Gestion immobilière - volume 12 numéro 3

VOLUME 12 | NUMÉRO 3 12,00 $ PP 41614528 DOSSIER DÉVELOPPEMENT DURABLE ET DESDÉCARBONATIONIMMEUBLESRENCONTREAVECJEAN-MICHELCHAMPAGNE CONSEILLER, VULGARISATEUR ET SÉQUESTRATEUR DE CARBONE

ce

•Les plans d’action permettent une intervention e cace en cas de détection d’agents pathogènes.

•Les indicateurs précoces et les alertes de suivi des tendances vous informent lorsque des pathogènes sont détectés, y compris le virus de la COVID-19, ou lorsque d’autres particules malsaines dépassent les seuils acceptables pour la santé.

En plus de la maintenance du système de chau age, de ventilation et de conditionnement d’air (CVCA) selon les normes de l’industrie, notre programme comprend un service de détection de pathogènes développé par POPPY. Cette plateforme surveille la présence du virus de la COVID-19 et d’autres pathogènes connus.

DÉCISION ÉCLAIRÉE

•La surveillance régulière permet d’établir des tendances, contrairement aux tests ponctuels habituels.

usagers. Nous sommes en mesure de mieux protéger vos gens en protégeant mieux vos espaces. Contactez-nous à hievac@ainsworth.com Derniers résultats Rapport préparé aujourd’hui à 15h35 à partir d’échantillons colligés par Jamie Smith

employés

ALERTE RAPIDE = ACTION RAPIDE

•Elle con rme que vos mesures de la qualité de l’air intérieur (QAI) fonctionnent, comme la ltration de l’air, la dilution, la puri cation et la gestion de l’occupation.

•Les tableaux de bord dynamiques o rent une cartographie des agents pathogènes détectés dans votre établissement, permettant la prise de décisions opérationnelles rapides pour assurer un environnement sain.

Contrôle d'environnement intérieur - ventilation et conditionnement d'air (CeiVCA)

Sachez qu'il y a dans l'air et assurez la sécurité de vos et

Le programme de maintenance préventive CeiVCA d’Ainsworth est le premier du genre à mettre l’accent sur la qualité de l’air du système de ventilation de votre bâtiment.

•POPPY détecte plus de 1 500 virus, bactéries, moisissures et organismes nuisibles connus jusqu’au niveau de la souche.

Bonne lecture !

PRODUCTION

Peu importe notre place dans le vaste écosystème de l’immobilier, du développement urbain et de la construction, nous avons tous un rôle à jouer. Le nôtre est celui d'informer et de sensibiliser. À ce titre, nous sommes fiers de contribuer à cette transformation avec nos magazines Gestion immobilière, Immobilier commercial et Champions de la construction commerciale et industrielle.

Fatima Reynel Gracia

Johanne

Edith DirectriceLajoiegénérale

RÉVISION

C’EST PARTI, ET POUR DE BON !

Longueuil QC J4K 5J3

ÉDITEUR

H

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Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel

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abituellement, chez JBC Média, nous préférons publier des magazines aux contenus variés plutôt que thématiques. Pourtant, la décarbonation des immeubles, le développement durable et les normes de gouvernance modernes nous plongent actuellement dans une ère nouvelle qui imposait la parution d’un numéro largement consacré à ces thèmes. C’est parti, et nous ne pourrons plus jamais faire les choses comme par le passé. N’est-ce pas formidable d’être à la fois témoins privilégiés et acteurs d’un tel changement qui s’amorce pour notre bien et celui des générations futures ?

RÉDACTION

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Landry et Nathalie Savaria

JBC MÉDIA PAR LAËTITIA BOUDAUD

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Jacques Boisvert Éditeur

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Le magazine Gestion immobilière est publié par JBC Média inc.

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ET CORRECTION D’ÉPREUVES

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GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2022 3

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COLLABORATION À CE NUMÉRO

Pour ce numéro de Gestion immobilière, la journaliste Johanne Landry vous propose un grand dossier de rencontres avec des influenceurs et acteurs de premier plan : Jean-Michel Champagne, responsable du développement durable à HEC Montréal et grand apôtre du développement durable au Québec ; Mario Poirier, gestionnaire immobilier de carrière, actuellement directeur du Défi énergie de BOMA Québec ; Geneviève Gauthier, directrice nationale chez Econoler et instigatrice du Défi énergie avec Mario Poirier chez BOMA Québec ; Jonathan Théorêt, chef de division – Transport, Énergie et Bâtiment, Bureau de la transition écologique et de la résilience, Ville de Montréal ; et Stéphan Gagnon, spécialiste en grands bâtiments et valorisation de rejets thermiques, ministère de l’Énergie et des Ressources naturelles, qui nous apprend que Québec pourrait bien suivre la Ville de Montréal en étendant à la province l’obligation de la divulgation des émissions de gaz à effet de serre des grands immeubles. Nos chroniqueurs experts invités, pour leur part, vous reviennent avec divers autres sujets fort intéressants.

Laetitia

Nous reconnaissons l’appui financier du gouvernement du Canada

Arnaud-Sicari, Éric Bernard, Sylvie Bouvette, Brigitte Dupuis et Linda Plante

ABONNEMENTS

ISSN 1925-7988

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Jacques Boisvert

PHOTO EN PAGE COUVERTURE

Philippe Bérubé CPA

306

km

CONTENU COMMANDITÉ

14

km

30 POINT DE VUE

de

Collaborer avec les chasseurs de têtes Par Éric Bernard, expert invité

38 arbres 9

de bois kg

38 D OSSIER SPÉCIAL TOITURE

Selon les produits Rolland sélectionnés, en comparaison à la moyenne de l’industrie pour des produits faits à partir de papier vierge, nos sauvegardes environnementales d’eau métriques CO2 COVNM 67 951 parcourus en voiture 064 parcourus en voiture douches 10 Amérique Nord 695 ampoules 60W pendant une heure

du

18 MOT DE LA PRÉSIDENTE DE BOMA QUÉBEC

L’industrie de la toiture aussi se mobilise pour protéger l’environnement Propos recueillis par Nathalie Savaria

45 LE SAVIEZ-VOUS ?

Imprimé sur Rolland Enviro® Satin 140M. Ce papier contient 100 % de fibres recyclées durables, est fabriqué avec un procédé sans chlore et à partir d’énergie biogaz. est certifié FSC® et Garant des forêts intactes

sont : m3

global équivalent GJ tonnes

Par Me Sylvie Bouvette, experte invitée

34 PROFESSION CHASSEUR DE TÊTES

Par Johanne Landry, journaliste

La réglementation

Par Linda Plante, experte invitée

Faire le pont entre les orientations organisationnelles et les résultats

De s casiers intelligents et sécurisés pour faciliter la gestion de colis

MC 100 %

5 ENTREVUE – JEAN-MICHEL CHAMPAGNE ConseillerProfession, vulgarisateur et sé questrateur de carbone

Par Johanne Landry, journaliste

La gestion des stationnements dans la nouvelle réalité du travail

Un service à la clientèle axé sur la collaboration et la transparence

11 DÉFI ÉNERGIE

4 GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2022 : : SOMMAIRE

ÉCO-CALCULATEUR

kg

C ’est parti, et pour de bon !

24 CONTROLNET SERVICES D’ENTRETIEN D’IMMEUBLES

Par Laetitia Arnaud-Sicari, étudiante

6 2497 13 11

12

Par Brigitte Dupuis, experte invitée x

21 TENDANCES ET INNOVATIONS

14 LE POINT

26 DROIT IMMOBILIER

113

minutes en

ISTOCK PAR MARCOPHOTOS

3 MOT DE L'ÉDITEUR

Équipements liés à l’hébergement de serveurs Maintenant sujets aux taxes foncières !

Un virage vert peu encouragé dans l’immobilier

Par Johanne Landry, journaliste

Il

VULGARISATEURCONSEILLER, SÉQUESTRATEURETDECARBONE

tratège en responsabilité sociale d’entreprise ainsi qu’en ESG (environnement, société et gouvernance), responsable du développement durable et chargé de cours au deuxième cycle à HEC Montréal, séquestrateur de carbone, propriétaire immobilier, fondateur d’une entreprise d’importation de kimonos et père de trois enfants : comment JeanMichel Champagne arrive-t-il à concilier toutes ses passions personnelles et professionnelles ? « J’ai la chance d’être encore jeune », répond l’homme de 36 ans qui dispose d’une énergie renouvelable à l’infini. Si plusieurs croient préférable de séparer vie personnelle et vie professionnelle, lui pense le contraire. « Mes entreprises font aussi partie de ma vie personnelle et l’on trouve toujours du temps pour faire ce qu’on aime », dit-il en expliquant le fil directeur qui relie toutes ses activités.

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PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2022 5

JEAN-MICHEL CHAMPAGNE

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

: :

PROFESSION

Responsable du développement durable HEC Montréal

Rencontre avec Jean-Michel Champagne, responsable du développement durable à HEC Montréal, professionnellement et personnellement engagé dans la diminution de l’empreinte carbone. Il nous parle de son parcours, riche d’expériences bien qu’il fasse encore partie de la relève, puis de l’évolution dans les façons d’aborder la décarbonation des immeubles.

Scientifique et écologue de formation – il a longuement étudié les écosystèmes naturels, humains et économiques –, Jean-Michel Champagne est arrivé dans l’immobilier par un concours de circonstances et s’est attaché au milieu au point d’y faire carrière. « C’est fréquent et ça explique probablement pourquoi il y a autant de profils atypiques en gestion immobilière », souligne-t-il.

Consultant en gestion durable du bâtiment, il a aussi travaillé dans de nombreux portefeuilles et beaucoup voyagé au Canada, notamment en soutien aux équipes d’opérations et de maintenance ainsi qu’aux gestion naires de projets de la Société Radio-Canada pour assurer la conformité réglementaire des installations. En 2016, il s’est inscrit au MBA à HEC Montréal et a accompli parallèlement différents mandats de consultation pour la direction des infrastructures de l’établissement universitaire.

UN RICHE PARCOURS

En plus de ses tâches à plein temps, M. Champagne donne le cours de responsabilité sociale d’entreprise aux étudiants de tous horizons et de toutes disciplines inscrits dans les programmes de deuxième cycle. « Je leur fournis les bases pour intégrer la responsabilité sociale dans les stratégies d’affaires », dit-il en expliquant que ce rôle ajoute à sa pertinence en lui donnant la possibilité d’embaucher des étudiants et de leur confier des travaux pratiques sur des projets immobiliers : « C ’est de la valeur ajoutée à mon rôle d’enseignant et de gestionnaire.

