Profilen
I all beskjedenhet Mannen som fant opp ordet «næringseiendom» ser tilbake på 50 år i bransjen. – Å kalle det en bransje? Da tenkte folk på mafia.
JUBILEUM: Eiendomsinvestor, styreleder, eks-soldat, jazzmesén, radiogründer og tidligere haiker Peter Tidemand Malling kan se tilbake på 50 års virke i Oslos eiendomsbransje. – Det vi vet er at alt går i bølger. Nedgangstider
30
eiendom
Fredag 28. november 2014
kommer igjen, også i denne bransjen, advarer han.
FOTO: HÅKON SÆBØ
Fredag 28. november 2014
eiendom
31
Profilen
Profilen
Norges første næringsmeglingsselskap fyller 50 år
tene at eiendomsmarkedet i det Gerhardsen-styrte Norge var mildt sagt lite velfungerende. Løyver og tillatelser måtte hentes inn over en lav sko, og skepsisen til å tjene penger var stor i enkelte kretser. Boliger i Oslo ble gjerne ordnet ved at folk stilte seg i en lang kø og ble tildelt noe av Obos. Om du var enslig, var det forbudt å leie noe mer enn et kott.
Møtte stålveggen
1964: Tschudi & Malling ble etablert samtidig som første del av Vika-utbyggingen sto klar i Oslo. Nye forretningsgårder til tross, markedet var strengt regulert.
GARD SETSAAS
gard.setsaas@finansavisen.no
Rundt et møtebord i Vika: En far og hans tre sønner. I sentrum for oppmerksomheten: 76 år gamle Peter Tidemand Malling senior. I 1964 startet han selskapet Tschudi & Malling AS sammen med kompisen Henrik Tschudi, som han kjente godt fra oppveksten i Rosenborggata i Oslo og forbudte haiketurer til Europa i 15-årsalderen. Fremdeles er han arbeidende styreformann i selskapet, selv om den daglige driften bestyres av Marius Chr. Herud. – Var det virkelig dere som fant opp ordet «næringseiendom»? – Ja, det var det. I all beskjedenhet sitter oppfinneren her. Vi opererte med ordet industri- og forretningseiendom, men det ble jo litt tungvint, og det fantes ikke noe annet ord på det. Malling er av typen du ville kjent igjen på gjenforeningstreffet for barneskolen, samme hvor håpløst gammel du er blitt siden du gikk der. Fire år unna 80 er de fleste genene som styrer gutteaktig fremtreden i åpen-
32
eiendom
Fredag 28. november 2014
bar behold. – Det var noen advokater som drev med noe venstrehåndsarbeid, det var helt sporadisk. Sånn ble det drevet, sånn hadde det vært i alle år. Men fra 1971 ble det endelig en ordentlig struktur på det. Vi ansatte en advokat, Øystein Graver, han ble daglig leder og konsesjonshaver for EiendomsConsult. En virkelig topp profesjonell kar. Han var faktisk Norges første rene næringsmegler, sier Malling.
