KCP1392

시드니 주말 경매

코로나19로 장기 침체시, 주택가격 32% 추락 4호주 최대 대출기관 커먼웰스 은행(CBA)에서 코로나바이러스 로 호주 경기가 ‘장기 침체’에 들어가는 경우 주택가격이 30% 추락할 수 있다고 경고했다. CBA는 13일 호주증권거래소에 제출한 3/4분기 트레이딩 업데이 트에서 코로나19 경기 침체로 인 한 잠재적 손실을 메우기 위해 15 억 달러를 책정했다고 발표했다. 이로써 부실채무와 미결부채에 대한 충당금은 총 64억 달러로 CBA에 따르면 주요 경쟁사 3곳 보다 높은 액수이다. 이러한 충당금은 호주가 올해 6%의 경기 침체에 이어 내년에는

6%의 급속한 회복세를 보이고 2022년에는 3%의 추가 성장률을 보인다는 CBA의 기준예측에 근 거한 것이다. 이에 따르면 실업률 은 올해 평균 8.25%를 기록한 후 2022년까지 6.5%로 다시 낮아진 다. 또한 주택가격은 다음 3년간 11% 하락한다 그러나 CBA는 올해 국내총생 산(GDP) 성장률이 7.1% 감소하 고 내년에도 0.8% 추가 하락한 후 2022년 2.3% 증가해 완만한 회복 세를 보이는 '장기 침체' 시나리오 도 염두에 두고 있다. ▶B11면으로 이어짐 박은진 기자

The Korean Herald 15th May 2020

B7

PROPERTY

리체 컨설팅 칼럼

코로나 사태 이후 부동산 가격의 방향

출처: pixabay

안녕하세요 리체 컨설팅 김흥국 컨설턴 트입니다. 최근 우리의 관심사는 코로나 사태 전과 현재 그리고 미래에 쏠리고 있습니다. 코 로나 사태가 진정 되더라도 코로나 이전의 일상으로 돌아갈 수 없다는 주장도 나오고 있는 실정입니다. 마침 금주에 호주 수상 이 2020년 7월을 목표로 3단계 완화 방침 을 발표 하고, 주변도 일상으로 돌아갈 준 비를 하는 것처럼 느껴지는 오늘 입니다. 이러한 상황에서 많은 사람들이 궁금해 하는 것이 부동산 가격의 향방입니다. 어 떤 매체에서는 코로나 사태의 악영향으로 인해 많은 통계치를 제시하면서 당분간 이 러한 부동산 가격의 하향세는 피할 수 없 고, 지속적으로 부동산 가격이 하락 할 것 이라는 암울한 전망을 내놓는 한편, 또 다 른 전문가들은 코로나 사태 이후 부동산 가격이 예상보다 많이 하락하지 않았고, 코로나 사태의 회복 시기에 따라 부동산의 가치는 2019년 상승세에 이어 지속적으로 상승할 것이라는 전망을 내놓고 있습니다. 부동산 즉 집을 첫 구매 하거나, 투자용 구매를 생각하고 있는 분들에게는 상당히 헛갈리는 정보가 아닐 수 없습니다. 어두 운 전망을 따르자면 부동산 가격이 최저점 에 도달할 때까지 기다려야 하고, 긍정적 이며 밝은 전망을 따르자면 하루 빨리 정 부 또는 부동산 업자들이 제시하는 혜택을 이용하여 최대한 혜택을 받은 상태에서 구 매 해야 하는 상황이기 때문입니다. 그럼 우선 어두운 전망에 대해 살펴보 면, ANZ에서 발표한 자료에 따르면 코로 나 사태로 인한 소득감소, 인구증가 감소 및 투자자 감소 (임대 시장 약화에 따른)등 으로 인해 2021년 중반까지 최고점에서 최저점까지 호주 주요도시의 부동산 가격 이 평균 10%이상 하락 할 것으로 예상하 고 있습니다. 여기에 더해서 건설시장도 전술한 이유로 인한 주택 실질구매 및 투

