18
Næringseiendom
tirsdag 9. juni 2015 | Dagens Næringsliv
Gjør kontorer De gamle hovedkontorene til Elkem, Nordea og Statnett i Oslo har én ting felles: De bygges om og blir til boliger.
Dette bygget ligger i et typisk boligstrøk og da er det tyngdeloven som gjelder
EIENDOM
Jakob Schultz Smestaddammen, Oslo
P
eter T. Malling jr. i eiendomshuset Malling & Co går gjennom inngangen til det som var hovedkontoret til den gamle industrigiganten Elkem i Oslo. Nå er det store Elkem-skiltet på muren ved inngangen tatt ned og både konsernsjef og de ansatte har flyttet ut. Det gamle hovedkontoret ved Smestaddammen på Oslos vestkant er i ferd med å bli ombygd til 56 leiligheter. I den raserte selskapskantinen står fortsatt de gamle tallerkenene med Elkemlogo stablet opp langs veggen. Malling forteller at en ferdig utviklet bolig i et attraktivt strøk kan selges for 70.000 til 80.000 kroner per kvadratmeter, mens mye næringseiendom kan kjøpes for mellom 20.000 og 30.000 kroner per kvadratmeter. – Da gir det seg selv at mye næringseiendom konverteres til bolig. Nå ligger det riktignok mye hardt arbeid og tunge investeringer i en konverteringsprosess, men det ligger åpenbart et hyggelig profittelement der også, sier han. – Det er helt naturlig at næringseiendom konverters til bolig. Det er stor etterspørsel etter bolig og eiendommer for boligutvikling, sier Malling. Det samme skjer nå med Nordeas hovedkontor på Majorstuen og Statnetts hovedkontor på Huseby. I tillegg har Obos, som har kjøpt Schibsteds trykkeri i Nydalen, planer om å gjøre bygget om til leiligheter på sikt. Statoil Fuel & Retails hovedkontor på Majorstuen er også under ombygging. Alt i Oslo.
«Utrangert og utkonkurrert»
– Næringseiendom blir utrangert og utkonkurrert. Når man får bedre betalt for bolig enn næring så gir det seg selv, forteller Malling. Han stopper opp ved vinduet og peker mot Hoffselven og en hage de Elkem-ansatte tidligere hadde for seg selv. – Beliggenhet har også mye å si. Dette bygget ligger i et typisk boligstrøk og da er det tyngdeloven som gjelder. Vi merker stor etterspørsel fra utbyggere og har flere samarbeidsprosjekter der
Peter T. Malling jr.
Blir leiligheter. Nordeas gamle hovedkontor i Middelthuns gate 17 på Majorstuen i Oslo.
Bygges om. Statoil Fuel & Retails gamle hovedkontor på Majorstuen i Oslo.
Planlegges bygd om til leiligheter. Schibsted Trykks bygg i Nydalen i Oslo.
Planlegges bygd om til leilig heter. Statnetts gamle hoved kvarter på Huseby i Oslo.
næring konverteres til boliger, sier Malling. Analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom anslår at hele 65.000 kvadratmeter årlig blir tatt ut av markedet for næringseiendom og bygget om til boliger og skoler. – Det er et ganske enkelt regnestykke. Boligprisene har steget så mye mer enn verdiene på næringseiendom at dette må bli utviklingen, sier Eggen. Ifjor ble det revet og konvertert flere kontorbygg til leiligheter enn det ble bygd nye kontorlokaler. Eggen mener det til en viss grad bidrar til å holde leienivået på næringseiendom høye. – Hvis det hadde vært masse bygg på markedet som sto tomme, ville det kunne ført til høyere tilbud og lavere leietilbud og i siste instans lavere verdier, sier Eggen. – Men mange bygg ville faktisk forblitt tomme. Kontorbrukere er kresne og vil ha sentralt beliggende områder. Infrastruktur og kollektivdekning er viktig. Har det ikke riktig beliggenhet, passer tomten bedre til bolig, sier Eggen.
