œuvré dans le développement résidentiel à Montréal. Nous sommes très actifs dans ce domaine et agissons comme investisseur, codéveloppeur ou comme promoteur, seul ou en partenariat. » Aujourd’hui, TGTA réalise aussi des projets de conversion de bâtiments industriels en édifices de bureaux-lofts.


UN ENGAGEMENT FORT Soucieux de s’engager dans le dévelop­ pement de la métropole, Martin Galarneau est actif au sein de plusieurs conseils d’admi­ nis­tration de fondations et d’organismes comme l’École de danse contemporaine de Montréal, l’Université du Québec à Montréal, l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) et le Partenariat du Quartier des spectacles, dont il est aussi le président du comité de gouvernance et d’éthique : « À Montréal, il existe une véritable industrie et une expertise dans le domaine du spectacle et des festivals, notamment grâce à des artisans comme Alain Simard, André Ménard et Gilbert Rozon. Le Partenariat vise à mettre le Quartier des spectacles en valeur et à l’optimiser. C’est un projet très structurant pour la ville, qui contribue à accroître son attrait auprès des investisseurs et qui a un impact réel sur la vitalité culturelle, économique et sociale. » Vice-président du conseil d’administration de l’IDU où il est impliqué depuis près de cinq ans, Martin Galarneau a également contribué à accroître la capacité d’influence de l’Institut. « J’ai toujours cru que pour être davantage écoutés par les décideurs publics et ne pas être perçus comme un groupe qui défend uniquement les intérêts des propriétaires immobiliers, nous devions asseoir nos propres positions sur de grands dossiers comme le développement urbain, les transports, les infrastructures, etc. », dit-il. À cet égard, il affirme que des pas de géants ont été faits sous l’impulsion des différents présidents de l’IDU, depuis Jacques Métivier, Bernard Poliquin, Mario Caron, Michel Dallaire et Mario Lefebvre, jusqu’à André Boisclair. Arrivé à l’âge de 50 ans, Martin Galarneau confie qu’il n’a jamais vraiment eu de plan de carrière, mais qu’au fil du temps, rencontres marquantes et expériences formatrices l’ont façonné. « Et puis, l’un des avantages de vieillir, c’est que l’on accorde bien plus d’importance à ce que je dis aujourd’hui que si j’avais dit la même chose il y a 15 ans ! », conclut-il en riant.

« À Montréal, il existe une véritable industrie et une expertise dans le domaine du spectacle et des festivals, notamment grâce à des artisans comme Alain Simard, André Ménard et Gilbert Rozon. » – Martin Galarneau

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Vice-président directeur Groupe Altus

Marie-France Benoît, MBA Directrice principale, Produits commerciaux Altus Solutions de données, une division du Groupe Altus

Plusieurs éléments positifs se dégagent du portrait le plus récent du marché immobilier à Montréal. Petit tour d’horizon de ces éléments qui font souffler un vent d’optimisme sur la métropole. RUE SAINTE-CATHERINE : C’EST REPARTI ! La rue Sainte-Catherine semble reprendre vie après plusieurs années de ralentissement. Ainsi, trois transactions de vente importantes ont marqué l’année 2016 : en janvier, le Pharmaprix situé au 1120, rue Sainte-Catherine Ouest a été vendu pour 34,6 M$, soit 2 633 $ / pi². Tout récemment, l’immeuble abritant le Banana Republic, au 777, rue Sainte-Catherine Ouest, a également trouvé un acquéreur au prix de 41,8 M$, soit environ 1 500 $ / pi². Enfin, l’immeu­ble commercial et de bureaux sis au coin de Crescent et de Sainte-Catherine a été cédé à coût de 879 $ / pi2 pour un prix total de 26,5 M$. Autre bonne nouvelle : notre dernier relevé sur le terrain indique que le taux d’inoccupation dans la rue Sainte-Catherine a fléchi de 8,7 à 8,2 % depuis l’an dernier. Par ailleurs, le loyer total pour un local se trouvant sur cette artère a augmenté au cours des dernières années. Fait intéressant à noter, il existe une différence importante, d’environ 40 %, entre les loyers du côté sud de la rue, où il y a moins de soleil et plus de restaurants, et ceux du côté nord, où l’on trouve davantage de boutiques de mode. Ainsi, le loyer brut côté nord atteint de 100 à 260 $ / pi2, alors qu’il varie de 50 à 195 $ / pi2 côté sud. L’augmentation du loyer brut est en partie attri­buable à celle du loyer de base, mais aussi à l’accroissement important des taxes foncières. En l’occurrence, pour une propriété dont la valeur municipale est de 1 500 $ / pi2 rue SainteCatherine, le locataire devra verser environ 60 $ / pi2 seulement en taxes foncières ! À celles-ci, il faut ajouter les frais d’exploitation et le loyer de base. Ce sont 60 $ qui pèsent lourd dans le budget des locataires…

WIKIMEDIA COMMONS PAR ATILIN

LA RÉFECTION DE LA RUE SAINTE-CATHERINE OUEST EST AUSSI UN LEGS DU 375e ANNIVERSAIRE DE MONTRÉAL

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Sylvain Leclair

MARCHÉ IMMOBILIER À MONTRÉAL : DE MULTIPLES RAISONS DE SE MONTRER OPTIMISTE

En dépit du fardeau fiscal, cette grande artère commerciale reprend son souffle avec l’annonce de projets de grands magasins de luxe. Ainsi, Holt Renfrew sera agrandi et regroupé avec Ogilvy, pour une superficie totale de 220 000 pi2. La célèbre chaîne américaine Saks Fifth Avenue devrait pour sa part installer sa première succur­ sale au Québec dans l’édifice de La Baie, où il occupera une superficie d’environ 200 000 pi2 sur plusieurs étages. Le marché de luxe à Montréal représente des ventes annuelles d’environ 350 M$, soit le tiers du marché de Toronto. L’arrivée de Saks Fifth Avenue aura donc un impact certain. Saks Off 5th, la filiale à prix réduits de Saks, ouvrira ses portes dans le Complexe Les Ailes en 2018 (occupant 45 000 pi2), une bouffée d’oxygène pour cet édifice qui peinait à trouver sa place et qui accusait le coup depuis la fermeture de son principal locataire, Les Ailes de la Mode. À deux pas de là, le Sports Experts situé au 1200, rue McGill à l’angle de Sainte-Catherine sera également agrandi.

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

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Enfin, plus au nord, à l’angle de la rue de la Montagne, Carbonleo érigera un complexe hôtelier Four Seasons comprenant trois étages commerciaux, 18 condos ultra luxueux, un hôtel de 163 chambres, trois restaurants de renommée internationale, le tout offrant un accès direct au magasin Ogilvy. Ces bonnes nouvelles sont cependant tempérées par quelques inquiétudes liées au début du grand chantier rue Sainte-Catherine en janvier 2018. On espère que ces travaux n’auront pas les mêmes conséquences funestes que celles qu’ils ont générées sur d’autres artères commer­ ciales importantes il y a quelques années. HÔTELS, CONDOS ET APPARTEMENTS LOCATIFS : DES PROJETS À LA PELLE ! Il y a des changements dans l’air du côté de l’hôtellerie montréalaise. Selon une compilation sur le terrain du Groupe Altus, depuis 2008, plus de 2 800 chambres ont été supprimées de l’inventaire du centre-ville, les bâtiments ayant essentiellement été convertis en usage résidentiel. Toutefois, pour la période 2008 à 2019, c’est 2 848 nouvelles chambres qui y seront construites. Comme le nombre de nouvelles unités est presque égal à celui des chambres converties en divers usages rési­ dentiels, on assiste à un rajeunissement sans qu’il y ait véritablement d’offre additionnelle. Les nouveaux projets ne devraient donc pas déséquilibrer le marché. Plusieurs ventes de terrains au centre-ville ont aussi permis la construction d’édifices à condos. Selon l’étude 14

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trimestrielle sur le marché de la copropriété neuve du Groupe Altus du deuxième trimestre 2016, les principaux pôles dans ce domaine sont le centre-ville ouest et Griffintown, avec respectivement 4 200 et 2 450 unités réparties dans 21 projets. Ces deux secteurs, véritables locomotives du centre-ville, ont cumulé 416 des 521 ventes au deuxième trimestre, soit 80 %. Après un milieu d’année 2015 très difficile, le centre-ville ouest a connu une explosion au quatrième trimestre de 2015 et un volume de ventes soutenu par la suite, notam­ ment avec la mise en vente de la Tour des Canadiens 2. Quant au secteur Griffintown, il a affiché une belle croissance durant toute l’année dernière, et la demande continue d’être solide et stable jusqu’à ce jour. L’étude du Groupe Altus révèle d’ailleurs que le volume des ventes dans l’ensemble du centre-ville affiche une tendance à la hausse depuis le quatrième trimestre de 2015, avec une croissance de 62 % par rapport au même trimestre l’an dernier. À l’exception du quatrième trimestre de 2015, lors de la mise en vente de la Tour des Canadiens 1, le deuxième trimestre de 2016 est le meilleur au chapitre des ventes depuis 2012, ce qui semble confirmer le raffermissement de la demande pour le centre-ville. Enfin, il y a aussi du nouveau du côté des appartements locatifs. En incluant la future tour de 37 étages du Fonds de solidarité FTQ sur Viger, à l’angle de la rue De Bleury, nous avons recensé des projets totalisant 1 600 nouvelles


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unités d’appartements au centre-ville, qui devraient être livrées d’ici 2019. Les projets neufs ont la cote, et les locataires sont prêts à payer plus cher pour des apparte­ ments plus petits, mais plus fonctionnels. DES DÉFIS POUR LE BUREAU Pour sa part, le marché des immeubles de bureaux fait face à des défis alors que les entreprises densifient leurs aires de travail, accordant moins d’espace par employé, et que les promoteurs continuent de construire et de convertir des immeubles. Après quelques années de cette situation de suroffre, le centre-ville a vu son taux de disponibilité grimper à 12,6 %. Cela dit, ce taux est nettement inférieur à celui affiché par la banlieue et la périphérie. Quant au noyau central du centre-ville, situé au nord de La Gauchetière, entre la rue de la Montagne et le Quartier des spectacles, le taux de disponibilité est plus élevé (17,8 %). D’ailleurs, 40 % de l’offre de bureaux de cette zone se trouve concentrée dans huit immeubles de catégories A et B plus anciens qui ont perdu d’importants locataires et qui affrontent la compétition que leur font les nouveaux projets. Des récentes tendances pourraient néanmoins contribuer à dynamiser le marché des immeubles de bureaux. Ainsi, la popularité croissante des espaces de coworking (espaces collaboratifs) attire dans les immeubles la clientèle des télétravailleurs, travailleurs autonomes et startups. En outre, la densification des locaux pour bureaux, notam­ ment avec les open space, a ses limites. Ainsi, de plus en plus

d’études scientifiques mettent en lumière ses répercussions négatives sur la productivité des employés. Enfin, la multiplication des projets TOD (transit oriented development) aura certainement un impact sur le marché des immeubles de bureaux. La tour SSQ, sur le site du métro Longueuil, et le projet mixte Espace Montmorency à Laval, près de la station de métro du même nom, en sont de bons exemples. Ce type de propriété tend à redynamiser le marché des immeubles de bureaux en proposant l’établissement de collectivités situées à proximité d’un noyau de services et de commerces, et ce, à une station de transport collectif. LA RENAISSANCE DU CENTRE-VILLE Parmi les centres-villes des métropoles d’Amérique du Nord, celui de Montréal est particulièrement animé. Avec la récente vague de renouveau et l’accroissement de certains créneaux, il s’inscrit plus que jamais dans la tendance Live, Work and Play. La multiplication des condos, qui s’adressent essentielle­ ment à la clientèle des employés travaillant dans le secteur, lance aussi un signal fort. Il en va de même pour le retour de l’offre des appartements locatifs. Ces différents facteurs, conjugués à un commerce de détail plus vigoureux au centre-ville, contribueront certainement à attirer une nouvelle tranche de population qui le dynamisera encore davantage. Pas de doute, il y a de l’action au cœur de Montréal ! IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2017

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LES PRIX INOVA

LES MEILLEURS PROJETS EN IMMOBILIER DE 2016 PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

C’est sous un tonnerre d’applaudissements que les cinq projets gagnants des prix INOVA en immobilier de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) ont été couronnés au Palais des congrès de Montréal et que quatre mentions d’honneur ont été attribuées à l’occasion du gala annuel des prix tenu le 25 octobre dernier. Découvrez les heureux gagnants et la nature exceptionnelle de leurs projets sélectionnés à l’issue de l’analyse méticuleuse des 25 dossiers de candidature qui avaient été proposés lors de l’édition 2016 du concours.

INOVA POUR LES PROJETS ÉTOILES Lorsque l’IDU a pris la décision de personnaliser davan­ tage le nom de ses prix d’excellence à l’occasion de la 15e édition de son concours en les rebaptisant « les Prix INOVA », l’organisme indépendant et sans but lucratif voué à l’industrie immobilière commerciale du Québec depuis 1987 a souhaité rendre hommage avec encore plus d’ardeur aux professionnels de l’immobilier qui rivalisent d’ingéniosité par l’intermédiaire de leurs projets dynamiques, innovateurs et intégrés sur les plans environnemental et social. Autrement dit, les Prix INOVA récompensent les nouveaux projets immobiliers dont le caractère novateur mérite d’être souligné. Le nom INOVA a été choisi par référence à l’étoile NOVA, dont la brillance s’intensifie rapidement

puis reprend son éclat premier comme lorsque les gagnants se retrouvent sous les feux de la rampe au cours de la remise des prix. Ces distinctions constituent une marque de reconnaissance pour les entreprises victo­r ieuses, ce qui leur confère une aura particulière qui se prolonge après l’obtention du prix, selon l’IDU. La remise des distinctions bien méritées a certainement fait briller avec un éclat plus vif que d’habitude les sourires des gagnants du concours 2016. Les projets retenus par les membres du jury cette année ont eu des retombées importantes sur la communauté dans trois secteurs (commercial, résidentiel et relatif aux services publics). Le jury composé de spécialistes reconnus au sein de l’industrie immobilière a sélectionné les projets qui ont le plus contribué à faire rayonner l’expertise québécoise IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2017

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MULTIRÉSIDENTIEL – COMMERCIAL – INSTITUTIONNEL – INDUSTRIEL

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LES PRIX INOVA

JBC MÉDIA PAR SOUK VONGPHAKDY

Au nom du comité organisateur et du jury des Prix INOVA, le président-directeur général de l’IDU, André Boisclair, a offert ses plus sincères félicitations aux gagnants et a salué l’effort de ces artisans qui dessinent le paysage immobilier québécois et qui le font rayonner.

en immobilier en fonction des critères suivants : la qualité de la conception, l’intégration au milieu, ainsi que l’importance accordée au développement durable. L’IDU tient à récompenser les entreprises dans le domaine immobilier dont les coûts de construction sont à la fois supérieurs et inférieurs à 50 M$ pour donner la chance aux compagnies de différentes tailles de faire valoir leurs projets les plus innovants. La réfection innovatrice de la mansarde du prestigieux édifice Le Windsor, la construction en cours du campus Ericsson, le plus vert au Canada, et le projet Sainte-Germaine-Cousin consistant à redonner une nouvelle vie à une église auparavant abandonnée constituent les projets commerciaux récompensés. Dans la catégorie résidentielle, c’est le projet L’Avenue, l’édifice résidentiel le plus élevé de Montréal, qui a eu la cote. Le Musée national des beaux-arts du Québec a été encensé pour son pavillon Pierre Lassonde, le seul projet dans la catégorie des services publics à avoir été primé pour sa promotion de l’art contemporain du Québec et d’ailleurs. Quant aux mentions d’excellence de l’IDU dans les catégories Innovation, Intégration, Conception et Communication-marketing, elles ont été respectivement attribuées aux projets suivants : le bâtiment Le Rubic, l’Hôtel Renaissance Montréal Centre-Ville, la jetée internationale de l’Aéroport international Pierre-ElliottTrudeau de Montréal et la résidence Chartwell Le Teasdale.

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PRIX INOVA CATÉGORIE COMMERCIALE 50 M$ et plus

GROUPE MONTONI

ERICSSON

LE CAMPUS LE PLUS VERT AU CANADA

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n campus qui se démarque par sa forte luminosité, son architecture, ses aires de travail modernes et sa nature écoresponsable est en cours de cons­ truction sur le site de Technoparc Montréal, dans l’arrondissement Saint-Laurent. Il abritera le siège social de la compagnie Ericsson et accueillera ses milliers d’employés dans un cadre agréable propice à la collaboration. Un environnement vert surplombera les espaces de travail, et un vaste espace boisé extérieur sera acces­ sible aux employés. En outre, le campus permettant des économies appréciables en énergie s’intégrera à merveille dans son environnement naturel et urbain immédiat. Pas étonnant dans ce cas que ce projet ambitieux ait remporté un prix INOVA dans la catégorie commerciale pour les mandats dont les coûts de construction ont atteint 50 M$ et plus.

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Grâce au campus Ericsson, dont la finalisation est prévue début 2017, Technoparc Montréal profite d’une cure d’embellissement et bénéficiera d’un dynamisme accru lorsque le personnel investira les lieux. C’est le Groupe Montoni, connu pour ses projets de grande envergure dans le domaine immo­ bilier, qui en réalise la construction audacieuse. Le projet fait intervenir le savoir-faire des cabinets d’architectes Menkès Shooner Dagenais Letourneux et Gross Caplan Coviensky. D’une surface de 416 000 pi2, le campus comprendra quatre bâtiments de 150 pieds de côté. La combi­ naison de ces édifices forme un U autour d’une vaste piazza faisant office d’espace d’accueil où des bassins d’eau ainsi qu’un grand puits de lumière intérieur surmonté d’une verrière imposante de 120 pi2 apportent un cachet sophistiqué.


LES PRIX INOVA

Le campus jouxte un terrain de 100 000 pi2 comprenant un lac, des sentiers, des pistes cyclables ainsi qu’un accès à une petite forêt réservée aux employés. UN ESPACE DE TRAVAIL OUVERT C’est dans un lieu intégré fusionnant les espaces intérieur et extérieur que le personnel d’Ericsson pourra travailler. Une telle symbiose est réalisée grâce à la diffusion de la lumière ambiante naturelle de l’extérieur vers l’intérieur, ce que facilite l’atrium vertical géant de 1 200 pi2 provenant d’un puits de lumière installé sur le toit. Le vitrage recouvrant tous les bâtiments augmente aussi la clarté à l’intérieur des bureaux. L’absence de cloisons et de murs à l’intérieur des aires de travail renforce l’effet d’espace et de lumière et favorisera certainement les échanges entre les quelque 1 700 travailleurs de la compagnie. De plus, la grande majorité des employés bénéficieront d’une vue sur l’extérieur. Des terrasses et des espaces paysagers avoisinants ont été prévus pour ajouter une touche naturelle à l’environnement de travail.

GROUPE MONTONI

PLACE À L’INNOVATION Les aires de travail sont aménagées de telle sorte que les 1 500 stations de travail hydrauliques présentes sur les lieux permettront de travailler à la fois en positions assise et debout et seront équipées d’une chaise ultraergonomique. Le système de climatisation et de chauffage a été sélec­t ionné pour produire des économies d’énergie exceptionnelles, et la consommation d’eau sera réduite de 50 % par rapport aux normes établies. Le campus répond ainsi à l’ensemble des critères relativement à l’obtention de la certification LEED Or dont l’entreprise a fait la demande.