자자의 수요감소(특히 임대 시장 약화로 인해)가 주택 건설 시장에 영향을 미치고 있습니다. 이미 2020-2021년 사이에 추 가로 15% 주택건설 경기가 하락할 것으 로 예상 되며, 누적으로는 25%까지 하락 이 예상됩니다. 코로나 사태로 인한 대출 금 상황 유예조치로 한숨은 돌렸지만 대출 을 받은 투자자들의 소득 감소로 인해 향 후 어려움이 예상되며, 임차인들의 경우도 대부분 임차인들의 직업이 코로나 사태 Shutdown에 직접 영향을 받는 직업 군에 속해 있거나 casual worker들이어서 이로 인해 임대 시장의 약화(임대료 인하, 공실 율 증가)등으로 이어 질것이라는 단기적인 전망을 내놓고 있습니다. 이와 같은 전망과는 다른 긍정적이며 밝 은 전망을 살펴보면, 코아로직 (Corelogic’s Hedonic Home Value Index)사에 의하면 2020년 4월 호주 부동 산가격은 0.3%의 상승세를 보이고 있으 며, 이러한 상승세는 주요도시 특히 시드 니가 주도 하고 있다고 밝히고 있습니다. 이는 어려운 상황에서도 주요도시(시드니, 멜번, 브리스베인 등)의 부동산 가격은 최 소한 영향을 받고 있거나, 영향을 받지 않 다는 것을 반증합니다. 이러한 상황을 근 거로 코로나 사태에도 불구하고 부동산은 실제로 그 가치를 유지하고 있고 반등의 준비를 마치고 있다는 전망도 나오는 추세 입니다. 부동산 중개 프랜차이즈 업체 중 에 하나인 RE/MAX Australia의 마이클 CEO은 최근 Property Observer지에 게재 한 글을 통해, 코로나 사태가 부동산 시장 에 미치는 영향은 단기적이며 미미할 것이 고, 호주정부에서 제시하는 제제 완화 스 케줄 1단계, 2단계 및 3단계와 같이 부동 산도 이러한 단계를 거쳐 2019년의 상승 모멘텀을 유지할 것이라는 전망을 내놓기 도 하였습니다. 또한 마이클 CEO는 스패 니쉬 독감, 금융 위기 등 위기 상황을 지나

면서 부동산은 반드시 제자리를 찾았다고 의견을 피력하였으며, 특히 과거 팬데믹이 라고 잘 알려진 스패니쉬 독감의 경우에도 호주는 해당년도인 1919년 부동산 호황을 누렸고, 1921년까지 매년 10%이상 가격 이 상승했다고 밝혔습니다. 이러한 부동산에 대한 단기 및 중장기 전망은 주요한 사실들에 근거 한 것이지 만, 저는 마이클 CEO가 지적한 과거의 사 례에 주목하고자 합니다. 한국, 즉 우리나 라의 경우 외환위기(IMF사태)로 인해 1997년말 주택 및 부동산시장에 엄청난 충격이 와서 주택가격이 급락하는 초유의 사태를 겪었으나 1999년부터 주택 가격은 상승세로 반전하였습니다. 2008년-2009 년 걸쳐 전세계에 영향을 준 글로벌 금융 위기에서 여러 경제분야 중 가장 먼저 반 등을 이룬 분야도 부동산시장 이었다는 것 도 주목해야 할 과거 현상입니다. 아시다시피 2019년, 즉 코로나 사태 직 전은 부동산 경기가 오래 동안의 침체 국 면을 벗어나 다시 반등세를 보이면서 그 모멘텀을 유지하는 시기였습니다. 코로나 사태가 앞으로 몇 년간 또는 장기간의 Lockdown사태를 이어가지 않고, 최소한 호주 총리가 발표한 바와 같이 3개의 단계 들을 거쳐 최소한의 경제 활동이 보장된다 면, 부동산은 2019년의 상승세를 유지할 것으로 보입니다. 따라서 첫 주택 구입자나 투자자들도 서 두를 필요는 없겠지만, 유능한 부동산 회 사를 파트너로 삼아 본인이 원하면서(지 역, 주택형태 및 가격 등) 나름 저 평가 되 어있는 주택을 찾아 신중하게 구매하는 것 이 향후 투자이익, 거주 편의성 및 절세혜 택을 극대화 할 수 있다고 보입니다. 어려운 환경하에서도 리체 컨설팅은 고 객 사정에 부합하며, 고객의 혜택(투자이 익, 편의성 및 절세 등)을 극대화 하는 부 동산 거래를 위해 최선을 다하고 있습니

다. 부동산관련 의문사항 있으시거나, 구매 에 관심이 있으신 분은 아래 연락처로 연 락 부탁 드립니다. 감사합니다

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*본 칼럼은 부동산 관련 일반적인 이 해를 위해 쓰였으므로 이와 관련한 법 적인 책임을 지지 않습니다.