– Boligutviklere er alltid på jakt etter gode utbyggingsmuligheter. Det er vanskelig å finne gode boligtomter. Da må man se på riving eller konvertering, sier Røisland. – Vi har vært med på flere slike prosjekter og merker god respons på leiligheter der kontorbygg tidligere lå, legger han til. Han forteller at kravene til kontorleietagere gjør jobben med å finne prosjekter til boligutvikling enklere. Kontorer i dag må har bedre ventilasjon, lysforhold og design enn tidligere. – En annen av driverne bak dette er at det er blitt større krav til sentralt beliggende kontorlokaler. Kontorer som ligger litt usentralt er egentlig et fint boligområdet, så da passer det perfekt å bygge om, sier Røisland.
«Alltid på jakt»
Mikkel Røisland i Røisland & Co har bygd opp eiendomsmegleren som selger flest nye boliger i Oslo. Det er Røisland & Co som står for salget av leiligheter både i Statoil Fuel & Retail-bygget på Majorstuen og Elkem-bygget på Smestad.
«Enorm rift»
På Majorstuen bygges nå 108 nye leiligheter i det gamle Statoil Fuel & Retail-hovedkontoret. – Vi fikk 1400 interessenter på listen da vi slapp prosjektet. Vi hadde over 100 i salen på første informasjonsmøte søndag i forrige uke, sier Røisland. – Det er enorm rift om leilighetene i alle prisklasser. Det er et godt eksempel på det som skjer i større og større grad: Kontorer blir boliger. jakob.schultz@dn.no
Tendensen er den Oslo: Tendensen med at kontorlokaler gjøres om til leiligheter, boliger og skoler er den samme over hele landet. – Konverteringsbølgen er et nasjonalt fenomen og en naturlig utvikling. I alle litt pressede strøk hvor det er befolknings-
vekst skjer dette, sier Peter T. Malling jr. At større byer også preges av denne utviklingen bekreftes også av analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom. – Dette er også noe som vurderes i andre byer rundt om i
19
Dagens Næringsliv | tirsdag 9. juni 2015
r til leiligheter Tidenes høyeste eiendomspriser
Kvadratmeterprisene på nyere, attraktive og sentrale kontorlokaler er nå over 30 prosent høyere enn forrige topp i desember 2007. Siden juni 2009 er oppgangen hele 68 prosent. Prisoppgangen skyldes i hovedsak at lavere lånekostnader har gitt lavere avkastningskrav (yield). Kvadratmeterprisene er en sammenstilling av ekspertpanelets leiepriser for nyere kontorlokaler i Oslo sentrum og avkastningskravet, såkalt prime yield (laveste yield), i Oslo.
Kvadratmeterpriser for nye, sentrale og attraktive kontorlokaler i Oslo (tusen kroner) og finansieringskostnad (lånemargin +
fem års swaprente, gjennomsnitt).
Kvadratmeterpris (venstre akse) Finansieringskost. og Yield (høyre akse)
60
7,0 %
50
6,0 %
40
5,0 %
30
4,0 %
20
3,0 %
10
2,0 %
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
1,0 %
2015 grafikk/Kilder: DNs ekspertpanel for kvadratmeterpriser og Nordea Næringseiendom og Kyte Næringsmegling for lånemargin 2006-2009, og Unions Bankundersøkelse 2010-2015
Kontorer blir boliger Stadig flere kontorer konverteres til boliger, grunnet boomen i boligmarkedet. Dette gjør markedet innen næringseiendom strammere. Akershus Eiendom anslår at 65.000 kvadratmeter frafaller næringseiendomsmarkedet årlig til andre formål, som bolig og skoler. I 2014 ble det kun bygget 42.000 kvadratmeter nye kontorlokaler.
De største konverteringsprosjektene fra næring til bolig i Oslo de siste årene Adresse
Eiendomsinvestor Peter T. Malling jr. står i restene av det som var kantinen i det gamle Elkem-bygget på Smestad i Oslo. Nå gjøres bygget om til nye leiligheter. Foto: Elin Høyland
samme over hele landet landet, sier Eggen. I Bergen vurderer DNB Livsforsikring et stort konverteringsprosjekt i et bygg som Statoil skal fraflytte på Sandsli og i Trondheim er et annet stort prosjekt på gang. – Men man må huske at
boligprisene i andre byer ligger betydelig under nivåene for Oslo, grovt regnet er de 20 til 30 prosent lavere. Det blir derfor ikke det samme gunstige regnestykket, nettopp fordi det er mindre forskjell i prisene på bolig- og
næringsbygg, samtidig med at byggekostnadene er ganske like, sier Ragnar Eggen i Akershus Eiendom.
