每當變幻時—市區重建下的大角咀

每 當 變 幻 時 市 區 重 建 下 的 大

角 咀

都市化社會是一個 由完全都市化過程所形成的社會。 這都市化在現今似乎是虛幻、 並未確認的， 但它將會在未來實現。

――

列斐伏爾《都市革命》

攝／陸藝揚

目 前 言

4

唐 樓 孕 育 兩 代 人

同 一 屋 簷 兩 種 觀 點

舊 樓 消 逝 前 攝 影 發 燒 友 菲 林 留 情

10 16

社 區 抗 爭 為 世 逆 所 權 忘 社 工 始 終 無 悔

24

五 金 怒 漢 兩 遭 收 購

當 日 ﹁ 還 拖 ﹂ 今 日 ﹁ 靠 拖 ﹂

30

錄

大 半 生 難 得 瓦 劏 遮 房 頭 戶 頓 感 彷 徨

37

廿 載 重 建 夢 終 圓

老 業 主 不 願 說 再 見

前 市 建 社 工 隊 長 再 說 重 建

批 現 有 市 建 模 式 短 視

42 46

城 市 規 劃 學 者 葉 毅 明 ︰

社 會 不 平 等 尚 存 舊 區 士 紳 化 難 解

50

市 建 局 回 覆

53

後 記

54

前 言

“

呢度拆到爛融融嘅就係大角咀。 嗨，我係少年麥兜， 嗰陣我同媽媽就住喺度。

媽媽話遲啲等市區重建局收樓， 咁我哋就發喇。

繁囂的旺角邊陲，有一個低調的小區，名為大角咀。它原

區今非昔比。

來是個海角，設有碼頭、造船廠、煤油庫、塑膠工廠，一 度是西九龍的工業聚落，但隨著香港經濟轉型，漸漸淡出

重建意味著拆遷，嚴重影響舊區生態。灣仔囍帖街、旺角

時代的舞台，在風高浪急的城市發展中隱沒起來。

波 鞋 街、 觀 塘 市 中 心 等 多 個 市 建 項 目 都 引 起 社 會 廣 泛 討 論，同為重建區，大角咀於媒體上少有曝光，多少不為人

大角咀是個舊區，不少唐樓被分間為劏房、板間房、天台

知的舊風景，已在我們的眼皮下悄悄溜走。

屋，日久失修，成為隱患，治安欠佳，與鄰近的深水埗， 並稱為「香港的貧民窟」。

港產動畫《麥兜菠蘿油王子》（2004）就以市區重建下遽 然變色的大角咀舊區為故事舞台。麥太和麥兜在唐樓相依

土地發展公司於 1996 年公布大角咀為重建區，14 條街納

為命，她日夜期盼著重建的來臨，因為重建意味著一筆可

入重建範圍。翌年亞洲金融風暴，香港首度錄得通縮，樓

觀的賠償和更好的生活。

市泡沫爆破，市道不佳，加上自身財政問題，多個項目一 拖再拖。

媒體常將舊樓業主塑造成市儈的投機者，這又是否事實的 全部？

2001 年，市區重建局成立，可引《收回土地條例》強行 收樓，加快重建，目標在 20 年內完成 200 個新項目，並

市區重建，有人歡喜有人愁。重建後租金上漲，同區難覓

接手土發公司遺留的 25 個項目。大角咀跟觀塘、馬頭角、

相宜的單位，幼稚園校長黎根深知捱不下去。頂讓幼稚園

西營盤、深水埗、荃灣、灣仔、油麻地及油塘並列 9 個重

以後，他走上了街頭抗爭的道路。

建目標區之一，已有 11 個項目在大角咀分階段展開。 重建後，豪宅、酒店、商場落在舊樓群中間，所有街坊無 不感歎現在的大角咀變了很多，一邊新，一邊舊，這個舊

“

再過幾條街呢度， 就係大名鼎鼎嘅春田花花幼稚園， 晌度𢯎曬頭嘅就係我哋個校長，

4

都係等緊收樓。

佢話幼稚園，無得搞㗎喇， 無得搞㗎喇，邊有得搞啫？

談 到 香 港 的 重 建 抗 爭， 我 們 會 想 起 灣 仔 H15 項 目， 囍 帖 街絕食抗爭的黃幡翻飛處；會想起耗時二十多年的觀塘市 中心重建計劃，裕民坊終須入土為安；會想起新界東北發 展計劃動土前，菜園村推土機前被逐一抬走的村民和社運 青年（儘管並非市建項目）沒有人會想起大角咀。 甚至，我們不認識大角咀，只知道港鐵有個「奧運站」。 大概更少人知道，抗議橫額曾在大角咀遍地開花。有商戶 演街頭劇「擊鼓鳴冤」，或聯同其他舊區街坊遊行至禮賓 府，爭取合理賠償和安置方案。豪宅酒店落成以後，這群 人何去何從？ 變幻原是永恆，舊區重建似是城市發展的必然階段，觀照 大角咀的發展軌跡，市建局標榜重建須達至「以人為先、 地區為本、與民共議」，能否成功實踐？市建局成立將近 20 年，展望將來， 當 局 應 如 何 平 衡 經 濟 發 展、 社區 保 育 和居住權利？若現時的重建思維不變，我們的城市又將走

圖片來源︰旺角街坊會陳慶社會服務中心

向何方？

5 5

市區重建局於 2001 年按《市區重建局條例》 成立，為法定機構，肩負在 20 年內推行市區 重建計劃的使命，包括 200 個新項目和 25 個土地發展公司尚未完成的項目，控制市區 老化速度。225 個重建項目共涉及面積達 67 公頃、約 32,000 個住宅單位和 126,000 名 居民。

根 據《 市 區 重 建 策 略 2011》， 市 建 局 進 行 市 區 更 新 時， 應 採 用「 以 人 為 先， 地 區 為 本，與民共議」的工作方針。 「政府既會兼顧社會上各方人士的利益與需 要，亦不會犠牲任何社群的合法權益……目 的是減少居住在惡劣環境人士的數目。」

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7

大角咀市區重建項目 開展年份

項項目名稱

發展商

落成項目

單位落成量

平均實用呎價

2002

櫻桃街

南豐

海桃灣、西九匯

522

$17,928~$22854

2003

必發道／洋松街

華人置業

i-home

182

$16,901

2004

洋松街／松樹街

新鴻基

形品·星寓

377

$15,463

2005

福全街／杉樹街

信和

奧朗·御峯

113

$18,692

2008

杉樹街／晏架街

信和

奧柏·御峯

462

$17,956~$19,152

2008

晏架街／福全街

百利保

iclub 富薈旺角酒店

2012

杉樹街／橡樹街 需求 主導重建項目

有利

施工中，預料 2020 ／ 2021 年完成

2013

福澤街／利得街 需求主導重建項目

其士泛亞

施工中，預料 2021 ／ 2022 年完成

2015

槐樹街需求主導重建 項目

預料 2021 ／ 2022 年完成

2016

萬安街／大角咀道需 求主導重建項目

未達八成收購門檻，項目取消，現已被新世界收購

2018

橡樹街／埃華街

收購進行中，預料 2027 ／ 2028 年完成

資料來源︰市區重建局、各地產網頁（截至 2019 年 3 月 31 日）

8

／

9

重建．過去式

同 一 唐 屋 樓 簷 孕 育 兩 兩 種 代 觀 人 點 從事五金工程的梁焯如是大角咀首個市區重建 項目——櫻桃街項目受影響居民之一，早年居 於環境惡劣，市區重建令他取得賠償，得以在 原區重置，亦覺市容改善。他的次女梁逸卻厲 聲狠批重建破壞社區。 一場訪問，變成梁家兩父女就市區重建的一輪 唇槍舌劍。 老人家看得現實，年輕人追求理想。或許，市 區重建也是一場另類的世代之爭。

10

11

重建．過去式 奧運站旁有一座「西九匯」商場，英名「West9Zone」， 因不文諧音聞名。商場連同毗鄰的私人屋苑「海桃灣」實 是 土 發 公 司 的「 遺 腹 子 」、 市 建 局 於 大 角 咀 進 行 的 首 項 「櫻桃街項目」。