GROUPE MONTONI

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PRIX INOVA CATÉGORIE COMMERCIALE Moins de 50 M$

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VUE D’ENSEMBLE DE L’ÉDIFICE LE WINDSOR DURANT LA RÉFECTION DE LA MANSARDE QUI A PERMIS DE REMÉDIER AU PROBLÈME DE FORMATION DES GLAÇONS ET D’ACCUMULATION DE LA NEIGE SUR LA CORNICHE

STÉPHAN POULIN

LE PRESTIGIEUX ÉDIFICE LE WINDSOR

BRILLE AVEC PLUS D’ÉCLAT

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a réfection d’un édifice âgé de plus d’un siècle constitue une tâche délicate, car il faut s’assurer de ne pas le dénaturer en lui retirant la spécificité qui en fait un trésor reconnu du patrimoine du square Dorchester et de la place du Canada. Lorsque les copropriétaires de l’édifice, Magil Laurentienne et Desjardins, ont exigé des recherches historiques et techniques poussées pour remettre en état le toit mansardé du bâtiment, ils ont visé juste puisque c’est l’une des principales raisons pour lesquelles le projet a été couronné d’un prix INOVA dans la catégorie commerciale réservée aux réalisations ayant requis moins de 50 M$. Sans compter que le souci des copropriétaires de redonner toute sa splendeur à un édifice patrimonial important pour Montréal et symbolisant l’architecture classique européenne méritait d’être récompensé.

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UN JEU D’ÉQUILIBRE Dès 2013, Magil Laurentienne et Desjardins ont entamé la réfection du Windsor comprenant plusieurs volets, soit : • la réintroduction de tuiles d’ardoise sur le toit mansardé de l’édifice dans le plus grand respect des ouvrages ornementaux d’origine qui avaient disparu de la façade depuis des décennies ; • la restitution de tous les éléments de ferblan­ terie artisanale en cuivre sur les lucarnes, les corniches et les parapets de la façade ; • l’emploi d’une solution pour remédier à la formation de glace sur les côtés de la mansarde.


LES PRIX INOVA

STÉPHAN POULIN

DES PROUESSES TECHNIQUES Pour mettre en œuvre les étapes de la remise en état de l’édifice Le Windsor, il a fallu recourir à l’analyse de nature patri­ moniale et à l’ingéniosité technique. Nul n’était surpris de constater que le bâtiment de neuf étages qui avait été construit en 1909 pour agrandir la surface de l’ancien Hôtel Windsor comportait effectivement des défis. Après avoir déterminé que le type de maté­ riau d’origine qui recouvrait la mansarde était constitué d’ardoises, et ce, bien avant que l’édifice n’ait été réaffecté pour servir de siège social comme c’est le cas aujourd’hui, 23 000 ardoises noires ont été posées pour offrir une reproduction fidèle de la façade. Par ailleurs, un procédé a été employé pour résoudre le problème d’accumulation de neige et de formation de glace. La technique innovatrice plurielle a d’abord consisté à transformer la surface de la mansarde en « toit froid » au moyen d'un revêtement distinct de celui de l’enveloppe du bâtiment. L’emploi de cette méthode a requis une série de solutions supplé­ mentaires  pour perfectionner le tout : la décision de séparer la surface extérieure de l’enveloppe du bâtiment pour la rendre « insensible » à la chaleur intérieure par l'ajout d'une cavité ventilée sous la super­ ficie totale de la mansarde a nécessité une démolition suivie d’une construction en profondeur. Le tout a été réalisé dans le respect des principes de conservation patrimoniale et avec l’aide de modélisations et de visualisations numériques.

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VUE SUR UN DÉTAIL ARCHITECTURAL DÉMONTRANT LE REMPLACEMENT DE LA FERBLANTERIE ARTISANALE EN CUIVRE SUR LES LUCARNES, OCULI, CORNICHES ET PARAPETS

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RÉINTRODUCTION DE TUILES D’ARDOISE DANS LE RESPECT DES OUVRAGES ORNEMENTAUX D’ORIGINE

STÉPHAN POULIN

La restauration a connu son apogée une fois le cuivre installé sur la couronne de l’édifice Le Windsor, faisant ainsi briller de pleins feux le toit sous les rayons du soleil. La réintroduction dans le prestigieux bâtiment des matériaux nobles comme l’ardoise et le cuivre d’origine a ainsi contri­ bué à embellir le square Dorchester et la place du Canada.

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PRIX INOVA CATÉGORIE MULTIRÉSIDENTIELLE Moins de 50 M$

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VUE DE L'ENTRÉE PRINCIPALE DES HABITATIONS SAINTE-GERMAINE-COUSIN. LA GÉOMÉTRIE ANGULAIRE ET DYNAMIQUE DE LA SALLE À MANGER CONTRASTE AVEC LES COURBES DOUCES DU VOLUME PRINCIPAL

SAINTE-GERMAINE-COUSIN

LE PROJET SAINTE-GERMAINE-COUSIN

UN EXCELLENT MODÈLE DE RÉHABILITATION D’UN ÉDIFICE PATRIMONIAL

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est le 27 mai 2016 que l’inauguration du nouveau site Sainte-Germaine-Cousin a eu lieu, à la suite de la reconversion de l’église du même nom qui avait été construite à Pointe-aux-Trembles au début des années 1960 par l’architecte Gérard Notebaeart. L’église Sainte-Germaine-Cousin est la plus repré­ sentative du renouveau architectural basé sur les concepts modernistes introduits par l’architecte dans la construction des églises de l’époque, et sa réhabilitation est une excellente nouvelle pour la préservation du patrimoine du Québec. Le projet de type multirésidentiel – dont la construction a été réalisée par la Corporation Mainbourg – a requis des coûts de moins de 50 M$ et a été encensé par l’intermédiaire d’un prix INOVA de l’IDU pour plusieurs raisons.

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Le projet comprend la revalorisation de l’église Sainte-Germaine-Cousin antérieurement aban­ donnée et menacée de démolition. L’église a été réinventée de manière à abriter une salle polyvalente accessible à l’ensemble de la commu­ nauté ainsi qu’un centre de la petite enfance. Le deuxième bâtiment construit sur le site comprend 126 logements adaptés aux personnes en perte d’autonomie ainsi que 48 chambres. Le tout a été pensé par la firme d’architectes Rayside Labossière réputée pour ses projets axés sur l’architecture sociale, l’urbanisme communautaire et le dévelop­ pement durable.


LES PRIX INOVA

HARMONISATION DES STYLES POUR LE BIEN DE LA COMMUNAUTÉ L’initiative architecturale constitue un bon modèle de transformation locale qui répond aux besoins de la communauté, à savoir de bénéficier de logements à la fois agréables, abordables et adaptés. Des citoyens et des experts s’étaient effectivement prononcés sur l’avenir du site et sur les différentes fonctions qu’il pourrait avoir, une plus-value démocratique qui a donné naissance à un projet multigénérationnel. Cet atout avait d’ailleurs été apprécié par les membres du jury de l’IDU.

SAINTE-GERMAINE-COUSIN

VUE DE LA RUE NOTRE-DAME EST. LA FORME EN S DU NOUVEAU BÂTIMENT PERMET DE MAXIMISER L'EFFICACITÉ DE L'IMPLANTATION SUR LE SITE, TOUT EN RESPECTANT LE PATRIMOINE DE L'ÉGLISE DE GÉRARD NOTEBAERT QUI A ÉTÉ RECYCLÉ EN SALLE COMMUNAUTAIRE ET EN CENTRE DE LA PETITE ENFANCE

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Un autre élément relevé par le jury est l’effort d’intégration manifeste de la part des architectes puisque le nouvel immeuble dessiné en forme de S ne dépasse pas la hauteur de l’église. Pour faire écho à l’apparence moderne de celle-ci, des teintes bleues ont été sélectionnées pour colorer les deux bâtiments du site et les agrémenter d’une touche aquatique sobre. Plusieurs apports en architecture durable et écologique sont à souligner. Le judicieux choix d’un toit blanc donne la possibilité de transférer une partie importante de l’énergie solaire vers le ciel et de réduire la chaleur à l’intérieur des édifices. Des toitures vertes ont été installées, et un système de géothermie a été mis en place. De plus, les terrasses aménagées permettent aux résidents de s’adonner au jardinage ou de se reposer dans un espace où la végétation prédomine.

SAINTE-GERMAINE-COUSIN

UN PROJET MULTIGÉNÉRATIONNEL. LES HABITATIONS POUR PERSONNES EN PERTE D'AUTONOMIE PRÉSENTENT DES USAGES COMPLÉMENTAIRES (DE GAUCHE À DROITE) TELS QU'UNE RESSOURCE INTERMÉDIAIRE ANIMÉE, UN CENTRE DE LA PETITE ENFANCE LUMINEUX ET UNE GRANDE SALLE COMMUNAUTAIRE

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La reconversion de l’église Sainte-Germaine-Cousin a apporté une heureuse synergie à Pointe-aux-Trembles en redynamisant le quartier et en favorisant l’esprit commu­nautaire dans un lieu conçu pour être rassembleur, inclusif et multigénérationnel. Il s’agit d’un bon exemple d’architec­t ure socialement responsable au bénéfice de sa communauté immédiate.

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PRIX INOVA CATÉGORIE MULTIRÉSIDENTIELLE 50 M$ et plus

MÉLANIE DUSSEAULT

L’AVENUE

L’ÉDIFICE RÉSIDENTIEL LE PLUS ÉLEVÉ À MONTRÉAL SERA BIENTÔT PRÊT

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Avenue, un bâtiment ultramoderne à usage mixte qui deviendra l’édifice résidentiel le plus élevé de Montréal avec ses 183,8 m de hauteur, remplace désormais une zone laissée vacante durant des décennies en face du Centre Bell. Le gratte-ciel imposant devrait être prêt à accueillir ses occupants au printemps 2017. Il abritera 304 appartements luxueux incluant des penthouses, et des appartements avec terrasse côtoieront les quatre étages réservés aux aires de bureaux modernes dans une tour à paliers de 50 étages composée de verre et d’acier. Il est planifié que la compagnie WeWork y occupe trois étages entiers. En outre, des aires communes, un

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supermarché Provigo, des commerces et boutiques, ainsi que des lieux de restauration sont prévus. Les membres du jury ont été conquis par ce projet multifonctionnel de catégorie multirésidentielle dont la construction a été réalisée à des coûts supérieurs à 50 M$. C’est l’entreprise familiale Broccolini et son partenaire Carttera Private Equities qui ont uni leurs forces pour la concrétisation de ce projet au cœur de Ville-Marie. L’ESTHÉTIQUE PARTICULIÈRE DE L’AVENUE Le gratte-ciel en cours de réalisation sur l’avenue des Canadiens se distinguera des autres tours environnantes par son architecture innovante


LES PRIX INOVA

conçue par l’architecte Mansoor Kazerouni de la firme Page + Steel. Au lieu des formes rectangulaires habituelles qui caractérisent les gratte-ciel résidentiels, cette tour comportera des replis pointus qui lui donneront une silhouette distincte, de sorte que les 30 premiers étages de l’édifice auront l’air de flotter sans être soumis aux lois de la gravité. UNE BONNE INTÉGRATION À SON MILIEU Il était grand temps qu’un édifice remplace le terrain vacant dans le quartier des gares, un coin très dynamique du centre-ville de Montréal ! La nouvelle tour particulière­ ment bien placée d’un point de vue géo­graphique sera reliée au réseau souterrain piétonnier de Montréal à partir de la gare Windsor. Sans compter que L’Avenue sera accessible depuis quatre stations de métro. La disponi­ bilité de centres de restauration et du supermarché dans l’immeuble vient combler un manque réel en approvision­ nement en nourriture dans le quartier tout en concourant à réduire davantage l’empreinte environnementale. Le double accès au réseau de transport collectif et aux lieux de restauration contribuerait aussi à diminuer l’empreinte environnementale des usagers de l’immeuble, faisant de ce lieu un bon exemple de projet au service de la densification urbaine intelligente. UN STYLE RECHERCHÉ Au sein de l’édifice, l’architecte Mansoor Kazerouni a conçu trois volumes rectilignes sculptés dans les tons de bleu et de gris foncé qui grimpent jusqu’au sommet de la tour et font office de podium commercial de L’Avenue. Le rendu visuel s’apparente à une cime aux allures d’un cristal ou d’une couronne. L’obtention de la certification LEEDTM Core & Shell est prévue pour cette création raffinée relative au volet commercial du projet. >

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PRIX INOVA

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CATÉGORIE SERVICES PUBLICS

PAVILLON PIERRE LASSONDE À LA BRUNANTE

BRUCE DAMONTE

LE PAVILLON PIERRE LASSONDE

UN CHEF-D’ŒUVRE ARCHITECTURAL DU MUSÉE NATIONAL DES BEAUX-ARTS DU QUÉBEC

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nauguré en juin 2016, le nouveau pavillon Pierre Lassonde du Musée national des beaux-arts du Québec (MNBAQ) a considérablement augmenté les capacités d’expo­sition de l’établissement spécialisé en art québécois tout en l’agrémentant d’une dimension artistique moderne recherchée.

L’Office for Metropolitan Architecture, un cabinet d’architectes new-yorkais réputé, et la firme d’architectes québécoise Provencher Roy ont imaginé le concept du pavillon en misant sur l’aspect spectaculaire des espaces d’exposition et sur son intégration harmonieuse à son environnement immédiat.

Le pavillon de 14 900 m2 (environ 160 000 pi2) essen­ tiellement dédié à l’art contemporain et actuel du Québec, conformément à la mission générale du musée, met de l’avant les créations de 1960 à nos jours. Lieu d’exposition d’envergure internationale, le pavillon Pierre Lassonde se distingue par son architecture exceptionnelle qui lui a valu d’obtenir un prix INOVA de l’IDU dans la catégorie des services publics. Cinq ans de travaux ont été requis pour la construction de l’édifice.

UNE ARCHITECTURE MODERNE INTÉGRÉE Le pavillon Pierre Lassonde a été imaginé de toutes pièces comme si une section des plaines d’Abraham se soulevait pour faire entrer l’art en privilégiant une expérience architecturale exceptionnelle, en intégrant l’environnement naturel adjacent et en cohabitant avec les édifices religieux voisins composés du presbytère et de l’église Saint-Dominique. Le résultat est particu­ lièrement réussi, puisque le pavillon relie la vie urbaine

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GRAND HALL DU PAVILLON PIERRE LASSONDE

de Québec avec le paysage du parc des Champs-de-Bataille plus connu sous le nom plaines d’Abraham. Dans le même ordre d’idées, l’escalier en spirale majestueux conçu pour relier trois niveaux du pavillon est composé d’une structure en acier et comprend 79 marches à partir desquelles une superbe vue vers l’extérieur est offerte. L’autre escalier reliant les deuxième et troisième étages permet de contempler le parc à l’extérieur. Le pavillon a entièrement été construit pour favoriser l’entrée de la lumière naturelle ambiante et pour que les visiteurs puissent rester en contact visuel avec les éléments extérieurs tels que le parc et la ville. Le choix stratégique du verre, qui recouvre 95 % de l’enveloppe du pavillon, s’imposait naturellement. Cette enveloppe massive cons­tituée de 1 186 panneaux de verres aux couches multiples

BRUCE DAMONTE

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BRUCE DAMONTE

ESCALIER MONUMENTAL DU PAVILLON PIERRE LASSONDE

a aussi pour but de procurer une efficacité thermique maximale tout en maintenant les meilleures conditions muséales. L’enveloppe permet des gains solaires et limite les pertes de chaleur de ce sanctuaire écologique. La présence de 3 327 m2 (environ 36 000 pi2) de toits verts, soit 90 000 plants de cinq sortes de vivaces, permet également de réduire les îlots de chaleur et la consommation d’eau de 30 % par rapport aux bâtiments traditionnels. Tous ces efforts témoignent de l’importance accordée à l’écologie dans le contexte de ce projet muséal exceptionnel. Une certification environnementale LEED Argent est visée afin que soient reconnus tous ces efforts en matière de développement durable. Le pavillon Pierre Lassonde du MNBAQ remplit bien sa mission de promouvoir la créativité artistique en étant lui-même un chef-d’œuvre architectural du Québec.

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Lorsque l’hôtel Renaissance Montréal Centre-Ville a fait peau neuve à la suite de la refonte intégrale de ses 14 étages abritant 142 chambres et de l’aménagement de deux étages intérieurs pour faire ressortir la créativité des lieux, le résultat obtenu a rendu hommage à la ville de Montréal. Le but premier de l’équipe de concepteurs chargés de rénover l’hôtel a précisément été de donner à l’établissement une apparence et des caractéristiques reflétant fidèlement la nature singulière de la métropole. L’équipe responsable de la rénovation de l’hôtel a mis un accent particulier sur le style de la ville souterraine et du Quartier des spectacles se trouvant précisément à proxi­ mité. Pour reproduire l’effet underground chic industriel et le style moderne de ces quartiers, l’hôtel s’est paré de matériaux nobles combinés avec adresse tels que le marbre, le noyer et le chrome. De l’art de rue typiquement montréalais comme des graffitis est mis en valeur à tous les étages. Les hôtes sont conviés à découvrir les diverses fresques et les œuvres d’art exposées dans les différents espaces. L’ambiance générale obtenue est empreinte de modernité et de luxe épuré où l’art et la créativité montréalais sont toujours au rendez-vous. Certaines œuvres ont d’ailleurs été créées exclusivement pour l’hôtel. Pour faire un plus grand clin d’œil à Montréal, le béton et l’acier, deux matières premières utilisées localement de manière courante, ont été disposées dans certains lieux de l’établissement sous forme de poutres en acier, par exemple. Tout l’hôtel est incontestablement un bon exemple d’intégration !


PRIX INOVA MENTION

INNOVATION Technique de construction innovatrice et écoresponsable

LE RUBIC

PLUSIEURS AVANTAGES SUBSTANTIELS La structure du Rubic contient 40 % moins de béton et d’acier que les quantités habituellement utilisées dans les tours. Cela permet de réduire non seulement les coûts de construction et le gaspillage en matériaux et en énergie, mais également l’énergie consommée, de sorte que la technique de construction est jugée écologique. La compagnie Upbrella est d’ailleurs connue pour sa tendance à privilégier le développement immobilier responsable qui réduit l’empreinte environnementale, comme Le Rubic. L’absence de grue sur les chantiers signifie qu’il est plus facile de bâtir l’immeuble sur des terrains denses ou difficiles d’accès ; cela atténue aussi le bruit pour les résidents, réduit les risques pour les travailleurs et diminue la durée de la construction. La technique sans grue d’Upbrella consiste à commencer par la toiture, ce qui accélère le processus de construction. En outre, Le Rubic a été conçu comme un assemblage original de cubes colorés.

FINGO

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Le Rubic est un bâtiment haut de gamme de 47 apparte­ ments locatifs répartis sur 10 étages à l’est du centre-ville de Montréal qui surprend par son architecture distinctive contemporaine et ses couleurs vives. Mais ce qui a encore plus étonné les membres du jury de l’IDU est sa construction à la fois innovatrice, ingénieuse et éco­ responsable. La technique conçue et utilisée par la compagnie Upbrella, le constructeur de ce projet, a la particularité de ne pas recourir à une grue, ce qui comporte bien des avantages sur les plans économique, environne­ mental et humain.

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PRIX INOVA MENTION

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CONCEPTION

VUE À PARTIR DU TABLIER

MARC CRAMER

JETÉE INTERNATIONALE DE L’AÉROPORT INTERNATIONAL PIERRE-ELLIOTT-TRUDEAU DE MONTRÉAL Les tendances actuelles veulent que les aménagements aéroportuaires des grandes villes dans le monde soient conçus ou améliorés pour procurer aux passagers une expérience encore plus agréable. Un voyageur détendu sera d’ailleurs plus à même de fréquenter les commerces et les lieux de restauration prévus pour lui. L’aménagement impressionnant de la jetée internationale de l’Aéroport international Pierre-Elliott-Trudeau est le projet qui a été retenu par le jury accordant les prix de l’IDU, car celui-ci a jugé sa conception sophistiquée particulièrement séduisante. Le nouvel espace ouvert, dynamique et accueillant inauguré en mai dernier a été aménagé pour créer un lieu vaste, épuré et lumineux. Certaines aires ont été meublées et agrémentées de teintes chaleureuses, et des triangles de verre coloré éclairés rappelant les vitraux ont été suspen­ dus sur certains plafonds. Des œuvres d’art gigantesques ont été installées, ce qui rajoute du prestige à l’aéroport. Un imposant puits de lumière favorise la diffusion de lumière naturelle ; une aire de jeu pour les enfants, quatre vitrines muséales et une bibliothèque numérique sont aussi disponibles.