6 GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2022 : : ENTREVUE

À la fin de son MBA, Jean-Michel Champagne est demeuré employé de HEC Montréal : « Je suis le spécialiste en développement durable qui soutient les directeurs de projets et d’opérations dans l’instauration de bonnes pratiques de gestion. Je les aide à résoudre des problè mes environnementaux, de santé / sécurité ou de maintenance. »

« Je n’ai jamais eu de poste où mon rôle était clairement défini, constate-t-il. Encore aujourd’hui, j’accomplis des tâches sur mesure qui se développent au gré des besoins. Je me définis comme une personne qui va là où sa présence est pertinente, là où elle peut apporter une valeur ajoutée. »

Alors qu’il était étudiant au baccalauréat, il a travaillé comme téléphoniste au centre d’appel de Gestion immo bilière Nexacor, puis à l’approvisionnement. Toujours en poursuivant ses études, il a fait des stages chez SNC-Lavalin en opérations et maintenance.

Les efforts qu’il met à séquestrer le carbone sont-ils en lien avec la planète qu’il veut laisser à ses trois enfants de 11, 9 et 6 ans ?

Et comme il y a un lien et une valeur ajoutée à tout ce qu’il fait, il le rénove en faisant davantage de séquestration que d’émission de carbone. En utilisant, par exemple, des arbres que des vents violents ont déracinés sur le domaine. « Je vais être capable de récu pérer quelques tonnes de dioxyde de carbone en ramassant ce que la nature a mis par terre plutôt que d’en couper d’autres », explique-t-il.

« Je n’aurai jamais honte devant eux parce que j’aurai fait tout ce dont je suis capable par mes actions quotidiennes et mes choix de vie. Je n’essaie pas de vivre selon mes moyens financiers, mais selon mes moyens humains et écologiques. Je fais ce que je peux pour être bien sans gaspiller, en visant une empreinte positive, c’est-à-dire en séquestrant davantage de carbone que j’en émets », répond-il.

Roy. Air Innovation c’est une équipe composée de techniciens spécialisés et entièrement dédiés au nettoyage de systèmes et de conduits de ventilation. Nos experts se déplacent partout au Québec et en Ontario et œuvrent dans les secteurs commerciaux, industriels, institutionnels, pharmaceutiques et alimentaires.

Quel avantage que d’avoir accès à un bassin de jeunes et de pouvoir leur inspirer une passion par rapport aux recherches et aux travaux que nous menons ! »

Pour soumissionune rapide :

DES PROJETS EN PARALLÈLE

Jean-Micheld’éducation.Champagne

: :

a également fondé, avec des membres de sa famille, le Domaine Champagne-Berthiaume, une exploitation forestière de 84 hectares située dans Lanaudière et où il effectue de la séquestra tion de carbone. « Nous y faisons de la coupe de bois ainsi que des plantations et de la migration assistée afin de la rendre résiliente aux changements climatiques », précise-t-il.

Pour le nettoyage de conduits de ventilation

GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2022 7

« Je vais être capable de récupérer quelques tonnes de dioxyde de carbone en ramassant ce que la nature a mis par terre plutôt que d’en couper d’autres. »

Dans son portfolio d’entrepreneur figure aussi l’achat d’un immeuble à logements centenaire qu’il rénove et considère comme son apport à l’accès au logement à Montréal.

Après son MBA, Jean-Michel Champagne a ressenti le besoin d’entreprendre, afin d’utiliser les connaissances et les aptitudes qu’il y avait acquises. Il a cofondé Kimono Yuki, avec sa conjointe d’origine japonaise. La mission de l’entreprise : faire connaître et respecter ce vêtement culturel riche et complexe, qu’on ne peut pas simplement acheter sans bien le comprendre et bien l’utiliser. À l’importation s’ajoute donc une portion

– Jean-Michel Champagne

8 GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2022 : : ENTREVUE

BIENTÔT UNE OBLIGATION ? SES ÉMISSIONS DE CARBONE INDIRECTES

DÉCLARER AUSSI

Si, au Canada, l’obligation légale de déclaration marque un retard, selon Jean-Michel Champagne, les choses bougent davantage ailleurs et finiront par faire pression ici. Un règle ment adopté dernièrement par le régulateur américain des marchés financiers obligera les sociétés cotées à Wall Street à déclarer leurs émissions de gaz à effet de serre de péri mètre 1 et 2 dès 2024 pour certaines d’entre elles. S’y ajoutera par la suite celle de déclarer les émissions de périmètre 3.

ctuellement, estime Jean-Michel Champagne, responsable du développement durable à HEC Montréal, notre vision de la décarbonation est plus linéaire que systémique : « L’évolution que l’on voit présentement en gestion immobilière, c’est une intégration du concept de circularité. » Il donne un exemple de linéarité : des matériaux de construction simplement recyclés à la fin du processus sans changer son approvisionnement pour utiliser du contenu recyclé. « Il faudrait que tout ce qui entre dans un bâtiment soit issu de la circularité et que tout ce qui en ressort revienne à la circularité. C’est une conception qui fait son chemin et qui nous amène vers le développement durable dans l’immobilier. La durabilité sera atteinte lorsque nous aurons une vision systémique », insiste-t-il.

13_FirstOnSite Restoration.pdf 1 2021-11-23 15:44

Ou les déplacements professionnels du personnel. C’est la compagnie aérienne qui brûle du carburant, mais c’est pour transporter nos gens. Bref, tout ce qu’un immeuble et ses occupants utilisent a une facture carbone. Si plusieurs comptabilisent les émissions des périmètres 1 et 2, on le fait moins pour celles de périmètre 3 pourtant beaucoup plus importantes, déplore Jean-Michel Champagne.

A PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

« Prenons un bâtiment qui utilise l’énergie hydroélectrique, illustre-t-il. Est-il réellement carboneutre ? Non, parce qu’il a un gros passif de carbone intrinsèque. Le verre, l’acier, la laine isolante, tout ce qui a servi à sa construction a peut-être généré 10, 50 ou même 100 fois plus de CO2 qu’une année entière d’exploitation, et personne ne va le comptabiliser. »

Rappelons que les émissions de carbone se classent selon trois périmètres. Périmètre 1 : les émissions directes de gaz à effet de serre, celles du chauffage au gaz, du carburant utilisé par les véhicules de l’entreprise, les fuites de gaz de la climatisation ou de la réfrigération d’une chambre froide. Périmètre 2 : les émissions indirectes liées principalement à l’électricité sur les lieux de sa production. Périmètre 3 : les intrants de toutes sortes ; le dioxyde de carbone (CO2) émis pour la fabrication et le transport de mobilier et de matériaux de construction, par exemple.

DES PRESSIONS POUR DES DÉCLARATIONS D’ÉMISSIONS PLUS COMPLÈTES

en énergétique.efficacitéFaitescommeMauriceLandryetdécouvrezcommentleprogrammeSolutionsefficacespeutvousaiderà trouverdessolutionsadaptéesàvosbesoins.Recevezdesappuisfinanciersavantageuxpourmoderniservoséquipementsetaméliorervotreefficacitéénergétique.Jouezunrôledepremierplandanslesuccèsdevotreentreprise.Passezàl’action.Visitezhydroquebec.com/solutionsefficaces.MauriceLandryPremiervice-président–InfrastructuresetgestiondeprojetsParcolympique

Faites partie des acteurs de changement

Il conclut : « Bientôt, les entreprises qui ont des obligations de déclaration publique aux investisseurs devront produire non seulement des états financiers consolidés, mais aussi des états extra financiers consolidés. On pourra ainsi les comparer à partir d’une information vérifiée, standardisée et homogène. L’ISSB, dont le siège social est à Francfort, ouvrira sous peu un bureau à Montréal. C’est colossal et fantastique ! De grandes annonces s’en viennent à court terme. »

Toujours selon M. Champagne, la pression devrait s’accroître d’ici un an. « Avec les travaux du Conseil des normes internationales d’information sur la durabilité (International Sustainability Standards Board – ISSB), beaucoup de firmes et de spécialistes évalueront les entreprises selon les critères de performance ESG, dit-il. Comme les états financiers d’une entreprise qui sont standardisés afin qu’on puisse les comparer l’une à l’autre, on est en train de faire la même chose pour les critères extra financiers. On définit ce qui existait à ce jour pour les ramener dans un standard unique de déclaration. »

« Bientôt ce seront les banques, les prêteurs et les investisseurs qui devront rendre des comptes par rapport à leurs actifs et cela fera boule de neige, prédit-il. Car les gens chez qui les banques investissent, ce sont les locataires de nos immeubles. »

10 GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2022 : : ENTREVUE LEDVANCE.CA L’ÉCLAIRAGE EST FACILE AVEC LES SOLUTIONS MODERNISATIONDE AU DEL DE avecd’énergieRéduisezLEDVANCEvoscoûtsetéconomisezdesprixspéciaux Contactez un de nos experts pour plus d’informations. 7 succursales pour mieux vous servir 1 800 361-4503 • dubo.qc.caventes@dubo.qc.ca Le partenaire de votre succès

Jean-Michel Champagne poursuit : « Si les obligations légales canadiennes ne l’exigent pas, les locataires des immeubles, eux, le feront. Et les gestionnaires des édifices devront se former aux critères ESG (environnement, société et gouvernance) afin de s’assurer qu’ils produisent une reddition de compte trans parente, accessible et complète pour que leurs locataires puissent démontrer qu’ils font leur effort de décarbonation et qu’ils traitent avec des entreprises responsables. Sinon, on verra apparaître des sous-classes de locataires et de gestionnaires immobiliers, ce qu’on veut bien entendu éviter. »

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2022 11

PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

ISTOCK PAR GPOINTSTUDIO

Défi énergie en immobilier

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La conscientisation et les objectifs en matière de décarbonation évoluent et les grandes sociétés immobilières prennent un virage que les gestionnaires devront amorcer. Élaborer un plan et le concrétiser, voilà le défi à court terme des gestionnaires immobiliers, selon Mario Poirier.

lors que la première édition du Défi énergie en immobilier lancé par BOMA Québec en 2018 s’est terminée le 7 juillet dernier, Mario Poirier, le directeur du programme, se réjouit des résultats. Des 240 bâtiments inscrits, 215 se sont rendus jusqu’à la finale en produisant des rapports conformes aux critères et 125 ont réussi à atteindre la cible de réduction d’émissions de gaz à effet de serre (GES) de 10 %. Parmi ceux-là, cinq bâtiments ont obtenu des réductions de 90 %. Pour reconnaître ces champions parmi les champions, un prix diamant prestige a même été ajouté.