Stakk av til Paris
Veien blir til mens man går, heter et ordtak som bare nesten er like slitt som lederes favorittfloskel om at alt mulig har vært en «god reise». Og i god, norsk veitradisjon var dagens motorvei for håndtering av næringseiendom en gjørmete og delvis ufrem-
Det var noen advokater som drev med noe venstrehåndsarbeid, det var helt sporadisk
kommelig grusvei til langt ut på 70-tallet. Stengt med bom mesteparten av tiden. – Byggeløyver ble jo ikke gitt. Og mangelen på finansieringsmuligheter var et fremtredende trekk frem til midten av 80-tallet. Det gjorde at gråmarkedet ble et helt nødvendig supplement til bankfinansiering, ellers ville AS Norge gått i stå. Etter å ha kommet hjem fra noen års tjeneste for US Army i USA og Tyskland, fant Malling og den jevnaldrende Tschudi ut at de måtte finne på noe innbringende. De hadde vervet seg i ren spenningssøken og utferdstrang, og slapp unna Vietnam-krigen med bare et snaut års margin. Som blakke skolegutter hadde de tidligere reist på haiketur til Frankrike under et godt organisert dekke av å være på sørlandsferie. Istedenfor nistepakke på en regnfylt campingplass i Grimstad ble det belgisk øl og vin i Paris. De jazzinteresserte Oslo-guttene syntes ikke resten av Norge var særlig interessant sammenlignet med et Europa i knestående ni år etter krigens slutt. Senere, i 1957, dro de tilbake til Nederland og Ruhrområdet i Tyskland med en 1927-modell
FOTO: NTB SCANPIX
Eiendomshuset Malling & Co Driver med eiendomsrådgivning, samt for-
valtning, megling, syndikering og analyse av næringseiendom. Etablert i 1964 av Peter Tidemand Malling sr. (76) og Henrik Tschudi (76) som Tschudi & Malling AS. Tschudi forlot den aktive driften av selskapet i 1978, men navnet ble beholdt inntil 2007. Kontorer i Oslo, Drammen og Stavanger. 120 ansatte. Omsatte i fjor for 140,4 millioner kroner, med et resultat på 23,5 millioner kroner før skatt. Peter T. Malling sr. med sønner eier 75 prosent av selskapet. Resten er fordelt på ledende ansatte.
Ford som hadde tjenestegjort som russebil. «Vi var nok ikke blant de stilleste, hverken i gata eller i klasserommene på Majorstua skole, der jeg gikk, eller på Bolteløkka, der Henrik gikk. Vår erfaring var at det alltid gikk an å finne på noen røverstreker som var akkurat såpass på grensen at det ikke ble rapportert hjem, men likevel skapte mye moro,» sier Malling i Jon Gangdals bok «Pioneren», som nylig kom ut i forbindelse med Malling & Cos 50-årsjubileum. Hjemme i Oslo oppdaget kamera-
– Før 1964 diskuterte vi om vi skulle begynne med boliger eller det som senere ble kalt næringseiendom. Men hvis man skulle unngå å bli kalt spekulant, var det bare å holde seg unna boligbygging. Å tjene penger på slikt var fy-fy, sier Malling. – Olav Selvaag var jo en foregangsmann, men å kalle det en bransje? Det skulle man ha seg frabedt, for da tenkte folk på mafia. Det første selskapet Tschudi og Malling startet, het Team-Bygg. Ideen var å oppføre enkle, prefabrikkerte lagerhaller i stål. Etterspørsel var det nok av, men streng prisregulering av tomter holdt prisene nede så ingen ville selge uten penger under bordet. Dessuten var det fleste tomtene øremerket boliger eller heftet med sterke restriksjoner for byggeløyve – man måtte søke på departementsnivå for å oppføre et industribygg, noe som kunne ta flere år å få godkjent. Som om ikke dette var nok, opererte bankene med utlånskvoter. – Frem til frislippet som Willoch-regjeringen gjennomførte på 80-tallet, holdt det ikke å ha en god tone med banken. Mest lønnsomt var det å skaffe seg kvoter i flere banker. Prosjektets kvalitet spilte liten rolle, og man fikk uansett bare smuler i finansiering, sier Malling. «Å tjene penger åpenlyst var fremdeles sett på som litt ufint. Vekst og verdiskapning ble ikke målt i lønnsomhet, men i omsetning og antall ansatte. Det gjaldt først og fremst å ta vare på de verdiene man hadde, ikke å forbedre situasjonen for å øke inntjeningen,» heter det i «Pioneren». Etter å ha stanget hodet i veggen med Team-Bygg, fant de to en utvei. De måtte lete frem eksisterende lokaler og konvertere dem til lagerbruk. Særlig fantes det mange tomme låver rundt omkring etter at jordbruksarealene rundt var blitt nedbygget. Høsten 1964 var Tschudi & Malling på bena.