唐樓危機四伏

梯間遍地針筒

梁焯如 85 年搬到大角咀道 23 號唐 5 樓，該處五十年代興建，屬「分契樓」，一大單位分開 三個細單位，業權由各細單位業主持有，天台也被分間為幾間木屋，屬僭建物。梁焯如一家 五口居於 200 呎的單位內，家裡環境狹小，但有獨立廚廁、兩房一廳︰父母主人房，兩姊弟 一間，大姐則睡天台屋。 梁焯如兩公婆憶述，當時的大角咀品流複雜，92 年利得街就曾爆發轟動一時的警匪槍戰。他 們住處附近多苦力、道友聚集；唐樓梯間烏燈黑火，經常遍地針筒，「唔小心踩到就大件事。」 很多人隨手往天井拋垃圾，導致蚊蟲滋生。打開家中窗戶，常聽到樓下有人大叫「閹貓」， 教人心寒。他們指，當時絕育手術還不流行，小販白刀進紅刀出，衛生情況堪虞。天台屋的 南亞鄰居也教大女出入擔驚受怕。 梁焯如認為重建能改善大角咀市容，政府收地填海，築起匯豐中心等大型商廈，如同大角咀 的新地標，開展市區重建後亦吸引中產、白領遷入，「整個區感覺斯文咗。」 居民多冀盼重建 梁焯如記得清晰，97 年一家擠在電視前，看彭定康攜同妻兒乘船離開香港。沒多久，土發 宣布推出櫻桃街項目，收購櫻桃街、海景街、振榮街及大角咀道部分業權。當年一眾受影響 居民在旺角街坊會陳慶社會服務中心（見另稿）開櫻桃街居民大會，他指區內住戶對重建反 應正面︰「收咪收！」「其他街的人都會來，想聽下幾時到自己條街。我同佢哋講︰未到你 呀！」 旺角街坊會陳慶社會服務中心於 2000 年的調查指出，區內居民以基層為主，大多居於唐樓、 板間房、劏房、套房、天台屋，居住條件欠佳，近七成半人期望加快舊區重建，亦期望得到 合理賠償。 梁身為自住業主，所獲賠償包括單位市值交吉價，外加一筆自置居所津貼，參考了同區七年 樓齡的單位。兩公婆認同︰「金額一定賠唔足」，沒有計算 250 呎的天台屋，因屬違法僭建 物。「有賠已經好好。當年無人識計！邊似得而家啲人咁識計算！」 後來梁焯如一家暫租博文街 4 號唐 6 樓，住了兩年多，02 年搬到大角咀道 67 號興旺大廈， 單位 680 呎，售 120 萬，但賠償遠遠不足以彌補，結果他要向銀行做按揭，9 個月後終能安 置。

12

政府（市建局）呢招 真係好嘢 ！

梁家兩父女在重建後首次踏足西九匯。西九匯標榜為兒童主題商場， 卻開滿補習社和地產。

賠償政策惹分化 翻查舊報章，2002 年曾有部分曾不滿賠償額，一度聯同深水埗、灣仔區居民到中環市建局 總部外通宵靜坐。按年份，正是梁焯如牽涉的櫻桃街項目。 梁表示市建局最初的賠償政策，不管是自住或出租業主，賠償政策一致。後來政策修改，按 「自住業主」、「唯一物業」等準則區分賠償方式。若是唯一自住物業，能夠賠足；如果是 放租，且為第二所物業則「賠唔足」。 他認為，只有一個物業的人領到賠償，「梗係唔會反，唔會嘈」，一個物業以上的重建戶卻 覺得「唔抵」，故此令街坊被分化成兩批。此外，居民接受賠償時，須與市建局簽訂保密協議， 不能過問他人的收購價，導致各家自掃門前雪︰「自己攞完就算，點會理人地。」在爭取賠 償時自然難有凝聚力。 他續稱，後來賠償政策一改再改，細分為住戶及商戶，按差餉租值的倍數計算，「無得抗爭， 整整下（重建戶）分咗兩舊，人數少咗好多，個氣勢就唔同咗㗎喇，無得講。」 梁逸同意，她認為不論自住或收租，手頭上所有物業都是按市價購買，故此應以物業的現有 價值作收購，若因自住與否而令賠償金額不一，此舉並不公平。 「政府（市建局）呢招真係好嘢！」梁爸爸說。

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重建．過去式

舊區被淘汰是資本主義下， 政 府 任 由 市 場 放 任 發 展， 毫不制約的後果。 舊 區 被 淘 汰 是 自 然 定 律 、 不 可 逆 。

總比私人收購好 1983 年梁焯如在博文街福群商場開設華生工程，1996 年因加租遷至博文街 8 號地舖，從事五金漆油零售，當時已是半退休狀態。2015 年左右，博文街地舖 被私人收購，無奈結束門市，改為上門工程。現時租了嘉善街 7 號後座作貨倉 用途。毗鄰的嘉善街 8 號至 30A，早已被田生「落釘」，幾近人去樓空。如今 嘉善街一邊是重建地盤，另一邊只有寥寥幾間三行舖頭和貨車，風吹過一陣回 收物料的酸臭味，顯得淒冷。 梁不諱言，舊區重建是大勢所趨，被市區重建收樓，總比私人收購好。市建局 收樓必定有得賠，而且出手較闊綽。部分較好的私人發展商會訂明某個期限內 不用交租，但並不一定保證有賠償。他援引前市建局主席張震遠所言，若開出 的收購價不高於私人發展商，誰會讓市建局收購？ 賠不到的社區風貌 梁逸在大學修讀社會政策，她的畢業論文題目就是市區重建對居民的影響。正 因為她親歷市區重建的影響，而當時市建局的需求主導重建計劃剛出爐，才萌 生研究市建政策的念頭。 2011 年市建局推出需求主導重建計劃，只要居民自發收集到該地段的八成業 權，樓宇狀況符合資格等，便可向市建局申請重建，令重建模式改變為下而上。 但梁逸認為新計劃並不能改善市民因重建而導致的生計損失，因重建項目多為 豪宅，引致地皮價格或同區鄰近地段市值上漲，影響租金，進以加重該區居民 經濟負擔。 她亦認為即使重建由業主發起，社區和諧亦總會被犧牲。她指，舊區多為混合 性土地用途（mixed land use）, 兼具工商住和社區設施，但已發展的社區網 絡在重建後或被瓦解︰「假設奧柏御峰居民，佢哋唔會知道鄰居姓乜，唔會走 落嚟同街坊打招呼，唔會好似爸爸一樣同對面舖頭好熟。鄰里關係無咗凝聚力， 無咗社區之間嘅互動。」

市建局 4R 策略 重建發展 Redevelopment

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樓宇復修 Rehabillitation

文物保育 pReservation

舊區活化 Revitalisation

政府授權的地產商 「市建局的而且確係地產商。」梁逸答得斬釘截鐵。她形容，市建局屬於政府 授權的土地業權收購的機構，「當私人發展商唔做重建，但個地方需要做重建， 市建局就要做。」私人發展商和市建局，某程度上有著分工。 她質疑引用《收回土地條例》的門檻由九成下調至八成，有何措施處理或安撫 反對聲音？此外，408 項需求主導重建計劃申請中，最終僅有 9 項落實。她認 為市建局按照自負盛虧原則篩選重建項目，會優先處理有利可圖的項目，漠視 應應有的社會責任，「明知錄得虧蝕時政府會注資，會唔會有 4R ？還是因為賺 唔到錢就置之不理？」

她續指，舊區受淘汰是資本主義下，政府任由市場放任發展，毫不制約，令市 區租金不斷攀升，受害的還是升斗小市民。說時，她義憤填膺，如同鏡頭前與 高官辯論的熱血青年。 「舊區受到淘汰係自然定律、不可逆。」梁爸爸呷一口冷掉的咖啡，眼裡盡是 世故。 如此看，重建也許也是場理想與現實之爭。／

15

重建．過去式

為拍攝商戶掛上抗議橫幅一幕，陸藝揚不惜爬上貨車頂。相中為英記油渣麵的親戚。（陸藝揚提供）

舊樓

前

攝影發燒友菲林留情 16

陸藝揚是業餘攝影師，在大角咀出生、長大、成家立室。 由十四歲打工攢錢買下第一部相機開始，拍攝大角咀超過 三十年，曾舉辦多場大角咀舊區的菲林相展。市井人物、 販夫風景、高樓大廈，他無所不拍。

他不喜數碼相機的快和濫，偏愛菲林相機的慢和準。每一 幀相片拍攝背後，由測光、構圖、對焦到沖洗，費盡功架。 我們也相約在奧柏·御峰的咖啡店見面，該處是市建局的杉 樹街／晏架街重建項目，恰巧正是陸藝揚舊居所在。

17

重建．過去式

五金工程

大角咀的龍脈

陸藝揚是個典型的大角咀人，跟梁焯如一樣，承造五金工程生意。生於六十 年代，正值香港工業蓬勃，經濟起飛，他說︰是個肯做就有工開的年代。 昔日的大角咀有碼頭、大同船塢、油麻地小輪船廠、和蜆殼公司旗下的亞細 亞火油庫等，因地利之便成為船舶、水電、五金業集中地，是九龍半島重要 的工業樞紐之一。 他 小 時 居 於 必 發 道 和 塘 尾 道 口 的 洋 樓， 每 天 放 學 便 在 家 幹 手 作， 造 勾 鎖 （padlock）一類鎖頭掙錢，學到一門手藝，閒時也到茶樓、辦公室打工。 畢業後順理成章在父親的「培記鋼鐵工程」幫忙，地舖位於塘尾道，因其位 處西九龍中間點，鄰近旺角、太子、深水埗，出荃灣亦方便。 好彩等收