Sur mesure

La nouvelle jetée de 65 000 pi2, dont 8 000 sont consacrés aux espaces commerciaux, comprend huit nouvelles portes d’embarquement. Les plus récentes technologies ont été privilégiées, et l’efficacité énergétique a été optimisée tout au long du projet. Par exemple, de grandes fenêtres munies de stores automatisés permettront de réduire les coûts de chauffage et de climatisation. Grâce au respect des principes de développement durable lors de toutes les étapes de construction, il est fort probable qu’une certification LEED NC soit accordée à la jetée.

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AIRE COMMERCIALE ET D’EMBARQUEMENT

MARC CRAMER

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MARC CRAMER

© 2016 Stewart. Tous droits réservés.

ŒUVRE DE MANON DE PAUW


PRIX INOVA MENTION

COMMUNICATIONMARKETING

RÉSIDENCE CHARTWELL LE TEASDALE HALL D'ENTRÉE / AIRES COMMUNES DU CHARTWELL LE TEASDALE

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UNE HISTOIRE DE CADEAU POUR TERREBONNE - CAMPAGNE « TEASER »

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Un lieu de résidence pour retraités qui a des allures d’hôtel moderne a ouvert ses portes le 1er mai dernier à Terrebonne, et la majorité des appartements sont déjà occupés. Comment le Chartwell Le Teasdale a-t-il trouvé preneur si rapidement ? Sa campagne musclée de communication et de marketing l’explique, et c’est l’aspect qui a retenu l’attention des membres du jury de l’IDU lorsqu’ils ont récompensé le projet d’un prix INOVA.

CHARTWELL, RÉSIDENCES POUR RETRAITÉS

Imaginez un centre de location anonyme grandeur nature totale­ment recouvert d’un emballage cadeau pour inviter les futurs locataires à découvrir le complexe résidentiel de 343 apparte­­m ents répartis sur 11 étages. Le Chartwell Le Teasdale a employé cette accroche mystérieuse lors du prélancement du projet qui a aussi été déployé sur son site Web. Des centaines de curieux se sont inscrits pour visiter la résidence. La campagne de communication comprenait une dizaine d’autres initiatives (annonces dans les journaux et la radio, bannières Web, vidéo, brochure, etc.). Par ailleurs, aucun promoteur ni constructeur de résidence pour personnes âgées comme Bâtimo n’avait donné accès aussi rapidement à ses aires communes plusieurs mois avant l’ouverture des lieux, une initiative qui a également été soulignée par le jury.

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CHARTWELL, RÉSIDENCES POUR RETRAITÉS

RÉSIDENCE POUR PERSONNES RETRAITÉES CHARTWELL LE TEASDALE IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2017

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MONDE MUNICIPAL

NOS AÉROPORTS RÉGIONAUX, MOTEURS DE PROSPÉRITÉ ÉCONOMIQUE !

Expert invité

Jean Bouchard est maire de Mirabel depuis 2013, après avoir été conseiller municipal de 2005 à 2013. Avant de se consacrer à la politique municipale, il a œuvré pendant 25 ans à titre d’urbaniste au sein tant de municipalités que de cabinets privés. Depuis 2015, il siège au conseil d’administration de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) à titre de représentant de la Couronne Nord pour le Caucus des municipalités de la métropole. Il préside également, depuis 2016, la Commission de l’aménagement et des transports de l’UMQ.

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Cette nouvelle tombait à point nommé. Au Québec, sur 94 petits aéroports, 38 appartien­ nent à des municipalités, à des municipalités régionales de comté ou à des sociétés munici­ pales, et ce, sur l’ensemble du territoire. On comprend alors aisément que les enjeux liés au transport aérien régional et à l’avenir des aéroports sont en effet prioritaires non seule­ ment pour la grande région de Montréal, mais aussi pour l’Union des municipalités du Québec (UMQ) et l’ensemble des municipalités, particulièrement celles situées dans des régions périphériques. Le Québec change, les populations se déplacent, les dessertes et la couverture de notre territoire évoluent. Une desserte aérienne large et efficace contribue à une occupation dynamique de l’ensemble du territoire et stimule la vitalité économique locale et régionale. Or, un financement adéquat des aéroports régionaux s’avère incontournable pour leur permettre de jouer leur rôle de leviers de dévelop­pement économique. Aucun programme d’aide financière permanent n’est cependant disponible afin d’aider les municipalités à financer les projets d’immobilisations pour maintenir en bon état les infrastructures aéroportuaires nécessaires à l’aviation. Les besoins sont cependant très grands. On estime que les immobilisations pour les pistes des petits aéroports au Québec s’élèvent à 50 M$ pour la période 2012-2016. Or, le gouver­ nement du Québec a récemment mis fin au Programme d’aide au transport aérien (PATA) qui permettait de fournir une aide financière destinée aux projets d’infrastructures, entre autres pour les pistes, améliorant l’accessibilité aux aéroports. Du côté d’Ottawa, il existe bien le Programme d’aide aux immobilisations aéroportuaires (PAIA) de Transports Canada qui finance des projets d’immobilisations admissibles liés à la sécurité, à la protection des biens et à la réduction des coûts

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WIKIMEDIA PAR SAMUELFRELI

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Jean Bouchard

En juillet dernier, le gouvernement du Québec annonçait la tenue d’un sommet sur le transport aérien régional.

L'AÉROPORT ROLAND-DÉSOURDY À BROMONT

d’exploitation. Cependant, ce programme ne s’adresse qu’aux aéroports recevant des services aériens réguliers. Il y a cependant de l’espoir. Récemment, dans le cadre des consultations pour la phase 2 du nouveau programme fédéral d’infrastructures, l’UMQ a fait valoir que plusieurs infrastructures n’étaient pas visées par les programmes actuels, malgré le fait que des projets municipaux totalisant près de 14 G$ soient prêts à démarrer dans toutes les régions du Québec. L’Union militera activement afin que la phase  2 rende admissibles les aéroports régionaux et munici­­paux à ce programme. Bref, le financement est déficient et il doit être revu et rehaussé. Ce sera d’ailleurs l’un des principaux chevaux de bataille du tout nouveau comité politique mis sur pied cet automne par l’UMQ sur le transport aérien régional, en vue du sommet gouvernemental, dont la date n’est pas encore connue au moment d’écrire ces lignes. Le transport aérien est sans contredit une condition de base au développement écono­ mique régional et à l’occupation dynamique du territoire. Si nous sommes sérieux dans notre volonté de développer toutes les régions du Québec, il nous faut un plan pour faciliter le déplacement des personnes et des marchandises à un coût raisonnable dans l’ensemble de la province. Ce plan passera d’abord et avant tout par un meilleur financement de nos infrastruc­ tures et de nos services de transport et par une collaboration efficace entre les trois ordres de gouvernement que sont le municipal, le provincial et le fédéral.


LE PHARE DE QUÉBEC

NOUVELLE VERSION PLUS INTÉGRÉE ET ANIMÉE UNE

PAR NATHALIE SAVARIA, JOURNALISTE

S

LA PLACE PUBLIQUE, CŒUR VIBRANT DU MÉGACOMPLEXE IMMOBILIER

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Le 15 novembre 2016, au cours d’une conférence de presse, Michel Dallaire, président et chef de la direction du Groupe Dallaire, dévoilait la toute nouvelle version du Phare de Québec, un mégaprojet immobilier de 650 M$.

GROUPE DALLAIRE

ouriant, le promoteur était visiblement très fier de présenter au public cette version « évoluée » du mégacomplexe, conçu en collaboration avec Alpha Architecture et Gensler, une agence d’architecture et de design américaine implantée internationalement, qui a réalisé de nombreux gratte-ciel partout dans le monde. En visionnant la vidéo promotionnelle où défilent les esquisses du projet, on constate que cette version 2.0 contraste grande­ ment avec celle présentée en février 2015. Les modifications apportées concernent tout autant l’architecture que l’esprit même du projet. DANS L’ESPRIT DU LIVE, WORK AND PLAY Pourquoi ces changements ? « J’ai la réputation d’écouter et d’être attentif aux autres et de porter respect à ceux et celles qui m’entourent. Cette version du Phare que nous réaliserons témoignent de ces aspects », affirme Michel Dallaire. En effet, si la première version du Phare a suscité l’enthousiasme, elle a également fait l’objet de discussions et de critiques qui ont incité le promoteur à proposer une toute nouvelle approche. Le travail des équipes du Groupe Dallaire et des architectes a consisté à revoir l’ensemble du complexe à partir de la place publique et à examiner les éléments de la nature avec lesquels le Phare doit cohabiter – le climat, les vents et la lumière –, et ce, « en poussant encore plus loin le

COMINAR

MICHEL DALLAIRE Président et chef de la direction Groupe Dallaire

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COUP D’ŒIL

concept de vie au cœur du site et la notion du Live, Work and Play ». « En conséquence, ajoute M. Dallaire, l’emprise au sol des bâtiments, leur forme et leur position ont été spécifiquement revues pour offrir une plus grande connexion avec les humains et le quartier. » Le résultat ? Si la tour principale, pièce maîtresse du mégacomplexe, conserve une hauteur de 250 mètres,

sa silhouette a changé. Les grands-voiles et la flèche au sommet, éléments distinctifs de la première version, ont disparu, laissant place à un gratte-ciel en verre de forme triangulaire. Une section de l’immeuble a été retranchée de 45 degrés afin de maximiser la place publique, dont la superficie a été doublée par un déplacement des bâtiments aux quatre extrémités du site. Un change­­ment d’orientation a aussi permis de mini­ miser l’impact des vents au sol. Désenclavée et baignée de lumière, la place publique constitue désormais le cœur vibrant autour duquel s’articule l’ensemble du complexe immobilier. Son miroir d’eau pourra être retiré afin de permettre la tenue de spectacles durant la belle saison et deviendra une patinoire en hiver. « Si on veut créer un milieu de vie, donner un cœur au projet, une âme au projet, il faut l’animer, et c’est ce qu’on a essayé de faire », fait valoir M. Dallaire. DE LA MIXITÉ DES USAGES La tour principale de 65 étages comportera des unités résidentielles locatives et en copropriété, des commerces et des bureaux ainsi qu’un hôtel de 150 chambres, et non plus de 300, suivant les gabarits actuels de l’industrie. Si la bannière n’est pas encore choisie, le promoteur dit être en discussion « avec la plupart des grandes chaînes ». Enfin, un restaurant et un observatoire public, où l’on pourra découvrir le passé et le présent de la ville de Québec grâce à un panorama technologique, occuperont le sommet de l’immeuble.

PARTENAIRES ANNUELS PLATINE

OR

BRONZE

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ARGENT

MÉDIA

Trois autres tours secondaires respective­ ment de 180, 110 et 60 mètres complèteront le complexe, soit une de moins que la version précédente. La superficie totale reste cependant la même. Par ailleurs, trois tours sur quatre offriront chacune environ 280 000 pi2 en locaux pour bureaux. « Les trois mis ensemble représen­ tent à peu près ce que nous avons construit sur le boulevard Laurier dans les 10 dernières années », estime Michel Dallaire qui a confiance que le marché pourra absorber cette nouvelle offre, puisque l’édifi­cation du mégacomplexe s’échelon­nera sur une période de 10 ans.


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GROUPE DALLAIRE

UNE VUE DE LA TOUR PRINCIPALE, ADJACENTE AU BOULEVARD LAURIER IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2017

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COUP D’ŒIL

UNE VUE NOCTURNE DU PHARE DE QUÉBEC

GROUPE DALLAIRE

UNE SALLE DE CONCERT À LA FINE POINTE Autre élément inédit de cette version 2.0 : une salle de concert multimédia de 750 places. Ouverte sur la grande place, la salle pourra accueillir un orchestre de 75 musiciens et offrira une acoustique répondant aux plus hauts standards. De plus, la salle comportera un studio d’enregistrement doté des plus récentes technologies multimédias susceptibles d’intéresser l’industrie du cinéma et du jeu vidéo. Réalisée sans subvention, la salle de concert se veut complémentaire et non en concurrence avec les autres salles de spectacles de Québec, précise M. Dallaire. HÔTE D’UN FUTUR TERMINUS DU SRB ? Situé boulevard Laurier, axe majeur de transport et de développement, le mégacomplexe à l’entrée de la ville de Québec constitue un emplacement idéal pour l’aménagement d’une station du Service rapide par bus (SRB). Si le projet est encore à l’étude, « il est clair avec la Ville que le Phare sera connecté au SRB, déclare Michel Dallaire. On a offert au Réseau de transport de la capitale (RTC) de construire le pôle d’échange, donc d’aménager le terminus dans nos infrastructures à nos frais. »

GROUPE DALLAIRE

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LE MIROIR D'EAU ET LA SALLE DE CONCERT MULTIMÉDIA EN ARRIÈRE-PLAN

EN ATTENTE DES CONSULTATIONS PUBLIQUES Si le Groupe Dallaire procède maintenant au dévoilement de cette nouvelle mouture, c’est « afin que les citoyens puissent se prononcer de manière éclairée, lorsque la Ville de Québec tiendra ses consultations publiques », peut-on lire dans le communiqué. Ces consultations publiques, dont les dates ne sont pas encore connues, ne semblent pas inquiéter outre mesure le promoteur. « Est-ce que ça changera le projet ? Je ne pense pas. La Commission d’urbanisme a aimé le projet. Elle a été claire avec nous : la version finale du projet au moment du permis devra être en concordance avec ce qu’on vous présente. Est-ce que ça laisse de la place pour le bonifier ? Il y a toujours place à l’amélioration dans la vie », croit le promoteur. Finalement, si tout se déroule comme prévu, le Groupe Dallaire amorcera le projet dès 2017. Au cours de la première phase qui s’échelonnera sur quatre années, la tour principale, la salle de concert et la place publique seront édifiées afin de créer immédiatement un milieu de vie. Les autres tours seront érigées en fonction de la demande. Au terme du projet en 2027, le Phare, milieu de vie multigénérationnel, accueillera 3 000 travailleurs et 3 000 résidents.

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LA PETITE HISTOIRE EXTRAORDINAIRE DE

RAY JUNIOR COURTEMANCHE INVESTISSEMENTS PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

Comment un seul homme est-il parvenu à devenir le président d’une trentaine de compagnies toutes fructueuses, dont 20 sont actives dans le domaine immobilier ? L’histoire hors du commun de Ray Junior Courtemanche, dont les entreprises sont regroupées au sein de la société Ray Junior Courtemanche Investissements qu’il a constituée en 2009, est remplie d’enseignements pratiques pour les entrepreneurs dans le domaine de la construction et de l’immobilier. C’est aussi l’histoire de la réussite d’un conjoint, père de famille, pilote de course automobile professionnel de Nascar et pilote d’avions et d’hélicoptères.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

UN ENTREPRENEUR EN SÉRIE EST NÉ À l’âge de cinq ans, Ray Junior Courtemanche vendait déjà des cotons ouatés à l’effigie de son père, un mécanicien qui faisait de la course automobile à bord d’un bolide de stock-car. À 14 ans, Ray Junior a commencé à déneiger les stationnements des voisins, puis à tondre et à entretenir leurs pelouses. La demande pour ses services s’étant intensifiée au cours des deux années suivantes, Ray Junior a pris la décision d’acheter un camion à l’aide d’un financement bancaire puis a ouvert sa première entreprise du nom d’Entretien paysager Bonzaï en 1985. Paysagistes Bonzaï Junior inc. voyait ensuite le jour en 1987. Puis est venu le tour de Pépinières Bonzaï en 1991. Un entrepreneur en série était né.

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LA PETITE HISTOIRE DE…

L’aventure entrepreneuriale de plus en plus diversifiée de M. Courtemanche s’est poursuivie de plus belle : la compa­ gnie Transport Bonzaï pour la location de camions à benne basculante qu’il a fondée en 1993 l’a amené à acquérir une expérience de travail préliminaire dans le domaine immobilier et de la construction sur de grands chantiers comme le DIX30 et l’autoroute 30. Pourquoi le terme Bonzaï revient-il en leitmotiv, vous demandez-vous probablement ? C’est parce que les bonsaïs que Ray Junior Courtemanche avait découverts au Jardin botanique de Montréal dès leur introduction dans la métropole en 1980 l’avaient impres­ sionné. En associant à ses entreprises le terme Bonzaï, M. Courtemanche voulait les auréoler du symbole parfait de la longévité et de la durabilité qu’il souhaitait voir se matérialiser pour ces compagnies.