Som i landbruket
– Bransjen er blitt utrolig mye mer profesjonalisert. Sammenligner man med det som skjedde for 40–50 år siden, var man ikke i nærheten av dagens kunnskapsnivå, sier Malling nå. Har man først opplevd hvor vanskelig alt kan gjøres, blir man til gjengjeld positiv til hvordan ting fungerer i dag – med mulig unntak for Olav Thon. – Jeg er stort sett fornøyd med hvordan alt er nå. Bankene fungerer også, det er
34
eiendom
Fredag 28. november 2014
GUTTeTUR: Peter T. malling (t.h.) før avreise til Tyskland og nederland med en 30 år gammel russebil i 1957.
FoTo: PrIvaT
idÉ FRA SAn FRAnCiSCo: Jazzradio’n hadde mange profilerte støttespillere, men bukket under for nye konsesjonskrav. viktig, sier Malling. I tillegg til et næringsfiendtlig og tungrodd lovverk, kom kravet om at nærings- og boligeiendommer ikke kunne selges for dyrt. – Dette var ettervirkninger fra krigen, og man innså vel etterhvert hvor håpløse de var. Noen utnyttet dette systemet til bristepunktet. En advokat ble kjent for å ha kjøpt en leilighet for deretter å anmelde den gamle dama som solgte den for å få satt prisen ned, sier Malling.
Rasjonalet bak denne typen bestemmelser for næringseiendom var at bebyggelsen kun ble sett på som et skall rundt den egentlige virksomheten, mener han. Logikken blir da at eiendommens verdi må rette seg etter den til enhver tid pågående virksomheten som foregår på den. Om denne er lite lønnsom, kan ikke eiendommen være for dyr. Et lignende prinsipp gjelder for landbrukseiendommer den dag i dag. – Mener du Norge var en bakevje sam-
menlignet med andre land rundt oss? – Nei, jeg tror egentlig ikke Norge lå så langt bak. Da tenker jeg spesielt
Gråmarkedet ble et helt nødvendig supplement til bankfinansiering, ellers ville AS Norge gått i stå
Profilen på et annet konsept vi utviklet tidlig på 70-tallet, nemlig andelshytter. På Gaustablikk etablerte vi den første timeshare-hyttegrenda, og da fikk vi mange henvendelser fra svensker som ikke hadde skjønt noe av dette. De satte opp sin egen løsning for sommerhytter, men opplegget fikk de fra oss, sier Malling. Ideen om deling av hytter har senere vært forsøkt gjentatte ganger i Norge, men er aldri blitt noen stor suksess. I 2006, midt under den seneste bølgen av slike etableringer, valgte andelseierne på Gaustablikk å oppløse sameiet og selge hyttene enkeltvis.
Npro-forsøk skutt ned
I 1982 uttalte daværende nestleder i Arbeiderpartiet, Einar Førde, at «Å stimulere børsen vil vere som å bere havre til ein død hest». Ikke alle hørte etter, for samme år foreslo Peter T. Malling å samle et knippe større eiendommer for børsnotering, temmelig likt det som ble realitet med Norwegian Property 24 år etter. Men da Malling og Øystein Graver forela planen for Kreditkassens fondsavdelingssjef, fikk de høre at «en børsnotering av et eiendomsselskap har lite for seg». Helt tilfeldigvis skulle det vise seg at den samme fondssjefen et halvt år senere sto ved Olav Thons side da han børsnoterte deler av sitt imperium i 1983. – Om fondssjefen visste mer enn han ville ut med der og da, fant vi aldri ut av. Vi hadde ihvertfall mange interessenter som ville være med på ideen.