FAIRE LE PONT ENTRE LES ORIENTATIONS ORGANISATIONNELLES ET LES RÉSULTATS

« Aujourd’hui, la décarbonation est une préoccupation bien présente, mais il y a quatre ans, on commençait seulement à en parler, ce n’était encore ni une obligation ni une priorité pour les propriétaires. Ceux qui ont participé au Défi l’ont fait comme une initiative pour assainir leur gestion de l’énergie. Parmi les participants, 35 grandes sociétés immobilières ont inscrit des immeubles de leur portefeuille », souligne Mario Poirier qui considère cette réponse comme une belle prise de conscience

Directeur

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MARIO POIRIER

12 GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2022

de la part de l’industrie. Si bien que la deuxième édition de la compétition, le DÉI 2.0, a déjà été annoncée et ciblera davantage les GES.

Parlant de BOMA BEST, celui-ci souligne qu’une version 4.0 sera disponible à compter du 1er janvier 2023. Il en sera question d’une manière plus détaillée dans un prochain numéro.

D’UNE PRIORITÉ ÉCONOMIQUE VERS UNE PRIORITÉ ÉCOLOGIQUE

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« Les changements climatiques sont là, nous les vivons quotidiennement. Durant le Défi, il a fallu s’adapter à la crise de la COVID-19 et je me suis dit, devant cette mobilisation mondiale pour contrer le virus, que la pro chaine crise autour de laquelle la planète va se mobiliser sera la réduction des GES. Quand on nous a dit que sur l’île de Montréal, les immeubles sont responsables de 27 % des GES, bien que cela s’explique en partie parce que Montréal abrite de grands immeubles et que l’industrie lourde y est peu présente, le chiffre nous a fait sursauter. L’industrie doit se prendre en main et agir », constate Mario Poirier.

: : DÉFI ÉNERGIE

Directrice nationale Econoler

Le Défi énergie en immobilier s’est inspiré de l’initiative ontarienne Race to Reduce. « C’est Geneviève Gauthier, directrice nationale d’Econoler, qui nous a mis sur cette piste. J’étais à ce moment président de BOMA Québec et j’en suis devenu le co-instigateur avec elle et, bien entendu, avec les membres du conseil d’administration et les partenaires du projet », relate Mario Poirier.

« Le rendement économique d’un projet demeure impor tant, mais la question se pose différemment. Plutôt que de demander quel est le ROI [return on investment] ou la VAN [valeur actuelle nette], on va demander comment on peut atteindre la carboneutralité dans nos bâtiments », prévoit Mario Poirier.

Avec toutes les informations maintenant connues et disponibles, l’industrie immobilière se rend compte qu’il y a une bataille à livrer contre les GES. Cela change le regard des grandes entreprises sur les projets de gestion énergétique. Auparavant, explique Mario Poirier, le retour sur investissement, une préoccupation économique, était de loin le premier facteur considéré, ce qui a laissé plusieurs projets remplis de potentiel sur les tablettes. Aujourd’hui, les sociétés immobilières endossent leurs responsabilités environnementales. Certaines embauchent des responsables de l’environnement et leur demandent de s’assurer que des initiatives comme BOMA BEST, LEED et autres se mettent en place.

GENEVIÈVE GAUTHIER

DES OBJECTIFS À ATTEINDRE

Qu’en est-il des émissions de périmètre 3 ? « Pour l’instant, elles sont encore plutôt théoriques. Mais les propriétaires et les grandes entreprises les regardent. Elles élargissent la conscientisation, mais il y a encore loin de la coupe aux lèvres. Je crois que les émissions de périmètres 1 et 2 présentent déjà des enjeux majeurs et que pour celles de périmètre 3, lorsque la recherche universitaire et les gouvernements pourront statuer sur quelque chose de plus concret, de plus officiel et de mieux ciblé, l’industrie s’y attardera. Pour le moment, je dirais que les émissions de périmètre 3 sont à l’étape où était la décarbonation il y a 10 ans. »

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GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2022 13

Mario Poirier conclut : « Ce qui attend les gestionnaires immo biliers dans un avenir prochain, c’est de concrétiser les plans de décarbonation et de carboneutralité des propriétaires, et leur vision à cet égard se trace de plus en plus clairement. Avec des cibles déjà en place dans de grandes villes américaines, certaines étant fixées à 2030 alors que nous sommes en 2022, la pression sur les gestionnaires s’accentue et ce sera tout un défi ! »

I l poursuit : « C es réglementations, qui existent déjà à New York et à Boston, ne sont plus seulement une affaire de déclaration. Elles vont plus loin avec des cibles à attein dre. Et les immeubles qui n’y arriveront pas devront payer une taxe punitive, au prix où sera la tonne de dioxyde de carbone en 2030, et l’on prévoit qu’il sera très élevé. À Montréal, on introduit l’obligation de divulguer les sources et les quantités d’énergie, c’est une façon de connaître et d’évaluer les impacts de notre industrie.

On peut anticiper des suites comme l’impo sition d’une taxe carbone. Au-delà de la responsabilisation de chacun, une pression économique viendra accélérer les choses. »

Commentimmeubles.l’obligation de déclarer les émis sions de GES est-elle perçue par l’industrie ? « Une obligation est toujours reçue avec un grincement, répond Mario Poirier. Personne ne s’y oppose toutefois à la condition que tous soient égaux et que tous les proprié taires soient régis par les mêmes obligations. »

La signature en 2015 de l’Accord de Paris par 195 pays, dont le Canada, pour limiter l’augmentation de la température moyenne mondiale à 1,5 degré Celsius a engendré une panoplie d’objectifs, rappelle Mario Poirier. Ici, les programmes fédéraux, québécois et montréalais visent la carboneutralité pour 2050. Dans la vie d’un immeuble, construit pour 60 et même 100 ans, 2050 c’est aprèsdemain. C’est le temps de planifier et d’orga niser la marche vers la carboneutralité des

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14 GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2022

« L’objectif du règlement est double, explique Jonathan Théorêt, chef de division – Transport, Énergie et Bâtiment au Bureau de la transition écologique et de la résilience (BTER) à la Ville de Montréal. D’une part, connaître les données réelles pour pouvoir développer des programmes et des

JONATHAN THÉORÊT Chef de division – Transport, Énergie et Bâtiment Bureau de la transition écologique et de la résilience Ville de Montréal

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Les immeubles de 15 000 m2 et plus situés sur le territoire montréalais doivent maintenant divulguer les sources et les quantités d’énergie qu’ils utilisent. Québec emboîtera bientôt le pas. Les explications de Jonathan Théorêt de la Ville de Montréal et de Stéphan Gagnon du ministère de l’Énergie et des Ressources naturelles.

PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

n septembre 2021, la Ville de Montréal a adopté le Règlement sur la divulgation et la cotation des émissions de GES des grands bâtiments. Il s’adresse aux propriétaires d'immeubles existants des secteurs commercial, institutionnel et résidentiel multilogement. Les premiers à devoir remplir leurs obligations ont été les bâtiments d’une superficie de 15 000 m2 et plus ; ils ont produit leur rapport initial en juin 2022. Les bâtiments de 5 000 m2 ou comptant 50 logements et plus devront le faire en 2023 ; ceux de 2 000 m2 ou comptant 25 loge ments et plus y seront tenus en 2024.

LA RÉGLEMENTATION

ISTOCK PAR MARCOPHOTOS

Recyclez ampoulesvosettubes au mercure usagés!

Pour savoir si vous êtes admissible pour une collecte gratuite, ou pour plus d’informations, contactez-nous: 1-888-860-1654 | assistance@recycfluo.ca

Les données énergétiques recueillies mèneront par la suite à une cotation des émissions de GES et permettront de comparer entre eux des immeubles d’un même type d’utilisation. « Les méthodes de calcul avec des échelles de cotation distinctes seront établies en fonction des réalités de chacun des types d’immeubles. Nous voulons que les cotations soient représentatives des défis qui sont posés », souligne Jonathan Théorêt. Le règlement prévoit, en effet, quelque 80 types d’uti lisation allant des tours de bureaux aux centres commerciaux, restaurants, cinémas et autres, chaque catégorie déclinant des usages très détaillés.

Montréal ne prévoit pas mettre en place une taxe sur le carbone. Qu’en est-il des émissions de périmètre 3 ? « C’est un autre type de défi, répond Jonathan Théorêt. Le règlement vise la réduction des émissions de GES des bâtiments dans le cadre de leurs opérations, mais pas en ce qui concerne

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« Les cotes iront de A à F, détaille Jonathan Théorêt. La cote D sera la moyenne de performance par catégorie, l’objectif étant de l’atteindre dans les six années suivant la première divulgation. »

GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2022 15 LE POINT : :

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outils afin de mieux accompagner les propriétaires et les gestionnaires d’immeuble dans leur réduc tion d’émissions de gaz à effet de serre (GES) ; d’autre part, sensibiliser les propriétaires aux sommes qu’ils dépensent en énergie, ainsi qu’aux gains potentiels que peuvent leur apporter des améliorations dans leur immeuble. »

*Contactez le dépôt avant de vous déplacer

Les dates d’entrée en vigueur des cotations ne font pas partie du règlement adopté en septembre 2021. Cependant, l’administration a présenté, le 3 mai dernier, la feuille de route vers des bâtiments

montréalais zéro émission en 2040. « Cette feuille de route, précise Jonathan Théorêt, fixe l’obligation à zéro émission de carbone pour les nouvelles constructions en 2024 / 2025. Elle comprend également un élargissement du règlement pour y déterminer les dates de cotation et les seuils de performance graduels à atteindre pour les immeubles existants. Sous réserve de l’adoption du règlement, les bâtiments recevront leur cotation deux ans après leur premier rapport de divulgation et leurs seuils obligatoires quatre ans plus tard. La Ville de Montréal prévoit, comme c’est le cas à New York, par exemple, que les cotations seront affichées à l’entrée des immeubles. »

Pour accéder à la page Web sur le Règlement, on inscrit « règlement sur la divulgation et la cotation des émissions de GES » dans la barre de recherche du site de la Ville de Montréal (lien direct pour la version en ligne de l’article : propriétairesuneOndivulgation-et-la-cotation-des-emissions-de-ges-20548).https://montreal.ca/articles/reglement-sur-la-ytrouveradesformations,unguided’applicationetmultitudederéponsesàtouteslesquestionsdesd’immeubles.