« Je veux toujours faire plus ; cela représente bien ma personnalité. » – Ray Junior Courtemanche

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

UN HOMME ENTREPRENANT QUI SAIT REBONDIR AVEC PLUS D’ÉLAN Alors que l’entreprise Entretien paysager Bonzaï prospérait, la Ville de Laval a demandé à Ray Junior Courtemanche en 2001 de délocaliser son centre de jardin jugé bruyant à cause de sa proximité avec le développement immo­ bilier résidentiel. La réaction et l’attitude flexible de M. Courtemanche allaient être décisives pour la suite de son parcours entrepreneurial. « Cette situation imposée par la Ville de Laval m’a conduit à chercher un terrain vacant pour relocaliser ma machinerie et mes opérations. J’ai donc acheté un terrain sur le boulevard Michelin à Laval et j’y ai bâti mon premier bâtiment commercial de 21 000 pi2. Cette première expérience en construction m’a donné envie de bâtir un deuxième bâtiment industriel et commercial, puis une tour abritant des bureaux et des commerces en 2005, qui a d’ailleurs été la première bâtisse en bois laminé à 100 % à Laval », explique M. Courtemanche. L’entrepreneur avait manifestement attrapé la piqûre de la construction. Son engouement pour le domaine s’est intensifié à cause d’un autre concours de circonstances : « Lorsque mon premier enfant est né en 2001, j’ai préféré déménager. Cela m’a amené à construire une maison à Blainville ultérieurement », précise M. Courtemanche. Pas étonnant que l’entrepreneur audacieux, inspiré par cette nouvelle expérience de construction dans le domaine résidentiel, décide de bâtir par la suite des maisons à Fontainebleau. Construction Bonzaï s’est donc ajoutée à la liste des 10 entreprises chapeautées par l’entrepreneur en 2005. Trois ans plus tard, des maisons d’une valeur de un million de dollars étaient édifiées au sein du Domaine des châteaux de Brisach à Lorraine. 40

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Pilote automobile depuis l’âge de 37 ans pour suivre les pas de son père dans cette discipline, Ray Junior Courtemanche se consacre avec plus de sérieux à la course automobile en 2009, par passion, mais aussi par stratégie. Pour promouvoir ces projets entrepreneuriaux dans un contexte où le circuit NASCAR était arrivé au Canada, quoi de mieux que de profiter d’une couverture médiatique à la télévision, s’était-il dit. La compagnie Bonzaï Racing a donc été fondée pour la cause. LES DÉFIS SONT LES BIENVENUS ! Toutes les opérations allaient bon train jusqu’en fin 2010 où les effets du krach immobilier de 2008 aux États-Unis se sont fait ressentir. Souple et réactif, Ray Junior Courtemanche a changé de cap en s’intéressant à la construction et à la vente de copropriétés plus abordables et à l’aspect plus moderne à Bois-des-Filion, et ce, en partenariat avec deux amis. DANAM Bonzaï voyait ainsi le jour en 2011 pour se spécialiser dans la vente d’habitations résidentielles en copropriété à Laval, Joliette et Repentigny. « Je veux toujours faire plus ; cela représente bien ma per­son­nalité, confie M. Courtemanche de ses yeux verts brillants et souriants. Je carbure plus à créer et à réaliser mes projets qu’à générer des profits. Le bonus est qu’ils rapportent en raison de leur créativité et de leur qualité », précise-t-il. LE PROJET DE LA CITÉ DE MIRABEL Parmi ses motivations à entreprendre toujours plus figure la création d’emplois et d’environnements favorables à la qualité de vie et à la création de richesse. Selon lui, un projet structuré permettra de créer de l’emploi et de la


gérés par Ray Junior Courtemanche dès les petites heures du matin (ouverture de la Cité des Affaires de Mirabel, de la Cité du Commerce et des Industries, des 3 tours de la Cité, de la Place du Domaine Vert, de restaurants, d’un centre d’essence, etc.), un autre projet est en gestation. Il s’agit de la construction de l’Hôtel La Cache de la Cité de Mirabel, en branle depuis décembre 2016. L’hôtel luxueux destiné aux particuliers et aux entreprises comportera 10 étages et ouvrira ses portes en décembre 2017. Outre les aménagements et les services habituellement disponibles dans les hôtels, une chapelle sur le toit permettra la célébration de mariages. Par ailleurs, la construction, depuis octobre 2016, de 239 villas réservées aux professionnels et aux personnes vieillissantes au sein de la Cité de Mirabel fournira aux occupants tous les avantages des copropriétés en plus de leur entretien.

richesse localement qui générera à son tour une économie forte propice à une bonne qualité de vie pour les résidents. Dans cette optique, il fonde en 2011 la Cité de Mirabel, le projet immobilier mixte le plus important au Québec dont la valeur est de 2,5 G$. Ce gigantesque projet d’habitation, de commerces et de services n’a cessé de grandir avec l’apparition de plusieurs initiatives, dont les copropriétés de LUXXCITÉ. La popularité du projet a été renforcée par le battage médiatique découlant de la participation judicieuse à l’émission Occupation Double, car Ray Junior Courtemanche avait eu la brillante idée d’offrir un logement gratuit au couple gagnant. Pendant que la Cité de Mirabel continue de prendre de l’ampleur avec des projets de plus en plus englobants

L’agenda de M. Courtemanche ne désemplit guère à mesure qu’il gère ses innombrables projets avec passion. Malgré son grand nombre de responsabilités, il trouve du temps pour s’engager dans diverses causes et actions caritatives dans sa communauté. Ses conférences motivent aussi ses auditeurs : « Je veux donner de l’espoir à travers mes interventions. Je plaide en faveur de la persévérance scolaire dans des écoles et je prends la parole devant l’Association des jeunes entrepreneurs du Québec pour encourager les jeunes à créer leur entreprise. » Effectivement, Ray Junior Courtemanche prouve à merveille qu’il est possible de partir de rien dans la vie et d’aller très loin. Son fils et sa fille travaillent depuis l’âge de 13 ans, et sa conjointe fondera un cabinet de comptable dès novembre prochain. Une famille d’entrepreneurs à prendre en exemple.

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COCKTAIL DES FÊTES DU CERCLE 13 IMMOBILIER COMMERCIAL Y ÉTAIT !

Très belle célébration des fêtes dans les nouveaux bureaux de Deloitte, avec les membres du Cercle 13.

JBC MÉDIA PAR SOUK VONGPHAKDY

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QUÉBEC

SURABONDANCE DE CONDOS DANS LE MARCHÉ DE QUÉBEC Alain Roy, É.A. Expert invité

La région métropolitaine de Québec se dirige vers une 25e année consécutive de croissance économique. Selon plusieurs analystes, l’économie de la région demeure très robuste, le taux de chômage se situant même à 4,7 % en septembre dernier, et cette valeur devrait demeurer au cours des prochaines années. Les bonnes nouvelles ne cessent donc d’affluer dans la région. Pourtant, un secteur de l’activité économique y présente une faible performance, celui du marché de la copropriété neuve. L’effervescence observée dans ce marché au cours des dernières années dans la grande région de Québec a fait place, depuis près de deux ans maintenant, à une situation de surabondance de produits neufs à vendre. Combiné à une demande faible, le nombre impressionnant de projets neufs a d’ailleurs nettement dépassé celle-ci. Malgré un rythme de vente lent, les 74 projets actifs1 dans la région métropolitaine de recen­ sement (RMR) de Québec cumulent près de  3 200 unités pour le deuxième trimestre 2016 comparativement à 2 950 unités à la même période l’an passé, soit une augmentation de 8,5 %. Les promoteurs n’ont donc pas ralenti la cadence, ce qui aurait permis au marché d’absorber les nombreuses unités à vendre.

Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.

NOMBRE D'UNITÉS PAR SECTEUR

Comme l’illustre le graphique suivant, notre enquête démontre encore une fois que c’est dans le secteur de la Haute-Ville et dans celui situé de part et d’autre de l’autoroute Félix-Leclerc que se trouve la grande majorité des projets, ce qui représente près de 70 % de l’offre totale. Toutefois, si les promoteurs sont demeurés actifs depuis deux ans en lançant de nouveaux projets, on sent que la tendance s’essouffle. En effet, avec près de 1 000 nouvelles mises en chantier en 2014 et 2015, de 400 à 500 unités seulement devraient voir le jour en 2016 et 2017. Un seul projet dans la RMR est actuellement prévu pour une livraison en 2018. C’est donc dire que le ralentissement observé dans les ventes a retardé plusieurs projets puisqu’au deuxième trimestre 2016, environ 25 % des projets ne se trouvaient qu’à l’étape de la prévente, alors qu’à la même période l’an passé, c’est seulement 10 % des projets qui n’avaient pas franchi l’étape de la construction. Les projets en prévente sont donc très nombreux malgré le ralentissement du rythme de vente. Du troisième trimestre 2015 au deuxième trimestre 2016, c’est 630 nouvelles unités qui ont été mises en prévente. Une bonne majorité de projets recensés se situent dans les secteurs en périphérie de la rive nord et aux abords de l’autoroute Félix-Leclerc. En plus des projets ayant déjà atteint cette étape de réalisation, plusieurs autres figurent dans les cartons des promoteurs, s’agissant souvent des phases 2 ou 3 de projets qui ont bien fonctionné ou encore de projets de basse densité du genre maisons en rangées. Les promoteurs sont donc prêts à décoller, il ne manque que les clients ! Le marché de la copropriété neuve favorise

1. Projet actif : projet en copropriété de 20 unités et plus dont le bureau des ventes est ouvert ou qui dispose d’un site Internet actif.

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QUÉBEC

nette­m ent les acheteurs en ce moment, une situation bien en place depuis plusieurs mois. En effet, l’étude trimestrielle du Groupe Altus démontre que, globalement, près de 1 300 unités sont actuellement à vendre dans la RMR de Québec, un nombre très semblable à celui observé à la même période l’année dernière. Toutefois, spécifi­ quement pour les projets livrés en 2016 et 2017, le nombre d’unités toujours à vendre demeure relativement important par rapport à ce qu’il était possible d’observer il y a un an. Dans les secteurs de la Basse-Ville et de la Haute-Ville, le niveau de vente s’est tout de même légèrement amélioré alors qu’en périphérie du centre-ville, les ventes ont connu un léger repli. Les quartiers centraux semblent donc conserver leur attrait auprès de la clientèle de condos. On constate par contre que le rythme de vente est relativement lent par rapport à ce que la RMR a déjà connu. Alors que pour la période de 2010 à 2014, il n’était pas rare de voir des projets réaliser de 10 à 15 ventes par mois, aujourd’hui la tendance est tout autre. Les études du Groupe Altus révèlent que depuis le début de l’année 2015, le rythme d’absorption moyen par projet est de 0,6 vente par mois. À ce rythme, il faudrait plus d’un an et demi pour écouler les unités construites ou en cons­ truction actuellement à vendre. Comprenons toutefois qu’il s’agit ici d’un taux d’absorp­tion moyen et que certains projets affichent de meil­leures performances. Ceux qui présen­tent des concepts attirants, qui ciblent la bonne clientèle tout en offrant des produits directement associés aux besoins de celle-ci continuent de tirer leur épingle du jeu. Dans une période plus difficile et où la concurrence s’avère féroce, les efforts de mise en marché ne doivent évidemment pas être négligés. L’utilisation de condos-modèles, un site Internet attrayant, un concept offrant un milieu de vie agréable, des espaces communs particu­liers – l’objectif étant de créer une « marque de commerce » – entourant le projet lui permettront de se distinguer de la concurrence.

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DONNÉES AU T2 – 2016 Unités 100 %

2 500

90 % 80 % 2 000

80 % 398

70 %

1 500

60 %

50 %

1 000

40 % 1 562

28 %

30 % 21 %

500

20 % 413

493 10 %

0 Construit

Vendues

163

135

En construction

En prévente

Invendues

% Vendu

0 %


ISTOCK PAR INSTANTS

SECTEUR

T2 2016

T1 2016

T2 2016 / T1 2016

VENTES PAR SECTEUR

Basse-Ville

15

58

Félix-Leclerc

81

47

Haute-Ville

47

29

Périphérique

32

88

9

-1

184

221

Rive-Sud TOTAL QUÉBEC

Il est néanmoins légitime de se questionner : pour écouler leur stock, les promoteurs ont-ils maintenu leurs prix ? Pour un appartement de deux chambres à coucher, représentant près de la moitié de l’inventaire de la RMR, le prix médian pour une unité, excluant les taxes et les ristournes, est fixé à 265 000 $ au deuxième trimestre 2016 compa­ rativement à 271 000  $ à la même période l’an dernier, soit un recul de 2,2 %. Globalement, pour l’ensemble de l’inventaire recensé, le prix médian a tout de même crû quelque peu. C’est particulièrement le cas sur la Rive-Sud et en périphérie nord de Québec, où les prix moyens

ont chuté davantage. À l’opposé, les quartiers centraux affichent des prix relativement stables, une hausse ayant même été calculée dans le secteur de la Haute-Ville. Il faudra donc patienter quelques années avant qu’une nouvelle vague de mise en chantier soit justifiée par les conditions du marché. En outre, les mesures de resserrement des règles sur le financement hypothécaire pour éviter le suren­dette­ment des ménages, annoncées récemment par le gouvernement fédéral, n’amélioreront certaine­ment pas la situation. IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2017

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EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL

LA LOCATION DE TYPE « AIRBNB » :

ATTENTION AUX NOUVELLES DISPOSITIONS RELATIVES À LA TAXE SUR L’HÉBERGEMENT ! Émilie Therrien Experte invitée

Les dernières modifications à la Loi sur les établissements d’hébergement touristique1 et au règlement adopté en vertu de celle-ci2 (la « Loi » et le « Règlement », respectivement) sont entrées en vigueur le 15 avril dernier en réponse, notamment, aux inquiétudes soulevées par l’industrie hôtelière en raison de la popularité grandissante des sites Internet de location issus de l’« économie du partage », le plus connu étant Airbnb. Quels impacts ces changements ont-ils sur la location à court terme d’unités d’habitation ? Rappelons tout d’abord que la Loi s’applique aux établissements qui offrent, contre rému­ nération, de l’hébergement à des touristes. Ceux-ci sont tenus, entre autres, d’obtenir une attestation de classification de la ministre du Tourisme. Depuis le 15 avril dernier, cette attes­ tation ne peut être délivrée que si la municipalité dans laquelle se trouve l’unité d’hébergement confirme que cet usage est conforme à la réglementation municipale en matière de zonage. Or, il y a fort à parier que plusieurs chambres ou appartements mis en location sur Airbnb ne respectent pas le zonage applicable.

Émilie Therrien est avocate en droit immobilier chez Fasken Martineau DuMoulin et soutient ses clients dans le cadre de transactions immobilières, de financement immobilier ainsi que dans la rédaction et la révision de baux commerciaux. Elle est membre de CREW M et fait partie du comité des communications et relations publiques.

En vertu de la Loi sur la taxe de vente du Québec3, ces établissements sont également tenus de collecter une « taxe à l’hébergement », laquelle est redistribuée aux régions touristiques. Pour l’instant, il semble qu’Airbnb ne soit pas obligée de percevoir une telle taxe et que la majorité de ses utilisateurs ne la paie pas, tout comme la plupart de ceux-ci ne détiennent pas d’attestation de classification. La version antérieure du Règlement définissait un établissement d’hébergement touristique comme étant tout établissement exploité par une personne qui offre en location à des touristes, contre rémunération, au moins une unité d’hébergement (qui peut être un chalet, un emplacement de camping ou un simple lit4) pour une période n’excédant pas 31 jours5. En étaient exclues les unités d’hébergement offertes « sur une base occasionnelle ». Ni la Loi ni le Règlement ne fournissaient une définition d’un tel mode de location. Par exemple, un appartement loué par

son locataire trois ou quatre fois dans l’année, l’est-il sur une « base occasionnelle » ? Ces dispo­ sitions laissaient place à interprétation. La dernière mouture du Règlement a troqué la notion de « base occasionnelle » pour celle de « base régulière lors d’une même année civile » à laquelle on a ajouté que la disponibilité d’une telle unité d’hébergement doit être « rendue publique ». Ces changements ne permettent toujours pas de délimiter de façon claire si la Loi s’applique à l’exemple mentionné dans le paragraphe précédent. Il faudra s’en remettre notamment à la jurisprudence et aux bulletins d’interprétation afin de préciser l’application de la Loi. La ministre du Tourisme de l’époque, Dominique Vien, a par ailleurs indiqué que le but de la Loi n’est pas de « venir embêter M. ou Mme Toutle-monde qui louent leur condo, leur chalet ou leur maison deux, trois, quatre semaines par année6 ». Enfin, le nombre d’inspecteurs est passé de 2 à 18, et ceux-ci pourront donner des constats d’infraction pour des montants allant de 2 500 $ à 25 000 $, s’il s’agit d’une personne physique, et de 5 000 $ à 50 000 $ dans le cas d’une personne morale. Ces montants peuvent doubler au moment d’une première récidive et même tripler s’il y a une deuxième récidive. À la lumière de ce qui précède, il y a lieu de se demander si ce nombre d’inspecteurs sera suffi­ sant pour vérifier la conformité des 6 000 hôtes Airbnb montréalais7, lesquels ne manqueront certainement pas de contester la Loi, même amendée !

1. RLRQ, c. E-14.2. 2. Règlement sur les établissements d’hébergement touristique, RLRQ, c. E-14.2, r. 1. 3. RLRQ, c. T-0.1. 4. Loi sur la taxe de vente du Québec, RLRQ, c, T-0.1, art. 541.23. 5. Règlement sur les établissements d’hébergement touristique, RLRQ, c. E-14.2, r. 1, art. 1. 6. Assemblée nationale. Journal des débats de la Commission permanente de l’économie et du travail, 4 novembre 2015, vol. 44, no 46. 7. Gosselin, Sarah et François Delorme. Note de recherche – La taxe sur l’hébergement à l’ère Chaire en fiscalité et en finances publiques, Université de Sherbrooke, 24 octobre 2016.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2017

de

l’économie

du

partage ,


TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN

UN NOUVEL ÉLAN POUR LE CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL Paul Lewis Expert invité

Paul Lewis est doyen de la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal et chercheur à l’Observatoire Ivanhoé Cambridge du développement urbain et immobilier, dont il a été directeur jusqu’en 2012. Ses recherches portent principalement sur les transports, notamment la mobilité des jeunes, de même que la planification et la gouvernance des services de transport.

En juin dernier, la Ville de Montréal rendait public le document Stratégie centre-ville. Soutenir l’élan. Car élan il y a. Le centre-ville est (enfin !) redevenu le lieu dynamique et fréquenté que l’on a déjà connu. Il s’est profondément transformé au cours des dernières années, comme l’a rappelé Devencore : on a ajouté des logements en grand nombre, et les projets de tours de bureaux sont très nombreux, plus qu’à aucun autre moment au cours des 15 dernières années. C’est sans compter les grands projets qui en changent déjà l’image, par exemple le Quartier des spectacles, qui a consolidé un grand pôle culturel au centreville ; le Centre hospitalier de l’Université de Montréal (CHUM) et son centre de recherche, donnant accès à des équipements essentiels au cœur de la ville ; et la transformation de l’autoroute Bonaventure en un boulevard urbain, qui mettra en relief de remarquable façon l’entrée principale du centre-ville. Et ce n’est pas terminé : le centre-ville continuera sa mutation. Des logements et des bureaux vont encore s’ajouter à l’offre actuelle, avec ce que cela suppose de services nouveaux. Surtout, des investissements majeurs sont annoncés ; ils vont transformer complètement le centre-ville et en accroître l’attractivité : le réaménagement complet de la rue Sainte-Catherine Ouest et l’aménagement du Réseau électrique métro­po­ litain (REM) sont sans doute les deux exemples les plus importants à ce chapitre. La Ville entend soutenir cet élan, comme l’expli­ quait le maire Coderre, en misant à la fois sur le transport collectif et sur l’ouverture de la ville sur le fleuve. Le transport collectif est déjà, et de loin, le principal mode de transport pour ceux – nombreux – qui viennent au centre-ville. Mais les systèmes actuels ne répondent plus tout à fait à la demande ; il faut donc rapidement mettre en place de nouveaux services. Le REM s’inscrit parfaitement dans cette volonté d’améliorer l’accès en transport collectif, mais il faudra faire davantage.

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Le centre-ville de Montréal demeure le pôle d’emplois majeur de la région et du Québec. C’est également, et de loin, le plus important pôle universitaire ; seules l’Université de Montréal et ses deux écoles affiliées ne sont pas installées au centre-ville, bien qu’elles se situent tout près, de l’autre côté de la montagne. Mais la domination du centre-ville sur la région est mise à mal, sur le plan commercial notamment (incluant la restauration et le divertissement). Dans les années 1990, le centre-ville de Montréal comptait pour 17,5 % de l’offre commerciale de la région. Avec l’ouverture de nouveaux pôles commerciaux en banlieue, certains de très grande

1. Ville de Montréal (2016). Stratégie centre-ville. Soutenir l’élan. Document de consultation 2016. [En ligne], http://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/PAGE/ ARROND_VMA_FR/MEDIA/DOCUMENTS/STRATEGIE%20CENTRE-VILLE_WEB.PDF. 2. Devencore (2016). Le centre-ville de Montréal en pleine transformation. Recherche ‒ Centre-ville de Montréal. Automne 2016. Marché de bureau. [En ligne], http:// french.devencorenkf.com/Uploads/FileManager/Market%20Reports/Montreal/Montreal-Report-Fall-2016-FRE.pdf.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2017

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TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN

DÉCODER LA VALEUR AU TRAVERS DU PRISME DE L’ANALYSE documentée / détaillée / fiable / impar tiale

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JBC MÉDIA PAR ALAIN LAMBERT

QUARTIER DIX30

taille (comme le DIX30), sa part de marché a chuté de près de la moitié. Plus significatif encore, les grands pôles de banlieue concurrencent maintenant le centre-ville sur ce qui faisait autrefois sa force : la rareté, l’exclusivité, le luxe, si bien que la domination du centre-ville est aujourd’hui bien relative. Sans les travailleurs et les étudiants qui y viennent tous les jours, le commerce serait fortement diminué.

