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DROIT IMMOBILIER
UN LOCATAIRE A-T-IL DROIT À DES ESPACES NON MENTIONNÉS DANS SON BAIL ? Me Sylvie Bouvette Experte invitée
C’est la question qui est posée dans l’arrêt de la Cour supérieure 1 dont les faits sont les suivants.
9435-8520 Québec inc. (« 9435 ») est propriétaire d’un immeuble commercial qui a été loué en partie à Restaurant La Station Châteauguay inc. (« Station ») pour l’exploitation d’un restaurant situé dans un des locaux de l’immeuble. Station en est locataire depuis janvier 2020 et occupe un espace-terrasse extérieur qui existerait depuis l’année 2004. 9435 souhaite cependant utiliser l’emplacement de cette terrasse pour aménager des places de stationnement additionnelles. En effet, 9435 a son propre projet de commerce pour son immeuble qui, selon le zonage, requiert 47 espaces de stationnement alors qu’il n’en existe que 27. Au printemps 2021, 9435 exige de Station qu’elle démolisse la terrasse du restaurant, arguant que le bail de Station ne lui donne aucun droit sur celle-ci.
Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immobiliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada ® dans la catégorie droit immobilier.
9435 est devenue propriétaire en mars 2021 de l’immeuble alors que le bail avec Station était en vigueur. Elle prétend que sa vérification diligente n’a révélé aucun fait lui permettant de croire qu’il y avait une entente quelconque relativement à l’utilisation de l’espace extérieur. Le Tribunal accorde peu de poids à ce point, car la présente cause ne porte pas sur la question de savoir si le vendeur de l’immeuble a ou non failli à ses obligations de divulgation. 9435 souligne aussi que le bail contient une clause voulant que « la présente convention constitue l’intégralité et la totalité de la convention et aucun autre document ou entente verbale antérieure ou concomitante n’est admis ».
De son côté, Station soutient que son bail incluait implicitement la terrasse. Les faits révèlent que les baux signés antérieure ment à celui de Station ne mentionnent aucune ment le droit d’utiliser la terrasse. Celui de Station décrit les lieux loués comme étant : « le local 1, situé au 102 St Jean Baptiste, en la ville de Châteauguay. Le Locataire déclare par les présentes connaître parfaitement l’état des Lieux Loués pour les avoir vus, visités, examinés et s’en déclare satisfait. Le locataire loue cet espace mesurant environ 2140 pieds carrés ». Manifestement, la terrasse, qui mesure 1 320 pi2, n’est pas incluse dans la superficie des lieux loués par Station. Il appert que la terrasse avait été aménagée par le locataire de l’époque, en 2004, avec le consentement de son bailleur d’alors et que ce locataire avait fait installer deux portes de garage afin d’y donner accès. Le juge déclare que la jurisprudence a reconnu que, de manière accessoire à un bail, une entente peut intervenir pour permettre l’utilisation d’un espace additionnel à celui prévu au bail, et ce, sans loyer supplémentaire. Dans le même sens, des parties à un bail, par leur comportement, peuvent se trouver à confirmer d’année en année un droit non inclus dans le bail pour l’usage d’un espace additionnel. La Cour conclut que l’usage de la terrasse s’avère, pour Station, un droit accessoire à son droit prin cipal d’occupation résultant du bail. Cela suit la logique de l’article 1434 du Code civil du Québec
1. Restaurant La Station Châteauguay inc. c. 9435-8520 Québec inc. 2022 QCCS 3427.
Publié dans le magazine Immobilier commercial, volume 15 - numéro 6 40
GESTION IMMOBILIÈRE : : PRINTEMPS 2023