Tror nedturen fortsetter
Side 22–23
Areal
Tidligere bruker Postens hovedkontor Alcatel Aker Patentstyret Diverse Diverse Diverse Diverse Orkla Lilleborg NSB Forskningsrådet Statnetts hovedkontor Oslo Vei Diverse Diverse Diverse Politiet Riksrevisjonen Diverse Diverse Elkems hovedkontor ICA og diverse Statoil Fuel & Retails hovedkontor Statens Pensjonskasses hovedkont. Diverse DNB DNB DNB Nordeas hovedkontor Diverse Diverse Schibsteds trykkeri i Nydalen
13 000 Dronningens gate 15 13 000 Østre Aker vei 33 14 000 Maries vei 20 15 800 Københavngata 10 Fernanda Nissens gate 7 7 250 7 650 Spireaveien 16 6 000 Sandakerveien 11a 7 800 Fred Olsens gate 11 9 800 Sandakerveien 56 7 200 Prinsens gate 7 10 800 Stensberggata 26 9 800 Husebybakken 28b 6 200 Uelands gate 85 10 500 Sandakerveien 76 6 500 Lørenveien 55-65 6 500 Grenseveien 97 Christian Krohgs gate 32 6 800 11 000 Pilestredet 42 12 100 Frysjaveien 33-35 13 200 Frysjaveien 40-42 3 500 Hoffsveien 65B 12 600 Sinsenveien 47-49 6 000 Sørkedalsveien 8 9 100 Slemdalsveien 37 9 400 Sandakerveien 100 15 959 Lørenfaret 1 26 847 Lørenfaret 1B 12 669 Lørenfaret 3 16 000 Middelthuns gate 17 16 000 Lørenveien 51 10 100 Lørenvangen 22 45 000 Sandakerveien 121 378 075 2015 Totalt
Nytt Konverformål teringsår Bolig 2004 Hotell 2007 Bolig 2011 Studentbolig 2011 Bolig 2012 Bolig 2012 Bolig 2012 Hotell 2013 Bolig 2013 Skole 2013 Skole 2013 Bolig 2014 Bolig 2014 Bolig 2014 Bolig 2014 Bolig 2015 Skole 2015 Skole 2016 Bolig 2016 Bolig 2016 Bolig Antatt 2016 Bolig Antatt 2016 Bolig Antatt 2016 Bolig Antatt 2016 Bolig Antatt 2016 Bolig Antatt 2017 Bolig Antatt 2017 Bolig Antatt 2017 Bolig Antatt 2017 Bolig Antatt 2017 Bolig Antatt 2017 Bolig Ukjent
grafikk/Kilde: Næringseiendomsmegleren Akershus Eiendom
22
Næringseiendom
tirsdag 9. juni 2015 | Dagens Næringsliv
Næringseiendomspanelet på taket av Haakon VIIs gate 5, der Arctic Securities nå legger på en ny etasje. Fra venstre Peter T. Malling jr., Roar Sandnes, Anne Bruun-Olsen og Anne Helene Mortensen. Foto: Javad Parsa
Dagens Næringslivs eiendomsindeks
Indekspanelet
Roar Sandnes, Akershus Eiendom, Peter T. Malling Jr, Malling & Co, Anne Bruun-Olsen, DTZ Realkapital, Anne Helene Mortensen, DNB Næringsmegling. Prestisjelokaler sentralt.
De mest attraktive, sentrale kontorlokalene i Oslo, som for eksempel på Aker Brygge, Tjuvholmen og i Vika Høy standard, sentralt. Eiendommer av høy standard i strøk som øvre del av Karl Johan, Fr. Nansens plass, og Stortingsgt. Høy standard, randsone vest* Lysaker, Fornebu og Majorstuen. Høy standard Skøyen* I kontorklyngen på Skøyen Høy standard, randsone øst og nord. Nydalen og Bryn/Helsfyr. Nyere bygg i sentrum. Store eiendommer, for eksempel i Bjørvika-området God standard, sentralt. Kontorlokaler av god standard med ventilasjon og kjøling i godt vedlikeholdte eller rehabiliterte bygg forskjellige steder i sentrum. 2015
grafikk/Kilde: DN
Kroner per kvadratmeter per år
Prestisjelokaler sentralt
Høy standard sentralt
Nyere bygg sentrum
4000
3000
3000
2700
2700
3500
2400
2400
3000
2100
2100 2500 2000 1500
1800
1800
1500
1500
1990
1995
2000
2005
2010
1200
1200 1990
1995
2000
2005
2010
900
1990
1995
2000
Høy standard randsone vest*
Høy standard randsone nord/øst
God standard sentralt
2200
1900
2500
2000
2005
2010
2100 1900
1500
1700
1600 1300
1400
1500 1300
1100
1200 1000
2010
2300
1700
1800
2005
1990
1995
2000
2005
2010
900
1100 1990
1995
2000
2005
2010
900
1990
1995
2000
*Høy standard Skøyen ble skilt ut fra høy standard randsone vest i 2011, fordi prisforskjellen mellom Skøyen og de andre områdene i dette segmentet var blitt for stor. ** Stavanger sentralt omfatter sentrum og Hinna Park. Stavanger oljemiljø omfatter Forus og oljebasene.