Évaluation immobilière Un nouveau chapitre vient de s’ouvrir dans le rayonnement des services à guichet unique de Demers Beaulne. En effet, les Services organisationnels et financiers ont mis sur pied une équipe d’experts en évaluation immobilière. Leur mission consiste à décrypter les multiples facettes de vos actifs immobiliers afin de mettre en lumière leur valeur et de vous offrir soutien et conseils éclairés. Avec les services d’évaluation immobilière, Demers Beaulne ajoute une nouvelle pierre de taille à l’édifice de son offre globale personnalisée pour la PME. Contactez-nous pour en savoir plus. Alex Glowacki, É.A., AACI, P.App. 5 1 4 . 3 7 7. 2 3 1 9

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2017 annonceur : Demers Beaulne

Sur le marché des bureaux, comme le rappelle Devencore, les banlieues rivalisent également avec le centre-ville. Celui-ci, sur ses 18 km2, regroupe encore la moitié des bureaux de la région, mais l’offre augmente rapidement en banlieue, même dans la catégorie des édifices de classe A. Les difficultés d’accès au centre-ville ne peuvent qu’amplifier ce phénomène d’érosion en faveur des banlieues. C’est pour cette raison que les transports, notamment les transports collectifs, sont si importants pour le centre-ville et qu’il faut rapidement accroître l’offre à ce chapitre. Le centre-ville de Montréal occupe encore une position dominante, contrairement à ce qu’on observe dans de nombreuses villes nord-américaines, dont Québec. L’élan des dernières années se révèle à cet égard parfaitement encourageant. Mais la primauté du centre-ville n’est pas acquise. L’arrivée du REM pourrait même accélérer le mouvement hors du centre, vers les banlieues, et ajouter aux tendances qui s’observent déjà. Aussi, il nous faut revoir l’équilibre entre la zone centrale et les banlieues, en ce qui concerne les activités structurantes, si nous ne voulons pas affaiblir davantage le centre. Le Plan métropolitain d’aménagement et de développement de la Communauté métropolitaine de Montréal (adopté en 2011) ne se préoccupait pas beaucoup du centre-ville. Peut-être est-il temps de le revisiter pour mieux poser la question de l’avenir du centre-ville et en assurer l’élan, si nous voulons qu’il demeure le centre incontesté de la région.


COMMERCE DE DÉTAIL

LE COMMERCE DE DÉTAIL EST EN CROISSANCE Léopold Turgeon Expert invité

Président-directeur général du Conseil québécois du commerce de détail (CQCD), Léopold Turgeon est un conférencier aguerri et le spécialiste reconnu du secteur du commerce de détail au Québec. Sa motivation : aider les détaillants du Québec à trouver de nouvelles façons de se démarquer dans un secteur-clé de l’économie qui évolue à toute vitesse. Constamment en « mode solution », Léopold Turgeon est un commentateur fréquemment invité dans les médias afin de défendre les dossiers qui comptent pour les détaillants. 

En 2015, le secteur du commerce de détail représentait 5,8 % du produit intérieur brut du Québec ; encore aujourd’hui, il est l’un des principaux secteurs d’activité économique. Selon le Diagnostic sectoriel de la main-d’œuvre du commerce de détail 2016-2019 réalisé par Détail Québec, le commerce de détail au Québec englobe 480  000 employés et 45 000 établissements. Depuis 2012, le secteur a accueilli plus de 23 000  nouveaux employés et environ 3 100  nouveaux établissements. D’ici 2019, plus du quart des commerçants envisagent d’augmenter leur personnel. Cela démontre que malgré une période d’incertitude, les employeurs demeurent confiants et positifs. Parmi les moyens les plus utilisés pour recruter du personnel, le placement en ligne d’Emploi-Québec (www.placement.emploiquebec.gouv.qc.ca) vient au premier rang (36 %). Les trois autres principaux modes de recrutement utilisés sont le bouche-à-oreille (20 %), les candidatures spontanées (20 %) et les annonces dans les journaux locaux ou régionaux (17 %). Notons aussi qu’un employeur sur dix utilise actuelle­ment les réseaux sociaux comme moyen de recrutement. L’outil numérique est présent, mais les méthodes traditionnelles demeurent. Selon les employeurs, attirer des candidats ne constitue pas un problème, car la main-d’œuvre est disponible. Le véritable défi devient plutôt de trouver le candidat idéal et de le fidéliser. Lorsqu’on demande aux employés si, dans un horizon de trois ans, ils pensent encore travailler dans le secteur du commerce de détail, un peu plus des deux tiers d’entre eux répondent affirmativement. Parmi les employés qui envi­ sagent de continuer de travailler dans ce secteur d’ici 2019, une forte majorité, soit 86 %, pense égale­ment demeurer au service du même employeur.

recours aux réseaux sociaux (47 %) pour diriger l’affluence vers leur site. Plusieurs avantages sont démontrés quant à l’utilisation de ces plateformes, soit le contact direct et régulier avec la clientèle, la visibilité continue pour l’entre­ prise et la possibilité d’obtenir une rétroaction instantanée de la part des clients.

La puissance des réseaux sociaux Devenus des incontournables pour de nombreux commerçants, les réseaux sociaux occupent une place prépondérante dans le commerce de détail. La proportion d’établissements présents sur au moins un réseau social est de 79 %. Dans ce groupe, Facebook serait le plus populaire (98 %), suivi de Twitter (26 %), d’Instagram (15 %), de LinkedIn (12 %) et de Pinterest (9 %). Cette tendance touche également les entreprises qui utilisent leur page Facebook en guise de site Web. La majorité des détaillants auraient

En ce qui a trait au recrutement, les réseaux sociaux s’imposent de plus en plus dans les stratégies d’embauche des organisations. Le recrutement en ligne se révèle une méthode efficace, en plus d’amener la génération mobile à s’intéresser à l’entreprise ; en outre, les réseaux sociaux sont gratuits, rapides et permettent d’atteindre un grand nombre de candidats. À l’heure actuelle, 11 % des employeurs utilisent ces plateformes pour recruter du personnel, et l’on estime que d’ici 2019, cette proportion atteindra 68 %. La gestion de la présence de

ISTOCK PAR BOWDENIMAGES

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2017

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COMMERCE DE DÉTAIL

ISTOCK PAR ANDREYPOPOV

l’entreprise sur les réseaux sociaux relève d’une minorité d’employés. Cette nouvelle pratique constitue donc une responsabilité précise confiée à un employé ou à un groupe d’employés. La révolution du commerce électronique Il est attendu que le commerce en ligne et les réseaux sociaux transformeront à jamais le comportement du consommateur et le commerce de détail. Cette révolution se fait à un rythme accéléré, accentué par le changement de garde générationnel : vieillissement des babyboomers et de la génération X, jumelé à l’arrivée des milléniaux (élevés avec la technologie) dans la période de vie où l’on dépense le plus. Chez les établissements qui font du commerce en ligne, on mentionne que les ventes sur Internet représentent en moyenne 7,6 % des ventes totales. À ce chapitre, on observe de grandes disparités : pour 21 % des établissements, les achats en ligne représentent moins de 1 %

des ventes, tandis que pour un autre 20 % des commerces, ces achats constituent 10 % ou plus des ventes. En 2015, la proportion d’établis­ sements qui ne s’adonnaient pas encore au commerce électronique, mais qui prévoyaient investir dans ce domaine au cours des trois prochaines années s’est accrue et est passée à 36 %. On peut de façon réaliste penser que la proportion actuelle d’entreprises qui font du commerce en ligne pourrait augmenter. Selon un récent sondage SOM pour le compte de Détail Québec, la proportion totale d’établissements qui s’adonnent au commerce électronique (excluant les secteurs alimentaire et automobile) se chiffrait à 37 % en 2015. Par ailleurs, notons que les trois quarts des établissements qui font du commerce électronique gèrent leurs propres activités. Cela veut dire que 28 % de l’ensemble des commerces gèrent directement des activités de vente en ligne (de 24 % chez les plus petits à 38 % chez les plus gros).

CHEF DE FILE DANS LA GESTION IMMOBILIÈRE AU QUÉBEC « Toujours à la recherche d’occasions d’investissements dans les centres commerciaux » Gestion d’actifs et d’investissements immobiliers Gestion de construction et de développement immobilier Redressement et repositionnement immobilier Philippe Krivicky, Vice-président exécutif, division commerciale | 450 672-5090 | cogir.net

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DONNÉES EN IMMOBILIER

MAUVAISES CRÉANCES DU SECTEUR COMMERCIAL Les propriétaires de bâtiments commerciaux (commerce, industrie et multiplex de six logements et plus) ont parfois de la difficulté à payer leur créancier. Différents recours de la

Joanie Fontaine

part des prêteurs peuvent être enclenchés dans le cas de non-paiements. Cela peut, entre autres, se traduire en un acte publié au Registre foncier évoquant la mauvaise créance.

Experte invitée

QUELLES SONT LES MAUVAISES CRÉANCES COMPTABILISÉES ? Le présent article traite de deux types parti­ culiers de mauvaises créances, soit les préavis d’exercice et les délaissements. Dans un premier temps, si un propriétaire ne respecte pas ses engagements financiers, son créancier pourrait émettre un préavis d’exercice qui sera publié au Registre foncier. L’avis indique généralement que la propriété pourrait être saisie si les rembour­sements ne sont pas effectués dans un certain délai. Un emprunteur peut aussi choisir de remettre volontairement les clés de sa propriété à son créancier pour de multiples raisons. Les saisies et les délaissements volontaires publiés au Registre foncier sont regroupés dans une plus grande catégorie appelée délaissements.

Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier. Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.

Une hypothèque légale peut également grever une propriété en cas de mauvaise créance, entre autres, par des constructeurs, le gouver­ nement ou les syndicats de copropriétaires. Cet article ne traite toutefois pas de ce type de mauvaise créance. HISTORIQUE Les mauvaises créances sur les immeubles où se trouvent des commerces ou des industries sont plus fréquentes que sur les immeubles de six logements et plus. Pour être plus précis, les immeubles abritant des commerces ou des industries sont trois fois plus nombreux que les multiplex au Québec, mais on y dénombre six ou sept fois plus de mauvaises créances selon les données colligées par JLR à partir du Registre foncier. Il faut dire que les immeubles servant au commerce ou à l’industrie analysés ici peuvent être de petite taille et utilisés par une seule entreprise, ce qui augmente le risque de défaut de paiement par rapport aux multiplex de grande taille où le nombre de locataires est élevé.

Les tendances en ce qui concerne les délaissements et les préavis d’exercice au cours des six dernières années dans l’ensemble du secteur de l’immobilier commercial ressemblent à celles qu’on observe dans le marché résidentiel (unifamiliales et copropriétés). Comme l’illustrent les graphiques suivants, la tendance était plutôt à la baisse jusqu’en 2013, puis les mauvaises créances ont grimpé en 2014. Cette hausse importante s’est toutefois arrêtée en 2015 pour laisser place à une diminution des mauvaises créances, à l’exception des préavis d’exercice, qui ont augmenté sur les propriétés multirésidentielles.

DÉLAISSEMENTS 180 135 90 45 0 2009

2010

2011

2012

2013

COMMERCE ET INDUSTRIE

2014

2015

MULTIPLEX

PRÉAVIS D'EXERCICE 1100 825 550 275 0 2009

2010

2011

2012

COMMERCE ET INDUSTRIE

2013

2014

2015

MULTIPLEX

1. En excluant les ventes liées, les ventes multiples, les ventes de reprises et les transactions de 200 000 $ et moins.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2017

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DONNÉES EN IMMOBILIER

TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE

PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES La plus grosse transaction concerne la propriété située au 775-777, rue Sainte-Catherine Ouest dans l’arrondissement Ville-Marie. Une compagnie à numéro de Montréal a acquis ce bâtiment pour 41 800 000 $ d’une société dont le siège social se trouve au Nouveau-Brunswck. Parmi les 15 plus grosses transactions, deux concernent des propriétés situées dans Ville-Marie, et deux autres sont à Longueuil.

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

TAILLE (M2)

PRIX / M2

775-777, rue Sainte-Catherine O.

Ville-Marie, Montréal

41 800 000 $

-

-

10001, boul. Métropolitain E.

Montréal-Est

37 500 000 $

26 229

1 430 $

555, boul. McMillan

Dorval

30 484 499 $

27 864

1 094 $

2955, boul. Laurier

Sainte-Foy-Sillery, Québec

15 100 000 $

-

-

6700-6780, ch. de la Côte-de-Liesse

Saint-Laurent, Montréal

14 007 000 $

77, 2 Rue E.

La Sarre

10 325 000 $

-

5850-5880, rue Maurice-Cullen

Laval

8 500 000 $

11 168

761 $

20600, av. Clark-Graham

Baie d’Urfé

8 400 000 $

11 430

735 $

5755-5757, boul. Cavendish

Côte-Saint-Luc

7 500 000 $

-

-

1220, boul. Marie-Victorin

Longueuil

5 950 000 $

-

-

1005, boul. du Séminaire N.

Saint-Jean-sur-Richelieu

5 450 000 $

-

-

13-21, boul. Saint-Jean-Baptiste

Châteauguay

 5 380 000 $

-

-

2995, boul. Moïse-Vincent

Longueuil

 5 300 000 $

-

-

966-968, rue Sainte-Catherine O.

Ville-Marie, Montréal

 5 000 000 $

-

-

455, rue Saint-Germain E.

Rimouski

4 850 000 $

-

-

e

9 586

1 461 $ -

TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX* SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL La propriété la plus chère quant au prix par porte vendue au cours des mois d’août et de septembre est située au 1432-1438, rue Mackay dans l’arrondissement Ville-Marie. Il faut dire que quatre des sept immeubles vendus aux prix les plus élevés se trouvent dans Ville-Marie. Quelques joueurs ont été présents dans plus d’une transaction au cours des mois d’août et de septembre. Ainsi, une compagnie a vendu deux immeubles à plus de 4 M$ situés sur le boulevard ÉdouardMontpetit dans Côte-des-Neiges à une compagnie à numéro. Un groupe de quatre personnes a également vendu deux propriétés de plus de 4 M$ situées sur la 32e Avenue à Lachine.

ADRESSE

PRIX

NOMBRE DE LOGEMENTS

PRIX / PORTE

TAILLE (M2)

PRIX / M2

1432-1438, rue Mackay

Ville-Marie, Montréal

34 750 000 $

156

222 756 $

10 845

3 204 $

1416-1420, rue Crescent

Ville-Marie, Montréal

29 000 000 $

133

218 045 $

9 399

3 086 $

151-573, rue Davignon

Dollard-des-Ormeaux

26 000 000 $

158

164 557 $

19 766

1 315 $

1440-1448, rue Mackay

Ville-Marie, Montréal

22 250 000 $

103

216 019 $

7 441

2 990 $

3601, rue Sainte-Famille

Plateau Mont-Royal, Montréal

18 500 000 $

168

110 119 $

10 136

1 825 $

5795, av. Decelles

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

8 645 000 $

82

105 427 $

6 042

1 431 $

2166, boul. de Maisonneuve O.

Ville-Marie, Montréal

8 000 000 $

82

97 561 $

-

3130, boul. Édouard-Montpetit

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

5 340 000 $

66

80 909 $

3 486

1 532 $

3190, boul. Édouard-Montpetit

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

4 340 000 $

53

81 887 $

2 734

1 588 $

455, 32e Avenue

Lachine, Montréal

4 115 000 $

39

105 513 $

3 223

1 277 $

425, 32e Avenue

Lachine, Montréal

4 035 000 $

39

103 462 $

3 010

1 340 $

6815, rue Sherbrooke O.

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

4 000 000 $

32

125 000 $

-

-

1340, ch. Regent

Mont-Royal

3 275 000 $

25

131 000 $

2 109

1 553 $

2598, boul. Rosemont

Rosemont / Petite-Patrie, Montréal

2 950 000 $

35

84 286 $

2 299

1 283 $

1410, boul. Henri-Bourassa E.

Ahuntsic / Cartierville, Montréal

2 700 000 $

40

67 500 $

2 651

1 018 $

*août-septembre 2016 52

ARRONDISSEMENT / VILLE

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2017

Note : Les ventes multiples et les ventes liées sont exclues des tableaux présentés.

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TENDANCES 2016 Entre avril et septembre 2016, les mauvaises créances immobilières publiées au Registre foncier n’ont cessé de grimper par rapport à l’année dernière pour l’ensemble des propriétés sur le territoire du Québec. La tendance est cependant un peu différente dans le secteur de l’immobilier commercial. Ainsi, entre janvier et septembre 2016, 792 préavis d’exercice ont été publiés sur ce type de propriété, c’est-à-dire 3 % de moins qu’à la même période en 2015. L’année  2016 présentera donc probable­ ment une amélioration par rapport à la précédente. Par contre, en ce qui a trait aux délaissements, une hausse de 30 % s’observe sur les neuf premiers mois de l’année 2016, pour un total de 138 actes publiés. À VENIR La progression des ventes au détail constitue certainement un facteur influençant les mauvaises créances immobilières pour les propriétés abritant des commerces. Au Québec, les ventes attribuables aux commerces de détail ont légèrement augmenté (1,3 %) entre juillet 2015 et juillet 2016 selon les données de Statistique Canada. Néanmoins, l’avènement du commerce électronique bouleverse ce secteur, et les taux d’inoccupation de locaux à vocations commerciales sont très hauts à certains endroits. Or, un nombre élevé de locaux vides augmente la probabilité de difficultés financières pour le propriétaire. Ainsi, ce secteur pourrait connaître des hausses de mauvaises créances au cours des prochaines années. Pour les multiplex, un nombre important de logements inoccupés nuit aux capacités du propriétaire à remplir ses engagements financiers. Or, selon les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), le taux d’inoccupation des logements au Québec devrait grimper à 4,5 % en 2016 et à 4,9 % en 2017, des valeurs bien au-dessus de celle de 2,9 % enregistrée en 2013. Même si les délaissements se font rares dans ce secteur, une hausse des taux d’inoccupation pourrait faire augmenter le nombre de préavis d’exercice.

En conclusion, certains propriétaires dans le secteur de l’immobilier commercial pourraient connaître des difficultés et devoir s’adapter à un marché difficile au cours des prochaines années. Cela pourrait faire croître le nombre de mauvaises créances ; toutefois, les avis publiés au Registre foncier concernant de mauvaises créances sur des bâtiments commerciaux demeurent assez peu fréquents par rapport au nombre de propriétés existantes.

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GÉNÉRATION MONTANTE

ANTHONY ARQUIN Avocat associé, Davies Ward Phillips & Vineberg

NICOLAS DÉSOURDY Vice-président Location Carbonleo

BRIGITTE DUPUIS

Gestionnaire, Marketing et Gestion du savoir, Bâtiment, SNC-Lavalin

GABRIEL DUTIL

STEPHANIE HART

Vice-président Développement Guimond Construction

Directrice de l’immobilier Groupe Aldo

PHILIPPE KRIVICKY Vice-président exécutif, division commerciale Société de gestion Cogir

CAP SUR LES VILLES INTELLIGENTES PROPOS RECUEILLIS PAR SUZANNE GAGNÉ, JOURNALISTE

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER, SAUF BRIGITTE DUPUIS

Dans ce numéro, nos jeunes gestionnaires se penchent sur leurs villes intelligentes favorites. La technologie, l’environnement et même l’équité font partie de leurs critères. Allons-y voir !