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The Korean Herald 15th May 2020

B11

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30% 가격 폭락 전제조건은 2차 코로나19 감염 파도가 발생해 코로나19 봉쇄가 장 기적이거나 반복해서 이뤄지는 것이라는 단서를 달았다.

부채상환 유예 요청 차입자 20만명 넘어

▶B01면에서 이어받음

‘장기침체’ 시나리오에서 실업률은 올해 평균 9%, 내년에는 8.5%를 기록한 뒤 2022년에는 6.5%로 개선된다. 이러한 최악의 시나리오에서, CBA 경제 전문가 는 향후 3년간 주택 가격이 2020년 3월 최 고치 기준 거의 3분의 1로 떨어질 것으로 예측하고 있다. 매트 코민 CBA 은행장은 ABC TV ‘The Business’ 프로그램과 인터뷰에서 은행이 최악의 상황에 대비해야 한다며 " 우리는 신중하게 현실적인 경기하강을 고

려해야 하지만 지속적인 실업증가를 겪는 최악의 시나리오도 대비해야 한다"고 말 했다. 그러나 코민 은행장은 “현재 상황이 3 월 말보다 훨씬 나아 보인다”며 호주가 최악의 세계적 보건 및 경제 위기 상황을 피할 수 있다고 낙관하고 있다.

은행권 대부분 2자리수 주택가격 하락 예상 CBA가 가정한 최악의 시나리오는 매우 비관적이지만, 기준전제는 다른 4대 은행

과 크게 다르지 않다. 4대 은행은 모두 다 음 2년간 주택 가격이 두자리수로 하락할 것으로 예측하고 있다. 이 가운데 웨스트 팩의 주택시장 예측 기준시나리오가 가장 비관적으로 20% 하락이다. 다른 주요 경제전문가들도 경제가 올해 말까지 전면 재개되지 않을 경우 부동산 가격이 대폭 하락할 것이라고 경고했다. 코어로직의 최근 자료에 따르면 4월 주택 가격은 버팀새를 유지하고 있지만 매매량 이 크게 하락했다는 점을 감안해야 한다. SQM 리서치의 루이스 크리스토퍼 부 동산 분석가는 최근 ABC와 인터뷰에서

CBA에는 코로나19 사태가 최고조에 달했을 때 지원요청 전화가 800% 증가하 면서 전화와 온라인 지원 요청이 100만건 이상이었기 때문에 충당금 중 일부를 사 용해야 할 수도 있는 상황이다. CBA는 사 업대출 약 7만1000건에 대해 상환유예 신 청을 받았으며 총 대출규모는 150억 달러 가 넘는다고 밝혔다. 상환유예를 신청한 주택대출은 14만4000건으로 500억달러 규모, 개인대출은 2만5000건에 달한다. 코민 은행장은 9월 상환유예 기간이 끝 날 때 상환능력이 되는 주택담보 대출 고 객이 몇 명이나 될 지는 “예측하기가 매 우 어렵다"고 말했다. CBA는 이미 6개월 상환 연기를 시작했으며, 3개월 되는 시점 에 해당 고객들에게 현재 경제상황을 파 악해 일자리로 복귀할 수 있고 융자를 다 시 상환할 수 있는 형편이 되는 고객들에 게는 다시 상환하도록 장려하겠다고 말했 다. ▶B12면으로 이어짐 박은진 기자

B12

Property & Business

The Korean Herald 15th May 2020

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주택가격지수. 2020년 3월부터 2023년 3월까지 계산 2. RWA 강도는 대출노출도의 비율에 따라 유지해야 하는 신용위험가중자산 금액을 나타낸다. 주택 및 기업 신용 RWA 강도는 특수 대출 노출과 기준방식에 따른 노출 을 제외하고 계산되었다.