: : LE POINT

STÉPHAN GAGNON

« Nous saluons l’initiative de Montréal qui lance un système de déclaration des GES sur son territoire, et le gouvernement du Québec pourrait emboîter le pas avec un tel système à la grandeur de la province, déclare Stéphan Gagnon, spécialiste en grands bâtiments et valo risation de rejets thermiques au ministère de l’Énergie et des Ressources naturelles. La Ville de Montréal a fait du bon travail et elle est un exemple à suivre pour ses efforts de décarbonation et d’efficacité énergétique. »

Parmi les initiatives ayant pour objectif de limiter les émissions de carbone, le ministère de l’Énergie et des Ressources naturelles encourage les projets de valorisa tion des rejets thermiques qui visent à capter les rejets de chaleur pour les réutiliser. C’est le cas de l’incinérateur de la ville de Québec où la vapeur rejetée servira à chauffer l’Hôpital de l’Enfant-Jésus. À Gatineau, les rejets d’eau chaude de la papetière Kruger pourront chauffer le projet immobilier Zibi, un quartier de bâtiments commerciaux et résidentiels, souligne Stéphan Gagnon. « Nous avons également offert une aide financière à la municipalité de Saint-Félicien pour récupérer la chaleur d’une centrale de cogénération afin de chauffer des serres et un parc industriel. La valorisation des rejets thermiques est une filière énergétique que nous voulons développer plutôt que de produire de l’énergie nouvelle. Si nous offrons de l’accompagnement dans tous nos programmes, pour la valorisation des rejets thermiques, il est rehaussé, étant donné qu’il s’agit d’une nouvelle filière et que les organisations n’ont pas l’habitude de travailler ensemble pour utiliser les rejets d’une autre entreprise. Nous sommes responsables d’accompagner les municipalités, les industries et les promoteurs immobiliers dans de tels projets, qui s’inscrivent dans l’économie circulaire », conclut-il.

16 GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2022

« Nous saluons l’initiative de Montréal qui lance un système de déclaration des GES sur son territoire, et le gouvernement du Québec pourrait emboîter le pas avec un tel système à la grandeur de la province. »

– Stéphan Gagnon

leur construction, leur déconstruction ni le carbone intrinsèque dans les matériaux. Notre objectif est de simplifier la tâche aux propriétaires et aux gestionnaires. Leur obligation est de décrire le bâtiment, le type d’utilisation et combien de kilowatts, de mètres cubes de gaz naturel ou de mazout ont été utilisés ainsi que leurs coûts. Le calcul des émissions est entièrement sous la responsabilité de la Ville. »

Spécialiste en grands bâtiments et valorisation de rejets thermiques Ministère de l’Énergie et des Ressources naturelles

LA VALORISATION ÉNERGÉTIQUE

Un système de déclaration provincial mènerait éventuelle ment à l’attribution d’une cote pour la consommation d’énergie et d’une autre pour les émissions de GES qui sont deux enjeux différents. « Il ne s’agirait pas d’attribuer une note de passage, mais plutôt de diriger l’amélioration de la performance énergétique et environnementale du bâtiment », précise Stéphan Gagnon. Si un tel système de déclaration québécois était adopté, il serait cohérent avec celui de Montréal, assure-t-il. Les gestionnaires immobiliers montréalais n’auraient pas à produire deux rapports.

DU CÔTÉ DE QUÉBEC

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es panélistes étaient Marc Lamontagne, directeur général d’Indigo, Bruno Godin, directeur général de la Société ParcAuto du Québec, ainsi que Sam Hamad, viceprésident principal de Globatech et président de Logic Control et CT. TECH.

LA GESTION DES STATIONNEMENTS DANS LA NOUVELLE RÉALITÉ DU TRAVAIL

L.P. : Comment optimiser la gestion de la disponibilité des espaces sur une base quotidienne, hebdomadaire et mensuelle ?

Linda Plante (L.P.) : Compte tenu des nouveaux besoins d’occupation des immeubles, les modes de gestion des stationnements ont dû beaucoup évoluer dans les dernières années. Qu’est-ce qui ressort de vos échanges dans les grandes lignes ?

L

18 GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2022 : : MOT DE LA PRÉSIDENTE

Éric Deblois, directeur principal, location chez Beneva, était l’animateur de ces deux rencontres. J’ai pu m’entretenir avec lui et je présente ici une brève synthèse de ses observations au bénéfice des personnes qui n’ont pu assister à ses événements.

On assiste aussi à la diversification des fonction nalités comme l’ajout de casiers intelligents ou la conversion en espace de collecte afin de

L.P. : Existe-t-il d’autres avenues pour assurer l’évolution et maximiser cette source de revenus importante pour un gestionnaire d’immeuble ?

Éric Deblois (É.D.) : Je dirais que le mot d’ordre aujourd’hui est la FLEXIBILITÉ. Le télétravail a un impact majeur sur la gestion des stationnements en mode mensuel. Les travailleurs ne payeront pas une mensualité pour un espace dont ils ne se servent désormais que quelques fois par semaine. Les exploitants doivent donc s’adapter et intégrer des offres plus flexibles et facilitantes à la journée, à deux ou trois jours par semaine ou à la semaine pour répondre à la nouvelle demande et continuer de rentabiliser leurs espaces de stationnement. La tarification variable en fonction de l’affluence devient aussi envisageable dans une dynamique à la journée, et cela permettra de diversifier l’offre et de la rendre plus attrayante pour davantage d’usagers.

É.D. : De nouveaux systèmes voient le jour et viennent faciliter le tout. Nos échanges souli gnent l’importance de mettre à niveau les systèmes en place pour répondre aux besoins, sinon la gestion des parcs de stationnement s’alourdira. Les nouveaux systèmes de repérage et de réservation en ligne permettront aussi d’optimiser l’usage des espaces, de mieux gérer les pointes et d’éviter les débordements. Ces systèmes prennent déjà de plus en plus de place. Les exploitants n’ont pas le choix de s’ajuster.

leimmeubles,gestionnaired'administratriceexpériencePossédantBOMAd'administrationconseildeQuébecunevasteàtitreetdegrandselleoccupepostededirectriceprincipaleàlagestionimmobilièreauFondsimmobilierdesolidaritéFTQ.

Linda Plante

Linda Plante est présidente du

Experte invitée

É.D. : Certaines voient effectivement le jour et méritent notre attention. Je pense notamment à une nouvelle plateforme numérique consacrée à la location et à la gestion de stationnements, et dont la mission est de simplifier le station nement pour les automobilistes et de générer des revenus de stationnement pour ceux qui les détiennent. Cette application est en quelque sorte un Airbnb du stationnement. D’un côté, des exploitants, et de l’autre, des usagers à la recherche rapide d’un espace pour utilisation à court terme.

Les 22 juin et 23 août derniers, nous avons eu le plaisir de réunir des panélistes fort intéressants, à Québec et à Montréal, lors de deux conférences portant sur la gestion des stationnements commerciaux à l’ère de la transformation des milieux de travail. Ces échanges nous ont permis d’en apprendre plus sur la manière dont les gestionnaires immobiliers et les exploitants de stationnement peuvent (et doivent) adapter leurs façons de faire aux nouvelles réalités à venir pour satisfaire aux exigences des usagers.

L.P. : Quelle est la vision quant à l’utilisation des bornes électriques dans le contexte du mode de travail hybride ?

É.D. : Elles gagnent en importance et cette tendance ne ralentira pas. On doit prévoir leur ajout, leur gestion, leur accessibilité et leur mise à niveau en continu. Les nouvelles plateformes de repérage et de réservation permettront entre autres de trouver les espaces avec bornes électriques et de réserver ceux-ci lors de nos déplacements. De plus en plus d’applications du genre verront le jour et les exploitants doivent prévoir l’intégration de ces technologies, car les automobilistes les

Lesexigeront.bornesde

BOMA QUÉBEC

faciliter la vie des personnes en attente de colis. Certains stationnements sont même utilisés à l’occasion pour des tournages de films.

BOMA QUÉBEC

QUÉBEC

BOMA

GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2022 19 : :

recharge du futur intégreront aussi plus de systèmes bidirectionnels. La recharge bidirectionnelle d’un véhicule vers un édifice est encore en développement dans l’industrie. Ce système permettra de renvoyer de l’énergie emmagasinée dans les voitures afin de fournir à l’édifice de l’énergie qui lui permettra de diminuer la consommation de pointe et ainsi de réduire le coût énergétique du bâtiment.

QUÉBEC BOMA QUÉBEC

BOMA

En somme, ce n’est qu’un début, et comme dans toutes les sphères de l’immobilier commercial, les propriétaires, les gestionnaires et les exploitants doivent être proactifs, adopter une logique d’amélioration continue de l’offre, gérer en mode évolutif et faire preuve de flexibilité, d’audace, d’ouverture et de créativité afin de continuer à rentabiliser cet important centre de profit.

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: : MOT DE LA PRÉSIDENTE

BOMA QUÉBEC

Les règles d’affaires en ce qui concerne le partage énergétique seront définies dans les normes tarifaires des logiciels de gestion des bornes. Cela pourrait se traduire par une réduction du tarif de stationnement ou encore par une remise sur une charge future ou autre.

Plusieurs autres rendez-vous inspirants sont prévus au calendrier de BOMA Québec dans les mois à venir. Consultez régulièrement le site boma-quebec.org pour connaître tous les détails et participer à la Jediscussion.profite de cette communication pour vous souhaiter une excellente rentrée.

20 GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2022

Bee-Clean est le chef de file de l’industrie au Canada. Nous sommes votre source unique d’entretien de bâtiments et d’inno vation dans le domaine du nettoyage pour les propriétés locales et nationales

GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2022 21

I

DES CASIERS INTELLIGENTS ET SÉCURISÉS

Cette augmentation de volume de travail a eu un effet direct sur les autres tâches courantes.

Au cours des trois dernières années, les achats en ligne ont bondi de 30 % au Québec ! L a crise sanitaire a bouleversé les habitudes de consommation et accentué cette tendance. En 2017, la proportion de Québécois ayant effectué au moins une transaction en ligne était de 58 % en 2017, comp arativement à 75 % en 20211. La gestion de la livraison de colis a créé un réel casse-tête pour les gestionnaires immobiliers. La croissance fulgurante du commerce électronique a engendré des besoins exponentiels de ressources et d’espaces dans les bâtiments. La majorité des immeubles résidentiels et commerciaux ne sont pas adaptés pour faire face à cette nouvelle tendance. Les gestionnaires immobiliers doivent, entre autres, gérer les plaintes des usagers pour le vol de paquets et minimiser l’encombrement des vestibules d’entrée. Le marché propose maintenant une panoplie de casiers intelligents à colis, une solution qui fait autant le bonheur des employés que celui des usagers.

Les immeubles n’ont ni l’espace ni les ressources requises pour assurer une saine gestion de cette augmentation phénoménale de paquets. L’amélioration de la réception des colis passe par l’installation d’infrastructures garantissant la livraison en l’absence de l’usager, comme un concierge virtuel qui réceptionne automatiquement les colis. Un système idéal en temps de pandémie.