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orsqu’il est question de villes intelligentes, l’Europe a la cote. À preuve, trois de nos jeunes gestionnaires nous font découvrir des villes sur ce continent. C’est notamment le cas de Brigitte Dupuis, gestionnaire, Marketing et Gestion du savoir, Bâtiment, SNC-Lavalin, qui nous présente Tallinn, capitale de l’Estonie. « Fait étonnant, Skype est venu au monde à Tallinn, souligne-t-elle. Depuis son indépendance, en 1991, cette ancienne république soviétique se distingue grâce aux technologies de l’information et à un milieu favorisant le développement urbain, la protection de l’environnement et le progrès technologique. »

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2017

Selon elle, le virage numérique de Tallinn s’illustre notamment au moyen des cartes à puce que les citoyens utilisent non seulement pour s’identifier, mais aussi pour payer leur stationnement, leurs ordonnances de médicaments et l’achat de titres de transport en commun (dont la gratuité aurait d’ailleurs réduit considérablement le volume de circulation routière). « Internet est accessible partout, en plus d’être omniprésent dans les programmes scolaires, ajoute-t-elle, et cette ville profite de la numérisation de l’administration gouvernementale et de son modèle économique axé sur l’intelligence urbaine. »


ADOBE STOCK PAR ALPHASPIRIT

Par ailleurs, Philippe Krivicky, vice-président exécutif, division commerciale, Société de gestion Cogir, porte son choix sur Nantes, en France. « Si Nantes mérite son titre de ville intelligente, affirme-t-il, c’est avant tout pour son penchant particulier envers l’open data. » Ainsi, cette ville est dotée d’une application informant les citoyens sur les horaires d’autobus ou d’ouverture des piscines, les places de stationnement disponibles, etc. Elle leur permet aussi de suivre les efforts de Nantes en matière d’environ­ nement et de s’impliquer dans des actions concrètes pour aider leur ville à devenir plus verte. COPENHAGUE, VILLE DES MILLÉNIAUX Pour sa part, Nicolas Désourdy, vice-président Location, Carbonleo, a choisi Copenhague, au Danemark. « Être une ville intelligente ne passe pas seulement par l’intégration des technologies, mais aussi par une planification urbaine efficace et concrète, expose-t-il. Avec la mondialisation et les technologies qui facilitent constamment la communication, les milléniaux cherchent dorénavant un milieu de travail stimulant, dans une ville qui offre une excellente qualité de vie. » Selon lui, Copenhague s’est engagée à devenir carbone neutre d’ici 2025 et à être entièrement indépendante des gaz fossiles d’ici 2050. « Ce sont là de vrais objectifs qui auront des répercussions directes sur la vie des gens et des générations futures », estime-t-il. SINGAPOUR ET LE PROGRAMME SMART NATION De son côté, Anthony Arquin, avocat associé, Davies Ward Phillips & Vineberg, nous emmène en Asie, plus précisément à Singapour qui trône au palmarès 2016 des Global Smart Cities de la firme Juniper Research. « Son programme Smart Nation touche de nombreux volets, indique-t-il, comme les péages électroniques aux tarifs évolutifs selon la congestion routière, des applications de planification de transport, un accès aux dossiers médicaux et aux patients à distance et de nombreux incubateurs de startups. Singapour peut s’enorgueillir de son partage massif de données qui a déjà généré plus de 100 applications ainsi qu’un outil original de simulation virtuelle de planification urbaine. »

RETOUR EN AMÉRIQUE Déplaçons-nous maintenant en Amérique du Sud, où Gabriel Dutil, vice-président Développement, G2 Développement, braque les feux sur Medellín, en Colombie. « Cette ville est passée du statut de la ville la plus violente au monde à la plus innovante au palmarès 2013 du Wall Street Journal ! », souligne-t-il. Ainsi, selon lui, Medellín a entamé une profonde mutation basée sur le droit de chaque citoyen au respect de sa vie : « Le plan vise à ramener l’équité dans les territoires urbains. Les citoyens privilégient souvent les signes physiques de l’action municipale, comme une nouvelle autoroute ou une école, mais la vraie transformation a lieu derrière ces infrastructures. Par exemple, le Metrocable, qui relie les bidonvilles au centre-ville, n’est pas seulement un mode de transport : il traduit le principe d’équité en introduisant un espace public là où il n’en existait pas auparavant. C’est le cas de toutes les infrastructures qui ont été créées par l’administration municipale depuis plus de 10 ans et qui font partie d’un ensemble d’investissements publics destinés à l’éducation et à l’égalité des chances. » MONTRÉAL EN LICE Pour terminer, Stephanie Hart, directrice immobilier, Groupe Aldo, n’a qu’à regarder par la fenêtre de son bureau pour découvrir la ville, selon elle, pourrait bientôt se positionner parmi les leaders des villes intelligentes mondiales : Montréal. « Montréal a tout ce qu’il faut, affirme-t-elle. Elle a toujours été considérée comme une ville qui favorise l’innovation et, en 2014, elle établissait son Bureau de la ville intelligente et numérique, qui se concentre sur des stratégies portant notamment sur la mobilité urbaine (comme le fait de créer des points d’accès sans fil), les services directs aux citoyens, la qualité de vie, le procédé démocratique et le développement économique. Déjà reconnue pour sa vitalité dans le monde numérique, Montréal prend les mesures qu’il faut pour devenir un leader parmi les villes intelligentes. » IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2017

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MOT DE L’IDU

L’IDU S’ENGAGE DANS DE NOUVEAUX DOSSIERS André Boisclair

L

a pertinence de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) réside dans sa capacité à contribuer à définir des politiques publiques qui valorisent l’investissement et soutiennent le développement intelligent et durable de nos grandes villes. C’est ainsi que, depuis toujours, l’IDU s’intéresse aux enjeux fiscaux. S’ils sont au cœur de notre action, ces derniers ne doivent pas nous faire oublier l’ensemble de l’appareil réglementaire qui encadre l’industrie. Pour cette raison, les membres du conseil d’administration et moi essayons d’adopter une vision large des choses. Du nouveau statut de capitale récemment proposé par le gouvernement du Québec dans le projet de loi no 109, à la Stratégie centreville de Montréal en passant par l’incontournable dossier des transports collectifs, l’IDU s’implique et s’engage dans ces dossiers.

Il ne faut donc pas se surprendre que l’IDU, riche des positions arrêtées à l’occasion du colloque Québec 2050, ait choisi de s’exprimer publiquement le mois dernier pour le projet de Service rapide par bus (SRB) de Québec. Pour l’IDU, le SRB est LA priorité sur le plan des transports collec­tifs. Nous n’avons d’ailleurs pas manqué de nous allier à la Chambre de commerce et d’industrie de Québec pour faire entendre notre voix. Alors que les gouvernements du Québec et du Canada sont activement engagés dans la lutte contre les changements climatiques et que des crédits sont disponibles pour soutenir de grands projets d’infrastructures, il ne faudrait pas troquer un projet réel qui pourrait se réaliser rapidement pour un hypothétique projet de pont ou de tunnel dont personne ne connaît ni la nature véritable ni les coûts associés.

Sur les questions fiscales, nous avons d’ailleurs récemment ouvert un nouveau chantier à l’IDU, celui des droits sur les mutations immobilières. Si les mesures annoncées par le ministre des Finances dans son dernier budget devaient entrer en vigueur telles quelles, nous sommes d’avis qu’il existe un risque réel et important d’impacts inattendus et que des contribuables qui, généralement, devraient être traités de la même manière soient soumis à des conséquences différentes. Nous croyons qu’il n’existe aucune raison de distinguer les sociétés de personnes des socié­­tés par actions dans la loi, et le choix de l’un ou l’autre de ces véhicules ne devrait pas pénaliser ou avantager les contribuables quant à l’application de la loi. La proposition du ministre des Finances ne nous apparaît pas équitable. Elle manque de neutralité et doit être amendée.

Finalement, à l’occasion de la dernière réunion du conseil d’administration de l’Institut, nous avons pris la décision de demander au ministre des Finances, qui est à revoir la Loi sur le courtage immobilier, d’exclure les sociétés de gestion qui fournissent des services d’administration et de consultation en immobilier à des investisseurs ou à des propriétaires étrangers ou canadiens du cadre d’application de la Loi. Nous avons engagé une discussion avec l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) et avons bon espoir de nous présenter en rangs ordonnés devant le ministre. Voilà donc ce que l’automne apporte à l’IDU. Je vous en souhaite un aussi enlevant ! André Boisclair, Adm.A Président-directeur général, IDU aboisclair@iduquebec.com

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SÉRIE ANNIVERSAIRE CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE DE L’ESG UQAM

PRÉLUDE

Andrée De Serres, Ph. D. Professeure et titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, ESG UQAM

MONTRÉAL, AU CŒUR DU DÉVELOPPEMENT DES CONNAISSANCES EN IMMOBILIER ET EN INFRASTRUCTURES !

R

epousser les frontières des connaissances en immobilier : c’est ce qu’a permis de faire le mouvement de financiarisa­ tion des biens immobiliers propulsé au cours des dernières décennies. Aujourd’hui, ces connaissances sont transférées et adaptées à d’autres secteurs d’investissement, comme celui des infrastructures et des villes intelligentes. Un bref retour dans le passé s’impose pour mieux comprendre cette évolution. L’immobilier a longtemps été le fait d’entreprises privées et de riches individus visionnaires jusqu’à l’adoption aux États-Unis, en 1974, de la loi ERISA (Employee Retirement Income Security Act), qui permettait d’ajouter des classes d’actifs autres aux portefeuilles des caisses de retraite et des fonds de pension, sous réserve toutefois de le faire de façon prudente et de respecter ses devoirs fiduciaires. Le processus de transformation des biens immobiliers en actifs financiers a alors connu un véritable essor. Un des moyens pour investir prudemment consiste à acheter des titres de sociétés par actions cotées ou de fiducies d’investissements, reconnues pour leur expertise en immobilier. L’autre option, plus audacieuse, passe par le développement et la maîtrise de l’expertise nécessaire pour effectuer directement les transactions d’acquisition ou de construction d’immeubles dans le but de les valoriser et de les revendre. On ne se contente plus du rôle de créancier ou d’investisseur. On devient une entreprise en immobilier. Cette stratégie a été retenue par la Caisse de dépôt et placement du Québec au début des années 1980, comme l’explique ci-après Fernand Perreault. Elle a marqué le développement des filiales immobilières, devenues de grands leaders reconnus à l’échelle internationale. Les changements sont majeurs : l’investisseur institutionnel s’ajoute un nouveau rôle, celui de promoteur immobilier, d’expert en développement, transactions et gestion immobilière. Il doit s’approprier des connaissances et acquérir des compétences pointues, différentes de celles

qu’exige son métier de base, et développer une expertise unique et distinctive tout en adaptant et en mettant au point son modèle de gouvernance et de gestion des risques. Savoir acheter, gérer, valoriser ou vendre un immeuble nécessite des connaissances. Son évaluation, actuelle et future, requiert aussi le développement d’outils et de mesures. Il faut de plus pouvoir compter sur des personnes bien formées qui sont en mesure d’appliquer ces connaissances dans l’exercice de leurs fonctions. C’est pour répondre à ces besoins qu’a été créée en 1995, à l’ESG UQAM, la Chaire SITQ, devenue en 2012 la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, comme l’explique ici Jacques Saint-Pierre, fondateur et premier titulaire de cette chaire. Le besoin en développement de mesures et de moyens demeure toujours aussi important, selon Alain Dumaine, vice-président principal, Gestion du portefeuille global chez Ivanhoé Cambridge. Les outils sont de plus en plus sophistiqués afin de reconnaître, d’évaluer et de suivre finement l’impact des nombreux facteurs internes et externes qui influent sur la performance financière des immeubles. L’immobilier ne se contente assurément plus de son statut traditionnel de bien réel. Il se dématérialise en flux de services adaptés aux besoins et aux nouvelles attentes des usagers, étroitement liés à la qualité des infrastructures et des services offerts aux citoyens par une ville devenue plus intelligente. À l’ère des métadonnées, les acteurs de l’investissement, comme ceux de la recherche et du développement des connaissances dans le domaine de l’immobilier, doivent relever ce nouveau défi consistant à adopter une perspective plus écosystémique, pour mieux intégrer la complexité des interdépendances et des relations entre les immeubles, les infrastructures, la ville et ses citoyens. IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2017

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FOCUS

DÉVELOPPEMENT DES CONNAISSANCES ET DE L’EXPERTISE EN IMMOBILIER

DES PAS DE GÉANT PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

En l’espace de deux décennies, les connaissances et l’expertise en matière d’investissement en immobilier ont fait des pas de géant. Retour sur les étapes marquantes de cette évolution et sur les grands enjeux actuels.

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u fil des ans, le Québec a développé une remar­quable expertise dans le domaine de l’investissement immobilier. Aujourd’hui, il peut s’enorgueillir de posséder une véritable masse critique de connaissances en la matière, alors que de gros joueurs québécois occupent une place de choix sur le plan national et international.

C’est son vif intérêt pour le développement des sciences immobilières en milieu universitaire qui a conduit cet ancien professeur au Département de stratégie, responsabilité sociale et environ­ nementale à l’UQAM à créer la Chaire, dont la mission est aussi de tisser des liens étroits avec le réseau professionnel.

DE PLUS EN PLUS COMPLEXE Jacques Saint-Pierre est le fondateur de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier de l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal (ESG UQAM), dont il a été le premier titulaire de 1996 à 2011. C’est Andrée De Serres, auteure de l’avant-propos de cet article, qui a d’ailleurs succédé à M. Saint-Pierre.

Cet intervenant privilégié a été non seulement le témoin, mais également un participant actif au déploiement et à l’essor des connaissances dans ce domaine.

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« Dans les années 1970-1980, les universités, l’UQAM en particulier, n’offraient que des formations de base destinées à répondre aux besoins de certification


FERNAND PERREAULT ISTOCK PAR RAWPIXEL

des professionnels en évaluation foncière ou en gestion immobilière », explique M. Saint-Pierre. Puis, d’une simple certification, on est passé au baccalauréat et ensuite à la maîtrise. Par la suite, dans les années 1990, l’UQAM a commencé à offrir un MBA spécialisé en immobilier. « La Chaire est le fruit d’une conjonction entre l’offre et des demandes de plus en plus complexes aussi bien en matière d’investissement, que de marketing, de ressources humaines, etc. À l’époque, il y avait plusieurs nouveaux acteurs, de grands investisseurs, des fonds de pension. La Caisse de dépôt et placement du Québec (CDPQ), avec son bras immobilier, avait un intérêt marqué pour participer à la création d’un lieu qui constituerait un moteur de développement de l’expertise et des connaissances en immobilier. C’est ainsi qu’est née la Chaire SITQ (Société immobilière Trans-Québec) en 1996, avant de devenir la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier en 2011 », relate M. Saint-Pierre. L’émergence de nouveaux enjeux et outils a aussi accéléré l’évolution dans ce secteur, par exemple en stratégie de financement ou en performance énergétique. L’explosion des technologies de l’information et des communications

a également entraîné des modes de gestion différents et généré des connaissances de plus en plus pointues. Outre le développement des technologies, le virage à l’inter­ national a aussi produit son lot de changements. Ainsi, des acteurs de premier plan comme Ivanhoé Cambridge inves­tis­sent aujourd’hui aux quatre coins du monde, et plus seule­ ment dans les limites des frontières du Québec et du Canada. Tous ces facteurs conjugués ont contribué à la création d’une expertise unique. « En 20 ans, la Chaire a également évolué, développant de nouveaux champs de recherche en lien avec les défis d’aujourd’hui », souligne Jacques Saint-Pierre. CDPQ : LA CRÉATION D’UN GROS JOUEUR INSTITUTIONNEL Fernand Perreault est un autre témoin et un acteur impor­ tant de cette évolution. Il a œuvré pendant 18 ans à la Société canadienne d’hypothèques et de logement avant d’être recruté en 1987 par la CDPQ pour prendre la tête de la SITQ. Il fut le principal artisan du portefeuille immobilier de la Caisse. Une bourse porte d’ailleurs son nom aujourd’hui à la Chaire Ivanhoé Cambridge. IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2017

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FOCUS

Fort de son expérience de plus d’une dizaine d’années dans le domaine, Alain Dumaine, viceprésident principal, Gestion du portefeuille global chez Ivanhoé Cambridge, est également un témoin privilégié de l’évolution des investissements et des connaissances en immobilier.

ALAIN DUMAINE Vice-président principal, Gestion du portefeuille global Ivanhoé Cambridge

Il rappelle que les caisses de retraite ont commencé à s’intéresser à ce type d’investissement dans les années 1980. « Elles voulaient se diversifier, et l’immobilier constituait une solution de rechange intéressante au marché boursier et obligataire. Ce secteur était stable, affichait un bon rendement, et c’était aussi une bonne façon de se protéger contre l’inflation », mentionne M. Perreault. Il existait toutefois des barrières à l’entrée de ces inves­tis­ seurs institutionnels dans le domaine immo­bilier : en effet, le marché était essen­tiellement constitué de promoteurs, et peu de chiffres étaient disponibles sur les loyers et la valeur des transactions. « C’était un milieu assez opaque qui manquait de transparence. Chaque entrepre­n eur possédait son propre système », se souvient M. Perreault. Au fil du temps, les informations sont devenues plus nombreuses et structurées, et un savoir en matière de gestion d’actifs immobiliers, incluant la gestion et l’acquisition, s’est développé. Pour sa part, la CDPQ a fait progressivement son entrée dans le domaine à partir des années 1980, se dotant de sa propre expertise à l’interne, et c’est ainsi que la SITQ a vu le jour. Avec l’acquisition des firmes Ivanhoé et Cambridge, elle a ensuite acquis un bagage supplémentaire de connaissances et un vaste portefeuille immobilier. « La Caisse a été une pionnière en matière d’inves­tissement immobilier. D’autres lui ont ensuite emboîté le pas, par 60

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ISTOCK PAR M_A_Y_A

exemple l’Ontario Teachers’ Pension Plan, avec Cadillac Fairview. L’immobilier est devenu un investissement mature, l’arrivée de l’institutionnel a rendu ce marché plus global, avec davantage de liquidités », rappelle Fernand Perreault. Plusieurs moments marquants ont jalonné la carrière de M. Perreault, autant d’étapes importantes dans l’évolution du portefeuille immobilier de la CDPQ. C’est à lui notamment que l’on doit d’avoir poussé la SITQ à investir en dehors des frontières du Québec, afin d’éviter qu’elle ne mette tous ses œufs dans le même panier. D’abord au Canada, puis à l’échelle internationale. En 1995, l’achat d’actifs à la Défense, à Paris, une transaction d’environ un milliard de dollars, est un véritable coup de maître à inscrire sur sa remarquable feuille de route. « Au Canada, la compétition était forte, il fallait donc s’ouvrir sur l’extérieur. Nous avons investi aux États-Unis et un peu partout en Europe. Ma contribution a été dans la vision du développement à l’international, ce en quoi j’ai toujours été appuyé par Jean-Claude Scraire, ancien PDG de la Caisse », souligne M. Perreault. Une stratégie qui a porté ses fruits, puisqu’aujour­d’hui, la CDPQ est l’un des 10 plus grands investisseurs immo­biliers institutionnels au monde. « La SITQ a pu grandir et évoluer en même temps que le marché institutionnel dans ce domaine, constate M. Perreault. Elle a développé ses connaissances, a embauché des gens compétents. C’est ce qui constitue la base de sa vaste expertise. »


SÉRIE ANNIVERSAIRE

ISTOCK PAR VGAJIC

UNE APPROCHE À 360 DEGRÉS Fort de son expérience de plus d’une dizaine d’années dans le domaine, Alain Dumaine, vice-président principal, Gestion du portefeuille global chez Ivanhoé Cambridge, est également un témoin privilégié de l’évolution des investissements et des connaissances en immobilier.

Alain Dumaine remarque que les investisseurs institu­tionnels ont un appétit très marqué pour l’immobilier qui, même si les prix ont beaucoup monté, présente toujours un potentiel et un rendement très intéressants par rapport aux autres classes d’actifs, et ce, même si la marge de manœuvre est plus restreinte qu’avant.

Selon lui, l’une des orientations marquantes actuelles est que l’on considère l’environnement d’affaires en mode 360 degrés, en vertu d’une approche plus globale. « Aujourd’hui, il faut tenir compte des différentes ten­dances, aussi bien en termes structurels, techno­logiques, économiques, etc. La valorisation des actifs est sujette aux différentes dynamiques à l’œuvre dans l’environnement », dit-il.

