Prezado Proprietário/ Condômino,
Anualmente, é necessário escolher a Administração do Condomínio, e a próxima eleição acontecerá em março de 2025, referente ao período de 2025/2026.
Em anos anteriores, compartilhamos as ações realizadas, e agora apresentamos novamente as conquistas e melhorias alcançadas até o momento
Vamos conferir juntos?
Administração é o processo de tomada de decisões sobre recursos disponíveis, trabalhando com e através de pessoas para atingir objetivos; é o gerenciamento de uma organização, considerando as informações fornecidas por outros profissionais Os princípios fundamentais para administrar incluem planejar, organizar, dirigir e controlar
Administrar nossa própria vida, um relacionamento ou uma família é um desafio diário, mesmo quando estamos em paz e realizados pessoal, profissional e financeiramente E como é administrar um condomínio residencial ou comercial como o nosso, com 156 unidades, onde os interesses pessoais e comerciais são amplamente divergentes?
Administrar um condomínio comercial é como administrar uma empresa
Diariamente, precisamos organizar e alocar os recursos financeiros, tecnológicos e humanos; gerenciar funcionários, manutenções diversas, emergências prediais e outras; além de cuidar do relacionamento com a administradora, fornecedores, prestadores de serviços, contratados, condôminos e usuários externos.
Estamos constantemente superando desafios, e desde o início de nossa Administração, priorizamos:
A RECUPERAÇÃO FISCAL
A RECUPERAÇÃO FINANCEIRA
A FORMAÇÃO DE RESERVA FINANCEIRA
O ORDENAMENTO DO USO DO CONDOMÍNIO/PRÉDIO
A RECUPERAÇÃO E MANUTENÇÃO PREDIAL
Como proprietários, sempre buscamos oferecer o nosso melhor para o Center IV Temos convicção de que estamos no caminho certo e que nunca o Center IV teve uma administração tão honesta e assertiva
VOCÊ ESTÁ SENDO BENEFICIADO. NÃO SE OMITA.
Precisamos do seu apoio para enfrentarmos, diariamente, a resistência de alguns poucos condôminos
Sua participação é essencial para que possamos continuar o trabalho de recuperação e, em seguida, iniciar projetos para o futuro.
Recebemos muitas sugestões dos nossos apoiadores, como: Troca da iluminação nos corredores de todos os pavimentos; Modernização da portaria; Climatização das galerias de lojas e sobrelojas; Instalação de uma escada rolante de subida para a sobreloja; Individualização da cobrança do consumo de água nas unidades; Criação de um espaço para a administração e para as assembleias.
Realizamos diversas melhorias no condomínio, sempre respeitando a Convenção e o Regulamento Interno Todas essas realizações só foram possíveis graças à seriedade, ética, idoneidade e perseverança da atual administração, comprometida com o condomínio e seus condôminos na gestão de despesas e na redução da inadimplência. Isso permitiu acumular uma reserva financeira que chegou a quase R$ 800 000,00, possibilitando a execução de várias obras de manutenção e benfeitorias para o condomínio, que somadas já ultrapassaram o montante de R$ 1 700 000,00, tudo sem a cobrança de taxas extras de rateio para os proprietários nos últimos oito anos
TUDO ISSO SEM AUMENTAR A COTA DO CONDOMÍNIO DESDE 2016
Ao apresentarmos esse trabalho ao longo dos últimos anos, reafirmamos nosso compromisso com a transparência e a prestação de contas. Acreditamos ser fundamental que os condôminos, sejam proprietários ou locatários, estejam sempre informados sobre todas as questões que envolvem o condomínio.