2. https://pointsdevente.fr/fil-info/2020-05-14-e-commerce-les-nouveaux-defis-de-la-reception-de-colis-a-domicile/#_ftnref5

TENDANCES ET INNOVATIONS : :

Brigitte gestionachezdirectriceDupuis,deprojetGroupeBrivia,faitsamarqueendesactifs,BIM, efficacité énergétique et durable.développement

Experte invitée

1. https://transformation-numerique.ulaval.ca/enquetes-et-mesures/netendances/2021-03-le-commerce-electronique-au-quebec

À QUOI RESSEMBLE UN CASIER INTELLIGENT ?

Les agents sont trop souvent occupés à recevoir les multiples camions de livraison qui se présentent à toute heure de la journée, sans horaire prédéterminé. L’agent a moins de temps à consacrer à la surveillance des caméras, à la gestion des fournisseurs de service, à l’accueil des usagers, au nettoyage ou à l’assistance auprès des occupants. La situation est encore plus dramatique dans les immeubles sans poste de garde. Les colis sont retournés ou laissés à l’abandon dans les couloirs ou les vestibules d’entrée, vulnérables au vol.

l faut en moyenne un peu moins de 10 minutes pour traiter chaque colis2

Certains casiers intelligents sont magnifiques, ils donnent un ton contemporain qui confère de la valeur à l’espace. Ils se présentent sous forme d’armoires ou de casiers empilés indivi duellement, tel un mur. Le choix de modèles ne manque pas ! Faciles d’installation, ces casiers ne requièrent aucune infrastructure particulière, outre une connexion Internet et un réseau élec trique 110 V. Ils sont tous connectés. Certains modèles sont réfrigérés et conçus pour une installation extérieure. Une autre tendance dans le domaine est l’installation de casiers dans des espaces publics sécurisés pour des usagers qui

Brigitte Dupuis

POUR FACILITER LA GESTION DE COLIS

LES ÉTAPES DE LA GESTION D’UN COLIS

La majorité des gestionnaires immobiliers n’ont pas les ressources pour garantir la manutention quotidienne et la sécurité des colis. Pour les bâtiments possédant un poste de garde, la gestion des colis est devenue une tâche critique pour les agents. Pour chaque livraison, l’agent doit accueillir le transporteur, valider les infor mations, signer la décharge, enregistrer le numéro de confirmation, aviser le destinataire et assurer des rappels s’il y a lieu. À l’arrivée de l’usager, l’agent doit trouver le colis et consigner sa bonne réception.

est là pour perdurer ; les ventes au détail en alimentation en ligne au Canada étaient de 1 % avant la pandémie et elles devraient atteindre 10 % en 202520263. Il y a également un engouement pour la livraison de produits alimentaires. Les transactions par Débit Interac dans les établissements de restauration sont 2,4 fois plus élevées qu’avant le début de la pandémie au Canada, et la valeur moyenne de chaque transaction a augmenté de plus de 10 %4. Depuis 2019, le marché de la livraison de nourriture via une application a connu une croissance phénoménale de 10 %5. La gestion de la livraison de nourriture périssable offre son lot de défis ! Les casiers réfrigérés représentent une solution qui s’immisce dans le marché, mais elle risque de prendre de l’ampleur dans les prochaines années.

ne sont pas formellement occupants de l’immeuble. Le marché regorge de grands fabricants internationaux, mais soyez curieux, car il existe d’excellents produits locaux. Le marché offre également une variété de solutions clés en main, qui inclut la location des casiers, l’assistance technique, la connexion Wi-Fi et la Cettemaintenance.tendance

LE FONCTIONNEMENT DES CASIERS INTELLIGENTS ET SÉCURISÉS

Chaque entreprise propose sa solution, mais le fonctionnement est généralement similaire et souvent universel pour toutes les compagnies de livraison. Postes Canada est la seule entité qui propose sa propre solution d’armoire sécurisée à clés, que vous connaissez probablement déjà. Les nouvelles gammes de casiers sécurisés fonctionnent au moyen d’une plateforme entièrement électronique. Habituellement, 3. 4.b77e1a5bien-loin-de-lepicerie-de-quartier-490721fa6c65281003550f57chttps://www.ledroit.com/2022/07/02/commandes-en-ligne-Débit

Interac : Report.5.livraison-pendant-la-covid-19/numeriques-pour-les-commandes-a-emporter-et-les-services-de-un-plus-grand-nombre-de-canadiens-utilisent-des-portefeuilles-https://www.interac.ca/fr/contenu/entreprises/DalhousieUniversityAgri-FoodAnalyticsLab,FoodDeliveryAppsFeb.18,2020.FoodAppsReportFR.pdf(dal.ca)

Lors de la livraison du colis au casier, l’agent doit se connecter au système, sélectionner l’usager, entrer la taille du casier et le poids du colis, pour ensuite le déposer et verrouiller le casier. Le livreur valide l’adresse du destinataire dans son système, et une clé d’activation virtuelle est envoyée à celui-ci par message texte ou par courrier électronique l’informant de la livraison.

22 GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2022 : : TENDANCES ET INNOVATIONS 2021_12_20_portes_lafleur_Tranquilité.indd 1 2021-12-20 10:25

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GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2022 23 : :

Le commerce en ligne fait maintenant partie des habitudes de consommation des Québécois ; les propriétaires immobiliers doivent mettre en œuvre des solutions efficaces de gestion des colis dans leurs projets pour assurer la satisfaction de leur clientèle. Les armoires à casiers intelligents et sécurisés constituent une solution idéale pour les immeubles commerciaux et résidentiels. Elle minimise la manutention quotidienne des colis par le personnel de gestion, élimine le vol de colis et diminue les perturbations liées aux multiples compagnies de livraison, l’encombrement des espaces publics et les plaintes des usagers pour le vol de colis. Vous êtes intéressé ? Plusieurs fournisseurs de service peuvent vous présenter une soumission adaptée à vos besoins ; la rapidité de livraison et d’installation des casiers vous impressionnera.

l’immeuble possède un code unique pour chaque transporteur, et le répertoire des usagers est à intégrer dans le système. Lors de la livraison du colis au casier, l’agent doit se connecter au système, sélectionner l’usager, entrer la taille du casier et le poids du colis, pour ensuite le déposer et verrouiller le casier. Le livreur valide l’adresse du destinataire dans son système, et une clé d’activation virtuelle est envoyée à celuici par message texte ou par courrier électronique l’informant de la livraison. Le destinataire doit entrer le code sur le clavier du casier pour le récupérer. Normalement, les armoires à casiers sont installées dans des endroits publics accessi bles en tout temps aux usagers. Les transporteurs peuvent spécifier si une signature est requise. Dans ce cas, l’usager doit signer l’écran tactile du système de casier avant son ouverture ou au moyen d'applications propres à chaque compagnie.

Le gestionnaire d’immeuble et ses locataires

CONTROLNET SERVICES D’ENTRETIEN D’IMMEUBLES UN SERVICE À LA CLIENTÈLE AXÉ SUR

24 GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2022

C LA PETITE HISTOIRE D’UN JOUEUR IMPORTANT DE L’INDUSTRIE À SUIVRE D’UN NUMÉRO À L’AUTRE REPORTAGE PROMOTIONNEL

« Un bon service à la clientèle, exprime-t-il, fait en sorte que chaque client se sent écouté et soutenu. Ça demande une bonne dose d’adaptabilité aux besoins de chacun qui peuvent changer, rapidement parfois, ainsi que la capacité de se retourner aussi vite pour s’ajuster aux nouveaux besoins et à la nouvelle réalité. C’est ce qu’on a vécu au cours des dernières années avec la COVID-19. En période de confinement, quand les lieux étaient peu occupés, on a réduit les fréquences d’intervention. Puis, en peu de temps, 60 % des travailleurs sont reve nus au bureau. Il nous a fallu un plan pour nous assurer de soutenir nos clients et de bien les informer. »

de nettoyage sont requis, nous ferons des sugges tions avant que ça ne se détériore. Cette façon d’être proactif aide notre client, le gestionnaire d’immeuble, à améliorer l’expérience des locataires, ses propres clients », explique Mario Diamant, ajoutant que si l’entente contractuelle de Controlnet se fait avec le gestionnaire d’immeuble, les contacts et les commu nications avec les locataires sont aussi importants pour la satisfaction de tous : « Ils nous donnent de la rétroaction sur les services de nettoyage et nous nous assurons qu’ils sont pris en compte, eux aussi. »

« Nous considérons nos clients comme des partenaires d’affaires parce que leur réussite est aussi la nôtre », dit Mario Diamant, gestionnaire de compte.

Des systèmes de communication novateurs et efficaces

Mario Diamant revient sur l’apport précieux de deux systèmes de communication novateurs dont avait parlé Maurice Supino, le président de Controlnet, dans un précédent article, parce qu’ils sont au centre des relations efficaces avec la clientèle. Rappelons que Controlnet a reçu trois prix BOMA dans les solutions clients pour ces systèmes, le plus récent étant BOMA Pinnacle pour l’innovation en mai 2022.

hez Controlnet depuis un an, Mario Diamant a toujours travaillé dans le service à la clientèle. Une carrière qui vient de franchir sa vingtième année au cours de laquelle il a diversifié son expérience, acquise dans des centres d’appels, chez Bell Canada, comme gestionnaire ou soutien technique, dans la mise en place de programmes et de plateformes technologiques, dans le commerce de détail, aux opérations chez Walmart et chez Target, ainsi que chez un concessionnaire automobile. Autant de vécu permet d’affirmer qu’il est un spécialiste du domaine.

Le premier : l’adresse de courriel personnalisée pour chaque client, qui lui permet de communiquer en une seule fois avec tous les intervenants affectés à son contrat. Qu’il s’agisse d’une demande, d’un commen taire, d’un besoin qui change, d’un ajustement requis, le chef d’équipe, le superviseur, le contrôle de la qualité, la comptabilité, le service des ressources humaines, tous les niveaux de l’entreprise sont au courant de ce qui arrive dans ce contrat. « Le contrôle de la qualité, LA COLLABORATION ET LA TRANSPARENCE

« Dans une grande bâtisse, le gestionnaire d’immeuble ne peut pas avoir les yeux partout. Nos équipes, elles, passent régulièrement partout dans les lieux, même les plus petits coins. S’il y a des bris ou des défectuosités, si nous remarquons que des ajustements de fréquence ou n’importe quel autre changement dans la routine

GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2022 25

par exemple, notera les problèmes récurrents ou les situations qui nécessitent davantage d’attention. Si l’équipe opérationnelle a besoin de personnel supplémentaire, les ressources humaines se mettront aussitôt en action pour faire les embauches nécessaires », illustre Mario Diamant. De plus, s’il survient une urgence alors que le gestionnaire de compte est absent, comme tout le monde recevra le message, quelqu’un d’autre dans l’équipe pourra contacter rapide ment le client et prendre les mesures pour corriger la situation.