À l’instar de MM. Saint-Pierre et Perreault, il constate que la création de gros joueurs dans l’investissement immobilier au Québec a contribué au développement de compétences, de connaissances et d’expertise. Ainsi, l’information relative au marché immobilier est abondante et disponible, permettant aux professionnels de réaliser des analyses plus pointues. De nouveaux outils de simulation et de modélisation de portefeuille et des risques aident aussi à quantifier les décisions et à mieux évaluer les rendements. Depuis le début des années 2000, les gestionnaires d’actifs immobiliers peuvent également s’appuyer sur des indices de mesure de performance afin de comparer les rendements avec d’autres actifs similaires au Canada et dans le monde.

Dans le domaine des immeubles de bureaux, il cite en exemple la réduction de la superficie par employé, la popularité du télétravail et l’émergence du coworking. Dans le secteur de la vente au détail, le commerce électro­nique force les centres commerciaux à se réinventer et à se démarquer du point de vue de l’expérience de maga­sinage. « D’un autre côté, le commerce en ligne offre une belle perspective au segment logistique, car il crée des besoins en entreposage », précise le vice-président. Du côté multirésidentiel, le mouvement vers le Live, Work and Play constitue une autre tendance à surveiller. « Il faut des bâtiments qui s’adaptent à la clientèle, situés dans les grands centres urbains, près de centres commerciaux », illustre M. Dumaine. Quant aux entreprises, elles cherchent désormais à s’établir dans des zones géographiques où elles auront accès à un bassin de main-d’œuvre et de talent.

Plusieurs programmes universitaires en immobilier, notam­ment au deuxième et au troisième cycle, ont aussi vu le jour. « L’arrivée sur le marché du travail de nouveaux diplômés possédant des connaissances plus poussées dans le secteur immobilier va très certainement faire progresser les métiers en immobilier, ce qui pourrait introduire de nouvelles pratiques. On peut s’attendre à voir une certaine évolution au cours des prochaines années », estime M. Dumaine, qui conclut en disant que c’est l’institu­ tionnali­sation qui a permis de pousser le savoir et les analyses d’investissement à un autre niveau. IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2017

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DROITS ET OBLIGATIONS

UN PROPRIÉTAIRE QUI N’A COMMIS AUCUNE FAUTE

Me Sylvie Bouvette Experte invitée

PEUT-IL ÊTRE POURSUIVI PAR SON VOISIN À LA SUITE D’UN INCENDIE ? L’article 976 du Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoit un régime de responsabilité sans faute entre voisins. Il se lit comme suit : « Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux. » Cet article a fait l’objet de nombreuses causes de jurisprudence par le passé, notamment dans les cas d’écoulement des eaux au détriment du terrain voisin, de travaux confiés à un tiers qui avaient un impact sur l’usage du propriétaire voisin, d’exploitation d’une serre chauffée au bois qui crée des odeurs, de fumée produite par un système de chauffage, de travaux d’excavation qui provoquent l’érosion des terrains et de l’installation de piquets pour nuire à l’aviation. Dans la présente cause, Vidéotron S.E.N.C. (« Vidéotron ») souhaite se servir de cet article pour réclamer des dommages « au voisin », M. Jocelyn Titus (« Titus »), et à son assureur, Desjardins assurance générale inc. (« Desjardins ») qui assure l’immeuble de Titus. ISTOCK PAR PHOTOVOVA

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo­ biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

Dans les faits, un incendie ayant pris naissance dans l’immeuble locatif situé à Gatineau, pro­ priété de Titus, a endommagé substantielle­ ment non seulement cet immeuble, mais égale­ment les équipements aériens de télécommu­ nication appartenant à Vidéotron. Cette dernière réclame en conséquence 75 000 $ de dommages à Titus et à son assureur comme compensation. Aucune faute n’est reprochée au propriétaire de l’immeuble incendié, Titus. De plus, il a été impossible de déterminer la cause ou l’origine exacte de l’incendie. Les équipements aériens de télécommunication se trouvant à une distance d’environ trois mètres de l’immeuble de Titus, le câble coaxial et cinq câbles de fibres optiques ont fondu à la suite de la propagation de l’incendie, représentant un risque important pour l’intégrité du réseau.

1. 2108805 Ontario Inc. c. Claude Boulad, 2016 QCCA 75 (Cour d’appel, 25 janvier 2016).

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2017

Vidéotron allègue donc que l’incendie prove­ nant de l’immeuble de Titus a eu un impact sur l’intégrité de ses systèmes, a causé des inconvénients anormaux et engendré des troubles de voisinage qui excèdent les limites de tolérance que les voisins se doivent mutuellement en vertu de l’article 976 C.c.Q. Desjardins, qui assure Titus, nie cette prétention en alléguant qu’il s’agit d’un accident / sinistre et que, dès lors, l’article  976 C.c.Q. n’est pas applicable. Le tribunal doit donc déterminer si l’incendie d’un immeuble causant des dommages à un voisin constitue un trouble du voisinage ou un incon­ vénient anormal au sens de l’article 976 C.c.Q.


DROITS ET OBLIGATIONS

Le tribunal examine donc les différentes conditions applicables. • Les parties sont-elles voisines ? Le tribunal donne une interprétation large du mot « voisin » et considère que les installations de Vidéotron peuvent être considérées comme voisines, étant donné la proximité géographique. • Le droit de propriété Le propriétaire d’un bien devient responsable de plein droit sans qu’il y ait faute, dès que l’utilisation de son droit a pour effet de causer à autrui un préjudice qui dépasse les inconvénients normaux. L’inconvénient subi doit donc découler du droit de propriété. • Un inconvénient anormal Le tribunal déclare qu’il doit y avoir un certain degré de gravité pour qu’un inconvénient soit anormal et que, même si la récurrence du geste peut être considérée, ce n’est pas un critère suffisant. Les inconvénients doivent être examinés du point de vue d’une personne raisonnable placée dans les mêmes circonstances.

Le tribunal conclut que les allégations ne soutiennent pas le recours basé sur les troubles du voisinage et considère que la présence de troubles anormaux exigée par l’article 976 C.c.Q. doit découler soit d’un acte accompli par le propriétaire occasionnant des inconvénients anormaux à son voisin mettant parfois en péril le bien d’autrui, soit d’une omission ou d’une insouciance du propriétaire de prendre les dispositions nécessaires pour éviter des inconvénients anormaux de voisinage. Finalement, le trouble de voisinage doit être issu d’un acte, d’un geste, d’une omission de prendre des mesures appropriées, en toutes circonstances, pour prévenir, corriger ou atténuer les bruits, odeurs, poussières, fumées, écoulements d’eau ou effondrement de sol. Dans l’analyse de la gravité des inconvénients, l’élément déterminant est le résultat de l’acte accompli par le propriétaire. Dans la cause en l’espèce, il faut se poser la question suivante : quel trouble ou quel inconvénient excessif est imputable à Titus ? Selon la preuve, il n’y a aucun acte ni omission de la part de Titus envers le voisin, il n’a pas modifié les lieux d’une manière susceptible de créer une détérioration et il n’a posé aucun geste pouvant porter atteinte à Vidéotron. Il s’agit donc ici uniquement d’un accident qui est soumis aux règles de droit commun et non d’un inconvénient de voisinage. La réclamation pour dommage de la part de Vidéotron est donc rejetée.

PLACE DU CANADA 1010, rue De La Gauchetière O.

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ANALYSE DE MARCHÉ

POUR UNE MÉTROPOLE EN AFFAIRES : PLAIDOYER POUR UNE RÉFORME DE LA TAXATION FONCIÈRE NON RÉSIDENTIELLE À MONTRÉAL Benoit Beauchemin Expert invité

Le niveau de taxation est un outil de politique publique fondamental dans l’orientation du développement des villes. Les municipalités sont en concurrence afin d’attirer les résidents et les entreprises qui cherchent la taxation la plus basse possible. Pour ces dernières, la rentabilité est souvent tributaire, du moins en partie, de leurs charges fiscales municipales. Depuis plusieurs années, un débat vigoureux a cours sur le niveau de taxation optimal du secteur non résidentiel à Montréal. Cette discussion est notamment soulevée par les commerçants qui subissent parfois de façon importante l’impact des travaux d’infrastructure entrepris par la Ville. Ces commerçants invoquent le fait que de tels travaux ont pour conséquence de réduire l’achalandage, et donc leurs revenus, alors que leur contribution fiscale s’accroît. Le maire de Montréal, Denis Coderre, annonçait en février dernier la création d’un groupe de travail devant se pencher sur la fiscalité des bâtiments non résidentiels dans le but de rendre ce secteur compétitif.

Diplômé des HEC, Benoit Beauchemin cumule 20 années d’expérience en recherche et analyse concurrentielle et stratégique. Il est consultant en analyse de marché et en intelligence d'affaires.

Le maire se posait alors certaines questions importantes sur les enjeux de la fiscalité com­mer­ciale  : quelle est la situation de la fiscalité municipale pour les immeubles non résidentiels ? La réalité fiscale est-elle adéquate ? Doit-on la réorganiser ? La fiscalité peut-elle servir d’aimant pour attirer des entreprises à Montréal et les retenir ? Est-il possible d’utiliser une fiscalité modulée dans certains secteurs afin d’augmenter la compétitivité ? En effet, la compétitivité en matière de fiscalité touche de façon plus large le développement économique de la métropole, sujet que le groupe devait également aborder.

certaines recommandations de cet important rapport, qui doit orienter les prochaines mesures budgétaires de la Ville. Dans son résumé, le rapport rappelle les nombreux atouts de la ville : « En matière d’attrac­ tivité et de compétitivité, Montréal dispose de plusieurs atouts stratégiques. Aux coûts d’exploitation très concurrentiels des entre­prises s’ajoutent plusieurs avantages significatifs, dont une main d’œuvre de qualité, des secteurs industriels à forte valeur ajoutée, d’excellents centres de recherche et universités ainsi qu’une grande effervescence culturelle et créative. La qualité de vie demeure également l’une des grandes forces de la région de Montréal, qui trône au sommet des classements nordaméricains selon plusieurs indicateurs. » (p. 7)

C M Y K

En août dernier, le groupe de travail, dirigé par Anne-Marie Hubert de la firme Ernst & Young, a produit son rapport intitulé Pour une métropole en affaires1. Le groupe s’est basé sur d’autres exemples dans le monde pour analyser différentes mesures à imposer afin d’accroître le poten­tiel économique de Montréal. Voici les principaux constats et

COMITÉ DE TRAVAIL SUR LA FISCALITÉ NON RÉSIDENTIELLE ET LE DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE

POUR UNE MÉTROPOLE EN AFFAIRES Rapport présenté au maire de la Ville de Montréal, août 2016

La croissance économique de la région de Montréal a toutefois été inférieure à la crois­sance moyenne des autres régions métro­politaines canadiennes au cours des 25 dernières années. Depuis 2001, la population, l’emploi et le nombre d’entre­ prises augmentent plus rapide­ment dans le reste de la région métro­politaine de recensement (RMR) que sur le territoire de l’île de Montréal. Cette situation se

128107_villedemtl(41215) | A | 1 | Front | 2016/08/16 18:28:42 | CyanMagentaYellowBlack

1. Comité de travail sur la fiscalité non résidentielle et le développement économique (2016). Pour une métropole en affaires. Rapport présenté au maire de la ville de Montréal, août 2016. [En ligne], www.ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/PAGE/PRT_VDM_FR/MEDIA/DOCUMENTS/RAPPORT_POUR_UNE_METROPOLE_EN_AFFAIRES_VFINALE.PDF

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ANALYSE DE MARCHÉ

INDICEde DE croissance CROISSANCEde DElaLArichesse RICHESSEfoncière FONCIÈRE UNIFORMISÉE RÉSIDENTIELLE DE 1988 À 2014 Indice uniformisée nonNON résidentielle de 1988 à 2014 (INDICE 1988 = 100) (indice 1988 = 100) 550 500 450

Île de Montréal

400

Reste de la RMR de Montréal

350 300 250

POUR UNE MÉTROPOLE EN AFFAIRES 19

FIGURE 2

200 150 100 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 Source : Ville de Montréal

traduit par une détérioration de sa richesse foncière au profit d’autres municipalités environ­n antes, comme l’illustre le graphique ci-dessus. Le fardeau fiscal assumé par les immeubles non résiden­tiels est plus élevé à Montréal que dans les autres villes de la région métropolitaine. Cette situation nuit à la compétitivité et à l’attractivité de Montréal. Pour accroître son niveau de compétitivité et de prospérité, le rapport propose six pistes d’action.

La lourdeur administrative sur le territoire montréalais constitue un frein au développement de nouveaux projets. La Ville doit revoir sa culture en favorisant un environnement d’affaires convivial par la mise en place de mécanismes efficaces d’accompagnement des entreprises dans leurs démarches avec les services municipaux.

Le financement de la réhabilitation des infrastructures passe par des méthodes novatrices de financement : la taxe kilométrique, les redevances de développement pour les nouveaux secteurs et les secteurs majeurs de redéveloppement ou la captation de la plus-value foncière 1. Ralentir la croissance des dépenses de la Ville. 128107_villedemtl(41215) | A | 10 | Front | 2016/08/16 18:28:43 | CyanMagenta Yellowêtre Black explorées pour réduire la dépendance à doivent l’impôt foncier de la Ville de Montréal. 2. Développer une véritable culture de service à la clientèle. Parmi les mesures les plus importantes, soulignons la nécessité pour la Ville de réduire progressivement l’écart 3. Réhabiliter ses infrastructures urbaines entre le fardeau fiscal assumé par les immeubles non et son aménagement urbain. résidentiels et par les immeubles résidentiels. La catégorie des immeubles non résidentiels endosse une part 4. Prendre le virage de l’écofiscalité. importante du fardeau fiscal total imposé à l’ensemble des contribuables montréalais, soit 56,1 % en 2015, alors 5. Procéder à une évaluation de ses programmes que l’assiette non résidentielle représente 26,1 % de la d’incitatifs fiscaux et développer des mesures base de l’impôt foncier total de la Ville. Ce niveau de de soutien pour les commerçants fortement contribution est proportionnellement beaucoup plus élevé pénalisés par la réalisation de travaux majeurs sur le territoire de Montréal que dans les autres villes de la d’infrastructures. région métropolitaine. Par ailleurs, dans le but de soutenir ses commerçants de proximité, la Ville de Montréal devrait 6. Réduire l’écart entre le fardeau fiscal des ajouter à sa structure fiscale un taux différencié réduit qui immeubles non résidentiels et résidentiels. s’appliquerait à une première tranche de valeur foncière non résidentielle. Le premier point met en lumière le fait que depuis la naissance de la nouvelle ville en 2002, le budget municipal Les constats de ce rapport sont très clairs. Il faudra voir a connu une augmentation annuelle moyenne de 2,57 %, si ses 17 recommandations se traduiront en politiques ce qui est supérieur à l’inflation (1,77 %) durant la même budgétaires au cours du prochain exercice financier de période. La Ville doit contrôler ses dépenses afin de réduire la Ville, début 2017. Soyons optimistes à l’égard de la la pression exercée sur son budget de fonctionnement, volonté politique du maire, des élus municipaux et de la qui doit notamment être financé par un accroissement du détermination des entrepreneurs de la métropole. fardeau fiscal. IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2017

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ENVIRONNEMENT ET URBANISME

PERMIS, AUTORISATION, CERTIFICAT D’AUTORISATION… SONT-ILS NÉCESSAIRES ET COMMENT S’Y RETROUVER ? Frédéric Dufault Expert invité

Nouvelle entreprise, nouvelles activités à l’intérieur de vos locaux ? Sachez que vous devez obtenir une panoplie d’autorisations ou de permis de la part des autorités. Il peut devenir difficile de s’y retrouver et, surtout, d’obtenir les documents nécessaires pour commencer ou poursuivre vos activités. En outre, les délais s’avèrent parfois contraignants. Voici quelques points à considérer pour mener à bien vos projets. Lorsque vient le temps de planifier vos projets de démarrage d’entreprise, d’augmentation de votre capacité de production ou l’ajout d’équipe­ ment, vous ne devez surtout pas négliger la question des permis et des autorisations. Nombre de clients viennent me voir, avec en poche le financement, le projet, les dates de mises en chantier, mais soudainement, tout est mis sur la glace à cause d’un permis ou d’une autorisation manquante ! La plupart des entrepreneurs, propriétaires et locataires sont assujettis aux mêmes normes et obligations. Nous discutons ici de quelques-unes d’entre elles.

Frédéric Dufault, urbaniste, est évaluateur environ­ nemental de site agréé (EESA) et vérificateur environnemental agréé (VEA), agréments qui sont décernés par l’Association québécoise de vérification environnementale (AQVE). Il cumule plus de 15 années d’expérience dans le domaine de l’urbanisme et de la gestion immobilière et environnementale. Il est président de la firme Enviro 3D Conseils inc.

À L’ÉCHELLE MUNICIPALE Au municipal, une amélioration locative, un ajout à la structure du bâtiment, une augmentation de l’aire de production, etc. sont assujettis à l’obtention d’un permis municipal, émis par le service de l’urbanisme ou par celui des permis et inspection. Il est préférable, avant même de déposer votre demande de permis, d’effectuer les vérifications nécessaires auprès des professionnels en aménagement du territoire de la municipalité afin de vous assurer que le zonage où se situe votre projet vous permet d’aller de l’avant. Et ne tenez rien pour acquis. Même si votre entreprise est installée sur les lieux depuis plusieurs années, le zonage pourrait restreindre vos projets s’il a été modifié récemment ou s’il comporte des restrictions quant aux activités permises. L’entreprise, sans le savoir, fonctionne peut-être par droits acquis, et tout projet d’expansion pourrait lui être refusé. Advenant le cas où le zonage ne permet pas la réalisation de votre projet ou si les exigences

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2017

d’implantation vous empêchent de le lancer, il faut alors entreprendre des discussions avec les professionnels de votre municipalité et vos représentants politiques afin de sonder leur volonté de vous aider à obtenir une modification au règlement de zonage ou une dérogation mineure si votre projet ne change pas radicalement l’essence du zonage et des normes d’implantation. Prévoyez cependant de trois à six mois pour obtenir la modification demandée, et ce, avant même d’entreprendre le projet. Plusieurs municipalités exigent également un certificat d’occupation commerciale pour tout projet industriel et commercial implanté sur son territoire. Ce certificat, parfois renouvelable annuellement, constitue un moyen pour la municipalité de recenser les entreprises sur son territoire. Même un travailleur autonome à la maison pourrait être contraint d’obtenir un tel certificat. Et, la plupart du temps, l’émission d’un certificat d’occupation commerciale sera suivie d’une visite de l’inspecteur municipal, afin d’évaluer le projet et d’ajuster l’avis d’imposition en conséquence ! À L’ÉCHELLE PROVINCIALE Tout projet industriel et certains projets com­ mer­ciaux (station-service, service de carrosserie, etc.) peuvent en théorie être assujettis à diffé­ rents types d’autorisation à l’échelle provinciale et même fédérale, si le projet se trouve sur les terrains d’une entité fédérale ; par exemple, une compagnie qui s’installe tempo-rairement sur les terrains d’une base militaire ou dans le port de Québec. Mais dans le cadre de cet article, nous allons nous en tenir à certaines obligations provinciales.