23
Dagens Næringsliv | tirsdag 9. juni 2015
Verste nedturen siden finanskrisen Kontorleieprisene faller markant i fire av Oslos syv områder. Fallet på syv prosent i randsone vest er den kraftigste nedturen siden finanskrisen. NÆRINGSEIENDOM
Jakob Schultz Oslo
D Kontorleiepriser I Oslo
Presisjelokaler sentralt Høy standard sentralt Nyere bygg sentrum God standard sentralt Høy standard Skøyen* Høy standard randsone vest* Høy standard randsone nord/øst
Kroner per kvadratmeter per år Leiepriser nov. 2014 juni 2015
3800 2900 2900 2450 2700 2100 1800
3800 2800 2850 2400 2700 1950 1800
1700 1400 2050 1500 1650 1200 2200 1475 2000 1750 1950 1650
1700 1400 2050 1450 1550 1100 2200 1475 2000 1750 1950 1650
Kysten rundt
Kristiansand, høy standard sentralt Kristiansand, god standard sentralt Stavanger, høy standard sentralt** Stavanger, god standard sentralt** Stavanger, oljemiljø, høy standard** Stavanger, oljemiljø, god standard** Bergen, høy standard sentralt Bergen, god standard sentralt Trondheim, høy standard sentralt Trondheim, god standard sentralt Tromsø, høy standard sentralt Tromsø, god standard sentralt
Endring Tendens siste halvår i markedet
0% -3 % -2 % -2 % 0% -7 % 0%
0% 0% 0% -3 % -6 % -8 % 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Indekspanel kysten rundt Jon Gunnar Benestad, Norwegian Properties, Stavanger, Trond Lehmann Syversen, Kyte Næringsmegling, Bergen, Stian L. Ordahl, Næringsmegleren Sædberg & Hodne, Kristiansand, Rune Husby, Norion Næringsmegling, Trondheim og Oddbjørn Berg, NAI FirstPartners, Tromsø. Variasjoner: Gjennomsnittlig leie per kvadratmeter per år, eksklusive merverdiavgift, rabatter og mulig momskompensasjon. Innenfor hvert segment i markedet kan det være lokale variasjoner på 20–30 prosent, avhengig av standard og beliggenhet. Basis: Vurderingen gjelder ordinære leiekontrakter (ikke fremleie) på minst 200 kvadratmeter med en varighet på fem år eller mer og med årlig indeksregulering på minimum 80 prosent. I leieprisen inngår ikke felleskostnader. Leiearealet er regnet som brutto kvadratmeter inkludert gangareal, inngangsparti og heiser.
Ns ekspertpanel innen næringseiendom er samlet i en tid der rekordene faller på godt og vondt. Rekordlave rentenivåer gir rekordhøye priser på næringseiendom. Kvadratmeterprisene på nyere, attraktive og sentrale kontorlokaler i Oslo er nå 59.111 kroner, det høyeste nivået noensinne. Siden juni 2009 er oppgangen hele 68 prosent, mens oppgangen siden forrige topp i desember 2007 er på 32 prosent (se grafikk). Næringseiendom prises basert på leieinntekter delt på eiendomsverdi, såkalt yield. Yield kalles også avkastningskrav, og det faller i takt med renter og lånekostnader. – Ekspertpanelet senker avkastningskravet for prestisjelokaler i Oslo fra 4,75 til 4,5 prosent. Eiendommer forblir dyre og utlendinger er med på å presse opp prisene. Jeg er overrasket over det høye prisnivået og synes mye selges til altfor stive priser, men prisene er et faktum, sier Roar Sandnes i Akershus Eiendom. En yield på 4,5 prosent er tidenes laveste. Finansieringskostnaden er ifølge Unions bankundersøkelse på 3,45 prosent (se grafikk). Også det er det laveste nivået noensinne i DNs halvårlige næringseiendomspanel. Samtidig som verdiene når rekordnivåer, har eiendomsbesitternes leieinntekter begynte å falle.
