n Områder / MARKEDSPULS
å Pulsen p edet leiemark NÅ
Utsikter for leiemarkedet 2015:
– Leietakerne vil få mer å velge i Lav aktivitet i fjorårets leiemarkedet og svak vekst i norsk økonomi, vil gi leietakerne flere muligheter enn tidligere. AV SILJE RØNNE - SILJE@ESTATEMEDIA.NO
2014 bar preg av moderat økonomisk vekst, og et leiemarked med få signerte kontrakter. Til tross for dette har det vært 20 prosent vekst i reelle leiepriser, siden leiemarkedets bunnotering i 2010. Haakon Ødegaard, analysesjef i Malling & Co, tror 2015 vil bli nok et rolig år. – Vi forventer en økende arealledighet og lave volumer av nye leiekontrakter på kort sikt. Ser man på kommende års utløpsstruktur, skulle man forventet noe mer vekst i signerte kontrakter neste år. Likevel antar vi at utviklingen i norsk økonomi vil utsette en del prosesser, og eventuelt skalere ned behovene til de som flytter, sier han. Morten Kjeldby, senior rådgiver i CBRE spår en svak og muligens negativ utvikling i leieprisene på kort sikt, spesielt utenfor Oslo sentrum. Derimot er han positiv til det langsiktige bildet. – Vi har troen på norsk økonomi, og at svekkelsen i kronekursen vil virke positivt inn på den økonomiske veksten, særlig for eksportbedriftene, sier Kjeldby. Ifølge han har leietakerne mulighet til å være kravstore dette året, økt arealledighet vil gi dem et godt utvalg av eiendommer i ulike leienivåer. – Beliggenhet er og kommer alltid til å være
en avgjørende faktor. Vi ser at leietakere er villige til å gå ned på antall kvadratmeter ved å flytte til arealeffektive bygg hvor ansatte tilbys fleksible arbeidsplasser i åpne landskap, for å etablere seg i attraktive områder sentralt, med nærhet til kollektivknutepunkt. Eksempelvis er gangavstand til Flytoget for mange internasjonale virksomheter et krav ved en relokalisering, sier Kjeldby. Leiers marked I henhold til informasjon fra Malling & Co forventes det likevel å lande en del større søk i markedet i løpet av året. Disse leietakerne antas å flytte inn 2016-2018. – For mindre leietakere blir det en del lokaler å velge blant til gode priser, i hvert fall i randsonen av Oslo, forteller Ødegaard . Fallende oljeinvesteringer vil ha betydelig innvirking i norsk økonomi. DNB Markets venter en snittoljepris på 70 dollar i år, selv om oljeprisen falt under 50 dollar fatet i januar. Trolig faller investeringsviljen i takt med oljeprisen. Sysselsettingen har åpenbart en stor påvirkning på kontorleiemarkedet. Fjorårets kvartalsrapport fra NHO viser organisasjonens utsikter for 2015, der det forventes den laveste veksten
Haakon Ødegaard, analysesjef i Malling & Co
n Områder / MARKEDSPULS
«Vi har troen på norsk økonomi, og at svekkelsen i kronekursen vil virke positivt inn på den økonomiske veksten, særlig for eksportbedriftene» Morten Kjeldby, senior rådgiver i CBRE
Morten Kjeldby, senior rådgiver i CBRE
siden finanskrisen. Ifølge rapporten vil arbeidsledigheten stige fra 3,7 prosent i fjor til 4 prosent i år, og er ventet å holde seg på dette nivået ut 2016. Statistisk Sentralbyrå derimot, antar en beskjeden sysselsettingsvekst i 2015, før en gradvis konjunkturoppgang er anslått fra 2016. – Arealabsorbsjonen er sterkt korrelert med økonomisk vekst. Med lave vekstutsikter for norsk økonomi i 2015 ser det ut til at tilbudt areal i markedet vil øke på kort sikt. Det bør således være mye å velge blant, i hvert fall om man er fleksibel på leielengde, understreker analytikeren. Etterspør høy standard Kjeldby opplever at leietakere har blitt mer bevisst på at kontorlokaler er et viktig «verktøy»
på veien mot å nå de strategiske målene som er satt for virksomheten. – For gårdeiere er det da vanskeligere å få leid ut eldre bygg som ikke holder dagens standard, da areal- og miljøeffektive samt moderne kontorlokaler er hva markedet etterspør. Nybygg eller totalrehabiliterte eiendommer i sentrumsområdene er således de mest populære, noe som også reflekteres i høyere leiepriser, understreker Kjeldby. For virksomheter som ikke er avhengig av å være lokalisert som nærmeste nabo av attraktive landemerker som Oslo Rådhus eller Barcode, ligger det betydelige økonomiske besparelser i husleie, ved å finne gode alternativer utenfor den indre bykjernen, uten at det går utover lokalenes standard.