O condomínio possuía diversas obrigações sociais em atraso, deixadas pela administração anterior Todas foram regularizadas Quitamos um montante de aproximadamente R$ 600 000,00 em dívidas herdadas da gestão passada
Recebemos o condomínio da gestão anterior sem conta bancária ativa, com várias dívidas junto a fornecedores e prestadores de serviços, e sem nenhum recurso financeiro disponível. Além disso, havia um passivo de ações judiciais de valores elevados e obrigações ordinárias em atraso. Regularizamos o pagamento do seguro predial anual e do 13° salário dos funcionários já em 2016
Enfrentamos inúmeros desafios, inclusive para equilibrar o orçamento e tudo isso sem aumentar a cota ou cobrar taxas extras Recebemos o condomínio da gestão anterior com déficit e sem reserva financeira
A partir de agosto de 2016, com a abertura de uma nova conta bancária (já que o condomínio não possuía conta em seu nome), começamos a constituir a reserva financeira com os primeiros R$ 7 645,56 economizados no primeiro mês. Desde então, alcançamos quase R$ 800.000,00 em reservas.
Pagamos várias ações judiciais perdidas pelo síndico anterior e outras resultantes de sua falha em entregar os documentos do condomínio desde 1974 a 2016.
A atual administração iniciou diversas ações judiciais e criminais contra o síndico anterior e a DSA Administradora, de sua propriedade, ainda em andamento no Judiciário, com o objetivo de repatriar valores para o condomínio Até o momento, obtivemos sucesso em três dessas ações, nas quais o síndico anterior já foi condenado em primeira instância a ressarcir o condomínio. Ele recorreu em segunda instância, e os processos ainda não foram encerrados.
Essas ações totalizam aproximadamente R$ 110 000,00 (valores da época), que serão atualizados pela Justiça e se referem a:
Uma parcela de R$ 33.333,33 do acordo judicial para as obras das galerias não foi repassada à FEMAR, pois o síndico anterior apropriou-se indevidamente desse valor cobrado dos condôminos como taxa extra
Cerca de R$ 35 000,00 foram cobrados como Cota de Condomínio em maio de 2016 e desviados para uma conta bancária que não pertencia ao condomínio. Um valor de aproximadamente R$ 35.000,00 foi pago em ação trabalhista ao exfuncionário José Carlos, pois, devido ao desaparecimento dos documentos do condomínio entre 1974 e 2016, não foi possível comprovar que as verbas trabalhistas já haviam sido quitadas
Ação de busca e apreensão dos documentos do condomínio de 1974 a 2016, não entregues pelo síndico anterior
Ação de prestação de contas do síndico anterior
Ação para separação das unidades 109 e 208, unidas sem autorização pela locatária da unidade 109, com perfuração da laje.
Ação de obrigação de fazer ajuste da porta de enrolar da unidade 125, para seguir o projeto arquitetônico e melhorar a fachada
Ações para retomada de áreas comuns em frente aos elevadores e dentro da unidade 801.
Ação para retirada de caixa d’água e instalação hidráulica irregulares na unidade 801.
Ação para remoção de sobrepiso construído na unidade 801
Ação criminal por tentativa de arrombamento da porta do barrilete pelo filho da advogada da unidade 801, em virtude da invasão da área comum do condomínio
Ação de indenização por custos com troca da porta do barrilete, hoje localizada dentro da unidade 801.
Ação para reintegração de posse de armário usado pela lanchonete
Ações contra a Enel por falta de energia por três dias em janeiro de 2024 e por danos causados pelo transformador
Ação contra a Enel para ressarcimento das despesas com a compra de dois transformadores.
Desde o início da nossa gestão, buscamos o ordenamento do uso do condomínio/prédio pelos condôminos Durante os muitos anos da gestão do síndico anterior, os condôminos não seguiam as regras básicas de convivência, pois não eram advertidos, cobrados ou mesmo multados
Diante disso, com base na convenção, iniciamos o ordenamento por meio de circulares da administração e promovemos a atualização permanente do regulamento interno para adequá-lo às necessidades administrativas atuais
Quando assumimos a administração em 2016, recebemos denúncias (inclusive por escrito) que acusavam o síndico anterior e dois funcionários de se beneficiarem da utilização irregular da garagem como estacionamento rotativo, pago pelos usuários
Já em 2016, a atual administração iniciou o reordenamento do uso da área de acordo com a convenção O êxito só veio em 31/05/2021, com a circular para o cadastramento dos veículos que realmente tinham direito.