Syndikatsuksess på Skøyen
En annen idé det derimot ble noe av, var syndikering. Etterhvert som tungindustrien begynte å flytte ut av Oslo fra 1960-tallet, ble det fristilt en del større eiendommer som kunne egne seg til videreforedling. Aker Brygge og Nydalen er de mest kjente eksemplene, men også på Skøyen var det blitt produsert store jernkonstruksjoner siden 1901. I 1976 pakket Thune Eureka – senere en del av Kværner – de siste restene av lokomotiv- og turbinproduksjonen og flyttet til Lier. Tschudi & Malling fattet interesse etter å ha lest en notis i Aftenposten i 1970 om at eiendommen skulle selges. Men da budrundene startet i 1973, kom oljekrisen. De store investorene trakk seg, inkludert Olav Thon, som mente bebyggelsen var altfor nedslitt. Han valgte etterhvert å kjøpe lokalene
Hvis man skulle unngå å bli kalt spekulant, var det bare å holde seg unna boligbygging. Å tjene penger på slikt var fy-fy
36
eiendom
Fredag 28. november 2014
NORGES FØRSTE EIENDOMSSYNDIKAT: Tidligere Thunes Mekaniske Værksted på Skøyen ble splittet opp og solgt med stor fortjeneste. Dette bildet ble tatt ti år tidligere, til nedlagte Strømmens Værksted i stedet, som i 1985 gjenoppsto som Strømmen Storsenter. På Skøyen fikk Tschudi og Malling stablet Norges første eiendomssyndikat på bena for å overta den store eiendommen som i dag er Thune Næringspark. – Oslo kommune fikk det for seg at de skulle kaste industrien ut av byen, men det førte jo til at de tapte masse skattepenger. Istedenfor beholdt de kravet om at byggene skulle fylles med industri. Vi hadde kontakt med CC (Cash & Carry – et av landets tidligste kjøpesenterkonsepter), men det var helt uaktuelt, sier Malling. Syndikatet ble likevel en suksess etter at det ble fylt med mindre bedrifter, verksteder og butikker. De 40.000 kvadratmeterne ble overtatt for 37,5 millioner kroner og deretter rehabilitert for 5 millioner. I 1975 var alt leid ut eller overtatt av nye deleiere. Komplekset har senere hatt stabilt lav ledighet, og verdsettes i dag til nærmere 1,5 milliarder kroner. Et senere forsøk på slutten av 80-tallet gikk ikke så bra. K/S Ibsengarasjene, nå
kritikk for å ta med seg familien til et sabbatsår i San Francisco da det kokte som verst i 1988 og -89. – Vi hadde følelsen av at krisen aldri tok slutt. Det var fæle greier, og mange røk ut. Det varte helt frem til 1994, og vi var ennå ikke tilbake på gamle høyder. – Ble det mye fiendskap? – Jeg kjenner ingen eksempler på det, men mange ble utradert. Vi tapte masse penger, sier Malling.
TIDENS ÅND: – Å stimulere børsen vil vere som å bere havre til ein død hest, sa ap-nestleder einar Førde fra Stortingets talerstol i 1982. Her er han fotografert året etter. FOTO: nTb SCanpiX kjent som Sentrum P-hus, endte i skvis i kjølvannet av børskrakket i 1987, da kontorbyggene som skulle generere inntekter på toppen av det store garasjeanlegget enten ble skrinlagt eller utsatt i årevis. Etter flere emisjoner kom de mest utholdende/ velstående investorene ut av knipen med en liten gevinst, men flere lå igjen i grøftekantene med store tap. Malling måtte tåle
Brukte millioner på jazz
Den kraftige skrellen førte til en langvarig risikoaversjon hos dem som opplevde ulvetidene – deler av den sunn, deler av den overdreven, skal man tro Malling. – Det er ikke så rart. Alle rundt deg har svidd fingrene, det sitter i pannebrasken og påvirker risikoviljen. I 1997, da markedet endelig så ut til å ha kommet over sjokket fra ti år tidligere, realiserte han en idé han fikk under USAoppholdet: Han etablerte «Jazzradio’n på FM 106,8 i Oslo.
i 1963.