▶B11면에서 이어받음

1코민 은행장은 그러나 상환유예 고객 중에는 9월부터도 계속 지원이 필요한 고객도 있을 것이라고 보고 있다. CBA는 고객의 상환 능력과 관계없이 모든 주택담보대출에 대해 최소 상환으 로 변경한 바 있다. 그러나 이 정책은 상 환기간과 총 이자비용을 늘리는 효과도 있기 때문에 많은 은행 고객과 소비자 단체의 비난을 받기도 했다. CBA는 또한 중소기업 보증 제도에 따 라 6,500건 이상의 대출 신청을 승인했

고 이는 5억 5500만 달러가 넘는 규모라 고 밝혔다. 대출 신청이 가장 많은 부문 은 소매업(18%), 건설업(16%), 환대업 (14%)이다. CBA 주택융자 증가로 저금리 압박 상 쇄 CBA는 기준 금리 인하로 인해 영업이 익에 변화가 없어 3월 분기 법정 순이익 과 현금 순이익이 모두 약 13억 달러로 마진에 압박을 가하고 있다고 밝혔다. 그러나 은행은 주택융자가 경쟁 은행보 다 1.2% 더 빠르게 증가하고 기업대출 도 확대함으로써 이러한 마진압력을 상

쇄했다고 덧붙였다. CBA는 또한 콜로니얼 퍼스트 스테이 트(Colonia First State) 펀드 운용 사업의 지분 55%를 사모펀드 회사인 KKR에 17억 달러에 매각했다. CBA는 매각 완 료 후 세후 이익이 약 15억 달러에 달해 잠재적 코로나19 관련 손실을 대응할 수 있는 자금이 늘어날 것이라고 밝혔다. CBA의 이번 트레이딩 업데이트는 다 른 주요 은행과 달리 정기 회계연도에 맞춰 나오기 때문에 다음 단계는 8월 전 체 연말 결과에서 배당금에 대한 입장을 검토하는 것이다.

ANZ와 웨스트팩은 모두 코로나19의 경제적 여파를 좀 더 명확히 파악하기 위해 반기 배당금 지급 결정을 8월까지 연기하기로 결정했다고 발표했다. NAB 는 주당 30센트 임시배당으로 배당금을 기존보다 훨씬 줄였으며 추가 자본 30억 달러 이상을 조달할 것이라고 밝혔다.. 주식시장은 CBA의 업데이트를 긍정 적으로 평가해 CBA 주식은 1.9% 오른 60.85달러에 거래됐다. 박은진 기자

시드니-브리즈번 CBD 공가율 한달 만에 2배 호주 전역 빈집 급등-임대료 하락 대도시와 휴양지를 중심으로 임대주택 시장에서 임대료가 하락했다. 특히 시드니 와 브리즈번 공가율은 3월에서 4월 사이 약 2배 가량 급증했다. 호주 전역에서 4월 임대주택 공가율(빈 집비율)이 2.6%로 올라, 빈집이 9만호에 육박한다는 조사 결과가 나왔다. SQM 리서치에서 12일 발표한 자료에 따르면 호주 임대주택 공가율은 3월 2%에 서 4월 2.6%로 증가했으며 0.1% 하락한 다윈을 제외한 모든 주에서 공가율이 올랐 다. 2019년 4월 공가율은 2.3%로 전년 대 비 공가율도 상승한 것으로 나타나 SQM 리서치는 공가율 급증이 계절에 따른 증가 를 넘어서는 것이라고 해석했다. 전년 대 비 공가율이 하락한 곳은 퍼스와 다윈 두 도시 밖에 없다.

CBD와 휴양지 타격 가장 커 임대주택이 가장 많이 늘어난 곳에는 주 도 도심지역이 있으며 특히 시드니 도심 은 공가율이 13.8%로 폭등해 SQM 임대 주택 시리즈 사상 최고치를 기록했다. 멜번과 브리즈번 도심 지역에서도 임대 주택 빈 집이 크게 증가했다. 멜번 사우스 뱅크는 13%로 증가했고, 멜번 도심은 7.6%로 늘어났다.

▶B13면으로 이어짐 박은진 기자

The Korean Herald 15th May 2020

B13

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SQM 리서치. 주: SQM의 빈집 계산은 기존의 전체 임대물량 대비 3주 이상 광고가 지속된 온라인 임대게시물에 기준한 것이다.