Vale esclarecer que apenas 40 das 156 unidades do condomínio têm direito a utilizar a garagem, e uma única unidade possui 20 vagas. Para operar o espaço, éramos obrigados a manter dois funcionários na garagem
A falta de vagas para estacionamento nos centros urbanos é cada vez mais um problema para a locomoção das pessoas, mas também pode ser um caminho para a geração de receita extra. No caso do CENTER IV, atendendo a uma demanda antiga da maioria dos condôminos, foi aprovada na AGO/2022 a contratação de uma empresa terceirizada para a operação de um estacionamento rotativo no prédio.
Essa atividade facilita a presença de consumidores e clientes para o comércio e prestadores de serviços das lojas e sobrelojas, além de atender clientes, pacientes e outros que frequentam ou procuram as salas comerciais.
É importante destacar que os veículos cadastrados que têm direito de uso mantêm suas vagas disponíveis sem custo.
Além disso, permanecem válidas as disposições contidas na Convenção e no Regulamento Interno sobre o direito de uso das vagas no subsolo, incluindo a continuidade da cobrança do valor referente à fração ideal da vaga de garagem na cota condominial, bem como as regras para o CADASTRAMENTO DOS VEÍCULOS, conforme a Circular datada de 31 de maio de 2021.
Convidamos as empresas que já operavam em Niterói e a escolhida foi a Safety Park, que, há 20 anos, gerencia estacionamentos de todos os portes nas cidades do Rio de Janeiro, Niterói, Grande Rio e Maricá, em mais de 51 pontos, sendo 24 em Niterói, contando com mais de 100 funcionários Seu dirigente é um empresário de família tradicional de Niterói, e a empresa se destacou em todos os critérios exigidos para a contratação.
contribui para a manutenção predial e ajuda a evitar o reajuste da cota de condomínio.
Apesar das vantagens, os condôminos das salas da família do síndico anterior (613 - Rose Sejaan; 617 e 621Elias Dargham; 801 - Mariana Alt) já entraram com ações judiciais para impedir o estacionamento rotativo.
Esperamos que os demais condôminos se unam à administração contra essas ações, que vão contra o interesse da maioria, e que o Judiciário mantenha o funcionamento do estacionamento, aprovado em AGO, beneficiando a todos, inclusive os autores das ações.
Já no primeiro ano da nossa gestão, ao contratarmos uma consultoria de segurança e medicina ocupacional para verificar se o condomínio estava cumprindo as exigências trabalhistas anuais, fomos alertados de que ele seria multado, sob pena até de interdição, devido às condições sub-humanas e insalubres a que os funcionários estavam submetidos diariamente
Nas construções antigas, era permitido que uma pequena dependência (um ambiente com sala, quarto, banheiro e cozinha) fosse considerada espaço de moradia ou convivência dos funcionários de um prédio No nosso condomínio, essa área foi construída ao lado da caixa de coleta de esgoto e de águas pluviais do subsolo, sujeita aos gases originados pela drenagem automática feita por uma bomba submersa.
Esses gases exalavam mau cheiro e, dependendo das condições climáticas e do vento, o odor era notado na portaria, nas lojas, nas sobrelojas e até nos pavimentos de salas, mas, principalmente, nas dependências dos funcionários, tornando-as insalubres. Foi constatada até a presença de vetores, como baratas e moscas
Essa grave situação foi levada à AGO/2017, onde foi aprovada uma ampla reforma no espaço, que passou a ter a seguinte configuração: acesso com lavabo, copa/cozinha/lazer, vestiário com dois boxes para banho, dois compartimentos com vaso sanitário, bancada para troca de roupa e armários de aço para os funcionários
Para garantir o bom funcionamento do sistema de recalque de esgoto do subsolo, foi adquirida uma nova bomba com o dimensionamento adequado
Recentemente, em setembro de 2024, adquirimos um gerador de energia a diesel, que manterá o funcionamento dessas bombas Com isso, nas interrupções de energia, os funcionários não precisarão mais retirar o esgoto em baldes Esse gerador também fornecerá energia para as escadas e para os corredores do prédio.
Com essa intervenção, cumprimos a exigência trabalhista, afastando a ameaça de punição e passamos a oferecer aos funcionários condições dignas de convivência diária, garantindo seu bem-estar e segurança.