FOTO:WiDerøeS FlyVeSelSkap/eDMOnD Skappel/OSlO byarkiV
– Er du kjent med den grønne containeren som pleide å stå på Tullinløkka der det sto «Legg ned jazzradiosølet – gammalt messingmøl»? – Haha, stemmer det. Kanskje vi ble litt lei oss, men vi så komikken i det. På det meste hadde radiostasjonen nesten 3.000 vennemedlemmer som spyttet i 365 kroner i året. Malling har regnet ut at de i løpet av 13 års sendetid sendte mer jazz enn NRK hadde gjort siden 1933. – Det var likevel ingen overskuddsbedrift? – Det var en ganske dyr hobby. Det ble gjerne et underskudd på 5–600.000 i året, så jeg brukte litt penger. I 2010 ble konsesjonen inndratt. Daværende kulturminister Trond Giske
Prosjektets kvalitet spilte liten rolle, og man fikk uansett bare smuler i finansiering
Leesman Office tar et røntgenbilde av dine kontorlokaler og gir en "diagnose" på hvor effektiv din arbeidsplass er!
For informasjon om undersøkelsen, kontakt: Per Haaheim per@realinform.no / 90 55 87 05
Profilen hadde bestemt at mengden «lokalt innhold» skulle avgjøre hvem som fikk drive nærradio. – Vi tilbød fem av 24 timer og syntes det var helt vilt. Skulle vi sitte og snakke om Frognerparken i fem timer, det måtte være drepende kjedelig! Først vant Jazzradio’n over Radio Metro, men sistnevnte – eid av Giskes gode bekjente Svein Larsen – krevde omkamp. Neste tilbud ble 6,5 timer Oslo-stoff, men Larsen smalt i bordet med 12 timer. Da var løpet kjørt. – Hvis du hører på Radio Metro i dag, kan du banne på at det er langt fra så mye Oslo-stoff, altså. – Jeg tror ikke Trond Giske liker jazz noe særlig, der går det nok mer i trønderrock.
Tidobling
Tschudi & Malling holdt det gående ut over 00-tallet, men krisen på 90-tallet hadde satt sine spor. Ambisjonsnivået var svekket, kreativiteten var lav og stemningen internt var laber. Et 20-talls konkurrenter hadde poppet opp og ekspanderte, med mange ansatte som ikke hadde opplevd uårene. I løpet av 2003 og 2004 sa de tre siviløkonomsønnene på 31 og 33 år opp sine stillinger og begynte i familiebedriften. I 2007 ble navnet skiftet til Eiendomshuset Malling & Co, og hele virksomheten omorganisert. Fra en årlig omsetning på mellom 13 og 15 millioner kroner i 1997–2000, ble 40 millioner nådd i 2004 og 80 millioner i 2010. I fjor omsatte Malling & Co for drøyt 140 millioner kroner, med en driftsmargin på drøyt 15 prosent. Senior er fortsatt styreformann med mer enn halve selskapet på egne hender. – Hva er den største faren i markedet nå? – Det vi vet er at alt går i bølger. Nedgangstider kommer igjen, også i denne bransjen. Det er sikkert som amen i kjerka. – Om en negativ tanke slår ned kollektivt for alle samtidig, og pressen begynner å bruke store krigstyper – når slikt setter seg, er det som ild i tørt gress. Det blir selvoppfyllende. – I ettertid er det reist mye kritikk mot den raske liberaliseringen av finansmarkedene – at dette var årsaken til at det gikk så galt tidlig på 90-tallet? – Det mener jeg er totalt forfeilet venstresidekritikk. Det var kanskje et sjokk for mange, for alt ble så annerledes enn det var. At noen går bananas i en slik situasjon kan man ikke se bort i fra, og noen utilsiktede virkninger vil det alltid være i en slik sak. – Men det var jaggu på tide.
ALT VAR VERRE FØR: – Jeg er stort sett fornøyd med hvordan alt er nå. Bankene fungerer også, det er viktig, sier Peter T. Malling.
38
eiendom
Fredag 28. november 2014
FOTO: HÅKON SÆBØ
Jeg tror ikke Trond Giske liker jazz noe særlig, der går det nok mer i trønderrock