주: 우편번호 2000, 3000, 4000, 6000, 5000, 2601, 0800, 7000. 출처: www.sqmresearch.com.au

▶B12면에서 이어받음

휴양지도 타격을 받아 서퍼즈 패러다이 스는 공가율 8.5%, 누사 공가율은 6.8% 로 불어났다. 주택가는 호주 전역 대부 분 지역에서 주택가 공가율도 증가했지 만 상대적으로 상황은 나은 것으로 나 타났다.

호가 임대료 대폭 조정 국면 5월 12일 주 기준 전월대비 주도 호가 임대료는 주택은 1.3% 하락해 $537 를 기록했으며, 유닛은 $428로 변화

가 없었다. 임대료 전국 평균은 현재 전년대비 3.1% 하락을 기록하고 있 다. 시드니, 멜번, 퍼스는 전월 대비 주택 과 유닛 모두 호가임대료가 하락했다. 그러나 브리즈번, 캔버라, 호바트에서 는 주택은 하락을 기록했지만 유닛 호 가 임대료는 약간 올랐다. 다른 주도 와 비교해 다윈은 한달간 임대시장이 안정적인 유일한 주도로 주택 호가임 대료는 2.7% 증가했지만 유닛 임대 료는 2% 하락했다. 애들레이드는 유 일하게 전국 추세와 반대로 주택과 유 닛 모두 임대료가 각각 0.1%와 1.4% 올랐다.

주요 한인동포 거주지역 공가율 5%대 SQM 리처치 루이스 크리스토퍼 대표는 공가율 증가가 SQM 리처치 “공가율 시 리즈 사상 최고 월간 증가치에 속한다” 며 주요 도심지역 임대 공가율 급증은 3 월과 4월에 걸쳐 임차인의 대탈출로 인 한 것이라고 설명했다. 이는 도심내 상당 한 실업 증가와 유학생 감소에 기인한 것 으로 보이며 워킹홀리데이 청년과 임시 체류자의 경제적 어려움도 한 요인으로 볼 수 있다. 국내 관광이 금지되고 해외 관광객 유입

이 막히면서 에어비앤비 같은 단기숙소 가 장기 임대로 전환된 현상은 잘 알려져 있다. 크리스토퍼 대표는 이제 이러한 임 대주택 공가율 고공행진이 얼마나 오래 지속될 것인가가 문제라며 “올해 내내 지속된다면 임대료가 더 많이 떨어질 것 으로 예상할 수 있어 임차인에게는 좋은 소식이 되겠지만 집주인에게는 재난이 될 것”이라고 말했다. 대표는 건축허가 가 추가로 급락할 가능성이 높게 되어 주 택건설 부문에 대규모 침체 위험이 도사 리고 있으며 이에 따라 주택가격에도 분 명한 위험요소가 될 것이라고 경고했다. 박은진 기자

B16

Property & Business

The Korean Herald 15th May 2020

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지난 4월 주택거래 폭락, 가격은 안정화 시장활동의 급격한 하락, 약해진 소비자 심리에도 실질적 하락 증세 보이지 않아

1일 발표된 코어로직 주택가치지수 에 따르면 호주 주택가치가 시장활동 의 급격한 하락과 소비자심리의 심각 한 약화에도 불구하고 4월 실질적으로 하락했다는 징후는 보이지 않은 것으 로 나타났다. 멜번과 호바트를 제외한 대부분 지역 이 4월 전 기간에 걸쳐 주택가치 증가 를 기록했지만 전국 월간 증가세는 3월 0.7%에서 0.3%로 하락하며 반 이상 감소했다. 4월 결과는 전국지수가 0.2% 하락한 지난해 6월 이후 월간 변 화로는 최소치이다. 코어로직 팀 로리스 조사부장은 “한 달간 주택가치가 일반적으로 약간 플 러스였지만 추세는 사회적 거리두기 정책이 시행되고 소비자 심리가 추락 하기 시작한 3월 중후반 이후 분명히

약화됐다”고 진단했다. 주도시장은 대체로 지방 시장과 비교 했을 때 약세를 보였는데, 4월 종합 주 도 지수는 0.2%, 종합 지방 시장은 0.5% 상승했다. 팀 로리스 부장은 또한 4일 호주중앙 은행(RBA)이 기준금리를 사상 최저인 0.25%로 유지하기로 결정한 후, 사상 최 저 금리가 2023년까지 유지될 것으로 내다봤다. RBA는 이미 인플레이션이 목 표범위인 2-3%대에 넉넉히 진입하고 노동시장 지표가 RBA에서 시사해온 4.5% 전후인 완전 고용으로 향하기 전 까지는 기준금리를 더 높이지 않을 것이 라는 점을 분명히 해 왔다. 로리스 부장은 RBA가 실업률이 몇 달 안에 10%로 최고점에 달하고 인플레이 션은 다음 분기에 마이너스가 될 가능성