Ainda sobre nossos funcionários, para zelar pela saúde e bem-estar deles e atender à legislação do trabalho, a Administração contratou a empresa EQUIPEMED Segurança e Medicina Ocupacional, que presta assessoria e consultoria para vários condomínios em Niterói.
Os relatórios e os laudos dos programas produzidos estão à disposição dos condôminos para consulta.
Programas do Trabalho:
PGR – Programa de Gerenciamento de Risco
PCMSO – Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional
LTCAT – Laudo Técnico das Condições do Trabalho
Em complemento e atendimento a esses programas, foi realizado treinamento especializado, em julho de 2022, com os seguintes temas:
Orientações e Treinamento com Foco na Prevenção Interna de Acidentes
Utilização de EPI – Equipamentos de Proteção Individual
Como Prestar Primeiros Socorros e Combater Incêndios
Os colaboradores do CENTER IV são beneficiários do Plano de Saúde UNIMED.
Cuidar da infraestrutura básica do prédio é uma responsabilidade da Administração, garantindo a segurança e o bem-estar dos condôminos, além de preservar a estética do edifício. Na AGO de 2020, com base na Convenção, foi aprovada uma obra para recuperação das ferragens e do concreto das lajes da estrutura em toda a área externa (jardins interno e externo do térreo), visando refazer a impermeabilização devido a infiltrações na cisterna e danos em pontos do subsolo, como o vestiário, o refeitório dos funcionários e outros compartimentos da garagem.
Para a execução da obra, seria necessário remover os jardins, e ao final seria contratado um projeto de paisagismo para reconstruí-los com vasos, conforme decidido em assembleia
OBRA QUE NÃO APARECE NÃO É NOTADA!
Infelizmente, essa obra foi impedida em janeiro de 2021 pelos condôminos Bruna Perin Camporese (Loja 116), Pedro Plá Homedes e Dolores Reigosa Plá (falecidos), por meio de seu inventariante Pedro Plá (Loja 125), Casemira Baptista Pereira (Loja 126), JVC Agência de Viagens e Turismo Ltda. (Jorge e Maria de Fátima Valença) (Lojas 201/202), Zsolt Batu Gyulia (Loja 214/Sala 319) e Liamara Baptista Pereira (Loja 219), através de uma medida judicial, apesar de a obra ter sido legalmente aprovada na AGO de 2020
Com a interrupção, as infiltrações têm se agravado muito, afetando a cisterna, o refeitório e o banheiro dos funcionários, além de um compartimento interditado no subsolo e uma área da garagem, onde há risco de queda de materiais do teto
A Administração aguarda a tramitação da ação judicial, confiante de que a justiça prevalecerá e permitirá a retomada da obra aprovada na AGO de 2020.
A retirada da escada foi aprovada na AGO de 2020, com embasamento técnico, para garantir a segurança das pessoas e do condomínio Ainda assim, a decisão foi questionada judicialmente, em janeiro de 2021, pelos mesmos condôminos já citados, sob a alegação de que, embora deliberada na AGO de 2020, a medida seria ilegal.