L’alinéa 1 de l’article 22 de la Loi sur la qualité de l’environnement (LQE) mentionne ceci :

Communément appelé CA, le certificat d’autorisation est le moyen dont dispose le ministère du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte contre les chan­ ge­ments climatiques (MDDELCC) pour s’assurer que tout projet pouvant porter atteinte à l’environnement obtient son aval et qu’il peut émettre des conditions à cet égard. Une demande de CA doit inclure un ensemble d’infor­ mations sur votre entreprise, votre projet, les capacités de production, les rejets potentiels de contaminants, la génération de produits ou de matières résiduels, etc. Le MDDELCC exige beaucoup d’informations et de données techniques sur votre processus et vos produits industrialisés afin d’être en mesure d’étudier votre demande. Le délai d’obtention d’un CA est variable en fonction de plusieurs éléments : complexité du dossier et des éléments liés à l’environnement, charge de travail et nombre de demandes que l’analyste assigné à votre dossier doit traiter, direction régionale du Ministère, clarté des informations soumises, etc. Chose certaine, l’analyste au dossier dispose de 60 jours pour répondre à votre demande initiale, que ce soit pour vous aviser que votre dossier est toujours à l’étude, ou pour vous demander des clarifications, ou pour obtenir plus de renseignements afin d’étudier adéquatement votre dossier. Dans le cadre de ma pratique, j’ai déjà obtenu des CA en moins de deux mois, mais ce délai s’est parfois étendu à 18 mois. Une chose à ne pas oublier : vous devez obtenir votre CA avant même de commencer les travaux, au risque de vous voir imposer des amendes ou, pire, une ordonnance d’arrêt des travaux. Également, il importe de faire la distinction entre un CA, qu’il est primordial de se procurer, quelle que soit l’activité industrielle prévue, et les autorisations à obtenir pour des équipements en vertu des articles 32 et 48 de la LQE.

FRÉDÉRIC DUFAULT

SILOS D'ENTREPOSAGE ET DÉPOUSSIÉREURS - AUTORISATION REQUISE DU MDDELCC POUR CHAQUE DÉPOUSSIÉREUR !

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« Nul ne peut ériger ou modifier une construction, entreprendre l’exploitation d’une industrie quelconque, l’exercice d’une activité ou l’utilisation d’un procédé industriel ni augmenter la production d’un bien ou d’un service s’il est susceptible d’en résulter une émission, un dépôt, un dégagement ou un rejet de contaminants dans l’environnement ou une modification de la qualité de l’environnement, à moins d’obtenir préalablement du ministre un certificat d’autorisation. »

Les alinéas 1 et 2 de l’article 32 stipulent : « Nul ne peut établir un aqueduc, des appareils pour la purification de l’eau, ni procéder à l’exécution de travaux d’égout ou à l’installation de dispositifs pour le traite­ ment des eaux usées avant d’en avoir soumis les plans et devis au ministre et d’avoir obtenu son autorisation. Cette autorisation est également requise pour les travaux de reconstruction, d’extension d’installations anciennes et de raccordements entre les conduites d’un système public et celles d’un système privé. » Ainsi, à première vue, cet article s’applique plus particulièrement aux municipalités. Mais les industries qui génèrent beaucoup d’eaux usées ou qui procèdent à un traitement primaire avant de renvoyer le tout au système d’égout municipal, l’industrie qui doit mettre en place un réseau d’égout pluvial et sanitaire privé sur son terrain en vue d’effectuer un raccordement au réseau public sont des exemples d’industries qui doivent obtenir une autorisation du ministre avant même de commencer les travaux d’installation de l’équipement ou de l’infrastructure. L’alinéa 1 de l’article 48, quant à lui, énonce ceci : « Quiconque a l’intention d’installer ou poser un appareil ou équipement destiné à prévenir, diminuer ou faire cesser le dégagement de contaminants dans l’atmosphère, doit en soumettre les plans et devis au ministre et obtenir son autorisation. » Ainsi, tout comme le précise l’article 32 de la LEQ, toute industrie qui doit installer un dépoussiéreur, une cheminée pour la dispersion de contaminants dans l’atmosphère ou tout autre équipement ou toute installation visant à diminuer ou à restreindre le rejet dans l’atmosphère d’une contamination doit adresser une IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2017

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ENVIRONNEMENT ET URBANISME

AUTRES TARIFS - MILIEU INDUSTRIEL Tarifs prévus à l'Arrêté ministériel concernant les frais exigibles en vertu de la LQE (non taxables)

ART. ARRÊTÉ

PRODUITS ET SERVICES

13 AOÛT 2016 AU 31 DÉCEMBRE 2017

Art. 2 par. 1 e)

Sous réserve des dispositions du paragraphe f, tout projet concernant un établissement industriel, une carrière, une sablière ou une mine qui requiert un certificat d’autorisation en vertu de l'article 22 de la LQE

1 964,00 $

Art. 4 par. 1 c)

Tout projet concernant un établissement industriel, une carrière, une sablière ou une mine qui requiert une autorisation en vertu de l'article 32 de la LQE

1 309,00 $

Art. 5

Tout projet concernant un établissement industriel, une carrière, une sablière ou une mine qui requiert une autorisation en vertu de l'article 48 de la LQE

1309,00 $

Art. 2 par. 2

Tout autre projet qui requiert un certificat d'autorisation en vertu de l'article 22 de la LQE non expressément mentionné au paragraphe 1° de l'article 2

654,00 $

Art. 4 par. 2

Tout autre projet non mentionné au paragraphe 1º de l'article 4 qui requiert une autorisation en vertu de l'article 32 de la LQE

654,00 $

Source : Ministère du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte aux changements climatiques (2016). Tarifs en vigueur. Repéré à http://www.mddelcc.gouv.qc.ca/ministere/tarification/ministere.htm#ind_autres

demande d’autorisation au MDDELCC, et ce, avant le début des travaux. Mis à part son coût inférieur, le processus de demande d’autorisation est très semblable à celui d’une demande de CA, et les délais sont identiques. Il arrive même, dans le cas de nouvelles installations industrielles, que les demandes d’autorisation soient « intégrées » à la demande de CA, mais le MDDELCC publiera tous les documents nécessaires aux opérations. Il existe une exception aux processus d’autorisation : sur l’île de Montréal, ces autorisations sont délivrées par le service de l’environnement de la Ville de Montréal, en vertu d’une entente de transfert des responsabilités entre le MDDELCC et la Ville. Mais cette exception ne s’applique qu’aux autorisations. Une industrie est quand même contrainte de demander un CA au Ministère, et ce dernier exigera la preuve que les autorisations ont été obtenues (si cela est applicable) auprès de la Ville de Montréal. Il faut également savoir qu’un CA est transférable advenant la vente de l’entreprise, contrairement aux autorisations, qui sont liées directement aux équipements pour lesquels elles ont été demandées. Ainsi, une entreprise qui achète un concurrent doit faire une demande de transfert du ou des CA de ce dernier afin de les mettre à son nom. Cependant, le MDDELCC peut en profiter pour revoir les conditions et obtenir des informations additionnelles. Il importe aussi de se rappeler que tous les projets de modifications, que ce soit à un processus industriel ou aux équipements sous autorisation, entraînent également un processus de modifications du CA ou de l’autorisation. Les délais sont habituellement beaucoup moins longs, mais là encore, il faut prévoir le tout dans le processus et le calendrier de projet. Permis municipaux, CA et autorisations ne sont que quelques documents que l’on doit s’assurer d’avoir en 68

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2017

main. J’ai toujours recommandé à ma clientèle de mener un processus de vérification de conformité environne­ mentale, une démarche qui permet de valider les permis, autorisations et CA en place et de vérifier si d’autres autorisations sont nécessaires avant même d’entreprendre un projet. Il est également primordial, pour un propriétaire immobilier, de s’assurer que les utilisateurs et les locataires ont en main les différents documents requis, et ce, par simple diligence raisonnable. Un bon juriste verra à intégrer des clauses dans les ententes obligeant locataires et utilisateurs à fournir une copie de ces documents aux propriétaires et de permettre des audits de conformité environnementale dans le temps, le tout afin de permettre au propriétaire de s’assurer que les activités industrielles qui ont lieu dans son immeuble sont toujours conformes aux différentes législations et réglementations en vigueur. Dans tout projet, il est donc primordial de prévoir, avec un professionnel en urbanisme et en environnement, un calendrier réaliste pour l’obtention des différents permis et des diverses autorisations gouvernementales. Il existe plusieurs autres permis qui pourraient être requis dans le cadre d’un projet, le tout en fonction de ce dernier ; un permis de la Régie du bâtiment du Québec pour des réservoirs pétroliers en est un exemple. J’ai trop souvent vu des projets retardés ou carrément mis sur la glace parce que les gestionnaires avaient omis de bien prévoir les délais, les coûts et les spécificités imposés par le processus d’obtention de ces documents. Je recommande toujours, dès le stade embryonnaire du projet, d’investir un peu de temps et d’argent (voir ci-dessus l’extrait du tableau produit par le MDDELCC) afin de bien saisir les tenants et aboutissants liés à l’obtention du permis de construction, le certificat d’occupation de la municipalité et, si c’est le cas, l’obtention des autorisations et CA du MDDELCC. Une fois la pelle au travail, il est trop tard pour se poser la question et espérer obtenir le tout le lendemain !


BRÈVES IMMOBILIÈRES

HARDEN INAUGURE UNE EXPÉRIENCE DE MAGASINAGE « NOUVEAU GENRE » EN LANÇANT LES AVENUES VAUDREUIL

AVIS DE NOMINATION DANIEL BLANCHETTE, M.SC. FINANCE, CFA, VICE-PRÉSIDENT, FINANCES / OPÉRATIONS

En tant que leader du développement immobilier canadien, Harden a dévoilé un projet de création d'une expérience de magasinage « nouveau genre » en lançant Les Avenues Vaudreuil qui deviendront bientôt un carrefour social pour l'ouest du Québec et l'est de l'Ontario. Les Avenues Vaudreuil comprendront quatre zones commerciales : mode, alimentation, sports et loisirs, et une quatrième à déter­miner, créant ainsi un pôle commercial majeur à Vaudreuil-Dorion.

Devimco Immobilier est heureuse d’annoncer la nomination de M. Daniel Blanchette au poste de vice-président, Finances / Opérations. Il est entré en fonction le 3 octobre 2016.

PROMOTIONS CHEZ CADILLAC FAIRVIEW CF est heureuse d'annoncer plusieurs récentes promotions dans son équipe de Montréal : Tina DaCosta est nommée au poste de gestionnaire immobilier, CF Carrefour Laval, Dhan Balbahadur accède au poste de directeur, exploitation pour l'Est du Canada, et Geneviève Bourbeau est promue au poste de directrice nationale, marketing, et dirigera les activités des 20 centres commerciaux CF au Canada.

NOUVEAUX LOGEMENTS ABORDABLES QUI FAVORISENT L'INTÉGRATION DES ADULTES AYANT UNE DÉFICIENCE INTELLECTUELLE LÉGÈRE À MONTRÉAL

RÊVANOUS 2015

Les Habitations Rêvanous ont souligné récemment l'inauguration officielle de leur immeuble de six étages dans l'arron­ dis­sement Ahuntsic-Cartierville, à Montréal. L'immeuble abrite 79 logements aborda­ bles destinés en partie à des adultes présentant une déficience intellectuelle légère. La réalisation de ce projet a néces­sité un investissement totalisant plus de 14,2 M$.

M. Blanchette a débuté sa carrière en 2000 comme analyste financier et gestionnaire chez CADIM inc., une filiale de la Caisse de dépôt et placement du Québec, où il a analysé pour plusieurs milliards de dollars d’acquisitions de portefeuilles immobiliers dans divers types d’actifs. Il a ensuite fondé et exploité Capital Square s.e.c., une firme de consultation en immobilier durant sept ans. Détenteur d’un M.Sc. Finance et B.A.A. option finance de l’Université de Sherbrooke, Daniel Blanchette porte le titre de CFA. Sa compétence et son expertise seront des atouts majeurs pour Devimco Immobilier et il apportera une grande contribution au succès des projets que l’entreprise développe actuellement.

27e ÉDITION DU COCKTAIL IMMOBILIER DE FASKEN MARTINEAU

DÉBUT DE LA CONSTRUCTION DU VIC & LAMBERT - LE PREMIER IMMEUBLE RÉSIDENTIEL VISANT LA CERTIFICATION LEED® OR À SAINT-LAMBERT

Le 3 novembre dernier avait lieu la 27 e édition du cocktail immobilier de Fasken Martineau. Rendez-vous immanquable de l’industrie, c’est sous la thématique du développement axé sur les transports en commun que le cabinet d’avocats chef de file a reçu en grand près de 500 acteurs incontournables de la communauté immobilière.

FASKEN MARTINEAU

GROUPE CNW/HARDEN

Daniel Blanchette était jusqu’à récemment directeur Investissement et gestion d’actifs chez Société de gestion Cogir s.e.n.c., une société spécialisée en investissement et gestion immobilière. Il y a notamment créé un fonds d’investissement en résidences pour personnes âgées détenant présentement plus de 600 M$ d’actifs ainsi qu’un partenariat d’investissement en propriété de commerce de détail de plus de 150 M$.

Vic&Lambert, premier immeuble résidentiel visant la certification LEED® Or à SaintLambert, passe en mode construction ! La pelletée de terre officielle s'est effec­ tuée en présence de la présidente de LSR GesDev, Annie Lemieux, du président de Sotramont, Marc-André Roy, du président-directeur général du Fonds immobilier de solidarité FTQ, Normand Bélanger, du conseiller municipal de Saint-Lambert, Boris Chassagne, et du vice-président principal Bâtiment du constructeur EBC inc.

LA BOURSE DE MONTRÉAL DÉMÉNAGE Cadillac Fairview est fière d'annoncer la conclusion d'une transaction d'importance qui amènera la Bourse de Montréal à la Tour Deloitte dès 2018. La Bourse y occupera 44 000 pi2 sur deux étages, au cœur du projet qui a récemment obtenu la certification LEED Platine, la toute première certification à ce niveau pour une construction neuve à Montréal. IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2017

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BRÈVES IMMOBILIÈRES

NAI COMMERCIAL

NAI Commercial, représentée par l’Équipe Poitras et l’Équipe Jacques, est fière d’annoncer la vente d’un immeuble industriel de 78 750 pi² sur un terrain de 133 465 pi², situé au 225, boulevard Montcalm Nord, à Candiac. NAI Commercial représentait les deux parties dans cette transaction.

KDC ANNONCE L'ACQUISITION DE THIBIANT INTERNATIONAL INC., UNE ADDITION IMPORTANTE À SON PORTEFEUILLE EN RECHERCHE ET DÉVELOPPEMENT, AINSI QU'AU NIVEAU DE LA FABRICATION SUR LA CÔTE OUEST DES ÉTATS-UNIS Cette acquisition fait suite à une série d'acquisitions réalisées en 2014 et en 2015 qui ont été rendues possibles grâce à la société mère NOVACAP, à travers son fonds Novacap Industries IV, avec l'appui de la Caisse de dépôt et place­m ent du Québec (CDPQ), Fonds de solidarité FTQ, Investissement-Québec, Exportation et développement Canada (EDC), Fondaction CSN et d'autres partenaires institutionnels.

VINGT-SIX CERTIFICATIONS BOMA BEST POUR LE FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER BTB

CENTRE LAVAL ANNONCE LA VENUE D'AVRIL SUPERMARCHÉ SANTÉ

Les investissements faits aux Galeries de la Capitale permettent une expansion importante de l'offre commerciale. Le centre de la région de Québec annonce la venue de Sephora, MAC, Urban Planet, MEC - Mountain Equipment Co-op et plusieurs autres. Le présent trimestre marque quant à lui le début des travaux dans le futur local de 80 000 pi2 de Simons.

Le Centre Laval et le Fonds de placement immobilier Cominar (Cominar) sont fiers d'annoncer l'ouverture prochaine d'Avril Supermarché Santé. Chaîne québécoise indépendante de supermarchés, Avril représente un concept unique et des alter­n atives 100 % naturelles. Cette arrivée s'inscrit dans le cadre du projet de redéveloppement de l'espace vacant après le départ de la chaîne Target.

LES HALLES ST-JEAN FONT PEAU NEUVE GRÂCE À DES MESURES D’EFFICACITÉ ÉNERGÉTIQUE Le vice-président Location de Fonds de placement immobilier BTB, Dominic Gilbert, et le gestionnaire des Halles St-Jean, ont annoncé un projet d’efficacité énergé­ tique majeur touchant le bâtiment des Halles St-Jean. Le bâtiment 100 % électri­que sera doté d’un système de contrôle centralisé qui optimisera les performances globales des équipements. Une douzaine d’unités de ventilation en fin de durée de vie seront remplacées et les luminaires seront convertis à la technologie DEL.

(GROUPE CNW/FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER COMINAR)

UN PROJET IMMOBILIER EMBLÉMATIQUE EN PLEIN CŒUR DU CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL Le projet HUMANITI occupera tout l'espace du quadrilatère formé par les rues Viger, De Bleury, De La Gauchetière et Hermine, parachevant ainsi le Quartier international de Montréal. Inspiré de l'humain et du partage, fondé sur le concept du « Live, Work and Play », HUMANITI fera la fierté des Montréalais. Notons qu'une certification LEED® est visée pour ce projet signé par la firme Lemay.

LE CONSEIL D'ADMINISTRATION DE CBC/RADIO-CANADA APPROUVE LE PROJET DE MODERNISATION DE LA MAISON DE RADIO-CANADA Réuni à Montréal, le Conseil d'administra­ tion de CBC/Radio-Canada a approuvé le projet de modernisation de la Maison de Radio-Canada et retient la proposition du groupe Broccolini pour construire ses nouvelles installations et de Groupe Mach Inc. pour acquérir le site sur lequel se trouve l'actuelle MRC. Un consortium mené par Broccolini construira la nouvelle Maison de Radio-Canada à l'angle du boulevard René-Lévesque et de la rue Papineau.

LES PROMOTEURS IMMOBILIERS PARTOUT AU QUÉBEC PEUVENT DÉSORMAIS SE TOURNER VERS L'EXPERTISE ET LE CAPITAL DES MEMBRES D'ANGES QUÉBEC

KEVIN LAVOIE

Le Fonds de placement immobilier BTB a obtenu 26 certifications BOMA BEST depuis la dernière année. Programme prisé dans l’industrie de l’immobilier, la certification BOMA BEST permet aux gestionnaires d’immeubles de faire recon­naître leur gestion écoresponsable. Les démarches environnementales entreprises par BTB s’inscrivent dans sa volonté de gestion durable.

NOUVELLES ENSEIGNES AUX GALERIES DE LA CAPITALE

LEMAY (GROUPE CNW/FONDS IMMOBILIER DE SOLIDARITÉ FTQ)

NAI COMMERCIAL VEND UN IMMEUBLE D’INVESTISSEMENT INDUSTRIEL DE 3 600 000 $ À CANDIAC

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2017

Le réseau Anges Québec atteint une nouvelle étape au sein de son organisation en intégrant à son offre les propo­sitions formulées par des promoteurs immobiliers à la recherche de capitaux et d'accompagnement. Cette initiative vient répondre au besoin des promoteurs souhaitant être soutenus dans la réalisation de leur projet résidentiel, commercial ou industriel dont la portée se situe entre 5 et 25 M$.


6400, av. Auteuil, Brossard > Jusqu’à 4 300 pi2 contigus > À 2 minutes à pied du Terminus d’autobus Panama reliant le centre-ville > Nouvel éclairage écoénergétique > Espaces communs modernisés

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INVESTIR ET BÂTIR ENSEMBLE Le Fonds immobilier de solidarité FTQ, en partenariat avec des leaders du secteur, réalise des projets immobiliers rentables, créateurs d’emplois et socialement responsables depuis plus de 25 ans. C’est en participant financièrement et stratégiquement à leur succès que le Fonds immobilier contribue à l’émergence d’une vision moderne du développement urbain qui sait FAIRE TOURNER L’ÉCONOMIE D’ICI.

P R OJ E T : VIC & LAMBERT

Certification LEED® Or visée PARTENAIRES :

Immobilier commercial volume 9 - numéro 6  

MARTIN GALARNEAU : UN MONTRÉALAIS ENGAGÉ > Dossier spécial : Prix Inova > Le phare de Québec > Cap sur les villes intelligentes

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