이 있다고 시사했기 때문에 이 두가지 지표가 최소한 다음 2년간은 기준금리 목표치 인상을 촉발할 위치에 있지 않게 될 것이라고 가정하는 것이 안전하다고 전망했다. 이러한 기준금리 조건은 주택담보대 출 금리가 극도로 낮다는 뜻이다. 자가 점유자 대상 평균 변동 금리는 3% 미만 이며 투자자 대상 변동금리는 낮은 3% 대이며 고정금리는 이보다 더 낮다. 로 리스 부장은 이 같은 저비용 부채가 호 주사회와 경제가 코로나19 동면에서 되 살아나면서 주택 수요를 지원하는 데 도 움이 되는 핵심 요소라고 지적했다. 또 한 주택담보대출 차입자가 이용할 수 있 는 가장 경쟁력 있는 금리를 찾으면서 지난해 같은 시기에 비해 코어로직 자료 상 재융자 관련 활동이 높은 수준을 기

록하는 것으로 나타난다고 밝혔다. 전례 없는 수준의 경기부양책과 함께 이러한 저금리에도 불구하고 주택시장 은 매매활동이 빠르게 감소하고 있다. 코어로직은 4월 매각량이 한 달 동안 약 40% 감소한 것으로 추정하고 있다. 판 매활동의 급격한 하락은 소비심리 위축 과 맞물린 것으로 소비자는 가계 재정, 고용전망, 경제상황에 대한 중단기 기대 감이 불확실한 상황에서, 집을 사거나 파는 것 같은 중대결정을 내리려는 의지 가 상당히 부정적인 영향을 받았다. 소 비자 심리는 4월 급격히 하락해 월간 기 준으로 사상 최대 하락폭을 기록했다. 박은진 기자

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B17

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코로나19 가장 큰 영향받는 임대시장은? 관광, 이민, 실업에 노출되어 있는 정도에 따라 지역별 영향 차이나 코로나19는 부동산 시장에 다양한 영향을 미치고 있지만 최대 영향을 받 는 부분이 임대시장이라는 것은 논쟁 의 여지가 거의 없다. 코로나19 이전에도 호주 임대 시장 은 이미 약세를 보였는데 코로나19로 인한 각종 사회규제가 새로운 도전거 리를 던진 것이다. 호주 국경이 관광객 들에게 계속 폐쇄되고, 정부 정책이 단 기 임대 계약을 제한하면서 에어비앤 비가 장기 임대 공급으로 전환되고 있 는 실정이다. 임대 시장에 추가물량이 공급되면 임대료가 떨어질 수 있다. 임대시장 상황은 수요의 감소로 인해 더욱 악화될 수 있다. 실업 증가로 일 부 세입자는 임대료 인하를 협상하거 나 부모에게 돌아가는 것 같이 대체 숙 소를 찾는 현상이 나타나고 있다. 유 학생과 이주자 유입이 중단되다시피 하면서 비어 있는 부동산이 늘어날 수 있는데다 국내 학생은 원격교육이 실 시되면서 대학 가까이 임대하려는 경 향이 낮아진다. 그러나 시장이 관광, 이민, 실업에 노 출되어 있는 정도에 따라 지역별 영향 은 다르다. 코어로직 데이터세트에 따 르면 시드니와 멜번이 가장 영향을 많 이 받는 지역으로 나타난다.

가운데 99.5%는 해외 이민에 기인한 다. 멜번시 지역 신규 임대수요가 거의 전부 해외 이민자에서 기인한다는 뜻 이다.

실업 취약지역 임대가구 비율도 높아 또한 코로나19로 인해 실업에 취약 한 호주 지역 중 일부는 주민 가운데 임대 비율이 높은 지역이기도 하다. 이러한 상황은 코로나19에 가장 영 향을 가장 많이 받은 서비스 및 노동자 를 고려할 때 상당히 시사하는 바가 크 다. 최근 호주통계국(ABS) 고용 변화 조사 결과 최근 숙박 및 음식 서비스에 서 일자리의 -25.6%가 사라진 것으로 나타났다. 예술과 여가 서비스 부문은 일자리 손실이 -18.7%로 나타났다.