Motivos para a retirada da escada: O primeiro degrau era muito mais alto que os demais e até hoje possui um aviso colocado pelo síndico anterior Além disso, outros degraus também eram irregulares, ocasionando quedas frequentes em frente à escada Em junho de 2019, na presença de um funcionário, uma senhora sofreu um acidente que resultou em lesões no joelho e no pulso, registradas no Livro de Ocorrências, levando à interdição total da escada por dois anos
(Copiado da Ata da AGO 2022) ITEM 4: Retirada/Demolição da escada interna: O Sr Síndico informa que várias pessoas já caíram ou foram parar na loja em frente a escada, pois o 1º degrau é mais alto que os outros, ocasionando estes acidentes, por este motivo mantém a escada fechada, por isso propõe a demolição da mesma, pois para reconstruir é uma obra grande e dispendiosa e como o condomínio têm mais uma escada não seria transtorno a retirada desta escada interna
(Copiado do Parecer do Perito) As escadas, apesar de possuírem uma definição simples e de serem construções intuitivas no que diz respeito ao seu uso, devem seguir algumas normas especificadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), principalmente pela Norma Brasileira de acessibilidade a edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos, a ABNT NBR 9050 ou, ainda, pela Norma Brasileira de saídas de emergência em edifícios, a ABNT NBR 9077 O cumprimento da norma é importante porque as escadas, independentemente do tipo, podem causar acidentes, principalmente entre pessoas idosas e crianças Apesar de ser de uso comum a todos, podem oferecer riscos de graves acidentes quando projetadas e/ou utilizadas incorretamente 7 CONCLUSÃO: Diante dos fatos analisados é importante lembrar que uma escada pode ter uma grande variedade de formas e configurações, mas a relação entre o piso e o espelho deve permanecer a mesma a fim de evitar o desequilíbrio dos pedestres A escada 1, objeto desse parecer apresentou erros construtivos que por ora compromete a segurança dos pedestres e pode acarretar riscos físicos com despesas extras para o condomínio É de entendimento da equipe técnica que subscreve esse parecer que o padrão construtivo deve ser perseguido, não havendo alteração de fachada pela demolição da referida escada
Esse acesso a sobreloja foi construído em local aberto e sem cobertura e mesmo após ter sido instalada uma cobertura, quando chovia a escada precisava ser fechada, pois a água escorria pelos degraus, caía no corredor do primeiro pavimento e colocava em risco as pessoas que aguardavam os elevadores, as que por ali passavam e as que viessem a utilizá-la Ela foi construída fora do padrão da norma técnica e, por isso, ao longo dos anos causou frequentes acidentes, sendo alguns graves.
A construção também impedia, por sua localização, a realização da obra de recuperação e impermeabilização da estrutura do prédio localizada no prisma de ventilação.
A perícia confirmou o parecer da consulta anterior formulada a três engenheiros antes de levar o problema para a AGO/2020 de que a escada, por estar num prisma de ventilação, seria acessória, construída em área aberta e, principalmente, por ser uma construção fora do padrão da norma técnica (cópia desse laudo pericial pode ser solicitada à Administração).
A infiltração na casa de máquinas dos elevadores era tão grande, por falta de manutenção, que já havia pontos pingando sobre os motores de tração, colocando o equipamento em risco
Executamos a recuperação da laje, da drenagem, da impermeabilização e a substituição das telhas
Em 2024, trocamos a porta e toda a alvenaria, pintura e janelas foram recuperadas
A caixa d'água apresentava vazamentos e, durante a manutenção, verificou-se seu alto grau de comprometimento. O reparo incluiu:
Retirada do emboço deteriorado de todas as paredes internas até o tijolo; Aplicação de novo emboço e impermeabilização; Reconstrução do teto da caixa d’água, por dentro e por fora
Manutenção preventiva das quatro bombas de recalque (bomba sapo) para drenagem das águas pluviais; Instalação de comando elétrico de acionamento automático (não existia anteriormente)
Manutenção preventiva das duas bombas de recalque; Instalação de comando elétrico de acionamento automático (não existia anteriormente).
Moderni ã d h ll d levadores da garagem, onde todas as paredes foram regular teto foi refeito e foi colocado um piso frio.
Os vidros, ferragens e esquadrias dessas janelas eram originais do prédio (desde 1974), e o síndico anterior não deu a devida importância a esses itens, que não são apenas de uso comum, mas também itens de segurança A mesma consultoria de segurança e medicina ocupacional contratada para avaliar o vestiário dos funcionários fez o alerta:
Os vidros não possuíam película de segurança para evitar acidentes em caso de quebra;
As ferragens estavam danificadas, soltas ou até faltando, evidenciando a falta de manutenção;
O vidro da janela lateral, localizada ao lado do elevador, tinha duas madeiras paralelas que facilitavam que crianças e adultos as usassem como apoio para subir, correndo o risco de serem projetados para fora da janela
Todos os vidros, ferragens e esquadrias foram trocados, foi aplicada a película de segurança, e agora estão em conformidade com a Norma da ABNT As madeiras da janela lateral foram retiradas
Duas das prumadas de tubulação de esgoto, em ferro fundido, localizadas no subsolo, datavam da construção do prédio, em 1972/1974, e apresentavam vazamentos há tempos, escorrendo pela parede e pelo chão
A manutenção da canalização nos coloca em conformidade com as normas técnicas e previne incidentes desagradáveis, como o rompimento de um cano de esgoto Substituímos aproximadamente 80 metros de tubulação de esgoto
Outra importante obra de manutenção foi a substituição de dois encanamentos de água que saem da caixa d'água no telhado e alimentam um hidrante externo, na calçada da Rua Gavião Peixoto, e outro interno, na garagem.