唔好彩等維修

九十年代，他搬到櫸樹街唐樓，洋樓搬唐樓，少了電梯，多了空間，也在樓 下開地舖。95 年某個晚上，正當他好夢正酣，家中的狗忽然猛吠，正當他打 開門，由 A 至 Q，所有分間單位已見火光熊熊。當時太太腹大便便，幸好吉 人天相。事發之後，他認為已不能再住下去。 恆基、信和等地產商看中舊樓的升值潛力，大手「落釘」、收購、重建。土 發公司亦頒布四個大角咀重建項目，風雲變色。 陸藝揚跟梁焯如所見略同，據他所知樓上住戶九成也想離開，樓宇日久失修， 石屎剝落儼如城市炸彈，因為當年樓宇復修耗費甚鉅，不少人期盼市區重建， 取得賠償後開展新生活。他直言居住在大角咀舊樓的居民都有種心態，就是 等待住所被收購︰「好彩等收，唔好彩等維修。」 租金飆升

商戶淪遊民

不過商戶則不如住戶幸運，五金要鎅鐵、燒焊，車房也要騰出位置泊車，好 比厭惡性行業，重建後街道少有咪錶，豪宅商場被粉飾得美侖美奐，沒可能 租出作工業用途，很難原區安置︰「信和點會租畀你？」。他估計，七至八 成重建商戶也搬走了，上年紀的便索性退休。 隨著西九龍填海計劃竣工，奧運站通車，奧海城等豪宅物業、匯豐中心等商 廈陸續落成，與一街之隔的大角咀舊區形成鮮明對比。陸藝揚感歎︰「奧乜 奧乜，成個奧運愈來愈貴！」 隨之而來是租金壓力，他坦言過往兩年便要搬一次舖，「大搬細，細搬大」， 流離失所。直至 2005 年業主收舖，令他反思是否要經營下去。如今地舖關 門大吉，人也搬走了，他轉為外出接工作為主，在必發道租寫字樓，仍然留 在大角咀，只因儲到客源，多年街坊街里非常熟稔，姓什名誰，向哪位買什 麼材料，他一清二楚。

18

住 喺 大 角 咀 ， 好 彩 等 收 ， 唔 好 彩 等 維 修

潛移默化

不曾成為焦點

訪問之時，觀塘裕民坊正式入土為安，廢墟前擠滿憑弔的攝影發燒友，人們也紛紛在 社交平台發佈悼文。同為市區重建九大重點區域，大角咀始終不曾成為公眾的討論焦 點。 陸藝揚說︰「觀塘月華街、裕民坊拆、牛下（牛頭角下邨）拆，好多人影相﹔大角咀 拆，一個都無。」他認為大角咀是「逐幢擊破」，而非一次過清拆﹔區內也沒有地標， 被清拆的都是尋常的舊樓，故街坊對這種「潛移默化」不以為然︰「日日行過都見住， 有咩好影？街坊的心態就是如此。」 「當你日日見住，有一日突然消失︰哎呀，無咗嗱！哦。跟住返工。」 陸藝揚看得倒是現實，他眼中的商戶抗爭為公義，當然也要求財，畢竟人總要為生活 盤算。「堅持同金錢，你揀邊樣？」 所以舊區的街坊情終也敵不過發展，都會消失，只是時間問題。故此，他希望在一切 土崩瓦解以前，用他擅長的菲林攝影，把舊區鮮為人知的風貌，紀錄下來。

小圖︰已拆卸的大角咀碼頭巴士站 大圖︰陸藝揚的故居樓梯 （陸藝揚提供）

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重建．過去式

紮根大角咀逾半世紀的生利文具在 2013 年被收購，結業前陸藝揚為老闆黃伯（中）留影。福全街 1 號舖位已被重建為酒店。 （陸藝揚提供）

這間涼茶店很好，每次飲火麻仁，都算他便宜點。 那位是他的「御用 model」，看見相機自不待言，便會擺 出甫士。 一幀黑白照

一整年心血

推土機徐徐落下，一幢幢豪宅自地平線冒起，他決定在舊 事物消失以前，用菲林將其留存。如今手機拍照容易，他 卻堅持用最傳統的大片幅菲林機，放腳架，長期曝光。 他自言從不為拍而拍，每張相片面世之前，都花不少工 夫。他試過用一整年時間與街坊熟絡，雙方建立了信任， 才令對方成為相中人。他不希望攝影師跟攝影對象，成為 一種「獵人」和「獵物」的關係。 用手機拍照不消一秒，他卻花了一整年。每一張相片，都 紀錄著一間老店的歷史，一個人的生命故事，一個舊區的 街坊情懷。

那間五金店見阿婆來買零碎東西，十元八塊，堅持不收錢。 那間店破舊得連招牌沒有了。也罷，因為在這裡做生意， 有的是幾十年信譽，何需招牌。 那 店 的 百 子 櫃 裝 滿 很 多 說 不 出 名 字 的 螺 絲。 五 金 舖 出 名 「亂」，老闆快人快語，你說得出要買什麼，他就拿得到 給你；支支吾吾，只好挨罵。 那位「白鐵佬」在他仍是黃毛小子時已認識，徒手將鐵屈 成不同冷氣機去水的風喉，在機器化的年代，工藝早已失 傳，唯獨一雙巧手打鐵打到九十九，現已作古，但一塊手 寫招牌留在後巷裡。

陸 藝 揚 執 起 每 張 黑 白 照， 侃 侃 而 談。 金 錢 以 外， 舊 區 似 乎 還 是 有 別 處 沒 有 的 人 情。 ／

20

＝

物業市值交吉價

＋

樓換樓計劃

＝

購買原址項目 低層單位

＋

購買同區項目

出 租 業 主

現金補償

＝

物業市值交吉價

＋

補助津貼

租 客

特惠津貼

/

房委會 出租公屋單位

／

房協 出租公屋單位

現金補償

自 住 業 主

自置居所津貼 七年樓差價

＋

相關費用津貼

／

購買啟德 煥然壹居單位

＋

相關費用津貼

住 戶

或

／

＋

出租住宅物業 長者業主體恤津貼

市建局安置大廈

市建局項目收購賠償 自 用 業 主

出 租 ／ 空 置 業 主

租 客

＋

津貼 ＝交吉價 35% 或 應課差餉租值 4 倍 之較高者

物業市值交吉價

＋

津貼 ＝交吉價 10% 或 應課差餉租值 之較高者

特惠津貼 應課差餉租值 3 倍

＋

營商特惠津貼＝ 應課差餉租值 10% x 連續營商年期

物業市值交吉價

＋

營商特惠津貼

商 戶 21

刊憲啟動項目

進行第一階段社會影響評估

公布第一階段社會影響評估

凍結人口調查

公布期兩個月 公眾人士可向市建局提交意見

進行第二階段社會影響評估

第二次收購建議

項目開展一年期限屆滿 市建局申請引用 《收回土地條例》收回業權

項目招標及動工

22

第一次收購建議

發展局局長拒絕授權項目

公布期屆滿的 3 個月內 市建局呈交項目、反對書、 對反對的評議、影響評估 予發展局局長考慮

發展局局長授權項目進行

反對人士於 30 日內 向上訴委員會提出上訴

上訴委員會完成上訴程序 及刊憲決定

因應反對意見修改項目

市 建 局 發 展 項 目 收 購 程 序

23

重建．過去式

24

社區抗爭為世所忘 逆權社工始終無悔

2001 年浸大新聞系畢業作品《破舊立新》訪問了「陳 慶」的社工譚安琪，講述大角咀重建戶的狀況 。十八 年後，記者找到譚安琪，發現她除了出席大小諮詢會 替居民發聲，當年更親身參與居民抗爭的組織工作。 拆的拆、走的走、留的留，大角咀早已事過境遷。在 2019 年 追 憶 前 塵 往 事， 儘 管 難 敵 重 建 巨 輪， 談 及 當 年的居民運動，譚安琪始終無悔。

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重建．過去式 譚安琪主力家庭網絡，市區重建本非其工作範疇，但她深 信陳慶作為大角咀的社區中心，服務街坊，有種責任 ，故 經常在工作外花時間關注當區重建問題。 紮根社區 有種責任 官逼．民反 譚安琪 95 年加入陳慶之初，即協助街坊面對大規模私人 重建，那時還未有田生，收樓的是已故「演唱會之父」張 耀榮。後來 97 年土地發展公司公布大角咀四個重建項目， 櫻桃街、必發道、洋松街、杉樹街、晏架街數以千戶面臨 收樓，大角咀霎時地動樓搖。 千禧年左右，市建局設立市區重建社區服務隊，由社工協 助街坊處理重建項目，然而因服務隊隸屬於市建局，有指 社工的行動備受制肘。譚表示社福界早有傳聞，部分市建 局的社工隊言明不能主動家訪、不會開居民會、不能做組 織（工作），「佢哋嘅職責只係氹掂街坊走。」