Fall i fire av syv soner
DNs ekspertpanel har registrert fall i fire av panelets syv inndelte Oslo-soner. Fallet på syv prosent i randsone vest er den kraftigste nedturen siden finanskrisen i 2008 og 2009. Samtidig spår panelet videre nedgang i fem av syv soner. – Jeg merker at tilbudet av kon-
DNs ekspertpanel l DN har hatt et eget ekspert panel på næringseiendom siden 1988. l Hovedmålet er å utarbeide prisstatistikk på kontorleie priser i Oslo samt avkastnings krav ved kontorkjøp, basert på medlemmenes kjennskap til inngåtte leieavtaler og transaksjoner i markedet. torlokaler er langt høyere enn etterspørselen. Da blir det naturlig nok en nedgang i leieprisene. Grunnen til at leieprisene ikke faller mer, er det lave rentenivået og at mange av gårdeierne enn så lenge har råd til å sitte og vente, sier Anne Bruun-Olsen. Hun er leder i DTZ Realkapital og jobber som søksmegler. Det vil si at hun bistår leietagere på utkikk etter nye kontorlokaler. – Nå er vi i en fase med mye leiefritak og andre rabattordninger. Det kommer ofte som et varsel på store nedganger i leieprisene. Men markedet er veldig differensiert, forteller Bruun-Olsen. Bildet bekreftes også av Anne Helene Mortensen i DNB. – Det er leietagers marked. Leiemarkedet er i større grad enn transaksjonsmarkedet preget av oljeprisnedturen. I de beste områdene vil leieprisene likevel holde seg, fordi det er få gode alternativer når det gjelder prestisjelokaler sentralt, sier Mortensen.
’’
Panelet forklarer rekordlav yield, rekordhøye kvadratmeterpriser og relativt lave fall i leieprisene med flere forhold: l Rentene og finansieringskostnadene er rekordlave og bankene er utlånsvillige. l Utløpsvolum, altså antallet forfalte kontrakter og kvadratmeter som skal fornyes eller reforhandles, er på rekordlave nivåer. l Signeringsvolumet i nye kontrakter var 30 prosent lavere i 2014 enn året før og fortsetter å falle grunnet lavt utløpsvolum. l Det er moderat nybyggingsvolum og høy konvertering av næringseiendom til bolig og skoler, som igjen bidrar til å dempe nedturen i kontorleiemarkedet. l Få investeringsalternativer gjør at stadig mer penger kanaliseres til næringseiendom.
«All time high»
– Det er klart at så gode priser som man får nå, vil det kanskje være lenge til man ser igjen. At man er på all time high nå, er det ingen tvil om. Yieldene har begynt å ta av. Ingen trær vokser inn i himmelen. Man er stadig nærmere en topp i transaksjonsmarkedet og utviklingen her vil være styrt av rentene, sier Peter T. Malling jr. – De som kjøper nå, kjøper ikke med tanke på stigende leie. Med en gang det kommer mye fremleie, så kan prisene falle dramatisk i enkelte områder, legger han til. jakob.schultz@dn.no
Har bidratt til å fyre opp
Oslo: Lånemarginen er ifølge Unions bankundersøkelse nå på 1,65 prosent, det laveste nivået siden tredje kvartal i 2011. Med en femårig swaprente på 1,8 prosent, blir finansieringskostnaden på 3,45 prosent. Lånemarginen er differansen på femårs swaprente og total finansieringskostnad, og den er et uttrykk for hva bankene
tar betalt for å låne ut til eiendom. – Bankmarginen har falt i ni kvartaler på rad, før nivået flatet ut i andre kvartal. Både renter og marginer har kommet kraftig ned de siste tre årene, og dette har bidratt til å fyre opp næringseiendomsmarkedet, sier analysesjef Jo W. Gullhaugen i Union Gruppen.