Le deuxième : le système Oris, développé à l’interne afin d’être entièrement sur mesure et collé aux réalités de l’entreprise, centralise toutes les informations sur chaque contrat. Entre autres avantages, les équipes dans les immeubles ont accès, par un appareil mobile,

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à toutes les informations relatives à l’exécution des opérations de nettoyage, comme les routes de travail, les spécifications, les horaires ou la fréquence. « Tout est disponible rapidement au bout du doigt. On peut s’y référer quand c’est nécessaire et s’adapter en conséquence », précise le gestionnaire de compte. Le client a aussi accès à cette plateforme pour véri fier ses factures, les produits utilisés, la fréquence de nettoyage et autres spécifications prévues au contrat.

« Ce qui nous importe, résume Mario Diamant, c’est que notre client reçoive un service sans souci, qu’il puisse compter sur nous pour que tout se déroule de la bonne façon. Nous nous considérons comme un partenaire plutôt que comme un fournisseur de services. C’est en ce sens que nous travaillons pour réussir ensemble et tisser des liens durables. »

D

Le 26 mai 2022, la Cour suprême du Canada1 a rejeté la demande d’autorisation d’appel déposée par la Société en commandite Locoshop Angus (« Locoshop »), confirmant ainsi les conclusions de la Cour d’appel2 en faveur de la Ville de Montréal.

Me Sylvie Bouvette

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L.

Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immobiliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

26 GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2022

1. Société en commandite Locoshop Angus, et al. v. Ville de Montréal, Ville de Montréal c. Société en commandite Locoshop Angus

Ubisoft loue de Locoshop des locaux sur deux étages où elle exploite un site d’hébergement de serveurs informatiques à ses fins, et ce, selon

Deux ensembles de faits ont été examinés. Nous nous attarderons à ceux touchant Ubisoft.

ans la décision de la Cour d’appel, celle-ci s’est penchée sur la notion d’immobilisation par attache afin de décider si un équipement servant à l’hébergement de serveurs informatiques est un bien meuble « attaché à demeure » à un immeuble. La Cour a répondu positivement à la question en confirmant que de tels équipements peuvent être des biens immeubles au sens de la Loi sur la fiscalité municipale (la « Loi ») et donc être inscrits au rôle d’évaluation foncière en vertu de cette loi.

les termes d’un bail de 10 ans. Les améliorations locatives sont aux frais d’Ubisoft, mais sous la supervision de Locoshop. À la fin du bail, Ubisoft doit remettre les lieux dans l’état où elle les a pris, et donc enlever des équipements.

2021 QCCA 1217. : : DROIT IMMOBILIER

SOCIÉTÉ DE DÉVELOPPEMENT ANGUS

Experte invitée

ÉQUIPEMENTS LIÉS À L’HÉBERGEMENT DE SERVEURS MAINTENANT SUJETS AUX TAXES FONCIÈRES !

Parmi ces équipements se trouvent deux géné ratrices, deux unités ATS (inverseurs de source automatiques), quatre unités UPS (onduleurs), deux transformateurs installés par Hydro-Québec ainsi qu’un système de refroidissement parti culier et très performant (refroidisseurs d’eau et unités de distribution et de ventilation). Ceux-ci ont requis des aménagements parti culiers (surélévation de plancher, plafond suspendu et passerelle extérieure, notamment).

Ces équipements n’auraient aucune utilité pour l’immeuble et pourraient être enlevés (en réparant les ouvertures).

et al., 2022 CanLII 42895 (SCC), No 39898. 2.

• des biens meubles peuvent être attachés tant à des bâtiments à vocation générale qu’à des bâtiments à vocation spécifique. La vocation spécifique de l’immeuble n’est pas une condition essentielle à l’immobilisation par attache d’un bien meuble ;

La Cour d’appel a dégagé quatre principes que l’on peut résumer ainsi :

GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2022 27 VIKINGFIRE.CA/FR CMYCYMYCMYMCK ai165461782527_Pub-Gestion-immobiliere-juil2022-final.pdf 1 2022/06/07 12:03:48 PM : :

La Cour a conclu que les deux conditions d’immobilisation par rattachement étaient réunies, soit (1) un rattachement au sens de l’article 1 de la Loi et (2) que le rattachement soit à demeure. Ces deux éléments ont été jugés suffisants pour conclure à l’immobilisation.

• le lien intellectuel qui est recherché peut viser l’immeuble ou ses composantes. Ces compo santes incluent ici tout le réseau d’alimentation et de distribution en électricité et en clima tisation, lui-même intégré au bâtiment selon une conception qui répond aux besoins précis d’un site d’hébergement de serveurs informatiques. Le plancher surélevé et le plafond suspendu perdent leur raison d’être en l’absence de ce réseau. Il en va de même de la passerelle extérieure conçue pour recevoir les refroidisseurs. Il n’est pas nécessaire que les équipements aient un lien intellectuel avec l’immeuble en entier. Il suffit que le bien soit nécessaire pour compléter l’immeuble ou ses composantes, en l’occurrence le plancher surélevé, le plafond suspendu et toutes les installations qui « ont été faites pour aussi longtemps qu’une nouvelle vocation ne sera pas assignée à ces locaux ».

• il suffit que les équipements soient placés de façon à être immobilisés ; l’absence d’attache physique n’est donc pas déterminante. La complémentarité des équipements par rapport à la partie de l’immeuble qui sert de site d’hébergement de serveurs informa tiques permet de conclure qu’ils lui sont attachés « à demeure » ;

• la présence de plusieurs locataires ne permet pas d’exclure une immobilisation par attache d’un bien meuble ;

Lademandes.conséquence de cette décision est de confirmer la capacité des municipalités de l’ensemble de la province de Québec à imposer des taxes sur les équipements liés à des centres de données et autres entreprises technologiques se trouvant à l’intérieur des immeubles. Cette inclusion augmente évidemment la valeur foncière considérée et, par conséquent, le montant de l’impôt dû par les entreprises en exploi tation dans ce secteur

La conséquence de cette décision est de confirmer la capacité des municipalités de l’ensemble de la province de Québec à imposer des taxes sur les équipements liés à des centres de données et autres entreprises technologiques se trouvant à l’intérieur des immeubles.

: : DROIT IMMOBILIER

La Cour d’appel tranche donc en faveur de la Ville de Montréal, confirmant sa capacité à taxer l’équipement lié au centre de données dans la mesure où celui-ci est rattaché à l’immeuble de façon perma nente. La Société immobilière IMSO et la Société en commandite Locoshop Angus (propriétaire de l’immeuble utilisé par Ubisoft) ont toutes deux contesté la décision, demandant l’autorisation d’en appeler à la Cour suprême du Canada qui, comme indiqué ci-dessus, a rejeté les

28 GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2022 www.trane.com/commercial »

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UN VIRAGE VERT PEU ENCOURAGÉ DANS L’IMMOBILIER

Au moment où des crises touchent à la fois l’environnement et l’accès au logement, l’immobilier durable au Québec demeure peu accessible et embryonnaire en raison d’un manque d’incitatifs. Verdir l’offre de logements tout en les gardant abordables est-il possible ?

a construction écologique et l’abor d abilité sont deux concepts qui pourraient aller main dans la main, selon le professeur Carlo Carbone de l’École de design de l’Université du Québec à Montréal (UQAM). Toutefois, la spéculation foncière et immobilière freine l’élan vert dans le domaine de l’immobilier. « Au Québec, la démarche dans l’immobilier est menée par le privé. À cause de ça, dès qu’il y a augmentation des coûts de construction, il y a une augmentation dans le prix des logements », explique-t-il.

Le professeur et architecte suggère d’adopter une approche plus industrielle afin de diminuer les coûts liés à la construction : « La préfabrication peut produire des logements plus abordables et responsables d’un point de vue écologique. Elle utilise des méthodes liées à l’industrie manufac turière en usine. Cela permet de réduire les coûts et de diminuer le gaspillage sur les chantiers. »

DES CARACTÉRISTIQUES FLOUES

Même s’il y a un manque d’uniformité pour définir ce qu’est un logement écologique, les experts interrogés ont ressorti certains paramètres pour décrire des matériaux ayant un penchant plus vert : adaptables, sains en termes d’éma nation, locaux, durables et efficaces sur le plan Selonénergétique.PaulaBraitstein,

professeure associée au Dalla Lana School of Public Health de l’Univer sité de Toronto, il y a aussi des facteurs sociaux et économiques qui entrent en compte dans la conception d’un logement écologique.

: : POINT DE VUE Laetitia Arnaud-Sicari est étudiante au baccalauréat en l’ad’un2JacquesJBCremportémarquantDans(journalisme)communicationàl'UQAM.lecadredesactivitésle25eanniversairedelaChaireIvanhoéCambridged’immobilierdel’ESGUQAM,ellealePrixMédiaetlaBourseBoisvertde500$pourlarédactionarticlemettantàvant-plansavisiondudéveloppementdurableenimmobilier. Laetitia Arnaud-Sicari

30 GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2022

Étudiante

ISTOCK PAR DIMA_SIDELNIKOV

« Socialement parlant, un logement devrait être conçu comme s’il faisait partie d’une communauté où les gens pourraient partager des espaces verts et y avoir accès. Et le côté économique serait de rendre ces logements accessibles à tous tout en leur permettant de subvenir à leurs besoins de base », croit-elle.

ne permet pas de dire qu’un bâtiment écologique coûte plus cher qu’un bâtiment classique. Il n’y a pas de définition de ce qu’est un bâtiment écologique. Le bâtiment le plus écologi que, c’est celui que je n’ai pas besoin de construire. Toute bâtisse pollue », soutient Nicolas Girouard, fondateur des Projets de Nicolas et écoentrepreneur.

Actuellement, il n’existe pas de données qui comparent les frais de construction d’un logement standard à ceux d'un logement qui adopte des principes plus «écologiques.Lelangageactuel

GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2022 31 xx : : Gestionnaires immobiliers . Syndicats de copropriété . Investisseurs immobiliers 3 mois gratuits pour les lecteurs du magazine Gestion immobilière Inscrivez-vous sur notre site avec le code promo : JBC22 www.otonomsolution.com Parce que votre temps est précieux! La première solution de paiement au service de l’immobilier au Québec depuis 15 ans CMJCJMJCMJMCN affiche JBC.pdf 1 02/09/2022 17:09:08

Ce dernier met notamment en garde contre l’écoblanchiment, c’est-à-dire des logements ou des produits promus faussement comme étant verts. « Si l’on prend les planchers de prélart comme exemple, on dit que le produit est vert parce qu’il n’y a pas d’arbres qui ont été coupés. Mais c’est de la pétrochimie, il y a du gaz de schiste », dénonce-t-il.

Pour le moment, les logements verts et durables restent un « privilège pour les plus riches », selon Paula Braitstein. La professeure au Département d’études urbaines et touristiques de l’UQAM Hélène Bélanger abonde en ce sens.