환대 노동자 같이 이러한 산업에 고용 된 호주인은 젊고 임대할 가능성이 더 높다. 이는 데이터도 뒷받침한다. 아래 산 포도는 호주내 SA4 지역의 음식 및 숙 박과 예술 및 여가 노동인력 노출정도( 수평축)와 임대거주 추정 비율(수직축) 이라는 두가지 특징을 비교하는 것이 다. 두가지 산업과 임대 가구 사이에 완벽하게 상관관계가 있는 것은 아니 지만, 위 산포도는 시드니와 멜번 도심 지역 두 곳 모두 잠재적 고용 감소에 노출되어 있는 근로자와 임대 가구 비 율이 상당히 높다는 점이 눈에 띈다. 브리즈번 도심과 시드니 이너웨스트 지역도 실업 발생이 높은 임대시장이 지만 지금까지 임대 물량이 극적으로

시드니-멜번 도심 임대시장 최대 타격 코어로직 예비 임대차 물량 자료에 따르면 3월 22일과 4월 26일 기준 1주 일 기간을 비교하면 호주 전역에서 임 대용 부동산이 0.8% 증가했다. 그러나 가장 두드러진 증가율은 멜번과 시드 니 도심 지역에서 나타났다. 이 두 지 역에서 임대용 부동산 물량은 각각 36.2%와 34.1%로 급증했다. 아래 도표는 3월 22일 이후 4월 26 일까지 임대 물량이 증가한 호주 전역 의 SA4(호주통계국 분류) 지역을 보여 준다. 이때는 사업 운영에 대해 가장 엄격한 봉쇄가 시작되고 외국인에게 호주 국경이 봉쇄된 직후이다. 이러한 지역에서 빈집이 증가하는 이 유 중 일부는 최근에 완공된 주거부동 산이 증가했을 뿐 아니라 고용과 일시 적인 이주 제한으로 인한 마이너스 수 요 충격이다. 새 이민자 대다수가 호주 도착 후 임대주택을 찾기 때문에 임대 시장은 해외 이민자 감소에 특히 민감 하다. 이민자 감소는 해외 이민의 급격한 증가 때문에 주택공급 수준이 높으면 서도 안정적인 임대조건을 유지했던 멜번 도심에 영향을 미친다. ABS 이민 자료에 따르면 멜번시 지역인구는 2018-19년 8638명이 증가했지만 이

도표 1 = 3월 22일 이후 4월 26일까지 임대 물량이 증가한 호주 전역의 SA4지역

도표 2= 호주내 SA4 지역의 음식 및 숙박과 예술 및 여가 노동 인력 노출정도, 임대거주 추정 비율 비교

증가하지는 않았다. 해외 이민자 주민 수준이 높고, 실업 에 대한 취약성으로 인해 시드니와 멜 번 도심 지역은 이미 임대공급이 급증 하고 있다. 이는 구매 가치에 대한 하 향 압력 가능성, 임대 수익률의 잠식, 완공이 가까운 사전분양 구매에 대한 추가 매각 위험을 포함해 다양한 영향 을 미칠 것이다. 그러나 아직 직장이 있는 잠재적 임차인에게 이는 도심에 가까운 곳에 더 저렴한 숙소를 구할 수 있다는 의미이다.