A caixa externa apresentava vazamento há muitos anos, com água da drenagem do solo escorrendo para dentro da parede da garagem.
Verificamos que o cano do hidrante havia sido remendado com tubo de PVC, inadequado para altas temperaturas no combate a incêndios, o que poderia causar rompimento e desativar o recurso de emergência A ENERGIA ELÉTRICA É UM
Substituímos os quatro cabos de alta tensão da subestação até o poste na calçada
Trocamos também as cruzetas (traves de madeira) do poste na calçada
Refizemos a caixa de passagem dos cabos de alta tensão, que estava deteriorada e causando infiltração n pavimento do subsolo.
O disjuntor de alta tensão era muito antigo, e foi recomendada a troca para proteger os transformadores
Adquirimos e substituímos o disjuntor antigo por um novo
Trocamos as muflas dos fusíveis dos cabos de alta tensão e do para-raios da subestação Substituímos 600 litros de óleo dos transformadores de alta tensão E instalamos um temporizador automático no exaustor da subestação, que não existia
Em janeiro de 2024 tivemos uma interrupção de energia por 3 dias e a ENEL ao retomar o fornecimento de energia enviou uma carga acima do normal que provocou a queima de um dos transformadores.
Como esse transformador era à óleo por ser muito antigo e a norma técnica não permite a operação com um transformador a óleo e outro à seco, tivemos que adquirir dois transformadores novos
Uma das obras de manutenção realizada com recursos de reserva financeira foi a substituição de 155 disjuntores elétricos das unidades Os quadros elétricos, ao longo dos anos, foram modificados por profissionais a serviço da concessionária, das unidades ou do condômino e, algumas vezes, sem obedecer a um critério técnico Por isso, as unidades tinham disjuntores fora dos padrões exigidos atualmente, de várias marcas e a maioria ainda datava da construção do prédio em 1972/74 e estavam obsoletos (muitos ainda eram de “chave faca”, “base de mármore” e “fusível de papelão”).
Para qualificar essa manutenção, a empresa revisou cada uma das 155 ligações e corrigiu os problemas apresentados, tendo sido ainda identificado a presença de irregularidades em duas unidades que resultaram em notificações para que corrigissem suas instalações internas para adequá-las à norma legal
Para essa intervenção foi contratada empresa especializada, que cobrou apenas o custo da mão-de-obra Os materiais foram adquiridos pelo condomínio após tomada de preços
A consultoria de segurança indicou a troca dos vidros (agora com película de segurança), bem como das ferragens e esquadrias das portas da portaria e da porta lateral junto aos elevadores, no pavimento térreo.
Todos os itens estão dentro da norma Além de oferecer mais segurança, a troca dos vidros e ferragens da portaria lateral também modernizou o ambiente da portaria.
As portas das galerias de entrada pela Rua Gavião Peixoto e pela Rua Lopes Trovão eram muito antigas, de alumínio, e, por isso, bastante frágeis, não garantindo segurança para o prédio após o horário de atendimento, principalmente à noite, de madrugada, e nos domingos e feriados
As portas antigas foram substituídas por novas, de aço, com sistema elétrico de enrolar. Os fechamentos fixos, acima delas, que também eram de alumínio, foram igualmente trocados Essas intervenções aumentaram a segurança e melhoraram o visual do prédio, tanto com as portas abertas quanto fechadas.
OBRA QUE NÃO APARECE NÃO
Com o objetivo de controlar o acesso de veículos à garagem e aumentar a segurança do prédio e dos funcionários da portaria, inclusive durante o período noturno, aos domingos e feriados, a Administração apresentou à AGO/2019 uma proposta de fechamento dos acessos de pedestres e veículos com um gradil, no lado da Rua Lopes Trovão
A assembleia autorizou, e a obra foi realizada com a instalação do portão da garagem e do portão de pedestres.
