• MARK E DS P U L S • L E IE MARKE D •
Pulsen i leiemarkedet øker – Nå som flere av de større leietakerne nærmer seg kontraktsutløp, har aktiviteten i markedet tatt seg betraktelig opp i form av flere leiesøk og signeringer, og satt i gang noen flere nybyggprosjekter. av: ann kristin aure
#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R
84
FAKTA NAVN: ANN KRISTIN AURE STILLING: ANALYTIKER I EIENDOMSHUSET MALLING & CO
85
• M ARK E DS P U L S • L E I E MARKE D •
Selv om det de siste par årene har vært lavere aktivitet i leiemarkedet, har ledigheten gått noe ned. Dette kan ha sammenheng med at nybyggingsaktiviteten inntil nå har vært lav og at flere kontorbygg har blitt konvertert til andre formål. Vi har registrert en økende trend i boligkonvertering, helst utenfor kontorklyngene. I den harde konkurransen om leietakerne, taper ofte utidsmessige og usentrale kontoreiendommer konkurransen. Et stadig stigende boligmarked gjør det derfor mer attraktivt å konvertere disse eiendommene til boligprosjekter. Dette bidrar til å gjøre kontorklyngene enda mer konsentrert, gjerne rundt kollektivknutepunkt, som er en viktig forutsetning for mange leietakere som ser etter nye kontorlokaler.
2014 og 2015 var to rolige år i kontorleiemarkedet med få store kontraktsigneringer. I følge Arealstatistikk AS, som registrerer mesteparten av alle kontorleiekontraktene som signeres, ble det signert 20-30 prosent færre kvadratmeter med kontorareal i hvert av disse to årene enn årsgjennomsnittet i perioden 2010 – 2013. Dette kan ha flere forklaringer. For det første har aktiviteten i norsk økonomi vært lav siden oljeprisfallet sommeren 2014, noe som igjen har påvirket sysselsettingsveksten. Oljebransjen, som har vært hardest rammet, har hatt opptil flere runder med nedbemanning. Arbeidsmarkedet i Oslo synes likevel å ha klart seg bra gjennom denne nedgangsperioden med omtrent uendret ledighet og økt sysselsetting. Mye av årsaken er antagelig at arbeidsmarkedet er mer differensiert enn for eksempel Stavanger-regionen. Den andre grunnen, som også var lettere å forutse, er utløpsstrukturen av kontorleiekontrakter i Stor-Oslo. Nå som flere av de større leietakerne nærmer seg kontraktsutløp, har aktiviteten i markedet tatt seg betraktelig opp i form av flere leiesøk og signeringer, og satt i gang noen flere nybyggprosjekter.
Vi har over tid sett en trend til en sammenfallende utvikling i ledigheten og nybyggingsaktiviteten. For at et nybyggprosjekt skal settes i gang, ønsker de fleste utviklere en «ankerleietaker», som kan fylle opp minst halvparten av bygget før byggingen settes i gang. Lokaler som ikke er utleid i nybygg teller ikke som en del av ledigheten før det er mindre enn 12 måneder til ferdigstillelse. Som regel tar det 18-24 måneder fra byggestart til ferdigstillelse, så dersom hele bygget ikke er utleid mindre enn 12 måneder før ferdigstillelse, vil disse lokalene telle som en del av ledigheten.
DOBLING SIDEN I FJOR
Malling & Co registrerer alle leietakere som søker etter nye kontorlokaler i Stor-Oslo. Allerede ved midten av september er leiesøkvolumet for 2016 nesten dobbelt så høyt som i 2015. 80 prosent av leiesøkvolumet hittil i år består av søk over 5 000 m², mens de største søkene bare utgjorde omtrent halvparten i 2015. Offentlige leietakere utgjør over halvparten av de største søkene, og felles for de fleste er at de ønsker seg til sentrumsområder eller randsone øst. Dette er positivt for de mange nybyggprosjektene som ligger klare til å bygges i randsonen, spesielt Økern-området og Bryn/Helsfyr.
ANTALL M² KONTORAREALER SOM FERDIGSTILLES OG LEDIGHETSPROSENTEN I KONTORKLYNGENE I STOR-OSLO
#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R
Kilde: Malling & Co/Nordeca/Norsk Eiendomsinformasjon/FINN.no 86
• M ARK E DS P U L S • L E I E MARKE D •
Som følge av et roligere leiemarkedet de siste par årene har nominelle leieprisene vist en svakt nedadgående trend for Oslo som helhet, mye forårsaket av en betydelig nedgang av prisene i vestkorridoren (Lysaker til Asker). Nå ser derimot denne ut til å avta, spesielt for sentrum og randsone øst. Randsone vest har fremdeles høy ledighet, og en høyere andel fremutleie av kontorlokaler, som ser ut til å legge lokk på leieprisveksten. Men også her ser prisene nå ut til å ha flatet ut. ANSLAG FOR TOPPLEIE OG “NORMALT” LEIENIVÅ I KONTORKLYNGENE I STOR-OSLO
LEDIGHET I DEFINERTE KONTORKLYNGER I STOR-OSLO
Kilde: FINN.no/Malling & Co (per september 2016) #0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R
88