박은진 기자

B18

Property & Business

The Korean Herald 15th May 2020

PROPERTY

NSW주 임대차 계약 파기시 벌금 2주치로 제한 세입자가 소득의 25% 미만인 경우, 집주인에게 최대 2,500달러 지급

코로나19 경제 여파로 임대차계약을 해지할 수밖에 없게 된 세입자에 대한 벌금 상한선이 2주치로 경감됐다. 집주인과 임대료 삭감에 합의할 수 없는 세입자는 NSW주 민사행정재판 소(Civil and Administrative Tribunal, NCAT)을 통해 임대차 계약 해지를 신 청할 수 있고 이 경우 집주인에 물게 되는 벌금액은 2주치 임대료로 제한된 다. 현재 계약기간 만료까지 25% 이상 이 남아 있는 경우 계약 해지비용은 4 주치 임대료로 정해져 있으나 NSW주 노동당은 12일 비상 회기 중 게약 중도 해지시 벌금 액수를 축소하는 개정안 을 발의해 통과됐다. 기존 법에 따르면 계약기간이 반 이상 지난 경우에만 2주 치 이하 임대료를 벌금으로 지불하게 되어 있다. NSW주 노동당 소비자보호 예비장관 줄리아 핀 의원은 “소득을 너무 많이 잃어 임대료를 지불할수 없게 돼, 이사 해야 한다면, 계약을 해지하는데 드는 몇주간의 임대료도 낼 형편이 안 될 것”이라고 법안 발의 배경을 설명했 다.

또한 NSW주 상원은 어려움에 처한 세입자에게 임대료를 낮춰준 집주인에 게 최대 2500달러까지 보조금을 지급 하는 1억 4000만 달러 규모의 임대차 곤란 종합지원안을 권고했다. 케빈 앤더슨 NSW주 규제개선부 장 관은 "NCAT을 통한 명확한 계약해지 벌금절차를 제공함으로써 영향을 받은 세입자들이 필요한 경우 임대 계약을 조기에 해지할 수 있도록 추가 개정안 을 상정했다"고 밝혔다. 앤더슨 장관은 집주인에 대한 단기 지원금을 상원에서 권고했다며 정부는 지역 사회 및 이해관계자들과 협의하 여 상황을 계속 주시하고 코로나19로 인한 문제에 대응할 것이라고 밝혔다. 이 같은 변화는 베레지클리안 주정부 가 60일간 일시 퇴거 유예조치를 포함 한 6개월 지원책을 발표한 지 한 달 만 에 나온 것이다. 이 조처에 따르면 집 주인은 세입자가 코로나19로 인해 소 득의 25% 이상을 잃은 경우 계약을 강 제 종료하기 전 먼저 임대료 감면을 협 상해야 한다. NCAT이 만족할 만한 협상이 이뤄질 때까지 임차인은 강제 퇴거를 당하지

않도록 보호받지만 그 기간 동안 미납 된 임대료는 계속 늘어난다. 임차인은 또한 코로나19 영향으로 인한 계약 위 반시 부동산 임대차 데이터베이스나 ‘블랙리스트’에 추가되지 않는다. 종합 지원안에는 또한 최대 25%까 지 토지세 면제 및 환급을 통해 임대인 에게 제공하는 4억 4000만 달러에 달 하는 금융지원금이 포함되어 있어 상 가 및 거주부동산 임대인이 절약액을 세입자에게 전가할 수 있도록 설계됐 다. 지원금은 균등하게 분할되어 상가 및 주택 소유주 모두에게 지원금 2억 2 천만 달러를 제공하며 토지세 납부도 3 개월 연기된다. 앤더슨 장관은 “NSW 정부는 우리 경제 회복을 최우선으로 해, 코로나19 로 인해 어려움을 겪는 세입자와 집주 인을 지원하는 일련의 효과적인 조치 들을 도입했다"고 말했다. 그러나 핀 의원은 토지세를 납부하는 소수의 집주인만 구제 혜택을 받을 수 있기 때문에 기존 조처가 충분하지 않 다고 지적했다. 핀 의원은 “지금까지 집주인과 세입자들을 돕기 위한 정부 의 주요 조치는 집주인 중 가장 부유한

16퍼센트에 대한 토지세 환급"이라며 "임대차 계약 파기 비용제거와 노동당 의 임대차곤란 기금 추가가 보건 위기 속에서 어려움을 겪고 있는 많은 집주 인과 세입자들에게 반가운 위안이 될 것”이라고 말했다. 의회에서 권고한 곤란기금은 빅토리 아주에서 이미 제공하고 있는 지원금 과 유사한 것으로 주정부가 어려움을 겪고 있는 세입자와 집주인에게 부동 산 서비스 보상기금(Property Services Compensation Fund)을 사용할 수 있 게 된다. 지원종합안에 따르면 세입자가 소득 의 25% 이상을 잃고 저축액이 5,000 달러 미만인 경우 집주인에게 최대 2500달러를 지급한다. 세입자는 소득 의 30% 이상을 임대료 지급에 사용해 야 하며 집주인은 지원금을 임대료 감 면 형태로 세입자에게 전달해야 한다.

박은진 기자