– Områder nær Oslo sentrum som eksempelvis Lysaker, Helsfyr, Bryn, Nydalen eller Ryen er da i så måte naturlig å vurdere i en relokaliseringsprosess, anbefaler Kjeldby. Økende grad av fremutleie Flere bedrifter har besluttet å fremutleie arealer i 2015. Spesielt gjelder dette leietakere i oljenæringen, ettersom arealbehovet er redusert. – Vestaksen kommer til å få utfordringer. Der har leiemarkedet snudd fra at selskaper i oljeservicenæringen har absorbert arealer, til nå å fremleie arealer de ikke bruker. Dette vanskeliggjør kortsiktig leieprisvekst i denne regionen, sier Ødegaard. Deriblant skal Aibel fremutleie inntil 7.500 kvadratmeter i Asker, der 25 prosent arbeider i
Leiemarkedet:
oljerelaterte bedrifter. Samtidig stiger arealledigheten på Lysaker, og flere bedrifter både i Vika og på Fornebu vurderer fremutleie. Analytikeren er positiv til CBD-området (Aker Brygge, Tjuvholmen og Vika), samt sentrum for øvrig. – I CBD har vi registrert en solid prisvekst, og vi antar at den vil flate ut. I området blir også en del av markedet tatt ut som følge av store rehabiliteringer, samt at Aker Brygge snart er ferdig med utbyggingen, forteller Mallings analysesjef. Norwegian Property har gjennomført store investeringer på Aker Brygge og gjenskapt området som et av byens mest attraktive. Utsiktene for de øvrige sentrumsområdene er også gode. – Ifølge våre analyser av etterspørselssiden er fortsatt sentrumsområdene generelt mest etterspurt blant leietakere, sier Ødegaard. Bare 18 prosent av alle leietakerne som aktivt søker etter kontorlokaler er kun interessert i randsoneområder, men randsonene velges likevel ofte på grunn av pris. Ifølge Ødegaard dekker sentrum 82 prosent av all etterspørsel fra kontorleietakere, men om lag halvparten av disse vurderer også randsone. Nærhet til ulike servicetilbud og knutepunkter for offentlig transport er blant de viktigste årsakene til sentrums popularitet. Økt aktivitet i nybygg I år ferdigstillelse 159 000 kvadratmeter nybygg ifølge Malling & Co. Dette er en forbedring sammenlignet med fjorårets svært beskjedene aktivitet. – Mest sannsynlig vil leieprisene på nybygg være prisgitt byggekostnadene og foreløpig ser det ikke ut til at byggeprisene er på vei nedover. Men det kan selvsagt skje noe med leieprisene dersom entreprenørene får mindre å gjøre, sier han og legger til: «Vi tror ikke på prisnedgang i leie av nybygg foreløpig, avslutter Ødegaard.
Kilde: Atrium | CBRE / Arealstatistikk 62 | Nr. 01–2015/Lokaler
Få maksimalt ut av dine ansatte. Flytt dem til Frogner. Folk som sover godt, jobber bedre. Frogner House Apartments har de 300 fineste leilighetene på de 10 beste adressene i Oslo. Alle med høyhastighets internett og en skreddersydd bedriftsavtale som gir deg god nattesøvn også: Jo lengre du leier, desto bedre priser får du. Vi er tilgjengelige 24 timer i døgnet, og du får din egen personlige kontaktperson. Flytt rett inn i fullt møblerte leiligheter, for en natt, en uke eller for et år. Så enkelt er det å få fornøyde ansatte. Bare send dem hjem til oss.
www.frognerhouse.no Tel: 930 10 009 post@frognerhouse.no Lokaler/01–2015 | 63