2006 年市建局公布杉樹街／晏架街項目（K32 項目）。 當時不少街坊，尤其是地舖商戶，指市建局就住宅物業的 賠償請七名測量師估價，但商舖僅有兩名，並不公平，形 同「肥上瘦下」，「待遇差天共地！」 此外，市建局開價「異常地低」，遠低於他們自行聘請測 量師的估價，畢生家業霎時被毀，感到不公。故跟街坊與 舉辦申訴會，請來立法會議員、學者出席。 她當初接觸，感覺大角咀的街坊很被動︰「唔好搞咁多， 做生意嘅嘢。」但當觸及到他們營生的底線，便非常齊心， 自發寫橫額，排滿重建項目一帶的地舖和單位，情景極為 墟冚。橫額直幡，不止見於灣仔利東街、深水埗等區，原 來也曾經在大角咀遍地開花。 難忘鐵漢哭成淚人

“ 市建局能在收購膠著時，向地政署申請引用《收回土地條 例》強制收回該地段全數業權，公告後三個月，土地便會 復歸政府所有，任何在地段留守的人，便會被視為霸佔官 地。 譚憶述局方在某天午夜宣布其舖頭為「官地」，在店舖閘 上釘上封條，儘管商戶仍與局方商討賠償中。市建局的姿 態強硬，其後更採取法律行動控告一眾商戶。

她表示，因不少街坊擁有資產，不符合申請法援資格，亦 未能負擔高昂的律師費，只好出庭自辯。 當時得到 H15 關注組（灣仔利東街重建項目）的律師朋 友提供法律意見，她亦日以繼夜協助街坊準備法庭文件。 但面對拿著一疊疊檔案文件（box file）的控方大狀，「講 政府，講『公眾利益』，你點同佢拗？」 當法庭宣布商戶敗訴，一眾街坊步出法庭，想到大半生家 當將毀於一旦，瞬間哭成淚人。

「咁多年過去，仍然歷歷在目，就係佢哋全部都輸曬。」 說罷，她沉默良久，十二年過去，仍然難掩感觸。 「而家都仲記得，呢一班男人，成班鐵漢來，大家都喺度 喊。」她深深的歎了一口氣。

教她印象深刻的，是「國豐五金」的謝先生也流下了男兒 淚，雖說賣五金，是個「硬淨」的人，那種眼淚，是一種 雞蛋無力撼動高牆的無奈。

呢一班男人，成班鐵漢， 大家都喺度喊。 嗰種眼淚， 係一種「無得鬥」嘅無奈。

26 本文資料圖片由譚安琪提供

市建局宣布開展大角咀洋松街 ／ 松 樹 街（K31) 及 杉 樹 街 ／ 晏 架 街 (K32) 項 目， 屬 前 土 發 公 司於 1998 年公布的 25 個項目， 造價 14.1 億元

2004 DEC

2005

市建局開始進行物業收購和租 戶的安置補償

MAR 地政總署宣布收回位於大角咀 洋松街 / 松樹街和杉樹街 / 晏架 街的土地，以象徵式地價批予市 建局進行重建

商戶收到由特區政府發出的法 庭文件，正式以法律途徑展開收 回土地行動

約 50 名來自大角咀、深水埗、 筲箕灣的重建戶聯同議員及學 者召開申訴大會，力數市建局、 房 協 的 迫 遷 手 段， 並 上 演 街 頭 劇，控訴重建扼殺生計

2006 FEB

MAY

政府根據《收回土地條例》，收 回所有未能由市建局收購的業 權

OCT

大角咀重建區商戶聯盟約 20 多 名成員，到立法會申訴部申訴， 要求當局修訂商戶賠償法則及 爭取與市建局會談

SEP

2007

多 個 K32 重 建 商 戶 就 律 政 司 入 稟追討佔用官地造成之損失，出 庭自辯。法官宣判時指，眾人的 抗辯理由根本不成理由，判政府 勝訴，可收回物業，追討損失， 商戶須付上訟費

JAN 大角咀重建商戶等 60 多人由皇 后碼頭遊行至禮賓府，抗議市區 重建局收樓手法惡劣，要求「樓 換樓、舖換舖」補償。示威者不 滿示威區及遞交請願信的安排， 一度與警方發生推撞，後將請願 信摺成飛機，擲向禮賓府

FEB

曾蔭權大比數擊敗梁家傑成為 第三屆特首

MAR

政府開始清拆皇后碼頭

AUG

大角咀重建商戶聯盟三名出租 業主「擊鼓鳴冤」，稱市建局開 出的賠償遠低於自行聘請的測 量師估價，並重申舖換舖訴求

OCT

市建局宣布與信和置業合作發展 K32 項 目， 指 其 合 乎 所 有 招 標 要求，而開列的條件亦會為局方 帶來「最佳的利益」

2008 MAR

大角咀重建商戶聯盟在農曆年 前 發 起「 特 首 選 舉 辦 團 拜 」 遊 行，向當時的特首候選人梁家傑 「下戰書」

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重建．過去式 參與街坊遊行

2013 奧柏．御峯落成，商場 內清一色超市或連鎖店

政府疑秋後算賬

譚安琪所屬的陳慶中心，隸屬旺角街坊會，資金來自社會 福利署。據旺角街坊會網頁一份去屆理監事名單（見圖）， 「當然顧問」為社署和民政處官員，「榮譽贊助人」是勞 工及福利局局長張建宗。此外，中聯辦人士更屢次亮相於 街坊會活動，有濃厚建制色彩。 在一所具建制背景的機構工作，協助組織社區抗爭，譚安 琪坦言曾經受壓。她自言身為當區社區中心社工，身分上 擔心行動「過界」，故每次參與運動都保持低調，只是陪 同街坊出席。她表示抗爭屬街坊自發，自己只從旁協助， 擔任組織、聯絡等工作，「社工好希望做到唔係我帶領你， 而係去 facilitate（促進），互相幫助。」 2007 年初，大角咀重建商戶聯盟曾聯同其他舊區居民由 皇后碼頭遊行至禮賓府，報章指，遊行人士不滿遊行安排， 一度與警方發生衝突。 聯盟亦在農曆新年前後遊行到特首辦，趁特首選舉，向曾 蔭權「拜年」，爭取「樓換樓、舖換舖」，她亦陪同街坊 出席。 她表示市建局行動「陰濕」，每當街坊舉辦任何有關重建 的集會、示威或遊行，市建局職員均會在「匿埋一邊」拍 攝在場人士的容貌。「特首辦團拜」遊行當天，她就發現 有人躲藏在大會堂低座的石壆處偷拍，當時沒有理會。 沒料到遊行結束後，當時的上司已接到民政處電話︰「呢 單嘢，係咪你哋同事做㗎？」碰巧上司也是做重建，妙語 力保︰「活動純屬街坊自發，由大角咀重建商戶聯盟舉辦， 邊度有陳慶個名？」

譚 安 琪 和 上 司 最 終 並 沒 有 被 追 究， 但 6 自此之後她了解到︰「社會壓迫係無孔不 入，好多人會施壓，唔想你搞事。」

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一點火花 譚安琪忙於家庭支援網絡工作，近年淡出區內重建，也很 少向人分享這段十二年的前塵往事。居民運動終究無力抵 抗市建局的尚方寶劍，唐樓變成羅馬式豪庭，街坊小店終 被連鎖集團取代，但當她走過大街小巷，看見久違的街坊， 笑容依然燦爛。這場抗爭所建立的社區鄰里關係，累積的 知識和經驗，運動中的助人自助精神，不曾因推土機而湮 滅。 那怕他們的付出，只是為大角咀帶來過一點火花，不平則 鳴，譚安琪始終無悔。／

或許這星星之火， 會成為後人的啟示， 終有燎原的一天。

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重建．現在完成進行式

當 日 ﹁ 還 拖 ﹂ 今 日 ﹁ 靠 拖 ﹂ 30

五 金 怒 漢 兩 遇 收 樓

本文資料圖片由譚安琪提供

談到大角咀重建的抗爭者，「國豐五金」老闆謝毅成算是 個街坊紅人。 第一次聽到謝毅成的名字，是從陸藝揚口中得知，是個「多 計」和懂敲算盤的人。梁焯如亦與謝毅成相識多年︰「國 豐，姓謝嗰個吖嘛！ 」 倉庫堆積了舊零件沒用，還相約 了 對 方 過 來 交 收。 譚 安 琪 當 年 協 助 組 織 K32 項 目 商 戶 抗 爭，遊行、申訴會、街頭劇，幾乎每次也有「成哥」的身影。 她最難忘這位鐵漢敗訴後，流下的男兒淚。

十二年前因留守家園而招惹官非，誰知十二年後再度面臨 收樓，重建即將重演，讓謝毅成大歎倒霉，只能使出「拖 字訣」。 他飲盡一罐又一罐啤酒，回想市建局的種種不公，推想著 大角咀的未來，火氣不減，身上的襯衫還是相中的那道藍， 只是鬢上青絲已悄悄變白。