UN INTÉRÊT, MAIS PAS D’INCITATIF

s’il y avait une plus forte demande de logements considérés comme écologiques, il y aurait plus d’offres, ce qui ferait baisser leur prix : « Il faudrait développer un nouveau code de la construction ou une nouvelle façon de faire, parce que dès qu’il y a exception, ça coûte plus cher. [...] Il faudrait aussi miser sur les constructions existantes malgré les lacunes ; ça demeure plus écologique que de construire quelque chose de nouveau. »

32 GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2022

Bien qu’il y ait un intérêt chez une tranche de la population plus aisée envers le développement durable dans le milieu de l’immobilier, les conditions au Québec ne favoriseraient pas la transition écologique, croit Nicolas Girouard : « Pour un entrepreneur, y a-t-il un avantage à devenir sain ? La réponse est non. On le fait par conviction. Il y a cinq ans, on avait le crédit d’impôt RénoVert. Ça n’existe plus. » Aboli en 2019, ce crédit d’impôt provincial visait à promouvoir le développement durable dans le secteur résidentiel tout en soutenant financièrement le milieu des rénovations.

« La conscience pour cette architecture verte rend ces milieux de vie plus attractifs pour une portion de la population qui est plus fortunée. On peut ainsi voir un cycle de déplacement de la population et de remplacement de celle-ci avec la gentrification, l’écogentrification », estime-t-elle.

Ce manque d’incitatif se ressent également du côté des municipalités qui veulent attirer de nouveaux résidents, remarque Hélène Bélanger. « Il y a un intérêt politique à ne pas imposer trop de normes environnementales. Plus il y a de contraintes, plus ça coûte cher pour construire ou rénover, donc c’est moins attractif. S’il y a plus de résidents, il y a plus de taxes foncières, et les municipalités se financent de cette façon », Elledétaille-t-elle.ajouteque

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peuvent travailler seuls ou pour de très grandes entreprises. La chasse de têtes consiste à chercher, à qualifier et à proposer un candidat spécialisé à un employeur.

l faut d’abord savoir que l’industrie n’est pas vraiment réglementée ni sujette à un ordre professionnel, et encore moins à un code de déontologie. N’importe qui peut s’improviser chasseur de têtes du jour au lendemain. Dans ce contexte, l’expérience et la réputation du recruteur y trouvent tout leur sens. On doit aussi se rappeler que le client est avant tout celui qui paie pour le service, soit

Passionné de culture et bien-être au travail, il met à profit plus de 30 ans comme professionnel de l’immobilier commercial dans des rôles de gestionnaire, de courtier, de prêteur et de respon sable du développement des affaires. Il possède une vaste connaissance des différents métiers de l'immobilier et de la nonconstructionrésidentielle.

34 GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2022

Expert invité

Dans le marché du travail, de 15 à 20 % des tra vailleurs seraient sans emploi ou en recherche active ; ces personnes ont quitté ou décidé de quitter leur emploi et postulent activement auprès des employeurs. À l’autre extrémité, une même pro portion de 15 à 20 % ne changerait de travail pour aucune raison. Le pain et le beurre des chasseurs de têtes se trouvent principalement dans la proportion de 60 à 70 % des autres employés, soit des personnes semi-actives aux très passives.

2019.

: : PROFESSION CHASSEUR DE TÊTES ISTOCK PAR PIXELFIT

Les ententes avec les employeurs peuvent être exclusives ou non exclusives. Les ententes exclusives, généralement réservées aux postes de cadres, sont de nature moins urgente et sujettes à des frais à différentes étapes du

Éric Bernard est chasseur de talents immobilier chez PerformanceRecrutementdepuis

COLLABORER AVEC LES CHASSEURS DE TÊTES

processus. La majorité des chasseurs de têtes travaillent en contingence, sans exclusivité et sont payés uniquement à l’embauche. Ces ententes permettent aussi aux employeurs de recruter directement des candidats. Toutes les ententes comportent généralement une clause de garantie qui prévoit le remplacement d’un candidat ne demeurant pas avec l’entreprise pour une période convenue.

Éric Bernard

Lesl’employeur.professionnels

Chasseur de têtes spécialisé depuis maintenant plus de trois ans, je suis heureux de vous transmettre, par le biais de cette chronique, mon expertise de l’industrie du recrutement, pour vous aider à tirer parti de ces professionnels mal connus, mais très utiles pour orienter votre carrière ou trouver votre prochain emploi.

Les chasseurs de têtes reçoivent une com mission importante pour les embauches réussies. Si vous êtes l’une des personnes les plus performantes dans votre domaine, les recruteurs seront impatients de vous

Le respect du décret, l’affaire de tous.

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GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2022 35 : :

Tous les chasseurs de têtes ne sont pas égaux, et plusieurs peuvent représenter la même entreprise. Certains sont des Maurice Richard, et d’autres, des joueurs de ligue mineure. Vous devriez chercher soigneusement les meilleurs chasseurs de têtes dans votre domaine. La plupart des gens ont une approche réactive lorsqu’ils s’engagent avec des chasseurs de têtes, ne répondant qu’aux messages qu’ils ont reçus d’eux. Le problème est qu’il n’y a aucune garantie que les personnes qui vous ont contacté soient les bonnes ! Avant de leur répondre ou, pire encore, de leur soumettre votre curriculum vitæ (CV), adoptez une approche proactive. Prenez le contrôle de la situation en recherchant les meilleurs professionnels et entreprises qui affichent des annonces pour des emplois pertinents et qui ont une présence dans votre milieu. Vous pouvez les aborder directement pour une entrevue préliminaire et leur demander des informations sur leurs expériences, connaissances, services et les postes disponibles.

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connaître. Avant de vous engager avec n’importe qui aléatoirement, assurez-vous de faire des vérifications et n’hésitez pas à demander des références. Quels avantages offrent-ils par rapport à leurs concurrents ?

Si vous êtes le meilleur candidat pour un poste, un chasseur de têtes pourra devenir votre meilleur allié. Il sera constamment à la recherche des conditions gagnantes pour vous et pour l’employeur.

Qu’un chasseur de têtes vous ait contacté ou que vous l’ayez fait directement, ne soumettez pas votre CV tant que vous n’êtes pas pleinement engagé et confiant dans les capacités et l’éthique de cette personne. Pourquoi ? Parce que certains chasseurs de têtes sans scrupules pourraient tirer parti de votre CV pour ce que nous appelons « le droit de première représentation ». Une fois que quelqu’un prend possession de votre CV (qui comporte votre nom, votre adresse, votre courriel et les détails de votre carrière), il peut le soumettre à tout employeur de son choix. Donc, que vous aimiez ou non ce chasseur, une fois que votre CV se trouve entre ses mains et qu’il le soumet à une entreprise, vous ne pouvez pas passer par un autre recruteur pour cette même entreprise. En outre, lorsque vous postulez directement un emploi,

SOUMETTRE SON CV : Y PENSER À DEUX FOIS

36 GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNEAvec2022

: : PROFESSION CHASSEUR DE TÊTES

Les meilleures entreprises ont les moyens de travailler avec des chasseurs de têtes et détiennent une expérience à cet effet. Il est donc probable que les meilleurs emplois seront représentés par ces recruteurs. Dans de rares cas, certaines entreprises ne travaillent pas avec des professionnels externes. Un bon chasseur de têtes qui connaît son marché saura vous le dire et vous diriger. Il pourra vous préciser les entreprises avec lesquelles il travaille, celles qu’il évite et pourquoi. Il vous sera recon naissant que vous le contactiez pour un poste qui vous intéresse avant de postuler directement cet emploi.

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quelles entreprises collaborent-ils ? Quelle est l’étendue de leurs relations ? Quelle est leur compréhension de votre profil d’emploi ? Ne jugez jamais une personne sans l’interviewer sérieusement. Vous ne voulez pas brûler des ponts ou regrouper tous les chasseurs de têtes dans un seul camp.

Voilà une excellente raison de garder une trace des emplois auxquels vous avez postulé directement ou par l’intermédiaire d’un chasseur de têtes. Soyez franc à ce sujet avec les nouveaux chasseurs de têtes et les employeurs avec qui vous entrez en contact, en fonction de la situation, dont vous devez garder la maîtrise. N’hésitez jamais à relancer le recruteur et à communiquer régulièrement avec lui. Faites-lui savoir ce qui vous intéresse, quelles sont vos disponibilités dans le temps, faites-lui part de vos préoccupations, de vos attentes salariales, de ce que vous espérez de lui et de vos désirs quant au déroulement des entrevues.

vous devrez passer par le chasseur de têtes qui a présenté votre CV s’il a été soumis dans un délai d’un an, soit une période typique de « propriété du candidat ».

VOLUME 12 NUMÉRO 3 PP 41614528 DOSSIER DÉVELOPPEMENT DURABLE ET DESDÉCARBONATIONIMMEUBLESRENCONTREAVECJEAN-MICHELCHAMPAGNE CONSEILLER, VULGARISATEUR ET SÉQUESTRATEUR DE CARBONE VOLUME 15 NUMÉRO APRÈS TEMPÊTELA DES PROBLÈMES, DES SOLUTIONS ET DES OCCASIONS Jean-Marc Fournier TOP 60 DES MONTRÉALÉTATTRANSACTIONSIMMOBILIÈRESDUMARCHÉETQUÉBECLA«PASIONARIA»DUDROITIMMOBILIERCOMMERCIAL DOSSIER SPÉCIAL IMMOIMMOSTARQUÉBEC Voir page 45 VOLUME 12 NUMÉRO 1 CLASSEMENT 2022 DES PLUS PAREMPLOYEURSGRANDSSPÉCIALITÉS 7 CRITÈRES POUR VOUS FAIRE INVITER À SOUMISSIONNER SOUVENT PAR EBC ET AUTRES DOSSIERS SPÉCIAUX TOITURE MAÇONNERIEAMCQAEMQ LE MEILLEUR RÉSEAU POUR REJOINDRE VOS CLIENTS ! 1 866 446-3185 | 450 670-7770 | jbcmedia.ca BULLETIN D’INFORMATION POUR PROFESSIONNELS EN IMMOBILIER ET CONSTRUCTION

L’INDUSTRIE DE LA TOITURE AUSSI SE MOBILISE POUR PROTÉGER L’ENVIRONNEMENT

L’une des grandes préoccupations de l’industrie concerne notamment le recyclage et la valorisation des déchets. « Actuellement, on évalue quels produits peuvent être valorisés. C’est un peu plus complexe qu’on pensait, je ne vous le cacherai pas. Il faudra peut-être aller voir ce qui se fait en Europe, aux États-Unis ou ailleurs pour savoir comment les principaux produits peuvent être valorisés et dans quel secteur. Est-ce dans l’industrie du béton, dans le génie civil ? […] Il y a aussi beaucoup de transports. Il faudrait voir s’il y a un moyen de maximiser les déplacements des équipes », détaille M. Savard.