Garantir a segurança dos condôminos, funcionários e frequentadores do CENTER IV é uma das prioridades da Administração
Como parte das ações de segurança e manutenção, o sistema de câmeras de i igital com das e a
A inexistência de um projeto de segurança de incêndio e pânico aprovado pelo Corpo de Bombeiros foi levada ao conhecimento da AGO/2020. Contratamos uma empresa especializada para elaborar e aprovar o projeto que tramita junto ao CBMERJ
Quando da elaboração do projeto, fomos alertados de que o corrimão existente na escada estava fora do padrão da norma regulamentar, bem como sobre a ausência de corrimão do lado oposto, evidenciando um risco. A Administração se antecipou e instalou novos corrimãos para atender a legislação. Também foram substituídos os guarda-corpos na passagem externa de acesso à portaria pela Lopes Trovão
Telas/Redes de proteção foram instaladas nos vãos livres das janelas para evitar ou ao menos minimizar a possibilidade de acidentes, como os vários ocorridos ao longo da história do CENTER IV.
O mais recente, em 2022, só não terminou em fatalidade devido à rápida ação de um frequentador externo e do condômino da unidade 701, que socorreram a pessoa e que depois foi encaminhada a um serviço de saúde.
GARANTIR A SEGURANÇA DE CONDÔMINOS E FREQUENTADORES DO CENTER IV É UMA DAS PRIORIDADES ADMINISTRATIVAS.
RECUPERAÇÃO PREDIAL - 1ª VISTORIA
PREDIAL DESDE A LEI DE 2012
VISTORIA PREDIAL E DE MARQUISE
Iniciamos as obras para atender às exigências da Vistoria Predial (Lei Estadual nº 6.400/2013, Lei Municipal nº 2963/2012 e conforme as normas NBR 1674/2020 e NBR 16280/2015 da ABNT) É importante informar que o síndico anterior à nossa Administração nunca realizou uma vistoria predial, descumprindo a Lei de 2012
Desde então, todas as edificações estão obrigadas a realizar a autovistoria em conformidade com a Lei nº 2963/2012, que exige inspeções periódicas no município de Niterói
O Art. 1º da lei dispõe que as edificações devem cumprir as normas para obter o Certificado de Inspeção Predial, com laudo técnico protocolado na Prefeitura de Niterói, comprovando as condições de estabilidade, segurança, salubridade, desempenho e habitabilidade da edificação.
Autovistoria predial: obrigatória a cada 5 anos
Autovistoria de marquise: obrigatória a cada 3 anos
As obras de recuperação predial incluem: recuperação de concreto, emboço, cerâmicas (lavagem e rejuntamento), pintura, impermeabilização das marquises e modernização das frentes dos elevadores, que desde a construção tinham revestimento em fórmica
A contratação da vistoria pela atual gestão estava planejada para 2020, após reorganização das receitas e atendimento das prioridades No entanto, a pandemia em 2020 adiou o início para 2021
Antes da vistoria, realizamos uma busca prévia na Prefeitura para verificar as questões apontadas no laudo anterior. Constatou-se que, até 2021, a edificação não havia protocolado nenhum documento em atendimento ao requisito legal, o que a tornava passível de fiscalização, autuação e multa Em outras palavras, nenhuma administração anterior se preocupou com o cumprimento da lei
Vale ressaltar que o laudo técnico, após a vistoria, indicou que a edificação estava classificada como “NÃO ADEQUADA” e precisava de reparos conforme listados no laudo
Os laudos foram finalizados e registrados na Prefeitura, como determina a legislação
Todo o perímetro do prédio está sendo recuperado e pintado nas faces externas
O prédio possui três frentes com marquises, e todas estão sendo impermeabilizadas devido a vazamentos.
Todos os tubos de drenagem das marquises foram substituídos, pois estavam obstruídos permanentemente, provocando o alagamento das marquises Sem a drenagem adequada das águas acumuladas, ocorriam infiltrações e havia o risco de se tornarem criadouros de mosquitos.