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重建．現在完成進行式

兩舖一屋

三重身分

國豐的招牌上，寫著百年老店，記者好奇一問，是上手藥 材店留下的，也就沒有拆。沒有百年歷史，但在大角咀也 屹立三十餘年。如同梁焯如記得 1997 年在舊居經歷主權 移交，謝毅成記得，國豐在八九民運前幾年在埃華街 15 號開業。 他在 97 年遷至櫸樹街 80 號舊址，買了一個地舖，又租下 隔鄰的地舖，並在樓上買單位自住。 04 年冬，市建局公 布以總成本約 14 億，在大角咀開展土發留下的洋松街／ 松樹街 K31 項目和 K32 項目，涉及 24 幢樓宇，他所在的 櫸樹街 80 號被納入重建範圍。他有向局方反映不希望重 建，但後來才知道，拆與不拆，不由他作主。 在眾多重建戶當中，他既是地舖業主、地舖租客，也是住 宅業主，因不同身分的重建戶的賠償方案相異，但他身兼 三重身分，能理解不同人的利益和想法，不會偏袒，像業 主 拿 到 錢 便 不 理 租 客 去 留，「 所 以 當 時 啲 街 坊 都 好 buy 我。」

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堵路抗爭

一線之差

作為住宅業主，他接受市建局的開價，因尚且獲賠「七年 樓」（同區七年樓齡市值賠償），而且同區覓得單位遠較 地 舖 容 易。 他 強 調 商 戶 並 不 為 求 財， 只 求 能 夠 繼 續「 搵 食」，原本安居樂業，某天突然被通知要收樓，重建尤如 「強奪民產」，故此同一項目的商戶「好齊心」，毋須領 導，自發抗爭，爭取「舖換舖」賠償。然而他深知，重建 極其量增加樓上單位，地舖必然減少，而每間舖地點面積 價值不一，局方只會有賠沒賺，根本沒可能回應訴求︰「如 果佢做，我哋唔止拍手，仲拍埋隻腳！」 抗爭起初，市建局職員曾問「如果（舖頭）火警你點算」， 他當時回覆︰「我都係靠間舖生活，舖亡人亡！」又稱對 方曾出言恐嚇︰「你唔走，就搵人抬你，你會係第二個深 水埗車胎舖！」揚言會仿效深水埗福榮街／福華街重建， 出動執達吏強行抬走車胎店主一例，對留守的一眾商戶強 制清場，引來商戶極大反響︰「你咪抬我囉，我咪 call 曬 啲 van 仔、貨車塞住條路，睇你點抬我囉！」這個堵路抗 爭的構思，比戴耀廷的和平佔中還要早。

惟因最後面對官非，而眾商戶終與市建局達成共識，故行 動最終沒有實行。 不過他指，當年倒是有放租業主不滿賠償不公，惱羞成怒， 拿石油氣罐怒擲家門。 重建後七年方能守業 談及市建局對商戶搬遷的實際援助，有沒有協助他們另覓 新舖，謝毅成難忍激憤︰「（市建局職員）畀疊爛紙我睇， 寫去搵邊間地產，計我話，只係門面工夫！」他表示市建 局職員曾建議他到深水埗找舖，但一來搬到別區，客源必 然流失， 此外更要與「地頭蟲」競爭，需要花時間重新守 業。而且舖位的地利尤其重要，他舉例，食店從人流暢旺 的街口搬進街尾，生意已經大受影響。他打趣道︰「如果 去到旺角，我就唔開五金舖開金舖啦！」 最終他在槐樹街 6 號的商場買下舖位，但初期面積僅原有 的一半，要放售不少材料或租倉儲存，生意起碼跌了一半， 「連伙計都唔敢請。」最後打通商場另一舖位，花了整整 七年才能回復重建前的生意。 另外，因巴士駛經槐樹街，國豐常須搬運數米長的焊枝， 或阻礙巴士出入，坦言心理壓力大，「一架的士都係五個 人，一架巴士成百幾人，阻到人，千萬個不好意思！」但 新舖也有優點，位處上落客區，方便上落貨。

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十二年後再遇收樓

拖得一日得一日

大角咀的市區重建並非過去式，而是進行式。2018 年市 建局公布區內最新一個發展項目──橡樹街／埃華街項目， 截稿時已進入第一次收購建議階段。當年收樓後，謝毅成 搬到埃華街 1 號的明泰樓居住，單位四面單邊，非常開揚， 能遠眺數百尺外的洋松街，300 呎已夠兩口子生活，沒想 到重建再度降臨於他們身上。現時市建局開出的收購呎價 為歷年最高的 $18,000，然而他指同區連廿六年樓齡的榮 富苑也已不只這價位，賠償永遠追不到樓市。 按他經驗，市建局公布項目起約三年便會引用《收回土地 條例》清場，他預料還可多留一年，至於未來有何打算， 他只歎︰「拖得一日得一日！」

你咪抬我囉， 我咪 call 曬啲 van 仔、 貨車塞住條路， 睇你點抬我囉！ 攝︰謝藝揚

國 豐 狗 店 長「 皮 仔 」， 由 街 坊 寄 放 在 此， 晚 上 關 門 便 會 離 開。 自 櫸樹街舊舖已追隨至今，已差不 多 12 歲， 跟 謝 毅 成 同 樣 上 了 年 紀。

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本文資料圖片由譚安琪提供

重建．現在完成進行式

謝毅成喜歡藍色，出席大小場合，定必穿著一身醒 目的藍色上衣，十年如一日。 牙籤式重建

多輸局面

大 角 咀 11 個 市 建 項 目 當 中 不 乏 單 幢 式 或 小 型 項 目，如早年的 K31 項目 「形品．星寓」。國豐現 址對面的槐樹街需求主導項目，就被形容為「蚊型 地盤」，耗資 7.7 億僅建 69 伙，市建局預料會錄 得虧蝕。 謝毅成批評，「牙籤樓」重建模式對社會發展並無 好處，是多輸局面。他認為重建需涉及一盤完整的 社區規劃，例如分階段清拆及興建，整合為較大型 的屋邨，社區配套便一應俱全。但現在逐幢清拆重 建，相較整個屋邨的居民共同分擔保安費用，一幢 樓「頂盡一梯兩伙」聘請保安公司，自然須負擔較 高昂的管理費，增加居住成本。

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重建．現在完成進行式

而家係旺角伸延嚟大角咀。行出旺角道就係旺 角 啦， 兩 步 路， 根 本 就 連 埋 一 體。 擴 大 旺 角， 大角咀就變為旺角㗎喇，直情再無分別。

只 有 旺 角

大角咀晏架街／福全街重建項目為「iclub 富薈旺角酒店」，標榜 位於「旺角的心臟地帶」，其官方專頁標示地址為「旺角晏架街 2 號」，隻字不提「大角咀」。（網上截圖）

再沒有大角咀

只有旺角

謝 毅 成 回 想 起 最 初 落 戶 大 角 咀， 因 為 區 內 形 成 一 條 經 濟 鏈，從原材料、電機、零件、工程用品，應有盡有︰「大 角 咀 賣 材 料， 我 就 做 材 料 後 面 嘅 配 套， 主 要 做 吉 碟、 焊 枝。」當鋼材長度不合，便用吉碟鋸開，然後燒焊融合。 「大角咀區賣出嘅吉碟、焊枝喺全港咁多區唔使講，係贏 曬嘅！」近如旺角新填地街一帶的行家，因舖租貴，也難 以匹敵。 大角咀和旺角以塘尾道為界，豪華戲院那邊叫旺角，過了 天橋便叫大角咀。謝毅成說，每當入夜，大角咀一側便烏 燈黑火。他從沒想過，今時今日大角咀有酒店，海皮有豪 宅，「仲貴過旺角！」他眼中政府的規劃模式，就是將旺 角一路延伸過來，冀將大角咀打造成另一個旺角。 他說，香港工業已成夕陽，在不久的將來，大角咀將會「好 旺」，再沒有工廠，只有酒店、商廈和豪宅，跟旺角沒有 分別。那時候香港再沒有大角咀，只有旺角。／

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重建．現在進行式

大半生難得瓦遮頭 劏房戶頓感彷徨 Happy（ 化 名 ） 居 住 在 埃 華 街 3-5 號 仁榮大廈一樓，是受影響的劏房租客之 一。 她 原 居 於 石 硤 尾， 丈 夫 過 身 後， 有 朋 友 獲 編 配 公 屋 讓 出 單 位， 她 便 於 2010 年 起 租 住 至 今。 雖 獲 重 建 社 工 隊 協助，面對未來的種種不可知，她難免 感到彷徨。

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舊區雖舊

一應俱全

仁榮大廈為戰後唐樓，樓齡約四十年，沒有業主立案法團， 大 多 為 自 住 業 主。Happy 說， 連 同 她 在 內， 只 有 三、 四 名租客。大廈一梯三伙，她居住的單位是小單位，一劏二 之下，百呎不到，幸有獨立廚廁，她說環境尚算不錯︰「算 係咁，好過租板房，要共用廚廁。」 Happy 雖 然 年 事 已 高， 仍 享 受 外 出 舒 展 之 樂。 閒 時 她 會 到附近超市購物，偶爾也逛逛奧海城，或搭巴士到西九龍 中心歎冷氣。她亦常到「陳慶」社區中心聚餐及做運動。 患有糖尿病的她須定期到區內的李寶椿診所覆診，和到深 水埗的明愛診所驗眼。她指，居住在大角咀交通便利，衣 食住行一應俱全，儘管在此只居住了七年，她原本打算一 直住下去。