Préoccupée par l’impact des activités de l’industrie de la toiture sur l’environnement, l’Association des Maîtres Couvreurs du Québec (AMCQ), dont les membres repré sentent 75 % du marché de la toiture, compte déployer des actions concrètes et significatives dans les pro chaines années.

AMCQ

MARC SAVARD Directeur AssociationgénéraldesMaîtres Couvreurs du Québec

« Cela va d’ailleurs faire partie de notre planification stratégique 2023-2026 », annonce Marc Savard, son directeur général.

PROPOS RECUEILLIS PAR NATHALIE SAVARIA

38 GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2022

Afin de lutter contre les changements climatiques, le secteur de la toiture se tourne résolument vers de nouvelles pratiques et des solutions innovantes.

Jusqu’à présent, « on a de beaux succès avec certains de nos clients, ce qui nous a incités à l’offrir à plus grande échelle, ou, au moins, à le mettre dans leurs pensées, pour qu’ils disent OK, au lieu de tout arracher, il faudrait peut-être que je réfléchisse aux éléments que je peux conserver dans ma toiture », fait valoir Marc Savard.

Le resurfaçage des toitures est d’ailleurs l’une des façons de réduire les déchets aux sites d’enfouissement. Cette procédure technique « vise à permettre la réfection d’un toit tout en préservant des éléments qui sont encore bons et qui n’ont pas été contaminés », explique Marc Savard.

UNE INITIATIVE CONCRÈTE

C’est à toutes ces questions cruciales que réfléchissent actuellement l’association d’entrepreneurs couvreurs et son directeur général : « La force de l’Association, c’est qu’on va pouvoir se regrouper et au lieu que chaque entreprise investisse dans une technologie, on va regarder si certaines peuvent, par exemple, recycler l’isolant, et d’autres, la membrane. On va vraiment examiner comment on peut se réunir pour faire des investissements

Bien entendu, le choix de cette méthode de réfection dépend de l’état de la toiture en place et de son infra structure. À ce propos, l’Association a élaboré un guide complet dans son bulletin technique numéro 4 « […] afin d’encadrer cette procédure et de nous assurer que oui, on réduit les déchets, c’est parfait, mais d’avoir aussi une couverture qui est performante quand même », précise le directeur général.

Si l’on ne peut chiffrer avec exactitude les économies potentielles, chaque toit étant différent, l’AMCQ s’emploiera dans les prochains mois à bâtir « différents modèles afin de pouvoir dire à un client, par exemple, on est capable de récupérer 70 % ou 80 % de ton isolant ».

qui vont être justes et responsables. C’est sûr que le plus facile pour nous, c’est de réduire les déchets à la source. »

GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2022 39 DOSSIER SPÉCIAL TOITURE : : SERVICES TOUT-EN-UN • INSPECTION TRADITIONNELLE ET PAR THERMOGRAPHIE • RÉPARATION • INSTALLATION • SUIVI APRÈS TRAVAUX • GARANTIE, ETC.525, rue Saint-PascalSaint-ElzéarQCG0L 3Y0 Info@cvdionne.com 1 418 492-6409 TOITURECVDIONNE.COM Toujours à l’affût des nouvelles façons de faire

: : DOSSIER SPÉCIAL TOITURE

TOUJOURS PLUS VERTS

verts. On veut vraiment que les professionnels et tous les intervenants dans l’industrie soient conscients que lorsqu’on change la vocation d’un toit, on pense vraiment à l’étanchéité, parce que finalement, oui, l’objectif, c’est de réduire les îlots de chaleur, mais il faut aussi éviter les infiltrations d’eau dans les bâtiments. »

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Prochainement,2022l’Association

Par ailleurs, il est essentiel, selon Marc Savard, que les couvreurs, des spécialistes en étanchéité, soient consultés par les professionnels de l’industrie : « La préoccupation de l’Association, c’est d’encadrer la mise en place des toits

MATHIEU JOUBERT Directeur AssociationtechniquedesMaîtres Couvreurs du Québec

Mathieu Joubert rappelle qu’un bulletin technique a été produit pour la réalisation de toitures avec systèmes végétalisés sous couvertures garanties par l’Association.

« L’important, dit-il, c’est de faire un bon système, que ce soit extensif ou intensif, ou encore semi-intensif, selon l’épaisseur du substrat. Il y a différents systèmes qui sont adéquats pour ce qu’on veut faire. »

lancera une offensive pour faire la promotion des options de resurfaçage : « On commence à monter une présentation, on va la proposer aux donneurs d’ouvrage et aux architectes. Pour nous, c’est une initiative concrète qui s’inscrit bien dans l’optique du développement durable. »

40 GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE

Signe des temps, la popularité des toits verts est à la hausse dans la grande région de Montréal, et ce, « dans toutes sortes d’immeubles, autant commerciaux, industriels que résidentiels », indique Mathieu Joubert, directeur technique à l’AMCQ.

Si une telle tendance est bonne pour l’environnement, les toits verts contribuant à la réduction des îlots de chaleur, le directeur technique souligne toutefois que l’ajout de terrasses avec jardins doit soigneusement être planifié : « Il faut faire affaire avec des architectes et des ingénieurs en structure pour être sûr que la structure supportera le poids qu’on va ajouter à la toiture. »

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L’AVENIR EN BLEU

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Si les toitures vertes sont de plus en plus répandues dans les villes, une nouvelle technologie fait son apparition dans ce domaine : le toit bleu.

42 GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2022 : : DOSSIER SPÉCIAL TOITURE

Concrètement, un toit bleu permet de stocker l’eau de pluie au moyen de drains à débit contrôlé durant de fortes

précipitations. Un tel système, qui agit en collaboration avec la nature, permet de retenir temporairement les eaux de pluie au toit, puis de les libérer progressivement les jours suivants, ce qui évite de submerger le système d’égout municipal, explique Troy Ferreira, directeur technique à l’Association canadienne des entrepreneurs en couverture (ACEC).

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Comparativement aux toits verts, qui peuvent vite devenir saturés à la suite de pluies abondantes, les toits bleus offrent une plus grande capacité de rétention d’eau. « Avec les changements climatiques, de nos jours, les tempêtes deviennent plus intenses et plus fréquentes. Et le ruissellement des eaux pluviales des bâtiments devient un facteur majeur d’inondations en milieu urbain. Ainsi, un toit bleu est un outil de plus dans la boîte à outils, comme le toit vert, pour pouvoir gérer le ruissellement des eaux pluviales », estime M. Ferreira.

L’ACEC collabore en ce moment à une étude menée par le Conseil national des recherches du Canada dans le Grand Toronto et intitulée Nature-based solutions on commercial roof. Dans les villes, les vastes toits plats largement inutilisés des bâtiments commerciaux seront appelés à jouer un rôle plus grand dans l’intégration

ACEC

GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2022 43

Évidemment, avant de mettre en place un toit bleu, il faut s’assurer que le bâtiment pourra supporter le poids de l’eau ainsi retenue. D’après certaines études, une telle innovation contribuerait à réduire le ruissellement de 25 à 75 %, rapporte le directeur technique.

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Si cette innovation est encore peu connue et appliquée dans l’industrie, certains ont déjà saisi la balle au bond. Au Québec, l’entreprise québécoise Hydrotech a développé un système de toiture bleue que le Groupe Lefebvre a installé sur le toit du pavillon des sciences de l’éducation de l’Université McGill.

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Actuellement, les deux associations de couvreurs travaillent de concert pour faire connaître cette nouvelle technologie dans le secteur de la toiture. « Lorsqu’on aura une norme sur les toits bleus, dit Marc Savard, celle-ci viendra avec un bulletin technique, des formations et la promotion des bonnes pratiques. »

DE LA PAROLE AUX ACTES

DISPONIBILITÉS ET FORMATS

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Devant l’urgence d’agir pour préserver l’environ nement, l’AMCQ se mobilise donc pour mettre en branle des solutions. « On veut rapidement sortir de la théorie, puis aller vers des actions concrètes et significatives pour aider nos membres à faire face à ces préoccupations-là. Dans notre réflexion, on cible les bonnes actions qu’il est possible de mettre en place au sein des entreprises. Il y a aussi une conscience sociale qu’en tant qu’association, on veut transmettre à nos membres », conclut le directeur général.

PRODUITS

de technologies novatrices basées sur la nature, comme les toits verts et les toits bleus, pour la gestion des eaux pluviales et la réduction des îlots de chaleur, signale M. Ferreira.

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Marc Savard ajoute que les toits bleus peuvent répondre aux préoccupations environnementales des municipalités : « On reçoit le même nombre de millimètres de pluie, mais sur une période beaucoup plus courte. Le réseau pluvial n’est pas capable d’absorber autant de pluie. Donc, il faut des outils. »

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GESTION IMMOBILIÈRE : : AUTOMNE 2022 45

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Il rejoint les rangs de la grande famille Roy. en tant que directeur général de la division Roy. Air Innovation. Son mandat est clair : propulser la filiale et y apposer son sceau de qualité avec ses hauts standards qui ont contribué à sa renommée dans le marché depuis bientô quatre décennies.

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MARTIN GASCON REJOINT L’ÉQUIPE DE DIRECTION DES BÂTISSEURS

CADILLAC FAIRVIEW OBTIENT LA CERTIFICATION WELL DE SANTÉ ET DE SÉCURITÉ DANS 14 AUTRES IMMEUBLES DE BUREAUX AU CANADA

Gestion Résidences des Bâtisseurs a récem ment accueilli un nouveau membre au sein de son équipe de direction. Martin Gascon assume, depuis le 22 août, la fonction de vice-président aux opé rations. Ce gestionnaire compte au-delà de 25 années d’expérience, dont plus de 15 ans à l’échelon exécutif et près de six dans le domaine des résidences pour aînés.

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MONTRÉAL - COLLOQUE GESTION TECHNIQUE INTÉGRÉE 2022

MONTRÉAL - LA CLASSIQUE BOMA QUÉBEC 2022

Le fameux tournoi de BOMA Québec est de retour en septembre, au cœur des belles couleurs de l'automne. Ne manquez pas le rendez-vous phare de l'année ! Au plaisir de partager cet agréable moment avec vous !

BOMA Québec est le plus important regroupement de propriétaires et de gestionnaires d’immeubles commerciaux de la province. Il rassemble des professionnels passionnés, visionnaires et engagés à bâtir l’expérience immobilière de demain. boma-quebec.org

À nous de saisir opportunitésles

Vivez l’expérience GSF