Como nosso prédio é muito antigo, é natural que ocorrências, como o rompimento das instalações hidrossanitárias, aconteçam com certa frequência Durante anos, a gestão anterior executou obras de reparo com profissionais variados, o que resultou em muitos remendos na alvenaria e na pintura das paredes dos corredores dos pavimentos
A atual administração regularizou a alvenaria, recuperou rodapés e pintou todas as paredes e tetos dos pavimentos e da escada. Também aproveitou para retirar todo o encanamento de água e esgoto dos antigos bebedouros, que contribuíam para esses problemas
Foram adquiridos, ainda, novos bancos de madeira para os pavimentos e para as galerias de lojas e sobrelojas.
Os corredores dos pavimentos do terceiro ao sétimo andares, em breve, receberão uma nova iluminação
Em 2024, trocamos as portas dos compartimentos de lixo para adequá-las ao projeto original do prédio, quando eram iguais às dos armários de medidores de energia.
OBRA QUE NÃO APARECE NÃO É NOTADA!
ELEVADORES
SUBTITUIÇÃO DOS CABOS, POLIAS E FREIOS
ELEVADORES
SUBTITUIÇÃO DOS CABOS, POLIAS E FREIOS
Em 2024, iniciamos a substituição dos cabos, polias e freios dos três elevadores. Também está programada a troca da iluminação e a instalação de interfones para contato com a portaria.
Após essas intervenções, substituiremo as botoeiras de chamada e de sinalização de parada por botoeiras digitais modernas Em seguida, todas a portas serão trocadas em todos os pavimentos
Efetuamos a troca do piso e do suporte do piso do elevador de serviço/social, que estavam deteriorados Esse equipamento, no horário comercial, também é usado como elevador social está dimensionado para suportar carga e descarga.
Estamos implantando um sistema de chamada inteligente nos elevadores, que economiza energia elétrica, reduz desgaste dos equipamentos e diminui tempo de espera do usuário, acionand o elevador mais próximo do pavimento que originou a chamada
Além disso, realizamos a atualização do programa que controla a abertura e o fechamento das portas, tornandoo mais moderno e reprogramando o tempo de abertura e fechamento sem a necessidade da presença do antigo ascensorista, garantindo mais segurança e conforto no embarque e desembarque dos passageiros
Mais uma obra para a modernização do condomínio, com recursos da reserva financeira, foi a substituição do revestimento de fórmica da frente dos elevadores nos andares com a instalação de granito Esta obra foi aprovada na AGO/2020
Para atender à Convenção e ao Regulamento Interno, recuperar a arquitetura original do prédio e buscar a harmonia estética e visual do condomínio, a administração determinou a adequação dos letreiros das lojas internas, localizadas no pavimento térreo e no segundo pavimento (sobreloja), bem como das lojas externas.
ADEQUAÇÃO DOS LETREIROS INTERNOS E EXTERNOS
ADEQUAÇÃO DE VITRINES E JANELAS
Após muitos anos, adquirimos novas cadeiras de rodas para oferecer mais segurança, comodidade e acessibilidade a idosos, pessoas com deficiências e com dificuldades de locomoção Os equipamentos estão à disposição dos frequentadores do CENTER IV e têm capacidade para pessoas de até 150 kg.
Os equipamentos antigos foram doados à Paróquia de São Domingos, da Arquidiocese de Niterói, conforme anunciado quando da aquisição das novas cadeiras Dessa forma, além de promovermos uma melhor acessibilidade aos usuários do prédio, contribuímos com a comunidade em uma ação de solidariedade
M A Ç Ã O
BuscamosomelhorparaoCenterIV.
Estamosnocaminhocerto.
9anossemaumentodacota decondomínio
8anossemtaxaextra
Éticaeresponsabilidade
Planejamento
Cumprimentodeobrigações legais
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Colaboradorestreinados
Maissegurançaparatodos
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Garagemcontrolada
Novareceitaparaocondomínio
Estacionamentorotativointeressedetodos
Novasrealizações
Benfeitoriasparatodos
Valorizaçãopatrimonial