大角咀沒公屋

難原區安置

在市建局已購物業內居住的合資格住宅租客，可獲安置於由 房委會或房協所提供的公屋單位。在當區重建社工隊協助 下，Happy 辦理了公屋輪候手續，等待編配上樓。由於大角 咀區內沒有公屋，距離最近的公屋是九龍西其他區域，若九 龍西的單位不足，更有可能遷至更遠的九龍東。不論如何， 接受市建局的安置，意味著搬離大角咀，將要適應陌生的社 區生活。 搬遷耗費不少開支，儘管市建局會按照房委會標準，向她發 放 $9,650「特惠搬遷津貼」，因她獨自一人，難以搬走所有 家具，而且她現時的家具和電器都是上手留下，故須花費搬 遷或添置，仍會對已退休的她構成一定財政負擔。

入 伙 之 初， 每 月 租 金 $2,200， 經 歷 多 次 加 租， 加 到 現 時 $3,500，以同區劏房而言，算是非常低廉。她解釋，不少 劏房也不會租給七十歲的單身長者，因業主都害怕若租客 有何三長兩短，將來難以出租。故她擔心重建之後，很難 以這個價錢在同區覓得相宜單位。

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Happy 帶記者來到唐一樓的單位。只見唐樓梯間牆身斑駁剝 落，電線亂纏如盤根錯節。由於唐樓沒有電梯，手撐枴杖的 她，上樓梯略見吃力。百呎不到的單位內，陳設尚算方正， 她腼腆地笑說︰「屋企好亂！都就嚟搬，廢事執屋！」 百呎左右的房間內，廚房一牆之隔便是廁所，天花亦有發霉 和批盪剝落，牆身現一道約一米長的裂痕，她表示情況前所 未見，巧合在收樓前發生。 每逢炎夏，家中的地板都會滲水，她推測是隔離鄰舍冷氣滲 透所致，已準備鋪毛巾。最近熱水爐壞掉，她只好「傳統地」 煲水洗澡，等待業主維修。重建當前，可謂屋漏偏逢連夜雨。

然 而， 項 目 於 截 稿 時 仍 處 於 第 一 次 收 購 建 議 階 段， 按 照 以 往 重 建 經 驗，Happy 在 內 的 一 眾 租 客，上樓仍是漫長的等待。／

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市建局埃華街／橡樹街發展項目 第一階段社會影響評估報告（網絡截圖）

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大 角 咀 新 舊卻 並貧 富 蓄 懸 殊

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重建後的大角咀，一邊新，一邊舊；一邊貧，一 邊富。 奧運區是填海所建，座落了維港灣、浪澄灣、一 號銀海等多個大型豪宅項目，家庭月入中位數達

$75,000 ， 剛 好 是 全 港 中 位 數 的 三 倍， 也拋離附近大角咀內陸逾三倍，區內出現貧富懸 殊。

大角咀住戶每月入息中位數

區議會分區

奧運 櫻桃 大角咀南 大角咀北 大南 全港

家庭住戶每月收入中位數 75,000 23,000 20,000 28,120 17,400 25,000

資料來源︰ 2016 年政府中期人口統計

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重建．現在進行式

廿 載 重 建 夢 終 圓

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老 業 主 不 願 說 再 見

同 受 橡 樹 街 ／ 埃 華 街 項 目 影 響 的， 還 有 居 住在 Happy 樓上的自住業主，不願出鏡的 陳太和隔鄰梯口的另一位陳太（陳趙太）。 作 為 業 主， 家 庭 經 濟 條 件 較 佳， 搬 離 破 舊 的 唐 樓， 以 賠 償 金 購 置 新 居， 到 別 處 開 展 新 生 活， 是 不 少 大 角 咀 街 坊 一 樣， 心 中 的 一 個 重 建 夢， 等 了 廿 年， 兩 位 陳 太 終 於 得 償 所 願， 各 散 東 西 在 即， 卻 不 願 跟 相 依 大 半生的大角咀說再見。

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重建．現在進行式

成日話「懷舊、懷舊」 家下仲邊有得懷舊？ 只可以喺腦海入面懷舊了！

圖片來源︰旺角街坊會陳慶社

四房七床十伙人 陳太 1946 年出生，早年在洋人家中擔任「馬姐」，平日 居 於 僱 主 府 邸， 假 日 便 與 一 眾「 姊 妹 」 在 大 角 咀 櫸 樹 街 92 號合租房間，互相照應。 七十年代邂逅住在同一幢樓的丈夫，「近水樓台」，結婚 並懷有孩子。婚後仍然居於該處，「四間板房、七個床位、 十伙人」，而且廚廁共用，居住環境十分擠迫。長子小時 頑皮，常與包租婆的孩子打架，打輸後回家哭鬧，時遭鄰 居投訴，令她煩惱不已。而且她當馬姐時，在洋人家中住 工人房，有獨立廁所，渴望更多私人空間。 舊居新居

難逃重建

當年生活拮据，丈夫不過月入 $300，她當鐘點女傭，時 薪只有 $5。陳太寧願一人打五份工，由早上 7 時工作至 深夜，也要讓孩子過更好的生活。她「死慳死抵」，最後 獲母親借款，供完現在的仁榮大廈單位。其後，她住過的 櫸樹街 92 號也被市建局收購，變成豪宅「奧柏．御峰」。 原來今天進行訪問的港式快餐店，也是陳太舊居所在地。 市建局容許受影響業主在重建落成項目「樓換樓」，或在 啟德發展區內以現金補償購置物業。陳太曾查詢有關啟德 單位的詳情，但現只剩下低層單位，環境並不理想，不擬 考慮。 陳太望在同區物色物業，「最唔捨得，都係大角咀。」惟 因搬遷事宜跟丈夫意見不合，新居暫未有著落。

唔收就望收

一收就煩惱

陳趙太早年居於杉樹街 33 號，因八十年代末重建為商廈 而遷至橡樹街現址，一住便是三十一年。大半生紮根於大 角咀，如今面對重建，百般滋味在心頭。她說，其實不少 舊樓街坊也冀望重建，只是「唔收就望佢收，一收，就好 多煩惱。」 陳趙太算是較幸運的一群，裝修費、搬遷費、律師費七除 八扣後，獲得的賠償剛好足夠在同區購買私樓單位與家人 同住，她指業主不可能像坊間傳聞般，藉重建大賺一筆︰ 「根本唔會有錢袋！」而居於同一大廈的街坊，有的搬到 美孚、有的搬到將軍澳，早已各散東西。 兩位陳太居於大角咀大半世紀，見證舊區的起承轉合，如 今偶爾在街坊小組分享社區歷史。陳趙太形容，當年大角 咀滿布矮樓平房，品流複雜，儼然「死城」；如今豪宅商 廈冒起，市容改善了，陳趙太看來倒是諷刺︰「當年無人 會想住大角咀，而家想住都住唔起！」 「成日話『懷舊、懷舊』，家下仲邊有得懷舊？只可以喺 腦海入面懷舊了！」陳趙太無奈地說。／

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社會服務中心

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當年無人會想住大角咀， 而家想住都住唔起！

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重建．未來式

賴建國是資深社工，自九十年代初便已 關注舊區重建，曾任市區重建社區服務 隊隊長，跟進多個重建項目。他現於大 專任教，跟進議題亦由重建改為劏房， 見證社會對重建的關注由盛轉衰。 市建局二十年重建目標期限將至，回望 過去，他批評社會上的重建思維和模式 短 視， 只 是「 搬 人 走， 起 新 樓 」， 更 未 能實踐市建局「以人為先，地區為本， 與民共議」的宗旨，建議當局項目為本， 增加社區參與。

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批 現 有 市 建 模 式 短 視

前 市 建 社 工 隊 長 再 說 重 建

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重建．未來式

市區重建關注度減 賴建國在房協進行荃灣重建項目開始跟進重建議題，後來土發公司倒 閉，25 個已公布的重建項目疑「爛尾」，由市建局接手，引起社會廣 泛關注。2003 年擔任聖雅各福群會市區重建社區服務隊隊長，是全 港第二批市建局社工隊，跟進了中西區內第一街／第二街以及士丹頓 街等重建項目。 當年賴曾與社福界同工組織「關注舊區住屋權益社工聯席」，譚安琪 就是當年戰友之一。九十年代關注私人重建的收樓手段如何監管，01 年市建局成立後則關注公權力的運用和市建政策，至 03 年關注租務 管制對舊區租客的影響。他坦言因市建局近年表現淡靜，重建速度放 緩，社會對市區重建的關注不復以前，反而對劏房問題的關注日增， 他和同工近年也已少了跟進重建，轉戰劏房議題。 居民參與被動︰賣樓、攞錢、走人 賴建國直言，市區重建政策並非以人為本，市建局「以人為先、地區 為本、與民共議」的方針只是空話。一方面，整個重建機制不容讓市 民參與，重建由上而下，居民處於被動角色，被通知、被受樓，「唔 係話居民表達下意見就叫與民共議。」 他認為，即使市建局在《市區重建策略》諮詢檢討後，徇眾要求推出 需求主導重建計劃，但只是由「上而下」，改為「下而上」地由居民 發起，要求市建局運用公權力協助收樓，但業主「賣樓、攞錢、走人」 的模式，仍然被動。 早在《市區重建策略》第一輪諮詢，聯席便已提出革新重建模式，增 加居民參與。他認為有意重建的業主聯合起來，由市建局擔當促進者 （facilitator），透過其經驗及公帑幫助融資，設計、建築，協助業 主籌組成立公司，重建股東讓小市民充權。例如可參考麗星樓和寶翠 園兩項私人重建為例，當時由私人發展商和業主合作重建，業主除了 可享「樓換樓」，更可享重建賺取的分紅，雨露均霑。 他指，居民參與是有效減低重建阻力的唯一方法，唯有居民親身參與 於重建機制之中，資訊公開透明，才能對重建建立信任︰「當佢哋自 己有份參與，仲點會自己反自己？」 市區重建須具社會責任 另一方面，業主只顧「賣樓、袋錢、走人」，對社區欠缺承擔，他批 評這套重建思維短視。 他認為當局引用《收回土地條例》收購舊樓，用公權力協助業主藉重 建獲利，業主本身亦應負起社會責任︰「你享受緊公家 resources 所 帶來嘅重建成果，係咪好應該 committ 返一啲 social purpose ？」 他認為如果業主能夠參與在機制當中，應當思考︰項目是否一定要興 建豪宅？可否預留一定單位留給原有居民安置，地舖空間盡量讓原有 街舖遷入，或作社區房屋之用？

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“ 倡建中轉房屋

所以市區重建係咪可以令重建戶得益？ 政府講法覺得係，業主賠咗七年樓齡， 租客上咗公屋。但從地區角度而言， 未必係。

保留社區形態

現時「樓換樓」安排只適用於業主，租客則可選擇現金補償 或公屋單位，惟近年公屋落成量減少，又例如大角咀等區內 並無公屋，無法做到原區安置。賴建國建議，很多重建區內 不只一個重建項目，可建立調遷機制。 他 舉 例， 如 A 項 目 落 成 後， 可 考 慮 用 之 安 置 B 項 目 等 待 搬 遷的居民；到 B 項目落成後，B 項目的居民便可遷回原址居 住，同區不同項目互相「執位」，這個類近中轉房屋的構思 可盡量保留原有社區形態，亦可減低跨區安置對居民自身的 影響。 在眾多重建項目中，自住業主大多歡迎，相較之下商戶的反 對聲音最盛，他認為問題在於市建項目的設計，以利潤最大 化為前提，一味興建大商場，忽略社區的需要。最理想的模 式，是業主參與模式下，各種受影響的持份者能夠在架構內 享有平等的話語權，真正實踐「以人為先、地區為本、與民 共議」。／

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重建．未來式

城 市 規 劃 學 者 葉 毅 明

社 會 不 平 等 尚 存 舊 區 士 紳 化 難 解 城大公共政策學系教授葉毅明是房屋及城市規劃學者，市建局成立之初，他曾接受深水埗區議會委託，研究該 區市區重建計劃的賠償及安置問題。他分析指，市建局現時的融資方式局限其資金流轉，令局方傾向對大財團 招手，造成舊區豪宅化、士紳化，建議政府有更大承擔。

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重建．未來式

自負盛虧成「金剛圈」

夕陽行業無以為繼

不 少 聲 音 批 評 市 建 局 收 購 舊 樓 後 發 展 豪 宅， 向 地 產 商 傾 斜，有官商勾結之嫌，市建局主席蘇慶和也不諱言，市建 局理論上都是發展商。葉毅明分析，市建局興建豪宅無可 厚非，原因在其融資模式。

葉表示，近年的反對聲音較多來自商戶。他分析，舊區的 商戶多分兩類︰一為家傳舖位，不少人前舖後居，難以找 到新舖繼續；二為「厭惡性行業」，如殯儀、車房、五金、 回收業等。他們反對，皆因重建後難以復業。他舉例，可 能該行業已面臨淘汰，或一些街坊老店，依賴附近社區網 絡維生，搬離數條街已沒生意。 他續指，過份集中興建商業設施，很難兼顧居民利益。「若 女人街、廟街進行重建，小販和占卜檔這些早與環境融合 的商戶，重建後如何復業？」他說，即使市建局嘗試將地 區特色融入於發展項目中，亦未必有很好的效果，灣仔利 東街改建為豪宅「囍匯」便是一例，故市建局應謹慎規劃， 避免破壞原有社區形態。

首先，市建局雖為法定機構，但以類近市場主導方式運作， 成立首五年獲政府注資 100 億公帑，其後自負盛虧，一個 項目的收入，用作支出下一個項目。 此外，市建局對影響居民的賠償金額按《市區重建局條例》 的規定計算，不能隨意更改，但房地產市道波動，賠償不 變，但出售項目時跌市，市建局的收入會比預期少，甚至 如早期幾個項目錄得虧蝕，將影響市區重建。

豪宅化非必然

他 指， 市 建 局 曾 嘗 試 引 入 業 主 參 與， 如 尖 沙 咀 河 內 道 「K11」項目，業主可參與分紅，然而因種種原因，項目 一拖十幾年，最後賣給了新世界，終告失敗。直至近期市 建局才在公私合營以外，自行推出啟德「煥然壹居」、馬 頭圍道「煥然懿居」等港人首置上車盤。 市建局的「尚方寶劍」 當年不少舊區居民批評市建局行使「尚方寶劍」，強搶民 產，引發不少抗爭。 葉分析，市建局為法定機構，比起前身土發公司享有較大 公權力。《市區重建局條例》賦予市建局引用《收回土地 條例》收回土地的業權。葉形容，《收地條例》有如「尚 方寶劍」，令重建的地區阻力減少，重建進度加快、規模 也擴大。不過，相較土發年代，市建局對住戶的賠償已較 寬鬆、厚道，故抗爭聲勢不復當年。 據葉觀察所得，儘管不少住戶均希望有「樓換樓」安排， 實際上寧取賠償金自行置業的人為多，原因有三︰一，「樓 換樓」單位數目有限，且位置或離舊居太遠，未能原區安 置；二，不是呎換呎，有可能「大屋搬細屋」，住戶亦須 按單位面積補差價；三，住戶等候安置時期長，未能即時 入住「樓換樓」，相反賠償金較快到手，令他們較快覓得 瓦遮頭，故「樓換樓」反而少人問津。

私人發展商看中舊區的發展潛力，開始私人重建，令樓價 上升。市建局在舊區推動重建，令租金進一步上升，項目 亦非基層可負擔，基層搬離原址，中產住戶取代基層，社 區出現「士紳化」（gentrification）。 葉認為，要避免重建加劇舊區的士紳化，建議政府「項目 為本」向市建局注資，並對社區作出較整全的規劃︰「不 要一味起豪宅、酒店，這些社區可能無乜需要的建設。」 他說，關鍵在於政府對改善市區的承擔有多大，指政府既 然有能力斥資 6,000 億推明日大嶼計劃， 但 他 指， 士 紳 化 的 問 題 癥 結， 在 於 社 會 存 在 的 結 構 性 矛 盾︰「一日社會仍有不平等現象，社區的士紳化仍然無法 解決。」／

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故此，市建局須考慮如何發展土地令其持續運作，與私人 發展商合作，便能追求利益最大化。他指，自負盛虧如同 「金剛圈」，成為市建局規劃的制肘。

明日大嶼（耗資）6,000 億都得， 政府唔會無能力做。 52

市建局回覆

按經驗和財政遴選發展商

消失的檔案

市建局常與大型發展商合作發展舊區項目，被指向地產商 傾斜，甚至「官商勾結」。

然而職員僅能出示其中 6 個項目的報告，而部分具爭議性 項目，如 K32 杉樹街／晏架街項目的 SIA 報告，則未能索 閱。該名職員表示由於年代久遠，「未必份份齊」，要再 花時間查找文件並於翌日致電回覆，但截稿前再沒有回音。

記 者 向 市 建 局 查 詢 市 建 項 目 投 標 的 遴 選 機 制， 局 方 回 覆 指，市建局的遴選小組會按照小組訂定的入圍準則就「項 目發展經驗」和「財政能力」挑選發展商入標及遴選中標 者。中標者須按照發展協議中列明有關的標準、品質、發 展要求興建項目，提供「可持續發展的生活環境」。 社會影響評估須公開 為了解大角咀區內各項目住戶及商戶對重建的意見及對 其 社 區 造 成 的 影 響， 記 者 曾 向 市 建 局 索 閱 社 會 影 響 評 估 （Social Impact Assessment, SIA），卻未能索閱全數 檔案。 根據《市區重建局條例》及《市區重建策略》，在刊憲公 報重建項目之先，市建局須在擬重建地段進行第一階段社 會影響評估，調查該地段住戶及商戶的人口結構、租住比 率、商業活動等，以評估重建對該地段造成的潛在社會影 響。 在刊憲公布後，市建局將按凍結人口調查及社會影響評估 問 卷 蒐 集 的 資 料， 進 行 分 析 並 制 定 第 二 階 段 社 會 影 響 評 估，在憲報內所指明的日期供公眾參閱。公眾可於市建局 總部參閱報告副本，或到規劃署參閱市建局呈交予城規會 的報告。

報告資料過時

不擬網絡發布

就市建局網頁僅發布部分重建項目的 SIA 報告，市建局電 郵回覆指，由於有關報告內的分析，是根據第二階段報告 公布前，從項目內為成功受訪的受影響住戶及商戶所收集 的資料而制訂 。因此，市建局對於處理相關的資料發放亦 須特別謹慎，務求於憲報訂明的時間內，提供反映當時受 訪住戶及商戶實際情況的準確資料予公眾參考，但稱「基 於過往的報告內的資料已隨時間而改變，為避免一些具時 限性和過時的資料，有機會在不同時期被隨意轉載及錯誤 運用」，有關過往歷年的重建項目的報告並不會上載至市 建局網頁。 舊區自主街坊促進組亦曾批評報告形同「被隱形」，有重 建區街坊對報告內容毫不知情，質疑市建局「刻意藉此限 制重建區街坊的知情權」，透明度極低。 對居民的後續跟進

一句帶過

記者亦向市建局查詢，重建項目完成後，局方有否主動調 查項目對居民生活的影響，評估重建對改善舊區居民生活 的成效。市建局列舉出三項措施，第一項「夥伴同行」探 訪計劃為項目獲批准進行前的措施，並不相關。

只能翻閱或複印 另外，市建局網頁上僅能查閱最新的埃華街／橡樹街第一 階段 SIA 報告，記者遂到訪市建局總部索閱 11 個項目的 SIA 報告。 市建局職員表示僅能現場參閱報告，不得筆錄、攝影或帶 走。然而報告動輒一份數十頁，難以在有限的辦公時間看 完，職員指可以 $1.5 單面的價錢複印，若要複印一份， 隨時花費過百元，令人卻步。 就此，重建關注組織「舊區自主街坊促進組」曾網上撰文 批 評 以 上 行 政 安 排， 讓 人 質 疑 局 方 有 意 阻 撓 報 告 的 流 通 性。

第二項則列出市區重建社區服務隊的工作，會跟進已遷走 的居民個案為期六個月，並安排搬遷的住戶與舊街坊重聚； 但服務隊並非隸屬於市建局，而是由獨立的市區更新基金 資助，故此亦非市建局工作，答非所問。 唯一相關的是，市建局稱會於項目開展時，詢問居民是否 願意參加「日後的跟進調查」，但調查內容為何、何時公 布則未有提及，只是一句帶過。

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後 記 微觀 —— 城市的士紳化 大角咀何以被遺忘 舊 區 保 育 行 動 能 取 得 叫 座 力 的 理 由， 在 於 集 體 回 憶 的 建 構。在大眾媒體的傳播下，灣仔利東街（囍帖街）、中環 皇后碼頭、觀塘市中心等，成了本土文化的象徵、集體回 憶 的 載 體， 寄 託 了 一 種 本 土 的、 懷 舊 情 感（nostalgia） 的想像。 首先，如陸藝揚所言，大角咀的重建模式不同於別的重建 區，以「逐幢擊破」為主，每次收購街道的數個門牌號碼， 項目規模較小，影響的受眾亦較少，儘管每在能造成的迴 響因此有限。其次，大角咀區內被拆卸的，亦並非像牛頭 角下邨、皇后碼頭、裕民坊等大型地標建築，而是尋常舊 樓，難以成為傳媒鎂光燈所關注的對象，缺乏傳媒效應， 大眾也自然不會留意這個老區的潛移默化。 此外，不同身分的重建戶，對重建的態度截然不同，某程 度上損害了街坊間的凝聚力。如賴建國所言，業主被動地 跟從局方賣樓、收錢、離場，只放眼於當下的利益，大多 缺乏對社區長遠規劃的意識，事不關己。而商戶面對收舖， 當生計受損，或會飯碗不保，自然有強烈反抗。大角咀舊 樓租客較多是基層，議價能力較低，他們亦未必對自身權 益有很強的意識，大多被動地接受賠償或安置。故大角咀 的 抗 爭 多 數 只 局 限 於 某 種 受 眾 之 間， 例 如 早 年 項 目 的 租 客、K32 項目的商戶等。但誠如受訪者所言，市建局的賠 償愈趨厚道，而大眾焦點亦已轉移至劏房等住屋問題，過 往的市區重建抗爭將隱沒於大眾視線當中。

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大角咀九十年代起進行填海工程，建設出臨海的奧運區， 一連串豪宅帶旺了舊區的樓價，亦令發展商睇準舊區的重 建潛力，同時市建局二千年起著手重建，建成的亦是豪宅、 商場和酒店，正如多名受訪者同時批評，此舉漠視居民和 社區的需要，儘管部分人能夠藉賠償買樓或上公屋，改善 生活環境，也有基層市民和小商戶未能享受重建成果，需 要離開原居地繼續生活，必然對社區網絡造成一定程度的 破壞。 站 在 社 區 而 言， 舊 樓 被 豪 宅 取 代， 白 領 中 產 遷 入， 藍 領 基 層 遷 走， 這 種 基 於 社 會 不 平 等 的 士 紳 化 （gentrification）， 無 疑 是「 更 新 」 了 舊 區 的 面 貌， 為 該區注入經濟活力，但長遠而言，只是將基層搬到另一個 貧民區（如深水埗）或新市鎮（如啟德），將舊區打造成 一個中產新區，便自以為任務完成，或許只是市建局的一 種精神勝利。 宏觀 —— 城市的同質化 宏觀而言，大角咀已落成的重建項目，全數發展為豪宅和 酒店，反映出官方重建的思維，寄託了經濟至上的價值取 向。謝毅成的預示，未來的大角咀將會成為另一個旺角； 甚至能說，旺角的版圖將一路延伸至大角咀，兩者再沒有 分別。觀乎不少重建項目標榜自己位於「旺角心臟地帶」， 可以預料兩者的地域界線將會模糊，人們會視大角咀為旺 角一部分。這是由於旺角在重建後發展為香港的潮流及消 費核心區，當局希望藉重建複製別區的模式，達至經濟效 益。大角咀原為九龍工業樞紐，重建後高度商業化，抹去 原有的舊區風貌，不同重建區被賦予單一的形象，最終只 會邁向城市的同質化（homogenization）。

二十年大限前

再思地區為本

動畫《麥兜菠蘿油王子》中不少畫面取自實景，呈現出市 建局大興土木的大角咀。破舊的、醜陋的矮樓一幢幢接連 倒下或被粉飾，一座座簇新的、美麗的堡壘自地平線冒起， 正正呼應了現時的市區重建思維。諷刺的是，當重建即將 完成之際，市建局的大鐵人倏地倒下，五光十色的童話世 界隨即土崩瓦解。 現實裏沒有童話，油尖旺樓宇老化問題必須正視，重建巨 輪並不會因此而停下，只會因市道而放緩。市建局目標在 二十年內完成 225 個重建項目，二十年大限將至，是時候 檢討現時的重建模式，能否容讓更多的居民參與。 發展不應是唯一的硬道理。按葉毅明所言，政府有能力對 市 區 重 建 作 出 更 大 的 承 擔， 理 應 摒 棄 單 一 的 地 產 發 展 原 則，在公私合營利潤最大化以外，尋求更多可能性。要真 正達至「地區為本」，便不能硬套某區的成功，反應作出 一盤更整全、更人性化的地區規劃，在保留社區面貌、改 善樓宇安全、可持續發展之間取得平衡。

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2019 ／奧運站旁的 K3 櫻桃街項目——海桃灣，呎價高達＄23,000。

2009 ／市區更新探知館開幕，模擬劏房、板間房、籠屋的實景，展品為重建戶捐出。

2007 ／大角咀 K32 杉樹街／晏架街項目商戶不滿市建局收購安排，掛上巨型橫幅抗議。

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傳理學（榮譽）學士學位 中文新聞專業 畢業作品（專題報導） 每當變幻時 —— 市區重建下的大角咀 鳴謝（排名不分先後） Happy 陳太 陳太（陳趙） 梁焯如先生 梁逸小姐 陸藝揚先生 謝毅成先生 救世軍市區重建社區服務隊 陳安娜姑娘 旺角街坊會陳慶社會服務中心 譚安琪姑娘 香港城市大學公共政策學系 葉毅明教授 明愛專上學院社會科學院高級講師 賴建國先生 生力 生命工場 榮華電機 騰龍閣麵包西餅 「我長大於大角咀」Facebook 群組 市區重建局 顧問 張昕之博士 採訪｜攝影｜撰文｜美術 鍾梓儀 jadechung0222@gmail.com

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